LEGGE REGIONALE 6 aprile 1998, n.

11
RECUPERO AI FINI ABITATIVI DEI SOTTOTETTI ESISTENTI

IL CONSIGLIO REGIONALE HA APPROVATO

IL PRESIDENTE DELLA GIUNTA REGIONALE PROMULGA la seguente legge:

Art. 1
1. La presente legge promuove il recupero a fini abitativi dei sottotetti, con l'obiettivo di contenere il consumo di nuovo
territorio attraverso un piu' efficace riutilizzo dei volumi esistenti, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e morfologiche
degli immobili e delle prescrizioni igienico-sanitarie riguardanti le condizioni di abitabilita', salvo quanto disposto dall'art. 2.

Art. 2
1. Il regolamento edilizio comunale determina le condizioni e i limiti per il recupero a fini abitativi, negli edifici destinati in
prevalenza a residenza, dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge, fermo restando il rispetto dei
seguenti parametri:
a) l'altezza utile media di m. 2,40 per i locali, adibiti ad abitazione, ridotta a m. 2,20 per i Comuni inseriti negli ambiti
delle Comunita' Montane ai sensi della L.R. 19 luglio 1997, n. 22, e di m. 2,20 per i locali adibiti a servizi, quali corridoi,
disimpegni, bagni e ripostigli. L'altezza utile media e' calcolata dividendo il volume utile della parte del sottotetto la cui altezza
superi m. 1,80 per la superficie utile relativa;
b) il rapporto illuminante, se in falda, pari o superiore a 1/16.
2. Gli interventi edilizi per il recupero a fini abitativi dei sottotetti devono avvenire senza alcuna modificazione delle altezze di
colmo e di gronda nonche' delle linee di pendenze delle falde. Il regolamento edilizio determina le tipologie di aperture nelle
falde e ogni altra condizione per il rispetto degli aspetti paesistici, ambientali e monumentali dell'edificio oggetto d'intervento.
3. Il regolamento edilizio puo' determinare tipologie edilizie per le quali e' precluso il recupero a fini abitativi dei sottotetti.

NOTA ALL'ART. 2
Comma 1
La L.R. 19 luglio 1997, n. 22 concerne Ordinamento delle Comunita' Montane e disposizioni a favore della montagna.

Art. 3
1. Gli interventi di recupero a fini abitativi dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia ai sensi dell'art. 36 della
L.R. 7 dicembre 1978, n. 47, come modificato ed integrato.
2. Gli interventi di cui al comma 1 sono soggetti a concessione e comportano la corresponsione del contributo commisurato agli
oneri di urbanizzazione primaria e secondaria ed al costo di costruzione. In luogo della cessione delle aree per opere di
urbanizzazione e' ammessa la monetizzazione delle stesse.
3. Gli interventi di cui al comma 1 sono subordinati al reperimento degli spazi per parcheggi pertinenziali, di cui all'art. 41
sexies della Legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modificazioni ed integrazioni, salvo quanto disposto dall'art. 4.

NOTE ALL'ART. 3
Comma 1
1) Il testo dell'art. 36 della L.R. 7 dicembre 1978, n. 47 concernente Tutela e uso del territorio, e' il seguente:
"Art. 36 - Zone culturali ambientali - Zone territoriali omogenee A Sono considerate zone omogenee A le parti del territorio di
cui all'art. 13, quarto comma, zona A, della presente legge. Vanno comunque compresi nelle zone culturali ambientali:
1) gli insediamenti storici uniti senza soluzione di continuita' con l'espansione urbana; essi riguardano, oltre al nucleo
originario, gli organici ampliamenti ad esso storicamente connessi anche se non contigui;
2) gli insediamenti storici isolati ovvero iscritti in perimetri murati o comunque definiti.
La disciplina particolareggiata del Piano regolatore generale per le zone omogenee A e' articolata per unita' minime di
intervento, unita' edilizie e categorie o sottocategorie di massima articolate secondo le indicazioni del presente articolo e
individuate graficamente.
I piani di attuazione del Piano regolatore generale di cui ai punti 1), 2), 4) e 5) dell'art. 18 recepiscono e specificano tale
disciplina particolareggiata.
Le unita' minime di intervento possono comprendere, in ragione della loro complessita' tipologica, una o piu' unita' edilizie. Per
le unita' minime di intervento e' prescritta la presentazione di un progetto unitario, a cui di norma fara' riferimento un'unica
concessione. Con l'approvazione del progetto unitario puo' essere consentita l'approvazione di un programma di intervento
articolato in fasi ciascuna soggetta a specifica concessione.
Entro il perimetro dell'unita' minima di intervento possono coesistere una o piu' categorie di intervento di cui ai successivi
commi.
Di norma i perimetri delle unita' minime di intervento debbono essere contigui e le unita' disposte senza soluzione di continuita'
entro il perimetro della zona territoriale omogenea A.
Per ogni unita' di intervento va prevista la destinazione d'uso tenendo conto del piano dei servizi di cui all'art. 13 - punto 5 -
della presente legge e del piano di sviluppo e adeguamento della rete distributiva di cui alla Legge 11 giugno 1971, n. 426. Le
destinazioni d'uso compatibili possono essere specificate per il piano-terra e gli altri piani, compresi nelle unita' minime di
intervento.
Ogni unita' edilizia comprendente edifici e aree scoperte di pertinenza, viene individuata attraverso la classificazione
tipologica e attuata secondo le seguenti categorie di intervento.
A1) - Restauro scientifico
Gli interventi di restauro scientifico riguardano le unita' edilizie che hanno assunto rilevante importanza nel contesto urbano
territoriale per specifici pregi o caratteri architettonici o artistici.
Gli interventi di restauro scientifico consistono in un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici,
formali e strutturali dell'edificio, ne consentono la conservazione valorizzandone i caratteri, e rendendone possibile un uso
adeguato alle intrinseche caratteristiche.
Il tipo di intervento prevede:
a) il restauro degli aspetti architettonici o il ripristino delle parti alterate, e cioe':
- il restauro o il ripristino dei fronti esterni ed interni;
- il restauro o il ripristino degli ambienti interni;
- la ricostruzione filologica di parti dell'edificio eventualmente crollate o demolite;
- la conservazione o il ripristino dell'impianto distributivo-organizzativo regionale;
- la conservazione o il ripristino degli spazi liberi, quali, tra gli altri, le corti, i larghi, i piazzali, gli orti, i giardini, i
chiostri;
b) il consolidamento, con sostituzione delle parti non recuperabili senza modificare la posizione o la quota dei seguenti elementi
strutturali:
- murature portanti sia interne che esterne;
- solai e volte;
- scale;
- tetto, con ripristino del manto di copertura originale;
c) l'eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all'impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo;
d) l'inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali nel rispetto delle norme di cui ai punti precedenti.
A2) - Restauro e risanamento conservativo
Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo riguardano le unita' edilizie in buono o mediocre stato di conservazione
che, pur non presentando particolari pregi architettonici ed artistici, costituiscono parte integrante del patrimonio edilizio
dell'insediamento storico, sia in quanto elementi partecipanti alla formazione dell'ambiente storico antico, sia perche'
significativi dal punto di vista tipologico per la distribuzione interna degli ambienti, la disposizione degli elementi di
collegamento verticale o per altre caratteristiche morfologiche.
Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurare la
funzionalita' mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali
dell'organismo stesso, ne consentono destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il
ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti
dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio.
I tipi di intervento della categoria A2 restauro o risanamento conservativo sono specificati all'interno di sottocategorie.
1) - Restauro e risanamento conservativo tipo A
Gli interventi di restauro e di risanamento conservativo tipo A riguardano le unita' edilizie il cui stato di conservazione consente
di riconoscere la rilevanza tipologica, strutturale e morfologica dell'edificio e permette il suo completo recupero. Il tipo di
intervento prevede:
a) la valorizzazione degli aspetti architettonici per quanto concerne il ripristino dei valori originali, mediante:
- il restauro e il ripristino dei fronti esterni ed interni; su questi ultimi sono consentite parziali modifiche purche' non venga
alterata l'unitarieta' del prospetto e siano salvaguardati gli elementi di particolare valore stilistico;
- il restauro e il ripristino degli ambienti interni nel caso in cui vi siano elementi di documentata importanza;
b) il consolidamento con sostituzione delle parti non recuperabili, senza modificare la posizione dei seguenti elementi
strutturali:
- murature portanti sia interne che esterne;
- solai e volte;
- tetto, con ripristino del manto di copertura originale;
c) l'eliminazione delle superfetazioni come parti incongrue all'impianto originario e agli ampliamenti organici del medesimo;
d) l'inserimento degli impianti tecnologici e igienico-sanitari essenziali nel rispetto delle norme di cui ai punti precedenti.
2) - Restauro e risanamento conservativo di tipo B
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo tipo B riguardano le unita' edilizie in mediocre stato di conservazione ed
in carenza di elementi architettonici ed artistici di pregio, che fanno tuttavia parte integrante del patrimonio edilizio storico. Il
tipo di intervento prevede:
a) la valorizzazione degli aspetti architettonici mediante:
- il restauro e il ripristino dei fronti esterni ed interni; sui questi ultimi sono ammesse nuove aperture purche' non venga alterata
l'unitarieta' del prospetto;
- il restauro degli ambienti interni; su questi sono consentiti adeguamenti dell'altezza interna degli ambienti rimanendo fisse le
quote delle finestre e della linea di gronda;
b) il consolidamento e il nuovo intervento strutturale esteso a larghe parti dell'edificio;
c) l'eliminazione delle superfetazioni definite come parti incongrue dell'impianto originario e agli ampliamenti organici del
medesimo;
d) l'inserimento degli impianti tecnologici ed igienico-sanitari essenziali nel rispetto delle norme di cui ai punti precedenti.
3) - Ripristino tipologico
Gli interventi di ripristino tipologico riguardano le unita' edilizie fatiscenti o parzialmente demolite che non rientrano nella
categoria A1 di cui e' possibile reperire adeguata documentazione della loro organizzazione tipologica originaria individuabile
anche in altre unita' edilizie dello stesso periodo storico e della stessa area culturale.
Il tipo di intervento prevede:
a) la valorizzazione degli aspetti architettonici mediante:
- il ripristino dei collegamenti verticali e orizzontali collettivi quali androni, blocchi scale, portici;
- il ripristino e il mantenimento della forma, dimensioni e dei rapporti fra unita' edilizie preesistenti ed aree scoperte quali corti,
chiostri;
- il ripristino di tutti gli elementi costitutivi del tipo edilizio, quali partitura delle finestre, ubicazione degli elementi principali e
particolari elementi di finitura.
4) - Demolizione
Gli interventi di demolizione senza ricostruzione riguardano gli elementi incongrui inseriti nelle unita' edilizie, quali
superfetazioni e corpi di fabbrica incompatibili con la struttura dell'insediamento storico. La loro demolizione concorre all'opera
di risanamento funzionale e formale delle aree destinate a verde privato ed a verde pubblico di cui al piano dei servizi previsto al
punto 5) dell'art. 13 della presente legge.
Il tipo di intervento prevede:
a) la valorizzazione degli aspetti architettonici mediante:
- la demolizione dei corpi edilizi incongrui e l'esecuzione di opere esterne.
5) - Recupero e risanamento delle aree libere
Gli interventi di recupero e risanamento delle aree libere riguardano le aree e gli spazi liberi di pertinenza delle unita' edilizie
nel loro insieme ed esterne ad esse e di rilevante importanza come documento dei trascorsi storici dell'insediamento.
L'intervento concorre all'opera di risanamento, funzionale e formale, delle aree destinate a verde pubblico di cui al piano dei
servizi previsto al punto 5) dell'art. 13 della presente legge.
Il tipo di intervento prevede:
a) la valorizzazione degli aspetti urbanistici ed architettonici mediante:
- l'eliminazione di opere incongrue esistenti e l'esecuzione di opere capaci di concorrere alla riorganizzazione funzionale
formale delle aree e degli spazi liberi.
A3) - Ristrutturazione edilizia
Gli interventi riguardano le unita' edilizie che non presentano alcuna caratteristica storico-ambientale ma sono tuttavia
compatibili con l'organizzazione morfologica del tessuto urbanistico. Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli volti a
trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto
o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi
dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi e di impianti senza aumento del volume e delle altezze
preesistenti.
I tipi di intervento della categoria A3 Ristrutturazione edilizia sono specificati all'interno di sottocategorie.
1) Ristrutturazione
Gli interventi di ristrutturazione riguardano le unita' edilizie con elementi o parti di esse, esterne od interne, ancora conservate
nel loro assetto e nella loro configurazione originaria. Il tipo di intervento prevede:
a) la valorizzazione degli aspetti urbanistici architettonici mediante:
- il restauro e il ripristino dei fronti esterni ed interni per le parti originarie ancora conservate e per gli elementi di particolare
valore stilistico; mentre in generale deve essere salvaguardata l'unitarieta' dei prospetti e la configurazione dei corpi edilizi;
- il restauro e il ripristino degli ambienti interni per le parti originarie ancora consistenti e per gli elementi di particolare
valore stilistico;
- il ripristino e la sostituzione delle opere necessarie per il riordino dei collegamenti verticali ed orizzontali collettivi nonche' dei
servizi;
- l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Il Piano regolatore generale puo' altresi' prevedere la quota di parcheggi fissata
dall'art. 18 della Legge 6 agosto 1967, n. 765.
2) Ripristino edilizio
Gli interventi di ripristino edilizio riguardano gli spazi gia' edificati e ora completamente demoliti dei quali non e' possibile
reperire adeguata documentazione della loro organizzazione e per i quali e' necessario ricostituire la compagine edilizia
originaria.
Il tipo di intervento prevede:
a) la ricostruzione di un nuovo intervento nel rispetto degli allineamenti orizzontali e verticali, prevalenti nell'isolato 1,
prevedendo la quota di parcheggi fissata dall'art. 18 della Legge 6 agosto 1967, n. 765 e la cessione o monetizzazione di uno
standard di parcheggio pubblico non inferiore a mq 3 ogni 30 mq di superficie utile.
A4) - Ristrutturazione urbanistica
Gli interventi riguardano le unita' minime di intervento, contenenti unita' edilizie incongrue all'organizzazione morfologica e
tipologica del tessuto urbanistico.
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico con altro diverso
mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete
stradale ognuno risultante in contrasto con le caratteristiche dell'impianto urbano ed edilizio originario.
Il tipo di intervento prevede:
a) la valorizzazione degli aspetti urbanistici ed architettonici mediante:
- la demolizione e costruzione, sulla base di parametri planivolumetrici specificati nelle planimetrie di piano, ricavati
dall'organizzazione morfologica e tipologica originaria e con una densita' fondiaria in ogni caso non superiore a 5 mc/mq e
comunque non superiore al 50% della densita' fondiaria media nella zona;
- il rispetto dell'art. 18 della Legge 6 agosto 1967, n. 765 e la cessione gratuita di uno standard di parcheggio pubblico non
inferiore a mq 3 ogni 30 mq di superficie utile all'atto della concessione.
I medesimi criteri si applicano agli interventi per l'edilizia economica e popolare, di cui alla Legge 18 aprile 1962, n. 167, sulle
aree libere di cui al secondo comma del precedente articolo 35 nel caso in cui non si applichi il ripristino tipologico e rinnovo di
cui al punto A2) del presente articolo.
Il Piano regolatore generale puo', in ogni altra parte del territorio estranea alla zona omogenea A, individuare gli edifici e i
complessi edilizi di interesse culturale, storico-artistico ambientale, dettando la relativa disciplina particolareggiata secondo le
categorie di intervento A1 e A2 del presente articolo, delimitando le eventuali aree verdi di pertinenza o comunque gli spazi
liberi circostanti di rispetto non edificabili e definendo le destinazioni d'uso.
Negli strumenti urbanistici vigenti, non adeguati alle disposizioni del presente articolo, sono ammessi gli interventi di cui ai
precedenti punti A1) e A2) nonche' di cui agli articoli 42 e 43 della presente legge; interventi diversi sono ammessi solo
mediante Piani di recupero, Piani particolareggiati pubblici e Piani per l'edilizia economica e popolare di cui alla presente legge
che dettino la disciplina particolareggiata di cui ai commi precedenti.
Le norme del presente articolo costituiscono i criteri metodologici di cui all'articolo 2 - comma primo - della L.R. 7 gennaio
1974, n. 2.
Il Consiglio regionale potra' modificare ed integrare i suddetti criteri con gli atti normativi in cui al precedente articolo 4, punto
3, della presente legge.".
Comma 3
2) Il testo dell'art. 41 sexies della Legge 17 agosto 1942, n. 1150 concernente Legge urbanistica, e' il seguente:
"Art. 41 sexies
Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per
parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione.".

Art. 4
1. Il Consiglio comunale, con apposita deliberazione, puo' disporre l'esclusione di parti del territorio comunale dall'applicazione
della presente legge nonche' individuare ambiti nei quali, in assenza del reperimento degli spazi per parcheggi pertinenziali,
l'intervento e' consentito previo pagamento di una somma equivalente alla monetizzazione delle aree per parcheggi di cui
all'art. 3, comma 2.
La presente legge regionale sara' pubblicata nel Bollettino Ufficiale della Regione.
E' fatto obbligo a chiunque spetti di osservarla e farla osservare come legge della Regione Emilia-Romagna.
Bologna, 6 aprile 1998
ANTONIO LA FORGIA
LAVORI PREPARATORI
Progetti di legge d'iniziativa:
- dei consiglieri Giovanelli, Lombardi, Bertelli e Lorenzi, presentato in data 14 ottobre 1996; oggetto consiliare n. 1528 (VI
legislatura);
- dei consiglieri Leoni, Ridolfi, Dragotto, Bertolini e Agogliati, presentato in data 24 ottobre 1997; oggetto consiliare n. 2892
(VI legislatura); con richiesta di dichiarazione dell'urgenza, approvata dal Consiglio regionale nella seduta del 30 ottobre 1997;
- pubblicati sul Supplemento Speciale del Bollettino Ufficiale della Regione rispettivamente, nel n. 136 in data 28 ottobre 1996 e
nel n. 194 in data 11 novembre 1997;
- assegnati alla III Commissione consiliare permanente "Territorio e Ambiente" in sede referente.
Testo licenziato dalla Commissione referente con atto n. 1/98 del 24 febbraio 1998, con preannuncio di richiesta di relazione
orale in Aula del consigliere Bertelli;
- esaminato ed approvato dal Consiglio regionale nella seduta del 4 marzo 1998, atto n. 118/98;
- vistato dal Commissario del Governo con atto n. 715/4.1.13/C.G. del 3 aprile 1998.