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Prima casa, immobili di lusso, IVA e imposta

di registro. Le nuove regole


30 giugno 2016/da BibLus-net
Prima casa, immobili di lusso, IVA e imposta di registro: ecco
la situazione attuale dopo le novit della legge di Stabilit 2016
e gli ultimi chiarimenti delle Entrate
Le imposte sui trasferimenti immobiliari e i benefici relativi alla prima casa sono disciplinati dal dpr 131/1986; la legge
di Stabilit 2016 (legge 208/2015) ha introdotto alcune modifiche e le ultime circolari dellAgenzia delle Entrate hanno
chiarito alcuni aspetti pi particolari (circolare 12/E/2016, circolare 27/E/2016).

I requisiti per le agevolazioni prima casa

Per fruire delle agevolazioni prima casa ci sono una serie di requisiti da soddisfare:

1. limmobile non deve essere classificabile come immobile di lusso


2. limmobile deve essere ubicato nel territorio del Comune in cui lacquirente ha o stabilisca entro
18 mesi dallacquisto la propria residenza o se diverso, in quello in cui lacquirente svolge la propria attivit
ovvero, se trasferito allestero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita lattivit il soggetto da cui
dipende ovvero, nel caso in cui lacquirente sia cittadino italiano emigrato allestero, che limmobile sia acquisito
come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove ubicato
limmobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dallacquirente nellatto di acquisto
3. nellatto di acquisto lacquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il
coniuge dei diritti di propriet, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune
in cui situato limmobile da acquistare
4. nellatto di acquisto lacquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di
comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di propriet, usufrutto, uso, abitazione e nuda propriet
su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa
Relativamente al punto 1., ossia alla classificazione dellimmobile come abitazione di lusso, il dlgs 175/2014 ha
introdotto nuove regole, come vedremo di seguito.

Per quanto riguarda invece il punto 4., la legge di Stabilit 2016 ha introdotto una novit sui requisiti, prevedendo
che lagevolazione prima casa possa applicarsi anche agli acquirenti che gi posseggono una prima casa, a condizione
che questultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dellatto.

Come si classificano le abitazione di lusso


Le abitazioni di lusso prima del dlgs 175/2014

In passato venivano considerate abitazioni di lusso e quindi non beneficiarie dellagevolazione prima casa le
abitazioni che presentavano alcune caratteristiche definite degli artt. da 1 a 8 del dm agosto 1969:

art. 1: le abitazioni realizzate su aree destinate dagli strumenti urbanistici, adottati o approvati, a ville, parco
privato ovvero a costruzioni qualificate dai predetti strumenti come di lusso
art. 2: le abitazioni realizzate su aree per le quali gli strumenti urbanistici, adottati o approvati, prevedono una
destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000
mq escluse le zone agricole, anche se in esse siano consentite costruzioni residenziali
art. 3: le abitazioni facenti parte di fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 m e siano realizzati su
lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 m v.p.p. per ogni 100 m di superficie asservita ai
fabbricati.
art. 4: le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 m di superficie o campi da tennis con
sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 m
art. 5: le case composte di uno o pi vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile
complessiva superiore a 200 m (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed
eventi come pertinenza unarea scoperta della superficie di oltre sei volte larea coperta
art. 6: le singole unit immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 m (esclusi i balconi, le
terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)
art. 7: le abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate
alledilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo
della sola costruzione
art. 8: le case e le singole unit immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle della tabella allegata al
Decreto del 1969

Le abitazioni di lusso dopo il dlgs 175/2014
Lart. 33 del dlgs 175/2014 ha modificato i criteri per individuare le case di abitazione per le quali possibile usufruire
dellagevolazione prima casa ai fini dellimposta sul valore aggiunto e dellimposta di registro.

In particolare, per effetto delle modifiche apportate dalla citata disposizione, agli atti di trasferimento o di costituzione
di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle
categorie catastali diverse dalle seguenti:

cat. A/1 abitazioni di tipo signorile


cat. A/8 abitazioni in ville
cat. A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici

Lapplicazione dellagevolazione prima casa , dunque, vincolata alla categoria catastale dellimmobile, non assumendo
pi alcun rilievo, ai fini dellindividuazione delle case di abitazione oggetto dellagevolazione, le caratteristiche previste
dal decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di lusso.

Agevolazioni prima casa dopo la legge di Stabilit 2016

La legge di Stabilit 2016 ha ampliato il bacino di utenza per usufruire dellagevolazione prima casa: sono agevolati,
infatti, anche agli atti di acquisto per i quali lacquirente non soddisfa il requisito n.4, ossia quello relativo al non
possesso di altro immobile su territorio nazionale gi acquistato con le agevolazioni prima casa.

La condizione che qualora lacquirente sia gi in possesso di un immobile per il quale ha gi goduto del beneficio
prima casa, lo alieni entro un anno dalla stipula dellatto di compravendita.

Di seguito analizziamo lentit delle imposte sullacquisto della casa, sia in regime IVA che in quello di imposta di
registro, analizzando le agevolazioni previste qualora ricorrano i requisiti per il beneficio prima casa.

Immobili soggetti a imposta di registro

La cessione di abitazioni effettuata da privati, ossia da soggetti non esercenti attivit dimpresa, comporta lapplicazione
a carico dellacquirente delle seguenti imposte indirette:

1. imposta di registro
2. imposta ipotecaria
3. imposta catastali

In linea generale, la base imponibile dellimposta di registro costituita dallimporto di compravendita che risulta
nellatto di acquisto. Tuttavia possibile ricorrere al cosiddetto regime prezzo-valore (legge 266/2005), ossia
determinare limposta non sul prezzo di compravendita, bens sul valore catastale (che generalmente pi basso del
prezzo di acquisto), qualora lacquirente dichiari tale volont nellatto di compravendita.

Limposta di registro varia a seconda che lacquirente sia in possesso o meno dei requisiti per accedere al beneficio
prima casa.

Imposte senza agevolazioni prima casa

Le imposte ordinarie (qualora lacquirente non possieda i requisiti per accedere al beneficio prima casa) sono le
seguenti:

1. limposta di registro pari al 9%, con importo minimo di 1.000 euro


2. limposta ipotecaria dovuta in misura fissa pari a 50 euro
3. limposta catastale dovuta in misura fissa pari a 50 euro
Imposte con agevolazioni prima casa

Qualora ricorrano le condizioni per accedere al beneficio prima casa, le imposte agevolate sono le seguenti:

1. limposta di registro pari al 2%, con importo minimo pari a 1.000 euro
2. limposta ipotecaria dovuta in misura fissa pari a 50 euro
3. limposta catastale dovuta in misura fissa pari a 50 euro

Tale disciplina agevolativa si applica anche per latto di acquisto, se anche con atto separato, delle pertinenze
classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (garages) e C/7 (tettoie), nella misura massima di una pertinenza
per ciascuna categoria.

Cessioni in regime IVA

In generale i trasferimenti di immobili residenziali sono soggetti a IVA se limpresa qualificata come costruttrice o
ristrutturatrice; in caso, invece, di imprese cedenti diverse da quella costruttrice/ristrutturatrice si applica limposta di
registro.

Il regime fiscale dei trasferimenti di unit abitative da parte di impresa costruttrice/ristrutturatrice pu essere:

IVA obbligatoria: in caso di cessioni effettuate da imprese costruttrici, o da quelle che vi hanno effettuato
interventi di recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica), entro 5 anni
dallultimazione dei lavori
IVA su opzione: in caso di cessioni effettuate da imprese costruttrici, dopo 5 anni dallultimazione dei lavori
di costruzione o ristrutturazione o cessioni di alloggi sociali effettuate da qualsiasi impresa IVA su opzione (tale
opzione deve essere manifestata dal venditore nellatto)
Imposte in regime IVA prima casa

In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora lacquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si
applicano le seguenti imposte:

1. lIVA pari al 4% dellimporto di compravendita (non applicabile il meccanismo del prezzo-valore)


2. limposta di registro dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. limposta ipotecaria dovuta in misura fissa pari a 200 euro
4. limposta catastale dovuta in misura fissa pari a 200 euro
Imposte in regime IVA per immobile non di lusso senza requisiti prima casa

In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora lacquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si
applicano le seguenti imposte:

1. lIVA pari al 10% dellimporto di compravendita (non applicabile il meccanismo del prezzo-valore)
2. limposta di registro dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. limposta ipotecaria dovuta in misura fissa pari a 200 euro
4. limposta catastale dovuta in misura fissa pari a 200 euro
Imposte in regime IVA per immobile di lusso

In caso di trasferimento soggetto a IVA e qualora lacquirente abbia i requisiti per accedere ai benefici prima casa, si
applicano le seguenti imposte:

1. lIVA pari al 22% dellimporto di compravendita (non applicabile il meccanismo del prezzo-valore)
2. limposta di registro dovuta in misura fissa pari a 200 euro
3. limposta ipotecaria dovuta in misura fissa pari a 200 euro
4. limposta catastale dovuta in misura fissa pari a 200 euro
Le villette che scansano l'Imu e la Tasi: la fortuna
della categoria A7
Autore: Redazione
27 novembre 2017, 9:36
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Sembra incredibile, ma a versare la seconda rata di Imu e Tasi il 18 dicembre del


2017 non saranno tutti i proprietari di prime case di lusso. Considerando, infatti, le ville, a
pagare saranno solo quelle comprese nella categoria catastale A8, mentre i "villini" nella
categoria A7 saranno esenti.

Vediamo qual quindi la differenza tra ville e villini secondo il catasto.

A/7 abitazioni in villini - esenti da Imu e Tasi

Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unit immobiliari, avente
caratteristiche costruttive, tecnologiche e rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o
economico. In pi deve essere dotato, per tutte o parte delle unit immobiliari, di aree
esterne ad uso esclusivo.

A/8 abitazioni in ville - categoria che paga Imu e Tasi

Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di
parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di
pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario.

Toccher quindi al proprietario verificare l'esatta classe di appartenenza del proprio


immobile e scoprire cos se pagher o no.

idealista ti facilita la ricerca offrendoti le migliori villette categoria A7 esenti dal


pagamento di Imu e Tasi.

Imu e Tasi abolite, ma non per tutti: chi continuer a


pagare e chi no
Autore: Annastella Palasciano
01 dicembre 2017, 8:01
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Si avvicina l'appuntamento con le tasse sulla casa: a versare il saldo del 18 dicembre di
Imu e Tasi saranno i proprietari di prime case di lusso e di immobili diversi dall'abitazione
principale. Vediamo quali sono le regole per il 2017, che dovranno essere utilizzate anche
per il pagamento della seconda rata di quest'anno.

Tasi prima casa 2017

Non si paga la Tasi sulle case utilizzate dal proprietario come prima casa, secondo la
definizione contenuta nel decreto Salva-Italia. Si tratta dell'immobilie nel quale il
proprietario e il suo nucleo familiare vivono abitualmente e risiedono anagraficamente. Se i
componenti del nucleo familiare risiedono in case diverse nello stesso Comune, solo una
avr l'esenzione, se sono in Comuni diversi, entrambi avranno l'esenzione. La casa deve
essere iscritta come un'unica unit immobiliare

Esenzione pertinenze Tasi 2017

Esenti dal pagamento della Tasi anche le pertinenze dell'abitazione principale, sempre
nei limiti fissati dal 2012. Vengono considerate pertinenze i box auto (categoria catastale
c-6), le tettoie e i magazzini (c-7), locali di sgombero e cantine 8C/2), ma solo una
pertinenza per ciascuna categoria catastale.

Imu case di lusso

L'esenzione non vale per le case di lusso, che continueranno a pagare l'Imu e la Tasi
2017. Le categorie catastali A1, A8 e A9 (ovvero case signorili, ville e castelli)
continueranno a pagare l'Imu 2017, ma con un'aliquota agevolata al 4 per mille e una
detrazione di 200 euro. Ma ci sono ville di lusso che sono esenti dal pagamento: si tratta
delle villette inserite nella categoria catastale A7.

Tasi comodato uso gratuito

Riduzione del 50% della base imponibile dell'imposta per i proprietari che concedono ai
figli un immobile in comodato gratuito. Sempre e quando si rispettino determinate
condizioni.

Aliquota Imu canone concordato


La legge di stabilit 2016 ha previsto anche agevolazioni per le case date in affitto a
canone concordato, che usufruiscono di una riduzione Imu del 25%.

Tasi coniugi separati

I separati e i divorziati la cui casa coniugale stata assegnata allex da una sentenza di
separazione o per annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del
matrimonio non dovranno pagare la Tasi. Stop, dunque, alle tasse sulla prima casa per i
separati che lasciano l'abitazione allex coniuge.

Tasi inquilini

La Legge di Stabilit prevede l'abolizione della Tasi 2017 anche per gli inquilini che hanno
scelto l'unit immobiliare come abitazione principale. Continueranno a pagarla gli studenti
fuorisede o chi si sposta per lavoro senza spostare per la propria residenza. La quota
abolita agli inquilini non si sposter sui proprietari che continueranno a pagare una quota
tra il 70 e il 90%.

Imu immobili invenduti

Gli immobili invenduti delle imprese costruttrici continueranno a pagare l'Imu, ma con
un'aliquota agevola dell'1 per mille.

Imu e Tasi per i residenti all'estero

Anche i cittadini residenti all'estero dovranno pagare l'Imu e la Tasi, ad eccezione dei
cittadini che percepiscono una pensione nel Paese di residenza, a condizione che
l'immobile posseduto in Italia non sia locato o dato in comodato d'uso.

Imu e Tasi case inagibili e dimore storiche

I proprietari di immobili inagibili, inabitali e dimore storiche hanno diritto ad unariduzione


del 50% della base imponibile di Imu e Tasi
2017 - Info utili per il pagamento dell'acconto Imu/Tasi 2017
23/05/2017 - Il 16 giugno p.v. scade il termine per il pagamento dellacconto IMU e TASI 2017. Si precisa
che le abitazioni principali e relative pertinenze, diverse da A/1, A/8 e A/9, non pagano IMU e Tasi, come
previsto dal Regolamento IUC Delibera del Commissario Straordinario n.12 del 18/03/2016. LAssemblea
Capitolina con la delibera. n. 11 del 9 marzo 2017 ha confermato la maggiorazione Tasi di cui al comma 677
art.1 Legge 147 del 27/12/2013, nella misura dello 0,8 per mille. Per lanno 2017 sono valide le aliquote Imu
e Tasi previste dalle delibere del Commissario Straordinario del 19/02/2016.
Le aliquote IMU sono previste dalla Delibera del Commissario Straordinario n. 8 del 19/02/2016.
Le aliquote TASI sono previste dalla Delibera del Commissario Straordinario n. 6 del 19/02/2016.

Programma di calcolo Imu

Programma di calcolo Tasi

IMU

5 per mille per le abitazioni principali e relative pertinenze classificate come A1, A8 e A9 con una detrazione
pari a euro 200 annui;
6,8 per mille per gli alloggi regolarmente assegnati dallATER con una detrazione pari a euro 200 annui;
7,6 per mille:
- per le unit immobiliari non produttive di reddito fondiario, appartenenti alle categorie C1, C3, D8,
utilizzate direttamente dal soggetto passivo dellIMU per lo svolgimento della propria attivit lavorativa o
istituzionale, limitatamente ad una sola unit immobiliare per ciascun soggetto passivo. Entro il 30 marzo
dellanno successivo allapplicazione dellaliquota va presentata la relativa comunicazione, attestante il
possesso dei requisiti richiesti utilizzando lapposito modello;
- per i teatri e le sale cinematografiche;
- per le unit immobiliari possedute e direttamente utilizzate dalle organizzazioni non lucrative di utilit
sociale (ONLUS). Entro il 30 marzo dellanno successivo allapplicazione dellaliquota va presentata la relativa
comunicazione, attestante il possesso dei requisiti richiesti, utilizzando lapposito modello;
- per le unit immobiliari inserite nellAlbo dei Negozi Storici e nellalbo dei Negozi Storici di eccellenza di
Roma Capitale;
- per le unit adibite a punti vendita esclusivi di quotidiani e periodici di cui al Decreto Legislativo 24 aprile
2001,n. 170. Entro il 30 marzo dellanno successivo allapplicazione dellaliquota va presentata la relativa
comunicazione, attestante il possesso dei requisiti richiesti, utilizzando lapposito modello
10,6 per mille per tutti gli altri immobili.

N.B. Dal 1 gennaio 2016 prevista una riduzione del 25% dellIMU per le unit immobiliari locate a
canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che dunque dovuta in misura pari al
75% dellimposta determinata sulla base delle aliquote stabilite dal comune.

Non versano lIMU le seguenti tipologie di immobili:

- abitazioni principali e relative pertinenze non classificate come A1, A8 e A9;


- unit immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a propriet indivisa, adibite ad abitazione principale e
relative pertinenze dei soci assegnatari;

- le unit immobiliari, appartenenti alle cooperative edilizie a propriet indivisa, destinate a studenti
universitari soci assegnatari anche in deroga al richiesto requisito della residenza anagrafica.

- i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (Decreto Interministeriale n.146 del 22/4/2008);

- la casa coniugale assegnata al coniuge, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento,


scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio;

- lunico immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unit immobiliare, posseduto e
non concesso in locazione, dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze
di polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, nonch
del Corpo nazionale dei vigili del fuoco e dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non
sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica;

- lunit immobiliare posseduta a titolo di propriet o di usufrutto da anziani o disabili che acquisiscono la
residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa non
risulti locata e che non sia classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9;
- l'abitazione posseduta nel territorio nazionale (una sola unit immobiliare) da cittadini italiani iscritti
all'AIRE, gi pensionati nei paesi di residenza, a condizione che limmobile non risulti locato o dato in
comodato duso e che non sia classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

E introdotta lesenzione per i terreni agricoli (gi esenti dalla TASI) che rientrano nelle seguenti
fattispecie:

a) posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali (IAP), iscritti nella
previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
b) a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a propriet collettiva indivisibile e inusucapibile.
N.B. Sono indicate le principali tipologie di esenzione. Per conoscere tutti i casi di esenzione, si rinvia alla
lettura dellart. 13 del Regolamento IUC.

Modalit di pagamento e codici tributo

Non si fa luogo al versamento se limposta annua da corrispondere inferiore o pari a Euro 12,00.

Il pagamento dellIMU pu essere effettuato attraverso il modello F24 utilizzando i seguenti codici:
- Per le abitazioni principali (A/1, A/8, A/9) 3912 (Codice Roma Capitale);
- Per i terreni 3914 (Codice Roma Capitale);
- Aree fabbricabili 3916 (Codice Roma Capitale);
- Immobili Categoria D 3930 (Codice Roma Capitale) 3925 (Stato).
In caso di D8 (solo per le autorimesse pubbliche) agevolate limporto va versato esclusivamente allo Stato
utilizzando il codice tributo 3925;
- Altri fabbricati 3918 (Codice Roma Capitale);
Il codice Comune per Roma H501

TASI

La TASI dovuta da chiunque possieda o detenga a qualsiasi titolo unit immobiliari (fabbricati e aree
fabbricabili), con esclusione dei terreni agricoli e di quelle destinate ad abitazione principale dal possessore
nonch dallutilizzatore e dal suo nucleo familiare, non classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.

Dal 1 gennaio 2016 prevista una riduzione del 25% della TASI per le unit immobiliari locate a canone
concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che dunque dovuta in misura pari al 75%
dellimposta determinata sulla base delle aliquote stabilite dal comune.
Quindi il locatore/proprietario dovr versare l80% della tassa (gi ridotta al 75%) calcolata con laliquota
dello 0,8 per mille, mentre il locatore/occupante non dovr versare alcun importo se limmobile adibito ad
abitazione principale dello stesso.
Se il locatario/occupante non residente (ossia limmobile non adibito ad abitazione principale) oppure
residente ma limmobile classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, tenuto al versamento del
20% del 75% della tassa calcolata con aliquota dello 0,8 per mille.

E tenuto al pagamento pro quota (20 % secondo quanto deliberato da Roma Capitale) anche chiunque
detenga a qualsiasi titolo un immobile diverso da abitazione quale, negozio, bottega, studio privato, ecc (se
soggetto diverso dal titolare del diritto reale sullimmobile). In questi casi si applica laliquota dell0,8 per
mille.

Si evidenzia che, a decorrere dallanno 2016, non pi soggetta al pagamento della TASI l'abitazione
posseduta nel territorio nazionale da cittadini italiani residenti allestero e iscritti all'AIRE, gi pensionati nei
Paesi di residenza, a condizione che limmobile non risulti locato o dato in comodato duso e che non sia
classificato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Lesenzione dalla TASI si applica, cos come per lIMU, a una sola unit immobiliare. Se labitazione
appartiene alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, lunit immobiliare posseduta
dai cittadini italiani residenti allestero e iscritti all'A.I.R.E., gi pensionati nei Paesi di residenza, torna ad
essere soggetta sia al pagamento dellIMU (aliquota del 5 per mille e detrazione di euro 200,00) che della
TASI (aliquota dell1 per mille), questultima applicata in misura ridotta di due terzi come stabilito dallarticolo
9bis, comma 2, D.L. n. 47/2014.

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