Sei sulla pagina 1di 173

Dexia Crediop S.p.A.

Social Housing e
agenzie pubbliche
per la casa
Ricerca realizzata da

CENSIS

in collaborazione con
868_08

Il presente dossier lesito di un lavoro comune tra Dexia-Crediop (committente della ricerca), Fondazione
Censis (incaricata del rapporto) e Federcasa che ha raccolto e fornito i dati riguardanti le agenzie territoriali
per la casa e le politiche regionali.

Il testo del rapporto stato redatto, sotto il coordinamento di Giuseppe Roma, da Stefano Sampaolo e Silvia
Cataldo della Fondazione Censis, che si sono potuti avvalere del prezioso contributo di tutto il gruppo di
lavoro. Anna Maria Pozzo e Francesca Perugia della Direzione Nazionale di Federcasa si sono occupate della
stesura del capitolo 6 e della raccolta delle best practices; Fabio Vittorini e Alberto Brandolini per Dexia
Crediop hanno curato la stesura del capitolo 5.

2
INDICE
1. Introduzione Pag. 1
1.1. Obiettivi e contenuti principali della ricerca 1
1.2. Larticolazione del rapporto 6

2. Le ragioni della centralit del social housing 7


2.1. Limiti e contraddizioni delle dinamiche recenti 7
2.2. La crisi del comparto dellaffitto 13

3. I principali fattori di spinta della domanda 17


3.1. Latomizzazione delle famiglie 17
3.2. Giovani e processi di autonomizzazione 19
3.3. Immigrazione, casa e processi di inserimento 25
3.4. Anziani e condizione abitativa 30

4. Il patrimonio pubblico: dimensioni, utenza e gestione 36


4.1. Il profilo generale del patrimonio 36
4.2. Gli aspetti gestionali 40
4.3. Il profilo dellutenza 48

5. Le Aziende Casa viste attraverso i bilanci 55


5.1. Il campione oggetto di analisi 55
5.2. I dati aggregati dellesercizio 2006 58
5.3. I dati aggregati del trend 2004 - 2006 61
5.4. Considerazioni conclusive 64

6. Il quadro delle politiche regionali 66


6.1. Levoluzione delle politiche nazionali e del
rapporto Stato-Regioni 66
6.2. Regioni, diritto alla casa, criteri per laccesso 67
6.3. Le politiche delle Regioni fra aiuto alla persona ed
aiuto allinvestimento 68
6.4. I bilanci regionali e linvestimento sul tema casa 80
6.5. Linee di intervento comuni e proposte innovative 84

7. Il ventaglio delle esperienze locali 93


7.1. Politiche per incrementare lofferta in affitto 93
7.2. La finanza etica per la casa 97
7.3. Buone pratiche locali 98

8. Un confronto europeo 135


8.1. Welfare e diritto alla casa in Europa 135
8.2. Francia 136
8.3. Regno Unito 142
8.4. Spagna 146
868_08

1. INTRODUZIONE

1.1. Obiettivi e contenuti principali della ricerca

Il presente rapporto di ricerca, realizzato dal Censis per conto di Dexia-


Crediop il frutto di un lavoro comune con Dexia stessa (che ha curato
lindagine sui bilanci delle Agenzie territoriali per la casa, riportata nel
capitolo 5) e con la Direzione nazionale di Federcasa, che oltre a
contribuire allimpostazione del lavoro, ha fornito materiali e dati
appositamente elaborati per loccasione e si occupata della stesura del
capitolo relativo alle politiche regionali.

La casa: un tema rimosso ma pi che mai attuale

LItalia ha di fatto per molti anni rimosso il problema casa, nella


convinzione diffusa che lelevato tasso di propriet fosse ormai una
garanzia sufficiente della soddisfazione del fabbisogno.

Nel frattempo la competenza sulle politiche abitative stata regionalizzata


mentre le risorse pubbliche sono venute meno. Le politiche abitative
pubbliche si sono praticamente azzerate con lesaurirsi delle risorse
programmate. Di conseguenza, pi o meno contemporaneamente, sono
venuti a mancare sia una strategia nazionale sul tema casa e sia gli
strumenti operativi efficienti per realizzarla.

Come noto, per diverse concomitanti ragioni, le politiche sociali in


campo abitativo si sono nuovamente imposte allattenzione del dibattito
pubblico.

Fattori di pressione sul fronte demografico, sociale ed economico hanno


modificato i termini del problema sia dal lato della domanda che dal lato
dellofferta, dimostrando come la rigidit di un offerta tutta basata sulla
casa in propriet risulta accrescere le situazioni di disagio abitativo.

Tra questi temi: la crescita del numero delle famiglie, laumento dei
fenomeni migratori e linvecchiamento della popolazione dal punto di vista
delle evoluzioni demografiche; la precarizzazione dei rapporti di lavoro e le
difficolt per i giovani di uscire dalle famiglie di origine; il crescente
indebitamento delle famiglie e le difficolt connesse allandamento delle
dinamiche salariali e dei saggi dinteresse.

La congiuntura economica non ha consentito un miglioramento del tenore


di vita e un innalzamento dei redditi disponibili delle famiglie, a fronte di

1
868_08

una forte crescita dei valori immobiliari. In Italia la corsa alla


patrimonializzazione a partire dalla fine degli anni 90 stata massiva, tanto
che chi non ha acquistato una casa nelle favorevoli condizioni degli anni
passati in un momento in cui i mutui erano molto vicini come costo
allaffitto, oggi ha ancora maggiori difficolt a sostenerne le spese. La
lievitazione dei canoni oltre ad aver aumentato le difficolt a far fronte alle
spese della casa per molte famiglie ha, nei fatti, ridotto la possibilit di
accedere a costi ragionevoli ad un alloggio in locazione, riducendo e
scoraggiando nuove forme di mobilit territoriale.

Linadeguatezza delle risposte

A fronte di questi fenomeni, le soluzioni offerte dal sistema tradizionale di


aiuti per la casa e di operatori non sono pi adeguate ad offrire una
risposta.

Infatti:

- la crescente domanda di abitazioni in affitto non trova pi un sufficiente


supporto nel settore degli investitori istituzionali (che hanno a loro volta
alienato il loro patrimonio);

- laiuto personale per laffitto inadeguato quantitativamente


(dovrebbe essere almeno raddoppiato) e non risolve strutturalmente il
problema, ma richiede una spesa corrente costante e crescente nel
tempo (il mercato si adegua alla presenza dellaiuto).

- lofferta di alloggio sociale andata riducendosi percentualmente a


causa del processo di alienazione e non pi in grado di dare risposte
sufficienti per i bisogni delle grandi citt (vedi domande in attesa).

Peraltro il decentramento regionale ha portato ad un aggravamento della


frattura nord-sud che gi esisteva anche negli anni precedenti il 1998. Le
regioni pi povere non sono in condizione di investire risorse proprie per la
casa e quindi continuano ad investire grazie allonda lunga dei
trasferimenti statali dei residui ex Gescal (che per queste regioni erano pi
consistenti).

Le altre regioni, in particolare nel centro-nord, avviano per interessanti


sperimentazioni tendenti a dare risposta alla domanda emergente.
Nascono esperienze di nuovo housing sociale (affitto intermedio) anche
grazie al contributo dato dalle Fondazioni bancarie che iniziano ad investire
in questo settore (Lombardia, Piemonte). Si sviluppano interventi innovativi
di welfare attivo (autocostruzione, cohousing), a volte promossi
direttamente dalla Regione (Lombardia) a volte su iniziativa degli operatori
(ITEA Trento, cooperazione).

2
868_08

Un importante capitolo connesso alla casa si rivela quello della


riqualificazione energetica del patrimonio e della sostenibilit dei nuovi
interventi.

Le riforme urbanistiche regionali pi avanzate incentivano la produzione di


alloggi sociali.

Una nuova politica dellaffitto

Nei principali Paesi europei il settore pubblico svolge un ruolo


fondamentale, accanto al settore privato, nella gestione di abitazioni in
affitto e nello stimolare ed incentivarne una nuova offerta di abitazioni a
canone accessibile, quale elemento costitutivo di una strategia globale
che favorisce la mobilit territoriale della forza lavoro, lintegrazione degli
immigrati, lo sviluppo economico, la tutela di categorie socialmente
svantaggiate. Lincentivo allaccesso alla propriet non ovviamente in
grado di dare una risposta valida in molti casi.

Nel nostro Paese per far fronte alle diverse e nuove domande di casa a
costi accessibili, indispensabile ripensare le logiche di intervento sociale
per labitare. La scelta dotarsi nuovamente di una strategia per
governare il cambiamento e rispondere ai bisogni o esserne travolti.

E questo peraltro il reale obiettivo di questo rapporto: fornire un quadro


della complessit delle questioni in gioco per dimostrare la rilevanza della
questione abitativa in relazione ad alcuni fondamentali processi sociali (tra i
quali linserimento degli immigrati, lautonomizzazione dei giovani,
lintegrazione e il supporto agli anziani) e la conseguente necessit di
mettere in campo risorse e misure organiche e non estemporanee per dare
risposte efficaci ad una domanda articolata.

In particolare servono politiche di incremento del patrimonio in affitto e di


aumento dello stock con prezzi calmierati o controllati e quindi risposte
articolate e flessibili:

- articolate sul territorio (non la stessa cosa rispondere ai bisogni nelle


aree a forte tensione Milano, Roma, Napoli e nelle altre aree in cui il
mercato meno drogato da fenomeni speculativi legati alla forte
pressione della domanda);

- basate su un sistema di aiuti diversificato e in grado di rispondere a


diversi tipi di necessit: il bisogno di casa temporaneo (studenti,
lavoratori stagionali e in mobilit), il bisogno di casa per un periodo di
difficolt (separazioni, disoccupazione, problemi di emarginazione
sociale).

3
868_08

- incentrate su un nuovo sistema di operatori che comprenda anche il


settore privato e che veda la nascita di societ immobiliari di tipo
europeo anche in Italia.

In Italia, la scelta irreversibile del decentramento consente di perseguire un


nuovo sviluppo del settore, non dettato dallAmministrazione centrale ma
da essa comunque favorito con una politica coerente, che conti su:

- una compresenza di attori pubblici e privati che sia in grado di dare


risposte differenziate e articolate ai fabbisogni;

- un ruolo positivo e creativo delle differenti articolazioni normative e


organizzative, che potranno accogliere e travasare da un territorio
allaltro proposte e best practices.

Il ruolo delle agenzie

Le agenzie di promozione e gestione degli alloggi sociali, nei fatti,


rappresentano tuttora il riferimento per le politiche pubbliche di settore. Pur
essendo relazionate ad un patrimonio abitativo di proporzioni rilevanti (pari
a circa un milione di alloggi), hanno in parte perso il ruolo propulsivo e
operativo avuto nel passato e sono state oggetto di un hostile takeover da
parte della politica che ne ha ridotto lefficienza. Come conseguenza, ne
derivata nella percezione collettiva una visione semplicistica secondo la
quale il patrimonio pubblico ovunque mal gestito, non assolve alla sua
funzione sociale e rappresenta per lo Stato pi un peso che una risorsa.

Tuttavia le analisi svolte in questo rapporto mostrano come le Aziende casa


pubbliche sono in larghe zone del Paese perfettamente in grado di
svolgere in futuro questo ruolo.

Sta alle Regioni progettare il ruolo delle Aziende casa pubbliche nel proprio
territorio, senza perdere di vista la collaborazione tra pubblico e privato e
senza deprivarsi di un patrimonio pubblico che rappresenta lo strumento di
realizzazione di politiche concrete.

Per questo nuovo sviluppo le Aziende casa pubbliche sono un fattore


ovviamente non esclusivo ma imprescindibile se non si vuole rinunciare a
governare il cambiamento invece di esserne governati.

La lettura del rapporto dimostra che il settore pubblico ha ancora un ruolo


da svolgere, non soltanto per dare risposte alla domanda debole, ma che
al contrario deve allargare il suo ambito di intervento e trovare nuove
forme di collaborazione, oltre che con i Comuni, anche con il settore
privato.

Le risposte date dagli operatori pubblici aziendalizzati sono infatti quasi


tutte quelle improntate ad una valorizzazione del patrimonio, attraverso

4
868_08

interventi di riqualificazione energetica in Finanziamento Tramite Terzi, o


attraverso interventi complessi di rinnovo e rivitalizzazione urbana, o ancora,
rivolgendo particolare attenzione alle nuove fasce di utenza attraverso
interventi mirati per gli anziani, gli immigrati, i giovani e improntati alla
creazione di nuovi modelli di convivenza nei quartieri urbani.

Questo tipo di intervento, che risponde spesso con soluzioni innovative ai


nuovi bisogni, ha anche lo scopo di controbilanciare la crescita del deficit
strutturale legato alla gestione delledilizia residenziale pubblica, in cui
aumenta la presenza delle fasce deboli e la difficolt di pagare gli affitti,
con conseguente riduzione delle entrate.

I processi di aziendalizzazione effettuati dalle regioni del centro-nord hanno


messo gli enti in condizione di muoversi pi liberamente nello svolgere la
propria funzione, nel trovare forme di organizzazione pi flessibili (grazie alla
creazione di societ strumentali) e nellavviare rapporti di partenariato col
settore privato.

La permanenza di elevate quote di liquidit non impegnate nei bilanci


degli enti dimostra per come ancora essi risentano della struttura di ente
pubblico, con scarsa capacit imprenditoriale autonoma, da una parte,
ma dallaltra dimostra anche il peso dei vincoli derivanti dallessere azienda
pubblica, sottoposta per ogni atto rilevante al controllo ed
allautorizzazione regionale (ad esempio per il reinvestimento dei ricavati
dalle vendite), oltre che la scarsit di aree a costi compatibili con i limiti di
spesa (anche questi imposti dalle Regioni).

La questione delle vendite

Dallavvio del piano vendite Nicolazzi della legge 560/93 ad oggi si


venduto circa il 19% del patrimonio esistente allepoca. Tuttavia questo
processo non ha dato luogo ad un rinnovo del parco di edilizia pubblica,
che calato del 6%, per due motivi: i prezzi di vendita troppo bassi (oggi si
vendono almeno quattro alloggi per costruirne uno) e lerosione del
ricavato (in particolare nel sud, in cui le Regioni hanno autorizzato limpiego
di quote superiori al 20% previsto dalla legge) per far fronte al deficit di
bilancio.

Serve sicuramente una revisione della 560/93, dando maggior autonomia


agli enti proprietari nel definire criteri di vendita e prezzi che consentano la
ricostruzione del patrimonio dismesso, contribuendo cos ad un effettivo
rinnovo e alla reimmissione di quote di patrimonio pubblico a disposizione
delle graduatorie comunali.

Non dimentichiamo che una pura e semplice dismissione a prezzi politici


non risolve un problema di domanda abitativa e sottrae quote di
disponibilit di alloggi, dovute alla rotazione degli abitanti (circa il 3%
annuo).

5
868_08

1.2. Larticolazione del rapporto

Nella costruzione del rapporto si cercato di delineare un quadro


complessivo del tema, facendo il punto sia dal lato delle dinamiche della
domanda che da quello delle politiche.

In particolare:

- il capitolo 2 (Le ragioni della centralit del social housing), presenta


una serie di dati ad illustrazione dei fattori di mutamento che rendono di
nuovo centrale anche nel nostro Paese il tema dellaccesso allalloggio;

- nel capitolo 3 (I principali segmenti della domanda debole) vengono


analizzate con maggiore dettaglio le i caratteri attuali della questione
abitativa con riferimento a tre grandi questioni sociali: i processi di
inserimento degli immigrati, quelli di autonomizzazione dei giovani ed
infine ai quelli di integrazione e supporto degli anziani;

- il capitolo 4 (Il patrimonio pubblico: dimensioni, utenza e gestione)


dedicato ad unanalisi sul ruolo ed il funzionamento delle Agenzie
Territoriali per la casa, e utilizza dati relativi ad unapposita indagine
effettuata da Federcasa presso i propri associati in occasione di questo
rapporto.

- Nel capitolo 5 vengono riportati i risultati di unapposita indagine


effettuata da Dexia-Crediop sui bilanci di alcune aziende territoriali;

- il capitolo 6 (Il quadro delle politiche regionali), a cura di Anna Maria


Pozzo e Francesca Perugia di Federcasa, fa il punto sugli indirizzi delle
politiche abitative adottate dalle singole regioni;

- nel capitolo 7 (Il ventaglio delle esperienze locali) si cercato di


ricostruire un quadro orientativo delle politiche innovative sperimentali
nate dal basso come risposta alla mancanza di organiche politiche
nazionali per incrementare lofferta in affitto a carattere sociale. Il
capitolo corredato dalla presentazione di una serie di casi di
particolare interesse;

- infine il capitolo 8 (Un confronto europeo) rende conto delle principali


caratteristiche dei sistemi di housing sociale di Francia, Spagna e Regno
Unito.

6
868_08

2. LE RAGIONI DELLA CENTRALIT DEL SOCIAL HOUSING

2.1. Limiti e contraddizioni delle dinamiche recenti

Il rinnovato interesse collettivo (dellopinione pubblica, della politica


nazionale e locale, delle forze sociali ed economiche) per le tematiche
abitative indubbio: la casa tornata prepotentemente ad essere un
argomento al centro dellagenda politica e non solo in Italia.

Eppure questo ritorno della questione abitativa presenta degli aspetti


apparentemente paradossali. Veniamo infatti da un recente ciclo di
espansione del mercato immobiliare e del settore delle costruzioni che ha
avuto al centro proprio il segmento residenziale. Per circa 10 anni (1997-
2007) le compravendite di abitazioni hanno registrato un trend positivo con
circa 800.000 alloggi scambiati negli anni di maggiore intensit del mercato
(tab. 1).

Di fatto oltre 5 milioni di acquirenti di case dal 2000 a oggi hanno


determinato il pi lungo e intenso boom del mercato immobiliare registrato
in Italia. Come risulta dai dati ufficiali dellAgenzia del Territorio, solo negli
ultimi mesi del 2007 e nei primi del 2008 si avuto un raffreddamento degli
scambi, senza dubbio legato alle mutate condizioni del mercato del
credito, cio allincremento dei tassi di interesse sui mutui, e con gli effetti
della crisi dei mutui subprime statunitensi, che hanno indotto le banche a
selezionare in modo maggiormente restrittivo la propria clientela.

I dati del primo semestre 2008 dellAgenzia del Territorio segnalano un calo
delle compravendite residenziali del 14% riseptto allo stesso periodo del
2007. Si tratta di una discesa iniziata nella seconda emt del 2007 e dovuta
in larga parte al ridimensionamento della domanda di fascia bassa
(acquisti sotto i 250.000 euro), quella che ha pi difficolt ad accedere ad
un mutuo.

Ma, bene ricordarlo, in questi ultimi anni, soprattutto grazie ai bassi tassi di
interesse, molte famiglie hanno avuto accesso al bene casa in propriet,
anche in un momento in cui i prezzi, dopo la caduta verticale del 1992,
hanno ricominciato a crescere in modo sensibile, soprattutto nelle grandi
aree urbane.

Come noto, siamo, dopo la Spagna, il Paese europeo con il pi elevato


tasso di famiglie che abitano in un alloggio di loro propriet o comunque
che non pagano un affitto (essendo magari labitazione in comodato
duso).

7
868_08

Alla propensione allacquisto dellabitazione, considerato nel confronto


con laffitto unazione pi lungimirante e conveniente o semplicemente
unopzione inevitabile, fa da sfondo la generale crescita quantitativa dei
soggetti di domanda: lincremento del numero di famiglie negli ultimi anni
ha registrato valori elevati, come si vedr pi avanti (fig.1), in parte anche
per la crescita di separazioni e divorzi, un fattore che incide anchesso sul
fabbisogno abitativo (tab. 2).

La voglia/necessit di passare alla propriet e lincremento dei soggetti


portatori di esigenze abitative, hanno avuto un impatto rilevante sul settore
delle costruzioni: dal 1998 ad oggi la crescita del settore delle costruzioni
stata alimentata in modo continuativo dal comparto abitativo (gli interventi
di riqualificazione crescono a partire dal 1998 e la nuova edilizia abitativa
dal 1999) offrendo peraltro un importante contributo al prodotto interno
lordo e alloccupazione (tab.3).

Per le costruzioni il 2007 stato il nono anno consecutivo di crescita (gli


investimenti sono aumentati dell`1% rispetto al 2006) ed anche nel 2007 la
crescita stata trainata dalledilizia: quella residenziale, in particolare ha
fatto segnare un incremento dell`1,6%, soprattutto per effetto del buon
andamento del comparto della riqualificazione. Nel 2008, secondo lAnce,
gli investimenti in abitazioni faranno registrare un aumento pi contenuto
rispetto al 2007.

Tendenzialmente in questi anni si sono costruite 300.000 nuova


abitazioni/anno (tab. 4). Da notare che Lombardia e Lazio da sole
rappresentano circa il 30% delle nuove costruzioni residenziali del Paese.

Naturalmente la voglia di casa delle famiglie italiane si dovuta misurare


con il rialzo dei prezzi: e quindi da un lato chi ha comprato si indebitato di
pi, per periodi pi lunghi; dallaltro ha cercato unofferta
economicamente pi accessibile (quella che gli anglosassoni chiamano
affordable), andando ad acquistare nelle zone pi esterne delle citt e
delle aree metropolitane, nelle prime ma soprattutto nelle seconde corone
urbane, magari servite da qualche linea di trasporto ferroviario regionale.

Gli effetti territoriali di queste dinamiche sono sempre pi evidenti. Mentre


leconomia si progressivamente terziarizzata, concentrando nelle citt i
posti di lavoro nei servizi avanzati e tradizionali, sono cresciute dal punto di
vista residenziale e demografico le aree periferiche, dove i valori immobiliari
sono pi alla portata dei portafogli familiari. Si tratta di un fenomeno
generale, in atto da alcuni anni, ma che solo ora appare in tutta la sua
evidenza. Gli effetti sono la crescita delle seconde cinture urbane, ma
anche delle aree pi esterne (tab. 5) ed il calo demografico delle aree
centrali.

Ma leffetto pi generale stato lulteriore incremento del consumo di


suolo, laumento contestuale del numero dei pendolari, cio di coloro che
escono dal proprio comune di residenza), e lallungamento dei tempi degli
spostamenti casa-lavoro.

8
868_08

Nella sola Lombardia, secondo una recente ricerca del Politecnico di


Milano, il consumo di suolo stato pari a 5000 ha lanno, una superficie
paragonabile a quella occupata dalla citt di Brescia, ma evidentemente
distribuita in una miriade di microaree di nuova urbanizzazione.

Laumento dei processi di dispersione insediativa ha avuto un effetto


rilevante sul sistema della mobilit come dimostra lesplosione del
pendolarismo: fra il 2001 e il 2007 + 35,8%, a un tasso medio annuo del 6%.

9
868_08

Tab. 1 - Numero di transazioni normalizzate (1) del settore residenziale (2000-2007)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Nord Ovest 231.547,68 223.629,20 250.234,49 251.412,67 264.225,05 273.770,68 281.253,43 268.400,76
Nord Est 129.786,84 131.406,88 147.679,36 149.429,30 157.224,83 161.838,49 165.506,60 157.501,47
Centro 142.150,83 143.086,63 159.936,50 156.669,04 166.636,54 171.666,67 170.989,96 164.931,87
Sud e isole 186.992,73 183.141,54 203.671,82 204.574,86 216.039,24 226.073,96 227.301,50 215.390,68
Italia 690.478,08 681.264,25 761.522,17 762.085,87 804.125,66 833.349,80 845.051,49 806.224,78

(1) Numero di transazioni ponderate con la quota di propriet effettivamente compravendute


(2) Esclude il Trentino-Alto Adige

Fonte: elaborazione Censis su dati Agenzia del Territorio

10
868_08

Tab. 2 Andamento degli investimenti in costruzioni residenziali, 2000-2008

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 (*) 2008 ()

Valori correnti (milioni di euro)

Abitazioni nuove 24.763 25.428 27.996 30.225 32.853 35.791 38.112 39.933 41.050
Abitazioni in manutenzione
27.202 28.532 30.589 32.048 35.017 37.896 40.394 42.996 45.393
straordinaria
Totale investimenti in abitazioni 51.965 53.960 58.585 62.273 67.870 73.687 78.506 82.929 86.443

Valori a prezzi 2000 (milioni di euro)

Abitazioni nuove 24.763 24.918 26.358 27.750 29.053 30.352 31.262 31.512 31.494
Abitazioni in manutenzione
27.202 27.960 28.798 29.423 30.967 32.136 33.132 33.911 34.776
straordinaria
Totale investimenti in abitazioni 51.965 52.878 55.156 57.173 60.020 62.488 64.394 65.423 66.270

Variazioni % in valore

Abitazioni nuove 2,7% 10,1% 8,0% 8,7% 8,9% 6,5% 4,8% 2,8%
Abitazioni in manutenzione
4,9% 7,2% 4,8% 9,3% 8,2% 6,6% 6,4% 5,6%
straordinaria
Totale abitazioni 3,8% 8,6% 6,3% 9,0% 8,6% 6,5% 5,6% 4,2%

Variazioni % in quantit

Abitazioni nuove 0,6% 5,8% 5,3% 4,7% 4,5% 3,0% 0,8% -0,1%
Abitazioni in manutenzione
2,8% 3,0% 2,2% 5,2% 3,8% 3,1% 2,4% 2,6%
straordinaria
Totale abitazioni 1,8% 4,3% 3,7% 5,0% 4,1% 3,1% 1,6% 1,3%

(*) Stima su Conti Economici Nazionali


() Stime e previsioni Ance

Fonte: Ance

11
868_08

Tab. 3 - Nuove costruzioni residenziali, 2005-2006 per regione (unit immobiliari)

2005 2006

u.i. % sul totale u.i. % sul totale

Piemonte 20.883 7,1% 22.270 7,0%


Valle d`Aosta 1.299 0,4% 1.291 0,4%
Liguria 5.893 2,0% 6.573 2,1%
Lombardia 58.971 19,9% 62.080 19,6%
Nord-Ovest 87.046 29,4% 92.214 29,1%
Veneto 30.881 10,4% 31.337 9,9%
Friuli Venezia Giulia 5.976 2,0% 6.044 1,9%
Emilia Romagna 28.119 9,5% 30.762 9,7%
Nord-Est 64.976 21,9% 68.143 21,5%
Umbria 5.756 1,9% 6.080 1,9%
Toscana 14.929 5,0% 16.472 5,2%
Marche 9.857 3,3% 10.878 3,4%
Lazio 26.913 9,1% 28.948 9,1%
Centro 57.455 19,4% 62.378 19,7%
Abruzzo 9.217 3,1% 9.822 3,1%
Molise 1.458 0,5% 2.012 0,6%
Campania 20.069 6,8% 23.347 7,4%
Puglia 16.513 5,6% 15.590 4,9%
Basilicata 2.619 0,9% 3.109 1,0%
Calabria 8.110 2,7% 9.117 2,9%
Sicilia 18.613 6,3% 19.607 6,2%
Sardegna 10.125 3,4% 12.052 3,8%
Sud e isole 86.724 29,3% 94.656 29,8%

Totale Italia 296.201 100,0% 317.391 100,0%

Fonte: elaborazione Censis su dati Agenzia del Territorio

12
868_08

Tab. 4 - Popolazione residente nelle citt con 250.000 abitanti e oltre, nei comuni di
prima e seconda corona urbana e nel resto della provincia, 1991-2007 (var. %)

Var. % Var. %
1991-2001 1991-2007

Grandi citt -6,9 -5,4


Prime corone urbane 4,4 11,4
Seconde corone urbane 7,1 14,9
Resto della provincia 3,6 9,3

Fonte: elaborazioni Censis su dati Istat

Fig. 1 - Numero e incidenza dei pendolari in Italia, 1991-2007 (v.a. e val. %)

20.000 25
22,2
18.000
18,9
Valori assoluti in migliaia

16.000 20
17,0
14.000 15,4
12.000 15
Valori %

10.000
8.000 10
13.149
10.955

6.000
9.685
8.737

4.000 5
2.000
0 0
1991 2001 2005 2007

Pendolari (migliaia) Incidenza sulla popolazione residente (%)

Fonte: Censis, 2008

13
868_08

2.2. La crisi del comparto dellaffitto

Come si visto, lattuale questione abitativa deriva in gran parte dalla


difficolt ad intercettare le diverse e nuove domande con un quadro
dellofferta tutto sbilanciato sullaccesso allabitazione in propriet.

Gli investimenti in edilizia residenziale destinata alla locazione non sono stati
fin qui presi in considerazione da parte degli operatori professionali a causa
della generale bassa redditivit del capitale investito che raggiunge il suo
minimo nella fascia destinata ai ceti pi disagiati. Non a caso gli investitori
istituzionali (Fondi Immobiliari, Casse di Previdenza, Societ di Assicurazione,
ecc.), negli ultimi anni si sono rivolti esclusivamente al settore immobiliare
corporate (uffici, commercio, industria, hotel, leisure, ecc.).

Peraltro, se vero che non si produce nuova offerta in locazione,


altrettanto vero che il patrimonio esistente in affitto da un lato si
ridimensiona per effetto delle vendite dei singoli privati e dei grandi
proprietari, dallaltro registra una crescente associazione tra labitare in
affitto e la difficile condizione economica della famiglia.

Che la corsa alla propriet e lerosione del patrimonio in locazione abbiano


finito per fa coincidere il settore dellaffitto con le fasce sociali medio-basse
bene illustrato dalla tabella 6, relativa a dati storici della Banca dItalia.

Solo 21 anni fa (1987), nella fascia di reddito pi alta delle famiglie italiane,
ben il 17,4% risiedeva in un alloggio in affitto: tale percentuale
gradualmente scesa al 12,3% nel 1991 e nel 1995 crollata al 7,8%. Oggi
pari al 7,1%. Di contro nella fascia pi bassa i valori, pur oscillando, sono
rimasti in sostanza gli stessi.

A fronte di tale composizione del settore privato non stupisce che leffetto
del caro-affitti sia una notevole e pesante incidenza dei costi abitativi
rispetto al reddito delle famiglie. Nelle fasce basse tale incidenza raggiunge
valori molto elevati (tab. 7). In particolare, una ricerca Censis-Sunia ha
mostrato come nella fascia fino a 10.000 euro laffitto nei grandi centri pesa
per i due terzi del reddito nelle grandi citt, e per il 42% sotto i 250.000
abitanti. Per la fascia di reddito tra i 10.000 ed i 15.000 euro, che
rappresenta circa il 30% dellinquilinato, lincidenza media pari al 30%
sotto i 250.000 abitanti e al 48% sopra questa soglia. Nella fascia di reddito
direttamente superiore, quella compresa tra 15.000 e 20.000 euro, in cui
ricade circa il 27% delle famiglie in affitto, lincidenza dellaffitto scende al
24% nei comuni con meno di 250.000 abitanti, ma rimane elevata nelle
grandi citt, dove pari al 35%.

14
868_08

A fronte di tali valori cresciuta la difficolt delle famiglie in affitto a far


fronte alle spese abitative. Lo dimostrano chiaramente i dati sugli sfratti:
quelli che hanno come motivazione la morosit dellinquilino
rappresentano nel 2007, il 77,2% del totale (tab. 8), nel 1990 erano appena il
26%.

In particolare nuove forme di disagio riguardano non solo le fasce pi


povere in condizioni di emergenza abitativa, ma anche le famiglie della
fascia medio-bassa in affitto nel libero mercato nelle grandi aree urbane:
soggetti che anche per ragioni di reddito sono fuori dallofferta delledilizia
sociale sovvenzionata, che non hanno mezzi adeguati per accedere alla
casa in propriet e che soffrono del rilevante aumento degli affitti.

A fronte di una situazione di crescente difficolt per una variegata platea


di soggetti (ed in modo particolare nelle grandi aree urbane), a sostenere i
costi abitativi e ad eccedere ad una sistemazione abitativa stabile e
dignitosa, vi nei fatti una sostanziale inadeguatezza delle risposte e delle
risorse pubbliche.

Sul fronte affitti, come noto la legge 431 ha istituito uno specifico Fondo
sociale e negli ultimi anni le risorse stanziate dallo Stato centrale hanno
quindi in gran parte finanziato il sostegno diretto delle famiglie in affitto sul
libero mercato.

Anche da questo punto di vista la situazione comunque critica, vista


linsufficienza delle risorse stanziate. Il fabbisogno accertato dalle Regioni
ammonta ad oltre 500 milioni di euro a fronte di una dotazione assegnata
dalle varie leggi finanziarie che oscillata nel tempo intorno ai 300 milioni e
che negli ultimi anni andata diminuendo ulteriormente e che in grado
di soddisfare solo il 40% delle richieste ritenute valide (tab. 9).

Questo tipo di intervento, bene ricordarlo, pur essendo assolutamente


indispensabile per fronteggiare le emergenze, sottrae risorse che
potrebbero essere utilizzate per realizzare nuove abitazioni in affitto.

Risorse che notoriamente sono ridotte ai minimi termini. La produzione


complessiva annua di alloggi sociali come nota crollata (siamo sotto le
2000 unit annue).

15
868_08

Tab. 5 - Percentuale famiglie in affitto per quintili di reddito

Dal 40 al Dal 60 al
Fino al 20 Dal 20 al 40 Oltre l80
Anno 60 80 Totale
percentile percentile percentile
percentile percentile

1983 38,3 46,1 28,9 27,6 16,3 31,5


1987 34,1 37,7 27,2 27,2 17,4 28,7
1991 35,7 29,0 23,4 19,8 12,3 24,1
1995 39,0 30,3 22,2 17,7 7,8 23,4
2000 32,8 26,9 20,4 15,0 7,3 20,5
2004 39,8 28,6 18,4 12,6 7,1 21,3

Fonte: elaborazione Censis su dati Banca dItalia 2006

Tab. 6 - Lincidenza dellaffitto sul reddito nel settore privato (calcolata sul limite superiore
della classe di reddito)

Ampiezza Canone Incidenza media


Classe di reddito
demografica medio canone su reddito
(euro/anno)
del comune (euro/mese) (val.%)

Fino a 10.000 euro 346,1 42%


Fino a 250.000 Da 10.000 a 15.000 euro 375,4 30%
abitanti Da 15.000 a 20.000 euro 406,8 24%
Da 20.000 a 25.000 euro 425,6 20%

Fino a 10.000 euro 543,8 65%


Oltre 250.000 abitanti Da 10.000 a 15.000 euro 596,6 48%
Da 15.000 a 20.000 euro 584,8 35%
Da 20.000 a 25.000 euro 630,3 30%

Fino a 10.000 euro 402,6 48%


Totale Da 10.000 a 15.000 euro 425,3 34%
Da 15.000 a 20.000 euro 441,9 27%
Da 20.000 a 25.000 euro 471,1 23%

Fonte: indagine Censis-Sunia-Cgil, 2007

16
868_08

Tab. 7 Procedure di sfratto in Italia, 1997-2007 (v.a., val%)

Provvedimenti esecutivi di sfratto emessi


Anno
v.a. Di cui per morosit
v.a. %

1997 50.226 26.322 52,4%


1998 44.919 25.569 56,9%
1999 38.944 24.203 62,1%
2000 39.406 25.412 64,5%
2001 40.500 26.937 66,5%
2002 40.130 27.154 67,7%
2003 39.284 27.781 70,7%
2004 45.535 32.112 70,5%
2005 44.988 33.200 73,8%
2006 44.897 33.893 75,5%
2007 41.888 32.540 77,7%

Fonte: elaborazione Censis su dati Ministero degli Interni

Tab. 8 - Dotazione annuale nazionale Fondo sociale (buono casa ex art. 11


legge 431/1998)

Anno Norma di riferimento Stanziamento


(in milioni di euro)

1998 Legge n. 431/1998 309,88


1999 Legge n. 431/1998 309,88
2000 L. 23 dicembre 1999, n. 488 366,68
2001 L. 23 dicembre 2000, n. 388 335,70
2002 L. 28 dicembre 2001, n. 448 249,18
2003 L. 27 dicembre 2002, n. 289 246,50
2004 L. 24 dicembre 2003, n. 350 246,01
2005 L. 30 dicembre 2004, n. 311 230,14
2006 L. 23 dicembre 2005, n. 266 310,66
2007 L. 27 dicembre 2006, n. 296 210,99
2008 L. 24 dicembre 2007, n. 244 205,59

Fonte: Federcasa

17
868_08

Tab. 9 Famiglie in graduatoria per il buono casa nelle grandi citt

Assegnazione
contributi per l affitto
Domande Anno % domande Importo Importo
Citt
ammissibili ammissibili contributi medio/famiglia
buono su famiglie
casa in affitto

Torino 14.570 2006 12% 10.927.500 750


Milano 8.869 2006 4% 12.500.000 1.409
Venezia 1.574 2006 5% 3.880.000 2.465
Bologna n.d. - n.d. n.d. -
Firenze 1.610 2008 4% n.d. n.d.
Roma 9.971 2006 3% 29.300.000 2.939
Napoli n.d. - n.d. n.d. n.d.
Bari 6.318 - 20% n.d. n.d.
Palermo n.d. - n.d. n.d. n.d.
Catania 1.764 2005 5% n.d. n.d.
Cagliari 643 2008 5% 1.676.146 2.607

Fonte: indagine Federcasa 2008

18
868_08

3. I PRINCIPALI FATTORI DI SPINTA DELLA DOMANDA

3.1. Latomizzazione delle famiglie

Certamente un fattore di spinta importante della domanda abitativa


costituito dalla generale crescita quantitativa dei soggetti di domanda:
lincremento del numero di famiglie negli ultimi anni ha registrato valori
elevati. Processo che si accompagnato alla costante diminuzione del
numero di componenti.

In particolare in Italia, dal 2000 al 2007 il numero delle famiglie cresciuto di


oltre 2 milioni, mentre il numero medio dei componenti di una famiglia
passato da 2,52 del 2003 a 2,44 del 2007 (figg. 2 e 3).

Latomizzazione della famiglia italiane certamente un fenomeno che


interessa tutto il territorio nazionale, pur presentandosi in maniera pi
incisiva nelle regioni del centro nord rispetto a quelle del sud.

Fig. 2 - Landamento del numero di famiglie in Italia, 2000-2007 (dati in


migliaia)

Fonte: elaborazione Censis su dati Istat - Bilancio demografico

19
868_08

Fig. 3- Landamento del numero di componenti per famiglia in Italia, 2003-


2007

Fonte: elaborazione Censis su dati Istat - Bilancio demografico

Tab. 10 Andamento di separazioni e divorzi - Anni 1995-2005 (v.a. e tassi di separazione


totali)

Anni Separazioni Divorzi


Numero Tassi di Tassi di Numero Tassi di Tassi di
separazione separazione divorzio divorzio
totale per totale per totale per totale per
1.000 100.000 1.000 100.000
matrimoni abitanti matrimoni abitanti

1995 52.323 158,4 91,3 27.038 79,7 47,2


1996 57.538 175,4 100,2 32.717 96,9 57,0
1997 60.281 185,6 104,8 33.342 99,8 58,0
1998 62.737 195,1 108,9 33.510 100,9 58,2
1999 64.915 203,9 112,6 34.341 104,2 59,6
2000 71.969 228,0 124,6 37.573 114,9 65,0
2001 75.890 242,7 132,2 40.051 123,8 69,8
2002 79.642 256,5 139,3 41.835 130,6 73,2
2003 81.744 266,0 141,9 43.856 138,6 76,1
2004 83.179 272,7 143,0 45.097 143,8 77,5
2005 82.291 272,1 140,4 47.036 151,2 80,3
2006 80.407 268,1 136,4 49.534 160,6 84,0

Fonte: Istat

20
868_08

3.2. Giovani e processi di autonomizzazione

3.2.1. Casa e diritto allo studio

Per gli studenti universitari la ricerca di un alloggio rappresenta un primo


ostacolo per avvalersi del tanto dibattuto diritto allo studio: ad oggi infatti la
questione abitativa costituisce una notevole criticit in tutte le citt
universitarie raggiungendo livelli pi o meno allarmanti.

In tutta Italia gli studenti universitari iscritti ad un ateneo di unaltra provincia


o unaltra regione rispetto a quella di residenza sono complessivamente
circa 650.000, pari al 47,3% del totale degli studenti universitari. In risposta
alla domanda abitativa generata dalla loro presenza sono offerti a livello
nazionale solamente 54 mila posti letto divisi tra case dello studente
pubbliche, collegi privati e religiosi. Si pu affermare che in media la
disponibilit sia pari ad un posto letto ogni 12 studenti fuori sede ma
naturalmente in alcune singole citt si registrano condizioni anche pi
drammatiche.

Disagi rilevanti si hanno in regioni come lAbruzzo dove gli studenti fuori
sede sono oltre 30.000 (circa il 69% del totale degli studenti) e possono
contare su appena 334 posti letto o come la Campania dove, per gli oltre
40.000 studenti fuori sede ci sono solo 728 posti letto a disposizione. Ma la
condizione emergenziale soprattutto nel Lazio dove gli studenti residenti
in province o regioni diverse dalla propria sede universitaria sono il 40% e nel
complesso, per un totale di circa 75.000 studenti, sono disponibili solamente
4.446 posti letto (tab. 14).

Andando ad analizzare la situazione nelle principali citt universitarie si nota


come nelle grandi metropoli la comunit studentesca immigrata ha
dimensioni rilevantissime: a Milano gli atenei hanno raggiunto, per lanno
accademico 2007-2008, oltre 72 mila iscritti fuori sede mentre le universit
della Capitale ne ospitano oltre 65 mila. Ma soprattutto si segnalano quelle
citt dove la presenza degli studenti fuori sede meno rilevante in senso
assoluto ma lo assai di pi in senso relativo: estremo da questo punto di
vista il caso di Pisa dove i circa 30 mila fuori sede (quasi 8 studenti su 10
vengono da fuori provincia), equivalgono al 33,8% della popolazione
attualmente residente; o ancora il caso di Padova dove i circa 33.000 fuori
sede corrispondono al 15,6% degli abitanti della citt (tab. 15).

In mancanza di unadeguata offerta di posti letto nelle residenze e collegi


universitari, la principale soluzione per tutti resta quella dellaffitto di un

21
868_08

appartamento, di una stanza o addirittura di un posto letto da privati.


Naturalmente una pressione della domanda cos elevata non fa altro che
drogare il mercato degli affitti facendo crescere in maniera spropositata i
prezzi soprattutto nelle aree centrali o prossime alle sedi degli atenei. In
aggiunta al fenomeno crescono i cosiddetti contratti in nero, non
adeguatamente fermati dagli ultimi provvedimenti adottati in materia di
affitti per motivi di studio.

Tab. 14 - Studenti universitari e posti letto, distribuzione regionale A.A. 2007-08 -


Aggiornato al 31 maggio 2008

Regione Studenti fuori % sul totale Posti letto in Rapporto


sede degli studenti residenze studenti fuori
delle universit universitarie sede / posti
della regione pubbliche e letto
private

Abruzzo 32.474 68,9 334 97,2


Basilicata 2.103 34,9 160 13,1
Calabria 15.894 37,0 5.761 2,8
Campania 40.502 30,2 728 55,6
Emilia Romagna 80.979 66,6 5.890 13,7
Friuli V.Giulia 17.038 59,5 1.900 9,0
Lazio 74.973 40,8 4.446 16,9
Liguria 11.033 36,9 806 13,7
Lombardia 94.951 48,1 9.739 9,7
Marche 25.002 64,5 3.566 7,0
Molise 4.133 51,4 0 n.d.
Piemonte 27.762 37,6 3.428 8,1
Puglia 18.564 24,5 1.469 12,6
Sardegna 15.735 43,3 1.270 12,4
Sicilia 45.667 38,9 2.484 18,4
Toscana 63.577 67,4 4.253 14,9
Trentino Alto Adige 6.515 42,9 1.654 3,9
Umbria 13.505 49,6 1.491 9,1
Valle d'Aosta 166 17,0 0 n.d.
Veneto 59.103 63,2 5.030 11,8
Totali 649.676 47,3 54.409 11,9

Fonte: Elaborazione Censis su dati Miur

22
868_08

Tab. 15 - Studenti iscritti nelle principali citt sedi universitarie in Italia, A.A. 2007-2008 (v.a., val. %)

Citt Studenti Studenti % Posti letto Rapporto Rapporto % Rapporto


iscritti fuori sede studenti statali e studenti studenti / studenti
universit (residenti in fuori sede religiosi fuori popolazione fuori sede /
A.A. 2007- altra sul totale sede/posti popolazione
2008 provincia o studenti letto (val.%)
regione) pubblici

Pisa 37.390 29.476 78,8 1.590 18 42,9 33,8


Bologna 50.030 35.713 71,4 3.242 11 13,4 9,6
Padova 47.253 32.912 69,7 1994 16 22,5 15,6
Parma 23.396 16.302 69,7 1.039 16 20,0 13,9
Venezia 19.870 13.707 69,0 867 16 7,4 5,1
Firenze 39.681 23.366 58,9 1.378 17 10,8 6,4
Milano 143.634 72.702 50,6 5.632 13 11 5,6
Cagliari 24.490 11.262 46,0 935 12 15,4 7,1
Torino 60.252 27.214 45,2 1.148 24 6,7 3
Roma 162.195 65.207 40,2 2.337 28 6 2,4
Catania 43.792 17.440 39,8 1.242 14 14,5 5,8
Genova 26.732 9.621 36,0 806 12 4,3 1,6
Palermo 37.726 13.508 35,8 1.018 13 5,7 2
Napoli 82.675 22.936 27,7 386 59 8,5 2,4
Bari 41.812 9.837 23,5 1.085 9 12,9 3

Fonte: Elaborazione Censis su dati Miur

3.2.2. La permanenza dei giovani nella famiglia di origine

La questione abitativa resta un problema per i giovani anche una volta


terminati gli studi. Per loro si prospetta infatti un mercato immobiliare di
difficile accesso date le condizioni economiche di chi oggi si inserisce nel
mondo del lavoro.

Il diffondersi delle condizioni di precariato e di flessibilit lavorative e le


conseguenti incertezze sul proprio futuro fanno s che per le giovani
generazioni sia sempre pi difficoltoso usufruire dei servizi bancari (come ad
esempio laccensione di un mutuo) o comunque impegnarsi a lungo
termine per sostenere le spese di una propria abitazione.

23
868_08

Peraltro il mercato dellaffitto mantiene le sue criticit, anche in relazione


alla scarsa disponibilit da parte dei locatari a stipulare contratti che
abbiano valenza giuridica. Oltretutto loro stessi mostrano una certa
resistenza ad affittare appartamenti a giovani che non possano mettere a
garanzia una busta paga o un reddito comunque stabile.

La difficolt che si incontra nellandare a vivere in maniera indipendente in


un alloggio proprio o in affitto alla base della forma di disagio che mina
anche le opportunit per i giovani di crearsi un proprio nucleo familiare.

Con i dati a disposizione possibile provare a misurare il potenziale


fabbisogno abitativo delle giovani generazioni, celato appunto dai vari
fenomeni di contorno.

Lindagine Istat multiscopo al 2006 rivela che nellambito dei giovani


occupati, tra i 26 e i 35 anni, il 44,5% non vive autonomamente e denuncia
differenti altre condizioni (tab. 16).

Il 3,5%, infatti, pur scegliendo la vita di coppia (con il matrimonio o la


convivenza) vive aggregata ad altri nuclei, presumibilmente quello
dorigine di uno dei due. Similmente anche un altro 3,4% della categoria
dei giovani occupati, pur possedendo uno stato di famiglia autonomo da
quello di origine e rispondendo quindi allo stato di nubile, celibe, separato o
mono-genitore, vive aggregato ad altri nuclei familiari.

Per entrambe queste categorie ipotizziamo dunque che laggregazione ad


altri nuclei nasca da una necessit dovuta a difficolt economiche o
indisponibilit di una propria abitazione.

Infine c unampia fetta di giovani occupati tra i 26 e i 35 anni (pari al


37,6%) che allinterno della struttura familiare rispondono ancora al ruolo di
figli e continuano a vivere sotto lo stesso tetto dei propri genitori. Si tratta di
oltre due milioni di cittadini italiani che per diverse ragioni non hanno
ancora lasciato il proprio nucleo familiare.

Come anticipato in precedenza, risulta difficile stimare per quanti di loro la


mancanza di una casa sia un reale impedimento e per quanti invece il
permanere con la propria famiglia nasca da ragioni di convenienza, che
spingono i giovani a sfruttare al massimo la disponibilit dei propri genitori
alla loro cura e sostegno.

La tabella 17 conferma un dato intuitivamente noto a tutti, ovvero che la


posticipazione delluscita dalla famiglia di origine sia sempre un fenomeno
che caratterizza maggiormente il sesso maschile. La differenziazione non
tanto marcata nel periodo dello studio (circa il 95% dei giovani studenti vive

24
868_08

con i suoi contro il 93,5% delle studentesse) ma si distanzia maggiormente


tra i giovani occupati ( ancora nella casa di origine il 55,9% degli uomini
contro il 43,6% delle donne) e tra quelli in cerca di occupazione (restano in
famiglia l80,4% contro il 67,9%).

Se andiamo a confrontare i numeri del nostro Paese con quelli delle altre
nazioni vediamo che lItalia si colloca su posizioni estreme rispetto agli altri
stati europei. I dati disponibili al 2005 indicano nella fascia det tra i 25 e i
29 anni la permanenza nella propria famiglia di origine del 71% degli uomini
e del 53% delle donne. Parzialmente assimilabile alla condizione dellItalia
la Spagna con il 62% degli uomini e il 49% delle donne dei giovani tra i 25 e i
29 anni ancora a casa. Per tutto il resto delle nazioni oggetto di indagine,
sono davvero pochi i giovani che superati i 25 anni vivono ancora nella
famiglia di origine: nel Regno Unito solo il 24% degli uomini e il 14% delle
donne similmente alla Francia con il 23% degli uomini e l11% delle donne,
fino alla situazione allaltro estremo della Finlandia dove solo il 16% degli
uomini e il 5% delle donne condividono lo stesso tetto dei propri genitori
superati i 25 anni (tab. 18).

E la tabella 19 non fa altro che confermare questa condizione tutta italiana


segnalando peraltro un dato di tendenza ancor pi critico di incremento
del fenomeno dal 1995 al 2005: in Italia, nei dieci anni presi a riferimento,
let media a cui i giovani hanno lasciato la casa salita, a differenza delle
altre nazioni europee oggetto di indagine, dove rimasta stabile o in
qualche caso addirittura scesa.

25
868_08

Tab. 16 - Giovani dai 26 ai 35 anni, occupati che presentano un potenziale


fabbisogno abitativo, 2006 (v.a. in migliaia e val. %)

Giovani occupati con potenziale fabbisogno abitativo


v.a. Val.% sul totale Val.% sul totale
giovani persone che non
occupati vivono
autonomamente

Persone che vivono in


coppia aggregate ad altri 204.177 3,5 7,9
nuclei
Single (nubili, celibi,
separati, monogenitori)
195.282 3,4 7,6
che vivono aggregati ad
altri nuclei
Figli che vivono con i
2.185.238 37,6 84,5
genitori
Totale persone che non
2.584.697 44,5 100
vivono autonomamente
Totale giovani 26-35 anni
5.807.652 100 -
occupati

Fonte: elaborazione Censis su dati Istat

Tab. 17 - Giovani da 18 a 34 anni celibi e nubili che vivono con almeno un


genitore per classe di et e condizione - Anno 2006 (per 100 giovani
della stessa classe di et e condizione)

Classi di eta / condizione Maschi Femmine Maschi e


femmine

18-19 98,3 97,6 98


20-24 91,6 84,9 88,3
25-29 68,5 49,4 59,1
30-34 41,1 20,8 31,2

Occupati 55,9 43,6 50,9


In cerca di occupazione 80,4 67,9 74,6
Casalinghe - 7,5 7,5
Studenti 94,9 93,5 94,1
Altra condizione 75,5 54,8 65,5
Totale 67,3 52,6 60,1

Fonte: Istat

26
868_08

Tab. 18 - Giovani secondo la permanenza nelle famiglie di origine, 2005 (val.%)

18-24 anni 25-29 anni


uomini donne uomini donne

Italia 94 90 71 53
Spagna 90 81 62 49
Regno Unito 67 50 24 14
Francia 70 56 23 11
Germania 72 56 25 12
Olanda 71 53 20 8
Finlandia 39 56 16 5
EU-25 (1) 78 66 42 28

(1) stima

Fonte: Eurostat, LFS

Tab. 19 - Et media a cui i giovani lasciano la casa, 1995 e 2005

1995 2005
uomini donne uomini donne
et media

Italia 29 26 30 27
Spagna 29 27 29 27
Regno Unito 23 20 24 20
Francia 24 21 24 22
Germania 24 22 23 21
Olanda 23 21 24 21
Danimarca n.d. n.d. 21 20
Finlandia n.d. n.d. 21 20

Fonte: Eurostat, LFS

27
868_08

3.3. Immigrazione, casa e processi di inserimento

Nellanalisi delle categorie sociali che sono investite pi direttamente da


condizioni di disagio abitativo, un approfondimento specifico deve essere
dedicato in primo luogo alla popolazione immigrata.

Il nostro si trasformato, nel giro di pochi decenni, in un paese interessato


da forti flussi migratori con una presenza sul territorio connotata da caratteri
di stabilit e di lunga durata.

La presenza dei cittadini stranieri immigrati cresciuta in modo


rilevantissimo quasi ovunque (in media di quasi il 90% tra il 2003 ed il 2007,
tab. 11) ma permane e anzi si accentua uno squilibrio geografico
abbastanza marcato, legato alla maggiore appetibilit dellofferta
lavorativa delle regioni del nord. Regioni che assorbono il 63,6% dei residenti
(in particolare la Lombardia da sola accoglie poco meno di un quarto del
totale degli immigrati). Di contro le regioni del sud (con appena l11,6%),
assolvono soprattutto al ruolo di territorio di ingresso, tappa iniziale di un
percorso migratorio che ha come destinazione finale altre regioni italiane o
altri paesi europei.

In pochi anni la presenza degli immigrati praticamente raddoppiata in


molte citt (tab. 12) come Torino, Venezia, Napoli, raggiungendo ad
esempio a Milano una percentuale del 13% sulla popolazione residente.

Pur a fronte di quasi 3 milioni di immigrati residenti registrati dallIstat (ma i


soggiornanti per la Caritas sono 3,7 milioni) e di diversi indicatori di
stabilizzazione in crescita (aumento dei ricongiungimenti, dei minori, parit
numerica tra uomini e donne ecc), il caso italiano connotato dalla
mancanza di organiche politiche di integrazione, chiaramente orientate.

Non solo, ma manca anche un modello forte di riferimento: si pensi


allapproccio assimilazionista francese, che mira ad assicurare una certa
parit di diritti e a creare una buona mixit sociale, ma che, puntando
alluniformit, mette in secondo piano le appartenenze religiose e culturali;
o dallaltra, allapproccio multiculturalista anglosassone che ha permesso
alle diverse comunit di conservare le proprie abitudini culturali o religiose,
costruendo le proprie scuole e i propri centri di aggregazione, organizzando
cio dei recinti etnici, ma senza mirare ad una reale integrazione. Due
approcci che peraltro, negli esiti reali, hanno dato prova di produrre effetti
in parte simili e di cui oggi sono evidenti i limiti.

Nel contesto italiano i principali fattori di rischio per la tenuta della coesione
sociale che rimandano al problema immigrazione riguardano soprattutto la

28
868_08

diffusione di condizioni di disagio legate alla precariet e alla irregolarit,


esito dellincrocio tra una forte pressione ad entrare e lassenza di canali di
sbocco regolari, e che producono un mancato riconoscimento di alcuni
diritti di base e forti tensioni tra gli italiani.

In questottica la difficolt di accesso ad unabitazione dignitosa


rappresenta lostacolo pi diffuso. La condizione abitativa media degli
immigrati presenti nel nostro Paese, oltre ad essere profondamente lontana
da quella degli autoctoni, contrassegnata da una situazione di diffusa
precariet, superiore a quella lavorativa. Inevitabilmente, oltre ai fattori
discriminatori, sui processi di inserimento abitativo degli immigrati ha pesato
la generale debolezza delle politiche abitative per le fasce medio-basse di
cui sono espressione lesiguit del patrimonio di edilizia sociale pubblica, e
la carenza di unofferta di abitazioni in affitto a prezzi accessibili. Ci ha
evitato fenomeni concentrativi nel patrimonio pubblico come quelli
esistenti nelle banlieues francesi, ma ha prodotto un disagio diffuso.

Naturalmente anche su questo fronte qualcosa si sta muovendo. Dai pochi


dati disponibili, si nota la tendenza ad una polarizzazione delle situazioni
abitative: da un lato gli immigrati di vecchio insediamento che hanno
deciso di compiere il proprio progetto migratorio nel nostro Paese e che
migliorano progressivamente la propria condizione abitativa, iniziando
anche ad accedere al mercato della propriet per immobili di livello
medio-basso, di modesta dimensione, situati nelle zone periferiche della
grande citt o nell'hinterland (tab. 13); dallaltro le componenti pi deboli,
e che si trovano allinizio del percorso, confinate nelle citt invisibili che
sorgono ai bordi delle aree ferroviarie, nelle aree dismesse o nei casolari
abbandonati.

Peraltro laddove esiste una qualche nuova offerta di abitazioni sociali


pubbliche, spesso la popolazione immigrata, da poco ammessa ad essere
inserita nelle liste dei candidati, si colloca in testa alle graduatorie.

Il disagio abitativo pu essere considerato un fattore indicativo di un rischio-


precariet che aumenta considerevolmente quando si considera larea
dellirregolarit: la clandestinit comporta spesso, quale diretta
conseguenza, situazioni di vera e propria emarginazione sociale.

29
868_08

Tab. 11 - Andamento della popolazione residente straniera per ripartizione geografica

2003 2007 Var. %


Maschi Femmine Totale % Maschi Femmine Totale % 2003-2007

Nord-Ovest 284.316 266.623 550.939 35,6% 548.532 518.686 1.067.218 36,3% 93,7
Nord-Est 229.285 197.697 426.982 27,6% 415.859 386.380 802.239 27,3% 87,9
Centro 180792 201008 381800 24,6% 348.628 379.062 727.690 24,8% 90,6
Sud e isole 93881 95771 189652 12,2% 160.054 181.721 341.775 11,6% 80,2
Totale Italia 788.274 761.099 1.549.373 100,0% 1.473.073 1.465.849 2.938.922 100,0% 89,7

Fonte: Elaborazione Censis su dati Istat

30
868_08

Tab. 12 - La crescita della presenza straniera nelle citt, 2003-2007 (v.a., var.%)

Citt Immigrati residenti Immigrati residenti Immigrati residenti


al 2007 su popolazione 2007 2003-2007
(val. %) (var. %)

Torino 83.977 9,3 106,7


Genova 35.255 5,7 93,1
Milano 170.619 13,1 70,6
Venezia 16.959 6,3 141,1
Bologna 30.319 8,1 71,7
Firenze 34.939 9,5 64,9
Roma 199.417 7,4 85,3
Napoli 19.188 2,0 110,0
Bari 5.413 1,7 -4,1
Palermo 14.734 2,2 40,2
Catania 5.959 2,0 39,9
Cagliari 3.049 1,9 65,7

Fonte: Elaborazione Censis su dati Istat

Tab. 13 - Compravendita di abitazioni da parte di lavoratori immigrati

Anno Numero Variazione % Spesa


compravendite annua media

2004 110.000 93.000


2005 116.000 5,4 103.000
2006 131.000 12,9 117.000
2007 135.000 3,0 124.000
2008 120.000 -11,1 128.000

Fonte: elaborazione Censis su dati Scenari Immobiliari 2008

31
868_08

3.4. Anziani e condizione abitativa

Gli anziani rappresentano, per ragioni diverse, un altro segmento di


popolazione esposto in modo particolare al problema della scarsa
rispondenza della soluzione abitativa alle esigenze ed alle risorse individuali.

Un problema che rimanda a dimensioni demografiche notevoli dato che


lItalia, come tutti i Paesi avanzati, presenta rilevantissimi tassi di
senilizzazione. Basti pensare che le famiglie con persona di riferimento con
pi di 65 anni sono 7,75 milioni, pi di un terzo (34%) del totale, e che ormai
un italiano su 5 ha pi di 65 anni. Si tratta di quasi 12 milioni di persone, circa
1.340.000 dei quali hanno superato la soglia degli 85 anni e quindi, solo in
casi rari, sono del tutto indipendenti (tab. 20).

Questo segmento della popolazione in costante aumento. Soltanto nel


periodo 2002-2007 il numero delle persone over 65 anni aumentato di
circa 1,1 milioni (+ 10,7%), registrando un tasso di crescita triplo rispetto a
quello generale della popolazione (+ 3,6%) (tab. 21).

Gli anziani sono portatori di bisogni molto particolari, anche rispetto alla
dimensione abitativa, che attengono almeno a tre fattori:

- quello economica, trattandosi in gran parte di persone a reddito medio-


basso;

- quello fisico, relativa cio alladeguatezza dello spazio abitato rispetto


alle specifiche esigenze;

- quello sociale, trattandosi spesso di persone sole.

Per quanto riguarda gli aspetti reddituali, da unindagine Censis sulle


famiglie in affitto risulta che ben il 90,4% di quelle composte da anziani
dichiara di avere un reddito familiare che non supera i 20.000 euro. Dalla
stessa indagine risultava che sul totale delle famiglie in affitto con reddito
fino a 10 mila euro, per il 39% si tratta di famiglie di anziani, mentre fra quelle
tra i 10 e i 15 mila euro la percentuale degli anziani pari al 34% (tab. 22).

Ne consegue che gli anziani rappresentano nel quadro attuale una delle
categorie pi esposte al caro-affitti. In particolare lincidenza della spesa
abitativa per le famiglie di anziani in affitto nel mercato privato
particolarmente elevata laddove si incrociano bassi redditi (pensioni
sociali) e la localizzazione in una grande area urbana. In questo caso per
redditi fino a 10.000 euro il costo dellaffitto incide in media per i due terzi
del reddito; percentuale che scende naturalmente per le fasce di reddito
superiori mantenendosi comunque alta: 48% e 39% rispettivamente per
redditi fino a 15.000 e fino a 20.000 euro. A dimostrazione di come gli anziani
rappresentino un segmento particolarmente esposto al caro-affitto vi il
dato relativo alla fruizione del buono casa: le famiglie di anziani che hanno

32
868_08

ricevuto il contributo per laffitto del Fondo sociale, sempre secondo i dati
dellindagine, sono il 18,9%, contro un dato generale del 12,5%.

Ulteriori bisogni si originano da particolari correlazioni tra condizioni


economiche e abitative. Molti anziani a basso reddito vivono in immobili
sovradimensionati rispetto alle loro esigenze, con alti costi di gestione
(manutenzione ordinaria e straordinaria, aspetti fiscali, ecc.).

Per gli anziani proprietari le difficolt possono derivare anche dalle mediocri
o pessime condizioni dellabitazione con carenze di vario genere,
situazione aggravata dalla eventuale presenza di disabilit negli occupanti
anziani

Non va trascurata la tipologia edilizia e le condizioni dellimmobile, in molti


casi non adeguate ai bisogni di cui gli anziani sono portatori. Si pensi alle
case senza ascensore, agli immobili fatiscenti, alle case isolate. Questi
fattori, tenendo presente la forte correlazione tra anzianit e disabilit,
spesso si configurano come vere e proprie barriere architettoniche in grado
di penalizzare fortemente la qualit della vita degli anziani.

Secondo una rielaborazione dei dati Istat dellultimo censimento condotta


dalla rivista Abitare Anziani relativa proprio a tale tematica, al 2001 erano
quasi 4 milioni gli anziani (il 47,7%) residenti in case costruite prima del 1962;
quasi 1,5 milioni quelli che occupavano abitazioni per le quali lo stato di
conservazione delledificio stato considerato "mediocre" o "pessimo"
questa situazione riguarda prevalentemente (946.205 casi) gli anziani che
vivono soli o condividono labitazione solo con altre persone anziane; pari
al 78,6% il numero degli anziani che vivono in edifici privi di ascensore;
400.000 anziani vivono in abitazioni prive di impianto di riscaldamento.

Infine un ultimo importante tema quello della socialit: la fascia di


popolazione anziana quella che affronta un maggior rischio di isolamento
proprio perch nella maggioranza dei casi si trova a vivere da sola. In molti
casi, specie quando subentrano oggettive limitazioni alla mobilit spaziale,
questo coincide con una situazione di protratto stato di abbandono
(solitudine).

Inoltre la nuclearizzazione spinta delle famiglie e la progressiva difficolt di


questultime ad offrire assistenza ai parenti anziani, finiscono per impattare
direttamente sulla qualit della vita delle persone in et avanzata.

La tabella 23 mette in luce, attraverso i dati delle indagini Multiscopo Istat,


la condizione abitativa degli italiani che hanno superato i 65 anni di et.
Complessivamente circa il 27% degli anziani dichiara di abitare da solo in
casa, allinterno di questa categoria riscontriamo un 79% di individui di sesso
femminile.

Le indagini rilevano che negli ultimi anni la quota parte di cittadini anziani
che vive da sola non ha subito incrementi significativi, tuttavia

33
868_08

lallungamento della vita media ha fatto s che il numero di anziani che soli
sia passato dai 2 milioni e 400 mila individui del 1993 ai 3 milioni nel 2006.

Considerando che nella maggior parte dei casi la condizione di solitudine


non rappresenta una scelta ne consegue oltre ad un incremento nella
domanda di cura e assistenza domiciliare, anche una richiesta di
compagnia, alla quale i servizi sociali potranno difficilmente dare risposta
mentre possono risultare determinanti i buoni rapporti di vicinato.

34
868_08

Tab. 20 - Gli anziani in Italia al 2002 e al 2007

Anno 2002 Anno 2007


65-84 anni 85 anni e oltre Totale 65 anni 65-84 anni 85 anni e oltre Totale 65 anni
e oltre e oltre

Nord-ovest 2.612.767 354.396 2.967.163 2.952.196 370.244 3.322.440


Nord-Est 1.859.483 273.807 2.133.290 2.050.780 293.380 2.344.160
Centro 1.957.808 257.637 2.215.445 2.137.896 328.063 2.465.959
Sud 2.007.101 228.222 2.235.323 2.191.663 259.492 2.451.155
Isole 986.312 117.116 1.103.428 1.080.537 128.501 1.209.038
Italia 9.423.471 1.231.178 10.654.649 10.449.072 1.343.680 11.792.752

Nord-ovest 17,5% 2,4% 19,9% 18,9% 2,4% 21,3%


Nord-Est 17,5% 2,6% 20,1% 18,3% 2,6% 20,9%
Centro 17,9% 2,4% 20,3% 18,5% 2,8% 21,4%
Sud 14,4% 1,6% 16,1% 15,6% 1,8% 17,4%
Isole 15,0% 1,8% 16,7% 16,2% 1,9% 18,1%
Italia 16,5% 2,2% 18,7% 17,7% 2,3% 19,9%

Fonte: elaborazione Censis su dati Istat 2008

35
868_08

Tab. 21 - La crescita del numero di anziani tra il 2002 ed il 2007

Incremento 2002-2007
Incremento 2002-2007
(val. %)
(v.a.)
65-84 anni 85 anni e oltre Totale 65 anni 65-84 anni 85 anni e oltre Totale 65 anni Popolazione
e oltre e oltre totale

Nord-ovest 339.429 15.848 355.277 13,0% 4,5% 12,0% 4,4%


Nord-Est 191.297 19.573 210.870 10,3% 7,1% 9,9% 5,0%
Centro 180.088 70.426 250.514 9,2% 27,3% 11,3% 5,5%
Sud 184.562 31.270 215.832 9,2% 13,7% 9,7% 1,2%
Isole 94.225 11.385 105.610 9,6% 9,7% 9,6% 1,2%
Italia 1.025.601 112.502 1.138.103 10,9% 9,1% 10,7% 3,6%

Fonte: elaborazione Censis su dati Istat 2008

36
868_08

Tab. 22 - Peso delle famiglie con persona di riferimento con pi di 65 anni sul totale
delle famiglie in affitto per fascia di reddito

Fascia di reddito Peso percentuale famiglie di anziani

Fino a 10.000 euro 39,2%


Da 10.000 a 15.000 euro 34,0%
Da 15.000 a 20.000 euro 21,3%
Da 20.000 a 25.000 euro 12,4%
Da 25.000 a 30.000 euro 11,5%
Oltre 30.000 euro 8,5%
Totale 26,4%

Fonte: indagine Censis-Sunia-CGIL, 2007

37
868_08

Tab. 23 - Persone sole che hanno compiuto 65 anni - Medie 1993-94, 1998, 2003 e 2006

Anziani soli Per 100 anziani soli


Anno
Maschi Femmine Totale Maschi Femmine Totale
v.a. in % sul v.a. in % sul v.a. in % sul totale
migliaia totale migliaia totale migliaia degli
degli degli anziani
anziani anziani

1993-1994 478 12,9 1.928 36,6 2.406 26,9 19,9 80,1 100,0
1998 485 11,9 2.090 35,7 2.576 25,9 18,8 81,2 100,0
2003 595 13,2 2.431 38,5 3.026 27,9 19,7 80,3 100,0
2006 643 13,4 2.426 36,7 3.069 26,9 21,0 79,0 100,0

Fonte: elaborazione Censis su dati Istat - Indagine Multiscopo

38
868_08

4. IL PATRIMONIO PUBBLICO: DIMENSIONI, UTENZA E GESTIONE

4.1. Il profilo generale del patrimonio

La politica della casa ha costituito uno degli elementi principali delle


politiche di welfare attuate, in forme e dimensioni diverse, nei paesi europei
soprattutto nel dopoguerra. Garantire a tutti laccesso ad una abitazione
accettabile stata infatti una delle grandi promesse del secolo passato
delle democrazie occidentali.

In questo ambito lintervento diretto dello Stato nella realizzazione di alloggi


nasceva con il doppio scopo di assicurare il diritto alla casa anche a quanti
sono penalizzati dalla debolezza delle risorse economiche e di svolgere un
ruolo di ammortizzatore rispetto alle dinamiche del mercato immobiliare.

Ma in un Paese come lItalia, dove laccesso alla propriet abitativa da


parte delle famiglie ha rappresentato il principale obiettivo delle politiche e
dove lo stock di immobili disponibili per laffitto sempre stato
notevolmente ridotto rispetto ad altri Paesi europei, anche il patrimonio di
edilizia sociale pubblica ha avuto ed ha tuttora dimensioni decisamente
modeste. Lincidenza del patrimonio gestito dagli ex-Iacp sullo stock
complessivo degli alloggi occupati al 2001, anno del censimento sulla
abitazioni (tab. 24), era pari ad appena il 3,8%, mentre quella sul solo stock
in affitto era pari al 18,8% a livello nazionale, ma solo al 16,7% nelle regioni
del nord (contro il 20,9% del sud).

Un patrimonio in fase di ulteriore riduzione, visto che nel corso degli anni
Novanta limpegno pubblico stato progressivamente ridimensionate fino
ad arrivare ad un sostanziale smantellamento dellintervento diretto. Come
noto, il trasferimento alle Regioni delle competenze in materia (1998), ha
coinciso con la fine del prelievo Gescal che aveva avuto il merito di
garantire al comparto un flusso finanziario costante e piuttosto consistente
(3-4 mila miliardi di vecchie lire lanno). Non stupisce dunque che negli
ultimi anni la produzione annua di alloggi sociali su tutto il territorio
nazionale sia scesa sotto le 2.000 unit (su un totale di circa 300.000
abitazioni costruite). Del resto noto come, soprattutto nelle grandi citt,
siano numerosissime le famiglie in graduatoria in attesa dellassegnazione di
un alloggio sociale (tab. 25).

39
868_08

Peraltro un contributo significativo alla ulteriore contrazione del mercato


dellaffitto derivato dal processo di dismissione degli immobili residenziali
degli ex IACP e dei Comuni (nonch degli Enti previdenziali) in particolare
nelle aree metropolitane dove pi concentrato questo patrimonio.

In particolare le politiche di alienazione di parte del patrimonio ERP (dovuta


alla legge 560/1993) hanno portato alla dismissione, tra il 1993 ed il 2006 di
oltre 150.000 alloggi (tab. 26), con un ricavo unitario medio di appena
23.700 euro. Come si vede lapice di questo processo si avuto tra il 1996
ed il 1999 quando il volume annuo di vendite si attestato sulle 16-000-
17.000 unit (fig. 4).

Oggi lo stock gestito dalle Ater assomma a soli circa 940.000 alloggi di cui
per solo 768.000 in locazione (tab. 27); di questi ben il 45,5% si trova nelle
regioni del nord. Tra il 2001 ed il 2005 il patrimonio gestito dalle aziende
diminuito di quasi il 6% (tab. 28).

Venendo al grado di utilizzo del patrimonio (tab. 29) la percentuale di


alloggi occupati abusivamente rispetto al totale degli alloggi gestiti in
locazione sale scendendo verso il Meridione: pari all1,4% nel nord, al 4,6%
nelle regioni dellItalia Centrale e al 7,7 in quelle del Sud.

Tab. 24- Peso percentuale del patrimonio Ater sullo stock abitativo al 2001 (val.%)

Alloggi in locazione Incidenza Incidenza


2001 patrimonio Ater patrimonio Ater sul
sul totale alloggi totale alloggi in
affitto

Nord 362.126 3,5% 16,7%


Centro 162.001 3,9% 20,8%
Sud 287.361 4,1% 20,9%
Italia 811.488 3,8% 18,8%

Fonte: elaborazione Censis su dati Federcasa e Istat

40
868_08

Tab. 25 - Famiglie in graduatoria per un alloggio sociale in alcune citt italiane

Citt Assegnazione alloggio sociale


Famiglie in % richieste sul totale
Data bando o agg.
graduatoria famiglie

Torino 10.000 2007 2%


Milano 12.820 2007 2%
Venezia 4.179 2005 3%
Bologna 5.361 2007 3%
Firenze 3.437 2006? 2%
Roma 29.302 2005 3%
Napoli 10.000 1995 1%
Bari 11.370 2005 9%
Palermo 4.073 2003 2%
Catania 10.800 2003 8%
Cagliari 979 2005 1%

Fonte: Indagine Federcasa, 2008

Tab. 26 - Andamento delle vendite del patrimonio ERP per anno (1993-2006)

Anno Alloggi venduti Ricavi da vendite


(in milioni)

1993 4.956 115


1994 4.533 105
1995 9.933 231
1996 16.133 375
1997 14.444 336
1998 17.007 414
1999 17.756 413
2000 10.714 284
2001 10.500 192
2002 7.050 198
2003 10.731 206
2004 9.289 233
2005 9.484 232
2006 12.238 331
Totale 154.768 3.665

Fonte: elaborazione Censis su dati Federcasa

41
868_08

Fig. 4 - Landamento delle vendite del patrimonio ex Iacp (1993-2006)

Fonte: Federcasa, 2008

Tab. 27 Il patrimonio gestito dalle Aziende al 2006 (stima Federcasa)

Alloggi in Alloggi a Alloggi privati Totale Val.%


locazione riscatto (gestione
condominiale)

Nord 340.415 36.194 50.293 426.902 45,5%


Centro 152.922 19.289 12.999 185.211 19,7%
Sud 280.499 19.292 26.917 326.708 34,8%
Italia 768.047 74.775 90.210 938.821 100,0%

Fonte: elaborazione Censis su dati Federcasa

42
868_08

Tab. 28 - Variazione del patrimonio gestito 2001-2006 (val.%)

Alloggi in locazione Alloggi in locazione Var.%


2001 2006 2001-2005

Nord 362.126 340.415 - 6,0%


Centro 162.001 152.922 - 5,6%
Sud 287.361 280.499 - 2,4%
Italia 811.488 768.047 - 5,4%

Fonte: elaborazione Censis su dati Federcasa

Tab. 29 - Grado di utilizzo del patrimonio in locazione al 2006 (val.%)

Alloggi in locazione
Assegnati Occupati Sfitti(*) Totale
(val.%) Abusivamente (val.%) (val.%)
(val.%)

Nord 93,0 1,4 5,6 100,0


Centro 92,4 4,6 3,0 100,0
Sud 89,5 7,7 2,8 100,0
Italia 91,6 4,3 4,1 100,0

(*) da riassegnare o da ristrutturare


Fonte: elaborazione Censis su dati Federcasa

43
868_08

4.2. Gli aspetti gestionali

Canoni di affitto talvolta quasi simbolici, rilevanti fenomeni di abusivismo,


morosit diffusa: questi sono i luoghi comuni che accompagnano presso
lopinione pubblica limmagine della gestione del patrimonio di edilizia
popolare del Paese.

Per andare al di l degli stereotipi, che naturalmente discendono anche da


realt concrete, occorre riferirsi direttamente alle variegate situazioni locali.
Al riguardo lindagine effettuata nel 2008 presso le aziende territoriali di
tutta Italia da Federcasa per questa ricerca promossa da Dexia, in parte
conferma ed in parte smentisce tale visione semplicistica.

Si guardi ad esempio al fenomeno dellabusivismo (tab. 30): in gran parte


del Paese (centro-nord e molte realt del Mezzogiorno) a livelli bassissimi,
assolutamente fisiologici (0,1-0,3%). In qualche citt del nord raggiunge l1%
(Brescia, Trento). In una realt difficile e complessa dal punto di vista della
domanda abitativa come Milano sale al 5%. Ma in alcune, poche per la
verit, realt del sud invece un fenomeno assai rilevante. I casi estremi
sono rapprsentanti dalle due grandi citt della Sicilia, Palermo e Catania,
dove sono abusive pi di un quarto delle famiglie (27%). Ma percentuali
rilevanti si registrano anche a Cosenza (15%), e a Brindisi ( 11,2%), ad
esempio.

Riguardo ai canoni c da premettere un dato importante: in altri paesi


europei gli affitti del comparto sociale sono ben pi elevati, ma larga parte
delle famiglie degli inquilini ricevono un sussidio pubblico. In Italia ci
avviene solo, ed in misura comunque insufficiente come si visto nel
capitolo introduttivo della ricerca, nellambito del settore privato.

Ne deriva che le entrate da canoni sono assolutamente modeste. La


tabella 31 mostra come il ricavo annuo medio per alloggio gestito, in
generale molto basso, registri delle marcate differenze nelle varie aree del
Paese. Si attesta sui 1.000 euro/anno (90 euro mensili) nel nord-ovest
(Piemonte-Liguria, Lombardia), sale attorno ai 1.200/1.300 euro nel nord-est
(Veneto, Emilia), in qualche caso anche sui 1.400 nel centro Italia (Firenze,
Terni) per poi scendere nelle regioni del Sud su valori tra 600 e 800 euro.

Peraltro, come noto, nonostante levidente funzione sociale svolta, finora


gli ex Iacp, oggi aziende territoriali, sono stati obbligati a pagare limposta
comunale sugli immobili e sono stati esclusi dai benefici fiscali sulle
ristrutturazioni degli immobili (il famoso 36%). In questo senso il recente
intervento di cancellazione dellICI sullERP va salutato come un fatto
estremamente positivo. Nellattuale formulazione tale esenzione libera circa

44
868_08

80 milioni di euro, pari a oltre il 10% del monte affitti totale, che possono
essere investiti nella riqualificazione energetica del patrimonio con positive
ricadute sulloccupazione, sulla produzione e sulla bolletta energetica degli
utenti.

Per quanto concerne la morosit (tab. 32), anche questa risulta molto
differenziata: il fenomeno molto rilevante nelle grandi citt (Torino,
Milano, Genova, Roma, Napoli, Bari e Palermo), mentre assume contorni
assai pi contenuti nelle medie citt soprattutto del centro-nord.

Basti pensare che se si considera al 2006 il rapporto tra mancati introiti per
morosit e ricavi da canoni in citt come Bergamo, Brescia, Parma ma
anche a Venezia, Firenze e Bologna, siamo su valori intorno al 5%, mentre a
Cagliari si arriva al 44%, a Palermo siamo al 35%, a Torino e Genova al 32%,
a Roma e Napoli al 30%, a Bari al 23 e a Milano al 19%.

Una situazione che mediamente tra il 2001 ed il 2006 peggiorata.


Laumento generalizzato delle morosit, senzaltro da mettere in relazione
con l'impoverimento generale della popolazione che abita nei quartieri di
edilizia sociale pubblica.

Peraltro i mancati introiti corrispondono a cifre importanti: a Roma la


morosit annua ammonta a 21 milioni di euro, a Milano a 17 milioni, a
Torino a 11,5 a Napoli a 7 milioni di euro.

Infine se si guarda al personale impiegato nella gestione del patrimonio


(tab. 33), sono evidenti le discrepanze tra aziende. Se al nord
generalmente il numero di alloggi per addetto si attesta intorno al valore
100, (con casi di maggiore dotazione di personale come Milano, Bergamo,
Udine, Forl), nelle aziende meridionali si arriva a casi limite come quelli di
Palermo e Brindisi dove ad ogni addetto in servizio corrispondono pi di 300
alloggi da gestire.

45
868_08

Tab. 30 - Alloggi occupati abusivamente, 2006

Ente, azienda Alloggi Di cui occupati % alloggi occupati


gestiti abusivamente abusivamente

Torino 32.674 110 0,3%


Novara 6.132 5 0,1%
Alessandria 5.108 3 0,1%
Genova 12.050 92 0,8%
La Spezia 4.124 36 0,9%
Milano 65.930 3.409 5,2%
Bergamo 6.882 0 0,0%
Brescia 9.946 119 1,2%
Cremona 5.387 0 0,0%
Trento 10.118 156 1,5%
Venezia 12.518 137 1,1%
Padova 9.327 35 0,4%
Udine 7.072 0 0,0%
Trieste 13.379 34 0,3%
Bologna 19.092 27 0,1%
Parma 6.263 0 0,0%
Forl-Cesena 4.380 21 0,5%
Firenze 12.036 138 1,1%
Livorno 8.941 214 2,4%
Perugia 4.726 10 0,2%
Terni 3.735 27 0,7%
Ancona 5.788 3 0,1%
Teramo 2.554 2 0,1%
Pescara 4.543 96 2,1%
Roma Comune 52.845 5.863 11,1%
Latina 7.890 326 4,1%
Napoli 34.430 1.243 3,6%
Avellino 6.742 24 0,4%
Bari 20.877 563 2,7%
Brindisi 6.007 675 11,2%
Potenza 5.957 161 2,7%
Cosenza 11.010 1.639 14,9%
Palermo 11.000 3.000 27,3%
Catania 10.003 2.386 23,9%
Messina 7.841 500 6,4%
Cagliari 11.309 39 0,3%
Nuoro 4.039 33 0,8%
Totale 462.655 21.126 4,6%
(60,2% del patrimonio
in locazione)

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa 2008

46
868_08

Tab. 31 - Ricavi da canoni relativi al patrimonio residenziale gestito, 2006

Ricavi da canoni Ricavo medio per Ricavo medio


Ente, azienda
alloggi alloggio mensile

Torino 35.511.587 1.087 91


Novara 6.636.379 1.082 90
Alessandria 4.644.276 909 76
Genova 13.098.678 1.087 91
La Spezia 4.568.099 1.108 92
Milano 77.141.836 1.170 97
Bergamo 7.144.960 1.038 87
Brescia 13.973.000 1.405 117
Cremona 4.553.133 845 70
Trento 12.040.338 1.190 99
Venezia 12.712.279 1.016 85
Padova 12.975.996 1.391 116
Udine 8.971.083 1.269 106
Trieste 16.261.228 1.215 101
Bologna 24.389.588 1.277 106
Parma 8.379.075 1.338 111
Forl-Cesena 5.048.348 1.153 110
Firenze 17.557.529 1.459 122
Livorno 9.768.642 1.093 91
Perugia 8.062.487 1.706 106
Terni 5.714.311 1.530 127
Ancona 7.438.571 1.285 107
Teramo 1.684.183 659 55
Pescara 2.513.567 553 46
Roma Comune 45.857.895 868 72
Latina 3.651.043 463 39
Napoli 19.722.690 573 48
Avellino 3.770.625 559 47
Bari 14.661.100 702 59
Brindisi 4.685.227 780 65
Potenza 5.333.097 895 75
Cosenza 7.340.703 667 56
Palermo 14.420.166 1.311 109
Catania 8.055.253 805 67
Messina 8.090.799 1.032 86
Cagliari 10.962.161 969 81
Nuoro 4.081.856 1.011 84
Totale 471.421.788 1.041 87

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa, 2008

47
868_08

Fig. 5 Ricavo medio annuo per alloggio 2006 (valori in euro)

Perugia 1.706
Terni 1.530
Firenze 1.459
Brescia 1.405
Padova 1.391
Parma 1.338
Palermo 1.311
Ancona 1.285
Bologna 1.277
Udine 1.269
Trieste 1.215
Trento 1.190
Milano 1.170
Forl-Cesena 1.153
La Spezia 1.108
Livorno 1.093
Genova 1.087
Torino 1.087
Novara 1.082
Bergamo 1.038
Messina 1.032
Venezia 1.016
Nuoro 1.011
Cagliari 969
Alessandria 909
Potenza 895
Roma Comune 868
Cremona 845
Catania 805
Brindisi 780
Bari 702
Cosenza 667
Teramo 659
Napoli 573
Avellino 559
Pescara 553
Latina 463

0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa, 2008

48
868_08

Tab. 32- La morosit relativa ai canoni di affitto

Ente, azienda 2001 2006


Morosit Importo % Morosit Importo %
canoni dovuto Morosit canoni dovuto Morosit
(euro) (euro) su (euro) (euro) su
importo importo
dovuto dovuto

Torino 12.823.839 49.654.649 25,8% 11.529.996 35.511.587 32,5%


Novara 800.000 6.000.000 13,3% 908.890 8.137.044 11,2%
Alessandria 589.852 4.703.542 12,5% 440.000 4.710.508 9,3%
Genova 577.039 15.200.000 3,8% 1.404.355 14.770.904 9,5%
La Spezia 350.592 5.094.366 6,9% 122.659 4.993.020 2,5%
Milano 4.204.811 76.451.115 5,5% 7.860.753 77.141.836 10,2%
Bergamo 177.342 6.658.278 2,7% 411.760 8.066.671 5,1%
Brescia 310.526 9.389.569 3,3% 996.900 15.423.000 6,5%
Cremona 93.507 4.988.589 1,9% 313.641 5.694.056 5,5%
Trento 255.386 10.546.080 2,4% 282.721 14.312.080 2,0%
Venezia 664.868 14.033.446 4,7% 590.008 13.635.317 4,3%
Padova 316.211 12.216.845 2,6% 972.085 13.336.627 7,3%
Udine 45.274 7.233.933 0,6% 336.930 9.347.749 3,6%
Bologna 362.906 23.603.069 1,5% 1.376.913 28.458.788 4,8%
Parma 73.131 5.576.659 1,3% 493.058 9.535.697 5,2%
Forl-Cesena 184.434 5.591.139 3,3% 245.131 5.348.641 4,6%
Firenze 918.683 11.905.142 7,7% 737.964 18.062.367 4,1%
Livorno 1.000.000 7.655.095 13,1% 849.721 10.522.057 8,1%
Perugia 300.000 6.704.920 4,5% 1.453.682 8.062.487 18,0%
Terni 894.467 5.552.247 16,1% 679.569 6.634.238 10,2%
Ancona 41.233 7.664.725 0,5% 355.140 7.968.948 4,5%
Teramo 363.826 1.576.374 23,1% 446.713 1.684.383 26,5%
Pescara 106.601 3.413.721 3,1% 259.596 2.753.268 9,4%
Roma Comune 18.420.136 73.078.135 25,2% 23.474.373 57.003.994 41,2%
Latina 1.288.648 4.711.184 27,4% 1.026.848 4.049.358 25,4%
Napoli 3.624.666 22.500.000 16,1% 5.383.000 22.605.477 23,8%
Avellino 321.695 3.735.000 8,6% 277.456 3.989.843 7,0%
Bari 3.739.724 14.877.380 25,1% 3.765.541 16.147.646 23,3%
Brindisi 1.490.589 5.114.733 29,1% 826.449 5.010.287 16,5%
Potenza 913.902 6.768.599 13,5% 1.952.685 6.492.393 30,1%
Cosenza - - - 5.862.251 7.786.069 75,3%
Palermo 7.602.832 15.000.000 50,7% 5.389.259 15.524.095 34,7%
Catania 6.536.229 - - 7.973.304 8.617.680 92,5%
Messina - 4.500.000 - - 9.066.562 -
Cagliari 3.530.092 10.928.198 32,3% 4.824.179 10.962.161 44,0%
Nuoro 1.033.074 3.839.943 26,9% - - -
Totale 12,9% 15,9%

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa 2008

49
868_08

Tab. 33 Il rapporto addetti/patrimonio gestito, 2006

Azienda Addetti in n. alloggi gestiti Alloggi per addetto


servizio

Torino 293 39.429 135


Novara 37 6.235 171
Alessandria 37 5.553 150
Genova 108 12.200 113
La Spezia 39 4.348 111
Milano 952 65.930 70
Bergamo 75 6.882 92
Brescia 87 10.956 126
Cremona 31 5.458 176
Trento 144 15.264 106
Venezia 108 12.639 117
Padova 54 9.416 174
Udine 97 7.072 73
Trieste 160 17.524 110
Bologna 176 35.109 199
Parma 53 6.283 119
Forl-Cesena 49 4.380 89
Firenze 72 13.020 181
Livorno 55 10.973 200
Perugina 43 5.072 118
Terni 25 3.964 159
Ancona 53 5.860 111
Teramo 26 2.839 109
Roma Comune 742 66.618 90
Latina 52 7.890 152
Napoli 184 39.199 213
Avellino 54 7.440 138
Bari 134 22.366 167
Brindisi 28 9.389 335
Potenza 64 6.488 101
Cosenza 74 11.968 162
Palermo 172 11.000 64
Catania 90 14.713 163
Messina 236 7.925 34
Cagliari 46 11.309 246
Nuoro 21 4.297 205

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa 2008

50
868_08

4.3. Il profilo dellutenza

In opposizione alla fenomenologia sempre pi diffusa in Italia che sta


portando ad una progressiva diminuzione del numero medio degli
occupanti delle abitazioni private, dai dati a disposizione emerge invece
che nel patrimonio pubblico, in diverse province, si sta verificando un
discreto incremento del numero medio degli occupanti delle abitazioni
(tab. 34).

Il fenomeno sicuramente legato alla condizione economica degli inquilini


delle case popolari che, in molte citt, non riuscendo a far fronte
allincremento dei prezzi degli affitti sul mercato si trovano costretti a
scegliere di continuare a vivere sotto lo stesso tetto nonostante gli inevitabili
disagi.

E sicuramente nella porzione di cittadini immigrati che questa condizione


pi diffusa e lincremento della loro presenza nel patrimonio pubblico ne
la conferma.

I dati raccolti nella tabella 35 evidenziano infatti una significativa crescita


della presenza di immigrati negli alloggi ERP. Fra i casi pi evidenti c
quello della provincia di Bergamo dove la presenza di cittadini
extracomunitari in case popolari cresciuta dal 2001 al 2006 del 686 % in
termini assoluti; mentre, se si valuta la quota percentuale sul totale degli
abitanti delledilizia pubblica, si passati dall 1,6 % del 2001 al 12,9% del
2006.

Anche a Milano per gli stessi anni gli inquilini immigrati nelle case dello stato
sono passati dalle 7.690 alle 12.412 unit e a Bologna la loro presenza negli
alloggi popolari si addirittura raddoppiata.

Ormai allinterno del parco abitativo di alcune aziende del centro-nord del
Paese la presenza di famiglie di immigrati ha raggiunto percentuali
decisamente considerevoli: il 18,9% a Parma, il 15,5% a Brescia, 15,2% ad
Ancona, il 14,2% a Bologna, il 14% a Perugia, il 12,9% a Milano, solo per
citare i casi maggiori.

Se lincremento della presenza di immigrati negli ultimi anni ha portato ad


un abbassamento dellet media dellutenza degli alloggi pubblici, questo
fattore controbilanciato dalla lunga permanenza nelle case da parte
degli aggiudicatari. Una ricerca Censis Sunia Cgil del 2007 ha rilevato il
tempo di permanenza nelle abitazioni di propriet pubblica, dimostrando
che il 46,6% degli inquilini vive negli alloggi popolari da pi di 16 anni e un
altro 35,2% da almeno 6 anni. (tab. 36)

51
868_08

Ecco quindi che, come evidenziato nella tabella 37, in proporzione la


presenza di inquilini che hanno superato i 65 anni nelle abitazioni di
propriet pubblica, ha subito, dal 2001 al 2006, un incremento fra il 20 e il
30% nella quasi totalit delle province prese ad esame nellambito di
questa ricerca. Mentre in termini assoluti laumento della fetta di
popolazione anziana stato rilevato solo in poche province, e soprattutto
a Brescia, Bergamo, ma anche a Perugia. Complessivamente gli enti
provinciali che si trovano a dover far fronte alla maggiore quota di inquilini
anziani sono quelli di La Spezia, Bologna e Parma con rispettivamente il
33,1%, il 32,2% e il 31,6% di inquilini over 65.

Tutto questo dimostra, ancora una volta, lo scarso turn over degli inquilini
nelle abitazioni pubbliche, da attribuirsi in parte alla difficolt di
ricollocazione sul mercato delle famiglie non aventi diritto, ma anche ad un
reale mantenimento delle condizioni di svantaggio da parte degli abitanti
degli alloggi pubblici.

In termini di povert e disagio, per il 2006 la presenza di nuclei in prima


fascia di reddito presenta situazioni sostanzialmente differenziate a livello
territoriale. Fra gli enti provinciali oggetto della nostra indagine, quelli che
hanno una maggior quota di inquilini che pagano il canone minimo sono
quelli di Alessandria (77,1%), Novara (57,1%), Parma (52,7%), Forl (51,3%) e
Brindisi (50,2%) (tab. 38).

52
868_08

Tab. 34 - Inquilini nel patrimonio abitativo in locazione gestito dagli Ater/Iacp: confronto
2001/ 2006

Ente, azienda Alloggi Abitanti n. medio Alloggi Abitanti n. medio


2001 alloggi 2001 abitanti per 2006 alloggi abitanti per
alloggio 2001 2006 alloggio
2006

Torino 33.001 67.896 2,1 32.674 70.000 2,1


Novara 6.041 16.422 2,7 6.132 13.384 2,2
Alessandria 5.033 12.583 2,5 5.108 11.980 2,3
Genova 12.811 - - 12.050 20.953 1,7
La Spezia 4.331 8.250 1,9 4.124 8.516 2,1
Milano 89.501 178.318 2,0 65.930 132.158 2,0
Bergamo 5.964 18.357 3,1 6.882 15.823 2,3
Brescia 9.335 14.495 1,6 9.946 19.751 2,0
Cremona 5.346 10.582 2,0 5.387 10.920 2,0
Trento 8.386 18.028 2,1 10.118 21.143 2,1
Venezia 12.915 27.462 2,1 12.518 24.619 2,0
Padova 9.706 28.635 3,0 9.327 21.850 2,3
Udine 7.102 16.315 2,3 7.072 14.144 2,0
Trieste 13.233 23.819 1,8 13.379 20.750 1,6
Bologna 18.664 36.562 2,0 19.092 35.846 1,9
Parma 6.087 10.095 1,7 6.263 11.401 1,8
Forl-Cesena 4.350 9.055 2,1 4.380 9.218 2,1
Firenze 13.127 30.192 2,3 12.036 27.793 2,3
Livorno 7.680 22.135 2,9 8.941 19.704 2,2
Perugia 4.538 9.984 2,2 4.726 12.655 2,7
Terni 3.662 6.958 1,9 3.735 6.446 1,7
Ancona 6.175 13.727 2,2 5.788 13.976 2,4
Teramo 2.539 8.200 3,2 2.554 - -
Pescara 5.167 13.227 2,6 4.543 12.375 2,7
Roma
65.686 - 52.845 127.846
Comune - 2,4
Latina 8.531 25.593 3,0 7.890 - -
Napoli 36.728 - - 34.430 110.357 3,2
Avellino 5.496 - - 6.742 20.803 3,1
Bari 21.230 - - 20.877 52.193 2,5
Brindisi 5.955 - - 6.007 16.043 2,7
Potenza 6.474 - - 5.957 - -
Cosenza 11.048 - - 11.010 - -
Palermo 14.460 40.488 2,8 11.000 27.500 2,5
Messina 12.746 - - 7.841 31.700 4,0
Catania 12.553 - - 10.003 - -
Cagliari 10.946 32.838 3,0 11.309 34.779 3,1
Nuoro 4.132 10.819 2,6 4.039 10.905 2,7

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa 2008

53
868_08

Tab. 35 - Lutenza: la presenza di immigrati. Confronto 2001-2006

Provincia di 2001 2006 Variazione


riferimento Totale immigrati % immigrati Totale immigrati % immigrati 2001-2006.
dellazienda abitanti extracomunitari extracomunitari abitanti extracomunitari extracomunitari Val.%
sul totale sul totale

Torino 67.896 3.201 4,7% 70.000 5.700 8,1% 78,1


Novara 16.422 388 2,4% 13.384 1.815 13,6% 367,8
Alessandria 12.583 1.342 10,7% 11.980 1.989 16,6% 48,2
Genova 21.000 562 2,7% 20.953 - - -
La Spezia 8.250 218 2,6% 8.516 175 2,1% -19,7
Milano 178.318 7.690 4,3% 132.158 12.412 9,4% 61,4
Bergamo 18.357 297 1,6% 15.823 2.038 12,9% 586,2
Brescia 14.495 2.047 14,1% 19.751 3.094 15,7% 51,1
Cremona 10.582 300 2,8% 10.920 1.804 16,5% 501,3
Trento 18.028 824 4,6% 21.143 849 4,0% 3,0
Venezia 27.462 172 0,6% 24.619 - - -
Padova 28.635 228 0,8% 21.850 933 4,3% 309,2
Udine 16.315 207 1,3% 14.144 400 2,8% 93,2
Trieste 23.819 200 0,8% 20.750 704 3,4% 252,0
Bologna 36.562 2.546 7,0% 35.846 5.080 14,2% 99,5
Parma 10.095 n.d. n.d. 11.401 2.155 18,9% -
Forl-Cesena 9.055 389 4,3% 9.218 1.248 13,5% 220,8
Firenze 30.192 1.980 6,6% 27.793 1.945 7,0% -1,8
Perugia 9.984 - - 12.655 1.767 14,0% -
Terni 6.958 200 2,9% 6.446 516 8,0% 158,0
Ancona 13.727 502 3,7% 13.976 2.123 15,2% 322,9
Roma
Comune - - - 127.846 2.422 1,9% -
Avellino - - - 20.803 773 3,7% -
Palermo 40.488 20 0,05% 27.500 - - -
Messina - - - 31.700 15 0,04% -
Nuoro - - - 10.905 25 0,2% -

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa 2008

54
868_08

Tab. 36 - Lutenza: gli inquilini con pi di 65 anni. Confronto 2001-2006

Provincia di 2001 2006


riferimento % %
Variazione
dellazienda Con pi Con pi Inquilini
Totale Inquilini Totale 2001-2006
di 65 di 65 con pi
abitanti con pi di abitanti Val.%
anni anni di 65
65 anni
anni

Torino 67.896 14.555 21,4% 70.000 14.000 20,0% - 3,8


Novara 16.422 3.500 21,3% 13.384 2.805 21,0% - 19,9
Alessandria 12.583 2.400 19,1% 11.980 2.663 22,2% 11,0
Genova - - - 20.953 5.834 27,8% -
La Spezia 8.250 2.378 28,8% 8.516 2.823 33,1% 18,7
Milano 178.318 48.517 27,2% 132.158 39.568 29,9% - 18,4
Bergamo 18.357 3.671 20,0% 15.823 4.763 30,1% 29,7
Brescia 14.495 3.312 22,8% 19.751 5.538 28,0%
Cremona 10.582 2.654 25,1% 10.920 2.938 26,9%
Trento 18.028 3.866 21,4% 21.143 4.264 20,2% 10,3
Venezia 27.462 7.433 27,1% 24.619 7.353 29,9% - 1,1
Padova 28.635 7.135 24,9% 21.850 1.865 8,5% - 73,9
Udine 16.315 3.397 20,8% 14.144 3.413 24,1% 0,5
Trieste 23.819 7.000 29,4% 20.750 6.189 29,8% - 11,6
Bologna 36.562 12.460 34,1% 35.846 11.551 32,2% - 7,3
Parma 10.095 3.896 38,6% 11.401 3.602 31,6% - 7,5
Forl-Cesena 9.055 2.621 28,9% 9.218 2.822 30,6% 7,7
Firenze 30.192 6.500 21,5% 27.793 7.638 27,5% 17,5
Livorno 22.135 5.828 26,3% 19.704 5.635 28,6% - 3,3
Perugia 9.984 2.100 21,0% 12.655 2.561 20,2% 22,0
Terni 6.958 1.700 24,4% 6.446 1.831 28,4% 7,7
Ancona 13.727 5.025 36,6% 13.976 3.681 26,3% - 26,7
Teramo 8.200 1.150 14,0% - - - -
Pescara 13.227 3.325 25,1% 12.375 3.228 26,1% - 2,9
Roma Comune - - - 127.846 32.031 25,1% -
Latina 25.593 5.119 20,0% - - - -
Napoli - - - 110.357 17.629 16,0% -
Avellino - - - 20.803 2.988 14,4% -
Brindisi - - 16.043 3.663 22,8% -
Palermo 40.488 4.049 10,0% 27.500 - - -
Cagliari 32.838 - - 34.779 4.996 14,4% -

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa, 2008

55
868_08

Tab. 37 - Anni di residenza (in classi) in abitazioni di propriet pubblica (Ater, Stato,
Regione, Provincia, Comune) , val.%

Anni di residenza Val. %

Fino a 5 anni 18,2


Da 6 a 15 anni 35,2
16 anni e oltre 46,6
Totale 100,0

Fonte: indagine Censis-Sunia-Cgil, 2007

56
868_08

Tab. 38 - Lutenza: la presenza di nuclei in prima fascia di reddito, 2006

Provincia di riferimento Totale alloggi Nuclei in prima Nuclei in prima fascia di


dellazienda fascia di reddito reddito su alloggi
(val.%)

Torino 32.674 11.928 36,5%


Novara 6.132 3.500 57,1%
Alessandria 5.108 3.937 77,1%
Genova 12.050 3.859 32,0%
La Spezia 4.124 1.150 27,9%
Milano 65.930 11.870 18,0%
Bergamo 6.882 1.881 27,3%
Brescia 9.946 2.712 27,3%
Cremona 5.387 1.240 23,0%
Trento 10.118 1.355 13,4%
Venezia 12.518 1.491 11,9%
Padova 9.327 1.373 14,7%
Udine 7.072 3.000 42,4%
Trieste 13.379 5.413 40,5%
Bologna 19.092 7.472 39,1%
Parma 6.263 3.298 52,7%
Forl-Cesena 4.380 2.249 51,3%
Firenze 12.036 2.870 23,8%
Livorno 8.941 2.470 27,6%
Perugia 4.726 1.428 30,2%
Terni 3.735 1.087 29,1%
Ancona 5.788 838 14,5%
Teramo 2.554 381 14,9%
Pescara 4.543 1.128 24,8%
Roma Comune 52.845 20.839 39,0%
Latina 7.890 2.701 34,2%
Napoli 34.430 12.851 37,3%
Avellino 6.742 1.887 28,0%
Bari 20.877 - -
Brindisi 6.007 3.015 50,2%
Potenza 5.957 2.369 39,8%
Cosenza 11.010 - -
Palermo 11.000 - -
Catania 8.694 3.501 40,3%
Messina 7.841 4.800 61,2%
Cagliari 11.309 5.477 48,4%
Nuoro 4.039 1.707 42,3%

Fonte: elaborazione Censis su dati indagine Federcasa 2008

57
868_08

5. LE AZIENDE CASA VISTE ATTRAVERSO I BILANCI

5.1. Il campione oggetto di analisi

Successivamente al trasferimento delle competenze in materia di housing


sociale, le Regioni hanno avviato un creativo processo di riforma del settore
- in parte ancora in corso (L.R. Sardegna n. 12/2006) - sino a disegnare
modelli organizzativi che presentano significative differenze. Il percorso di
personalizzazione delle modalit operative di intervento non poteva non
coinvolgere le aziende casa, il braccio operativo delle Regioni e degli
Enti locali nelledilizia residenziale pubblica.

Nel disegnare i nuovi modelli di housing sociale, nessuna Regione ha


ritenuto di poter far a meno delle aziende casa, ereditate dal precedente
modello (ex Iacp); al 1.01.2008 sono 108 le aziende casa operative sul
territorio nazionale (che aderiscono, come soci ordinari, a Federcasa).

Un primo elemento di differenziazione dato dalla denominazione, che


riflette in taluni casi anche il diverso assetto normativo aziendale: ACER in
Emilia Romagna, ALER in Lombardia, ATC in Piemonte, AREA in Sardegna,
ARTE in Liguria, ATER in Basilicata, etc., oltre alle aziende casa che, non
essendo state oggetto di specifica riforma, rimangono denominate Iacp
(Campania, Sicilia, Puglia, ecc.).

Circa la forma giuridica, alcune aziende casa sono costituite in forma


societaria (Toscana e Trentino), sebbene solo in alcuni casi risulti previsto
per legge lobbligo del mantenimento del capitale sociale interamente
pubblico (ad es. lart. 7, L.Prov. Trento n. 15/2005). Gran parte delle aziende
casa sono costituite, tuttavia, in forma di enti pubblici economici (Emilia
Romagna, Liguria, Veneto, Umbria, Friuli-Venezia Giulia, ecc.) ovvero di enti
pubblici non economici (Piemonte, Campania, Puglia, Calabria, Basilicata,
Sicilia, ecc.).

Le Regioni hanno generalmente optato per aziende casa con competenze


su bacini provinciali; sono dunque normalmente presenti tante aziende
casa quante sono le provincie. Tuttavia, in Sardegna lazienda casa
unica ma articolata per distretti territoriali periferici, corrispondenti a
ciascuna delle circoscrizioni provinciali ovvero a pi circoscrizioni provinciali
in relazione allentit del patrimonio gestito.

58
868_08

Le differenze riguardano anche i profili patrimoniali; gran parte delle


aziende casa sono proprietarie degli alloggi di edilizia residenziale pubblica
presenti nel bacino di riferimento. Non mancano, tuttavia, Regioni che
hanno preferito assegnare la propriet degli alloggi agli Enti locali;
questultimi si avvalgono poi delle aziende casa per gestire tale patrimonio
(Emilia Romagna e Toscana).

Va segnalato, per, che anche le aziende casa operative in Emilia


Romagna e Toscana sono comunque proprietarie di alcuni alloggi, in
quanto finanziati con risorse proprie; di converso, anche nelle Regioni con
aziende casa c.d. pesanti (in quanto proprietarie del patrimonio), un
rilevante numero di alloggi risulta comunque detenuto dagli Enti locali
anzich dalle aziende casa.

In un quadro di riferimento cos eterogeneo, appare utile poter confrontare


landamento della gestione che risulta dai bilanci delle aziende casa.

Lobiettivo del presente capitolo dunque quello di poter confrontare


landamento aggregato della gestione economica, finanziaria e
patrimoniale che risulta dai bilanci delle aziende casa; pi in particolare,
dai bilanci degli anni 2004, 2005 e 2006.

Lanalisi stata svolta su n. 33 bilanci di aziende casa (tab. 39) scelte tra
quelle che adottano la contabilit di tipo economico; va segnalato, in
proposito, che una parte rilevante delle aziende casa (principalmente
quelle operative nel sud del Paese), adotta ancora una contabilit di
natura finanziaria (al pari degli Enti locali) con evidenti criticit di analitico
confronto con il sistema a contabilit economica.

Lunica azienda con contabilit di natura finanziaria compresa nel


campione lATC di Torino; ci in quanto tale azienda rende disponibili
anche dei prospetti contabili di natura economica.

Nel corso dellanalisi dei bilanci sono emerse, inoltre, alcune differenze nelle
modalit di allocazione di alcune poste; alcuni elementi di costo compresi
nella voce Oneri diversi di gestione, in particolare, non riservato un
trattamento omogeneo. Al fine di assicurare lanalisi tra dati omogenei si
provveduto a riallocare in limitati casi alcune delle poste di bilancio.

Le 33 aziende casa oggetto di osservazione rappresentano, nel 2006, il


34,5% (35,8% nel 2001) degli alloggi gestiti dalle aziende casa italiane;
complessivamente le aziende del campione hanno generato nel 2006 un
valore della produzione di circa 650 /mln.

59
868_08

Si tratta, dunque, di un campione comunque significativo ed in grado di


assicurare unadeguata rappresentativit alle aziende pubbliche operative
nel settore.

60
868_08

Tab. 39 Patrimonio gestito e valore della produzione, 2006

Aziende casa Alloggi gestiti 2001 Alloggi gestiti 2006 Valore Produz. 2006
(migliaia di euro)

Ancona 6.175 5.788 11.249


Bergamo 5.964 6.882 16.122
Bologna 18.664 19.092 61.673
Brescia 9.335 9.946 19.699
Busto Arsizio 2.877 2.349 4.504
Chieti 3.980 2.695 7.640
Como 3.700 3.888 10.305
Cremona 5.346 5.387 7.606
Firenze 13.127 12.036 25.053
Forl-Cesena 4.350 4.380 5.494
Gorizia 4.101 4.745 7.439
Grosseto 2.895 3.069 4.021
Lecco 1.744 2.281 6.198
Lodi 2.306 2.159 6.028
Macerata 2.754 2.932 5.102
Mantova 3.472 3.353 8.930
Massa Carrara 3.994 3.743 7.338
Milano 89.501 65.930 190.141
Modena 6.253 6.674 11.639
Padova 9.706 9.327 21.906
Parma 6.087 6.263 10.921
Pescara 5.167 5.351 5.862
Prato 1.689 1.671 4.501
Reggio Emilia 4.224 4.321 17.943
Rimini 1.816 1.931 2.767
Rovigo 4.522 4.330 8.238
Siena 2.028 2.380 6.561
Sondrio 1.519 1.547 5.268
Terni 3.662 3.735 7.454
Torino 33.001 32.674 64.513
Trento 8.386 10.118 44.243
Udine 7.102 7.072 14.141
Varese 6.418 5.811 17.743
285.865 264.374 648.242
% su totale alloggi 35,8% 34,5%
Fonte: elaborazione Dexia Crediop su Bilanci aziende

61
868_08

Appare utile segnalare, altres, che tra le aziende del campione sono
comprese le uniche due aziende casa alle quali risulta assegnato un rating
pubblico da parte di unAgenzia internazionale. LAgenzia FitchRatings ha
assegnato allATC di Torino AA- (aprile 2008) e ad ITEA S.p.A. di Trento
AA (luglio 2008). Si tratta di livelli di rating molto elevati, compresi nel c.d.
Investment grade e solo poco al di sotto del massimo punteggio
assegnabile (AAA); in proposito, appare utile rammentare che l'Agenzia
FitchRatings ha assegnato all'Italia un rating AA-.

Si evidenzia che nel campione oggetto di analisi non risultano presenti le


Aziende di due tra le citt pi importanti, come Roma e Napoli. In termini
dimensionali, loperativit dellATER di Roma e dello Iacp di Napoli tra le
maggiori a livello nazionale; le due aziende gestiscono, rispettivamente,
circa 53.000 e 34.500 alloggi.

Con la Legge della Regione Lazio n. 30/2002 si disposta la trasformazione


dell'Istituto Autonomo Case Popolari della Provincia di Roma in due aziende
casa, ripartendo tra tali operatori la competenza corrisponde al territorio
del Comune di Roma ed a quello della Provincia di Roma (escluso il
comprensorio di Civitavecchia). Lazienda casa operativa a Napoli non
stata oggetto di trasformazione ed , pertanto, costituita in forma di Istituto
Autonomo per le Case Popolari.

Si ritenuto di non inserire le aziende casa di Roma e Napoli nella presente


analisi per il peso rilevante dellATER di Roma (che avrebbe sensibilmente
inciso sui risultati medi del campione) e per la natura finanziaria della
contabilit dello IACP di Napoli (che non consente un confronto
omogeneo).

Di recente le due aziende casa hanno evidenziato una situazione


finanziaria critica e sono state oggetto di contestazioni di natura fiscale.

Nel maggio 2008 lATER di Roma stata oggetto di un pignoramento per


un valore di oltre 370 /mln da parte del Comune di Roma a causa del
mancato versamento dellICI (relativamente agli anni 1993-2002) mentre, lo
scorso anno, lIACP di Napoli stata oggetto di un analogo provvedimento
per ca. 8 /mln da parte dellAgenzia delle entrate per accertamenti Irpeg
e Ilor. Tali vicende hanno rischiato di bloccare, oltre ai nuovi investimenti,
anche lattivit ordinaria (manutenzione di ascensore, rinnovo contratti
assicurativi, ecc.).

62
868_08

5.3. I dati aggregati dellesercizio 2006

Si riportano di seguito delle tavole di sintesi dello Stato patrimoniale e del


Conto economico, relativamente allanno 2006, delle aziende comprese
nel campione.

Tab. 40 - Sintesi dello stato patrimoniale e del conto economico (dati in milioni di
euro)

Stato Patrimoniale Aggregato 2006

Attivo
Immobilizzazioni Materiali 3.869,5 77,0%
Altre Immobilizzazioni 208,2 4,1%
Attivo circolante 941,8 18,7%
Altre attivit a breve 7,3 0,1%
Totale Attivo 5.027
Passivo
Patrimonio Netto 2.612,7 52,0%
Fondi Rischi ed Oneri 173,7 3,5%
TFR 55,5 1,1%
Debito Medio / Lungo vs sistema
creditizio 390,8 7,8%
Passivo Corrente 1.794,1 35,7%
Totale Passivo 5.027

Fonte: Elaborazione Dexia Crediop su dati Bilanci 2006

63
868_08

Tab. 41 Conto economico aggregato (dati in milioni di euro)

Conto Economico Aggregato 2006


% su VdP

Valore della Produzione 648


Costi operativi, variaz-magazz. e oneri (-) 442 68,3%
Valore Aggiunto 205,8
Spesa per il Personale (-) 123 19,0%
Margine Operativo Lordo 82,5
Ammortamenti e Accantonamenti (-) 68 10,6%
Risultato Operativo 14,0
Saldo gestione Finanziaria &
22
Straordinaria
Risultato Ante Imposte 35,7
Imposte su reddito d'esercizio (-) 35
Utile / Perdita 1,0

Fonte: Elaborazione Dexia Crediop su dati Bilanci 2006

Nel 2006 il Patrimonio Netto del campione (l'insieme delle fonti di


finanziamento interne costituito da capitale sociale, riserve e utili/perdite
desercizio) pari a circa 2,6 /mld, rappresentando oltre il 50% del totale
di Bilancio.

Nellambito dei Fondi rischi ed oneri (3,5% del totale di Bilancio) trovano
allocazione, tra laltro, i fondi stanziati per rischi connessi al deperimento di
alloggi in gestione che, negli anni a venire, avranno bisogno di interventi di
manutenzione straordinaria. La quota destinata a coprire rischi imposte
rappresenta circa il 20% del Fondi rischi ed oneri.

Le fonti di finanziamento a lungo termine, includendo i Debiti a Medio /


Lungo termine (7,8% dellAttivo), rappresentano oltre il 64% del totale di
Bilancio; le passivit correnti rappresentano meno del 36%.

Nel 2006 il Conto economico del campione evidenzia un utile netto di 1


/mln (tab. 41).

Il Valore della produzione (comprensivo di introiti da canoni di locazione,


contributi, incremento delle immobilizzazioni e ricavi vari) ammonta a circa
648 /mln.

64
868_08

In relazione al Valore della produzione, i Costi operativi rappresentano oltre


il 68% e la Spesa per il personale circa il 20%; tale struttura dei costi
determina un Margine operativo lordo nel 2006 di 82,5 /mln, pari al 13% del
Valore della produzione.

Sul Margine operativo lordo incidono gli Ammortamenti e gli


Accantonamenti per 68 /mln; lelevata incidenza di tale componente
(che rappresenta circa l11% del Valore della produzione) si giustifica con il
rilevante patrimonio delle aziende. Si segnala, tuttavia, come tale
incidenza sia molto contenuta nelle aziende casa prive di patrimonio
immobiliare (c.d. aziende casa leggere) ove, in rapporto al Valore della
produzione, Ammortamenti ed Accantonamenti incidono nellordine del 2-
5%.

Il Risultato Operativo del 2006 positivo per 14 /mln. La gestione


finanziaria assicura un contributo positivo di circa 9 /mln; tale apporto
trova la sua spiegazione con il duplice effetto generato da un modesto
livello di indebitamento delle aziende casa (gli interessi passivi verso il
mondo creditizio sono pari a circa 9 /mln, circa l1% del Valore della
produzione) e dalla gestione della liquidit. Lerogazione a stato di
avanzamento lavori consente, infatti, alle aziende casa di valorizzare le
proprie disponibilit.

Si segnala, tra laltro, che le aziende casa sono soggette, ai sensi della
vigente normativa, a destinare i proventi delle alienazioni di alloggi di
edilizia residenziale pubblica alla Tesoreria dello Stato (c.d. Gestione
speciale). Tali risorse possono esser utilizzate dalle aziende casa,
normalmente, previa autorizzazione regionale per la realizzazione di
investimenti concordati.

Anche in considerazione dellapporto positivo assicurato dalla Gestione


straordinaria (13 /mln), il Risultato desercizio ante imposte positivo per
35,7 /mln.

Le imposte sul reddito desercizio del 2006 raggiungono 34,7 /mln; si


segnala che tale ammontare non comprende il carico fiscale che grava
sugli alloggi (ad es. lICI), contabilizzato tra gli Altri oneri di gestione. In tale
posta di bilancio trovano allocazione altre componenti fiscali che gravano
sulloperativit delle aziende casa quali le imposte registro box e negozi,
lIVA indetraibile, ecc.

65
868_08

5.4. I dati aggregati del trend 2004-2006

Lanalisi ha riguardato anche gli anni 2004 e 2005 al fine di registrare il trend
del campione nel triennio. Si riportano di seguito delle tavole di sintesi dello
Stato patrimoniale (tab. 42) e del Conto economico (tab. 43),
relativamente al triennio 2004-2006, delle aziende comprese nel campione.

Il trend del Patrimonio netto registra una contenuta crescita nel triennio
2004-2006 (+4,3%). Si segnala, in particolare, una modesta apertura al
sistema creditizio; lincremento del debito a medio / lungo termine sebbene
rilevante in termini percentuali (+39% rispetto al 2004), risulta alquanto
limitato in termini di volumi (110 /mln).

LAttivo dello Stato patrimoniale evidenzia, nel triennio, una modesta


crescita (+1,9%), principalmente generata dal lineare incremento delle
immobilizzazioni materiali (3.869 /mln nel 2006) e dalle immobilizzazioni
finanziarie. Significativa la riduzione dei crediti - principalmente verso enti
pubblici - registrata nel triennio (-18%).

Il trend del conto economico per gli anni 2004-2006 evidenzia


unevoluzione del Valore della produzione (-0,6%) che non riesce a far
fronte alla dinamica - pur contenuta - dei costi; lincremento dei costi
risulta, infatti, inferiore allinflazione. Si segnala, in particolare, che tra le voci
di costo il maggior incremento imputabile ai Servizi (+9% rispetto al 2004).
La riduzione della componente Ammortamenti ed Accantonamenti
determina, tuttavia, la tenuta del Risultato Operativo (+3,9%), stabilmente
positivo nel triennio. Si segnala, in proposito, la progressiva riduzione degli
alloggi gestiti dalle aziende del campione (-7,5% dal 2001 al 2006).

Il saldo della gestione finanziaria si mantiene pressoch costante nei tre


anni, mentre si riduce progressivamente il saldo positivo della gestione
straordinaria. Detratte le imposte sul reddito desercizio, lutile netto pur
restando positivo - registra una riduzione (da 9 /mln del 2004 a 1 /mln del
2006).

Si riportano inoltre alcuni indicatori sulloperativit delle aziende casa


comprese nel campione(tab. 44). Gli indicatori di struttura del patrimonio
evidenziano una rilevante e stabile solidit patrimoniale delle aziende casa
ed un basso livello di debito verso il sistema creditizio. I Mezzi propri e le Fonti
consolidate rappresentano, rispettivamente, il 68% e l84% delle
Immobilizzazioni materiali.

La spesa per il personale, in relazione al valore della produzione


rettificato, rimane stabile nel triennio.

66
868_08

Il Margine operativo lordo del 2006 (82 /mln) risulta pari al doppio della
rata (capitale interesse) stimata.

La spesa per il personale delle aziende casa, in relazione al numero di


alloggi gestiti allanno 2006, evidenzia un lieve incremento.

Tab. 42 - Trend 2004/2006 dello Stato Patrimoniale Aggregato

Trend Stato Patrimoniale Aggregato 2004 2005 2006 2004/06

%
Attivo
Immobilizzazioni Immateriali 8 6 8 0,2%
Immobilizzazioni Materiali 3.658 3.699 3.869 5,8%
Immobilizzazioni Finanziarie 108 106 201 86,0%
Totale Immobilizzazioni 3.774 3.810 4.078 8,1%

Rimanenze 60 69 78 30,1%
Crediti 610 633 498 -18,3%
Attiv. Finanziarie non immobilizzate 33 37 55 67,2%
Disponibilit liquide 360 391 310 -13,9%
Totale Attivo Circolante 1.063 1.131 942 -11,4%

Altre attivit a breve 3 6 7


Totale Attivo 4.934 5.054 5.027 1,9%

Passivo
Capitale sociale 405 415 420 3,6%
Riserve, Utile/Perdite 2.099 2.089 2.193 4,5%
Patrimonio Netto 2.504 2.504 2.613 4,3%

Fondi Rischi ed Oneri 181 180 174 -4,0%


TFR 51 54 55 8,6%
Totale Fondi 232 234 229 -1,3%
Debito Medio / Lungo vs sistema
281 323 391 39,3%
creditizio
Passivo Corrente 1.917 1.993 1.794 -6,4%
Totale Passivo 4.934 5.054 5.027 1,9%

Fonte: Elaborazione Dexia Crediop su dati Bilanci 2006

67
868_08

Tab. 43 -Trend 2004/2006 del Conto Economico Aggregato (dati in milioni di euro)

Trend Conto Economico 2004 2005 2006 2004/06


Aggregato

%
Valore della Produzione 652 632 648 -0,6%
Costi operativi 422 421 442 4,8%
Materie prime 14 13 14
Servizi 296 300 322
Godimento beni di terzi 12 11 13
Variazioni magazzino 1 0 -2
Oneri diversi di gestione 100 97 96
Valore aggiunto 230 210 206 -10,5%

Costi del Personale 117 126 123 5,4%

Margine operativo lordo 113 84 82 -26,9%


% su VdP 17% 13% 13%

Ammortamenti ed
99 80 68 -31,1%
Accantonamenti
Risultato Operativo 13 4 14 3,9%
Saldo Gestione Finanziaria 10 10 9
Saldo Gestione
Straordinaria 23 17 13
Risultato ante imposte 47 32 36 -23,9%
Imposte sul reddito
- 38 - 31 - 35
d'esercizio
Utile/Perdita 9 1 1 -89,5%

Fonte: Elaborazione Dexia Crediop su dati Bilanci 2006

68
868_08

Tab. 44 Indicatori di sintesi sulloperativit delle aziende

Principali Indicatori 2004 2005 2006

Struttura del Patrimonio e del Debito


Mezzi propri / Immobilizzazioni Materiali 0,68 0,68 0,68
Fonti consolidate / Immobilizzazioni Materiali 0,82 0,83 0,84
Debito v/Sistema Creditizio a medio-lungo/VdP (*) 0,22 0,28 0,36

Struttura dei Costi


Spese personale / Costi della Produzione 0,18 0,20 0,19
Rata annua mutui (**) / Valore della Produzione (*) 0,05 0,05 0,07
Spese Personale / Alloggi gestiti (in ) 442,5 477,6 466,5

Margini Reddituali
Risultato prima delle imposte / Valore della Produzione (*) 0,08 0,05 0,06
Risultato d'esercizio / Valore della Produzione (*) 0,02 0,00 0,00

(*) VdP netto di incremento immobiliz. e variazioni magazzino


(**) Stima Dexia Crediop
Fonte: Elaborazione Dexia Crediop su dati Bilanci 2006

5.5. Considerazioni conclusive

Dallanalisi del campione emerge una struttura economico- finanziaria


delle aziende casa tendenzialmente equilibrata, sebbene in graduale
rallentamento.

Tra gli elementi di debolezza si segnalano, in particolare, la stabilit del


Valore della produzione, principalmente imputabile al mancato
adeguamento dei canoni di locazione allinflazione in numerose aree,
nonch alla progressiva riduzione degli alloggi gestiti dalle aziende casa.
Elemento di attenzione altres la significativa crescita dei costi per i servizi
(+50% nel triennio 2004-2006), legata per una parte considerevole
allandamento dei consumi energetici.

Alle dinamiche della gestione operativa sopra indicate si aggiunge la


progressiva riduzione, sebbene ancora consistente, delle componenti
straordinarie e finanziarie (-24% tra il 2004 ed il 2006).

69
868_08

Le disponibilit liquide non vincolate, le residue disponibilit presso la


Tesoreria dello Stato, il possibile ricorso allindebitamento (attualmente
alquanto contenuto), nonch le professionalit presenti nelle aziende casa
segnalano la potenziale capacit di tali aziende di contribuire
significativamente a programmi di sviluppo del settore.

Potenzialit spesso ostacolata da limitazioni non dipendenti dalle aziende


casa e, principalmente, dalla carenza di aree appositamente riservate
alledilizia sociale pubblica, da livelli di canoni medi (non fissati dalle
aziende) che risultano insufficienti ad assicurare non solo unadeguata
manutenzione ordinaria e straordinaria degli alloggi, ma anche i carichi
fiscali imposti alle aziende casa, nonch landamento dei consumi
energetici.

Un elemento di riforma del sistema dovrebbe basarsi su una revisione dei


canoni che assicuri integralmente la copertura degli oneri gestionali,
nonch lalleggerimento del carico fiscale complessivo (considerata la
natura no profit delle aziende casa) e, laddove possibile, lo spostamento
sullutente dei consumi energetici.
Inoltre per il rinvestimento della liquidit derivante dalle dismissioni del
patrimonio, sono da rimuovere gli ostacoli derivanti dai tempi lunghi delle
autorizzazioni regionali.

70
868_08

6. IL QUADRO DELLE POLITICHE REGIONALI

6.1. Levoluzione delle politiche nazionali e del rapporto Stato-


Regioni

Lautonomia regionale sancita con il Dlgs 112/98 e con la legge di modifica


della Costituzione n. 3/2001 ha portato ad un allargamento del divario fra le
politiche regionali che gi esisteva precedentemente.

Negli anni dal dopoguerra al 1998, il quadro di riferimento nazionale che


indirizzava le linee generali della programmazione e la disponibilit di risorse
certe cadenzate nel tempo avevano lobiettivo della copertura dei bisogni
per le famiglie dei lavoratori pi deboli e di assicurare un livello minimo
comune di servizi su tutto il territorio. Lattuazione di questo quadro era
tuttavia influenzata dal diverso livello di efficienza delle strutture regionali e
locali nellattuare la programmazione nazionale in tempi ragionevoli.

Dopo il 1998, le Regioni hanno avuto la responsabilit diretta di definire le


proprie politiche per la casa, pur continuando, per un primo periodo, a
spendere principalmente fondi derivanti dalle riserve accumulate sui conti
dei Fondi ex Gescal e risorse derivanti da programmi nazionali1.

Successivamente alla devoluzione delle competenze ci si potrebbe


attendere una maggiore attenzione delle Regioni alle Politiche per la casa
oltre ad un fermento di nuove sperimentazioni, legato alla necessit di
ottimizzare luso delle risorse.

La lettura, ad un decennio di distanza dallavvio del decentramento,


dimostra come ancora, tranne poche eccezioni, stenti ad affermarsi la
capacit di iniziativa autonoma delle Regioni nella materia e come spesso
la questione casa venga trascurata o trattata con frammenti di politiche
obsolete negli obiettivi e negli strumenti oltre che spesso scarsamente
coerenti fra loro.

1 Legge 21/2001, 20.000 alloggi per laffitto, Contratti di Quartiere 1 e 2.

71
868_08

6.2. Regioni, diritto alla casa, criteri per laccesso

La Costituzione italiana ignora la questione del Diritto alla Casa dei cittadini,
ma riserva allo Stato la determinazione dei livelli essenziali delle prestazioni
concernenti i diritti civili e sociali che devono essere garantiti su tutto il
territorio nazionale, fra cui, da ultimo, il DL 112/2008 (convertito in Legge
133/2008) colloca i servizi abitativi.

Rispetto al Diritto alla Casa le Regioni, nei loro Statuti si comportano in


maniera molto diversa fra loro. Innanzitutto da rilevare che poche regioni
hanno aggiornato il proprio statuto a seguito della modifica costituzionale e
spesso le Regioni che lo hanno fatto non hanno affrontato allinterno di
questo importante documento la questione degli obiettivi delle politiche
generali della Regione, che era affrontata invece nei precedenti statuti nati
negli anni Settanta.

Cos alcune Regioni (la Puglia, la Toscana, la Lombardia e lUmbria) hanno


espunto dai loro nuovi statuti i riferimenti al diritto alla casa che vi erano
inseriti. Altre Regioni invece hanno colto loccasione della redazione del
nuovo Statuto per precisare la propria posizione rispetto al Diritto alla casa.

Cos lAbruzzo2 (La Regione [...] persegue lobiettivo di assicurare a tutti il


diritto allabitazione), la Basilicata nel suo PDL del 2003 ([] la Regione
persegue quali obiettivi primari della propria azione: [] il sostegno alle
famiglie, alla genitorialit, allinfanzia e alladolescenza, con lerogazione di
servizi ed interventi adeguati, anche di politica abitativa;) il Lazio3 ((La
Regione) Promuove come obiettivi prioritari [...] la disponibilit abitativa [...]
persegue una politica abitativa che, compatibilmente con le esigenze di
rispetto del territorio e dellambiente, crei le condizioni per assicurare a tutti
il diritto ad unabitazione adeguata ) e il Piemonte4 (La Regione riconosce
e promuove il diritto allabitazione).

In conclusione, anche per quanto riguarda il riconoscimento formale del


diritto dei cittadini alla casa, si assiste a comportamenti molto diversi, non
sempre in linea con le linee regionali di programmazione degli interventi per
contrastare il disagio abitativo.

Per quanto riguarda i criteri di accesso alla casa, normalmente associati ad


un massimale di reddito familiare, le regioni si differenziano notevolmente,

2 Deliberazione in seconda lettura 12 settembre 2006 (BURA 10 gennaio 2007)


3 Legge regionale statutaria 11 novembre 2004, n. 1
4 Legge regionale statutaria 4 marzo 2005, n. 1

72
868_08

in particolare per quanto riguarda le soglie di accesso e di permanenza


nelledilizia sociale pubblica. Ci sarebbe spiegabile se le differenze di
soglia fossero in relazione con i diversi livelli di reddito delle famiglie nella
regione, ma da unanalisi svolta da Federcasa emergono delle
incongruenze evidenti.

Il limite di reddito per lassegnazione degli alloggi nella maggior parte delle
Regioni italiane utilizzato anche per lapplicazione del canone e
linserimento nelle varie fasce e per fissare il limite di reddito per la
decadenza (normalmente il doppio di quello per laccesso).

Alcune regioni fissano un limite di reddito in valore assoluto per la


decadenza e altre ancora uno specifico per linserimento nelle fasce. Al
fine di individuare il limite di reddito familiare per lassegnazione, il
massimale pu essere unico o aumentato in funzione del numero dei
componenti il nucleo familiare. Pi frequentemente lo stesso effetto
(prevedere un limite di reddito superiore per i nuclei numerosi) ottenuto
con detrazioni dal computo del reddito familiare, ancora in funzione del
numero dei componenti. Il Piemonte propone un range di coefficienti di
adattamento fino a un massimo di 1,6 per pi di 4,5 componenti (0,5 per
ciascun figlio a carico), Bolzano una detrazione in valori assoluti per ciascun
componente.

Per il calcolo del canone adottano il criterio dellISEE, puro o adattato:


Emilia Romagna, Liguria, Lombardia, Toscana e Trento (ICEF, reddito pro
capite).

Abbiamo raccolto gli ultimi dati sui limiti di reddito regionali per offrire il
quadro complessivo e aggiornato della situazione nazionale e lesito
quello di una notevole diversificazione e disomogeneit da Regione a
Regione, per di pi non coerente con le specificit regionali, rappresentate
dal PIL regionale e dal reddito medio regionale per famiglia.

Con la tabella 43 viene proposto il confronto tra il reddito daccesso per la


famiglia tipo delledilizia sociale (tre persone, un reddito da lavoro
dipendente o pensione) e il reddito medio regionale, ancora di tre
componenti e ancora con soli redditi da lavoro dipendente o pensione. Ne
risulta unoscillazione estremamente ampia, da 40% (Piemonte) a quasi +
40% (Sardegna), che sottintende una valutazione notevolmente
differenziata del servizio che si intende offrire. A confronto sono
rappresentati i valori pro capite del PIL regionale, utilizzato come indicatore
di ricchezza della Regione.

73
868_08

6.3. Le politiche delle Regioni fra aiuto alla persona ed aiuto


allinvestimento

Da una prima ricognizione sulla normativa regionale si nota che la maggior


parte di queste non esplicita attraverso norme specifiche la propria politica
abitativa e non sempre si riconosce una chiara precisazione degli obiettivi
riguardo al tema della casa.

In alcuni casi, poi, sono le normative mirate a categorie speciali, quali


anziani, famiglie e stranieri, che contengono particolari riferimenti alle
politiche abitative con lesplicitazione dellindirizzo che si vuole perseguire,
la tipologia di intervento e gli operatori coinvolti.

Le iniziative a livello regionale si muovono raramente a livello autonomo


generando degli esempi forti di presenza istituzionale; i programmi e i bandi
attuati e promossi dalle regioni si muovono prevalentemente allinterno di
finanziamenti statali, che le regioni distribuiscono ai livelli di gestione
territoriale pi bassi (Comuni o ex Iacp).

Bisogna dire per che laccresciuto potere normativo delle Regioni non
stato di fatto accompagnato da una corrispondente attribuzione di risorse,
indispensabile per poter effettivamente esercitare il nuovo ruolo che le
stesse sono chiamate a svolgere. In questo contesto le Regioni sono
obbligate ad ottimizzare le risorse indirizzandole verso interventi localizzati in
aree e situazioni urbanistiche e sociali dove il fabbisogno maggiore.

Quindi quello che la situazione attuale dipinge un quadro molto


frammentato che si mosso finora allinterno di una politica nazionale
dellalloggio pubblico debole, e sostanzialmente legata a finanziamenti
spot o comunque ad interventi urgenti, e pertanto non costituisce un
quadro definito nel quale ogni Regione, attraverso il suo potere legiferativo
in materia di edilizia, possa trovare il suo modo di rispondere alle esigenze
contingenti, legate strettamente al proprio territorio.

Il livello comunale a questo punto diventa il maggior interlocutore e il


maggior responsabile del patrimonio abitativo pubblico e la crescita e la
gestione del patrimonio sono lasciate alla capacit del singolo comune e
alla sua intraprendenza.

Di seguito presentiamo una sintesi dei programmi regionali maggiormente


innovativi.

74
868_08

6.3.1. Lombardia: una programmazione articolata per bisogni e risposte

Il PRERP 2007-2009 (programma regionale per l'edilizia residenziale pubblica,


giunto alla seconda edizione dopo il primo relativo agli anni 2002-2006)
approvato dal consiglio regionale il 5 dicembre 2006 individua fra gli
obiettivi generali delle Politiche Abitative Strutturare nuovi percorsi di
integrazione urbana degli interventi [] e di accompagnamento verso
unautonomia economica e sociale[] LERP ha la necessit di trasformarsi
in un servizio abitativo, una casa integrata a un insieme di servizi collegati ,
il pi funzionale possibile alla necessit della famiglia e della persona.

Gli obiettivi confermano quelli del 1 PRERP, con lindividuazione di 4


macro-aree di intervento:

1. area dellinclusione sociale, finalizzata allinclusione della marginalit cui


si risponde con interventi di locazione temporanea associati ad interventi
di supporto;

2. area del disagio grave

3. area del disagio diffuso

4. area della difficolt

Le modalit di attuazione della Programmazione sono affidate ad Accordi


quadro di sviluppo territoriale per la Casa (AQST)5 . La Regione sviluppa nel
quadro del PRERP una serie di linee di intervento, fra cui quella della
programmazione integrata a livello comunale e infracomunale, definita dal
2 Programma Regionale dei Contratti Di Quartiere6

Particolare importanza attribuita allaumento del patrimonio in affitto,


attraverso il Programma regionale Locazione Temporanea II7 e il
completamento del Piano Operativo Regionale per l'attuazione del
"Programma Nazionale 20.000 abitazioni in affitto"8.

La locazione a canone di affitto definito sociale ovvero rivolto ai cittadini


con grave disagio economico, familiare e abitativo cofinanziata dalla
Regione Lombardia ad Aler e Comuni per la realizzazione di alloggi da

5 Del. Giunta Reg. n. VIII/6246 del 19 dicembre 2007


6 Del. Giunta Reg. n. VIII/4933 del 15 giugno 2007
7 Del. Giunta Reg. n. 7/20845 del 16 febbraio 2005
8 Del. Giunta Reg. n. 15613 del 12 dicembre 2003 BURL n. 53 del 29 dicembre 2003

75
868_08

destinare alla locazione9: lassegnazione in affitto, viene effettuata dai


Comuni competenti.

Il Comune individua le persone a cui assegnare un alloggio sulla base della


situazione economica, familiare e abitativa delle famiglie rilevata
attraverso lapposito indicatore economico equivalente (ISEE). I bandi
comunali sono tendenzialmente sempre aperti e la graduatoria
semestrale. Nei casi di particolare gravit, il Comune pu accogliere la
domanda del cittadino e assegnare l'alloggio senza attendere
l'approvazione della graduatoria in deroga all'ordine da essa previsto.

Un altro filone di intervento rappresentato dalla sperimentazione di


modelli alternativi, quali quello del Programma Sperimentale Regionale di
Autocostruzione Associata in Affitto10, che consente di offrire alloggi in
locazione a propriet differita (10 anni) a coloro che hanno collaborato
alla realizzazione dell'alloggio; infatti gli "autocostruttori", al termine dei
lavori, potranno scegliere di abitare la nuova casa prima come affittuari e
dopo come proprietari.

Il sostegno allaffitto, oltre che ai contributi ex art. 11 della legge 341/98


comprende anche bandi per l'erogazione di finanziamenti per la
realizzazione di strutture alloggiative per studenti iscritti a corsi universitari e
post universitari11, borsisti, stagisti, parenti di malati in cura presso ospedali e
centri clinici. Questa formula di locazione temporanea prevede anche
lassegnazione di alloggi ERP (edilizia residenziale pubblica) in affitto in base
ad una graduatoria e alla disponibilit degli alloggi. Il canone di locazione
applicato dai soggetti attuatori degli interventi deve essere commisurato
alla necessit di remunerare il costo di realizzazione, di arredo, di global
service e riscaldamento.

Per il triennio 2007 2009 Regione Lombardia ha previsto lo stanziamento di


risorse per la realizzazione di circa 1825 abitazioni a canone sociale e 1812
a canone moderato. La locazione temporanea prevede la messa a
disposizione di 1044 posti letto e 340 posti per linclusione sociale.

Il Fondo Sostegno Affitti dovrebbe dare risposta nel triennio a 210.000


famiglie, allargando il proprio ambito di intervento attraverso il
collegamento con le politiche di welfare a sostegno della famiglia, iniziative

9 LR n. 8 novembre 2007, n. 27: legge canoni e vendite.


10 Del. Giunta Reg. n. VIII/1558 del 22 dicembre.12.2005, BURL n. 5 I Supplemento
straordinario del 31.01.2006
11 art- 1, LR n. 40/2004, Dec. Dir. n. 7760 del 05 luglio 2006

76
868_08

per prevenire morosit e sfratti e meccanismi premiali per i comuni che


aggiungono risorse proprie e producono progetti organici ed innovativi.

Lintervento in direzione del sostegno allabitazione in propriet sviluppato


attraverso bandi per lassegnazione di Contributi per agevolare laccesso
ed il recupero della prima casa dabitazione12 e bandi riservati alle giovani
coppie13, per un numero previsto di 10.000 contributi.

Inoltre per la costruzione, l'acquisto o la ristrutturazione delle abitazioni, nella


categoria di interventi classificabili di sostegno alla persona la Regione
attua il meccanismo del "Risparmio Casa", attraverso un sistema di risparmio
e finanziamento combinati.

Chi stipula un contratto di questo genere con un Istituto di credito, stabilisce


fin dall'inizio il tasso di interesse da applicare sia alle somme che si impegna
a risparmiare sia al mutuo che stipuler per l'acquisto della sua casa.
Quando il contratto di Risparmio Casa ha raggiunto la somma minima
contrattuale di risparmio, corrispondente al 50% del capitale sottoscritto, il
capitale risparmiato, con gli interessi maturati ed il mutuo, come previsto
dal contratto iniziale, immediatamente utilizzabile per l'acquisto o la
ristrutturazione della prima casa.

Le risorse messe a disposizione del PRERP al 1 gennaio 2007 sono in totale


512.786.000 euro, comprensivi del Fondo Sostegno Affitti ex art. 11 L. 431/98
pari a 164.8896.000 euro (di cui 43.500.000 di cofinanziamento regionale) sui
tre anni (2007-2008-2009).

Inoltre la Regione intende attivare un Fondo per favorire lapertura a


soggetti pubblici e privati in grado di innescare processi generatori di
risorse.

LOsservatorio regionale sulla condizione abitativa considerato lo


strumento principale per acquisire la conoscenza della domanda e
dellofferta e come supporto per la programmazione generale. E prevista
lintegrazione con gli altri Osservatori regionali (LLPP, Lavoro, Famiglia,
Trasporti).

12 art. 3 LR 23/1999
13 Del. Giunta Reg. n. 8/5294 del 2 dicembre 2007 ss. n. 3 al BUR n. 39 del 24
settembre 2007

77
868_08

6.3.2. Piemonte: pianificazione e sperimentazione

Con lapprovazione da parte del Consiglio regionale del Programma


casa: 10.000 alloggi entro il 201214 intervenuta nel 2006, ha preso avvio una
nuova stagione di azioni e interventi a favore delle fasce deboli della
popolazione che hanno difficolt a trovare una soluzione abitativa stabile e
decorosa a prezzi accessibili rispetto alle capacit reddituali.

Il Programma articolato in tre bienni in relazione alla necessit di


conciliare i tempi di risposta al fabbisogno rilevato con le risorse finanziarie
disponibili e con lorganizzazione degli interventi e contempla numerose
linee dazione, alcune gi stabilite per lintero programma, altre
sperimentali limitate al primo biennio (edilizia agevolata sperimentale,
sostegno alle agenzie locali per la locazione, fondo di garanzia per gli
interventi autofinanziati).

Lobiettivo di rendere disponibili alla fine del periodo pluriennale di


programmazione 6.063 alloggi di edilizia sovvenzionata, 1937 di edilizia
agevolata, 300 di edilizia agevolata sperimentale, 300 destinati agli anziani
e 1.400 ai giovani e prevede il monitoraggio periodico delle linee di azione
sperimentali al fine della loro riproposizione o ridefinizione nei bienni
successivi anche con riferimento alla loro sostenibilit finanziaria.

Il fabbisogno finanziario complessivo quantificato in 748,850 milioni di euro


destinati alla realizzazione di 10.000 alloggi nonch alla predisposizione di
studi di fattibilit, al sostegno alle agenzie sociali per la locazione ed alla
creazione di due fondi di garanzia (programma giovani e alloggi
autofinanziati).

Gli obiettivi qualificanti del Programma Casa sono cos riassumibili:

- intervenire a favore delle fasce deboli della popolazione, che hanno


difficolt a trovare una soluzione abitativa stabile e decorosa, con
lofferta di alloggi in affitto a prezzi accessibili rispetto alle capacit di
reddito;

- realizzare prioritariamente alloggi da destinare allaffitto a canone


sociale o a canone calmierato;

- supportare con specifiche misure la ricerca della casa da parte di


giovani e anziani e favorire il mix sociale;

14 Deliberazione n. 93-43238 del 20 dicembre 2006

78
868_08

- incentivare la possibilit di poter stipulare contratti di affitto a canone


concordato (legge 431/98) anzich a libero mercato;

- privilegiare la realizzazione degli interventi di recupero del patrimonio


edilizio esistente al fine di ridurre la tendenza ad occupare nuovi spazi
compromettendo il territorio;

- vincolare la progettazione e la realizzazione degli interventi allobiettivo


di contenere i consumi dellenergia e delle risorse ambientali, favorire
luso delle fonti energetiche rinnovabili e dei materiali eco-compatibili.

In termini generali, ad eccezione del programma giovani per il quale


prevista la possibilit di partecipazione diretta dei cittadini interessati, per
tutte le altre misure il finanziamento pu essere richiesto dai soggetti
attuatori previsti dalla normativa vigente al momento dellapertura dei
bandi.

La programmazione del primo biennio (306.900.000 euro) ha visto un


risultato superiore alle aspettative. Per il programma giovani le domande
finanziate sono state il doppio di quelle ipotizzate in origine (1.400 al posto
di 700). Va ricordato che il programma giovani prevedeva la
partecipazione diretta dei cittadini interessati e il finanziamento degli
interventi di recupero della prima casa di abitazione con un contributo a
fondo perduto di 12.500 euro a cui poteva essere associata la richiesta di
un fondo di garanzia regionale sullimporto di mutuo eventualmente
contratto per la realizzazione dellintervento.

Le domande presentate sono state complessivamente 4.346 di cui 3.859


dichiarate ammissibili (88.79%) mentre quelle finanziate sono 1.400 pari al
36,28% delle domande ammesse. Il fondo di garanzia stato richiesto
soltanto da 381 giovani (27,21% delle domande finanziate).

Il programma anziani, a sua volta articolato in interventi sovvenzionati (274


alloggi) ed interventi agevolati (156 alloggi), assume quale elementi
connotanti la localizzazione in ambiti urbani caratterizzati da un adeguato
sistema di supporti sociali ed assistenziali (pubblici, privati, del terzo settore)
e la realizzazione allinterno degli interventi stessi di spazi destinati ad attivit
di interesse comune, alla socializzazione o alla cura, aperti anche alla
comunit esterna.

Le domande presentate dai comuni per il bando sostegno alle Agenzie


sociali per la locazione sono state tutte finanziate; limporto
complessivamente attribuito pari ad euro 2.752.563,82 a fronte dei 2
milioni previsti in sede di programmazione iniziale.
La misura, che mira a stimolare e sostenere la sottoscrizione di contratti di

79
868_08

affitto convenzionati ai sensi dellarticolo 2, comma 3, della legge 431/1998,


ha riscosso un notevole successo sul territorio: le richieste sono localizzate
nel comune di Torino e della prima cintura, oltre che ad Asti, Verbania,
Ivrea, Pinerolo e Fossano.

Alle Agenzie sociali possono rivolgersi i cittadini in emergenza abitativa e i


proprietari di immobili per avere informazioni sui contratti del cosiddetto
secondo canale della 431 che, come noto, comporta canoni calmierati
per gli inquilini a fronte di vantaggi fiscali per i proprietari, ma che risulta ad
oggi scarsamente praticato sia per una generale scarsa informazione in
proposito sia per il timore dei proprietari rispetto alla solvibilit dei conduttori
con redditi medio bassi o monoreddito.

Di particolare interesse risulta la costituzione, grazie anche al costruttivo


stimolo della Provincia di Torino, di unAgenzia a livello metropolitano tra
undici comuni dellarea, con il comune di Torino come capofila, con
lobiettivo di diffondere in rete il servizio, di utilizzare, potenziandole, le
esperienze gi presenti e di favorire economie di scala.

Sperimentazione Social Housing

Le Linee guida per il social housing in Piemonte15 sono state approvate


ad integrazione del Programma casa: 10.000 alloggi entro il 2012. Gli
interventi considerati nelle Linee guida sono suddivisi in due macro-tipologie
per realizzare:

1. residenze temporanee, a loro volta articolate in alloggi individuali,


residenze collettive e alloggi per linclusione sociale, quali
microcomunit protette o pensioni/alberghi sociali;

2. alloggi individuali destinati alla locazione permanente;

Le residenze temporanee possono offrire una prima risposta alla perdita di


stabilit dovuta a cambiamenti sistemici quali le trasformazioni
dellorganizzazione del lavoro, lirrigidimento del mercato abitativo in
locazione o le modificazioni dellorganizzazione familiare ovvero una
risposta al mancato o precario inserimento nei contesti del lavoro e della
famiglia, nonch alle situazioni di vulnerabilit causate da sovraccarico di
cura. La loro principale caratteristica costituita dalla necessit che il
servizio abitativo sia integrato con servizi di accompagnamento sociale a
pregnanza variabile in relazione alla marginalit considerata, fino alla

15 Del. Giunta Reg. n. 27-7346 del 5 novembre 2007

80
868_08

possibilit per il beneficiario di essere inserito in progetti personalizzati di


inclusione sociale e ricostruzione della rete di coesione sociale.

Gli alloggi individuali destinati alla locazione permanente costituiscono


unulteriore possibile soluzione allesigenza di trovare una sistemazione
alloggiativa stabile, a canoni inferiori a quelli del libero mercato, con
eventuale futura possibilit di riscatto per quei cittadini che pur avendo
redditi superiori al limite di permanenza nelledilizia sovvenzionata non
riescono ad accedere al mercato della libera locazione o della propriet.
Rispetto agli interventi del Programma casa: 10.000 alloggi entro il 2012
questa tipologia si colloca come fascia cerniera con il libero mercato.

E prevista una fase di sperimentazione funzionale alla definizione della


metodologia da adottarsi per la selezione degli interventi a regime con
particolare riferimento agli aspetti socio-economici.

6.3.3. Liguria: un Programma regionale per il social Housing

Con lapprovazione del Documento di Programmazione economico


finanziaria la Regione Liguria per il triennio 2006 200816 individua, fra laltro,
gli indirizzi prioritari della politica economica organizzati in aree di intervento
ed in obiettivi strategici, fra cui, in particolare lObiettivo Strategico 1.4
relativo allutilizzo ordinario di strumenti di governance territoriale e
rigenerazione urbana tesi a garantire, attraverso lo strumento dei
programmi urbani complessi che consentono anche lo sviluppo di sinergie
tra le risorse messe a disposizione dalla Regione e quelle di altri soggetti
pubblici o privati, azioni di indirizzo e supporto finanziario agli enti locali per
la promozione di interventi finalizzati alla riqualificazione delle aree urbane
degradate al fine di garantire una maggiore vivibilit limitando linsorgere
di fenomeni di degrado sociale; e lObiettivo strategico 7.4 relativo
allincremento dellofferta in affitto attraverso una precisa strategia che sia
in grado di offrire una quota di alloggi a canoni moderati attraverso lutilizzo
di Programmi complessi. Da questi obiettivi scaturisce il Programma
Regionale per il Social Housing, lanciato nel 200617, con cui la Regione
Liguria invita le Amministrazioni comunali ad alta problematicit abitativa,
da sole o in funzione del bacino di utenza di appartenenza, a definire in
forma coerente e di medio periodo una politica della casa per il proprio
territorio, presentando un "Programma Locale per il Social Housing", che
individui una serie coordinata di interventi fattibili entro breve termine.

16 Del. Consiglio reg. n. 47 DEL 13 dicembre 2005


17 Del. Giunta Reg. n. 653 del 23 giugno 2006

81
868_08

Allatto dellavvio del Programma gli stanziamenti previsti ammontano a


4.800.000.

Nell'ottica della rigenerazione urbana, gli interventi sono volti a


incrementare e valorizzare il patrimonio di edilizia residenziale sociale da
destinare alla locazione nel proprio territorio, in risposta al fabbisogno
specifico effettivamente rilevato e/o stimato per ciascuna delle diverse
tipologie di offerta sociale di casa e devono prevedere o il recupero
edilizio/urbanistico dell'esistente, attraverso l'acquisto di immobili con o
senza recupero edilizio oppure una nuova costruzione/nuova edificazione,
mediante la sostituzione edilizia o la riqualificazione di aree dismesse o sotto
utilizzate.

Sono cofinanziati alloggi di edilizia residenziale pubblica, alloggi a canone


moderato (canone di locazione non superiore al 75% di quello
concertato ai sensi dellart.2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998
n431), nonch strutture alloggiative di natura temporanea, per soggetti
aventi necessit abitative temporanee legate a contratti o rapporti di
lavoro e/o formazione e studio o altre categorie individuate dal Comune in
relazione alle specificit socioeconomiche del proprio territorio e centri per
linclusione sociale sono generalmente rivolti al reinserimento abitativo di
soggetti senza fissa dimora ovvero immigrati con lavori precari.

Gli interventi e le azioni di rigenerazione urbana, da condursi


preferibilmente promuovendo la partecipazione degli abitanti, sono
finalizzati alla riqualificazione sociale, urbanistica ed edilizia dei quartieri di
edilizia residenziale pubblica degradata e ad attualizzarne e
incrementarne anche con il concorso di investimenti privati-, la dotazione
infrastrutturale e il recupero degli alloggi e delle volumetrie inutilizzate, sotto
utilizzate o fonte di disagio e insicurezza prevedendo, al contempo, misure
e interventi volti a favorire lintegrazione sociale e loccupazione.

I Comuni possono presentare il programma anche in forma congiunta,


stipulando un intesa che individui un' Amministrazione capofila come
legittima presentatrice del programma. E possono inoltre assumere intese
con l'Arte competente per territorio, al fine di convenire che l'attuazione e
la titolarit degli interventi, o di parte di essi, competa all'Arte stessa.

La partecipazione al programma aperta anche ai privati, purch


abbiano stipulato un'intesa con le amministrazioni.

I Comuni, che aderiscono al Programma regionale per il Social Housing, e i


soggetti che attuano gli interventi cofinanziati di canone moderato inseriti
nei rispettivi Programmi locali, utilizzano una convenzione tipo regionale,

82
868_08

per determinare il regime di locazione degli alloggi realizzati, recuperati o


acquisiti e la loro conseguente gestione e vincolistica.

6.3.4. Toscana: progetti innovativi

Fin dal piano Casa 2003-200518, la Regione Toscana cerca di rispondere ai


nuovi bisogni con una politica precisa che mira da accrescere l'offerta di
alloggi in locazione a prezzi calmierati.

Il piano utilizza la disponibilit finanziaria totale di oltre 300 milioni di euro,


per circa un terzo per lattivazione di nuovi progetti regionali, mentre il resto
rappresenta il completamento di misure di accelerazione di progetti in
essere allepoca dellavvio del programma.

La Regione Toscana, alla luce delle nuove competenze regionali derivanti


dalla modifica del Titolo V della Costituzione e della Riforma regionale in
materia di edilizia residenziale pubblica, sta avviando una complessa
revisione della normativa del settore in direzione di una pi articolata
politica sociale della casa capace di fornire risposte coerenti con le sempre
pi articolate componenti della domanda sociale (mobilit occupazionale,
nuove povert, anziani, immigrati, giovani coppie, studenti ecc.) che
trover i capisaldi e la definizione nello Statuto delledilizia sociale.

I principali interventi previsti dal Piano Casa, alcuni dei quali


particolarmente innovativi sono:

1. un bando regionale per affitti a costo intermedio rivolto ai comuni della


Toscana. E' lo strumento che d maggiore concretezza al concetto di
politica sociale della casa. Interessa infatti fasce sociali notevoli escluse
da ogni provvedimento perch collocate appena al di sopra delle
soglie minime per l'accesso agli alloggi di edilizia sociale, eppure
impossibilitate a muoversi nel libero mercato con i prezzi inaccessibili che
propone. E' il caso di giovani coppie, single, immigrati, studenti ma
anche di molte famiglie che hanno redditi medi. I 50 milioni di euro
(frutto di risorse residue) a disposizione del programma sono destinati alla
realizzazione di immobili in edilizia agevolata (cio con contributo
pubblico) da immettere sul mercato a "canone controllato" (con
riduzioni rispetto al costo corrente). Gli interventi, in gran parte di
riqualificazione o recupero privilegiano le aree dismesse e lattuazione
attraverso programmi integrati, ovvero interventi che possono contare su

18 Del. Consiglio reg. n. 51 del 26 maggio 2004 "Programma Regionale Edilizia


Residenziale Pubblica 2003-2005"

83
868_08

pi fonti finanziarie (pubbliche e private) e che considerano sia la


presenza di funzioni diverse di appoggio alla residenza (spazi
commerciali e residenziali), sia quella di opere di urbanizzazione,
comprese aree verdi e spazi in cui vengono offerti servizi sociali quali un
asilo nido o un centro anziani.

2. Il riutilizzo dei proventi derivanti dalla cessione e dalla gestione (canoni e


alienazione) del patrimonio ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) finalizzati
allo sviluppo del settore.

3. La sperimentazione di forme diverse di gestione del patrimonio di edilizia


residenziale pubblica con la partecipazione dell'inquilino alla
manutenzione dell'alloggio. Al fine di promuovere pi alti livelli di
partecipazione dellutenza nella gestione del patrimonio ERP, di elevare
gli standard qualitativi degli alloggi nonch di ridurre i tempi di
inoccupazione di quelli destinati a nuovi assegnatari (cosiddetti alloggi
di risulta),un fondo di 5 milioni consente ai legittimi assegnatari di
provvedere direttamente alla ristrutturazione o al miglioramento dei
servizi e degli impianti senza aspettare che lo faccia la propriet.

4. L'autorecupero, una forma che vede la partecipazione sinergica di


domanda e di offerta. Le finalit di tale azione sono molteplici e
investono ambiti di intervento assai diversi tra loro (ad es. il lavoro e la
formazione professionale). Tutte, comunque, sono riconducibili alla
opportunit di incentivare lapporto diretto della propriet edilizia e
dellutenza nella costruzione di una politica della casa in grado di
soddisfare le aspettative che compongono le cosiddette nuove
domande emergenti. Immaginiamo che un ente (un comune, la
chiesa, la locale Misericordia) abbia la disponibilit di un immobile
dismesso e non sia in grado, autonomamente, di ristrutturarlo. In virt del
contributo regionale e dell'intervento del Comune interessato, il
proprietario accetta di far attuare l'intervento di recupero ad una
cooperativa di soggetti autoorganizzati che diviene locataria
dell'immobile pagando per un canone ribassato. In sostanza si
permette al futuro inquilino o meglio, alla cooperativa di inquilini, in
accordo con la propriet, di intervenire direttamente sull'immobile per
ristrutturarlo e quindi per renderlo rapidamente abitabile. Si tratta di una
operazione vantaggiosa sia per il proprietario, che pu rendere
utilizzabile un immobile altrimenti abbandonato, sia per gli affittuari, che
possono garantirsi l'alloggio a prezzi ribassati. L'intervento regionale (per
circa 15 milioni di euro) finalizzato a sostenere sia il proprietario, negli
interventi di recupero, sia le cooperative di affittuari.

5. L'acquisizione delle nude propriet una misura tesa a contribuire alla


promozione di politiche di tutela e sostegno degli anziani (e di particolari

84
868_08

categorie sociali a questi assimilabili) e di salvaguardia della funzione


residenziale dei centri/insediamenti storici, facolt dei Comuni
acquisire la nuda propriet di alloggi occupati dai legittimi proprietari
da destinare nel medio-lungo periodo, ad estinzione di ogni diritto di
usufrutto, alle finalit proprie dellERP. Un anziano ha la casa di propriet,
ma con la pensione fatica moltissimo a sbarcare il lunario. Il
provvedimento regionale autorizza il Comune ad acquistare la nuda
propriet della casa: l'anziano pu cos utilizzare i proventi della vendita
ma restare nell'abitazione per il resto dei suoi giorni con la garanzia di
una vita dignitosa. Dopodich l'immobile entra a far parte del
patrimonio di edilizia pubblica. L'acquisto della nuda propriet
vantaggioso sia per l'anziano (che pu utilizzare subito il denaro ottenuto
con la vendita) sia per la parte pubblica (che acquisisce patrimonio da
destinare a Erp a costi pi bassi).

6. Strumenti conoscitivi, ovvero un adeguato supporto tecnico che


permetta di catalogare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica
esistente e, nello stesso tempo, calcolare il reale fabbisogno. Lo scopo
quello di far incontrare domanda e offerta, un processo indispensabile
perch il lavoro e gli sforzi in questo settore siano costruttivi.

La Regione ha deciso recentemente di costruire, in accordo e di concerto


con gli altri enti locali, un corpo normativo regionale che punti alla massima
unitariet e semplificazione (Statuto delledilizia sociale). Esso sar
composto da una legge quadro che sancisca i principi generali, le finalit, i
soggetti istituzionali, gli strumenti e le modalit di reperimento delle risorse e
da una serie di regolamenti che ne disciplinino l'attuazione. Lo statuto
dovr fare riferimento ai nuovi elementi fondativi della politica sociale della
casa, alla programmazione regionale, all'attuazione del programma per
quanto riguarda soggetti, modalit, regole, all'assegnazione, la gestione e
la cessione degli alloggi pubblici.

6.3.5. Marche: programmazione e qualit

Il Programma ERP 1996-1998 ha teso ad ottimizzare luso delle poche risorse


disponibili ed ha quindi privilegiato nuove linee di intervento destinate alla
locazione (a termine, con propriet differita). Analogamente hanno agito i
pi recenti Piano di Edilizia Residenziale 2004-2005 e Piano di Edilizia
Residenziale 2006-2008.

Le risorse ancora disponibili per nuovi programmi provengono dalla vendita


degli alloggi pubblici mediante piani di reinvestimento proposti dagli enti
proprietari degli alloggi e da un'esigua quota dei canoni di locazione degli

85
868_08

alloggi pubblici; altre risorse provengono dalle economie dei precedenti


programmi di edilizia agevolata per effetto del minor costo dei mutui edilizi.

Il Piano Regionale di Edilizia Residenziale 2006-200819 originato dalla legge


regionale 16 dicembre 2005, n. 36, che ha definito in modo sistematico le
strategie del settore, le categorie degli interventi, le funzioni degli enti locali,
i beneficiari, i requisiti daccesso; esso recepisce inoltre i contenuti della
recente intesa di programma per lo sviluppo in ordine agli obiettivi di
politica abitativa e di edilizia sostenibile.

Le risorse stanziate nel triennio 2006-2008 sono pari a circa 100 milioni di
euro.

Le strategie privilegiano il sostegno alla locazione mediante incremento


dellofferta di abitazioni a canone sociale e moderato e mediante
contributi alle famiglie per le quali il rapporto canone/reddito risulti
particolarmente gravoso; le agevolazioni per laccesso alla propriet della
prima casa mediante contributi "buoni casa" diretti a giovani coppie e
listituzione di un fondo di garanzia per i mutui accesi da giovani coppie
con contratti di lavoro precario o atipico.

Particolare attenzione posta allincentivare unelevata qualit del


prodotto edilizio (nuovi alloggi ERP accessibili al 100%, parametri obbligatori
di bioedilizia, sperimentazione di soluzioni di edifici autosufficienti
energeticamente e forme organizzative nuove di autocostruzione in
cooperative miste italiani - immigrati).

Il piano regionale si attua attraverso:

- Programmi provinciali (50,2 Mln)

- Programmi di reinvestimenti ERAP/Comuni dei proventi delle dismissioni


del patrimonio abitativo pubblico (32 Mln);

- Programma di sperimentazione (2,6 Mln);

- Fondo di sostegno alla locazione con contributi diretti alle famiglie (15
Mln).

19Approvato con Deliberazione Amministrativa del 5 giugno 2007, n. 55 pubblicato


nel BURM n. 55 del 21 giugno 2007 e modificato con DACR del 17 marzo 2008, n. 87
pubblicato nel BURM n. 33 del 3 aprile 2008

86
868_08

I programmi provinciali si articoleranno in tre annualit secondo le risorse


disponibili ed il grado di fattibilit degli interventi e dovranno attenersi alle
linee guida regionali in materia di qualificazione del processo edilizio.

Tutti gli interventi di nuova costruzione dovranno raggiungere un grado di


sostenibilit edilizia (in termini di limitazione dei carichi ambientali e di
consumo delle risorse) corrispondente ad un netto miglioramento delle
prestazioni rispetto ai regolamenti vigenti ed alla pratica corrente; qualora
la costruzione raggiunga un grado di sostenibilit maggiore sono previsti
contributi aggiuntivi.

Tutti i nuovi alloggi pubblici di edilizia sociale dovranno essere privi di


barriere architettoniche sia allesterno che allinterno.

Fra le nuove linee di intervento lerogazione di Buoni casa a giovani


coppie, di contributi per interventi sperimentali in autocostruzione, la
creazione di un fondo di garanzia mutui. Le risorse del fondo di sostegno
alla locazione sono utilizzate anche per incentivare la costituzione di
agenzie comunali per la locazione.

6.4. I bilanci regionali e linvestimento sul tema casa

Il graduale decentramento delle competenze dello Stato iniziato nel 1990


attraverso la riforma della Legge 142/90, e proseguito con le Leggi
Bassanini, ha portato con s una trasformazione del sistema finanziario
passando prima per un sistema di finanza decentrata e arrivando ad un
sistema di finanza autonoma.

Il Bilancio annuale regionale rappresenta dunque il momento in cui le linee


della programmazione incontrano inevitabilmente la necessit della
fattibilit finanziaria: alla primaria funzione di documento contabile,
pertanto, si accosta quella politica; esso, infatti, utile per vedere quali
temi i Governi Locali intendano privilegiare.

Per questo motivo si scelta lanalisi dei bilanci per lanno 2008, quale
mezzo per mettere in luce le politiche abitative delle singole regioni e delle
province autonome.

Daltra parte facile, in questo modo, fare un confronto diretto fra il livello
di spesa statale per la casa (che negli ultimi anni si attesta intorno a 5
euro/procapite, rappresentati per la maggior parte dal Fondo affitti ex art.
11 L. 431/98)

87
868_08

La lettura dei bilanci stata effettuata partendo dallevidenziazione della


spesa di competenza20 nelle unit di previsione di bilancio che sono state
inserite sotto le funzioni obiettivo/capitoli delledilizia residenziale e
politiche per la casa.

Quello che si nota dalla lettura il minore importo nelle spese correnti (ossia
spese riferite al funzionamento dei pubblici servizi) rispetto alle spese in
conto capitale (ossia quelle che individuano tutte quelle spese che
incidono direttamente o indirettamente sulla formazione del capitale della
Regione).

Queste ultime costituiscono il comparto allinterno del quale sono collocati


contabilmente gli investimenti che la Regione sovvenziona nel corso
dell'esercizio finanziario annuale. Da notare tuttavia che alcuni bilanci
inseriscono in questa categoria di spese anche spese che non in modo
diretto intervengono a incrementare il patrimonio dellente ma che
comunque intervengono allaumento o il miglioramento dello stock
abitativo anche di propriet privata, ad esempio i contributi per lacquisto,
il recupero, o il risanamento della prima casa o dellabitazione principale.

Le Regioni difficilmente hanno la possibilit di finanziare la propria attivit,


facendo leva solo sulle proprie risorse, e se a questa carenza si unisce una
riduzione dei trasferimenti dallo Stato, ben si comprende come mai molte
voci di bilancio siano collegate alla richiesta di mutui e/o agli strumenti di
finanza innovativa. A favorire questo comportamento senza dubbio
intervenuta la riduzione dei tassi di interesse, che ha favorito il
miglioramento della spesa complessiva della Pubblica Amministrazione
riducendone gli oneri finanziari e consentendo la razionalizzazione delle
politiche di spesa per investimento.

Tra gli strumenti di finanza regionale senza dubbio rientrano i fondi


immobiliari etici. Attraverso questi fondi gli investitori privati si propongono di
realizzare progetti di Housing sociale.

In Italia siamo ancora alla sperimentazione iniziale di queste realt, anche


se a incoraggiare i privati nel seguire questa strada di investimento ci sono
le esperienze europee gi avviate che hanno mostrato negli anni buoni
tassi di crescita, mentre gli enti pubblici dal canto loro non sottovalutano
questa opportunit, come mezzo per affrontare la scarsit di liquidit.

20 Le competenze ricordiamo rappresentano le spese che lente si impegnato


ad erogare durante lesercizio finanziario, indipendentemente dal fatto che
verranno in esso effettivamente riscosse o pagate.

88
868_08

Questo processo definibile come costruzione privata di housing sociale,


tuttavia il ruolo del Pubblico non marginale. Questo viene chiamato a
entrare in gioco in diversi momenti del progetto dai primi momenti di
creazione dei presupposti per la formazione del fondo, alla fine
dellintervento.

Il ruolo dellente pubblico sia esso Regione o Comune risulta determinante


nella fase iniziale: infatti necessario ed indispensabile per il reperimento
delle aree su cui possibile realizzare gli interventi, fino allaiuto economico
diretto attraverso lelargizione di fondi o indiretto attraverso lintervento sulla
diminuzione delle imposte.

Anche le politiche nazionali si stanno muovendo in questa direzione dando


sempre pi peso allingresso dei privati nellaffrontare lemergenza abitativa
attraverso lideazione di forme di partenariato pubblico/privato (cfr.
decreto legge 159/2007 di accompagnamento alla finanziaria 2008 e
Piano casa art 11, DL 112/2008).

Oltre che la forma di finanziamento della spesa, dallanalisi dei bilanci


possibile evidenziare la categoria delle voci che fanno riferimento al tema
della Casa. Le unit di previsioni di bilancio che vengono classificate sotto
tale categoria sono sostanzialmente raggruppate sotto tre macro livelli:

- Edilizia Residenziale Sociale (ERP,Convenzionata, Sovvenzionata);

- Programmi di recupero Urbano (contratti di quartiere e di riqualificazione


urbana, recupero centri storici);

- Edilizia residenziale privata e sostegno alla persona; (come si pu vedere


nella tavola sinottica 46)

Larticolazione in queste categorie e nelle sottovoci mostra come le


amministrazioni pubbliche siano sempre pi coscienti che un tema come
quello della casa non possa essere unicamente legato alla costruzione e
ristrutturazione del patrimonio immobiliare ma come questo sia connesso
ad una serie di variabili che passano anche attraverso la qualit della vita
a livello urbano e di quartiere, la differenziazione della soluzione proposta
(differenti tipi di locazione, attenzione a categorie speciali, ecc.) e che
necessitano di fondi per la ricerca e per linnovazione.

La tabella 46 riunisce in una stessa voce le spese che le regioni collocano


sotto il tema casa, e quindi si sconta una certa disomogeneit: infatti per
alcune Regioni limporto destinato alla casa potrebbe risultare pi alto se
aggiungessimo le voci che sono inserite sotto ulteriori categorie. Un
esempio ce lo d lEmilia Romagna, lunica regione ad aver inserito il tema

89
868_08

del risparmio energetico per la casa allinterno della funzione obiettivo


delledilizia residenziale, mentre quasi tutte le altre regioni hanno dedicato
un capitolo specifico al risparmio energetico; la stessa problematica si
ripresenta per le politiche relative alle sovvenzioni e agli aiuti per il sostegno
economico alle famiglie o rivolte a categorie speciali (vedi ad esempio gli
studenti, che il Molise inserisce nel capitoli casa e non educazione, scuola,
universit come molte altre regioni fanno).

La nostra scelta, tuttavia, consente di cogliere quello che le regioni stesse


vedono come proprie politiche per la casa in modo diretto e quindi ci d
unidea del diverso atteggiamento che esse assumono rispetto a questo
tema.

Lultima nota va fatta sul peso dellinvestimento nel settore casa rispetto
alla spesa totale delle regioni.

Quello che si nota che non si presenta una vera e propria distribuzione di
tipo nord/sud, e non vero che le Regioni pi ricche investono di pi sulla
casa.

l peso dellinvestimento di competenza per lanno 2008 per la casa sul


totale del bilancio regionale si aggira su valori inferiori al 1% per almeno due
terzi delle regioni italiane, con picchi che non superano il 3% fatta
eccezione per la provincia autonoma di Bolzano.

Incrociando la lettura dei temi del capitolo di bilancio sulla casa con
questa classifica delle spese di competenza si nota che le regioni che
investono di pi come Basilicata, Calabria, e Trentino Alto Adige
concentrano i loro stanziamenti prevalentemente sullaumento e il rinnovo
del patrimonio immobiliare e sui programmi di riqualificazione a livello
urbano.

Casa e ambiente urbano

Collegata con il tema della casa, si nota anche unattenzione ai


finanziamenti per la creazione di servizi e ai piani di recupero urbano.
Questa tendenza il linea con quanto accade negli altri paesi europei.

Questi temi introducono la questione della qualit che sempre di pi


accompagna ledilizia residenziale sia pubblica che privata. Lambiente in
cui si vive diventa sempre pi di prioritaria importanza. La parola ambiente
viene intesa nella duplice accezione di ambiente urbano, quindi contesto
(del quale abbiamo detto) ma anche di ambiente nel senso pi

90
868_08

naturalistico, quindi con unattenzione alla promozione di programmi e


interventi legati al risparmio energetico e alluso di energia rinnovabile.

Sebbene come sopra detto solo lEmilia Romagna stanzia i fondi per queste
politiche ambientali legate alla casa nel capitolo Casa del bilancio
regionale, non significa che questo tema non sia presente nelle politiche
delle altre regioni, infatti, quasi tutte le regioni hanno nelle previsioni di
spesa uno stanziamento dedicato alla casa/risparmio energetico posto nel
capitolo appositamente dedicato alle politiche ambientali.

Riguardo gli interventi promossi dalle Regioni si vede che tutte le Regioni
hanno attivato iniziative nel campo delle fonti energetiche rinnovabili
seguendo due principali linee di intervento in attuazione dei decreti del
Ministero dellAmbiente emanati a partire dal 2000 e legate ai programmi
Tetti fotovoltaici e Solare termico.

A questi interventi si accompagnano una serie di proposte a marchio


regionale: le Regioni promuovono iniziative autonome attraverso Delibere
Regionali, spesso in attuazione dei Piani Energetici Regionali, i quali
valutano le potenzialit, dellimpatto e i benefici ambientali nonch gli
investimenti necessari.

Riassumendo si possono iscrivere gli interventi in tema ambientale promossi


dalle Regioni che coinvolgono la sfera dellabitare e ledificio in modo
diretto in tre categorie:

- incentivo allutilizzo di sistemi a tecnologia avanzata con lo scopo di


diminuire le emissioni e risparmiare energia ( es. sostituzione vecchie
Caldaie);

- incentivi allutilizzo di sistemi che utilizzino fonti rinnovabili (impianti


fotovoltaici, solare) anche al fine di produrre energia per auto-consumo
e non (ossia finalizzata allimmissione sul mercato);

- incentivi per la manutenzione ordinaria e straordinaria che impieghi


materiali, sistemi e tecnologie innovativi nel settore energetico (nuova
coibentazione, sostituzione infissi, etc.)

Alcune Regioni si distinguono per accompagnare gli incentivi e i


finanziamenti ad una campagna di sensibilizzazione cittadini,
alleducazione ambientale, tra questi possiamo segnalare la campagna sul
consumo delle caldaie della regione Emilia Romagna e il progetto la casa
intelligentedella Provincia Autonoma di Trento, un programma on-line che
segue la tipologia del test per auto-verificare in modo semplice e rapido i

91
868_08

consumi e gli sprechi all'interno dellabitazione e alcuni sistemi di calcolo


dei consumi di energia.

6.5. Linee di intervento comuni e proposte innovative

Nonostante la scarsit di risorse proprie da destinare alla casa, proprio fra le


Regioni che hanno minori disponibilit si nota come si stiano avviando
politiche sperimentali ed innovative. Buone pratiche che meritano una
diffusione al di fuori dei confini regionali, al fine di alimentare gli spunti a
disposizione delle Regioni in ritardo.

Proprio fra queste sperimentazioni si possono individuare delle linee di


intervento comune: la priorit riservata allaffitto, lattenzione alle soluzioni
per dare casa ai giovani, la sperimentazione di nuovi modelli di produzione
della casa (autocostruzione, autorecupero), la promozione di agenzie per
laffitto come modalit di coinvolgimento dei proprietari privati
nellaumento dellofferta in locazione, lattenzione alla qualit abitativa (
fornitura di servizi, risparmio energetico).

Nuova anche lattenzione riservata alla categoria del disagio estremo,


cui si rivolgono soluzioni abitative temporanee integrate alle politiche di
sostegno sociale (vedi Lombardia).

Tutte queste buone pratiche necessiterebbero per di essere inscritte in un


piano strategico comune, troppo spesso ancora mancante, fatta
eccezione per alcune regioni deccellenza.

Le Regioni tendono a programmare gli interventi in modo poco organico,


lopportunit di avere una visione di insieme di quello che accade sarebbe
un buon punto di partenza per lanalisi dellefficacia dei sistemi attuati e
per migliorarne la sinergia quando necessario. In tutto questo giocano un
ruolo chiave gli Osservatori Casa, come strumento di ricerca e valutazione,
oltre che di comunicazione tra le varie Regioni al fine di far veicolare le
idee.

Sulla questione Osservatorio Casa alcune Regioni stanno investendo e lo


considerano uno strumento imprescindibile delle loro politiche (Piemonte,
Lombardia, Marche, Emilia Romagna), ma purtroppo molte regioni ancora
non si sono mosse o si limitano ad enunciazioni di principio.

Per quanto riguarda la questione del reperimento delle aree, alcune regioni
si sono mosse nellambito della revisione della normativa urbanistica.

92
868_08

Gli impianti di alcune leggi urbanistiche regionali prevedono, nellambito


del processo attuativo del piano, che quote di superfici (aree o immobili)
vengano destinate alledilizia residenziale sociale. il caso della LUR Veneto
11/2004, articolo 39, LUR Lombardia 12/2005, articolo 11, comma 5, ed
anche, del disegno di legge per la modifica della LUR Emilia Romagna
20/2000 (il 20% della volumetria complessiva dei nuovi insediamenti
residenziali destinato ad alloggi di edilizia residenziale sociale) e della
recente legge 12/2008 della Regione Puglia.

Su questo tema, va ricordato che durante la scorsa legislatura sono state


presentate diverse proposte di legge di riforma della normativa urbanistica
a livello nazionale che affrontavano tra l'altro (anche se non in modo
chiaro ed esaustivo) il tema della casa come diritto, riconoscendo il diritto
allabitazione come diritto di cittadinanza, e proponevano che l'alloggio
sociale (definito come previsto dallart. 5 della legge 9/2007 e dal relativo
DM attuativo del 22 aprile 2008) potesse rientrare negli standard urbanistici
come standard aggiuntivo nei nuovi insediamenti di espansione.

Relativamente alla perequazione urbanistica, e alle modalit di attuazione


delle cessioni delle aree a standard e competenze di gestione del processo
di costruzione delledilizia sociale, la normativa nazionale proposta non
suggerisce alcun meccanismo di compensazione legata, ad esempio, a
soglie minime o massime di quote edificatorie destinate allabitazione
pubblica allinterno dei programmi di espansione o di trasformazione
urbana.

Il Piano casa previsto allart 11 del DL 112/2008 (convertito in legge


133/2008) introduce invece:

a) il trasferimento di diritti edificatori in favore dei promotori degli interventi


di incremento del pa-trimonio abitativo;

b) incrementi premiali di diritti edificatori finalizzati alla dotazione di servizi,


spazi pubblici e di miglioramento della qualit urbana, nel rispetto delle
aree necessarie per le superfici minime di spazi pubblici o riservati alle
attivit collettive, a verde pubblico o a parcheggi di cui al decreto del
Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444.

I provvedimenti attuativi previsti dovranno chiarire il rapporto fra queste


indicazioni e la normativa urbanistica regionale.

93
868_08

Tab. 45 - Limiti di accesso agli alloggi di edilizia residenziale pubblica nelle regioni italiane (aggiornamento 12/2006)

Regione Limiti di reddito normativi Limiti di reddito Reddito medio % scarto Pil ai prezzi di
accesso edilizia sociale accesso es regionale mercato per
Per famiglia tipo [1] Per famiglia tipo [2] abitante [3]

Abruzzo 22.616,00 32.178,86 25.133,00 - 28% 19.621,00


Basilicata 12.435,01 17.925,47 23.596,00 24% 16.884,90
Calabria 12.394,97 17.869,42 21.132,00 15% 15.648,50
Campania 11.977,39 17.284,81 22.835,00 24% 15.491,70
Friuli Venezia Giulia 20.000,00 25.000,00 29.594,00 16% 26.783,40
Lazio 13.298,00 19.133,66 28.493,00 33% 29.397,50
Marche 13.343,00 19.196,66 28.955,00 34% 24.154,00
Molise 12.883,26 18.553,02 26.805,00 31% 17.541,70
Piemonte 24.645,00 38.871,60 27.785,00 - 40% 26.332,60
Puglia 13.000,00 18.716,46 22.868,00 18% 15.918,70
Sardegna 11.465,00 16.567,46 26.519,00 38% 19.367,50
Sicilia 12.807,13 18.446,44 21.907,00 16% 16.027,20
Trentino Alto Adige - Bolzano 13.700,00 26.083,44 31.781,00 18% 31.691,60
Umbria 15.000,00 21.516,46 27.968,00 23% 22.829,50
Valle dAosta 12.452,00 14.929,00 29.189,00 49% 31.941,60
Veneto 12.794,00 18.428,06 29.122,00 37% 27.830,60

NB: sono escluse dallelenco le regioni che calcolano il reddito limite di accesso alledilizia pubblica attraverso il reddito convenzionale
espresso tramite valore ISEE e ICEF.

[1] composta da tre componenti, reddito da lavoro dipendente di un solo componente e due a carico.
[2] Esclusi i fitti imputati, fonte principale di reddito, lavoro dipendente (fonte: dati ISTAT Conti economici regionali, periodo di
riferimento: anni 2000-2005, diffuso il 23.1.2007, anno considerato 2005.
[3] Fonte: dati ISTAT Conti economici regionali, Periodo di riferimento: anni 2000-2005, diffuso il: 23.1. 2007, anno considerato 2005

Fonte: elaborazione Federcasa sui provvedimenti regional

94
868_08

Tab. 46 - Tavola sinottica delle principali voci di finanziamento per categorie di interventi nei bilanci regionali 2008

Principali voci di

Finanziamen
EPR/Conven

riqualificazio

Osservatorio

Abbattimen
programma
Programma

Programma

centri storici

personale e
locazione L.
residenziale

Architettoni

assegnatari
della prima
accessori e
costruzione

costruzione

Spese per il
Contratti di
Cofinanzia

ne urbana

to barriere
quartiere/

Recupero
Contributi

Contributi
Altri Fondi
431/98 t

recupero
acquisto,
alloggi in

sostegno

nazionali

difficolt
Aiuti agli
Ricerca

edilizia/
finanziamento per

settore
edilizia
nuova

20.000

casa/
affitto

per la
menti

servizi

mutui
Casa

zione

Aiuti
che
alla

ERP
bit i
categorie di

to
interventi nei bilanci
regionali 2008

Abruzzo X X X X
Basilicata X X X X X X
Calabria X X X X
Emilia Romagna X X X
Lazio X X X X X X X X X
Liguria X X X X X X X X X X
Lombardia X X X X X X
Molise X X X X X X X X
Puglia X X X X X X X X
Sicilia X X X X X
Trentino AA - Bolzano X
Trentino AA - Trento X X X X
Valle d'Aosta X X
Veneto X X X X X

Nota: le regioni Campania, Friuli Venezia Giulia, Marche, Piemonte, Sardegna, Toscana, Umbria non sono state inserite in quanto le voci di bilancio sono
elaborate in modo sintetico e non contengono informazioni di dettaglio sulla destinazione dei fondi.

Fonte: elaborazione Federcasa sulle Leggi di Bilancio regionali

95
868_08

Tab. 47 - Incidenza della spesa per la casa sui Bilanci di previsione 2008 delle
Regioni

Regione Tot. Spesa per la casa Tot. Bilancio % spesa su


bilancio Tot.

Calabria 460.759.601 13.277.522.384 3,47%


Trentino Alto Adige-Bolzano 180.200.000 5.365.500.000 3,36%
Basilicata 152.897.414 5.136.628.298 2,98%
Toscana 400.278.890 15.924.561.030 2,51%
Lazio 491.432.349 28.525.178.225 1,72%
Trentino Alto Adige- Trento 80.194.963 6.124.000.000 1,31%
Umbria 29.994.018 2.298.274.799 1,31%
Emilia Romagna 328.069.277 25.962.562.700 1,26%
Piemonte 158.137.831 17.970.751.856 0,88%
Campania 132.353.261 17.473.723.792 0,76%
Liguria 58.841.375 8.987.231.911 0,65%
Sicilia 155.187.000 24.875.250.000 0,62%
Friuli Venezia - Giulia 66.731.326 10.742.723.414 0,62%
Sardegna 46.151.000 7.757.208.000 0,59%
Molise 10.410.640 2.563.436.752 0,41%
Veneto 82.471.727 20.329.848.056 0,41%
Lombardia 103.641.133 35.147.927.404 0,29%
Abruzzo 11.200.000 7.066.881.670 0,16%
Valle dAosta 3.590.692 2.402.000.000 0,15%
Puglia 33.805.305 31.764.424.191 0,11%
Marche 7.005.113 10.149.570.242 0,07%

Fonte: elaborazione Federcasa sulle Leggi di Bilancio regionali

96
868_08

Tab. 48 - Spesa procapite delle Regioni per il tema casa nei Bilanci di previsione
2008

Spesa competenza tema casa


Regione
/pro capite

Trentino Alto Adige Bolzano 370


Basilicata 259
Calabria 231
Trentino Alto Adige Trento 158
Toscana 110
Lazio 89
Emilia Romagna* 78
Friuli Venezia - Giulia 55
Liguria 37
Piemonte 36
Umbria 34
Molise 33
Sicilia 31
Valle dAosta 29
Sardegna 28
Campania 23
Veneto 17
Lombardia 11
Abruzzo 9
Puglia 8
Marche 5
* valore medio

Fonte: elaborazione Federcasa sulle Leggi di Bilancio regionali

97
868_08

Tab. 49 - Spesa procapite delle Regioni nei Bilanci di previsione 2008

spesa competenza
Regione
/pro capite

Valle dAosta 19.245


Trentino Alto Adige Trento 12.078
Trentino Alto Adige Bolzano 11.002
Friuli Venezia - Giulia 8.859
Basilicata 8.686
Molise 8.009
Puglia 7.805
Calabria* 6.645
Marche 6.607
Emilia Romagna 6.148
Liguria 5.589
Abruzzo 5.395
Lazio 5.193
Sicilia 4.958
Sardegna 4.675
Toscana 4.377
Veneto 4.259
Piemonte 4.129
Lombardia 3.682
Campania 3.018
Umbria 2.633
* valore medio

Fonte: elaborazione Federcasa sulle Leggi di Bilancio regionali

98
868_08

Fig. 6 - Visualizzazione della spesa procapite per la casa delle Regioni - Bilancio
2008

99
868_08

7. IL VENTAGLIO DELLE ESPERIENZE LOCALI

7.1. Politiche per incrementare lofferta in affitto

Poste quotidianamente davanti alla drammaticit del problema casa, le


amministrazioni locali mentre sono impegnate a far fronte alle emergenze,
tentano anche di dare risposte innovative che contribuiscano a trattare le
cause di un problema che appare sempre pi grave.

Il tratto comune delle iniziative innovative in fase di sperimentazione da


parte degli enti locali, costituito senza dubbio dal tentativo di creare
unofferta di alloggi in locazione a canone moderato o sostenibile (cio
significativamente pi basso di quello di mercato), per quei ceti medio-
bassi tagliati fuori dalla possibilit di accedere alledilizia sociale e che non
sono in grado di sostenere i costi locativi del libero mercato n di imbarcarsi
nellacquisto di una abitazione.

Se il fine sostanzialmente comune, si evidenziano tuttavia almeno tre


diverse linee di azione per perseguirlo, linee che possono essere anche in
parte compresenti nellazione della stessa amministrazione:

- la prima finalizzata ad introdurre allinterno dei processi di


trasformazione urbana una quota di nuovo volume edificabile vincolata
allaffitto e concordata con gli operatori economici in fase di
negoziazione urbanistica;

- la seconda mira a creare una riserva di aree pubbliche edificabili da


destinare alla locazione, su cui far convergere investimenti pubblici e
soprattutto privati, incentivati questi ultimi dallabbattimento dei costi
legati allarea;

- la terza consiste nellazione diretta di societ immobiliari partecipate


dallamministrazione comunale, che pur muovendosi sul mercato come
un normale operatore economico (e quindi acquisendo, trasformando e
vendendo), perseguono anche finalit sociali ed operano in particolare
nel settore dellhousing mirando a creare nuova offerta in affitto
accessibile.

Il primo approccio ben rappresentato dal nuovo Piano strutturale di


Firenze, che prevede l'obbligo per chi realizza interventi di edilizia

100
868_08

residenziale (nuove edificazioni o recuperi con demolizione e ricostruzione)


di dimensione superiore a 2.000 mq di destinare almeno il 20% della
superficie utile ad alloggi per l'affitto convenzionato. I prezzi dovranno
essere del 20% inferiori a quelli stabiliti dai patti stipulati in sede locale da
organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Tale norma ha applicazione immediata, anche in questa fase transitoria in


cui il nuovo regolamento urbanistico deve essere ancora approvato. Nella
fase a regime si prevede che la piena ottemperanza alla norma avvenga
esclusivamente con laffitto permanente.

In alternativa, loperatore pu scegliere:

- di limitare il periodo di affitto a 12 anni ed in questo caso dovr versare


al Comune una somma che consenta di attivare altrove altrettanti affitti
temporanei per 18 anni (periodo residuale rispetto ai trentanni di
normale ammortamento di un investimento immobiliare), mediante un
sovvenzionamento proporzionale a quello fissato dal governo per i
Ventimila alloggi in affitto (25% del costo di costruzione);

- oppure di non realizzare la corrispondente volumetria ed in questo caso


sar tenuto al versamento al Comune di una somma che consenta di
attivare la costruzione altrove di altrettante case in affitto, mediante un
sovvenzionamento pari a quello fissato dal governo per i Ventimila
alloggi in affitto (45% del costo di costruzione).

Dopo Firenze, anche il Comune di Bologna con il suo Piano Strutturale


approvato in via definitiva nel luglio del 2008, ha introdotto la regola che
prevede che in tutti i quartieri di nuova espansione residenziale realizzati su
aree private, il 20% debba essere adibito ad edilizia sociale.

Un altro caso assimilabile al primo approccio rappresentato dal metodo


adottato dal Comune di Torino attraverso la variante n. 37 al Piano
Regolatore della citt, approvata il 25 marzo del 2002. Essa, allinterno delle
norme urbanistico - edilizie di attuazione del PRG, stabilisce che per quanto
riguarda gli interventi di completamento, ristrutturazione urbanistica o
nuovo impianto, che superano i 4.000 mq di superficie lorda complessiva
(SLP) e che ricadono in zone urbane storico-ambientali o consolidate
residenziali miste, nellambito dell'attuazione delle zone di trasformazione,
una quota pari al 10 % della S.L.P. residenziale deve essere destinata
alledilizia convenzionata.

La SLP residenziale di riferimento quella effettiva al netto di una franchigia


che pari alla differenza fra 4.000 mq e la SLP non residenziale totale

101
868_08

prevista. Su tale quota la citt pu esercitare al momento


dell'approvazione della Convenzione Urbanistica il diritto di acquisto.

Qualora la citt non eserciti tale diritto o lo eserciti in parte, gli interventi di
cui sopra dovranno essere accompagnati da una convenzione o da atto
unilaterale d'obbligo, da parte dei proprietari che assumono l'impegno,
anche per i loro aventi causa, a dare in locazione, ai sensi dell'art. 32 legge
457/78 la quota di S.L.P. da destinare ad edilizia convenzionata per la quale
la Citt non si avvalsa dell'opzione all'acquisto, a soggetti appartenenti a
categorie indicate dalla Citt stessa.

Il Comune si riserva di valutare eventuali proposte di localizzazione delle


suddette quantit di S.L.P. all'esterno dell'area di intervento. Tale proposta
dovr riguardare alloggi le cui caratteristiche siano conformi a quanto
previsto dalle convenzioni di recepimento della normativa in materia di
edilizia agevolata-convenzionata, siano essi nuovi o ristrutturati in modo da
garantire uno stato conservativo equiparabile al nuovo, con interventi di
recupero e adeguamento impiantistico documentabili. In tal caso la
proposta dovr comunque essere approvata dal Consiglio Comunale
contestualmente all'approvazione della Convenzione.

Riguardo la Variante le disposizioni normative successive hanno precisato


che quel 10% di edilizia convenzionata da destinarsi nella sua totalit alla
destinazione residenziale, sia in risposta alla crescente domanda abitativa
ma anche alla esigenza di garantire un modello abitativo improntato sulla
mixit sociale.

Il secondo approccio, quello centrato sulla messa a disposizione di aree


pubbliche per realizzare nuova edilizia abitativa in affitto, invece al
centro delle politiche abitative promosse dallamministrazione comunale
milanese.

Anche a Milano gli interventi di trasformazione urbana attuati negli ultimi


anni (si pensi alle tante aree industriali dismesse riconvertite ad usi
residenziali) non hanno creato offerta accessibile per le famiglie a basso
reddito. Per rispondere a tale fabbisogno (stimato in 19.000 alloggi), il
Comune di Milano ha utilizzato una recente legge regionale (la n. 8 del
2005, cosiddetta legge Borghini) che d la possibilit ai comuni lombardi
ad emergenza abitativa di utilizzare, in deroga agli strumenti urbanistici
vigenti, le aree a standard per realizzare nuova edilizia residenziale
pubblica.

In applicazione di tale legge lamministrazione comunale con la delibera


promossa dallassessore Verga (maggio 2005), ha individuato ben 46 aree

102
868_08

di propriet pubblica in cui realizzare edilizia residenziale pubblica nellarco


di 4-5 anni.

Si tratta di circa 1,2 milioni di metri quadrati su cui potranno essere realizzate
tre diverse tipologie di intervento:

- edilizia residenziale a canone sociale

- edilizia a canone moderato/convenzionato/speciale

- edilizia residenziale universitaria.

Un primo pacchetto riguarda 4 aree comunali da destinare alledilizia


sociale: con risorse della Regione Lombardia e del Comune su circa 60.000
mq si conta di realizzare circa 750 alloggi generando una capacit
insediativa di circa 2.250 abitanti. La scelta di queste aree, oltre ad essere
ispirata dai criteri generali, ha anche tenuto conto della vicinanza dalla
linee di forza del trasporto pubblico e di unadeguata dotazione di servizi di
zona. La loro trasformazione avverr sulla base di un progetto
architettonico che stato selezionato mediante un concorso internazionale
di progettazione (che tra laltro ha registrato un notevole successo di
partecipazione).

Per le rimanenti aree si prevede la realizzazione di edilizia a canone sociale


e moderato. Gli interventi potranno essere attuati direttamente dal
Comune stesso, avvalendosi eventualmente dellAler o di altri soggetti
pubblici o privati individuati mediante attraverso procedura ad evidenza
pubblica. In particolare la delibera prevede che qualora gli interventi
vengano realizzati con risorse pubbliche la totalit degli alloggi sia
destinata al canone sociale e moderato. Nel caso in cui, invece, le risorse
siano tutte private il 60% degli alloggi possa essere venduto come prima
casa destinando il restante 40% allaffitto comprendendo canone sociale e
moderato.

Peraltro su 4 di queste 37 aree gi stato attivato un secondo concorso di


internazionale di progettazione e si prevede di realizzare circa 470 alloggi
mediante risorse interamente stanziate dal Comune di Milano.

La terza linea di lavoro quella relativa allazione diretta di societ


immobiliari partecipate dallamministrazione comunale, che operano
anche nel settore dellhousing mirando a creare nuova offerta in affitto
accessibile.

A questo proposito, un caso interessante quello relativo a La Immobiliare


Veneziana (Ive) una s.r.l partecipata al 97% dal Comune di Venezia, che

103
868_08

negli ultimi dieci anni ha allargato la propria mission: non pi semplice


contenitore di immobili acquisiti dal Comune, ma soggetto che gestisce il
patrimonio e acquisisce con mezzi propri aree e immobili che urbanizza,
restaura, fraziona, affitta o rivende a soggetti di varia natura.

LIve interviene in molti ambiti (recupero e rifunzionalizzazione di aree


industriali dismesse, realizzazione dei terminal sulla laguna, gestione di servizi
immobiliari), ed anche nella trasformazione di aree a destinazione
residenziale da cedere a particolari categorie di utenti.

In questambito la societ impegnata in operazioni di costruzione di


alloggi a Mestre da ceder al Comune che le metter in affitto a canone
sostenibile. Inoltre Ive ha acquistato alloggi dellex San Paolo Imi per i quali
gli inquilini non avevano esercitato diritto di prelazione, evitando cos loro il
rischio di sfratto.

Le risorse finanziarie necessarie per tali operazioni possono derivare, a


seconda dei casi, dal proprio patrimonio, dalla compartecipazione di
soggetti privati, dal finanziamento pubblico, da altre forme di
finanziamento.

104
868_08

7.2. La finanza etica per la casa

A fronte di una sostanziale erosione delle risorse pubbliche destinate alla


questione della casa (i pochi finanziamenti sono in gran parte assorbiti dal
Fondo sociale per laffitto che tuttavia stato progressivamente
ridimensionato), la sperimentazione in questo ambito ruota essenzialmente
intorno al problema di creare le condizioni di base per realizzare una nuova
offerta residenziale a basso costo ma che assicuri rendimenti minimi tali da
interessare investimenti privati.

Nuove iniziative di un certo interesse sono state avviate grazie allimpegno


di soggetti quali le fondazioni bancarie. In particolare si segnalano per
interesse due iniziative promosse rispettivamente dalla Fondazione Cariplo
e dalla Associazioni Industriali di Bologna. In entrambi i casi si tratta in
sostanza dellipotesi di costituire, previa una intesa con lente locale, un
fondo immobiliare con finalit legate alla creazione di alloggi in locazione
a costi contenuti per fasce medio-basse che, pur avendo disponibilit
finanziarie contenute, non presentano rischi di morosit.

Per quanto riguarda la Fondazione Cariplo, la societ continua a dedicare


negli anni notevoli sforzi oltre che investimenti economici al settore
dellhousing sociale. Nel giugno 2004, in compartecipazione con la Regione
Lombardia e lANCI Lombardia, ha costituito la Fondazione Housing Sociale
(FHS) allo scopo di lavorare su progetti di incremento allaccesso alla casa
delle persone svantaggiate attraverso la realizzazione di nuove residenze su
terreni ottenuti a condizioni agevolate, gestiti da operatori del non profit.

Gli alloggi realizzati vengono concessi in locazione a canoni calmierati alle


categorie di soggetti in condizioni di difficolt (famiglie di nuova
costituzione o monoreddito, studenti, anziani, immigrati e altri soggetti a
rischio di esclusione).

LFHS ha inoltre istituito il Fondo Abitare Sociale 1, il primo fondo immobiliare


dedicato a interventi di edilizia sociale, il cui regolamento stato
approvato dalla Banca dItalia. Essendo un fondo etico offre rendimenti
ridotti, ed quindi riservato a investitori qualificati.

Fino ad oggi il fondo ha operato unicamente sul territorio della Regione


Lombardia. A breve, grazie ad una modifica dello statuto e ad una
capitalizzazione di dieci milioni di euro la fondazione superer i confini
operativi regionali e sar autorizzata a lavorare su progetti in tutta Italia.

Per quanto riguarda il caso bolognese loperazione legata


specificamente allobiettivo di rendere pi attraente Bologna come sede di

105
868_08

lavoro per i giovani, nel caso lombardo si tratta principalmente di un


obiettivo sociale.

A Bologna in questi anni da molte parti si sottolineato il rischio di un


progressivo impoverimento delle risorse umane della citt. Rischio reale,
riconducibile sia ad un tasso di senilizzazione tra i pi elevati in Italia, che
alle dinamiche di un mercato immobiliare che non solo spinge le coppie
giovani a scegliere la residenza nei comuni periferici della cintura
metropolitana, ma che disincentiva anche le migliaia di neo-laureati fuori
sede delle facolt bolognesi a rimanere a lavorare e vivere a Bologna.

Tale riflessione riguarda, pi in generale, il pericolo di un allentamento della


tradizionale attenzione al lavoro e al fare impresa, pi che comprensibile
in una citt caratterizzata da ricchezza diffusa, dove pi della met della
popolazione si compone di ultrasessantacinquenni e di studenti universitari.
In sostanza il problema del caro-affitti rischia di diventare un tappo non
solo per la tenuta della coesione sociale, ma anche per lo sviluppo
economico di Bologna.

Da ci la necessit di politiche tese a migliorare una delle vocazioni pi


distintive di questa citt, laccoglienza, a cominciare dalla casa, per
avversare il processo di impoverimento di risorse umane e il conseguente
scadimento della competitivit della realt urbana.

Per tali ragioni lAssociazione industriali bolognese ha deciso di impegnarsi


direttamente su questo fronte facendosi promotrice di uno studio/proposta
per la costituzione di un fondo immobiliare etico ad apporti.

Lo studio, che ipotizza come risultato la realizzazione di circa 500 nuovi


alloggi (con un taglio medio di 70 mq), prevede il conferimento dei terreni
da parte del Comune di Bologna e di un conferimento in liquidit da parte
di investitori istituzionali per il controvalore necessario a costruire gli alloggi
(circa 46 milioni di euro).

Lapporto dei terreni da parte del Comune, che viene remunerato al


termine delloperazione attraverso le quote corrispondenti al valore di
mercato, consentirebbe di praticare un canone moderato di 400 euro al
mese, con un rendimento lordo del capitale investito di 5,1% annuo,
corrispondente ad un rendimento finale, quindi al netto delle spese di
gestione, dell'ordine del 3%.

Gli utenti dovranno essere selezionati tenendo conto del reddito, dellet e
dal tipo di lavoro svolto. Lo studio prevede una durata contrattuale di
quattro anni con possibilit di rinnovo per soli altri quattro, al termine dei
quali lalloggio ritorna al libero mercato o viene riaffittato ad un nuovo

106
868_08

utente. Si suppone che nel frattempo siano maturate le condizioni per una
stabilizzazione lavorativa e per un radicamento nella citt dellinquilino tali
da consentirgli il passaggio ad altro tipo di sistemazione abitativa.

7.3. Buone pratiche locali

Qui di seguito vengono presentati i casi studio relativi ad alcune buone


pratiche locali. Tra le numerose iniziative realizzate in risposta alla domanda
di casa, sono state individuate le esperienze che si caratterizzano e si
distinguono per linnovazione degli strumenti utilizzati, la durata nel tempo
delloperazione, il positivo impatto dei risultati ottenuti.

A) Il Villaggio Barona a Milano: un intervento di riqualificazione


urbana integrato

Il Villaggio Barona uno dei principali interventi di housing sociale nella


periferia di Milano, rilevante per la sua concezione di centro di assistenza
integrato, che affianca soluzioni abitative e commerciali ad attivit di
servizio alla persona.

Sorge in unarea della periferia sud-ovest di Milano, ampia circa 45.000 mq,
situata tra le vie Svevo, Ponti, Cassoni e Zumbini e dismessa da attivit
industriali e artigianali.

La realizzazione del villaggio costituisce un intervento di riqualificazione


urbana dal carattere innovativo e che presenta diversi elementi distintivi in
tema di rete di collaborazione tra enti pubblici, soggetti privati e operanti
nel privato sociale. La partecipazione di 1000 volontari per la maggior parte
residenti nel quartiere stesso ha, fra laltro, permesso di porre al centro della
vita del quartiere una serie di realt e di situazioni sociali in passato poste ai
margini.

Il progetto nasce dalla collaborazione tra la Fondazione Attilio e Teresa


Cassoni, proprietaria dellarea di intervento, e la Parrocchia dei Santi
Nazaro e Celso che si avvalsa anche del supporto dellAssociazione di
volontariato Sviluppo e Promozione. Altri soggetti coinvolti nellintervento
sono stati la Cooperativa La Cordata, gestore del pensionato, e lOspedale
S.Paolo di Milano per la gestione del Centro Psicosociale. Per quanto
riguarda la progettazione dellintervento essa stata affidata al

107
868_08

Dipartimento di Architettura e Pianificazione del Politecnico di Milano che


ne ha curato anche la fase realizzativa.

In base al piano regolatore del 1976, larea era vincolata a standard e solo
grazie ad un innovativo trattamento tecnico stato possibile includere
nellintervento le case e le attivit commerciali che ricoprono una funzione
sociale, poich sono state incluse nelle funzioni di servizio per la comunit
insediata. Per poter ottenere la destinazione a servizi collettivi di interesse
comunale, la Fondazione Cassoni ha stipulato una convenzione con il
Comune di Milano nella quale si impegnata, tra laltro, allasservimento
perpetuo dellarea ad uso di interesse pubblico.

Scopo dellintervento stato quello di integrare funzioni di interesse


pubblico e risposte ai bisogni diffusi nella comunit locale, individuando
interventi sociali rivolti a categorie svantaggiate. Lo spazio fisico stato
organizzato in modo da favorire lincontro tra gruppi sociali differenti per
divenire luogo della contaminazione tra linguaggi diversi.

Il progetto suddiviso in quattro lotti di intervento caratterizzati da diverse


funzioni: la residenza sociale, le attivit commerciali, il pensionato sociale
integrato, i servizi alla persona e il verde pubblico.

Nello specifico, lintervento consistito nella realizzazione di:

- 78 alloggi di edilizia sociale in locazione a canone calmierato e


agevolato con annessi spazi per il commercio e lartigianato (primo
lotto)

- 4 comunit alloggio per ragazze madri, disabili intellettivi, anziani e


malati terminali da 250 mq ciascuna (primo lotto)

- il pensionato sociale integrato 110 posti letto per studenti, lavoratori e


soggetti deboli segnalati dai servizi sociali (secondo lotto)

- strutture di servizio rivolte a famiglie in difficolt con bambini in et


prescolare, o per gli anziani del quartiere (terzo lotto)

- un centro di animazione e promozione culturale (terzo lotto)

- un giardino attrezzato di uso pubblico su una superficie complessiva di


22.000 mq (quarto lotto)

La realizzazione del Villaggio partita nellottobre 2001. Il primo lotto


comprendente le abitazioni di edilizia sociale e le comunit alloggio stato
completato nel dicembre 2003, mentre il pensionato integrato del secondo

108
868_08

lotto stato terminato nel settembre del 2005. Il terzo lotto con i servizi
stato terminato nel 2008. Mentre ancora in fase di completamento il
parco che andr a costituire il cuore del Villaggio e il luogo di connessione
tra le sue diverse parti e le strutture dei servizi alla persona.

I diversi progetti hanno potuto usufruire di finanziamenti ed agevolazioni.


Oltre alla Fondazione Cassoni, contributi importanti sono stati elargiti dalla
Fondazione Cariplo e dalla Banca Popolare di Milano. Altri sostenitori del
progetto sono stati Mediaset, Mondadori, Cattolica Assicurazioni, la societ
Borio Mangiarotti (societ costruttrice), la Societ La Ligure e la Fondazione
Icare.

Per quanto riguarda le residenze sociali si tratta di alloggi in locazione inseriti


nel mercato per un 15% a canoni molto sociali, dunque in prima fascia,
cos da accogliere situazioni di grave disagio abitativo e per un 85% a
canone concordato ovvero in seconda fascia, per facilitare laccesso
alla casa in un sistema simile a quello del mercato.

Il pensionato sociale, gestito dalla Cooperativa La Cordata, invece stato


suddiviso in base alla permanenza delle utenze: dei 5 nuclei, 3 sono stati
destinati alle permanenze lunghe (mensili o annuali) mentre i restanti 2
nuclei sono stati adibiti ad ostello e foresteria, con un tempo di
permanenza previsto di due/tre giorni.

Il Villaggio Barona ha rappresentato una sfida impegnativa per le realt del


terzo settore coinvolte e ha assunto una forte connotazione sperimentale e
innovativa in virt del fatto di essere innanzitutto uno dei primi interventi
promossi, realizzati e gestiti da un proprietario privato sociale.

Ulteriore importante fattore innovativo e determinante per la


concretizzazione del progetto stata la definizione della nuova procedura
di attuazione urbanistica che ha consentito di realizzare, grazie alla forma
dellasservimento perpetuo alluso pubblico, un intervento integrato dal
punto di vista funzionale su unarea destinata dal piano a servizi collettivi.

109
868_08

Fig. 7 Planimetria del Villaggio Barona Fonte: www.villaggiobarona.it

Fig. 8 Vista dellarea di intervento - Fonte: www.villaggiobarona.it

110
868_08

B) Inserimento abitativo degli stranieri nel quartiere Stadera di


Milano

Il Programma di riqualificazione urbana del quartiere Stadera


uninteressante esperienza di nuova gestione del patrimonio pubblico da
parte del comune attraverso la cooptazione del terzo settore, in particolare
della cooperativa Dar-Casa, in un progetto sperimentale di recupero e
ristrutturazione di abitazioni pubbliche e di successiva assegnazione a
famiglie immigrate. Lintervento rappresenta il primo su scala cos grande
nella storia della citt; come abbiamo visto, in passato l'ente pubblico si
rivolgeva al privato sociale per la gestione di singoli appartamenti, mai per
un intero edificio, e senza che fosse previsto in modo organico anche
un'attivit di accompagnamento sociale.

Lesperienza, iniziata nel 2000 ha visto coinvolto come principale soggetto


di riferimento Dar-Casa, una cooperativa di abitazione che si propone di
cercare alloggi a basso costo da affittare ai lavoratori italiani e stranieri che
non possono sostenere un canone di mercato. Alla cooperativa stato
assegnato uno degli edifici del blocco delle quattro corti di Stadera che
sono state ristrutturate e quasi integralmente assegnate alla popolazione
immigrata. Si trattava di persone iscritte da anni alla cooperativa, con
rilevanti problemi di inserimento abitativo.

Linserimento della popolazione immigrata stato possibile grazie alla


sensibilit di vari attori, istituzionali e non, ed ha avuto un carattere
assolutamente sperimentale in quanto mai prima era stato realizzato un
intervento di tale portata, consistente in 51 alloggi dati a famiglie
immigrate, per un totale di pi di 150 persone, con la realizzazione parallela
di un programma di mediazione territoriale a sostegno dell'inserimento
abitativo.

Stadera un quartiere di edilizia popolare situato alla periferia sud di


Milano nel quale la quasi totalit delle case (90%) appartiene all'ALER (ex
IACP). Dalla anni 90 la presenza di immigrati di diversa provenienza ha
registrato un continuo incremento. Gli alloggi sono in situazione di degrado
e abbandono e c una forte presenza di occupazioni illegali.

La logica del programma era intervenire in modo complessivo sul quartiere,


riqualificando il patrimonio di edilizia residenziale, aumentando la
disponibilit di alloggi e la dotazione di servizi, mettendo in campo un
circolo virtuoso volto a sostenerne lo sviluppo, ma anche ridurre il livello di
tensione sociale, cercando di inserire nel quartiere nuovi abitanti che
modificassero la forte concentrazione di problematiche sociali e potessero

111
868_08

svolgere un ruolo positivo e di rinnovamento rispetto alla situazione nel


quartiere.

Questa operazione stata fatta sottraendo alcuni degli alloggi alledilizia


residenziale pubblica ed assegnandoli fuori bando a operatori del privato
sociale che, lavorando nel campo del disagio abitativo, potessero
contribuire alla gestione del processo. Attraverso l'intervento dell'operatore
privato si perseguiva anche lo scopo di ridurre i tempi e i costi della
ristrutturazione, rimettendo in tempi brevi sul mercato un buon numero di
alloggi popolari.

Nel luglio del 2001 viene firmata la Convenzione trilaterale tra Regione, Aler
e Agenzia Lombarda riguardante ledificio delle Quattro Corti, un blocco
comprendente quattro edifici e ben 200 appartamenti, e che prevedeva
che:

- la ristrutturazione delle Quattro Corti, fosse svolta per met dallAler e


per met da un operatore privato, indicato dallAgenzia Lombarda per
l'Affitto;

- la ristrutturazione delle abitazione fosse svolta da Dar casa e dalla


cooperativa La Famiglia, come operatori identificati dallAgenzia;

- le case ristrutturate fossero assegnate al di fuori dei bandi ordinari per


ledilizia residenziale pubblica;

- le cooperative ottenessero la gestione degli alloggi ristrutturati in


comodato gratuito per 25 anni;

- gli alloggi fossero affittati al canone concordato ex L. 431/98, superiore


a quello per l'assegnazione degli alloggi ERP, ma inferiore a quello di
mercato.

Per quanto riguarda le categorie di utenza ammesse alla locazione,


l'intento stato quello di rompere il carattere monoclasse del quartiere,
inserendo, attraverso l'operatore privato, soggetti che presentassero
situazioni di disagio meno forti rispetto alla media. In questo senso
l'inserimento di famiglie immigrate stato definito come elemento positivo
di riqualificazione del quartiere, anche grazie alla mediazione di Dar casa.

I lavori di ristrutturazione sono iniziati nel marzo del 2002 e le assegnazioni si


sono interamente concluse nella primavera del 2005. La ristrutturazione
stata effettuata accorpando gli alloggi pi piccoli per ottenere bilocali e
trilocali di circa 60 mq., in modo che fossero idonei ad ospitare anche
nuclei familiari. Al termine della ristrutturazione sono stati resi disponibili 48

112
868_08

appartamenti per ogni edificio; e alle due cooperative stata lasciata


libert nell'assegnazione degli alloggi, pur nel rispetto dei criteri previsti dalla
Convenzione.

Per quanto riguarda i criteri di assegnazione degli alloggi, Dar casa ha


attinto al bacino dei propri soci, utilizzando come criterio per l'assegnazione
quello dell'anzianit di iscrizione alla cooperativa, con una sola eccezione:
linserimento di alcuni iscritti di nazionalit italiana, per evitare una
eccessiva concentrazione di popolazione straniera e fenomeni di
ghettizzazione.

L'assegnazione finale degli alloggi ha fatto s che i 2/3 fossero assegnati a


famiglie straniere e gli alloggi rimanenti a famiglie italiane. Sono stati cos
inseriti 31 nuclei di famiglie straniere, per un totale di circa 90 persone e con
una la presenza di 18 nazionalit diverse.

La cooperativa La Famiglia, invece, segue una modalit differente di


assegnazione, con la raccolta di domande in collaborazione con il
comitato di quartiere, il sindacato degli inquilini della zona, la parrocchia, le
cooperative consorziate. Realizza quindi interviste volte a verificare
l'esistenza dei seguenti requisiti:

- lo stato di disagio abitativo;

- la presenza di un reddito che consentisse comunque di sostenere il


canone di cui alla L. 431/98 (vedi sopra).

Il risultato stato l'inserimento di 31 nuclei familiari italiani, in gran parte


provenienti dal quartiere, e 17 stranieri, per un totale di 43 persone.

L'Aler infine ha assegnato i suoi alloggi attraverso apposito bando e,


cercando di intervenire sulla situazione delle famiglie del quartiere, ha dato
assoluta priorit a coloro che risiedono nel quartiere. Lassegnazione a
famiglie immigrate stata in questo caso minoritaria (tre nuclei familiari).

Successivamente all'assegnazione degli alloggi, Dar-Casa si impegnata, a


realizzare, con le proprie risorse, un programma di accompagnamento
delle famiglie inserite, per garantire assistenza in caso di problemi con la
manutenzione dell'alloggio, il pagamento puntuale del canone, il rispetto di
rapporti di buon vicinato. Nel progetto stato incluso un programma di
mediazione territoriale svolto prima dellinserimento abitativo, per
preparare il quartiere all'arrivo delle 51 famiglie immigrate e limitare i rischi
di scontro o di rigetto. Lintervento, finanziato dai Servizi Sociali del Comune
di Milano, Settore Stranieri, stato affidato ad ABCitt, cooperativa sociale
esperta di progettazione partecipata.

113
868_08

Loperazione di ristrutturazione, invece, stata finanziata dalle cooperative


attraverso canali differenti, con costo notevole, circa 2 milioni di euro per
ciascuna; per Dar-Casa si trattato dellintervento pi costoso svolto dalla
sua costituzione. Grazie ad un generoso contributo della Fondazione
Cariplo (circa un milione di euro) le due cooperative riescono a coprire
circa 1/3 dell'intervento. La restante parte stata reperita attingendo in
parte al prestito sociale, in parte accendendo un mutuo bancario.

Fig. 9 - Foto aerea del quartiere Stadera - Fonte: www.alersistemamilano.it

Fig. 10 - Il quartiere Stadera Fonte: www.darcasa.org

114
868_08

C) LAgenzia per la Locazione dellAcer di Rimini

Lesperienza dellAzienda Casa Emilia-Romagna (ACER) della Provincia di


Rimini appare interessante come esempio di servizio pubblico efficiente
che risponde alla domanda abitativa con strumenti innovativi, lavorando
sulla creazione di reti territoriali e aprendo la propria attivit alle nuove
forme di disagio abitativo.

La storia dellACER di Rimini comincia nellagosto del 2001, quando l'Istituto


Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Rimini viene trasformato
con la Legge Regionale sull'Edilizia Residenziale Pubblica in un ente
pubblico economico. La titolarit dellACER viene conferita alla Provincia di
Rimini (a cui compete il 20% del valore patrimoniale netto dellACER) e ai
Comuni (che si dividono la quota restante, in proporzione al numero dei
loro abitanti).

Accanto alla mission principale, ossia quella di costruire e gestire alloggi


pubblici finalizzati alla locazione permanente, lACER ha attivato allinizio
del 2002, grazie ad un finanziamento del Ministero del Lavoro e delle
Politiche Sociali, unAgenzia per la locazione con lobiettivo di soddisfare le
esigenze abitative delle famiglie in stato di disagio, cos come previsto dalla
legge regionale.

Infatti, in seguito alla trasformazione dello IACP in Azienda Casa Emilia


Romagna, il legislatore regionale ha reso possibile lo svolgimento di attivit
rivolte anche alla gestione di patrimoni immobiliari pubblici e privati ed in
particolare alla costituzione di Agenzie per la locazione tese a favorire la
mobilit nel mercato degli affitti attraverso il reperimento di alloggi sul
mercato privato, atti a soddisfare le esigenze abitative delle famiglie in
stato di emergenza.

L'Agenzia ha il compito di trovare gli alloggi e assegnarli in affitto ai


destinatari, facendo da intermediario e garantendo direttamente nei
confronti dei proprietari i pagamenti e il rispetto degli accordi contrattuali.
Tale modalit operativa ha come obiettivo quello di calmierare i prezzi
delle locazioni, particolarmente elevati in una realt come quella riminese,
facendo inoltre emergere una fetta del sommerso esistente nel mercato
degli affitti.

In questi primi tre anni di attivit lAgenzia riuscita a contenere i canoni di


circa il 20%.

Di recente allAgenzia per la Locazione stata affiancata lAgenzia Affitto


Garantito che autonomamente ma con lo stesso metodo dellesistente,
offre i propri servizi sul mercato dellaffitto privato, al di fuori dellemergenza

115
868_08

abitativa, con lintento di favorire il ricorso ai canoni concertati ed una


maggiore trasparenza e regolarit nel mercato della locazione.

Lattivit dellAgenzia per la Locazione svolta in nome e per conto dei


Comuni e degli Enti Pubblici della provincia di Rimini (Comuni
convenzionati, Provincia, Organizzazioni Sindacali, Universit, Associazioni
degli Imprenditori, Associazioni dei Proprietari Immobiliari).

In questo contesto, l'ACER di Rimini ha stipulato tre convenzioni per


soddisfare diverse tipologie di domanda sociale, con la possibilit di
rispondere, accanto alle forme pi gravi di disagio abitativo, anche ad
unutenza solvibile, ma ugualmente vulnerabile, come quella immigrata
che, nonostante sia in grado di pagare un canone di mercato non riesce
spesso ad accedervi per questioni di carattere puramente discriminatorio.

Le tre convenzioni stipulate dall'ACER riguardano:

- le famiglie in stato di disagio abitativo, con il coinvolgimento dei Comuni


della provincia;

- i lavoratori immigrati, con il coinvolgimento della Provincia e delle


Associazioni di categoria;

- gli studenti universitari fuori sede, con la partecipazione del Comune di


Rimini e dell'Universit di Bologna - Polo Riminese.

L'assegnazione degli alloggi avviene secondo i criteri e le graduatorie


stabilite dall'Ente convenzionato di riferimento (Amministrazioni pubbliche,
Associazioni di categoria, Universit di Rimini).

Bisogna considerare inoltre che l'Agenzia per la Locazione si impegna con i


proprietari che decidono di affittare le proprie abitazioni a curare la
riscossione dei canoni dai locatari e corrisponderli direttamente ai
proprietari; ad occuparsi della manutenzione ordinaria degli immobili; ad
attivare le azioni, anche legali, relative ad eventuali inadempienze di chi ha
preso in sublocazione l'appartamento e infine a restituire l'appartamento
alla data convenuta nelle stesse condizioni di consegna.

Il contratto a canone libero ancora decisamente predominante (circa


due terzi del totale). Tuttavia, lAgenzia si pone lo scopo di promuovere la
crescita del contratto a canone concertato poich permette un maggiore
calmieramento dei canoni d'affitto, mentre offre ai proprietari alcune
importanti agevolazioni. Infatti, per chi affitta l'alloggio stipulando un
contratto a canone concertato previsto che:

116
868_08

- il reddito imponibile, ai fini fiscali, venga ridotto del 40,5% (per esempio:
canone annuo di 7.000 euro - 40,5% = 4.165 euro di reddito imponibile
dell'alloggio locato);

- l'ICI venga ridotta al 2 per mille dallattuale 7 per mille;

- la registrazione del contratto ottenga uno sconto del 30%.

Nel mese di settembre del 2002, lACER ha siglato un accordo con la


Provincia di Rimini, le Associazioni degli Imprenditori, le Associazioni dei
Proprietari Immobiliari e le Organizzazioni Sindacali.

Laccordo nasce dall'esigenza sempre pi sentita dalle aziende riminesi di


reperire manodopera, soprattutto straniera, e di garantire ad essa soluzioni
abitative idonee alle proprie esigenze, e prevede per i firmatari obblighi
differenti:

- l'ACER ha il compito di reperire gli alloggi sul mercato, stipulare i contratti


di affitto con i proprietari e a sua volta subaffittarli ai lavoratori; inoltre, si
impegna a curare la riscossione dei canoni dagli affittuari e
corrisponderli ai proprietari e ad attivare le azioni, anche legali, relative
ad eventuali inadempienze dei proprietari o di chi ha preso in affitto
l'appartamento;

- la Provincia si impegna a corrispondere all'ACER un corrispettivo per il


servizio reso, pari a 1.063 euro per alloggio all'anno;

- le associazioni degli imprenditori si impegnano ad accordarsi con le


aziende associate per ripartire le spese per le provvigioni di mediazione
e a fare azione di promozione verso gli associati affinch, per tutta la
durata del rapporto di lavoro, le aziende si facciano carico di garantire il
pagamento dei canoni di affitto per evitare le problematiche legate agli
sfratti e alla morosit;

- le associazioni dei proprietari degli immobili si impegnano a compiere un


monitoraggio periodico presso i propri associati per accertare la
disponibilit di appartamenti da rendere disponibili a questo scopo a
canoni equi;

- le organizzazioni sindacali assistono i lavoratori che richiedono alloggi o


che hanno in subaffitto un appartamento e hanno l'obbligo di vigilare
sulla correttezza nei rapporti tra datori di lavoro, lavoratori e proprietari.

Nei primi tre anni di attivit lAgenzia per la Locazione ha reperito sul
mercato privato e, successivamente sublocato 133 alloggi di varia

117
868_08

dimensione per 465 persone. 71 alloggi, pari al 53,4% sono stati destinati ad
immigrati. Per la restante parte si tratta di studenti fuori sede e di famiglie in
stato di disagio abitativo. Fra i 295 inquilini stranieri sono rappresentate ben
21 nazionalit. Inoltre, vi sono 43 nuovi appartamenti gi disponibili e pronti
per essere assegnati nei prossimi mesi.

Fig. 11 - Il logo dellAgenzia per la locazione di Rimini - Fonte: www.acerimini.it

118
868_08

D) Un tetto per tutti: un progetto di autocostruzione in Umbria

Il progetto Un tetto per tutti propone un possibile modello di intervento


per risolvere il problema del disagio abitativo praticando unedilizia sociale
di qualit attraverso lutilizzo della pratica dellautocostruzione. Per
realizzarlo nel 2001 stata fondata la cooperativa sociale Alisei che come
braccio operativo del progetto riunisce nella sua compagine architetti,
esperti di immigrazione, psicologi, mediatori e amministratori. La scelta di
incentivare lautocostruzione nasce dalla consapevolezza che per molti
immigrati il problema della casa non legato al reddito, ma alla scarsa
capacit di patrimonializzazione.

Lautocostruzione consiste nel fatto che a costruire sono gli stessi futuri
proprietari, impegnati a prestare la loro opera manuale per un numero
prestabilito di ore fino al completamento del progetto. Lattivit edile
naturalmente diretta e controllata da professionisti e da organismi di
consulenza cui affidata la soluzione di tutti i problemi legali e burocratici
legati alle pratiche edilizie. I progetti adottati presentano tecniche semplici
e materiali a costi non troppo elevati, ma di qualit, per edificare nuovi
quartieri sollecitando la costituzione di cooperative dei futuri proprietari. In
questa maniera si riesce ad abbattere i costi di costruzione sino al 70%.

Condizioni necessarie per la riuscita del progetto, oltre che la buona


volont degli autocostruttori e la presenza delle professionalit necessarie,
sono il coinvolgimento degli enti locali, ed in particolare del comune, sia
per la concessione a prezzo calmierato di terreni adibiti alledilizia popolare
(PEEP), che per le concessioni edilizie e infine per fornire le garanzie di
pagamento alle banche che concedono i mutui.

Liter di realizzazione stato avviato nella primavera del 2001, quando la


Alisei Coop ha presentato il progetto alla Regione Umbria e agli assessorati
competenti delle amministrazioni comunali di Perugia, Terni e Marsciano.
Una volta vinte le resistenze degli uffici tecnici, nellaprile 2001 la regione
Umbria, i comuni di Perugia, Terni e Marciano, Alisei Coop. e Gepafin
(finanziaria regionale) hanno firmato un Protocollo dintesa.

Oltre ai comuni, impegnati a mettere a disposizione i terreni edificabili,


anche la Regione Umbria ha assunto compiti di promozione, sostegno
dellintervento sperimentale e monitoraggio. Nello specifico ha assegnato
un finanziamento iniziale di 62.000 euro alla cooperativa Alisei Coop per
lavvio dei progetti e ha dato mandato alla finanziaria Gepafin di fare da
intermediaria e da garante con gli istituti bancari per laccesso ai
finanziamenti e per la copertura delle spese.

119
868_08

Le domande di partecipazione al bando sono state superiori alle attese:


150 a Marsciano, pi di 60 sia a Terni che a Perugia. In particolare, si
ricevuto un numero di domande da parte di cittadini italiani superiore alle
aspettative. Una Commissione di selezione, formata da alcuni
rappresentanti della Alisei Coop e delle istituzioni coinvolte, ha esaminato le
domande e verificato il possesso dei requisiti richiesti. Uno dei criteri utilizzati
stato quello della variet di nazionalit dei richiedenti, al fine di costituire
un gruppo con caratteristiche di mutietnicit.

Nellarco di sette mesi sono stati selezionati e preparati i primi 51


autocostruttori, per pi della met di nazionalit straniera. La Alisei Coop ha
poi organizzato incontri allo scopo di illustrare la tecnica
dellautocostruzione e le fasi del progetto. Durante gli incontri, con lausilio
di psicologi, sono state indagate le motivazioni dei partecipanti.

Tra il 2001 e il 2002 si sono formate, con lassistenza della Alisei Coop, la
cooperativa Quarantottomani a Terni e la cooperativa Casatua a
Marsciano e infine la cooperativa Arna Insieme a Perugia. Una volta
costituite, le tre cooperative edilizie hanno presentato ai Comuni la
domanda di concessione dei terreni e hanno avviato la fase di
progettazione che si struttura come un processo partecipato che ha
coinvolto i soci autocostruttori e gli architetti di Alisei.

Si progettato tenendo conto di fattori e vincoli imprescindibili come la


volumetria disponibile, il numero di case da edificare, la loro disposizione sul
terreno, i materiali da impiegare; stato mantenuto inoltre uno dei principi
fondamentali dellautocostruzione, che quello secondo il quale tutte le
cellule abitative sono standardizzate, ossia perfettamente uguali tra loro. Il
progetto finale composto da villette a schiera di 100 mq, con tre camere
da letto, una cucina, un soggiorno, due bagni con garage e giardino.

In attesa dellapprovazione del progetto per il rilascio del permesso di


costruire da parte delle autorit competenti, i tecnici di Alisei hanno
definito il prezzo delle abitazioni, dato dalla somma di materiali,
attrezzature, assistenza tecnica e costo del terreno, risultato pari a circa
70.000/75.000 euro per unit abitativa e hanno individuato, con la
collaborazione della Gepafin, le banche cui sottoporre il piano finanziario.

La richiesta di finanziamento, proveniente dalle tre cooperative, stata


accolta a Perugia dalla Banca dellUmbria, a Marsciano dalla Banca
Popolare di Todi, a Terni dalla Cassa di risparmio di Terni e di Narni. Una
volta esercitati, da parte delle banche, i necessari controlli sulla situazione
economica dei singoli soci (gi effettuata dalla Cooperativa Alisei in fase di
selezione), le banche hanno disposto un prefinanziamento, per far partire il
cantiere.

120
868_08

Terminati i lavori, le abitazioni sono state sorteggiate e attribuite agli


autocostruttori con il vincolo di vietata alienazione per almeno cinque anni.
Solo una volta ricevute le case, questultimi hanno iniziato a pagare i mutui
a loro assegnati, che proprio a causa del ridotto costo a loro carico
saranno verosimilmente molto contenuti. In ogni caso ciascun
autocostruttore ha avuto la possibilit di scegliere la formula di mutuo pi
conveniente, da pagare al massimo in 20 anni.

Il progetto ha avuto un successo che andato oltre le pi rosee


aspettative: sono in via di completamento 51 abitazioni nei tre cantieri
umbri. In tempi molto brevi le prime 48 famiglie entreranno in possesso dei
propri alloggi. A seguito di questa prima esperienza sono stati aperti altri
cantieri: a Perugia (per 46 unit abitative), in diverse localit nella provincia
di Ravenna per un totale di 50 abitazioni, a Cesena per 20 unit abitative,
in provincia di Milano per 56 abitazioni, in provincia di Padova per 16 unit
abitative.

Per il prossimo futuro la Cooperativa Alisei gi impegnata nella


promozione di una legge nazionale sullautocostruzione associata.
Lobiettivo principalmente quello di trasferire la buona pratica e di
evitarne usi distorti o scorretti. Nella legge dovrebbe essere sancito che
lautocostruzione una pratica che va incentivata, anche
economicamente, allinterno dei Piani Regolatori Regionali; che gli
autocostruttori non anticipano niente, ma pagano solo un mutuo a casa
finita; che non c sovvenzione diretta da parte dellente pubblico. Ma
tuttavia necessario il supporto dellente pubblico per lindividuazione
delle aree edificabili, per avere la concessione edilizia, per dare garanzie
alle banche per il finanziamento.

121
868_08

Figg. 12 e 12 Interventi di autocostruzione in Umbria

Fonte: www.autocostruzione.net

122
868_08

E) Il co-housing: lesperienza dellUrban Village Bovisa 01

Il modello abitativo del Cohousing letteralmente co-abitazione- nato in


Danimarca nel 1972, grazie ad unesperienza portata avanti da ventisette
famiglie di Copenhagen, che si poi diffusa in diversi stati del Nord Europa,
negli USA e in Australia.

Favorendo la condivisione degli spazi e delle spese di gestione da parte di


pi individui o famiglie, pu rappresentare una risposta efficace ai nuovi
bisogni della societ postindustriale che sente lesigenza di rinforzare i
legami sociali e di perseguire stili di relazione funzionali ad una sana
convivenza tra le persone, anche attraverso la realizzazione di nuove forme
abitative.

La pratica si rende preziosa nelle condizioni in cui i bisogni sociali siano


pressanti - anziani, disabili, ma anche minori - poich il sostegno reciproco e
vicendevole che la comunit pu scambiarsi migliora notevolmente la
qualit di vita e di relazione. La possibilit, inoltre, di condividere con altri
cohousers i costi di molti servizi consente un abbattimento delle spese
individuali e un notevole vantaggio economico per i singoli nuclei familiari.

Il co-housing un modello di piccola comunit, essenzialmente urbana,


caratterizzato da livelli di condivisione diversi a seconda dei casi. Di solito
vede riuniti dai 10 ai 40 nuclei familiari, ognuno dei quali possiede una
propria abitazione, ma condivide con altri membri gli spazi comuni, che
vanno a costituire il centro propulsore delle comunit e che in genere
costituiscono intorno al 20% del totale costruito. Oltre agli spazi abitativi,
talvolta gli abitanti della comunit scelgono di mettere in comune anche
alcuni servizi e la gestione economica della struttura.

Per quanto riguarda spazi e attivit comuni, molto spesso gli abitanti in co-
housing hanno una cucina-sala da pranzo dove si ritrovano per cenare
almeno alcune sere a settimana, una lavanderia, uno spazio per il
riciclaggio e un grande ripostiglio-magazzino. In altri casi si hanno in
comune un salotto, un angolo bar o una biblioteca, oppure stanze per gli
ospiti o uno spazio autogestito dagli adolescenti o dai bambini. Talvolta
anche pi semplicemente gli abitanti scelgono di condividere una stanza
per guardare la televisione o fare musica. Nel caso di grandi aree a
disposizione, e quando ledificio lo permette, viene predisposta anche
unarea attrezzata comune allaperto.

LUrban Village Bovisa 01 uno dei pi grandi insediamenti in cohousing


dItalia che include residenze e spazi in condivisione. Si trova a Milano in via
Dodandoni 12 nellarea industriale dismessa di Bovisa, nei pressi della sede

123
868_08

del Politecnico e a ridosso della nuova sede dellAccademia di Brera, in


unarea gi a destinazione residenziale.

Il progetto, avviato nel 2005 e attualmente in fase di realizzazione, consiste


in trentadue unit abitative, di differenti tagli e schemi tipologici, disposte
attorno ad unampia corte di 400 mq, dotate di garage e giardino, 700 mq
di spazi comuni e una piscina con solarium. Le consegne delle nuove case
sono previste per il mese di giugno del 2009.

Gi ventisei famiglie hanno aderito al progetto e acquistato le loro


abitazioni, entrando cos a far parte della pi grande comunit residenziale
mai formata in Italia. Principalmente sono giovani coppie, giovani famiglie,
ma anche alcuni membri della terza et.

La comunit da subito ha iniziato a riunirsi per stilare la carta


costituzionale dellUrban Village e definire le caratteristiche e le
sistemazioni dei loro spazi comuni, nonch le forme di governo della
comunit nascente. Inoltre, in maniera collettiva e partecipata, sono stati
progettati gli spazi condivisi previsti nellintervento: il living condominiale, la
lavanderia, la sala hobby, larea della piscina e lampio giardino.

In Italia, ad oggi, allattivo risultano sei progetti di cohousing alcuni gi in


dirittura darrivo. La societ che in Italia gestisce la loro realizzazione la
Cohousing Ventures, il cui compito innanzitutto quello di reperire,
attraverso un gruppo di professionisti, le aree pi adatte al tipo di
coabitazione. Alla societ spetta inoltre il compito di verificare la fattibilit
del progetto, assistere le famiglie nella costruzione della nuova comunit,
attivare sistemi per la ricerca dei coresidenti, fornire consulenze legali e
infine gestire i rapporti con le imprese di costruzione.

La maggior parte dei progetti di co-housing nasce dalla volont di un


gruppo di amici o conoscenti che decidono di intraprendere un processo
che li porter alla realizzazione di una vera e propria comunit.

In altri casi invece la societ di accompagnamento che si occupa della


formazione dei gruppi di coresidenti.

Questa attivit richiede un tempo vario che, generalmente, va dai sei ai


nove mesi, nel quale si cerca di mettere assieme soggetti che abbiano la
stessa idea di condivisione che non si limita solo alla spartizione degli spazi
comuni ma si spinge alla scelta delle soluzioni progettuali e tecnologiche
per le proprie abitazioni e soprattutto ad un modo comune di concepire la
vita che parte proprio dalla dimensione quotidiana.

Il buon esito di queste operazioni si esplica innanzitutto in un abbattimento


dei costi fissi poich uso e propriet sono ripartiti su pi persone. Inoltre la

124
868_08

convivenza tra pi generazioni e gli scambi di vicinato possono indurre una


riduzione di alcuni cosiddetti costi sociali legati alla cura e allassistenza.
Figg. 14 e 15 - Il Progetto per lUrban Village Bovisa 01

Fonte: http://urbanvillagebovisa.googlepages.com

125
868_08

F) ITEA TRENTO: Coresidenza nuova tipologia abitativa

A differenza della maggior parte delle esperienze di coresidenza che


nascono da iniziative di privati cittadini, Itea Trento nasce dalla
collaborazione fra tre enti pubblici: la Provincia Autonoma di Trento,
lIstituto Trentino Edilizia Abitativa (ITEA) e il Comune di Aldeno, che coglie
questa occasione per affrontare anche un problema di riqualificazione
urbana recuperando lo spazio produttivo, ora in disuso, della Cantina
Sociale.

Lo scopo principale del programma , allinterno di abitazioni


tipologicamente e tecnologicamente idonee, offrire a soggetti anziani soli,
una modalit abitativa che, pur in condizioni di relativa autosufficienza, ne
ritardi il pi possibile il ricovero in strutture istituzionali.

Il comune di Aldeno si colloca fra Trento e Rovereto, e presenta una


conformazione disposta su un asse lineare nord-sud lungo la riva destra
dellAdige. Nello sviluppo che ha seguito il secondo dopoguerra sono stati
realizzati nuovi insediamenti residenziali e produttivi.

Fra questi, ledificio della cantina sociale, collocato in posizione strategica,


alle porte del centro abitato. Ledificio da anni dismesso, incombeva sul
paesaggio con la sua mole priva di qualit. Nel piano di recupero, larea di
pertinenza di forma stretta e allungata stata destinata ad accogliere,
oltre alla coresidenza, altri servizi dinteresse comunale fra cui lautorimessa
dei vigili del fuoco e quella degli automezzi comunali. Infine allincrocio fra
le due strade che fiancheggiano larea, si deciso di collocare uno spazio
di rappresentanza, come una sorta di reception urbana. Il progetto
architettonico ha quindi dato corpo ad un programma sociale che
riguardava non solo la dimensione interna della coresidenza ma anche
quella esterna.

Al suo interno la coresidenza di Aldeno comprende 23 alloggi di diverso


taglio, con una superficie che va da un minimo di 46 mq ad un massimo di
100 mq, destinati a tre categorie di utenti: anziani, famiglie giovani (anche
con bambini piccoli), famiglie mature (con figli pi grandi) e comprende
anche un nucleo di servizi comuni di pertinenza. Inoltre, nella sua
dimensione esterna, il progetto d spazio ad alcuni servizi destinati agli
anziani assistiti dal servizio sociale comprensoriale.

Il piano complessivo dispone le diverse funzioni secondo una logica urbana,


in una sequenza che pone allinizio del lotto, ossia nel punto pi vicino al
centro cittadino, i servizi sociali, che offrono, nellambito dei programmi di
assistenza domiciliare, lopportunit di trascorrere periodi diurni dedicati alla
cura della persona, alligiene (bagno assistito, lavanderia),

126
868_08

allalimentazione (cucina-pranzo) alla ricreazione e al riposo pomeridiano.


La coresidenza si sviluppa su tre livelli fuori terra: al piano terra si trovano
prevalentemente locali di uso collettivo, mentre al primo e al secondo
piano gli alloggi. Nel lotto sono collocate anche le due autorimesse dei
Vigili del Fuoco e Comunale, ed infine, lo spazio di rappresentanza
Municipale.

Il progetto prende a modello tipologico la tradizione delle corti storiche di


Aldeno e esprime efficacemente lantico spirito di coesione abitativa delle
genti del luogo ben adattandosi allinnovativo programma della
coresidenza.

I due piani destinati agli alloggi si sviluppano secondo un concetto


tipologico anchesso desunto dalla tradizione, il ballatoio, chiudibile, nel
pieno rispetto del principio del risparmio energetico.

Oltre alla grande sala, al piano terra, nella corte aperta sulla strada a
monte, nel lato ovest verso il paesaggio dei vigneti, trovano posto: la
portineria, un piccolo ambulatorio a disposizione dellassistenza domiciliare
infermieristica, una piccola palestra per attivit ginniche dotata di
spogliatoi e servizi, ed infine un laboratorio per attivit manuali, ad esempio
di tipo artigianale, ecc.. Le molteplici attivit offrono agli abitanti della
coresidenza pi anziani loccasione per trasmettere ai giovani esperienze
artigianali in estinzione.

Il progetto stato realizzato utilizzando la metodologia AWS (Awareness


Scenario Workshop). Attraverso ripetuti incontri con gli abitanti, le
associazioni e gli enti amministratori interessati, hanno organizzato dei Focus
group, per definire il progetto nelle sue caratteristiche funzionali, sociali,
estetiche, culturali.

Particolari accorgimenti sono stati adottati in tutti gli alloggi, al fine di


consentire livelli di comfort, fruizione, sicurezza e accessibilit a misura degli
utenti deboli: tutti gli alloggi sono stati predisposti per lapplicazione di
domotica, security e safety. Questa scelta evita discriminazioni tipologiche
o tecnologiche, rifacendosi al principio noto come universal design
secondo il quale la soglia qualitativa per tutti quella relativa alle esigenze
degli utenti che in via temporanea o stabile si trovino nella condizione pi
disagiata.

Per il comfort ambientale sono stati adottati impianti di ventilazione forzata


e programmata al fine di garantire livelli adeguati di purezza e umidit
dellaria negli alloggi; per la sicurezza sono stati approntati dispositivi atti a
evitare incidenti domestici, la chiamata di soccorso e il controllo remoto
dellimpianto di riscaldamento centralizzato. Per quanto riguarda

127
868_08

laccessibilit i servizi igienici sono stati predisposti allutilizzo da parte di


soggetti disabili motori.

Per la fruibilit si prevedono infissi esterni dotati di sottofinestra per


consentire la vista del paesaggio esterno anche in posizione seduta o
allettata e logge interamente vetrate; per lambiente e il risparmio
energetico oltre al recupero dellacqua piovana per lirrigazione degli spazi
verdi, sono stati montati pannelli solari per la produzione di acqua calda
sanitaria e predisposti pannelli fotovoltaici per la produzione di energia
elettrica.

Negli alloggi realizzati sono stati effettuati interventi di cablatura degli edifici
per fornire in via potenziale tutti i servizi telematici utilizzabili dai servizi di
assistenza e controllo personalizzati sulla base delle esigenze espresse dalla
persona, e per garantire ai residenti negli alloggi laccesso ai servizi
telematici quali il telelavoro, la telemedicina, la teleassistenza, il
telesoccorso, il controllo termoigrometrico, il controllo di manovra degli
impianti, lhome-banking, laccesso ad internet.

Lintroduzione dellarticolo 25 bis della Legge provinciale 21/1992 ha


consentito di dare effettivamente corso alla sperimentazione del progetto
della coresidenza. Gli elementi fondamentali della gestione sociale della
coresidenza, sperimentati nel Comune di Aldeno, sono legati alla
composizione della coresidenza, alla popolazione anziana ed alle famiglie
coinvolte. Particolare importanza viene data anche alla formazione degli
attori della coresidenza, alla presenza di un facilitatore delle relazioni (tutor)
ed al coinvolgimento di attori sociali quali associazionismo familiare,
volontariato o altre istituzioni. Come immaginabile, i servizi offerti risultano
indispensabili.

Gli anziani che fanno domanda per la coresidenza devono soddisfare i


criteri per la permanenza negli alloggi pubblici previsti dalla LP n. 21/1992,
art. 25 bis. La selezione dei soggetti da alloggiare nella coresidenza
avviene, previa presentazione di specifica domanda, sulla base di
specifiche condizioni fra cui: il possesso dei requisiti per la permanenza negli
alloggi pubblici indicati dalla LP n. 21/1992, art. 25 bis; la manifestazione
esplicita, a seguito di dettagliata esposizione dei contenuti del nuovo
modello abitativo, di aderire al progetto della coresidenza (coinvolgimento
attivo della persona, sostegno agli altri attori della coresidenza,
partecipazione delle attivit, ecc.).

Nella scelta viene data la preferenza alla presenza di legami affettivi


parentali fra lanziano e le coppie giovani (genitori anziani con figli; parenti
anziani con figli) e si tiene in considerazione la richiesta di avvicinamento
da parte di un anziano non residente nel Comune interessato dalla

128
868_08

coresidenza con una famiglia di parenti che risulta essere residente nel
Comune in cui viene realizzata la coresidenza.

Per tutti i nuclei che entrano a fare parte della coresidenza vengono
valutate non solo le condizioni economiche ma anche il cosiddetto
curriculum sociale. Tali requisiti sociali riguardano in particolar modo aspetti
di natura attitudinale, psicologica e sociologica delle famiglie richiedenti e
valutano, fra laltro, le esperienze come famiglie affidatarie e adottive, di
accoglienza o di impegno sociale, di volontariato, i legami con il territorio
(impegno sociale, culturale, civico), nonch le particolari professionalit
ricollegabili allo spirito della coresidenza (sanitarie e socio-assistenziali) o
una competenza in attivit di microartigianato (lavorazione del legno,
cuoio, cucito, ricamo), artistiche (pittura, musica) e hobbystiche, la
presenza allinterno della famiglia di disabili ed i legami affettivi parentali fra
coppie giovani e anziani.

A parit di condizioni sociali ha la precedenza nellassegnazione la famiglia


che possiede un reddito inferiore e/o vive in condizioni abitative disagiate.

129
868_08

G) Il Piano Regionale per lautocostruzione in Lombardia

Il piano sperimentale della regione Lombardia (2002-2004) ha lobiettivo di


realizzare 400 alloggi in cinque anni, attraverso lo strumento
dellautocostruzione associata.

Coloro che hanno collaborato alla realizzazione dell'alloggio


(autocostruttori) al termine dei lavori potranno scegliere di abitare la nuova
casa come affittuari pagando un canone sostenibile e successivamente
(dopo 10 anni) come proprietari, mediante riscatto, per un prezzo di
acquisto inferiore del 40/50% al prezzo di mercato (1000/1300 al mq). Il
finanziamento regionale pari al 20% dei costi convenzionali.
L'autocostruzione/autorecupero prevede l'autogestione dell'85% del
processo edilizio, con un ammontare minimo di 1.000 ore di lavoro prestate
dal nucleo familiare per singolo alloggio.

In sintesi, invece di accendere un mutuo e pagarne le rate, i cittadini


"costruttori" hanno la possibilit di abitare la casa senza diventarne
proprietari, pagando un canone sostenibile e rimandando a dopo la scelta
di acquistare l'alloggio.

Le Aler partecipano al programma della Regione perch un intervento


su fasce sociali che non possono entrare nel mercato immobiliare, cio le
famiglie in graduatoria (ma non in emergenza) con pochissime possibilit di
avere un alloggio in assegnazione, in particolare le famiglie di recente
immigrazione che non possono avere o pagare mutui.

E un intervento con importanti valori in quanto coinvolge le persone nella


soluzione del problema casa, crea comunit socialmente integrate
attraverso il lavoro e non consuma risorse pubbliche ma produce case a
costi accessibili.

Aler Milano ha un ruolo centrale nella sperimentazione, in quanto:


garantisce ai comuni le competenze tecniche per la gestione del cantiere
(in convenzione con RTI Innosense-Alisei), si impegna a locare e a cedere a
riscatto gli alloggi realizzati agli autocostruttori, finanzia l80% della
costruzione con mutuo fondiario, segue la realizzazione con i propri tecnici
e infine gestisce per 10 anni il patrimonio immobiliare realizzato con
lautocostruzione in una logica di piena sostenibilit economica (no profit-
no loss)

130
868_08

I primi risultati

Lesperienza dimostra che questo modello di integrazione attiva funziona,


perch i bandi sono tutti in overbooking (domande pari a 3 volte gli alloggi
disponibili) in quanto i valori economici offerti sono interessanti.

Il rischio dellintervento per Aler basso, in quanto garantito da una


convenzione a prezzo chiuso con RTI Innosense-Alisei (cooperativa che
organizza e supporta gli autocostruttori), vi un impegno mutualistico sui
canoni (zero morosit attesa), si pu ottenere una plusvalenza in caso di
mancato riscatto (o comunque un impegno dei comuni al riacquisto del
non riscattato). I cantieri funzionano, pur con limprevedibilit e le
incertezze sui tempi di realizzazione tipici dei processi in autocostruzione.

Le qualit edilizie delle abitazioni sono generalmente superiori a quelle


delledilizia popolare tradizionale.

In conclusione, si tratta sicuramente di un tipo di intervento adatto alla


piccola scala e certamente non proponibile come intervento destinato a
svilupparsi oltre una certa soglia quantitativa, anche in considerazione degli
ostacoli normativi e burocratici che deve affrontare, dei problemi di
sicurezza nel cantiere e dellattribuzione di responsabilit che necessario
risolvere per praticarlo. Tuttavia sicuramente interessante in quanto
modello di integrazione sociale.

1. Le nazionalit degli autocostruttori

2. Un gruppo di autocostruttori davanti al cantiere a Paderno Dugnano

3. Lo schema di funzionamento del processo di autocostruzione

131
868_08

Fig. 16- Alcuni fra gli autocostruttori dellintervento a Milano

Fig. 17 - Milano autocostruzione. La distribuzione per nazionalit degli autocostruttori


del programma Regionale della Lombardia

132
868_08

H) Insieme per migliorare la vita nel quartiere: il quartiere


Siberia a Napoli

A poche centinaia di metri dalle Vele di Scampia un gruppo di abitanti


degli alloggi Iacp si difende dal degrado sociale circostante e si organizza
per migliorare il proprio ambiente di vita.

Il Rione Siberia (burocraticamente Lotto IV della Legge 422/68 ed il Lotto VI


della Legge 1179/65), rispettivamente localizzati in Via Pietro Piovani ed in
Via Pietro la Vigna a Piscinola sono tra i Rioni meglio tenuti di case popolari.

Gli assegnatari originari provengono dalla realt fortemente degradata di


un rione, denominato Siberia originariamente ubicato in altra zona della
citt, adiacente a Corso Malta. Consapevoli del miglioramento della
qualit di vita determinato dal loro trasferimento nei fabbricati di nuova
costruzione negli anni Settanta, gli abitanti hanno ritenuto di doversi
adoperare per conservare e migliorare quanto loro veniva offerto.

Da qui inizia la storia del Rione Siberia II, in cui limpegno del gruppo che
si esprime nellautofinanziamento per mantenere il decoro ambientale, e
per sostenere attivit sociali, ha un importante risvolto anche di
prevenzione e contenimento di fenomeni di emarginazione e degrado
culturale.

Nel comparto ubicato in Via Pietro Piovani abitano 156 famiglie, che hanno
dato vita ad un Comitato denominato Siberia. Le famiglie si tassano
spontaneamente per pagare un giardiniere addetto alla cura degli spazi
verdi, che hanno personalizzato con statue e opere varie (vedi foto).

Nellambito del Rione stato realizzato dallo IACP, con contributi anche
della Regione Campania, un campetto di calcio in erba sintetica,
gratuitamente usufruito dai ragazzi e gestito dal Comitato degli abitanti.

Funzione sociale ed economica dell'autogestione

Gli insediamenti di edilizia residenziale pubblica, in particolare quelli recenti,


soffrono, in Italia come negli altri paesi europei, di fenomeni di
disgregazione sociale che derivano da una serie di fattori:

- la creazione ex-nihilo di nuove parti di citt comporta un processo di


"colonizzazione" da parte dei primi abitanti, che vivono sulla propria pelle

133
868_08

il disagio della fase di completamento delle strutture di servizio alla


residenza (viabilit, illuminazione pubblica, trasporti, servizi di base),
processo che induce un sentimento di estraniamento e di insicurezza nei
confronti dell'ambiente di vita;

- la popolazione che abita i nuovi quartieri di edilizia pubblica proviene


da diversi luoghi della citt e da diverse condizioni sociali, manca il
senso del "gruppo" sociale di appartenenza, sono frequenti gli episodi di
frizione e di diffidenza che si creano fra alloggio e alloggio, fabbricato e
fabbricato, aggravati dai primi atti di vandalismo e di intrusione che si
verificano.

Le condizioni di disagio, a fronte dei ritardi che spesso si verificano nel


completamento delle strutture di servizio, contribuiscono a creare un
fenomeno di conflittualit fra utente ed ente gestore che sfocia spesso in
una morosit diffusa. A questo punto si entra in un circolo vizioso, in cui alla
morosit corrisponde la scarsa qualit del servizio manutentivo, che genera
a sua volta nuova morosit. La popolazione dei quartieri di edilizia
pubblica, peraltro, pervasa dalla cultura dell'assistenzialismo, per cui la
buona gestione degli spazi abitativi esterni al proprio alloggio deve
forzatamente essere assicurata dal servizio pubblico e ogni disfunzione, sia
essa provocata da uso scorretto, come da effettivo malfunzionamento
degli impianti o delle strutture, diventa nuovo oggetto di contenzioso.

La proposta agli utenti di attivare l'autogestione dei fabbricati da loro


abitati, in queste condizioni, si scontra spesso con un rifiuto, in quanto viene
letta come un modo per scaricare sul gruppo di volontari che se ne accolli
l'onere il contenzioso connesso alla morosit sui servizi e agli atti di
vandalismo.

Le esperienze in cui sono stati attivati meccanismi di gestione della


manutenzione di fabbricati e spazi esterni con la partecipazione attiva
degli abitanti dimostrano tuttavia come questo dispositivo sia in grado di
creare quella coesione sociale e quel processo di riconoscimento degli
abitanti rispetto al loro habitat, che mancano nei quartieri recenti.

Contesto normativo dell'autogestione

L'autogestione prevista fin dal 1972, col D.P.R. 1035 del 31.12 .1972 , all'art.
24. Successivamente tale forma di gestione stata ribadita dalla Delibera
CIPE del 19 novembre 1981, che al punto 12, recita "gli enti gestori
favoriscono e promuovono la autogestione da parte dell'utenza dei servizi
accessori e degli spazi comuni (c.d. servizi a rimborso) in conformit con il
regolamento tipo definito dalla Regione.... E' in facolt dell'ente gestore,

134
868_08

sulla base di apposito regolamento, estendere l'autogestione alla piccola


manutenzione, accreditando agli organi dell'autogestione una parte della
quota del canone destinata alla manutenzione non superiore al 30%, con
esclusione di qualsiasi altra riduzione. Gli assegnatari che si rendono morosi
verso l'autogestione sono considerati a tutti gli effetti inadempienti degli
obblighi derivanti dal contratto di locazione."

Nonostante la norma prevedesse una graduale estensione


dell'autogestione alla totalit del patrimonio pubblico, di fatto le esperienze
attivate sono sporadiche, e l'iniziativa si sempre scontrata con la
diffidenza degli utenti verso una responsabilizzazione vista sopratutto come
disimpegno da parte dell'ente gestore.

Il caso del rione Siberia un caso anomalo, in quanto si colloca al di fuori


dellinquadramento normativo dellautogestione, pur conseguendo gli
stessi risultati sul piano della gestione degli spazi comuni.

Fig. 18 - Vista dallalto dellarea di intervento

135
868_08

Fig. 19 - Il campo di calcio del quartiere

136
868_08

I) Sviluppo locale, partecipazione e sostenibilit: via


Arquata a Torino

Il quartiere di case popolari di via Arquata stato scelto dal Comune di


Torino come area in cui sperimentare un intervento di riqualificazione
urbana e sociale allinterno del programma di intervento denominato
Contratto di quartiere promosso dal Ministero dei Lavori pubblici.

La proposta stata completata nel 1998 e si ispira ad un approccio


integrato che prevede azioni di recupero tanto di livello urbanistico ed
edilizio, quanto di sviluppo locale in ambito sociale ed occupazionale. Il
Progetto Speciale Periferie del Comune di Torino (PSP) svolge un duplice
ruolo di supervisore del programma e di coordinamento operativo locale,
con una presenza fissa nel quartiere attraverso un presidio realizzato da
alcuni operatori in attuazione di una Azione di sviluppo locale partecipato
di via Arquata. Tale presidio diventa la sede operativa del progetto ma
anche uno sportello per il cittadino, luogo di incontro per gli anziani e i
giovani del quartiere. La sede infatti diventa il luogo dove si svolgono azioni
significative di accomunamento anche del programma di recupero edilizio
ed urbanistico tramite sia unazione di monitoraggio dei bisogni che di
supporto allazione esecutiva degli interventi svolti dallAtc di Torino
(Azienda territoriale della Casa ex Iacp). Le metodologie proposte sono di
tipo negoziale e partecipativo: sono state realizzate attivit di indagine-
ascolto, cantieri-evento, focus group, legati allindividuazione di problemi,
risorse, strategie per il raggiungimento degli obiettivi previsti.

Tre sono le principali strutture organizzative messe in atto per la gestione del
programma: Il Tavolo sociale, il Tavolo tecnico-politico, lAgenzia di sviluppo
locale

Il Tavolo sociale un laboratorio sperimentale per lattuazione di politiche


integrate che coinvolge: lAgenzia Territoriale della Casa di Torino (ATC),
Azienda sanitaria locale, Comitato spontaneo di quartiere, cooperative
sociali, organizzazioni sindacali, associazioni di volontariato, con il compito
di attuare le proposte progettuali (gi avanzate e redatte nel 1996) e
definire azioni ed interventi.

Il Tavolo tecnico-politico un gruppo di lavoro formato da soggetti


referenti istituzionali quali: Comune, Regione, Atc, al fine di favorire la
concertazione istituzionale da coordinare con i lavori del Tavolo sociale.

LAgenzia di Sviluppo locale una struttura per la mediazione e


laccompagnamento ai soggetti locali alla quale partecipano alcuni
soggetti costituenti il Tavolo sociale: Comitato spontaneo di quartiere,

137
868_08

cooperative sociali, organizzazioni sindacali, associazioni di volontariato,


che svolge funzioni di coordinamento degli attori e delle competenze
attorno ad un unico progetto (gestione delle parti sociali del Cdq) e di
controllo qualitativo dei lavori (istituzione della figura del direttore sociale
dei lavori designato dallAgenzia che valida tutte le fasi del progetto)

LAgenzia di sviluppo locale di via Arquata la prima esperienza di sviluppo


locale riconosciuta come organizzazione di partecipazione dei cittadini
attraverso la partecipazione di forme organizzate di cittadini per la gestione
della cosa pubblica. Essa si configura sia come un attore della
trasformazione sia come un servizio: una associazione di soggetti
responsabile dellintegrazione dei servizi presenti nellarea in
coordinamento con gli operatori dei servizi sociali della Circoscrizione. Il
compito dellAgenzia quello di mettere a punto un piano di integrazione
dei servizi, coordinare gli interventi e monitorarli.

Uno degli aspetti caratteristici dellesperienza del contratto di quartiere di


via Arquata stato quello di fare lavorare le associazioni con il servizio
sociale pubblico, ovvero i servizi sociali, sanitari, le scuole.

Il Contratto di Quartiere prevedeva lattuazione di una serie di interventi


sulledilizia residenziale pubblica (parzialmente gi alienata), sui cortili e
sugli spazi esterni, come la riqualificazione di aree pedonali con piazzette
attrezzate e barriere antirumore e la sistemazione delle aree verdi e dei
parcheggi comuni. La scala dei servizi era per particolarmente
importante, al fine di rompere lisolamento in cui il quartiere versava
nonostante la sua posizione centrale, a causa della vicinanza con lasse
ferroviario ed il cavalcavia di corso Dante. Erano quindi previsti il recupero
di nuovi spazi comuni (ex locali commerciali, ex deposito comunale e sala
pubblica) da adibire a centro di incontro per anziani e giovani e la
creazione di una sala polifunzionale sotto la sede dellATC.

Il progetto di recupero coinvolge 42 palazzine costruite negli anni Venti di


propriet dell Atc di Torino, di quattro piani ciascuna e caratterizzate da
un taglio degli alloggi molto piccolo

Gli alloggi coinvolti erano in totale 823 (di cui 250 gi ceduti in propriet)
portati a 800 (di cui 12 duplex) attraverso la ristrutturazione.

I residenti erano per la maggior parte persone sole o anziani o genitrici con
unico figlio/a ed il 30% dei residenti risultava in carico ai servizi sociali.

Le caratteristiche degli alloggi, la loro diversificazione proprietaria e la


fragilit degli utenti hanno ispirato la metodologia di intervento basata su
un piano della mobilit che prevede un cambio degli alloggi allinterno

138
868_08

dello stesso palazzo e sulla creazione di moduli di ristrutturazione per piani


e per colonne introducendo una struttura tecnologica da sovrapporre a
quella esistente e contenente elementi di dotazione aggiuntiva.

Oltre allintervento fisico il programma propone due principali filoni di


intervento: le azioni di sviluppo locale partecipato e le attivit di formazione
lavoro

Le azioni di sviluppo locale partecipato coinvolgono una molteplicit di


soggetti quali Amministrazione comunale (servizi socio-assistenziali, socio-
educativi, culturali), Circoscrizione 1 (servizi socio-assistenziali), ATC (servizio
progettazione, manutenzione, inquilinato, condomini), ASL (dipartimento
salute mentale e tossicodipendenze, servizio infermieristico territoriale), e
privato operante nel sociale (Quattro cooperative sociali ed una
associazione operanti nel settore dei servizi alla persona, tre associazioni di
volontariato pensioni, Forum del terzo settore) e sviluppano molteplici servizi
alla persona: assistenza domiciliare di condominio, attivit ricreative,
culturali e di mediazione e gestione dei conflitti; servizio di lavanderia;
sportello di segretariato sociale; interventi di educativa territoriale e di
strada; assistenza ai pensionati; servizio di spesa a domicilio, sostegno,
socializzazione integrazione per utenti del servizio mentale, iniziative di
cittadinanza attiva.

Le attivit di formazione al lavoro individuano come soggetti istituzionali,


quattro cooperative sociali e una associazione operanti nel settore dei
servizi alla persona, tre associazioni di volontariato dei pensionati che
sviluppano attivit per lintegrazione degli utenti del servizio di salute
mentale; iniziative di cittadinanza attiva; progetto di integrazione sociale
per lavoratori svantaggiati (fondi unione europea) ; creazione di
partnership tra attori locali; inserimento lavorativo in imprese sociali per la
manutenzione dei servizi e il recupero del quartiere in associazione con due
centri di formazione professionale; inserimento lavorativo delle donne
disoccupate residenti negli interventi di sviluppo locale.

Laggiunta del progetto Policity

Nella fase finale del progetto, ATC Torino ha saputo cogliere lopportunit
del progetto europeo Policity21, per aggiungere un ulteriore elemento
qualitativo al programma.

Il progetto, completato recentemente, prevedeva linstallazione di una rete


dei teleriscaldamento a servizi di 30 degli edifici del CdQ (622 alloggi) e

21 Finanziato nellambito del VI Programma Quadro Ricerca dellUE (Concerto)

139
868_08

dalla sede ATC, alimentata da una centrale di trigenerazione, linstallazione


di impianti fotovoltaici per una potenza totale di 100 kwp (edifici
coinvolti:11); la sostituzione di circa 500 serramenti con vetri basso-emissivi
(alloggi coinvolti: 180 circa); linstallazione di lampade ad induzione per
lilluminazione degli spazi comuni e di contatori individuali di acqua con
telelettura; il tutto collegato ad un gestore telematico dei flussi energetici.

Gli impianti fotovoltaici per un totale di 100 kW sono collocati sul tetto di 11
edifici e sui frangisole delledificio pluripiano della sede ATC.

Il nuovo impianto di trigenerazione installato nella sede ATC fornir calore e


acqua sanitaria al quartiere tramite la rete di teleriscaldamento; calore e
raffrescamento alledificio ATC ed inoltre convoglier tutta lenergia
elettrica prodotta in rete.

La riqualificazione del complesso di abitazioni si completa cos con un


intervento destinato a ridurre i consumi energetici per gli abitanti e le
emissioni di CO2 dellintero quartiere.

Fig. 20 - Planimetria di via Arquata con la localizzazione delle attrezzature previste


dal Contratto di quartiere

140
868_08

L) Nuovi modelli finanziari a costo zero per lamministrazione:


Casa Spa, Ater Roma

La carenza di risorse pubbliche per affrontare la riqualificazione del


patrimonio di edilizia sociale, che versa spesso in cattive condizioni a causa
dellarretrato di manutenzione accumulato nel tempo come conseguenza
dellesiguit degli affitti che non consentono margini per intervenire,
ormai un dato di fatto consolidato.

Il patrimonio inadeguato che necessita di interventi importanti di rinnovo


impiantistico e strutturale ammonta ad oltre 450.000 alloggi e quindi non
pensabile di affrontare in tempi brevi questi numeri con risorse pubbliche.

Da anni gli enti gestori stanno immaginando delle strategie appropriate per
intervenire, utilizzando al massimo le risorse disponibili e sfruttando al meglio
le opportunit offerte dalla valorizzazione del patrimonio, attraverso la
trasformazione degli spazi inutilizzati e la ricerca di partenariati pubblico-
privato.

Inaspettatamente, un aiuto giunto dalle politiche di risparmio energetico


e dalla liberalizzazione delle fonti di energia.

La disponibilit di vasti spazi disponibili per linstallazione di pannelli


fotovoltaici, da una parte, la possibilit di sostituire gli impianti di
riscaldamento esistenti con impianti di cogenerazione da mettere a
disposizione di altre amministrazioni o di privati offre la possibilit di ricavare
risorse da destinare alla riqualificazione degli edifici di edilizia residenziale
pubblica.

Gli esempi cominciano ad essere presenti un po in tutta la penisola: ne


presentiamo alcuni fra i pi significativi in quanto esplorano delle piste di
intervento innovative che possono essere facilmente trasferite ad altre
situazioni: un intervento su vasta scala, possibile solo in presenza di un
patrimonio di ampie dimensioni, quale quello dellAter di Roma, un
intervento che punta a risolvere in un colpo solo due problemi: la presenza
di amianto e la necessit di rifacimento delle coperture.

Tutti questi interventi utilizzano uno strumento quale il Finanziamento Tramite


Terzi (Third Part Financing - FTT), strumento di ingegneria finanziaria che
prevede la fornitura globale, da parte di una societ esterna, dei servizi di
diagnosi, finanziamento, gestione, installazione e manutenzione necessari
alla realizzazione di impianti tecnologici. Dalle prestazioni dellimpianto
deriver quel risparmio energetico-finanziario che garantisce
lammortamento dellinvestimento iniziale e del pagamento dei servizi
erogati. Il FTT attuato attraverso il ricorso a una Energy Service Company

141
868_08

(ESCO), societ esterna specializzata in servizi energetici, il cui compito di


proporre ad un utilizzatore di energia lesecuzione di un intervento di
razionalizzazione energetica, offrendosi di sostenere linvestimento ed il
rischio legato alleventualit di un mancato risparmio, a fronte della stipula
di un contratto pluriennale in cui siano fissati gli utili della stessa.

OUT Amianto IN Fotovoltaico

Il problema che si pone in Toscana agli operatori dellalloggio sociale


duplice, in quanto essendo la propriet dei fabbricati comunale, nel caso
di richiesta di un finanziamento non ci sono garanzie accessorie della
propriet e la sola garanzia data dallattribuzione dei canoni di locazione
e/o dei proventi di vendita allente gestore.

In questo quadro, Casa S.p.A, la societ pubblica per la gestione degli


alloggi di edilizia residenziale pubblica di Firenze . si posta il problema di
come poter contribuire, di concerto con i Comuni interessati, alla soluzione
del problema della presenza nelle coperture di alcuni complessi edilizi. di
eternit e dei costi da sostenere per la loro messa in sicurezza.

A questo scopo Casa S.p.A. ha pensato di utilizzare la recente normativa di


attuazione e incentivazione introdotta dal D.M. 10.02.2007 che ha stabilito i
criteri e le modalit per incentivare la produzione di energia elettrica da
impianti solari fotovoltaici.

Ha proceduto quindi ad una studio di fattibilit tecnico-economica di un


intervento che preveda la rimozione e smaltimento delle coperture in
eternit esistenti, il montaggio di una nuova copertura con linstallazione di
campi fotovoltaici, ricercando lequilibrio economico-finanziario attraverso i
ricavi derivanti dagli incentivi previsti dal conto energia (installazione
dellimpianto fotovoltaico e vendita dellenergia prodotta).

Il punto di partenza del piano finanziario che il finanziamento dovr


coprire il 100% del costo e la sola garanzia del finanziamento data dalla
canalizzazione del conto energia e dalla vendita dellenergia prodotta,
mentre la tempistica di rimborso del finanziamento dovr tenere conto
dellattivazione dellimpianto fotovoltaico.

I risultati di tale verifica sono positivi, nel senso che al verificarsi di


determinate condizioni, quali la dimensione, la morfologia e il
soleggiamento delle coperture interessate dallinstallazione del campo
fotovoltaico, e di conseguenza il rendimento ottimale dellimpianto
fotovoltaico installato, e le modalit della provvista finanziaria, necessaria a
far fronte allinvestimento, sul mercato creditizio, puntando al mutuo a tasso
fisso per 18-20 anni, gli introiti derivanti dalla sommatoria del conto energia

142
868_08

per la produzione elettrica cos realizzata e dalla vendita dellenergia


elettrica prodotta, sono allineati con gli oneri finanziari necessari per capire
le spese dellintera operazione.

Il piano finanziario quindi dimostra che loperazione possibile e gi i primi


esempi sono stati realizzati.

La Regione dal canto suo promuove e coordina gli interventi e contribuisce


a sostenere le attivit di verifica e progettazione, da un punto di vista
tecnico e finanziario. Si stima che i costi di questo programma ammontino
complessivamente a 55 milioni di euro. La resa economica, in un arco di 20
anni, della vendita di energia e degli incentivi previsti dal Governo (Decreto
Ministeriale 10-2-2007 per listallazione di pannelli fotovoltaci) sar di circa
64 milioni di euro. Ne risulta un utile di 9 milioni di euro che va a coprire i
costi di rimozione e smaltimento dellamianto delle coperture eternit.

Fig. 21. Lo schema operativo

143
868_08

Ater Roma

Oltre 1.000 alloggi recuperati ecologicamente, ovvero un intervento di


circa 160 milioni di euro in tre complessi Erp situati nellestrema periferia
della Capitale realizzato a costo zero per lATER del Comune di Roma. la
prima volta che unazienda di edilizia pubblica residenziale italiana
raccoglie la sfida del cosiddetto conto energia e utilizza il project
financing per unoperazione di questa dimensione, che ha tre obiettivi:
risanare il proprio patrimonio immobiliare, rispettare ladeguamento
energetico imposto dalla legge, non spendere soldi pubblici per
linvestimento. Un progetto ambizioso a due anni dalla ratifica in Italia del
Protocollo di Kyoto.

Con serre solari, pareti ventilate, coperture e muri vegetali sar realizzato
ladeguamento energetico, e nello stesso tempo la necessaria
manutenzione straordinaria avverr utilizzando anche le innovative azioni di
bioedilizia. Pannelli solari, sistemi olografici fotovoltaici e miniwind saranno
invece installati per la produzione di energia elettrica in misura
massimamente compatibile per essere anche venduta.

Tutto ci avverr con finanza di progetto, ovvero ricorrendo ai privati che,


tramite gara pubblica, si sono aggiudicati la realizzazione dei lavori (ivi
compresi labbattimento delle barriere architettoniche e la sistemazione a
verde degli spazi esterni) e la gestione ventennale degli impianti di
produzione energetica. Un investimento che si ammortizzer nei primi dieci
anni e che produrr guadagni nei successivi dieci. Al termine della
convenzione ventennale, lATER diventer proprietaria degli impianti.

Il progetto prevede di recuperare 3 MWh di energia, di produrne 16 MWh


allanno e di evitare 100.000 tonnellate di emissioni annue di CO2.

Il bando di project financing pubblicato nel 2007 si articola in tre programmi


di recupero ecologico, che comprendono la realizzazione di opere edilizie
di riqualificazione, linstallazione di impianti per la produzione di energia da
fonte energetiche alternative (FER) e la realizzazione di volumi tecnici e di
servizio.

Gli interventi coinvolgono tre quartieri dellAter di Roma: Tor Sapienza, n.


504 alloggi, Casale Caletto, n. 440 alloggi e Decima, n. 72 alloggi.

Il corrispettivo per la realizzazione dei lavori connesso alla gestione


economica ventennale dei singoli interventi limitatamente alla vendita
dellenergia elettrica prodotta dalle FER, alle relative tariffe incentivanti, al
meccanismo premiale per gli interventi di efficienza energetica negli edifici,
alla cessione di volumetrie di servizio nellambito delle quali sono compresi i

144
868_08

volumi tecnici strettamente funzionali alla produzione e gestione di energia


dalle FER (che restano esclusi dalla cessione).

Il finanziamento a carico dellATER quindi pari ad Euro zero, tranne che


per lintervento di Decima, per il quale sono previsti anche contributi
regionali. Il periodo medio di ammortamento del capitale investito
previsto mediamente in dieci anni. La gestione manutentiva delle opere
realizzate a totale carico del promotore per lintera durata della
convenzione.

La valutazione delle proposte premiava anche la previsione di meccanismi


di partecipazione degli abitanti alla progettazione ed alla gestione del
progetto.

Il modello proposto da Ater Roma particolarmente significativo per la


dimensione che consente di affrontare nel progetto di FTT interventi di
riqualificazione a scala urbana e non solo di edificio. Il numero di
partecipanti alla gara (un solo soggetto) ha per testimoniato
linadeguatezza del sistema delle ESCO ad affrontare questa scala di
problematiche. Eppure la carenza di risorse finanziarie per la riqualificazione
render sempre pi frequente il ricorso a questo modello di intervento che
consente di coinvolgere capitali privati sfruttando le opportunit di
valorizzazione del patrimonio.

145
868_08

Fig. 22 Il rendering dellintervento nel quartiere di Decima

Fig. 23 Lintervento nel quartiere di Tor Sapienza

146
868_08

8. UN CONFRONTO EUROPEO

8.1. Welfare e diritto alla casa in Europa

Questo capitolo della ricerca dedicato ad una breve presentazione della


situazione delle politiche abitative di tre paesi europei: la Francia, il Regno
Unito, la Spagna.

Nel panorama europeo la diversit degli approcci alle politiche della casa
stata, soprattutto in passato, chiaramente leggibile nella diversa
segmentazione del patrimonio abitativo (propriet, affitto sociale, affitto di
mercato) e nella dimensione finanziaria dellimpegno pubblico. Non vi
dubbio che tale diversa segmentazione rifletta limpostazione generale del
sistema di welfare. Essa peraltro, dal dopoguerra ad oggi, parzialmente (e
talvolta nettamente) mutata, essendo lesito dellevoluzione delle politiche
pubbliche dei vari paesi nel settore abitativo.

Limpegno dello Stato nel settore abitativo, avviato dallinizio del secolo
scorso nellEuropa settentrionale e centrale, essenzialmente volto ad
assicurare, attraverso interventi diretti ed indiretti, il generale diritto
allaccesso ad una condizione abitativa adeguata e dignitosa. La fase pi
rilevante, in termini quantitativi, di questa stagione stata certamente
quella avviata con la ricostruzione nel secondo dopoguerra, fase in cui una
quota rilevante delle abitazioni costruite soprattutto nei paesi del centro-
nord dellEuropa stata promossa dallintervento pubblico.

Ci avvenuto con modalit differenti, in relazione ad un quadro di


operatori e procedure diversificato: in Gran Bretagna e in Olanda
mediante unedilizia residenziale pubblica realizzata e gestita soprattutto
dagli enti locali; in Francia ed in Germania attraverso una delega a privati o
a societ di pubblica utilit sotto il controllo pubblico. E importante
ricordare che nella maggior parte dei paesi del nord Europa si attribuito
allintervento pubblico una funzione generale di regolazione e riequilibrio
del mercato abitativo, con unapertura verso tutte le categorie sociali e
non solo per le fasce pi povere.

Come noto, invece, nei paesi del Sud Europa, il sostegno alle famiglie
nellacquisto di una casa in propriet, piuttosto che nellaccesso allaffitto,
ha costituito il pilastro principale delle politiche pubbliche. In questo quadro
il peso della casa allinterno della spesa sociale stato (ed tuttora)

147
868_08

tradizionalmente molto basso, e di conseguenza la consistenza del


patrimonio in affitto sociale assolutamente marginale, riservata, almeno
sulla carta, alle famiglie pi povere e disagiate. In parte diverso il caso
italiano, dove almeno tra il 1949 ed i primi anni sessanta ci si
accompagnato contemporaneamente ad un impegno diretto alla
costruzione di alloggi in affitto a canone sociale per le fasce pi deboli
nelle grandi citt, anche se di entit assai pi contenuta che nei paesi
nord-europei.

In ogni caso il ruolo centrale che il welfare mediterraneo attribuisce al


soggetto famiglia nellintegrare le politiche pubbliche ha segnato
nettamente le politiche abitative: la forte mobilitazione di risorse e reti
familiari unita alle agevolazioni pubbliche per la prima casa ha consentito
infatti in questi paesi il raggiungimento di quote elevatissime di famiglie
proprietarie dellalloggio in cui vivono (Spagna ed Italia in testa).

Se dunque le impostazioni di partenza sono state profondamente diverse,


la fase successiva, dal 1980 in poi, ha in parte modificato questo quadro. A
partire dagli anni 80 si infatti verificata un progressivo e generale
riorientamento delle politiche, improntato ad un significativo
ridimensionamento dellintervento pubblico, sempre meno centrato
sullimpegno diretto dello Stato a costruire unofferta abitativa in affitto a
costi accessibili, e sempre pi diretto a sostenere il progressivo espandersi
dellaccesso allabitazione in propriet.

Unevoluzione (molti hanno parlato di una vera e propria ritirata) legata in


primo luogo a ragioni di finanza pubblica, alla limitatezza delle risorse
disponibili, ma sulla quale, oltre a ragioni di compatibilit finanziaria, hanno
giocato anche altri fattori quali i problemi sociali ed urbanistici legati ad
alcuni esperimenti di iniziativa pubblica di mass housing degli anni 60 e 70
basati sulla standardizzazione, sul ricorso a tipologie edilizie intensive (torri,
barre), sulla grande dimensione degli interventi, che ha finito per produrre
in molti quartieri effetti segregativi e conflitti urbani.

Tale riorientamento delle politiche si tradotto non solo in una diminuzione


delle risorse stanziate ma anche in una riarticolazione della spesa pubblica
nel settore casa, che si spostata dalla costruzione di alloggi al sostegno
diretto alle famiglie per sostenere i costi abitativi di mercato, sia per le
famiglie impegnate nellacquisto che per quelle in affitto per le quali
lincidenza del canone sul reddito familiare supera determinate soglie.

La generale convergenza delle politiche a sostenere il progressivo


espandersi dellaccesso allabitazione in propriet da parte delle famiglie
ha riguardato anche paesi con un consistente patrimonio in affitto. La
contestuale riduzione del settore locativo ha determinato quindi un quadro

148
868_08

in gran parte diverso da quello precedente. Basti ricordare che, tra il 1980
ed il 2003, la quota di abitazioni in affitto scesa dal 42% al 31% nel Regno
Unito, dal 58% al 43% nei Paesi Bassi, dal 38% al 31% in Belgio, dal 21% al 11%
in Spagna, dal 36% al 20% in Italia.

Il ridimensionamento dellimpegno pubblico stato attuato anche


attraverso lavvio di politiche di parziale dismissione del patrimonio di
edilizia residenziale sociale pubblica, di cui il caso pi eclatante stato
quello della Gran Bretagna nellepoca Thatcher con lintroduzione nel 1980
del Right to buy e la vendita di circa 1,1 milioni di alloggi).

La fase attuale segna invece un ritorno di attenzione per le housing policies:


tutti i governi sono impegnati a varare piani casa pluriennali che segnano
un rinnovato coinvolgimento dello Stato nella promozione di unofferta
abitativa in affitto a costi accessibili. il caso del governo Sarkozy, del
governo Zapatero e del governo Brown.

149
868_08

8.2. Francia

8.2.1. Introduzione al sistema del social housing in Francia

In Francia, negli ultimi anni, il tema dellhousing sociale tornato al centro


dellattenzione per due ordini di ragioni: da un lato per la minore
disponibilit di case a prezzi sostenibili dalle famiglie pi povere, dallaltro in
relazione al dibattito seguito ai disordini verificatisi nelle periferie francesi
durante lautunno 2005.

I prezzi delle case e i canoni degli affitti sono aumentati notevolmente a


partire dal 1997, anche a seguito di un decennio in cui, soprattutto nel
comparto residenziale, si costruito poco. La crisi di tutto il settore ha
colpito soprattutto le famiglie a basso e medio reddito e ha coinvolto
diverse regioni, oltre che la maggior parte dei centri urbani. Nonostante ci,
a partire dalla met degli anni 90 fino alla met degli anni 2000, la
costruzione di nuovi alloggi per il comparto sociale ha rappresentato una
bassa priorit per i governi francesi. Una ripresa di attenzione si registrata
invece a partire dal 2004, quando sono stati avviati da un lato il Programma
di rinnovamento urbano promosso dal ministro Borloo, dallaltro il Piano per
la coesione sociale (di entrambe queste iniziative si parler pi avanti nel
testo).

Per quanto riguarda le dimensioni dello stock abitativo, in Francia gli alloggi
in affitto rappresentano complessivamente il 43,8% del patrimonio
occupato (dato 2004). Nel comparto degli alloggi a canone sociale, la
Francia pu contare su 4,2 milioni di appartamenti, pari al 17,5% dello stock
abitativo del paese ed al 45,5% del settore dellaffitto (tab. 49).

Circa il 55% del patrimonio di edilizia sociale stato costruito prima del
1976, di cui il 29% tra il 1966 e il 1975. Nel corso degli anni 90 sono stati
realizzati in media circa 56.000 nuovi alloggi allanno, scendendo a circa
44.000 lanno tra il 2000 e il 2003.

Dal punto di vista della localizzazione, lo stock residenziale sociale


prevalentemente di tipo urbano: il 62% si trova in citt o agglomerati con
pi di 100.000 abitanti, mentre solo il 14% in piccole citt con meno di
10.000 abitanti, o anche in zone rurali.

Come noto esiste una forte sovrapposizione tra il tema della coesione
sociale nelle aree urbane quello dellhousing sociale: allinterno delle 752
zone urbane sensibili (le ZUS) ricadono infatti circa un milione di alloggi

150
868_08

sociali pari al 25% del stock sociale complessivo. In particolare la loro


localizzazione concentrata in tre aree: Nord (Lille), Rhone (Lione) e Seine
St Denis (la periferia nord-est di Parigi).

Mission e organizzazione dellhousing sociale del governo francese

Lhousing sociale francese generalmente associato al concetto di


abitazione ad affitto moderato (HLM, habitation loyer modr) un settore
specifico del mercato abitativo, disciplinato da disposizioni legislative e
regolamentari, distinto dal diritto comune e regolamentato da Le code de
la Construction et de l'Habitation.

La Cassa Depositi il principale finanziatore delledilizia sociale,


garantendo agli operatori degli tassi molto bassi. A sua volta la Cassa
alimentata in gran parte dal risparmio che le famiglie fanno confluire nel
livret A, un libretto di risparmio molto diffuso in Francia.

E inoltre attiva una tassa per lhousing sociale che detrae dai salari un
importo pari all1%.

Negli ultimi anni le sovvenzioni dirette sono rimaste sostanzialmente


invariate, dai 442 milioni di euro spesi nel 1997 ai 455 milioni del 2004. Mentre
i sussidi per la casa alla persona sono passati da meno di 5 miliardi di nel
1984 a pi di 14 miliardi di euro nel 2004, costituendo pi del 55% del costo
totale delle politiche per la casa. Come mostra la tabella 28, negli ultimi
venti anni le politiche di aiuto alle famiglie per la casa, sono state
riorientate verso il settore privato dellaffitto, che attualmente assorbe pi
sovvenzioni (dirette e indirette) da parte dello Stato rispetto al settore
dellaffitto sociale.

Lo stock HLM non destinato esclusivamente alle fasce povere della


popolazione. Attualmente i massimali di reddito per laccesso allabitazione
sociale sono piuttosto elevati, e almeno teoricamente il 70% delle famiglie
francesi avrebbe diritto ad un alloggio HML. Del resto sono ben 1,2 milioni le
famiglie iscritte alle liste di attesa per accedere alle abitazioni HLM.

Il patrimonio di edilizia sociale classificato, in base alle caratteristiche


degli alloggi, in tre grandi tipologie, a cui corrispondono tre tipi di prestito
utilizzati dal governo per il loro finanziamento. Questi sono noti come
housing sociale di tipo standard, superiore e inferiore (o 'molto sociale').

151
868_08

Prima di 1977, lo stock sociale di tipo standard era pari all81% del totale,
per poi scendere, negli ultimi anni, al di sotto del 70%. Dal 2000, le politiche
nazionali hanno favorito la costruzione di alloggi di tipo superiore,
nonostante le dichiarazioni del governo riguardo lemergenza abitativa.

I soggetti che forniscono alloggi sociali sono denominati OPHLM


(Organisme d'habitations loyer modr) e possono essere sia agenzie
pubbliche (offices publics) finanziate dalle amministrazioni locali, che
aziende private che lavorano nelledilizia sociale (entreprises sociales
dhabitat). Gli organismi sono riuniti in federazioni, che a loro volta sono
riunite nellUnion sociale pour lhabitat.

Entrambe le tipologie di soggetti offrono soprattutto housing di tipo


standard, che rappresenta rispettivamente l80% e il 78% del loro stock;
anche se, mentre il primo fornisce una maggiore percentuale di alloggi di
tipoinferiore, pari al 10% del loro stock, il secondo ha una maggiore
percentuale di housing di tipo superiore (8% dello stock, contro il 4,5%
delle agenzie pubbliche).

Nel 2007, vi erano circa 800 organismi HLM:

- 279 agenzie di alloggi pubblici (OPH, offices publics de lhabitat


(finanziate dalle amministrazioni locali);

- 284 aziende per ledilizia sociale (ESH, entreprises sociales pour lhabitat);

- 57 societ di credito immobiliare e 19 filiali di prestiti finanziari;

- 163 societ cooperative di HLM.

Per compensare la loro attivit sociale, tutti gli organismi HLM beneficiano
di esenzioni fiscali e assistenza speciale dallo Stato.

Inoltre sono attive nel settore della costruzione e gestione dellhousing


sociale anche alcune societ di economia mista (SEM), che non sono
giuridicamente organizzazioni HLM.

Criteri di attribuzione e modalit di occupazione degli alloggi

Bisogna considerare che la met delle famiglie che vivono nel patrimonio
di edilizia sociale ricevono sussidi per la casa.

Le famiglie che presentano la domanda per ottenere un alloggio sociale


devono disporre di un reddito. I massimali di reddito dipendono dal tipo di

152
868_08

abitazione in questione (standard, superiore o inferiore), e sono piuttosto


elevati; ad esempio nel 2006 per una famiglia con due figli, il massimale di
reddito per un alloggio di tipo standard, era di circa 40.000 euro.

Nel 2001, la media di reddito delle famiglie in Francia (esclusi gli studenti)
stata pari a 1.449 euro al mese; nel caso degli inquilini delledilizia sociale
tale valore si attestava a 1.062 euro, tra gli inquilini privati a 1.410 euro,
mentre tra i proprietari a 1.606 euro.

In termini di struttura familiare, il settore sociale ospita sempre pi famiglie


monoparentali e coppie con figli rispetto al settore privato in affitto, che
ospita pi singles.

La crescente difficolt che gli immigrati stranieri incontrano nel trovare


alloggi in affitto nel settore privato fa s che circa il 29% delle famiglie di
immigrati vivono in alloggi del settore a canone sociale, contro il 14% dei
non-immigrati.

8.2.2. Situazione attuale e priorit nelle politiche per il social housing

Anche in Francia i governi stanno cercando di incrementare lofferta in


affitto non solo per i ceti bassi ma anche per le fasce intermedie. Nel 2006
stato predisposto un nuovo incentivo fiscale noto come Borloo Populaire'
(dal nome di Jean-Louis Borloo, Ministro del lavoro, della coesione sociale e
della casa) volto a incoraggiare nuovi investimenti nel settore delle
costruzioni per il mercato intermedio dellaffitto. In cambio di una
deduzione fiscale, l'investitore ha lobbligo di affittare l'alloggio per almeno
nove anni a nuclei familiari il cui reddito al di sotto del massimale per
ledilizia sociale di tipologia elevata, (piuttosto alto e non considerabile
come sociale). Il canone di locazione imposto deve essere il 30% al di
sotto del prezzo di mercato dellaffitto.

Il Governo attuale vuole ricentrare il patrimonio HLM sulla sua vocazione


sociale e per fra questo intende abbassare del 10% i massimali di reddito.
Anche in Francia peraltro vi sono molte famiglie che non hanno pi i
requisiti. Fuori dalle ZUS ben 140.000 alloggi sociali sono attualmente
occupati da famiglie che superano di almeno il 20% il massimale di reddito
delledilizia sociale. Il Governo ha posto lobiettivo del riesame, ogni tre
anni, della situazione di ciascuna famiglia occupante per permettere un
rialloggia mento pi adatto nellambito del parco sociale o un percorso di
accesso alla propriet.

153
868_08

La vendita degli alloggi agli inquilini finora stata contenuta: circa 6.000
alloggi allanno. Lobiettivo del Governo quello di aumentare verso la fine
del decennio ad arrivare a 40.000 alloggi venduti allanno.

Lobiettivo ufficiale del governo, di creare 500.000 nuovi alloggi sociali in


cinque anni (2005-2009), lontano dall'essere raggiunto, con 39.000 alloggi
costruiti nel 2004, 43.000 nel 2005, e meno di 50.000 nel 2006. La scarsa
disponibilit particolarmente sofferta nella regione parigina, dove la
quota di housing sociale nellambito delle nuove costruzioni scesa dal
37% al 15%. Ulteriore motivo di preoccupazione la limitata quota di alloggi
di tipo standard, prevista dagli obiettivi del piano: solo il 62%, mentre la
parte restante destinata ad edilizia sociale di tipo superiore.

Nel dicembre 2007 il presidente Sarkozy ha presentato un piano casa


basato su alcuni obiettivi prioritari:

- fare della Francia un paese con una quota del 70% di proprietari;

- realizzare 500.000 nuovi alloggi per anno di cui 120.000 sociali;

- generalizzazione del Livret A per finanziare ledilizia sociale;

- raddoppiare il numero di vecchi alloggi ristrutturati, a cominciare dagli


800.000 alloggi HLM pi degradati;

- per far fronte alla scarsit di aree edificabili, lo Stato si impegner a


vendere terreni pubblici;

- riesame, ogni tre anni, della situazione economica degli inquilini e


leventuale pagamento di un canone aggiuntivo nel caso che il reddito
superi il tetto fissato per legge (attualmente circa 400.000 alloggi sono
occupati da famiglie che hanno superato i massimali di reddito).

A partire dal 1 gennaio 2009 tutte le banche potranno distribuire il Livret A,


operazione finora riservata alle Casse di Risparmio e alla Banca Postale. La
generalizzazione del Livret A legata al dibattito sul finanziamento
delledilizia sociale.

154
868_08

Tab. 50- Francia: lo stock delle prime case: 1984-2006 (v.a. * 1000, val. %)

v.a. * 1000 val. %


1984 1991 2001 2006 1984 1991 2001 2006

In propriet 10.544 11.999 13.739 15.025 52,1% 54,8% 56,0% 57,2%

In affitto 9.686 9.878 10.816 11.238 47,9% 45,2% 44,0% 42,8%

di cui
da persone
5.277 5.175 5.853 6.074 26,1% 23,7% 23,8% 23,1%
fisiche
HLM 2.865 3.262 3.672 3.915 14,2% 14,9% 15,0% 14,9%
da altri
operatori
1.544,0 1.441,0 1.291,0 1.248,5 7,6% 6,6% 5,2% 4,8%
sociali e
morali

TOTALE 20.230,0 21.877,0 24.555,0 26.262,7 100,0% 100,0% 100,0% 100,0%

Fonte: Elaborazione Censis su dati Comptes du Logement

Tab. 51 - Lo stock dellhousing sociale francese

Stock di Di cui in Numero Dimensione Percentuale Tasso di


edilizia edifici a di Alloggi Alloggi Alloggi patrimonio mobilit
sociale al pi alloggi a una a tre o a5 sfitto
1/1/2005 alloggi per o due quattro stanze
1000 stanze stanze o pi
abitanti

4.290.133 86,4% 69,2 24,1% 66,5% 9,4% 2,5% 10,0%

Fonte: SG-DAEI-SESP

155
868_08

Tab. 52 Confronto condizione abitativa dei cittadini francesi e degli immigrati

1996 2001
Totale Cittadini Immigrati Totale Cittadini Immigrati
francesi francesi

Proprietari 54,3% 55,9% 37,0% 56,0% 57,7% 39,6%


In affitto sociale 15,7% 14,6% 27,9% 15,6% 14,2% 28,9%
In affitto 21,0% 20,7% 24,5% 21,3% 21,2% 22,3%
Altre condizioni 9,0% 8,9% 10,7% 7,1% 6,9% 9,1%

Fonte: DEEF/USH, dapres ENL-INSEE

Tab. 53 - Aiuti alle famiglie per la casa: confronto 1984-2004

Beneficiari Aiuti alle famiglie per la


Aiuti alle famiglie per la casa
casa
1984
2004
(%)
(%)

Famiglie in affitto privato 11 28


Famigli in affitto a canone sociale 41 26
Proprietari occupanti 48 45
Totale 100 100

Fonte: INSEE (2006), Compte du logement 2004

156
868_08

8.3. Regno Unito

8.3.1. Il sistema del social housing in Gran Bretagna

Storicamente le politiche abitative nel Regno Unito sono state caratterizzate


dal massiccio intervento dello Stato nel settore delledilizia residenziale,
attraverso la produzione di abitazioni realizzate e gestite direttamente dagli
enti locali (le council housings). Tale intervento non si connotava in termini
di sostegno alle fasce pi deboli ma piuttosto assumeva la funzione di
regolazione e riequilibrio del mercato degli alloggi.

Si trattato di una grande sforzo intrapreso a partire dal 1919 e


massicciamente rilanciato nel dopoguerra, che ha ribaltato larticolazione
del parco abitativo: basti pensare che il settore privato dellaffitto
passato dal 90% dellinizio del 900 allattuale 11% e che il settore sociale nel
1975 ha raggiunto la quota del 30% della abitazioni totali.

Come noto allinizio degli anni 80 si aperta una nuova fase, improntata
ad un disimpegno dello Stato dal settore delledilizia sociale. Le politiche
tatcheriane hanno attuato una svolta significativa attraverso una drastica
riduzione dei finanziamenti agli enti locali, la vendita degli alloggi pubblici
agli inquilini e gli incentivi allaccesso alla propriet. In Inghilterra, tra il 1979
e il 2006, attraverso il Right to buy sono stati venduti a prezzo ribassato
1,65 milioni di alloggi comunali.

Sempre in quella fase sono stati introdotti i sussidi alle famiglie in affitto
(housing benefit) soprattutto per rendere pi facile per gli inquilini con
basso reddito provenienti dal comparto pubblico il passaggio al settore
privato. Oggi sono beneficiari di sussidi per laffitto i due terzi delle famiglie
che pagano un canone sociale ed un quarto degli inquilini del settore
privato.

Negli ultimi ventanni la diffusione della propriet abitativa stata notevole:


allinizio degli anni 80 la quota dei proprietari non raggiungeva il 60%
mentre oggi ha di poco superato il 70%. Nelle grandi citt la situazione in
parte diversa: specialmente a Londra, tale quota notevolmente ridotta,
con una consistente prevalenza dellaffitto sia pubblico che privato

Attualmente nel Regno Unito il settore dellaffitto ha una quota pari al 31%
dello stock abitativo; il solo settore sociale equivale al 18,5% di questo ed al
66,0% del comparto in locazione.

157
868_08

Il social housing fa riferimento a due tipologie di soggetto, le amministrazioni


comunali e le housing associations (HAs).

Negli ultimi 25 anni il peso del patrimonio gestito dagli enti locali stato
decisamente ridimensionato, e dal 1981 in poi si ridotto circa ad un terzo.
Per quanto riguarda il patrimonio, le Housing Associations gestiscono 2,2,
milioni di alloggi, mentre 2,7 sono gestiti dalle amministrazioni comunali,
direttamente o attraverso lALMOs (Arms Lenght Management
Organization Organizzazione per la gestione delledilizia sociale).

Il ruolo delle housing associations molto cresciuto, specialmente a Londra


e nel sud del paese, e la percentuale di alloggi gestiti in tutto il Regno Unito
passata dal 2,2% del 1981 all8,3% del 2006 (tab. 52).

Si tratta di societ di mutuo soccorso che hanno una lunga storia in Gran
Bretagna e che fino agli anni 70 coprivano appena il 2,3% del patrimonio.
Le housing associations sono organizzazioni senza scopo di lucro (in cui
quindi non prevista la redistribuzione dei profitti, bens il loro reinvestimento
nelle attivit stesse); che includono una componente specifica di lavoro
volontario e che sono autonome dal governo e dotate di capacit di auto-
governo.

Lobiettivo di fondo di queste associazioni (che sono pi di 2.000, molte


delle quali di modeste dimensioni) quello di fornire, grazie anche a
finanziamenti pubblici, alloggi mediante laffitto e la propriet a carattere
indiviso a quelle fasce svantaggiate (tra cui gli immigrati) che non sono in
grado di acquistare abitazioni sul libero mercato, e/o non possiedono i
requisiti per accedere allaffitto di alloggi di propriet comunali. I servizi
offerti sono sia a carattere prettamente immobiliare che sociale (con servizi
di accompagnamento destinati ai soggetti con particolari esigenze come
anziani, madri sole, ecc.) e territoriale (azioni di rigenerazione urbana, ecc.).

Le Housing Associations sono regolate dallHousing Corporation, unagenzia


con potere esecutivo che fa riferimento agli enti comunali e ai governi
locali.

La supervisione da parte del governo britannico assicurata da diversi


soggetti nei singoli stati: in Scozia dallo Scottish Executive, in Galles dalla
National Assembly of Wales (che agisce anche da soggetto finanziatore e
regolatore) e nellIrlanda del Nord dalla Northern Ireland Assembly.

I soggetti regolatori e finanziatori o le Housing Authorities sono


rispettivamente Communities Scotland, the Northern Ireland Housing
executive assieme al Dipartimento di Sviluppo Sociale e lAssemblea
nazionale del Galles.

158
868_08

Per rendersi conto della dimensione di questi organismi basti pensare che la
NHF (ex Federazione nazionale delle cooperative edilizie) ha dichiarato
all'inizio del 2003 di raggruppare al suo interno 1400 organizzazioni senza
scopo di lucro, e di gestire circa 1,8 milioni di abitazioni in tutta l'Inghilterra.

Criteri di attribuzione e modalit di occupazione degli alloggi

Nel Regno Unito ogni amministrazione comunale definisce uno schema che
attraverso un punteggio individua i soggetti prioritari per lattribuzione degli
alloggi e le conseguenti liste di attesa.

A livello nazionale il governo indica alle amministrazioni comunali alcune


categorie prioritarie per lassegnazione degli alloggi: si tratta
principalmente di soggetti senza casa, individui che vivono in abitazioni
malsane, sovraffollate o insoddisfacenti, quelli con esigenze mediche o di
welfare, oppure chi ha unesigenza irrinunciabile ai fini della sopravvivenza
di muoversi verso una particolare localit nel distretto dellautorit
competente.

Oltre ci i criteri di attribuzione fanno riferimento al luogo di residenza del


richiedente, alla sua situazione finanziaria (ad esempio se usufruisce di
sussidi economici o se in cassa integrazione), al tempo gi passato in lista
di attesa. In tutti gli stati del Regno Unito c la possibilit per gli occupanti
degli alloggi sociali di accedere alla propriet.

8.3.2. Situazione attuale e priorit per il social housing

Nel Regno Unito la domanda abitativa corre molto pi velocemente


dellofferta. I recenti incrementi dei salari non sono riusciti a star dietro
allaumento dei prezzi delle case. Attualmente il prezzo medio delle
abitazioni circa 11 volte quello dei redditi; gi nel 2005 i prezzi medi di
vendita erano cresciuti del 156% in pi rispetto al 1997, mentre i redditi, nello
stesso periodo, avevano subito un incremento pari a solo il 35%.

Lelevata e prolungata domanda abitativa ad oggi non ancora stata


risolta da alcun ampliamento del patrimonio abitativo a disposizione. La
carenza di alloggi ha contribuito allaumento dei prezzi, richiedendo cos
da parte delle pubbliche amministrazioni sforzi addizionali per il settore
dellhousing sociale; cosicch per una crescente e larga parte della

159
868_08

popolazione, lunico modo per far fronte alla questione abitativa utilizzare
gli aiuti economici.

In particolare nella sola Inghilterra dal 2001 al 2006 la lista di attesa per
ledilizia sociale cresciuta del 60%, passando da 1.039.265 famiglie
richiedenti nel 2001 a 1.634.301 famiglie nel 2006. La soddisfazione della
domanda abitativa richiederebbe la costruzione di 70.000 nuovi alloggi
sociali lanno, dei quali 50.000 dovrebbero essere destinati allaffitto e
20.000 allacquisto, ciononostante nel 2005-06 la previsione di costruzione
per ledilizia sociale era di circa 40.000 nuovi alloggi.

Anche nellIrlanda del Nord, la scarsa disponibilit di alloggi a prezzi


sostenibili sta causando una forte pressione su tutti i settori del mercato
abitativo, portando anche ad un aumento delle liste di attesa per gli
alloggi sociali, pari a 36.182 richiedenti, e ad un corrispondente incremento
delle persone in difficolt o addirittura senza casa.

Nellambito del Comprehensive Spending Review, lo Stato inglese ha messo


a disposizione per il triennio che va dal 2008 al 2010-2011, un investimento di
circa 8 miliardi di sterline (pari a circa 10 miliardi di euro), incrementando di
3 miliardi di sterline la cifra messa a disposizione rispetto al precedente
periodo di spesa. Le azioni future sono state poi illustrate nel Governments
Housing Green Paper.

Il governo inglese si impegnato a realizzare 3 milioni di case in pi entro il


2020 e almeno 70.000 nuove case a basso costo lanno entro il 2010-2011.

Il Piano punta alla promozione di un maggior numero di case attraverso il


sostegno al settore delle costruzioni, lincremento degli investimenti e la
definizione di nuove strade per la determinazione e lutilizzo delle aree di
sviluppo. Secondariamente punta ad offrire maggiori opportunit di
housing sociale, anche attraverso una pi rapida realizzazione delle
abitazioni grazie allo sblocco del sistema pianificatorio e alla liberazione di
aree di sviluppo.

Mira infine allincremento dellofferta di case a basso costo per la propriet


anche grazie a mutui a basso prezzo.

160
868_08

Tab. 54 - Regno Unito: alloggi per titolo di godimento: 1981-2006 (val.%)

Titolo di
1981 1992 2001 2006
godimento

In propriet 57,6 66,1 69,4 70,2


In affitto da privati 11,0 9,6 9,7 11,3
Local Authority 29,2 21,2 14,5 10,2
Housing 2,2 3,1 6,4 8,3
association
Totale 100,0 100,0 100,0 100,0

Fonte: elaborazione Censis su dati UK Housing Review, 2007

161
868_08

8.4. Spagna

8.4.1. Introduzione al sistema del social housing in Spagna

La Spagna, dopo aver conosciuto un periodo di intensa crescita nella


produzione nel settore residenziale, in cui le costruzioni di nuove abitazioni si
attestavano tra le 700.000 e il milione di unit (pi o meno quanto in tutta la
Francia, Germania e Gran Bretagna messi insieme), sta facendo i conti con
un improvviso arresto del settore generato dalla crisi dei subprime e dagli
aumenti dei tassi che hanno stroncato la propensione allacquisto degli
spagnoli. Per conseguenza, nel giro di pochi mesi, hanno chiuso 40.000
agenzie immobiliari e si registrato un blocco delle nuove costruzioni con
un immediato impatto sui livelli occupazionali. Secondo un recente
rapporto della Deutsche Bank, per il 2008 si prevede una diminuzione pari al
49% delle nuove costruzioni, assieme ad un calo dei prezzi delle case che,
nel giro di tre anni, potrebbe superare il 20%. Situazione inevitabile vista la
presenza sul territorio di uno stock di un milione di case invendute.

Nel 2006 le vendite registrate di appartamenti sono scese di oltre il 7%


rispetto lanno precedente. Il fenomeno risultato pi marcato nel
comparto delle nuove abitazioni (-12,4%) rispetto a quello degli alloggi gi
abitati (-5%). Per quanto riguarda gli investimenti stranieri nel settore
abitativo sono calati per il terzo anno consecutivo (-11%). Si tratta di un
chiaro segnale dellinizio di un lento declino nello sviluppo del settore
privato della casa.

Per quanto riguarda il mercato delle compravendite laumento dei prezzi


dal 1998 al 2006 stato pari al 183,2% e ha raggiunto il 200% in quattro
regioni (Baleari, Murcia, Andalusia e Valencia). Nel 1999 per comprare una
casa era necessario aprire un mutuo corrispondente al 25,3% del reddito
familiare. Ad oggi, a seguito dellinnalzamento dei prezzi e delle rate dei
mutui bancari (4,09% per il 2007), lacquisto di una casa richiede un mutuo
che impegni fra il 46,6% (mutui a 25 anni) e il 53,3% (mutui a 20 anni) del
reddito familiare.

Nel settore della produzione di housing sociale, per la Spagna,


tradizionalmente un paese con una scarsissimo stock di edilizia sociale, ci si
attende un proseguimento nella crescita. Dal 1990, quando ancora le
vendite del settore privato avevano prezzi sostenibili, il governo si
progressivamente disimpegnato dalle politiche per lhousing, riducendo
notevolmente la produzione di edilizia sociale. Gli alloggi in affitto al 2004
rappresentavano appena l11% dello stock totale. Alla stessa data ledilizia

162
868_08

sociale era pari ad appena l1% dellintero patrimonio edilizio e a solo


l11,6% dello stock in locazione.

Con linnalzamento dei prezzi e la conseguente riduzione dellaccesso


allacquisto della casa, la domanda per abitazioni a basso costo
aumentata, al punto che diverse categorie sociali, incluse le famiglie a
medio reddito, non hanno pi avuto accesso al mercato abitativo,
generando una questione molto spinosa per tutto il Paese.

Mission e organizzazione dellhousing sociale del governo spagnolo

Il mercato delle abitazioni in Spagna fortemente orientato verso la


propriet della casa. Come mostra la tabella 54, solo una piccola quota
dello stock di abitazioni destinata allaffitto, mentre fra le prime case
quelle in propriet sono pari a circa l87% del totale (dati 2007).

Tuttavia bisogna tener conto che, come indicato nella tabella 55, il
patrimonio abitativo in locazione fortemente concentrato nelle grandi
aree metropolitane del paese. In queste zone la percentuale di abitazioni
in affitto si avvicina maggiormente agli standard europei.

A partire dal 1963, il governo spagnolo ha definito, mediante il regio


decreto 2131/1963, la Vivienda de Proteccin Oficial (VPO, anche
conosciuta come Vivienda con Proteccin Publica o Vivienda Protegida).
Si tratta di una tipologia di edilizia parzialmente sovvenzionata dalla
pubblica amministrazione spagnola, il cui obiettivo lagevolazione
dellacquisto (e talvolta dellaffitto) per la popolazione a basso reddito. I
benefici legati ad un alloggio classificato come VPO sono indirizzati sia al
costruttore (o al promotore) che allacquirente.

Il costruttore, impegnandosi a vendere labitazione entro un tetto di prezzo


massimo fissato dalla pubblica amministrazione di competenza che in
genere abbastanza al di sotto dei prezzi di mercato, riceve in cambio i
finanziamenti per gran parte del progetto (80%) ad un basso tasso di
interesse. In alcuni casi inoltre le amministrazioni pubbliche impongono la
costruzione di edifici in VPO come condizione necessaria alla costruzione di
case per il libero mercato.

Lacquirente invece ottiene una casa ad un prezzo notevolmente inferiore


a quello di mercato (talvolta anche sussidi nella forma di prestiti a interessi
ridotti). In cambio la casa avr una normativa di uso e di vendita speciale:
per prima cosa deve essere il domicilio abituale dellacquirente, e
secondariamente, nel caso questultimo desiderasse vendere lalloggio, il

163
868_08

prezzo sarebbe fissato dalla pubblica amministrazione di riferimento che


possiede anche il diritto preferenziale per lacquisto.

I sussidi statali per le abitazioni VPO ad oggi aiutano a finanziare circa


100.000 abitazioni allanno. I proprietari degli alloggi sono soggetti ad uno
speciale regime che impone uno stretto controllo e consistenti limitazioni sui
prezzi. Gli alloggi mantengono il loro status di VPO per 30 anni. Le stime
evidenziano che in tutto il territorio nazionale, il settore della vivienda
protegida pari a poco pi dell11% dello stock abitativo disponibile (tab.
38). La spesa per una casa protetta varia tra il 19 e il 35% del reddito
familiare, a seconda della tipologia dellappartamento.

In tutta la nazione, laltissima domanda di vivienda protegida ha portato


alla creazione di pi compagnie di housing pubblico.

Dal 2001 al 2007 lo stock di abitazioni a regime protetto cresciuta del


7,3% contro una crescita pari al 17,7% delle abitazioni a libero mercato
(tab. 53). Mentre se andiamo a vedere il numero di nuove abitazioni
costruite lanno, si passati dalle 15.069 del 2002 alle 42.651 del 2007. (tab.
56)

Attori, enti ed operatori coinvolti

La costruzione delle viviendas protegida prerogativa di diverse


soggettualit tenute unicamente a rispettare i criteri stabiliti dalla legge; si
tratta principalmente di organi statali, governi regionali, municipalit,
aziende pubbliche, societ miste pubblico-private, associazioni, imprese
commerciali, cooperative, organizzazioni no profit, ma anche privati
cittadini. Inoltre alcune abitazioni in affitto sociale sono rese disponibili da
provider pubblici (circa 200.000); in questo caso possibile rintracciare
differenti schemi di propriet condivisa che variano nelle singole Comunit
Autonome.

Le cooperative di housing partecipano alla costruzione delle viviendas


protegida, sebbene loro stesse operino anche sul libero mercato. Oltre a
questo si occupano anche di fornire un limitato numero di appartamenti
per laffitto.

Il settore della cooperative di housing sociale ha sofferto dellincremento


del prezzo del costo del terreno di costruzione e dei costi di costruzione (+
28% tra il 2000 e il 2006). Di conseguenza, le nuove costruzioni sono scese
dai 35.000 appartamenti costruiti nel 1994 a circa 21.900 nel 2003;
recentemente la produzione ha iniziato di nuovo a crescere (32.000

164
868_08

appartamenti nel 2004). Le cooperative di housing hanno anche di recente


ricominciato a costruire pi alloggi che fanno sempre riferimento alle VPO.

Criteri di attribuzione e modalit di occupazione degli alloggi

In Spagna i piani per lhousing sociale hanno da sempre puntato ad


unampia fascia della popolazione, stabilendo differenti programmi di
sostegno in base al livello di reddito dei beneficiari. Le singole Comunit
Autonome utilizzano simili requisiti per lattribuzione degli alloggi: massimali
di reddito, generalmente espressi in multipli dellIPREM (valori di riferimento
per le soglie di reddito in Spagna), nessuna disponibilit di altre case,
registrazione nelle liste di attesa del territorio.

Quando il numero dei potenziali acquirenti supera lofferta di VPO, le


amministrazioni locali sono solite ricorrere al sorteggio per decidere i
soggetti aggiudicatari.

A seguito della recente approvazione del nuovo Piano per lhousing che ha
ampliato il suo campo di interesse includendo i richiedenti il cui reddito
superiore di 6,5 volte il salario minimo, diverse famiglie della classe media si
sono ritrovate a non poter pi accedere alledilizia sovvenzionata. Queste
categorie hanno la possibilit di accedere alle abitazioni a prezzo
concordato, che consistono negli appartamenti VPO venduti a persone
con un pi alto reddito e ad un prezzo maggiore, rispetto al tradizionale
settore del VPO.

Gli alloggi VPO sono a disposizione degli occupanti per lacquisto, anche
grazie a sussidi messi a disposizione a questo scopo.

Attualmente le Comunit Autonome stanno implementando diversi modelli


di propriet condivisa per i giovani, con la possibilit di accedere
allacquisto dopo 7-10 anni (alquiler con opcion de compra).

Sistemi di finanziamento

Per lhousing sociale il governo spagnolo promuove e attua convenzioni


con le banche commerciali, mettendo anche a disposizione sussidi pubblici
per la realizzazione di nuove abitazioni.

Oltre ci sono previsti aiuti per le famiglie che devono far fronte ai prestiti
con gli interessi. Per quanto riguarda il regime fiscale, per lhousing sociale

165
868_08

viene applicata lesenzione dalle tasse locali e aziendali e la riduzione


dellIVA.

Lo sviluppo delledilizia sociale viene incoraggiato soprattutto con gli


incentivi fiscali, cio attraverso esenzioni fiscali per gli acquirenti delle case.
Per bilanciare lofferta di housing per laffitto e per la vendita, viene definito
un regime fiscale preferenziale per le aziende, la cui principale attivit la
costruzione e la gestione delle case in affitto.

8.4.2. Governo e priorit nelle politiche per lhousing sociale

Il Piano nazionale per la casa 2005-2008 ha portato ad un rilevante


incremento nella produzione di alloggi. Tale piano stabilisce un ampia
gamma di aiuti dal lato della domanda, includendo misure che puntano a
facilitare la costruzione di nuovi alloggi, la riabilitazione dello stock esistente
ed anche loccupazione di appartamenti vuoti attraverso laffitto. Inoltre le
Comunit Autonome hanno iniziato ad integrare i piani nazionali dell
housing con sussidi dal bilancio regionale, di diverse entit.

La politica fiscale, che nel precedente piano veniva applicata in modo


indiscriminato favorendo cos le persone con alti redditi, stata modificata
in via definitiva: attualmente viene concessa dallo Stato solo una parziale
esenzione dalle tasse sul reddito e solo se lappartamento viene utilizzato
come residenza permanente.

Riguardo allo stanziamento del budget, il Piano prevede un incremento nel


finanziamento pubblico per il VPO, attraverso lo stanziamento di fondi dalle
casse statali. Per lanno 2007 gli stanziamenti sono stati incrementati del
14,4% rispetto al 2006.

Sia le Comunit Autonome che le singole municipalit allocano risorse per


la promozione dellhousing sociale su base annuale. Inoltre, a seguito
dellintroduzione della legislazione regionale sul tema della pianificazione
urbana, nelle nuove aree di sviluppo, almeno il 30% del terreno a
disposizione deve essere utilizzata per housing sociale. La percentuale
minima definita nella nuova legge sulluso del suolo attualmente in
discussione in Parlamento.

Lattuale governo mira sostanzialmente ad incrementare il numero delle


case in VPO a 180.000 appartamenti, allo scopo di accrescere lofferta
abitativa per le categorie con i redditi pi bassi, aumentando quindi la
soddisfazione da parte di una domanda sempre crescente.

166
868_08

Il governo spagnolo ha promosso la costruzione di oltre 230.000 nuove


abitazioni dal 2004, delle quali 195.000 per la vendita e 38.000 per laffitto.

Gli obiettivi del governo sono:

- la promozione e la costruzione di alloggi protetti sia in acquisto che in


affitto

- la realizzazione di alloggi destinati a categorie specifiche (studenti


universitari, giovani, famiglie monoparentali ecc)

- un forte impulso a promuovere il comparto dellaffitto, unopzione


complementare e non antitetica a quella della propriet.

Come si visto in Spagna laffitto rappresenta appena l11% del mercato


abitativo e gli alloggi pubblici in locazione rappresentano poco pi dell1%
delle abitazioni protette, una situazione che il Governo intende
urgentemente correggere per garantire il diritto alla casa delle fasce pi
deboli.

La svolta si basa su tre interventi:

- in primo luogo attraverso incentivi fiscali ed economici per le societ ed


i fondi di investimento immobiliare che operano nellambito della
promozione, costruzione e commercializzazione di alloggi protetti in
regime di affitto. E in programma una riforma legislativa che aiuti la
cessione di suoli pubblici in diritto di superficie in modo tale da
permettere su questi la realizzazione di alloggi in affitto da gestire da
parte del promotore per un arco di tempo determinato e che poi
tornano nella disponibilit dellamministrazione pubblica;

- In secondo luogo, un intervento pubblico diretto nel mercato dellaffitto


sovvenzionato;

- in terzo luogo nel prossimo Piano Casa 2009-2012 incrementare il


finanziamento della costruzione di alloggi protetti in affitto portandolo al
40% del totale dei nuovi alloggi protetti dei prossimi 10 anni;

- infine continuare nella linea di offrire garanzie ai proprietari e agli inquilini


per aumentare lofferta in locazione di alloggi sfitti.

167
868_08

Tab. 55 - Spagna: stock complessivo delle abitazioni, comprendente prime e


seconde case, 2001 e 2007 (v.a., var.%)

v.a. 2001 v.a. 2007 var. %


2001-2007

Abitazioni convenzionate
(vivienda protegida) 2.547.121 2.732.317 7,3
Abitazioni a libero
mercato (vivienda libre) 18.486.638 21.763.527 17,7
Totale 21.033.759 24.495.844 16,5

Fonte: Elaborazione Censis su dati Ministerio de Vivienda, Gobierno de Espana,


2007

Tab. 56 - Spagna: titolo di godimento delle prime case

v.a. 2001 v.a. 2007 val. % var. % 2001 -


2007

In propriet 12.194.339 14.621.334 87,1 % 19,9


In affitto 1.614.221 1.881.402 11,2 % 16,6
Altro 375.466 273.986 1,6 % -27,0
Totale 14.184.026 16.776.722 100,0 % 18,3

Fonte: Elaborazione Censis su dati Ministerio de Vivienda, Gobierno de Espana,


2007

168
868_08

Tab. 57 - Case in affitto, 2006

Regioni val. %

Andalusia 13,9%
Catalogna 25,7%
Comunit di Madrid 18,5%
Altro 41,9%
Totale 100,0%

Fonte: Elaborazione Censis su dati Ministerio de Vivienda, Gobierno de Espana,


2007

Tab. 58 - Spagna: nuove costruzioni residenziali per anno al netto delle demolizioni,
2002 e 2007 (v.a., var. %)

var. % 2002 -
v.a. 2002 v.a. 2007 val. %
2007

Abitazioni convenzionate
nuove (vivienda protegida) 15.069 42.651 6,7% 183,0
Abitazioni a libero mercato
nuove o ristrutturate 502.598 594.179 93,3% 18,2
(vivienda libre)
Totale 517.667 636.830 100,0 % 23,0

Fonte: Elaborazione Censis su dati Ministerio de Vivienda, Gobierno de Espana, 2007

169