Sei sulla pagina 1di 6

ESTIMO

Aleandro Bottichio
Il pi probabile
valore complementare
(Complementary Value Appraisal)

D
i seguito saranno affrontati i sistemi di stima del vere la residua parte di esso dopo loccupazione.
pi probabile Valore Complementare, metodo Ai giorni nostri contemplato dal Codice di Tecnoborsa, IV
di valutazione immobiliare specifico ancora piut- edizione del 2011, al Capitolo 3 riguardante principi di va-
tosto sconosciuto, considerato che trova poca familiarit lutazione, in particolare il paragrafo 2.5.6. che fedelmente
anche tra i valutatori, persino nei casi in cui sia lunico cri- recita: il valore complementare di una parte di un immobile
terio applicabile nelleventualit, ad esempio, della stima complesso, che presenta un legame di complementariet
dellindennit di esproprio parziale, nella stima delle ser- con le altre parti, pari alla differenza tra il valore di mer-
vit prediali e dei danni, dei deprezzamenti, e cos via. cato dellintero immobile complesso, comprensivo della
Sar tentato lapproccio in base agli International Valuation Stan- parte considerata, e il valore di mercato dellimmobile co-
dard quindi, in ambito italiano, secondo gli indirizzi dettati stituito dalle altre parti con esclusione della parte conside-
dal Codice delle Valutazioni Immobiliari promosso da Tec- rata.
noborsa con la collaborazione di vari enti, organismi del set- Con esso il paragrafo 2.5.6.1, che fedelmente recita: che il
tore immobiliare, o Ordini e Collegi professionali, tra i quali principio di complementariet asserisce che il valore di una
il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati. parte componente di un immobile complesso si misura in
base al suo contributo al valore dellimmobile.
Premesse Al Capitolo 4 riguardante il Valore di Mercato, il paragrafo
Tale procedimento assume importanza e necessit quando 2.20 fedelmente recita: il valore complementare ad una
si deve valutare il pi probabile valore di mercato della parte appartenente a un insieme costituente un immobile
parte di un bene legato a tutto il complesso da un rapporto complesso, pari alla differenza tra il valore di mercato del-
di complementariet. Esso si ottiene per differenza tra il pi limmobile complesso e il valore di mercato della parte o
probabile valore di stima dellinterno bene economico e il delle parti dellinsieme che residua, una volta considerata
valore che avrebbe la parte residua (o complementare) as- separata la parte oggetto di stima.
sunta staccata dal bene considerato e separatamente alie- Altres il paragrafo 2.20.1 recita: si dice rapporto di comple-
nabile. mentariet economica di una parte rispetto allimmobile
Questo aspetto economico trova motivazione nella consta- complesso, il rapporto tra il valore complementare della
tazione che, quando un bene costituisce un insieme econo- parte e il valore totale dellimmobile complesso.
mico produttivo omogeneo, oppure, unentit economica Infine il paragrafo 2.20.1 recita: uno tra i pi importanti le-
e/o produttiva indipendente, la sua divisione in due o pi gami di complementariet del sistema urbano ed edilizio e
parti origina pi entit, il cui valore sommato non coincide il rapporto tra il valore del terreno edificato e il valore del-
con quello del bene originario, ovvero, che le due o pi limmobile, comprensivo del fabbricato e del terreno (inci-
parti, unite, assumono valore superiore alla somma delle denza dellarea edificata).
pi parti separate. Il contrario del Valore Complementare il Valore di Fusione,
Si tende pertanto a valutare il danno (per cos dire) deri- (sinergistic value), contemplato al punto 2.9, sempre cap. 4 del
vante dalla divisione, distruzione e/o distaccamento, del- codice, che definisce tale valore composto una componente
lintero bene sinergico in due o pi parti, il cui conseguente addizionale generata dalla combinazione di due o pi inte-
deterioramento calcolato per differenza tra il valore del- ressi insistenti sullimmobile, quando il valore degli inte-
lintero immobile da quello della parte residua. ressi combinati vale pi della somma degli interessi singoli.
A titolo di esempio si deduce che pu esistere comple-
mentariet tra lintero fondo agricolo e la parte residua, tra Condizioni
un fabbricato rurale e la parte di terreno coltivato, tra la sala Le condizioni per lapplicazione del valore complementare
da pranzo e la cucina di un ristorante, tra una villa storica e sono :
il suo giardino, tra il panorama che sta a una villa al mare o lesistenza della complementariet tra il tutto e la parte re-
al lago, tra larea edificata ed il suo fabbricato e cosi via. sidua, pertanto lassunto che lutilizzazione congiunta
debba fornire unutilit maggiore rispetto allutilizzazione
Riferimenti normativi separata;
Il metodo trova applicazione gi dal 1865, in virt dellallora la parte scissa non sia facilmente reintegrabile o sostitui-
Legge 2359/1865, inerente allespropriazione per causa di bile, ovvero, che il bene o la sua porzione non sia inter-
pubblica utilit, allart. 40 che fedelmente recitava: nei casi cambiabile con analogo, corrispondente per caratteri-
di occupazione parziale, lindennit di esproprio consister stiche e valore;
nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto lim- la parte residua non sia vendibile per se stessa, ovvero,
mobile avanti loccupazione, e il giusto prezzo che potr a- non possa avere una propria autonomia economica, un

38 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3


ESTIMO

proprio valore di mercato; mica della parte, delle parti j, Vi il valore complessivo del-
non sia accorpabile a un altro bene che con lo stesso rige- limmobile e Vj quello della parte, come sopra determinato.
neri un nuovo bene che raggiunga il valore di quello in o-
rigine scisso. In alternativa pu essere anche rappresentato nel seguente
modo:
Non esister pertanto complementariet nei casi in cui :
la parte distolta appartenga a un insieme di beni tra loro Cj = 1 Vi j
indipendenti, ad esempio un terreno agricolo o edifica- Vi
bile talmente grande da poter essere scisso in due o pi
unit alla fine comunque autonome. Situazione contraria Rimane inteso che i valori Vi, oppure Vi-j saranno da de-
rispetto a piccolo lotto edificabile attraversato a met da terminare con i pi appropriati procedimenti di stima det-
una servit che renda non pi di fatto costruibile il map- tati dagli Standard Internazionali, ovvero, assumendo ta-
pale, in tal caso si ravviser soprattutto la perdita della ca- lune delle procedure maggiormente dettagliate negli arti-
pacit edificatoria; coli redatti dai colleghi Matteo Negri e Giuliano Vacchi, n
la parte distolta sia facilmente sostituibile, surrogabile o Il Geometra Bresciano bollettini n. 1/13, 3/13 4/13 e 2/14,
reintegrabile, quindi sostituibile, ad esempio la copertura sezione Estimo.
di unabitazione e/o gli impianti colturali di un terreno a-
gricolo specializzato, danneggiati da eventi atmosferici Casi di applicazione (estimo classico)
e/o calamitosi; Di seguito vengono illustrate alcune eventualit di applica-
per ultimo quando la parte residua non valutabile sotto zione del Valore complementare, che per economia del pre-
laspetto del valore di mercato, economico, ecc. sente articolo, sono semplicemente enunciate, con la ri-
serva di esporre pi complicati case study, in altri futuri arti-
coli che tratteranno largomento con i pi intriganti proce-
Aspetti economici dimenti dettati dagli International Valuation Standards.
Il valore complementare dunque un criterio di stima che Ho voluto definire gli esempi a seguire dellEstimo classico
associa due valori di mercato, uno riferito allimmobile nel solo perch appartenenti a quanto abbiamo letto nei libri
suo complesso e laltro riferito alla/e parte/parti residua/e. di estimo scolastico, in un periodo antecedente agli stan-
Dal punto di vista matematico, il valore complementare Vj dard internazionali, casi comunque tuttora validi, purch
di una, o pi parti generiche, j si calcola attraverso la se- aggiornati al linguaggio definito dalla moderna ed euro-
guente formula : peista disciplina dellestimo internazionale.
Una fra le tante possibilit di applicazione del Valore com-
Vj = Vi Vij plementare il caso delle espropriazioni parziali a stima del-
lindennit di esproprio, con il classico esempio sancito dal
Dove Vi il valore di mercato complessivo, nella sua tota- premenzionato art. 40 delloriginale legge inerente lespro-
lit originaria, mentre Vt-j il valore della parte residua, ov- priazione per causa di pubblica utilit. Capita a volte che to-
vero, delle parti residue. gliendo una porzione dallintero, la parte residua sia dan-
Dal punto di vista economico la relazione di complementa- neggiata a tal punto che i valori unitari delloriginale non
riet pu essere determinata facendo riferimento alla parte, siano sufficienti a determinare lindennit in ragione del de-
o alle parti, che costituiscono limmobile complessivo, e prezzamento della parte superstite. In tal caso trova quindi
pertanto al tipo di legame che intercorre tra limmobile ori- applicazione la formula del valore complementare in diffe-
ginario e la parte, o le parti, che lo compongono. renza tra il valore dellimmobile complessivo e quello della
Dunque un legame che cresce, o decresce, al crescere, o al parte, o delle parti residue. A titolo di esempio potrebbe
decrescere della connessione tra il tutto e la parte, o le parti bastare il caso limite secondo il quale lesproprio renda del
residue. tutto inedificabile un piccolo appezzamento lottizzato; in tal
Detto legame economico si definisce attraverso il rapporto caso la valutazione dovr tener conto della perdita della ca-
di complementariet dalla formula pacit edificatoria di tutto il lotto e non di certo del valore
della sola porzione occupata dallesproprio.
Cj = Vj
Vi Il valore complementare si applica anche nel caso degli as-
servimenti coattivi a stima dellindennit derivante da perdita
Dove Cj definisce il rapporto di complementariet econo- di utilizzo conseguente a occupazione di parte del fondo o

IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3 - 39


ESTIMO

dellimmobile in genere, per causa di servit di passaggio tire il cambio duso di una pizza e vai in una pizzeria da som-
pedonale, viario, reti impiantistiche di sottosuolo o sopra- ministrazione, ci con un notevole incremento di valore del-
suolo, di infrastrutture in genere, eccetera. In tal caso il va- lesercizio medesimo, di gran lunga superiore al valore dei
lore complementare, corrispondente al risarcimento, consi- metri quadrati ampliati in un mercato normale.
ster nella differenza tra il valore dellimmobile senza ser- In tal caso il valore, che in entit doppia corrisponder alla
vit e di quello con servit. sanzione concernente labuso pregiudicante lintero, dovr
Si applica ancora nella stima dei danni, qualora non sia pos- essere determinato per differenza tra il Valore successivo al-
sibile la ricostruzione, la messa in pristino, la reintegra- labuso edilizio e il Valore ad origine.
zione, la trasformazione, la surrogazione e cosi via. Anche in Il metodo del Valore complementare pu essere dunque u-
tal caso dato dalla differenza tra il valore ante danno e tilizzato anche nella stima dei deprezzamenti e/o inquina-
quello post danno. mento, argomenti piuttosto complessi che meriterebbero
Si applica anche nella stima per danni derivanti ad immobili di essere trattati con interi manuali, ci si riservano pertanto
per violazione delle norme urbanistiche e/o civilistiche, con- future argomentazioni in merito.
nesse alla realizzazione di un fabbricato finitimo. Infatti ac-
cade che nelledificazione a confine, ovvero, tra fondi fini- Casi di applicazione
timi, chi costruisce arrechi danno sia ai lotti liberi sia ai fab- (metodo dagli Standard Internazionali)
bricati esistenti limitrofi. Ci per violazione delle norme Uno dei casi di Rapporto Complementare pi importante
circa la distanza dal confine, la distanza tra fabbricati, tra pa- del settore edilizio moderno e al quale gli standard inter-
reti finestrate e non, rispetto ai fabbricati antistanti, in tema nazionali pongono particolare attenzione il Rapporto tra il
di altezze massime degli edifici, allineamenti, strade e spazi Terreno edificato e il Valore dellimmobile.
pubblici, prospetti, vendute e quantaltro contemplato dal Ci partendo dal concetto che unarea edificabile libera non
codice civile e dagli strumenti urbanistici di varia natura. pu di certo essere comparata con un area gi edificata; ed
In taluni casi potrebbe trovare applicazione lart. 872 del Co- anche dal presupposto che unarea edificabile ha solo una
dice civile, in tema di violazione della norma urbanistica, il potenzialit economica astratta; al contrario; larea edificata
quale sancisce che colui che per effetto della violazione ha ha gi una sua potenzialit economica espressa e ben de-
subito danno deve esserne risarcito, salva la facolt di chie- terminata, quindi valutabile con elementi economici tangi-
dere la riduzione in pristino ovvero, la demolizione delle o- bili, ossia con quella concretezza pretesa dagli standard in-
pere eseguite in difformit alle citate norme edilizie. ternazionali.
Di conseguenza, nel caso in cui il confinante volesse proce- Questo rapporto pu essere improntato, per esempio, nella
dere allindennizzo in luogo della messa in pristino, si dovr localizzazione degli immobili in riferimento ad una zona pe-
procedere alla stima per valore complementare. riferica rispetto ad una zona centrale; ci considerando che
per due immobili perfettamente uguali, di uguale costo di
Il valore complementare trova altres ragione nella stima costruzione, il valore di mercato di quello centrale pu es-
delle opere abusive pregiudicanti art. 34 D.P.R. 380/01. Lart. sere maggiore di quello periferico; ci se lo stiamo, ad e-
34 del Dpr 380/01, Testo unico delle disposizioni legislative sempio, valutando da un punto di vista dei servizi, delle in-
e regolamentari in materia edilizia, al 2 comma, aggiorna- frastrutture, del commercio e cos via.
mento dallart. 12 della Legge 47/85, stabilisce che nel caso Al contrario, potrebbe essere maggiore il valore di quello
dinterventi edilizi eseguiti a parziale difformit del Per- periferico, magari in aperta campagna, qualora la nostra
messo di costruire, qualora la demolizione della parte abu- stima fosse meramente dedicata a valutare limmobile da
siva non possa avvenire senza pregiudizio della parte ese- un punto di vista naturalistico e ambientale.
guita in conformit, nel caso dimmobili diversi da quelli re- Ecco perch a volte tale rapporto rientra nella valutazione
sidenziali, potr essere mantenuta la parte, seppur dellhighest and best use (HBU), ovvero, nella definizione del
difforme, ci conseguendo una sanzione pari al doppio del pi conveniente miglior uso, quindi nelluso che presenta il
valore venale, che in tal caso dovr essere determinata dal- massimo valore di trasformazione tra quelli prospettati per
lAgenzia dei Territorio (ora servizio O.M.I.), ma che co- limmobile in valutazione.
munque noi, in quanto tecnici, potremmo essere chiamati Tale concetto altres richiamato nel testo unico delle e-
ad analizzare, a volte con il metodo del valore complemen- spropriazioni aggiornato dal Dpr 08/06/2001 n. 327, ovvero,
tare. nella normale evoluzione della legge fondamentale sulle e-
Valga, a dimostrazione, la questione che in un esercizio spropriazioni, la citata Legge 2359/1965. Il nuovo testo al-
commerciale a volte pochi metri quadrati possono fare la lart. 37 definisce la determinazione dellindennit in caso
differenza, ad esempio cinque o sei mq. possono consen- di esproprio di un area edificabile, allart. 38 la determina-

40 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3


ESTIMO

zione delle indennit di esproprio di unarea legittima- Ct = Vt


mente edificata, sancendo di conseguenza una netta divi- Vi
sione tra il valore dellarea edificabile e quello dellarea gi
edificata. Sempre con Vt che rappresenta Valore dellArea edificata e
La stima di un area edificata pu essere condotta in primo Vi il Valore dellimmobile.
ordine con il procedimento del market oriented che prevede Il Valore dellArea edificata dunque pari al Valore dellim-
il confronto diretto tra limmobile in oggetto e i suoi similari mobile per lincidenza, nel prodotto :
ricadenti nello stesso segmento di mercato, oppure, il con-
fronto diretto tra il fabbricato in esame e fabbricati similari, Vt = Vi x Ct
allinterno lo stesso mercato, considerando il prezzo corri-
sposto per acquistare un edificio gi esistente, separata- In mancanza dei prezzi delle aree edificate Vt, soprattutto
mente da quello del suolo, in tal caso il valore di mercato perch processo laborioso e complicato se assunto per
dellaera edificata sar pari alla differenza tra valore di mer- comparabili, si pu valutare in termini di valore di mercato
cato dellimmobile da stimare e il valore di mercato delle- del fabbricato Vf o del costo di ricostruzione deprezzato
dificio che insiste sullarea edificata da stimare, ci in atti- Crd, ci con le seguenti formule :
nenza al Valore complementare.
Non potendo attuare il market oriented, ad esempio per man- Ct = 1 Vf = 1 Crd
canza di immobili comparabili, si potr adottare il procedi- Vi Vi
mento per valore di trasformazione, od anche extraction
method, che prevede la determinazione del valore dellarea, Essendo che in un segmento di mercato centrale spesso e
considerata libera dalla costruzione esistente in relazione volentieri manca lofferta di aree edificabili, in tal caso il rap-
al costo di demolizione. Pertanto indicando con Cd il costo porto complementare dellarea edificata potr essere de-
di demolizione e con Va il valore dellarea edificabile, il va- dotto da un mercato delle zone periferiche, allinterno delle
lore del terreno edificato Vt, sar pari a : quali sono pi facilmente riscontrabili i prezzi delle aree e i
costi degli immobili.
Vt = Va Cd In tal caso si determina il rapporto complementare con la ci-
tata formula Ct = Vt / Vi utilizzando i valori delle aree peri-
Banalmente se in un segmento di mercato i terreni edifica- feriche, poi si determiner il valore dellarea edificata del
bili liberi di mq. 1.000, valgono euro 200.000, larea edificata, centro con la formula Vt = Vi x Ct, naturalmente con Vi pro-
sempre di mq. 1.000, che sul suo suolo ha edificato un fab- veniente dal centro e Ct proveniente dalla periferia.
bricato in stato di crollo, non avr un valore pari a euro Il Valore dellArea edificata pu anche essere conseguito
200.000, come i comparabili liberi, bens da tale entit dovr per capitalizzazione diretta del reddito dellarea edificata
essere decurtato il costo di demolizione, concetto che al- in rapporto al saggio di capitalizzazione del terreno, i cui
latto economico consiste nel trasformare, od anche trasmu- dati possono essere dedotti con i procedimenti di market o-
tare larea edificata in area libera. riented, ci comparando i valori ed i canoni provenienti dal
In alternativa pu essere adottato anche il procedimento : segmento delle aree sottoposte a diritto di superficie; in tal
caso valga la normale formula di capitalizzazione:
Vt = Ve Cc Cd
Canone annuo
Vt =
Dove Ve rappresenta il Valore dellimmobile da realizzare, Saggio terreno
Cc il costo di costruzione e Cd nuovamente il costo di de-
molizione. Si conclude infine largomento della Stima delle aree edifi-
Naturalmente sia i costi di costruzione sia quelli di demoli- cate con il metodo delle tecniche residuali, ovvero, delle Re-
zione devono contenere anche i costi indiretti rappresen- sidual Techniques Apprisal, come indicato dagli standard inter-
tati dal profitto dellimpresa, del suo sistema organizzativo, nazionali, ovvero del Residual Methodos.
pertanto il plusvalore normalmente conseguito dellim- Nella formula precedente della capitalizzazione Vt = Ca-
prenditore che promuove lintervento. none Annuo / Saggio Terreno si deduce che lIt (saggio del
Quando non possibile applicare i sopra esposti sistemi, si terreno) pari a:
ricorre al procedimento del rapporto complementare del-
lare edificata, ovvero, allincidenza del terreno edificato, in- It = Rt
fatti il rapporto dellarea edificata Ct pari a : Vt

IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3 - 41


ESTIMO

Ovvero, al rapporto tra il reddito del terreno Rt ed il valore Oppure


del terreno Vt.
Allo stesso modo si definisce (saggio del fabbricato) If, il Vt = Ri Rt
rapporto tra il reddito del fabbricato Rf ed il valore del fab- If
bricato Vf, nella corrispondente formula :
Con il citato articolo si voluto sintetizzare al massimo un
If = Rf metodo di Stima complesso e con numerosi risvolti e pecu-
Vf liarit nella pratica applicativa.
Sommariamente le tecniche residuali sono artifici che mi- Ci si riserva comunque in seguito, anche con la collabora-
rano a determinare il Valore del terreno edificato a seguito zioni dei colleghi della Commissione Estimo e Valutatori Im-
delle stime preliminari dei rispettivi redditi e saggi di capi- mobiliari del Collegio Geometri e Geometri Laureati della
talizzazione, delluna parte conosciuta, rispetto allatra Provincia di Brescia, di proporre alcuni case study di appli-
parte incognita, ci attraverso le formule di seguito esposte. cazione del metodo del Valore Complementare, aggiornati
alle metodologie dettate dagli International Valuation Stan-
Essendo che Vi = Vt + Vf e Ri = Rt + Rf, svolgendo tutti i dards
passaggi che si omettono per economicit del presente, si
deduce che :

Vt = Ri Rf
It

42 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2014/3