Laboratorio di tecnica urbanistica

Simone Rusci

PIT - PIANO DI INDIRIZZO TERRITORIALE

Il Piano di Indirizzo Territoriale (PIT) è un piano regionale. È il piano di programmazione
attraverso il quale la Regione Toscana stabilisce gli orientamenti per la pianificazione degli
enti locali, le strategie per sviluppo territoriale dei sistemi metropolitani e delle città, dei
sistemi locali e dei distretti produttivi, delle infrastrutture viarie principali, oltre alle azioni
per la tutela e valorizzazione delle risorse essenziali, conformemente a quanto stabilito
dalla Legge Regionale 3 gennaio 2005, n. 1 (Norme per il governo del territorio).

Il PIT ha valenza di piano paesaggistico, in adempienza al Codice dei beni culturali e del
paesaggio di (D.Lgs 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e integrazioni).
PTC - PIANO TERRITORIALE DI COORDINAMENTO
Il Piano Territoriale di Coordinamento è lo strumento di pianificazione provinciale
finalizzato al governo delle risorse territoriali attraverso la loro tutela e valorizzazione.

Il PTC è l'atto di pianificazione con il quale la Provincia esercita il proprio ruolo di governo
del territorio raccordandosi ed adeguandosi alle politiche territoriali della Regione e
coordinando e indirizzando la pianificazione urbanistica a livello comunale e la
pianificazione settoriale provinciale.

PS – PIANO STRUTTURALE
Il Piano Strutturale è lo “strumento della pianificazione territoriale” di competenza
comunale valido a tempo indeterminato, che si forma in piena coerenza con il Piano di
Indirizzo territoriale (P.I.T.) della Regione, con il Piano Territoriale di Coordinamento
(P.T.C.) della Provincia e con gli altri atti di governo del territorio, di competenza
sovracomunale interessanti il territorio comunale

PO – PIANO OPERATIVO
Il PO è lo strumento urbanistico che individua e disciplina gli interventi di tutela e
valorizzazione, di organizzazione e trasformazione del territorio da realizzare nell'arco
temporale di cinque anni. E’ predisposto in modo conforme alle indicazioni previste nel
Piano Strutturale Comunale (PSC) e non può modificarne i contenuti.
DOMANDE E RISPOSTE
D1) COME SI RIPARTISCONO (QUANTITÀ DI VERDE, SUPERFICIE EDIFICABILE
ECC) LE QUANTITÀ DI TERRITORIO ALL’INTERNO DEI COMPARTI?
R1) il territorio sarà ripartito in base al valore catastale.

D2) PROCEDIMENTO PER IL CALCOCO DEGLI STANDARD?

R2) guardare la relazione

D3) SUL COS’È E COSA COMPRENDE? ( ESPRESSA NELL’ART. 10 DPGR 39 R 2018)

R3) La Superficie Utile Lorda che nel DPGR 39 R 2018 prende il nome di superficie
edificabile o edificata viene espressa in metri quadrati (mq) è la somma della superficie di
tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati, misurati al lordo degli elementi verticali quali
muri perimetrali e tramezzi interni, vani scale e/o scale esterne anche scoperte, vani
ascensori;
Sono da escludere dal computo della Sul:
- vani scala ed i vani ascensori di tipo condominiale;
- gli ingombri dei muri e delle tamponature perimetrali per le parti eccedenti i cm. 30 di
spessore quando realizzate ai fini della ottimizzazione energetica;
-gli spazi tecnici oltre l’intradosso della soletta dell’ultimo piano di scale per ascensori e
montacarichi.
-le pensiline ed i portici d’ingresso quando la superficie risulti inferiore a 2 mq.;
-le logge ed i balconi fino ad una profondità di 1,50 ml.,
-gli spazi per cantine e locali tecnologici purché non presentino le caratteristiche idonee
all’abitabilità, con un’altezza non superiore a ml. 2,40;
-i locali interrati o fuori terra per il ricovero autovetture purché non presentino le
caratteristiche idonee all’abitabilità, con un’altezza non superiore a ml. 2,40;

D4) DISTANZE TRA FABBRICATI

R4) le principali disposizioni normative vigenti in materia:
- Il Codice Civile (art. 873) che prescrive che le costruzioni realizzate su fondi
confinanti, se non aderenti, devono essere poste alla distanza di almeno 3 metri (o
alla maggiore distanza prevista dai regolamenti locali, emanati nel rispetto delle
norme statali e regionali);
 - Il Decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444.
Il D.M. 1444/1968, tuttora vigente in forza dell’art. 136 del testo unico dell’edilizia (che ha
fatto salvi i commi 6,8 e 9 dell’art. 41 quinquies della L. 17 agosto 1942, n. 1150), stabilisce,
all’art. 9, le distanze minime tra fabbricati per le diverse zone territoriali omogenee.
Per i nuovi edifici è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di 10 m tra pareti
finestrate e pareti di edifici antistanti.
Nelle Zone C (parti del territorio destinate a nuovi complessi insediativi) è prescritta, tra
pareti finestrate di edifici antistanti, la distanza minima pari all’altezza del fabbricato più alto.
Le distanze minime tra fabbricati tra i quali siano interposte strade destinate al traffico
dei veicoli, inoltre, devono essere pari alla larghezza della strada aumentata, per ciascun
lato, di:
• 5,00 m, per strade di larghezza inferiore a 7 m
• 7,50 m per lato, per strade di larghezza compresa tra 7 e 15 m
• 10,00 m per lato, per strade di larghezza superiore a 15 m

- Regolamento urbanistico

- NTA

D5) DISTANZE DALLA STRADA

R5) viene regolamentata dall’ art 28 del DPR 495 del 92 (Bossetti e Gatti) che ti rimanda
all’art 18 nel DECRETO LEGISLATVO 30 Aprile 1992 (Nuovo codice della strada)

D6) CLASSIFICAZIONE DELLA VOSTRA STRADA?

R6) l’art. 2 del Nuovo codice della strada classifica la nostra come strada di tipo F
F – Strada locale urbana
Dimensioni nostre: 10 m totali
- 2 corsie da 2,75 m;
- 2 Banchine da 0,5 m;
- 2 Marciapiedi di 1,75 m
- Raggio di raccordo in “curva” R=19m
- Raggio di raccordo incrocio R=5,5
D7) ELEMENTI PRESCRITTIVI PREVISTI NEL VOSTRO PIANO?
R7)
Verde pubblico:
- sistema a “prato prevalente” con la presenza di alberi di medio-alto fusto;
-panchine; percorsi pedonali; cestini dei rifiuti.
Tipologie edilizie: viene resa prescrittiva la tipologia C contenente l’edilizia sociale inoltre,
vengono rese prescrittivi:
- murature e rivestimenti: sono ammesse murature intonacate e/o a faccia vista in mattoni
di laterizio o in pietra e sasso;
- morfologia delle coperture a padiglione per garantire l’omogeneità con gli edifici esistenti;
- altezza:
-3 piani fuori terra;

Recinzioni: dovranno essere realizzate in muratura con altezza massima di 1,80 m e con
spessore minimo di 0,30 m.
distanza dalla strada: 7,5 m se non sono previsti allineamenti (fili fissi),

D8) DIFFERENZA TRA NTA E RELAZIONE TECNICA

R8) la relazione tecnica è di carattere illustrativo mentre le NTA sono norme che governano
il piano attuativo

D9) UNA VOLTA APPROVATO IL PIANO QUAL È L’ITER PER OTTENERE I TITOLI
ABILITATIVI? QUALI TITOLI?
R9) L’autorizzazione comunale è subordinata alla stipula di una convenzione, da trascriversi
a cura del proprietario, che preveda:
1) la cessione gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di
urbanizzazione primaria, precisate all’articolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847,
nonché la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione secondaria
nei limiti di cui al successivo n 2;
2) l’assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione
primaria e di una quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria relative alla
lottizzazione o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi;
la quota è determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti delle
lottizzazioni;
Titoli abilitativi:
Solitamente per le nuove costruzioni e per le opere di urbanizzazione occorre il permesso
a costruire PC in alternativa può essere richiesta la Scia per:
-Gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani
attuativi comunque, che contengano precise disposizioni planivolumetriche,
tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata
dal competente organo comunale al momento della loro approvazione o di ricognizione di
quelli vigenti.

Chi può presentare la Scia alternativa

La Scia alternativa può essere inviata dagli stessi soggetti che possono inoltrare richiesta di
permesso, cioè dai titolari di un diritto reale sull’immobile su cui verrà eseguito l’intervento
edilizio (es. proprietari, usufruttuari, ecc ).

D10) TIPO DI VINCOLI POSSIBILI? DA QUALE DECRETO SONO GOVERNATI?

R10) Vincoli culturali e paesaggistici

Vincoli idrogeologico ecc…..

Si trovano nelle Slide lezione 2

D11) COSA SUCCEDE SE IL TERRTORIO è TUTELATO DA UN VINCOLO?

R11)
- Gli interventi sui beni culturali sono soggetti ad autorizzazione da parte della
Soprintendenza (art. 21)

- Gli interventi su questi beni sono soggetti ad AUTORIZZAZIONE PAESAGGISTICA

rilasciata dal Comune previo parere della Soprintendenza (art. 146)

D12) COME VI SIETE RICAVATI LA SUPERFICIE FONDIARIA?

R12) guardare la relazione

D13) LA S.F SOLITAMENTE è UN PARAMETRO PRESCITTIVO?

R13) No!
D14) ESEMP DI OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA?
R14) Slide lezione 5

D15) CHI PAGA LE OPERE DI URBANIZ. PRIMARIA E SECONDARIA?

R15) slide lezione 5

D16) NORME CHE HANNO INTRODOTTO LE OPERE DI URBANIZZAZIONE?

R16) L. 1150/1942 e L. 765/1967  convenzione
legge 29 settembre 1964, n. 847  specifica le opere

D17) MECCANISMO DELLO SCOMPUTO?

R17) Rapporto tra oneri e opere
Oneri: Importi determinati in forma statistica a livello comunale che riflettono l’incidenza
media delle urbanizzazioni sulle consistenze edilizie da realizzarsi.
Opere: Sono le opere effettive (ed il loro relativo importo) da realizzarsi nel caso specifico.
Opere di urbanizzazione primaria
Differenziale =costi oneri – costo opere realizzate
1° caso: se il differenziale è positivo cioè Oneri > Opere (SCOMPUTO PARZIALE)
Devo realizzare tutte le opere e in più pagare la differenza per arrivare al valore degli oneri
2° caso: se il differenziale è negativo cioè Oneri < Opere (SCOMPUTO TOTALE)
Devo realizzare tutte le opere (e come se pagassi di più rispetto a quello che mi tocca)

Opere di urbanizzazione secondaria

Differenziale =costi oneri – costo opere realizzate
1° caso: se il differenziale è positivo cioè Oneri > Opere (SCOMPUTO PARZIALE)
Devo realizzare tutte le opere e in più pagare fino ad arrivare al valore degli oneri

2° caso: se il differenziale è negativo cioè Oneri < Opere (SCOMPUTO TOTALE)

Devo pagare il valore degli oneri
D18) SCELTE PROGETTUALI PRINCIPALI?
R18) Gli obiettivi specifici del piano attuativo possono essere così sintetizzati:
- Realizzazione di edifici a carattere residenziale in grado di inserirsi in modo
omogeneo con il contesto territoriale esistente;
- Realizzazione di nuove viabilità sia interne che esterne atte a migliorare il
collegamento con Via del Popolo e con la nuova strada situata a Nord-est del
comparto prevista dal R.U;
- Realizzazione di spazi pubblici, parcheggi ed aree a verde attrezzato.

D19) CHI ATTUA LE NORME CHE HAI SCRITTO?

R19) i tecnici che realizzano il piano

D20) DIFFERENZA TRA PIANO PARTICOLAREGGIATO E PIANO DI LOTTIZZAZIONE?

R20)

D21) QUALE STRUMENTO URBANSTICO SUDDIVIDE IN ZONE LE AREE?DA QUALE

LEGGE SONO INTRODOTTE?
R21) Lo strumento urbanistico dovrebbe essere il R.U attraverso il Piano Operativo (P.O)

Slide 29 lezione 3 : Sono state introdotte dalla legge Ponte 765 del 1967 ed attuate dal
DM 1444 del 2 aprile 1968 (introduce la suddivisione del territorio in ZONE OMOGENEE
(art. 2))
D22) STANDARD URBANISTICI
R22) lezione 3 da slide 27 in poi

D23) NEL VOSTRO COMPARTO IN ZONA C COME AVETE CALCOLATO GLI

STANTADARD?
R23) Nel R.U per le zone C2 venivano indicati gli standard dati dal DM1444/68

D24) DIFFERENZA TRA PARCHEGGI PRIVATI, PUBBLICI E PERTINENZIALI?

R24)
Cosa sono i parcheggi pertinenziali?
(nelle nuove costruzioni sono i parcheggi interni al lotto)
Sono introdotti dall’art 9 della LEGGE 24 marzo 1989 n.122 (Legge Tognoli)
: si tratta di aree adibite alla sosta dei veicoli che appartengono esclusivamente ai proprietari
delle unità immobiliari cui il parcheggio si riferisce. Questi non possono essere ceduti
separatamente all’unità immobiliare con la quale sono legati dal vincolo di pertinenzialità.
Noi abbiamo utilizzato l’art. 5.9 del R.U che fa riferimento alla legge tognoli:
Ogni nuova costruzione a carattere residenziale, commerciale, direzionale e turistico-
ricettivo dovrà dotarsi di parcheggi privati ai sensi della legge 24 marzo 1989, n. 122 e
successive modifiche ed integrazioni, coperti e/o scoperti, secondo i seguenti parametri
minimi:
a) 50 % della SUL di progetto,
b) almeno due posti auto per ciascuna unita immobiliare.
I singoli posti auto devono avere dimensioni minime di metri 5,00 x 2,50 e, dove non
diversamente indicato nelle tavole grafiche di R.U., lo spazio di manovra interno ai parcheggi
privati non puo essere superiore al 50 % dell’intera superficie del parcheggio.

Cosa sono i parcheggi privati?

Introdotti dalla legge 1150/42 e incrementati dalla legge Tognoli 122/89 :
Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono
essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato
per ogni dieci metri cubi di costruzione. Gli spazi per parcheggi sopra citati non sono gravati
da vincoli pertinenziali e sono trasferibili autonomamente da esse.
Cosa sono i parcheggi commerciali?
Per ciascuna tipologia di esercizi di vendita, in aggiunta agli standard previsti dall'art. 5,
punto 2, del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, sono richiesti i seguenti parcheggi:
a) per le costruzioni realizzate dopo l'entrata in vigore della legge 24 marzo 1989, n. 122 si
prevede la realizzazione di parcheggi per la sosta stanziale (per i residenti), questi
devono essere realizzati su aree private. Solo per gli esercizi di vicinato i parcheggi per la
sosta stanziale possono essere reperiti anche su aree pubbliche, ad esclusione delle
carreggiate stradali.

b) I parcheggi per la sosta di relazione (ai fini dell’attività) devono essere realizzati su
aree private e sono reperiti all'interno degli edifici o nell'area di pertinenza degli stessi,
ovvero in altre aree o edifici, a condizione che ne sia garantito l'uso pubblico nelle ore
di apertura degli esercizi, ad una distanza idonea a garantire un rapido collegamento
pedonale con l'esercizio commerciale stesso.

D25) VOI AVETE DEMOLITO UN IMMOBILE ALL’INTERNO DEL VOSTRO COMPARTO,

NEL PIANO DEVO PREVEDERE UNA SORTA DI INDENNIZZO PER IL
PROPRIETARIO? DOVE RECUPERA IL SUO VALORE?
R25) nel caso ci sia un immobile all’interno del comparto questo viene regolato dall’ art. 22
del R.U al comma 14:
Qualora per l’attuazione dei piani attuativi sia prevista la demolizione di edifici legittimi
esistenti (cfr. art. 5.17), la loro SUL e aggiunta a quella massima prevista per tutto il
comparto.
Quindi il proprietario recupera il suo valore nella divisione secondo il valore catastale perché
in quel caso lui avrà un valore catastale più alto e quindi maggiore guadagno!

D26) QUANTI PIANI ATTUATIVI CONOSCI?

R26) slide 8 prima lezione

D27) QUALI PROBLEMI DAVA IL PIANO PARTICOLAREGGIATO?

R27) collegata alla domanda 26
Per la legge LUN 1150/1942, lo strumento di attuazione del PRG è il PIANO
PARTICOLAREGGIATO, strumento di iniziativa pubblica.
L’AC acquisisce le aree (mediante esproprio), redige il disegno dell’intervento, si occupa
della progettazione e della realizzazione dei servizi. La difficoltà principale è legata
all’obbligo da parte dei comuni di dimostrare la disponibilità della copertura finanziaria. Con
la crescita di domanda edilizia registratasi negli anni 60 e i problemi legati al P.P si arriva
all’ istituzione del
PEEP: PIANO DI ZONA PER L’EDILIZIA ECONOMICA E POPOLARE (L. 167/1962) di
iniziativa pubblica,
PIANO DI LOTTIZZAZIONE (L. 765/1967) di iniziativa pubblica o privata.
PIP :PIANO PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI (L. 865/1971) di iniziativa pubblica.
PIANI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO ESISTENTE L. 457/78
PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO L. 179/92
Sono tutti elencati nella slide 8 lezione 1.

D28) LE STRADE FANNO PARTE DEGLI STANDARD?

R28) no fanno parte delle dotazioni territoriali

D29) COSA SONO GLI EXTRASTANDARD?

R29) Li può imporre il comune (R.U) come quantità extra rispetto a quelle imposte dal
DM1444/678 .

D30) ELABORATI CHE MANCANO AL VOSTRO PIANO?

R31) Slide lezione 9.

D32) DIFFERENZA TRA SUP. TERRITORIALE (ST) E SUP. FONDIARIA(SF)?

R32) la ST è quella totale mentre la SF e quella totale meno le dotazioni territoriali
slide 9 lezione 4

D33) PERCHè IL COMUNE INDIVIDUA I COMPARTI? QUALI SONO I RIFERIMENTI

NORMATIVI?
R33) per evitare disparità (sperequazioni) si effettua una perequazione
La perequazione è finalizzata al superamento della diversità di condizione giuridico-
economica che si determina tra le proprietà immobiliari per effetto della pianificazione
urbanistica, promuovendo forme di equa distribuzione dei benefici e degli oneri derivanti
dagli interventi di trasformazione degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del
territorio comunale.
I diritti edificatori sono ripartiti, indipendentemente dalla destinazione specifica delle aree
interessate, tra tutti i proprietari degli immobili compresi negli ambiti, in relazione al
valore (catastale) dei rispettivi immobili.
Riferimenti :
Art. 23 legge 1150 del 1942
Art. 870 Codice Civile
Art. 108 Legge Regionale Toscana n. 65 del 2014
Perche si deve stimare il valore?
1) Legittimazione della titolarità alla presentazione del piano
2) Determinazione delle quote di partecipazione di ciascun
Proprietario

D34) COS’è UN COMPARTO?

R34) IL COMPARTO EDIFICATORIO è l’unità MINIMA PIANIFICATA dai PIANI
ATTUATIVI.

D35) COS’è UN CONSORZIO? PROCEDURA CONSORZIO ECC

R35) slide da 9 a 16 lezione 3.

D36) LEGGE 10 DEL 77 COS’è?

R36) La legge ponte 765/67 introdusse la licenza edilizia che veniva rilasciata
gratuitamente, 10 anni dopo questa venne sostituita dalla concessione edilizia introdotta
dalla legge 10/77 “Bucalossi” che comportava l'obbligo di corrispondere un contributo
commisurato all'incidenza delle spese di urbanizzazione e al costo di costruzione (art. 3).

D37) RIFERIMENTI NORMATIVI DEI TITOLI ABILITATIVI?

R37) Restano in piedi 5 titoli abilitativi:
1. edilizia libera (senza necessità di alcun titolo)
 introdotta dal DPR380/2001(testo unico per l’edilizia)
Questa può essere utilizzata per interventi di manutenzione ordinaria ecc

2. CILA (comunicazione inizio attività asseverata)

In particolare, l’interessato trasmette al Comune l’elaborato progettuale e la comunicazione di

inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato.

Il tecnico attesta sotto la propria responsabilità che i lavori sono conformi agli strumenti
urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che sono compatibili con la normativa in
materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è
interessamento delle parti strutturali dell’edificio.

La comunicazione contiene i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la

realizzazione dei lavori.

 introdotta dalla legge 73/2010

 3. SCIA (segnalazione certificata di inizio attività)
Per interventi di manutenzione straordinaria o in alternativa al permesso a costruire
super SCIA (risposta R9)
 introdotta per sostituire la DIA dal d.l.g 122/2010

4. super SCIA (segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di

costruire)
 introdotta dal dlgs n. 222/2016

5. PdC (Permesso di costruire)

 introdotta dal DPR380/2001(testo unico per l’edilizia)

D38) VANTAGGIO DI AVERE UN SINGOLO LOTTO RISPETTO A TANTI SPARSI?

R38) la SF è più grande ( perché devi lasciare le solite distanze dai confini ecc)

D39) VINCOLO IDROGEOLOGICO DOVE POTREBBE TROVARSI?

R39) Lo scopo è quello di preservare la stabilità dell'ambiente fisico, in particolare nelle aree
collinari e montane. (slide 15-16 lezione 2)

D40) COS’è IL DPGR39R?

R40) da indicazioni sui parametri urbanistici e edilizi(altezze edifici, distanze ecc) per il
governo del territorio

D41) SE TROVO UNA DISCREPANZA TRA IL DPGR39R E IL R.U COSA SUCCEDE?

R41) Vale la disposizione del DPGR

D42) CALCOLO DEGLI ABITANTI INSEDIATI?

R42) la procedura si trova sulla relazione tecnica

D43) INPUT E CRITICITà DI PROGETTO?

R43) ? forse la posizione della strada in alto o la casa da demolire?
D44) CHI DECIDE SE UN BENE è SOGGETTO A TUTELA?
R44) Il Ministero per i beni e le attività culturali, noto anche con l'acronimo MiBAC, è
il dicastero del Governo della Repubblica Italiana preposto alla tutela della cultura,
dello spettacolo, e alla conservazione del patrimonio artistico e culturale e del paesaggio.