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IL GEOMETRA

BRESCIANO

Anno XL N. 2
marzo-aprile 2015

Rivista bimestrale
dinformazione
del Collegio
Geometri
della provincia
di Brescia
con la collaborazione dei
Collegi delle province di

Spedizione in a.p. 70% - Filiale di Brescia

Lodi
Sondrio

ESTIMO-VALUTATORI
Aleandro Bottichio

Case Study
Valore Complementare

Di seguito saranno esposti alcuni case study


inerenti il pi probabile Valore
Complementare, come approfondimento e
dimostrazione della parte teorica gi esposta
alla sezione Estimo del Geometra Bresciano
4/2014.

remesse
Nellarticolo precedente stato precisato che tale
procedimento la cui validit scientifica viene particolarmente apprezzata dagli Standard Internazionali di Valutazione
assume importanza e necessit quando si deve valutare il
pi probabile valore di mercato della parte di un bene legato
a tutto il complesso da un rapporto di complementariet.
Esso si ottiene per differenza tra il pi probabile valore di
stima dellinterno bene economico e il valore che avrebbe la
parte residua (o complementare) assunta staccata dal bene
considerato e separatamente alienabile. Questo aspetto economico trova motivazione nella constatazione che, quando un
bene costituisce un insieme economico produttivo omogeneo, oppure, unentit economica e/o produttiva indipendente, la sua divisione in due o pi parti, origina pi entit il
cui valore sommato non coincide con quello del bene originario, ovvero, che le due o pi parti, unite, assumono valore
superiore alla somma delle pi parti separate.
Si tende pertanto a valutare il danno (per cos dire) derivante
dalla divisione, distruzione e/o distaccamento, dellintero
bene sinergico in due o pi parti, il cui conseguente deterioramento calcolato per differenza tra il valore dellintero immobile da quello della parte residua.
Abstract casi di applicazione
Il metodo per Valore complementare generalmente si applica
nei casi di :
Espropriazioni parziali a stima dellindennit di esproprio;
Asservimenti coattivi a stima dellindennit derivante da
perdita di utilizzo conseguente a occupazione di parte del
fondo o dellimmobile in genere, per causa di servit di
passaggio pedonale, viario, reti impiantistiche di sottosuolo
o soprasuolo, di infrastrutture in genere, eccetera;
Stima dei danni;
Stime per danni derivanti ad immobili per violazione delle
norme urbanistiche e/o civilistiche, connesse alla realizzazione di un fabbricato finitimo;
Stima delle opere abusive pregiudicanti art. 34 D.P.R.
380/01;
Stima dei Deprezzamenti e/o Inquinamento;
Stima delle Aree Edificabili e/o d Edificate a mezzo della
ricognizione del Rapporto di Complementariet Area/Fab84 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2

bricato, ci anche attraverso tecniche diverse quali le Residual Tecniques, oppure il Market Oriented mediante lExtraction
Method (basato sul rapporto di complementariet nel mercato in questione) oppure attraverso lAllocation Method (basato su dati in permuta da mercati contermini). Infine si pu
ricorrere anche al rapporto di complementariet nella determinazione del Valore di Trasformazione, ovvero, nellambito del miglior utilizzo (H.B.U.), pertanto in gran parte dei
metodi estimativi previsti dagli (I.V.S.).
Sono pertanto riassunti alcuni case study per rendere pi chiari
i vari procedimenti di stima.
Rimane inteso che i singoli valori utilizzati negli esempi debbano essere preceduti dai procedimenti di stima dettati dagli
Standard Internazionali, ovvero, assumendo le procedure
maggiormente dettagliate negli articoli redatti dai colleghi
Matteo Negri e Giuliano Vacchi, nel Geometra Bresciano
1/2013, 3/2013, 4/2013 e 2/2014 sezione Estimo).
Esempio 1 : Indennit di esproprio parziale
Vj = Valore complementare della porzione J
Valore
Complementare =
Vj

Valore
Complessivo
Vt

Valore
Parte/i residua
Vt-j

Unarea edificabile ha la superficie pari a mq. 4.000, il rispettivo valore comparativo (M.c.a.) pari a 200,00 al mq., il valore complessivo (Vt)somma 800.000,00. Detto terreno sar
interessato dallesproprio di una porzione, allincirca centrale,
di mq. 1.000 necessaria alla formazione di una nuova strada
pubblica. Lasciando residuo in sito una porzione alla sua sinistra di mq. 2.000, e una porzione alla sua destra di mq. 1.000.
Sempre dalla stima comparativa emerge che in zona terreni
edificabili della superficie di mq. 2.000 hanno un valore pari a
350.000,00 e quelli della superficie di mq. 1.000 un valore
pari a 185.000,00. Si deduce che il valore complementare Vj
pari a :
(Vt) 800.000,00 (Vt-j porzioni) (350.000,00 + 185.000) =
265.000,00

ESTIMO-VALUTATORI

Si noti che il Vj evidentemente superiore al valore unitario


dellintero, moltiplicato alla superficie espropriata, quindi
corrispondente a mq. 1.000 x 200,00 al mq. = 200.000,00,
dunque inferiore al complementare di 265.000,00.
Ci ad affermare il concetto che il valore complementare non
il valore di mercato, in tal caso della superficie espropriata,
bens una sorta di danno cagionato dallespropriazione, che
nel caso specifico taglia a met larea intera pi appetibile,
quindi di maggior valore, rispetto alle parti di pi piccola superficie del mercato meno apprezzate. In tal caso si noti altres
che la porzione di mq. 1.000 maggiormente gradita dal
mercato avendo un valore unitario pari a 185,00 al mq, rispetto a quella di mq. 2.000 che ha un valore unitario pari a
175,00 il mq., differenze che rendono ancora pi chiaro il concetto di complementariet.

Esempio 3: Asservimenti coattivi

Esempio 2: Indennit di esproprio parziale (caso limite rispetto ad


esempio 1)
Rispetto allesempio 1, il secondo caso rappresenta la superficie edificabile di un lotto unitario di mq. 1.000, con valore di
mercato comparato pari a 185.000,00; quindi pari a 185,00
al mq. Questo sar attraversato da una strada di mq. 500, che,
di fatto, lo render non pi costruibile, dividendolo in tre
piccole porzioni di mq. 120 180 200. Preso atto che in zona
piccole porzioni non pi costruibili valgono 10 al mq. si deduce che le porzioni residuali allesproprio varranno rispettivamente 1.200,00 + 1.800,00 + 2.000,00 = 5.000,00.

Esempio 4: Stima dei danni


Anche in questo caso il valore complementare Vj dato dalla
differenza tra il valore di mercato prima e dopo levento dannoso. Vale pertanto la consueta relazione Vj = Vad Vpd;
Dove (Vad) rappresentato dal valore ante danno subito.
Invece (Vpd) rappresentato dal valore post danno.
Anche in tal caso potrebbero essere sviluppati i due rapporti
di valutazione, determinanti i due diversi valori da portare in
detrazione luno rispetto allaltro. In tal caso potrebbe per
essere di facile determinazione, per comparazione, il (Vad),
giacch nel mercato si possono facilmente trovare i comparabili da mettere in gioco. Molto pi complicato, sarebbe al
contrario la determinazione del (Vpd), essendo logicamente
inesistente un mercato dimmobili danneggiati. In tal caso
potrebbero per, essere utilizzati artifici matricali quali ad esempio il Sistema di Stima, la stima differenziale, eccetera,
lesempio 6 pu chiarire meglio la questione.

Si deduce di conseguenza il valore complementare Vj, pari a:


(Vt) 185.000,00 (Vt-j somm. Porzioni) 5.000,00 =
180.000,00
Anche in tal caso non corrispondente ad 185,00 x mq. 500 =
92.500,00 .

Vj = Valore complementare J (risarcimento )


Valore
Complementare
RISARCIMENTO Vj

Valore Immobile
SENZA
Servit
Vs

Valore Immobile
CON
Servit
Vc

Sar pertanto redatto un rapporto di valutazione con il sistema


(M.c.a) andando a comparare immobili sprovvisti da servit,
determinando quindi il (Vs). Nello stesso momento sar redatto un secondo rapporto di valutazione comparando immobili con servit e determinando il (Vc). Dunque per differenza
tra le due stime (Vs) (Vc), si determiner il Valore complementare a risarcimento (Vj).

Esempio 5: Stima danni per violazione delle norme urbanistiche


e/o civilistiche
Capita spesso che nelledificazione a confine, ovvero, tra fondi
finitimi, chi costruisce arrechi danno sia ai lotti liberi sia ai
fabbricati esistenti limitrofi. Ci per violazione delle norme
circa la distanza dal confine, la distanza tra fabbricati, tra pareti
finestrate e non, rispetto ai fabbricati antistanti, in tema di
altezze massime degli edifici, allineamenti, strade e spazi
pubblici, prospetti, vendute e quantaltro contemplato dal
codice civile e dagli strumenti urbanistici di varia natura.
In taluni casi potrebbe trovare applicazione lArt. 872 del Codice Civile, in tema di violazione della norma urbanistica, il
quale sancisce che colui che per effetto della violazione ha
subito danno deve esserne risarcito, salva la facolt di chiedere la riduzione in pristino ovvero la demolizione delle opere eseguite in difformit alle citate norme edilizie.
Di conseguenza, nel caso in cui il confinante volesse proceIL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2 - 85

ESTIMO-VALUTATORI

dere allindennizzo in luogo della messa in pristino, si dovr


procedere alla stima per valore complementare.
Caso regolare

Un primo caso potrebbe essere ad esempio la perdita di edificabilit del terreno confinante conseguente al non rispetto
della distanza dal confine, che obbliga il confinante a stare a
maggior lontananza dal vicino, ci per la tutela della distanza
tra i fabbricati e in tal eventualit non riesce pi a inserire il
proprio fabbricato, con la conseguente perdita di capacit edificatoria del lotto, in tal caso si potr procedere in analogia
allesempio 2.
Caso lesivo

Un secondo caso potrebbe essere la parziale perdita di capa86 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2

cit edificatoria, conseguente al fatto che una maggior distanza dal confine, subita in conseguenza al comportamento
lesivo del confinante, potrebbe comportare una minor edificazione del confinante leso. Anche in tal caso dobbligo la
valutazione delleffettivo danno, in rapporto ad esempio al
minor volume da edificare, magari alla peggiore eventualit
della possibilit di edificare un numero minore di appartamenti, oppure ancora di edificare monolocali in luogo di bilocali, non apprezzati da quel mercato ecc.
Anche in tal caso la casistica e infinita e per ogni situazione
trovano applicazione uno dei sistemi diversi previsti dagli
standard internazionali.
Esempio 6: Stima dei danni lesivi di una caratteristica di pregio
dellimmobile
Un ultimo caso potrebbe essere leventualit che la costruzione lesiva del vicino faccia perdere al confinante qualche
caratteristica di pregio del proprio immobile e/o fabbricato,
quali ad esempio panorama, vista mare, lago ecc. In tal caso si
potr procedere con il sistema denominato Paired Data Analysis
(P.d.a.), ovvero dei dati appaiati, dunque della campionatura
di elementi caratteristici e distintivi. Con questo procedimento si provveder a stimare i prezzi e i redditi marginali
delle caratteristiche distintive (es. panorama o vista mare) di
due o pi immobili che presentano uguali caratteristiche
tranne che per quella di cui si deve stimare il prezzo o il reddito marginale. In tal caso la comparazione non pertanto rilevata tra i fabbricati nel loro complesso, ma rivolta esclusivamente alla particolare caratteristica che lesa dallillegittima
costruzione confinante.
Un esempio di Sistema di Stima associato allM.c.a. chiaramente riportato nellesempio di Perizia di Stima del collega
Matteo Negri, (n 2/2014 del Geometra Bresciano), Allegato
1 (Determinazione del Valore di Mercato), ci quando fatto
riferimento alle caratteristiche particolari dei vari comparabili,
quali ad esempio la presenza o meno dellimpianto di condizionamento, il diverso numero dei servizi igienici, i gradi di
finiture e cos via.
Nel nostro esempio una caratteristica potrebbe essere il panorama, oppure, la vista lago o mare, persa a causa del comportamento lesivo del vicino, peculiarit da inserire nel Sistema di Stima ed elaborare al pari delle caratteristiche che il
collega ha inserito nella propria dimostrazione di stima.
Esempio 7 : Opere abusive pregiudicanti art. 34 D.P.R. 380/01
LArt. 34 del D.P.R. 380/01, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, al 2 comma, aggiornamento dallArt. 12 della Legge 47/85, stabilisce che nel caso
dinterventi edilizi eseguiti a parziale difformit del Permesso
di Costruire, qualora la demolizione della parte abusiva non

ESTIMO-VALUTATORI

possa avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformit, nel caso dimmobili diversi da quelli residenziali,
potr essere mantenuta la parte seppur difforme, ci conseguendo una sanzione pari al doppio del valore venale, che in
tal caso dovr essere determinata dallAgenzia dei Territorio
(Servizio Stime), ma che comunque noi, in quanto tecnici,
potremmo essere chiamati ad analizzare, a volte con il metodo
del valore complementare.
Vj = Valore complementare = Somma che raddoppiata
corrisponde a sanzione art 34 comma 2 D.P.R. 380/2001
Valore
Complementare
Vj

Valore
post Abuso
Vpa

Durante la costruzione di un successivo fabbricato regolare, a


fianco dellesercizio originario, stata abusivamente realizzata una modesta superficie di mq. 23,00, di tipo pregiudicante lintero regolare, e con essa lampliamento del Pizza e
Vai, soprattutto della superficie di mq. 12,00 del precedente
cucinotto, che portato a mq. 20,00 ha consentito la realizzazione di una regolare cucina per somministrazione, in entit
minima prevista dal regolamento di igiene tipo, dunque la
trasformazione del precedente esercizio artigianale in Pizzeria da somministrazione.
Situazione da Sanare
Pizzeria da Somministrazione

Valore
Originario
Vo

In tal caso il valore, che in entit doppia corrisponder alla


sanzione concernente labuso pregiudicante lintero, dovr
essere determinato per differenza tra il Valore successivo
allabuso edilizio e il Valore ad origine.
Valga a dimostrazione la questione che in un esercizio commerciale a volte pochi metri quadrati possono fare la differenza, ad esempio un esigua superficie pu consentire il
cambio duso di una Pizza e Vai (Vo) in una Pizzeria da Somministrazione (Vpa), ci con un notevole incremento di valore
dellesercizio medesimo, di gran lunga superiore al valore dei
metri quadrati ampliati in un mercato normale.
Lesempio sotto riportato si riferisce ad un originario esercizio
Pizza e Vai, che veniva condotto in modo artigianale, con
somministrazione nel luogo di produzione, senza servizio ai
tavoli, ricavato in una superficie commerciale di mq. 90,00,
allinterno della quale furono realizzati i servizi igienici, la zona
forno e vendita, oltre ad una piccola superficie di mq. 12,00
quale cucinotto per la preparazione degli ingredienti da pizza.
Situazione Originaria (Ante Abuso)
Pizza e Vai

Chiamati a discutere la Sanzione per labuso edilizio, in ragione dellincremento del Valore Venale, la questione dovr
essere esplicata nel seguente modo.
Si svolger un M.C.A. (od altri sistemi se del caso)per la determinazione del pi probabile Valore di Mercato dei Pizza e
Vai, ovvero, delle superfici commerciali e/o artigianali, in tal
caso con valore determinato in 1.200 al mq.
Si svolger un secondo M.C.A. (o alternativi) per la determinazione probabile Valore di Mercato delle pi apprezzate Pizzerie, in tal caso con valore determinato in 1.400 al mq.
Pertanto
Vpa

pari a mq. 113 x 1.400 = 158.200,00

Vo

pari a mq. 90 x 1.200 = 108.000,00


Differenza 50.200,00

Che nello specifico rappresenta il contributo (la complementariet) della superficie di mq. 23,00 alla trasformazione del
Pizza e Vai in Pizzeria.
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Foto focus nder Fotolia.com

ESTIMO-VALUTATORI

Entit decisamente superiore al valore dellautonoma superficie commerciale di mq. 23,00 per il rispettivo costo unitario
pari a mq. 1.200, determina un valore autonomo assai inferiore, pari a 27.600.
Esempio 8 : Rapporto di Complementariet nella determinazione
del Valore dellArea, necessario alla Stima per Valore di Costo.
Il metodo proposto necessita essere utilizzato in tutti quei casi
in cui non esistono immobili compravenduti da comparare,
oppure analoghe situazioni di affitto-locazione, giusto perch
nellambito in cui si deve procedere il mercato inesistente,
o paralizzato. Di conseguenza altres impensabile la procedura per Valore di Trasformazione, rimanendo quale ultima
ratio, il metodo dei Costi Deprezzati (Cost Approach).
In tale situazione sar dunque necessario procedere alla
quantificazione (tecnica) dei costi, intesa quale sommatoria di
tutte le voci di costo necessarie a riprodurre un immobile uguale a quello che si sta per stimare, opportunamente deprezzate a seconda della vetust, dellobsolescenza economica
e/o funzionale.
Ci partendo dallassunto, chiaramente definito dagli (I.V.S.),
che un compratore non disposto a pagare per un immobile
una somma maggiore al valore di mercato di unarea edifica88 - IL GEOMETRA BRESCIANO 2015/2

bile e del costo di costruzione di un immobile su di esso edificato, ci considerati gli eventuali deprezzamenti.
Tra le voce di costo sar particolarmente rilevante la definizione del Valore dellArea, quale componente essenziale e di
peso sul valore finale dellimmobile.
Nel caso in discussione sar per impossibile procedere con
la definizione del valore dellarea attraverso la comparazione
di aree similari ma dovranno essere adottati metodi alternativi, di comprovata validit scientifica, tra i quali ad esempio
le Residual Tecniques, oppure, il Market Oriented, che prevedono
il particolare utilizzo del Rapporto di Complementariet, facendo per riferimento ad aspetti economici, non provenienti
dal mercato in questione, appunto perch definito inesistente e/o fermo, ma dal mercati attivi contermini e pi possibili similari a quello in cui limmobile in stima inserito.
Essendo giunti al termine del presente articolo ci si riserva di
esporre in un successivo numero del Geometra Bresciano
un esempio di Rapporto di Valutazione per Valore di Costo
Deprezzato con la definizione del Valore dellArea Edificabile
attraverso il Market Oriented.
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