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LOCAZIONI BREVI: come

dichiarare i redditi affitto casa


vacanze

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Dichiarare i Redditi da locazioni brevi


Tempo di dichiarazione dei redditi per tutti quelli che sono soliti affittare casa
per brevi periodi.

In questo articolo riassumo le principali domande e i dubbi pi diffusi che sorgono


a chi affitta un immobile ai turisti in modo NON imprenditoriale.

In questo articolo:

1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dagli affitti brevi di una casa
vacanze?
2. Tassazione Irpef o Cedolare secca?
3. Quanto costa fare la dichiarazione con un intermediario fiscale o un
CAF abilitato?
4. Contratto locazione transitorio: conoscere la normativa per affittare
casa nella mia regione?

Affitto casa ma l'immobile non mio, come lo dichiaro?


Come dichiarare una casa in affitto intestata a 2 coniugi?
Che Sanzioni ci sono per chi non paga le tasse?

5. IMMOBILE ALL'ESTERO come dichiarare gli affitti.


6. Normativa casa vacanze e Contratto locazione transitorio (fac simile)
7. Affittare casa per brevi periodi con Airbnb come dichiarare i redditi?

Hai comprato il mio ebook? Trovi anche questo articolo insieme a tutti gli altri.
Aggiornato al 2017.

LOCAZIONI BREVI: come dichiarare i redditi case


vacanze
Premetto che, per quanto io cerchi sempre fonti sicure e siti affidabili, NON sono
un commercialista per cui le informazioni che fornisco sono sempre da verificare
con un intermediario fiscale aggiornato. A fondo pagina fornir dei link utili dove
possibile contattare gratuitamente un commercialista per risolvere ogni dubbio.

Casa vacanze normativa fiscale


Pariamo dall'inizio e chiariamo che cosa s'intende per Normativa per Locazioni
brevi:

1. Affittare casa o una stanza per periodi inferiori a 30 giorni.


2. Affittare saltuariamente/ stagionalmente e comunque non per 365
giorni l'anno. Il generale il massimo concesso di 200 giorni all'anno.
Sempre che non ci siano delle normative comunali che dicano altro. In caso
arrivassi ad affittare tutto l'anno il tuo immobile, cosa rarissima, si parla di
attivit imprenditoriali soggette all'apertura di partita IVA.

Affittare un massimo di 2 immobili o 3 camere con un massimo di 6 posti letto


complessivi.

1. Affittare il tuo spazio senza fornire servizi aggiuntivi, quali colazione


e pulizie giornaliere. Puoi fornire lenzuola e asciugamani e farti pagare
per la pulizia finale. Nessuno ti vieta di fare convenzioni con un bar vicino
casa.

1. Dove vanno indicati i redditi percepiti dalle locazioni


turistiche?

Se durante l'anno 2015 hai percepito dei redditi affittando casa tua, ora sei tenuto
a dichiararli.

Dove si dichiarano?

I redditi percepiti dalle locazioni turistiche vanno indicati, nel 730, nel quadro B
dei fabbricati.
Se non fai il 730 perch non lavori o non hai un sostituto d'imposta, dovrai fare il
modello Unico P.F. riportando la somma del reddito percepito sempre nel
quadro RB del modello Unico (redditi fondiari-redditi da terreni e fabbricati).

2. Meglio la Tassazione Irpef o la Cedolare secca?

Dipende dal tuo reddito. Bisogna valutare caso per caso.


La tassazione Irpef non ha una percentuale fissa. Questo vuol dire che devi
sommare tutti i tuoi guadagni e le tue rendite annuali e, a seconda della cifra
raggiunta, sarai tassato con una certa percentuale d'imposta. Pi alti sono i
guadagni pi tasse pagherai. Indicativamente se non guadagni pi di 15000 euro
lordi all'anno i tuoi redditi saranno tassati al 23%.

Qui le Aliquote Irpef 2016.

Con la tassazione Irpef si tassa l'affitto guadagnato al 95% del lordo (per esempio
se guadagni 10 mila euro all'anno, l'importo tassato sar 9500 euro).
Con la tassazione Irpef puoi detratte varie spese come i costi sostenuti per l'affitto
(stipendio donna delle pulizie...) e il costo dell'intermediazione (se affitti casa
tramite un'agenzia immobiliare potrai detrarre la % che ti richiedono per affittare
casa tua.)

Con la cedolare secca si tassa l'intero guadagno lordo al 100%. Questa forma
pi conveniente se non hai molti oneri da detrarre. L'aliquota parte dal 10% al
21% a seconda che il contratto di locazione sia a canone concordato o canone
libero. Se scegli questa tassazione non potrai dedurre nessuna spesa correlata
all'affitto casa (intermediazione, donna pulizie....).
Ad ogni modo puoi decidere che opzione scegliere tra tassazione Irpef o cedolare
secca durante la dichiarazione dei redditi valutando il tutto con il tuo
commercialista/ CAF a seconda di quello che ti conviene.

A fine 2016 stato scritto un emendamento che prevede la cedolare secca al


21% sugli incassi degli affitti brevi per le strutture extralberghiere gestite da
privati e intermediari online.

La norma prevede anche l'istituzione di un apposito registro all'Agenzia delle


Entrate, un registro nazionale di privati che offrono ospitalit tramite portali online
e una clausola anti-evasione. Quando e se forniranno pi dettagli specifici scriver
un post dedicato per il momento pare che non si proceda in tal senso ma tutto
cambia di giorno in giorno. Staremo a vedere gli sviluppi.

3. Quanto costa fare la dichiarazione con un


intermediario fiscale o un CAF abilitato?

Circa 80 euro se ti avvali di un commercialista o di un Centro di Assistenza Fiscale


ma se vuoi risparmiare puoi avvalerti di un commercialista online che propone
tariffe pi vantaggiose. Trovi link utili a fondo pagina.
Se invece sei iscritto ad un sindacato i costi si dimezzano.
C' anche la possibilit di fare tutto online gratuitamente. Opzione che consiglio
solo se si pratici in materia e non devi fare una dichiarazione troppo complicata.

Come presentare il modello 730 e costi da sostenere.

4. Come posso conoscere la normativa per affittare casa


nella mia regione sotto il regime di locazione turistica?

Semplicemente rivolgendoti allo SPORTELLO UNICO PER LE ATTIVIT RICETTIVE


del tuo comune. In citt come Roma c' un sito dedicato online in cui possibile
fare tutto comodamente da casa. (Qui il sito del SUAR Roma.)
Per tutti glia altri piccoli o medi comuni si pu cercare online digitando sul motore
di ricerca [Sportello Unico per le Attivit Ricettive ...... (nome tuo comune)],
oppure cercare solo [Comune di...] cercare un contatto telefonico e chiamare per
chiedere info sulla normativa specifica (sempre che ci sia.)

4a. Affitto casa ma l'immobile non mio, come lo dichiaro?

L'ideale sarebbe essere proprietari dell'immobile che si affitta.


Ad ogni modo se il proprietario ti cede la possibilit di subaffittare il suo immobile
sar chi affitta casa e percepisce i redditi che dovr poi dichiararli.

4b. Sei il figlio che gestisce casa dei genitori o dei nonni?

Puoi gestirli tu gli affitti online ma intestando le fatture e i pagamenti al


proprietario di casa.

4c. Sei in pensione e affitti la tua seconda casa?

Nessun problema. La cifra guadagnata si sommer agli altri redditi che hai.
Conserva le varie ricevute dei pagamenti e dichiarale nel modello 730.

4d. Siete una coppia in comunione dei beni e affittate la vostra


casa co-intestata?

In questo caso il reddito generato da questi affitti deve essere dichiarato da


entrambe i proprietari dellimmobile secondo le rispettive percentuali di propriet.

4e. Sanzioni per chi non paga le tasse

Se incassi le rendite derivate dagli affitti per brevi locazioni e non le dichiari sei
soggetto ad una sanzione in caso di controlli fiscali. Le sanzioni amministrative
dovute dall'evasione fiscale riguardano le minori imposte evase e sono del 30%.

DA SAPERE: Casa vacanze versus locazione turistica.

Alcune case vacanze possono offrire servizi turistici (pulizie giornaliere, i servizi di
ristorazione...) ma in questo caso si tratta di una struttura ricettiva professionale e
non di locazione turistica, per cui ha obblighi amministrativi e burocratici diversi.
Come il caso di B&B.

Articolo interessante: Airbnb diventer sostituto d'imposta trattenendo le tasse


a chi affitta casa?
5. IMMOBILE ALL'ESTERO come dichiarare gli affitti

Chi come me possiede un immobile all'estero, ma mantiene la residenza in Italia,


deve pagare ogni anno una tassa corrispondente allo 0,76% del suo valore
utilizzando il modello Unico per dichiararla.
Il reddito guadagnato dall'affitto di casa va dichiarato e tassato nello Stato estero
e successivamente, anche se non c' la doppia tassazione, va comunque dichiarato
in Italia indicando solo l'ammontare netto della cifra guadagnata.

Short lets normativa


6. La procedura corretta per affittare casa tua

Gli altri adempimenti necessari alla corretta tenuta della locazione per
brevi periodi sono:

# Non superare il limite di 30 giorni per ogni contratto di locazione stipulato con lo
stessa persona (2 contatti di 20 giorni fatti a marzo e settembre per esempio,
intestati alla stessa persona, non si pu fare perch sommandosi (20+20= 40)
eccede il limite di 30 giorni.

# Creare un contratto d'affitto turistico in forma scritta da fare firmare al


conduttore.
Sulla ricevuta, se limporto supera le . 77,47 (sia per l'acconto che per il saldo)
deve essere apposta marca da bollo da . 2 (solo se affitti senza partita IVA).
La marca da bollo pu essere acquistata in cartoleria o, se affitti molto, puoi
comprare un libretto di ricevuta che si trova sempre in cartoleria.

DA SAPERE: Questa procedura necessaria se affitti casa tua senza intermediari.


Per ogni pagamento che ricevi tramite bonifico, pagamenti via Paypal, contanti...
devi creare una ricevuta, o comprarne una come questa mostrata sopra, e apporre
il bollo.

NOTA: Se usi un intermediario come Airbnb non hai bisogno di creare un


contratto di locazione in quanto il procedimento automatico.

6.a Contratto d'affitto fac simile: Scaricalo qui in formato PDF.

# La registrazione in questura.
Di solito dovuta solo se il locatario cittadino extracomunitario.
Alcuni comuni, grandi e turistici, come quelli di Roma richiedono di registrare i
propri ospiti presso la questura.
No Panic! Il procedimento automatizzato. Puoi farlo comodamente stando a casa
tua usando un PC. Dovrai recarti in questura solo la prima volta per fare domanda
e richiedere il tuo codice personale per accedere alla pagina in cui dovrai inserire i
dati dei tuoi ospiti.

Principali Stati extracomunitari


Australia; Brasile; Canada; Hong Kong; India; Giappone; Corea, Messico;
Singapore; Stati Uniti d'America; Sudafrica; Svizzera; Russia...

LINK UTILI:

Lista dei paesi Europei. In caso avessi qualche dubbio, tutti gli stati NON
presenti in questa lista sono da intendersi come paesi Extra Europei e
quindi, se ospiti turisti che arrivano da stati non presenti in questa lista,
necessario notificarli in questura.
Ospite extracomunitario cosa fare.

CONSIGLIO: Aggiungi una postilla nel contratto di locazione transitorio, o


nell'annuncio su internet, in cui si specifica che in caso di cittadini extraeuropei
richiesto visionare il documento d'identit all'arrivo. In caso puoi sempre rifiutare
prenotazioni da ospiti proveniente al di fuori dell'unione Europea.

# Tassa di soggiorno: NON in tutti i comuni richiesta.


Per questo sottolineo l'esigenza di rivolgersi all'impiegato comunale per ottenere la
licenza di casa vacanze NON imprenditoriale. Ripeto il pi delle volte non ci
saranno vincoli n normative particolari e dovrai solo pensare a inserire l'annuncio
sui vari portali di casa vacanza.

INFO UTILI da fornire? Visto che ogni comune ha la sua personale


regolamentazione, se vuoi portare la tua esperienza riguardo il comune in cui
affitti casa, puoi lasciare un commento a fondo pagina. In cambio "del servizio
informativo offerto" puoi linkare il tuo alloggio e farti pubblicit.

DA SAPERE:
I contratti di locazione di tipo turistico NON possono essere intestati a societ, ma
esclusivamente a privati. Per affittare a societ di capitali c' una forma di
locazione diversa: il contratto di foresteria.

7. Affittare casa con Airbnb come dichiarare i redditi?


Per dichiarare i redditi percepiti usando il portale Airbnb devi fare la somma di
quello guadagnato durante l'anno precedente a quello in cui si fa la dichiarazione.
Quindi se hai iniziato ad affittare e incassare soldi nel 2016 grazie al tuo immobile
locato, la dichiarazione la dovrai fare nel 2017. I redditi vanno dichiarati sempre
nel quadro RB del modello Unico, o 730: redditi fondiari-redditi da terreni e
fabbricati.

Trovi il riepilogo dei tuoi incassi annuali nell'area riservata di Airbnb.


Vai nella pagina "Account" - sulla sinistra clicca "Cronologia delle Transazioni" e
cerca nella tabella mostrata la voce "Guadagno Lordo".
Clicca la scritta rossa "scarica CSV" per ottenere una copia stampabile nel tuo PC.

Articolo correlato:

I 10 dubbi pi diffusi di chi affitta casa con Airbnb.

Conclusioni

LINK UTILI:

Spero che l'articolo sia stato esauriente. Se hai altri "dubbi fiscali" riguardo gli
affitti percepiti con le locazioni brevi, puoi rivolgerti ad un intermediario
fiscale che troverai facilmente nelle pagine linkate in questo articolo. Non posso
aiutarti personalmente perch "non sono del mestiere"... anche io mi avvalgo di
ben 2 commercialisti: uno italiano e uno spagnolo. Quello che so l'ho scritto qui
per il resto ognuno ha una sua storia, diverso reddito, diverse entrate... per cui,
per trovare la migliore soluzione, sempre meglio avvalersi di un professionista
per pagare meno tasse possibili, legalmente ;)

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1. REPORT CASE IN RENDITA appartamenti a Gran Canaria.


2. AFFITTARE CASA PER BREVI PERIODI