I comuni approvano i

Area edificabile : terreno su

piani urbanistici nel
cui è possibile costruire un
rispetto del PTR(piano
uno fabbricato
territoriale regionale)

Dopo la presentazione del

progetto il Comune rilascia il
permesso di costruire detta
anche licenza edilizia

Anche per la stima delle aree edificabili ,il suo valore dipende dalle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene.
 1° FASE
Caratteristiche Caratteristiche intrinseche:
estrinseche :  Ubicazione : tipo di fabbricato che si può
Posizione edificare
dell’area Dimensione del fabbricato

Accertamento della destinazione zona

territoriale stabilita dai piani urbanistici

Cubatura edificabile : viene determinata tramite indice di edificabilità(o

fabbricabilità) ed è riferito o alla superficie fondiaria cioè la superficie al
netto delle opere di urbanizzazione o alla superficie territoriale che
comprende tutta la superficie dell’area.
Rapporto di copertura: cioè la superficie copribile dal fabbricato “futuro”
L’altezza massima
Definita la cubatura “teorica”
edificabile, ci sono altre
caratteristiche che possono
influenzare l’edificabilità
3° FASE
I Criteri di stima di
un’area edificabile
possono essere :
• Valore di Mercato
•Valore di
trasformazione
•Valore
complementare
2° FASE Dimensione = tiene conto dei
vincoli urbanistici
Forma = irregolare del terreno
può impedire l’utilizzo
edificatorio
Coerenze = presenza di
fabbricati vicini che
impediscono l’utilizzo
edificatorio
Pendenza e natura del
terreno
Servitù
(elettrodotti,fognature,acque
dotti,gasdotti etc..)
Valore di Mercato = la domanda per le aree edificabili dipende dalla
domanda di nuovi fabbricati a scopo residenziale. I fattori che
incrementano la domanda possono essere :
•Crescita demografica nella zona
•Benessere sociale
•Ricollocazione delle attività produttive.
L’offerta del suolo edificabile viene consumato con la costruzione di
nuovi fabbricati e per tale motivo l’offerta diventa rigida.

Il presupposto per la stima è l’esistenza di Aree simili = questa condizione

si verifica più frequentemente nelle zone periferiche dei comuni in
espansione edilizia
I Parametri di confronto sono :
•Metro quadrato di superficie (territoriale o fondiaria)
•Metro cubo edificabile.

∑Vm : ∑p = Vm : p dall’eq. Fondamentale si ricava

Vu = ∑V / ∑p

Procedimento Procedimento
sintetico : valore analitico : valore
unitario noto dopo unitario è determinato
indagini di elaborando i dati di
mercato eseguite ogni compravendita
nella zona di confrontando i Prezzi
interesse pagati per aree simili
Vm = Vu * p con superfici simili
Le correzioni al valore unitario di un’area edificabile possono essere
quantificate o con comodi positivi o negativi o direttamente in termini
monetari classificati come aggiunte o detrazioni ( metodo meno usato) :

Aggiunte (comodi Detrazioni (comodi

positivi) : negativi) :
•Recinzioni •Spese per la
•Opere di demolizione di opere
sistemazione dei preesistenti
terreni •Spese per lavori
•Presenza di opere di generali
urbanizzazione che •Presenza di usufrutto
determinano un o ipoteche sull’area
minor contributo al
permesso di costruire
Valore di trasformazione = è la stima più frequente in quanto
l’edificazione rappresenta la migliore destinazione d’uso del terreno

Il valore di trasformazione Vt è dato dalla differenza tra il Vm del

fabbricato che si potrà edificare e il costo di edificazione K0

Giudizio di convenienza = il Vt viene usato per dare un giudizio di

convenienza ad eseguire un progetto edilizio. Considerando che il
Vm del fabbricato che si potrà edificare è dato dalla somma del
Vae e di K0 , per far si che il progetto risulti conveniente
Vae < Vm – K0