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Allegato 5 Information Memorandum

PROCEDURA PER LA RICERCA DI UN SOCIO PRIVATO DA PARTE DI S.E.A.F. S.P.A.


Information Memorandum
Novembre 2010

Index
Descrizione operazione e disclaimer Il Polo Tecnologico Aeronautico di Forl SEAF Le assumption del master plan di SEAF Perch SEAF pag. pag. 3 6

pag. 10 pag. 22 pag. 29

ll presente Information Memorandum non rappresenta unofferta al pubblico ex art. 1336 del c.c., n una sollecitazione allinvestimento ai sensi degli artt. 94 e ss. del D. lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 e ss.mm. Il documento stato elaborato al precipuo scopo di fornire unillustrazione di massima delle opportunit delliniziativa N il presente Memorandum Informativo, n le informazioni in esso contenute rivestono carattere definitivo. SEAF SpA e gli Advisor pertanto si riservano la facolt di apportare alle stesse le modifiche e gli aggiornamenti che riterranno opportuni, al fine di aggiornare i terzi sulle informazioni disponibili

Descrizione operazione e disclaimer


Loperazione di privatizzazione
Riguarda lapertura a capitali privati di una percentuale di partecipazione fino al 60% del capitale della societ di gestione dellAeroporto di Forl, SEAF SpA, mediante una operazione di aumento di capitale sociale riservato al soggetto privato selezionato

Prevede lofferta per la sottoscrizione del capitale per lo sviluppo di SEAF SpA per realizzare il Master Plan con cui ENAC ha autorizzato e concesso la gestione totale dellarea di sedime a SEAF

Lingresso del socio privato comporta la sottoscrizione di accordi ove possibile statutari e/o, alternativamente, parasociali idonei a definire le prerogative e investimenti di soci privati e soci pubblici allinterno di SEAF

Descrizione operazione e disclaimer


Storia e attuale compagine societaria
SEAF SpA (Societ Esercizio Aeroporti Forl) nasce nel 1963 per iniziativa della Camera di Commercio di Forl, il Comune di Forl, il Comune di Cesena, il Comune di Cesenatico e la Provincia di Forl Fino al 1991 laeroporto ha una attivit limitata ad un traffico cargo di piccola dimensione (tra 500 e 1.000 tons annue) ed un traffico pax saltuario. Nel biennio 1991 1993 la focalizzazione sul cargo non produce appieno i risultati attesi Nel 1998 SEAF avvia il processo di ristrutturazione dellaeroporto con lampliamento dellaerostazione, dei parcheggi e della viabilit lato citt e lato aria Nel 2000 SEAF attua ulteriori interventi di ristrutturazione anche in virt della decisione strategica di puntare sul traffico low cost, con particolare predilizione per il mercato dellest europa. La scelta produce una crescita esponenziale dei pax, che crescono a 100mila del 2001 a quasi 800mila del 2008 Nel 2006 viene attivata la procedura di certificazione dellaeroporto, passo preliminare per lottenimento della concessione totale Nel corso del 2009 stata presentata listanza di richiesta per la concessione totale, ottenuta nel settembre 2010 e in attesa di formalizzazione da parte del Ministero dei Trasporti
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Descrizione operazione e disclaimer


Storia e attuale compagine societaria
Nel 1997 SEAF sottoscrive con SAB (Societ Aeroporto Bologna) una lettera di intenti finalizzata alla cessione del pacchetto di maggioranza della societ di gestione, per un primo tentativo di sviluppo strategico dellAeroporto integrato con il principale scalo regionale. Nel mese di settembre del 1997 viene finalizzata la cessione del pacchetto di maggioranza a SAB Nel corso del 2008 SAB esce dal Capitale Sociale Deliberato 3,0 mln capitale sociale di SEAF ponendo termine al processo strategico di integrazione con laeroporto di Comune di Forl 49,1% Bologna. E sostituita dagli altri soci pubblici, compresa la Regione Regione Emilia Romagna 25,5% Emilia Romagna Provincia di Forl Cesena 14,8% Camera di Commercio FC Altri
Dati al 29/09/2010

9,8% 0,8%

Il Polo Tecnologico Aeronautico di Forl


Laeroporto
Laeroporto si sviluppa nellarea sudovest della citt di Forl, ad una distanza di circa 4 km dal centro storico, in una parte ancora poco urbanizzata, dunque favorevole agli interventi di ampliamento e adeguamento infrastrutturale Laeroporto si trova a pochi km da importanti arterie viarie (A14, E45), il cui collegamento sar facilitato con la creazione del c.d. Sistema Tangenziale di Forl, anello di strade extraurbane intorno alla citt. La parte che interessa lAeroporto (c.d. Tangenziale Est) sar completata per la fine del 2009 Forl inoltre situata sulla linea ferroviaria adriatica (Ancona Venezia) con un continuo flusso di traffico (circa 1 treno ogni ora)

Il Polo Tecnologico Aeronautico di Forl


Il Polo Tecnologico Aeronautico (PTA)
Laeroporto di Forl inserito nel contesto del Polo Tecnologico Aeronautico (PTA), una realt unica a livello nazionale. Il PTA formato da numerosi stakeholder, sia istituzionali che privati, specializzati nel campo aeronautico Il PTA consente lintegrazione delle funzioni aeroportuali con le attivit universitarie e di formazione superiore, oltrech di attivit di ricerca, sperimentazione, offerta di servizi avanzati (ENAV Academy), incubatore di aziende e sedi di aziende innovative
Polo Tecnologico Aeronautico

Polo aeroportuale

Polo della conoscenza


ITAER Universit di Bologna ENAV Academy

Scuole di volo

Enti di promozione e sviluppo


ISAERS Incubatori dimpresa

SEAF S.p.A.

Professione Volare AerNova AirColumbia

Il Polo Tecnologico Aeronautico di Forl


Gli altri operatori del PTA
ITAER, Istituto Tecnico Aeronautico, ospita 500 studenti con percorsi di studio per Perito Tecnico del Trasporto Aereo, Operatore Aeronautico Protezione Civile, Flight Safety, Flight Dispatcher, Tecnologico Manutentivo Facolt dIngegneria, Universit di Bologna, 800 studenti e corsi di laurea per Ingegneria Aerospaziale e Ingegneria Meccanica, con progetti di sviluppo (nuovi laboratori su un area da 14.000 mq) e iniziative di spinoff industriali ENAV Accademy, per la formazione teorica e pratica per il personale di assistenza al volo, con 200 allievi. LENAV ha in programma rilevanti investimenti per ampliare la sua attivit, con la costruzione di nuovi laboratori con il fine di creare una Scuola Nazionale dellAviazione Civile Scuole di Volo, attualmente sono presenti 3 scuole di volo con circa 200 allievi allanno. La loro attivit riguarda sia corsi di formazione per piloti (rilasciano sia licenze FTO che ATPL) che lattivit di manutenzione aeromobili Enti di promozione e Sviluppo, quali ISAERS (ente pubblico che promuove lo sviluppo del PTA a livello istituzionale) e aziende innovative nate dalla collaborazione con lUniversit
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Il Polo Tecnologico Aeronautico di Forl


Lo scalo aeroportuale (mappa)

PTA

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Il Polo Tecnologico Aeronautico di Forl


Lo scalo aeroportuale
Principali caratteristiche e infrastrutture airside dellaeroporto di Forl:
superficie del sedime 206 ha pista 2.560m x 45m piazzale di 63.000mq 10 piazzole di sosta per aeromobili di classe C con push back 7 piazzole di sosta per aeromobili di classe C in self manouvering 14 piazzole di sosta per aviazione generale Categoria Aeroporto codice 4 D Vigili Fuoco (7^ cat. ICAO) Apparato volo guidato ILS (cat. I ICAO pista 12 e cat. II ICAO pista 30) Orario Apertura H. 24 Rifornimento carburante H. 24 Servizi presenti: ENAC, Dogana e Immigrazione, Servizio Sanitario, AIS, ARO, Meteo, ATS, Deicing, Polaria, Servizio di Sicurezza

Principali caratteristiche e infrastrutture landside:


aerostazione partenze di 3.350 mq con area imbarchi (8 gates), check in (11 banchi), controlli sicurezza, piccoli spazi commerciali (circa 588 mq tra area partenza e area Shengen) aerostazione arrivi di 2.470 mq con sale di attesa e restituzione bagagli (3 baie di restituzione), Uffici Enti di Stato, controllo passaporti e Dogana, uffici vari e piccoli spazi in subconcessione (60 mq) edifici mezzi di rampa, hangar ed uffici Seaf di 1.800 mq complessivi hangar merci di 1.200 mq deposito carburante ENI parcheggi a raso per complessivi 1.033 posti auto

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SEAF
Posizionamento strategico
La catchment area dellaeroporto di Forl, annota 2 competitors al proprio interno quali lAeroporto di Bologna e lAeroporto di Rimini, ma svariati caratteri distintivi laeroporto di Bologna ha attuato una svolta strategica rilevante aprendo alle compagnie low cost con la base Ryanair. Questo impatta negativamente sugli altri vettori presenti sullo scalo, che possono trovare nuove opportunit negli scali limitrofi, compreso un livello di pricing del servizio pi competitivo e migliore qualit dei servizi laeroporto di Rimini presenta una forte stagionalit, avendo un traffico aereo a prevalenza charter senza vettori rilevanti con base presso lo scalo, dunque con un impatto limitato sul livello di concorrenza con Forl dal punto di vista geografico laeroporto di Forl si pone come centro di collegamento ideale tra lEmilia e la Romagna, soddisfacendo una duplice tipologia di domanda, soprattutto turistica sottraendosi alle dinamiche di forte stagionalit che caratterizzano invece lo scalo riminese nessuno dei due aeroporti pu competere con Forl nel segmento della Formazione, data la completa assenza di strutture assimilabili al PTA e ai molteplici attori che vi operano

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SEAF
Posizionamento strategico e catchment area
Confini della catchment area

Parma

Competitors dentro la catchment area Competitors diretti fuori dalla catchment area Competitors indiretti fuori dalla catchment area

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SEAF
Posizionamento strategico e competitors
La catchment area dellaeroporto di Forl, oltre i due competitors interni (Bologna e Rimini), ne ha tre ai propri limiti (Perugia, Ancona e Firenze). A parte Firenze e Bologna, capoluoghi di regione, che si caratterizzano per maggiori dimensioni di traffico, gli altri competitors presentano una dimensione (inferiore a 1mln pax) e tassi di crescita simili

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SEAF
Posizionamento strategico e competitors regionali
A livello regionale, Forl il secondo aeroporto per livello di traffico con una quota scesa sotto il 10% nel 2009 a causa dellabbandono Ryanair. Nellanno 2010 sono attesi livelli di traffico compatibili con quelli raggiunti nel 2008. Laeroporto di Parma, non un diretto competitor in quanto sovrapposto con Bologna

Emilia Romagna 2005: 4,6mln pax

Emilia Romagna 2009: 5,9mln pax

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SEAF
2008 2010: una fase di transizione
Il biennio 2008 2010, per lAeroporto di Forl, stato un periodo di transizione, caratterizzato dalla scelta di Ryanair di trasferire a Bologna la propria base operativa, generando una diminuzione del traffico pax Il management si adoperato per sostituire il vettore irlandese, concludendo un accordo con Windjet, che ha scelto lAeroporto di Forl come terza base aerea Inoltre dal 2009 su Forl vola il vettore ungherese Wizzair, che si trasferito da Bologna In sintesi la migrazione Ryanair coincisa con lattivazione della base Windjet e dellaccordo con Wizzair, permettendo una diversificazione dellofferta e delle rotte per lanno in corso di circa 700mila pax, allineata in ragione danno, ai precedenti risultati di traffico

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SEAF
Highlights: il traffico pax
Laeroporto di Forl ha conosciuto una importante crescita dei pax a partire dal 2002 (+250%), quando il management ha deciso di orientarsi sul traffico lowcost. Il 2009 ha registrato un calo pax temporaneo dovuto alleffetto combinato dellabbandono di Ryanair e dallacuirsi degli effetti della crisi economica

CAGR: +25%

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SEAF
Highlights: la ripresa del traffico nel 2010
Nei primi nove mesi del 2010 si sono registrate crescite percentuali a doppia cifra del traffico (+22%), a dimostrazione della straordinariet del calo avuto nel 2009. Anche il coefficiente di riempimento migliorato (+8%)

Crescita pax: +22%

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SEAF
Highlights: Conto Economico
La Societ di Gestione non ancora riuscita a tramutare lincremento del traffico pax con un miglioramento dei risultati economici e finanziari La dinamica reddituale dovuta al deficit della gestione operativa, causata da due fattori principali: lincidenza dei costi promozionali e linsufficienza dei ricavi non aviation core (subconcessioni e parcheggi), anche dovuto al mancato completamento degli investimenti infrastrutturali Rilevante il peso ammortamenti (1,4m) degli

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SEAF
Highlights: Rendiconto Finanziario
Lo squilibrio economico si riflette sugli aspetti patrimoniali e finanziari, che hanno condotto a differenti e successive ricapitalizzazioni I fabbisogni finanziari (nel 2010 6,0m, di cui 0,2m per investimenti e 5,7m per gestione operativa) del periodo 20052009 sono stati tutti coperti da aumenti di capitale sociale / ripianamento perdite

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SEAF
Highlights: Stato Patrimoniale
Dal punto di vista patrimoniale fattore positivo stata la rinegoziazione delle scadenze del debito (nel 2005 il debito a lungo termine rappresentava il 4% sul totale del debito, nel 2008 rappresenta il 48%), che ha consentito un riequilibrio dei mezzi di terzi

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SEAF
Il network 2010 2011
San Pietroburgo Tallinn

Riga Copenaghen Copenaghen Mosca

Minsk Londra Amsterdam Berlino Katowice Praga Wroclaw Varsavia Samara

Parigi Budapest Cluj TImisoara Nis Sofia Bucarest

Windjet Wizzair Vettori minori

Tirana Olbia Ibiza Palermo Catania Lampedusa Zante

Sharm El Sheikh

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Le assumption del master plan di SEAF


La mission del Master Plan
Laeroporto di Forl si candida ad essere un aeroporto regionale a servizio di tutta la zona che comprende la Romagna, lUmbria e le Marche, con orientamento al segmento low cost e con la caratteristica distintiva della leadership nella settore della formazione aeronautica Obiettivi del piano sono: consolidamento delloperativit con le compagnie low cost che hanno stabilito la propria base operativa presso laeroporto di Forl polo della Formazione, con realizzazione del centro di simulazione per piloti sviluppo del polo non aviation, mediante lampliamento delle zone commerciali allinterno dellaerostazione e del numero di parcheggi, nonch attraverso una opzione di sviluppo per la realizzazione di strutture commerciale in unarea dedicata esterna al sedime, c.d. PT4 le opzione di sviluppo di un polo attivit collaterali con unarea cargo e hangar destinati alla manutenzione degli aeromobili

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Le assumption del master plan di SEAF


Business Plan e le opzioni di sviluppo
Il Business Plan sviluppato recepisce la parte del piano industriale composta dal piano investimenti approvato da ENAC e dallinvestimento aggiuntivo del Centro di Formazione. Sono esclusi dal business plan le opzioni di sviluppo relative al PT4, alla Cargo City e al Centro di Manutenzione

SEAF SpA
PIANO CONCESSIONE ENAC

POLO FORMAZIONE

COMPONENTI DEL BUSINESS PLAN E BASE DI GARA VINCOLANTE

PT4 CARGO CITY CENTRO MANUTENZIONE OPZIONI DI SVILUPPO NON COMPRESE NEL BUSINESS PLAN E OGGETTO DI OFFERTA LIBERA NELLA GARA

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Le assumption del master plan di SEAF


La strategia di sviluppo infrastrutturale del Master Plan

POLO FORMAZIONE OPZIONE DI SVILUPPO PT4

PIANO DI CONCESSIONE ENAC

OPZIONE DI SVILUPPO CARGO CITY

OPZIONE DI SVILUPPO CENTRO MANUTENZIONE 25

Le assumption del master plan di SEAF


La Concessione Totale di ENAC
Lottenimento della concessione totale da parte di ENAC costituisce il presupposto per lattivazione degli investimenti previsti nel Master Plan SEAF oggi opera in regime di anticipata occupazione demaniale, in concessione provvisoria rinnovata annualmente. Ci comporta significative limitazioni in talune voci di ricavo (royalties carburante e alcune subconcessioni), nonch voci di costo (essenzialmente gli oneri di manutenzione) che non vengono attribuiti a SEAF, con riduzione della efficienze rispetto ai competitors che operano in regime di concessione totale La domanda di concessione stata quindi presentata il 25 giugno 2009. Nel mese di settembre 2010 il CdA ENAC ha approvato la richiesta di concessione totale per un periodo di 30 anni Il Piano Investimenti approvato da ENAC prevede interventi complessivi per circa 51m, di cui 42,9 su beni devolvibili e 8,1 su beni propri

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Le assumption del master plan di SEAF


Il Progetto Formazione e lattuale stato di attivazione
Il Centro di Formazione Piloti con simulatori di volo un progetto che integra la filiera della formazione, caratteristica distintiva e caratterizzante per lo scalo Le analisi svolte mostrano una domanda di servizi di addestramento su simulatori dinamica ed in crescita. Airbus ritiene che per ciascun A320 siano necessari almeno 2 simulatori di volo. Inoltre ENAV prevede di sviluppare un centro di formazione con utilizzo di simulatori per controllori di volo, con cui si potranno trovare rilevanti sinergie Nellaprile 2009 il Comune di Forl, proprietario di unarea antistante allENAV Academy, ha concesso a SEAF il diritto di superficie a SEAF dellarea destinata ad ospitare il Centro di Formazione Il diritto di superficie stato ceduto per una durata di 60 anni su unarea di 12.000 mq. Larea gi urbanizzata, per cui possibile avviare la fase di progettazione esecutiva dellopera Linvestimento stimato pari a circa 7,1m: linvestimento non compreso nel piano investimento ENAC in quanto fuori sedime aeroportuale

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Le assumption del master plan di SEAF


Le opzioni di sviluppo: il progetto Area PT4
Larea PT4 antistante laerostazione. E unaera di circa 108.000 mq, non urbanizzata, destinata a servizi commerciali, con coefficiente di edificabilit pari a 0,28 (ca 25mila mq) La propriet frazionata tra diversi soggetti. Il Comune di Forl, azionista di maggioranza di SEAF, ha in corso lacquisizione dei terreni Lo sviluppo regolato da un accordo territoriale sottoscritto nel 2010 tra Comune di Forl, Provincia di Forl Cesena e Regione Emilia Romagna che prevede lopzione a favore di SEAF di acquisizione del diritto di superficie per almeno il 60% delle aree

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Le assumption del master plan di SEAF


Le opzioni di sviluppo: il progetto Aree Sud
NellArea Sud prevista lopzione di sviluppo di un polo specializzato con la cargo city e gli hangar destinati allattivit di manutenzione e di rimessaggio (M&H) Lattivit cargo (dimensionata per circa 30.000ton annue) ha un naturale bacino di domanda outgoing nella produzione agroalimentare con collegamenti hub & spokes verso gli hub nord europei, ed incoming nel settore della componentistica (distretto nautico di Ravenna), ricambistica auto, dal trasporto di materiale fissile e farmaceutico deperibile legato alle dinamiche dei vaccini antitumorali Larea M&H prevede hangar a tre postazioni destinate alla manutenzione e hangar a tre postazioni destinati al rimessaggio

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Perch SEAF
Unicit dellinvestimento

SEAF rappresenta la prima vera privatizzazione di un aeroporto e di un distretto aeronautico regionale in Italia

SEAF rappresenta lunico distretto a forte caratterizzazione e vocazione definita (low cost formazione)

SEAF rappresenta una opportunit di sviluppo coerente del partenariato pubblico privato asservito allo sviluppo del territorio e alla creazione di ricchezza dello stesso

Pur nellevidente rispetto delle prerogative di redditivit dellinvestitore privato lo sviluppo di SEAF determiner ricadute sociali significative (crescita degli indicatori di occupazione, selezione dellattrattivit dei profili occupazionali e della qualit dei visitatori, etc.)

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