Breglia 03

UN SECOLO DI
MERCATO
IMMOBILIARE
Mario Breglia | Scenari Immobiliari
SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA

25-26 NOVEMBRE 2016
CONVEGNO SCIENTIFICO
LA SOCIETÀ ITALIANA E LE GRANDI CRISI ECONOMICHE 1929-2016
25-26 NOVEMBRE 2016 | SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA
UN SECOLO DI
MERCATO IMMOBILIARE
GLI EVENTI PIÙ SIGNIFICATIVI DEL SECOLO SCORSO E DEL NUOVO MILLENNIO
• 1907: crisi finanziaria globale

• 1898-1913: decollo giolittiano in Italia
• 1915-1918: I Guerra Mondiale e contrazione delle compravendite
• 1929: crisi mercati americani e aumento dell’inflazione
• 1940-45: II Guerra Mondiale e paralisi del mercato
• 1950-60: boom economico del dopoguerra
• 1973-1974: il primo shock petrolifero rialza l’inflazione e spinge i prezzi
• 1980: balzo dell’inflazione e corsa alla casa. Si tratta anche di una conseguenza
dell’equo canone, che spinge a vendere le case affittate
• 1990: corsa alla casa come bene rifugio dopo il crollo delle Borse del 1987
• 1993: il crollo del mercato immobiliare Usa e il fallimento delle saving bank
affossa i mercati europei
• 2007: crisi dei mutui subprime in America e conseguente crisi finanziaria globale
• 2015-2020: nuovo ciclo di valorizzazione
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UN SECOLO DI
MERCATO IMMOBILIARE
Il mercato immobiliare italiano, 1900-2020*

1.000.000 350
900.000
300
800.000
250
700.000
600.000
200
prezzi medi reali

500.000
150
400.000
300.000
100
200.000
50
100.000
0 0
1900 1905 1910 1915 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020*
N° comprav end ite Prezzi medi reali (1 950=10 0)
*Previsione
Fonte: Scenari Immobiliari
3
UN SECOLO DI
MERCATO IMMOBILIARE
Dinamicità (compravendite ogni mille abitazioni esistenti)

35,0
32,1
32,7
30,0
25,0
20,1
20,0
15,0
10,0
7,7
5,0
0,0
1900 1905 1910 1915 1920 1925 1930 1935 1940 1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020*
*Previsione
A partire dal secondo dopoguerra le compravendite si mantengono stabili tra 15 e

30 unità compravendute ogni mille abitazioni, con rare eccezioni.
4
UN SECOLO DI
MERCATO IMMOBILIARE
EVOLUZIONE DEI PREZZI REALI DAL 1950 AL 2020
• Fase di crescita: 1969-1974 (più 86 per cento)

I CINQUE – Fase di contrazione: 1975-1977 (meno 8 per cento)
GRANDI CICLI • Fase di crescita: 1978-1982 (più 86 per cento)
DEL – Fase di contrazione: 1983-1986 (meno 20 per cento)
MERCATO • Fase di crescita: 1987-1992 (più 83 per cento)

– Fase di contrazione: 1993-1999 (meno 56 per cento)
IMMOBILIARE • Fase di crescita: 2000- 2007 (più 81 per cento)
IN ITALIA – Fase di contrazione: 2008-2015 (meno 78 per cento)
• Fase di crescita: dal 2015 in poi
5
UN SECOLO DI
MERCATO IMMOBILIARE
 La fase di stabilità (anni 1950-60) e boom

Prezzi reali e economico fanno aumentare
esponenzialmente le compravendite e i
Compravendite 
prezzi reali.
Il primo periodo di calo dei prezzi (1975-
1977) può essere considerato come una
Bisognerà aspettare il 1929 perché il breve pausa tra le due fasi fortemente
mercato diventi maggiormente dinamico. ascendenti. Il fenomeno è dovuto allo shock
petrolifero del 1973-74.
Nel 1935 le compravendite sono 331mila.  Segue un’ulteriore fase di crescita che durerà
Da quel momento il numero delle fino al 1980, che registra 639mila
transazioni tende a diminuire fino alla netta compravendite.
interruzione 1943-1946.  Nel 1985 si parla di “nausea del mattone”: a
partire dagli ultimi mesi del 1985 in pochi
Dall’anno successivo alla fine della II Guerra sceglievano la casa come investimento a
causa dell’offerta di Bot e Cct.
mondiale i volumi tornano a salire in
maniera graduale e costante.
 Nel 1990, grazie al crollo delle borse
dell’ottobre 1986, diventa un “bene rifugio”
rispetto a un mercato finanziario
eccessivamente volatile.
 I prezzi tendono a risalire dal 2000 per sette
anni, toccando anche le 900mila
compravendite nel 2003, fino all’avanzare
della crisi economico-finanziaria nel 2007-8.
6
UN SECOLO DI
MERCATO IMMOBILIARE
I prezzi invertiranno il trend degli ultimi

Situazione attuale anni, tornando in campo positivo, seppur
e previsioni al 2020 in maniera poco repentina. I valori dei
prezzi reali continueranno ad essere stabili
Dopo diversi anni di prezzi in continuo calo, nel 2017, per poi iniziare moderatamente a
così come le compravendite, nel 2015 si è salire a partire dal 2018. Quelli nominali,
assistito ad una frenata del periodo di invece, mostreranno un incremento già dal
contrazione, con una ripresa delle prossimo anno, passando dai 3.155 euro ai
compravendite, che si attestano a 445mila 3.165 euro al metro quadro.
negli ultimi mesi del 2015. Un incremento
più deciso si è visto nel corso del 2016, con Si stima di arrivare al valore di 3.350 al
circa l’otto per cento in più rispetto all’anno metro quadro nel 2020, cioè 1.744 euro al
precedente, e le previsioni per il periodo metro quadro in termini reali, con una
successivo sono di incremento. crescita di oltre sei punti percentuali dal
livello attuale.
Le compravendite tenderanno a salire
anno dopo anno, in uno scenario di
inflazione annua sotto l’uno per cento.
7
UN SECOLO DI
MERCATO IMMOBILIARE
°Stima
*Previsione
°°elaborazione Scenari Immobiliari su dati del database Ameco
L’occupazione è direttamente proporzionale all’andamento del mercato

immobiliare, che tende ad aumentare quando il livello occupazionale nel
Paese cresce, e viceversa.
8
UN SECOLO DI
MERCATO IMMOBILIARE
Focus: Milano e Roma
°Stima
*Previsione
A partire dal
1. 1990: 1990
corsa le due
alla casa comepiù
benegrandi metropoli
rifugio dopo italiane,
il crollo delle Borse Roma e Milano, registrano
un andamento
2. 1993: il crollodei prezzi immobiliare
del mercato nettamente Usa e superiore alla
il fallimento delle media
saving bank italiana. Il gap
affossa i mercati tra i prezzi
europei
reali3.di2007:
Roma crisiedeiMilano, da una
mutui subprime parte, e quelli della media italiana, dall’altra,
in America
oscillerà tra i 27 e i trenta punti percentuali nel 2020.
9

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Mario Breglia | Scenari Immobiliari

SAPIENZA UNIVERSITÀ DI ROMA

• 1907: crisi finanziaria globale

Il mercato immobiliare italiano, 1900-2020*

prezzi medi reali

N° comprav end ite Prezzi medi reali (1 950=10 0)

Dinamicità (compravendite ogni mille abitazioni esistenti)

A partire dal secondo dopoguerra le compravendite si mantengono stabili tra 15 e

EVOLUZIONE DEI PREZZI REALI DAL 1950 AL 2020

• Fase di crescita: 1969-1974 (più 86 per cento)

MERCATO • Fase di crescita: 1987-1992 (più 83 per cento)

 La fase di stabilità (anni 1950-60) e boom

I prezzi invertiranno il trend degli ultimi

L’occupazione è direttamente proporzionale all’andamento del mercato

Focus: Milano e Roma

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