CAPITOLO III

LA TRASCRIZIONE

1. IL PROCEDIMENTO.

- E’ un procedimento (amministrativo) attraverso il quale determinati atti

giuridici destinati ad acquistare, modificare o estinguere diritti reali aventi a
oggetto cose immobili sono resi conoscibili ai terzi.

- Gli atti ai quali si può dare pubblicità, mediante la trascrizione, devono avere
la forma:
a) sentenza passata in giudicato
b) atto pubblico (v. art. 2658, 2° comma)
c) scrittura privata autenticata dal notaio (v. art. 72 l. not.) o accertata
giudizialmente (art. 2657).

Modalità di trascrizione.
Al fine di ottenere la trascrizione, chiunque vi abbia interesse deve presentare domanda
presso l'ufficio dei registri immobiliari nella cui circoscrizione sono situati i beni1 (art.
2663), presentando:
- uno dei titoli sopra indicati2
- «nota di trascrizione» redatta in doppio originale, la quale deve contenere gli elementi
necessari a identificare l'atto (art. 2659).

Il conservatore trascrive le note nel registro generale d'ordine e inserisce una delle due
note nell'apposita raccolta, che costituisce il registro particolare delle trascrizioni (art.
2679, n. 1), restituendo l'altra al richiedente con la certificazione dell'avvenuta
trascrizione (art. 2664).

- L'annotazione e la cancellazione sono forme di pubblicità accessoria, poiché

presuppongono che sia già avvenuta la trascrizione di un atto e mirano a rendere
conoscibili gli effetti di un altro atto, che modifichi o estingua gli effetti del
primo. Si eseguono secondo le norme stabilite per la trascrizione in quanto
applicabili (art. 2656).

2. LA PLURALITÀ DI ALIENAZIONI E LA CONTINUITÀ DELLE TRASCRIZIONI.

- Sono soggetti a trascrizione i contratti, le sentenze e ogni altro atto o

provvedimento diretto:

1
A partire dal 1° dicembre 2012, il servizio viene erogato dall’Agenzia delle entrate che ha
incorporato l’Agenzia del territorio (v. art. 23-quater d.l. n. 95 del 2012, conv. dalla l. 7 agosto
2012, n. 135 ).
2
Se si tratta di scrittura privata accertata giudizialmente occorrerà presentare anche la
sentenza di verifica in copia autentica.
 a) a trasferire la proprietà di beni immobili;
b) a costituire, modificare o estinguere i diritti reali di godimento minori;
c) a rendere questi comuni;
d) a costituire o modificare le servitù o i diritti edificatori su fondi
fabbricabili; inoltre si devono trascrivere:
e) gli atti unilaterali di rinunzia ai diritti medesimi;
f) alcuni contratti che costituiscono diritti personali di godimento (locazione,
associazione, società, consorzio).

- La trascrizione degli atti indicati ha la funzione:

a) di renderli conoscibili b) di risolvere il conflitto tra una pluralità di aventi
causa dallo stesso autore.

Esempio: Tizio aliena, con contratti stipulati successivamente, la proprietà della

medesima cosa immobile ad A, a B e a C. In base all’art. 2644 prevale chi per
primo ha trascritto l’avvenuto trasferimento, indipendentemente dall’anteriorità
del titolo.

- Il meccanismo della trascrizione si base sulla regola di continuità:

“nei casi in cui l’atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive
trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è
stato trascritto l’atto anteriore di acquisto” (art. 2650, 1°comma).
↓
Tale principio comporta non la nullità delle trascrizioni successive all’atto non
trascritto, ma la temporanea inefficacia, finché la catena dei trasferimenti non
venga completata.
Ne consegue che quando l’atto anteriore di acquisto è trascritto, le successive
trascrizioni e iscrizioni iniziano a produrre i loro effetti secondo il loro ordine, ex
tunc, salvo il disposto dell’art. 2644 (art. 2650, 2°comma)3.

3. LA TRASCRIZIONE CON EFFICACIA NON TIPICA E LA TRASCRIZIONE DELLE

DOMANDE GIUDIZIALI.

- Vi sono ipotesi nelle quali la trascrizione non produce l'effetto «tipico»

indicato, ma è richiesta ad altri fini che dipendono dalla peculiare funzione degli
atti resi pubblici.
Esempi: la trascrizione della divisione (art. 2646), delle convenzioni matrimoniali
indicate all'art. 2647, l'accettazione di eredità e del testamento (art. 2648), la
trascrizione del contratto preliminare (art. 2645-bis) e degli atti di destinazione
prevista all'art. 2645-ter , etc.

- Gli artt. 2652 e 2653 elencano una serie di domande giudiziali soggette a
trascrizione:
 in genere l'elenco ha carattere tassativo.

3
Per un esempio si rinvia al manuale di riferimento.
  gli effetti della trascrizione della domanda giudiziale si estinguono
trascorsi venti anni dal compimento della formalità (prima della scadenza,
chiunque vi abbia interesse la può rinnovare).

4. CENNI AL REGIME TAVOLARE E ALLA TRASCRIZIONE MOBILIARE.

A. Cenni al regime tavolare.

In alcune zone d'Italia vige il sistema pubblicitario già in uso nell'impero austro-
ungarico4.
↓
- E’ regolato dal r.d. 28 marzo 1929, n. 499, Disposizioni relative ai libri
fondiari nei territori delle nuove province.

- In deroga a quanto previsto dall'art. 1376, l'art. 2 del cit. decreto prevede che il
diritto di proprietà e gli altri diritti reali sui beni immobili non si acquistino
per atto tra vivi « se non con l'iscrizione del diritto nel libro fondiario ». Lo
stesso vale per gli atti che modificano o estinguono i diritti suddetti senza la
relativa iscrizione.

- L'«intavolazione» ha efficacia costitutiva dell'acquisto in capo all'avente causa.

-A differenza del registro immobiliare, esso è strutturato su base reale: non si ha

cioè riguardo alla persona, a favore della quale o contro la quale sia avvenuto
l'acquisto, ma a singole «partite tavolari».

B. La pubblicità mobiliare.
- Devono infine essere resi pubblici con la trascrizione gli atti, le sentenze e le
domande elencate agli artt. 2684 ss. quando abbiano a oggetto beni mobili
iscritti in pubblici registri (art. 815).

- Gli atti che originano, modificano o estinguono un diritto reale, che li abbia a
oggetto, producono quegli effetti a prescindere dalla trascrizione, la quale
serve invece per le finalità che si sono viste.

- Il sistema pubblicitario è organizzato (in questo come quello tavolare) su base

reale, non personale: ogni bene viene quindi iscritto in un registro particolare.

4
Si tratta essenzialmente delle province di Bolzano, Trento, Gorizia e Trieste e di alcuni comuni
delle province di Udine, Vicenza, Brescia e Belluno.