Giuseppe di Gennaro

L’accertamento ed il classamento
delle unità immobiliari urbane

La revisione del classamento mediante

l’individuazione di «microzone» del territorio
comunale costituisce l’inizio dell’ammodernamento
dei dati catastali del patrimonio immobiliare.

Le operazioni di accertamento e di classamento sono,

all’interno del catasto edilizio urbano, quelle che permettono di
acquisire in banca dati e censire, con attribuzione di rendita, le
unità immobiliari urbane. In particolare l’accertamento è
quell’operazione che permette di identificare le singole unità
immobiliari. Tale identificazione è da intendersi nel senso più
ampio possibile, comprensivo, quindi, non solo degli identifi-
cativi catastali (foglio, particella e subalterno) ma anche dei dati
di consistenza (numero dei vani, superficie, ecc.). Il classamento
consiste invece nella collocazione della singola unità immobiliare
urbana nella categoria e classe che le compete, attraverso la
comparazione con unità tipo che servono come termini di
raffronto.
Operativamente si determina, dapprima, la categoria di ogni
unità immobiliare, in base alla destinazione ordinaria ed alle
caratteristiche costruttive e, successivamente, si determina la
classe per comparazione con quella che presenta l’unità tipo
più simile all’unità in esame per caratteristiche, condizioni,
requisiti e capacità di reddito unitario.
Il reddito delle unità immobiliari viene poi ad essere calcolato
come prodotto della consistenza dell’unità medesima, per la
tariffa della categoria e classe nella quale l’unità è stata
collocata.
Infatti, in analogia con quanto si verifica per il catasto terreni,
quello dei fabbricati è basato sull’individuazione di zone
Catasto censuarie, sulla suddivisione in categorie a seconda della
destinazione d’uso del bene da censire, sulla definizione delle

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quaderni di legislazione tecnica - 1.2006
 classi di merito per ciascuna categoria
(redditività della così detta unità tipo).
Ciò è vero per le unità immobiliari apparte-
nenti alle categoria A, B e C (immobili a
destinazione ordinaria). Invece per le unità
immobiliari accertate nelle categorie dei gruppi
D ed E (immobili a destinazione speciale ed a
destinazione particolare) il classamento è
limitato alla sola assegnazione della categoria.
L’attribuzione di rendita, in questo caso, non
avviene mediante un quadro tariffario bensì
per stima diretta.
In ogni caso, sia per le unità censite secondo
quadri tariffari sia per quelle per stima diretta,
l’attribuzione della rendita costituisce un
elemento di grande peso e rilevanza in quanto
la fiscalità connessa direttamente od indiretta-
mente alle rendite catastali contribuisce, in
maniera considerevole, sia alle entrate erariali
che a quelle relative agli enti locali.
Infatti, secondo dati dell’Agenzia del
Territorio aggiornati al mese di dicembre del
2003, le unità immobiliari con rendita, in
catasto, ammontavano ad oltre 50 milioni e le
rendite complessive ad oltre 30 miliardi di €.
Tra gli anni 1992 e 2003, inoltre, le rendite
catastali si sono praticamente raddoppiate in
valore nominale (cfr. Figura 1).
Nell’attuale congiuntura economica, poi, si
assiste ad un forte ripresa d’interesse della
fiscalità legata al settore immobiliare. Questo
settore era praticamente marginale negli anni
‘70. Successivamente ed anche a seguito
dell’introduzione dell’I.C.I., è divenuto invece
elemento fondamentale nella leva fiscale. Si
è calcolato [11], infatti, che il gettito tributario
del settore immobiliare, riconducibile diretta-
mente o indirettamente ai redditi catastali, ha
superato (stima anno 1998) i cinquantamila
miliardi di lire, corrispondente ad oltre il
10% della totalità delle entrate tributarie
dello Stato. Ma soprattutto è da rilevare
come, all’attualità, una quota del gettito,
superiore al 50%, è destinata ad alimentare
la fiscalità locale e garantire in larga misura
le risorse finanziarie necessarie agli enti
locali medesimi.
Il classamento delle unità immobiliari
Il Regio Decreto Legge 652/1939 [1]
disponeva, all’art. 1, l’accertamento generale
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dei fabbricati allo scopo di:
1) accertare la proprietà immobiliare urbana e
determinarne la rendita;
2) costituire un catasto generale dei fabbricati
e degli altri immobili urbani.
Agli Uffici Tecnici Erariali competenti per
territorio, di concerto con le Commissioni
Censuarie Provinciali e sentito il parere delle
Commissioni Censuarie Distrettuali, veniva
affidato il compito di determinare, per ciascun
gruppo di comuni, comune o sua porzione, le
categorie e classi con la relativa tariffa.
L’accertamento e relativo classamento erano
disposti sulla scorta di una dichiarazione
scritta presentata dal proprietario o da un
altro soggetto indicato dalla normativa. Per
inciso si rileva che veniva normativamente
indicato cosa fosse da intendere come
immobile urbano (fabbricato di qualunque
materiale costruito stabilmente ancorato al
suolo e che gode della capacità, nello stato
in cui si trova, di essere utile ed atto a
produrre un reddito proprio).
La dichiarazione del proprietario doveva
essere resa su apposita scheda fornita dall’am-
ministrazione dello Stato e veniva normato
l’obbligo di accompagnare la stessa con una
planimetria degli immobili.
La rendita catastale veniva definita come la
rendita lorda media ordinaria ritraibile previa
detrazione delle spese di riparazione, manuten-
Figura 1: l’evoluzione dell’ammontare delle rendite del
catasto fabbricati (1992-2003).
zione e di ogni altra spesa o perdita eventuale.
Nessuna detrazione poteva avere luogo a
seguito di decime, canoni, livelli, debiti,
imposte, ecc.
Compito degli Uffici Tecnici Erariali era
quello di assegnare ciascuna unità immobiliare
alla categoria e classe relativa, nonché accertare
la consistenza e calcolarne la rendita.
Il Catasto edilizio così predisposto entrò in
conservazione il 1° gennaio 1962 e, come
prescritto, avrebbe dovuto essere tenuto al
corrente in modo continuo anche con verifi-
cazioni periodiche.
Le unità immobiliari devono essere classate
in base alle condizioni fisiche ed economiche
che presentano all’atto del classamento.
Il Regolamento di attuazione prevedeva che
il classamento venisse effettuato determinando,
in sopralluogo, dapprima la categoria
dell’unità immobiliare da classare, in base
alla destinazione propria di essa - risultante,
oltre che dal suo uso attuale, dalle sue caratte-
ristiche costruttive assegnandola quindi (a
seguito di opportuni raffronti con le unità
tipo della categoria) nella classe - fra quelle
prestabilite nel prospetto delle categorie e
classi (Mod. 16) - che include l’unità tipo
della quale possiede o ha più prossime qualità,
caratteristiche, requisiti e condizioni e comples-
sivamente quindi capacità di reddito unitario.
Per la destinazione e per le altre qualità
intrinseche che determinano la categoria, si
avrà riguardo alle caratteristiche costruttive
ed all’uso appropriato dell’unità immobiliare.
Pertanto, nell’assegnazione alla categoria,
non si terrà conto delle destinazioni anormali
o occasionali, di prevedibile breve durata e
non conformi a quelle che, sul luogo, hanno
normalmente analoghe unità immobiliari.
L’obbligo di procedere all’effettuazione di
sopralluogo ai fini del classamento, venne
derogato con la legge 13 maggio 1988 n. 154.
Infatti, al fine di accelerare l’iscrizione in
Catasto delle unità immobiliari urbane con
attribuzione di rendita per i fabbricati denunciati
ma non ancora accatastati, veniva stabilito che
si potesse procedere al classamento anche
senza visita sopralluogo, salvo successive
verifiche, con riferimento ad unità già censite
aventi analoghe caratteristiche.
quaderni di legislazione tecnica - 1.2006
Anche tale semplificazione non fu però
sufficiente ad impedire che il carico di lavoro
gravante sugli Uffici Tecnici Erariali portasse
alla formazione di un considerevole arretrato.
Si era in presenza, d’altronde in quegli anni,
del massiccio fenomeno del condono delle
costruzioni realizzate abusivamente.
Divenne così ben presto chiaro che l’aggior-
namento delle banche dati, sia catastale che
ipotecaria, non poteva essere effettuato prescin-
dendo dal fattivo contributo delle categorie
professionali interessate. A partire dal 1994,
infatti, a seguito dell’emanazione del DM
19/04/94 n. 701 [2] le denunce di nuova
costruzione e variazione, presentate al catasto
fabbricati, dovevano contenere una «proposta
di classamento» delle unità trattate, con attribu-
zione di rendita, immediatamente introdotta
nell’archivio catastale e subito utilizzabile a
qualunque fine. Tale proposta di classamento,
con relativa rendita, poteva essere verificata,
ed eventualmente variata, dal catasto nei
successivi dodici mesi, trascorsi i quali diveniva
definitiva per «silenzio-assenso». Si introduceva
così un tipo di procedura definito da alcuni
autori come classamento «fai da te».
Il provvedimento Ministeriale, tra gli altri
aspetti di notevolissimo interesse riguardante
anche elaborati tecnici, volture ed aggiorna-
menti, dettava anche norme sui seguenti punti:
• consistenze espresse in metri quadri:
nelle denunce delle unità del tipo ordinario (A
– B e C) viene indicata e calcolata la consistenza
dell’unità immobiliare in metri quadrati. A
partire dalla versione 3 del software DOCFA il
calcolo viene effettuato, all’interno della
procedura medesima, con un procedimento di
costruzione di poligoni;
• presentazione delle denunce su
dischetto magnetico: le denunce di nuova
costruzione o variazione del Catasto fabbricati
dovevano essere presentate su dischetto
magnetico (floppy-disk). I file presenti sul
supporto magnetico venivano elaborati per il
tramite di apposito software fornito dall’Ammi-
nistrazione Finanziaria. La distribuzione del
software, all’epoca non essendo ancora
sviluppata Internet, avveniva per il tramite
degli Ordini e dei Collegi professionali
nazionali. All’attualità è possibile effettuare
7
 non solo il download delle procedure dal sito
dell’Agenzia del Territorio [7] ma anche, per i
professionisti abilitati, effettuare l’invio tramite
internet dei file così elaborati;
• silenzio assenso: entro 12 mesi (24 nella
prima applicazione) l’Amministrazione poteva
controllare ed eventualmente modificare il
classamento proposto, dandone comunica-
zione alla parte. Dopo tale periodo la rendita
diveniva definitiva. Detto termine, come chiarito
dall’Agenzia del Territorio, è da ritenersi
ordinatorio e non perentorio;
• volture: veniva data la possibilità di
collegare dinamicamente le banche dati di
catasto e conservatorie. Di conseguenza gli
aggiornamenti nel possesso degli immobili,
censiti al catasto fabbricati od in quello dei
terreni, possono essere eseguiti utilizzando le
note di trascrizione, evitando al contribuente
l’ulteriore onere dato dalla presentazione della
domanda di voltura;
• discordanze nelle intestazioni: veniva
data la possibilità di superare le discordanze
risultanti tra le intestazioni risultanti in catasto
e quelle dei dante causa nelle vendite
immobiliari. Il notaio si limita ad indicare
nell’atto gli estremi degli atti intermedi non
volturati e delle anomalie riscontrate,
procedendo comunque all’intestazione
dell’avente diritto finale nella nota di trascri-
zione, che automaticamente aggiornerà il
possesso nelle partite catastali;
• trasmissione per via telematica: tutte
le comunicazioni di carattere tecnico, ammini-
strativo e pubblicistico potranno essere
trasmesse agli uffici del Catasto e delle Conser-
vatorie per via telematica, da parte dei notai e
dei tecnici professionisti (1);
• aggiornamento atti catastali e
rettifiche: i possessori di unità immobiliari
dichiarate, ma non ancora censite, potranno
presentare una dichiarazione integrativa di
quelle precedenti, con proposta di rendita.
Analogamente si poteva procedere per la
rettifica di errori od anomalie.
(1) Tale possibilità è divenuta concreta a partire dall’anno 2005 con la pubblicazione del Provvedimento del 22/03/2005
emanato dall’Agenzia del Territorio a seguito della legge finanziaria del 2005 (art. 1 comma 374 legge 311/2004) pur se
ancora in via sperimentale. V. BLT 5/2005.
8
Al fine di consentire all’utenza di predisporre
la denuncia ed effettuare il classamento
provvisorio (determinazione della rendita
proposta), l’Amministrazione Finanziaria, per il
tramite del proprio partner tecnologico,
provvedeva a sviluppare e distribuire apposito
software individuato con l’acronimo DOCFA
(Documentazione Fabbricati) di ausilio ai
tecnici professionisti quali geometri, architetti,
ingegneri, ecc., per la compilazione e presen-
tazione agli Uffici Tecnici Erariali (attuali Uffici
Provinciali dell’Agenzia del Territorio) del
modello di «Accertamento della Proprietà
Immobiliare Urbana».
Con tale modello si possono presentare al
Catasto:
• dichiarazioni di fabbricato urbano o nuova
Figura 2: logo e schermata iniziale del software DOCFA (ver. 3.0)
costruzione (accatastamento);
• denunce di variazione;
• denunce di unità afferenti ad enti urbani.
Infatti il comma 7 dell’art 1 del DM 701/94
afferma che le dichiarazioni, gli atti e le
denunce sono presentati su supporto magnetico
secondo le istruzioni fornite dal dipartimento
del territorio.
All’Amministrazione Finanziaria, all’epoca
individuata nel Dipartimento del Territorio, è
anche fatto obbligo di fornire gratuitamente
programmi e supporti informatici che
permettano l’esatto adempimento degli obblighi
a carico dei contribuenti. Tra questi supporti,
si inserisce la procedura informatica DOCFA,
giunta attualmente alla versione 3.00, la quale
è di ausilio ai professionisti per la compila-
zione e presentazione agli uffici catastali dei
documenti tecnici di aggiornamento degli
immobili urbani.
Come per tutti i software, anche per DOCFA
l’Amministrazione Finanziaria ha proceduto a
successive revisioni, al fine di rispondere a
tutta una serie di esigenze evidenziatesi nel
corso del tempo.
Una delle più importanti evoluzioni è stata
quella di dare l’effettiva possibilità ai tecnici
esterni di potere spedire, dal proprio studio e
con modalità informatica, i documenti DOCFA
agli Uffici del Territorio. Questa possibilità era
già prevista, ma in via teorica, in [2]. Grazie alla
diffusione di internet la telematica è entrata
nelle case, e negli studi di un grande numero
di utenti, ma affinché sia possibile inviare in
via telematica tutti i modelli che compongono
i documenti tecnici, gli stessi devono poter
essere presentati per intero su supporto
informatico. A tal fine, Docfa 3.0 produce
documenti pronti per l’invio telematico; infatti
compone al suo interno tutti i modelli
contenenti sia i dati che le immagini necessarie
alla presentazione di un aggiornamento
catastale.
Una seconda esigenza alla quale si è data
risposta è, invece, collegata alla futura, e si
ritiene abbastanza prossima, revisione
generale degli estimi. In tal caso, la
consistenza delle unità immobiliari ordinarie
si baserà non più sul vano, bensì sulla
superficie catastale desunta secondo le norme
tecniche descritte nel D.P.R. 138/98. A tal
fine, la procedura DOCFA 3.0 permette di
procedere al calcolo in automatico della
superficie catastale. Tale parametro era già
presente nelle versioni precedenti del
software; la differenza con l’attuale versione
è che la superficie delle unità immobiliari
viene ora descritta tramite dei poligoni
vettoriali che vengono anch’essi memorizzati
nei data base catastali al pari delle immagini
planimetriche.
Un’altra esigenza fondamentale alla quale
si è data risposta con le successive versioni
del software DOCFA è quella collegata alla
qualità dei dati che compongono gli archivi
informatici dell’Agenzia del Territorio. Per
migliorare la qualità del dato, occorre infatti
quaderni di legislazione tecnica - 1.2006
preliminarmente normalizzare e standardiz-
zare quanto più possibile i flussi di dati in
entrata nelle banche dati. Con l’attuale
versione del software DOCFA si cerca di
aumentare la qualità dei dati sia presenti nel
documento (uso degli stradari codificati), sia
in quelli presenti negli elaborati grafici
(leggendo i dati presenti nel documento e
inserendoli nell’immagine planimetrica).
In quest’ottica si muove la possibilità,
all’interno della procedura, di effettuare il
recupero di dati corretti relativi alle ditte
intestatarie. Con il meccanismo dell’aggancio
delle ditte già esistenti in atti, che vengono
captate ed utilizzate in sede di dichiarazione
senza necessità di digitarle ex novo, si
intende realizzare un archivio dei soggetti e
delle titolarità sempre più codificato e quindi
sempre più integrabile nell’ambito del sistema
della Pubblicità Immobiliare. In questo modo
sarà possibile procedere al riconoscimento
delle correlazioni esistenti tra la banca dati
catastale ed ipotecaria e quindi procedere
alla realizzazione di un unico sistema integrato
catasto-conservatoria in cui le informazioni
su base oggettiva e soggettiva siano
congruenti e certe.
La rendita proposta
dai soggetti dichiaranti
Poiché le denunce presentate al catasto,
dopo l’emanazione del DM 701/94 sono,
quindi e per quanto innanzi detto, comprensive
di una proposta di rendita, per gli uffici
catastali sorge la necessità di procedere ad un
loro controllo. Gli Uffici Tecnici Erariali provve-
devano al controllo con le modalità di cui alla
Circolare 305/T [5] del 23/12/1996 che, espres-
samente, prevedeva il riscontro della congruità
della rendita catastale proposta.
I criteri di selezione delle pratiche da
sottoporre a verifica del classamento proposto
erano così definiti:
• criterio di verifica casuale, effettuata con
frequenza mensile e su di un campione non
inferiore al 5% della documentazione in ingresso;
• criterio di verifica deterministica, con
cadenza semestrale, limitata ad una quota di
tecnici classatori ed estesa a tutti gli atti
9
 presentati nel corso del semestre di esecuzione
dei controlli.
All’attualità, gli Uffici Provinciali dell’A-
genzia del Territorio si attengono invece a
principi e modalità fissati con la Circolare
1/2004 [6]. In questo caso i controlli sono di
due tipi differenti:
• controllo a carattere formale, effettuato
dallo stesso operatore che riceve la pratica
allo sportello. Preliminarmente vengono
accertate la leggibilità, la congruenza e
quanto altro attenga la forma della documen-
tazione presentata nonché la completezza
della stessa;
• un secondo controllo, di merito, viene
invece effettuato in back-office su tutte le
pratiche DOCFA in ingresso, al fine di
convalidare o rettificare la rendita. Ove non
fosse possibile procedere al controllo a
tappeto di tutte le pratiche, per insufficiente
dotazione di risorse umane, verranno eseguiti
dei controlli a campione scelti con modalità:
a) casuale (almeno il 5% delle pratiche
in ingresso);
b) deterministiche (secondo modalità
fissate ufficio per ufficio).
Esplicitamente si pone in evidenza che
DOCFA, come d’altronde tutte le procedura
di tipo automatico e basate su di un numero
discreto di parametri oggettivi (cosa questa
indispensabile quando si interviene su di un
rilevantissimo numero di elementi in banca
dati), permette di pervenire a valutazioni
medie rapportate a predefiniti studiati
modelli, rientranti nell’ambito di una tollera-
bilità anche essa prefissata. Il catasto ha
stabilito il grado di apprezzamento del
merito della rendita della singola unità nel
20% (che è infatti la differenza media delle
rendite tra due classi contigue), che la
procedura automatica è in grado di rispettare.
È evidente però che possono verificarsi
casi in cui una unità immobiliare ubicata in
una specifica zona possa presentare caratte-
ristiche che, benché ordinarie secondo i
canoni di censimento catastale e quindi da
apprezzare, non sono omogenee anzi a
volte notevolmente discoste con quelle
mediamente presenti (tale circostanza può
verificarsi nelle zone con tessuto urbanistico
10
ed edilizio molto disomogeneo quale ad
esempio i centri storici).
Altro limite della procedura deriva dal
fatto che la micro zonizzazione del territorio,
al momento, non può essere spinta al di
sotto del foglio di mappa, anche se è
possibile distinguere e valutare un altro
elemento principale, quale il toponimo
relativo alle strade su cui prospetta l’unità
immobiliare.
È chiaro come questo ultimo fattore di
valutazione possa risultare molto importante
ad esempio per i negozi o in genere in
determinate zone di particolare pregio molto
differenziato tra strada e strada sia per
l’interesse commerciale, terziario oppure
turistico (tra cui anche la panoramicità).
Queste circostanze hanno fatto si che, in
ogni caso, è sempre possibile per l’Agenzia
del Territorio prendere in considera-
zione proposte di rendite formulate dal
professionista, il quale ha facoltà di
proporre per conto dell’avente diritto una
rendita per ogni unità dichiarata. Infatti, tale
facoltà è doverosamente adottata qualora la
rendita automatica attribuita dalla procedura
dovesse risultare non appropriata alle caratte-
ristiche della unità immobiliare, avendo il
tecnico incaricato esperito tutti gli opportuni
accertamenti in occasione di sopralluogo,
considerato che lo stesso è in possesso -
più del perito catastale - degli elementi
tecnici appropriati per rilevare eventuali
singolarità in positivo o negativo della unità
immobiliare stessa.
Una volta che sia stata inserita negli atti
catastali, la rendita proposta ha la stessa
efficacia fiscale della rendita determinata
dall’Ufficio. Tuttavia entro un anno dalla sua
attribuzione, come già evidenziato, la stessa
può essere rideterminata dall’Ufficio, ovvero,
in alternativa, automaticamente diventa
definitiva. In caso di rendita rideterminata il
fisco può adeguare l’accertamento di valore,
effettuato sulla base della rendita proposta,
in relazione alla rendita definitivamente
attribuita.
La revisione parziale del classamento
- L. 311/2004
L’attribuzione della rendita catastale a seguito
del relativo classamento, non è un’operazione
immutabile e definitiva che avviene una volta
per sempre per un qualsiasi immobile. È
espressamente previsto che, a seguito di
variazioni nella capacità reddituale venga
effettuato un nuovo classamento dell’immobile
(art. 61 – DPR 1142/49). Tutto ciò si traduce
in un recupero di evasione di tributi erariali e
locali.
Per tale motivo, nella legge finanziaria del
2005 [10], il legislatore, nel confezionare un
pacchetto di interventi meglio noto come «lotta
al sommerso», ha previsto la revisione parziale
del classamento secondo due differenti procedi-
menti individuati con distinti comma dell’unico
articolo di tale legge finanziaria (commi dal
335 al 339) e che, per certi versi, possono
considerarsi innovativi rispetto al principio
fondamentale di revisione del classamento
sopra indicato. Per inciso si rileva che tali
procedure, oltre a consentire un recupero di
evasione, si muovono nell’ottica di fare
pervenire la fiscalità immobiliare ad una grado
maggiore di equità:
a) un primo tipo di revisione (previsto dal
comma 335 dell’art. 1 della legge finanziaria)
prevede la revisione parziale dei classamento
delle sole unità immobiliari di proprietà
privata di tipo ordinario situate in microzone
comunali ed a seguito di specifica iniziativa
del comune (deliberazione del Consiglio
Comunale);
b) un secondo tipo di revisione (previsto dal
comma 336) si fonda sulla possibilità che i
comuni chiedano direttamente ai contri-
buenti la presentazione di atti di aggiorna-
mento redatti ai sensi del DM 701/1994. Ciò
può avvenire però solamente per gli immobili
non dichiarati in catasto e per quelli per i
quali la situazione di fatto non è più idonea
ad attestare il classamento, per intervenute
variazioni (quale per esempio l’accorpa-
mento di due unità immobiliari). La disposi-
zione riguarda unicamente gli immobili di
proprietà privata, nel mentre, nella versione
originaria, riguardava tutti i fabbricati.
Nel dettaglio la prima disposizione,
concernente la revisione parziale del
classamento delle unità immobiliari di alcune
zone o microzone del territorio comunale, può
quaderni di legislazione tecnica - 1.2006
avvenire quando il rapporto tra il valore medio
di mercato e il corrispondente valore medio
catastale, ai fini dell’applicazione dell’imposta
comunale, si discosta «significativamente dall’a-
nalogo rapporto relativo all’insieme delle
microzone comunali». La citata norma, in altri
termini, attribuisce ai Comuni la facoltà di
individuare alcune porzioni del territorio
comunale definite come «anomale» rispetto alla
media dei rapporti tra i valori catastali dei
fabbricati e quelli reali ovvero di mercato.
Il Comune, una volta individuate le
microzone «fuori mercato», chiederà l’inter-
vento dell’Agenzia del Territorio competente,
la quale provvederà a riconsiderare (non
singolarmente ma per tipologia) i dati delle
unità immobiliari ubicate nella porzione di
territorio, attribuendo nuove categorie e classi.
La revisione parziale del classamento (che, per
quanto detto, non è da confondere con una
modifica degli estimi o con un incremento
percentuale delle rendite) è operata dagli
Uffici Provinciali dell’Agenzia del Territorio
dietro specifica richiesta, in tal senso, dei
Comuni interessati. Non si tratta, è il caso di
ribadirlo, di una revisione ossia di un aggior-
namento generale degli estimi catastali ovvero
dei valori delle unità censite, ma di un allinea-
mento parziale e limitato solo ad alcuni
immobili (quelli ubicati nelle microzone
«anomale»).
Quanto alle modalità tecniche e operative per
l’applicazione delle disposizioni ora ricordate, la
legge finanziaria per il 2005, al comma 339,
rinvia ad un provvedimento del Direttore dell’A-
genzia del Territorio già emanato [8].
In effetti, già dal 1998 il Legislatore aveva
preso atto della non rispondenza dei valori
catastali degli immobili ai valori medi di mercato.
Tale constatazione, ben nota ed evidente special-
mente in riferimento agli edifici presenti nei
maggiori centri urbani, ha portato nel 1996, ad
opera dei commi 154 e 155 dell’art. 3 della legge
23 dicembre 1996, n. 662, alla previsione di una
revisione generale delle zone censuarie, delle
tariffe d’estimo, della qualificazione, classifica-
zione e classamento delle unità immobiliari e
dei relativi criteri nonché delle commissioni
censuarie a ciò incaricate.
In attuazione delle citate disposizioni, con
11
 D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 è stato approvato
un apposito regolamento per la revisione
generale delle zone censuarie, delle tariffe
d’estimo, delle unità immobiliari e dei relativi
criteri. Il suddetto regolamento disponeva
anche la delimitazione delle cosiddette
«microzone» ovvero porzioni continue del
territorio comunale con omogeneità nei
caratteri posizionali, urbanistici, storico-
ambientali e socio–economici dei posiziona-
menti nonché nella dotazione dei servizi e
delle infrastrutture urbane. In altre parole,
viene ad essere presa in considerazione la
possibilità che all’interno del territorio
comunale esistano zone residenziali ovvero di
pregio, zone periferiche o vicine a zone
industriali. Inoltre fabbricati con identiche
caratteristiche di costruzioni e finiture hanno
naturalmente valori diversi per il solo fatto di
essere posizionati in zone meglio o peggio
servite dai trasporti pubblici, più o meno
lontane dal centro cittadino e per altre caratte-
ristiche concernenti la loro ubicazione territo-
riale. Pertanto il citato regolamento del 1998
demandava ai comuni l’individuazione di
queste microzone, in modo da legare il valore
catastale delle unità immobiliare anche alla
specifica microzona comunale di ubicazione.
I comuni hanno dal canto loro individuato
le microzone in cui può essere diviso il
territorio comunale (ad esempio il Diparti-
mento delle Entrate del Comune di Roma ne
ha delimitate ben 238, quello di Milano 56,
Courmayeur 15, una o due zone al massimo
i piccoli comuni).
Come detto, l’Agenzia del Territorio ha
emanato il regolamento [8] previsto dal comma
339 dell’articolo unico della legge finanziaria
2005, dettando le procedure in base alle quali
il Comune potrà richiedere la revisione dei
valori catastali delle unità immobiliari con
valore catastale «inadeguato».
La revisione del classamento delle unità
immobiliari è parziale perché interessa soltanto
gli edifici presenti in una o più delle microzone
in cui è stato suddiviso il territorio comunale,
a condizione che il rapporto tra il valore
medio catastale si discosti per più del 35%
dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle
microzone comunali (il Legislatore ha invece
12
utilizzato il termine «significativamente»).
In altre parole, in forza del suddetto provve-
dimento dell’Agenzia del Territorio, occorre
definire i seguenti elementi:
a) il valore medio di mercato di microzona
è quello che al momento della delibera-
zione delle microzone comunali i Comuni
stimarono per ciascuna microzona. Tale
valore viene aggiornato secondo le modalità
indicate in [8] utilizzando i dati elaborati
dall’OMI e pervenendo al valore di cui in
b);
b) il valore medio di mercato di microzona
aggiornato: è dato dal valore di cui al
punto a) aggiornato secondo le modalità
previste dall’art. 1 della determinazione del
16/02/2005 del Direttore Generale dell’A-
genzia del Territorio;
c) il valore medio catastale al metro
quadrato (ai fini ICI) delle unità immobiliari
omogenee (per categoria) nella singola
microzona: rapporto tra la sommatoria dei
valori delle unità immobiliari (omogenee a
quella di riferimento) della microzona e la
sommatoria dello sviluppo delle superfici
delle medesime;
d) il rapporto tra valore medio di mercato
aggiornato e valore catastale: è il quoziente
dei valori di cui alle lettere b) e c);
e) il rapporto tra valore medio di mercato
aggiornato e valore catastale per
l’insieme delle microzone: è la media dei
rapporti di cui alla lettera d).
Definiti questi valori occorre calcolare lo
scostamento, microzona per microzona, tra il
quoziente di cui alla lettera d) e quello medio
di cui alla lettera e), unico per tutto il territorio
comunale.
Qualora i due rapporti si discostino in
misura significativa (termine utilizzato dalla
legge) ovvero in misura superiore al 35%
(riferimento evidenziato nel regolamento) o in
una percentuale più elevata (ove il Comune
disponga in tal senso) è possibile attivare la
revisione del classamento (in aumento od
anche in diminuzione).
La condizione imprescindibile, per effettuare
il raffronto, è che le microzone in cui è
suddiviso il territorio comunale siano almeno
pari a tre. Di conseguenza, non è revisiona-
bile, con tale procedura, il classamento delle
unità immobiliari situate in comuni che
presentino solamente una o due microzone.
La revisione del classamento non
riguarderà la singola unità immobiliare,
ma tutte quelle che appartengono a una
determinata categoria, all’interno della
micro zona considerata.
Non è agevole né immediato valutare in che
misura inciderà questa revisione del classamento
catastale, a livello di imposizione. Si può fornire
solamente qualche indicazione di massima,
facendo riferimento, per esempio, agli estimi
catastali della città di Napoli ed in relazione alla
categoria degli immobili di civile abitazioni
contraddistinti dal codice di categoria A/2.
Nell’ipotesi che si verifichi una variazione
dalla seconda alla quarta classe della tariffa
d’estimo (per la zona censuaria Decima B di
cui al D. Lgs. 28/12/93 n. 568), si avrebbe un
aumento della rendita catastale in percentuale
(e di conseguenza un incremento del valore
dell’immobile) pari a circa il 36%. Detto
incremento, naturalmente, varia in dipendenza
della categoria catastale e della zona censuaria.
In via di prima approssimazione nella stessa
misura verranno ad aumentare le imposte
dirette (Irpef o Ires), l’ICI e le imposte indirette
sui trasferimenti (registro e ipo-catastali). Si
tratta naturalmente di una semplificazione
basata sull’assunto che per le abitazioni di
categoria A/2 si ponga in essere una revisione
del classamento con aumento di due sole
classi. Il calcolo, pur essendo solamente
esemplificativo, vale a dare un’indicazione di
massima degli effetti della revisione disposta
dalla legge finanziaria per il 2005. Inoltre la
modifica delle classi potrebbe portare anche
ad uno spostamento alla terza o quarta classe
superiore e ad un conseguente aumento del
carico fiscale.
Tale revisione parziale incontrerà serie
difficoltà allorquando verranno ad essere
interessati immobili che già abbiano un
classamento elevato. Per rendere possibile una
modifica in aumento del classamento delle
unità di maggior pregio, ovvero per aumentare
la classe attribuibile ad un immobile già censito
nella classe 6 o 7, occorrerà avviare la
procedura di revisione delle classi o categorie
quaderni di legislazione tecnica - 1.2006
di cui all’art. 64 del D.P.R. n. 1142/1949. L’iter
procedurale in questo caso sarà lunghissimo e
complesso, poiché sono previsti l’esame e
l’approvazione delle Commissioni censuarie
provinciali, in gran parte scadute, per poi
essere pubblicate sulla Gazzetta Ufficiale.
Inoltre al contribuente dovrà essere notificata
la nuova rendita conseguente alle operazioni
sopra ricordate. L’avvenuta revisione potrà
essere impugnata con ricorso alle Commissioni
Tributarie competenti. In questo caso potrebbe
essere difficile per il contribuente motivare
l’impugnazione; infatti anche un tecnico
potrebbe incontrare difficoltà a lavorare su
calcoli effettuati dall’Agenzia del Territorio.
È possibile, sin da ora, evidenziare alcune
criticità.
Innanzitutto i valori medi di mercato risultanti
dalle rilevazioni dell’osservatorio del mercato
immobiliare dell’Agenzia del Territorio per il
secondo semestre 2004 sono noti, ma non si
potrà dire lo stesso per le modalità di
rilevazione dei valori medi, per gli atti di
trasferimento monitorati e rilevati, per la
metodologia dei sistemi di elaborazione dei
dati, con possibile conseguente limitazione del
diritto di difesa del contribuente interessato.
Inoltre utilizzare il valore medio catastale al
metro quadrato potrebbe portare all’insorgere
di contestazioni giacché l’unità di misura delle
abitazioni ai fini catastali non è data dai metri
quadrati bensì dai vani catastali, la cui
estensione peraltro muta da comune a comune.
Gli stessi vani sono peraltro solo parzialmente
commisurati al numero dei vani reali (che non
solo possono avere metratura diversa a seconda
della singola abitazione, ma vengono misurati
con modalità diversa a seconda che si tratti di
stanze di abitazione, di servizi o di locali
accessori).
Decisamente contraria al principio della
perequazione è, inoltre, la possibilità di
introdurre storture derivanti da disparità di
trattamento tra i titolari di diritti reali sulle
unità immobiliari che sono ubicate nelle
microzone passibili di revisione e i contri-
buenti che possiedono fabbricati di analoghe
caratteristiche, ma hanno la «fortuna» di averle
ubicate in microzone non passibili di rettifica
perché ubicate in comuni con una o due
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 microzone soltanto, non legittimati, pertanto, a
chiedere la revisione del classamento.
Alla data attuale, il riclassamento degli
immobili, ai sensi del comma 335, è stato
ufficialmente avviato per le città di Milano,
Ferrara e Casale Monferrato con altrettante
distinte determinazioni dell’Agenzia del
Territorio [12].
La seconda modalità di revisione del
classamento, prevista dal comma 336 della
legge finanziaria, rafforza la procedura «fai
da te» atta a rettificare il classamento
di ogni unità immobiliare di proprietà privata
(la versione originaria della disposizione
riguardava invece ancora tutti i fabbricati).
Tale riferimento alle unità immobiliari di
proprietà privata è foriero di un possibile
insorgere di ulteriori inconcludenze di
classamento come indicato in [9].
Viene data ai Comuni la possibilità di
richiedere direttamente ai contribuenti la
presentazione di atti di aggiornamento redatti Due immagini del catasto del Rione Monti di Roma datate
1866 (sopra) e 1882 (sotto).
ai sensi del DM 701/94 (procedura
DOCFA) [2]. Tale possibilità è però
limitata agli immobili non dichiarati
in catasto o per i quali la situazione
di fatto non è più idonea ad attestare
il classamento per intervenute
variazioni edilizia (secondo la
locuzione legislativa). La richiesta,
contenente i dati e gli elementi
constatati o accertati (per esempio
la data cui riferire la mancata
presentazione della denuncia
catastale) deve essere notificata ai
soggetti interessati secondo i termini
e mezzi previsti e semplicemente
comunicata all’Ufficio Provinciale
dell’Agenzia del Territorio.
Nel caso in cui il soggetto
interessato non dovesse
ottemperare alla richiesta nel
termine di 90 giorni dalla data di
notifica, l’Agenzia del Territorio
competente provvede d’ufficio,
con spese a carico del contri-
buente, all’iscrizione in catasto
dell’immobile o alla verifica del
classamento delle unità
immobiliari segnalate. La rendita

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attribuita o le risultanze del classamento
dovranno essere notificate ai soggetti
interessati, a cura della stessa Agenzia del
Territorio.
La casistica contemplata da [8] perché si
possa procedere ad un diverso classamento
prevede i seguenti punti:
a) interventi edilizi che abbiano comportato
la modifica permanente nella destinazione
d’uso ovvero un incremento stimabile
nella misura del 15% del valore di mercato
e della relativa redditività ordinaria;
b) interventi edilizi di nuova costruzione;
c) rilascio di licenze ad uso commerciale
che abbiano comportato modifiche
permanenti nella destinazione d’uso ed
iscritte in catasto con categoria non
coerente con la destinazione autorizzata;
d) passaggio dalla categoria delle esenti
dalle imposte sugli immobili a quella
delle unità soggette ad imposizione.
Un elemento fortemente innovativo, per
quanto riguarda i rapporti tra le Pubbliche
Amministrazioni, è la costituzione di una
procedura informatica per la gestione di una
banca dati comune ad Ente Locale (ammini-
strazione comunale) ed Agenzia del Territorio
(art. 6 in [8]). Tale banca dati verrà alimentata
da informazioni che gli Enti Locali e l’Agenzia
si scambieranno reciprocamente (identifica-
tivi catastali, date notifica, nuovi classamento,
ecc.). Anche in questo caso è previsto che
l’Ente Locale possa accedere alla banca dati
attraverso una procedura WEB (attraverso la
rete internet). ■

Bibliografia

[1] Regio Decreto Legge 13/04/1939 n. 652 convertito con legge 11/08/1939 n. 1249 (G.U. 06/5/1939 n. 108):
Accertamento generale dei fabbricati urbani, rivalutazione del relativo reddito e formazione del nuovo catasto
edilizio urbano.
[2] D. Min. Fin. 19 aprile 1994, n. 701 (G.U. 24/12/1994 n. 300): Regolamento recante norme per l’automazione delle
procedure di aggiornamento degli archivi catastali e delle conservatorie dei registri immobiliari; v. BLT 1/1995.
[3] Legge 13 maggio 1988, n. 154 (G.U. 14/05/1988 n. 112): Conversione in legge, con modificazioni, del decreto
legge 14 marzo 1988, n. 70, recante norme in materia tributaria nonché per la semplificazione delle procedure
di accatastamento degli immobili urbani; v. BLT 6/1988.
[4] Legge 23 dicembre 1996 n. 662 (G.U. 28/12/1996 n. 303 s.o.); v. BLT 12/1996.
[5] Ministero delle Finanze – Dipartimento del Territorio – Direzione Centrale del Catasto – Circolare del 23/12/1996 n. 305.
[6] Agenzia del Territorio – Direzione Centrale Cartografia, Catasto e Pubblicità Immobiliare – Circolare del 13/02/2004 n. 1;
v. BLT 4/2004.
[7] Sito internet dell’Agenzia del Territorio – www.agenziaterritorio.gov.it
[8] Agenzia del Territorio – Determinazione del 16/02/2005 – Provvedimento emanato ai sensi del comma 339 dell’art.
1 della legge 30/12/2004 n. 311, in materia di classamento catastalie di unità immobiliari di proprietà privata.
Linee guida (Pubblicato in G.U. n. 40 del 18/02/2005); v. BLT 3/2005.
[9] Guerrieri, Gianni – Il sistema catastale dopo la finanziaria 2005 – Tributi on line – Rivista del Ministero dell’Economia
e delle Finanze – Dipartimento per le politiche fiscali – Maggio 2005.
[10] Legge 30/12/2004 n. 311 – Legge Finanziaria anno 2005 – Suppl. Ord. Alla G.U. 31/12/2004 n. 306; v. BLT 1/2005.
[11] Circolare Ministero delle Finanze – 8 gennaio 1999, n. 13/T; v. BLT 3/1999.
[12] Determinazioni del Direttore dell’Agenzia del Territorio (G.U. 06/12/2005 n. 284); v. BLT 1/1995.

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quaderni di legislazione tecnica - 1.2006