Sei sulla pagina 1di 8

IL GEOMETRA

BRESCIANO

Anno XL N. 6
novembre-dicembre 2015

Rivista bimestrale
dinformazione
del Collegio
Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di

Lodi
Sondrio

Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia

Contiene I.P.

IL GEOMETRA
BRESCIANO
Rivista bimestrale
d'informazione
del Collegio Geometri
della provincia di Brescia

Il quadro della pittrice


prof.ssa Livia Cavicchi,
esposto nella sede del Collegio Geometri di Brescia,
sintetizza con efficacia la multiforme attivit
del geometra nei secoli.
Direttore responsabile
Bruno Bossini
Segretaria di redazione
Carla Comincini
Redazione
Stefano Benedini, Nadia Bettari,
Alessandro Colonna, Mario Comincini,
Alfredo Dellaglio, Giovanni Fasser,
Piero Fiaccavento, Stefano Fracascio,
Francesco Ganda, Antonio Gnecchi,
Franco Manfredini, Fulvio Negri,
Giovanni Platto, Andrea Raccagni,
Nicol Sarzi Sartori, Marco Tognolatti,
Giuseppe Zipponi
Hanno collaborato a questo numero
Andrea Botti, Aleandro Bottichio,
Piergiovanni Lissana, Stefano G. Loffi,
Gabriele Mercanti, Umberto Monopoli,
Luciano Pilotti, Luigi Renna,
Franco Robecchi, Corrado Romagnoli,
Giancarlo Turati, Mario Zanetti
Direzione, redazione e amministrazione
25128 Brescia - P.le Cesare Battisti 12
Tel. 030/3706411
www.collegio.geometri.bs.it
Editing e impaginazione
Francesca Bossini - landau

Buone Feste

EDITORIALE
Consulenze immobiliari: un altro
settore redditizio per i geometri
INTERVISTA
Un Consiglio di disciplina a tutela
dellinteresse pubblico
e della deontologia professionale

15

Stampa
IGB Group/Grafo
Via Alessandro Volta, 21/A - 25010 San Zeno Naviglio (Bs)
Tel. 030/3542997 - Fax 030/3546207

DAL COLLEGIO DI SONDRIO


Cerimonia di premiazione degli iscritti
BMM"MCPEBPMUSF FBOOJ

Poste Italiane Spa - Spedizione in Abbonamento Postale


D.L. 353/2003 (conv. L. 27/02/2004 n. 46)
art. 1, comma 1, DCB Brescia
Associato alIUSPI
Gli articoli firmati o siglati rispecchiano soltanto il pensiero dell'Autore e
non impegnano n la rivista n il Collegio Geometri. concessa la facolt
di riproduzione degli articoli e delle illustrazioni citando la fonte. Gli articoli
e le fotografie, anche se non pubblicati, non si restituiscono.

11

EDILIZIA SOSTENIBILE
-31SPQPTUBEJNPEJmDB
EFMMhBSUJDPMPTVMMPTQFTTPSFEFJNVSJ

DALLA CASSA DI PREVIDENZA


Libera concorrenza anche
per le societ di ingegneria

DAL COLLEGIO DI LODI


/VPWBNPEVMJTUJDBVOJmDBUB$*-F$*-"
in Lombardia e spot del Governo

N. 6 2015 novembre-dicembre
Pubblicazione iscritta al n. 9/75 del registro Giornali
e periodici del Tribunale di Brescia il 14-10-1975

12

DAL COLLEGIO DI BRESCIA


Rilanciare ledilizia bresciana
una missione con tanti ostacoli
Novit dal Governo
per i geometri con Partita Iva

GEOMETRI IN EXPO
-FBOJNFEFMM"MCFSPEFMMB7JUB
-"MCFSPEFMMB7JUB
USBTUPSJB UFDOJDBFTJNCPMJ

LEGALE
Il contratto preliminare
e la morte del contraente
SICUREZZA
*M+PCT"DU
FMFNPEJmDIFBM5FTUP6OJDP4JDVSF[[B
Convegno regionale Sicurezza cantieri:
novit e interpretazione norme vigenti

DAL CONSIGLIO NAZIONALE


Obbligo di assicurazione professionale
per i geometri
La Rete delle Professioni Tecniche
sugli onorari delle stime

Concessionario della pubblicit


Emmedigi Pubblicit
Via Arturo Toscanini, 41 - 25010 Borgosatollo (Bs)
Tel. 030/6186578 - Fax 030/2053376

Di questa rivista sono state stampate 8.763 copie,


che vengono inviate agli iscritti dei Collegi di Brescia,
Lodi e Sondrio oltre che ai principali Enti regionali,
provinciali e nazionali e a tutti i Collegi d'Italia.

16
17

URBANISTICA
I contenuti della osservazione
BMMBWBSJBOUFEFM1(5EJ#SFTDJB
Le nuove zone sismiche
1SPQPTUBEJTFNQMJmDB[JPOF
sullacquisizione dei reliquati pubblici
CONDOMINIO
%FDPSPBSDIJUFUUPOJDPEFMMFEJmDJP


24

AGRICOLTURA
Canali o canalette?

26

SCUOLA
Esperienze di buona scuola
-*TUJUVUPi0MJWFMMJ1VUFMMJwBMMBHPE"SOP 
Poesia dalla trincea
38
&TBNJEJ4UBUP1SPWFFEFMFODPBCJMJUBUJ
$PNNJTTJPOJ F
41
FORMAZIONE
$POWFHOPi1POUJUFSNJDJ NVGGFFyTPMV[JPOJw 43
Il nuovo regolamento della formazione
continua e la risposta degli iscritti
46

52
54

56

CATASTO
I geometri bresciani impegnati nel sollecitare
NPEJmDIFBM%0$'"FBM13&(&0
58

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI


7BMPSFEJ$PTUP%FQSF[[BUP
7BMPSFEFMM"SFB&EJmDBUB
$*5"(CP[[BEJSFHPMBNFOUP
in fase di approvazione

18

48


66
68


72
78


GEOLOGIA
Prospezioni sismiche per la caratterizzazione
dei terreni di fondazione
TFDPOEPMF/5$
83
TECNICA
Lattualit delle architetture in pietra

88

CULTURA
Nello studio dellartista
92
Europa Usa: la statua per un patto di libert
DIFEVSBEBBOOJ
95
Novit di Legge
"HHJPSOBNFOUP"MCP




IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 1

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI


Aleandro Bottichio

Valore di Costo Deprezzato


Valore dellArea Edificata

remesse alla determinazione del Valore di Costo


deprezzato
"MMJOUFSOPEFMMBHFSBSDIJBEFJQSPDFEJNFOUJEJTUJNB
MBQQSPDDJPEFMDPTUPSBQQSFTFOUBVOBTPSUBEJFTUSFNBSBUJP 
TPQSBUUVUUPGSBHMJJNNPCJMJPSEJOBSJ JORVBOUPJMNFUPEPOPSmalmente viene preso in considerazione quando sono gi
TUBUJTDBSUBUJJQSPDFEJNFOUJDPNQBSBUJWJQFSWBMPSFEJNFSDBUP 
per valore di capitalizzazione del reddito e per metodi deriWBUJ USBTGPSNB[JPOF TVSSPHB[JPOFTPTUJUV[JPOF DPNQMFNFOUBSF
HJVTUBQQVOUPQFSNBODBO[BEJNFSDBUP RVJOEJQFSBTsenza di dati economici indispensabili alla determinazione
scientifica del valore incognito.

3JDBQJUPMBOEP JMQSPDFEJNFOUPQFS7BMPSFEJ$PTUPWJFOFBTTVOUPJOPHOJDBTPQFSHMJJNNPCJMJTQFDJBMJFOPOPNPHFOFJ 
BMDPOUSBSJP QFSHMJJNNPCJMJPSEJOBSJOFMMFTPMFFDDF[JPOJ
TJBOPWFOVUJNFOPHMJBMUSJNFUPEJ RVBMFVMUJNBSBUJP QFS
completa assenza di mercato. Pu essere infine impiegato
nella valutazione dei prezzi marginali delle caratteristiche
JNNPCJMJBSJ OFMNFUPEPEJDPOGSPOUPEFMNBSDBUP RVBMPSB
limmobile presenti caratteristiche singolari differenti ai comQBSBCJMJ"MUSFTOFMMBTUJNBEFJEBOOJQBS[JBMJFUPUBMJ OPODI
QFSJ 4"-
OFMDBTPEJJNNPCJMJBTWJMVQQP FDPNVORVFJOUVUUJ
i casi in cui lapproccio al Costo risulti subalterno ad altri metodi.

Il procedimento parte dallasssunto che un compratore non


disposto a pagare per un immobile una somma maggiore
al valore di mercato di unarea edificata e del costo di costruzione dellimmobile su di essa costruito, ci considerati
gli eventuali deprezzamenti.

Formulazione del Valore di Costo deprezzato


Stando alle definizioni sopra esposte si deduce la seguente
formulazione:

Vi DPTUJFEJMJ DPTUJJNQJBOUJTUJDJ


 0D 7U
- Vi = Valore incognito in Stima = Valore dellImmobile;
Ne consegue che il metodo sia altrettanto apprezzato per la
- DPTUJFEJMJ $DF 4UQF  F 0GF

WBMVUB[JPOFEFHMJJNNPCJMJTQFDJBMJ RVBMJBEFTFNQJPJGBCCSJ- $DF$PTUPEJDPTUSV[JPOF&EJMF
DBUJDPNNFSDJBMJ BSUJHJBOBMJ JOEVTUSJBMJ SVSBMJPHMJBDDFTTPSJJO
- 4UQF4QFTFUFDOJDIFFEJQSPHFUUB[JPOFFEJMF
HFOFSF PWWFSP RVFHMJJNNPCJMJ DIFQFSMFMPSPDBSBUUFSJTUJDIF
- F*NQSFWJTUJQBSUFFEJMF
FQFDVMJBSJUDPTUSVUUJWFFEJEFTUJOB[JPOF OPOIBOOPDPNQB- 0GF JF 3F
0OFSJ'JOBO[JBSJ
SBCJMJ FDIFQFSUBOUPQPTTPOPFTTFSFWBMVUBUJTPMBNFOUFBUUSB- ie interessi dellimprenditore costruttore edile;
verso unanalisi dettagliata di tutti gli elementi che li compon- Re reddito dellimprenditore costruttore edile;
gono.
- DPTUJJNQJBOUJTUJDJ $DJ 4UQJ  J 0GJ

- $DJ$PTUPEJDPTUSV[JPOFJNQJBOUJTUJDP
72 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

Foto Mpc92 - Fotolia.com

Il caso a seguire riguarda un procedimento di


valutazione alternativo alla comparazione diretta
del mercato, ovvero, il Valore di Costo,
eventualmente Deprezzato, anche esplicabile
attraverso la ricerca alternativa del Valore
dellArea Edificata. Si esporr pertanto la
metodologia di determinazione del Valore di
Costo a Nuovo per poi procedere ai
Deprezzamenti sia della parte edile che
impiantistica ordinaria, nonch riferibili agli
impianti, attrezzature ed immobili strumentali,
ci con diversi metodi: lineare, progressivo
(U.E.E.C) e per quote di ammortamento
decrescenti; si determiner infine la componente
Area con sistema alternativo di ricerca del
Rapporto Complementare.

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

tamento decrescente deriva la seguente formulazione a


curva convessa
t
%U   OoU 

T O O 

Formula valevole per il calcolo dei deprezzamenti degli


impianti pi complessi rispetto a quelli contenuti negli
JNNPCJMJPSEJOBSJ OPODIQFSHMJJNNPCJMJBEFTUJOB[JPOF
TQFDJBMF NBTPQSBUUVUUPQFSMBQBSUFEFJNBDDIJOBSJ RVBMPSBMJNNPCJMFTJBJOTDJOEJCJMFEBHMJJNQJBOUJ EBMMFNBDchine ed attrezzature in esso contenute: il classico opificio
conosciuto fin dai tempi della stima catastale degli immobili speciali.
I deprezzamenti sopra descritti sono stati assunti partendo
dal presupposto che il valore finale dellimpianto od attrezzaUVSBGPTTFQBSJB[FSP/FMDBTPJOWFDFBWFTTFVO7BMPSF'JOBMF
EJSFDVQFSP MFTVEEFUUFGPSNVMB[JPOJEPWSBOOPUFOFSFDPOUP
EFMMFTPNNFBWBMPSFGJOBMF JQPUJ[[BOEPMBDPNQPOFOUFJNpiantistica facilmente divisibile dallimmobile e pertanto
destinabile al mercato dellusato.
-

4UQJ4QFTFUFDOJDIFFEJQSPHFUUB[JPOFJNQJBOUJTUJDB
J*NQSFWJTUJQBSUFJNQJBOUJTUJDB
0GJ JJ 3J
0OFSJ'JOBO[JBSJ
ii interessi dellimprenditore impiantistico ;
Ri reddito dellimprenditore impiantistico;

%FEPUUPJMWBMPSFBOVPWP $O
FPEFQSF[[BUP $O %U
TJ
proseguir nella formula determinando gli:
- 0D0OFSJ$PODFTTPSJ DPNQPOFUFEFMDPTUPEJDPTUSV[JPOF
F EFMMF VSCBOJ[[B[JPOJ * F **  OPSNBMNFOUF EFEPUUJ
allU.T.C.);
- 7U7BMPSFEFMMBSFBFEJGJDBUB DIFNFSJUBVOBUSBUUB[JPOFB
se stante;

Quanto sopra rappresenta pertanto la componente di costru[JPOFBOVPWP $O


EJDPOTFHVFO[B OFMDBTPJODVJMJNNPCJMF
non sia nuovo si dovr tener conto della vita utile complessiva Esplicitazione alla formulazione del Valore di Costo deprezzato
EFMMJNNPCJMF O
FEFMUFNQPHJUSBTDPSTP U
QFSUBOUPMB -FDPNQPOFOUJ DPTUJ 0G
iFEJMJFPJNQJBOUJTUJDJwSJTVMUBOP
FTTFSFOPSNBMNFOUFMFQJTFNQMJDJFQSFDJTFEBEFUFSNJOBSF 
formula iniziale sar ampliata nel seguente modo:
JORVBOUPTDBUVSJTDPOP BEPWFSFEJQSFDJTJPOF EBWFSJFQSPQSJ
Vi<DPTUJFEJMJ  %U
 DPTUJJNQJBOUJTUJDJ  %U
> 
DPNQVUJNFUSJDJFTUJNBUJWJEFMMFPQFSFFEJMJFEJNQJBOUJTUJDIF 
0D 7U
OPODIEFHMJPOFSJFDPOPNJDJGJOBO[JBSJOPSNBMNFOUFJODBQP
*MUVUUPDPOEFQSF[[BNFOUJMJOFBSJQFSJDPTUJFEJMJ QSPHSFTTJWJ allimprenditore costruttore.
per i costi impiantistici ordinari e per ammortamenti decre- Tali componenti potrebbero essere determinate anche per
TDFOUJQFSJDPTUJJNQJBOUJTUJDJDPNQMFTTJ DPNFEJTFHVJUPSJ- WJBTJOUFUJDB UBCFMMBSF RVBMPSBGPTTFSPBEJTQPTJ[JPOFEBUJEJ
portato:
QBSBHPOF PEBODIFBUUSBWFSTPMBVTJMJPEJFEJUPSJBTQFDJBMJ[- QFSMBQBSUF&EJMF%UUOEFQSF[[BNFOUPMJOFBSFB [BUBGPSOJUSJDFEJNBOVBMJEFJDPTUJFEFMMFUJQPMPHJFFEJMJ[JF"
retta decrescente;
dovere di precisione comunque sempre preferibile il com- QFSMBQBSUF*NQJBOUJTUJDB%U< UO  
?> puto metrico estimativo dettagliato allimmobile in valutao
'PSNVMBEFJ%FQSF[[BNFOUJ 6&&$
oEF- zione.
prezzamento progressivo a curva concava;
"MDPOUSBSJPMFDPNQPOFOUJEJEFQSF[[BNFOUP %U
F 7U

- in alternativa alla predetta formulazione empirica degli riferibili al valore dellarea mondata dal costo deprezzato
economisti contabili europei pu essere applicata anche EFMMJNNPCJMF TPOPTFNQSFQJVUUPTUPDPNQMJDBUFEBEFUFSNJMBGPSNVMBEFMMFRVPUFEJBNNPSUBNFOUPEFDSFTDFOUJ  nare in quanto le prime comportano lesatto compendio della
definita dal Simonotti quale metodo della somma degli WFDDIJBJBEFMMJNNPCJMF MBTFDPOEB BTTBJQJFOJHNBUJDB JO
anni DIFQBSUFOEPEBMMBQBSUFOEPEBVOQJBOPEJBNNPS- quanto sovente necessita la determinazione dellesatto vaIL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 73

Foto Rick Henzel - Fotolia.com

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

MPSFEFMMBSFBJOMPDBMJ[[B[JPOJEJTDBSTPNFSDBUP TQFTTPDPO
dati economici dedotti da mercati limitrofi da attribuire con
parsimonia.
Nei paragrafi dedicati si cercher di dimostrare che anche tali
componenti possono essere determinate con elementi scientifici aderenti agli standard internazionali di valutazione.
Determinazione della componente
DPTUJ $D 4UQ   0G

La componente costo di costruzione (Cc) edile ed impiantistico dunque determinabile attraverso veri e propri computi
NFUSJDJEFMMFRVBOUJUVOJUBSJF EFMMFTVQFSGJDJFEFJWPMVNJEFM
costruito moltiplicati alla rispettiva stima dei singoli valori
VOJUBSJ RVFTUVMUJNBQBSUFEFEVDJCJMFEBJMJTUJOJVGGJDJBMJEFMMB
[POB EBMMFEJUPSJBEJTFUUPSF PWWFSP EBJQSF[[JBQQMJDBUJEBHMJ
imprenditori edili del luogo.
La componente (Stp) riferibile alle spese tecniche e di progettazione riguardanti la casistica dei tecnici coinvolti nel
QSPDFTTPFEJMJ[JPDPTUSVUUJWP BUJUPMPEJFTFNQJPOPOFTBVTUJWP JMQSPHFUUJTUB JMEJSFUUPSFEFJMBWPSJ MPTUSVUUVSJTUB JMDPPSEJOBUPSFBMMBTJDVSF[[B JMHFPMPHP JMDFSUJGJDBUPSFFOFSHFUJDP JM
DPMMBVEBUPSF OPOBODIFJMOPUBJPRVBMPSBTJBOPOFDFTTBSJUJUPMJ 
servit e quantaltro. Per la determinazione economica si faccia
RVJOEJSJGFSJNFOUPBMMFSJTQFUUJWFUBCFMMFNJOJNFQSPGFTTJPOBMJ 
qualora ancora vigenti e/o comunque di riferimento.
La componente (?) incognita riferita ad un aumento percenUVBMF TJOUFUJDBNFOUFBUUSJCVJCJMFBHMJJNQSFWJTUJOPOWBMVUBCJMJ
BQSJPSJ JOTFEFEJDPNQVUPNFUSJDPFTUJNBUJWP"ODIFJOUBM
DBTP BSBHJPOFEJQSFDJTJPOF JDPNQVUJEPWSFCCFSPFTTFSF
74 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

portati a compimento in modo da rendere pi bassa possibile


la percentuale di imprevisto.
-BDPNQPOFOUF0G J 3
PEPOFSJGJOBO[JBSJ JODBQPBM
DPTUSVUUPSFFEJMF SJHVBSEBOEPHMJJOUFSFTTJQFSMBDRVJTJ[JPOF
EFMMFWBSJFDPNQPOFOUJEJDPTUPFEJMFFEJNQJBOUJTUJDP BODIF
JOSFMB[JPOFBMMBQBSUFBVUPGJOBO[JBUBOPODIJMQSPQSJPHVBEBOEP PWWFSP JMSFEEJUPUJQJDPEFMMJNQSFOEJUPSFDPTUSVUUPSF
Infatti la componente (i) annovera gli interessi che limprenditore costruttore deve sostenere al fine di approvvigionare il
cantiere con il denaro necessario al buon esito della costru[JPOFEFMMJNNPCJMFJOWBMVUB[JPOFFEFJTVPJJNQJBOUJ"ODIF
in tal caso si provvede al computo analitico di raffronto fra i
TJOHPMJDPTUJ HMJJOUFSFTTJJOSFMB[JPOFBMQSF[[PEVTPEFMEFOBSP
DPSSFOUFOFMNFSDBUPJOUSBUUB[JPOF FEBMMBSDPUFNQPSBMFEJ
EVSBUBEFMMBOFDFTTJUEFMEFOBSPQSFWJTUPBQSFTUJUP EVORVF
al netto della parte in autofinanziamento.
Il reddito dellimprenditore costruttore (R) non altro che il
HVBEBHOPWFSPQSPQSJPEFMMJNQSFTBSJPFEJMF DIFTJBTTVNFJM
SJTDIJPEJBDRVJTJ[JPOFEFMMFNBUFSJFQSJNF EFMMBNBOPEPQFSB EFJNBDDIJOBSJ EFMMBQBSUFUFDOJDBFEJRVBOUPOFDFTTBSJP
al buon esito dellattivit costruttiva.
-FDPNQPOFOUFTPQSBFTQPTUF TPNNBUFUSBMPSP EFSJWBOPJM
valore di costo a nuovo (Cn) dellimmobile in valutazione.
Si precisa altres che nel caso in cui limmobile in valutazione sia nuovo le
componenti di costo edile ed impiantistico possono essere mantenute unite in
un unico ragionamento di calcolo, al contrario, nel caso in cui limmobile sia
diversamente nuovo prerogativa tenere separate la parte edile dalla parte
impiantistica e/o specializzata, appunto per la diversa metodologia di calcolo
dei deprezzamenti come sar decritto nel prossimo paragrafo.

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

Determinazione della componente


di Deprezzamento (1-Dt%)
Il valore determinato ai precedenti paragrafi quindi relativo
alla componente dei costi necessari a riprodurre a nuovo il
GBCCSJDBUPJOTUJNB PWWFSP MFTVFTJOHPMFQBSUJ MFPQFSFEJ
strutturazione e/o le parti impiantistiche.
%JDPOTFHVFO[B OFMMFWFOJFO[B DIFMJNNPCJMFJOWBMVUB[JPOF
OPOTJBOVPWP NBBCCJBUSBTDPSTPHJQBSUFEFMMBQSPQSJBWJUB 
DPNFOFJDBTJEJNBHHJPSSJDPSSFO[B TJEPWSQSPDFEFSFBMDPOseguente deprezzamento in relazione alla vita utile (n) ed al
UFNQP U
HJUSBTDPSTP$JDPOEJWFSTFNFUPEPMPHJF BTFDPOEBTJUSBUUJEJiPQFSFFEJMJw TVTDFUUJCJMJBEFQSF[[BNFOUP
lineare oppure di opere impiantistiche suscettibili a deprezzamenti progressivi a curve concave o convesse a seconda
della complessit degli impianti medesimi.
Si precisa altres che ai fini delle stime secondo gli standard
internazionali i deprezzamenti possono essere assunti nel
TFHVFOUFPSEJOFEJ7FUVTUB 0CTPMFTDFO[B'VO[JPOBMFFE&DPnomica.
Il degrado fisico (vetust) deriva dalluso e dal conseguente
logorio delle parti delledificio per il trascorrere del tempo e
QFSDBVTFBDDJEFOUBMJ MBQFSEJUBEJWBMPSFSJTVMUBQFSUBOUPEBMMB
riduzione della capacit delledificio di offrire i servizi per i
quali stato destinato.
Lobsolescenza funzionale invece legata alla tipologia e agli
standard costruttivi delledificio non pi idoneo alle esigenze
EFJGSVJUPSJ MBQFSEJUBEJWBMPSFSJTVMUBEBMMJOFGGJDJFO[BEFMMFEJGJDJP TPQSBUUVUUPSBQQPSUBCJMFBMMFNPEFSOFUFDOPMPHJFFDBSBUUFSJTUJDIFDPTUSVUUJWF JNQJBOUJTUJDIF FDD OFMMFSBNPEFSOB
valga lesempio dei computer o dei cellulari che dopo un anno
valgono considerevolmente meno il loro prezzo dacquisto a
DPOTFHVFO[BEJOVPWJNPEFMMJQJFWPMVUJ PMBOBMPHPFTFNQJP
delle autovetture).
Infine lobsolescenza esterna o economica relativa a condizioni
FTUFSOFBMMJNNPCJMF TPQSBUUVUUPBUUSJCVJCJMJBDBNCJBNFOUJ
TGBWPSFWPMJEFMMBNCJFOUFFDPOPNJDP EFMMBMFHJTMB[JPOF EFHMJ
TUSVNFOUJVSCBOJTUJDJ EFMMBMPDBMJ[[B[JPOF EFHMJTQPTUBNFOUJ
EFMTFUUPSFFEJMJ[JPFEJNNPCJMJBSF BMMFEJWFSTFDSJTJEFMTFUtore e cos via.
Come primo approccio dovr essere valutata la possibilit di una messa in
efficienza dellimmobile medesimo, ovvero, nel caso di deterioramento fisico
la possibilit o meno di cura del deprezzamento. Nel caso di deterioramento
funzionale la possibilit o meno di eliminazione della medesima obsolescenza.
In taluni casi il deprezzamento dovr essere valutato a ragione del computo
metrico estimativo delle opere necessarie al rimessa in efficienza, al contrario,
nel caso di insanabilit, il deprezzamento dovr essere determinato per abbattimento lineare o progressivo.
Pertanto nel caso di opere edili labbattimento lineare sar
EFUFSNJOBUPJOSBHJPOFEFMSBQQPSUPUO PWWFSP MFOUJUHJ
EFQSF[[BUBTBSQBSJB %U
PWWFSP %UUO QFSUBOUPJM
WBMPSFEFQSF[[BUPTBSQBSJB DPTUJFEJMJ 0GFEJMJ
  oUO


In base a tali considerazioni i deprezzamenti delle opere edili


possono essere graficamente rappresentati da una retta decrescente.

Deprezzamento della componente edile

Invece nel caso di opere impiantistiche semplici labbattimento progressivo sar determinato in ragione della formula
EFJ%FQSF[[BNFOUJ6&&$ VOJPOFFVSPQFBFDPOPNJTUJDPOUBCJMJ
PWWFSP MFOUJUHJEFQSF[[BUBTBSQBSJB %U
EPWF
%U< UO  
?>o QFSUBOUP BODIFJOUBM
DBTP JMWBMPSFEFQSF[[BUPTBSEFEPUUPEBMMBGPSNVMB DPTUJ
JNQJBOUJTUJDJ 0GJNQJBOUJTUJDJ
  o%U QFSPDPOGPSNVMB
U.E.E.C.). In base a tale formulazione i deprezzamenti degli
impianti semplici ed ordinari possono essere rappresentati da
una curva decrescente progressiva concava.

Deprezzamento della componente impianti semplici,


anche contenuti negli immobili ordinari
IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 75

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

*OGJOFJOBMUFSOBUJWBBHMJ6&&$ PWWFSP QFSMBQBSUFJNQJBOUJTUJDBDPNQMFTTB QFSMBDPNQPOFOUFNBDDIJOBSJ FRVJQBHHJBNFOUJFEBUUSF[[BUVSB QPUSFTTFSFBEPUUBUPJMNFUPEPQFS


RVPUFEJBNNPSUBNFOUPEFDSFTDFOUJ DPOMBGPSNVMBHJFsposta in precedenza. Ci partendo dal concetto che le cause
di deprezzamento dei macchinari sono attribuibili principalNFOUFBMMVTPDPOTJEFSFWPMF FEBMMPCTPMFTDFO[BGVO[JPOBMF
TPQSBWWFOVUJEJTQPTJUJWJEJNJHMJPSUFDOPMPHJB NFOPFOFSHJWPSJ EVORVFEJNJOPSJNQBUUPBNCJFOUBMF NBOVUFOUJWPF
HFTUJPOBMF
QFSUBOUPDPOVOGPSUFEFQSF[[BNFOUP HSBGJDBmente rappresentabile da una curva convessa.

Determinazione della componente


Vt (Valore dellarea)
*OUBMDBTPWBOOPFOVODJBUFEVFEJWFSTFTJUVB[JPOJ MBQSJNBEJ
GBDJMFEFUFSNJOB[JPOF MBTFDPOEBQJDPNQMFTTB
*MQSJNPDBTPQVSJHVBSEBSFVOJNNPCJMFTQFDJBMF JQPUFUJDBNFOUFJOTFSJUPJOVOB[POBJOEVTUSJBMF BSUJHJBOBMFPDPNNFSDJBMF DPONFSDBUPWJWP EVORVFDPOJQSF[[JEFMMFBSFFFEJGJcabili noti. In tal caso la particolarit sar imputabile unicamente allimmobile costruito con caratteristiche non risconUSBCJMJTVMNFSDBUP TJQSPDFEFSEVORVFBWBMVUBSFJMGBCCSJDBUPBUFSNJOJEJDPTUP DPNFEJNPTUSBUPOFJQSFDFEFOUJQBSBHSBGJ TJQSPTFHVJSDPOMBWBMVUB[JPOFEFMDPTUPEFMMBSFBNFEJBOUFJMNFUPEP.$" QFSUBOUPBMMBTPNNBUSBJM$PTUP $O

FWFOUVBMNFOUFEFQSF[[BUP %U
FEJM 7U
BOEBOEPBEFUFSNJOBSFJMQVOUVBMFWBMPSFJODPHOJUPEFMMJNNPCJMF 7J


*MTFDPOEPDBTPQV BMDPOUSBSJP SJHVBSEBSFMBWBMVUB[JPOFEJ


VOJNNPCJMFPSEJOBSJP VCJDBUPJQPUFUJDBNFOUFJOVOB[POB
dove si ha scarsit di compravendite sia di immobili che di
BSFFFEJGJDBUF QVFTTFSFJMDBTPEJBSFFDFOUSBMJDBSFOUJEJ
mercato. In tal caso si proceder con la valutazione a costo
BOEBOEPBEFUFSNJOBSFDPNFTPQSBFTQPTUPJMWBMPSF FWFOUVBMNFOUFEFQSF[[BUP EFMMJNNPCJMF RVBOUPBMMBSFBTJSJDPSSFSBMQSPDFEJNFOUPEFMWBMPSFDPNQMFNFOUBSF BOEBOEPBE
FTUSBQPMBSFJSBQQPSUPEJDPNQMFNFOUBSJFU$U EB[POFMJNJUSPGF BEFTFNQJPTFNJDFOUSBMJFQFSJGFSJDIFEPWFHFOFSBMDeprezzamento della componente impianti complessi,
mente sono noti i prezzi sia delle aree edificabili che i costi di
anche contenuti negli immobili speciali,
costruzione di edifici nuovi.
macchinari ed attrezzatura in genere
Nellarticolo relativo allo studio del pi probabile valore comQMFNFOUBSF SFEBUUPEBMTPUUPTDSJUUPFQVCCMJDBUPTVi*M(FPNFUSB#SFTDJBOPw TPOPHJTUBUJBNQJBNFOUFUSBUUBUJJ
Determinazione della componente
WBSJBSHPNFOUJDPSSFMBUJBMSBQQPSUPEJDPNQMFNFOUBSJFU JO
Oneri Concessori
La componente (Oc) riferita gli oneri concessori necessari al breve sintesi trattasi del rapporto tra il valore dellarea edifiSJUJSPEFMUJUPMPBCJUBUJWP QFSUBOUPMBRVPUBEFTVNJCJMFBMDPTUP cata e il valore complessivo dellimmobile espresso dalla
EJDPTUSV[JPOF FY#VDBMPTTJ
MBRVPUBSJGFSJCJMFBHMJPOFSJEJ GPSNVMB$U7U7J
VSCBOJ[[B[JPOFQSJNBSJBFTFDPOEBSJB PWWFSP BHMJPOFSJEJ
MPUUJ[[B[JPOFRVBMPSBSJDPSSFOUJ TJBHHJVOHPOPJOGJOFVMUFSJPSJ Si proceder quindi alla determinazione del rapporto di comDPTUJRVBMJEJSJUUJEJTFHSFUFSJB CPMMBUJPRVBOUBMUSPQSFWJTUP QMFNFOUBSJFUBOEBOEPBSBHJPOBSFJO[POFDPONFSDBUPWJWP 
dalliter burocratico. Tale componente potr essere facilmente adiacenti a quelle dellimmobile in valutazione. In tal caso
EFTVOUB QFSQSJNPBUUSBWFSTPMBDDFTTPBMMVGGJDJPUFDOJDPDP- TBSBOOPBTTVOUJJQSF[[JEFMMFSJTQFUUJWFBSFF DPOTJEFSBUFFEJNVOBMF QPJBODIFDPOQSFDJTJPOFBDDBEFNJDB SJGFSFOEPMJN- GJDBUF RVJOEJBMMPSEPEFMMFUBTTFEJBDRVJTJ[JPOF EFMMFTQFTF
NPCJMFBMMFWBSJFUBCFMMF EFMJCFSFPMFHHJEFMTFUUPSF
UFDOJDIFFOPUBSJMJ EFHMJJNQPSUJEJJEPOFJ[[B[JPOFBMMBDPTUSV[JPOF EFHMJJOUFSFTTJFEFMSFEEJUPJODBQPBMMJNQSFOEJUPSF
Nel caso in cui limmobile sia nuovo si attueranno del disposi- JNNPCJMJBSJTUBQSPNPUPSF*QSF[[JEFMMFBSFF DPTEFEPUUF 
[JPOJWJHFOUJJONBUFSJBEJPOFSJDPODFTTPSJ"MDPOUSBSJP OFM saranno rapportati ai rispettivi prezzi degli immobili a nuovo.
caso in cui limmobile sia datato saranno da assumere le dispo- %PQPMFPQQPSUVOFDPNQBSB[JPOFTJHJVOHFSBMMBEFUFSNJOBTJ[JPOJFEJDPTUJBUUSJCVJCJMJBMMFQPDBEJDPTUSV[JPOF QPOFOEP zione del rapporto di complementariet (Ct) relativo alle pi
attenzione ai necessari aggiornamenti Istat di attualizzazione vivaci zone adiacenti limmobile in valutazione.
alla data di valutazione. Ecco dunque il motivo per cui tale
componente non appare fra i deprezzamenti dellimmobile.
Preso atto che il valore dellarea edificata pari al valore
76 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6

Foto tsach - Fotolia.com

ESTIMO VALUTATORI IMMOBILIARI

EFMMJNNPCJMFNPMUJQMJDBUPBMSBQQPSUPEJDPNQMFNFOUBSJFU  %JDPOTFHVFO[BMBGPSNVMBJOJ[JBMF
7U7J $U PWWFSP DPTUPBOVPWPQJWBMPSFEFMMBSFBNPMUJVi DPTUJFEJMJ DPTUJJNQJBOUJTUJDJ
 0D 7U 
QMJDBUJBMMBSBQQPSUPEJDPNQMFNFOUBSJFU 7U $O 7U
 $U 
QSPWWFEFOEPBMMBSJTPMV[JPOFEFMMBGPSNVMB 7U$O $U 7U QVFTTFSFSJEPUUBBMMBQJTFNQMJDFGPSNVMB[JPOF OFMDBTPJO
$U PWWFSP 7Uo7U $U$O $U PWWFSP 7U  o$U
$O  cui limmobile sia datato:
$U DPODMVEFOEPMPTWJMVQQP
Ct
Vi$O  %U
 $O
(1 Ct)
Cn*Ct
Ct
7U
$O
(1 Ct)
(1 Ct)
Pertanto:
%JDPOTFHVFO[BNPMUJQMJDBOEPJMWBMPSFBOVPWPEFMGBCCSJDBUP
Ct
>
Vi$O < %U
 $O
come sopra dedotto per il rapporto di complementariet
EFMMB[POBMJNJUSPGB SBQQPSUBUPBM $U
TBSEFUFSNJOBUPJM
(1 - Ct)
costo incognito dellarea.
Le operazioni si concluderanno con la valutazione complesTJWBEFMMJNNPCJMFBTPNNBUPSJBUSBJMDPTUPBOVPWP $O
FWFOUVBMNFOUFEFQSF[[BUP %U
FJMWBMPSFEFMMBSFBFEJGJDBUB 7U
EFEPUUBDPOJMQSPDFEJNFOUPBMUFSOBUJWPBQQFOBFsposto.

/FMDBTPJOMJNNPCJMFTJBOVPWPMBDPNQPOFOU%UTBSQBSJ
B QFSUBOUPMBGPSNVMBTJSJEVSS
Vi$O < 

Ct

>

(1 - Ct)
IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/6 - 77