Master in Amministrazione e Governo del Territorio

Lhousing sociale quale strumento di gestione delle politiche abitative sul territorio. Lesperienza
del Comune di Venezia.
D.ssa icoletta !amborlini
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PARTE PRIMA. D#$""!"%# D" &%'("G (%C"AL#. #V%L'!"%# %)MAT"VA #D
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,.,. De-inizione di housing sociale pag. .
,./. #voluzione della normativa. Da edilizia residenziale pubblica pag. 0
a edilizia residenziale sociale
,.. Analisi delle politiche pubbliche di housing sociale pag. ,1
PARTE SECONDA. L# #(*#)"#!# #L CAM*% D#LL &%'("G (%C"AL# D#L
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/.,. Le caratteristiche del territorio e della domanda abitativa. pag. /3
Lo studio del C%(#(
/./. la gestione delle politiche abitative pag. /4
/.. alcuni esempi di intervento nel campo dell housing sociale pag .5

CONCLUSIONI pag. 3,
BIBLIOGRAFIA pag. 3.
3
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1.1 Definizione di housing soi!"e.
Le politiche abitative2 in questi ultimi anni2 hanno assunto un ruolo sempre pi6 importante nel
dibattito e nelle attivit7 di gestione del territorio.
"l -enomeno origina dall8oggettiva constatazione che la produzione passata di alloggi popolari in
quantit7 elevata 9caratterizzata dalla costruzione di agglomerati residenziali2 dislocati spesso in
zone peri-eriche delle grandi citt7: non ha portato a risolvere i problemi abitativi di tutte le -asce
della popolazione2 sia per le caratteristiche del mercato immobiliare2 sia per gli irreversibili
mutamenti intervenuti nel tessuto economico e sociale del territorio.
Le mutate condizioni del mercato immobiliare e la crisi economica in atto2 da un lato hanno reso
sempre pi6 di--icile lacquisto della propriet7 immobiliare2 dallaltro hanno aumentato le barriere
daccesso al mercato delle locazioni2 soprattutto nei centri urbani di maggiori dimensioni.
"l disagio principale ; percepito dai giovani e dalle -amiglie monoreddito2 i quali2 pur non
trovandosi nelle -asce reddituali che sin dallorigine danno diritto ad accedere alla c.d. edilizia
popolare 2 non possono comunque sostenere a--itti a prezzi di mercato.
"noltre2 la domanda abitativa si ; modi-icata in considerazione anche dellaumento nella societ7 di
particolari categorie sociali quali singles2 anziani2 -amiglie mono genitoriali2 pendolari2 immigrati
ecc.
# emersa pertanto la necessit7 di promuovere interventi abitativi che da un lato tenessero conto di
queste esigenze2 e dallaltro presentassero caratteristiche di sostenibilit7 economica2 sociale e
ambientale.
# proprio in questambito che ha iniziato a percorrersi strada2 in #uropa e nel nostro *aese2 un
insieme di politiche e di strumenti volti alla piani-icazione e alla gestione dellabitabilit7 del
territorio.
Tali attivit72 pur assumendo caratteristiche e tempistiche di attuazione diverse allinterno
dell'nione europea e del territorio nazionale2 hanno quale elemento comune il tentativo di
superare un sistema di produzione di edilizia pubblica2 divenuto nel tempo incapace di rispondere
in maniera appropriata allevolvere della domanda abitativa.
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"n sostanza possiamo de-inire tale processo in termini di sperimentazione -inalizzata alla creazione
di nuovi modelli abitativi2 la cui attuazione spesso avviene coinvolgendo una pluralit7 di attori2
quali le Amministrazioni nazionali e locali2 gli #nti e organizzazioni -acenti parte del cosiddetto
Terzo settore2 gli enti esponenziali portatori dinteressi di--usi2 ma anche i semplici cittadini2
operando sulla base del principio2 ormai consolidato nel campo delle politiche sociali2 della
sussidiariet7 orizzontale.
Linsieme delle politiche pubbliche e degli strumenti di gestione dellabitabilit7 del territorio ;
denominato housing soi!"e e consente di a--rontare importanti e complesse problematiche di
carattere generale inerenti alla questione abitativa2 al -ine di pervenire a soluzioni e--icaci e
adeguate alle mutate esigenze economiche e sociali della collettivit72 alle nuove esigenze in materia
di tutela dallambiente e2 nel contempo2 di superare i limiti derivanti dalla scarsit7 di risorse
-inanziarie di cui dispongono gli #nti pubblici preposti.
La principale s-ida che si pone lhousing sociale ; di rispondere alle mutate esigenze della societ7
ed alla conseguente maggiore complessit7 della domanda abitativa2 attraverso la realizzazione di
soluzioni in grado di integrare la dimensione del < risiedere= con quella dell8abitare in senso pi6
generale 9inteso in termini di abitabilit7 allinterno del contesto socio economico ed ambientale
caratterizzante un determinato territorio: e nel contempo riuscire a -ar convergere le risorse
necessarie2 attraendole principalmente dal settore privato che2 ovviamente2 deve poter apprezzare la
redditivit7 dellintervento.
(volgere attivit7 di housing sociale signi-ica nel concreto essere in grado di realizzare interventi
edilizi capaci di rispondere in maniera -lessibile al mutare delle istanze e delle popolazioni residenti
e non residenti nel tempo2 -ar convergere interessi in una determinata area sottoutilizzata in modo
da promuoverne lo sviluppo da parte di una rete di attori secondo criteri di sostenibilit7 sociale2
economica e ambientale2 promuovere una politica di gestione della propriet7 del suolo attenta
all8ampliamento del sistema residenziale sociale al di l7 dell8intervento pubblico.
"n altri termini si pu> a--ermare altres? che l8housing sociale cerca di rimettere al centro
dell8interesse dell8intervento residenziale l8abitante nella sua relazione con il contesto abitativo ed il
territorio2 superando la preesistente rigida concezione del -abbisogno abitativo @ ed il conseguente
modo amministrativo di trattarlo @ per articolare le pratiche e le politiche abitative pubbliche in un
sistema di servizi volti alla quali-icazione dell8esperienza abitativa2 in cui un ruolo di responsabilit7
nella cura del territorio viene anche dato agli abitanti stessi2 che non sono pi6 visti come dei
semplici destinatari passivi dell8intervento2 ma considerati come attori attivi e portatori di capacit7
di risoluzione dei problemi che li riguardano.
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# il caso di so--ermarsi su uno dei concetti che sono alla base dell8hosting sociale2 vale a dire la
capacit7 di una comunit7 locale2 di produrre il bene pubblico dellabitabilit72 in maniera sostenibile2
dal punto di vista ambientale2 economica e sociale.
*arlare di abitabilit7 assume un signi-icato nella misura in cui sono de-inite oltre alle caratteristiche
-unzionali degli spazi2 anche il rapporto tra queste caratteristiche e limpatto delle stesse sul
contesto territoriale2 quale conseguenza delluso che -anno gli abitanti degli spazi medesimi.
L8abitabilit7 ;2 quindi2 un concetto che si lega alle prestazioni o--erte da un determinato territorio
grazie alle attivit7 che esso ospita e che2 in linea potenziale e progettuale2 potrebbe ospitare.
La realizzazione di abitabilit7 richiede pertanto una preliminare complessa attivit7 di creazione di
opportuni indicatori in grado in primis di descrivere la relazione che lega le varie dimensioni del
concetto di abitare e -ornisca un insieme di regole e di indicazioni guida per la successiva attivit7 di
produzione edilizia e2 in seguito2 di tramutare tali in-ormazioni in un insieme di indicazioni
operative.
"n questo senso2 labitabilit7 ; intesa sia come espressione della capacit7 di un determinato
territorio di ospitare e sviluppare un certo insieme di attivit72 sia come linsieme di regole entro le
quali queste attivit7 possono essere realizzate.
1.#. e$o"uzione de""! no%&!'i$!. D! edi"izi! %esidenzi!"e (u))"i! ! edi"izi! %esidenzi!"e
soi!"e.
Appare evidente che2 nella--rontare questa complessa tematica2 non si possa prescindere dalla
ricostruzione del quadro normativo nazionale in materia di edilizia abitativa2 con particolare
ri-erimento alle previsioni normative rivolte agli #nti Locali2 che sono diventati nel tempo i
principali attori dellattivit7 di produzione del bene abitabilit72 evidenziando nel contempo i
passaggi normativi che hanno consentito la tras-ormazione dal concetto di edilizia residenziale
pubblica al concetto di edilizia residenziale sociale.
Ledilizia residenziale pubblica 9#)*: ; disciplinata dal decreto legge n.,,/A,BBC che ha attribuito
l8intero settore alle competenze delle )egioni. Allo (tato sono state demandate le -unzioni di
indirizzo generale in materia di edilizia residenziale pubblica nonchD la de-inizione dei criteri per
-avorire l8accesso al mercato delle locazioni e agli interventi concernenti il sostegno -inanziario al
reddito.
La legge .5 aprile ,BBB2 n.,.1 ha stabilito le norme per il sostegno ed il rilancio dell8#dilizia
residenziale *ubblica. Alla legislazione regionale ed alle successive delibere dei Consigli
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regionali ; stata demandata la disciplina speci-ica dellintervento pubblico nel settore abitativo2
nonchD la determinazione dei requisiti di accesso alle graduatorie di assegnazione degli alloggi2 i
criteri generali per la determinazione dei canoni e l8aggiornamento dei limiti di reddito per
l8assegnazione e la permanenza negli alloggi.
Le )egioni hanno successivamente tras-erito ai Comuni la propriet7 di tutti gli alloggi di edilizia
pubblica tras-ormando nel contempo i preesistenti "stituti Autonomi delle Case *opolari2 in
aziende2 con il compito di gestire gli alloggi di propriet7 comunale2 sotto gli aspetti del rapporto
contrattuale2 della manutenzione degli immobili ed dei rapporti condominiali.
" Comuni proprietari degli alloggi2 hanno il compito di determinare2 con appositi regolamenti2 le
procedure ed i criteri per l8assegnazione degli stessi e la disciplina della loro gestione. " canoni di
locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica sono commisurati in base ad alcune
caratteristiche dell8unit7 abitativa e alla condizione economica del nucleo -amiliare.
Ai sensi della legge /3 dicembre ,BB.2 n.015 9legge -inanziaria ,BB3:2 ; stata consentita
l8alienazione dei predetti alloggi per la realizzazione in via esclusiva di programmi -inalizzati allo
sviluppo del settore delledilizia residenziale pubblica. &anno diritto all8acquisto degli alloggi gli
inquilini che conducano un alloggio a titolo di locazione da oltre un quinquennio e non siano in
mora con il pagamento dei canoni e delle spese.
"l comma ,3 dell8articolo unico della predetta norma2 ha con-erito alle )egioni il compito di
determinare annualmente la quota dei proventi delle alienazioni degli alloggi da destinare al
reinvestimento in edi-ici ed aree edi-icabili2 per la riquali-icazione e l8incremento del patrimonio
abitativo pubblico mediante nuove costruzioni2 recupero e manutenzione straordinaria di quelle
esistenti e programmi integrati2 nonchD ad opere di urbanizzazione socialmente rilevanti2 in misura
superiore allC5E dei ricavi .
A partire da tale -ase2 le politiche abitative hanno iniziato a ridimensionare loriginario ruolo di
politiche settoriali diventando sempre pi6 parte integrante delle politiche di gestione del territorio.
" servizi abitativi2 hanno iniziato ad essere trattati all8interno dei contesti urbani comprendenti
servizi ed in-rastrutture 2 rapportandoli nel contempo al contesto sociale -atto di relazioni e di
partecipazione. La svolta in tale direzione si ; avuta con la prima generazione dei c.d. Con'%!''i
di *u!%'ie%e2 introdotti dall8art. / della Legge $inanziaria 11/A,BB1 alla quale ha -atto seguito il
decreto del Ministero dei Lavori *ubblici del // ottobre del ,BB4. ell8ambito dei programmi di
recupero urbano denominati contratti di quartiere 2 sono stati -inanziati interventi sperimentali nel
settore dell8edilizia residenziale sovvenzionata.
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Tali strumenti consistono in progetti di recupero urbano 9edilizio e sociale: inizialmente
localizzati in quartieri segnati da un degrado di--uso delle costruzioni e dell8ambiente urbano2
caratterizzati da carenze di servizi2 scarsa coesione sociale e di marcato disagio abitativo.
La sperimentazione verte su quattro punti chiave2 la qualit7 tecnica progettuale2 il risparmio
energetico2 la soddis-azione delle esigenze delle categorie sociali deboli ed il sistema di qualit72 al
-ine di pervenire a criteri edilizi rinnovati2 che puntano sul risparmio energetico2 su una migliore
quali-icazione della qualit7 abitativa2 insediativa e dei servizi di quartiere. ovit7 rilevante di questi
contratti ; il tentativo di coinvolgere direttamente gli abitanti nei processi decisionali ed anche
operativi.
Con la legge /,A/55, ; stata introdotta Fla seconda generazione dei Contratti di quartiereF2 i
cosiddetti programmi innovativi in ambito urbano. Tali programmi sono rivolti alla riquali-icazione
delle aree peri-eriche e sono svincolati dai limiti nella destinazione che avevano le risorse
-inalizzate alla sola componente residenziale. Con Decreto del Ministero delle "n-rastrutture
n.//B0 del /1 marzo /55C denominato F*rogramma di riquali-icazione urbana per alloggi a canone
sostenibileF2 sono stati stanziati /C5 milioni di euro di -inanziamento statale2 a cui si sono aggiunti
co-inanziamenti regionali stabiliti in misura pari al .5E delle risorse statali2 per complessivi C3
milioni di euro2 e co-inanziamenti comunali in misura pari ad almeno il ,3E del -inanziamento
complessivo (tato@)egione in relazione a ciascuna proposta di intervento.
L8obiettivo di tale intervento normativo ; di incrementare la disponibilit7 di alloggi da o--rire in
locazione a canone sostenibile nonchD di migliorare l8equipaggiamento in-rastrutturale dei quartieri
caratterizzati da -orte disagio abitativo.
" programmi di riquali-icazione urbana devono essere con-ormi agli strumenti urbanistici vigenti. "l
decreto ha previsto che si tenga conto delle situazioni di marcato disagio abitativo presenti anche
nei comuni -ino a ,0.555 abitanti. Gli alloggi da recuperare o da realizzare devono prevedere un
determinato rendimento energetico.
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'n ruolo importante nellevoluzione delle politiche abitative2 ha assunto anche il programma
straordinario di edilizia residenziale pubblica eG articolo ventuno del decreto@legge ,H ottobre
/5542 n.,0B convertito dalla legge /B novembre /5542 n.///.
"l programma ; -inalizzato ad interventi di recupero e di manutenzione straordinaria di alloggi di
propriet7 degli eG "stituti Autonomi Case *opolari o dei Comuni2 all8acquisto o alla locazione di
alloggi2 e all8eventuale nuova costruzione da destinare a soggetti sottoposti a procedure esecutive di
rilascio degli immobili. "l programma ha disposto il -inanziamento di interventi per un importo
pari a 033 milioni di euro2 una parte dei quali indirizzati alla costituzione ed al -unzionamento
dell8%sservatorio nazionale e degli %sservatori regionali sulle politiche abitative.
*er trovare ulteriori soluzioni per la riduzione del disagio abitativo si sono rese necessarie
opportune politiche di orientamento2 rivolte agli enti locali per la realizzazione di interventi o
progetti speciali caratterizzati da rapidit7 di attuazione2 elevata -attibilit7 tecnica ed
amministrativa2 con particolare ri-erimento ad interventi di recupero del patrimonio edilizio gi7
esistente e non occupato. "n questa direzione il Ministero delle "n-rastrutture ha messo a
disposizione oltre BB milioni di euro e ha -irmato accordi di programma con i tredici Comuni
metropolitani2 per aumentare la disponibilit7 di alloggi di edilizia sociale da destinare ai soggetti
sottoposti a s-ratto esecutivo. Gli interventi sono stati -inanziati per il 05E con il contributo statale
e per il restante 05E con risorse poste a carico di ogni singolo Comune eAo della )egione eAo di
operatori pubblici o privati aderenti alle singole iniziative. L8accordo quadro ha previsto che i
suddetti comuni si impegnino a trasmettere al Ministero2 entro il .5 giugno di ogni anno2
in-ormazioni relative al comparto dell8edilizia residenziale2 delle politiche abitative ed urbane2 con
particolare ri-erimento all8utilizzo delle risorse -inanziarie nonchD allo stato di avanzamento degli
interventi per la realizzazione di alloggi sperimentali e di progetti speciali per aumentare la
disponibilit7 di alloggi sociali.
(ul versante della normativa nazionale in materia di locazioni2 la Legge 3., del ,BBC e le
successive modi-iche ed integrazioni2 disciplinano la locazione di immobili adibiti ad uso abitativo.
Gli adempimenti derivanti dall8attuazione della ri-orma delle locazioni riguardano2 principalmente
la -issazione dei criteri generali per la stipulazione dei contratti agevolati 9D.M. .5A,/A/55/:2
l8individuazione dei requisiti per accedere ai contributi per il pagamento dei canoni2 la ripartizione
regionale delle risorse assegnate annualmente al $ondo nazionale di sostegno per l8accesso alle
abitazioni in locazione2 nonchD all8aggiornamento dell8elenco dei comuni ad alta tensione abitativa
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ed in-ine la de-inizione dei criteri per la determinazione dei canoni per l8edilizia residenziale
pubblica. "l canone concordato previsto dalla legge 3.,ABC ; il canone dei contratti in a--itto che2 in
alternativa ai contratti cosiddetti a libero mercato2 deve rispettare i criteri de-initi a livello
nazionale e recepiti in accordi a livello locale. " contratti hanno una durata triennale rinnovabile per
altri due anni e permettono di ottenere agevolazioni -iscali. L8obiettivo primario del canone
concordato ;2 ovviamente2 quello di rendere maggiormente accessibile l8a--itto per gli inquilini2
rispetto ai canoni rinvenibili sul mercato2 spesso insostenibili anche per i nuclei -amigliari a
reddito medio.
"l cambiamento sul piano legislativo non ha comunque prodotto gli e--etti sperati2 poich;2 accanto
al mercato dei canoni liberi non si ; sviluppata un8o--erta consistente di abitazioni a canone
concordato.
'n tentativo di ovviare a tale inconveniente ; stato attuato dal D.M. ,3A54A/553 che ha esteso a
tutti i Comuni la possibilit7 di applicare le tipologie di locazioni convenzionate2 <anche in assenza
di un accordo speci-ico2 alle condizioni dell8accordo territoriale vigente nel comune
demogra-icamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regioneF. Le
agevolazioni -iscali previste possono essere applicate solo ai proprietari 9e agli inquilini: degli
immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa.
Altra iniziativa in tal senso ; stata la creazione del $ondo nazionale per il sostegno all8accesso alle
abitazioni in locazione2 istituito dall8art. ,, della legge 3.,A,BBC. "l $ondo rappresenta il principale
strumento in materia di agevolazioni alle locazioni2 poichD le sue risorse sono state utilizzate per la
concessione di contributi integrativi2 a -avore dei conduttori appartenenti alle -asce di reddito pi6
basse2 per il pagamento dei canoni di locazione. La dotazione del -ondo ; annualmente quanti-icata
dalla legge $inanziaria2 mentre le singole )egioni ed i Comuni possono mettere a disposizione
ulteriori risorse. La concessione dei contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione ;
e--ettuata sulla base di apposita graduatoria comunale2 redatta sulla base di requisiti reddituali
minimi ri-eriti al nucleo -amigliare. Con-luiscono nel $ondo regionale per la locazione le risorse
statali2 regionali e comunaliI non ; prevista la -ormazione di liste di attesa2 perchD la presenza di
requisiti consente di accedere ai contributi messi a disposizione.
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L8elevato numero di richieste2 a -ronte dell8esiguit7 dei -ondi disponibili2 ha determinato una
di--erenza notevole tra il contributo teorico e quello reale 2 poichD quest8ultimo ; calcolato
riparametrando i contributi teorici sulla base delle risorse complessive a disposizione e del numero
delle -amiglie aventi diritto.
*ur alla presenza dei sopra cennati interventi correttivi2 il problema dellaccesso al mercato delle
locazioni ; risultato particolarmente di--icoltoso2 aggravato anche da una sempre pi6 di--icile
congiuntura economico -inanziaria nonchD dalla crescente precariet7 del mercato del lavoro. Ci>
ha reso particolarmente evidente la necessit7 di prevedere nuovi indirizzi in materia di politiche
abitative in grado di generare strumenti di gestione delle problematiche maggiormente e--icaci .
A tal -ine 2 con legge n. BA/554 ; stato costituito un tavolo di concertazione generale sulle
politiche abitative2 dal quale ; emersa la necessit7 di considerare la materia dell8edilizia
residenziale sociale2 quale parte essenziale del sistema del Jel-are e pertanto quale servizio di
interesse generale.
Tale nuova concezione ha generato un insieme di linee guida volte a prevedere I
in via prioritaria il recupero dei centri storici e degli ambiti urbani degradati ai -ini
residenziali2 il riuso del patrimonio edilizio esistente2 il recupero di aree e edi-ici dismessi
9non per mezzo di utilizzo di nuovo cemento2 ma di riutilizzazione del gi7 costruito:I
Lincremento dello stocK sia di alloggi disponibili sul mercato della locazione a canone
agevolato sia di alloggi di edilizia residenziale pubblicaI
La destinazione di una quota signi-icativa delle risorse pubbliche disponibili2 all8incremento
del patrimonio residenziale di propriet7 pubblica da o--rire anche in locazione permanente a
canone agevolatoI
La promozione di Agenzie comunali per l8a--ittoI
La cessione gratuita delle aree nelle quali i soggetti attuatori si obblighino alla locazione
permanente a canone agevolatoI
la previsione a -avore delle imprese2 in aree di espansione occupazionale2 oneri concessori
ridotti2 per la realizzazione2 l8acquisto o il recupero di alloggi da a--ittare a canone agevolato
ai propri dipendenti2 al -ine di -avorire la mobilit7 dei lavoratori2 con la possibilit7 di
detrarre -iscalmente i costi sostenuti.
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'na riconsiderazione dell8edilizia residenziale pubblica2 ed eventualmente l8intera edilizia
sociale quale parte aggiuntiva degli standard urbanistici.
(ono inoltre state avanzate alcune proposte normative in materia -iscale per incentivare l8a--itto a
canone agevolato 9ad esempio2 maggiori agevolazioni ai proprietari che a--ittano secondo le
modalit7 del canone concordato2 la permanenza delle agevolazioni -iscali sulle ristrutturazioni
edilizie ecc..2 : e per la normalizzazione del mercato immobiliare 9ad esempio2 diritto di prelazione
ai Comuni nel processo di vendita del patrimonio degli enti previdenziali2 il raggiungimento
dell8equilibrio economico nella gestione dell #dilizia residenziale pubblica2 agevolazioni per i
-ondi immobiliari etici ecc:2 individuate misure per la cooperazione istituzionale e stimato le risorse
-inanziarie necessarie per l8attuazione del programma nazionale 9ad esempio2 dimensionamento
dell8impegno -inanziario statale di ,2/@,20 miliardi di euroAanno2 utilizzo dei -ondi $A(2 incremento
della dotazione del $ondo per l8a--itto:.
Lattuazione delle linee guida sopra descritte ha -atto si che si sia passati da un sistema di edilizia
residenziale pubblicaA#)*: 2 improntato pressochD esclusivamente sulla costruzione di quartieri
popolari2 spesso situati in zone peri-eriche e degradate2 ad un sistema di edilizia residenziale sociale
9#)(: che ha come -inalit7 quella di soddis-are in senso pi6 ampio il diritto all8abitazione2 anche
tramite lutilizzo di nuovi modelli di -inanziamento e nuovi attori2 in grado di gestire le politiche
abitative secondo criteri e modalit7 innovative rispetto a quelle tradizionalmente utilizzate.
" primi interventi sono stati -inalizzati in via prioritaria ad incrementare sia lo stocK di alloggi
disponibili sul mercato della locazione a canone agevolato2 sia lo stocK di alloggi in propriet7 per
particolari categorie sociali2 sia lo stocK di alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Luando si parla di #)( si vuole comprendere le numerose e variegate esperienze promosse dai
Comuni che hanno sperimentato nuove procedure per sostenere l8o--erta di alloggi in a--itto. " punti
di maggiore divergenza2 rispetto alle tradizionali politiche abitative che hanno preso il via con la
legge ,14A1/ e ri-ormate con la legge C10A4,2 sono il venir meno dello strumento dell8esproprio @
sostituito da modalit7 di perequazione urbanistica quali la messa a disposizione di aree pubbliche
tras-ormabili @ nonchD il tramonto del sopradescritto modello dei quartieri #)*.
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La tendenza dell8#)( ; di inserirsi come componente all8interno di tras-ormazioni urbanistiche non
specializzate introducendo nuovi strumenti quali degli alloggi in a--itto a canone sociale 2 gamme
di articolazione dei canoni pi6 ampie rispetto a quelle tradizionali2 coinvolgimento accanto alle
-orme pubbliche di investimento anche -orme private.
A questo proposito2 le pi6 recenti esperienze di edilizia sociale in "talia sono nate dalle opportunit7
generate dalle nuove -orme di partenariato pubblico@privato attraverso soluzioni quali l8o--erta di
suoli o di diritti urbanistici pubblici2 l8impegno del Comune come garante nei con-ronti degli
a--ittuari2 il carattere misto degli interventi con la possibilit7 di realizzare una quota di alloggi per la
vendita ad integrazione dell8intervento di alloggi sociali in locazione2 al -ine di garantire la
redditivit7 degli investimenti.
"n tale direzione2 la pi6 recente normativa esprime la volont7 di promuovere la -ormazione di
nuovi soggetti imprenditoriali interessati alla remunerazione dell8investimento ma con rientri
prolungati nel tempo2 costituiti da canoni e da misure compensative -ino al conseguimento di un
utile ragionevole.
Alla luce di quanto sopra esposto si evince che2 a -ronte di modalit7 diverse di produzione di
edilizia sociale rispetto alla tradizionale edilizia pubblica2 le -inalit7 perseguite sono simili.
*ossiamo vedere in-atti che2 accanto ai classici interventi di edilizia residenziale pubblica2
consistenti nell8acquisto2 realizzazione e recupero di alloggi con risorse integralmente o
parzialmente pubbliche2 da assegnare in locazione2 in godimento o in propriet72 abbiamo interventi
di edilizia sovvenzionata2 attuati da enti pubblici e maggiormente diretti alla costruzione o al
recupero edilizio eAo di edilizia agevolata realizzata da operatori privati e dalle cooperative
edilizie che -ruiscono di credito agevolato2 o di contributi in conto capitale e di esenzioni -iscali.
*articolare importanza hanno inoltre gli interventi di edilizia convenzionata che comportano la
stipulazione di accordi con i Comuni volti ad assicurare varie misure di -avore per la realizzazione
di abitazioni. Gli accordi sono regolati tramite convenzione2 stipulata dai soggetti attuatori con il
Comune sede dell8intervento che2 tra l8altro2 deve prevedere le caratteristiche tipologiche degli
alloggi2 il prezzo di cessione2 il valore massimo dei canoni di locazione.
Levoluzione delle categorie di intervento rispetto al recente passato2 che con-luiscono nella
denominazione di edilizia sociale comprendono2 pi6 speci-icatamente2 l8edilizia sovvenzionata e la
cooperazione a propriet7 indivisa2 ma anche l8edilizia convenzionata ed agevolata orientata alla
vendita2 aprendosi a modelli innovativi di cooperazione pubblicoAprivato.
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La necessit7 di de-inire il settore dell8edilizia residenziale sociale origina dalla disciplina
comunitaria. "n-atti2 essendo l8edilizia un settore produttivo2 per consentire che esso possa usu-ruire
di sovvenzioni pubbliche con -inalit7 sociali2 ; necessario che sia delimitato giuridicamente il
campo dell8edilizia residenziale sociale. A questo proposito2 al -ine di ottemperare a quanto previsto
in materia di aiuti di (tato a -avore degli alloggi sociali2 come stabilito dalla Commissione #uropea2
con decisione n. /550AC3/AC#2 del /C novembre /5502 la Legge n. BA/554 ha a--idato al Ministro
delle in-rastrutture2 di concerto con i Ministri della solidariet7 sociale2 delle politiche per la
-amiglia2 per le politiche giovanili e le attivit7 sportive e d8intesa con la Con-erenza (tato@)egioni2
il compito di stabilire le caratteristiche e i requisiti degli alloggi sociali esenti dall8obbligo di
noti-ica degli aiuti di (tato.
Con Decreto Ministeriale del // aprile del /55C ; stato de-inito l8alloggio sociale2 le sue
caratteristiche e i requisiti per laccesso 2 a partire dalla de-inizione di sistema di edilizia
residenziale sociale 9art. ,2 comma /: quale insieme dei servizi abitativi -inalizzati al
soddis-acimento delle esigenze primarie2 di cui l8alloggio sociale ; un elemento essenziale e dalla
de-inizione di servizio di edilizia residenziale sociale 9art. ,2 comma 3: quale servizio erogato da
operatori pubblici e privati per l8o--erta di alloggi in locazione ma anche per il sostegno all8accesso
alla propriet7 della casa2 che persegue l8integrazione di diverse -asce sociali e concorre al
miglioramento delle condizioni di vita dei destinatari.
La norma in esame -ornisce altres? la de-inizione di alloggio sociale quale unit7 immobiliare adibita
ad uso residenziale in locazione permanente o l8alloggio realizzato o recuperato da operatori
pubblici e privati2 con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche @ quali esenzioni -iscali2
assegnazione di aree od immobili2 -ondi di garanzia2 agevolazioni di tipo urbanistico @ destinato alla
locazione temporanea per almeno otto anni ed anche alla propriet7.
Ma laspetto pi6 importante di tale de-inizione ; che lalloggio sociale ; da considerarsi servizio
di interesse economico generale 9art. ,2 comma 0:2 con la conseguenza che esso costituisce
standard urbanistico aggiuntivo da assicurare mediante cessione gratuita di aree o di alloggi2 sulla
base e con le modalit7 stabilite dalle normative regionali.
*er quanto riguarda le caratteristiche tecniche dellalloggio sociale 9art. / comma4: 2 lo stesso
deve essere adeguato2 salubre2 sicuro e costruito o recuperato nel rispetto delle caratteristiche
tecnico@costruttive indicate agli articoli ,1 e 3. della legge 0 agosto ,B4C2 n. 304. Lo stesso deve
essere costruito secondo principi di sostenibilit7 ambientale e di risparmio energetico2 utilizzando2
ove possibile2 -onti energetiche alternative. el caso di servizio di edilizia sociale in locazione si
considera adeguato un alloggio con un numero di vani abitabili tendenzialmente non in-eriore ai
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componenti del nucleo -amiliare @ e comunque non superiore a cinque @ oltre ai vani accessori
quali bagno e cucina.
*er quanto i requisiti di accesso agli alloggi sociali ed il livello dei canoni 9art , commi , e /:2 la
norma2 nel demandare la competenza alle )egioni2 -issa comunque dei principi legati alle capacit7
economiche alla composizione -amigliare e alle caratteristiche dellalloggio e stabilisce nel
contempo i criteri di massima per la determinazione dei canoni per i gestori ed i promotori degli
interventi 9art. /2 commi /@1:. # altres? demandata alle )egioni2 di concerto con le Anci regionali2
la -issazione dei requisiti per bene-iciare delle agevolazioni per l8accesso alla propriet7 nonchD le
modalit7 ed i criteri per la determinazione del prezzo di vendita2 stabilito nella convenzione con il
Comune2 per il tras-erimento dei bene-ici agli acquirenti2 anche successivi al primo2 tenuto conto
dei diversi sussidi accordati per l8acquisto2 la costruzione o il recupero.
Lulteriore evoluzione normativa in materia di edilizia sociale si ; avuta con lemanazione del
Decreto del *residente del Consiglio dei Ministri del ,1A4A/55B che ha approvato il *iano
azionale di #dilizia Abitativa2 in attuazione dell8articolo ,, del decreto@legge del /0 giugno /55C
n.,,/2 convertito con modi-icazioni dalla legge n.,.. del 1 agosto del /55C.
La -inalit7 del *iano ; di garantire2 su tutto il territorio nazionale2 i livelli minimi essenziali di
-abbisogno abitativo per il pieno sviluppo della persona umana. Lo scopo ; di promuovere
interventi di realizzazione2 acquisizione o recupero di alloggi che saranno o--erti in locazione a
canone sostenibile2 con la possibilit7 di tras-ormarlo in riscattoI alloggi locati per una durata
superiore a /0 anniI alloggi di edilizia residenziale pubblica a canone socialeI alloggi sociali in
locazione permanente2 in locazione temporanea e in propriet7.
Gli strumenti innovativi messi a disposizione per il conseguimento dello scopo di cui sopra sono
quelli dei -ondi immobiliari2 di particolari -orme di investimento quali i -ondi di garanzia2 le
-orme di -inanziamento in pool2 i piani di risparmio <casa= che -avoriscano il riscatto a medio
termine degli alloggi2 anche in collaborazione con istituti bancari2 del proMect -inancing2
dell8attivit7 delle cooperative di abitazioni2 degli interventi gi7 programmati .
Accanto al -inanziamento classico tramite impiego di risorse -inanziarie da parte dello (tato2
delle )egioni2 degli #nti Locali e di altri #nti *ubblici2 comprese le risorse derivanti da
alienazioni2 sono stati introdotti alcuni dei pi6 recenti strumenti -inanziari per dare soluzione al
disagio abitativo2 al -ine di -ronteggiare il problema della scarsit7 delle risorse pubbliche e della
maggiore complessit7 della domanda di residenzialit72 rispetto al recente passato. (i citano in
particolare 2 la costituzione di riserve -ondiarie da destinare all8edilizia pubblica e all8edilizia
sociale in grado di coinvolgere tutti gli operatori proprietari di aree oggetto di -utura
15
tras-ormazione e la promozione di strumenti -inanziari immobiliari innovativi2 de-initi < di social
housing <2 quali l8istituzione di -ondi immobiliari per la residenza sociale2 il ricorso al project
financing, alle societ7 di progetto2 alla locazione -inanziaria.
*ertanto2 il piano nazionale di edilizia abitativa verte su tre aspetti -ondamentali2 il sistema "ntegrato
di $ondi "mmobiliari2 il programma coordinato e linsieme degli interventi gi7 ricompresi nel
precedente *iano (traordinario di #dilizia residenziale del /554 9L. n. /// del /BA,,A/554:.
I" Sis'e&! In'eg%!'o di Fondi I&&o)i"i!%i +SIFI,- ha lo scopo di promuovere lo sviluppo di una
rete di -ondi2 o altri strumenti -inanziari2 che contribuiscano ad incrementare la dotazione di alloggi
sociali sul territorio nazionale2 attraverso la mobilitazione di consistenti capitali privati e pubblici. "
sottoscrittori di tali -ondi sono individuati in investitori istituzionali di lungo termine 9(ociet7 di
investimento di emanazione bancaria2 $ondi chiusi di diritto italiano2 $ondi chiusi di diritto estero
ed altri operatori internazionali2 $inanziarie di partecipazione di emanazione privata ed industriale2
(ociet7 di investimento di emanazione pubblica:. # stato istituito presso il Ministero delle
"n-rastrutture un gruppo di lavoro che ha approvato2 nel gennaio del /5,52 lo schema di
regolamento di gestione del (istema "ntegrato dei $ondi. La gestione dei -ondi ; stata a--idata a
(ociet7 attraverso procedure ad evidenza pubblica. Le disponibilit7 del $ondo nazionale devono
essere investite in quei -ondi locali o in analoghi strumenti -inanziari in grado di attivare
interventi con alto grado di -attibilit7 e di convenienza economica2 in modo da rendere disponibili
alloggi da destinare alla locazione a canone sostenibile in quote signi-icative2 anche -acendo ricorso
alle opportunit7 di <leva urbanistica= consentite dalle normative nazionali e regionali vigenti in
materia.
"l programma coordinato tra )egioni Comuni e Ministero delle "n-rastrutture e dei trasporti2 ha
quale -inalit7 di incrementare2 il patrimonio di edilizia residenziale2 anche sociale2 in risposta alle
diverse tipologie di -abbisogno abitativo 9 per le categorie sociali de-inite dall art.,, comma /
legge ,..A5C: quali nuclei -amiliari a basso reddito2 anche monoparentali2 giovani coppie a basso
reddito2 anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate2 soggetti sottoposti a procedure
esecutive di rilascio2 studenti -uori sede2 immigrati regolari a basso reddito2 residenti da almeno
dieci anni nel territorio nazionale2 ovvero da almeno cinque anni nella medesima regione e altri
soggetti in possesso dei requisiti di cui all8articolo , della legge C -ebbraio /5542 n. B.
Le )egioni2 attraverso procedure di evidenza pubblica2 valutano le proposte di intervento candidate
all8inserimento nel programma coordinato che pervengono dai soggetti pubblici2 dagli eG "AC* e
dai privati interessati2 ai -ini dell8ammissibilit7. Lualora si renda necessaria la contestuale
16
de-inizione o variazione di pi6 atti di programmazione economico@ -inanziaria e di piani-icazione
territoriale di competenza di amministrazioni diverse2 la )egione promuove una apposita
Con-erenza di (ervizi2 cui partecipano tutti i soggetti interessati al rilascio di atti di assenso
comunque denominati 9art.C:.
(uccessivamente il Ministero delle in-rastrutture e dei trasporti promuove2 con le )egioni ed i
Comuni2 la sottoscrizione di appositi Accordi di *rogramma al -ine di concentrare gli interventi2
attraverso la realizzazione di programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche
sociale e di riquali-icazione urbana2 caratterizzati da elevati livelli di vivibilit72 salubrit72 sicurezza
e sostenibilit7 ambientale ed energetica2 anche attraverso la risoluzione di problemi di mobilit72
promuovendo e valorizzando la partecipazione di soggetti pubblici e privati 9art. 3:.
"n-ine2 per quanto riguarda il piano *iano (traordinario di edilizia residenziale pubblica2 si tratta
degli interventi2 gi7 oggetto del *rogramma straordinario di #dilizia residenziale pubblica di cui
alla citata legge n. ///A/5542 regolarmente inoltrati al Ministero e caratterizzati da immediata
-attibilit72 ubicati nei Comuni con elevata domanda di alloggi sociali ed ai quali ; stato attribuito
un ordine di priorit7. L8immediata -attibilit7 ; accertata dal Ministero2 attraverso la documentazione
sullo stato delle procedure tecnico@ amministrative di realizzazione di ogni singola opera2 inoltrate a
cura delle )egioni.
1.. An!"isi de""e (o"i'ihe (u))"ihe di housing soi!"e
Dopo percorso il quadro normativo2 passiamo ad esaminare le politiche pubbliche in materia di
edilizia ed in particolare di housing sociale2 evidenziando alcuni modelli innovativi.
Le diverse politiche di housing sociale che hanno dato luogo a ad attivit7 rientranti anche nel
campo della sperimentazione edilizia si basano in generale su una ri-lessione comune in ordine ad
alcuni punti chiave. Come accennato in precedenza2 questi punti si possono riassumere nella
individuazione e de-inizione dei soggetti che producono abitabilit7 sociale2 nei caratteri distintivi2
nei -attori e nei meccanismi di produzione dellabitabilit72 intesi anche in termini di luoghi2 scelte
abitative2 contesti attraverso i quali la stessa si mani-esta e prende -orma.
"n tal senso2 si pu> ulteriormente evidenziare come il carattere innovativo di queste sperimentazioni
stia principalmente nel riconoscere il ruolo della comunit7 stessa nel de-inire il proprio ambiente di
vita2 consentendo cos? anche agli abitanti di decidere sulla propria abitazione.
" responsabili delle politiche abitative si sono inizialmente posti la questione se l aumento degli
spazi di decisione degli abitanti nella de-inizione di un insieme di servizi abitativi e nella
piani-icazione di contesto residenziale2 rendesse questi contesti maggiormente attraenti e
17
competitivi2 cercando di -ocalizzare2 nel contempo2 quali -ossero i -attori utili alla produzione di
abitabilit7. "n tal senso2 sono stati individuati i seguenti elementi comuni N
,: "/!essi)i"i'0 2 intesa come riduzione dei costi di accesso alla casa2 analisi del target di
utenti raggiungibili con gli interventi2 de-inizione dell8insieme delle soluzioni abitative in
grado di incrementare lattuale disponibilit7 sul -ronte dello--erta e il grado di accoglienza
degli spazi di vita comuneI
/: "! ong%uenz! delle -unzioni duso degli spazi abitativi in termini di immagine e contesto2
di potenzialit7 di s-ruttamento degli spazi e di omogeneit7 sociale dei destinatari
dell8interventoI
.: "e fo%&e di (!%'ei(!zione2 vale a dire i meccanismi di decisione collettivi utilizzabili e
capaci di coinvolgere i residenti nella de-inizione delle regole di s-ruttamento degli spazi
abitativi e dei servizi comuni2 il bilanciamento tra grado di partecipazione alle scelte di
gestione collettiva2 costi di organizzazione ed e--icacia nella produzione di contesti
abitativiI
3: i" on'%o""o sulle attivit7 di gestione collettiva operativa e amministrativa2 con la previsione
di azioni di monitoraggio e azioni sanzionatorie in caso di abusiI
0: "! ges'ione de""e %e"!zioni2 con particolare ri-erimento allin-luenza che ha la cura degli
spazi comuni nel quali-icare il vivere quotidianoI
1: "! $!"o%izz!zione che concerne la scelta delle -unzioni economiche che possono essere
incluse nel progetto2 in grado di rendere appetibile liniziativa anche dal punto di vista
imprenditoriale2 ma anche la scelta delle tipologie di servizi aggiunti che consentono di
quali-icare lesperienza abitativa I
4: "! "egi''i&!zione is'i'uzion!"e2 intesa in termini di spazi di legittimazione in capo ai
cittadini in ri-erimento ai diversi regimi proprietari nonchD di de-inizione delle necessarie
azioni amministrative atte a tras-ormare2 aumentandoli o riducendoli2 tali spazi.
Tale metodologia di analisi ; denominata IAD f%!&e1o%2 9"nstitutional AnalOsis development:
ed ha come obiettivo l8individuazione e lo studio della cosiddetta <action arena=2 cio; del luogo in
cui avviene l8interazione tra gli attori coinvolti nel processo di decisione su come governare e
gestire un determinato tipo di risorsa.
L8"AD -rameJorK individua altres? i -attori esogeni in grado di incidere sull8action arena. "n
sostanza si tratta di de-inire quali siano le condizioni bio-isiche di un determinato territorio 2 cio;
l8insieme dei limiti e delle opportunit7 che lo contraddistinguono2 le risorse che gli attori vogliono
governare2 i caratteri della comunit72 dati dall8insieme delle caratteristiche che contraddistinguono
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i suoi appartenenti2 con particolare ri-erimento al loro grado di omogeneit7 economica e sociale2 al
sistema di valori e credenze su cui si basano. Deve essere contestualmente de-inito il sistema di
regole usato nell8arena2 cio; il complesso dei meccanismi usati dagli attori per decidere. ello
speci-ico2 costituiscono elementi che contraddistinguono l8action arena i seguenti -attoriN i
partecipanti del gioco2 le posizioni e i ruoli che i partecipanti assumono2 le azioni che i partecipanti
conducono e i legami causa P e--etto2 il livello di controllo che ogni partecipante ha sull8azione2 i
possibili e--etti dell8azione2 le in-ormazioni disponibili ai partecipanti in merito all8azione2 i costi e
bene-ici attesi dai partecipanti nel momento in cui interagiscono.
"n questo modo ; possibile individuare una serie di situazioni di azione 9<action situations=: in cui
gli abitanti si trovano a vivere e che costituiscono dei luoghi di osservazione privilegiata per chi
vuole comprendere come ; generata abitabilit7N vivere nella casa2 condividere spazi tra le abitazioni2
mantenere ledi-icio2 regolare i -lussi di accesso2 i transiti e i passaggi2 promuovere linterazione
sociale2 -ornire i servizi e le in-rastrutture2 gestire la relazione con attivit7 economiche.
Da ci> emerge come l8 housing sociale individui un sistema di sperimentazioni abitative allinterno
del quale possono rinvenirsi alcuni &ode""i (%oge''u!"i particolarmente interessanti per la loro
portata innovativa2 di seguito illustrati. Tali modelli2 di--usi inizialmente in alcuni *aesi #uropei e
del ord America2 in tempi pi6 recenti hanno iniziato a prendere piede anche nel nostro *aese e
presentano interessanti potenzialit7 di sviluppo.
"l primo modello ; quello delle %esidenze o""e''i$e- sorte con lo scopo di ampliare l8o--erta di
sistemazioni in a--itto rivolte ad un target speci-ico di persone2 che presentano esigenze abitative
di breve periodo. (i tratta di interventi in cui il numero di attori che prende parte all8iniziativa ;
abbastanza limitato. *u> esserci una presenza rilevante di -inanziamento pubblico e non ; detto che
il promotore sia anche proprietario degli edi-ici. Gli abitanti non sono tipicamente residenti di lunga
data ma pi6 -acilmente provengono da altri contestiN possono essere studenti2 lavoratori tras-ertisti2
o persone con esigenze abitative transitorie. *ossono essere presenti servizi rivolti ad un pubblico
di quartiere o di citt7.
#sistono numerose esperienze che possono essere ricondotte a questa tipologia 9dalle case dello
studente alle case che ospitano -amigliari che assistono malati in ospedali -uori residenza2 ai
pensionati per lavoratori tras-ertisti :. 'no tra i progetti pi6 interessanti ; quello del comune di
)overeto2 relativo alla <casa del pap7=2 a sostegno dei padri in -ase di separazione.
'n secondo modello ; quello dell8azione di &edi!zione e in'e%&edi!zione "o!'i$! che ha quale
scopo di quali-icare la domanda di alloggi o spazi da a--ittare mediante la realizzazione di progetti
individuali o di comunit72 ma anche di semplice assistenza economica2 in modo da accompagnare
19
l8abitante nel processo di inserimento abitativo in un progetto di breve o medio periodo. (i tratta di
interventi volti al potenziamento dell8autonomia delle persone dal punto di vista abitativo. Luesto
modello prevede che il promotore non agisca su immobili di propriet72 bens? si adoperi in attivit7 di
mediazione 9tra l8abitante e il proprietario o tra gli abitanti: eAo di intermediazione 9 c.d. <matching
domanda P o--erta: per i residenti di un determinato quartiere o nuovi abitanti2 o--rendo una serie di
servizi quali garanzie per i proprietari degli alloggi che a--ittano circa la solvibilit7 degli inquilini2
attivit7 individualizzate di accompagnamento degli utenti2 in-ormazioni sul mercato immobiliare e
lavorativo2 -ormazione ecc. Tra gli altri attori che partecipano a questo modello2 vi sono -inanziatori
locali2 quali istituzioni pubbliche che compartecipano alla spesa o a volte si -anno essi stessi
promotori delliniziativa.
Alcuni di questi servizi cercano anche di intervenire in contesti relazionali problematici2 allo scopo
di prevenire ad esempio contrasti con i vicini mediante azioni di sensibilizzazione2 iniziative di
comunicazione ecc. Altri interventi mirano invece a migliorare la qualit7 della vita degli abitanti
che gi7 sono residenti e non si rivolgono a nuovi abitanti. Visto che il servizio consiste in una
personalizzazione dellintervento D di--icile standardizzare e moltiplicare il numero di interventi.
Tali interventi di solito non producono tras-ormazioni nello spazio -isico2 ma nel tessuto relazionale
e sociale.
"l terzo modello ; quello della (!%'ne%shi( ed ha lo scopo di strutturare una rete di attori sia a
livello locale sia sovra locale intorno a un determinato progetto abitativo. La partnership ha lo
scopo principale di attirare investitori su aree da sviluppare. 'no dei -attori che determinano il
grado di complessit7 dei vari interventi riguarda la natura del progetto. (i distingue 2 in particolare2
tra riquali-icazione di quartieri degradati e realizzazione eG novo di edi-ici2 in particolare anche in
contesti residenziali di--icili2 ma comunque su suolo non urbanizzato. Ci> determina anche il modo
con cui si struttura le rete dei vari attori e le posizioni dei vari nodi della rete della partnership. Gli
interventi in partnership di solito cercano contestualmente di ampliare la dotazione di servizi al
quartiere in cui si inseriscono e questo ; sicuramente uno degli obiettivi quali-icanti dell8azione
intrapresa. "n questo modello di azione il numero di partecipanti tende ad essere elevato e prevede
la sottoscrizione di un accordo quadro tra i vari attori che sono interessati a realizzare l8intervento.
Di solito esiste almeno un ente che svolge il ruolo di capo-ila e ha la -unzione di regia e altri che
intervengono in base alla propria speci-ica competenza. "n questo modello il coinvolgimento
dell8ente pubblico ; assai rilevante2 sia per la de-inizione del contributo sia per la de-inizione degli
obiettivi generali dell8azione. Gli abitanti possono essere coinvolti per quanto attiene il processo di
avvio dell8intervento in quanto co@investitori e2 successivamente alla realizzazione dell8intervento2
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possono assumere un ruolo importante nelle scelte di gestione degli alloggi. Gli interventi ispirati
alla logica del partenariato mirano a promuovere un miG sociale e a ridurre il pi6 possibile
l8omogeneit7 tra gli abitanti. Luesto approccio genera notevoli di--icolt7 e un aumento dei costi di
gestione2 sebbene solitamente si ritenga che la vendita di una parte degli alloggi sul libero mercato
possa servire da un lato a garantire il sopra richiamato miG sociale e dall8altro a rendere sostenibile
economicamente l8intervento nel tempo. "l modello di solito prevede che la scala di intervento
riguardi almeno un complesso edilizio2 quale insieme di edi-ici. ei casi pi6 complessi si arriva a
realizzare interventi su interi quartieri. Gli interventi che utilizzano il metodo della partnership2
essendo per de-inizione complessi2 cercano da un lato di aumentare la dotazione di alloggi in a--itto
e di alloggi in vendita a prezzi abbordabiliI e dall8a di o--rire soluzioni di buona qualit7. Vi ;
quindi2 in generale2 una notevole attenzione alla de-inizione di quali siano gli elementi di pregio
dell8intervento.
"l quarto modello ; quello dell8!zione "o!"e (!%'ei(!'! e in'eg%!'!. Lo scopo ; di de-inire un
progetto di intervento dai connotati molto sociali2 tarato sulle speci-iche esigenze degli abitanti di
un determinato contesto residenziale caratterizzato da una molteplicit7 di problematiche2
intervenendo quindi in via prioritaria sia sul disagio socio economico sia sul degrado ambientale ed
urbanistico . Luesto modello di azione assegna un ruolo determinante al coinvolgimento degli
abitanti nella de-inizione dell8intervento. " promotori hanno quindi la -unzione di attivare le risorse
presenti sul territorio in termini sia sociali 9il c.d. capitale <sociale=: che economici 9gli
investimenti: ed urbanistici 9spazi da riquali-icare:. "l coinvolgimento nelle scelte di tras-ormazione
lascia la possibilit7 agli abitanti di intervenire su questioni rilevanti. Allo stesso modo questo tipo di
interventi richiede un impegno di risorse pubbliche e private molto maggiori rispetto a quello della
partnership. L8ente pubblico ha la -unzione di -acilitatore2 sostenitore e di garante della coerenza
dell8intervento rispetto a politiche abitative pi6 generali. L8iniziativa ; per> promossa dalla societ7
civile organizzata abitante in un determinato quartiere. Luesti interventi sono centrati non tanto su
un target speci-ico di abitanti2 quanto su coloro che sono residenti o che gravitano in quel
determinato quartiere caratterizzato da condizioni di particolare problematicit7. La -unzione
abitativa ; integrata con altre -unzioni2 quali ad esempio quella produttiva e -ormativa2 in un
progetto complessivo di ripensamento delle -unzioni socio economiche del quartiere. (i tratta di
interventi molto complessi che hanno come scopo un generale ripensamento delle modalit7 abitative
di un quartiere2 in cui il ragionare sulla permanenza abitativa rappresenta uno degli aspetti
determinanti I ; necessario de-inire preliminarmente chi si vuole attrarre a vivere nel quartiere e
per quanto tempo. 'n esempio di tale modello in "talia ; il villaggio +arona di +ologna2 rivolto ad
21
un contesto territoriale di particolare svantaggio e vulnerabilit7 sociale2 che ha richiesto la
convergenza di risorse provenienti da diversi soggetti2 anche appartenenti al cosiddetto Terzo
(ettore.
"l quinto ; quello del o&&uni'3 housing2 in cui una comunit7 di abitanti2 unita dal comune
interesse minimo di godere di una abitazione2 realizza direttamente interventi abitativi rivolti al
soddis-acimento delle proprie esigenze oppure viene ; costituita eG post sulla base di un contratto.
)ientrano in questa categoria sia interventi di auto @ costruzione sia di auto recupero2 che hanno a
volte valenza di natura sociale2 sia interventi di <cohousing=. Luesti ultimi sono molto piu di--usi
nei paesi anglosassoni ed in particolare negli (tati 'niti. "n questo tipo di intervento hanno un ruolo
determinante gli abitanti2 riunitisi spontaneamente o spinti a unirsi in comunit7 da un soggetto
singolo promotore. Gli abitanti sono generalmente i promotori diretti dell8azione abitativa2 ma nel
caso siano coinvolti in maniera postuma all8intervento sono chiamati ad accettare un progetto
abitativo che richiede impegno nei con-ronti degli altri abitanti. La di--erenza rispetto al precedente
modello sta nella scala di azione e nel grado di coinvolgimento nell8investimento degli abitanti.
All8ente pubblico2 qualora l8intervento si riconosca abbia una valenza sociale2 viene richiesto il ruolo
di sostenere l8iniziativa mettendo a disposizione mezzi e risorse2 a volte sempli-icando la normativa
esistente. Vi sono per> esperienze che non necessariamente -anno leva sul sostegno pubblico2 ma
che al contrario agiscono in modo del tutto privato2 il quale trova il principale motivo di unione
della comunit7 sulle economie di scala e sulla condivisione degli spazi e dei servizi. (i possono
distinguere diversi gradi di autonomia degli abitantiI nel caso in cui la comunit7 abbia avviato
l8iniziativa2 ha anche la possibilit7 di de-inire regole le regole di costituzione e gestionali2 mentre
nel caso in cui l8intervento sia promosso da un ente pubblico2 o si agisca secondo le linee di una
politica pubblica2 il grado di autonomia degli abitanti sar7 limitato alla dimensione operativa. "l
-ulcro di questo tipo di interventi ; il progetto sociale della comunit7 e quindi la ragione che spinge
queste persone a vivere nel medesimo contesto residenziale2 talvolta nello stesso edi-icio. Luesti
interventi sono solitamente di dimensioni contenute2 di solito legati al singolo edi-icio2 o a un
ristretto numero di edi-ici. La dimensione qualitativa dell8intervento ; legata alle speci-iche
esigenze degli abitanti. Luesta dimensione ; -ondamentale se l8intervento ; realizzato da soli privati2
poichD esso deve avere la necessit7 di soddis-are elevati standard di qualit7 per renderlo appetibile
sul mercato. el caso invece di interventi di autorecupero invece il senso dell8iniziativa ; di
reinserire socialmente persone ai margini della societ72 pertanto il -attore qualit7 e pregio ;
secondario.
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" contesti rurali e quelli suburbani si prestano particolarmente a sperimentazioni di housing a misura
di piccola comunit7.
"n conclusione2 ladattamento alla disciplina comunitaria da parte del legislatore nazionale2 ha
introdotto importanti innovazioni nelle modalit7 attuative della tradizionale politica abitativa
italiana2 in particolare per quanto riguarda larticolazione della risposta del servizio abitativo alle
diverse tipologie di domanda2 la previsione a -avore di soggetti privati2 promotori degli interventi2
opportunamente selezionati con procedure di evidenza pubblica di -orme di incentivazione che
prevedano la compensazione dellintervento2 al -ine di garantire comunque una certa redditivit7
dello stesso. Tra queste -orme di incentivazione si annoverano anche possibili valorizzazioni
premiali di tipo urbanistico2 quali la resa in disponibilit7 di nuove aree per ledilizia sociale2 in
ragione dellassimilazione dellalloggio sociale a standard urbanistico aggiuntivo.
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*A)T# (#C%DA. L# #(*#)"#!# #L CAM*% D#LL &%'("G (%C"AL# D#L
C%M'# D" V##!"A. L# CA)ATT#)"(T"C&# D#L T#))"T%)"% # D#LLA
D%MADA A+"TAT"VA. La G#(T"%# D#LL# *%L"T"C&# A+"TAT"V# #D ALC'"
M%D#LL" D" &%'("G (%C"AL#
#.1. Le !%!''e%is'ihe de" 'e%%i'o%io e de""! do&!nd! !)i'!'i$!. Lo s'udio de" COSES
*assiamo ora ad analizzare le esperienze nel campo dell8housing sociale del Comune di Venezia che
presentano elementi di particolare interesse2 in ragione anche alle peculiarit7 del territorio.
Come noto2 il Comune di Venezia comprende il centro storico2 le isole della laguna 9le principali
sono il Lido2 *ellestrina Murano e +urano: e la terra-erma veneziana 9Mestre Marghera e
hinterland :2 caratterizzate da identit7 mor-ologiche2 urbanistiche 2 economico P sociali ed
ambientali completamente diverse tra loro.
Luesta diversit7 si ri-lette sulla domanda e sullo--erta abitativa2 sia dal punto di vista dellaccesso
al mercato immobiliare2 sia delle attivit7 di edilizia residenziale e sociale2 sia nel campo del
recupero edilizio. Tale disomogeneit7 e peculiarit7 territoriale2 richiede ladozione di speci-iche
politiche pubbliche2 e lattuazione di soluzioni tecniche legate al particolare contesto.
La problematica delle politiche abitative ; particolarmente sentita nel Comune di Venezia2 che vede
il progressivo svuotarsi del numero di abitanti2 particolarmente nel centro storico e nelle isole2 a
causa degli elevatissimi costi di compravendita e di locazione degli immobili2 nonchD dellelevato
costo della vita2 quale conseguenza della marcata vocazione turistica della citt7.
Alle problematiche sopra evidenziate2 si aggiunge il contesto ambientale del centro storico e delle
isole2 dove le particolari condizioni climatiche2 ed il -enomeno dellacqua alta rendono
maggiormente -requenti le esigenze di risanamento e restauro conservativo degli immobili. Tali
interventi risultano essere particolarmente onerosi rispetto ad altri contesti territoriali2 in
conseguenza dei maggiori costi legati alla necessit7 di ricorrere ai trasporti acquei dei materiali ed
attrezzature e di utilizzare tecniche di restauro particolarmente costose 9 isolamento di ambienti a
tenuta stagna in caso di acqua alta2 intonaci antiumidit7 e antisalsedine ecc..:
(ul -ronte della Terra-erma2 invece2 appaiono particolarmente critiche le condizioni di degrado
ambientale e sociale di alcune aree e quartieri2 derivante anche dal mutamento del tessuto sociale in
alcune zone storiche di Mestre e Marghera2 determinato in parte da una massiccia presenza di
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cittadini stranieri2 di etnie diverse e spesso irregolari. Vi ; poi la necessita di procedere alla
boni-ica2 al risanamento ed alla riconversione urbana di alcune zone che un tempo ospitavano
importanti insediamenti industriali e che ora si trovano in stato di abbandono .
Accanto agli storici interventi di edilizia residenziale pubblica2 negli ultimi anni il Comune di
Venezia2 ha inteso -ar -ronte al disagio abitativo e o--rire opportunit7 residenziali2 anche per
attrarre nuova popolazione stabile e combattere lesodo2 specialmente dei giovani2 considerato che
la citt7 ha una popolazione sempre piu anziana.
(i comprende come2 in un contesto molto composito e articolato quale quello locale2 il ruolo delle
politiche abitative ha assunto una importanza strategica2 al -ine di rispondere2 con un8o--erta
adeguata2 all8emergenza casa e soddis-are bisogni diversi-icati2 provenienti da segmenti e da
categorie sociali molto diversi tra loro.
(i ; trattato 2 in-atti2 di -ar -ronte da una parte alla domanda abitativa di -asce di popolazione
residente che non trovano risposta ai propri problemi abitativi all8interno dei con-ini comunali2 nD
attraverso il mercato nD attraverso l8intervento pubblicoI dall8altra di venire incontro anche alla
domanda proveniente da altre tipologie di popolazione @ lavoratori non residenti2 immigrati2 singles2
studenti e citO users2 che si ; negli anni a--iancata a quella la tradizionale2 generando una pressione
aggiuntiva sul mercato abitativo locale.
"l Comune di Venezia2 a partire dal /5512 ha dato avvio ad una serie di progetti nel campo dell
housing sociale2 in -orma diretta o2 pi6 -requentemente2 avvalendosi della societ7 controllata
"MM%+"L"A)# V##!"AA 9"V#: di cui si parler7 in seguito.
Tale attivit7 ha preso avvio con il supporto di un importante studio preliminare2 commissionato al
Consorzio pubblico C%(#( 9Consorzio per la )icerca e $ormazione:2 al -ine di analizzare2 da un
lato la domanda e dallaltro i -attori chiave necessari per la selezione degli interventi pi6 idonei2
in termini di articolazione ottimale dell8o--erta rispetto alle richieste della domanda2 in termini di
modalit7 e di procedure da promuovere per la progettazione e la realizzazione degli interventi ed in
termini di equilibri -inanziari .
Le attivit7 condotte2 sviluppate su pi6 -ronti2 hanno dato atto della necessit7 di dare concreta
attuazione al programma di housing sociale e della sua rispondenza alle esigenze della domanda. L
avvio in termini operativi del programma ha assunto molteplici valenze che sono andate oltre alle
-inalit7 dichiarate dell8iniziativa2 ovvero immettere nel mercato locativo immobili a canoni
26
controllati per dare risposta a nuove -orme di disagio abitativo2 spesso poco mani-este al decisore
pubblico.
"l lavoro del C%(#(2 sviluppatosi in diversi moduli di studio2 ognuno con -inalit7 speci-iche2 ha
consentito quindi di delineare il quadro di ri-erimento per la selezione delle modalit7 operative e
per lattuazione del programma..
Gli obiettivi del lavoro del C%(#( dovevano dunque dare risposte a speci-iche istanze conoscitive
poste dal committente. La ricerca si ; sviluppata in diversi moduli di studio2 ognuno con -inalit7
esplicite2 che insieme hanno contribuito a delineare il quadro di ri-erimento per la selezione delle
modalit7 operative e per l8attuazione del programma.
"n primo luogo2 lo studio si ; concentrato sull8analisi delle caratteristiche della domanda legata al
settore, sia sotto il pro-ilo quantitativo che qualitativo. (otto il pro-ilo quantitativo lo scopo del
lavoro ; stato quello di stimare l8e--ettiva quantit7 di -!&ig"ie in'e%ess!'e !d !ede%e- ad alloggi
in regime di a--itto ad un canone compreso tra i valori di mercato e i valori dell8edilizia residenziale
pubblica.
Lo studio ha inoltre indagato la coerenza dei progetti che la societ7 "mmobiliare Veneziana aveva in
programma di intraprendere in relazione al quadro generale delle previsioni e delle iniziative in campo
residenziale2 avviate o solo programmate nei singoli contesti sub comunali. A -ini della veri-ica della
e--icacia e della rispondenza del progetto di housing sociale alle esigenze abitative dei diversi target di
domanda sociale2 ; risultato opportuno indagare in quale scenario previsionale si inserisse il
programma promosso da "V# e dal comune di Venezia2 e qual era la sua rispondenza rispetto alle
iniziative complessive di nuova o--erta abitativa2 sia di iniziativa pubblica che privata2 di prossima
attuazione a Venezia.
(ono stati individuati in-ine dei percorsi attuativi per orientare le scelte in materia di
programmazione delle procedure operative degli interventi, sulla base delle pi6 quali-icate e
signi-icative esperienze nazionali. A partire dall8analisi delle < best practices promosse da altre citt7
che hanno avviato politiche di o--erta di residenza sociale2 ove applicabili al contesto veneziano.
(ulla scorta dell8analisi dei punti di -orza e di debolezza dei modelli studiati2 in relazione alle
principali opportunit7 e vincoli o--erti dalle aree di intervento 2 lo studio ; pervenuto alla
27
de-inizione dell ultimo elemento conoscitivo necessario ai -ini dell8avvio operativo del
programma2 ovvero le strategie attuative da impiegare per la valorizzazione del patrimonio.
#.#. "! ges'ione de""e (o"i'ihe !)i'!'i$e.
Dopo aver illustrato lattivit7 di studio della domanda e degli scenari in cui era possibile e--ettuare
gli interventi2 possiamo esaminare nello speci-ico le politiche abitative del Comune di Venezia2 con
particolare riguardo allhousing sociale.
"l comune di Venezia2 ha inteso a--rontare le problematiche abitative sopra evidenziate2 ponendosi2
quale obiettivo strategico2 la costruzione o recupero di circa ,355 alloggi2 da destinarsi alla--itto
sociale2 con particolare attenzione verso le giovani coppie2 ma anche2 precari2 studenti lavoratori
soggetti a mobilit7 ecc.2 anche in situazione di autosu--icienza economica2 ma che comunque non
consenta loro di accedere al libero mercato immobiliare.
Come detto il precedenza2 il Comune interviene in materia di edilizia sociale2 in -orma diretta eAo
avvalendosi di una societ7 partecipata2 la IMMOBILIARE 4ENE5IANA s.%.". +I4E,.
La (ociet72 costituita quale azienda autonoma il 5. gennaio ,B352 ha sostanzialmente svolto2 -ino
al ,BB02 una -unzione contenitore di immobili acquisiti dal Comune di Venezia. Con il nuovo
statuto approvato dalla Assemblea dei (oci il giorno 5C Luglio ,BB12 la (ociet7 ha assunto la attuale
denominazione ed una pi6 de-inita operativit7 derivante dalle indicazioni date dal Comune di
Venezia per lo sviluppo del territorio veneziano2 intervenendo a vario titolo in tematiche quali il
recupero di aree industriali dismesse2 la boni-ica e la urbanizzazione dei relativi siti2
lapprestamento di aree residenziali da cedere a particolari categorie di utenti2 la realizzazione dei
terminals ai margini della laguna2 la gestione di servizi immobiliari2 ecc.. L8articolazione degli
interventi promossi da "V# in quattro nuclei urbani ha consentito di progettare in maniera compiuta
nuovi quartieri residenziali contraddistinti da alti standard qualitativi architettonici2 costruttivi e di
sostenibilit7 ambientale degli interventi2 dotati di autonomia -unzionale anche in termini di servizi
di vicinato.
ello svolgere tali -unzioni la (ociet7 acquista aree ed immobili che poi urbanizza2 recupera2
-raziona2 a--itta o rivende a soggetti di varia natura. "n passato la (ociet7 ha anche svolto un ruolo
di gestione in concessione di immobili di propriet7 del Comune di Venezia2 acquistati2 ad esempio2
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con -inanziamenti della <legge speciale= 9legge 4BCA,BC3 Art.12 lettera d:.
Le risorse -inanziarie necessarie al compimento delle operazioni 2 possono derivare dal proprio
patrimonio2 dalla compartecipazione di soggetti privati2 dal -inanziamento pubblico e da altre -orme
di -inanziamento.
Al -ine di rendere e--icace lazione della (ociet7 ; assicurato il costante coordinamento con gli altri
soggetti istituzionali che operano nel territorio veneziano ed in particolare con quelli che si
occupano di problematiche connesse alle attivit7 di gestione del territorio 9come ad esempio
lAT#)2 azienda pubblica territoriale specializzata in interventi di edilizia residenziale pubblica o
la societ7 a partecipazione comunale "('LA s.p.a. che si occupa invece di manutenzione urbana
e del patrimonio immobiliare del Comune:.
Lattuale assetto vede la "mmobiliare Veneziana (.).L. controllata a maggioranza assoluta dal
Comune di Venezia2 il quale detiene il B4E2 mentre il rimanente .E ; detenuto dall Azienda
(ervizi per la Mobilit7 (.p.A.
A partire dallanno /5512 la (ociet7 si ; impegnata in molteplici iniziative2 in parte conseguenti ad
operazioni gi7 precedentemente impostate ed parte del tutto nuove2 delineando la propria mission di
soggetto che crea valore 2 individuando progetti congrui con le proprie -inalit7 statutarie e
curandone le -asi realizzative sotto i vari pro-ili tecnici2 economici -inanziari2 sulla base del
principio che2 avviato e portato a realizzazione ciascun progetto2 loperazione dovr7 essere tras-erita
ad altri e diversi soggetti idonei a proseguire la attivit7 di gestione vera e propria.
Gli interventi sopra illustrati riguardano in via prioritaria il settore della residenza che si ;
con-igurato2 negli ultimi anni2 quale asse strategico della attivit7 della societ7 2 in termini di
interventi nel settore urbano residenziale2 interventi nel dei servizi alla citt72 riquali-icazione di
zone industriali2 ivi comprendendo interventi nel campo delle politiche comunali di housing sociale.
(ulla scorta degli studi commissionati al C%(#(2 di cui si ; parlato in precedenza2 gli interventi si
sono basati sull assunto che2 se si vuole incidere sui problemi della residenza2 accanto alle politiche
tradizionali perseguite dai soggetti istituzionali2 sia indispensabile a--rontare anche un altro nodo di
-ondo delle politiche abitative2 e cio; l8ampliamento del mercato dell8a--itto a canone sostenibile ed
il riequilibrio del mercato degli immobili residenziali2 attraverso la cessione di lotti edi-icabili e di
nuove abitazioni caratterizzate da un basso livello di incidenza del costo delle aree sui prezzi.
29
Tra il libero mercato della--itto2 che spesso presenta prezzi inaccessibili2 e gli alloggi di edilizia
pubblica residenziale2 riservati ai ceti sociali pi6 indigenti2 la (ociet7 ha quale obiettivo di costruire
un terzo settore2 caratterizzato da un canone intermedio tra quello di mercato e quello dell8edilizia
economica@popolare e diretto a rispondere ad esigenze molto sentite nella cittadinanza ma che
di--icilmente trovano risposta nello--erta oggi presente.
(i ; trattato2 quindi di individuare2 con il consenso del Comune di Venezia2 criteri ed obiettivi
quali2 ad esempio2 di -avorire le giovani coppie2 le persone singole2 le -amiglie con anziani a
carico2 ovvero di rispondere a situazioni di sperequazione che si possono veri-icare con la
-ormazione degli strumenti urbanistici.
"n questo ambito "V# ha potuto svolgere un ruolo particolarmente importante tramite lutilizzo sia
delle aree con destinazione residenziale che essa detiene in propriet7 ma anche altre aree o
immobili2 di propriet7 del Comune di Venezia2 che sono state e verranno assegnate per meglio
raggiungere tali -inalit7. #--ettuate le necessarie urbanizzazioni2 i lotti edi-icabili possono essere
ceduti alle categorie di utenti che si intendono -avorire ovvero costruirvi in proprio edi-ici da porre
a disposizione delle stesse categorie.
*roprio in questa direzione si colloca la collaborazione che "V# ha portato e sta portando avanti
con il Comune di Venezia nei progetti di housing sociale2 al -ine di incrementare il patrimonio
residenziale comunale da immettere nel mercato dell8a--itto a prezzi in-eriori a quelli del mercato2
consentendo di -ornire risposta alle esigenze abitative delle categorie sopra indicate. "n questa
ipotesi "V# ; in grado di costruire direttamente un certo numero di alloggi da locare a canone
concordato o da vendere a prezzi analoghi a quelli determinati dalla vigente normativa per l8edilizia
convenzionata.
*er appro-ondire le tematiche della realizzazione di alloggi da cedere in regime di social housing2 la
(ociet7 ha messo in opera una serie di attivit72 quali la--idamento al C%(#( di Venezia dello
studio di analisi quantitativa e qualitativa della domanda interessata al segmento immobiliare del
social housing2 nonchD alla comparazione delle relative procedure amministrative di cui si ; parlato
in precedenza2 la--idamento alla $ondazione &ousing (ociale della $ondazione Cariplo di Milano
di uno studio di -attibilit7 di costituzione di un -ondo immobiliare dedicato ad alloggi gestiti in
social housing2 la
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valutazione economico -inanziario dellintero complesso di interventi relativi alle aree di sua
propriet72 lapprovazione di una griglia di criteri sui quali uni-ormare le attivit7 progettuali che
intesseranno le diverse aree di propriet72 la--idamento alla (ociet7 "nsula (*A 9specializzata in
manutenzione urbana e edilizia : di uno studio comparativo tra le varie -ormule concorsuali al -ine
di selezionare i progettisti che operano nelle aree di propriet7 o in quelle che saranno assegnate e la
conseguente elaborazione di una metodologia concorsuale e la costruzione di concerto con il
Comune di Venezia2 Assessorato alle *olitiche per la )esidenza del sistema dei criteri per la
determinazione dei canoni di locazione in housing sociale e per la assegnazione degli alloggi.
#.. . A"uni ese&(i di in'e%$en'o ne" !&(o de""/ housing soi!"e.
(ul -ronte degli interventi2 avviati eAo conclusi dalla societ72 si riassumono di seguito di alcuni
modelli2 che riguardano sia la terra-erma sia il centro storico.
AREA RESIDEN5IALE DI 4IA PERTINI A MESTRE
L8area di via *ertini 9zona peri-erica di Mestre:2 gi7 dotata di strumentazione urbanistica attuativa
approvata dal Consiglio Comunale con deliberazione n. ,30 del ,,.,5.,BBB2 ha o--erto l
opportunit7 di dare concreto inizio alla ipotesi collaborativa con il Comune di Venezia per la
realizzazione di alloggi da gestire in regime di social housing.
A tal -ine la (ociet72 in esecuzione di indicazioni del Comune di Venezia2 ha a--idato a tre architetti
la progettazione degli edi-ici da realizzare nellarea di via *ertini.
Contestualmente ha richiesto loro la predisposizione di una bozza di Variante al Vigente *iano al
-ine di prevedere i necessari interventi in-rastutturali in modo da migliorare la pesante viabilit7 di
attraversamento2 nonchD di prevedere maggiori altezze degli edi-ici allo scopo di poter disporre di
spazi verdi pi6 ampi. el /55B sono stati a--idati i lavori del progetto di via *ertini. Gli
appartamenti previsti dal progetto vincitore sono ,0B2 un terzo dei quali saranno ceduti a "V# per
limmissione sul mercato a canone calmierato. (ono state previste quattro tipologie di alloggiN
miniappartamenti 930 mq:2 medi 91B mq: e grandi 9B5 mq:.
*er quanto riguarda laspetto complessivo2 il progetto ha previsto la creazione di tre lotti2 in un
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sistema denso ma in cui gli spazi verdi hanno un ruolo preponderante. " lavori hanno previsto un
grande parco2 che riduce la distanza con il gi7 esistente rione *ertini. La piazza lambisce la riva di
un canale2 creando uno spazio raccolto2 lungo lacqua. "l passaggio dallo spazio edi-icato
allelemento naturale ; cos? sviluppato in modo graduale2 e prevede anche lallargamento dello
spazio verde dellargine del canale2 creando una piazza verde che pu> -ungere anche da area
golenale 9in caso di ingrossamento del canale:. Luesto intervento ha previsto una grande attenzione
agli accorgimenti per il comodit7 termico 9con strutture -rangisole sulle -acciate ovest2 adozione di
pannelli solari termici per la produzione di acqua calda sanitaria2 adozione di pannelli solari
-otovoltaici per la produzione di energia elettrica: in quanto il progetto ; stato studiato per ottenere
la classe A secondo la classi-icazione Casa clima.
4IA ASSEGGIANO A MESTRE
Alla -ine di dicembre /55B ; stato assegnato il bando per lintervento %e!"izz!'o d! I4E in $i!
Asseggi!no +(e%ife%i! di Mes'%e,. (i tratta del secondo intervento del piano di social housing
previsto in terra-erma2 dopo quello di via *ertini. La super-icie lorda edi-icabile ; di ,4.C05 mq2 il
che permetter7 di ricavare circa //5 alloggi. Limporto complessivo delloperazione si aggira sui
/0milioni di euro.
"l progetto rispetta pienamente il principio insediativo indicato dal Masterplan2 redatto dagli
architetti dello studio 0Q,AA e dal paesaggista Andreas Ripar dello studio Land2 proponendo uno
schema urbanistico composto da /0 -abbricati di tre piani2 distribuiti in maniera articolata ed
organica nelle due unit7 di intervento. All"mmobiliare Veneziana saranno ceduti cinque edi-ici2 per
un totale di trenta alloggi. Altri quaranta appartamenti saranno realizzati da "ve stessa in una terza
unit7 minima di intervento. (ono quindi settanta le case destinate al mercato del canone calmierato.
(ulla parte di "ve si sperimenter7 anche una nuova -ormula2 utile specialmente per le -amiglie che
non possono contare su un capitale iniziale da integrare con un mutuoN un a--itto di medio@lungo
periodo 9C@,/ anni: al termine del quale si potr7 riscattare l8abitazione. (i tratta di un quartiere
moderno dal punto di vista architettonico2 delle dotazioni di verde2 spazi pubblici e servizi2 della eco
sostenibilit7. La progettazione ; stata sviluppata con lintento di realizzare un prodotto di edilizia
sostenibile2 nel rispetto di un rapporto ottimale -ra bene-ici e costi globali di costruzione. (i tratta di
piccole villette uni-amiliari2 condomini con unaltezza massima di due piani2 una grande piazza
centrale a verde2 vialetti e alberature in tutto il quartiere.
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CONTRATTO DI *UARTIERE II MESTRE ALTOBELLO
La Giunta )egionale del Veneto con deliberazione del /0 luglio /55.2 n. //C,2 ha approvato il
bando di concorso per la realizzazione dei programmi innovativi in ambito urbano denominati
<Contratti di Luartiere ""= ai -ini della riquali-icazione di quartieri caratterizzati da di--uso degrado
delle costruzioni e dellambiente urbano2 da mancanze di servizi e da un situazione di scarsa
coesione sociale e di marcato disagio abitativo.
Gli interventi nei Contratti di Luartiere richiedono che il -inanziamento complessivo del
programma avvenga2 oltre che mediante il contributo pubblico2 anche mediante il concorso di
risorse -inanziarie diverse2 apportate dai soggetti attuatori. Tale intervento ; stato avviato con
lapporto di soggetti pubblici e privati2 prevedendo un particolare coinvolgimento dellAT#) di
Venezia 9azienda pubblica economica che opera in campo delledilizia residenziale: 2 e della "V#.
La riquali-icazione dellarea ha previsto nuove costruzioni e restauri2 Lintervento per> ha avuto
quale -ine di andare oltre gli aspetti prettamente edilizi. (ono in-atti state previste aree verdi2 zone
alberate2 percorsi ciclabili e pedonali.
(copo dellintervento ; stato il cambiamento del volto di un grande quartiere di Mestre2 pur
mantenendo e valorizzando una antica identit72 -atta di vecchie case e vecchie -abbriche2 ma
uscendo de-initivamente dal degrado in cui era caduto2 anche grazie alla tras-ormazione di un eG
deposito di container in parco2 e alla vicinanza del Canal (also2 un tempo collegamento principale
tra Mestre e Venezia.
La partecipazione al programma ; stata promossa e coordinata dal Comune di Venezia che ha
individuato larea2 tracciato le linee di azione e coinvolto i partner. La Giunta Comunale di
Venezia2 con proprio atto di indirizzo n. ,3 del ,..5/./5532 ha disposto la partecipazione del
Comune di Venezia al suddetto bando mediante la -ormazione di un programma di riquali-icazione
complessivo . A tal -ine2 ; stata predisposta dagli u--ici del Comune una ipotesi dimensionale2
economica e -inanziaria2 attraverso lindividuazione di un insieme di interventi integrati2 di recupero
e nuova costruzione2 ivi comprese le connesse opere e attivit7 di natura sperimentale2 destinati a
edilizia residenziale pubblica2 sovvenzionata e convenzionata2 alle connesse urbanizzazioni2 ad
attrezzature e servizi collettivi di quartiere2 a strutture ricreative e culturali2 alla riquali-icazione
ambientale2 anche attraverso la pedonalizzazione dellambito di via Costa e altre strade con-luenti2
nonchD a strutture e iniziative per lintegrazione sociale e per -avorire lo sviluppo delloccupazione.
33
LAT#) ; stata impegnata con i seguenti interventiN
)istrutturazione delledi-icio denominato Campo dei (assi2 con trentasei alloggiI
)istrutturazione delledi-icio denominato n. /2 con dodici alloggiI
)istrutturazione delledi-icio denominato n. .2 con sei alloggiI
)istrutturazione delledi-icio denominato n. 32 con sette alloggiI
)istrutturazione delledi-icio denominato n. 02 con quattro alloggi e quattro negoziI
)istrutturazione delledi-icio denominato n. 12 con sette alloggi.
Dal punto di vista impiantistico, la dotazione degli alloggi avanzata: riscaldamento e
raffrescamento a pavimento, il tutto alimentato mediante ununica centrale termica e una rete di
teleriscaldamento, elementi di domotica e allarmi speciali caratterizzano lintero intervento. I lavori
sono stati completati nel 2012, per gran parte degli edifici.
La Giunta Comunale ha dato altres? mandato di veri-icare la disponibilit7 de La "mmobiliare
Veneziana (.r.l. di acquisire dal Comune di Venezia un lotto edi-icabile compreso nell8ambito del
programma di cui sopra al -ine di partecipare quale soggetto attuatore alla realizzazione del
medesimo. L8edi-icio ha una volumetria di mc ,3.5552 destinataN
a: ad abitazioni2 per circa n. 33 alloggi in regime di libero mercato di vendita eAo locazioneI
b: a garage a livello interrato eAo seminterrato2 in misura non in-eriore allo standard di cui alla legge
,//A,BCB2 anchessi in regime di libero mercato di vendita eAo locazioneI
c: a circa n. ,,5 posti macchina 9o garage:2 da destinare a cittadini gi7 residenti in zona. "V#
realizzer72 in particolare2 a propria cura e spese detti n. ,,5 garage eAo posti macchina previa stipula
di apposita convenzione con la quale il Comune di Venezia ne stabilir7 modalit7 e prezzi di
cessione comunque non in-eriori ai costi diretti e indiretti di realizzazione certi-icati da "V#. "n caso
di non esercizio della prelazione2 esercitabile anche dal Comune di Venezia2 "V# sar7 libera di
vendere o locare in regime di libero mercato i posti auto o garage non assegnatiI
d: a -unzioni complementari alla residenza e attivit7 connesse 9commercio2 artigianato e servizi:2 al
piano terra2 per una super-icie lorda di pavimento non in-eriore a mq. 055 anch8essi in regime di
libero mercato di vendita eAo locazioneI
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e: alle annesse opere di urbanizzazione2 ivi compresa2 in particolare2 la sistemazione e attrezzatura a
uso pubblico della copertura dei garage2 destinata a con-igurare l ampliamento del piazzale
antistante gli edi-ici.
"V# ha deliberato di partecipare al Contratto di Luartiere di Mestre Altobello ed ha sottoscritto il
50.53./553 apposito d"ntesa con il Comune di Venezia riservandosi2 in -ase attuativa2 di realizzare
gli interventi di propria competenza mediante partecipazione o subentro di soggetti diversi2 -atta
salva la loro selezione mediante procedura di evidenza pubblica.
Dopo che la )egione Veneto ha ammesso a contributo la proposta presentata dal Comune di
Venezia per la riquali-icazione di Altobello si ; iniziata una -ase attuativa che per "V# ; consistita
nellespletamento delle procedure a evidenza pubblica volte a individuare un soggetto che2 previo
acquisto del lotto in questione2 assumesse gli obblighi di realizzazione del programma. La gara si ;
conclusa con la individuazione dellaggiudicataria a -ine anno /550 e a -ine /55 sei ; stato
sottoscritto il rogito di compravendita del lotto tra Comune di Venezia e "V#.
E6 CASERMA MANIN A 4ENE5IA
"l progetto di riquali-icazione e valorizzazione immobiliare che interessa l8eG Caserma Manin a
Venezia 9eG convento dei Gesuiti tras-ormato in caserma nel ,C55 e dall8inizio degli anni 8C5 di
propriet7 del Comune di Venezia: rappresenta uno dei progetti attraverso i quali l8Amministrazione
Comunale di Venezia vuole intervenire per rispondere alle esigenze sempre pi6 sentite e complesse
della creazione di nuova residenzialit7 nel centro storico 2 -ornendo strutture in grado di
rappresentare un8o--erta immobiliare adatta alle categorie oggi pi6 svantaggiate in citt7 @ single2
giovani coppie e studenti @ ma che ne rappresentano un tessuto vitale e strategico per il -uturo della
citt7.
A tale scopo2 la $ondazione "'AV 9"stituto 'niversitario di architettura di Venezia: ha proposto
all8Amministrazione un progetto preliminare di tras-ormazione2 con un8o--erta bilanciata tra
residenze di propriet7 comunale2 destinate alla locazione secondo i criteri del social housing e
alloggi universitari destinati agli studenti2 con una porzione destinata a visitina pro-essor.
# stato previsto il coinvolgimento di "V# nello sviluppo2 per conto del Comune di Venezia della
parte relativa agli alloggi in social housing e a tal proposito2 la societ7 ha elaborato uno studio di
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-attibilit7 al -ine di valutare la sostenibilit7 della proposta e veri-icare le modalit7 tecnico@operative
e -inanziarie in grado di supportare l8iniziativa. Nel 2009, con la presentazione del progetto
esecutivo e la concessione di 1, milioni di euro !1", dallo #tato e due dalla $egione% tale
progetto &a preso avvio, prevedendo il recupero edilizio delle' caserma !gestito da I() e
*ondazione I+,(% con la realizzazione di 1-. posti letto da destinare alla residenzialit/
studentesca e di trentadue alloggi per il social &ousing.

RECUPERO E6 OSPEDALE PEDIATRICO UMBERTO PRIMO A 4ENE5IA
L8area dell8eG %spedale *ediatrico 'mberto " a Venezia2 rappresenta un8area molto interessante e
appetibile dal punto di vista della riquali-icazione e valorizzazione immobiliare2 anche in ragione
della localizzazione2 nei pressi della stazione -erroviaria e di *iazzale )oma e della potenzialit7
nella realizzazione di attrezzature e verde pubblico. L8Amministrazione comunale ; interessata a
sviluppare in tale area un progetto di housing sociale .
La strumentazione urbanistica attualmente vigente sull8area ; la Variante al *)G per il Centro
(torico di Venezia2 nella quale l8area ; contrassegnata come F*.'.4@ Area 'mberto "F2 in altre
parole un8area la cui tras-ormazione deve procedere attraverso un progetto unitario. La norma
urbanistica consente un aumento del ,0E delle cubature esistenti2 con una realizzazione
complessiva di circa ,55 alloggi.
"V#2 su richiesta del Comune ha avviato uno studio di -attibilit7 della riquali-icazione dell8area2 al
-ine di individuare un ottimale miG tra residenze in locazione 9social housing: e residenze in vendita
a libero mercato2 al -ine di o--rire all8Amministrazione comunale un modello di tras-ormazione che
possa rispondere alle esigenze di realizzazione di nuovi alloggi Fa costo zeroF per
l8Amministrazione e valutare la sostenibilit7 -inanziaria dell8operazione da parte di "V#.
el /5,, la Giunta comunale ha approvato il piano di recupero dellarea2 prevedendo la
realizzazione di altri quindici mila metri cubi di nuova residenza in social housing e edilizia
convenzionata2. # prevista la realizzazione di settanta appartamenti2 almeno trenta dei quali da
destinarsi all edilizia convenzionata:N per la realizzazione dellintervento2 il Comune ha avviato la
ricerca di intese con cooperative sociali2 che potranno poi mettere sul mercato 9seppur a prezzi
calmierati: la parte privata di abitazioni. Lobiettivo ; di rivitalizzare unarea oggi degradata2
36
realizzando un nuovo quartiere e arricchendo di -unzioni il territorio. Laumento di volumetria
rispetto alla costruzione originale ; destinata allhousing sociale ed ; previsto anche il
contestuale restauro degli impianti sportivi adiacenti allarea.
AREA ITALGAS A SANTA MARTA
L8area "talgas a Venezia2 nei pressi di piazzale )oma2 9 circa 45.555 mq :2 ; compresa all8interno del
quartiere di (anta Marta2 in una zona strategica per lo sviluppo della parte ovest della citt72 in
diretto contatto con il porto commerciale di Venezia. L8area oggi ; occupata da impianti dismessi
della societ7 "talgas e da alcune palazzine destinate a u--ici e depositi.
Da molto tempo2 tale area ; al centro di un dibattito sulle modalit7 di intervento e di tras-ormazione
che ha dato luogo a una recente proposta2 su richiesta dell8Amministrazione Comunale2 contenente
alcune soluzioni urbanistiche e progettuali che devono prioritariamente con-rontarsi con il sistema
di vincoli2 con le propriet7 presenti nell8area2 nonchD con gli elementi di sostenibilit7 della
tras-ormazione.
A tale -ine "V#2 su invito dellAssessore al *atrimonio e alla casa2 ha proposto alla Direzione
(viluppo del Territorio e #dilizia del Comune di Venezia2 una consulenza -inalizzata alla
realizzazione di uno studio di -attibilit7 sullo sviluppo e realizzazione di immobili e alloggi destinati
a edilizia residenziale pubblica in social housing2 nell8area in oggetto. Tale studio di -attibilit7
deriva dalla necessit72 per il Comune di Venezia2 di poter disporre di uno strumento di analisi e di
valutazione2 speci-ico e mirato2 destinato a supportare le scelte operative in relazione alle dinamiche
di o--erta di alloggi in centro storico e alle esigenze della domanda di alloggi residenziali nel centro
storico di Venezia.
Tale strumento 2 ha consentito al Comune di individuare le pi6 adeguate modalit7 di intervento e
partecipazione al progetto di tras-ormazione2 che prevede la realizzazione di alloggi in social
housing.
"l Comune di Venezia si ; riservato la realizzazione di una quota della volumetria residenziale da
destinare a social housing2 sia per giovani coppie sia per studenti 9data la particolare posizione
dell8area2 vicina alle due principali sedi universitarie veneziane 9"'AV e C7 $oscaro: a (an +asilio.
"l costo complessivo stimato per gli interventi di edilizia residenziale pubblica in social housing ; di
circa /5 milioni di euro e le soluzioni tecnologiche e architettoniche applicate nell8area avranno
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caratteristiche di un vero e proprio Fprogetto pilotaF per la realizzazione di alloggi in social housing
nella citt7 antica.
4IA MATTUGLIE
"l progetto ; stato avviato nel /5,, Larea dintervento2 situata nei pressi delluscita della
tangenziale di via Miranese della tangenziale2 ha una dimensione di circa sei ettari complessivi. (i
tratta complessivamente di /.C alloggi2 di cui settantadue saranno o--erti in a--itto a prezzi
calmierati 915 in social housing e dodici saranno destinati all8Atre: mentre i restanti saranno messi
in vendita. " sessanta alloggi destinati al social housing saranno realizzati in due edi-ici a cura di
"V#2 mentre dodici di edilizia sovvenzionata2 saranno realizzati da AT#) in un unico edi-icio.
Lintervento si articoler7 in particolare sotto il pro-ilo idraulico2 che presenta qui una -orte criticit7
sia sotto il pro-ilo di innovazione architettonica2 introducendo elementi di qualit7 Lintervento
dell"ve ha le seguenti dotazioni di alloggiN undici con uno camera 9mini:2 ,C con due camere e
soggiornoApranzo 9midi:2 // con due camere e cucina e soggiorno separati2 nove con tre camere.
"l piano2 ha ricevuto2 in quanto vincitore di un bando regionale2 un -inanziamento di 420 milioni
di euro2 LA "ve dovr7 individuare dei soggetti privati disposti a investire per la costruzione di tutti
gli alloggi2 in un8area che sar7 recuperata sia con opere -unzionali al rischio idrogeologico che con
interventi di carattere ambientale. "noltre il progetto prevede anche l8acquisizione dell8immobile
antistante la +archessa in via Gazzera Alta per una riquali-icazione ampia della zona.
" tempi stimati di conclusione sono di tre anni. La novit7 di questo progetto ; di prevedere
insediamenti di edilizia residenziale inseriti in un situazione di spazi verdi2 collegato al sistema di
mobilit7 e viabilit7 cittadino2 e nel quale2 grazie a un doppio condotto delle acque2 l8area sar7 messa
al riparo da allagamenti2 con una particolare attenzione alla sostenibilit7 ambientale e al risparmio
energetico. Gli alloggi2 dotati tra l8altro di pannelli -otovoltaici e solari termici2 saranno ri-orniti da
un unica centrale2 alimentata a gas metano e gestita da Veritas 9societ7 pubblica del veneziano :2 di
acqua calda e dell8energia elettrica di cui hanno bisogno con un abbattimento di emissioni annue di
anidride carbonica di almeno ,54 tonnellate.
IMMOBILI IN 4IA FILIASI E 4IA CAPPUCCINA7RAMPA CA4ALCA4IA
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Luesto progetto immobiliare ; interessante non tanto dal punto di vista della portata innovativa
nellambito delledilizia sociale ma perchD aiuta a comprendere come tale attivit72 a di--erenza del
passato2 debba obbligatoriamente tener conto e redditivit7 degli investimenti .
"l Consiglio Comunale di Venezia nellanno /550 ha invitato "V# a valutare lipotesi di
acquisizione degli immobili eG (. *aolo "M" in Mestre2 via $iliali e via CappuccinaA)ampa
Cavalcavia. Tutto ci> nellintendimento di consentire agli attuali inquilini che lo ritenessero
opportuno di poter acquistare le unit7 immobiliari da essi occupate.
(i tratta di due complessi condominiali comprendenti alloggi2 negozi e u--ici di varia dimensione.
"V# ha iniziato la propria azione di veri-ica avviando i contatto con la societ7 proprietaria di detti
immobili la quale ha con-ermato la sua disponibilit7 a una cessione in blocco degli stessi.
Contestualmente "V# ha badato a contattare tutti gli inquilini per veri-icare la disponibilit7 di
ciascuno di acquistare lunit7 da essi occupata.
Al termine delle indagini2 "V# ; giunta alla stesura di una relazione inviata al Comune di Venezia
nonchD al (ocio A(M (.p.A.2 le cui conclusioni hanno evidenziato come loperazione2 il cui costo
complessivo ; di /. milioni di #uro2 si presentava articolata in tre di--erenti partiN
,: "mmobili acquistati direttamente dagli inquilini
Limporto di questa parte2 stimato in circa 420 milioni di #uro2 avrebbe comportato un impegno
-inanziario per "V# a causa delle somme versate a titolo di caparra alla stipula del contratto
preliminare con la propriet7 e sino alla successiva intestazione degli immobili agli inquilini
acquirenti.
/: "mmobili liberi
Tali immobili2 per un importo totale di C milioni di euro rappresentavano i cespiti sui quali ;
richiesto il maggior impegno di "V# per concludere le vendite nel tempo pi6 breve. La parte pi6
delicata di tale operazione era quella relativa alla vendita degli spazi commerciali e direzionali per i
quali il mercato non o--riva prospettive di particolare interesse.
# comunque necessario rilevare che la e--ettiva capacit7 di vendita per complessivi C milioni di
#uro era condizione essenziale per la manutenzione dellequilibrio -inanziario dellintero
programma. (enza tal equilibrio non era possibile per "V# sostenere loperazione e nel -rattempo
assicurare il contenimento dei prezzi di cessione degli alloggi agli inquilini e il minor costo
possibile degli alloggi che sarebbero rimasti in locazione.
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A tal -ine "V# doveva essere posta nella condizione di vendere le unit7 immobiliari libere nel
mercato con la massima -lessibilit7 e rapidit7.
(i rendeva pertanto necessario che la Amministrazione Comunale condividesse la -acolt7 di "V# di
adottare modalit7 di comportamento2 nella -ase di vendita di dette unit7 immobiliari2 che potessero
essere in deroga a quelle previste nel <)egolamento delle procedure da seguire nelle operazioni di
acquisto eAo di cessione= che lo stesso Consiglio di Amministrazione di "V# si era datoI
.: "mmobili occupati residui
*er questa parte2 stimata in circa 420 milioni di #uro2 "V# ha ritenuto di svolgere la -unzione di
soggetto abilitato a trattare i beni immobili mediante operazioni di recupero2 suddivisione2
valorizzazione e quantaltro opportuno per rivenderli in-ine sul mercato e ci> coerentemente con le
disposizioni del proprio statuto2 ma2 soprattutto2 in conseguenza dellesperienza acquisita nel corso
della sua attivit7.
"V# non ha ritenuto invece di poter adeguatamente svolgere attivit7 di natura statica quale quella di
mantenere in propriet7 ed in gestione patrimoni immobiliari da dare in locazione2 anche tenuto
conto del ridotto numero di persone costituenti la sua struttura. Tale attivit72 a parere di "V#2
doveva pi6 opportunamente essere assunta dal Comune di Venezia o da un altro soggetto dallo
stesso indicato come idoneo a tale -unzione.
La Giunta Comunale nel /550 ha deliberato2
a) di approvare i risultati della attivit7 istruttoria e negoziale condotta da "V# al -ine di de-inire
le condizioni di acquisto del compendio immobiliare in argomento2
b) di apprezzare2 in relazione a quanto richiesto dal Consiglio Comunale2 lintendimento di
"V# di concludere con la parte proprietaria un preliminare di acquisto2 per se o persona da
nominare2 degli immobili2 stabilendone il prezzo complessivo2
c) di condividere conseguentemente lintendimento di "V# di acquistare2 per se o persona da
nominare2 tutti gli immobili compresi nel contratto preliminare2 eccetto quelli che verranno ceduti
direttamente dalla propriet7 direttamente agli inquilini che vorranno acquistare le unit7
immobiliari dagli stessi occupate al prezzo gi7 previsto nelle o--erte irrevocabili di acquisto
presentate ad "V# dagli inquilini interessatiI
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d: Di riconoscere2 per quanto necessario2 la -acolt7 di "V# di adottare modalit7 di comportamento2
nella -ase di vendita di dette unit7 immobiliari2 che potessero risultare in deroga a quelle previste
nel <)egolamento delle procedure da seguire nelle operazioni di acquisto eAo di cessione= che lo
stesso Consiglio di Amministrazione di "V# si ; dato
e: Di ritenere apprezzabile2 in sintonia con quanto stabilito dal Consiglio Comunale2 la costituzione
da parte di "V# di un -ondo immobiliare chiuso od organismo analogo in cui tras-erire gli immobili
locati impegnandosi ad acquisire entro il .,.,/./551 le quote che eventualmente "V# intendesse
cedere al ComuneI in caso di non attivazione del -ondo od organismo analogo2 ad attivare le
procedure di permuta per sollevare "V# dalla propriet7 e gestione degli immobili locati.
-: Di presentare2 in caso di conclusione dellacquisto da parte di "V#2 deliberazione al Consiglio
Comunale per lautorizzazione alla permuta che dovesse eventualmente necessitare per la buona
conclusione delloperazione.
g: Di rilasciare ad un istituto bancario idonea lettera di patronage per il puntuale adempimento
delle obbligazioni assunte da "V#.
*er e--etto di quanto sopraN
S ; stato sottoscritto2 in data /5.5B./5502 il preliminare di acquisto. del complesso immobiliare in
argomentoI
S entro il .5.,,./550 sono stati sottoscritti i rogiti di vendita agli inquilini che avevano dichiarato il
loro interesse per lacquistoI
S ; stata conclusa la campagna di vendite delle unit7 immobiliari libere a--idata ad una societ7 di
intermediazione immobiliare2 selezionata previa una gara ad inviti e--ettuata dalla "V#I
S in data ,/.5B./551 il CdA di "V# ha deliberato la costituzione della (ociet7 *atrimonio "V# srl2
totalmente controllata da "V#2 alla quale ; stato a--idato il ruolo di gestire il patrimonio immobiliare
residuo eG (an *aolo "M"2 in ossequio al principio2 pi6 sopra enunciato2 della suddivisione dei
compiti di gestione da quelli di soggetto che crea valore individuando progetti congrui con le
proprie -inalit7 statutarie e curandone le -asi realizzative sotto i vari pro-ili tecnici2 economici
-inanziariI
@ in data /4.,5./551 *atrimonio "V# srl ha stipulato il rogito di acquisto dalla propriet7 delle unit7
immobiliari rimanenti dopo la vendita agli inquilini e dopo la vendita delle unit7 libere.
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*er quanto riguarda loperativit7 di "V# si pu> quindi dire che loperazione ; stata conclusa nel
rispetto degli indirizzi avuti dal Consiglio Comunale2 ottenendo altres? un risultato economico
-inanziario che a giudizio del Consiglio di Amministrazione della (ociet7 ; stato riconosciuto
positivamente e sostenibile.
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C%CL'("%"
La tras-ormazione del concetto di edilizia pubblica dalledilizia popolare alledilizia sociale2
iniziato in tempi relativamente recenti2 con un certo ritardo rispetto ad altri *aesi ed in modo non
uni-orme sul territorio nazionale2 costituisce un processo irreversibile che ha sicuramente
determinato una rivoluzione per quanto riguarda il modo di concepire labitabilit7 del territorio.
Tale processo costituisce altres? una importantissima s-ida per le amministrazioni locali 2 chiamate
in via prioritaria -ormulare idonee politiche abitative e gestire gli interventi edi-icatori in maniera
e--icace ed e--iciente al -ine di soddis-are la domanda scaturente dagli del proprio territorio e
salvaguardare gli equilibri di bilancio .
Lhousing sociale ; pertanto una delle componenti -ondamentali della questione abitativa2 che si
caratterizza non pi6 solo per la de-inizione delle condizioni di marginalit7 9economica e o sociale:
dei soggetti destinatari2 come ; stato per ledilizia popolare2 ma piuttosto per la ricerca di nuove
-orme di abitare che possono essere realizzate con lapporto dei soggetti interessati.
Tutto ci> signi-ica che lAmministrazione locale ; chiamata a de-inire interventi e progetti che
mettono al centro le persone2 le -orme dellabitare2 la gestione delle risorse del suolo e
dellambiente2 ma anche le -orme di -inanziamento2 e la gestione degli interventi nonch; la
redditivit7 complessiva delle operazioni di housing sociale.
La complessit7 di questo nuovo approccio alledilizia2 -a si che2 per valutare le--icacia della
politica pubblica in materia2 in termini di risposta alle esigenze abitative del territorio si debba
tener conto sia dei -attori sopra descritti2 sia dei anche dei lunghi tempi necessari per osservare
landamento delle variabili obiettivo coinvolte nei singoli interventi2 allinterno di uno scenario
caratterizzato da pro-ondi e talvolta repentini mutamenti del tessuto economico e sociale.
"n particolare2 per quanto riguarda la situazione analizzata nellambito delle attivit7 del Comune
di Venezia2 si pu> dire che i primi risultati al momento valutabili2 tenuto conto dellarco temporale
necessario per portare a termine i primi progetti2 nel contesto di criticit7 e particolarit7 territoriali
di cui si ; parlato in precedenza2 evidenziano il valore particolare delle iniziative previste eAo
intraprese2 derivante dalla loro proposizione innovativa in termini di approccio progettuale per la
realizzazione di parti compiute della citt, nuovi tasselli urbani connotati dal rispetto della -lessibilit7
e delle caratteristiche di adattabilit7 tipologica in -unzione delle richieste degli utenti2 da
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un8elevata qualit7 delle soluzioni edilizie e dell8abitare nonchD dallintegrazione degli interventi
edilizi con l8ambito urbano circostante.
'n altro aspetto che ; possibile cogliere ; la capacit7 di tali interventi di attrarre eAo stabilizzare
-asce di popolazione altrimenti orientate2 in assenza di un8o--erta residenziale adeguata @ di tipo
permanente o anche solo temporanea @2 a cercare un8abitazione -uori dai con-ini comunali e verso i
comuni di corona che2 nel recente passato2 hanno intercettato la domanda di residenza2 proprio in
ragione di un mercato immobiliare pi6 vantaggioso2 sia per l8o--erta in acquisto che per la locazione.
Da non trascurare inoltre che2 in un contesto demogra-ico caratterizzato da una elevata incidenza di
popolazione anziana2 l8importanza della stabilizzazione di -asce giovanili di popolazione costituisce
lin-a vitale per il -uturo della citt7.
"n-ine2 appare evidente come la previsione in ordine alla collocazione di buona parte degli alloggi
di edilizia sociale nella terra-erma veneziana2 abbia contribuito a con-igurare un nuovo ruolo per
Mestre che ; diventata oggetto di un rinnovato interesse da parte di soggetti pubblici e privati ed ha
catalizzato una serie di interventi di rigenerazione e riquali-icazione del tessuto edilizio esistente
oltre che un ra--orzamento delle -unzioni urbane insediate2 sia nel contesto edi-icato2 sia in nuovi
ambiti di espansione.
"n tale contesto2 il programma di social housing si ; inserito in termini propositivi e innovativi per il
sostegno delle politiche residenziali2 in una -ase di esaurimento delle politiche di investimento
pubblico nel mercato degli a--itti e per dare risposta2 2 al bisogno di casa di vecchi e nuovi soggetti
della domanda.
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Bi)"iog%!fi!
omisma. 9/5,5:. La condizione abitativa in "taliaI /H rapporto. )omaN Ministero delle
"n-rastrutture e dei trasporti.
omisma. 9/554:. La condizione abitativa in "taliaI -attori di disagi e strategie di intervento.
)omaN Ministero delle "n-rastruttureI DG per l8edilizia residenziale e le politiche urbane ed
abitative .
+aldini2 M.2 T $ederici2 M. 9/55C2 ovembre:. "l (ocial &ousing in #uropa..
'niversit7 di Modena e )eggio #milia.
Cittalia. 9/5,5:. " comuni e la questione abitativaI seconda edizione. )omaN AC".
Cugno2 A. 9/5,,:. Venture *hilantropO e (ocial &ousing in "talia. "dee e strumenti per una
politica abitativa di impronta societaria. Autonomia Locali e servizi sociali2 n.. 2 .CB @ 351.
$rancesco Minora 9/5,/: &ousing sociale e produzione di nuovi modelli abitativi. 'n approccio
istituzionalista. $ondazione #uricse
*lebani2 $. 9/5,,:. &ousing sociale2 politiche abitative e -attore tempo. (punti dal e per il
territorio lombardo. MilanoN ")#).
Tosi2 A. 9/553:. Case2 quartieri2 abitanti2 politiche. MilanoN Clup.
C%(#( Luadro conoscitivo per lattuazione del programma di (ocial housing del Comune di
Venezia2 9/551:
Materiali di studio -orniti dal Comune di Venezia.
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