Superbonus 110%

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AGEVOLAZIONI CASA 2021 3
Sommario

Introduzione Interventi di recupero edilizio, I soggetti agevolati al bonus casa
La casa, una guida per tutti le agevolazioni Iva in tabella L'agenzia delle Entrate non ha mai
e per tutti i bonus Manutenzione ordinaria e straordinaria, chiarito se l'utilizzatore di un
» PAG 5
risanamento e restauro conservativo, immobile oggetto di un contratto di
ristrutturazione edilizia e urbanistica: leasing abbia il titolo idoneo per poter
l'Iva per ogni tipo di immobile sostenere e detrarre al 50% le spese
Le agevolazioni Iva
Luca De Stefani sugli interventi per il recupero edilizio
sugli immobili
» PAG 23 Luca De Stefani
Per gli interventi di restauro e
» PAG 37
risanamento conservativo, di
Le agevolazioni Irpef
ristrutturazione edilizia o
sugli interventi di recupero Il limite della spesa detraibile
urbanistica, non conviene acquistare Detrazioni per gli interventi di recupero per il bonus casa
direttamente le materie prime e del patrimonio edilizio e per le misure La rilevanza delle pertinenze ai fini
semilavorate: a tali acquisti, infatti, antisisimiche (36-50-70-75-80- 85- del calcolo dei limiti massimi di spese
si applica sempre l'aliquota del 22% 110%), per i mobili e gli elettrodomestici per i lavori sulle parti comuni
Luca De Stefani (50%), per i giardini (36%) e per il bonus condominiali vale anche per
» PAG 7 facciate (90%) l'ecobonus e per il sismabonus
Luca De Stefani ordinari (non al 110%)
Le agevolazioni Iva » PAG 25 Luca De Stefani
sui beni significativi » PAG 41
L'Iva 10% si può applicare ai beni Le agevolazioni Irpef

significativi solo fino a concorrenza sugli "interventi minori" Gli adempimenti per usufruire
del valore delle prestazioni, delle Gli interventi finalizzati all'eliminazione della detrazione del bonus casa
materie prime e semilavorate e dei delle barriere architettoniche (ascensori Per poter usufruire della detrazione
"beni finiti" non significativi, aventi e montacarichi) ex articolo 16 bis, Irpef del 50% sugli interventi per il
comma 1, lettera e), del Tuir, a specifiche recupero del patrimonio edilizio
autonomia rispetto ai beni
condizioni, possono beneficiare del super (bonus casa), i soggetti Irpef devono
significativi stessi
bonus del 110% effettuare alcuni adempimenti
Luca De Stefani
Luca De Stefani necessari, senza i quali possono
» PAG 11
» PAG 29 perdere l'agevolazione
Luca De Stefani
Il cumulo tra le agevolazioni Iva
Attrazione degli interventi minori » PAG 48
e le detrazioni Irpef e/o Ires in quelli maggiori
Le corrette aliquote da applicare ai È possibile la detrazione del 50% per la La detrazione fiscale
lavori edili agevolati dopo le novità manutenzione ordinaria anche sulle per il risparmio energetico
relative alla super detrazione del singole unità immobiliari, se Come funziona e in quali casi si
110% per ecobonus, antisismici, "direttamente correlate" a lavori applicano le agevolazioni Irpef e Ires
impianti solari fotovoltaici, sistemi di maggiori agevolati, come la dal 50 all'85% sul risparmio
accumulo e colonnine per la ricarica manutenzione straordinaria o la energetico, diverse dal super bonus del
di veicoli elettrici ristrutturazione 110% denominato Ecobonus
Luca De Stefani Luca De Stefani Luca De Stefani
» PAG 17 » PAG 33 » PAG 52
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | 4
Superbonus 110%, lavori Bonus giardini del 36% Locazioni brevi, la guida pratica
e soggetti agevolati Relativamente alle spese sostenute all'uso
La detrazione da recuperare in 4 o 5 per interventi effettuati sulle parti A decorrere dal periodo d'imposta

anni; in alternativa, il corrispondente comuni esterne degli edifici 2021, il regime fiscale delle
credito d'imposta può essere trasferito condominiali, la detrazione spetta al "locazioni brevi", viene riconosciuto
a terzi dal contribuente tramite singolo condòmino nel limite della solo in caso di destinazione alla
l'opzione della cessione a terzi ovvero quota a lui imputabile in base ai "locazione breve" di non più di
per lo sconto nella fattura del millesimi quattro appartamenti per ciascun
fornitore Luca De Stefani periodo d'imposta
Luca De Stefani » PAG 83 Michele Brusaterra
» PAG 61 » PAG 96
Le agevolazioni per l'acquisto
Interventi «trainanti» al 110% della casa Le agevolazioni sulla cessione
Due interventi relativi alla Benefici fiscali anche al contribuente della casa
«sostituzione degli impianti di che è già proprietario di un immobile La tassazione della plusvalenza da
climatizzazione invernale esistenti» acquistato con le agevolazioni prima cessione di immobili per le sole
(su «edifici unifamiliari» o su «parti casa, a condizione però che la casa cessioni speculative e l'esonero dal
comuni degli edifici» condominiali) e già posseduta sia venduta entro un versamento di alcune imposte nel
uno relativo all'isolamento termico anno dal nuovo acquisto caso di cessione della propria
Luca De Stefani Augusto Cirla abitazione principale
» PAG 66 » PAG 86 Augusto Cirla
» PAG 106
Bonus mobili e grandi Le agevolazioni per la costruzione
elettrodomestici della casa Imposta di successione
Nel caso del sismabonus acquisti, la Non sono "interventi di nuova e donazione
detrazione Irpef per il bonus mobili costruzione" tutte quelle opere di Se l'eredità comprende beni
spetterà all'acquirente persona fisica demolizione cui consegua il immobili, il loro valore concorre alla
dell'unità immobiliare acquistata rifacimento da zero di una nuova quantificazione dell'imponibile su
entro 18 mesi dalla fine dei lavori abitazione già esistente, senza cui applicare le aliquote dell'imposta
Luca De Stefani aumento di cubatura e aumento di di successione
» PAG 69 volumetria Angelo Busani
Augusto Cirla » PAG 109
Sismabonus del 50, 70, 75, 80 » PAG 90
o 85 per cento L'Imu e la Tari, aliquote,
Se l'asseverazione non viene Le agevolazioni sugli affitti versamenti e agevolazioni
presentata nei termini, non è della casa Per i pensionati esteri che
possibile beneficiare del sismabonus, Il credito di imposta a favore di possiedono una unità immobiliare a
neanche se il ritardo dipende locatari disposti a rinegoziare il uso abitativo, non locata o data in
dall'incertezza circa la spettanza del contratto di locazione per fare fronte comodato d'uso: riduzione del 50%
bonus per la tipologia dei lavori alla grave situazione economica e il dell'Imu e pagamento della tassa sui
antisismici da farsi bonus affitto per i casi di indigenza rifiuti in misura ridotta di due terzi
Luca De Stefani Augusto Cirla Augusto Cirla
» PAG 76 » PAG 93 » PAG 111
Gli Autori ringraziano Antonino De Domenico, Cristina Langher, Antonio Leva per la preziosa collaborazione.
INTRODUZIONE
La casa,
una guida per tutti

e per tutti i bonus
I
ABSTRACT l settore immobiliare, negli ultimi anni, ha attraversato grandi
momenti di crisi, situazione decisamente aggravata ora dalla
Dall’acquisto alla costruzione, pandemia da Covid-19.
dagli interventi di recupero Il difficile momento economico che vive il Paese, per molti versi
edilizio al possesso persino drammatico, ha reso indifferibile l’intervento a più riprese del
dell’abitazione, dalla Legislatore nel fornire nuovi strumenti agevolativi che fossero in
manutenzione straordinaria dei grado di dare “fiato” a un settore di attività primaria quale quello
giardini all'acquisto di nuovi edilizio (e del suo indotto) e al contempo proporre scelte e soluzioni
mobili e grandi elettrodomestici, concrete e funzionali alla sistemazione di un patrimonio bisognoso di
dalla gestione attiva profondi "rifacimenti" per essere considerato al riparo sicuro da eventi
dell’abitazione tramite l’affitto alla climatici e di dissesto idrogeologico che si manifestano con sempre
sua cessione: le agevolazioni e la più puntuale frequenza e pericolosità.
tassazione. La “casa”, in fondo, è una questione che riguarda tutti: proprietari,
inquilini, condòmini, professionisti, imprese. Ristrutturare,
riammodernare, comprare, vendere, affittare, riammobiliare,
riadornare … mai come nei tempi più recenti, però, normative e
mercato si sono inerpicati e ingarbugliati con interventi parziali ed
estemporanei, con interpretazioni amministrative e giurisprudenziali
spesso tra loro confliggenti o comunque tali da rendere sempre più
complesse materie già di per sé difficili da esaminare prima
e praticare poi.
Molte sono le agevolazioni fiscali sulla casa, che riguardano tutte le
fasi della “vita” di questo “bene”. Si va dall’acquisto alla costruzione,
dagli interventi di recupero edilizio ai vari scopi al possesso
dell’abitazione, dalla manutenzione straordinaria dei giardini
all'acquisto di nuovi mobili e grandi elettrodomestici, dalla gestione
attiva dell’abitazione, tramite l’affitto, alla sua cessione.
In tutti queste fasi le imposte interessate sono moltissime,
tra le quali si ricordano l’Irpef, l’Ires, l’Iva, l’Imu, le imposte di registro,
ipotecaria e catastale, oltre che le imposte di successione
e donazione.
Per molte agevolazioni, poi, in alternativa alla detrazione diretta in
dichiarazione dei redditi, il corrispondente credito d’imposta può
essere trasferito a terzi dal contribuente tramite l’opzione della
cessione a terzi ovvero per lo sconto nella fattura del fornitore.
Ma come funzionano esattamente questi incentivi?
Come funziona il complesso meccanismo delle agevolazioni e come
fare a mettere proprietari e condòmini in grado di dialogare con
tecnici, fiscalisti e amministrazione finanziaria per ottenere il
massimo da un ventaglio di occasioni per ogni tipo di intervento
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | 6
sull'immobile? E quali sono nello specifico le condizioni che devono

essere rispettate?
Ci sono dei limiti tecnici e/o di spesa? E quali sono gli adempimenti

da mettere in atto? e nei confronti di chi?
In questa Guida - strumento utile per i professionisti ai fini della
comprensione delle regole poste alla base degli interventi agevolativi e
dei passaggi che ne caratterizzano l'iter gestionale e per tutti i
contribuenti che vogliano operare scelte mirate e consapevoli per la
propria abitazione - risponderemo a tutte queste domande.
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Il volume affronta i problemi più rilevanti e diffusi relativi ai
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godimento e la gestione delle parti comuni, il pagamento delle
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spese per la conservazione, la manutenzione e l’uso di beni e DI SPEDIZIONE
servizi condominiali, le attribuzioni, gli obblighi e le responsabilità GRATIS
dell’amministratore, il funzionamento dell’assemblea e l’efficacia
delle deliberazioni della stessa, il contenuto dei regolamenti e delle
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dalla legislazione emergenziale da COVID-19, in particolare
quelle correlate agli interventi per l’efficienza energetica di cui
all’art. 119 del D.L. n. 34/2020 (conv. da L. n. 77/2020): lavori di
manutenzione e di ristrutturazione, detrazioni fiscali, ma pure un
nuovo funzionamento dell’assemblea.
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INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO
Le agevolazioni Iva

sugli immobili
Luca De Stefani Per gli interventi di restauro e risanamento conservativo,
di ristrutturazione edilizia o urbanistica, non conviene
acquistare direttamente le materie prime e semilavorate:
a tali acquisti, infatti, si applica sempre l’aliquota del 22%
Le agevolazioni Iva su qualunque In questi casi, l’aliquota Iva 10%. La formulazione della norma,
immobile applicabile è del 10%, a infatti, parla di beni «forniti per la
Per qualunque immobile, abitativo prescindere dalla tipologia realizzazione degli interventi»
e non, le agevolazioni Iva, per dell’immobile (abitativo e non) su (voce n. 127 terdecies, Parte III,
determinati interventi di recupero cui sono effettuati gli interventi. Tabella A, allegata al Dpr
del patrimonio edilizio, possono Possono essere agevolati, quindi, 633/1972) e questo è il fine al
riguardare, a determinate le abitazioni, gli immobili quale i beni devono essere
condizioni: residenziali, gli uffici, i capannoni, destinati. Questo sconto fiscale,
1. l’acquisto di «beni finiti» e le gli immobili artistici, ecc. quindi, non può essere applicato
prestazioni di servizi su (risoluzioni ministeriali 22 nelle cessioni effettuate a soggetti
qualunque immobile; gennaio 2003, n. 10/E; 12 ottobre operanti nelle fasi intermedie di
2. il superamento e l’eliminazione 2001, n. 157; circolare ministeriale commercializzazione (come, ad
delle barriere architettoniche. 9 agosto 1994, n. 142). esempio, nel caso dei
Come per le costruzioni distributori/grossisti).
L’acquisto di beni e le prestazioni agevolate, anche per gli interventi Si arriva a questa conclusione,
di servizi di recupero nei quali si acquistano tra l’altro, per analogia con la
Per gli interventi di restauro e «beni finiti» o si richiedono risoluzione dell’agenzia delle
risanamento conservativo, di prestazioni di servizi, è necessaria Entrate 27 settembre 2007, n.
ristrutturazione edilizia o la dichiarazione scritta 269/E, relativa all’Iva del 10%, ai
urbanistica (articolo 3, comma 1, dell’acquirente o del committente, sensi della voce n. 127 sexies, Parte
lettere c), d), f), Dpr 6 giugno 2001, n. nella quale si attesti il tipo di III, Tabella A, allegata al Dpr
380) si applica l’aliquota Iva del 10%: utilizzo agevolato dei beni e delle 633/1972, che agevola gli acquisti
› all’acquisto e all’importazione prestazioni. e le importazioni di «beni, escluse
dei beni, escluse le materie materie prime e semilavorate,
prime e semilavorate, forniti Solo per l’utilizzatore finale forniti per la costruzione delle
per la realizzazione degli Se l’acquirente dei «beni finiti» opere e degli impianti di cui al n.
interventi (voce n. 127 terdecies, della voce n. 127 terdecies, Parte III, 127 quinquies» (ad esempio, degli
Parte III, Tabella A, allegata al Tabella A, allegata al Dpr impianti fotovoltaici). In questo
Dpr 633/1972); 633/1972, è un soggetto diverso ambito, l’agenzia ha chiarito che
› alle prestazioni di servizi dall’utilizzatore finale (ovvero l’Iva agevolata della voce 127 sexies
dipendenti da contratti di dall’installatore o dal costruttore), risulta applicabile alle sole
appalto (voce n. 127 come, ad esempio, un grossista (o, cessioni dei componenti di
quaterdecies, Parte III, Tabella A, si ritiene, anche una società di impianti termici solari (quali
allegata al Dpr 633/1972). leasing), l’Iva è del 22% e non del pannelli solari, bollitori e pompe),
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni Iva sugli immobili 8
effettuate nei confronti di prime e semilavorate con posa in Parte III, Tabella A, allegata al Dpr
«soggetti dediti all'installazione o opera potranno, comunque, essere 633/1972).
costruzione di impianti termici ad agevolate con Iva al 10%,

energia solare», nonché degli applicando la disposizione relativa Il superamento e l’eliminazione
«utilizzatori finali» che devono ai fabbricati a prevalente delle barriere architettoniche
rilasciare, sotto la propria destinazione abitativa privata, Sono imponibili Iva con aliquota
responsabilità, una dichiarazione prevista dall’articolo 7, comma 1, del 4% anche le prestazioni di
circa l'utilizzazione dei beni per la lettera b), legge 23 dicembre 1999, servizi dipendenti da contratti di
costruzione degli impianti di cui n. 488. appalto aventi ad oggetto la
alla voce 127 quinquies, Parte III, realizzazione delle opere
Tabella A, allegata al Dpr Le prestazioni professionali direttamente finalizzate al
633/1972. Si applica l’aliquota Iva ordinaria superamento o alla eliminazione
Anche la circolare ministeriale 2 del 22% alle prestazioni rese dai delle barriere architettoniche (voce
marzo 1994, n. 1/E, ha chiarito che professionisti (ingegneri, n. 41 ter, Parte II, Tabella A,
l'applicazione dell'aliquota architetti, geometri, ecc.), che allegata al Dpr 633/1972).
agevolata (oggi del 10%) è prevista elaborano il progetto o dirigono i L’aliquota ridotta del 4% si
solo nella fase finale di lavori di ristrutturazione. Queste applica anche nelle ipotesi in cui
commercializzazione dei beni ed è prestazioni, infatti, sono escluse l’abbattimento delle barriere
subordinata al rilascio di una dall’agevolazione Iva prevista dalla architettoniche si concretizzi in un
dichiarazione da parte voce n. 127 quaterdecies, Parte III, semplice intervento di
dell'acquirente circa l’utilizzazione Tabella A, allegata al Dpr manutenzione ordinaria o
dei beni stessi ed è estensibile 633/1972, in quanto è richiesta straordinaria (circolare
anche alle relative prestazioni di l'esistenza di un contratto di ministeriale 2 marzo 1994, n. 1/E).
posa in opera da parte del appalto.
soggetto cedente, che si Le agevolazioni Iva su immobili
configurino come operazioni La scelta della modalità di recupero con particolari caratteristiche
accessorie, ai sensi dell'articolo 12, edilizio più conveniente Si può applicare l’Iva al 10%
Dpr 633/1972. Al di fuori di queste Per gli interventi di restauro e anche:
specifiche fattispecie, le cessioni di risanamento conservativo, di › sulle prestazioni di servizi,
beni in questione sono soggette ristrutturazione edilizia o relative a manutenzioni
all'aliquota ordinaria del 22 per urbanistica, non conviene ordinarie e straordinarie, a
cento. acquistare direttamente le materie restauri e risanamenti
prime e semilavorate, in quanto a conservativi e a ristrutturazioni
Le prestazioni di servizi questi acquisti si applica sempre edilizie di fabbricati a
Per gli interventi di restauro e l’aliquota Iva del 22%. prevalente destinazione
risanamento conservativo e di All’acquisto diretto di «beni abitativa privata, dipendenti da
ristrutturazione edilizia e finiti», invece, si applica l’aliquota contratti di appalto, di
urbanistica, le cessioni di «beni Iva del 10%, prevista dalla voce n. prestazione d’opera, di
finiti» con posa in opera 127 terdecies, Parte III, Tabella A, fornitura con posa in opera o di
potranno, comunque, essere allegata al Dpr 633/1972. altri accordi negoziali,
agevolate con Iva del 10%, In definitiva, conviene affidare comprensive dei «beni finiti»
applicando la disposizione a gli interventi di restauro e (con limitazioni per i beni
regime prevista dalla voce n. 127 risanamento conservativo, di significativi) e delle materie
terdecies, Parte III, Tabella A, ristrutturazione edilizia o prime e semilavorate (articolo 7,
allegata al Dpr 633/1972. urbanistica ad un’impresa edile comma 1, lettera b), legge 23
Solo per gli interventi di tramite un contratto d’appalto o dicembre 1999, n. 488).
restauro e risanamento d’opera. In questi casi, si applica › sulle prestazioni di servizi
conservativo e di ristrutturazione l’Iva del 10% sia sulle prestazioni aventi ad oggetto la
edilizia e non per quelli di di servizi che sui «beni finiti», realizzazione di interventi di
ristrutturazione urbanistica, materie prime e semilavorate manutenzione straordinaria su
invece, le cessioni di materie forniti (voce n. 127 quaterdecies, edifici di edilizia residenziale
IL SOLE 24 ORE | Marzo 2021 | Numero 1 9
pubblica, dipendenti da trovare applicazione nelle ipotesi Forum del 20 aprile 2016 e nella
contratti di appalto, di cui alla lettera a-ter), sesto circolare del 22 dicembre 2015,
comprensive dei «beni finiti» e comma, dell’articolo 17 del Dpr 37/E, risposta n. 13, pertanto, il

delle materie prime e 633 del 1972, che, come noto, reverse charge prevale rispetto
semilavorate (voce n. 127 riguarda i soli rapporti tra soggetti alla disposizione in materia di
duodecies, Parte III, Tabella A, passivi d’imposta» (si veda anche beni significativi (articolo 7,
allegata al Dpr 633/1972). la circolare del 22 dicembre 2015, comma 1, lettera b), legge 23
37/E, risposta n. 13, e la circolare 7 dicembre 1999, n. 488) in
Prestazioni di servizi su fabbricati aprile 2000, n. 71/E). «presenza di un committente
a prevalente destinazione abitativa Il chiarimento è innovativo dell’intervento edilizio che rivesta
privata rispetto a quanto interpretato più la qualifica di soggetto passivo
In particolare, l’agevolazione volte dalla dottrina, in quanto Iva».
dell’articolo 7, comma 1, lettera b), secondo la circolare 7 aprile 2000, L’agevolazione Iva della legge
legge 23 dicembre 1999, n. 488, n. 71/E, il termine «privato», 488/1999 spetta alle prestazioni
consiste nell’applicazione contenuto nella norma (interventi dipendenti da contratti di appalto
dell’aliquota Iva del 10%, anziché «realizzati su fabbricati a (non subappalto), di prestazione
del 22%, e riguarda le prestazioni prevalente destinazione abitativa d’opera, di fornitura con posa in
aventi per oggetto interventi di privata»), «non è riferito alla opera (in questo caso, prevale la
recupero del patrimonio edilizio, natura pubblica o privata del posa alla cessione) o di altri
se vengono realizzati su fabbricati possessore dell'immobile, ma alla accordi negoziali, comprensive dei
a prevalente destinazione abitativa circostanza che questo venga «beni finiti» (con limitazioni per i
privata (articolo 7, comma 1, adibito a dimora di soggetti beni significativi) e delle materie
lettera b), legge 23 dicembre 1999, privati» (e non «ad utilizzazioni prime e semilavorate.
n. 488 e circolare ministeriale 7 pubbliche»), sempre «a Se il fabbricato non è a
aprile 2000, n. 71/E). Sono prescindere dal loro effettivo prevalente destinazione abitativa
agevolate le manutenzioni utilizzo» (circolare 7 aprile 2000, privata (ad esempio, è un ufficio o
ordinarie e straordinarie, i restauri n. 71/E). Quindi, a maggior un capannone) non è possibile
e i risanamenti conservativi e le ragione il termine «privato» applicare l’Iva del 10% sulle
ristrutturazioni edilizie (articolo 3, sembrava non essere collegato prestazioni di manutenzione,
comma 1, lettere a), b), c), d), Dpr 6 neanche al proprietario mentre l’aliquota è del 10% per i
giugno 2001, n. 380). dell’abitazione. restauri, i risanamenti
Inoltre, essendo agevolati anche conservativi e le ristrutturazioni
Ambito soggettivo gli edifici assimilati alle case di edilizie e urbanistiche, dipendenti
dell’agevolazione abitazione non di lusso ai sensi da contratti di appalto, subappalto
Secondo la risposta dell’agenzia dell'articolo 1, legge 19 luglio 1961, o d'opera (esclusa la fornitura con
delle Entrate, data al Sole 24 Ore n. 659, a condizione che posa in opera, in quanto qui
nel Forum del 20 aprile 2016 (si costituiscano stabile residenza di prevale correttamente la
veda il Quotidiano del giorno collettività, come, ad esempio, gli fornitura), ai sensi della voce n.
successivo), la disposizione in orfanotrofi, gli ospizi, i brefotrofi, 127 quaterdecies, Parte III, Tabella
materia di beni significativi i conventi (circolare 7 aprile 2000, A, allegata al Dpr 633/1972.
(articolo 7, comma 1, lettera b), n. 71/E). Difficilmente, questi
legge 23 dicembre 1999, n. 488), edifici sono di proprietà di La fornitura con posa in opera
non può trovare applicazione in persone fisiche, quindi, non rileva Nei contratti di fornitura con posa
«presenza di un committente l’aspetto soggettivo per in opera, solitamente, la
dell’intervento edilizio che rivesta beneficiare dell’Iva del 10% sulle prestazione ha una funzione
la qualifica di soggetto passivo manutenzioni di fabbricati a accessoria rispetto alla cessione
Iva, dovendo tale disciplina prevalente destinazione abitativa del bene, quindi, trattandosi di
intendersi riservata» ai soli privata (si veda Il Sole 24 Ore del una normale compravendita
committenti «consumatori finali» 22 marzo 2013). (circolari 22 dicembre 2015, n.
privati (non soggetti ad Iva). La A seguito della risposta data 37/E e 29 dicembre 2006, n. 37/E
disposizione, quindi, «non può dalle Entrate al Sole 24 Ore nel e risoluzioni 28 giugno 2007, n.
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni Iva sugli immobili 10
148/E, 11 luglio 2007, n. 164/E e 13 BENI NON COMPRESI NEL VALORE DELLE PRESTAZIONI - ESEMPIO
ELXX
luglio 2007, n. 172/E), ai servizi
accessori di posa in opera si Il Sig. Rossi acquista dal rivenditore Gamma il materiale per il rifacimento degli

applica la stessa aliquota Iva che si intonaci interni e provvede ad eseguire personalmente i lavori di manutenzione
applica, autonomamente, ordinaria.
sull’acquisto dei beni (materie Il rivenditore Gamma applicherà l’Iva del 22% sulla fattura che emetterà al Sig.
prime, semilavorate e «beni Rossi per la vendita del materiale.
finiti»). Questo principio, che
prevede l’applicazione dello stesso
regime Iva dell’acquisto dei beni BENI COMPRESI NEL VALORE DELLE PRESTAZIONI - ESEMPIO
ELXX
(beni finiti, materie prime e
semilavorate) anche sui servizi Il Sig. Rossi stipula un contratto di appalto con l’impresa edile Alfa per la ma
accessori di posa in opera degli nutenzione ordinaria della propria abitazione e acquista direttamente dal riven
stessi, non vale per l’agevolazione ditore Gamma il materiale per il rifacimento degli intonaci interni.
Iva prevista dall’articolo 7, comma Il rivenditore Gamma applicherà l’Iva del 22% sulla fattura che emetterà al Sig.
1, lettera b), legge 23 dicembre Rossi per la vendita del materiale.
1999, n. 488, sugli interventi di L’impresa Alfa, invece, fatturerà le sue prestazioni di manutenzione ordinaria
recupero del patrimonio edilizio con l’aliquota Iva agevolata del 10%.
sui fabbricati a prevalente
destinazione abitativa privata,
quali le manutenzioni ordinarie e fornitura di beni con posa in I beni compresi
straordinarie, i restauri e i opera (circolare 12 luglio 2018, n. nel valore delle prestazioni
risanamenti conservativi e le 15/E). Per gli interventi di recupero
ristrutturazioni edilizie. In questi Pertanto, si applica l’Iva del 10% edilizio su abitazioni, si può
casi, infatti, si applica la suddetta anche alle materie prime e applicare l’Iva del 10%, ai sensi
agevolazione Iva anche nell’ipotesi semilavorate nell’ambito dell’articolo 7, comma 1, lettera b),
in cui l’intervento di recupero si dell’intervento agevolato. legge 23 dicembre 1999, n. 488,
realizzi mediante cessione con non solo sul valore delle
posa in opera di un bene (bene FORNITURA CON POSA prestazioni di servizio, ma anche
finito, materia prima e IN OPERA - ESEMPIO su quello dei «beni finiti» e delle
semilavorata), «poiché l’apporto Il Sig. Rossi intende sostituire gli materie prime e semilavorate, se
della manodopera assume un infissi esterni, modificando il sono utilizzati per realizzare
particolare rilievo ai fini della materiale e la tipologia degli stessi. A l’intervento di recupero, a patto
qualificazione dell’operazione» questo fine, stipula un contratto di che vengano forniti dal soggetto
(circolare ministeriale 7 aprile fornitura con posa in opera degli che esegue l’intervento e non
2000, n. 71/E). La ratio infissi e delle materie prime vengano acquistati direttamente
dell’articolo 7, comma 1, lettera b), necessarie con l’impresa Alfa. dal committente dei lavori
legge 23 dicembre 1999, n. 488, Senza considerare la limitazione (circolare ministeriale 7 aprile
infatti, è quella di agevolare le prevista per i beni significativi 2000, n. 71/E). Per esempio, per le
prestazioni di servizi aventi ad (infissi), di cui si dirà in seguito, manutenzioni ordinarie e
oggetto la realizzazione di l’impresa Alfa fatturerà le sue straordinarie, se i beni,
interventi di recupero, a prestazioni di manutenzione significativi e non, sono acquistati
prescindere dalle modalità straordinaria, comprensive degli separatamente, si applica sempre
contrattuali utilizzate per infissi e delle materie prime, con l’Iva del 22%, in quanto non sono
realizzare tali interventi, vale a l’aliquota Iva agevolata del 10%. previste particolari
dire contratto di appalto ovvero agevolazioni. •
Le agevolazioni Iva

sui beni significativi
Luca De Stefani L’Iva 10% si può applicare ai beni significativi solo fino a
concorrenza del valore delle prestazioni, delle materie
prime e semilavorate e dei "beni finiti" non significativi,
aventi autonomia rispetto ai beni significativi stessi
U
na limitazione Il significato generico Beni significativi autonomi
all'applicazione dell'Iva e non tecnico dalle singole parti staccate
del 10% riguarda i dei beni significativi Con un’interpretazione autentica
cosiddetti beni significativi, cioè L’elenco dei beni significativi (quindi, retroattiva), l’articolo 1,
quelli che costituiscono una elencati nel decreto ministeriale comma 19, legge 27 dicembre
parte significativa del valore 29 dicembre 1999 è tassativo 2017, n. 205, ha confermato che
delle forniture effettuate (ascensori e montacarichi, infissi per individuare la base imponibile
nell’ambito delle prestazioni esterni e interni, caldaie, video su cui applicare l’aliquota Iva del
agevolate. I cosiddetti beni citofoni, apparecchiature di 10% ovvero quella del 22%, nei
significativi sono stati individuati condizionamento e riciclo casi di manutenzione (ordinaria o
con il Dm Finanze 29 dicembre dell'aria, sanitari e rubinetterie da straordinaria), ristrutturazione
1999 e sono: bagno, impianti di sicurezza), ma edilizia e risanamento e restauro
› gli ascensori (beni finiti per le i termini utilizzati vanno intesi conservativo (articolo 3, comma 1,
circolari ministeriali 17 aprile nel loro significato generico e non lettere a), b), c) ed e), Dpr 6 giugno
1981, n. 14; 2 marzo 1994, n. 1/E); tecnico, quindi, sono beni 2001, n. 380), realizzati su
› i montacarichi (beni finiti per significativi anche quelli che fabbricati a prevalente
la circolare ministeriale 2 hanno la medesima funzionalità destinazione abitativa privata
marzo 1994, n. 1/E); di quelli espressamente (articolo 7, comma 1, lettera b),
› gli infissi interni ed esterni menzionati nel Dm 29 dicembre legge 23 dicembre 1999, n. 488),
(beni finiti per la circolare 1999, ma che, per specifiche non va sommato al valore dei beni
ministeriale 2 marzo 1994, n. caratteristiche e/o per esigenze di significativi del Dm Finanze 29
1/E); carattere commerciale, assumono dicembre 1999 quello delle singole
› le caldaie (beni finiti per la una diversa denominazione. Per parti o pezzi staccati che li
circolare ministeriale 17 aprile esempio, la vasca idromassaggio è compongono. Il chiarimento era
1981, n. 14); compresa tra la categoria dei beni già contenuto nella circolare
› i videocitofoni; significativi dei sanitari, mentre dell’agenzia delle Entrate del 7
› le apparecchiature di tra le apparecchiature di aprile 2000, n. 71/E, paragrafo 4.1,
condizionamento e di riciclo condizionamento e riciclo ed è stato confermato da questa
dell’aria; dell’aria sono compresi anche gli interpretazione autentica della
› i sanitari (beni finiti per la apparecchi per la climatizzazione legge di Bilancio 2018. Questa
circolare ministeriale 17 aprile (nota dell’agenzia delle Entrate regola, però, vale solo se la parte
1981, n. 14); del 22 maggio 2014 e circolare 7 staccata del bene significativo da
› la rubinetteria da bagno; aprile 2000, n. 71/E, installare ha un’autonomia
› gli impianti di sicurezza. paragrafo 4). funzionale rispetto al manufatto
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni Iva sui beni significativi 12
principale, cioè rispetto al bene Via libera all’Iva del 10% dal calore. Pertanto, il loro valore
significativo stesso. Diversamente, sull’installazione di un bruciatore non viene attratto in quello degli
se la parte staccata concorre alla su una caldaia già installata, in infissi (beni significativi, ai sensi

normale funzionalità del bene quanto, in questo caso, non va dell’articolo 7, comma 1, lettera b),
significativo da installare (quindi, fatta alcuna valutazione legge 23 dicembre 1999, n. 488),
è priva di una propria autonomia sull’autonoma funzionalità del ma va ricompreso nel valore della
funzionale), il suo valore deve bruciatore rispetto al bene prestazione di servizio, soggetto a
confluire, ai fini della significativo (la caldaia). Il Iva del 10 per cento.
determinazione del limite cui chiarimento è contenuto nella L’agenzia delle Entrate, infatti,
applicare l’aliquota Iva del 10%, circolare 12 luglio 2018, n. 15/E, ha chiarito che le tende da esterno
nel valore dei beni significativi. che ha trattato l’agevolazione e le schermature solari
dell’Iva del 10% sulle prestazioni dell’allegato M del Dlgs 29
Installazione di servizi su fabbricati a dicembre 2006, n. 311, installate in
su bene significativo prevalente destinazione abitativa alternativa o in sostituzione dei
già installato privata, dipendenti da contratti di sistemi oscuranti tradizionali,
La valutazione dell’autonomia appalto, di prestazione d’opera e presentano caratteristiche
funzionale della componente di fornitura con posa in opera, analoghe ai sistemi oscuranti
staccata rispetto al bene comprensivi dei «beni finiti» (con descritti nella circolare 12 luglio
significativo, però, non è limitazioni per i beni significativi) 2018, n. 15/E, paragrafo 2.2.1,
necessaria, se l’intervento di e delle materie prime e essendo caratterizzate da una
manutenzione riguarda semilavorate. propria autonomia funzionale
l’installazione o la sostituzione Per le chiusure oscuranti rispetto agli infissi forniti
della sola componente staccata di (persiane, veneziane, tapparelle, nell'ambito dell'intervento di
un bene significativo (già ecc.) sono ammissibili tutti gli recupero agevolato. Pertanto,
installato precedentemente), in orientamenti e per le schermature queste schermature solari
quanto l’intervento non ha ad non in combinazione con vetrate possono fruire del regime
oggetto l’installazione del bene sono escluse quelle con agevolato Iva, previsto
significativo, bensì la orientamento nord. dall’articolo 7, comma 1, lettera b),
sostituzione/installazione di una legge 23 dicembre 1999, n. 488,
sua parte staccata e il valore di Tapparelle per i sistemi oscuranti
quest’ultima viene attratto nel Le tapparelle, gli scuri o le tradizionali, quali tapparelle e
valore complessivo della veneziane, oltre che tutte le altre scuri. Ciò vale, ad esempio, per i
prestazione di servizi, con Iva al schermature solari di cui frangisole (cioè le schermature
10 per cento. all'allegato M al Dlgs 29 dicembre solari a lamelle orientabili
2006, n. 311 (per le quali, peraltro, automatizzate in alluminio, simili
ESEMPIO a determinate condizioni, è alle veneziane in alluminio) e le
Se il bene significativo è una caldaia, possibile beneficiare della tende oscuranti a rullo per esterni
già installata precedentemente, e la detrazione Irpef e Ires del 50% ai (cioè le tende in tessuto tecnico,
parte staccata da installare è il sensi dell’articolo 14, comma 2, alternative alle classiche
bruciatore, il suo valore non va lettera b), Dl 4 giugno 2013, n. 63), tapparelle).
sommato a quello della caldaia, solitamente, sono funzionalmente Diversamente, se i suddetti beni
indipendentemente dal fatto che autonomi rispetto agli infissi sono strutturalmente integrati agli
abbia una notevole rilevanza rispetto esterni e/o interni (i quali, a loro infissi, non hanno autonoma
al valore, alla struttura o alla volta, sono beni significativi del rilevanza rispetto al bene
funzionalità del bene significativo in Dm Finanze 29 dicembre 1999, che significativo, quindi, ai fini
cui viene collocato. Come sulla hanno lo scopo di isolare e dell’individuazione dell’aliquota
manodopera e sulle materie prime, completare gli immobili), in Iva applicabile (10% o 22%), ai
quindi, si applica l’Iva del 10% anche quanto sono installati per sensi dell’articolo 7, comma 1,
sul bruciatore (circolare 12 luglio proteggere gli infissi esterni dagli lettera b), legge 23 dicembre 1999,
2018, n. 15/E). agenti atmosferici e a preservare n. 488, il loro valore va compreso
gli ambienti interni dalla luce e in quello degli infissi (circolare 12
luglio 2018, n. 15/E), come bene quota parte della base imponibile del 17 marzo 2020, 22 luglio 2019,
significativo. soggetta ad aliquota nella misura 4 settembre 2018).
Pertanto, se si tratta di una ordinaria e della quota parte Questa interpretazione è stata

manutenzione ordinaria o soggetta ad aliquota Iva del 10 per confermata anche dalla risposta
straordinaria (articolo 3, comma 1, cento. del 2 ottobre 2020, n. 10, che ha
lettere a e b, Dpr 6 giugno 2001, riguardato:
n. 380) di fabbricati a prevalente Grate di sicurezza › le «tende da sole e schermature
destinazione abitativa privata, è Le grate di sicurezza sono solari che proteggono gli infissi
possibile applicare l’Iva del 10%, ai installate al fine di prevenire atti esterni dagli agenti atmosferici
sensi dell'articolo 7, comma 1, illeciti da parte di terzi, quindi, oltre a schermare gli ambienti
lettera b), della legge 23 dicembre non possono essere considerate interni dalla luce e dal calore».
1999, n. 488. parti staccate (autonome o meno) › le «tende oscuranti a rullo per
Invece, se si è nell’ambito di un di nessuna delle categorie di beni esterni»: tende in tessuto
intervento di restauro e significativi elencate nel decreto tecnico, alternative alle
risanamento conservativo, di ministeriale 29 dicembre 1999. classiche tapparelle;
ristrutturazione edilizia o Pertanto, in un intervento di › i «frangisole»: schermature
ristrutturazione urbanistica manutenzione, avente ad oggetto solari a lamelle orientabili
(articolo 3, comma 1, lettere c, d l’installazione degli infissi e delle automatizzate in alluminio,
ed e, Dpr 6 giugno 2001, n. 380) è grate di sicurezza, il valore delle simili alle veneziane in
possibile applicare l’Iva al 10% ai grate non assume autonoma alluminio.
sensi dei nn. 127 terdecies) e 127 rilevanza e non deve confluire nel In tutti questi casi, secondo
quaterdecies) della Tabella A, parte valore degli infissi (beni l’agenzia delle Entrate, le «tende
III, allegata al Dpr 633/1972, a significativi), ma nel valore da esterno e le schermature solari
prescindere dalla tipologia di complessivo della prestazione di oggetto della fattispecie in esame,
edificio, rispettivamente per le servizi, soggetta all’aliquota Iva installate in alternativa o in
cessioni di beni e le prestazioni di del 10% (circolare 12 luglio 2018, n. sostituzione dei sistemi oscuranti
servizi (risposta 2 ottobre 2020, 15/E). tradizionali», presentano
n. 10). «caratteristiche analoghe ai
Tende da sole esterne sistemi oscuranti di cui alla
Zanzariere Applicando l’interpretazione circolare 15/E del 2018, paragrafo
Le zanzariere hanno il fine di autentica dell’articolo 1, comma 2.2.1. Essendo, pertanto,
proteggere gli ambienti interni 19, legge 27 dicembre 2017, n. 205, caratterizzate da una propria
contro le zanzare e gli altri insetti, e gli esempi della circolare 12 autonomia funzionale rispetto agli
quindi, sono funzionalmente luglio 2018, n. 15/E, per le infissi forniti nell'ambito
autonome rispetto agli infissi. Il tapparelle, gli scuri e le veneziane dell'intervento di recupero
loro valore non rileva ai fini della (oltre che per le zanzariere), si agevolato, queste schermature
determinazione del limite cui ritiene che si debba applicare l’Iva solari potranno fruire del regime
applicare l’aliquota Iva del 10 per del 10% agli interventi di fornitura agevolato Iva» del 10%, «previsto
cento. Il valore delle zanzariere, e installazione di tende da sole per sistemi oscuranti tradizionali
quindi, va compreso nel esterne, autonome rispetto agli quali tapparelle e scuri,
corrispettivo pattuito per la infissi, se effettuate «nell'ambito nell'ambito degli interventi sopra
prestazione oggetto dei lavori di recupero edilizio» (ad descritti e alle condizioni di cui
dell’intervento di manutenzione e esempio, in sede di installazione alle richiamate disposizioni,
non in quello del bene degli infissi). Pertanto, il loro sempre che ne svolgano la
significativo. Ma se le zanzariere valore non viene attratto in quello medesima funzione».
sono strutturalmente integrate degli eventuali infissi che vengono Questa interpretazione è stata
negli infissi, non assumono installati, ma va ricompreso nel confermata anche dalla recente
autonoma rilevanza rispetto agli valore della prestazione di risposta all’interpello alla Dre del
stessi, pertanto, il loro valore va servizio, soggetto a Iva del 10% (si Lazio del 22 gennaio 2021, n. 913-
aggiunto a quello degli infissi, ai veda l’Esperto risponde del 22 1313-2020, che ha citato la
fini dell’individuazione della ottobre 2020, del 21 luglio 2020, circolare 15/E del 2018, paragrafo
2.2.1 e la risposta del 2 ottobre ELXX MANUTENZIONE ORDINARIA GIARDINO

2020, n. 10. Per la Dre del Lazio,
infatti, la «cessione con relativo Domanda

montaggio delle "sole" tende da L'attività di manutenzione ordinaria del giardino di un condominio (taglio
sole» non rientra «nell'ambito dei periodico del prato, potature, cura e manutenzione dei fiori, delle piante e
lavori di recupero edilizio» delle aiuole, manutenzione ordinaria impianto di irrigazione) svolta da una
(manutenzione ordinaria e Snc artigiana è soggetta all'aliquota Iva del 10% o del 22%?
straordinaria, ristrutturazione,
ecc.), ma rientra nella semplice Risposta
cessione di complementi d'arredo Si ritiene che per la manutenzione ordinaria del giardino (condominiale o me
(tende e tendaggi), pertanto per la no), consistente, ad esempio, nel taglio periodico del prato, nella potatura, cura
fornitura con posa in opera o e manutenzione dei fiori, delle piante e delle aiuole e nella manutenzione ordi
installazione di tende da sole non naria dell’impianto di irrigazione, si debba applicare l’aliquota Iva del 22% e non
possono considerarsi valide le quella del 10% prevista dall’articolo 7, comma 1, lettera b), legge 488/1999.
considerazioni relative ai predetti
sistemi oscuranti, anche se le ADDOLCITORE
tende da sole, essendo
caratterizzate da una propria Domanda
autonomia funzionale rispetto agli Per l'installazione da parte di un idraulico di un impianto di addolcimento in
infissi, sono assimilabili a questi una civile abitazione già esistente, si rende applicabile l'aliquota Iva del
ultimi. Conseguentemente, alla 10% quale manutenzione?
«mera» fornitura e posa in opera
di «tende da sole», effettuata non Risposta
«nell'ambito dei lavori di recupero L’installazione di un nuovo addolcitore domestico (che prima non c’era) per
edilizio» (ad esempio, perché gli abbattere il calcare degli impianti idrici si può classificare tra gli interventi di
infissi sono già montati in un manutenzione straordinaria, trattandosi di una realizzazione ed integrazione di
precedente intervento), non si servizi igienicosanitari, senza alterazione dei volumi e delle superfici (circolare
applica l’aliquota Iva del 10%, ma 24 febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo 3.4). Secondo la circolare del 13 maggio
del 22%, mentre se la fornitura 2011, n. 20/E, risposta 2.3, l’aliquota Iva ridotta del 10%, ai sensi dell’articolo 7,
con posa in opera o l’installazione comma 1, lettera b), legge 23 dicembre 1999, n. 488, per l’installazione di nuo
delle tende da sole avviene vi addolcitori, è ammissibile «solo se l’installazione degli addolcitori domestici
durante l’intervento di comporta modificazioni strutturali integranti opere di manutenzione straordi
installazione di «infissi forniti naria dell’abitazione e/o degli impianti relativi», come definite dalla circolare
nell'ambito dell'intervento di 24 febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo 3.4. L’addolcitore non è compreso nel
recupero agevolato», è possibile l’elenco tassativo dei beni significativi del decreto ministeriale del 29 dicembre
applicare l’Iva agevolata del 10%, 1999 (circolare del 13 maggio 2011, n. 20/E, risposta 2.3, che non ha posto al
ai sensi dell’articolo 7, comma 1, cun limite a riguardo).
lettera b), legge 23 dicembre 1999,
n. 488, come previsto dalla
circolare n. 15/E del 2018, aprile 1981, n. 14 e 2 marzo 1994, Tabella A, parte II, allegata al Dpr
paragrafo 2.2.1, dalla risposta del 2 n. 1/E), ma si applica l'aliquota 633/1972. Questa aliquota si
ottobre 2020, n. 10, confermate Iva del 4% all’installazione di applica anche al rifacimento o
risposta all’interpello alla Dre del ascensori in edifici esistenti a all’adeguamento degli ascensori
Lazio del 22 gennaio 2021, n. 913- prevalente destinazione abitativa, alle esigenze dei soggetti che
1313-2020. effettuata nell’ambito di contratti versano in condizioni di disabilità
di appalto aventi ad oggetto la motoria e sensoriale (risposta del
Ascensori realizzazione di opere 24 luglio 2019, n. 18 e circolare del
Rientrano tra i cosiddetti «beni direttamente finalizzate al 24 febbraio 1998, n. 57/E).
significativi» del Dm Finanze 29 superamento o alla eliminazione Invece, in via residuale, si
dicembre 1999 anche gli ascensori delle barriere architettoniche, ai applica l'aliquota Iva del 10% con
(beni finiti per le circolari 17 sensi del numero 41-ter) della le regole dei beni significativi
all’installazione di ascensori in ELXXLIMITE RELATIVO AI BENI SIGNIFICATIVI - ESEMPIO

edifici a prevalente destinazione
abitativa, quando questa si Il Sig. Bianchi intende sostituire gli infissi esterni, modificando il materiale e la

configuri non già come tipologia degli stessi. A questo fine, stipula un contratto di appalto con l’impre
abbattimento di barriere sa Alfa Srl, la quale fornisce anche gli infissi e le materie prime necessarie
architettoniche, bensì come all'intervento.
intervento di manutenzione Si consideri che il valore della prestazione sia di 4.000 euro, quello degli infissi
straordinaria dell'edificio. È il di 6.000 euro e quello delle materie prime e semilavorate di 1.000 euro.
caso, ad esempio, Il valore complessivo della prestazione, pari all’intero corrispettivo dovuto dal
dell’installazione di ascensori committente, è costituito dalla somma delle prestazioni (4.000 euro), dei «be
nuovi in sostituzione di ascensori ni finiti» significativi (6.000 euro) e delle materie prime e semilavorate (1.000
esistenti che già garantivano un euro). È pari, quindi, a 11.000 euro.
adeguato abbattimento delle Considerando che il valore dei beni significativi (6.000 euro) è superiore al va
barriere architettoniche, lore complessivo della prestazione relativa all’intervento di recupero, al netto
classificabili quindi come del valore dei predetti beni (6.000 euro è superiore a 11.000 – 6.000 = 5.000
interventi di manutenzione euro), si applica l’Iva del 10% sulla prestazione (4.000 euro), sulle materie pri
straordinaria (si veda Il quotidiano me e semilavorate (1.000 euro) e su 5.000 euro dei beni significativi (11.000 –
del condominio del 29 luglio 2019). 6.000 = 5.000 euro). Sugli altri 1.000 euro di beni significativi (6.000 – 5.000
Per completezza, si segnala che = 1.000 euro), si applica l’aliquota Iva ordinaria del 22%.
si applica l'aliquota Iva del 10%
alle prestazioni di verifica
periodica e di verifica manodopera ecc.), delle materie Al valore complessivo della
straordinaria, previste dagli prime e semilavorate, oltre che al prestazione va sottratto solo il
articoli 13 e 14 del Dpr 162/1999, valore dei «beni finiti» non beni valore del bene o dei beni
compresi i relativi obbligatori significativi, anche se sono parti significativi forniti nell’ambito
servizi di assistenza prestati dal staccate di questi ultimi, ma a della prestazione medesima e si
manutentore. Infine, si applica patto che abbiano un’autonomia ottiene il limite di valore entro cui
l'aliquota Iva del 22% per il funzionale rispetto al manufatto anche alla fornitura del bene
servizio di reperibilità H24 e per il principale (cioè rispetto al bene significativo è applicabile
comodato d'uso e gestione delle significativo stesso). Ai beni l’aliquota Iva del 10%. Sul valore
SIM nei bidirezionali degli significativi, invece, l’Iva del 10% eccedente del bene significativo,
impianti di sollevamento. si può applicare solo fino a va utilizzata l’aliquota ordinaria
concorrenza del valore delle del 22%.
Il limite relativo ai beni prestazioni, delle materie prime e
significativi semilavorate e degli altri «beni
Per i «beni che costituiscono una finiti» non significativi, che hanno ESEMPIO
parte significativa del valore delle un’autonomia funzionale rispetto Se il valore della prestazione è di
forniture effettuate nell’ambito ai beni significativi stessi. 4.000 euro, quello del bene
delle prestazioni» agevolate significativo di 6.000 euro e quello
(indicate nel Dm Finanze 29 Il calcolo delle materie prime e semilavorate di
dicembre 1999), si applica Il valore complessivo della 1.000 euro (per un totale di 11.000
l’aliquota Iva del 10% «fino a prestazione deve essere inteso euro), si applicherà l’Iva del 10%
concorrenza del valore come l’intero corrispettivo dovuto sulla prestazione (4.000 euro), sulle
complessivo della prestazione dal committente (circolare materie prime e semilavorate (1.000
relativa all’intervento di recupero, ministeriale 7 aprile 2000, n. 71/E, euro) e su 5.000 euro del bene
al netto del valore dei predetti paragrafo 4). Questo è significativo (4.000 + 1.000 = 5.000
beni» (articolo 7, comma 1, lettera comprensivo delle prestazioni (la euro). Sugli altri 1.000 euro di bene
b), legge 23 dicembre 1999, n. 488). posa in opera, la manodopera, significativo (6.000 – 5.000 = 1.000
Quindi, si può applicare l’Iva del ecc.), dei «beni finiti» (significativi euro), si applicherà l’aliquota Iva
10% al valore delle prestazioni di e non), delle materie prime e ordinaria del 22%.
servizi (la posa in opera, la semilavorate.
Le indicazioni in fattura ESEMPIO DI FATTURA

Anche se i beni significativi FATTURA N. 55 DATA 01.02.2019
risultassero completamente Manutenzione straordinaria per realizzazione dell’impianto di riscaldamento presso vostra

agevolati (Iva al 10%), nella abitazione in Via Paolo VI, n. 11, Treviso:
Prestazioni per la posa in opera 800
fattura deve essere sempre Materie prima: sabbia, calce, mattoni, piastrelle 200
indicata: Bruciatore (componente staccato della caldaia) 500
› la descrizione dell’intervento e Caldaia (bene significativo, ai sensi del decreto ministeriale 29.12.1999) 2.000
l’intero corrispettivo dovuto; Totale imponibile 3.500

› la descrizione e il valore dei Iva del 10% su 3.000 (800 + 200 + 500 + 1.500) 300 +
Iva del 22% su 500 (2.000 1.500) 110 +
beni significativi.
L’intero corrispettivo dovuto è Totale fattura 3.910
comprensivo delle prestazioni
(manodopera), dei «beni finiti» ESEMPIO DI FATTURA
(significativi e non) e delle
FATTURA N. 55 DATA 01.02.2018
materie prime e semilavorate e va Manutenzione straordinaria per realizzazione di servizi igienicosanitari presso vostra
indicato in fattura senza la abitazione in Via Paolo VI, n. 11, Treviso:
Prestazioni per la posa in opera 1.000
distinzione tra tutti questi
Materie prima: sabbia, calce, mattoni, piastrelle 500
elementi. Sanitari (bene significativo, ai sensi del decreto ministeriale 29.12.1999) 2.000
In fattura, il valore dei beni
Totale imponibile 3.500
significativi va suddiviso tra
Iva del 10% su 1.000 + 500 + 1.500 300
quello agevolato e quello non Iva del 22% su 500 (2.000 1.500) 110
agevolato.
Totale fattura 3.910
Se non vengono forniti beni
significativi, non è necessaria
l’elencazione in fattura dei beni, la norma (e non solo la circolare 7 complessivo dell'operazione,
ma deve essere descritta solo la aprile 2000, n. 71/E, par. 5.1), comprensivo del valore dei beni
natura dell’intervento. Grazie alla impone che nella fattura sia significati, sia il valore di questi
legge di Bilancio 2018, ora anche indicato sia il corrispettivo ultimi. •
Il cumulo tra le agevolazioni Iva

e le detrazioni Irpef e/o Ires
Luca De Stefani Le corrette aliquote da applicare ai lavori edili agevolati
dopo le novità relative alla super detrazione del 110% per
ecobonus, antisismici, impianti solari fotovoltaici, sistemi
di accumulo e colonnine per la ricarica di veicoli elettrici
C
on le novità introdotte dal Iva al 4% in generale ristrutturazione edilizia
decreto Rilancio In generale, per la costruzione di dall’articolo 31, comma 1, lettera
relativamente alla super nuovi edifici o l’ampliamento d), Dpr 6 giugno 2001, n. 380.
detrazione del 110% per volumetrico degli edifici esistenti Pertanto, l’Iva su questi lavori è
l’ecobonus, gli interventi (l’aggiunta di una nuova ala del 10% ai sensi della voce 127
antisismici, gli impianti solari all’abitazione o la chiusura di una quaterdecies della Tabella A, parte
fotovoltaici, i sistemi di accumulo veranda con opere in muratura) III, allegata al Dpr 633/1972, e non
e le colonnine per la ricarica di non si può beneficiare delle del 4% come «nuova costruzione»,
veicoli elettrici, è cresciuto agevolazioni fiscali sui lavori edili. ai sensi della voce 39) della Tabella
l’interesse per gli interventi edili, Quindi, difficilmente è possibile A, Parte II, allegata al Dpr
quindi, cerchiamo di analizzare applicare l’Iva del 4% (tipica della 633/1972 (risposte del 27
quali possono essere le corrette costruzione di prima casa) ai novembre 2020, n. 564, del 6
aliquote da applicare ai lavori edili lavori agevolabili ai bonus edili. ottobre 2020, n. 446 e circolare del
agevolati. Anche se gli interventi di 16 febbraio 2007, n. 11/E,
Agli interventi sul recupero del demolizione e ricostruzione del paragrafo 3.1).
patrimonio edilizio, al sisma- fabbricato preesistente, con Nei casi in cui il committente
bonus, al bonus facciate e «incrementi di volumetria» (dal 17 sia un soggetto Iva (ad esempio,
all’ecobonus (risparmio energetico luglio 2020), possono beneficiare per il sismabonus o l’ecobonus) e
«qualificato»), detraibili delle detrazioni per il recupero del la demolizione e la ricostruzione
rispettivamente dall’Irpef al 50- patrimonio edilizio, il sisma- sia prevista da un unico contratto
110% e dall’Irpef e dall’Ires al 50- bonus e l’ecobonus (risposta 30 di appalto non è possibile
65-70-75-80-85-110%, al 50-70-75- giugno 2020, n. 195, circolari 1° applicare il meccanismo del
80-85-110% e al 90%, l’aliquota Iva luglio 2010, n. 39/E, risposta 4.1 e reverse charge dell’articolo 17,
applicabile può essere del 4%, del 16 febbraio 2007, n. 11/E; comma 6, lettera a-ter), del Dpr
10% o del 22%, a seconda del tipo risoluzioni 7 luglio 2008, n. 283/E, 633/1972, ma si applica l’aliquota
di bene o di servizio acquistato, 11 luglio 2008, 295/E, 4 gennaio Iva del 10%, ai sensi della voce 127
del tipo di unità immobiliare in cui 2011, n. 4/E), ai fini Iva non quaterdecies della Tabella A, parte
viene effettuato l’intervento e del possono essere ricondotti alle III, allegata al Dpr 633/1972.
tipo di eventuale autorizzazione ipotesi di nuova costruzione, bensì Secondo la circolare del 22
comunale che viene richiesta (per concretizzano interventi di dicembre 2015, n. 37/E, risposta 2,
manutenzione ordinaria o recupero di edifici preesistenti infatti, nell’ipotesi di un contratto
straordinaria, di restauro e (circolari 16 febbraio 2007, unico di appalto, avente ad
risanamento conservativo e di n. 11/E), essendo classificati nella oggetto la demolizione e la
ristrutturazione edilizia). categoria degli interventi di successiva costruzione di un
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Il cumulo tra le agevolazioni Iva e le detrazioni Irpef e/o Ires 18
nuovo edificio, debbono trovare degli immobili danneggiati a con le caratteristiche della legge
applicazione le regole ordinarie e seguito di eventi calamitosi, le Tupini (voci nn. 127 sexies e 127
non il meccanismo del reverse quali non devono per forza quinquies, Parte III, Tabella A,

charge, previsto per la sola attività rientrare tra le manutenzioni, i allegata al Dpr 633/1972).
di demolizione dall’articolo 17, restauri e risanamenti conservativi L’Iva del 4%, però, non si applica
comma 6, lettera a-ter), Dpr o le ristrutturazioni edilizie al «ripristino» che rientra tra gli
633/1972. L’attività di demolizione (articolo 16 bis, comma 1, lettera c), interventi di restauro e
deve considerarsi strettamente Tuir). In questi casi, quindi, se il risanamento conservativo
funzionale alla realizzazione della committente è una persona fisica (circolare ministeriale 24 febbraio
nuova costruzione, pertanto, non (non società di persone o non in 1998, n. 57/E) o di ristrutturazione
si dove procedere alla regime di imprese o edilizia (articolo 3, comma 1,
scomposizione del contratto, professionista), in possesso dei lettera d, Dpr 6 giugno 2001, n.
distinguendo l’attività di requisiti «prima casa», è possibile 380).
demolizione, ma si applica l’Iva applicare l’Iva del 4% (voce n. 39, Anche i lavori per l’eliminazione
secondo le modalità ordinarie Parte II, Tabella A, allegata al Dpr delle barriere architettoniche
all’intera fattispecie contrattuale. 633/1972) alle prestazioni della possono beneficiare sia della
L’eventuale subappaltatore per «ricostruzione» di fabbricati con detrazione Irpef del 50% che
l’attività di demolizione le caratteristiche cosiddette Tupini dell’applicazione dell’aliquota Iva
dell’edificio preesistente, invece, (legge 2 luglio 1949, n. 408), ridotta del 4%. Sono agevolate,
deve applicare il reverse charge, ai dipendenti da contratti di appalto infatti, le prestazioni di servizi
sensi dell’articolo 17, comma 6, o d'opera, comprensive dei «beni dipendenti da contratti di appalto
lettera a-ter), del Dpr 633/1972 finiti» e delle materie prime e o d'opera, aventi ad oggetto la
(circolare 27 marzo 2015, n. 14, semilavorate. realizzazione delle opere
codice natura della fattura Lo stesso vale per la direttamente finalizzate al
elettronica N6.7 e rigo VE35, «ricostruzione» di costruzioni superamento o alla eliminazione
colonna 8, della dichiarazione rurali di cui alla voce n. 21 bis, delle barriere architettoniche su
annuale Iva), pur rientrando anche Parte II, Tabella A, allegata al Dpr qualunque fabbricato, abitativo e
nel reverse charge relativo ai 633/1972. Indipendentemente dal non, comprensive dei «beni finiti»
subappalti dell’articolo 17, comma possesso dei requisiti «prima e delle materie prime e
6, lettera a), del Dpr 633/1972. casa», poi, alle suddette semilavorate (voce n. 41 ter, Parte
Se, invece, il committente ricostruzioni post calamità II, Tabella A, allegata al Dpr
soggetto Iva stipula due diversi (detraibili al 50%) si applica 633/1972).
contratti di appalto con due l’aliquota Iva del 4% all’acquisto e Anche la realizzazione di
imprese differenti, uno per la all’importazione di «beni finiti» autorimesse o posti auto
demolizione e l’altro per la (sanitari, caldaia, infissi esterni e pertinenziali è detraibile al 50%
ricostruzione, la prima attività interni), escluse le materie prime e (articolo 16 bis, comma 1, lettera d,
verrà fatturata in reverse charge, semilavorate, forniti per la Tuir) e per la loro costruzione si
ai sensi dell’articolo 17, comma 6, costruzione, anche in economia applica l’Iva del 4%, se sono
lettera a-ter), del Dpr 633/1972, (voce n. 24, Parte II, Tabella A, pertinenza di prima casa (voce n.
mentre la seconda sarà assoggetta allegata al Dpr 633/1972), delle 39, Parte II, Tabella A, allegata al
ad Iva del 10%, ai sensi della voce unità immobiliari con le Dpr 633/1972). Lo stesso se
127 quaterdecies della Tabella A, caratteristiche cosiddette Tupini vengono acquistate dall’impresa
parte III, allegata al Dpr 633/1972. (legge 2 luglio 1949, n. 408) e per costruttrice, entro 5 anni
le costruzioni rurali di cui alla dall’ultimazione dell’intervento
Il recupero del patrimonio edilizio voce n. 21 bis, Parte II, Tabella A, edilizio (voce n. 21, Parte II,
e l’Iva al 4% allegata al Dpr 633/1972. Tabella A, allegata al Dpr
Dal 2012, però, nell’ambito del L’Iva è del 10%, però, per 633/1972).
recupero del patrimonio edilizio, l’acquisto dei «beni finiti» Valgono le stesse condizioni
sono detraibili dall’Irpef al 50% destinati alla costruzione di edifici (prima casa e acquisto entro i 5
anche le spese per la di cui all'articolo 1, legge 19 luglio anni dall’ultimazione) per
«ricostruzione» o il «ripristino» 1961, n. 659, assimilati ai fabbricati applicare l’Iva del 4% (voce n. 21,
Parte II, Tabella A, allegata al Dpr calda, non è possibile applicare sia L’Iva al 10%
633/1972) all’acquisto di abitazioni l’ecobonus che l’Iva agevolata del A parte le eccezioni dove è
facenti parte di fabbricati 4% per l’acquisto dei «beni finiti», possibile applicare l’Iva del 4%

interamente ristrutturati, per le ad esempio da parte di un privato, (per le ricostruzioni post calamità,
quali spetta la detrazione del 50% anche al di fuori dell’agevolazione le barriere architettoniche,
del 25% del prezzo, solo se per la costruzione della «prima l’acquisto box auto pertinenziale o
l’acquisto viene effettuato entro 18 casa», ai sensi della voce n. 24, abitazioni in fabbricati
mesi (6 mesi fino al 31 dicembre Parte II, Tabella A, allegata al Dpr interamente ristrutturati o di
2014) dalla data di termine dei 633/1972, in quanto questa mobili ed elettrodomestici che
lavori (articolo 16 bis, comma 3, agevolazione Iva riguarda solo le sono un ausilio per menomazioni
Tuir). unità immobiliari con le funzionali permanenti) o dove si
caratteristiche cosiddette Tupini deve utilizzare l’aliquota Iva del
L’ecobonus e l’Iva al 4% (legge 2 luglio 1949, n. 408) in 22% (ad esempio, per le
Per gli interventi per il risparmio costruzione, mentre l’ecobonus è prestazioni professionali o, in
energetico, detraibili al 65%, rivolto solo agli «edifici esistenti» parte, i beni significativi), per gli
invece, non è mai possibile (articolo 2, comma 1, del decreto interventi sul recupero del
riuscire ad applicare l’aliquota Iva 19 febbraio 2007 e circolare delle patrimonio edilizio, sul
ridotta del 4%, in quanto le Entrate 31 maggio 2007, n. 36/E). sismabonus o sul risparmio
cessioni di beni e le prestazioni di Queste indicazioni sono valide energetico degli edifici, si applica
servizi poste in essere per la loro anche per i nuovi 3 nuovi quasi sempre l’aliquota Iva del 10
realizzazione sono assoggettate interventi «trainanti» dell’articolo per cento.
all'aliquota Iva prevista «per gli 119, commi 1, del Dl 19 maggio Molti dei suddetti interventi,
interventi di recupero del 2020, n. 34, ai quali spetta il infatti, riguardano abitazioni e/o
patrimonio immobiliare» che superbonus del 110%, in quanto rientrano tra le manutenzioni, i
vengono effettuati. Va analizzato, questi rientrano nell’agevolazione restauri e risanamenti conservativi
pertanto, come l'intervento di dell’ecobonus. e le ristrutturazioni edilizie.
riqualificazione energetica attuato In particolare, l’utilizzo
sull'edificio sia qualificabile sotto Acquisto fabbricato antisismico congiunto delle suddette
il profilo edilizio (manutenzione, con Iva al 4% detrazioni edili con l’applicazione
ristrutturazione, eccetera). Se sono rispettate le condizioni dell’aliquota Iva agevolata del 10%
L’ecobonus, infatti, non è previste per l’acquisto della prima è possibile per le prestazioni di
utilizzabile per gli interventi casa è possibile richiedere servizi dipendenti da contratti di
effettuati durante la fase di l’applicazione dell’Iva del 4% (voce appalto, di prestazione d'opera o
costruzione dell'immobile, in n. 21, Parte II, Tabella A, allegata al di fornitura con posa in opera, per
quanto è rivolto solo agli «edifici Dpr 633/1972) da parte delle le manutenzioni ordinarie e
esistenti» (articolo 2, comma 1, del persone fisiche per l’acquisto, straordinarie, per i restauri e
decreto 19 febbraio 2007 e detraibile al 75-85-110%, di unità risanamenti conservativi e le
circolare delle Entrate 31 maggio immobiliari, soggette alle misure ristrutturazioni edilizie su
2007, n. 36/E). antisismiche realizzate da imprese fabbricati a prevalente
Anche quando gli interventi di costruzione o ristrutturazione destinazione abitativa privata,
agevolati non necessitano della immobiliare, mediante la comprensive dei «beni finiti» (con
sostituzione di vecchi impianti e/o demolizione e la ricostruzione di limitazioni per i beni significativi)
la richiesta di un’apposita interi edifici, a patto che questo e delle materie prime e
autorizzazione comunale, ma acquisto avvenga entro 18 mesi semilavorate (articolo 7, comma 1,
riguardano l'acquisto e la posa di dalla data di conclusione dei lavori lettera b), legge 23 dicembre 1999,
schermature solari (ad esempio, e che le unità immobiliari n. 488).
tende esterne a bracci pieghevoli, acquistate siano adibite ad
rotanti o alla veneziana), di abitazione e ad attività produttive ESEMPIO
impianti di climatizzazione dagli acquirenti (articolo 16, La sostituzione della caldaia, con
invernale a biomasse o di pannelli comma 1 septies, Dl 4 giugno 2013, innovazioni rispetto alla preesistente
solari per la produzione di acqua n. 63). (risoluzioni DRE Lombardia 3 marzo
1999, n. 69429, e 11 marzo 1999, n. Iva al 22% 2012, n. 134, prevede che «le
1509) e la sostituzione degli infissi L’Iva ordinaria del 22% si applica, infrastrutture destinate alla
esterni, serramenti e persiane con ad esempio alle prestazioni rese ricarica dei veicoli alimentati ad

serrande, con modifica di materiale o dai professionisti (ingegneri, energia elettrica anche private,
tipologia di infisso (circolare architetti, geometri, ecc.) e alla costituiscono opere di
ministeriale 24 febbraio 1998, n. parte del valore dei beni urbanizzazione primaria,
57/E), sono delle manutenzioni significativi (ad esempio, gli realizzabili in tutto il territorio
straordinarie, quindi, se i lavori sono infissi) che eccedono il valore della comunale», secondo l’agenzia
effettuati su un’abitazione, l’Iva è al prestazione (posa in opera o delle Entrate, risposta 14 luglio
10% sul valore della prestazione (la manodopera), delle materie prime 2020, n. 218, questa disposizione
posa in opera, la manodopera, ecc.), e semilavorate, nell’ambito non consente di includere le
delle materie prime e semilavorate, e dell’agevolazione Iva del 10%, «infrastrutture di ricarica dei
sulla parte di valore dell’infisso (bene prevista dall’articolo 7, comma 1, veicoli alimentati ad energia
significativo) che non eccede il lettera b), legge 23 dicembre 1999, elettrica», agevolate con la
valore della prestazione, delle n. 488. detrazione del 50% dall'articolo 16
materie prime e semilavorate. Sulla ter del Dl 4 giugno 2013, n. 63, o
parte di valore eccedente questo Colonnine di ricarica per i veicoli del 110% dall’articolo 119, Dl 19
importo, invece, si applica l’aliquota elettrici e Iva maggio 2020, n. 34, tra le «opere
Iva ordinaria. Anche sulle infrastrutture (o di urbanizzazione primaria e
colonnine) per la ricarica dei secondaria elencate nell'articolo 4
L’aliquota Iva al 10% è veicoli alimentati ad energia della legge 29 settembre 1964, n.
applicabile anche alle prestazioni elettrica si applica l’Iva del 22%, in 847», per le quali è applicabile
di servizi dipendenti da contratti quanto non sono impianti che l’aliquota Iva del 10%, ai sensi
di appalto, subappalto o d'opera, formano parte integrante della voce 127 quinquies), Tabella
per la realizzazione degli dell’edificio e sono ad esso A, parte III, allegata al Dpr
interventi di restauro e serventi (si veda l’Esperto 633/1972, in quanto queste opere
risanamento conservativo, di risponde de Il Sole 24 Ore del 29 di urbanizzazione hanno la
ristrutturazione edilizia o aprile 2020). funzione di soddisfare esigenze e
urbanistica (quindi, non per le Nel caso in cui il committente interessi collettivi di primario
manutenzioni) su qualsiasi sia un soggetto Iva, non si applica spessore, di norma sono poste in
fabbricato (quindi, non solo il reverse charge (articolo 17, essere contestualmente alla
abitativo), comprensive dei «beni comma 6, lettera a-ter, Dpr realizzazione di interventi pubblici
finiti» e delle materie prime e 633/1972), in quanto questo o privati e la loro caratteristica è la
semilavorate (voce n. 127 interessa solo l'installazione di destinazione ad uso pubblico, a
quaterdecies, Parte III, Tabella A, impianti strettamente funzionali al prescindere dalla localizzazione
allegata al Dpr 633/1972). funzionamento dell'edificio delle stesse (risposta 7 febbraio
Infine, può essere agevolato, autonomamente considerato. 2019, n. 29).
con Iva al 10% (voce n. 127 Diversamente, «nel caso in cui Le colonnine di ricarica dei
terdecies, Parte III, Tabella A, l’installazione di impianti sia veicoli elettrici ad uso privato non
allegata al Dpr 633/1972), anche strettamente funzionale allo possono rientrare neanche tra gli
l’acquisto di «beni finiti» (escluse, svolgimento di un’attività impianti di produzione e reti di
quindi, le materie prime e industriale e non al funzionamento distribuzione calore-energia e di
semilavorate, per le quali si dell’edificio autonomamente energia elettrica da fonte solare-
applica l’aliquota ordinaria), considerato (sebbene una volta fotovoltaica ed eolica, per i quali è
compresi i servizi accessori di installati gli impianti costituiscano prevista l’aliquota Iva del 10% ai
posa in opera (qui prevale un tutt’uno con l’edificio sensi della voce 127 quinquies) del
correttamente la fornitura), medesimo), si applica l’Iva secondo Dpr 633/1972, in quanto secondo
destinati ad interventi di restauro le modalità ordinarie» (circolare 22 l'articolo 2, comma 1, lettere d) e
e risanamento conservativo, di dicembre 2015, n. 37/E). h), del Dlgs 257/2016, le colonnine
ristrutturazione edilizia o Anche se l'articolo 17 sexies, consentono il solo trasferimento
urbanistica su qualsiasi fabbricato. comma 1, della legge 7 agosto di elettricità ad un veicolo elettrico
al fine di ricaricarlo (risposta 14 sistemazione a verde di aree 633/1972, per le opere di

luglio 2020, n. 218). scoperte private di edifici esistenti, urbanizzazione primaria e
Se, però, le colonnine di ricarica unità immobiliari, pertinenze o secondaria elencate nell'articolo 4

sono fornite e installate recinzioni, impianti di irrigazione della legge 29 settembre 1964, n.
unitamente all'impianto e realizzazione pozzi, alla 847, in quanto queste ultime
fotovoltaico, in modo da costituire realizzazione di coperture a verde riguardano le opere per la
un tutt'uno, magari nell'ambito di e di giardini pensili o alla realizzazione di delle fognature e
un contratto di appalto, è possibile progettazione e manutenzione di della rete idrica e non del pozzo
applicare l'aliquota Iva del 10%, questi interventi (articolo 1, commi funzionale all'irrigazione del
prevista per «gli impianti di da 12 a 16, legge 27 dicembre 2017, giardino (si veda l’Esperto
produzione e reti di distribuzione n. 205). Questi interventi, infatti, risponde de Il Sole 24 Ore del 18
calore-energia e di energia non avendo carattere edile su un novembre 2019). Anche in questo
elettrica da fonte solare- fabbricato (ad esempio, la caso, quindi, si applica l’aliquota
fotovoltaica ed eolica», ai sensi sostituzione dell’impianto di Iva ordinaria.
rispettivamente delle voci 127- irrigazione, l’installazione di un Alla cessione di piante da
quinquies) (fornitura) e 127 septies) serbatoio di acqua e la messa a giardino, considerata
(installazione) del Dpr 633/1972 dimora di nuove piante o alberi) autonomamente, si può applicare
(risposta 14 luglio 2020, n. 218). ed essendo effettuati su un’area l’aliquota del 10%, ai sensi della
L’Iva del 10%, però, non può esterna allo stesso, non possono voce 20, della tabella A, parte III,
essere applicata se la colonnina essere assoggettati alle eventuali allegata al Dpr 633/1972, aliquota
viene installata autonomamente riduzioni di aliquota previste per che assorbe anche la spesa per la
rispetto all'impianto fotovoltaico gli interventi di recupero del messa a dimora delle piante,
fornito. patrimonio edilizio, indicati effettuata dal cedente, in quanto
Con la risposta del 10 settembre nell’articolo 3, comma 1, Dpr 6 prestazione accessoria alla
2020, n. 334, infine, l’agenzia delle giugno 2001, n. 380 (dove non si fornitura di un bene, ai sensi
Entrate ha negato l’aliquota Iva parla di manutenzione dei dell’articolo 12 del Dpr 633/1972 (si
ridotta al 4% per l’acquisto di una giardini). veda l’Esperto risponde de Il Sole
stazione di ricarica da installare Solo se venissero realizzate 24 Ore del 14 settembre 2009). In
presso l’abitazione di un disabile e opere di natura edilizia questi casi di acquisto delle piante,
necessaria a ricaricare considerabili come manutenzione va analizzata la volontà negoziale
autonomamente il suo veicolo straordinaria o ristrutturazione delle parti, dalla quale deve
elettrico (si veda Norme e Tributi dell’abitazione (ad esempio, il emergere (per applicare l’Iva del
Plus Fisco del 10 settembre 2020). rifacimento, attraverso opere 10%) la prevalenza della cessione
murarie, di un’aiuola o di una dei beni rispetto all’attività
Bonus giardini e bonus mobili serra), alcune spese che lavorativa della messa a dimora.
e l’Iva beneficiano del bonus verde Non deve trattarsi, quindi, di un
Per il bonus giardini e il bonus potrebbero essere considerate contratto di appalto, nel quale
mobili, gli interventi o i beni oneri accessori del costo per invece viene attribuita la natura
agevolati, con la detrazione Irpef, l’opera edile, con l’applicazione accessoria all’acquisto delle piante
rispettivamente del 36% o del 50%, dell’aliquota Iva del 10%, ai sensi rispetto alla prestazione di servizi
sono spesso assoggettati dell’articolo 1, comma 18, della della posa in opera, con
dall’aliquota Iva del 22%, in quanto legge 24 dicembre 2007, n. 244 (si conseguente applicazione
non è facile beneficiare della veda l’Esperto risponde de Il Sole dell’aliquota Iva ordinaria
riduzione delle aliquote al 10% o al 24 Ore del 30 aprile 2018 e 9 luglio sull’«unica operazione composita»
4 per cento. 2018). (Corte di giustizia Ue 29 marzo
Relativamente alla realizzazione 2007 n. C-111/05, circolare 22
Il bonus giardini e l’Iva di pozzi sul giardino, si ritiene che dicembre 2015 n. 37, paragrafo 3,
In generale, si applica l’aliquota questa non possa beneficiare Cassazione 21 maggio 2001 n.
Iva del 22% agli interventi, dell’aliquota Iva del 10%, prevista 6925).
detraibili dall’Irpef al 36%, per il dal numero 127-quinquies della Queste considerazioni, però, per
bonus giardini, cioè alla Tabella A, parte III, allegata al Dpr gli interventi agevolati con il
bonus giardini si scontrano con edile, sostituiscono quelli strumenti basati su tecnologie
queste due condizioni: precedenti, in quanto il loro meccaniche, elettroniche o
› non è agevolato il semplice acquisto non può essere informatiche consente al disabile

acquisto e collocamento nella considerato accessorio il superamento degli impedimenti
terrazza di piante e altri vegetali all’intervento edile. derivanti dal proprio handicap o
in vasi non fissi, ma mobili, se L’applicazione dell’aliquota Iva il parziale recupero di migliori
ciò non rientra in un più ampio agevolata del 4%, prevista capacità motorie, uditive, visive o
intervento straordinario di dall’articolo 1, comma 3 bis, del Dl di linguaggio.
sistemazione a verde dell’intero 29 maggio 1989, n. 202, è Pertanto, l'utilizzo del sussidio
giardino o area interessata possibile se il bene è un ausilio o deve portare ad una maggiore
(circolare 10 aprile 2019, n. 8/E, una protesi per menomazioni autosufficienza od integrazione
paragrafo 4.2, risposta del 24 funzionali permanenti. da parte del soggetto disabile il
gennaio 2018 delle Entrate); L'aliquota Iva del 4% si applica quale, in tale modo, può vedere
› l’agevolazione riguarda gli anche ai sussidi tecnici ed annullate o ridotte le difficoltà
«interventi straordinari di informatici rivolti a facilitare che il proprio stato determina in
sistemazione a verde di aree l'autosufficienza e l'integrazione riferimento al rapporto
scoperte di pertinenza delle dei soggetti portatori di handicap funzionale con l'ambiente
unità immobiliari private di di cui all'articolo 3 della legge 5 (risposta 24 ottobre 2019, n. 422 e
qualsiasi genere o tipo già febbraio 1992, n. 104 (articolo 2, risoluzione 3 maggio 2005, n.
esistenti, con particolare comma 9, del Dl 31 dicembre 57/E).
riguardo alla fornitura e messa 1996, n. 669, risoluzione L’agevolazione dell’Iva del 4%,
a dimora di piante o arbusti di 57/E/2005). Questi sussidi tecnici pertanto, potrà essere applicata,
qualsiasi genere o tipo, alla e informatici sono esclusivamente ad esempio, agli elettrodomestici
riqualificazione di tappeti le apparecchiature e i dispositivi dotati di dispositivi basati su
erbosi, con esclusione di quelli basati su tecnologie meccaniche, tecnologie meccaniche,
utilizzati per uso sportivo con elettroniche o informatiche, elettroniche o informatiche,
fini di lucro» (Relazione tecnica appositamente fabbricati o di preposte a facilitare il controllo
alla legge di Bilancio 2018). comune reperibilità, preposti ad dell'ambiente da parte dei
Sembra prevalere la prestazione assistere la riabilitazione, o a soggetti disabili, specificamente
di sistemazione straordinari facilitare la comunicazione descritte in fattura con
rispetto all’acquisto delle piante. interpersonale, l'elaborazione l'indicazione di dette
scritta o grafica, il controllo caratteristiche (circolare 27 aprile
Il bonus mobili e grandi dell'ambiente e l'accesso alla 2018, n. 7/E, relativamente alla
elettrodomestici e l’Iva informazione e alla cultura in detrazione del 19% come spese
All’acquisto di mobili e di grandi quei soggetti per i quali tali sanitarie per persone con
elettrodomestici, che possono funzioni sono impedite o limitate disabilità, rigo E3 del 730, ai sensi
beneficiare della detrazione ai fini da menomazioni di natura dell’articolo 15, comma 1, lettera
Irpef del 50%, si applica l’aliquota motoria, visiva, uditiva o del c), Tuir).
Iva ordinaria del 22%, a meno che linguaggio (articolo 2, comma 1, Solo alle suddette condizioni, è
non vi siano particolari del Dm Finane del 14 marzo possibile beneficiare di entrambe
agevolazioni, come ad esempio 1998). le agevolazioni, cioè sia quella del
quella relativa all’applicazione Quindi, solo a queste bonus mobili che quella dell’Iva
dell’aliquota Iva agevolata del 4%, condizioni è possibile beneficiare del 4%, prevista dall’articolo 1,
prevista dall’articolo 1, comma 3 dell’Iva del 4% per l’acquisto di comma 3 bis, del Dl 29 maggio
bis, del Dl 29 maggio 1989, n. 202, grandi elettrodomestici, che sono 1989, n. 202, ad esempio, anche i
per gli ausili e le protesi relativi a anche agevolati con la detrazione «materassi ortopedici
menomazioni funzionali del 50% ai fini Irpef. antidecubito e terapeutici»
permanenti. Per esempio, il controllo (risoluzioni 29 luglio 2005, n.
Ciò vale anche se i suddetti dell'ambiente viene facilitato 107/E, 23 marzo 1999, n. 49/E e
beni, acquistati dopo l’intervento quando l'installazione di 20 aprile 1995, n. 97/E). •
IL RIEPILOGO DELLE ALIQUOTE IVA APPLICABILI
Interventi di recupero edilizio,

le agevolazioni Iva in tabella
Luca De Stefani Manutenzione ordinaria e straordinaria,
risanamento e restauro conservativo,
ristrutturazione edilizia e urbanistica: l'Iva per ogni tipo
di immobile
S
ugli interventi di recupero committente e/o degli immobili a allegata al Dpr 633/1972 e
del patrimonio edilizio, la cui sono destinati i beni e i servizi. nell’articolo 7, comma 1, lettera b),
misura delle aliquote Iva Le tre principali agevolazioni legge 23 dicembre 1999, n. 488 e
applicabili (4%, 10% o 22%) varia a Iva (aliquota al 10%) sono quelle quelle relative alle cessioni di
seconda del tipo di beni acquistati e riferite alle prestazioni di servizi, «beni finiti» della voce n. 127
dei servizi richiesti, delle indicate nella voce n. 127 terdecies, Parte III, Tabella A,
caratteristiche dell’acquirente/ quaterdecies, Parte III, Tabella A, allegata al Dpr 633/1972. •
AGEVOLAZIONI IVA SUGLI INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO

TIPO DI IMMOBILE DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO DI RECUPERO MANUTENZIONE MANUTENZIONE RISANAMENTO RISTRUTT. RISTRUTT.
DEL PATRIMONIO EDILIZIO ORDINARIA STRAORDINARIA E RESTAURO EDILIZIA URBANISTICA
(1) (2) CONSERVATIVO (3) (4) (5)
Articolo 3, comma 1, Dpr 6 giugno 2001, n. 380 v lettera a) lettera b) lettera c) lettera d) lettera f)
Qualunque, Le "prestazioni di servizi dipendenti da 22% 10% (voce n. 127 quaterdecies, Parte III,
abitativo e non contratti di appalto", subappalto o d'opera Tabella A, allegata al Dpr 633/1972)
per la realizzazione degli interventi,
comprensive dei beni finiti e delle materie
prime e semilavorate, su qualunque
fabbricato, abitativo e non
(esclusa la fornitura con posa in opera,
in quanto qui prevale correttamente la
fornitura, per circolari 22 dicembre 2015,
n. 37/E e 29 dicembre 2006, n. 37/E e
risoluzioni 28 giugno 2007, n. 148/E,
11 luglio 2007, n. 164/E e 13 luglio 2007,
n. 172/E, anche riferite al reverse
charge).
L'acquisto e Acquirente: utilizzatore 22% 10% (voce n. 127 terdecies, Parte III,
l'importazione di finale (compreso Tabella A, allegata al Dpr 633/1972)
beni finiti: “beni, l’installatore o il
escluse le materie costruttore), in quanto
prime e «forniti per la
semilavorate realizzazione degli
(compresi i servizi interventi»
accessori di posa in
opera, in quanto Acquirente: diverso 22%
qui prevale dall'utilizzatore finale
correttamente la (ad esempio, il grossita
fornitura). o il dettagliante)
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Interventi di recupero edilizio, le agevolazioni Iva in tabella 24
TIPO DI IMMOBILE DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO DI RECUPERO MANUTENZIONE MANUTENZIONE RISANAMENTO RISTRUTT. RISTRUTT.
DEL PATRIMONIO EDILIZIO ORDINARIA STRAORDINARIA E RESTAURO EDILIZIA URBANISTICA
(1) (2) CONSERVATIVO (3) (4) (5)
L'acquisto e l'importazione di materie prime 22%

e semilavorate, fornite o meno per la
realizzazione degli interventi (compresi i
servizi accessori di posa in opera, in quanto
qui prevale correttamente la fornitura).
Fabbricati Le "prestazioni" di servizi su "fabbricati a 10% (articolo 7, comma 1, lettera b), 22%
"a prevalente prevalente destinazione abitativa privata", legge 23 dicembre 1999, n. 488)
destinazione dipendenti da contratti di appalto (non
abitativa privata" subappalto), di prestazione d’opera, di
(solo verso fornitura con posa in opera (in quanto qui
privati) prevale la posa, per la circolare 7 aprile
2000, n. 71/E) o di altri accordi negoziali,
comprensive dei beni finiti (con limitazioni
per i beni significativi) e delle materie prime
e semilavorate, solo verso committenti non
«soggetti passivi d’imposta» (circolari del
22 dicembre 2015, 37/E, risposta n. 13, 7
aprile 2000, n. 71/E e risposta dell’agenzia
delle Entrate, data al Sole 24 Ore al Forum
del 20 aprile 2018, si veda il Quotidiano del
giorno successivo).
(1) Sostituzione di pavimenti, riparazione dell’impianto idraulico, rifacimento intonaci interni e tinteggiatura, riparazioni balconi e terrazze e
relative pavimentazioni.
(2) Sostituzione infissi, realizzazione di servizi igienicosanitari, sostituzione di solai interpiano, rifacimento di scale e rampe, realizzazione di
recinzioni, muri di cinta e cancellate.
(3) Adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti, apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali o
ripristino dell’aspetto storicoarchitettonico di un edificio.
(4) Riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del loro numero e delle loro dimensioni, mutamento di destinazione
d’uso di edifici o trasformazione dei locali accessori in locali residenziali.
(5) Ripavimentazione e ampliamento della rampa di accesso al centro storico ovvero rifacimento dell’impianto di pubblica illuminazione

sugli interventi di recupero
Luca De Stefani Detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio
edilizio e per le misure antisisimiche (36-50-70-75-80-
85-110%), per i mobili e gli elettrodomestici (50%),
per i giardini (36%) e per il bonus facciate (90%)
P
er le spese sostenute su I principali interventi agevolati Questa agevolazione fiscale non
alcuni interventi di L’incentivo riguarda la può riguardare la realizzazione di
recupero del patrimonio realizzazione degli interventi: «nuove costruzioni» o,
edilizio e sull’acquisto di › di manutenzione straordinaria, comunque, la realizzazione di
abitazioni situate in edifici di restauro e risanamento volumi autonomi rispetto a una
completamente ristrutturati, è conservativo, di unità immobiliare principale, in
possibile beneficiare di una ristrutturazione edilizia quanto gli edifici oggetto
detrazione dall’Irpef del 50% (36% (articolo 3, comma 1, lettere b), dell’intervento devono essere già
dal prossimo anno, in caso di c), d), Dpr 6 giugno 2001, n. censiti al catasto ovvero deve
mancata proroga dell'aumento al 380), «effettuati sulle singole essere già stato richiesto
50%), da ripartire in 10 quote unità immobiliari residenziali l’accatastamento (circolare 24
annuali (cosiddetto bonus casa), di qualsiasi categoria catastale, febbraio 1998, n. 57/E e
ai sensi dell’articolo 16 bis del anche rurali, possedute o risoluzione Dre Lombardia, 14
Tuir. detenute e sulle loro aprile 1999, n. 70837).
In particolare, l’agevolazione pertinenze», senza alcun limite
consiste nella possibilità di numerico; La destinazione d’uso dell’unità
ridurre l’Irpef lorda, fino alla › di manutenzione ordinaria e immobiliare
concorrenza del suo ammontare, straordinaria, di restauro e Va prestata attenzione alla
del 50% (36% per i pagamenti risanamento conservativo, di destinazione d'uso dell'unità
effettuati fino al 25 giugno 2012 e ristrutturazione edilizia immobiliare su cui vengono
dal prossimo anno, in caso di (articolo 3, comma 1, lettere a), effettuati gli interventi di
mancata proroga dell'aumento al b), c), d), Dpr 6 giugno 2001, n. recupero del patrimonio edilizio.
50%) delle spese sostenute (ed 380) «sulle parti comuni di Oltre agli interventi di
effettivamente rimaste a carico, edificio residenziale» di cui manutenzione (ordinaria solo per
quindi, al netto di altri contributi all’articolo 1117 (nn. 1, 2 e 3), le parti comuni), di restauro e
ricevuti) nei limiti di spesa di Codice civile (articolo 16 bis, risanamento conservativo e di
96.000 euro (48.000 euro per i Tuir). ristrutturazione edilizia (articolo
pagamenti effettuati fino al 25 Per beneficiare del bonus, non è 3, comma 1, lettere a), b), c), d),
giugno 2012 e dal prossimo anno, necessario che l’unità immobiliare Dpr 6 giugno 2001, n. 380), da
in caso di mancata proroga oggetto dell’intervento sia adibita effettuarsi esclusivamente su
dell'aumento a 96.000 euro) per ad abitazione principale o che si «singole unità immobiliari
ogni unità immobiliare trasferisca lì la propria residenza, residenziali di qualsiasi categoria
(comprensiva della relativa pertanto, sono agevolate anche le catastale, anche rurali, e sulle loro
pertinenza). seconde case. pertinenze» (ovvero sulle parti
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni Irpef sugli interventi di recupero 26
comuni di edificio residenziale di energetici (cosiddetto «non autorizzativo (risoluzione 8

cui all'articolo 1117 del Codice qualificato»), compreso il febbraio 2005, n. 14/E, relativa al
civile), sono agevolati anche i fotovoltaico (lettera h); cambio di destinazione d'uso di

cosiddetti interventi minori, › la bonifica dall'amianto e alla un fabbricato, già strumentale
indicati nell’articolo 16 bis, riduzione degli infortuni agricolo, in abitativo e risposta 9
comma 1, lettere da c) a l) del domestici (lettera l). novembre 2020, n. 538 sul super
Tuir. Inoltre, dal 2021, è detraibile bonus del 110%).
Tra questi, vi rientrano i dall’Irpef al 50%, a regime, anche In particolare, con la
seguenti: la sostituzione del gruppo risoluzione 8 febbraio 2005, n.
› la ricostruzione o il ripristino elettrogeno di emergenza 14/E, ad esempio, le Entrate
di immobili danneggiati da esistente con generatori di hanno chiarito che lo sconto Irpef
eventi calamitosi, dove per emergenza a gas di ultima del 50% spetta nei casi di
immobili si intendono anche generazione (articolo 16 bis, ristrutturazione di fabbricati
quelli «non rientranti nelle comma 3 bis, Tuir). strumentali rurali (quindi a uso
categorie» residenziali (lettera L’agenzia delle Entrate, nella non residenziale, come magazzini
c); risposta 6 a «Dichiarazioni24» del o depositi) che, solo al termine
› la realizzazione di autorimesse 31 maggio 2019, ha chiarito che, dei lavori, assumono la
(categoria catastale C/6) o posti per questi interventi, destinazione d'uso abitativa, a
auto pertinenziali (lettera d); relativamente ai quali la norma patto che il mutamento della
› le misure antisismiche (lettera non dice nulla sulla tipologia di destinazione d'uso del fabbricato,
i), le quali, a specifiche unità immobiliare, a differenza già strumentale agricolo, in
condizioni, sono agevolate degli interventi importanti delle abitativo sia presente nel
anche al 70%, 75%, 80% o 85% e lettere a) e b) («unità immobiliari provvedimento urbanistico
anche su costruzioni adibite ad residenziali» e «loro pertinenze»), autorizzativo.
«attività produttive» (articolo dei lavori sugli immobili È agevolata la demolizione,
16, commi 1 bis, 1 ter, 1 quater, danneggiati da eventi calamitosi seguita dalla ricostruzione
1quinquies, 1 septies, Dl 4 (immobili di qualunque tipo), dell’edificio esistente, anche nel
giugno 2013, n. 63); a delle autorimesse e delle misure caso in cui il permesso a costruire
determinate condizioni, queste antisismiche «speciali» (possibili autorizzi il cambio di
misure antisismiche su unità anche su costruzioni adibite ad destinazione d’uso, da magazzino
immobiliari residenziali «attività produttive», tranne che a civile abitazione (risoluzione 11
possono beneficiare del super per il super sismabonus del 110%), luglio 2008, 295/E). Il caso
sismabonus del 110%, previsto la detrazione spetti «a condizione riguardava la detrazione sul
dall’articolo 119, comma 4, Dl 19 che gli interventi» siano realizzati, risparmio energetico «qualificato»
maggio 2020, n. 34. «sulle singole unità immobiliari e le Entrate hanno ammesso il
Per tutti gli altri interventi minori, residenziali e loro pertinenze o cambio di destinazione d’uso
la norma non dice nulla circa la sulle parti comuni di edifici durante i lavori, anche se va
tipologia di unità immobiliare su residenziali». ricordato che l’ecobonus non
cui eseguire i lavori (residenziale pone alcun limite a riguardo e
o meno). Si tratta delle seguenti Rileva la destinazione d’uso può interessare edifici o unità
opere: di arrivo immobiliari di qualsiasi categoria
› l’eliminazione delle barriere Per beneficiare della detrazione catastale, anche rurali.
architettoniche (lettera e); del 50% sugli interventi sul Considerando che l’agevolazione
› gli interventi finalizzati alla recupero del patrimonio edilizio, del 65% può riguardare edifici o
prevenzione di atti illeciti di nei casi di cambio di destinazione unità immobiliari di qualsiasi
terzi (lettera f); d'uso, è necessario verificare, che categoria catastale, anche rurali,
› la cablatura di edifici e al l’utilizzo di arrivo sia residenziale. l’interpretazione delle Entrate
contenimento Il mutamento della destinazione vale anche per tutti i passaggi da
dell'inquinamento acustico d'uso del fabbricato in abitativo, residenziale a non residenziale
(lettera g); però, deve essere presente nel (ad esempio, commerciale o uso
› il conseguimento di risparmi provvedimento urbanistico ufficio). •
DETRAZIONI FISCALI PER GLI INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E PER LE MISURE ANTISISIMICHE
(365070758085110%), PER I MOBILI E GLI ELETTRODOMESTICI (50%), PER I GIARDINI (36%) E PER IL BONUS FACCIATE (90%)
Percentuale di detrazione e limite massimo di spesa

agevolata sullo stesso intervento (anche in più anni)
effettuato nella stessa unità immobiliare (comprensiva di
pertinenza), in base alla data del bonifico.
DESCRIZIONE DELL'INTERVENTO DAL 1° GENNAIO 2021 DAL 1° GENNAIO 2022
AL 31 DICEMBRE 2021
N Manutenzioni straordinarie, di restauro e risanamento conservativo, di Detrazione Irpef del 50%, Detrazione Irpef del 36%, con
ristrutturazione edilizia su «singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi con limite di spesa di limite di spesa di 48.000
categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze» (anche 96.000 euro e detrazione di euro e detrazione di 17.280
manutenzioni ordinarie su «parti comuni di edificio residenziale di cui 48.000 euro, da ripartire in euro, da ripartire in 10 quote
all'articolo 1117 del Codice civile», quindi, condominiali o meno) 10 quote annuali costanti annuali costanti.
N Ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi
N Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali
N Eliminazione delle barriere architettoniche (possibile super ecobonus del
110%, ai sensi dell'articolo 119, comma 2 del Dl 19 maggio 2020, n. 34)
N Prevenzione di atti illeciti di terzi
NCablatura di edifici
N Contenimento dell'inquinamento acustico
NMisure antisismiche e opere per la messa in sicurezza statica, in tutte le
zone sismiche; se nelle zone sismiche 1, 2 e 3, a determinate condizioni,
spetta il sisma bonus "speciale" del 5070758085% fino al 31 dicembre
2021 o del 110% dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre 2022,
per gli interventi effettuati dai condomini, “per i quali alla data del 30 giugno
2022” saranno “effettuati lavori per almeno” il 60% dell’intervento
complessivo) (1) (4)
NBonifica dall'amianto
NRiduzione degli infortuni domestici
NConseguimento di risparmi energetici, cosiddetto «non qualificato»,
compreso il fotovoltaico (articolo 16 bis, comma 1, Tuir) (2) (3)
NAcquisto di abitazioni in fabbricati interamente ristrutturati, solo sul 25%
del prezzo (articolo 16bis, comma 3, Tuir)
NDal 2021, detrazione Irpef, a regime, del 50% per la "sostituzione del
gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori di emergenza a
gas di ultima generazione" (articolo 16 bis, comma 3 bis, Tuir). Non è chiaro
se nel limite autonomo di spesa di 48.000 (schede di lettura) o di 96.000
euro
Spese pagate con «strumenti idonei a consentire la tracciabilità delle Detrazione Irpef del 36%, Stop alla detrazione
operazioni», anche sulle «parti comuni esterne» dei condomini («fino a un con limite di spesa di 5.000
importo massimo complessivo di 5.000 euro per unità immobiliare a uso euro per «unità immobiliare
abitativo») («comprese quelle di progettazione e manutenzione connesse ad uso abitativo», da
all’esecuzione degli interventi») per: ripartire in 10 quote annuali
a) «sistemazione a verde» di aree scoperte private di edifici esistenti, unità costanti
immobiliari, pertinenze o recinzioni, impianti di irrigazione e realizzazione
pozzi;
b) realizzazione di «coperture a verde e di giardini pensili»;
di «unità immobiliari a uso abitativo» (no di uffici, negozi, ristoranti e
capannoni) (articolo 1, commi da 12 a 14, legge 27 dicembre 2017, n. 205)
Mobili e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore alla A+ Detrazione Irpef del 50% Stop alla detrazione
(A per i forni), finalizzati all’arredo dell’immobile oggetto di ristrutturazione, (da ripartire in 10 quote
con limite di spesa di 16.000 euro (detrazione massima di 8.000 euro) annuali costanti), solo se
«riferito alla singola unità immobiliare, comprensiva delle pertinenze, o alla spetta la detrazione del 50%
parte comune dell’edificio oggetto di ristrutturazione», condominiali o meno per uno degli interventi
(circolari 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafi 3.2 e 3.5, 27 aprile 2018, n. «trainanti» di «recupero del
7/E, risposta del 19 febbraio 2019, n. 62), “a prescindere dal numero dei patrimonio edilizio», iniziati
contribuenti che partecipano alla spesa” (istruzioni del modello 730 o di nell’anno dell'acquisto dei
Redditi PF) e al netto delle eventuali spese sostenute nell'anno precedente, mobili e degli
collegate allo stesso intervento edilizio, per le quali si è fruito della elettrodomestici o in quello
detrazione» nel modello dichiarativo relativo all'anno precedente (2) precedente (ma prima del
(articolo 16, comma 2, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63) pagamento dei mobili e
degli elettrodomestici) e
pagati, anche in parte, entro
il 31 dicembre dell'anno (2)
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni Irpef sugli interventi di recupero 28
«Recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati» in Detrazione Irpef e Ires del Stop alla detrazione
zona A o B del decreto 2 aprile 1968, n. 1444, inclusa la «sola pulitura o 90%, senza limite di spesa,
tinteggiatura esterna». Se l’intervento è influente dal un «punto di vista da ripartire in 10 quote
termico» o interessa più del 10% «dell'intonaco della superficie disperdente annuali costanti.

lorda complessiva dell'edificio», serve l’asseverazione del tecnico abilitato, il
rispetto dei “valori di trasmittanza termica” (tabella 2 dell'allegato B al
decreto Mise 11 marzo 2008), l’Ape (decreto Mise 26 giugno 2015) e l’invio
all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori, della “scheda descrittiva” degli
interventi realizzati (articolo 1, commi da 219 a 224, legge 27 dicembre 2019,
n. 160 e circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E)
(1) Spetta il super bonus del 110% (da ripartire in 5 anni o 4 anni per il 2022), dal 1° luglio 2020 e fino al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre 2022, per gli
interventi effettuati dai condomini, “per i quali alla data del 30 giugno 2022” saranno “effettuati lavori per almeno” il 60% dell’intervento complessivo)
per “l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici”, ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a), b), c) e d), Dpr 26
agosto 1993, n. 412, con un limite di spesa di 48.000 euro e comunque di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare
fotovoltaico, a patto che l’installazione sia eseguita “congiuntamente ad uno” dei seguenti interventi che beneficiano del super bonus del 110%: quelli per
il risparmio energetico «qualificato» (compresi i 3 trainanti) o quelli per il sismabonus (articolo 119, comma 5, Dl 19 maggio 2020, n. 34). Il limite di
spesa si riduce a 1.600 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico, se l’installazione avviene nell’ambito degli interventi
“ristrutturazione edilizia”, di “nuova costruzione” o di ristrutturazione urbanistica (articolo 3, comma 1, lettere d), e) ed f), Dpr 6 giugno 2001, n. 380).
“Anche per l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati con la detrazione” del
110%, con lo stesso limite di spesa di 48.000 euro e “comunque nel limite di spesa di euro 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del sistema di
accumulo” (articolo 119, comma 6, Dl 19 maggio 2020, n. 34).
(2) Gli interventi «trainanti» del bonus mobili sono solo la manutenzione straordinaria (ordinaria, solo su parti comuni, condominiali o meno), il
restauro e risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, la ricostruzione o ripristino di immobili danneggiati da eventi calamitosi e
l’acquisto di abitazioni facenti parte dei fabbricati completamente ristrutturati da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare (circolare 21
maggio 2014, n. 11/E, risposta 5.1, risposta dell’agenzia delle Entrate fornita a Telefisco 2014 il 30 gennaio 2014 riportata nella circolare 14 maggio 2014,
n. 10/E, risposta 7.1, risoluzione della Direzione regionale delle Entrate del Veneto dell’8 novembre 2013, prot. 90748973 e circolare Entrate 18
settembre 2013, n. 29/E, Guida sul Bonus Casa 2017 del 15 febbraio 2017; risposta 18 luglio 2019, n. 265, relativamente alla demolizione e ricostruzione
con volumetria inferiore). Anche se sismabonus (risposta del 23 novembre 2020, n. 558).
(3) Comunicazione da inviare all'Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori:
a) strutture edilizie: riduzione della trasmittanza delle pareti, delle coperture e dei pavimenti;
b) infissi: riduzione della trasmittanza dei serramenti comprensivi di infissi;
c) impianti tecnologici:
• installazione di collettori solari (pannelli per solare termico) per la produzione di acqua calda sanitaria e/o il riscaldamento degli ambienti;
• sostituzione di generatori di calore con caldaie a condensazione per il riscaldamento degli ambienti (con o senza produzione di acqua calda sanitaria)
o per la sola produzione di acqua calda per una pluralità di utenze ed eventuale adeguamento dell’impianto;
• sostituzione di generatori con generatori di calore ad aria a condensazione ed eventuale adeguamento dell’impianto;
• pompe di calore per climatizzazione degli ambienti ed eventuale adeguamento dell’impianto;
• sistemi ibridi (caldaia a condensazione e pompa di calore) ed eventuale adeguamento dell’impianto;
• microcogeneratori (Pe<50kWe);
• scaldacqua a pompa di calore;
• generatori di calore a biomassa;
• installazione di sistemi di contabilizzazione del calore negli impianti centralizzati per una pluralità di utenze;
• installazione di sistemi di termoregolazione e building automation;
• installazione di impianti fotovoltaici;
d) elettrodomestici: forni, frigoriferi, lavastoviglie, piani cottura elettrici, lavasciuga, lavatrici (Guida rapida dell’Enea del 21 novembre 2018).
(4) Dal 2017 al 2021, si può beneficiare di una detrazione Irpef e Ires del 50%, con limite massimo di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare, per
le stesse misure antisismiche indicate nell’articolo 16 bis, comma 1, lettera i), Tuir, su zone sismiche 1, 2 e 3 (Opcm 28 aprile 2006, n. 3519 e 20 marzo
2003, n. 3274), le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dal primo gennaio 2017, se riferite a costruzioni adibite ad abitazione (ad “abitazione
principale” solo per il bonus in vigore dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016) o ad attività produttive (articolo 16, commi 1 bis e 1 ter, Dl 4 giugno 2013,
n. 63). La detrazione va ripartita in 5 anni. Questa detrazione “speciale” è aumentata:
al 70% se deriva una riduzione di 1 classe di rischio sismico (75% per le parti comuni, ai sensi dell’articolo 16, comma 1 quinquies, Dl 4 giugno 2013, n. 63);
all’80% se la riduzione è di 2 classi (85% per le parti comuni) (articolo 16, comma 1 quater, Dl 4 giugno 2013, n. 63).
Per le risposte 22 maggio 2020, nn. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293, sono agevolate al 75% o 85% anche i lavori sulle parti comuni non condominiali.
Se le misure antisismiche, indicate all’articolo 16 bis, comma 1, lettera i), Tuir, sono realizzate, dal 24 giugno 2017 e fino al 31 dicembre 2021 (con «procedure
autorizzatorie» iniziate dopo il 1° gennaio 2017), da «imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare», su edifici ubicati nei Comuni ricadenti nella zona
sismica zona 1 (anche 2 e 3 dal primo maggio 2019), mediante la «demolizione» e la «ricostruzione di interi edifici» («anche con variazione volumetrica
rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento»), «all'acquirente delle unità immobiliari» spetterà, ripartita in 5
anni, una detrazione Irpef o Ires del 75%, se si avrà una riduzione di una classe di rischio sismico, o dell’85% se la riduzione sarà di due classi (calcolati sul
«prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000
euro per ciascuna unità immobiliare”), a patto che questa alienazione avvenga «dalla data di conclusione dei lavori» e che le unità immobiliari acquistate
siano «adibite ad abitazione e ad attività produttive» dagli acquirenti (articolo 16, comma 1 septies, Dl 4 giugno 2013, n. 63).
Per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre 2022, per gli interventi effettuati dai condomini, “per i quali alla data
del 30 giugno 2022” saranno “effettuati lavori per almeno” il 60% dell’intervento complessivo), con appositi requisiti oggettivi e soggettivi, è
elevata al 110% la detrazione per tutti gli interventi antisismici cosiddetti «speciali» dell’articolo 16, del Dl 4 giugno 2013, n. 63. Per gli interventi
antisismici, il decreto Rilancio non dice nulla riguardo ai limiti di spesa, in quanto non si tratta di una nuova agevolazione, ma solo di una nuova
percentuale di detrazione. Pertanto, restano applicabili i vecchi limiti di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare e la nuova detrazione
massima sarà di 105.600 euro per ciascuna unità (articolo 119, comma 4, Dl 19 maggio 2020, n. 34).

sugli "interventi minori"
Luca De Stefani Gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere
architettoniche (ascensori e montacarichi) ex articolo
16 bis, comma 1, lettera e), del Tuir, a specifiche condizioni,
possono beneficiare del super bonus del 110%
Autorimesse, posti auto, box auto percipiente (circolare 18 non essendoci né il preliminare di
pertinenziali novembre 2016, n. 43/E). acquisto, né l’atto notarile.
Sono detraibili dall’Irpef al 50% le Sono incentivate anche le spese Nel caso di acquisto di box e
spese relative agli interventi per la sostenute per la progettazione e posti auto pertinenziali già
«realizzazione di autorimesse o l’esecuzione dei lavori, per realizzati, invece, il vincolo di
posti auto pertinenziali anche a l’eventuale relazione di conformità pertinenza del box con la casa
proprietà comune» (articolo 16 bis, dei lavori alle leggi vigenti, per le deve essere indicato nell’atto
comma 1, lettera d), Tuir). Non è prestazioni professionali richieste notarile e nell’eventuale
necessario che il box sia dal tipo di intervento, per gli oneri preliminare registrato (circolare 10
fisicamente collegato all'immobile di urbanizzazione, per l’Iva, per giugno 2004, n. 24/E, risposta 1.2).
abitativo, ma è sufficiente che sia l’imposta di bollo, per i diritti In questo caso, sono detraibili al
posto al servizio dell'abitazione e pagati per le concessioni, le 50% solo le spese imputabili alla
abbia la categoria catastale C/6 autorizzazioni e le denunce realizzazione e a condizione che le
(autorimesse, rimesse, scuderie). Il d’inizio lavori. stesse siano comprovate da
bonus compete anche per più box apposita attestazione rilasciata dal
pertinenziali all'abitazione, non La costruzione o l’acquisto venditore (risoluzione 8 febbraio
solo per uno. La detrazione del 36-50% per le 2008, n. 38/E), restando escluse,
Anche per la detrazione Irpef spese di «realizzazione» del box quindi, le spese notarili, le
del 50% sulle autorimesse, sui auto pertinenziale (legge Tognoli provvigioni, ecc. Se si acquistano
posti auto o i box auto 24 marzo 1989, n. 122) può essere contemporaneamente l’abitazione
pertinenziali è necessario che le fruita sia per la costruzione e il box, naturalmente, la
spese siano pagate con bonifico realizzata in economia detrazione compete solo
«parlante» (circolare 10 giugno (completamente in proprio o relativamente alle spese di
2004, n. 24/E, paragrafo 1.2) tramite contratti d'opera o di realizzazione del box pertinenziale
ovvero con altri mezzi, solo appalto con imprese costruttrici), (circolari 12 maggio 2000, n. 95/E,
previo rilascio da parte del sia per l’acquisto da terzi di box e risposta 2.1.7 e 10 giugno 2004, n.
venditore di una dichiarazione posti auto pertinenziali già 24/E, punto n. 1.2).
sostitutiva di atto notorio che realizzati (risoluzione agenzia delle Per l’acquisto di box e posti auto
attesti che i corrispettivi Entrate 8 febbraio 2008, n. 38/E). pertinenziali già realizzati, non è
accreditati a suo favore sono stati Nel primo caso (costruzione in necessario acquistarli da
inclusi nella contabilità proprio o con contratto d'opera o un’impresa di costruzione, ma è
dell’impresa ai fini della loro di appalto a terzi), l'esistenza del possibile effettuare l’acquisto
concorrenza alla corretta vincolo pertinenziale deve anche da un privato.
determinazione del reddito del risultare dalla concessione edilizia, L'agevolazione non spetta, invece,
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni Irpef sugli "interventi minori" 30
se l’acquisto perviene da un Se il bonifico è effettuato nella alla realizzazione di ogni

soggetto che non l'ha costruito, sia stessa giornata del rogito, sia pure strumento che, attraverso la
questi un privato o un'impresa. in orario antecedente, è possibile comunicazione, la robotica e ogni

Sia per i box costruiti in proprio fruire della detrazione pur in altro mezzo di tecnologia più
o con contratto d'opera o di mancanza del preliminare, in avanzata, sia adatto a favorire la
appalto a terzi, non rileva ai fini quanto è sufficiente che la mobilità interna ed esterna
dell'agevolazione del 50% il fatto destinazione pertinenziale del box all'abitazione per le persone
che il box auto venga terminato sia attribuita nella stessa giornata portatrici di handicap in
prima della costruzione definitiva di stipula dell'atto definitivo situazione di gravità, ai sensi
dell'appartamento (circolare 10 (risoluzione 13 gennaio 2011, dell'articolo 3, comma 3, della
giugno 2004, n. 24/E, paragrafo n. 7/E). legge 5 febbraio 1992, n. 104
1.2). In particolare, per quelli (articolo 16 bis, comma 1, lettera e),
acquistati, non rileva la Il costo della manodopera Tuir).
circostanza che gli immobili non in fattura La detrazione non spetta, però,
siano ancora stati realizzati, in Anche ai fini della detrazione del per il semplice acquisto degli
quanto la destinazione funzionale 50% sull'acquisto di box auto o strumenti, anche se questi sono
del box al servizio dell'abitazione posti auto pertinenziali, l’obbligo diretti a favorire la comunicazione
da realizzare risulta dal contratto di evidenziare in fattura il costo e la mobilità interna ed esterna,
preliminare di assegnazione della manodopera sostenuta come, ad esempio, i telefoni a viva
registrato (circolari 10 giugno (risoluzione agenzia delle Entrate voce, gli schermi a tocco, i
2004, n. 24/E, paragrafo 1.2 e 14 5 giugno 2007, n. 127/E) è stato computer, le tastiere espanse
giugno 2001, n. 55/E). eliminato per le fatture emesse dal (circolare ministeriale 6 febbraio
Se il box e l’abitazione da 14 maggio 2011 (articolo 7, comma 2001, n. 13/E).
realizzare vengono acquistati 2, lettera r), Dl 13 maggio 2011, n. Questi interventi finalizzati
tramite un preliminare 70). Va ricordato, però, che il all’eliminazione delle barriere
regolarmente registrato venditore deve continuare ad architettoniche (ascensori e
(risoluzione agenzia delle Entrate attestare (non necessariamente montacarichi) previsti nell’articolo
8 febbraio 2008, n. 38/E), anche anche in fattura) le spese 16 bis, comma 1, lettera e), del Tuir,
prima del rogito finale e prima imputabili alla realizzazione del a specifiche condizioni, possono
della fine dei lavori, è possibile box (risoluzione agenzia delle beneficiare del super bonus del
iniziare la detrazione del 50% per i Entrate 5 giugno 2007, n. 127/E), 110%, previsto dall’articolo 119,
pagamenti in acconto effettuati contabilizzando distintamente i comma 2, Dl 19 maggio 2020,
con bonifico, fino a concorrenza costi imputabili alla sola n. 34.
del costo di costruzione del box realizzazione dei parcheggi e
dichiarato dalla ditta costruttrice. quelli relativi ai costi accessori, Prevenzione del rischio
Ai fini della sussistenza del vincolo non ammissibili a beneficio fiscale del compimento di atti illeciti
pertinenziale, infatti, non rileva la (circolare agenzia delle Entrate 24 da parte di terzi
circostanza che gli immobili non febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo Sono detraibili dall’Irpef al 50% le
siano ancora stati realizzati, in n. 3.4). Il bonifico «parlante» deve spese, pagate con bonifico
quanto la destinazione funzionale essere effettuato solo per «parlante», per i lavori relativi
del box, al servizio dell'abitazione l’importo relativo alle spese all'adozione di misure finalizzate a
da realizzare deve risultare dal agevolate con la detrazione. prevenire il rischio del
contratto preliminare di compimento di atti illeciti da parte
assegnazione (circolari 20 giugno Eliminazione delle barriere di terzi (articolo 16 bis, comma 1,
2002, n. 55, punto n. 1 e 14 giugno architettoniche lettera f), Tuir), da intendersi
2001, n. 55/E, risposta 1.5.4). Sono detraibili dall’Irpef al 50% le penalmente illeciti, come, ad
Quindi, se manca il preliminare, spese, pagate con bonifico esempio, il furto, l’aggressione, il
non è sufficiente che l'atto di «parlante», relative ai lavori sequestro di persona e ogni altro
acquisto del box sia stato stipulato finalizzati alla eliminazione delle reato la cui realizzazione comporti
nello stesso periodo di imposta in barriere architettoniche, aventi ad il superamento di limiti fisici posti
cui sono stati pagati gli acconti. oggetto ascensori e montacarichi, a tutela di diritti giuridicamente
protetti. Sono incentivati, ad effetto retroattivo al 1° gennaio I pannelli solari fotovoltaici

esempio, il rafforzamento, la 2012, dal decreto sviluppo 2012 Tra gli impianti finalizzati al
sostituzione o l’installazione di (articolo 11, comma 3, Dl 83/2012). conseguimento di risparmi

cancellate o recinzioni murarie Sono agevolati fiscalmente al energetici e basati sull'impiego
degli edifici, l’apposizione di grate 50%, quindi, i generatori di calore delle fonti rinnovabili di energia
sulle finestre o loro sostituzione, le ad alto rendimento e tutti gli altri che possono beneficiare della
porte blindate o rinforzate, impianti che producono energia detrazione dall’Irpef al 50%,
l’apposizione o sostituzione di proveniente da fonti rinnovabili prevista dall’articolo 16 bis, comma
serrature, lucchetti, catenacci, non fossili, vale a dire energia 1, lettera h), del Tuir, vi rientrano
spioncini, l’installazione di eolica, solare, aerotermica, gli impianti fotovoltaici per la
rilevatori di apertura e di effrazione geotermica, idrotermica e oceanica, produzione di energia elettrica, in
sui serramenti, l’apposizione di idraulica, biomassa, gas di quanto si basano sull’impiego della
saracinesche, le tapparelle discarica, gas residuati dai processi fonte solare e, quindi, sull’impiego
metalliche con bloccaggi, i vetri di depurazione e biogas (articolo 2, di fonti rinnovabili di energia. Per
antisfondamento, le casseforti a comma 1, lettera a), decreto beneficiare del bonus, però,
muro, le fotocamere o cineprese legislativo 3 marzo 2011, n. 28, l’installazione dell’impianto deve
collegate con centri di vigilanza relativo all’energia da fonti avvenire essenzialmente per far
privati e gli apparecchi rilevatori di rinnovabili). fronte ai bisogni energetici
prevenzione antifurto e relative Per la circolare 24 febbraio 1998, dell’abitazione (cioè per usi
centraline (circolare 6 febbraio n. 57/E, paragrafo 3.4, poi, per domestici, di illuminazione,
2001, n. 13/E). Sono agevolati individuare le opere ammesse ai alimentazione di apparecchi
anche l'installazione di sistemi benefici fiscali per il risparmio elettrici ecc.), quindi, deve essere
elettronici di allarme ed il energetico «non qualificato» posto direttamente al servizio
montaggio di inferriate antifurto dell’articolo 16 bis, comma 1, lettera dell’abitazione dell’utente
(circolare 3 gennaio 2001, n. 1/E, h) del Tuir, va fatto riferimento alle (risoluzioni 2 aprile 2013, n. 22).
paragrafo 1.1.2), ma è escluso dal opere contenute dall'articolo 1, Per questi motivi, la detrazione
beneficio fiscale il contratto decreto del Ministro dell'Industria del 50% non è cumulabile con le
stipulato con un istituto di del 15 febbraio 1992. tariffe incentivanti Gse.
vigilanza (circolare 6 febbraio 2001, Le predette opere possono essere La detrazione del 50%, invece, è
n. 13/E). realizzate anche in assenza di cumulabile con il meccanismo
opere edilizie propriamente dette, dello scambio sul posto e del ritiro
Risparmio energetico acquisendo idonea dedicato, che non sono degli
«non qualificato» documentazione attestante il incentivi, ma una forma di
Sono detraibili dall’Irpef al 50% le conseguimento di risparmi remunerazione dell’energia ceduta
spese, pagate con bonifico energetici in applicazione della alla rete (risposta del 19 settembre
«parlante» (relativo all’articolo 16 normativa vigente in materia 2018, n. 8, circolari 27 aprile 2018,
bis, del Tuir), per i lavori relativi (articolo 16 bis, comma 1, lettera h, n. 7 e 19 luglio 2007, n. 46/E,
alla realizzazione di opere Tuir). risoluzioni 2 aprile 2013, n. 22 e 20
finalizzate al conseguimento di La detrazione sugli interventi per maggio 2008, 207/E).
risparmi energetici con particolare il risparmio energetico La possibilità di fruire della
riguardo all'installazione di «qualificato» (cosiddetto ecobonus, detrazione in esame è comunque
impianti basati sull'impiego delle non al 110%) potrebbe scadere alla esclusa quando la cessione
fonti rinnovabili di energia (articolo fine di quest'anno, se non verrà dell’energia prodotta in eccesso
16 bis, comma 1, lettera h), del prorogata, pertanto, l'unica configuri esercizio di attività
Tuir). possibilità per beneficiare di sconti commerciale, come nel caso, ad
La detrazione del 50% sulle spese fiscali per queste spese, dopo esempio, in cui l’impianto abbia
per il risparmio energetico era stata questa data, sarà quella della potenza superiore a 20 kw ovvero,
sospesa per il 2012 dall’ultimo detrazione del 50% contenuta, solo pur avendo potenza non superiore
periodo dell'articolo 4, comma 4, Dl per i soggetti Irpef e non per quelli a 20 kw, non sia posto a servizio
6 dicembre 2011, n. 201, ma questa Ires, nell’articolo 16 bis, comma 1, dell’abitazione (risposta del 19
sospensione è stata abrogata, con lettera h), Tuir. settembre 2018, n. 8, risoluzioni 2
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aprile 2013, n. 22/E, n. 84/E/2012, fotovoltaici connessi alla rete decreto del ministro dei Lavori
n. 13/E/2009, circolare elettrica su edifici e di sistemi di pubblici, di concerto con il ministro
46/E/2007). accumulo integrati nei suddetti dell’Interno, 16 gennaio 1996).

impianti, prevista dall’articolo 16
I sistemi di accumulo bis, comma 1, lettera h) del Tuir, a Il sismabonus del 50%, 70%, 75%,
I sistemi di accumulo hanno la specifiche condizioni, può 80% o 85%
funzione di immagazzinare beneficiare del super bonus del Le misure antisismiche dell’articolo
l’energia prodotta in esubero 110%, previsto dall’articolo 119, 16 bis, comma 1, lettera i), Tuir, a
dall’impianto fotovoltaico e di commi da 5 a 7 del Dl 19 maggio specifiche condizioni, sono
rilasciarla nei momento in cui lo 2020, n. 34. agevolate anche al 50%, 70%, 75%,
stesso impianto non riesce a 80% o 85% e anche su costruzioni
sopperire alle esigenze energetiche Misure antisismiche ordinarie adibite ad «attività produttive»
dell’abitazione (come, ad esempio, Sono detraibili dall’Irpef al 50% le (articolo 16, commi 1 bis, 1 ter, 1
durante la notte oppure nei casi in spese, pagate con bonifico quater, 1quinquies, 1 septies, Dl 4
cui il consumo è maggiore rispetto «parlante», per le opere relative giugno 2013, n. 63). A determinate
alla produzione da impianto all'adozione di misure antisismiche condizioni, queste ultime misure
fotovoltaico), consentendo di con particolare riguardo antisismiche possono beneficiare,
aumentare la capacità di all'esecuzione di opere per la messa su unità immobiliari residenziali,
autoconsumo dell’impianto in sicurezza statica, in particolare del super sismabonus del 110%,
fotovoltaico con benefici di tipo sulle parti strutturali, per la previsto dall’articolo 119, comma 4,
economico (evitare il riacquisto redazione della documentazione Dl 19 maggio 2020, n. 34.
dalla rete di energia obbligatoria atta a comprovare la Si vedano i capitoli dedicati a
precedentemente venduta) ed sicurezza statica del patrimonio queste agevolazioni maggiorate.
energetico (ridurre le dispersioni edilizio, nonché per la
collegate alla trasmissione di realizzazione degli interventi Gruppo elettrogeno di emergenza
energia). Secondo le indicazioni necessari al rilascio della suddetta Dal 2021, sono detraibili dall’Irpef
rese dal ministero dello Sviluppo documentazione. Gli interventi al 50% (percentuale a regime e non
Economico all’agenzia delle relativi all'adozione di misure soggetta a riduzione al 36%) le
Entrate, però, «l’installazione di un antisismiche e all'esecuzione di spese, pagate con bonifico
sistema di accumulo non può opere per la messa in sicurezza «parlante», relative agli interventi
ritenersi di per sé un intervento statica devono essere realizzati di sostituzione del gruppo
finalizzato a conseguire un sulle parti strutturali degli edifici o elettrogeno di emergenza esistente
risparmio energetico» (risposta del complessi di edifici collegati con generatori di emergenza a gas
19 settembre 2018, n. 8), ma può strutturalmente e comprendere di ultima generazione (articolo 16
rientrare tra gli impianti agevolati interi edifici e, ove riguardino i bis, comma 3 bis, Tuir). Senza la
con la detrazione Irpef del 50% centri storici, devono essere sostituzione, pertanto, non si
dell’articolo 16 bis, comma 1, lettera eseguiti sulla base di progetti applica l’agevolazione. Dovrebbero
h) del Tuir, nel caso in cui unitari e non su singole unità essere confermate tutte le
l’installazione del sistema di immobiliari (articolo 16 bis, comma precedenti indicazioni date
accumulo sia contestuale o 1, lettera i), Tuir). Sono compresi, dall’agenzia delle Entrate per gli
successiva a quella dell’impianto ad esempio, gli interventi di interventi di recupero del
fotovoltaico configurandosi, in inserimento di tiranti orizzontali e patrimonio edilizio, pertanto, gli
dette ipotesi, come un elemento verticali, di iniezioni di miscele immobili interessati a questa
funzionalmente collegato allo leganti, di ripristino e rinforzo di agevolazione dovrebbero essere
stesso e in grado di migliorarne le armature metalliche, di cerchiature solo le abitazioni. Considerando,
potenzialità (risposta del 19 di elementi strutturali (circolare però, che si parla solo di
settembre 2018, n. 8 e circolare 27 ministeriale 29 dicembre 1999, n. sostituzione e non di nuova
aprile 2018, n. 7). 247/E, paragrafo 1.6) (circolare installazione, risulta difficile che
ministeriale 24 febbraio 1998, n. oggi un'abitazione abbia già un
Il super bonus del 110% 57/E, dove si faceva riferimento gruppo elettrogeno di
L’installazione di impianti solari alla legge 2 febbraio 1974, n. 64 e emergenza. •
Attrazione degli interventi

minori in quelli maggiori
Luca De Stefani È possibile la detrazione del 50% per la manutenzione
ordinaria anche sulle singole unità immobiliari, se
"direttamente correlate" a lavori maggiori agevolati, come
la manutenzione straordinaria o la ristrutturazione
La sostituzione degli infissi, l’intervento deve riguardare l’intera dell’articolo 3, comma 1, lettera a),
dei sanitari o della caldaia: facciata (a pagina 33). La stessa Dpr 380/2001. Conseguentemente,
manutenzione ordinaria Guida, poi, a pagina 9, fa rientrare non spetta la detrazione Irpef del
Al di fuori degli interventi sulle la semplice sostituzione di 50%, almeno per i lavori sulle
parti comuni di edificio pavimenti, infissi e serramenti e in singole abitazioni. Il chiarimento è
residenziale, la semplice generale gli infissi interni ed contenuto nella circolare
sostituzione degli infissi, dei esterni tra le manutenzioni dell’agenzia delle Entrate 2 marzo
sanitari o della caldaia non è ordinarie. 2016, n. 3/E, risposta 1.6, e
agevolata con il bonus Irpef del Va detto, però, che queste Guide concorda con quanto anticipato dal
50%, in quanto le circolari non hanno alcun valore giuridico Sole 24 Ore del 2 agosto 2014.
ministeriali, dell’agenzia delle e, come detto più volte in queste L’agenzia, però, non ricorda che
Entrate o delle Direzioni regionali pagine, spesso introducono nuovi questi interventi sono comunque
delle Entrate hanno sempre posto vincoli e condizioni non presenti agevolati se riguardano bagni
delle condizioni specifiche a questi né nelle leggi né nelle circolari o condominiali, come ad esempio,
interventi. nelle risoluzioni delle Entrate. Altre quelli funzionali alle piscine
volte, invece, fanno dei riassunti condominiali.
Infissi della prassi ministeriale, che fanno A seguito della risposta 1.6 della
Partendo dalla sostituzione degli confusione al contribuente. circolare 2 marzo 2016, n. 3/E,
infissi, solo la sostituzione di l’agenzia ha modificato la sua
infissi esterni e serramenti o Sanitari Guida al bonus edilizio, che nella
persiane con serrande, con Non sono detraibili dall’Irpef al tabella a pagina 28 dell’edizione di
modifica di materiale o tipologia di 50% le spese sostenute per la aprile 2015, aveva messo accanto
infisso è agevolata con la semplice sostituzione dei sanitari, alla parola sanitari la semplice
detrazione Irpef del 50%, perché neanche nel caso in cui la vecchia sostituzione di impianti e
rientra nella manutenzione vasca da bagno venga sostituita apparecchiature, facendo sembrare
straordinaria, in base alla circolare con un box doccia o con un’altra agevolabile la sostituzione dei
ministeriale 24 febbraio 1998, vasca dotata di sportello apribile. sanitari (wc, lavandino, box doccia,
n. 57/E. Questa impostazione è Da un punto di vista edilizio, ecc.). Ora, dalla versione relativa al
confermata anche dalla Guida alle infatti, questi interventi si marzo 2016 in poi, affianco alle
ristrutturazioni edilizie dell’agenzia qualificano come manutenzioni parole sanitari e sostituzione di
delle Entrate di luglio 2019, alla ordinarie, perché riguardano le impianti, viene specificato che la
pagina 33, dove peraltro viene opere di riparazione, sostituzione degli apparecchi
introdotta un’ulteriore condizione, rinnovamento e sostituzione delle sanitari è detraibile, solo se
consistente nel fatto che finiture degli edifici, ai sensi integrata o correlata a interventi
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Attrazione degli interventi minori in quelli maggiori 34
maggiori per i quali spetta categoria di intervento superiore 1999, n. 69429, e 11 marzo 1999, n.
l’agevolazione, come, ad esempio, rispetto a quella inferiore, previsto 1509. Secondo la Guida alle
la sostituzione o la riparazione dalle circolari 24 febbraio 1998, n. ristrutturazioni edilizie dell’agenzia

dell’impianto idraulico con 57/E, paragrafo 3.4 e 31 maggio delle Entrate di febbraio 2014, la
innovazioni rispetto al 2019, n. 13/E, delle risposte 16 sostituzione della caldaia è
preesistente, che per la Guida alle settembre 2019, n. 383 e 16 agevolata solo con innovazioni.
ristrutturazioni dell’agenzia delle settembre 2019, n. 383 e della Per la detrazione del 50% non
Entrate del luglio 2019, pagina 33, risoluzione 1° febbraio 1990, n. serve alcuna asseverazione dei
è considerata una manutenzione 551463. lavori da parte di un tecnico
straordinaria. Quindi, solo il rifacimento del abilitato, come invece accade per
Secondo il ministero delle bagno è un intervento di l’ecobonus.
Infrastrutture e dei Trasporti, la manutenzione straordinaria e, in Ai fini Iva, si ricorda che gli
sostituzione della vasca da bagno quanto tale, agevolabile. infissi interni ed esterni, i sanitari,
con altra vasca con sportello L’articolo 3, comma 1, lettera b), la rubinetteria da bagno e le
apribile o con box doccia può Dpr 6 giugno 2001, n. 380, infatti, caldaie sono beni significativi (Dm
ritenersi finalizzata fa rientrare tra la manutenzione Finanze 29 dicembre 1999) ai fini
all’eliminazione delle barriere straordinaria solo la realizzazione dell’applicazione dell’Iva del 10%,
architettoniche, in quanto in grado o l’integrazione dei servizi concessa dall’articolo 7, comma 1,
di ridurre in parte gli ostacoli fisici igienico-sanitari. La semplice lettera b), legge 23 dicembre 1999,
fonti di disagio per la mobilità di sostituzione di sanitari è un n. 488. In particolare, per i beni che
chiunque e di migliorare la sicura intervento di manutenzione costituiscono una parte
utilizzazione delle attrezzature ordinaria e non è agevolato (in tal significativa del valore delle
sanitarie (si veda anche l’articolo 2, senso, non comporta il forniture effettuate nell’ambito
Dm Beni culturali 7 maggio 2015). miglioramento richiesto per delle prestazioni agevolate, si
Nonostante questa presa di l’applicazione della detrazione). applica l’aliquota Iva del 10% fino a
posizione del Ministero, però, Sono manutenzioni ordinarie, concorrenza del valore
secondo l’agenzia delle Entrate quindi, agevolate solo per le parti complessivo della prestazione
questo intervento non è comuni di edificio residenziale, relativa all’intervento di recupero,
agevolabile neanche come anche il rinnovo dell’impianto al netto del valore dei predetti beni
intervento diretto alla eliminazione idrico-sanitario dei bagni (articolo 7, comma 1, lettera b),
delle barriere architettoniche, (risoluzione ministeriale 1° legge 23 dicembre 1999, n. 488).
perché non presenta le febbraio 1990, n. 551463) e la Il valore complessivo della
caratteristiche tecniche previste riparazione di apparecchi sanitari e prestazione deve essere inteso
dalla legge 9 gennaio 1989, n. 13 e opere edilizie varie (tubazioni, come l’intero corrispettivo dovuto
dal Dm Lavori Pubblici 14 giugno piastrelle, ecc.) (Guida alle dal committente (circolare
1989, n. 236 (circolari 57/E/1998 e ristrutturazioni dell’agenzia delle ministeriale 7 aprile 2000, n. 71/E,
13/E/2001). Entrate 22 settembre 2017, pagina paragrafo 4). Questo è
Naturalmente, la detrazione 42). comprensivo delle prestazioni (la
Irpef del 50% spetta se la posa in opera, la manodopera,
sostituzione della vasca e dei Caldaia ecc.), dei «beni finiti» (significativi
sanitari (singolarmente non Relativamente alla caldaia, solo la e non), delle materie prime e
incentivata) avviene in modo sostituzione della caldaia, con semilavorate.
integrato o correlato ad interventi innovazioni rispetto alla Al valore complessivo della
maggiori, per i quali spetta il preesistente ovvero la sostituzione prestazione va sottratto solo il
bonus edilizio (ad esempio, il della caldaia esistente e la nuova valore del bene o dei beni
rifacimento integrale degli installazione di un bollitore per significativi forniti nell’ambito
impianti idraulici del bagno, con acqua sanitaria, sono agevolate con della prestazione medesima e si
innovazione dei materiali, che la detrazione Irpef del 50%, perché ottiene il limite di valore entro cui
comporta anche la sostituzione dei rientrano nelle manutenzioni anche alla fornitura del bene
sanitari), perché si applica il straordinarie, in base alle significativo è applicabile l’aliquota
principio di attrazione della risoluzioni Dre Lombardia 3 marzo Iva del 10%. Sul valore eccedente
del bene significativo, va utilizzata Dre dell’Emilia Romagna prot. n. straordinaria necessarie al
l’aliquota ordinaria del 22%. 954-1191/2017 e risposta n. 12 data completamento dell'intervento di
dall’agenzia delle Entrate a demolizione e ricostruzione

ESEMPIO: ZANZARIERE Telefisco 2020 sul 110%) e permette oggetto dell'istanza.
L’installazione di zanzariere è di beneficiare della detrazione Ciò vale anche negli altri casi di
detraibile dall’Irpef al 50%, ai sensi «speciale» Irpef e Ires del 50% ristrutturazione antisismica (non
dell’articolo 16 bis del Tuir, se (70% o 80% se la classe di rischio si necessariamente di demolizione e
vengono installate nell’ambito di un riduce rispettivamente di uno o di ricostruzione), come ad esempio in
intervento edile più incisivo due livelli ovvero del 75% o 85% se caso di «demolizione di alcune
dell’abitazione, come ad esempio la su parti comuni di edifici porzioni degli intonaci esterni
sostituzione contestuale degli infissi condominiali e per il sismabonus (facciata), al fine di eseguire un
con modifica di materiale o tipologia acquisti) o del 110% per tutti gli adeguato intonaco armato e la
di infisso, perché quest’ultimo interventi minori assorbiti in cucitura degli incroci tra murature
intervento rientra nella manutenzione quello maggiore. portanti mediante perforazioni a
straordinaria, in base alla circolare Anche prima del super bonus del rotazione ed inserimento di barre
ministeriale 24 febbraio 1998, n. 57/E. 110%, l’Amministrazione in acciaio con iniezione di malte
Va considerato, infatti, il carattere finanziaria nella risoluzione delle fluide». Anche in questo caso, la
assorbente della categoria superiore Entrate 29 novembre 2017, n. 147/E detrazione spetta per le spese
rispetto a quella inferiore, per e nell’interpello presentato alla Dre sostenute per gli ulteriori
individuare gli interventi da realizzare dell’Emilia Romagna prot. n. 954- interventi, compresi quelli di
e la corretta applicazione delle 1191/2017, ha chiarito che, se per manutenzione ordinaria o
agevolazioni (circolari 24 febbraio completare l'opera antisismica nel straordinaria, necessari al
1998, n. 57/E, paragrafo 3.4 e 31 suo complesso fosse necessario completamento dell'opera, quali ad
maggio 2019, n. 13/E, risposte 16 sostenere alcuni interventi di esempio «la realizzazione
settembre 2019, n. 383 e 16 natura inferiore, come ad esempio dell'intonaco di fondo,
settembre 2019, n. 383 e risoluzione la manutenzione ordinaria dell'intonaco di finitura della
1° febbraio 1990, n. (l’intonacatura, la tinteggiatura e il tinteggiatura e dei decori, qualora
551463).Viceversa, se le zanzariere si rifacimento di pavimenti) o gli stessi siano di completamento
installano autonomamente e il straordinaria, si applicherebbe il dell'intervento finalizzato alla
regolamento edilizio comunale «carattere assorbente» riduzione del rischio sismico
prevede, come nella grande dell'intervento di natura dell'edificio» (risposta 22 luglio
maggioranza dei casi, che si tratta di «superiore» rispetto a quello di 2020, n. 224).
manutenzione ordinaria, le spese non natura «inferiore». Secondo la risposta n. 12 data
sono agevolate. Per il super bonus del 110%, la dall’agenzia delle Entrate a
risposta 7 ottobre 2020, n. 455, ha Telefisco 2020 sul 110%, quando si
confermato che per gli interventi esegue un intervento antisismico
Principio di attrazione del bonus relativi all'adozione di misure ammesso al super bonus del 110%
casa nel sismabonus antisismiche vale il «principio «sono ammesse all’agevolazione
Il principio di attrazione degli secondo cui l'intervento di anche le spese di manutenzione
interventi minori in quelli categoria superiore assorbe quelli ordinaria o straordinaria, ad
superiori del bonus casa (circolari di categoria inferiore ad esso esempio, per il rifacimento delle
24 febbraio 1998, n. 57/E, collegati o correlati». Pertanto, pareti esterne e interne, dei
paragrafo 3.4 e 31 maggio 2019, secondo le Entrate, nei casi ad pavimenti, dei soffitti,
n. 13/E, risposte 16 settembre 2019, esempio di sismabonus tramite dell’impianto idraulico ed elettrico
n. 383 e 16 settembre 2019, n. 383 demolizione e ricostruzione (non necessarie per completare
e risoluzione 1° febbraio 1990, necessariamente «sismabonus l’intervento nel suo complesso».
n. 551463) si applica anche al acquisti»), il super bonus del 110%
sismabonus (risposta 7 ottobre si applica nel limite complessivo di Principio di attrazione del bonus
2020, n. 455, risposta 22 luglio spesa previsto (nel caso di specie facciate nel sismabonus
2020, n. 224, risoluzione 29 96.000 euro), anche alle spese di Questo principio di attrazione al
novembre 2017, n. 147/E, interpello manutenzione ordinaria e super sismabonus del 110% si
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Attrazione degli interventi minori in quelli maggiori 36
applica, nel limite complessivo di energetica (circolare dell’8 luglio pavimento, il carico e il trasporto
spesa previsto di 96.000 euro, 2020, n. 19/E), in quanto il in discarica del materiale del
anche per i lavori sostenuti ai fini principio di attrazione si applica vecchio pavimento, gli oneri della

del bonus facciate del 90%, a patto solo «per i costi strettamente discarica, la fornitura e la posa in
che siano di «completamento collegati alla realizzazione e al opera di tutti i
dell'intervento di riduzione del completamento dell’intervento materiali/componenti
rischio sismico nel suo agevolato» (risposta n. 12 data dell’impianto radiante, delle
complesso». Se invece, gli dall’agenzia delle Entrate a tubazioni e delle relative
interventi sulla facciata sono Telefisco 2020 sul 110%). coibentazioni dalla caldaia ai
«autonomi e non di Con la circolare 31 maggio 2007, collettori, del massetto, dei nuovi
completamento dell'intervento di n. 36/E, l’agenzia delle Entrate ha mattoni, dei battiscopa, le spese
riduzione del rischio sismico nel chiarito che tra le spese ammesse del falegname per accorciare
suo complesso» non si applica il alla detrazione dell’ecobonus Irpef l’altezza delle porte interne in
principio di assorbimento e su o Ires del 50-65% (oggi legno e per adeguarle all’altezza
questi lavori spetta il bonus eventualmente al 110%) possono del nuovo pavimento, l’eventuale
facciate del 90% (risposta 9 essere comprese «anche quelle tinteggiatura delle pareti, se queste
novembre 2020, n. 538). sostenute per le opere edilizie saranno sporcate durante i lavori.
funzionali alla realizzazione Per la risoluzione 7 luglio 2008,
Principio di attrazione dell’intervento di risparmio n. 283/E, il beneficio fiscale non
nell’ecobonus energetico». Il concetto è stato compete, ad esempio, per le spese
Il principio di attrazione degli ribadito anche nella recente di rifacimento di «tutti i
interventi di categoria inferiore a circolare dell’8 luglio 2020, n. 19/E, pavimenti» (cioè anche quelli non
quelli di categoria superiore, nella quale è stato detto che, a interessati all’ecobonus), né per
previsto per gli interventi di titolo di esempio, sono comprese quelle sostenute per la dismissione
recupero del patrimonio edilizio tra le spese agevolate anche quelle del vecchio pavimento o per lo
(circolare 24 febbraio 1998, n. 57/E, sostenute per la demolizione del smaltimento del materiale relativo
paragrafo 3.4) e per il sismabonus pavimento, del massetto al vecchio pavimento. Secondo le
(risposta 7 ottobre 2020, n. 455, sottostante e quelle relative alla Entrate, quindi, per queste spese
risposta 22 luglio 2020, n. 224, successiva posa in opera del nuovo resterebbe solo la detrazione del
risoluzione 29 novembre 2017, n. pavimento, se connesse alla 50%, ove ne ricorrano le
147/E, interpello Dre dell’Emilia realizzazione di un impianto condizioni.
Romagna prot. n. 954-1191/2017 e radiante a pavimento. Restano L’individuazione delle spese
risposta 12 data dall’agenzia delle escluse dal beneficio le spese attratte alla detrazione maggiore,
Entrate a Telefisco 2020 sul 110%), sostenute per la dismissione del perché «connesse» a questi
si applica anche all’ecobonus, vecchio pavimento e smaltimento interventi, «deve essere effettuata
pertanto, la detrazione può del relativo materiale, nonché da un tecnico abilitato» (circolare
aumentare al 50-65-70-75-80-85- quelle relative alla posa in opera di dell’8 luglio 2020, n. 19/E). Ciò vale
110% per gli interventi di recupero pavimenti non interessati soprattutto per l’ecobonus del
del patrimonio edilizio (detraibili al dall’intervento di riqualificazione. 110%, in quanto in base all’articolo
50% per l’articolo 16 bis del Tuir Questa interpretazione è in linea 8 del decreto del 6 agosto 2020,
ovvero non detraibili se con quella contenuta nella anche gli interventi in questione
manutenzioni ordinarie non su risoluzione agenzia delle Entrate 7 sono asseverati da un tecnico
parti comuni condominiali), se luglio 2008, n. 283/E, la quale abilitato, che ne attesti non solo la
sono necessari per effettuare gli prevede la sostituzione rispondenza ai pertinenti requisiti
interventi per il risparmio dell’impianto di riscaldamento richiesti nei casi e nelle modalità
energetico «qualificato». L’agenzia esistente, funzionante a radiatori e previste dal medesimo decreto, ma
delle Entrate ha chiarito che non caldaia a gas, con un impianto anche la congruità delle spese
sono agevolati con la detrazione radiante a pavimento. In sostenute in relazione agli
maggiore gli interventi minori non particolare, le spese da sostenere interventi agevolati (risposta n. 16
direttamente «interessati riguardano la manodopera per la data dall’agenzia delle Entrate a
dall’intervento di riqualificazione» dismissione del vecchio Telefisco 2020 sul 110%). •
I soggetti agevolati

al bonus casa
Luca De Stefani L’agenzia delle Entrate non ha mai chiarito
se l’utilizzatore di un immobile oggetto di un contratto di
leasing abbia il titolo idoneo per poter sostenere e detrarre
al 50% le spese sugli interventi per il recupero edilizio
L
a detrazione Irpef del 50% sull’immobile, come l’uso, vengono effettuati i lavori, che
sugli interventi per il l’usufrutto, l’abitazione o la ha sostenuto le relative spese
recupero del patrimonio superficie (circolare 24 febbraio (relazione al Dl n. 201/2011,
edilizio è dedicata a tutti i soggetti 1998, n. 57/E, paragrafo 2 e circolare 11 maggio 1998, n.
Irpef. circolare delle Entrate dell’8 121/E, paragrafo 2.1, risoluzione
In particolare, sono agevolati i agosto 2020, n. 24/E, al 6 maggio 2002, n. 136/E), a
contribuenti che paragrafo 1.2); patto che, già al momento in cui
contemporaneamente: c. i titolari di un diritto personale iniziano i lavori (risoluzione 28
› sono soggetti passivi dell’Irpef, di godimento, come l’inquilino luglio 2016, n. 64/E, risoluzione
residenti e non residenti in nella locazione registrata, il 6 maggio 2002, n.136/E) ovvero
Italia; comodatario nel contratto di al momento del sostenimento
› possiedono o detengono, sulla comodato registrato e delle spese ammesse alla
base di un titolo idoneo, l’utilizzatore di un contratto di detrazione, se antecedente
l'immobile sul quale sono leasing (relazione al Dl all'avvio dei lavori (risposta 14
effettuati gli interventi 201/2011, che ha introdotto luglio 2020, n. 215), esista la
(circolare 24 febbraio 1998, n. l’articolo 16 bis, Tuir, Guida convivenza (da dimostrare
57/E, paragrafo 2); dell’agenzia delle Entrate del 24 tramite una dichiarazione
› sono coloro che hanno luglio 2020 sul superbonus del sostitutiva di atto notorio)
sostenuto le spese agevolate e 110%, faq 20); nell’unità immobiliare su cui
queste ultime devono restare d. i titolari di una concessione fare l’intervento (risoluzione 12
effettivamente a loro carico. demaniale (istruzioni del giugno 2002, n. 184/E), la quale
Tra i potenziali aventi diritto della modello Redditi PF); può essere anche diversa da
detrazione, da un punto di vista e. il socio di cooperative non a quella destinata ad abitazione
soggettivo, vi rientrano questi proprietà indivisa, assegnatario principale, ma deve essere a
possessori o detentori dell’unità di alloggio anche se non ancora disposizione, cioè ad esempio
immobiliare oggetto titolare di mutuo individuale non locata o concessa in
dell’intervento (circolare 24 (possessore); comodato (circolare delle
febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo f. il socio di cooperative a Entrate dell’8 agosto 2020, n.
2): proprietà indivisa, assegnatario 24/E, al paragrafo 1.2).
a. il proprietario (o il nudo di alloggi (detentore) (risposta
proprietario) dell’immobile del 14 luglio 2020, n. 215); Rent to buy
(anche non esclusivi); g. il familiare convivente del Con il contratto di rent to buy
b. i titolari (anche non esclusivi) di possessore o detentore previsto dal Dl 133/2014, il
un diritto reale di godimento dell'immobile sul quale proprietario/concedente consegna
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | I soggetti agevolati al bonus casa 38
essere i essere soggetti

soggetti che passivi
Contribuenti che possono
dell'Irpef,

hanno usufruire della detrazione
sostenuto le residenti e non
Irpef del 50% devono:
spese residenti in
agevolate Italia
possedere o detenere
l'immobile sul quale sono stati
effettuati gli interventi
fin da subito l’immobile al leasing, comprensivi degli le imprese individuali, quindi,

conduttore/futuro acquirente, il interessi, il maxi-canone e il possono beneficiare della
quale paga un canone e, dopo un riscatto finale). Anche in assenza detrazione Irpef del 50% solo le
determinato periodo di tempo di questo chiarimento da parte «abitazioni patrimonio»
stabilito dal contratto, può dell'agenzia delle Entrate si ritiene dell’articolo 90 del Tuir, cioè
decidere di acquistare il bene, possibile la detenzione in base ad quelle immobilizzate, non
detraendo dal prezzo una parte un contratto di leasing strumentali per natura (cioè non
dei canoni già pagati. Pertanto, con le categorie catastali B, C, D, E
anche con il rent to buy, si ritiene Imprese individuali, o A/10) e non strumentali per
che il conduttore/futuro snc, sas e ss destinazione (cioè non utilizzate
acquirente detenga l’immobile in Il possessore o il detentore dall’impresa).
base a idoneo titolo, cioè il dell'immobile sul quale sono Non sono agevolati, quindi, gli
contratto stesso, ai fini della effettuati gli interventi agevolati interventi sui seguenti immobili:
detrazione fiscale (si veda l’esperto per il recupero del patrimonio › gli immobili-merce, cioè quelli
risponde del 28 settembre 2020). edilizio può essere un registrati a magazzino;
imprenditore individuale, anche › i fabbricati strumentali per
Leasing e bonus casa agricolo, se «l'immobile relativo destinazione, cioè quelli
L’agenzia delle Entrate non ha mai all'impresa sul quale vengono utilizzati esclusivamente per
chiarito se l’utilizzatore di un realizzati gli interventi non l'esercizio dell'arte o
immobile oggetto di un contratto costituisce bene strumentale per professione o dell'impresa
di leasing abbia il titolo idoneo per l'esercizio dell'impresa» commerciale da parte del
poter sostenere e detrarre al 50% (indifferentemente se strumentale possessore, indipendentemente
le spese sugli interventi per il per natura o per destinazione), dalla classificazione catastale;
recupero del patrimonio edilizio, a «né bene alla cui produzione o al › i fabbricati strumentali per
differenza della detrazione cui scambio è diretta l'attività natura, cioè quelli che per le
dell'ecobonus, per il quale la dell'impresa medesima» (circolari loro caratteristiche non sono
detrazione spetta all’utilizzatore 24 febbraio 1998, n. 57/E, suscettibili di diversa
del bene o dell’opera e non alla paragrafo 2) e, conseguentemente, utilizzazione senza radicali
società concedente (il costo su cui concorre a formare il reddito trasformazioni (articolo 43,
calcolare la detrazione è quello secondo le disposizioni relative ai comma 2, Tuir); secondo la
sostenuto dalla società di leasing, redditi fondiari (in generale, per risoluzione della direzione
quindi, non rilevano i canoni di tutti gli immobili patrimonio). Per generale del Catasto 3 febbraio
1989, n. 3/330, tra gli immobili unità immobiliari residenziali possono beneficiare fino alla fine
non suscettibili di altra adibite promiscuamente di quest'anno dell'ecobonus, il
destinazione senza radicali all'esercizio dell'arte o della quale potrebbe essere prorogato

trasformazioni, possono professione, ovvero all'esercizio anche per gli anni successivi.
annoverarsi gli interi gruppi B, dell'attività commerciale, la Comunque, devono rispettare le
C, D ed E e la categoria A/10 detrazione spettante è ridotta al rigide regole previste dalla legge
nel solo caso in cui la 50% (articolo 16 bis, comma 5, Tuir). n. 296/2006, le quali prevedono
destinazione ad ufficio o studio tra l'altro l’asseverazione di un
privato sia prevista nella Soci di snc e sas tecnico abilitato (anche
licenza o concessione edilizia, Leggendo la Guida alle relativamente alla congruita della
anche in sanatoria. ristrutturazioni edilizie spesa), l’Ape, la comunicazione
dell’agenzia delle Entrate, all'Enea entro 90 giorni dalla fine
Società semplici, in nome collettivo edizione di febbraio 2012, la dei lavori.
e in accomandita semplice detrazione Irpef del 36% a regime
Alle stesse condizioni previste per sembrava non essere consentita Srl trasparenti
gli imprenditori individuali, sono per i soci delle società in nome Non possono beneficiare della
agevolate anche le spese per gli collettivo o delle società in detrazione Irpef del 50% sul
interventi edili sostenute (con il accomandita semplice, in quanto, recupero del patrimonio edilizio, i
principio di cassa, cioè con a pagina 7 tra i soggetti agevolati, soci delle società a responsabilità
bonifico «parlante») dalle società erano citati solo i soci delle limitata, che hanno fatto l’opzione
semplici, in nome collettivo e in società semplici. Come segnalato per la piccola trasparenza
accomandita semplice e dai più volte da Il Sole 24 Ore, però, dell’articolo 116, Tuir, nonostante
soggetti ad essi equiparati, nella gerarchia delle fonti del il fatto che, per applicare il
nonché le imprese familiari diritto, le conclusioni della Guida suddetto metodo di imputazione
(articolo 5, Tuir; circolari 24 dovevano essere superate da del reddito, debbano essere
febbraio 1998, n. 57/E, paragrafo quelle, fornite dell'agenzia stessa, obbligatoriamente tutti persone
2 e 11 maggio 1998, n. 121/E, nelle circolari 57/E/1998 e fisiche, quindi, soggetti ad Irpef.
paragrafo 2; risoluzione Dre 121/E/1998 (che estendevano il
Lombardia 16 aprile 1999, n. bonus del 36% anche ai soci delle Il socio di cooperativa a proprietà
75023/98). Considerando la snc e delle sas). Nell’edizione di indivisa
tassazione di trasparenza, la agosto 2012 della Guida alle
detrazione Irpef verrà ripartita tra ristrutturazioni edilizie, infatti, Cessione della quota della coop
i soci, in base alle percentuali di anche le snc e le sas sono state e trasferimento delle rate residue
divisione degli utili. reinserite tra i soggetti agevolati. Nelle cooperative a proprietà
indivisa, i soci assegnatari non
Abitazioni locate Principio di cassa anche sono proprietari delle unità
Le abitazioni contabilizzate dalle per le imprese individuali, familiari, immobiliari, ma ne sono i
ditte individuali e dalle ss, snc e coniugali, snc, sas, ss detentori, pertanto, in presenza di
sas tra le immobilizzazioni Anche per le imprese individuali, cessione della titolarità della
materiali, se vengono locate a terzi, familiari o coniugali, le snc, le sas quota, che dà diritto al socio
non sono strumentali per e le ss, il momento fiscalmente entrante di usufruire del
destinazione, quindi sono rilevante dell'investimento si godimento dell'unita abitativa, le
immobili patrimonio dell’articolo individua con il principio di cassa regole da seguire, per individuare
90, Tuir (circolari 13 febbraio 2006, (bonifico «parlante») e non quello la sorte delle quote annuali
n. 6/E, risposta 7.5 e 1° giugno della competenza economica, residue della detrazione, sono
2016, n. 26/E, paragrafo 3.1), per i come invece accade per quelle dei detentori e non quelle
quali spetta il bonus casa. l'ecobonus dedicato alle imprese. dei proprietari.
Ad esempio, se le spese sono
Uso promiscuo Srl sostenute dall'inquilino o dal
In ogni caso, dal 2012, per tutti gli I soggetti Ires non possono comodatario (detentori, non
interventi agevolabili, realizzati su beneficiare del bonus casa, ma proprietari) le detrazioni
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | I soggetti agevolati al bonus casa 40
continueranno ad essere fruite da acquirente dell'immobile (risposta Familiare convivente del socio di coop
questi soggetti anche se il 14 luglio 2020, n. 215). Il familiare convivente di un socio
rapporto di locazione o comodato di una cooperativa a proprietà

termina prima che sia trascorso il Detentori nelle coop indivisa, che sostiene le spese di
termine decennale di fruizione come nei condomìni ristrutturazione può fruire della
delle detrazioni. Anche nelle cooperative a detrazione Irpef, perché
Pertanto, l'ex socio della proprietà indivisa (come nei quest’ultima può spettare anche
cooperativa a proprietà indivisa condomìni), il pagamento delle al familiare convivente non solo
non potrà cedere il diritto alla spese sulle parti comuni va del «possessore» dell'immobile
detrazione, ma continuerà ad effettuato dalla società oggetto dell'intervento, ma anche
usufruire del diritto alla cooperativa del «detentore» dello stesso
detrazione sulle spese di (dall’amministratore, per i (circolare 11 maggio1998, n. 121/E,
ristrutturazione sostenute per le condomìni). La detrazione paragrafo 2.1), prima della data di
rate residue (risposta 14 luglio compete al socio con riferimento inizio dei lavori (risoluzione 6
2020, n. 215). all'anno di effettuazione del maggio 2002, n.136/E) o al
bonifico da parte della momento del sostenimento delle
Bonus anche da preliminare cooperativa e nei limiti delle spese ammesse alla detrazione, se
Anche il soggetto persona fisica quote imputate al singolo socio antecedente all'avvio dei lavori
che non ha ancora acquisito lo su base millesimale e da questo (risposta 14 luglio 2020, n. 215).
status di socio della cooperativa a effettivamente versate alla
proprietà indivisa può essere cooperativa entro il termine di Bonus mobili
titolare delle detrazioni relative presentazione della La detrazione relativa al bonus
alle spese di recupero del dichiarazione dei redditi relativa mobili, finalizzati all'arredo
patrimonio edilizio da lui al periodo d'imposta in cui è dell'immobile oggetto di recupero
sostenute, in qualità di detentore stato effettuato il bonifico da edilizio, è fruibile anche dal socio
dell'immobile, a patto che parte della cooperativa (circolare della cooperativa indivisa
l'organo amministrativo abbia già 13/E/2019). Per gli interventi assegnatario dell'immobile
espresso il suo gradimento e il sulle singole unità immobiliari, oggetto degli interventi edilizi, in
soggetto sia stato immesso nella invece, il detentore deve qualità di detentore dello stesso
detenzione dell'immobile, come effettuare il bonifico «parlante» immobile (risposta del 14 luglio
accade per il promissario (risposta 14 luglio 2020, n. 215). 2020, n. 215). •
Il limite della spesa detraibile

per il bonus casa
Luca De Stefani La rilevanza delle pertinenze ai fini del calcolo dei limiti
massimi di spese per i lavori sulle parti comuni
condominiali vale anche per l’ecobonus
e per il sismabonus ordinari (non al 110%)
P
er le spese di recupero del
patrimonio edilizio, LA DETRAZIONE 96.000,00 EURO
l’agevolazione spetta sino DEL 50% È PER UNIT
RICONOSCIUTA IMMOBILIARE,
al limite di spesa di 96.000 euro NEL LIMITE comprensiva di
(48.000 euro per i pagamenti DI SPESA MASSIMO abitazione e
effettuati dal 1° ottobre 2006 al DI pertinenze
25 giugno 2012 ovvero dal
prossimo anno) per ogni unità
immobiliare (comprensiva di
pertinenze), pertanto, l’importo spese e in quelli successivi sul ecobonus e sismabonus non su
massimo della detrazione Irpef è (articolo 16 bis, Tuir). parti comuni, la risposta 19
pari a: febbraio 2019, n. 62 per i lavori
› 48.000 euro per i pagamenti Le pertinenze non nel limite antisismici speciali non su parti
effettuati dal 26 giugno 2012 di spesa per i lavori condominiali e per il bonus mobili
fino alla fine di quest’anno sulle singole unità e la circolare 27 aprile 2018, n. 7/E,
(50% di 96.000 euro); Relativamente alle pertinenze pagina 264 per il bonus mobili).
› 17.280 euro (36% di 48.000 delle unità immobiliari oggetto di In particolare, nella circolare 27
euro), per i pagamenti interventi edili, l’agenzia delle aprile 2018, n. 7/E, pagina 231, con
effettuati dal 1° ottobre 2006 al Entrate sostiene da sempre una riferimento alla detrazione del
25 giugno 2012 ovvero dal tesi un po’ difforme rispetto alla 50% dell’articolo 16 bis, del Tuir, è
prossimo anno (dal 1° ottobre norma, in quanto ritiene che il stato detto che l’importo massimo
2006 al 31 dicembre 2006 ai limite massimo della spesa della spesa ammessa alla
sensi dell’articolo 1, comma 121 detraibile per il bonus casa sia detrazione va riferito all’unità
ter, legge 23 dicembre 2005, n. riferito all’abitazione e alle sue abitativa e alle sue pertinenze
266, dal 2007 al 2011 ai sensi pertinenze unitariamente «unitariamente considerate, anche
dell’articolo 1, comma 17, legge considerate, anche se se accatastate separatamente». Gli
24 dicembre 2007, n. 244 e dal autonomamente accatastate interventi edilizi effettuati sulla
2012 ai sensi dell’articolo 16 (risoluzioni 4 giugno 2007, n. pertinenza, infatti, non hanno un
bis, comma 1, Tuir). 124/E risposta 3, 12 luglio 2007, autonomo limite di spesa, ma
Questa detrazione Irpef deve 167/E e 29 aprile 2008, n. 181/E, rientrano nel limite previsto per
essere ripartita da tutti i circolare 27 aprile 2018, n. 7/E, l’unità abitativa di cui la
contribuenti in dieci quote pagina 231, risposta del 22 luglio pertinenza è al servizio.
annuali costanti e di pari importo 2019, n. 293; oltre che la recente Per le Entrate, infatti, il
nell'anno di sostenimento delle risposta 29 settembre 2020, n. 419 legislatore tributario ha riferito il
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Il limite della spesa detraibile per il bonus casa 42
limite massimo di spesa autonomo anche relativamente al ulteriore rispetto a quello del
all'abitazione, quindi, nell'ipotesi limite di spesa di 96.000 euro singolo appartamento,
in cui i lavori di ristrutturazione (48.000 euro per i pagamenti naturalmente è necessario che vi

riguardino sia l'abitazione che la effettuati fino al 26 giugno 2012 o siano delle parti comuni
relativa pertinenza, può essere dal prossino anno) riferito ad ogni dell’edificio (suddivisibili tra le
computato un solo limite di singola abitazione e non per tutto varie unità immobiliari in base ai
96.000 euro (48.000 euro dal l’edificio. In pratica, il limite per i millesimi). Per esempio, se
prossimo anno), escludendo che lavori sulle parti comuni l'edificio è costituito
per le pertinenze si possa dell'edificio è autonomo e non è esclusivamente da un'unità
computare un ulteriore autonomo influenzato dagli altri interventi abitativa e dalle relative
limite di spesa (risposta realizzati nella singola unità pertinenze non sono ravvisabili
all’interrogazione parlamentare 9 immobiliare. Il limite autonomo elementi dell'edificio qualificabili
novembre 2011, n. 5-05678). sui lavori sulle parti comuni come parti comuni e pertanto non
dell'edificio si aggiunge a quello è praticabile un autonomo limite
Sismabonus ed ecobonus spettante per la singola abitazione di spesa ad esse riferibile
Le risposte del 19 febbraio 2019, n. dello stesso (risoluzione 3 agosto (risoluzione 12 luglio 2007, 167/E e
62 (sismabonus) e 29 settembre 2007, n. 206/E). risposta 29 settembre 2020, n.
2020, n. 419 (ecobonus e Per esempio, se lo stesso 419). Lo stesso se è composto da
sismabonus), hanno confermato soggetto è titolare di più unità più unità immobiliari, senza
che se l'edificio è costituito immobiliari nello stesso stabile, il alcuna parte comune.
esclusivamente da un'unità limite massimo di spesa agevolata Solo ai fini del calcolo dei limiti
abitativa e dalle relative di 96.000 euro, relativo alle parti di spesa agevolabili per i lavori
pertinenze, non sono ravvisabili comuni, va moltiplicato per ogni sulle parti comuni, non devono
elementi dell'edificio qualificabili singola abitazione. Mantenendo essere considerate le pertinenze
come «parti comuni», pertanto, fermo questo limite massimo per collocate in un edificio diverso da
«gli interventi realizzati sulle ogni appartamento, il beneficio quello oggetto degli interventi, ma
pertinenze non godono di un dovrà essere suddiviso con gli altri rilevano solo quello nello stesso
autonomo limite di spesa». soggetti eventualmente contitolari edifico (risposte dell’8 febbraio
di ogni unità immobiliare 2021, n. 90 e dell’8 gennaio 2021,
Le pertinenze nel limite di spesa (risoluzione 25 gennaio 2008, n. n. 18 e circolare del 22 dicembre
per i lavori sulle parti comuni 19/E). 2020, n. 30/E, risposta 4.4.4).
Questa interpretazione è stata
Parti comuni condominiali confermata dall’agenzia delle Pertinenze nel limite di spesa del
Nell’ambito delle detrazioni Entrate, con una Faq pubblicata il super bonus del 110%
relative agli interventi di recupero 20 gennaio 2015, secondo la quale Quando gli interventi agevolati
del patrimonio edilizio, le opere per i lavori su parti comuni di un con i bonus edili (anche per il
edili sulle «parti comuni di edificio condominio, la spesa massima super bonus del 110%) sono
residenziale di cui all'articolo 1117 detraibile da parte dei singoli effettuati sulle parti comuni, la
del Codice civile» (quindi, parti condomini ammonta a 96.000 norma prevede che il relativo
comuni non necessariamente euro (48.000 dal prossimo anno). limite di spesa sia moltiplicato per
condominiali, ma anche non Questo importo, infatti, non è il il «numero delle unità immobiliari
condominiali, per le circolari 11 limite massimo per tutto il che compongono l'edificio»,
maggio 1998 n. 121, paragrafo 2.6 e condominio, ma è il limite delle pertanto, il calcolo del limite
27 aprile 2018, n. 7/E, pagine 221 e spese condominiali riferito ad ogni massimo applicabile a questi
seguenti) sono oggetto di singola abitazione. Pertanto, ogni lavori «condominiali» va
un'autonoma previsione condòmino, per le spese effettuato tenendo conto anche
agevolativa rispetto ai lavori di condominiali ha un limite di spesa delle pertinenze. Se il condominio,
recupero delle singole abitazioni massima agevolata di 96.000 euro ad esempio, è composto da 4 unità
dell’edificio (circolare 27 aprile e può detrarre fino a 48.000 euro. abitative e 4 pertinenze, la spesa
2018, n. 7/E). Pertanto, devono Per poter beneficiare di questo massima ammissibile per i lavori
essere considerate in modo limite per le parti condominiali, sulle parti comuni si calcola
considerando tutte e 8 le unità, Anche con riferimento alle paragrafo 2.6 e circolare 27 aprile
abitazioni più pertinenze (risposte detrazioni del 70% o 75% per gli 2018, n. 7/E, pagine 221 e
1 e 11 date dall’agenzia delle interventi sull’involucro di parti seguenti). Quindi, se un intero

Entrate a Telefisco 2020 sul 110%). comuni degli edifici condominiali edificio è posseduto da un unico
esistenti, dove la norma impone il proprietario e vi sono in esso parti
Pertinenze nel limite di spesa limite di spesa di 40.000 euro comuni riferibili a due o più unità
dell’ecobonus e del sismabonus «moltiplicato per il numero delle immobiliari distintamente
La rilevanza delle pertinenze ai unità immobiliari che accatastate, questo soggetto ha
fini del calcolo dei limiti massimi compongono l’edificio», la diritto alla detrazione per le spese
di spese per i lavori sulle parti circolare del 31 maggio 2019, n. sulle suddette parti comuni. Il
comuni condominiali vale anche 13/E, a pagina 316, ha affermato concetto di «parte comune»,
per l’ecobonus e per il sismabonus che l’ammontare massimo delle infatti, pur non presupponendo
ordinari (non al 110%), spettanti spese ammesse alla detrazione l'esistenza di una pluralità di
per gli «interventi realizzati sulle vada calcolato tenendo conto proprietari, richiede, comunque, la
parti comuni» (in questi casi, di anche delle eventuali pertinenze presenza di più unità immobiliari
edifici non necessariamente alle unità immobiliari. Pertanto, funzionalmente autonome
condominiali), in quanto le ad esempio, nel caso in cui (risposta delle Entrate del 31
relative norme prevedono che i l’edificio sia composto da 5 unità ottobre 2018, n. 56). Per parti
vari limiti siano moltiplicati «per il immobiliari e 3 pertinenze comuni, quindi, si intendono
numero delle unità immobiliari di autonomamente accatastate, la quelle riferibili a più unità
ciascun edificio». detrazione è calcolata su un immobiliari funzionalmente
Il chiarimento è conforme con la importo massimo di spesa di euro autonome, a prescindere
risposta del 10 giugno 2020, n. 175, 320.000 (40.000 euro x 8 unità) dall’esistenza di una pluralità di
con la quale l’agenzia delle Entrate da attribuire ai condomini in base proprietari (risoluzione 12 luglio
ha chiarito che per le misure ai millesimi di proprietà. 2007, n. 167/E).
antisismiche «speciali» del 70% o Ai fini del calcolo dei limiti di Conseguentemente, anche se un
75%, realizzate su «parti comuni di spesa agevolabili con l’ecobonus intero edificio è posseduto da un
edifici condominiali» (articolo 16, (anche e al 110%) per i lavori sulle unico proprietario o in
comma 1quinquies, del Dl 4 giugno parti comuni è irrilevante la comproprietà, ma presenta parti
2013, n. 63), l'ammontare massimo circostanza che le pertinenze siano comuni a più unità immobiliari,
delle spese ammesse alla o meno servite dall’impianto distintamente accatastate, detto
detrazione (che, per la norma, è di termico (circolare del 22 dicembre soggetto ha diritto alla detrazione
96.000 euro «moltiplicato per il 2020, n. 30/E, risposta 4.4.5 e per queste «parti comuni non
numero delle unità immobiliari di risposta 8 febbraio 2021, n. 90). condominiali» (risposta delle
ciascun edificio»), deve essere Entrate del 31 ottobre 2018, n. 56),
«calcolato tenendo conto anche I limiti di spesa autonomi con autonomi limiti massimi di
delle eventuali pertinenze alle per i lavori sulle «parti comuni spesa.
unità immobiliari». Questo non condominiali» dell’unico Nel caso, però, di un edificio
chiarimento è valido anche per i proprietario costituito esclusivamente da
lavori sulle parti comuni (in Nell’ambito delle detrazioni un'unità abitativa e dalle relative
questo caso, non condominiali) di relative agli interventi di recupero pertinenze non sono ravvisabili
un intero edificio, con due o più del patrimonio edilizio, la elementi dell'edificio qualificabili
unità immobiliari distintamente locuzione «parti comuni di edificio come «parti comuni» (risposte 22
accatastate, posseduto da un residenziale di cui all'articolo 1117 maggio 2020, nn. 137 e 139).
«unico proprietario» (risposte del Codice civile» deve essere
175/2020 e 293/2019), in contrasto «considerata in senso oggettivo e Bonus casa
con quanto previsto per il super non soggettivo, riferibile, pertanto, Questa interpretazione relativa ai
bonus del 110% (circolare 8 agosto alle parti comuni a più unità limiti di spesa autonomi per i
2020, n. 24/E, paragrafo 1.1 e immobiliari e non alle parti lavori sulle «parti comuni non
risposta 10 settembre 2020, n. comuni a più possessori» condominiali» (che comporta
329). (circolare 11 maggio 1998 n. 121, l’utilizzo di un ulteriore limite di
spesa), come detto, vale un'autonoma previsione dove si parla di «interventi di

sicuramente per le detrazioni agevolativa rispetto all’intervento riqualificazione energetica
relative agli interventi di recupero sulla singola unità immobiliare e effettuati su parti comuni di

del patrimonio edilizio, dove la devono essere considerate in edifici», senza specificare su
norma agevola testualmente le modo autonomo anche edifici condominiali.
opere edili sulle «parti comuni di relativamente ai suddetti limiti di Solo dopo anni rispetto al 2007,
edificio residenziale di cui spesa (risoluzione 3 agosto 2007, data di introduzione di questa
all'articolo 1117 del Codice civile» n. 206/E; risoluzioni 25 gennaio detrazione, l’articolo 14, comma 2,
(senza citare il condominio). 2008, n. 19/E e 12 luglio 2007, lettera a), Dl 4 giugno 2013, n. 63,
167/E). ha previsto un’agevolazione ad
Bonus mobili Questo doppio limite di spesa, hoc per gli «interventi relativi a
Anche per il bonus-mobili, però, non spetta solo per le parti parti comuni degli edifici
vengono agevolati gli acquisti comuni, in presenza di un condominiali di cui agli articoli
destinati alle «parti comuni di condominio, ma anche per quelle 1117 e 1117 bis Cc o che interessino
edifici residenziali oggetto di di un intero edificio di proprietà di tutte le unità immobiliari di cui si
interventi di manutenzione, anche un unico proprietario, quindi, compone il singolo condominio.
ordinaria, a condizione che i spetta anche per le «parti comuni
mobili acquistati siano finalizzati non condominiali». Nella risposta Sismabonus
all’arredo delle sole parti comuni» del 22 luglio 2019, n. 293, infatti, Per l’agevolazione sugli interventi
(circolari 18 settembre 2013, n. l’agenzia delle Entrate ha chiarito antisismici su singole unità
29/E, paragrafo 3.2, 27 aprile 2018, «la perplessità espressa immobiliari, con il bonus del 50%
n. 7/E, risposta del 19 febbraio dall’interpellante circa la dell’articolo 16, commi 1 bis e 1 ter,
2019, n. 62 e istruzioni ai modelli possibilità di fruire della Dl 4 giugno 2013, n. 63, la risposta
dichiarativi). Quindi, anche in detrazione, pur in assenza di un del 19 febbraio 2019, n. 62, ha
questo caso, spetta un ulteriore effettivo condominio», osservando osservato che nel caso di «unico
limite di spesa per le «parti che, in base alla circolare del 27 proprietario» di più unità
comuni non condominiali» aprile 2018, n. 7/E, «sia ai fini immobiliari con «parti comuni
(ovvero per quelle condominiali), delle detrazioni per lavori volti alla non condominiali», le «parti
in aggiunta al limite dedicato alla riduzione del rischio sismico che comuni dell’edificio vanno riferite,
singola unità immobiliare. ai fini della detrazione delle spese secondo quanto specificato con
per interventi di riqualificazione circolare 7/E del 2018, pag. 221 e
Bonus giardini energetica, per parti comuni si segg., in senso oggettivo alle parti
Questo ulteriore limite di spesa intendono quelle riferibili a più comuni a più unità immobiliari.
per i lavori sulle «parti comuni unità immobiliari funzionalmente Ne discende che il contribuente
non condominiali» non vale, autonome, a prescindere istante ha diritto alla detrazione
invece, per il bonus-giardini, in dall’esistenza di una pluralità di delle spese relative agli interventi
quanto la norma istitutiva di proprietari», cioè anche se le unità realizzati sulle dette parti comuni
questo incentivo parla di «parti immobiliari (uniche dell’edificio) con un autonomo limite di spesa».
comuni esterne degli edifici sono possedute da un unico Per la fruizione delle detrazioni
condominiali» (articolo 1, comma proprietario. per le parti comuni, mancando il
13, legge 27 dicembre 2017, n. 205). Ulteriori conferme della condominio e il relativo
possibilità di agevolare i lavori amministratore, le spese
Ecobonus sulle «parti comuni non «attribuite dal tecnico incaricato
Per gli interventi per il risparmio condominiali» (assegnando un della direzione dei lavori, e come
energetico «qualificato», si autonomo limite di spesa, rispetto tali fatturate e sostenute, sono da
applicano, ove compatibili, le ai lavori sulle singole unità ripartire sulla base dei millesimi
stesse interpretazioni di prassi immobiliari) sono contenute nella delle singole unità immobiliari
degli interventi di recupero del circolare del 18 maggio 2016, n. iniziali» (risposta del 19 febbraio
patrimonio edilizio. I lavori 20/E, nella risoluzione del 25 2019, n. 62).
eseguiti sulle «parti comuni» di un luglio 2018, n. 58/E e nella La risposta, quindi, dà rilevanza
edificio, quindi, sono oggetto di risposta del 24 luglio 2019, n. 309, anche ai lavori sulle «parti comuni
non condominiali», assegnando ciascuna delle tre unità seguenti, risposte delle Entrate
un autonomo limite di spesa, immobiliari costituenti del 31 ottobre 2018, n. 56 e 22
rispetto ai lavori sulle singole inizialmente l’edificio oggetto di luglio 2019, n. 293 e risoluzione 12

unità immobiliari. Per analogia, ristrutturazione». Quindi, tutte e luglio 2007, n. 167/E).
dovrebbe essere estendibile anche tre le unità sono rilevanti ai fini
agli altri interventi antisismici su del limite per i lavori sulle parti Limiti di spesa
singole unità immobiliari, cioè a comuni, in quanto nessuna delle Il chiarimento della risposta del 22
quelli che generano una tre è pertinenza di un’altra. Se, ad luglio 2019, n. 293, però, riguarda
detrazione del 70% o 80% (articolo esempio, l’autorimessa fosse correttamente solo la possibilità di
16, comma 1 quater, Dl 4 giugno pertinenziale a una delle altre due agevolare anche i lavori effettuati
2013, n. 63) e del 75% o 85% unità immobiliari, invece, il limite su «parti comuni non
(comma 1 septies). di spesa di 136.000 euro si condominiali» (oltre che quelli su
dovrebbe moltiplicare per due parti condominiali) e non la
Ecosismabonus unità immobiliari. possibilità di duplicare il limite di
Questa interpretazione relativa ai Il chiarimento innovativo della spesa dei 136.000 euro,
limiti di spesa autonomi per i risposta del 22 luglio 2019, n. 293, assegnandolo anche ai lavori sulle
lavori sulle «parti comuni non sta nel fatto che nonostante singole unità immobiliari. Questo
condominiali» si applica anche l’articolo 14, comma 2 quater.1, Dl bonus, infatti, riguarda le sole
all’ecosismabonus, grazie alle 4 giugno 2013, n. 63, agevoli parti comuni (condominiali o
risposte 22 maggio 2020, nn. 137 e questi interventi congiunti meno).
139 e 22 luglio 2019, n. 293 (ecologici e antisismici) solo se Nulla vieta, invece, al
(detrazione sugli interventi effettuati su «parti comuni di contribuente di beneficiare, oltre
finalizzati congiuntamente alla edifici condominiali», l’agenzia ha del suddetto bonus antisismico
riduzione del rischio sismico e alla chiarito «la perplessità espressa per le parti comuni (con limite di
riqualificazione energetica dall’interpellante circa la 136.000 euro «moltiplicato per il
dell'articolo 14, comma 2 quater, Dl possibilità di fruire della numero delle unità immobiliari di
4 giugno 2013, n. 63, cioè di più detrazione, pur in assenza di un ciascun edificio»), anche, ad
del 25% dell’involucro dell’edificio effettivo condominio», esempio, di quello per gli
o finalizzata a migliorare la osservando che per la circolare interventi di recupero del
prestazione energetica invernale del 27 aprile 2018, n. 7/E, «sia ai patrimonio edilizio, sulle singole
ed estiva, conseguendo almeno la fini delle detrazioni per lavori unità immobiliari (comprensive
qualità media di cui alle tabelle 3 e volti alla riduzione del rischio delle eventuali pertinenze), nel
4, dell’allegato 1 del decreto 26 sismico che ai fini della limite di spesa di 96.000 euro. In
giugno 2015), nonostante la norma detrazione delle spese per questo ambito, inoltre, può
agevolativa (l’articolo 14, comma 2 interventi di riqualificazione utilizzare anche l’ulteriore limite
quater.1, Dl 4 giugno 2013, n. 63) energetica, per parti comuni si per le parti comuni (anche non
preveda espressamente che i intendono quelle riferibili a più condominiali), pari a 96.000 euro
lavori debbano essere effettuati unità immobiliari funzionalmente per ogni unità immobiliare.
«su parti comuni di edifici autonome, a prescindere Naturalmente, le spese devono
condominiali». dall’esistenza di una pluralità di essere diverse, in quanto non è
Il caso trattava di una proprietari», cioè anche se le possibile avere più detrazioni sulla
trasformazione di due immobili suddette tre unità immobiliari stessa spesa.
censiti in C/2 (stalle e locali di (uniche dell’edificio) sono
deposito) e un’autorimessa censita possedute da un unico Limite di spesa non autonomo
in C/6 (non pertinenziale con le proprietario. Le parti comuni per il box auto pertinenziale
precedenti unità immobiliari) in dell’edificio, infatti, devono essere Relativamente alle spese per la
due unità abitative e di un box considerate in senso oggettivo realizzazione di un box auto
pertinenziale. In questo caso, la con riferimento a più unità pertinenziale, invece, secondo
detrazione va applicata su un immobiliari (circolari 11 maggio l’agenzia delle Entrate non siamo
ammontare delle spese non 1998 n. 121, paragrafo 2.6 e 27 in presenza di un autonomo
superiore a 136.000 euro «per aprile 2018, n. 7/E, pagine 221 e intervento agevolato. La norma
(sia il previgente articolo 1, legge limite massimo dei 10.000 euro Ore del 28 ottobre 2020), ha
n. 449/1997, che l’attuale articolo per l’acquisto di mobili e dei sostenuto che «se si realizza un
16 bis, Tuir), infatti, prevede, in grandi elettrodomestici (circolari intervento di demolizione e di

linea generale, un limite di spesa 27 aprile 2018, n. 7/E, pagina 264), ricostruzione agevolabile sia ai fini
per la realizzazione degli oltre che per la ripartizione delle dell’ecobonus che del sismabonus,
interventi ivi previsti riguardanti spese condominiali, che vanno per il calcolo del limite di spesa
ciascuna unità immobiliare, divise tra i condòmini sulla base ammissibile al superbonus si
comprensiva delle relative dei millesimi delle singole unità considera il numero delle unità
pertinenze, anche se iniziati e immobiliari iniziali. immobiliari esistenti prima
completati in anni diversi. La dell’inizio dei lavori». Entrambe le
disposizione, invece, considera Ecobonus e Sismabonus, risposte sono generiche, pertanto,
autonomamente solo gli interventi anche al 110% non applicabili con certezza ai
sulle parti comuni dell'edificio per Queste regole sono applicabili diversi interventi agevolati con i
i quali sussiste un ulteriore limite anche per gli altri bonus edilizi, vari bonus edili. Di conseguenza,
di spesa (risposta come il risparmio energetico si consiglia di applicare ancora la
all’interrogazione parlamentare 22 «qualificato» (anche se al 110%, consolidata regola di considerare
giugno 2011, n. 5-04939). come confermato dalla risposta il numero di unità immobiliari
del 4 novembre 2020, n. 523 e all’inizio dei lavori, per tutti i
Limiti di spesa riferiti dalla risposta n. 8 data bonus edilizi, tranne che per il
alle unità immobiliari dall’agenzia delle Entrate a «sismabonus acquisti», per il
all’inizio o alla fine dei lavori Telefisco 2020 sul 110%) e il quale vanno considerare le unità
sismabonus (risposta del 7 agosto finali cedute, essendo impossibile,
Bonus casa 2020, n. 256), tranne per il per il calcolo del bonus,
Per la detrazione Irpef del 50% sul «sismabonus acquisti», per il considerare quelle iniziali
recupero del patrimonio edilizio quale si considerano le unità finali (risposta n. 409/2019).
dell’articolo 16 bis del Tuir, nel cedute (risposta 10 ottobre 2019, n. Quest’ultima detrazione del 75-
caso di interventi che comportino 409). 85%, infatti, spetta sul «prezzo
l'accorpamento di più unità Questo principio delle unità della singola unità immobiliare,
abitative o la suddivisione in più immobiliari esistenti prima risultante nell'atto pubblico di
immobili di un'unica unità dell’unione, poi, vale anche compravendita e, comunque,
abitativa, per l'individuazione del nell'ipotesi in cui l'unità entro un ammontare massimo di
limite di spesa dei 96.000 euro per immobiliare su cui si effettuano i spesa pari a 96.000 euro per
ogni «unità immobiliare», su cui lavori non sia ad uso abitativo ciascuna unità immobiliare».
calcolare il bonus, si considerano (risposta del 19 febbraio 2019, n.
le unità immobiliari censite in 62 e circolare 31 maggio 2019, n. Unione di due unità immobiliari
catasto all'inizio degli interventi 13), ma ad esempio sia un fienile o Per esempio, se alla fine dei lavori
edilizi e non quelle risultanti alla una stalla. si effettua un’unione di due unità
fine dei lavori (risposta n. 8 data immobiliari in una sola, il limite di
dall’agenzia delle Entrate a Demolizione e ricostruzione spesa è di 192.000 euro (96.000
Telefisco 2020 sul 110%, circolari Secondo la risposta 6 del Mise euro per ciascuna unità iniziale).
31 maggio 2019, n. 13, 11 maggio data a Telefisco 2020 sul 110%
1998, n. 121/E, paragrafo 3, 27 (pubblicata sul Sole 24 Ore del 28 Divisione in due unità immobiliari
aprile 2018, n. 7/E, pagina 230 e 11 ottobre 2020), il limite di spesa Se, invece, alla fine dei lavori, da
maggio 1998, n. 121, paragrafo 3, applicabile per il super bonus del un'unica unità immobiliare
risposta del 4 novembre 2020, n. 110% in caso di demolizione e residenziale, si prevede di
523). ricostruzione «va calcolato sul ottenerne due, previo
numero delle unità abitative post frazionamento al catasto, è
Bonus mobili intervento». Nella stessa giornata, preferibile effettuare questa
La risposta del 19 febbraio 2019, n. però, l’agenzia delle Entrate, nella pratica di divisione prima
62, ha chiarito che questa regola si risposta 8 data a Telefisco 2020 dell'inizio dei lavori di recupero
applica anche per determinare il sul 110% (pubblicata sul Sole 24 del patrimonio edilizio (cioè prima
della Scia o della Cila), se possibile limite delle 4 unità introdotto considerando i limiti di spesa
tecnicamente, al fine di beneficiare dalla legge di Bilancio 2021. Per sulle due unità e le eventuali
di un limite di spesa pari a aumentare i limiti di spesa senza pertinenze.

192.000 euro (96.000 euro per incorrere nella problematica
ciascuna unità). dell’unico proprietario, la La dichiarazione dei redditi in caso
risposta n. 8 data dall’agenzia di unione
Frazionamento, super bonus delle Entrate a Telefisco 2020 sul In caso di unione di più unità
del 110% e unico proprietario 110%, suggerisce al proprietario immobiliari, i dati catastali da
Attenzione, però, che se si di un intero edificio composto da indicare nella dichiarazione dei
desidera beneficiare del super più unità immobiliari redditi (modello Redditi PF,
bonus del 110%, con il distintamente accatastate e non quadro RP, sezione III-B e modello
frazionamento preventivo in più funzionalmente autonome di 730, quadro E, sezione III-B) sono
di 4 unità immobiliari di un donare ad una terza persona quelli «riscontrabili in ambito
unico edifico, si può rischiare di fisica (ad esempio, il figlio o il catastale, in relazione all’anno di
ricadere nella fattispecie coniuge) una delle unità abitative sostenimento delle spese» e vanno
dell’unico proprietario di più prima dell’inizio dei lavori. In indicati solo nel primo periodo
unità di un unico edificio, vietata questa maniera, si costituisce un d’imposta di fruizione della
dalle Entrate nella circolare 8 condominio e di conseguenza è detrazione e non anche per i
agosto 2020, n. 24/E, paragrafo possibile accedere al super bonus periodi in cui sono fruite le
1.1 e nella risposta 10 settembre del 110% per gli interventi residue rate (risposta del 19
2020, n. 329, aggiornata con il realizzati sulle parti comuni, febbraio 2019, n. 62). •
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Gli adempimenti per usufruire

della detrazione del bonus casa
Luca De Stefani Per poter usufruire della detrazione Irpef del 50% sugli
interventi per il recupero del patrimonio edilizio (bonus
casa), i soggetti Irpef devono effettuare alcuni adempimenti
necessari, senza i quali possono perdere l'agevolazione
Notifica preliminare alla ASL dell'opera (CSE); raccomandata con ricevuta di

Solo nei casi previsti dall'articolo › il numero massimo presunto ritorno o pec (o in qualche
99, comma 1, Dlgs 9 aprile 2008, dei lavoratori sul cantiere; provincia, anche via fax), «provoca
n. 81 (Testo Unico sulla sicurezza), › il numero previsto di imprese e la decadenza dalla detrazione, solo
il committente o il responsabile di lavoratori autonomi sul qualora risulti che per la tipologia
dei lavori devono spedire cantiere (tutti i soggetti già di lavori eseguiti o per le modalità
all’azienda sanitaria locale (ASL) selezionati) e i loro dati di svolgimento degli stessi», il
territorialmente competente identificativi. contribuente vi sia tenuto sulla
(Spisal), mediante raccomandata Secondo la circolare 11 maggio base dell'articolo 99, comma 1,
con ricevuta di ritorno o pec 1998, n. 121/E e la Guida sulle Dlgs 9 aprile 2008, n. 81 (Testo
(anche fax, in qualche provincia), ristrutturazioni edilizie Unico sulla sicurezza) (circolare 11
prima dell'inizio dei lavori, dell'agenzia delle Entrate, alla maggio 1998, n. 121/E, paragrafo 8
l’apposita «notifica preliminare» «notifica preliminare» dovrebbero e articolo 4, comma 1, lettera a),
prevista dall'allegato XII del Dlgs 9 essere allegate le assunzioni di decreto interministeriale 18
aprile 2008, n. 81, con i seguenti responsabilità delle imprese e dei febbraio 1998, n. 41).
dati: lavoratori autonomi circa il L’agenzia delle Entrate non ha
› la «natura» dell’intervento da corretto adempimento di «tutti gli mai chiarito se l'omessa «notifica
realizzare e l’ammontare obblighi imposti dalla normativa preliminare» alla ASL possa essere
complessivo presunto dei lavori, vigente in materia di sicurezza del sanata con l’istituto della
in euro; lavoro e in materia di «remissione in bonis» (articolo 2,
› la data presunta di inizio dei contribuzione del lavoro». Questo comma 1, Dl 2 marzo 2012, n. 16),
lavori e la durata presunta degli adempimento, invece, non è il quale, in generale, consente di
stessi; previsto dal Dlgs 9 aprile 2008, fruire di benefici di natura fiscale
› le generalità del committente n. 81. o di accedere a regimi fiscali
dei lavori e l’indirizzo del Per la normativa sulla sicurezza opzionali, anche se non sono stati
cantiere; sul lavoro, la comunicazione alla effettuati nei termini previsti
› i dati (nome, cognome, codice ASL va inviata anche specifici adempimenti formali o
fiscale e indirizzo) del all’Ispettorato territoriale, ex comunicazioni, a patto che la
responsabile dei lavori, del Direzione provinciale del lavoro, violazione non sia stata ancora
coordinatore della sicurezza e la ma la norma fiscale non cita constatata e che entro il termine di
salute durante la progettazione questo adempimento. presentazione della prima
dell'opera (CSP) e del L'omissione dell’invio, prima dichiarazione utile, si paghino 250
coordinatore della sicurezza e la dell'inizio dei lavori, della «notifica euro (con F24 con il codice tributo
salute durante l’esecuzione preliminare» alla ASL, mediante 8114, ma senza compensazione) e
venga eseguito l'adempimento o la sensi dell’articolo 16 bis, Dpr (segnalazione certificata di inizio
comunicazione. Questo istituto, 917/1986 o Tuir), il codice fiscale attività) per le manutenzioni
infatti, è consentito solo se i del beneficiario della detrazione e straordinarie pesanti, i restauri e

previsti adempimenti o il numero di partita Iva ovvero il risanamenti conservativi pesanti e
comunicazioni sono obbligatori codice fiscale del soggetto a favore le ristrutturazioni edilizie semplici
per la norma «a pena di del quale il bonifico è effettuato o leggere (Dlgs 25 novembre 2016,
decadenza dal beneficio o dal (articolo 1, comma 3, Dm Finanze n. 222); questo obbligo «edilizio e
regime opzionale». di concerto con il ministro dei urbanistico» dipende da una
Questo istituto, invece, non si Lavori pubblici 18 febbraio 1998, n. «valutazione di natura tecnica»,
può applicare per le 41; circolare agenzia delle Entrate che «spetta, in ultima analisi, al
comunicazioni o gli adempimenti 10 giugno 2004, n. 24, punto 1.11). Comune o ad altro ente territoriale
fiscali il cui «mancato o tardivo competente in materia edilizia ed
adempimento» ha «natura di Dichiarazione dei redditi urbanistica». La «regolarità, sotto
mera irregolarità» con la «sola I contribuenti devono indicare il profilo amministrativo, dei
irrogazione di sanzioni» da 250 nella dichiarazione dei redditi i lavori edilizi eseguiti» costituisce
euro a 2.000 euro dell’articolo 11, dati catastali identificativi «una delle condizioni per fruire
comma 1, del Dlgs 471/1997 dell'immobile (articolo 1, comma 1, della detrazione», quindi, va
(circolare 28 settembre 2012, n. lettera a), decreto interministeriale rispettata (risposta delle Entrate
38/E, paragrafo 1.3). Nei confronti 18 febbraio 1998, n. 41), a pena di del 19 luglio 2019, n. 287). Per
della detrazione Irpef del 50%, decadenza dell’agevolazione poter beneficiarie della detrazione
questa caratteristica è prevista per (articolo 4, comma 1, lettera a), del 50%, però, non sempre è
l'omessa «notifica preliminare» decreto interministeriale 18 necessario presentare al Comune
alla ASL, ma va detto che l’obbligo febbraio 1998, n. 41). Inoltre, dove è situato l’immobile una
di effettuare questa vanno indicati nel modello Redditi delle suddette comunicazioni, in
comunicazione deriva «in origine» gli estremi di registrazione quanto vi sono alcune spese
dall'articolo 99, comma 1, Dlgs 9 dell'atto che ne costituisce titolo, agevolate che non richiedono
aprile 2008, n. 81 (Testo Unico se i lavori sono effettuati dal alcuna comunicazione, come ad
sulla sicurezza) e non dalle norme detentore, ad esempio esempio le 58 elencate nel
fiscali. In attesa di un chiarimento dall'inquilino o il comodatario (che cosiddetto glossario unico per
da parte dell’agenzia delle Entrate è diverso dal familiare convivente, l’edilizia libera, approvato con il
sull’applicazione di questo istituto per il quale non serve alcun Dm Infrastrutture del 2 marzo
all'omessa «notifica preliminare» contratto di comodato). 2018, in vigore dal 23 aprile 2018.
alla ASL, comunque, nel dubbio, è Tra queste, però, non vi troviamo
consigliabile applicarlo per cercare Documenti da conservare le manutenzioni straordinarie. Vi
di sanare l’omesso invio, per i ed esibire troviamo, tra l’altro, le
lavori iniziati nel 2018, entro il 30 Tra i vari documenti, indicati nel manutenzioni ordinarie, agevolate
settembre 2019 (probabilmente provvedimento del direttore delle solo per le parti comuni
prorogato al 30 novembre 2019 Entrate del 2 novembre 2011, n. condominiali (interventi edilizi
dalla conversione in legge del 149646, da conservare ed esibire, che riguardano le opere di
decreto crescita) (si veda Il Sole 24 in caso di controllo da parte riparazione, rinnovamento e
Ore del 18 marzo 2019). dell’Amministrazione finanziaria, sostituzione delle finiture degli
si ricordano le abilitazioni edifici e quelle necessarie ad
Bonifico parlante amministrative richieste dalla integrare o mantenere in
I contribuenti devono effettuare i vigente legislazione edilizia, efficienza gli impianti tecnologici
pagamenti delle fatture relative relativamente alla tipologia di esistenti) e l’eliminazione delle
agli interventi agevolati tramite lavori da realizzare, come ad barriere architettoniche (senza la
bonifico bancario o postale, esempio la Cila (Comunicazione di realizzazione di ascensori esterni,
cosiddetto «parlante», perché la inizio lavori asseverata) per le ovvero di manufatti che alterino la
ricevuta deve contenere la causale manutenzioni straordinarie sagoma dell'edificio).
del versamento (ad esempio, leggere e i restauri e risanamenti Poi, non necessitano di
detrazione Irpef del 36-50%, ai conservativi leggeri o la Scia autorizzazioni comunali, neanche
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Gli adempimenti per usufruire della detrazione del bonus casa 50
ELXX COMUNICAZIONE ALL'ENEA PER IL RISPARMIO ENERGETICO DI ALCUNI INTERVENTI

DELL'ARTICOLO 16 BIS DEL TUIR E PER IL BONUS ELETTRODOMESTICI

Scadenza dell’invio
Per gli interventi sul risparmio energetico non «qualificato» (oltre che per gli acquisti dei grandi elettrodomestici), terminati
dall’11 marzo 2019 in poi, il contribuente deve inviare telematicamente i relativi dati all’Enea entro 90 giorni dalla «data di
ultimazione dei lavori o del collaudo», a differenza di quelli terminati nel corso del 2018, il cui invio è scaduto il primo aprile
2019. Per quelli terminati tra il 1° gennaio 2019 e l’11 marzo 2019, invece, il termine di 90 giorni è decorso dall’11 marzo,
giorno di messa on line dello specifico sito dell’Enea.
Per le opere edili, la «data di fine lavori» può essere individuata dalla «dichiarazione di fine lavori a cura del direttore dei la
vori, quando prevista», dalla «data di collaudo anche parziale» o dalla «data della dichiarazione di conformità, quando previ
sta». Per gli elettrodomestici, invece, coincide con la «data del bonifico» (o del pagamento tracciato, ma non con assegno e
naturalmente non in contanti) o la data «di altro documento di acquisto ammesso» (risposta 4.A delle Faq dell’Enea).
La norma istitutiva della nuova comunicazione (articolo 16, comma 2 bis, Dl 4 giugno 2013, n. 63) parla di obbligo di comu
nicazione per gli «interventi effettuati», ma non si considerano i criteri fiscali per individuare l’effettuazione degli interventi,
cioè il pagamento della relativa spesa (con il principio di cassa), ma si considerano «effettuati» solo gli interventi terminati
(con il principio di competenza).
La trasmissione dei dati degli interventi la cui fine dei lavori è avvenuta nell’anno solare 2018 doveva essere inviata tramite
il sito internet http://ristrutturazioni2018.enea.it (Guida rapida dell’Enea del 21 novembre 2018), mentre per quelli terminati
nel 2019 il portale https://bonuscasa2019.enea.it.
Gli interventi interessati alla nuova comunicazione all’Enea
La nuova comunicazione telematica da inviare all’Enea è stata introdotta dall’articolo 16, comma 2 bis, Dl 4 giugno 2013, n.
63, il quale la prevede per tutti «gli interventi di cui» all’articolo 16 stesso. Questo articolo, però, comprende:
› tutti gli interventi detraibili al 50% dell’articolo 16 bis del Tuir (quindi, non solo quelli per il risparmio energetico non
«qualificato», ma anche le manutenzioni ordinarie o il cambio della serratura della porta di ingresso);
› tutti gli interventi antisismici «speciali» (detrazioni del 5070758085%);
› il bonus mobili e grandi elettrodomestici (detrazione del 50%).
Da subito, è sembrato chiaro che l’estensione di questa nuova comunicazione a tutti i suddetti interventi fosse un errore,
non voluto dal legislatore (si veda Il Sole 24 Ore dell’11 gennaio 2018). Ciò è stato confermato dalle istruzioni operative del
la comunicazione stessa, contenute nella Guida rapida dell’Enea del 21 novembre 2018, con la quale è stato chiarito che so
no interessati alla nuova comunicazione solo gli interventi o gli acquisti di beni indicati nella grafica a lato.
molti degli altri interventi sostituzione del tubo del gas o la dicembre 2000, n. 445), in cui va
rientranti tra i altri interventi o riparazione di presa indicata la data di inizio dei lavori
interventi minori, indicati malfunzionante, per la circolare 6 e va attestata la circostanza che gli
nell’articolo 16 bis, comma 1, febbraio 2001, n. 13/E). interventi di ristrutturazione
lettere da c) ad l), Tuir, come ad Se la normativa «edilizio e edilizia posti in essere rientrano
esempio, la prevenzione di atti urbanistico» non prevede alcun tra quelli agevolabili, pure se i
illeciti di terzi, la cablatura di titolo abilitativo per lo specifico medesimi non necessitano di
edifici, gli interventi finalizzati al intervento agevolato (ad esempio, alcun titolo abilitativo, ai sensi
contenimento dell'inquinamento per la manutenzione ordinaria della normativa edilizia vigente
acustico, alla riduzione degli ovvero per la sostituzione del tubo (provvedimento 2 novembre 2011,
infortuni domestici (ad esempio, del gas o la riparazione di presa n. 149646, punto 1); questa
l’installazione di apparecchi di malfunzionante, rientranti tra le dichiarazione è necessaria solo nel
rilevazione di presenza di gas opere per evitare gli infortuni caso in cui la normativa edilizia
inerti, il montaggio di vetri domestici per la circolare 6 applicabile non preveda alcun
antinfortunistica e l’installazione febbraio 2001, n. 13/E), va titolo abilitativo per la
di corrimano lungo le scale, per la sottoscritta e conservata una realizzazione di interventi di
circolare 26 gennaio 2001, n. 7/E, dichiarazione sostitutiva dell’atto ristrutturazione edilizia agevolati
paragrafo 3.3, ovvero la di notorietà (articolo 47, Dpr 28 dalla normativa fiscale (circolare 1
giugno 2012, n. 19/E). del bagno è tipicamente (anche erroneamente considerate in una
Va prestata attenzione al fatto per la normativa nazionale) una denuncia d’inizio di attività, ma,
che il Glossario non esenta le manutenzione ordinaria. tuttavia, conformi agli strumenti

manutenzioni straordinarie dalla Difficilmente il Comune rilascia urbanistici ed ai regolamenti
Scia o le ristrutturazioni dalla Cila, una dichiarazione che esenti dal edilizi), non può essere
mentre le normative comunali titolo abilitativo dei lavori che, in considerato motivo di decadenza
potrebbero esentare le prime dalla base alla normativa nazionale o dai benefici fiscali, purché il
Scia. Nel fare ciò, però, il comunale, sono manutenzioni richiedente metta in atto il
regolamento comunale deve straordinarie. procedimento di sanatoria
essere chiaro nel dire che si tratti Il problema arriva quando previsto dalle normative vigenti;
di opere rientranti tra quelle delle l’agenzia delle Entrate richiede i mentre la realizzazione di opere
manutenzioni straordinarie suddetti titoli abilitativi in sede di difformi dal titolo abilitativo e in
dell’articolo 3, comma 1, lettera b) controllo. La realizzazione di contrasto con gli strumenti
Dpr 6 giugno 2001, n. 380. Spesso opere edilizie non rientranti nella urbanistici ed i regolamenti edilizi
si chiede ai Comuni se per corretta categoria di intervento, comporta la decadenza dai
sostituire i sanitari del bagno per le quali sarebbe stato benefici fiscali, in quanto si tratta
serva la Scia e la risposta è necessario un titolo abilitativo di opere non sanabili ai sensi della
negativa. Ma questa risposta diverso da quello in possesso (ad vigente normativa (circolari 24
negativa deriva dal fatto che la esempio, opere soggette a febbraio 1998, n. 57, punto 7 e 4
semplice sostituzione dei sanitari concessione edilizia, aprile 2017, n. 7/E). •
INTERVENTI SUL RISPARMIO ENERGETICO
La detrazione fiscale

per il risparmio energetico
Luca De Stefani Come funziona e in quali casi si applicano
le agevolazioni Irpef e Ires dal 50 all'85% sul risparmio
energetico, diverse dal super bonus del 110% denominato
Ecobonus
L’
agevolazione fiscale per gli degli edifici (ad esempio, pannelli rurali (ma per il super ecobonus
interventi sul risparmio solari termici, impianti di del 110%, non accatastate nelle
energetico «qualificato» riscaldamento, strutture opache categorie «A/9 per le unità
degli edifici consiste in una verticali, cioè pareti isolanti o immobiliari non aperte al
detrazione dall’Irpef e dall’Ires del cappotti, e orizzontali, cioè pubblico», A/1 e A/8), «posseduti o
65% (del 55% per le spese sostenute pavimenti e coperture, finestre e detenuti» (circolare 31 maggio
dal 1° gennaio 2007 al 5 giugno riqualificazione energetica 2007, n. 36/E, paragrafo 1 e
2013 o del 50%, 70%, 75%, 80% o generale degli edifici) può essere articolo 4, comma 1 dell’emanando
85% per alcuni interventi), delle utilizzata da tutti i soggetti decreto attuativo interministeriale),
spese sostenute (cioè pagate per le residenti e non residenti a in base ad un titolo idoneo che può
persone fisiche o professionisti e di prescindere dalla tipologia di essere la proprietà o la nuda
competenza per le imprese), fino reddito di cui essi siano titolari proprietà, un diritto reale o un
alla fine di quest’anno, per gli (circolare 31 maggio 2007, n. 36/E, contratto di locazione, anche
interventi indicati nell’articolo 1, paragrafo 1). finanziaria, o di comodato.
commi da 344 a 347, della legge 27 Sono agevolati, quindi, le
dicembre 2006, n. 296, nell’articolo persone fisiche, gli esercenti arti e I familiari conviventi
14, comma 2 bis, Dl 4 giugno 2013, professioni, gli enti pubblici e Come stabilito per i lavori edili sul
n. 63, nell’articolo 4, comma 4, Dl 6 privati che non svolgono attività recupero del patrimonio edilizio
dicembre 2011, n. 201 e nell’articolo commerciale, i soci delle società (bonus casa), possono rientrare tra
1, comma 88, legge 28 dicembre semplici, delle associazioni tra i soggetti che possono detrarre i
2015, n. 208, a patto che rispettino i professionisti, i condòmini (per gli lavori sull’ecobonus, anche il
requisiti tecnici di risparmio interventi sulle parti comuni coniuge, i parenti entro il terzo
energetico ivi indicati, che condominiali) e i soggetti che grado e gli affini entro il secondo
rimandano, tra l’altro, al decreto del conseguono reddito d’impresa grado (articolo 5, comma 5, Tuir),
Mise 6 agosto 2020 (ovvero del Dm (ditte individuali, familiari e se sono conviventi in modo stabile
Economia e Finanze 19 febbraio coniugali, i soci di società di e fin dall’inizio dei lavori con il
2007 e al Dm Sviluppo economico persone o di Srl trasparenti e le possessore o detentore
11 marzo 2008, per gli interventi società di capitali). dell’immobile, a patto che
iniziati prima dal 6 ottobre 2020). Gli interventi sul risparmio sostengano tutte o parte delle
energetico qualificato devono spese per gli interventi (circolare 4
I soggetti agevolati essere eseguiti sugli edifici aprile 2008, n. 34/E).
La detrazione Irpef e Ires del 65% esistenti, su parti di edifici esistenti L’estensione alle convivenze
sugli interventi relativi al o su unità immobiliari esistenti di vale solo per i lavori eseguiti su
risparmio energetico «qualificato» qualsiasi categoria catastale, anche immobili appartenenti all’ambito
DETRAZIONI FISCALI PER GLI INTERVENTI DI RISPARMIO ENERGETICO «QUALIFICATO» (506570758085%)
Percentuale di detrazione
e limite massimo di spesa

agevolata sullo stesso intervento
(anche di più anni) effettuato
nella stessa unità immobiliare,
in base alla data del bonifico
Tipologia Descrizione dell'intervento Dal 1° gennaio 2018 al 31
dell'intervento dicembre 2021, da ripartire in
10 anni
L’acquisto e la posa L'acquisto e la posa "in opera di impianti di climatizzazione invernale con Detrazione Irpef e Ires del
in opera di impianti impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili” 50%, con limite di spesa di
con generatori di calore (come ad esempio la legna da ardere, il pellet, il cippato, il mais), che 60.000 euro e di "detrazione"
alimentati da biomasse rispettano, per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, i requisiti di 30.000 euro
combustibili dell'allegato G del decreto Mise 6 agosto 2020 (articolo 14, comma 2 bis, Dl 4
giugno 2013, n. 63) e i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto
stesso, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza spesa
massima per kWt dell’allegato I del decreto Mise 6 agosto 2020, che va da
350 €/kWt a 450 €/kWt). Per quelle iniziate prima decreto requisiti del Mef
19 febbraio 2007 (oltre quello del Mise dell’11 marzo 2008).
Sostituzione, anche Gli interventi di sostituzione, integrale o parziale, di “impianti di climatizzazione Detrazione Irpef e Ires del
parziale, di impianti invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a 50%, con limite di spesa di
di climatizzazione punto del sistema di distribuzione” (articolo 1, comma 347, legge 27 dicembre 60.000 euro e di "detrazione"
invernale con impianti 2006, n. 296). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, vanno di 30.000 euro, ma solo se con
dotati di caldaia rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6 efficienza almeno pari alla
a condensazione agosto 2020, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, le classe A di prodotto (prevista
spese massime per kWt dell’allegato I). dal regolamento della
Commissione Ue del 18
febbraio 2013, n. 811/2013) (1)
Sostituzione, anche Gli interventi di sostituzione, integrale o parziale, di impianti di climatizzazione Detrazione Irpef e Ires del
parziale, del vecchio invernale con pompe di calore ad alta efficienza (con rispetto dei requisiti 65%, con limite di spesa di
impianto con pompe di dell'allegato F del decreto Mise 6 agosto 2020, per gli interventi iniziati dal 6 46.153,84 euro e di
calore ad alta efficienza ottobre 2020 in poi) e con impianti geotermici a bassa entalpia (articolo 1, "detrazione" di 30.000 euro
o con impianti comma 286, legge 24 dicembre 2007, n. 244). Per gli interventi iniziati dal 6 (1)
geotermici a bassa ottobre 2020 in poi, vanno rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma
entalpia 2, del decreto Mise 6 agosto 2020, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in
ultima istanza, spese massime per kWt dell’allegato I, che ad esempio sono pari
a 1.900 €/kWt per le pompe di calore geotermiche).
Sostituzione, anche Gli interventi di sostituzione, integrale o parziale, di scaldacqua tradizionali con
parziale, dello scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria
scaldaacqua tradizionali (articolo 4, comma 4, decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201). Per gli interventi
con uno scaldaacqua iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, vanno rispettati i limiti di congruità
a pompa di calore dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6 agosto 2020, che rimanda al punto
13 dell’allegato A (in ultima istanza, spese massime per kWt dell’allegato I, che
sono di 1.000 € fino a 150 litri di accumulo e di 1.250 € oltre).
Sostituzione, anche Gli interventi di sostituzione, integrale o parziale, di "impianti di climatizzazione
parziale, di impianti invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione" (con efficienza
di climatizzazione almeno di classe A di prodotto prevista dal regolamento della Commissione Ue
invernale: del 18 febbraio 2013, n. 811/2013) e "contestuale installazione di sistemi di
N con caldaie a termoregolazione evoluti" (di classi V, VI o VIII della comunicazione della
condensazione di classe Commissione 2014/C 207/02), o con impianti dotati di apparecchi ibridi,
A + sistemi di costituiti da pompa di calore integrata con caldaia a condensazione,
termoregolazione assemblati in fabbrica ed espressamente concepiti dal fabbricante per
evoluti o funzionare in abbinamento tra loro",
N con apparecchi ibridi
(pompa di calore ovvero
integrata a caldaia a
condensazione) l'«acquisto e posa in opera di generatori d'aria calda a condensazione» (articolo
14, comma 1, Dl 4 giugno 2013, n. 63). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre
ovvero 2020 in poi, vanno rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del
decreto Mise 6 agosto 2020, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima
Acquisto e posa in istanza, le spese massime per mq dell’allegato I).
opera di generatori
d'aria calda a
condensazione"
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | La detrazione fiscale per il risparmio energetico 54
L'installazione L'installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda per usi Detrazione Irpef e Ires del
di pannelli (collettori) domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda in 65%, con limite di spesa di
solari per la produzione piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e Università, 92.307,69 euro e di
di acqua calda che, per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, rispettano le prestazioni "detrazione" di 60.000 euro

minime calcolate come riportato nell'allegato H del decreto Mise 6 agosto
2020 (articolo 1, comma 346, legge 27 dicembre 2006, n. 296, Finanziaria
2007). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, vanno rispettati i
limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6 agosto 2020,
che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, spese massime al mq
dell’allegato I del decreto Mise 6 agosto 2020, che sono pari a 750 €/mq se
scoperti, 1.000 €/mq se piani vetrati o di 1.250 €/mq se sottovuoto e a
concentrazione).
Strutture opache Gli "interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari, Detrazione Irpef e Ires del
verticali (pareti isolanti riguardanti l'installazione di strutture opache verticali" (pareti isolanti o 65%, con limite di spesa di
o cappotti) e strutture cappotti) e "strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti)", a condizione 92.307,69 euro e di
opache orizzontali che siano rispettati i requisiti di trasmittanza termica U, espressa in W/m²K, "detrazione" di 60.000 euro
(coperture e pavimenti) indicati, per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, nell'allegato E del (2)
decreto Mise 6 agosto 2020 (articolo 1, comma 345, Legge 27 dicembre 2006,
n. 296, Finanziaria 2007). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi,
vanno rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6
agosto 2020, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, spese
massime al mq dell’allegato I del decreto Mise 6 agosto 2020, ad esempio, per
l’isolamento delle coperture di 230 €/mq se esterno, 100 €/mq se interno e
250 €/mq se copertura ventilata).
Finestre comprensive Gli "interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari", Detrazione Irpef e Ires del
di infissi riguardanti la sostituzione di "finestre comprensive di infissi", a condizione che 50%, con limite di spesa di
siano rispettati i requisiti di trasmittanza termica U, espressa in W/m²K, 120.000 euro e di "detrazione"
indicati, per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, nell'allegato E del di 60.000 euro (2)
decreto Mise 6 agosto 2020 (articolo 1, comma 345, Legge 27.12.2006, n. 296,
Finanziaria 2007). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, vanno
rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6
agosto 2020, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, spese
massime al mq dell’allegato I, ad esempio, nelle zone climatiche A, B e C un
serramento non può costare più di 550 €/mq ovvero 650,00 €/mq, se
serramento e chiusura oscurante, come persiana, tapparelle, scuro).
Schermature solari L'acquisto e posa "in opera delle schermature solari di cui all'allegato M del Detrazione Irpef e Ires del
decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311”: “sistemi che, applicati all'esterno 50%, con limite di spesa di
di una superficie vetrata trasparente permettono una modulazione variabile e 120.000 euro e di "detrazione"
controllata dei parametri energetici e ottico luminosi in risposta alle di 60.000 euro
sollecitazioni solari”, escluse quelle con orientamento Nord (articolo 14, comma
2, lettera b, Dl 4 giugno 2013, n. 63). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre
2020 in poi, vanno rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del
istanza, spese massime al mq dell’allegato I, che sono pari a 230 €/mq).
Riqualificazione Gli interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti o su singole Detrazione Irpef e Ires del
energetica globale unità immobiliari esistenti, che rispettano i requisiti previsti dal paragrafo 3.4, 65%, con limite di spesa di
di edifici dell'Allegato l del decreto requisiti minimi del Mise 26 giugno 2015 (articolo 1, 153.846,15 euro e di
comma 344, legge 27 dicembre 2006, n. 296 e allegato A, punti 1.1, del decreto "detrazione" di 100.000 euro
Mise 6 agosto 2020). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, vanno
rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6
agosto 2020, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, allegato
I, spesa massima agevolata di 800 €/m2 se in zona climatica A, B, C o di
1.000,00 €/mq nelle zone climatiche D, E ed F).
Sostituzione di impianti La "sostituzione di impianti esistenti" con acquisto e "posa in opera di micro Detrazione Irpef e Ires del
esistenti con micro cogeneratori", di "potenza elettrica inferiore a 50 kWe" (del decreto del Mise 65%, con limite di spesa di
cogeneratori del 6 agosto 2020), con "un risparmio di energia primaria (PES)" (allegato III 153.846,15 euro e di
del decreto Mise 4 agosto 2011) di almeno il 20% (articolo 14, comma 2, "detrazione" di 100.000 euro
lettera bbis, Dl 4 giugno 2013, n. 63). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre
2020 in poi, vanno rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del
istanza, spese massime per kWe dell’allegato I, che sono pari a 3.100 €/kWe
se con motore endotermico o di 25.000,00 €/kWe se con celle a
combustibile).
Dispositivi multimediali "L'acquisto, l'installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il Detrazione Irpef e Ires del
per il controllo controllo da remoto degli impianti di riscaldamento o produzione di acqua calda 65%, senza alcun limite di
da remoto o di climatizzazione delle unità abitative, volti ad aumentare la consapevolezza spesa per gli interventi con
per riscaldamento dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento inizio lavori prima del 6 ottobre

o climatizzazione efficiente degli impianti” (articolo 1, comma 88, Legge 28 dicembre 2015, n. 2020, entrata in vigore del
(building automation) 208). Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, vanno rispettati i limiti decreto Mise del 6 agosto
di congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6 agosto 2020, che 2020, il quale, all'allegato B, ha
rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, spese massime per mq introdotto un limite massimo di
dell’allegato I del decreto Mise 6 agosto 2020, che sono di 50 €/mq). detrazione di 15.000 euro, con
una spesa massima di
23.076,92 euro
Interventi di Tutti i suddetti interventi di riqualificazione energetica (tranne i dispositivi Detrazione Irpef e Ires del
riqualificazione multimediali, prudenzialmente) "relativi a parti comuni degli edifici 65%, con i limiti di detrazione
energetica di parti condominiali di cui agli articoli 1117 e 1117 bis del Codice civile o che interessino dei punti precedenti
comuni condominiali tutte le unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio" (articolo 14,
comma 2, lettera a, Dl 4 giugno 2013, n. 63). Per gli interventi iniziati dal 6
ottobre 2020 in poi, vanno rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma
2, del decreto Mise 6 agosto 2020, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in
ultima istanza, spese massime per mq dell’allegato I).
Interventi Gli interventi di "riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici Detrazione Irpef e Ires del
di riqualificazione condominiali", che interessano "l’involucro dell’edificio con un’incidenza 70%, con limite di "spesa" di
energetica di parti superiore" al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo 40.000 euro (e di detrazione
comuni condominiali, (articolo 14, comma 2 quater, Dl 4 giugno 2013, n. 63). Traino di finestre, di 28.000 euro), "moltiplicato
che interessano più schermature solari e impianti, ai sensi dell'articolo 2, comma 2, del decreto per il numero delle unità
del 25% dell’involucro Mise del 6 agosto 2020. Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, immobiliari che compongono
dell’edificio vanno rispettati i limiti di congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6 l’edificio", sempre, da ripartire
agosto 2020, che rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, spese in 10 anni
massime per mq dell’allegato I).
Interventi Gli interventi di “riqualificazione energetica relativi alle parti comuni di edifici Detrazione Irpef e Ires del
di riqualificazione condominiali”, che oltre ad interessare più del 25% della "superficie 75%, con limite di "spesa" di
energetica di parti disperdente lorda dell’edificio" (decreto attuativo Mise 6 agosto 2020) sono 40.000 euro (e di detrazione
comuni condominiali, anche “finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva”, di 30.000 euro), "moltiplicato
per più del 25% della conseguendo “almeno la qualità media" di cui alle tabelle 3 e 4, dell’allegato 1 per il numero delle unità
superficie disperdente del decreto 26 giugno 2015, «decreto Linee guida per la certificazione immobiliari che compongono
lorda, che migliorano energetica», per il decreto Mise del 6 agosto 2020 (articolo 14, comma 2 l’edificio", sempre, da ripartire
"la qualità media" quater, Dlgge 4 giugno 2013, n. 63). Traino di finestre, schermature solari e in 10 anni
di cui al decreto impianti, ai sensi dell'articolo 2, comma 2, del decreto Mise del 6 agosto 2020.
26 giugno 2015 Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, vanno rispettati i limiti di
congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6 agosto 2020, che
rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, spese massime per mq
dell’allegato I).
Interventi di Tutti gli "interventi su parti comuni di edifici condominiali" (per le risposte 22 Detrazione Irpef e Ires del
riqualificazione maggio 2020, nn. 137 e 139 e 22 luglio 2019, n. 293, anche sulle parti comuni 80% (85% se la riduzione del
energetica di parti non condominiali), finalizzati "congiuntamente alla riduzione del rischio rischio sismico è di 2 classi),
comuni condominiali, sismico" (in zone sismiche 1, 2 e 3), con riduzione di 1 o 2 classi di rischio con limite di "spesa" di
congiuntamente con (definita dal decreto 28 febbraio 2017, n. 58), e "alla riqualificazione 136.000 euro (e di detrazione
misure antisismiche energetica" dell'articolo 14, comma 2 quater, Dl 4 giugno 2013, n. 63, cioè di di 108.800 euro o 115.600
(ecosismabonus) più del 25% dell’involucro dell’edificio o “finalizzata a migliorare la prestazione euro), "moltiplicato per il
energetica invernale ed estiva”, conseguendo “almeno la qualità media" di cui numero delle unità immobiliari
alle tabelle 3 e 4, dell’allegato 1 del decreto 26 giugno 2015 (articolo 14, comma di ciascun edificio" (sempre, da
2 quater.1, Dl 4 giugno 2013, n. 63). Traino di finestre, schermature solari e ripartire in 10 anni)
impianti, ai sensi dell'articolo 2, comma 2, del decreto Mise del 6 agosto 2020.
Per gli interventi iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, vanno rispettati i limiti di
congruità dell'articolo 3, comma 2, del decreto Mise 6 agosto 2020, che
rimanda al punto 13 dell’allegato A (in ultima istanza, spese massime per mq
dell’allegato I).
(1) Per determinare il limite massimo di detrazione (o di spesa per il 110%), vanno considerati cumulativamente tutti gli investimenti per la
sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (compresi i generatori d'aria calda a condensazione), con impianti dotati di caldaie a
condensazione, con pompe di calore ad alta efficienza o con impianti geotermici a bassa entalpia, oltre che l'acquisto e posa in opera di
generatori d'aria calda a condensazione e la sostituzione dello scaldaacqua tradizionali con uno scaldaacqua a pompa di calore.
(2) Per determinare il limite massimo di detrazione (o di spesa per il 110%), vanno considerati cumulativamente sia gli investimenti per le
strutture opache verticali (pareti isolanti o cappotti) e le strutture opache orizzontali (coperture e pavimenti), sia gli investimenti per le
finestre comprensive di infissi.
privatistico e non per quelli pagamento dell’Ici è stato › un «impianto termico», cioè un
effettuati su immobili strumentali sostituito da quello dell’Imu, ai «impianto tecnologico fisso
all’attività d’impresa, arte o fini della prova dell’esistenza del destinato ai servizi di

professione (circolare 31 maggio fabbricato oggetto degli interventi climatizzazione invernale o
2007, n. 36/E, paragrafo 1). per il risparmio energetico (Faq estiva degli ambienti, con o
Enea 3.A del 25 gennaio 2021). senza produzione di acqua
Le imprese calda sanitaria, o destinato alla
La norma di riferimento Impianto di riscaldamento sola produzione di acqua calda
dell’agevolazione sui lavori sul già esistente sanitaria, indipendentemente
risparmio energetico «qualificato», Per tutte le detrazioni relative agli dal vettore energetico utilizzato,
non indica una lista di soggetti interventi per il risparmio comprendente eventuali sistemi
agevolati, ma parla genericamente energetico «qualificato», tranne di produzione, distribuzione,
di «detrazione dall’imposta lorda» per i pannelli solari termici per la accumulo e utilizzazione del
del 50-65-70-75-80-85% degli produzione di acqua calda calore nonché gli organi di
importi rimasti a carico del (circolare 31 maggio 2007, n. 36/E, regolazione e controllo,
«contribuente» (come segnalato paragrafo 2, faq Enea n. 49), per i eventualmente combinato con
dal Sole 24 Ore del 3 gennaio generatori alimentati a biomassa e impianti di ventilazione. Non
2007, articolo 1, commi da 344 a per le schermature solari (circolare sono considerati impianti
347, legge 27 dicembre 2006, n. dell’8 agosto 2020, n. 24/E, termici i sistemi dedicati
296). Il Dm Economia e Finanze paragrafo 2.2.1), è necessario che esclusivamente alla produzione
del 19 febbraio 2007, quindi, ha negli ambienti oggetto di acqua calda sanitaria al
chiarito che il termine detrazione dell’intervento vi sia già un servizio di singole unità
non deve essere riferito solo ai «impianto di riscaldamento» immobiliari ad uso residenziale
contribuenti Irpef, ma anche a (circolare 31 maggio 2007, n. 36/E, ed assimilate» (articolo 2,
quelli Ires. Tra i soggetti agevolati, paragrafo 2). lettera l-tricies, del Dlgs 19
pertanto, sono inclusi anche tutti i Per verificare l’esistenza di un agosto 2005, n. 192);
titolari di reddito d’impresa. impianto di riscaldamento, dal 4 › un «impianto di riscaldamento»
Infine, la circolare 31 maggio 2007, agosto 2013, con la conversione in (o sistema o impianto di
n. 36/E, ha precisato che possono legge del Dl 4 giugno 2013, n. 63, climatizzazione invernale), cioè,
usufruire di questo incentivo tutti non si deve più fare riferimento un «complesso di tutti i
i soggetti residenti e non residenti, alla definizione di «impianto componenti necessari a un
a prescindere dalla tipologia di termico» riportata al punto 14 sistema di trattamento dell'aria,
reddito, compresi gli enti pubblici dell'allegato A del decreto attraverso il quale la
e privati che non svolgono attività legislativo 29 dicembre 2006, n. temperatura è controllata o può
commerciale. 311, ma a quella dell’articolo 2, essere aumentata» (articolo 2,
lettera l-tricies), delDlgs 19 agosto lettera l-tricies quater, del Dlgs
Gli edifici agevolati 2005, n. 192, come modificato 19 agosto 2005, n. 192).
Gli interventi per il risparmio dall’articolo 3 del Dlgs 10 giugno Rispetto alla definizione di
energetico possono essere 2020, n. 48, con decorrenza dall'11 «impianto termico» in vigore
agevolati solo se sono effettuati su giugno 2020 (Faq Enea 9.D del 25 prima dell'11 giugno 2020, è stata
edifici esistenti e non su quelli in gennaio 2021). Inoltre, dall'11 tolta questa parte: «non sono
costruzione. giugno 2020 è stata data una considerati impianti termici
La prova dell’esistenza definizione anche di «impianto di apparecchi quali: stufe, caminetti,
dell’edificio è data dall’iscrizione riscaldamento» all’articolo 2, apparecchi di riscaldamento
dello stesso in catasto o dalla lettera l-tricies quater), del Dlgs 19 localizzato ad energia radiante;
richiesta di accatastamento, agosto 2005, n. 192. tali apparecchi, se fissi, sono
nonché dal pagamento dell’Imu Pertanto, dall'11 giugno 2020, tuttavia assimilati agli impianti
(fino al 2011 dell’Ici), se dovuta per beneficiare dell’ecobonus è termici quando la somma delle
(circolare 31 maggio 2007, n. 36/E, necessario che negli ambienti potenze nominali del focolare
paragrafo 2). Dal 2012, con la oggetto dell’intervento vi sia già, degli apparecchi al servizio della
sostituzione dell’Ici con l’Imu, il alternativamente: singola unità immobiliare è
maggiore o uguale a 5 kW»; dall’agenzia delle Entrate a produzione di acqua calda

pertanto, dall'11 giugno 2020, i Telefisco 2020 sul 110%, ha (circolare 31 maggio 2007, n. 36/E,
caminetti, i termocamini e le stufe confermato che il conseguimento paragrafo 2, faq Enea n. 49), per i

a legna o a pellet sono considerati di un risparmio energetico con un generatori alimentati a biomassa e
«impianti di riscaldamento», ai salto di due classi energetiche per le schermature solari (circolare
fini della verifica dell’esistenza dell’edificio da prima a dopo gli dell’8 agosto 2020, n. 24/E,
degli stessi prima dell’inizio dei interventi è «concretamente paragrafo 2.2.1). Appare difficile,
lavori agevolati con l’ecobonus (si difficile da raggiungere nella però, che una stalla o
veda il Quotidiano del dismissione di impianti a un’autorimessa (peraltro non
Condominio del 20 luglio 2020). biomassa». pertinenziali, quindi,
Secondo la Faq n. 4 dell’Enea di Se solo alcuni appartamenti di probabilmente staccate
ottobre 2020, l’impianto di un edificio sono già dotati di un dall’edificio principale) sia
climatizzazione invernale deve impianto di riscaldamento e riscaldata. Quindi, si auspica che
essere fisso, può essere alimentato l’intervento di riqualificazione l’agenzia delle Entrate chiarisca se
con qualsiasi vettore energetico e energetica consiste sia ancora applicabile la
non ha limiti sulla potenza nell’installazione di un impianto di condizione, imposta dalla circolare
minima inferiore. Pertanto, le riscaldamento centralizzato per 31 maggio 2007, n. 36/E,
stufe, i caminetti e gli apparecchi l’intero edificio, non può essere paragrafo 2, del preesistente
di riscaldamento localizzato ad riconosciuta sull’intera spesa impianto di riscaldamento.
energia radiante, purché fissi, sostenuta per l’installazione
sono considerati impianti di dell’impianto centralizzato di Qualunque tipo di edificio
climatizzazione invernale anche se climatizzazione invernale, Per i soggetti diversi dalle imprese
la somma delle potenze nominali riferibile anche al riscaldamento e dai professionisti (quindi, per le
del focolare degli apparecchi al delle unità prive di un preesistente persone fisiche), gli interventi sul
servizio della singola unità impianto termico, ma deve essere risparmio energetico «qualificato»
immobiliare è inferiore a 5 kW. limitata alla parte di spesa degli edifici, detraibili dall’Irpef al
Inoltre, sempre secondo la Faq imputabile alle unità nelle quali 50-65-70-75-80-85% non devono
n. 4 dell’Enea di ottobre 2020, tale impianto era presente, in base necessariamente essere sostenuti
l’impianto deve essere ad una ripartizione proporzionale su immobili residenziali, come
funzionante o riattivabile con un basata sulle quote millesimali invece previsto per quasi tutti gli
intervento di manutenzione, riferite a ciascun appartamento interventi sul recupero del
anche straordinaria. (circolare 23 aprile 2010, n. 21, patrimonio edilizio dell’articolo
Anche se queste condizioni sono risposta 3.4). 16-bis del Tuir, anche se minori
soddisfatte, però, va detto che il (risposta 6 a «Dichiarazioni24» del
prerequisito per accedere alle Stalla o autorimessa 31 maggio 2019).
detrazioni è sempre il Nella risposta del 22 luglio 2019, n.
conseguimento di un risparmio 293, l’agenzia delle Entrate ha Cambio di destinazione d’uso
energetico e che questo è difficile trattato il caso della Considerando che l’agevolazione
da raggiungere nella dismissione trasformazione di due immobili dell’ecobonus può riguardare gli
di impianti a biomassa, in quanto censiti in C/2 (stalle e locali di edifici o le unità immobiliari di
questa è considerata fonte fossile deposito) e un’autorimessa censita qualsiasi categoria catastale, anche
solo al 30% (Faq Enea 9.D e 10.D). in C/6 in due unità abitative e di rurali o non residenziali (ad
Con gli impianti a biomassa, un box pertinenziale, dando esempio, ad uso commerciale o
infatti, l'Ape risulta normalmente parere favorevole all’agevolazione. ufficio), se vengono rispettati i
di una classe energetica più alta Va ricordato, però, che per tutte le requisiti per il risparmio
rispetto, ad esempio, a quella detrazioni relative agli interventi energetico «qualificato»,
risultante con una caldaia per il risparmio energetico l’incentivo spetta anche nei casi di
standard (si veda il Quotidiano del «qualificato» (anche se cambio di destinazione d’uso
Condominio del 20 luglio 2020). congiuntamente alle misure (risoluzione 11 luglio 2008, 295/E
Relativamente all’ecobonus del antisismiche), tranne per i relativa alla demolizione, seguita
110%, la risposta n. 14 data pannelli solari termici per la dalla ricostruzione dell’edificio
esistente, con permesso a cosiddetto «speciale» dell’articolo L’unica eccezione alla nuova
costruire che autorizza il cambio 16, comma 1 bis e ss., del Dl 4 posizione delle Entrate riguarda
di destinazione d’uso, da giugno 2013, n. 63 (limitatamente gli immobili dati in locazione

magazzino a civile abitazione). alle costruzioni adibite ad finanziaria (leasing), per i quali la
abitazione o ad attività produttive) detrazione compete all'utilizzatore
La categoria catastale F2 spettano ai titolari di reddito ed è determinata in base al costo
Se l’edificio interessato dagli d’impresa che effettuano gli sostenuto dalla società concedente
interventi edilizi è classificato nel interventi su immobili da essi (articolo 2, comma 2, del Dm 19
catasto come unità collabente, F2 posseduti o detenuti, a febbraio 2007).
(categoria riferita ai fabbricati prescindere dalla qualificazione La prima novità della nuova
totalmente o parzialmente degli stessi come: interpretazione, quindi, riguarda
inagibili e non produttivi di › «strumentali» per natura (cioè gli immobili delle imprese locati a
reddito), l’immobile è considerato con categoria catastale B, C, D, terzi, per i quali i due bonus
comunque esistente, trattandosi E o A/10) o per destinazione spettano, pertanto, anche al
di un manufatto già costruito e (cioè utilizzati dall’impresa) e proprietario/locatore, che
individuato catastalmente, registrati in contabilità tra le solitamente è il soggetto che
seppure non suscettibile di immobilizzazioni; compie l’intervento migliorativo,
produrre reddito (risoluzione 12 › «beni merce», cioè registrati tra sopportandone il costo. Come
agosto 2009, n. 215/E). le rimanenze di magazzino; prima il conduttore può
Ai fini dell'ecobonus negli › «patrimoniali», cioè le beneficiarne, sempreché sostenga
edifici collabenti, dove l'impianto «abitazioni patrimonio» le spese e in base alla «previsione
di riscaldamento non è dell’articolo 90 del Tuir, le quali negoziale» del contratto di
funzionante, deve essere sono immobilizzate, non locazione. L’altra novità della
dimostrabile che l'edificio è strumentali, né per natura e né nuova posizione delle Entrate, poi,
dotato di impianto di per destinazione (ad esempio, è riferita ai beni merce. Anche le
riscaldamento rispondente alle perché locate o non utilizzate). imprese che hanno registrato i
caratteristiche tecniche previste Sono state superate, quindi, le fabbricati tra il magazzino,
dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311 interpretazioni restrittive delle pertanto, potranno rinnovarli,
e che tale impianto è situato negli risoluzioni del 15 luglio 2008, n. detraendo dall’Irpef o dall’Ires
ambienti nei quali sono effettuati 303/E e 1° agosto 2008, n. 340/E, queste spese.
gli interventi di riqualificazione delle risposte del 24 luglio 2019, n.
energetica (risposta delle Entrate 313 e del 31 maggio 2019, n. 8 alle Il momento rilevante
9 settembre 2019, n. 326 e domande di Dichiarazioni24 (si per la detrazione
circolare 8 luglio 2020, n. 19/E). veda Il Sole 24 Ore dello stesso Per poter beneficiare della
In ogni caso, si ritiene che giorno), che limitavano il bonus detrazione Irpef o Ires sulle spese
l’unità immobiliare, alla fine dei solo alle unità immobiliari degli interventi per il risparmio
lavori, debba essere accatastata strumentali per destinazione, cioè energetico, è necessario averle
come abitazione e che questa utilizzate nell’esercizio della sostenute nei periodi d’imposta
variazione della destinazione propria attività imprenditoriale e che vanno dal 2007 alla fine di
d'uso del fabbricato in abitativo sia non locate o non date in comodato quest’anno. Per individuare il
già presente nel provvedimento a terzi. Questa posizione restrittiva periodo di sostenimento della
urbanistico autorizzativo delle Entrate, infatti, era in spesa, vale il principio
(risoluzione 8 febbraio 2005, contrasto con numerose sentenze di cassa per le persone fisiche o i
n. 14/E). a favore dei contribuenti emanate, lavoratori autonomi e quello di
dal 2013 in poi, tra le quali competenza per le imprese.
Gli edifici per le imprese ricordiamo la Cassazione del 12
e l’ecobonus novembre 2019, n. 29164, del 23 Fine dell’agevolazione
Con la risoluzione 25 giugno 2020, luglio 2019, nn. 19815 e 19816, e la In entrambi i casi, non rileva la
n. 34, l’agenzia delle Entrate ha Ctr di Bologna 19 dicembre 2016, data della fine dei lavori, i quali
chiarito che le detrazioni per n. 3697 e di Milano 26 febbraio possono terminare anche dopo la
l’ecobonus e per il sismabonus, 2016, n. 1077. fine di quest’anno.
Per le persone fisiche (non bancario o postale, con improntato alla cassa (circolare
imprese) e i lavoratori autonomi, l’indicazione della causale del delle Entrate dell’8 agosto 2020, n.
l’ecobonus può essere fruito per versamento (detrazione del 50-65- 24/E, al paragrafo 4). La risposta

tutti i pagamenti, effettuati tramite 70-75-80-85%, ai sensi delle Entrate 22 ottobre 2018, n.
bonifico entro la fine di dell’articolo 1, commi 344-347, 46, però, aveva imposto il criterio
quest’anno, anche se i lavori sul legge 27 dicembre 2006, n. 296), di cassa anche per le imprese in
risparmio energetico non dei codici fiscali dei beneficiari contabilità semplificata, per cassa
termineranno quest’anno. Sono delle detrazioni e del codice fiscale o col metodo della registrazione
agevolati anche i pagamenti di o partita Iva del beneficiario del (articolo 18, comma 5, Dpr
acconti o di saldi, effettuati bonifico. 600/1973). Questa regola è stata
quest’anno, per lavori ancora da Anche per gli amministratori di seguita da queste imprese dal
eseguire, ma in questi casi è condominio, per individuare il primo gennaio 2017, cioè dal
consigliabile che il contratto con momento di sostenimento della momento di introduzione delle
l’impresa, di appalto o di fornitura spesa (necessariamente nel contabilità semplificate, per cassa
con posa in opera, preveda periodo agevolato), rileva la data o col metodo della registrazione.
apposite garanzie per la corretta del bonifico «parlante», A seguito del nuovo
esecuzione dei lavori il prossimo «indipendentemente dalla data di chiarimento, pertanto, queste
anno. versamento della rata ultime imprese (individuali,
condominiale da parte del singolo familiari, snc, sas) devono
In pratica, se quest’anno saranno condomino» (circolare delle applicare il principio di
pagati anticipi su opere per il Entrate dell’8 agosto 2020, n. competenza, già utilizzato per le
risparmio energetico, che verranno 24/E, al paragrafo 4). imprese (individuali, familiari, snc,
effettuate il prossimo anno, è bene Secondo l’agenzia delle Entrate, sas, srl, spa o sapa) in contabilità
che il contratto di appalto o di indipendentemente dalla data di ordinaria.
fornitura con posa in opera con inizio del lavori e «in linea con la
l’impresa costruttrice, l’idraulico, prassi in materia», per individuare Le imprese
l’elettricista, ecc., preveda apposite il momento di sostenimento delle Come detto, a differenza dei
garanzie per la corretta esecuzione spesa si deve far e riferimento privati e dei professionisti, che
dei lavori successivi ai pagamenti. «alla data dell’effettivo pagamento devono effettuare i pagamenti con
Queste precauzioni vanno prese, se si (criterio di cassa) per le persone il bonifico «parlante» per
desiderano anticipare a quest’anno i fisiche, gli esercenti arti e beneficiare della detrazione Irpef
bonifici bancari, per poter iniziare da professioni e gli enti non del 50-65-70-75-80-85% sugli
questo periodo d’imposta a ripatire la commerciali» (tramite il bonifico interventi per il risparmio
detrazione Irpef dell’ecobonus in 10 «parlante») e «alla data di energetico «qualificato», per le
anni, al posto di iniziare ad utilizzare ultimazione della prestazione, imprese (individuali, familiari, snc,
il bonus energetico dal prossimo indipendentemente dalla data dei sas, srl, spa o sapa) non è
anno. pagamenti, per le imprese obbligatorio il pagamento con il
individuali, le società e gli enti bonifico «parlante», in quanto per
Non sono agevolati, invece, solo commerciali (criterio di individuare il momento rilevante
i pagamenti del prossimo anno competenza)» (ad esempio, nei dell’investimento si applica il
relativi alle fatture di emesse casi dell’ecobonus del 50-65-70- principio di competenza.
quest’anno. 75-80-85%) (Guida dell’agenzia In base al principio di
delle Entrate sul super bonus del competenza, il momento di
I privati e i professionisti 110% del 24 luglio 2020). imputazione dei costi si verifica:
Per i soggetti che eseguono gli Vengono assimilate, quindi, a › per i beni mobili, alla data della
investimenti al di fuori del reddito questi ultimi soggetti (con il consegna o spedizione ovvero,
d’impresa (persone fisiche e principio di competenza), anche le se diversa e successiva, alla data
lavoratori autonomi) vale il imprese minori di cui all’articolo in cui si verifica l’effetto
principio di cassa, quindi, il 66 del Tuir che, come chiarito con traslativo o costitutivo della
pagamento deve essere effettuato la circolare 13 aprile 2017, n. 11/E, proprietà o di altro diritto reale;
entro quest’anno, tramite bonifico sono sottoposte ad un regime › per le prestazioni di servizi, alla
data in cui le prestazioni sono contribuenti titolari di reddito 24/E, al paragrafo 4, che hanno
ultimate. d’impresa), serve anche superato la risposta delle
l’asseverazione di un tecnico Entrate 22 ottobre 2018, n. 46),

Gli adempimenti abilitato che attesti i requisiti per le quali si applica il
per l’agevolazione dell’ecobonus tecnici dei lavori eseguiti e la principio di competenza per
Il bonifico bancario o postale, congruità delle spese con individuare il momento in cui
necessario per usufruire della computo metrico; l’attestato di l’investimento viene effettuato
detrazione Irpef del 50-65-70-75- prestazione energetica e l’invio e non quello di cassa. Inoltre,
80-85% sugli interventi sul della comunicazione della scheda per i lavori iniziati dal 6 ottobre
risparmio energetico tecnica all’Enea entro 90 giorni 2020, solo per l’ecobonus al 50-
«qualificato», non deve contenere dalla fine dei lavori. 65-70-75-80-85-110% e per il
solo la causale del versamento, Per usufruire della detrazione bonus facciate qualificato, il
costituita dalla norma agevolativa Irpef o Ires del 50-65-70-75-80- bonifico «parlante» deve
(ad esempio, detrazione del 65%, 85% sugli interventi sul risparmio contenere anche il numero e la
ai sensi dell’articolo 1, commi 344- energetico «qualificato», devono data della fattura che viene
347, legge 27 dicembre 2006, n. essere effettuati i seguenti pagata;
296), il codice fiscale del adempimenti (decreto requisiti 2. asseverazione di un tecnico
beneficiario della detrazione e il del Mise 6 agosto 2020, articolo 4, abilitato: si deve acquisire
numero di partita Iva ovvero il decreto 19 febbraio 2007 e articolo l’asseverazione di un tecnico
codice fiscale del soggetto a 1, comma 24, lettera c, legge 24 abilitato alla progettazione di
favore del quale il bonifico viene dicembre 2007, n. 244): edifici e impianti (ingegneri,
effettuato, ma per gli interventi 1. pagamenti: i pagamenti delle architetti, geometri e periti
iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi spese sostenute per industriali, dottori agronomi,
(data di entrata in vigore del l’esecuzione degli interventi dottori forestali e periti agrari,
decreto requisiti del Mise 6 agosto devono essere effettuati regolarmente iscritti al proprio
2020), deve contenere anche il mediante bonifico bancario o ordine o collegio professionale),
numero e la data della fattura che postale, cosiddetto «parlante», che attesti la rispondenza
viene pagata. dal quale risulti la causale del dell’intervento ai requisiti
Per usufruire della detrazione versamento (detrazione del tecnici dei lavori eseguiti in
Irpef o Ires del 50-65-70-75-80- 65%, ai sensi dell’articolo 1, base al decreto requisiti del
85% sugli interventi sul commi 344-347, legge 27 Mise 6 agosto 2020 e la
risparmio energetico dicembre 2006, n. 296), il congruità delle spese con
«qualificato», la procedura è più codice fiscale del beneficiario computo metrico (per i lavori
complessa rispetto a quella della detrazione e il numero di iniziati prima del 6 ottobre
necessaria per il bonus sui lavori partita Iva, ovvero, il codice 2020, deve attestare i requisiti
di recupero del patrimonio fiscale del soggetto a favore del tecnici in base ai decreto del
edilizio (detrazione Irpef del quale il bonifico è effettuato. Ministro dell’Economia e delle
50%), in quanto, oltre al consueto L’obbligo del bonifico Finanze del 19 febbraio 2007 e
bonifico «parlante», in questo «parlante» si applica per i del Ministro dello sviluppo
caso con l’articolo 1, commi 344- privati e ai professionisti, ma economico 11 marzo 2008).
347, legge 27 dicembre 2006, n. non per le imprese (neanche se 3. invio all’Enea della «scheda
296 e il codice fiscale del in contabilità semplificata, per descrittiva» e dei dati
contribuente e la partita Iva o il cassa o col metodo della dell’attestato di prestazione
codice fiscale dell’impresa registrazione, circolari 13 aprile energetica entro 90 giorni dalla
(bonifico non necessario per i 2017, n. 11/E e 8 agosto 2020, n. fine dei lavori. •
DETRAZIONE IRPEF E IRES PER SPECIFICI LAVORI EDILI
Superbonus 110%,

lavori e soggetti agevolati
Luca De Stefani La detrazione da recuperare in 4 o 5 anni; in alternativa,
il corrispondente credito d'imposta può essere trasferito
a terzi dal contribuente tramite l'opzione della cessione
a terzi ovvero per lo sconto nella fattura del fornitore
Il super ecobonus tre nuovi interventi agevolati al impianti solari fotovoltaici e

e le colonnine al 110% 110%, questa percentuale di sistemi di accumulo (nell’ambito
Per le spese sostenute dal 1° luglio detrazione può essere estesa della consueta detrazione del 50%
2020 e fino al 30 giugno 2022 (al anche ad alcuni interventi per il dell’articolo 16 bis, comma 1,
31 dicembre 2022 o 30 giugno risparmio energetico lettera h), del Tuir), a patto che
2023, per gli interventi effettuati «qualificato», già agevolati al 50- siano eseguite congiuntamente ad
rispettivamente dai condomini e 65-70-75-80-85%, agli interventi uno dei seguenti interventi che
dai proprietari unici di edifici finalizzati all’eliminazione delle beneficiano del super bonus del
multifamiliari con non più di 4 barriere architettoniche (ad 110%: i tre interventi «trainanti» o
unità immobiliari ovvero dagli esempio, ascensori e quelli per il sisma-bonus (che in
Iacp, per i quali alla data del 30 montacarichi) e all’installazione di questo caso, quindi, diventa
giugno 2022 o 31 dicembre 2022 colonnine per la ricarica di veicoli «trainante» per il fotovoltaico e i
saranno effettuati lavori per elettrici, già agevolati al 50 per sistemi di accumulo).
almeno il 60% dell’intervento cento. Per questo motivo, i tre
complessivo), è possibile applicare nuovi interventi dell’ecobonus Le interpretazioni dell’agenzia
la detrazione Irpef e Ires del 110% vengono chiamati «trainanti» delle Entrate
agli interventi per il risparmio rispetto agli altri (che sono invece Secondo l’agenzia delle Entrate se
energetico «qualificato» «trainati»). una spesa «trainante» agevolata
(ecobonus), che è già agevolato con il super bonus Irpef e Ires del
con le percentuali del 50-65-70- Il super sisma bonus del 110% 110% viene effettuata dal
75-80-85% (le quali rimangono Per le spese sostenute, nel periodo «condominio» sulle parti comuni
ancora in vigore, in altri casi). agevolato suddetto, per gli condominiali, questa può trainare
Sono stati introdotti i seguenti 3 interventi antisismici cosiddetti l’agevolazione fiscale del 110%
nuovi interventi, agevolati con il «speciali», agevolati al 50-70-75- anche altri interventi
super bonus del 110%: la 80-85%, la percentuale di dell’ecobonus, effettuati dai
«sostituzione degli impianti di detrazione è stata elevata al 110%, condòmini (persone fisiche)
climatizzazione invernale senza che sia necessario aver direttamente sulle proprie singole
esistenti» sugli «edifici sostenuto «almeno uno» dei 3 unità immobiliari residenziali
unifamiliari» o sulle «parti nuovi interventi «trainanti». (anche secondarie). Inoltre, le
comuni degli edifici» e persone fisiche, le imprese e i
l’isolamento termico con materiali Gli impianti solari fotovoltaici professionisti che detengono un
isolanti che rispettano i criteri e i sistemi di accumulo ufficio, un magazzino o un
ambientali minimi. Infine, spetta il super bonus del capannone, costituente un edificio
Se viene effettuato uno di questi 110% anche alle installazioni di (il quale, quindi, è composto da
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Superbonus 110%, lavori e soggetti agevolati 62
un'unica unità immobiliare), non ELXX IMMOBILI DI LUSSO

possono beneficiare del super
bonus del 110 per cento. Se questa Non sono agevolate con la super detrazione del 110% le unità immobiliari ap

un’unità immobiliare non partenenti alle seguenti categorie catastali: «A/9 per le unità immobiliari non
residenziale è «all’interno» di un aperte al pubblico», A/1 e A/8, tranne che per le spese sostenute per inter
edificio condominiale, possono venti realizzati sulle parti comuni dell’edificio in condominio.
beneficiare del super bonus del Quindi, i condòmini non possono fruire del super bonus per interventi «traina
110% solo per i lavori sulle parti ti» realizzati sulle proprie unità, in quanto il 110% non si applica alle unità im
comuni condominiali, a patto che mobiliari appartenenti alle categorie «A/9 per le unità immobiliari non aperte
il condomìnio sia al pubblico», A/1 e A/8.
prevalentemente residenziale. A Si ritiene che la verifica della categoria catastale vada effettuata sulle categorie
causa di queste interpretazioni, risultanti alla fine dei lavori (risoluzione 8 febbraio 2005, n. 14/E).
possiamo riassumente,
semplificando e con tutte le
eccezioni del caso, che il 110% ELXX FATTURA AL CONDOMÌNIO
spetta solo:
› alle persone fisiche per i lavori Per gli interventi sulle parti comuni condominiali, l’agenzia delle Entrate ha
sulle abitazioni e pertinenze confermato che le fatture agevolate con il super bonus del 110% devono esse
(anche in condominio e re emesse «al solo condominio». Pertanto, per ricevere la fattura, il condomìnio
secondarie, ma per un massimo deve dotarsi di apposito codice fiscale, anche se condomìnio minimo.
due unità immobiliari);
› ai condòmini persone fisiche,
impresa o professionisti per i da più persone fisiche»; Unico proprietario
lavori sulle parti comuni 3. «dalle persone fisiche, al di Solo dal 2021, l’unico proprietario
condominiali; ma in caso di fuori dell’esercizio di attività di di una bifamiliare (orizzontale o
un’unità immobiliare non impresa, arti e professioni, su verticale) con utenze comuni o con
residenziale, questa spesa, unità immobiliari», ma solo per accessi comuni può beneficiare del
ripartita in base ai millesimi, il risparmio energetico super bonus del 110 per cento. In
rileva solo se il condomìnio è «qualificato», comprensivo dei particolare, dal 1° gennaio 2021,
prevalentemente residenziale. nuovi interventi «trainanti» (e possono beneficiare del super
indirettamente delle colonnine bonus del 110% (comprensivo di
I soggetti agevolati di ricarica), solo per un ecobonus, eliminazione delle
Il super bonus del 110% riguarda «numero massimo di due unità barriere architettoniche,
principalmente gli «interventi immobiliari» (comma 10); sismabonus, fotovoltaico e
effettuati»: questa limitazione non si colonnine, tutti al 110%) anche le
1. dai «condomìni» (i beneficiari applica «per gli interventi persone fisiche (al di fuori
finali del bonus sono i effettuati sulle parti comuni dell’esercizio di attività di impresa,
«condòmini», in base alla dell'edificio» (articolo 119, arte o professione) per gli
suddivisione millesimale degli comma 9, lettere a) e b), del Dl interventi sulle parti comuni «su
edifici o secondo i criteri 19 maggio 2020, n. 34). edifici composti da due a quattro
individuati dall’assemblea Per chi possiede e detiene unità immobiliari distintamente
condominiale); abitazioni, non è necessario che accatastate, anche se posseduti da
2. dalle «persone fisiche, al di queste unità siano adibite ad un unico proprietario o in
fuori dell'esercizio di attività di «abitazione principale» dei comproprietà da più persone
impresa, arte o professione, con condòmini. fisiche».
riferimento agli interventi su I condòmini, anche se persone Pertanto, anche in questi casi,
edifici composti da due a fisiche, possono essere agevolati come per i condomìni, potranno
quattro unità immobiliari per le spese condominiali sulle essere agevolati i lavori sulle parti
distintamente accatastate, parti comuni, anche per un comuni dell’edificio (anche se non
anche se posseduti da un unico numero maggiore di due unità si tratta formalmente di un
proprietario o in comproprietà immobiliari. condomìnio), come, ad esempio,
per gli interventi di isolamento Fanno eccezione, come detto, dal Limite delle due unità immobiliari
termico delle pareti esterne o la 2021 gli edifici da due a quattro Solo per l’ecobonus (comprensivo
sostituzione dell’impianto di unità immobiliari. dei nuovi interventi «trainanti» e

climatizzazione invernale esistente di quelli per l’eliminazione delle
con un impianto centralizzato a Limiti di spesa dei condomìni barriere architettoniche) e
condensazione. per l’unico proprietario indirettamente per le colonnine di
Conseguentemente, per queste In caso di unico proprietario, fino ricarica dei veicoli elettrici, il super
unità immobiliari possono essere a quattro unità immobiliari, i bonus del 110% può spettare per
effettuati anche i lavori trainati, limiti di spesa degli interventi gli interventi realizzati su un
con gli stessi limiti e regole del sulle parti comuni agevolati con il «numero massimo di due unità
super bonus già in vigore per i super bonus del 110% sono gli immobiliari» (anche se fanno
condomìni. stessi dei condomìni. Pertanto, il parte di un condominio).
Rimane sempre il limite alle due limite di spesa per interventi di Questa limitazione si applica
unità immobiliari relativamente isolamento termico dell’involucro indirettamente anche per la
agli interventi del super ecobonus è pari a 120.000 euro (40.000 detrazione del 110% sulle
sulle singole unità dell’edificio (ad moltiplicato per quattro colonnine di ricarica dei veicoli
esempio, le finestre, come abitazioni), mentre per la elettrici, in quanto queste ultime
intervento trainato), limite che sostituzione dell’impianto di sono agevolate al 110% solo se
non riguarda, ricordiamolo, i climatizzazione centralizzato il installate «congiuntamente ad
lavori sulle parti comuni o altri limite di spesa è pari a 80.000 almeno uno» dei nuovi interventi
bonus edili, come ad esempio euro (20.000 moltiplicato per «trainanti» dell’ecobonus, per i
l’ecobonus standard. quattro abitazioni) (risposta data a quali si applica, come detto, la
Telefisco 2021). limitazione del «numero massimo
Unico proprietario sopra le 4 unità Si ritiene che i limiti di spesa, di due unità immobiliari».
immobiliari di un edificio relativamente alle parti comuni Per il 110% sull’ecobonus e sulle
Dal 2021, pertanto, se cinque o più dell’edificio, vadano moltiplicati colonnine, quindi, sono agevolati i
unità immobiliari («due o più per il numero di unità immobiliari lavori eseguiti da contribuenti
unità immobiliari», nell’ultimo residenziali presenti, «persone fisiche» (non
semestre 2020), si ritiene diverse considerando anche le pertinenze, imprenditori o professionisti) solo
dalle pertinenze, sono come si fa per i condomìni (e per «due unità immobiliari»
«distintamente accatastate» e come si è sempre fatto per i lavori residenziali, non «A/9 per le unità
costituiscono un edificio, sulle parti comuni per ecobonus e immobiliari non aperte al
«interamente posseduto da un sismabonus anche prima pubblico», A/1 e A/8.
unico proprietario o in dell’introduzione del superbonus
comproprietà fra più soggetti», il 110%). «Numero massimo di due unità
super bonus del 110% non si immobiliari» per singolo detentore o
applica «agli interventi realizzati Persone fisiche possessore
sulle parti comuni» dell’edificio Oltre ai condomìni, l’altra grande La limitazione ad un «numero
non condominiale (circolare delle categoria di beneficiari del super massimo di due unità
Entrate 8 agosto 2020, n. 24/E, bonus del 110% è costituita dalle immobiliari» può essere
paragrafo 1.1 sui condomìni). «persone fisiche, al di fuori indirettamente superata
Secondo l’agenzia delle Entrate, dell’esercizio di attività di impresa, coinvolgendo nel sostenimento
infatti, la norma agevolativa del arti e professioni, su unità delle spese relative agli interventi
super bonus del 110% fa immobiliari» (articolo 119, comma agevolati gli altri possessori o
riferimento «espressamente ai 9, lettera b) del Dl 19 maggio 2020, detentori delle unità immobiliari.
condomìni e non alle parti comuni n. 34), solo se residenziali per la La detenzione può manifestarsi
di edifici», pertanto, l’edificio circolare 8 agosto 2020, n. 24/E, al anche tramite la stipula e la
oggetto degli interventi deve paragrafo 2, e non appartenenti registrazione di un contratto di
essere costituito in condominio alle categorie catastali «A/9 per le comodato prima dell’inizio dei
secondo la disciplina civilistica unità immobiliari non aperte al lavori. La conferma è contenuta in
(articoli da 1117 a 1139 del Cc). pubblico», A/1 e A/8. una risposta Faq 31 della Guida
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Superbonus 110%, lavori e soggetti agevolati 64
dell’agenzia delle Entrate sul super ELXX BONUS MOBILI

bonus del 110%, aggiornata a
febbraio 2021, secondo la quale Per il bonus mobili, se il condominio fa un intervento, ad esempio, di manuten

una persona fisica che detiene zione ordinaria nelle parti comuni, detraibile per i condòmini, può spettare il
l’unità immobiliare in base ad un bonus mobili anche per l’acquisto dei mobili e degli elettrodomestici finalizzati
contratto di locazione, anche ad arredare gli spazi comuni (ad esempio, portineria, alloggio del portiere, la
finanziaria, o di comodato, vanderia, stenditoi ecc.). Si ritiene che, come accade per le singole unità immo
regolarmente registrato, può fruire biliari, anche le parti comuni dell’immobile debbano essere considerate nel loro
del super bonus, nel rispetto di «complesso», quindi, la pittura della parete esterna (manutenzione ordinaria,
ogni altro requisito richiesto dalle se senza cambio di colore) può permettere di arredare un altro spazio comune,
norme agevolative, a «prescindere «diverso da quelli oggetto di interventi edilizi» (circolare 18 settembre 2013, n.
dal fatto che il proprietario 29/E). L’intervento sulle parti comuni condominiali, però, non consente ai sin
dell’immobile abbia o meno goli condomini, che fruiscono proquota della relativa detrazione, di acquistare
fruito» del super bonus per mobili e grandi elettrodomestici da destinare all’arredo della propria unità im
«interventi effettuati su altre due mobiliare (circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafo 3.2).
unità immobiliari». Questa posizione delle Entrate, però, non è applicabile per il super bonus del
La limitazione delle «due unità 110%, in quanto la relativa normativa è strutturata in modo diverso. Per il bo
immobiliari» residenziali riguarda nus mobili, infatti, viene espressamente richiesto che i beni siano «finalizzati
solo le persone fisiche, che all'arredo dell'immobile oggetto di ristrutturazione» (articolo 16, comma 2, Dl
beneficiano della detrazione del 4 giugno 2013, n. 63).
110% per gli interventi per i lavori
effettuati direttamente, ad
esempio, sui propri appartamenti al super bonus, effettuati dai Secondo la circolare 22
o su edifici unifamiliari, mentre condòmini direttamente sulle dicembre 2020, n. 30/E, risposta
non riguarda i condòmini per «gli proprie singole unità immobiliari 4.1.2, addirittura, un intervento
interventi effettuati sulle parti residenziali (anche secondarie), a trainante effettuato solo su una
comuni dell’edificio», neanche se patto che questi soggetti non parte delle «unità immobiliari
sono persone fisiche. siano imprese o professionisti e presenti nell’edificio in
che le unità immobiliari non siano condominio», come la sostituzione
Numero di unità immobiliari accatastate nelle categorie «A/9 dell’impianto di climatizzazione
Come nelle altre detrazioni fiscali per le unità immobiliari non invernale centralizzato che non è
per i lavori edili, il numero delle aperte al pubblico», A/1 e A/8. Il al servizio di tutte le unità
unità immobiliari a cui fare chiarimento è contenuto immobiliari presenti nell’edificio
riferimento per determinare il nell’esempio 1 della Guida in condominio, può essere
limite massimo agevolabile o per dell’agenzia delle Entrate del 24 «considerato intervento trainante
non superare le due unità luglio 2020 sul super bonus del per tutte le unità immobiliari che
immobiliari agevolate dovrebbe 110%. costituiscono l’edificio oggetto di
essere quello presente alla data di Per il super bonus del 110%, intervento».
inizio dei lavori (circolare 8 agosto quindi, non è applicabile
2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.1). l’interpretazione delle Entrate Interventi «trainanti» sulla singola
contenuta nella circolare 18 unità del condomìnio
Spese del condominio «trainanti» settembre 2013, n. 29/E, paragrafo Difficilmente un condòmino riesce
per quelle sulle singole unità 3.2, relativamente al bonus mobili, a beneficiare del super bonus del
immobiliari secondo la quale l’intervento sulle 110% per gli interventi edili
Se una spesa «trainante» parti comuni condominiali non «trainanti», effettuati sulle singole
agevolata con il super bonus Irpef consente ai singoli condòmini, che unità immobiliari facenti parte di
del 110% viene effettuata dal fruiscono pro-quota della relativa condomìni.
«condomìnio» sulle parti comuni detrazione, di acquistare mobili e I possessori o i detentori
condominiali, questa può trainare grandi elettrodomestici da (proprietario, nudo proprietario,
l’agevolazione fiscale del 110% destinare all’arredo della propria titolare di un diritto reale
anche per altri interventi trainati unità immobiliare. sull’immobile, quale uso, usufrutto
e abitazione, inquilino o per cento della superficie trainare da lavori su parti comuni
comodatario), persone fisiche (non disperdente lorda dell'edificio condominiali, effettuate dal
imprenditori o professionisti), di medesimo» e non della singola condomìnio, come chiarito

queste unità immobiliari unità immobiliare. dall’esempio 1 della Guida
residenziali condominiali, infatti, Una via alternativa per i dell’agenzia delle Entrate del 24
possono effettuare solo condòmini per beneficiare del luglio 2020 sul super bonus del
l’intervento «trainante» super bonus del 110% sugli 110% (anche nella versione
dell’«isolamento termico delle interventi effettuati sulla singola aggiornata a febbraio 2021), che
superfici opache verticali, unità immobiliare facente parte di non ha seguito l’interpretazione
orizzontali e inclinate che un condomìnio (abitazioni, anche data dalla circolare 18 settembre
interessano l'involucro dell'edificio secondarie, negozi, uffici, ecc.), 2013, n. 29/E, paragrafo 3.2,
con un'incidenza superiore al 25 potrebbe essere quella di farli relativamente al bonus mobili. •
DETRAZIONE IRPEF E IRES PER SPECIFICI LAVORI EDILI
Interventi «trainanti»

al 110%
Luca De Stefani Due interventi relativi alla «sostituzione degli impianti
di climatizzazione invernale esistenti» (su «edifici
unifamiliari» o su «parti comuni degli edifici»
condominiali) e uno relativo all'isolamento termico
Isolamento termico non quelli definiti dal decreto del immobiliari (circolare 8 agosto
Possono beneficiare del super Ministro dello Sviluppo 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.1)
bonus del 110% gli interventi di economico dell’11 marzo 2008, in (articolo 119, comma 1, lettera
isolamento termico (con materiali quanto i parametri cui far a), Dl 19 maggio 2020, n. 34).
isolanti che rispettano i criteri riferimento sono quelli applicabili
ambientali minimi del Dm alla data di inizio dei lavori. Impianti e allaccio
Ambiente 11 ottobre 2017) delle su parti comuni degli edifici
superfici opache verticali (pareti I limiti di spesa per l’isolamento Possono beneficiare del super
isolanti o cappotti, anche sulla termico bonus del 110% gli interventi sulle
superficie intera delle pareti), Ricordando che, per le persone parti comuni degli edifici (che per
orizzontali (pavimenti, coperture e fisiche, possono essere agevolate la circolare 8 agosto 2020, n.
solai) e inclinate (falde di solo «due unità immobiliari» 24/E, paragrafo 2.1.2,
copertura del sottotetto, anche se (comma 10), per l’intervento contrariamente da quanto detto
questo non è riscaldato), che «trainante» relativo all’isolamento dalla norma, devono essere solo
interessano l’involucro termico la spesa massima «in condominio») per:
dell’edificio, con un’incidenza detraibile al 110% è pari a: a. la sostituzione degli impianti di
superiore al 25% della superficie › 50.000 euro per gli edifici climatizzazione invernale
disperdente lorda: unifamiliari o per le unità esistenti:
› «dell’edificio» (intero fabbricato immobiliari situate all’interno › con impianti centralizzati
cielo-terra); di case a schiera (cioè di edifici per il riscaldamento, il
› della singola unità immobiliare plurifamiliari che siano raffrescamento o la fornitura
situata all’interno di edifici funzionalmente indipendenti e di acqua calda sanitaria, a
plurifamiliari che sia dispongano di uno o più accessi condensazione, con
funzionalmente indipendente e autonomi dall’esterno); efficienza almeno pari alla
disponga di uno o più accessi › 40.000 euro moltiplicati per il classe A di prodotto prevista
autonomi dall’esterno (le case a numero delle prime 8 unità dal regolamento delegato
schiera, come le bi o le tri immobiliari che compongono (UE) n. 811/2013 della
familiari orizzontali). l’edificio, ma solo per gli Commissione, del 18 febbraio
Per l’isolamento termico, si «edifici composti» da più di 2013, a pompa di calore, ivi
devono rispettare i requisiti di una unità immobiliare; compresi gli impianti ibridi o
trasmittanza termica, indicati › 30.000 euro moltiplicati per il geotermici ovvero;
nell'allegato E del decreto requisiti numero delle unità immobiliari › con «impianti di
del Mise 6 agosto 2020, per i che compongono l’edificio, microcogenerazione o a
lavori iniziati dal 6 ottobre 2020 e oltre le prime 8 unità collettori solari» (solo se
centralizzati per la Guida oltre le prime 8 unità dispongano di uno o più accessi
dell’agenzia delle Entrate sul immobiliari (circolare 8 agosto autonomi dall’esterno) per:
super bonus del 110% del 24 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.2) a. la sostituzione degli impianti di

luglio 2020); i micro- (articolo 119, comma 1, lettera climatizzazione invernale
cogeneratori devono avere una b), Dl 19 maggio 2020, n. 34). esistenti:
potenza elettrica inferiore a › con impianti per il
50kWe (decreto Mise 6 agosto Solo centralizzato riscaldamento, il
2020), con un risparmio di Se si è in presenza di un raffrescamento o la fornitura
energia primaria (PES) di condominio, l’intervento trainante di acqua calda sanitaria, a
almeno il 20% (allegato III del relativo alla sostituzione condensazione, con
Dm Sviluppo Economico 4 dell’impianto di climatizzazione efficienza almeno pari alla
agosto 2011); invernale esistente deve avvenire classe A di prodotto prevista
b. le spese relative allo solo con l’installazione di un dal regolamento delegato
smaltimento e alla bonifica impianto centralizzato per il (UE) n. 811/2013 della
dell’impianto sostituito; riscaldamento, il raffrescamento o Commissione, del 18 febbraio
c. l’allaccio a sistemi di la fornitura di acqua calda 2013, a pompa di calore, ivi
teleriscaldamento efficiente sanitaria. Solo in questo caso, compresi gli impianti ibridi o
(non per il teleraffreddamento), l’intervento descritto è trainante geotermici ovvero;
che usa, in alternativa, almeno condominiale per il super bonus › con «impianti di
il 50% di energia derivante da del 110%. microcogenerazione, a
fonti rinnovabili, il 50% di collettori solari»; a
calore di scarto, il 75% di calore Anche la caldaia autonoma differenza del precedente
cogenerato e il 50% di una Una volta che è stato effettuato un intervento trainante, la
combinazione delle precedenti intervento trainante nel microcogenerazione, per la
(articolo 2, comma 2, lettera tt), condominio (cappotto o caldaia norma, deve
del Dlgs 4 luglio 2014, n. 102), centralizzata), nulla vieta al obbligatoriamente avere i
ma esclusivamente nei Comuni singolo condòmino di cambiare la collettori solari; la virgola e
montani non interessati dalle propria eventuale caldaia la mancanza della
procedure europee di autonoma ovvero lo scaldaacqua a congiunzione «e» tra
infrazione n. 2014/2147 del 10 pompa di calore o il generatore «microcogenerazione» e «a
luglio 2014 o n. 2015/2043 del d'aria calda a condensazione a collettori», però, dovrebbe
28 maggio 2015 per servizio del proprio essere un refuso della
l’inottemperanza dell’Italia agli appartamento, beneficiando del norma, confermato anche
obblighi previsti dalla direttiva 110%, come interventi trainati. dalla Guida dell’agenzia delle
2008/50/CE (articolo 119, Quest’ultima agevolazione è Entrate sul super bonus del
comma 1, lettera b), Dl 19 possibile anche senza 110% del 24 luglio 2020, per
maggio 2020, n. 34). l’installazione della caldaia la quale è previsto che i due
centralizzata condominiale, se interventi possano essere
Limiti di spesa per gli impianti l’intervento trainante è anche separati; i micro-
e l'allacciamento, su parti comuni l’isolamento termico. cogeneratori devono avere
degli edifici una potenza elettrica
Sia per gli impianti che per Impianti e allaccio su «edifici inferiore a 50 kWe (articolo
l'allacciamento, il limite di spesa unifamiliari» e case a schiera 2, decreto Mise 6 agosto
agevolato complessivo è di: Possono beneficiare del super 2020), con un risparmio di
› 20.000 euro moltiplicati per il bonus del 110% gli interventi sugli energia primaria (PES) di
numero delle prime 8 unità edifici unifamiliari o sulle case a almeno il 20% (allegato III
immobiliari che compongono schiera, come le bi o le tri del Dm Sviluppo Economico
l’edificio; familiari orizzontali (cioè le unità 4 agosto 2011, richiamato dal
› 15.000 euro moltiplicati per il immobiliari situate all’interno di paragrafo 7 dell’allegato A
numero delle unità immobiliari edifici plurifamiliari che siano del decreto Mise 6 agosto
che compongono l’edificio, funzionalmente indipendenti e 2020);
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Interventi «trainanti» al 110% 68
› con caldaie a biomassa aventi b. le spese relative allo Limiti di spesa per gli impianti
prestazioni emissive con i smaltimento e alla bonifica e l'allacciamento, su «edifici
valori previsti almeno per la dell’impianto sostituito; unifamiliari» e case a schiera

classe 5 stelle individuata ai c. l’allaccio a sistemi di Sia per gli impianti che per
sensi del regolamento di cui al teleriscaldamento efficiente l'allacciamento, negli «edifici
decreto del Ministero (articolo 2, comma 2, lettera tt), unifamiliari» e nelle case a
dell’ambiente e della tutela del del Dlgs 4 luglio 2014, n. 102), schiera, il limite di spesa
territorio e del mare 7 esclusivamente nei Comuni agevolato è pari a 30.000 euro
novembre 2017, n. 186, montani non interessati dalle (articolo 119, comma 1, lettere c),
esclusivamente nelle aree non suddette procedure Ue di Dl 19 maggio 2020, n. 34) e
metanizzate nei Comuni non infrazione (articolo 119, comma comunque, per le persone fisiche,
interessati dalle suddette 1, lettera c), Dl 19 maggio 2020, per un «numero massimo di due
procedure Ue di infrazione; n. 34). unità immobiliari» (comma 10). •
DETRAZIONI NUOVI ARREDI
Bonus mobili

e grandi elettrodomestici
Luca De Stefani Nel caso del sismabonus acquisti, la detrazione Irpef
per il bonus mobili spetterà all’acquirente persona fisica
dell’unità immobiliare acquistata entro 18 mesi
dalla fine dei lavori
P
er l’acquisto di mobili e di interventi di recupero del Date di inizio dei lavori edili
grandi elettrodomestici di patrimonio edilizio) deve essere Per individuare il momento di
classe non inferiore ad A+, effettuato (dal 26 giugno 2012) inizio dei lavori di ristrutturazione
nonché A per i forni (elencati nella entro il 31 dicembre di quest’anno (precedente al pagamento
circolare 29/E/2013), i (articolo 16, comma 2, decreto dell’arredo), si deve far riferimento
contribuenti (soggetti Irpef) legge 4 giugno 2013, n. 63). alle eventuali abilitazioni
possono beneficiare della amministrative o comunicazioni
detrazione Irpef del 50% fino alla Inizio lavori di ristrutturazione richieste dalla vigente legislazione
fine di quest’anno. prima del pagamento per i mobili edilizia in relazione alla tipologia
Attenzione, però, che per Come per il bonus mobili e grandi di lavori da realizzare (Scia o Cila)
beneficiarne è necessario aver elettrodomestici applicabile negli o alla comunicazione preventiva
effettuato, sulla casa destinata ad anni precedenti, anche per quello indicante la data di inizio dei
accogliere i mobili e gli fruibile nel 2018, è necessario che lavori all’Azienda sanitaria locale,
elettrodomestici, alcuni specifici il pagamento per l’acquisto di qualora la stessa sia obbligatoria
interventi di recupero del questi beni avvenga dopo l’inizio per la normativa sulla sicurezza
patrimonio edilizio. Questi lavori dei lavori edili sull’immobile da sui luoghi di lavoro (circolare 18
edili devono essere «iniziati» arredare. Quindi, la data di inizio settembre 2013, n. 29/E, paragrafo
nell’anno dell'acquisto dei mobili lavori deve essere anteriore a 3.3). Ma se la normativa comunale
e degli elettrodomestici o in quella in cui sono sostenute (cioè non prevede alcun titolo
quello precedente e comunque pagate) le spese per l’acquisto di abilitativo per lo specifico
prima del pagamento dei mobili e mobili e di grandi intervento agevolato al 50% sugli
degli elettrodomestici. Quindi, la elettrodomestici, ma non è interventi di recupero del
data di inizio di questi lavori deve necessario che le spese di patrimonio edilizio, va sottoscritta
essere precedente al pagamento ristrutturazione siano sostenute e conservata una dichiarazione
dei mobili o degli (cioè pagate) prima di quelle per sostitutiva dell’atto di notorietà
elettrodomestici. l’arredo dell’abitazione (circolare (articolo 47, Dpr 28 dicembre
In pratica, il legislatore vuole 18 settembre 2013, n. 29/E, 2000, n. 445), in cui va indicata la
che i nuovi beni, comperati paragrafo 3.3). Per individuare la data di inizio dei lavori e va
quest’anno, vengano collocati su data di acquisto dell’arredo o attestata la circostanza che gli
abitazioni appena ristrutturate, dell’elettrodomestico, si deve far interventi di ristrutturazione
con inizio dei lavori lo scorso anno riferimento a quella di pagamento edilizia posti in essere rientrano
o quest’anno. e non a quella del ddt, della tra quelli agevolabili, pure se i
Il bonifico «parlante» per i fattura o di inizio dei lavori di medesimi non necessitano di
lavori edili (necessario per gli installazione del bene. alcun titolo abilitativo, ai sensi
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Bonus mobili e grandi elettrodomestici 70
della normativa edilizia vigente fabbricati completamente «trainanti» per il bonus mobili ai
(provvedimento 2 novembre 2011, ristrutturati da imprese di soli interventi di recupero del
n. 149646, punto 1). costruzione o ristrutturazione patrimonio edilizio e questa

Va prestata attenzione al fatto immobiliare (circolare 21 maggio limitazione risolve un importante
che il Glossario unico per l’edilizia 2014, n. 11/E, risposta 5.1, risposta problema interpretativo che fino
libera, approvato con il Dm dell’agenzia delle Entrate fornita a alla fine del 2016 poteva
Infrastrutture 2 marzo 2018, in Telefisco 2014 il 30 gennaio 2014 consentire, almeno
vigore dal 23 aprile 2018, non riportata nella circolare 14 maggio normativamente (ma non per
esenta le manutenzioni 2014, n. 10/E, risposta 7.1, l’agenzia delle Entrate), di
straordinarie dalla Scia o le risoluzione della Direzione usufruire del bonus mobili ed
ristrutturazioni dalla Cila, mentre regionale delle Entrate del Veneto elettrodomestici, anche se si
le normative comunali potrebbero dell’8 novembre 2013, prot. 907- effettuavano semplici interventi,
esentare le prime dalla Scia. Nel 48973 e circolare Entrate 18 non rientranti tra quelli di
fare ciò, però, il regolamento settembre 2013, n. 29/E, Guida sul recupero del patrimonio edilizio,
comunale deve essere chiaro nel Bonus Casa 2017 del 15 febbraio di ripristino di immobili
dire che si tratti di opere rientranti 2017; risposta 18 luglio 2019, n. danneggiati da eventi calamitosi e
tra quelle delle manutenzioni 265, relativamente alla di acquisto di abitazioni facenti
straordinarie dell’articolo 3, demolizione e ricostruzione con parte dei fabbricati
comma 1, lettere b) Dpr 6 giugno volumetria inferiore). Gli completamente ristrutturati, ma
2001, n. 380. Spesso si chiede ai interventi «trainanti» del bonus che erano comunque agevolati con
Comuni se per sostituire i sanitari mobili sono anche quelli per i la detrazione Irpef del 50%
del bagno serva la Scia e la quali è concesso il sismabonus dall’articolo 16 bis del Tuir.
risposta è negativa. Ma questa (anche se al 110%), in quanto Fino alla fine del 2016, infatti, la
risposta negativa deriva dal fatto questi interventi rientrano sempre norma prevedeva chiaramente che
che la semplice sostituzione dei tra quelli di recupero del per usufruire della detrazione del
sanitari del bagno è tipicamente patrimonio edilizio, previsti 50% per l’acquisto di mobili e di
(anche per la normativa nazionale) dall'articolo 3, lettere b), c) e d), del grandi elettrodomestici di classe
una manutenzione ordinaria. Dpr 6 giugno 2001, n. 380 non inferiore alla A+, nonché A
Difficilmente il Comune rilascia (cosiddetto Testo unico per i forni, fosse sufficiente
una dichiarazione che esenti dal dell'edilizia). Nel caso del beneficiare, per qualunque
titolo abilitativo dei lavori che, in sismabonus acquisti la detrazione intervento, della detrazione Irpef
base alla normativa nazionale o Irpef per il bonus mobili spetterà del 50% prevista dall’articolo 16bis
comunale, sono manutenzioni all’acquirente persona fisica del Tuir, comprendendo, quindi,
straordinarie. Il problema arriva dell’unità immobiliare acquistata anche gli interventi relativi
quando l’agenzia delle Entrate entro 18 mesi dalla fine dei lavori all'adozione di misure finalizzate a
richiede i suddetti titoli abilitativi (risposta del 23 novembre 2020, n. prevenire il rischio del
in sede di controllo. 558). compimento di atti illeciti da parte
Il bonus mobili spetta anche di terzi (apposizione di serrature,
Lavori edili «trainanti» nell’ipotesi in cui il contribuente lucchetti, catenacci, spioncini)
per il bonus mobili titolare della detrazione ovvero le opere volte ad evitare gli
Gli interventi «trainanti» del sismabonus (anche se al 110%) infortuni domestici (sostituzione
bonus mobili sono solo la opti, in luogo della fruizione del tubo del gas o riparazione di
manutenzione straordinaria diretta di questa detrazione, per la una presa malfunzionante).
(ordinaria, solo su parti comuni, cessione del credito o lo sconto in Le Entrate, però, hanno sempre
condominiali o meno), il restauro fattura (circolare 22 dicembre negato ciò, limitando la detrazione
e risanamento conservativo, la 2020, n. 30/E, risposta 5.1.7). Irpef del 50% sull’acquisto di
ristrutturazione edilizia, la mobili e grandi elettrodomestici
ricostruzione o ripristino di Oggi solo lavori edili «trainanti» solo agli immobili oggetto di
immobili danneggiati da eventi importanti per il bonus mobili manutenzione straordinaria
calamitosi e l’acquisto di La nuova norma applicabile dal (ordinaria, solo su parti comuni di
abitazioni facenti parte dei 2017 limita i lavori edili edifici residenziali, risposta del 19
febbraio 2019, n. 62), di restauro e ristrutturati da imprese di arredi e degli elettrodomestici,

risanamento conservativo, di costruzione. anche le ricostruzioni o i ripristini
ristrutturazione edilizia, di Successivamente, la risposta di immobili danneggiati da eventi

ricostruzione o ripristino di restrittiva delle Entrate (e calamitosi e gli acquisti di
immobili danneggiati da eventi contraria alla norma) venne abitazioni facenti parte dei
calamitosi, oltre che agli acquisti confermata anche dalle circolari 14 fabbricati completamente
di abitazioni facenti parte dei maggio 2014, n. 10/E, risposta 7.1 e ristrutturati da imprese di
fabbricati completamente 21 maggio 2014, n. 11/E, risposta costruzione o ristrutturazione
ristrutturati da imprese di 5.1, nelle quali si disse che gli unici immobiliare (si veda anche la
costruzione o ristrutturazione interventi che consentivano la Guida sul Bonus Casa 2017 del 15
immobiliare. fruizione del bonus mobili erano febbraio 2017).
La prima risposta restrittiva del solo la manutenzione
bonus si è avuta il 30 gennaio straordinaria (ordinaria, solo su Anche lavori non terminati
2014, a Telefisco 2014, la quale ha parti comuni di edifici residenziali, Per le spese sostenute quest’anno
spiazzato molti contribuenti che risposta del 19 febbraio 2019, n. per l’acquisto di mobili e grandi
avevano arredato un fabbricato, ad 62), di restauro e risanamento elettrodomestici, detraibili
esempio, solo dopo aver effettuato conservativo, di ristrutturazione dall’Irpef al 50% e per le quali è
delle opere volte ad evitare gli edilizia, di ricostruzione o necessario aver sostenuto dal 26
infortuni domestici, come la ripristino di immobili danneggiati giugno 2012 al 31 dicembre di
sostituzione di un tubo del gas da eventi calamitosi, oltre che gli quest’anno, una spesa per lavori
difettoso. acquisti di abitazioni facenti parte edili detraibile al 50%, non è
In realtà, la norma, in maniera dei fabbricati completamente obbligatorio aver terminato i
molto semplice, prevedeva che la ristrutturati da imprese di lavori edili entro la fine dell’anno
detrazione Irpef del 50% costruzione o ristrutturazione in cui sono sostenute le spese per i
sull'acquisto di mobili e grandi immobiliare. mobili e i grandi elettrodomestici,
elettrodomestici spettasse, per i Per risolvere questo problema, in quanto la detrazione spetta
pagamenti effettuati dal 6 giugno la legge di Stabilità 2017 ha anche al contribuente che ha
2013 al 31 dicembre 2016, solo ai limitato il bonus per il 2017 e gli sostenuto solo una parte delle
contribuenti che fruivano della anni successivi ai soli «interventi spese relative all’intervento
detrazione di cui all’articolo 16, di recupero del patrimonio edilizio edilizio, o che ha pagato solo il
comma 1, Dl 4 giugno 2013, n. 63. iniziati a decorrere dal 1º gennaio compenso del professionista o gli
Si tratta della norma che ha 2016» (dal 1º gennaio 2017 per oneri di urbanizzazione relativi
aumentato la classica detrazione l’incentivo prorogato al 2018, dal all’intervento di ristrutturazione
del 36% dell’articolo 16 bis, Tuir, 1º gennaio 2018 per l’incentivo (circolare dell’agenzia delle
aumentata al 50% per i prorogato al 2019, e così via), che Entrate 4 aprile 2017, n. 7/E).
pagamenti effettuati dal 26 secondo l’articolo 31, legge 5
giugno 2012. agosto 1978, n. 457 (sostituito Date dei bonifici parlanti
Quindi, seguendo la norma, dall’articolo 3, comma 1, Dpr 6 per i lavori edili
sembrava che l'acquisto giugno 2001, n. 380) sono solo le La norma non specifica le date in
dell'arredo e dell'elettrodomestico manutenzioni ordinarie, quelle cui questi interventi edili devono
fosse agevolabile da chi prima straordinarie, le ristrutturazioni essere sostenuti, cioè pagati.
fruiva della detrazione del 36- edilizie, i restauri e i risanamenti L'agenzia delle Entrate,
50% prevista per qualsiasi conservativi. interpretando correttamente la
intervento indicato nell’articolo 16 Secondo la Guida dell’agenzia norma, ha chiarito che i
bis, Tuir. Quest’ultimo, nel delle Entrate Agenzia informa di pagamenti sulle ristrutturazioni,
comma 1, indica ben 10 tipologie gennaio 2017, però, ai fini del rilevanti ai fini del superamento
di interventi agevolati (lettere da bonus mobili e grandi della condizione necessaria per
a ad l) e nel comma 3 concede il elettrodomestici, rientrano tra gli fruire del bonus mobili/
bonus anche per l’acquisto di interventi che possono permettere elettrodomestici, sono solo quelli
abitazioni facenti parte di di ottenere l’agevolazione fiscale, che vanno dal 26 giugno 2012 e il
fabbricati interamente per il successivo acquisto degli 31 dicembre di quest’anno (ultimo
giorno di applicazione del bonus titolare stesso (circolare 21 maggio pagamenti mediante assegni
mobili), rimanendo esclusi quelli 2014, n. 11/E, risposta 5.5 e bancari, contanti o altri mezzi di
effettuati dal 1° gennaio 1998 al 25 circolare 4 aprile 2017, n. 7/E). pagamento.

giugno 2012 ovvero quelli Per i lavori di recupero del
effettuati dopo la fine di patrimonio edilizio iniziati dal 1º Copia dell'estratto conto
quest’anno (cioè dopo il periodo gennaio dello scorso anno, L’agenzia ha richiesto anche la
agevolato) (circolari 18 settembre propedeutici al bonus arredi ed conservazione non solo delle
2013, n. 29/E, paragrafo 3.3, 21 elettrodomestici di quest’anno, ricevute dei bonifici o delle
maggio 2014, n. 11/E, paragrafo invece, continua ad essere ricevute di avvenuta transazione
5.6). necessario il bonifico parlante e per i pagamenti mediante carte di
Questi chiarimenti continuano questi pagamenti devono essere credito o di debito, ma anche la
ad applicarsi anche quest’anno, effettuati, anche in parte, dal 26 documentazione di addebito sul
quindi, i bonifici parlanti per gli giugno 2012 al 31 dicembre di conto corrente (circolare 18
interventi edili possono essere quest’anno. settembre 2013, n. 29/E).
effettuati tra il 26 giugno 2012 e la Quindi, per l'acquisto di mobili
fine di quest’anno. e grandi elettrodomestici, è Ritenuta d’acconto
possibile scegliere di pagare con Questi vari metodi di pagamento
Pagamento dei mobili bonifico non parlante (circolare concessi (i bonifici parlanti e non
e degli elettrodomestici 31 marzo 2016, n. 7/E, paragrafo o le carte elettroniche), però, non
Per il bonus del 50% sui mobili e 2.4), carta di debito (bancomat o sono indifferenti per il fornitore
sugli elettrodomestici, non è carte prepagate ricaricabili, dei beni o dei servizi agevolati
necessario effettuare i relativi circolare 4 aprile 2017, n. 7/E) o (negoziante o artigiano), in quanto
pagamenti tramite il bonifico carta di credito, a differenza delle la ritenuta d'acconto dell’8% può
parlante, ma è sufficiente detrazioni Irpef sul recupero del essere evitata solo se si incassa
effettuare quello normale patrimonio edilizio e Irpef e Ires tramite bonifico non parlante,
(circolare 31 marzo 2016, n. 7/E, sugli interventi per il risparmio carta di credito o bancomat.
paragrafo 2.4). In questo caso, la energetico, dove è obbligatorio, In questi casi, infatti, non vi è
spesa si considera sostenuta, in generale, il bonifico parlante alcuna specifica causale da
quindi detraibile, alla data di (cioè quello con indicati nella indicare nella transazione
effettuazione del bonifico causale la norma agevolativa e il elettronica e la banca di accredito
(circolare 4 aprile 2017, n. 7/E). codice fiscale del beneficiario non trattiene la ritenuta dell’8%
Per il bonus mobili ed della detrazione e il numero di sull'importo incassato. Se si
elettrodomestici, è consentito partita Iva ovvero il codice fiscale effettua il pagamento tramite
anche il pagamento con carte di del soggetto a favore del quale il bonifico parlante, invece, anche
debito (bancomat o carte bonifico è effettuato e per il quale per i mobili e gli elettrodomestici,
prepagate ricaricabili, circolare 4 è prevista anche la trattenuta è obbligatorio indicare nella
aprile 2017, n. 7/E) o con carte di della ritenuta dell’8%, ai sensi causale del pagamento l'articolo
credito, ma non è possibile il dell’articolo 25, Dl 78/2010). 16-bis, Tuir, oltre che i codici
pagamento con assegni bancari, È stata superata, quindi, la fiscali dei beneficiari del bonifico e
postali o circolari (i quali, invece, regola, imposta dalla circolare 18 della detrazione. Quando la banca
sono metodi possibili per il bonus settembre 2013, n. 29/E, di accredito riceve il bonifico con
giardini del 36%) o con denaro paragrafo 3.6, che imponeva che queste causali, infatti, deve
contante. In caso di utilizzo di se si sceglieva il pagamento trattenere e versare all’Erario la
carte elettroniche, la spesa si mediante bonifico bancario o ritenuta d’acconto dell’8 per cento.
considera sostenuta nel giorno di postale era necessario utilizzare
utilizzo della carta di credito o di il bonifico appositamente Pagamento a rate
debito da parte del titolare, predisposto da banche e Poste La detrazione del 50% spetta
evidenziata nella ricevuta SpA per le spese di anche se i mobili e gli
telematica di avvenuta ristrutturazione edilizia (bonifico elettrodomestici vengono
transazione, e non nel giorno di parlante, soggetto a ritenuta). acquistati con un finanziamento a
addebito sul conto corrente del Restano non ammessi, invece, i rate. A differenza della detrazione
del 50% sugli interventi di Italia del venditore non residente, settembre 2013, n. 29/E,
recupero del patrimonio edilizio viene operata la ritenuta paragrafo 3.5), a prescindere dal
(bonus casa) e di quella sui lavori d’acconto dell’8%, la quale potrà numero dei contribuenti che

per il risparmio energetico essere scomputata dall’imposta partecipano alla spesa (istruzioni
qualificato (ecobonus), dove è eventualmente dovuta per i del modello 730 o di Redditi PF).
necessario che la società, la redditi prodotti in Italia o Naturalmente, se un
finanziaria o la banca che eroga il richiesta a rimborso, ai sensi contribuente esegue i lavori di
finanziamento paghi direttamente dell’articolo 38, Dpr 602/1973 ristrutturazione su più unità
il corrispettivo al fornitore con un (circolare 21 maggio 2014, n. 11/E, immobiliari, può beneficiare del
bonifico bancario o postale, con la risposta 5.5). bonus mobili più volte, in quanto
causale del versamento, il codice l’importo massimo di 16.000 euro
fiscale del contribuente e il Solo beni nuovi è riferito a ciascuna unità abitativa
numero di partita Iva del fornitore Sono agevolati solo gli acquisti di oggetto di ristrutturazione
(in modo da consentire alle mobili o grandi elettrodomestici (circolare 18 settembre 2013, n.
banche o a Poste Italiane SpA di nuovi. Anche se la norma non lo 29/E, paragrafo 3.5).
operare la ritenuta d’acconto prevede espressamente, infatti,
dell’8%), si ritiene che per il bonus questo requisito deve ritenersi Unione o divisione dell’unità
mobili-elettrodomestici sia assolutamente implicito nella immobiliare
sufficiente che la finanziaria o la ratio della disposizione, diretta a Come per la detrazione del 50%
banca erogatrice effettui il stimolare il settore produttivo di per le opere sul recupero del
pagamento tramite bonifico riferimento, effetto non ottenibile patrimonio edilizio, se l’intervento
ordinario. se fossero agevolate le spese comporta l’accorpamento di più
In questi casi, l’anno di sostenute per gli acquisti di unità abitative o la suddivisione in
sostenimento della spesa è quello mobili o grandi elettrodomestici più immobili di un’unica unità
di effettuazione del bonifico da usati (circolare 18 settembre 2013, abitativa, per l’individuazione del
parte della finanziaria al fornitore n. 29/E, paragrafo 3.4). limite di spesa per l’acquisto dei
della prestazione (circolare 21 mobili e grandi elettrodomestici,
maggio 2014, n. 11/E, risposta 4.4 e Limite dei 16.000 euro vanno considerate le unità
circolare 4 aprile 2017, n. 7/E). La detrazione del 50% deve essere immobiliari censite in catasto
ripartita nelle dichiarazioni fiscali all’inizio degli interventi edilizi e
Mobili e acquisto dall’estero in 10 anni e il limite della spesa non quelle risultanti alla fine dei
L’acquisto di mobili ed agevolata è di 16.000 euro lavori (risposta 19 febbraio 2019, n.
elettrodomestici può essere (10.000 euro, fino al 2020). 62 e circolare del 27 aprile 2018, n.
effettuato anche all’estero e ciò Questo limite riferito ai mobili e 7/E).
non limita la detrazione Irpef del agli elettrodomestici destinati ad
50 per cento. Inoltre, il pagamento arredare l’immobile oggetto di Documenti di spesa:
può essere effettuato anche ristrutturazione è indipendente anche scontrino non parlante
tramite un ordinario bonifico rispetto a quello dei 96.000 euro Per provare l’acquisto dei mobili e
internazionale (bancario o delle spese sostenute per i lavori degli elettrodomestici è possibile
postale), il quale può non di ristrutturazione che fruiscono richiedere e conservare anche lo
contenere il codice fiscale o partita della detrazione del 50% scontrino, anche se non riporta il
Iva dell’azienda estera fornitrice, dell’articolo 16 bis del Tuir. codice fiscale dell’acquirente
beneficiaria dello stesso (circolare (cosiddetto scontrino non
4 aprile 2017, n. 7/E), ma deve Limite riferito all’unità parlante), a patto che contenga
contenere il codice fiscale del immobiliare l’indicazione della natura, qualità
beneficiario della detrazione e la Il limite di 16.000 euro deve e quantità dei beni acquistati e sia
causale del versamento (circolare essere «riferito alla singola unità riconducibile al contribuente
21 maggio 2014, n. 11/E, risposta immobiliare, comprensiva delle titolare del bancomat in base alla
5.5). pertinenze, o alla parte comune corrispondenza con i dati del
Se viene effettuato un bonifico dell’edificio oggetto di pagamento (esercente, importo,
parlante su un conto corrente in ristrutturazione» (circolare 18 data e ora).
ELXX ELENCO BENI AGEVOLATI
In base alla circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, i mobili agevolati sono i seguenti: letti, armadi, cassettiere, librerie, scriva

nie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, materassi e apparecchi di illuminazione che costituiscono un neces
sario completamento dell’arredo dell’immobile ristrutturato. Non vi rientrano le porte, le pavimentazioni (ad esempio, il par
quet), le tende, i tendaggi e gli altri complementi di arredo.
I grandi elettrodomestici di classe non inferiore alla A+ (A per i forni) agevolati sono: grandi apparecchi di refrigerazio
ne, frigoriferi, congelatori, altri grandi elettrodomestici utilizzati per la refrigerazione, la conservazione e il deposito di ali
menti, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a mi
croonde, altri grandi elettrodomestici utilizzati per la cottura e l'ulteriore trasformazione di alimenti, apparecchi elettrici
di riscaldamento, radiatori elettrici, altri grandi elettrodomestici utilizzati per riscaldare stanze, letti e mobili per sedersi,
ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento come definiti dalle disposizioni di attuazione della direttiva
2002/40/CE dell'8 maggio 2002 della Commissione che stabilisce le modalità di applicazione della direttiva 92/75/
CEE del Consiglio per quanto riguarda l'etichettatura indicante il consumo di energia dei forni elettrici per uso domestico,
altre apparecchiature per la ventilazione, l'estrazione d'aria e il condizionamento (allegato II del decreto legislativo 14
marzo 2014, n. 49, il quale è «esemplificativo e non esaustivo» e ha sostituito dal 12 aprile 2014 l’abrogato allegato 1B
del decreto legislativo 25 luglio 2005, n. 151).
L’agenzia delle Entrata, con la risposta 16 luglio 2019, n. 245, ha compreso le lavasciugatrici di classe energetica A (attual
mente la massima classe di efficienza energetica per tale elettrodomestico) tra i grandi elettrodomestici che possono bene
ficare della detrazione Irpef del 50%, anche se le lavasciugatrici non sono comprese (vi sono le asciugatrici) nell’elenco del
le apparecchiature rientranti nella categoria dei «grandi elettrodomestici» dell’allegato II del decreto legislativo 14 marzo
2014, n. 49.
Questa indicazione è contenuta spese, anche nei casi di cessione Infatti, anche se l’agevolazione
nella circolare 21 maggio 2014, n. dell’immobile oggetto mobili presuppone la fruizione
11/E, risposta 5.4, che ha superato dell’intervento edile (circolare 23 della detrazione per le spese
quanto detto nella circolare 18 aprile 2010, n. 21/E, risposta 2.2) sostenute per interventi di
settembre 2013, n. 29/E, dove e ciò vale anche se con la cessione recupero del patrimonio edilizio,
sembrava che l’unico documento dell’immobile vengono trasferite si tratta comunque di un incentivo
di prova fosse la fattura (e non lo all’acquirente le restanti rate della autonomo, con proprie norme sul
scontrino normale, quello parlante detrazione per la ristrutturazione limite di spesa e sulla ripartizione
o la ricevuta fiscale). (circolari 4 aprile 2017, n. 7/E, 27 in dieci rate della detrazione
aprile 2018, n. 7/E e 31 maggio stessa.
Intrasferibilità del bonus mobili 2019, n. 13/E). Queste regole non prevedono il
agli acquirenti trasferimento della detrazione e
A differenza di quanto avviene Intrasferibilità del bonus mobili non è possibile applicare la
per la detrazione del 50% per le agli eredi disposizione prevista per le
spese di recupero del patrimonio In caso di decesso del ristrutturazioni edilizie
edilizio, la detrazione non contribuente che sta usufruendo dall’articolo 16-bis, comma 8, Tuir.
utilizzata in tutto o in parte non della rateizzazione decennale della
si trasferisce né in caso di decesso detrazione del 50% per l’acquisto Invio all’Enea
del contribuente né in caso di di mobili e grandi Entro 90 giorni dalla fine dei
cessione dell’immobile oggetto di elettrodomestici, finalizzati lavori, per gli acquisti dei grandi
intervento (circolare 23 aprile all’arredo dell’immobile oggetto di elettrodomestici, si deve inviare
2010, n. 21/E, risposta 2.2). ristrutturazione, il bonus non all’Enea (https://www.
La detrazione per i mobili e i utilizzato in tutto o in parte, non efficienzaenergetica.enea.it/
grandi elettrodomestici, quindi, si trasferisce agli eredi per i detrazioni-fiscali.html) la
deve continuare ad essere fruita, rimanenti periodi di imposta comunicazione telematica dei
per le restanti rate, dal (circolare 24 aprile 2015, n. 17/E, relativi dati, comprensiva, tra
contribuente che ha sostenuto le risposta 4.6). l’altro, della potenza elettrica
assorbita (kW). Per gli (indicati nella circolare 18 Compilazione della comunicazione
elettrodomestici, la data della fine settembre 2013, n. 29/E) si deve Per gli elettrodomestici, il
dei lavori coincide con la «data del inviare questo modello all’Enea, valore della potenza elettrica

bonifico» (risposta 4.A delle Faq in quanto la comunicazione è assorbita è riportata, in genere,
dell’Enea) o di altro pagamento obbligatoria solo per i forni, i nella sua scheda tecnica o nel
tracciato ammesso (quindi, non frigoriferi, le lavastoviglie, i libretto di istruzioni o sulla
l’assegno e naturalmente non in piani cottura elettrici, le targhetta attaccata
contanti). lavasciuga e le lavatrici, tutti di all’apparecchio. La
In ogni caso, la norma non dice classe energetica minima compilazione del campo
che il mancato invio comporti la prevista A+ (ad eccezione dei relativo alla potenza elettrica
decadenza definitiva della forni la cui classe minima è la A). assorbita, comunque, è
potenziale detrazione Irpef del Non è previsto nessun invio, facoltativa. La classe energetica
50% del relativo costo e la invece, per gli altri dell’elettrodomestico, invece, è
conferma di questa elettrodomestici agevolati e obbligatoria per frigoriferi,
interpretazione è arrivata anche indicati nella circolare 18 congelatori, lavasciuga,
dall’agenzia delle Entrate, con la settembre 2013, n. 29/E, tra i asciugatrici e lavatrici ed è
risposta del 18 aprile 2019, n. 46/E. quali ricordiamo le stufe facoltativa per forni e piani
Comunque, non per tutti i elettriche, le piastre riscaldanti cottura (risposta 1.F delle Faq
grandi elettrodomestici agevolati elettriche, i forni a microonde. dell’Enea). •
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del 50, 70, 75, 80 o 85 per cento
Luca De Stefani Se l’asseverazione non viene presentata nei termini,
non è possibile beneficiare del sismabonus, neanche
se il ritardo dipende dall’incertezza circa la spettanza
del bonus per la tipologia dei lavori antisismici da farsi
L
e misure antisismiche titolo edilizio è avvenuto dopo il 2013, n. 63 (limite massimo di
dell’articolo 16 bis, comma 1° gennaio 2017, si veda NTplus spesa agevolata sempre di 96.000
1, lettera i), Tuir, a del 6 gennaio 2021) e se gli euro per unità immobiliare). Se
specifiche condizioni, sono interventi sono eseguiti su edifici gli interventi sono realizzati sulle
agevolate anche al 50%, 70%, 75%, ubicati nelle zone sismiche ad parti comuni di edifici
80% o 85% e anche su costruzioni alta pericolosità, cioè nelle zone 1, condominiali, il limite massimo
adibite ad «attività produttive» 2 e 3 (Opcm 28 aprile 2006, n. di spesa di 96.000 euro, detraibile
(articolo 16, commi 1 bis, 1 ter, 1 3519 e 20 marzo 2003, n. 3274). al 75% o all’85% va moltiplicato
quater, 1 quinquies, 1 septies, Dl 4 Per i pagamenti dal 4 agosto 2013 per il numero delle unità
giugno 2013, n. 63). A al 31 dicembre 2016, immobiliari di ciascun edificio.
determinate condizioni, queste l’agevolazione era del 65%,
ultime misure antisismiche destinata solo alle zone 1 e 2, Sismabonus acquisti
possono beneficiare, su unità l’autorizzazione comunale doveva del 75% o 85%
immobiliari residenziali, del essere stata emessa dal 4 agosto Dal 24 giugno 2017 (data della
super sismabonus del 110%, 2013 e l'abitazione doveva essere legge di conversione del Dl
previsto dall’articolo 119, comma quella principale. 50/2017) al 31 dicembre 2021, se
4, Dl 19 maggio 2020, n. 34. le misure antisismiche, indicate
Sismabonus del 70758085% all’articolo 16 bis, comma 1, lettera
Sismabonus del 50% Se dai suddetti interventi i), Tuir e con rilascio del titolo
Dal primo gennaio 2017 al 31 agevolati con la detrazione edilizio o con procedure
dicembre 2021, le spese sostenute «speciale» del 50% per le zone autorizzatorie iniziate dopo il
per l'adozione di misure sismiche 1, 2 e 3, deriva una primo gennaio 2017, si veda
antisismiche dell’articolo 16 bis, riduzione del rischio sismico di NTplus del 6 gennaio 2021,
comma 1, lettera i), Tuir, se una o di due classi di rischio vengono realizzate, da imprese di
effettuate su costruzioni adibite (definite dal decreto del Ministro costruzione o ristrutturazione
ad abitazione o ad attività delle infrastrutture e dei trasporti immobiliare, su edifici (di
produttive, sono detraibili 28 febbraio 2017, n. 58), la qualunque genere) ubicati nei
dall’Irpef o dall’Ires al 50% (spesa percentuale della detrazione del Comuni ricadenti nella zona
massima agevolata di 96.000 50% è aumentata rispettivamente sismica 1 (o 2 e 3, dal primo
euro per unità immobiliare), se le al 70% (75% per le parti comuni maggio 2019) dell'ordinanza del
procedure autorizzatorie condominiali) o all’80% (85% per Presidente del Consiglio dei
comunali per questi interventi le parti comuni condominiali), ai ministri n. 3519 del 28 aprile
sono iniziate dal primo gennaio sensi dell’articolo 16, commi 1 2006, mediante la demolizione e
2017 (ovvero se il rilascio del quater e 1 quinquies, Dl 4 giugno la ricostruzione di interi edifici,
IL RIEPILOGO
TIPOLOGIA DI INTERVENTO STRUTTURALE ANTISISMICO, ZONE SISMICHE MISURA STANDARD DELLA DETRAZIONE IRPEF
IN TUTTE LE ZONE DELL'ARTICOLO 16BIS, TUIR

Regola Interventi "relativi all'adozione di misure antisismiche con Tutte Dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2021,
base particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa detrazione Irpef del 50% (prima 36%, con
in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, limite di spesa di 48.000 euro), con limite di
per la redazione della documentazione obbligatoria atta a spesa di 96.000 euro per lo stesso
comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, intervento e detrazione massima di 48.000
nonché per la realizzazione degli interventi necessari al euro, ripartita in 10 anni. Dal 2021,
rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi detrazione del 36% a regime, con limite di
relativi all'adozione di misure antisismiche e spesa di 48.000 euro per lo stesso
all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica intervento e detrazione massima di 17.280
devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici euro, ripartita in 10 anni.
o complessi di edifici collegati strutturalmente e
comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri
storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti
unitari e non su singole unità immobiliari" (articolo 16 bis,
comma 1, lettera i, Tuir).
N. TIPOLOGIA DI INTERVENTO STRUTTURALE ANTISISMICO ZONE SISMICHE DETRAZIONI «SPECIALI» IRPEF E IRES DEL 507075
SOLO IN DETERMINATE ZONE 8085% O DEL 110% (3) PER GLI INTERVENTI
ANTISISMICI
1 Le stesse misure antisismiche indicate al punto Dal 4 agosto 2013 al 31 Dal 4 agosto 2013 al 31 50% (dal 4
precedente (articolo 16 bis, comma 1, lettera i, Tuir), dicembre 2021, per le dicembre 2021, agosto 2013 al 31
con rilascio del “titolo edilizio” o con “procedure “costruzioni adibite ad detrazione Irpef e Ires, dicembre 2016,
autorizzatorie” iniziate dopo il 1° gennaio 2017 abitazione e ad attività con limite massimo di era del 65%)
(dal 4 agosto 2013, per la norma in vigore dal 4 agosto produttive” ubicate "spesa" di 96.000 euro
2013 al 31 dicembre 2016), riferite a costruzioni adibite nelle zone sismiche 1, per unità immobiliare,
ad abitazione o ad attività produttive (articolo 16, 2 e 3 (fino al 31 ripartita in 5 anni (fino al
commi 1 bis e 1 ter, Dl 4 giugno 2013, n. 63). dicembre 2016, 31 dicembre 2016, la
l'abitazione doveva ripartizione del bonus
2 Le stesse misure antisismiche indicate al punto 1 essere quella era in 10 anni) (1), del v 70% (80% se la
(articolo 16, commi 1 bis e 1 ter, Dl4 giugno 2013, n. 63), "principale" e le zone riduzione del
da cui deriva "una riduzione del rischio sismico" di 1 o dovevano essere solo rischio sismico è
più 2 classi (articolo 16, comma 1 quater, Dl 4 giugno la 1 e la 2). di almeno 2
2013, n. 63), ai sensi del Dm 58/2017. classi)
3 Le stesse misure antisismiche indicate al punto 2 75% (85% se la

(riduzione di 1 o più 2 classi di rischio, definita dal riduzione del
decreto 28 febbraio 2017, n. 58), realizzate su "parti rischio sismico è
comuni di edifici condominiali" (per le risposte del 22 di almeno 2
luglio 2019, n. 293 e 10 giugno 2020, n. 175, anche sulle classi)
parti comuni non condominiali) (articolo 16, comma 1
quinquies, Dl 4 giugno 2013, n. 63) (2).
4 Sisma bonus acquisti: acquisto di unità immobiliari, Interi edifici ubicati in Dal 24 giugno 2017 e 75% (85% se la
soggette alle misure antisismiche, indicate all’articolo zona sismica 1 (anche fino al 31 dicembre riduzione del
16 bis, comma 1, lettera i), Tuir (con “procedure 2 e 3 dal primo maggio 2021, detrazione Irpef o rischio sismico è
autorizzatorie” iniziate dopo il primo gennaio 2017), 2019), delle ordinanze Ires “all'acquirente delle di almeno 2
realizzate da “imprese di costruzione o ristrutturazione del Presidente del unità immobiliari”, classi)
immobiliare”, mediante la “demolizione” e la Consiglio dei ministri ripartita in 5 anni e
“ricostruzione di interi edifici” (“anche con variazione 28 aprile 2006, n. 3519 calcolata sul “prezzo
volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le e 20 marzo 2003, della singola unità
norme urbanistiche vigenti consentano tale aumento”, n. 3274. immobiliare, risultante
nell'ambito di un titolo edilizio di ristrutturazione), a nell'atto pubblico di
patto che questo acquisto avvenga entro 18 "mesi dalla compravendita e,
data di conclusione dei lavori” e che le unità immobiliari comunque, entro un
acquistate siano “adibite ad abitazione e ad attività ammontare massimo di
produttive” dagli acquirenti (articolo 16, comma spesa pari a 96.000
1 septies, Dl 4 giugno 2013, n. 63). euro per ciascuna unità
immobiliare”,
del v
(1) Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, detrazione Irpef e Ires del 65%. Dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre 2016, ripartita in 10 anni
(circolare 18 settembre 2013, n. 29/E, paragrafo 3.5).
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Sismabonus del 50, 70, 75, 80 o 85 per cento 78
(2) Con la risposta del 10 giugno 2020, n. 175, l’agenzia delle Entrate ha chiarito che per gli interventi antisismici realizzati su "parti comuni
di edifici condominiali" dell'articolo 16, comma 1 quinquies, Dl 4 giugno 2013, n. 63, l'ammontare massimo delle spese ammesse alla
detrazione, che per la norma è di «96.000 euro per unità immobiliare», va «calcolato tenendo conto anche delle eventuali pertinenze alle
unità immobiliari» (confermato dalle Entrate a Telefisco 2020, speciale 110%). Per i lavori non su parti condominiali, invece, non si considera

la pertinenza per calcolare il limite di spesa massimo agevolato (risposte del 19 febbraio 2019, n. 62 su sismabonus e 29 settembre 2020, n.
419 su sismabonus ed ecobonus).
Per tutto il sismabous, il limite dei 96.000 euro non è da considerarsi “autonomo” rispetto a quello relativo agli interventi di recupero del
patrimonio edilizio dell’articolo 16 bis del Tuir, in quanto anche se la nuova norma per gli interventi antisismici parla testualmente di “96.000
euro per unità immobiliare per ciascun anno”, non viene individuata, nella sostanza, “una nuova categoria di interventi agevolabili”, perché si
rinvia alla lettera i) del citato articolo 16 bis del Tuir (risoluzioni 28 settembre 2020, n. 60/E, 29 novembre 2017, n. 147/E, risposta 7 ottobre
2020, n. 455).
(3) Solo i condomìni, le «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni» e gli altri particolari soggetti
dell’articolo 119, comma 9, del Dl 19 maggio 2020, n. 34, possono beneficiare della detrazione Irpef (e Ires per i condòmini soggetti Ires) del
110% per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 (al 31 dicembre 2022, per gli interventi effettuati dai condomini, “per i
quali alla data del 30 giugno 2022” saranno “effettuati lavori per almeno” il 60% dell’intervento complessivo), per gli interventi antisismici
dell'articolo 16bis, comma 1, lettera i), del Tuir (con rilascio del “titolo edilizio” o con “procedure autorizzatorie” iniziate dopo il primo
gennaio 2017), su «costruzioni adibite ad abitazione» (non ad attività produttive, per la circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafi 2 e
2.1.4 e per le Faq 3 e 5 della Guida dell’agenzia delle Entrate sul super bonus del 110% del 24 luglio 2020), situate nelle zone sismiche 1, 2 e
3 (circolare dell’8 agosto 2020, n. 24/E, paragrafo 2.1.4). Restano applicabili i vecchi limiti di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità
immobiliare e la nuova detrazione massima sarà di 105.600 euro per ciascuna unità (articolo 119, comma 4, decreto legge 19 maggio 2020,
n. 34).
allo scopo di ridurne il rischio del titolo edilizio sia avvenuto di interi edifici non è una nuova
sismico («anche con variazione dopo il primo gennaio 2017, si agevolazione, ma un aumento al
volumetrica rispetto all’edificio veda NTplus del 6 gennaio 2021). 75-85% di quelle Irpef e Ires del
preesistente, ove le norme La conferma è contenuta nella 70-80% previste dall’articolo 16,
urbanistiche vigenti consentano risposta del 10 ottobre 2019, n. comma 1 quater, del Dl 4 giugno
tale aumento»), all'acquirente 409/E, nella quale è stato negato 2013, n. 63, va ricordato che la
delle unità immobiliari spetta una il bonus per un intervento, il cui stessa scadrà il 31 dicembre 2021
detrazione Irpef o Ires del 75%, se progetto era stato autorizzato, e che le unità immobiliari
si ottiene una riduzione di una dapprima con un «permesso di acquistate devono essere adibite
classe di rischio sismico, o costruire» del 2016, e poi con un ad abitazione e ad attività
dell’85%, se la riduzione è di due «permesso di costruire in produttive dagli acquirenti.
classi, a patto che questa variante sostanziale» del 2017. Inoltre, anche il relativo sconto
alienazione avvenga, da parte La risposta del 10 ottobre 2019, fiscale del 75-85% deve essere
delle imprese di costruzione o n. 409/E, poi, basandosi sul fatto ripartito in cinque quote annuali
ristrutturazione immobiliare che che già la norma che ha di pari importo nell'anno di
hanno effettuato i lavori, entro introdotto questa detrazione sostenimento delle spese e in
diciotto mesi dalla data di agevola la demolizione e la quelli successivi.
conclusione dei lavori (articolo 16, ricostruzione di interi edifici, Le detrazioni Irpef o Ires del
comma 1 septies, del Dl 4 giugno «anche con variazione 75% o dell’85% spetteranno
2013, n. 63). volumetrica rispetto all’edificio all'acquirente delle unità
Considerando che non si tratta preesistente, ove le norme immobiliari e saranno calcolate
di una nuova detrazione, ma di urbanistiche vigenti consentano sul prezzo della singola unità
un aumento al 75-85% di quelle tale aumento», ha confermato che immobiliare, risultante nell'atto
Irpef e Ires del 70-80% previste «non rileva la circostanza che il pubblico di compravendita e,
dall’articolo 16, comma 1 quater, fabbricato ricostruito contenga un comunque, entro un ammontare
del Dl 4 giugno 2013, numero maggiore di unità massimo di spesa pari a 96.000
n. 63, devono essere rispettate immobiliari rispetto al euro per ciascuna unità
tutte le relative condizioni. preesistente». Pertanto, rilevano immobiliare.
Quindi, anche per le detrazioni ai fini del bonus tutte le unità
del 75-85%, le procedure immobiliari che risultano alla fine Sismabonus acquisti e cumulo
autorizzatorie (cioè i premessi dei lavori. con ecobonus sull’immobile merce
autorizzativi comunali) devono Sempre basandosi sul fatto che Le imprese di costruzione che
essere iniziate dopo il primo questa detrazione del 75-85% per demoliscono e ricostruiscono gli
gennaio 2017 (ovvero il rilascio la demolizione e la ricostruzione immobili, nell’ambito del
sismabonus acquisti (articolo 16, immobiliare, entro 18 mesi dalla Ore del 16 novembre 2020).
comma 1 septies, Dl 4 giugno data di termine dei lavori (articolo L’agenzia delle Entrate ha
2013, n. 63), potranno beneficiare 16 bis, comma 3, del Tuir), anche confermato che non è possibile

dell’ecobonus su questi immobili per il sismabonus acquisti la fruire delle detrazioni Irpef o Ires
merce, considerando, ai fini del detrazione deve essere calcolata, del 50-70-75-80-85% (ovvero del
calcolo dei limiti di spesa, solo le nel limite massimo di spesa di super sismabonus 110%) per gli
unità immobiliari esistenti ante- 96.000 euro, sul prezzo risultante interventi antisismici «speciali»,
demolizione. dall'atto di compravendita, se non viene presentata
Questa detrazione Irpef o Ires unitariamente considerato, contestualmente al titolo
del 50-65%, infatti, è compatibile riferito all'immobile principale e abilitativo urbanistico. In pratica,
con il sismabonus acquisti in capo alla pertinenza, anche se deve essere allegata alla prima
all’acquirente, corrispondente ad accatastati separatamente Scia o comunicazione di inizio dei
una detrazione del 75% (85% se la (risposta del 23 novembre 2020, lavori che si presenta al Comune
riduzione del rischio sismico è di n. 558). (con deposito, pertanto, presso lo
almeno 2 classi) ovvero del 110% sportello unico).
(solo per le abitazioni), a patto Asseverazione della riduzione Il chiarimento è contenuto nella
che vengano identificate le spese di rischio sismico di 1 o di 2 classi risposta delle Entrate del 26
riferibili esclusivamente agli Per poter classificare gli interventi giugno 2020, n. 194 e conferma le
interventi di eco-bonus (finestre, tra quelli antisismici, agevolati risposte del 19 febbraio 2019, n. 64
pannelli solari, caldaie, ecc.) e fiscalmente, il progettista e dell’11 ottobre 2018, n. 31.
quelle riferite agli interventi dell'intervento strutturale deve In quest’ultima, era stato detto
antisismici (risposta del 2 attestare la classe di rischio che, ai fini fiscali, non era
febbraio 2021, n. 70; si veda Il sismico del fabbricato oggetto sufficiente, a sanare questa
Sole 24 Ore del 25 ottobre 2020). dell’intervento e quella omissione, la presentazione di
conseguibile a seguito dello un’asseverazione tardiva. Quindi,
Pertinenza nei 96.000 euro stesso, utilizzando lo schema non dovrebbe essere possibile
del sismabonus acquisti contenuto nell’allegato B al Dm 28 sanare l’omissione neanche con
Relativamente al caso di acquisto, febbraio 2017, n. 58 (recentemente l’istituto della «remissione in
unitamente all'immobile abitativo, modificato dal Dm 6 agosto 2020, bonis», in quanto l’adempimento
anche delle pertinenze per n. 329). «originario» deriva da una
individuare il limite di spesa Questa asseverazione normativa non fiscale (in analogia
agevolabile per il sismabonus preventiva deve essere presentata con l’impossibilità di applicare
acquisti (anche se al 110%, con la pratica edilizia relativa questo istituto per la «notifica
rispettandone le condizioni), «alla segnalazione certificata di preliminare» alla ASL).
vanno considerati i chiarimenti di inizio attività o alla richiesta di Dal 16 gennaio 2020, data di
prassi relativi all'articolo 16 bis del permesso di costruire al momento entrata in vigore della modifica
Tuir, il quale «costituisce il della presentazione allo sportello dell’articolo 3, comma 3 del Dm
quadro normativo di riferimento unico competente» per i 58/2017 (che, tra l’altro,
delle disposizioni» del successivi adempimenti, consentire l’allegazione
sismabonus dell’articolo 16 Dl «tempestivamente e comunque dell’asseverazione non solo alla
63/2013, in quanto questi prima dell'inizio dei lavori» Scia, ma anche al permesso di
interventi antisismici non sono (articolo 3, Dm 58/2017). costruire), l'asseverazione può
una nuova categoria di opere Pertanto, al titolo abilitativo dei essere presenta allo sportello
agevolabili. lavori (Scia o permesso di unico comunale (articolo 5 del
Pertanto, in analogia con costruire) deve essere allegata Dpr 380/2001) al massimo entro
quanto precisato con riferimento l’asseverazione del tecnico «l'inizio dei lavori».
alla detrazione spettante agli abilitato, anche in un momento Ciò vale solo per gli interventi
acquirenti di unità immobiliari successivo alla richiesta del titolo con lavori dal 16 gennaio 2020 in
ubicate in fabbricati interamente stesso, purché entro la data di poi e non per quelli iniziati prima
ristrutturati da imprese di avvio dei lavori (risposta del 1° (risposta del 1° settembre 2020, n.
costruzione o ristrutturazione settembre 2020, n. 295 e Il Sole 24 295).
Se l’asseverazione non viene possibile presentare relativamente ad una norma

presentata nei termini, non è l’asseverazione dopo il permesso agevolativa che non c’era.
possibile beneficiare del di costruire, se il Comune rientra

sismabonus, neanche se il ritardo in una zona sismica 2 e 3, che, al Tipologia di immobili agevolati
dipende dall’incertezza circa la momento della presentazione del al sismabonus
spettanza del bonus per la titolo abilitativo, tra il 1° gennaio Relativamente alla tipologia di
tipologia dei lavori antisismici da 2017 e il 1° maggio 2019, per la immobile, ubicati nelle zone
farsi. Lo ha chiarito la risposta legge non rientrava nel perimetro sismiche 1, 2 e 3, Opcm 28 aprile
dell’agenzia delle Entrate dell’11 delle agevolazioni. L’agenzia delle 2006, n. 3519 e 20 marzo 2003,
ottobre 2018, n. 31, nella quale è Entrate, con le risposte 1° ottobre n. 3274, su cui effettuare i
stato trattato il caso della 2020, n. 422, 14 luglio 2020, n. 214 suddetti lavori antisismici, non
demolizione di un edificio e la e 30 giugno 2020, n. 195 e 196 e la rileva la categoria catastale degli
sua ricostruzione, con medesimo risoluzione 3 luglio 2020, n. 38/E, stessi.
perimetro e medesima volumetria ha chiarito che per fruire delle Per il bonus in vigore dal primo
di un nuovo edificio abitativo in detrazioni Irpef o Ires del 75% gennaio 2017 al 31 dicembre 2021,
legno, per il quale era stata (85% se la riduzione del rischio è necessario che la unità
presentata la Scia, senza la sismico è di 2 classi ovvero 110% immobiliare sia adibita ad
suddetta asseverazione, per il super sismabonus a abitazione e ad attività
nell’agosto 2017, ma solo con determinate condizioni) spettanti, produttive. Per costruzioni
risoluzione 34/E/2018 l’agenzia dal 1° maggio 2019, sull’acquisto adibite ad attività produttiva si
delle Entrate ha chiarito che il di unità immobiliari delle «zone intende quelle in cui si svolgono
Sismabonus può spettare anche sismiche 2 e 3», soggette agli attività agricole, professionali,
per gli interventi consistenti nella interventi antisismici, realizzati produttive di beni e servizi,
demolizione e ricostruzione di da imprese di costruzione o commerciali o non commerciali
edifici adibiti ad abitazioni ristrutturazione, mediante la (circolare 18 settembre 2013, n.
private o ad attività produttive, demolizione e la ricostruzione di 29/E, paragrafo 2.2). Questa
sempreché concretizzino un interi edifici (articolo 16, comma 1 detrazione spetta «anche per gli
intervento di ristrutturazione septies, Dl 4 giugno 2013, n. 63), interventi riguardanti immobili
edilizia e non un intervento di l’asseverazione del tecnico del posseduti da società non utilizzati
nuova costruzione. progetto, circa la riduzione del direttamente ma destinati alla
La presentazione rischio sismico può essere locazione» (risoluzione 12 marzo
dell’asseverazione nei termini presentata dall'impresa entro la 2018, 22/E).
riguarda anche l’ecosismabonus data di stipula del rogito, se le
dell’articolo 14, comma 2 quater.1, «procedure autorizzatorie sono Soggetti agevolati al sismabonus
relativo agli interventi iniziate dopo il 1° gennaio 2017, Per individuare la tipologia di
condominiali con riduzione di ma prima del 1° maggio 2019, interventi delle misure
rischio sismico di 1 o 2 classi, data di entrata in vigore delle antisismiche in zone ad alta
effettuati congiuntamente alla nuove disposizioni». pericolosità, incentivate con le
riqualificazione energetica di più L’estensione delle zone detrazioni «speciali» del 50-70-
del 25% dell’involucro dell’edificio sismiche agevolate dalla 1 alla 2 e 75-80-85%, si deve far
dell'articolo 14, comma 2 quater, 3, infatti, è stata introdotta riferimento a quelli indicati
Dl 4 giugno 2013, n. 63 dall’articolo 8, comma 1, del Dl 30 nell’articolo 16 bis, comma 1,
(detrazione dell’80% o 85%) e il aprile 2019, n. 34, solo a partire lettera i), Tuir (dedicato solo ai
sismabonus acquisti dell’articolo dal 1° maggio 2019. Quindi, se le soggetti Irpef), ma le norme
16, comma 1 septies (detrazione autorizzazioni comunali sono agevolative «speciali» non
del 75%, 85% o 110%). state ottenute prima del 1° indicano i contribuenti che
maggio 2019 era impossibile possono beneficiare dei suddetti
Asseverazione del sismabonus presentare, in sede di loro incentivi speciali, in quanto
acquisti in zone 2 e 3, tra il 1° richiesta, anche l’asseverazione parlano genericamente di
gennaio 2017 e il 1° maggio 2019 del tecnico del progetto, circa la «detrazione dall’imposta lorda».
Per il sismabonus acquisti è riduzione del rischio sismico, Quest’ultima può essere sia
l’Irpef che l’Ires, quindi, l'agenzia riferimento alle disposizioni le persone fisiche e i
delle Entrate ha confermato che applicabili per gli interventi sul professionisti rileva la data del
possono beneficiare delle recupero del patrimonio edilizio, pagamento (principio di cassa) e

detrazioni «speciali» del 50-70- detraibili al 50%, dell’articolo 16 non l’ultimazione dei lavori
75-80-85% per le misure bis, comma 1, lettera i), Tuir. (competenza economica).
antisismiche, anche i soggetti Quest’ultimo metodo di
passivi Ires, come le società di Bonifico parlante competenza, invece, si deve
capitali e le cooperative (circolare Quindi, seguendo queste applicare per le imprese, anche se
18 settembre 2013, n. 29/E, indicazioni il pagamento con in contabilità semplificata, per
paragrafo 2.2). Questo bonifico «parlante», cioè cassa o col metodo della
chiarimento vale anche per indicante la causale del registrazione (articolo 18, comma
l’ecosismabonus, detrazioni versamento («va indicato 5, Dpr 600/1973).
dell’80-85% dell’articolo 14, l’articolo 16 bis del Tuir», Va ricordato, però, che per il
comma 2 quater.1, Dl 4 giugno istruzioni ai modelli Redditi PF e classico 36-50%, nella prassi, per
2013, n. 63 (interventi su parti 730) e il codice fiscale prudenza, è sempre prevalso,
comuni, congiunti antisismici ed dell’ordinante e del beneficiario anche per le ditte, le snc e le sas
ecologici) e per il sismabonus dello stesso, è obbligatorio per (con qualunque tipologia di
acquisti, detrazione del 75-85% tutti, tranne che per le imprese e contabilità), il bonifico «parlante»
dell’articolo 16, comma 1 septies, tranne per il sismabonus acquisti rispetto al principio di
Dl 4 giugno 2013, n. 63 dell’articolo 16, comma 1 septies competenza (concetto mai
(antisismici mediante del Dl 4 giugno 2003, indicato nelle circolari e nelle
demolizione e ricostruzione di n. 63, come chiarito dal punto 1.5 Guide delle Entrate sul 36-50%).
interi edifici). del provvedimento delle Entrate
del 31 luglio 2019, n. 660057. No bonifico «parlante»
Altre condizioni comuni Al posto dell’articolo 16 bis del nel sismabonus acquisti
al sismabonus Tuir, si ritiene possibile anche Per il sismabonus acquisti (anche
Per le detrazioni «speciali» Irpef e l’indicazione dell’articolo 16, Dl 4 se al 110%) non è necessario che
Ires del 50-70-75-80-85% sugli giugno 2013, n. 63, che ha l'acquirente effettui il
interventi antisismici in zone ad introdotto queste detrazioni «pagamento con bonifico
alta pericolosità, la normativa «speciali», ma sul tema sarebbe bancario o postale», pertanto,
istitutiva del bonus non ha auspicabile un chiarimento non è necessario effettuare un
indicato, relativamente alle dell’agenzia delle Entrate (si veda bonifico «parlante», cioè quello
modalità di pagamento (bonifico la risoluzione della direzione con le descrizioni della norma, i
«parlante» o meno) o alla regionale delle Entrate del codici fiscali dei soggetti coinvolti
fruizione della detrazione Piemonte n. 901-184/2013, e assoggettato a ritenuta. Nel
(principio di cassa o quello di protocollo 2013/41381, che non provvedimento del 31 luglio 2019,
competenza), quale disciplina ammette un generico riferimento prot. n. 660057, punto 1.5, infatti,
debba essere applicata, cioè del Tuir, ma consente l'obbligo di effettuare il
quella degli interventi di recupero l’indicazione della disposizione pagamento delle spese sostenute
del patrimonio edilizio ovvero che ha regolato il bonus del 36% mediante bonifico «parlante» è
quella per il risparmio energetico fino al 31 dicembre 2011, l’articolo espressamente escluso per gli
«qualificato». 1, legge 27 dicembre 1997, n. 449, interventi di cui all'articolo 16,
La circolare 18 settembre 2013, ovvero di quella che dal 1° comma 1 septies, del Dl 63/2013
n. 29/E, paragrafo 2.2, ha chiarito gennaio 2012 ha prorogato a (risposta del 16 gennaio 2020,
che per individuare la disciplina regime l’incentivo, l’articolo 4, n. 5).
da applicare alle modalità di comma 1, lettera c), Dl 6 dicembre Pertanto, i pagamenti degli
pagamento e alla fruizione della 2011, n. 201). acconti e/o del saldo per
detrazione (oltre che alla beneficiare del sismabonus
documentazione da conservare), Principio di cassa acquisti dell’articolo 16, comma 1
in assenza di indicazioni Per individuare il momento di septies del Dl 4 giugno 2003, n.
specifiche nella norma, si deve far sostenimento della spesa, poi, per 63, non devono essere effettuati
tramite bonifico «parlante», come moltiplicabile per ciascun anno, del Tuir (risposta n. 12 data
chiarito dal punto 1.5 del come invece previsto dall’agenzia delle Entrate a
provvedimento delle Entrate del testualmente dalla norma Telefisco 2020 sul 110%,

31 luglio 2019, n. 660057. principale che ha introdotto risoluzioni 28 settembre 2020,
questa agevolazione, cioè n. 60/E, 29 novembre 2017,
Limite massimo di spesa l’articolo 16, comma 1 bis, Dl 4 n. 147/E, risposta 7 ottobre 2020,
per il sismabonus giugno 2013, n. 63 (risoluzione 29 n. 455).
Per gli interventi antisismici di novembre 2017, n. 147/E).
edifici ubicati nelle zone 1, 2 e 3, a Ripartizione della detrazione
cui spetta la detrazione Limite non autonomo per il sismabonus
«speciale» Irpef e Ires del 50% a quello per il recupero Dalle spese per gli interventi
(articolo 16, commi 1 bis e 1 ter, Dl del patrimonio edilizio antisismici di edifici ubicati
4 giugno 2013, n. 63), del 70% o Per il sismabonus dell’articolo 14 nelle zone 1, 2 e 3, sostenute dal
80% se la classe di rischio si del Dl 63/2013, il limite di 96.000 2017 al 2021, la detrazione
riduce rispettivamente di uno o di euro per gli interventi effettuati «speciale» Irpef e Ires del 50%
due livelli (articolo 16, comma 1 sulle parti strutturali dell’edificio, (70% o 80% se la classe di
quater, Dl 4 giugno 2013, n. 63) o non è da considerarsi autonomo rischio si riduce
del 75% o 85% in caso di acquisto rispetto a quello relativo agli rispettivamente di uno o di due
da imprese costruttrici dopo la interventi di recupero del livelli ovvero, rispettivamente,
demolizione e la ricostruzione di patrimonio edilizio dell’articolo 16 del 75% o 85% se sono
interi edifici, con riduzione della bis del Tuir, in quanto anche se la realizzate su parti comuni di
classe di rischio di uno o di due nuova norma degli interventi edifici condominiali) deve
livelli (articolo 16, comma 1 antisismici parla di 96.000 euro essere ripartita in cinque quote
septies, Dl 4 giugno 2013, «moltiplicato per il numero delle annuali di pari importo
n. 63), l’ammontare complessivo unità immobiliari di ciascun nell’anno di sostenimento delle
delle spese, nel quinquennio edificio» (considerando le spese e in quelli successivi a
2017-2021, non potrà superare pertinenze), nella sostanza, non differenza delle spese sostenute
96.000 euro per unità viene individuata «una nuova dal 4 agosto 2013 al 31 dicembre
immobiliare e per singolo categoria di interventi 2016, che andavano ripartite in
intervento. agevolabili», perché si rinvia alla 10 anni (circolare 18 settembre
Quindi, questo limite non è lettera i) del citato articolo 16 bis 2013, n. 29/E, paragrafo 3.5). •
DETRAZIONI AREE VERDI
Bonus giardini

del 36%
Luca De Stefani Relativamente alle spese sostenute per interventi
effettuati sulle parti comuni esterne degli edifici
condominiali, la detrazione spetta al singolo condòmino
nel limite della quota a lui imputabile in base ai millesimi
P
er i pagamenti effettuati radicale rinnovamento impianti di irrigazione, nonché a
dal 2018 alla fine di dell’esistente (circolare 10 aprile lavori di restauro e recupero del
quest’anno, i soggetti 2019, n. 8/E, paragrafo 4.2, verde relativo a giardini di
Irpef possono detrarre risposta del 24 gennaio 2018 delle interesse storico e artistico.
dall’imposta sui redditi, in 10 Entrate alla stampa specializzata, La spesa massima agevolabile è
quote annuali costanti, il 36% si veda Il Sole 24 Ore del 25 di 5.000 euro per unità
delle spese documentate per gli gennaio 2018). immobiliare ad uso abitativo
interventi relativi alla Sono escluse le spese di (comprensivo della relativa
sistemazione a verde di aree conservazione del verde esistente pertinenza), quindi, per
scoperte private di edifici o relative alla manutenzione un’abitazione l’importo massimo
esistenti, unità immobiliari, ordinaria annuale dei giardini detraibile è di 1.800 euro.
pertinenze o recinzioni, impianti preesistenti, non connesse ad un Sono agevolati solo i giardini
di irrigazione e realizzazione intervento innovativo o relativi ad unità immobiliari ad
pozzi, alla realizzazione di modificativo (risposta 19 febbraio uso abitativo, mentre sono esclusi
coperture a verde e di giardini 2019, n. 62). Non sono agevolabili gli altri, come ad esempio quelli
pensili o alla progettazione e i lavori eseguiti in economia degli uffici, dei negozi, dei
manutenzione di questi interventi (circolare 10 aprile 2019, n. 8/E, ristoranti e dei capannoni.
(articolo 1, commi da 12 a 16, paragrafo 4.2)
legge 27 dicembre 2017, n. 205, Per la Relazione tecnica alla Soggetti agevolati
legge di Bilancio per il 2018). Legge di bilancio 2018, infatti, Le spese devono essere sostenute
Non è agevolato il semplice l’agevolazione per i giardini ed effettivamente rimaste a carico
acquisto e collocamento nella riguarda gli interventi straordinari del contribuente (al netto, quindi,
terrazza di piante e altri vegetali di sistemazione a verde di aree di eventuali altri contributi o
in vasi non fissi, ma mobili, se ciò scoperte di pertinenza delle unità incentivi), che possiede (in
non rientra in un più ampio immobiliari private di qualsiasi proprietà, nuda proprietà, diritto
intervento straordinario di genere o tipo già esistenti, con reale, cioè uso, usufrutto o
sistemazione a verde dell’intero particolare riguardo alla fornitura abitazione), o detiene (ad
giardino o area interessata. Sono e messa a dimora di piante o esempio, l’inquilino o il
agevolate, quindi, solo le opere arbusti di qualsiasi genere o tipo, comodatario), l’immobile sul
che riguardano un intervento di alla riqualificazione di tappeti quale sono effettuati gli
sistemazione a verde dell’intero erbosi, con esclusione di quelli interventi. I soggetti agevolati
giardino o area interessata, utilizzati per uso sportivo con fini sono solo quelli che pagano
consistente nella riqualificazione di lucro, anche mediante la l’Irpef, cioè le persone fisiche, i
ex novo dell’area a verde o nel realizzazione o l’adeguamento di professionisti e gli imprenditori
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Bonus giardini del 36% 84
individuali, familiari o coniugali, BENI CULTURALi edificio residenziale, come invece

oltre che i soci delle società La detrazione Irpef per i giardini è previsto dalla generale detrazione
semplici, in nome collettivo e in cumulabile con le agevolazioni già sul recupero del patrimonio

accomandita semplice e i soggetti previste sugli immobili oggetto di edilizio (si vedano le indicazioni
ad essi equiparati (articolo 5, Tuir; vincolo culturale e paesaggistico relative alla prevalenza
risposta 19 febbraio 2019, n. 62, (Dlgs 22 gennaio 2004, n. 42), a residenziale della circolare 24
circolari 24 febbraio 1998, n. 57/E, patto che queste siano ridotte nella febbraio 1998, n. 57/E, punto 3.2),
paragrafo 2 e 11 maggio 1998, n. misura del 50% (articolo 16 bis, di fatto non sono agevolati i
121/E, paragrafo 2; risoluzione comma 6, Tuir). giardini comuni dei condomini
DRE Lombardia 16 aprile 1999, n. solo direzionali, in quanto la
75023/98). In questi ultimi casi, la spesa condominiale agevolata è di
spesa deve essere sostenuta da Trasferimento della detrazione 5.000 euro per unità immobiliare
queste società e la detrazione Se il giardino, sul quale sono ad uso abitativo.
Irpef del 36% viene ripartita (e realizzati i suddetti interventi, Per il bonus giardini spettante
utilizzata dai soci), in base alle viene venduto, la detrazione non ai condòmini, relativamente alle
percentuali di divisione degli utili. utilizzata in tutto o in parte viene spese sostenute per interventi
trasferita automaticamente, per i effettuati sulle parti comuni
Imprese e società di persone rimanenti periodi di imposta, esterne degli edifici condominiali,
Anche se tra i soggetti agevolati vi all’acquirente persona fisica, salvo la detrazione spetta al singolo
sono gli imprenditori individuali e diverso accordo tra le parti. In condòmino nel limite della quota
i soci di società semplici, sas e caso di decesso dell'avente diritto, a lui imputabile in base ai
snc, possono essere incentivati la fruizione del beneficio fiscale si millesimi (istruzioni al modello
solo gli interventi sui giardini trasmette, per intero, 730), come accade per le altre
delle abitazioni immobilizzate esclusivamente all'erede che agevolazioni fiscali per le opere
(cioè dei fabbricati immobilizzati, conserva la detenzione materiale edili delle parti comuni
diversi da quelli con categorie e diretta del bene (articolo 16-bis, condominiali.
catastali B, C, D, E e A/10) e non comma 8, Tuir). Naturalmente, è necessario che
quelli sui giardini degli immobili- il pagamento delle spese per il
merce (cioè quelli registrati a Condomini giardino sia effettuato
magazzino) o dei fabbricati Anche le spese sostenute dall’amministratore di
strumentali (cioè quelli che per le dall’amministratore di condominio entro quest’anno.
loro caratteristiche non sono condominio per questi interventi, Non è necessario, invece, che la
suscettibili di diversa utilizzazione effettuati sulle parti comuni quota del singolo condòmino sia
senza radicali trasformazioni, ai esterne degli edifici condominiali pagata da quest’ultimo
sensi dell’articolo 43, comma 2, (fino ad un importo massimo all’amministratore entro
Tuir, che per la risoluzione della complessivo di 5.000 euro per quest’anno. Questa quota
direzione generale del Catasto 3 unità immobiliare ad uso condominiale, però, deve essere
febbraio 1989, n. 3/330, sono gli abitativo), sono detraibili al 36% «effettivamente versata al
interi gruppi B, C, D ed E e la dai singoli condòmini (in base ai condomìnio entro i termini di
categoria A/10). millesimi). In questo caso, quindi, presentazione della dichiarazione
se le unità immobiliari ad uso dei redditi».
ABITAZIONI PROMISCUE abitativo sono 10 il massimo della
Se gli interventi sui giardini sono spesa agevolata per il giardino PRINCIPIO DI CASSA
realizzati su unità immobiliari condominiale è di 50.000 euro e Per individuare il momento in cui la
residenziali adibite promiscuamente l’utilizzo di questo incentivo spesa si considera sostenuta ai fini
all'esercizio dell'arte o della condominiale non riduce la spesa della detrazione, si applica il
professione, ovvero all'esercizio agevolata di 5.000 euro per i consueto principio di cassa delle
dell'attività commerciale, la giardini delle singole abitazioni. persone fisiche, quindi, deve essere
detrazione spettante deve essere Anche se la norma non impone individuato il momento del
ridotta al 50%, quindi, è del 18% che gli interventi vengano pagamento (che deve avvenire entro
(articolo 16 bis, comma 5, Tuir). effettuati su parti comuni di quest’anno), indipendentemente
dalla data di inizio o fine dei lavori, i esistenti, unità immobiliari, «parlante», ma di accettare
quali, quindi, possono iniziare e/o pertinenze o recinzioni, impianti pagamenti con strumenti idonei a
finire prima o dopo di quest’anno. di irrigazione e realizzazione consentire la tracciabilità delle

pozzi, alla realizzazione di operazioni, quali assegni bancari,
coperture a verde e di giardini postali o circolari non trasferibili,
Pagamento e ritenuta dell’8% pensili o alla progettazione e carte di credito, carte di debito
Non si applicherà la ritenuta manutenzione di questi interventi (bancomat o carte prepagate
d’acconto dell’8% sui pagamenti (articolo 1, commi da 12 a 16, legge ricaricabili, circolare 4 aprile 2017,
effettuati per gli interventi 27 dicembre 2017, n. 205). Sono n. 7/E) o bonifici bancari o
straordinari (relazione tecnica alla queste le conseguenze della scelta, postali. Per il bonus verde, quindi,
Legge di stabilità 2018) di confermata dall’agenzia delle non è necessario che il pagamento
sistemazione a verde di aree Entrate, di non richiedere avvenga tramite bonifico
scoperte private di edifici obbligatoriamente il bonifico «parlante». •
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CREDITO D'IMPOSTA Nella richiesta vanno indicati gli elementi necessari per determinarne l'importo
Le agevolazioni

per l'acquisto della casa
Augusto Cirla Benefici fiscali anche al contribuente
che è già proprietario di un immobile acquistato con le
agevolazioni prima casa, a condizione però che la casa già
posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto
L
e imposte da versare al I requisiti e tassativamente ricomprese nel
momento dell’acquisto di per ottenere le agevolazioni beneficio, e cioè le abitazioni di
un immobile dipendono da Sintetizzando al massimo, le tipo civile, di tipo economico, di
numerose circostanze: oltre alla agevolazioni “prima casa” si tipo popolare e ultrapopolare, le
qualità del venditore (persona applicano quando: abitazioni di tipo rurale, quelle in
fisica o società) influisce a. il fabbricato oggetto della villini e le abitazioni e alloggi
sull’imposizione fiscale compravendita rientra in tipici dei luoghi. Sono dunque
l’eventuale intervento dei benefici specifiche categorie catastali; escluse le sole abitazioni
“prima casa”, che consentono di b. lo stesso fabbricato si trova nel catastalmente classificate come di
pagare imposte ridotte per Comune in cui l’acquirente ha tipo signorile, le ville, i castelli e i
l’acquisto di un’abitazione. In (o intende stabilire) la propria palazzi di eminenti pregi artistici
presenza di tutti i requisiti residenza o esercita la propria e storici.
richiesti dalla legge chi compra attività lavorativa o
l’immobile - ed eventuali relative professionale; L’ubicazione dell’immobile
pertinenze- da un privato (o da c. chi compra è in possesso di Per usufruire dei benefici fiscali
una società in esenzione Iva), determinati requisiti “prima casa” l’abitazione deve
deve versare un’imposta di (esclusività e novità trovarsi nel territorio del Comune
registro ridotta al 2%, anziché al dell’acquisto). in cui l’acquirente ha la propria
9%, da calcolarsi sul valore Poiché, per la maggior parte, si residenza. Se costui, al momento
catastale del bene, mentre le tratta di condizioni che dell’acquisto, risiede in un altro
imposte ipotecaria e catastale riguardano la persona Comune può usufruire delle
sono dovute nella misura fissa di dell’acquirente, sarà proprio agevolazioni solo se - entro 18
€ 50,00. Se, invece, la parte questi a dover espressamente mesi dalla compravendita -
alienante è una società con dichiarare di essere in possesso trasferisce la propria residenza
vendita soggetta a imposta sul dei requisiti “prima casa” (la ove è situato l’immobile. La
valore aggiunto, l’acquirente che dichiarazione può essere resa dichiarazione di impegno ad
gode dei benefici “prima casa” anche con atto successivo che effettuare il cambio di residenza
deve versare all’erario l’Iva, integra l’originario atto di deve essere contenuta nel rogito.
calcolata sul prezzo della compravendita). Oltre questo caso, il diritto alle
cessione, pari al 4% anziché al agevolazioni “prima casa” spetta
10%, mentre le imposte di Le caratteristiche dell’immobile anche in circostanze relative a
registro, catastale e ipotecaria si da comprare particolari esigenze, personali o
pagano nella misura fissa di € Deve appartenere a una delle professionali del contribuente,
200,00 ciascuna. categorie catastali espressamente giudicate meritevoli di tutela
dall’ordinamento. In particolare, ELXX L'IMPOSTA DI REGISTRO PROPORZIONALE

le agevolazioni fiscali sono
riconosciute quando l’immobile si Si deve segnalare che, in ogni caso, l’imposta di registro proporzionale (2%)

trova nel territorio del Comune in non può essere di importo inferiore a € 1.000,00. Tuttavia, l’importo effettiva
cui l’acquirente svolge la propria mente dovuto potrebbe comunque risultare inferiore in esito allo scomputo
attività lavorativa, di studio, di dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra (quando è stato registrato
volontariato o sportiva, ovvero nel il contratto preliminare) o per effetto del credito d’imposta per l’acquisto della
territorio del Comune in cui ha “prima casa”. Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti
sede o esercita l’attività il proprio gli atti e le formalità necessarie per effettuare gli adempimenti presso il cata
datore di lavoro, ovvero ancora sto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali
sull’intero territorio nazionale - catastali e dalle tasse ipotecarie.
purché l’immobile sia la “prima Va rammentato che per gli acquisti effettuati da agenzie immobiliari è prevista
casa” in Italia - qualora acquirente una detrazione Irpef di importo pari al 19% entro il limite di € 1.000,00 e, inol
è un cittadino italiano emigrato tre, è possibile portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo con la di
all’estero. chiarazione dei redditi.
Novità dell’acquisto:
le agevolazioni quando si perdono tutte le agevolazioni › per diminuire l’Irpef dovuta in
si è già proprietari di un immobile usufruite per l’acquisto del nuovo base alla prima dichiarazione
Fino al 1° gennaio 2016 per poter immobile e, oltre alle maggiori dei redditi successiva al nuovo
accedere alle agevolazioni prima imposte e ai relativi interessi, si acquisto;
casa era necessario dichiarare di dovrà pagare anche una sanzione › in compensazione con altri
non essere titolare, esclusivo o in del 30%. tributi e contributi dovuti in
comunione col coniuge, di diritti sede di versamenti unitari con
di proprietà, usufrutto, uso e Il credito d’imposta l’F24.
abitazione su altra casa nel per il riacquisto della “prima casa” Il contribuente che intenda
territorio del Comune dove si Chi vende l’abitazione acquistata usufruire del credito d’imposta ha
trovava l’immobile oggetto con le agevolazioni “prima casa” l’onere di manifestare tale volontà
dell’acquisto agevolato e di non ed entro un anno ne compra nell’atto di acquisto del nuovo
essere titolare, neppure per quote un’altra ha diritto a un credito immobile, specificandone
o in comunione legale, su tutto il d’imposta pari all’imposta di l’eventuale uso in detrazione
territorio nazionale, di diritti di registro o all’Iva pagata per il dall’imposta di registro dovuta
proprietà, uso, usufrutto, primo acquisto agevolato, purché per lo stesso atto. Oltre alle
abitazione o nuda proprietà su - naturalmente - sussistano tutti i dichiarazioni di possesso dei
altro immobile acquistato, anche requisiti per l’ottenimento dei requisiti per l’agevolazione “prima
dal coniuge, usufruendo delle requisiti “prima casa”. casa” l’atto pubblico di
medesime agevolazioni “prima Il credito d’imposta, che non compravendita dovrà contenere,
casa”. può essere superiore all’imposta in tali casi, anche l’espressa
Con la legge di Stabilità 2016 i dovuta sul secondo acquisto, può richiesta del beneficio con
benefici fiscali sono stati estesi essere utilizzato, a scelta del connessa indicazione degli
anche al contribuente che è già contribuente: elementi necessari per
proprietario di un immobile › per diminuire l’imposta di determinare il credito.
acquistato con le agevolazioni registro relativa al nuovo In ogni caso, il credito
prima casa, a condizione però che acquisto; d’imposta non spetta se:
la casa già posseduta sia venduta › per intero, per diminuire le a. risultano perduti, per
entro un anno dal nuovo acquisto. imposte di registro, ipotecarie, qualsivoglia ragione, i benefici
La stessa agevolazione spetta catastali, nonché quelle sulle “prima casa” goduti in
anche nel caso in cui il nuovo successioni e donazioni dovute relazione al precedente
immobile sia “acquisito” per sugli atti e sulle denunce acquisto;
donazione o successione. Se la presentati dopo la data di b. il contribuente ha acquistato il
futura compravendita non avviene acquisizione del credito; precedente immobile con
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni per l'acquisto della casa 88
ELXX IL COVID-19 E LA SOSPENSIONE DEI TERMINI PER GLI ADEMPIMENTI
Prima del decreto Milleproroghe Con la risposta all’interpello n. 310 del 4 settembre 2020, l’agenzia delle Entrate ha

chiarito che con l’entrata in vigore dell’articolo 24 del Dl Liquidità, al fine di impedire la decadenza dal beneficio e viste le
difficoltà nella conclusione delle compravendite immobiliari e negli spostamenti delle persone dovute all’emergenza Covid
19, sono sospese dal 23 febbraio 2020 al 31 dicembre 2020 (e inizieranno o riprenderanno a decorrere dal 1° gennaio
2021) le seguenti scadenze:
a. il periodo di 18 mesi dall’acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel Comune
in cui è ubicata l’abitazione;
b. il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” nei
cinque anni successivi alla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere all’acquisto di un altro immobile da destinare a
propria abitazione principale;
c. il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale,
deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso, purché quest’ultima sia stata, a sua volta, acquistata
usufruendo dei benefici “prima casa”.
L’Amministrazione Finanziaria ha inoltre specificato che è anche sospeso il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile
acquistato con i benefici “prima casa”, stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in rela
zione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul va
lore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
Con la circolare numero 9/E del 13 aprile 2020 dell’agenzia delle Entrate ha precisato che il termine quinquennale per la
decadenza dell’agevolazione, previsto per il caso di alienazione infraquinquennale, non è ricompreso nella sospensione delle
agevolazioni sulla prima casa previste dal decreto Liquidità. Una differente interpretazione, come si legge nel documento di
prassi, “risulterebbe in contrasto con la ratio della norma in quanto arrecherebbe un pregiudizio al contribuente che vedrebbe allun
garsi il termine per non incorrere nella decadenza dall’agevolazione fruita”.
Dopo il decreto Milleproroghe Pubblicata nella Gazzetta Ufficiale 1° marzo 2021 la legge 21/2021 di conversione del Dl
183/2020 (decreto Milleproroghe), che modifica l'articolo 24, comma 1, Dl 23/2020 (decreto Liquidità), prorogando al 31
dicembre 2021 il termine finale di sospensione della decorrenza dei termini collegati con le agevolazioni "prima casa". Sono
pertanto sospesi, per il periodo 23 febbraio 202031 dicembre 2021, i termini di:
› 18 mesi decorreenti dall'acquisto dell'immobile entro i quali l'acquirente della "prima casa" deve trasferire la propria resi
denza nel Comune di ubicazione dell'immobile acquistato;
› 1 anno, a decorrere dalla cessione dell'immobile, entro cui il contribuente che ha ceduto la propria "prima casa" acquista
ta con le agevolazioni deve acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale, per non decadere dalle
stesse (in caso di cessioni avvenute entro 5 anni dall'acquisto);
› 1 anno (a decorrere dall'acquisto della nuova "prima casa" con le relative agevolazioni) entro il quale il contribuente deve
cedere l'abitazione già posseduta, per non decadere dalle predette agevolazioni;
Tale sospensione riguarda anche il termine di 1 anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici “prima casa”,
stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di
un credito d’imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al
precedente acquisto agevolato.
aliquota ordinaria, senza cioè agevolazioni “prima casa” benefici “prima casa” possono
usufruire del beneficio “prima riacquistando, non a titolo essere perdute, oltre che in
casa”; oneroso, un altro fabbricato ipotesi di accertata falsità delle
c. il nuovo immobile acquistato avente i requisiti per fruire del dichiarazioni da rendere nell’atto
non presenta comunque i beneficio. di acquisto, nel caso in cui
requisiti per l’ottenimento dei l’abitazione “agevolata” venga
requisiti “prima casa”; La perdita delle agevolazioni alienata o donata prima che siano
d. oggetto della cessione è un Le agevolazioni ottenute quando trascorsi cinque anni dalla data di
immobile acquistato con le si acquista un’abitazione con i acquisto, sempre che, entro un
anno, non si riacquisti un altro donazione: l'immobile acquistato sia situato in

immobile, anche a titolo a. il contribuente acquista un uno Stato estero, sempreché
gratuito, da adibire a propria immobile situato in uno Stato sussistano strumenti di

abitazione principale. estero, a condizione che cooperazione amministrativa che
Costituisce altra causa della esistano strumenti di consentono di verificare che
perdita del beneficio il mancato cooperazione amministrativa effettivamente l'immobile ivi
trasferimento della residenza nel che consentono di verificare acquistato sia stato adibito a
Comune in cui si trova che l’immobile acquistato è dimora abituale.
l’immobile entro il termine di 18 stato effettivamente adibito a In tali casi, la sussistenza dei
mesi dalla data dell’acquisto; dimora abituale; requisiti per non incorrere nella
infine, in ipotesi di “riacquisto” b. il contribuente acquista un decadenza dall'agevolazione (ossia
della prima casa, comporta la terreno e, sempre nello stesso che il riacquisto dell'immobile sito
perdita delle agevolazioni termine, realizza su di esso un all'estero sia stato effettuato entro
conseguite l’omessa vendita fabbricato (purché non un anno dalla vendita
dell’immobile già posseduto, rientrante nelle categorie dell'immobile agevolato in Italia e
acquistato con le agevolazioni catastali A/1, A/8 e A/9) da che la nuova abitazione sia
“prima casa”, entro l’anno adibire ad abitazione destinata a dimora abituale del
dall’acquisto del nuovo principale; contribuente), deve essere
immobile. In tutti questi casi c. il contribuente costruisce un dimostrata tramite idonea
dovranno essere versate altro immobile a uso abitativo documentazione, quale ad esempio
all’Amministrazione finanziaria su un terreno di cui sia già copia del rogito di acquisto
le imposte “risparmiate”, gli proprietario al momento della dell'abitazione sita all'estero e
interessi e una sanzione del 30% cessione dell’immobile fatture di luce, gas, acqua intestate
delle imposte stesse. Deve agevolato. al contribuente (agenzia Entrate
precisarsi che le agevolazioni circolare 7 giugno 2010, n. 31/E;
non si perdono quando, entro un Attenzione. Le medesime regole risposta all'istanza di interpello 24
anno dalla vendita o dalla valgono anche nell'ipotesi in cui febbraio 2021, n. 126). •
DETRAZIONI Cosa si deve intendere per intervento di ristrutturazione edilizia e per intervento di nuova costruzione
Le agevolazioni

per la costruzione della casa
Augusto Cirla Non sono “interventi di nuova costruzione” tutte quelle
opere di demolizione cui consegua il rifacimento da zero
di una nuova abitazione già esistente, senza aumento
di cubatura e aumento di volumetria
L’
intero impianto di indagine, ovvero la specifica sagoma, prospetti, sedime e
agevolativo predisposto, individuazione della nuova caratteristiche planivolumetriche
attraverso la previsione costruzione in senso tecnico. e tipologiche [..].
dei c.d. bonus fiscali, a tutela del La successiva lettera e) fornisce
bene casa muove dal primario La nuova costruzione: uno specifico elenco di interventi
interesse, di stampo Dpr 380/2001 che devono essere considerati, in
marcatamente pubblicistico, di Punto di partenza di tale analisi è quanto profondamente
riqualificare il patrimonio rappresentato dall’articolo 3 del innovativi del territorio dal punto
edilizio esistente, così Dpr 380/2001 – Testo Unico di vista urbanistico ed edilizio,
disincentivando e limitando il Edilizia, al cui comma 1, lettere d) quali “nuova costruzione”. Essi
consumo di suolo: ciò spiega ed e), viene chiarito cosa debba sono, a titolo esemplificativo:
perché gli interventi di intendersi per intervento di i. la costruzione di manufatti
costruzione di nuovi edifici siano ristrutturazione edilizia e per edilizi fuori terra o interrati,
di fatto generalmente esclusi dal intervento di nuova costruzione. ovvero l’ampliamento di quelli
sistema di detrazioni strutturato In particolare, il succitato esistenti all’esterno della
dal legislatore dell’ultimo comma 1 alla lettera d) definisce sagoma esistente;
decennio (per la cui analitica interventi di ristrutturazione ii. la realizzazione di
trattazione si rinvia ai prossimi edilizia quegli interventi rivolti a infrastrutture e di impianti,
articoli). Essi infatti paiono porsi trasformare gli organismi edilizi anche per pubblici servizi, che
in perfetta antitesi rispetto mediante un insieme sistematico comporti la trasformazione in
all’obiettivo politico insito nelle di opere che possono portare ad via permanente di suolo
iniziative agevolative. un organismo edilizio in tutto o inedificato;
Quanto sopra è tuttavia vero in parte diverso dal precedente. iii.l’installazione di torri e tralicci
solo in parte. Vi sono infatti Tali interventi comprendono il per impianti radio-
alcuni interventi di ricostruzione ripristino o la sostituzione di ricetrasmittenti e di ripetitori per
che, a ben vedere, rispettando la alcuni elementi costitutivi i servizi di telecomunicazione;
ratio ispiratrice della normativa dell’edificio, l’eliminazione, la iv. la realizzazione di depositi di
fiscale, vengono ricompresi sotto modifica e l’inserimento di nuovi merci o di materiali, nonché la
il suo spettro applicativo. elementi ed impianti. Nell’ambito realizzazione di impianti per
Preliminare al fine di degli interventi di attività produttive all’aperto ove
rintracciare quali interventi ristrutturazione edilizia sono poi comportino l’esecuzione di
costruttivi possano godere delle ricompresi altresì gli interventi di lavori cui consegua la
misure di detrazione, risulta la demolizione e ricostruzione di trasformazione permanente del
puntuale delimitazione del tema edifici esistenti con diversi suolo inedificato.
Gli interventi L’ampliamento (ad esempio una ancora una volta nell’ottica di
dell’agenzia delle Entrate sopraelevazione) è infatti disincentivare l’ulteriore consumo
L’ampiezza del concetto di nuova considerato nuova costruzione. di suolo.

costruzione ha richiesto, nel corso Come infatti definitivamente Le agevolazioni di cui in
del tempo, plurimi interventi chiarito dal Consiglio di Stato con argomento possono inoltre essere
dell’agenzia delle Entrate la quale, sentenza 3208/2019 “la accordate anche in occasione della
mediante la pubblicazione delle ristrutturazione edilizia, per essere realizzazione di nuova
periodiche “guide fiscali”, è tale e non finire per coincidere con costruzione di autorimesse o posti
sovente venuta incontro la nuova costruzione, deve auto pertinenziali, anche a
all’interprete nella difficile conservare le caratteristiche proprietà comune. Requisito
operazione di sussunzione di fondamentali dell’edificio indispensabile, come innanzi
specifici interventi sotto lo spettro preesistente e la successiva accennato, è però sempre
applicativo delle norme ricostruzione dell’edificio deve il vincolo di pertinenzialità con
agevolative. riprodurre le precedenti linee l’abitazione.
Dalla lettura dei suddetti fondamentali quanto a sagoma, La detrazione per l’acquisto del
documenti e dalla consultazione superfici e volumi”. box spetta limitatamente alle
delle varie circolari emesse può Possono ancora certamente spese sostenute per la sua
desumersi come non debbano rientrare sotto la disciplina realizzazione e sempre che le
essere considerate quali agevolativa – pur potendo essere stesse siano dimostrate da
“interventi di nuova costruzione” considerati in senso lato quali apposita attestazione rilasciata dal
tutte quelle opere di demolizione interventi di nuova costruzione – costruttore. La concessione
cui consegua il rifacimento da tutte quelle opere che comportino dell’agevolazione è subordinata
zero di una nuova abitazione già un miglioramento o un’addizione alla sussistenza della proprietà o
esistente, senza aumento di in favore di un edificio già un patto di vendita di cosa futura
cubatura ed aumento di esistente, purché correlate a un del parcheggio realizzato o in
volumetria. intervento di ristrutturazione di corso di realizzazione. È altresì
Questo vale ad esempio per le esso. necessario che l’impresa
opere di ristrutturazione post- Ci si riferisce in particolare alla costruttrice documenti i costi
sisma (e dunque la ricostruzione realizzazione di nuovi servizi imputabili alla sola realizzazione
di una casa a seguito di un igienici (creazione di nuovo bagno dei parcheggi, che devono essere
terremoto o attuazione di misure anche con aumento della tenuti distinti dai costi accessori
antisismiche, senza demolizione, volumetria), alla costruzione di (questi ultimi non sono
per migliorarne la sicurezza) e per balconi ed alla realizzazione di agevolabili).
le opere di ristrutturazione a nuovi terrazzi, alla posa di canne La detrazione può essere
seguito di calamità naturali. fumarie, alla creazione di centrali riconosciuta anche per i
L’agenzia delle Entrate ha idriche e termiche ed allo snodo pagamenti effettuati prima ancora
tuttavia al proposito chiarito che ed ampliamento di reti fognarie. dell’atto notarile o, in assenza, di
per gli interventi di demolizione e Lo stesso vale per l’edificazione di un preliminare d’acquisto
ricostruzione che comportino muri esterni di contenimento e di registrato, in cui è indicato il
ampliamento non si può avere la pareti e muri interni. vincolo pertinenziale. È
detrazione 50%. Questa tipologia Detti interventi, ribadendo necessario, però, che tale vincolo
di intervento equivale infatti alla quanto sopra, pur presentando un risulti costituito e riportato nel
costruzione di un nuovo edificio e indubbio aumento di volumetria contratto prima della
non può essere considerata nel vengono dall’agenzia delle Entrate presentazione della dichiarazione
suo insieme intervento di ritenuti suscettibili di dei redditi nella quale il
ristrutturazione. agevolazione solo laddove contribuente richiede la
È stato inoltre specificato che, connessi ad interventi di detrazione.
nel caso di edificio semplicemente ristrutturazione (e dunque Per la costruzione del box
ampliato senza demolizione, il rientranti nelle politiche di pertinenziale è necessario che il
bonus spetta solo per i lavori recupero del patrimonio edilizio) proprietario sia in possesso dei
effettuati sulla parte preesistente. di edifici già esistenti. Il tutto seguenti documenti: concessione
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni per la costruzione della casa 92
edilizia da cui risulti il vincolo di inclusi nella contabilità Interessante segnalare che la
pertinenzialità con l’abitazione e dell’impresa. Corte di Cassazione, in materia di
bonifico bancario o postale per i Nuove costruzioni decadenza dalle agevolazioni

pagamenti effettuati. Il bonifico pacificamente attratte dalla prima casa, nel caso di rivendita
deve essere effettuato dal normativa in materia di bonus entro il quinquennio, ha ritenuto
beneficiario della detrazione fiscali sono poi gli interventi di che essa è impedita nel caso in cui
(proprietario o titolare del diritto realizzo di impianti a pannelli il contribuente provveda
reale dell’unità immobiliare sulla solari o fotovoltaici di nuova all’acquisto di un terreno sul quale
quale è stato costituito il vincolo installazione: essi rientrano venga realizzato, entro un anno
pertinenziale con il box). Fermo pacificamente nell’ambito del dalla vendita, un immobile
restando il vincolo pertinenziale bonus risparmio energetico con utilizzabile come abitazione
che deve risultare dall’atto di agevolazioni fino al 65%. principale.
acquisto, la detrazione spetta, a Anche l’intervento di nuova In particolare Cassazione Sez. VI
ogni modo, anche al familiare costruzione infine può legittimare il - T n. 13550/2016 ha sul punto
convivente – così come al soggetto interessato a richiedere chiarito che “in tema di
convivente more uxorio – che l’attribuzione delle agevolazioni c.d. agevolazioni tributarie per
abbia effettivamente sostenuto la “prima casa”, che consistono l'acquisto della prima casa, non
spesa, a condizione che nella nell’assoggettamento a tassazione incorre nella decadenza il
fattura sia annotata la percentuale agevolata degli atti traslativi a titolo contribuente che, entro un anno
di spesa da quest’ultimo oneroso della proprietà di case di dall'alienazione infraquinquennale
sostenuta. abitazione iscritte in categoria del primo immobile per il quale
Con la circolare 43/E del 18 catastale diversa da A1/, A/8, A/9. aveva fruito dei benefici fiscali in
novembre 2016 l’agenzia delle La particolare aliquota Iva al 4% oggetto, abbia a realizzare su un
Entrate è intervenuta per fornire deve essere infatti applicata anche proprio terreno un fabbricato,
istruzioni in merito alla detrazione in relazione a quelle “prestazioni dando poi concreta attuazione al
dell’acquisto del box auto nei casi di servizi dipendenti da contratti proposito di adibirvi
in cui il pagamento non sia stato di appalto relativi alla costruzione effettivamente la propria
disposto mediante bonifico. In tale dei fabbricati di cui all'articolo 13 abitazione principale. E ciò a
situazione si può ugualmente della legge 2 luglio 1949, n. 408, e prescindere dall'epoca d’acquisto
usufruire della detrazione a successive modificazioni, di detto terreno - sia essa
condizione che nell’atto notarile effettuate nei confronti di soggetti anteriore o posteriore
siano indicate le somme ricevute che svolgono l’attività di all'alienazione del primo immobile
dall’impresa che ha ceduto il box costruzione di immobili per la adibito a "prima casa" - e in virtù
pertinenziale e che il contribuente successiva vendita, ivi comprese le del principio dell'accessione, il
ottenga dal venditore, oltre alla cooperative edilizie e loro quale comporta l'acquisto della
certificazione sul costo di realizzo consorzi, anche se a proprietà proprietà della costruzione ivi
del box, una dichiarazione indivisa [..], così come realizzata e incorporata a titolo
sostitutiva di atto notorio in cui cristallizzato all’interno della Voce originario, quale successivo
attesti che i corrispettivi n. 39, seconda parte della Tabella incremento dell'originario
accreditati a suo favore sono stati A allegata al Dpr 633/1972. immobile posseduto”. •
CREDITO D'IMPOSTA Il meccanismo volto a incentivare la rinegoziazione dei contratti di locazione
Le agevolazioni

sugli affitti della casa
Augusto Cirla Il credito di imposta a favore di locatari disposti
a rinegoziare il contratto di locazione per fare fronte
alla grave situazione economica e il bonus affitto
per i casi di indigenza
L
o stato di crisi economica imposta in favore del locatore che Ai fini del riconoscimento del
causato dall’esplosione della riduca il canone di locazione. Il contributo, il locatore comunica, in
pandemia da Covid 19 ha contributo, elargito nella anzidetta via telematica, all'agenzia delle
richiesto un forte intervento di forma del credito di imposta, è pari Entrate la rinegoziazione del
matrice sociale da parte dei Governi ad un massimo del 50 % della canone di locazione e ogni altra
di tutto il mondo. riduzione del canone, per un limite informazione utile ai fini della sua
Tale sforzo si è tradotto, per annuo massimo di € 1.200,00 per erogazione. La dotazione del fondo
quanto concerne lo Stato italiano, ciascun locatore. è attualmente pari a 50 milioni di
nella promulgazione di una legge di Ciò significa che a fronte di uno euro.
Bilancio 2021 dai forti connotati sconto pari ad € 200,00 mensili All’articolo 1, comma 383 della
assistenziali, rinvenibili in interventi (€ 2.400,00 annuo) sul canone di legge di Bilancio si legge tuttavia
agevolativi quali quelli predisposti locazione, il locatore potrà vedersi che, rimesse le concrete modalità
in favore delle famiglie a basso riconosciuto un credito di imposta di attuazione del procedimento a
reddito, dei piccoli commercianti e pari ad € 1.200,00. successivo provvedimento
dei lavoratori. Il descritto meccanismo dell’agenzia delle Entrate (da
Nel mondo immobiliare, come agevolativo può trovare adottare entro sessanta giorni
noto, soggetti deboli per eccellenza applicazione al ricorrere di dalla data di entrata in vigore
sono i conduttori degli immobili determinate condizioni che possono della legge), potrà essere
adibiti a prima abitazione, il cui essere schematizzate come segue: concretamente “determinata la
status appare particolarmente › il contratto il cui canone viene percentuale di riduzione del canone
meritevole di tutela laddove rinegoziato deve essere stato di locazione mediante riparto
domiciliati all’interno di comuni ed registrato in data antecedente al proporzionale in relazione alle
aree metropolitane ad alta tensione 29 ottobre 2020; domande presentate, anche ai fini
abitativa. › l’immobile deve essere adibito del rispetto del limite di spesa”.
È a tali soggetti che le politiche ad uso abitativo e deve essere Ciò significa, in buona sostanza,
agevolative hanno ritenuto di ubicato all’interno di una zona che le concrete modalità attuative
guardare con particolare favore. ad alta tensione abitativa (quale della legge sono ancora tutte da
può essere il perimetro ed il scrivere, così come, solo a seguito
Il meccanismo agevolativo circondario di una grande città, delle operazioni di ricalcolo
La legge di Bilancio 2021 ha infatti così come da delibera Cipe 87 effettuate alla luce delle domande
strutturato un meccanismo volto ad del 13 novembre 2003); presentate, potrà essere
incentivare la rinegoziazione dei › l’unità abitativa deve essere materialmente applicato il credito di
contratti di locazione, mediante il utilizzata dal conduttore come imposta in favore di ciascun
riconoscimento di un credito di abitazione principale. beneficiario.
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni sugli affitti della casa 94
Con riguardo ai contratti per i Il bonus affitto canone che attualmente paga
quali sia stata effettuata l'opzione Ad essa si aggiunge il diverso l’inquilino e quello che pagherebbe
per il regime a cedolare secca sorge strumento bonus affitto – previsto laddove fosse assegnatario in

un legittimo dubbio in ordine alla continuativamente all’interno delle locazione di un immobile popolare.
possibile (e paradossale) perdita dei leggi di Bilancio sin dall’anno 2013 e Il conduttore dell’immobile deve
benefici riconosciuti al locatore a istituito per tramite di intervento essere stato colpito da una vera e
seguito della riduzione del canone. legislativo non a caso denominato propria sopravvenienza, non
Scegliendo la cedolare secca, il “decreto Anti-sfratti” – per prevista al momento della
locatore rinuncia infatti alla facoltà “inquilini vittime di morosità conclusione del contratto, che possa
di chiedere l'aggiornamento del incolpevole”. essersi tradotta – si cita a titolo
canone di locazione, anche se è Ratio di tale intervento è quella di esemplificativo – nel licenziamento,
previsto nel contratto, inclusa la riuscire a “salvare” dall’esecuzione nella riduzione dell’orario di lavoro,
variazione accertata dall'Istat dello sfratto quei conduttori di nell’accesso alla CIG, nella
dell'indice nazionale dei prezzi al immobili adibititi ad abitazione cessazione, per causa di forza
consumo per le famiglie di operai e principale, specie famiglie, che si maggiore, di attività lavorativa
impiegati dell'anno precedente. trovino a causa del proprio stato di autonoma, nell’infortunio o decesso
L'agenzia delle Entrate, interpellata indigenze economica di un componente della famiglia
con riferimento alla paventata nell’impossibilità di adempiere alle che concorreva al reddito del
rinegoziazione di un contratto a prestazioni di pagamento originate nucleo.
canone concordato, ha sul punto dal proprio contratto di locazione. Tali gravi cause devono essersi
recentemente chiarito che, Come si avrà modo di vedere in presentate ad aggravare una
considerata la particolare situazione seguito, si tratta di un intervento di situazione già di per sé precaria,
emergenziale, l'eventuale revisione extrema ratio, volto a intervenire, dovuta ad una situazione
dei canoni di locazione, cui le parti quasi come un deus ex machina economica disagiata.
sono peraltro facoltizzate ex lege, della tradizione greca, a scongiurare Il richiedente l’agevolazione deve
non determina la perdita del regime gli effetti di uno sfratto già intimato. infatti possedere un ISEE sotto i
agevolativo. Ma andiamo con ordine. Il 26.000,00 € e non deve possedere a
Le conclusioni tratte dal parere Governo stanzia ogni anno titolo di proprietà, usufrutto, uso o
dell'Agenzia (risposta 165 del 9 all’interno del Fondo nazionale per abitazione un altro immobile nella
marzo 2021) devono ritenersi il sostegno all’accesso alle abitazioni stessa area di residenza (il
applicabili, in attesa di ulteriori in locazione, la cui dotazione annua riferimento va fatto chiaramente a
chiarimenti, anche ai casi di è ormai tradizionalmente pari ad € tutto il nucleo familiare di
riduzione di contratti a canone 50 milioni, delle somme in denaro. appartenenza).
libero. Somme, queste che vengono gestite Il meccanismo agevolativo viene
Il sistema agevolativo innanzi direttamente dagli innanzi ad attivarsi una volta ricevuta la
descritto rappresenta uno richiamati Comuni ad alta tensione citazione per la convalida di sfratto.
strumento di carattere eccezionale abitativa i quali, tramite L’inquilino moroso potrà così
ed emergenziale predisposto per pubblicazione di apposito bando, evitare l’esperimento della
facilitare il dialogo tra inquilini e individuano e selezionano gli procedura esecutiva accedendo al
proprietari nella negoziazione dei inquilini beneficiari del contributo contributo, il cui importo massima è
contratti, anche al fine di “salvare” agevolativo. pari ad € 8.000 a famiglia. In tali
rapporti altrimenti destinati a Il contributo economico – in una casi se il proprietario dell’abitazione
cessare, non da ultimo a causa della marcata ottica di eguaglianza ritira la procedura di sfratto, il
possibile prossima rivoluzione del sostanziale – è volto a livellare, Fondo eroga un contributo
mercato immobiliare, specie seppur solo tramite un intervento equivalente alla morosità pregressa,
all’interno dei grandi centri. ex post, la situazione dell’inquilino ma solo fino al predetto ammontare
Tale misura presenta un raggio di in difficoltà a quella del beneficiario massimo di 8.000 euro; se il
azione molto ampio, vista la sua di politiche di edilizia residenziale proprietario dell’immobile segue la
duplice funzione sociale ed pubblica. procedura di sfratto, il contributo
equitativa (l’equilibrio del Il contributo economico è infatti affitto viene impiegato per il
sinallagma contrattuale). di importo pari alla differenza tra il pagamento dell’equivalente dei mesi
interessati dal differimento, vale a Bisogna infine sottolineare che dell'esecuzione dei provvedimenti di
dire dal momento della proroga, ma per ricevere il contributo è rilascio degli immobili anche ad uso
con comunque un minimo di 6 + 3 necessario risiedere nell’immobile non abitativo fino al 30 giugno 2021.

mesi di morosità pregressa; se da almeno un anno, immobile che, Tale misura opera “limitatamente ai
l’inquilino moroso stipula un nuovo chiaramente, non deve essere provvedimenti di rilascio adottati per
contratto di locazione per accatastato sotto le categorie A/1, mancato pagamento del canone alle
un’abitazione diversa da quella per A/8, A/9 (immobili di pregio). scadenze e ai provvedimenti di rilascio
cui ha ricevuto lo sfratto, il Da sottolineare, a ogni modo, che conseguenti all'adozione del decreto di
contributo dallo Stato corrisponderà nel testo del decreto c.d. trasferimento di immobili pignorati
a un trimestre di affitto del nuovo Milleproroghe è stata disposta la ed abitati dal debitore e dai suoi
immobile. proroga della sospensione familiari”. •
Professionisti e imprese 2021

AGEVOLAZIONI CONTRIBUTIVE
La Guida del Sole, dedicando ampio spazio alle agevolazioni previste nella Legge di
Bilancio 2021 alla luce delle recenti interpretazioni degli Enti competenti, consente di
verificare le condizioni di applicabilità di tutte le agevolazioni in vigore, analizzandone
soggetti, misura e durata del beneficio, i rapporti di lavoro che consentono di ottenere
l’incentivo e la loro cumulabilità con altri benefici, le modalità operative di fruizione.
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AGEVOLAZIONI E TASSE Il riepilogo della disciplina applicativa in vigore dopo la legge di Bilancio 2021
Locazioni brevi,

la guida pratica all'uso
Michele Brusaterra A decorrere dal periodo d’imposta 2021, il regime fiscale
delle “locazioni brevi”, viene riconosciuto solo in caso
di destinazione alla “locazione breve” di non più
di quattro appartamenti per ciascun periodo d'imposta
D
a un punto di vista canoni di locazione si eventuali benefici di cui può
civilistico i contratti di considerano redditi fondiari godere e derivanti dal fatto di
locazione sono disciplinati ritraibili dall’immobile, che sostenere dei costi relativi ai
dagli articoli da 1571 a 1654 del devono scontare, salvo casi fabbricati ovvero, quale titolare
Codice civile. L’articolo 1571 dispone particolari, la tassazione di un contratto di locazione, di
che «La locazione è il contratto col attraverso l’Irpef ovvero, su poter godere di determinate
quale una parte si obbliga a far opzione, attraverso l’imposta detrazioni, in presenza del
godere all'altra una cosa mobile o sostitutiva meglio nota come sostenimento di spese per
immobile per un dato tempo, verso “cedolare secca”; interventi edili agevolati come gli
un determinato corrispettivo». › da un punto di vista dell’imposta interventi di recupero del
Sempre giusto per farne cenno, di registro in quanto i contratti patrimonio edilizio, quelli di
l’articolo 1573 del Codicecivile di locazione sono soggetti a riqualificazione energetica e
dispone che «Salvo diverse norme registrazione, nei termini stabiliti quelli antisismici che, da luglio
di legge, la locazione non può dal Dpr 131 del 1986. 2020 e fino al 30 giugno 2022
stipularsi per un tempo eccedente i Un regime particolare, però, sia dal ovvero, a determinate
trenta anni». punto di vista del trattamento ai condizioni, fino al 31 dicembre
A disciplinare i rapporti tra fini delle imposte dirette sia ai fini 2022 o il 30 giugno 2023,
locatore e locatario vi sono poi dell’imposta di registro, è sempre possono far godere anche del
anche delle norme specifiche stato riservato alle così dette così detto “Superbonus” con una
contenute, per quanto riguarda le “locazioni brevi” ossia quelle di detrazione addirittura del 110 per
locazioni di immobili, nella legge n. durata non superiore a 30 giorni. cento.
392 del 1978, e nella legge n. 431 del Concentrando, però, l’attenzione
1998, che disciplina le locazioni e il I canoni di locazione sul locatore, egli ha
rilascio degli immobili adibiti ad e le imposte dirette sostanzialmente ed attualmente
uso abitativo. Sul tema delle locazioni di immobili due scelte a disposizione:
Se questo, in poche righe di due sono le figure fiscalmente › seguire la via ordinaria per la
sintesi, è il panorama civile che “rilevanti”: tassazione dei canoni, ovvero
disciplina le locazioni, da un punto › da una parte vi è il locatore, che › optare per il particolare regime
di vista fiscale esse, con riferimento deve provvedere alla tassazione della “cedolare secca”.
ai locatori persone fisiche, risultano dei canoni di competenza del La scelta va, ovviamente, ponderata
essere coinvolte nei seguenti periodo d’imposta, mentre e valutata non solo in base alla
ambiti: › dall’altra vi è la figura del semplice percentuale di tassazione
› da un punto di vista delle conduttore in merito al quale che colpisce il reddito, ma anche in
imposte dirette, in quanto i l’attenzione fiscale si sposta su base a quelle che si possono
definire delle situazioni di natura FABBRICATI LOCATI: IMPORTO DA TASSARE

soggettiva del singolo locatore. Il maggiore fra Rendita catastale rivalutata
Tra i redditi tassabili elencati dal
Canoni di locazione abbattuti di una percentuale

testo unico delle imposte sui
redditi, spicca proprio come prima
categoria quella dei redditi fondiari, riduzione». Per quanto concerne, immobile abitativo, non dovesse
disciplinati dagli articoli dal 25 al 43 però, i fabbricati situati nella città più corrispondere il canone di
e che è caratterizzata da una di Venezia centro nonché nelle isole locazione al locatore, quest’ultimo
particolarità, e cioè che si tratta di della Giudecca, di Murano e di subisce un doppio danno:
redditi determinati catastalmente e Burano, la riduzione di cui si è › da una parte una mancanza
per competenza, anziché con il detto aumenta dal 5 per cento al 25 prettamente economica,
sistema per cassa come avviene per per cento mentre, infine, per gli › dall’altra un aggravio fiscale
altri redditi quali, ad esempio, immobili riconosciuti di interesse visto che, malgrado il mancato
quelli di lavoro dipendente e storico o artistico, in base a quanto percepimento del corrispettivo,
assimilati e quelli di capitali. disposto dall'articolo 10 del Dlgs 42 si troverà a doverci pagare anche
Dispone, infatti, l’articolo 26 del del 2004, tale riduzione è elevata le tasse.
Tuir, al primo comma, che «I addirittura al 35 per cento. Facendo presente che in caso di
redditi fondiari concorrono, Al fine di determinare, quindi, il contitolarità e coesistenza di diritti
indipendentemente dalla reddito derivante da un fabbricato reali sugli immobili locati, si rende
percezione, a formare il reddito occorre innanzitutto verificare se necessario, naturalmente,
complessivo dei soggetti che esso sia stato dato in locazione per assoggettare a tassazione il
possiedono gli immobili a titolo di tutto o parte del periodo d’imposta predetto reddito fondiario in capo a
proprietà, enfiteusi, usufrutto o e, in caso affermativo, confrontare tutti i contitolari ovvero al titolare o
altro diritto reale (…)». Da un punto tale canone, abbattuto delle ai contitolari dei diritti reali,
di vista soggettivo, quindi, è il percentuali di cui si è appena detto, l’alternativa per evitare la
proprietario o il titolare di un con la rendita catastale rivalutata. tassazione del canone non riscosso,
diritto reale a dover dichiarare il Andrà tassato, quindi, attraverso è dare prova della mancata
reddito fondiario ossia quello che l’inserimento in dichiarazione dei percezione del canone stesso
deriva da terreni e/o fabbricati. redditi, il maggiore dei due importi. attraverso l'intimazione di sfratto
Mentre per quanto concerne i Uno dei problemi che ha sempre per morosità o l'ingiunzione di
terreni, giusto per farne cenno, va generato maggiori difficoltà e che pagamento, visto che, sempre
dichiarato il reddito dominicale probabilmente rende la norma non l’articolo 26 del Tuir, prescrive
ovvero quello agricolo, nel caso di molto equa, è quello che riguarda la letteralmente che «I redditi derivanti
soggetto che lo coltiva, per i tassazione dei canoni di locazione da contratti di locazione di immobili
fabbricati, invece, deve essere effettivamente non incassati. ad uso abitativo, se non percepiti,
dichiarata la rendita catastale, L’articolo 26 del Tuir stabilisce, non concorrono a formare il reddito,
attualmente rivalutata del 5 per infatti a tale riguardo, che «I redditi purché la mancata percezione sia
cento. fondiari concorrono, comprovata dall'intimazione di
Ove, però, l’immobile sia locato, indipendentemente dalla sfratto per morosità o
occorre tenere conto del fatto che percezione, a formare il reddito dall'ingiunzione di pagamento».
l’articolo 37, sempre del testo unico complessivo dei soggetti che Tale norma nella formulazione
delle imposte sui redditi, Dpr 917 possiedono gli immobili a titolo di appena riportata si applica ai
del 1986, al comma 4 bis stabilisce proprietà, enfiteusi, usufrutto o contratti di locazione stipulati a
che «Qualora il canone risultante altro diritto reale». partire dal 1° gennaio 2020 visto
dal contratto di locazione, ridotto La norma, quindi, afferma che per i contratti stipulati
forfettariamente del 5 per cento, sia chiaramente che i redditi fondiari precedentemente tale data rimane
superiore al reddito medio concorro a formare il reddito del in vigore la norma ante intervento
ordinario di cui al comma 1, il contribuente «indipendentemente dell’articolo 3 quinquies, comma 1,
reddito è determinato in misura dalla percezione». del Dl 34 del 2019, che disponeva
pari a quella del canone di Da ciò deriva che qualora il che «I redditi derivanti da contratti
locazione al netto di tale conduttore, ad esempio di un di locazione di immobili ad uso
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Locazioni brevi, la guida pratica all'uso 98
abitativo, se non percepiti, non QUANDO NON SI PUÒ TASSARE IL CANONE DI LOCAZIONE NON RISCOSSO
concorrono a formare il reddito dal Per i contratti Non concorrono a formare il reddito dal momento della
momento della conclusione del di locazione stipulati conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di

procedimento giurisdizionale di fino al 31.12.2019 sfratto per morosità del conduttore
convalida di sfratto per morosità del Per i contratti Non concorrono a formare il reddito, purché la mancata
conduttore». di locazione stipulati percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per
dal 1.1.2020 morosità o dall'ingiunzione di pagamento
Solo nei casi indicati, quindi, è
possibile “sospendere” la
tassazione dei canoni non percepiti ALIQUOTE DELLA CEDOLARE SECCA
ed eventualmente recuperare le 21% applicabile in modo generale in tutti i casi diversi da quelli a cui si applica
imposte che hanno colpito quei l’aliquota ridotta
canoni non riscossi, e tassati 10% percentuale così ridotta per il quadriennio dal 2014 al 2017, dal Dl 47 del 2014, e
comunque a suo tempo per applicabile ai “contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma
competenza. Il citato articolo 26 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di
cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del Dl 30 dicembre 1988, n. 551, convertito,
stabilisce altresì, con riferimento con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta
sostanzialmente a entrambe le tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione
versioni della norma, che «Per le economica”
imposte versate sui canoni venuti a

scadenza e non percepiti come da locatore, come, ad esempio, redditi tassazione che avviene attraverso
accertamento avvenuto nell'ambito da pensione, da lavoro dipendente, imposta sostitutiva, introdotta
del procedimento giurisdizionale di ecc. Ciò significa, guardando, dall’articolo 3 del Dlgs 23 del 2011,
convalida di sfratto per morosità è appunto, ai redditi in commento, che è prevista in due aliquote
riconosciuto un credito di imposta che essi verranno colpiti diverse:
di pari ammontare». dall’aliquota Irpef relativa all’ultimo › quella del 21 per cento e
Tale credito d’imposta è scaglione di reddito che ha › quella del 10 per cento.
determinato riliquidando interessato il reddito complessivo Mentre l’imposta sostitutiva del 21
l’originaria dichiarazione dei redditi del contribuente. Esemplificando per cento è applicabile in modo
tenendo conto, naturalmente, del brevemente quanto appena asserito generale in tutti i casi diversi da
venire meno dei canoni che non e supponendo che il locatore di un quelli a cui si applica l’aliquota
sono stati riscossi nel singolo immobile percepisca anche un ridotta del 10 per cento,
periodo d’imposta. Resta inteso che reddito da pensione di euro 15 mila quest’ultima è applicabile ai
qualora il locatore dovesse annui lordi, tale reddito viene contratti stipulati secondo le
percepire, dopo l’avvio della colpito dall’aliquota Irpef del 23 per disposizioni di cui agli articoli 2,
procedura di convalida di sfratto cento in quanto rientrante nel comma 3, e 8 della legge 431 del
per morosità del conduttore, in primo scaglione previsto 1998, e relativi ad abitazioni ubicate
tutto o in parte i canoni non dall’articolo 11, primo comma del nei comuni di cui all’articolo 1,
riscossi e per i quali, anche tramite Tuir. Nel momento in cui venga comma 1, lettere a) e b), del Dl 30
la riliquidazione dell’imposta, è somma un altro reddito a quello di dicembre 1988, n. 551, convertito,
riuscito a non pagare o a pensione come, appunto, quello con modificazioni, dalla legge 21
recuperare le imposte a suo tempo fondiario derivante dalla locazione febbraio 1989, n. 61, e negli altri
liquidate, dovrà provvedere ad di un immobile, tale ultimo reddito, comuni ad alta tensione abitativa
assoggettare a tassazione tali ad esempio di euro 6 mila annui, individuati dal Comitato
canoni o in forma separata o in verrà colpito dall’aliquota Irpef interministeriale per la
forma ordinaria. relativa al secondo scaglione, e cioè programmazione economica.
quella del 27 per cento. Al fine di determinare la
La tassazione dei canoni Ove si volesse evitare di colpire il convenienza o meno di applicare la
di locazione reddito fondiario con aliquote cedolare secca, è bene far presente,
Per quanto concerne la tassazione marginali elevate, è possibile, in questa sede, che il contribuente
dei canoni di locazione, essi dunque, optare per l’applicazione ai deve tenere conto che con
ordinariamente vanno a cumularsi canoni di locazione della cedolare l’applicazione di tale imposta
con gli altri redditi di cui è titolare il secca. Tale tassazione è una sostitutiva non vi è la possibilità di
usufruire di detrazioni o deduzioni CANONI DI LOCAZIONE: PARTICOLARITÀ DELLE DUE DIVERSE TASSAZIONI
che, invece, potrebbero essere Tassazion I canoni vengono tassati con l’aliquota Irpef dello scaglio di appartenenza
sfruttate qualora i canoni fossero e ordinaria (23%, 27%, ecc)

assoggettati a Irpef. Il calcolo di Si possono sfruttare le deduzioni le detrazioni Irpef
convenienza da porre in essere, È dovuta l’imposta di registro e di bollo sul contratto
pertanto, deve necessariamente
Possono essere previsti contrattualmente aggiornamenti del canone in base
considerare la situazione soggettiva all’andamento dell’inflazione o altro
del contribuente. Cedolare I canoni vengono tassati con una imposta sostitutiva del 21 o del 10%
secca (quest’ultima solo nei particolari casi previsti dalla norma)
La registrazione Non si possono sfruttare le deduzioni e le detrazioni Irpef
dei contratti di locazione Non è dovuta l’imposta di registro e di bollo sul contratto
Per quanto riguarda la
Non possono essere previsti aggiornamenti del canone di nessun tipo
registrazione dei contratti di
locazione, essi devono essere
registrati presso l’agenzia delle del 1986, prevede, infatti, che intercorsi nell’anno con il
Entrate entro il termine di 30 siano soggette a registrazione medesimo locatario.
giorni, decorrenti dalla data di solo in caso d’uso le «Locazioni ed
loro stipulazione, in base a affitti di immobili, non formati per Le locazioni brevi
quanto disposto dall’articolo 17 atto pubblico o scrittura privata e il Dl 50/2017
del Dpr 131 del 1986. autenticata di durata non Da un punto di vista civilistico non
La registrazione può avvenire, superiore a trenta giorni vi sono particolari norme che
alternativamente: complessivi nell'anno». disciplinino in modo diverso dalle
› all’inizio del contratto, tenendo Tali “locazioni brevi”, che sono altre locazioni i contratti con durata
conto dell’intera durata del state esonerate dall’onere della non superiore a trenta giorni, detti
contratto di locazione e registrazione onde evitare che a anche contratti di “locazione
applicando l’imposta di fronte di una serie di locazioni di breve”. Simili contratti di locazione
registro sui canoni complessivi durata, appunto, breve, il locatore trovano, quindi, la loro disciplina
previsti, oppure fosse comunque costretto a sempre nelle norme di cui si è fatto
› annualmente, tenendo conto continue registrazioni con cenno sopra, tenendo conto che, in
dell’ammontare del canone esborso dell’imposta di registro e ogni caso, non è disposto l’obbligo
relativo ad ogni anno. visto che riguardano soprattutto, di redazione per iscritto dei
Se l’imposta di registro viene come detto, gli immobili adibiti a contratti di locazione in genere
corrisposta per l’intera durata del vacanze estive: ove essi venissero essendo ben possibile che essi
contratto di locazione, essa viene concessi in locazione, ad esempio, siano stipulati in forma verbale
ridotta di una percentuale pari di settimana in settimana per anche se, per motivi facilmente
alla metà del tasso di interesse tutto il periodo estivo, il intuibili - tra cui le responsabilità
legale moltiplicato per il numero proprietario sarebbe costretto, delle parti, l’obbligo del pagamento
delle annualità. appunto, a continue registrazioni. del canone e l’obbligo di rilascio
Se il contratto di locazione ha È il caso altresì di evidenziare dell’unità immobiliare -, è
una durata non superiore a 30 che l’agenzia delle Entrate ha preferibile vi sia sempre un
giorni, esso viene definito chiarito, con propria circolare contratto scritto.
contratto di “locazione breve” o 12/E del 1998, che al fine di Dal punto di vista delle imposte
anche contratto di “locazione verificare o meno l’obbligo di dirette, i redditi derivanti da
breve turistica”, vista la sua registrazione del contratto, “locazioni brevi” vanno inseriti,
particolare applicazione in questo registrazione obbligatoria se come detto per le locazioni “non
settore, con mancanza di obbligo vengono superati i trenta giorni, brevi”, all’interno della
di registrazione presso l’agenzia la durata del contratto deve dichiarazione dei redditi del
delle Entrate. L’articolo 2 bis, essere determinata tenendo in locatore, al fine di farli concorrere
della Tariffa – Parte seconda – considerazione tutti i rapporti di alla tassazione Irpef ovvero a
allegata al testo unico locazione, anche di durata tassazione sostitutiva attraverso la
dell’imposta di registro, Dpr 131 inferiore a trenta giorni, che sono cedolare secca. Il comma 2,
dell’articolo 3 Dlgs 23/2011, SITUAZIONE POST DL 50 DEL 2017

istitutivo della cedolare secca, Locazione Rientrano nel regime di locazione breve le locazioni degli immobili
stabilisce, infatti, letteralmente che breve individuati dalla norma e che comprendono la prestazione di servizi

«La cedolare secca può essere al di fuori accessori “strettamente funzionali alle esigenze abitative” come chiarito
dell’attività dalla circolare dell’agenzia delle Entrate 24/E del 2017, quali ad esempio:
applicata anche ai contratti di d’impresa la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, l’utilizzo del wifi.
locazione per i quali non sussiste
Locazione Qualora il locatore fornisca servizi aggiuntivi a quelli strettamente legati
l’obbligo di registrazione» e, quindi, nell’ambito alle esigenze abitative, quali ad esempio la somministrazione di pasti, la
può essere applicata anche nel caso dell’attività messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti, si
di contratti di durata non superiore d’impresa configura attività d’impresa poiché è richiesto un livello minimo di
organizzazione.
a 30 giorni previa opzione,
naturalmente, del proprietario
Trattandosi, però, di “locazioni superiore a 30 giorni, ma che in sulle “locazioni brevi”, sempre con
brevi” e solitamente ripetute più tale tipologia contrattuale esercizio di attività non d’impresa,
volte nel corso dell’anno, il rientrano anche i contratti di anche i contratti di locazione degli
pericolo di evasione, in termini di locazione (breve) che includono «la immobili sopra indicati che
tassazione, dei predetti redditi è prestazione dei servizi di fornitura di comprendono la prestazione di
sempre stato elevato: non è biancheria e di pulizia dei locali». servizi accessori «strettamente
difficile immaginare, infatti, come Salvo quanto si andrà a dire con funzionali alle esigenze abitative»,
il locatore che loca l’immobile per riferimento all’intervento della come chiarito dalla circolare
una settimana alla volta a locatari legge di Bilancio per il 2021, la dell’agenzia delle Entrate 24/E del
diversi, magari anche stranieri, disposizione citata rappresenta 2017, quali ad esempio:
possa omettere di dichiarare il una novità nel nostro panorama › la fornitura di biancheria,
reddito soprattutto se poi il tributario visto che, in passato, ove › la pulizia dei locali,
pagamento viene fatto in contanti. con la locazione fossero stati › l’utilizzo del wi-fi.
Visto, quindi, l’aumentare di tali offerti anche tali servizi, si È utile segnalare che l’agenzia delle
contratti, con l’aumento anche del “rischiava” di rientrare in regime Entrate, con risposta all’interpello
pericolo evasione, il Legislatore d’impresa e non più nel regime dei 373 del 10 settembre 2019, ha
fiscale è intervenuto attraverso il redditi fondiari, con tutte le chiarito che la disciplina delle
Dl 50 del 24 aprile 2017. Tale conseguenze sia in termini Iva che “locazioni brevi”, di cui al citato Dl
decreto ha introdotto una nuova ai fini delle imposte dirette, con 50/2017, non trova applicazione
disciplina sulle locazioni brevi obbligo anche della tenuta di una qualora, oltre alla locazione
facendo acquisire alla norma la contabilità, salvo applicazione del dell’immobile abitativo, vengano
denominazione di legge “Airbnb”, regime forfetario. forniti una serie di servizi
con riferimento al noto sito che Con la nuova norma, in vigore aggiuntivi e non strettamente
mette in relazione, per suo tramite, dal 24 aprile 2017, i redditi da legati alle esigenze abitative. I
locatori e locatari. locazione che prevedono anche la n sintesi, il documento di prassi
L’articolo 4 del decreto citato, prestazione dei servizi, rientrano, specifica che nel momento in cui il
rubricato «Regime fiscale delle dunque, tra i redditi fondiari ove, locatore, oltre alla locazione
locazioni brevi», cambia naturalmente, i contratti siano dell’immobile abitativo, fornisca
completamente le norme che stipulati da persone fisiche, al di una serie di servizi aggiuntivi non
riguardano le “locazioni brevi” in fuori dell'esercizio di attività strettamente funzionali, quali ad
oggetto, anche a seguito del loro d'impresa. esempio la somministrazione di
ampliamento grazie a siti Da un punto di vista oggettivo, pasti, la messa a disposizione di
specializzati che mettono in quindi, gli immobili ad uso auto a noleggio, guide turistiche o
contatto soggetti che offrono abitativo interessati dalla disciplina interpreti, l’attività d’impresa viene
immobili in locazione con soggetti in esame sono quelli ricompresi a configurarsi poiché, come già
che li cercano, stabilendo, nelle categorie catastali da A1 ad precisato dalla citata circolare 24/E
innanzitutto, che per “locazioni A11, e relative pertinenze, con del 2017, per la messa a
brevi” non solo si intendono i esclusione di quelli classificati disposizione di tali servizi è
contratti di locazione di immobili a nella categoria catastale A10. Sono, richiesto un livello minimo di
uso abitativo di durata non poi, interessati dalla normativa organizzazione
Evidenziando che le norme sulla LOCAZIONI BREVI: DEFINIZIONI

“locazione breve” riguardano Locazione di immobili ad uso abitativo situati in Italia di durata non superiore a 30 giorni da
anche la sublocazione, il comodato parte di persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, nei confronti di

a titolo oneroso e la locazione di soggetti privati.
singole stanze di un’abitazione Gli immobili ad uso abitativo interessati sono quelli ricompresi nelle categorie catastali da A1
ad A11, e relative pertinenze, con esclusione di quelli classificati nella categoria catastale A10.
sempre di durata inferiore a 30
giorni, termine che è da riferirsi a Sono interessati anche i contratti di locazione che comprendono la prestazione di servizi
accessori “strettamente funzionali alle esigenze abitative” quali ad esempio: la fornitura di
ciascun contratto stipulato biancheria, la pulizia dei locali, l’utilizzo del wifi.
nell’arco dell’anno, la norma Per i contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati con decorrenza primo giugno
introdotta dal Dl 50/2017, che è 2017, il locatore può scegliere di assoggettare il reddito derivante dalle locazioni alla
applicabile sia che i contratti siano cedolare secca, versando un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali fissata
nella misura del 21%.
stipulati direttamente fra locatore
e locatario, sia che la stipula
avvenga tramite soggetti che QUADRI IN CUI DICHIARARE I CANONI DI LOCAZIONE "BREVI"
esercitano attività di Quadro RB Devono essere inseriti i redditi da locazione breve dichiarati dal locatore
intermediazione immobiliare,
Quadro RL Devono essere inseriti i redditi da locazione breve dichiarati dal sublocatore
ovvero attraverso soggetti che e comodatario
gestiscono portali telematici,
mettendo in contatto persone in
cerca di un immobile con persone sono maturati i canoni di dell’anno successivo a quello in cui
che dispongono di unità locazione o si sono riscossi i i contratti in questione si
immobiliari da locare, ha anche corrispettivi. riferiscono, i dati relativi a questi
nuovamente disposto la facoltà del Stabilisce ancora il Dl 50/2017 ultimi.
locatore, a partire dai contratti che la possibilità di utilizzare la Con provvedimento del Direttore
stipulati dal 1° giugno 2017, di cedolare secca si applica anche ai dell’agenzia delle Entrate del 12
poter assoggettare il reddito a corrispettivi lordi che derivano dai luglio 2017, sono state dettate le
cedolare secca, con l’aliquota del contratti di sublocazione e dai disposizioni attuative dell’articolo 4
21 per cento. contratti a titolo oneroso conclusi del citato Dl 50 del 2017, stabilendo,
Si è affermato che la norma “ha dal comodatario aventi ad oggetto in particolare, che gli intermediari e
nuovamente disposto” in quanto - il godimento dell'immobile da parte i gestori di portali telematici,
per la verità, come già si è detto di terzi, purché si tratti di residenti e non residenti nel
sopra, la possibilità di “locazione breve”. territorio dello Stato, che
assoggettare a cedolare secca Per quanto riguarda gli obblighi intervengono nella conclusione dei
anche i canoni di locazione brevi dichiarativi, si deve fare attenzione contratti di “locazione breve”,
era già previsto dal terzo periodo che mentre i redditi da “locazione devono comunicare all’agenzia
del comma 2, dell’articolo 3 del breve” devono essere dichiarati, dal delle Entrate «il nome, cognome e
Dlgs che ha istituito la cedolare locatore, nel quadro RB, come codice fiscale del locatore, la durata
secca, n. 23 del 2011, che avviene per le locazioni non brevi, del contratto, l’importo del
letteralmente prescrive, utile per sublocatore e comodatario, il corrispettivo lordo e l’indirizzo
ricordarlo, che «La cedolare secca reddito va dichiarato nel quadro dell’immobile. Per i contratti relativi
può essere applicata anche ai RL, tra i redditi diversi. al medesimo immobile e stipulati dal
contratti di locazione per i quali Sempre con la finalità di far medesimo locatore, la comunicazione
non sussiste l'obbligo di emergere le “locazioni brevi”, viene dei dati può essere effettuata anche
registrazione» - da un punto di anche stabilito che i soggetti che in forma aggregata».
vista pratico l’opzione per il intermediano tali contratti, La pubblicazione, però, delle
regime della cedolare secca per le compresi i soggetti che gestiscono specifiche tecniche per la
“locazioni brevi” viene esercitata portali telematici volti a mettere in trasmissione dei dati, è avvenuta,
attraverso la volontaria contatto soggetti che vogliono sul sito internet dell’agenzia delle
registrazione del contratto ovvero locare con soggetti che cercano Entrate, solo il 12 giugno 2018,
nella dichiarazione dei redditi immobili in locazione, devono pertanto, lo si ricorda per utilità
relativa al periodo d’imposta in cui trasmettere, entro il 30 giugno in caso di contestazioni, al fine di
consentire ai soggetti tenuti DATI DA COMUNICARE DA PARTE DI CHI "INTERMEDIA"

all’obbligo di comunicazione «di I CONTRATTI DI "LOCAZIONE BREVE":
usufruire di un congruo termine nome, cognome e codice fiscale del locatore

per l’effettuazione durata del contratto
dell’adempimento», con importo del corrispettivo lordo
provvedimento del Direttore
indirizzo dell’immobile
dell’agenzia delle Entrate del 20
giugno 2018, tale termine è stato
fissato, per i dati 2017, al 20 all’Irpef che poi dovrà essere Si ricorda che gli intermediari
agosto 2018. determinata in sede dichiarativa. immobiliari non residenti, già citati,
Gli intermediari appena indicati, Il versamento va effettuato entro il in possesso di una stabile
qualora intervengano nella giorno 16 del mese successivo e il organizzazione in Italia adempiono
riscossione dei canoni di locazione, soggetto che lo effettua deve agli obblighi sopra illustrati tramite
incassandoli per conto del locatore, certificare tale versamento, nei la stabile organizzazione. I soggetti
o intervengano in qualsiasi altro termini di cui al Dpr 322 del 1998. A non residenti riconosciuti privi di
modo nel pagamento dei canoni, tale riguardo la circolare stabile organizzazione in Italia, in
diventano sostituti d’imposta e dell’agenzia delle Entrate 24/E del qualità di responsabili d'imposta,
sono tenuti ad applicare una 12 ottobre 2017 ha fornito sono tenuti alla nomina di un
ritenuta del 21 per cento all’atto del chiarimenti in merito rappresentante fiscale individuato
pagamento al beneficiario, all’applicazione della ritenuta sui tra i soggetti indicati all'articolo 23
rilasciando, poi, regolare corrispettivi incassati dagli del Dpr 29 settembre 1973, n. 600.
certificazione. intermediari immobiliari chiarendo Il versamento in commento è da
Qualora l’intermediario sia un che qualora il pagamento avvenga effettuarsi, come detto, entro il
soggetto non residente, è mediante assegno bancario giorno 16 di ciascun mese
necessario distinguere due casi: intestato al locatore, l’intermediario successivo relativamente alle
› se l’intermediario, infatti, ha una non ha la materiale disponibilità ritenute operate nel mese
stabile organizzazione in Italia, delle risorse finanziarie su cui precedente, con l’utilizzo del
egli, sempreché, naturalmente, operare la ritenuta, pertanto non è modello F24. Tale modello può
incassi o intervenga nell’incasso tenuto a tale adempimento anche essere presentato direttamente
del corrispettivo, dovrà assolvere se l’assegno dovesse essere utilizzando i canali F24 web e F24
all’obbligo di versamento della consegnato al locatore per il suo online messi a disposizione
ritenuta tramite la stabile tramite. dall’Agenzia delle Entrate o
organizzazione; Un altro caso analizzato dalla attraverso il canale internet
› se l’intermediario, invece, non ha circolare 24/E richiamata, riguarda banking reso disponibile da
una stabile organizzazione in il pagamento del canone per il banche, Poste e Agenti della
Italia, allora, sempre al fine tramite di carte di pagamento (carte riscossione convenzionati con
dell’assolvimento del predetto di credito, di debito, prepagate). l’Agenzia delle Entrate, oppure può
obbligo, dovrà nominare un essere presentato rivolgendosi a
rappresentante fiscale che In tale caso gli istituti finanziari, come intermediari abilitati.
assolva tali obblighi. ad esempio banche e istituti di Il codice tributo da indicare sul
Tale ritenuta in capo al locatore pagamento, nonché le società che modello F24 è:
può assumere due diverse vesti: offrono servizi di pagamento digitale e 1919 - Ritenuta operata all'atto
› se egli ha optato per la cedolare di trasferimento di denaro via Internet del pagamento al beneficiario di
secca, allora si considera una (ad esempio PayPal), non svolgendo canoni o corrispettivi, relativi ai
ritenuta a titolo d’imposta che attività di intermediazione, non sono contratti di locazione breve -
assolve, sostanzialmente, già tenuti ad operare la ritenuta, la quale articolo 4, comma 5, decreto-legge
all’obbligo impositivo, deve essere applicata 24 aprile 2017, n. 50.
› se, al contrario, il locatore non dall’intermediario immobiliare qualora Si precisa che per consentire la
ha optato per la cedolare secca, incassi il canone ovvero intervenga nel corretta indicazione nel modello
allora la trattenuta del 21 per pagamento. F24 del rappresentante fiscale
cento si considera in acconto tenuto al versamento per conto
degli intermediari e degli altri LE LOCAZIONI BREVI DOPO IL DL 50 DEL 2017

soggetti non residenti nel Può essere Alle persone fisiche che concedano in locazione breve, cioè per un periodo
territorio dello stato, ovunque applicata la non superiore a 30 giorni, unità immobiliari ad uso abitativo, e quindi

localizzati, privi di stabile cedolare secca classificate nelle categorie catastali da A/1 ad A/11, esclusa la A/10
del 21%
organizzazione in Italia, è stato Sia che il contratto di locazione venga posto in essere direttamente sia
istituito il codice identificativo "72" tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare,
ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, che mettono in
denominato "rappresentante contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di
fiscale". unità immobiliari da locare
Sempre con riferimento agli
intermediari, viene stabilito che il
soggetto che incassa il canone o il attraverso l’articolo 1, commi da bene precisarlo, abroga l’articolo 4,
corrispettivo o che interviene nel 595 a 597, ha previsto che, a comma 3 bis del Dl 50 del 2017, che
pagamento dei canoni o dei decorrere dal periodo d’imposta si riporta nella tabella che segue,
corrispettivi «è responsabile del 2021, il regime fiscale delle viene superata la previsione in
pagamento dell'imposta di “locazioni brevi”, di cui al già merito alla quale a definire i criteri
soggiorno di cui all'articolo 4 del citato articolo 4 del Dl 50 del 2017, secondo cui l’attività di “locazione
Dlgs 14 marzo 2011, n. 23, e del venga riconosciuto solo in caso di breve” si considera svolta in forma
contributo di soggiorno di cui destinazione alla “locazione breve” imprenditoriale fosse un
all'articolo 14, comma 16, lettera e), di non più di quattro «regolamento da emanare entro
del Dl 31 maggio 2010, n. 78, appartamenti per ciascun periodo novanta giorni dalla data di entrata
convertito, con modificazioni, dalla d'imposta. In caso contrario la in vigore della legge di conversione
legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché norma stabilisce che «ai fini della del presente decreto (ossia il Dl
degli ulteriori adempimenti previsti tutela dei consumatori e della 50/2017, ndA), ai sensi dell’articolo
dalla legge e dal regolamento concorrenza», l'attività di 17, comma 1, della legge 23 agosto
comunale». locazione, da chiunque esercitata, 1988, n. 400 […] avuto anche
È stato, infine, demandato ad si presume svolta in forma riguardo al numero delle unità
un regolamento ministeriale la imprenditoriale ai sensi immobiliari locate e alla durata delle
possibilità di definire i criteri da dell’articolo 2082 del Codice civile, locazioni in un anno solare».
utilizzare al fine di determinare se il quale, ricordiamo, prevede che Di conseguenza, a decorrere dal
l’attività di locazione, oggetto del «è imprenditore chi esercita 1° gennaio 2021, se un soggetto
nuovo regime in commento, si professionalmente una attività intende locare, per brevi periodi e
presume svolta in forma economica organizzata al fine nell’accezione più volte indicata,
imprenditoriale, sia in base a della produzione o dello scambio più di quattro abitazioni per
quanto disposto dall’articolo 2082 di beni o di servizi». periodo d’imposta, scatta la
del Codice civile sia in base a La previsione normativa appena presunzione di attività d’impresa e
quanto disposto dalle normative illustrata, secondo quanto lo stesso soggetto deve effettuare
fiscali in materia e contenute nel disposto dal citato comma 595, tutti gli adempimenti a livello
testo unico delle imposte sui trova applicazione anche con fiscale e contributivo previsti in
redditi, Dpr 917 del 1986, anche riferimento ai contratti stipulati caso di inizio di una qualsiasi
avuto riguardo al numero degli tramite soggetti che esercitano attività tra cui, naturalmente,
immobili locati e alla durata delle attività di intermediazione l’apertura della partita Iva.
locazioni all’interno di ciascun immobiliare, oppure soggetti che Si deve prestare attenzione al
anno solare. Ad oggi tale decreto gestiscono portali telematici al fatto che se la locazione di
non ha visto la luce ma è arrivata fine di mettere in contatto persone abitazioni per un numero
la legge di Bilancio per il 2021. in cerca di un immobile con superiore a quattro per periodo
persone che dispongono di d’imposta non riguarda i contratti
Le locazioni brevi appartamenti da condurre in di “locazione breve”, di cui al Dl
e la legge di Bilancio per il 2021 locazione. 50 del 2017, tale presunzione non
Come precedentemente accennato Con tale intervento normativo e trova applicazione.
la legge di Bilancio per il 2021, con le disposizioni individuate dal Il comma 597 della richiamata
n. 178 del 30 dicembre 2020, successivo comma 596 il quale, legge di Bilancio per il 2021
dispone, infine, attraverso la ARTICOLO 40, COMMA 3BIS (ABROGATO) – DL 50 DEL 2017
sostituzione del quarto comma Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge
dell’articolo 13 quater del Dl 34 del di conversione del presente decreto, ai sensi dell'articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto

2019, che presso il ministero per i 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell'economia e delle finanze, possono essere
definiti, ai fini del presente articolo, i criteri in base ai quali l'attività di locazione di cui al
Beni e le attività culturali e per il comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con
turismo (MIBACT) venga istituita l'articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico
una banca dati relativa: delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986,
n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle
› alle strutture ricettive, locazioni in un anno solare.
› nonché agli immobili destinati
alle locazioni brevi.
Tali strutture vengono identificate LE NOVITÀ
mediante un codice, il quale dovrà A decorrere dal 1° gennaio 2021, se un soggetto intende locare per brevi periodi più di
essere utilizzato in ogni quattro abitazioni per periodo d’imposta, scatta la presunzione di attività d’impresa e lo
comunicazione inerente all'offerta stesso soggetto deve effettuare tutti gli adempimenti a livello fiscale e contributivo previsti
in caso di inizio attività.
e alla promozione dei servizi delle
Presso il Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo (MIBACT) viene istituita
medesime strutture destinate alla una banca dati relativa alle strutture ricettive, nonché agli immobili destinati alle locazioni
“locazione breve”. Le modalità per brevi. Tali strutture vengono identificate mediante un codice, il quale dovrà essere utilizza
la realizzazione e la gestione della to in ogni comunicazione inerente all'offerta e alla promozione dei servizi delle medesime
strutture destinate alla locazione breve.
predetta banca dati, per
l’acquisizione dei codici
identificativi di ciascuna struttura, La sospensione si riferisce al dell’abitazione ancora in suo
nonché per la consultazione delle periodo compreso tra il 23 possesso;
informazioni ivi contenute sono febbraio 2020 e il 31 dicembre › il termine per il riacquisto della
demandate ad un decreto del 2020, sospensione prorogata fino “prima casa” ai fini della
Ministero per i beni e le attività al 31 dicembre 2021, in sede di fruizione del credito d’imposta.
culturali e per il turismo da conversione, dal comma 11 Con riferimento a tali sospensioni
adottare entro sessanta giorni quinquies dell’articolo 3, del Dl 183 vale qui la pena di ricordare che
dall’entrata in vigore della legge n. del 31 dicembre 2020, convertito per quanto riguarda il termine di
178 del 2020 e, quindi, entro in legge 21 del 26 febbraio 2021, 18 mesi, dall’acquisto della “prima
sessanta giorni a decorrere dal 1° così detto “Milleproroghe”. casa”, entro il quale il contribuente
gennaio 2021. Alla data di In particolare, sono sospesi, nel deve trasferire la residenza nel
redazione del presente periodo anzidetto: comune in cui è ubicata
approfondimento non risulta › il termine di 18 mesi l’abitazione, la disposizione è
ancora adottato. dall’acquisto della “prima casa”, contenuta nella nota II bis,
entro il quale il contribuente all’articolo 1 della parte prima
Slittamento dei termini deve trasferire la residenza nel della Tariffa allegata al Dpr 131 del
in tema di “prima casa” comune in cui è ubicata 1986, che dispone che per poter
Attraverso l’articolo 24 del “Dl l’abitazione; beneficiare dell’imposta di registro
Liquidità”, n. 23 dell’8 aprile 2020, › il termine di un anno entro il ridotta al 2 per cento, ovvero
è stata prevista la sospensione di quale il contribuente che ha dell’aliquota Iva al 4 per cento, in
alcuni termini che riguardano ceduto l’immobile acquistato caso di acquisto della “prima
agevolazioni riferite alla così detta con i benefici per la “prima casa”, è necessario siano presenti
“prima casa”, al fine di impedire, casa” deve procedere le seguenti condizioni:
nel periodo di Covid-19, la all’acquisto di altro immobile da › che l'immobile sia ubicato nel
decadenza dai benefici stessi per destinare a propria “prima territorio del comune in cui
cause non imputabili al casa”; l'acquirente ha o stabilisca entro
contribuente ma, bensì, alle › il termine di un anno entro il diciotto mesi dall'acquisto la
restrizioni, in termini di quale il contribuente che abbia propria residenza o, se diverso,
movimento personale, stabilite acquistato un immobile da in quello in cui l'acquirente
dalle leggi per arginare la adibire a “prima casa” deve svolge la propria attività ovvero,
pandemia. procedere alla vendita se trasferito all'estero per ragioni
di lavoro, in quello in cui ha sede precedente per non incorrere, oltre fini dell’imposta di registro e
o esercita l'attività il soggetto da al versamento dell’imposta in dell’imposta sul valore aggiunto per
cui dipende ovvero, nel caso in misura ordinaria, nella sanzione la prima casa, un’altra casa di

cui l'acquirente sia cittadino del 30 per cento dell’imposta abitazione non di lusso, in presenza
italiano emigrato all'estero, che stessa. L’ultimo periodo del comma delle condizioni di cui alla nota II
l'immobile sia acquistato come 4 della nota II bis, all’articolo 1 della bis all’articolo 1 della tariffa, parte
prima casa sul territorio italiano. parte prima della Tariffa allegata al I, allegata al Testo Unico delle
La dichiarazione di voler Dpr 131 del 1986, stabilisce, infatti, disposizioni concernenti l’imposta di
stabilire la residenza nel comune letteralmente che «Le predette registro, approvato con Dpr 26
ove è ubicato l'immobile disposizioni (versamento delle aprile 1986, n. 131, è attribuito un
acquistato deve essere resa, a imposte in misura ordinaria e credito d’imposta fino a concorrenza
pena di decadenza, sanzione del 30 per cento, ndA) non dell’imposta di registro o
dall'acquirente nell'atto di si applicano nel caso in cui il dell’imposta sul valore aggiunto
acquisto; contribuente, entro un anno corrisposta in relazione al
› che nell'atto di acquisto dall'alienazione dell'immobile precedente acquisto agevolato».
l'acquirente dichiari di non acquistato con i benefici di cui al In altre parole, facendo anche
essere titolare esclusivo o in presente articolo, proceda all'acquisto presente che il credito d’imposta in
comunione con il coniuge dei di altro immobile da adibire a commento non può essere
diritti di proprietà, usufrutto, propria abitazione principale». superiore all’imposta di registro o
uso e abitazione di altra casa di all’Iva dovuta per l’acquisto
abitazione nel territorio del Un anno per vendere agevolato della nuova casa di
comune in cui è situato la prima “prima casa” abitazione non di lusso, il
l'immobile da acquistare; Il terzo temine oggetto di Legislatore permette di usufruire di
› che nell'atto di acquisto sospensione è riferito, invece, alla un credito d’imposta pari
l'acquirente dichiari di non perdita della agevolazione in all’imposta di registro o dell’Iva
essere titolare, neppure per commento, sempre ai fini applicata nel precedente acquisto
quote, anche in regime di dell’imposta di registro o Iva, nel agevolato, purché il successivo
comunione legale su tutto il momento in cui l’acquirente della acquisto agevolato avvenga,
territorio nazionale dei diritti di seconda “prima casa” non riesca a appunto, entro un anno dalla
proprietà, usufrutto, uso, cedere la prima “prima casa” entro alienazione della precedente
abitazione e nuda proprietà su un anno dall’acquisto della “prima casa”.
altra casa di abitazione seconda, come stabilito dal comma Il credito d’imposta può essere
acquistata dallo stesso soggetto 4 bis della nota II bis, all’articolo 1 portato in diminuzione:
o dal coniuge con le agevolazioni della parte prima della Tariffa › dall’imposta di registro dovuta
per l’abitazione principale. allegata al Dpr 131 del 1986. sull’atto di acquisto agevolato
che lo determina, ovvero
18 mesi per trasferire la residenza Termine per la fruizione del credito › per l’intero importo, dalle
Con riferimento alla prima d’imposta imposte di registro, ipotecaria,
condizione, vista la difficoltà, in Il quarto e ultimo termine sospeso, catastale, sulle successioni e
questo periodo, di spostare la è quello che riguarda il termine per donazioni dovute sugli atti e
residenza nel comune in cui è il riacquisto della abitazione sulle denunce presentati dopo la
ubicato l’immobile, viste le principale ai fini della fruizione del data di acquisizione del credito,
restrizioni al movimento delle credito d’imposta. ovvero
persone, il termine viene sospeso. Al riguardo si ricorda che › dalle imposte sui redditi delle
l’articolo 7 della legge 448 del persone fisiche dovute in base
Un anno per procedere all’acquisto 1998, stabilisce che per «Ai alla dichiarazione da presentare
di altro immobile “prima casa” contribuenti che provvedono ad successivamente alla data del
Il secondo termine sospeso acquisire, a qualsiasi titolo, entro nuovo acquisto
riguarda l’obbligo di acquistare un anno dall’alienazione Il credito d’imposta può essere
un’altra “prima casa” entro un dell’immobile per il quale si è fruito anche utilizzato in compensazione,
anno dalla vendita di quella dell’aliquota agevolata prevista ai ma non dà luogo a rimborsi. •
PLUSVALENZE La scelta tra la tassazione ordinaria Irpef o l’applicazione dell’imposta sostitutiva secca del 26%
Le agevolazioni

sulla cessione della casa
Augusto Cirla La tassazione della plusvalenza da cessione di immobili
per le sole cessioni speculative e l'esonero dal versamento
di alcune imposte nel caso di cessione della propria
abitazione principale
N
el nostro ordinamento plusvalenza è il “guadagno” anche la costituzione di un
giuridico, il trasferimento realizzato da chi, avendo diritto reale (usufrutto,
del diritto di proprietà (o acquistato un immobile ad un cessione di volumetria
altri diritti reali) su un immobile si determinato valore (ad esempio edificabile), è realizzata
realizza mediante acquisto a titolo 200), lo rivende successivamente mediante un negozio a titolo
oneroso (tipicamente il negozio di per un corrispettivo maggiore oneroso, quale la
compravendita) o gratuitamente, (250), lucrando quindi la compravendita, la permuta, il
tramite donazione o successione differenza positiva denominata, conferimento in società ed in
ereditaria. In tali ultimi casi per l’appunto, plusvalenza genere qualsiasi atto in cui sia
saranno dovute le imposte di (nell’esempio proposto, 250 – 200 presente un corrispettivo
donazione o di successione, = 50). Pertanto, laddove tale dell’alienazione, anche di
variabili a seconda del rapporto di differenza fosse negativa, nessuna natura non pecuniaria;
parentela o di coniugio tra il tassazione sarà applicabile in capo › l’immobile è ceduto prima che
donante-de cuius e il donatario- al venditore, ferma restando la siano trascorsi cinque anni
erede, oltre alle imposte ipotecaria possibilità di accertamento dalla data di acquisto (indicata
e catastale. In caso di cessione a tributario da parte nell’atto notarile) o di
titolo oneroso di un immobile ad dell’Amministrazione finanziaria costruzione (valendo in tale
uso abitativo o commerciale (ad relativamente alla transazione caso il giorno di ultimazione
esempio, un negozio o un immobiliare; diversamente, essa è lavori);
capannone industriale) da parte di oggetto di tassazione soltanto se › in caso di unità immobiliari a
una persona fisica che agisce al di realizzata a scopo squisitamente uso abitativo, l’immobile in
fuori dell’esercizio di un’impresa speculativo. Ai sensi dell’articolo questione, per la maggior parte
commerciale o professionale, la 67 del Testo Unico delle Imposte del periodo di possesso, non è
parte alienante potrebbe essere sui Redditi (Dpr 917/1986) la stato adibito ad abitazione
tenuta a versare le imposte fattispecie della plusvalenza principale del cedente o dei suoi
sull’eventuale plusvalenza immobiliare realizzata da familiari, cioè coniuge, parenti
derivante dalla cessione, il cui soggetto privato è qualificata entro il terzo grado e affini
corrispettivo può generare un come “reddito diverso” ed è entro il secondo (articolo 5,
“reddito diverso” tassabile ex soggetta a tassazione solo in comma 5, del Dpr 917/1986).
articolo 67 del Tuir. presenza delle seguenti Pertanto, se il cedente non ha
condizioni, cumulativamente abitato personalmente
Plusvalenza da cessione richieste: l’appartamento ceduto, che però
di immobili › la cessione del diritto di ha costituito per la maggior
Da un punto di vista fiscale, la proprietà sull’immobile, o parte del periodo di possesso
abitazione principale di uno dei ELXX IMPRENDITORE INDIVIDUALE

suddetti familiari, la
plusvalenza non è tassata. Il Le plusvalenze immobiliari realizzate da un imprenditore individuale nell’eserci

fatto che si tratti di abitazione zio della propria attività commerciale sono sempre soggette a tassazione nei
principale può essere provato, casi previsti dall’articolo 86 del Dpr 917/1986. Ovviamente, se un imprenditore
nei rapporti con il fisco, cede un bene non relativo all’impresa, la cessione comporta il realizzo di un
mediante un certificato di reddito diverso ai sensi dell’articolo 67 del Dpr 917/1986, a tutti gli effetti.
residenza che attesti il periodo
di residenza anagrafica
nell’abitazione in questione; in titolo oneroso di terreni suscettibili di Se però il donatario ha destinato
mancanza di trasferimento in utilizzazione edificatoria secondo gli l’immobile a prima casa la
quel luogo della residenza strumenti urbanistici vigenti al plusvalenza non è tassabile e non
anagrafica (ma in presenza di momento della cessione. occorre più fare riferimento al
una residenza “di fatto”), può donante.
essere redatta una Nel caso di immobili costruiti,
autocertificazione, sotto La plusvalenza da cessione per il computo del quinquennio
responsabilità penale del di immobili acquisiti necessario ad evitare la
cedente (ma in questo caso, in per donazione e di immobili tassazione occorre individuare il
caso di accertamenti, occorrerà costruiti momento iniziale del possesso.
fornire le prove dell’effettiva Il Dl 223/2006 ha esteso i casi di L’Amministrazione Finanziaria,
dimora nella abitazione di cui si tassazione delle plusvalenze con la risoluzione 231/E/2008, ha
discorre). realizzate da persone fisiche, con precisato che in caso di fabbricati
In sintesi, cinque anni è il limite riguardo a quelle derivanti dalla in costruzione, il decorso del
entro il quale la rivendita di un cessione a titolo oneroso di periodo quinquennale agli effetti
immobile acquistato diventa immobili acquistati o costruiti da del citato articolo 67 decorre dalla
oggetto di tassazione per la parte meno di cinque anni, eliminando data in cui l’immobile è stato
differenziale tra il prezzo di l’esclusione da tassazione degli realizzato, per tale intendendosi il
acquisto e quello di rivendita: le immobili ricevuti per donazione, momento in cui l’immobile è
plusvalenze che derivano dalla inizialmente stabilita dall’articolo idoneo ad espletare la sua
cessione di beni immobili detenuti 67, comma 1, lettera b) del Dpr funzione economico-sociale.
da più di cinque anni sono escluse 917/1986. La modifica normativa
da tassazione poiché ricorre una ha quindi equiparato il trattamento ATTENZIONE
presunzione che l’operazione non fiscale previsto per la cessione di Con la risoluzione 28/E/2009 sono
sia stata compiuta con un intento immobile con provenienza stati forniti chiarimenti in merito al
speculativo e, in questi casi, cessa donativa a quello stabilito per la computo del quinquennio nel caso di
di essere oggetto di cessione di immobile acquistato a immobile acquistato con il “patto di
considerazione l’utilità che ne sia titolo oneroso. Quando oggetto riservato dominio”, in forza del quale
stata tratta. Il criterio temporale di della vendita è un fabbricato a uso il prezzo di vendita dell’immobile
cinque anni, comunque, non trova abitativo ricevuto in donazione, viene pagato dall’acquirente a rate e
applicazione nel caso in cui l’eventuale plusvalenza realizzata la proprietà viene trasferita a
l’abitazione sia quella in cui il va assoggettata a tassazione solo quest’ultimo al momento del
proprietario ha avuto la propria se, al momento della cessione, non pagamento dell’ultima rata del
residenza (o quella di un suo sono ancora trascorsi cinque anni prezzo di compravendita. In tale
familiare) per la maggior parte del dal giorno in cui il donante ha ipotesi, l’agenzia delle Entrate ha
tempo che è passato tra l’acquisto acquistato l’immobile; dunque, per precisato che il computo dei cinque
(o la costruzione) e la rivendita. la determinazione del periodo anni non decorre dalla data del rogito
quinquennale di detenzione, il ma dalla successiva data in cui si
ATTENZIONE periodo di possesso rilevante deve determina il trasferimento della
Alla medesima imposizione fiscale tenere conto (sommandoli) del proprietà che, ai sensi dell’articolo
sono anche soggette le plusvalenze periodo di possesso del 1523 Cc, coincide con il saldo prezzo.
realizzate a seguito di cessioni a donatario/cedente e del donante.
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Le agevolazioni sulla cessione della casa 108
Il calcolo della plusvalenza prima della cessione (ad esempio, Il regime di tassazione ordinaria
L’articolo 68 del Dpr 917/1986 spese di manutenzione prevede che la plusvalenza da
specifica che la plusvalenza da straordinaria effettuate cessione di immobili confluisca

cessione di immobili è costituita sull’immobile stesso). nel reddito complessivo
dalla differenza tra i corrispettivi cumulandosi agli altri redditi
percepiti nel periodo di imposta e Tassazione della plusvalenza imponibili Irpef: sarà poi tassata
il prezzo di acquisto o il costo di da cessione di immobili: irpef secondo le aliquote previste per i
costruzione del bene ceduto, o imposta sostitutiva vari scaglioni di reddito a partire
aumentato di ogni altro costo Una volta determinata la dall’aliquota dello scaglione più
inerente al bene medesimo (da plusvalenza da cessione di basso, che è del 23%, fino al 43%.
documentare analiticamente). immobili, il contribuente sceglie la In generale, quindi, maggiore è il
In caso di acquisto modalità di tassazione più reddito imponibile Irpef minore è
dell’immobili i costi inerenti conveniente tra tassazione la convenienza per la scelta di
ricomprendono le spese notarili e ordinaria Irpef o l’applicazione questo tipo di tassazione, salvo
accessorie sostenute all’atto dell’imposta sostitutiva secca del che possibili deduzioni e
dell’acquisto, le imposte indirette 26%. Nel primo caso tale “reddito detrazioni fiscali, legate alla
pagate al momento dell’acquisto diverso” andrà indicato nella situazione personale del
(imposta di registro, imposta dichiarazione dei redditi (730 o contribuente, andando ad incidere
ipotecaria e imposta catastale, modello Unico) del venditore, sulla tassazione Irpef, possano
oppure l’Iva) nonché le spese concorrendo a formare il suo influenzare la convenienza di
incrementative sostenute dopo reddito complessivo, e sarà questo regime fiscale.
l’acquisto e prima della cessione soggetto a tassazione ordinaria, La tassazione separata sulle
(ad esempio per manutenzione secondo le aliquote progressive plusvalenze con applicazione
straordinaria e ristrutturazione Irpef, nell’anno in cui viene dell’imposta sostitutiva
edilizia). perfezionato il trasferimento del rappresenta un duplice vantaggio
Per quanto riguarda, invece, i bene immobile e riscosso il per il contribuente, che oltre a
costi inerenti legati alla corrispettivo. In alternativa, il conseguire l’applicazione
costruzione dell’immobile possono venditore ha facoltà di chiedere, in dell’aliquota del 26% in luogo
pacificamente ricomprendersi le sede di atto notarile, che alla dell’aliquota Irpef normalmente
spese all’epoca sostenute per la plusvalenza conseguita venga applicabile in caso di inserimento
redazione del contratto di appalto, applicata un’imposta sostitutiva della plusvalenza nella
la progettazione e le consulenze del 26%: in questo caso il notaio dichiarazione dei redditi, è
prestate da professionisti effettuerà la funzione di sostituto esonerato per legge dai controlli
incaricati, gli oneri comunali di d’imposta ed incasserà l’imposta fiscali straordinari e accertamenti
urbanizzazione e gli iincrementi sostitutiva per poi versarla induttivi previsti nelle medesime
sostenuti dopo la costruzione e all’Erario. disposizioni. •
ELXX ADEMPIMENTI DICHIARATIVI
La plusvalenza da cessione di immobili tassata ai fini Irpef deve essere riportata in dichiarazione dei redditi, nel quadro D
del modello 730 o nel quadro RL del modello “Redditi PF”. Nel modello 730 in corrispondenza del rigo D4 deve essere indi
cato in colonna 1, il codice “2“. In caso di modello “Redditi PF” la plusvalenza deve indicarsi nel rigo RL6. La plusvalenza con
fluirà quindi nel reddito complessivo Irpef del quadro RN scontando la tassazione ordinaria.
Naturalmente, non devono essere riportate in dichiarazione dei redditi le plusvalenze da cessione di immobili per le quali è
stata esercitata l’opzione per la tassazione sostitutiva del 26% in sede di stipula dell’atto notarile.
TASSAZIONE SULLA CASA
Imposta di successione

e donazione
Angelo Busani Se l’eredità comprende beni immobili,
il loro valore concorre alla quantificazione
dell’imponibile su cui applicare le aliquote dell’imposta
di successione
L’
imposta di successione e 2,3 milioni di euro, si tassa con cento, senza franchigie. È,
donazione ha avuto una il 4 per cento il valore di euro quest’ultimo, il frequente caso
storia travagliata: essa è 300 mila); dei conviventi non coniugati (né
stata disciplinata, a far tempo dal b. se eredi siano fratelli e sorelle uniti in una unione civile): per
1° gennaio 1991, dal testo unico di del de cuius, va applicata le convivenze, infatti, la nostra
cui al Dlgs 346/1990 l’aliquota del 6 per cento al legge non prevede regole
(anteriormente era disciplinata dal valore dell’attribuzione particolari in materia di imposta
dpr 637 del 1972). eccedente la soglia di 100 mila di successione.
Con l’articolo 13 della legge euro per ciascun beneficiario (e Occorre precisare, infine, in tema
383/2001, in vigore dal 25 ottobre così, se il defunto lascia il di franchigia, che la legge ha un
2001, l’imposta di successione e coniuge e due fratelli, con particolare riguardo per il
donazione venne poi soppressa, attribuzione di 1,5 milioni per successore che sia portatore di un
ma in seguito, con il Dl 262/2006 ciascuno, il coniuge è tassato handicap qualificato “grave”: in
(entrato in vigore il 3 ottobre con il 4 per cento del valore di questo caso, infatti, a prescindere
2006), venne reintrodotta nel euro 500 mila mentre ciascun dal rapporto di parentela o affinità
nostro ordinamento la tassazione fratello è tassato con il 6 per tra il defunto e l’erede disabile,
delle donazioni e delle successioni cento del valore di euro 1,4 questi comunque beneficia di una
a causa di morte così come era milioni); franchigia di un milione e 500
disciplinata, tranne che per alcuni c. se eredi siano altri parenti del mila euro.
aspetti (principalmente le aliquote defunto fino al quarto grado (ad Il valore cui applicare le predette
e le franchigie), dal predetto Dlgs esempio, un cugino del aliquote è, di regola, il valore
346/1990. defunto), affini in linea retta del “corrente” dei beni che
Attualmente, la tassazione defunto (il genero, il suocero) compongono l’asse ereditario. Per
inerente alla trasmissione oppure affini in linea collaterale esempio, il denaro liquido va
ereditaria è la seguente: del defunto fino al terzo grado considerato per il suo valore
a. se eredi siano il coniuge o i (un cognato), l’aliquota da nominale e i titoli quotati in Borsa
parenti in linea retta del de applicare al valore ereditato è vanno considerati per il valore
cuius, l’aliquota è del 4 per del 6 per cento e, in questo della loro quotazione al giorno del
cento sul valore caso, non è prevista alcuna decesso.
dell’attribuzione eccedente la franchigia; Per assolvere l’obbligo di
soglia di 1 milione di euro per d. se infine succedano al defunto pagamento dell’imposta di
ciascun beneficiario (se quindi il soggetti diversi da quelli successione occorre presentare
defunto lascia il coniuge e un elencati in precedenza, si all’agenzia delle Entrate la
figlio e un’eredità del valore di applica l’aliquota dell’8 per cosiddetta “dichiarazione di
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | Imposta di successione e donazione 110
successione” entro 12 mesi dalla il complicato percorso qui di i requisiti per l’acquisto della
data di apertura della successione, seguito descritto: “prima casa”, il valore di questa
corrispondente, di regola, alla data 1. bisogna innanzitutto rivalutare abitazione concorre all’imponibile

di morte del contribuente. la rendita catastale (articolo 3, ai fini dell’imposta di successione
È bene ricordare che prima di commi 48 e 51, legge 662/1996) ma non sconta le imposte
presentare la dichiarazione di con le seguenti aliquote: 5 per ipotecaria e catastale in misura
successione occorre provvedere cento per la rendita catastale dei proporzionale, le quali vanno
all’autoliquidazione e al fabbricati; 25 per cento per i applicate nella misura fissa di euro
pagamento, utilizzando il modello redditi dominicali dei terreni; 200 per ciascuna. I requisiti in
F23, dei seguenti tributi: l’imposta 2. il prodotto così ottenuto va poi questione sono principalmente i
ipotecaria (codice tributo 649T), moltiplicato per i seguenti seguenti:
l’imposta catastale (codice 737T), coefficienti (ai sensi del Dm 14 a. deve trattarsi di una casa
l’imposta di bollo (per ogni dicembre 1991): 75, per i terreni; d'abitazione classificata in
formalità di trascrizione richiesta: 34, per i fabbricati di categoria Catasto in una categoria diversa
codice 456T), la tassa ipotecaria “C/1” (i negozi) e quelli del dalle categorie A1, A8 e A9;
(codice 778T, per ogni ufficio del gruppo “E”; 50, per i fabbricati b. l'immobile deve essere ubicato
Territorio territorialmente di categoria “A/10” (uffici) e del nel territorio del Comune in cui
competente). gruppo “D” (opifici); 100, per l'erede ha o stabilisce, entro
L’imposta di successione viene tutti gli altri fabbricati e, quindi, diciotto mesi dall'apertura della
invece liquidata dall’Ufficio e in particolare, per le abitazioni. successione, la propria
l’avviso di liquidazione viene Va sottolineato che, al risultato residenza o, se diverso, in
notificato al contribuente, che ha così ottenuto, non si applicano, quello in cui l'erede svolge la
60 giorni per pagarla. per la determinazione propria attività;
dell’imponibile ai fini dell’imposta c. l'erede deve dichiarare di non
Gli immobili in successione di successione (ma solo per le essere titolare esclusivo o in
Se l’eredità comprende beni imposte ipotecaria e catastale), né comunione con il coniuge dei
immobili, il loro valore concorre l’aumento del 10 per cento di cui diritti di proprietà, usufrutto,
alla quantificazione all’articolo 2, comma 63, legge uso e abitazione di altra casa di
dell’imponibile su cui applicare le 350/2003, né l’aumento di detto abitazione nel territorio del
aliquote dell’imposta di 10 per cento al 20 per cento per gli Comune in cui è situato
successione. La presenza di immobili diversi dalla “prima l'immobile ereditato;
immobili in successione fa scattare casa” di cui all’articolo 1 bis, d. l’erede deve dichiarare di non
inoltre l’applicazione delle imposte comma 7,Dl 168/2004, in quanto si essere titolare, neppure per
ipotecaria (con l’aliquota del 2 per tratta di disposizioni dettate quote, anche in regime di
cento) e catastale (con l’aliquota appunto «ai soli fini delle imposte comunione legale, su tutto il
dell’1 per cento). di registro, ipotecaria e catastale»; e territorio nazionale, dei diritti di
Gli immobili (a meno che si che, nell’infrequente caso degli proprietà, usufrutto, uso,
tratti di aree edificabili, che immobili del gruppo catastale B, la abitazione e nuda proprietà su
devono essere trattate al loro rivalutazione effettuata con le altra casa di abitazione
valore corrente), vanno peraltro predette regole va aumentata acquistata dallo stesso soggetto
considerati non secondo il loro (sempre non ai fini dell’imposta di o dal coniuge con le
valore di mercato, ma per il loro successione, ma solo di quelle agevolazioni "prima casa"
valore “catastale”, e cioè ipotecaria e catastale) del 40 per (oppure, in caso contrario, deve
moltiplicando la rendita ad essi cento (articolo 2, comma 45, Dl assumere l’impegno ad alienare
attribuita dal Catasto per i 262/2006). detti diritti entro un anno dal
coefficienti di aggiornamento Nel caso che uno dei beneficiari giorno di apertura della
applicabili caso per caso, seguendo della trasmissione ereditaria abbia successione). •
TASSAZIONE SULLA CASA
L'Imu e la Tari, aliquote,

versamenti e agevolazioni
Augusto Cirla Per i pensionati esteri che possiedono una unità
immobiliare a uso abitativo, non locata o data in
comodato d'uso: riduzione del 50% dell'Imu e pagamento
della tassa sui rifiuti in misura ridotta di due terzi
L’
Imu è l’Imposta ELXX IMU, LE NOVITÀ DELLA LEGGE DI BILANCIO 2021
Municipale Unica,
mentre la Tari è la Per quanto riguarda l'Imu, la legge di Bilancio 2021 ha previsto l'esonero sulla
Tassa sui Rifiuti. Sono entrambi prima rata del 2021 per i settori del turismo e dello spettacolo.
dei tributi locali, ma la prima è Nello specifico, il comma 599 dell'articolo 1 della legge di Bilancio 2021 pub
una imposta mentre la seconda blicata in Gazzetta Ufficiale recita: "In considerazione degli effetti connessi all'emer
è una vera e propria tassa. genza epidemiologica da Covid19, per l'anno 2021 non è dovuta la prima rata
La differenza è che l’imposta dell'imposta municipale propria di cui all'articolo 1, commi da 738 a 783, della legge
è un tributo generico che i 27 dicembre 2019, n. 160, relativa a:
contribuenti sono chiamati a a. immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché immo
pagare senza ricevere nulla in bili degli stabilimenti termali;
cambio dalla Pubblica b. immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili
Amministrazione a cui è degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di
versato. La tassa invece altro montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggior
non è che il corrispettivo che il ni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e
contribuente deve pagare per dei campeggi, a condizione che i relativi soggetti passivi, come individuati
un servizio ricevuto che può dall'articolo 1, comma 743, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, siano anche
essere personale o di pubblica gestori delle attività ivi esercitate;
utilità. c. immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese eser
L'Imu si applica in tutti i centi attività di allestimenti di strutture espositive nell'ambito di eventi fieristici o
comuni del territorio nazionale. manifestazioni;
È fatta salva l'autonomia d. immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night club e simili, a condizione che
impositiva prevista dai rispettivi i relativi soggetti passivi, come individuati dall'articolo 1, comma 743, della legge
statuti della regione Friuli- 27 dicembre 2019, n. 160, siano anche gestori delle attività ivi esercitate".
Venezia Giulia e delle province
autonome di Trento e di
Bolzano; per queste ultime L’Imu usufrutto, uso, abitazione,
province continuano ad enfiteusi, superficie
applicarsi, rispettivamente, I soggetti tenuti al versamento sull’immobile;
l’Imposta immobiliare semplice L’Imu è dovuta dai seguenti › genitore assegnatario della
(Imis) e l’imposta municipale soggetti (articolo 1, comma 743, casa familiare a seguito di
immobiliare (Imi) (articolo 1, della legge 160/2019): provvedimento del giudice;
comma 739, della legge › proprietario dell’immobile; › concessionario nel caso di
160/2019). › titolare del diritto reale di concessione di aree demaniali;
AGEVOLAZIONI CASA 2021 | L'Imu e la Tari, aliquote, versamenti e agevolazioni 112
locatario per gli immobili, IMU E TARI 2021, LA LEGGE DI BILANCIO PER I PENSIONATI ESTERI
ELXX
anche da costruire o in corso di
costruzione, concessi in Il comma 48 dell'articolo 1 della legge di Bilanco 2021 recita: "A partire dall'an

locazione finanziaria. no 2021 per una sola unità immobiliare a uso abitativo, non locata o data in como
L’Imu è l’imposta che si versa dato d'uso, posseduta in Italia a titolo di proprietà o usufrutto da soggetti non resi
sulle proprietà immobiliari, la denti nel territorio dello Stato che siano titolari di pensione maturata in regime di
Tari invece è la tassa sui rifiuti convenzione internazionale con l'Italia, residenti in uno Stato di assicurazione diver
che grava sui proprietari so dall'Italia, l'imposta municipale propria di cui all'articolo 1, commi da 739 a 783,
immobiliari e che ha tariffe della legge 27 dicembre 2019, n. 160, è applicata nella misura della metà e la tassa
differenti in base alla zona di sui rifiuti avente natura di tributo o la tariffa sui rifiuti avente natura di corrispettivo,
residenza, alle dimensioni degli di cui, rispettivamente, al comma 639 e al comma 668 dell'articolo 1 della legge 27
immobili e alla composizione del dicembre 2013, n. 147, è dovuta in misura ridotta di due terzi".
nucleo familiare. Sul fronte di Imu e Tari 2021, la legge di Bilancio prevede dunque per i pen
Sulle prime case, ovvero quelle sionati esteri la riduzione del 50% dell'imposta municipale unica e il paga
dove un contribuente ha stabilito mento della tassa sui rifiuti in misura ridotta di due terzi. Destinatari della
la propria residenza, l’Imu non è misura sono i pensionati esteri che possiedono una unità immobiliare a uso
dovuta, a meno che la casa non abitativo, non locata o data in comodato d'uso.
sia censita in catasto come casa di
lusso, casa signorile, villa o
castello, cioè nelle categorie condizione che chi riceve Se viene sottoscritto
catastali A/1, A/8 ed A/9. Con le l’immobile lo utilizzi un contratto di locazione a
prime case anche le relative come abitazione principale e che canone concordato,
pertinenze godono dell’esenzione il comodante risieda nello stesso l’imposta municipale propria è
dal pagamento dell’Imu. Comune dell’immobile ceduto. ridotta al 75%.
Utilizzare un immobile solo Per godere di questa riduzione I fabbricati che
per pochi mesi o addirittura occorre inoltre che il comodante hanno interesse storico e
giorni all’anno può dare diritto al sia titolare solo di un’altra artistico secondo i criteri stabiliti
proprietario a non pagare l’Imu in abitazione, dove lui stesso risiede dal Dlgs 42 del 2004, possono
misura piena. Infatti, l’articolo 1 come abitazione principale e che usufruire di una riduzione del
comma 747 della legge 160/2019 le due case non siano censite in 50% della base imponibile, a
ha previsto il taglio del 50% catasto come case di lusso. prescindere dall’utilizzo come
dell’importo dell’Imu (o meglio, Il contribuente è tenuto in tutti seconda casa o dalla concessione
della base imponibile su cui si i casi a presentare in locazione o comodato ad altri.
calcola l’imposta), per i fabbricati una dichiarazione Imu agli uffici La casa familiare assegnata a
dichiarati inagibili, inabitabili o di comunali entro il 30 un genitore che ha
fatto non utilizzati. giugno dell’anno successivo, ottenuto l’affidamento dei figli in
Detta riduzione del 50% si allegando eventualmente una seguito al provvedimento di un
applica solo per i periodi attestazione specifica redatta da giudice, che di fatto ne attribuisce
dell’anno in cui esistono le un tecnico abilitato. il diritto di abitazione nella
condizioni che danno diritto alla Anche la Tari gode di alcune dimora abituale del minore,
riduzione, ovvero l’inagibilità e esenzioni, come ad esempio per è soggetta all’esenzione Imu. In
l’inutilizzo. le abitazioni che non possono questo caso il genitore affidatario,
Anche una casa concessa in produrre rifiuti. Dunque non deve pur non essendo il proprietario
comodato gratuito a un figlio, ad essere pagata la Tari per dell’abitazione, diventa il soggetto
esempio, potrebbe dare diritto gli immobili inagibili e inabitati, e passivo beneficiario
alla riduzione del 50% non utilizzati. dell’esenzione.
dell’imposta. Infatti sempre che il Alcuni Comuni applicano A partire dall’anno 2021 i
comodato sia con contratto l’esenzione anche alle abitazioni soggetti non residenti in Italia,
registrato, anche se è concessa a non usate per scelta di chi le che siano titolari di pensione
figli o genitori, vi è una riduzione possiede, a condizione che non ci nello Stato di residenza, possono
del 50% dell’imposta, a siano arredi né utenze. beneficiare, per una sola
abitazione non locata e non aprile 2008, pubblicato nella applicata a una sola di esse
concessa in comodato, del Gazzetta Ufficiale 146 del 24 (articolo 1, comma 741, lettera c),
dimezzamento dell’Imu e della giugno 2008, adibiti ad n. 6), legge 160/2019).

riduzione di due terzi della Tari, abitazione principale; In merito, si precisa che il
in base all’articolo 1 comma 48 › la casa familiare assegnata al comune ha esclusivamente la
della legge 178/2020, previa genitore affidatario dei figli, a facoltà di introdurre o meno
presentazione delle dichiarazioni seguito di provvedimento del l’assimilazione dell’immobile
Imu e Tari, sempre entro il 30 giudice che costituisce altresì, posseduto da anziani o disabili e
giugno dell’anno successivo. ai soli fini dell'applicazione non può, quindi, qualora decida
L’abitazione principale è dell'imposta, il diritto di di prevederla, restringerne il
definita come l’unità immobiliare abitazione in capo al genitore campo di applicazione stabilendo
in cui il soggetto passivo e i affidatario stesso; requisiti ulteriori, come, ad
componenti del suo nucleo › un solo immobile, iscritto o esempio, quello secondo cui
familiare risiedono iscrivibile nel catasto edilizio l’abitazione, oltre a non essere
anagraficamente e dimorano urbano come unica unità locata, non deve essere nemmeno
abitualmente (articolo 1, comma immobiliare, posseduto e non occupata ad altro titolo.
741, lettera b), primo e secondo concesso in locazione dal
periodo, della legge 160/2019). personale in servizio La base imponibile
Sono assoggettate al regime Imu permanente appartenente alle L’Imu si calcola applicando alla
dell’abitazione principale le Forze armate e alle Forze di base imponibile l’aliquota fissata
pertinenze della stessa classificate polizia a ordinamento militare e per la particolare fattispecie. La
nelle categorie catastali C/2, C/6 da quello dipendente delle base imponibile è costituita dal
e C/7, nella misura massima di Forze di polizia a ordinamento valore dell’immobile determinato
un'unità pertinenziale per civile, nonché dal personale del nei modi previsti dalla legge,
ciascuna di tali categorie, anche Corpo nazionale dei vigili del come di seguito indicato.
se iscritte in catasto unitamente fuoco e, fatto salvo quanto
all'unità ad uso abitativo (articolo previsto dall'articolo 28, comma GRUPPO/CATEGORIA MOLTIPLICATORE
CATASTALE
1, comma 741, lettera b), terzo 1, del Dlgs 19 maggio 2000, n.
A (tranne A/10) 160
periodo della legge 160/2019). 139, dal personale appartenente
Sono invece assimilate per alla carriera prefettizia, per il A/10 80
legge all’abitazione principale le quale non sono richieste le B 140
seguenti fattispecie (articolo 1, condizioni della dimora abituale C/1 55
comma 741, lettera c), n. da 1) a 5), e della residenza anagrafica. C/2, C/6 e C/7 160
della legge 160/2019): Ferme restando le sopra indicate C/3, C/4 e C/5 140
› le unità immobiliari ipotesi di assimilazione
D (tranne D/5) 65
appartenenti alle cooperative all’abitazione principale, che sono
D/5 80
edilizie a proprietà indivisa stabilite dalla legge e non
adibite ad abitazione principale possono essere in alcun modo
e relative pertinenze dei soci modificate dal comune, Fabbricati iscritti in
assegnatari; quest’ultimo ha la facoltà di catasto (articolo 1, comma 745,
› le unità immobiliari prevedere, con proprio atto della legge 160/2019)
appartenenti alle cooperative regolamentare l’assimilazione ad Per i fabbricati iscritti in catasto,
edilizie a proprietà indivisa abitazione principale dell'unità la base imponibile è costituita dal
destinate a studenti immobiliare posseduta da anziani valore dell’immobile, determinato
universitari soci assegnatari, o disabili che acquisiscono la applicando all’ammontare della
anche in assenza di residenza residenza in istituti di ricovero o rendita catastale, rivalutata del
anagrafica; sanitari a seguito di ricovero 5%, i seguenti moltiplicatori:
› i fabbricati di civile abitazione permanente, a condizione che la
destinati ad alloggi sociali stessa non risulti locata; in caso Aree fabbricabili (articolo 1, comma
come definiti dal decreto del di più unità immobiliari, 746, della legge 160/2019)
ministro delle Infrastrutture 22 l’assimilazione può essere Per le aree fabbricabili, la base
LE ALIQUOTE
FATTISPECIE NORMA DI RIFERIMENTO ALIQUOTA ALIQUOTA ALIQUOTA ULTERIORE AUMENTO

STABILITA MINIMA CHE MASSIMA CHE CHE PUÒ ESSERE

DALLA LEGGE PUÒ ESSERE PUÒ ESSERE STABILITO DAL COMUNE
STABILITA DAL STABILITA DAL IN SOSTITUZIONE DELLA
COMUNE COMUNE MAGGIORAZIONE TASI
(ARTICOLO 1, COMMA
755, LEGGE 160/2019)
Abitazione principale di categoria Articolo 1, comma 740, Esente Non previsto

catastale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, legge 160/2019
A/7
Abitazione principale di categoria Articolo 1, comma 748, 0,5%* 0 0,6%* Non previsto
catastale A/1, A/8 e A/9 legge 160/2019
* si applica una detrazione di euro 200

Fabbricati del gruppo catastale D Articolo 1, comma 753, 0,86% 0,76% 1,06% Non previsto
legge 160/2019 (0,76%
riservato allo
Stato)
Fabbricati costruiti e destinati Articolo 1, comma 751, 0,1% 0 0,25% Non previsto
dall'impresa costruttrice alla vendita, legge 160/2019 (esenti dal (esenti dal
fintanto che permanga tale 2022) 2022)
destinazione e non siano in ogni caso
locati (fabbricati merce)
Fabbricati rurali strumentali Articolo 1, comma 750, 0,1% 0 0,1% Non previsto
legge 160/2019
Altri fabbricati Articolo 1, comma 754, 0,86% 0 1,06% 1,14%
(fabbricati diversi da abitazione legge 160/2019
principale, fabbricati del gruppo
catastale D, fabbricati merce,
fabbricati rurali strumentali)
Aree fabbricabili Articolo 1, comma 754, 0,86% 0 1,06% 1,14%
legge 160/2019
Terreni agricoli Articolo 1, comma 752, 0,76% 0 1,06% Non previsto
(se non esenti ai sensi dell’articolo 1, legge 160/2019
comma 758,
legge 160/2019)
imponibile è costituita dal valore zone omogenee i valori venali in dominicale risultante in catasto,
venale in comune commercio al 1° comune commercio delle aree vigente al 1° gennaio dell'anno di
gennaio dell’anno di imposizione, fabbricabili, al fine della imposizione, rivalutato del 25 per
o a far data dall’adozione degli limitazione del potere di cento, un moltiplicatore pari a
strumenti urbanistici, tenendo accertamento qualora l'imposta 135.
conto dei seguenti elementi: sia stata versata sulla base di un
› zona territoriale di ubicazione; valore non inferiore a quello Le aliquote
› indice di edificabilità; predeterminato (articolo 1, La legge statale stabilisce, per
› destinazione d'uso consentita; comma 777, lettera d), della legge ciascuna fattispecie, l’aliquota
› oneri per eventuali lavori di 160/2019). dell’Imu in una misura
adattamento del terreno “standard” che può essere
necessari per la costruzione; Terreni agricoli (articolo 1, comma modificata dal comune, in
› prezzi medi rilevati sul 746, della legge 160/2019) aumento o in diminuzione, entro
mercato dalla vendita di aree Per i terreni agricoli, nonché per i margini di manovrabilità
aventi analoghe caratteristiche. quelli non coltivati, la base stabiliti dalla stessa legge.
I comuni, con proprio imponibile è costituita dal valore A tale fine, il comune determina
regolamento, possono ottenuto applicando le aliquote dell’Imu con delibera
determinare periodicamente e per all'ammontare del reddito del Consiglio comunale, che a
pena di inapplicabilità deve della legge 160/2019) sono: dalla legge 24 marzo 2012, n.
essere: › immobili posseduti dallo Stato, 27, nonché il regolamento di
› approvata entro il termine per dai comuni, nonché gli cui al Dm Economia e Finanze

l’adozione del bilancio di immobili posseduti, nel 19 novembre 2012, n. 200.
previsione dell’anno di proprio territorio, dalle regioni, Sono, inoltre, esenti i terreni
riferimento, fissato al 31 dalle province, dalle comunità agricoli nei seguenti casi (articolo
dicembre dell’anno precedente montane, dai consorzi fra detti 1, comma 758, della legge
dall'articolo 151, comma 1, del enti, dagli enti del Servizio 160/2019):
Dlgs 18 agosto 2000, n. 267 sanitario nazionale, destinati › terreni agricoli posseduti e
(Tuel), ma generalmente esclusivamente ai compiti condotti da coltivatori diretti e
differito con disposizione di istituzionali; imprenditori agricoli
legge o Dm dell’Interno › fabbricati classificati o professionali ex articolo 1 del
(articolo 1, comma 169, della classificabili nelle categorie Dlgs 29 marzo 2004, n. 99,
legge 296 del 2006); catastali da E/1 a E/9; iscritti nella previdenza
› pubblicata sul › fabbricati con destinazione ad agricola, comprese le società
sito www.finanze.gov.it entro il usi culturali di cui all'articolo agricole di cui al comma 3
28 ottobre dell’anno di 5-bis del D.P.R. 29 settembre dello stesso articolo 1;
riferimento (articolo 1, commi 1973, n. 601; › terreni agricoli ubicati nei
762 e 767, della legge › fabbricati destinati comuni compresi nell’elenco di
160/2019). esclusivamente all'esercizio del cui alla circolare del ministero
Le aliquote stabilite dalla legge culto, purché compatibile con delle Finanze n. 9 del 14 giugno
per ciascuna fattispecie e i relativi le disposizioni degli articoli 8 e 1993;
margini di manovrabilità da parte 19 della Costituzione, e le loro › terreni agricoli ubicati nei
dei comuni sono riportati nella pertinenze; comuni delle isole minori di
tabella a pagina precedente. › fabbricati di proprietà della cui all'all. A annesso alla legge
A decorrere dall’anno 2021, i Santa Sede indicati negli 28 dicembre 2001, n. 448;
comuni potranno diversificare le articoli 13, 14, 15 e 16 del › terreni agricoli a immutabile
aliquote dell’Imu esclusivamente Trattato tra la Santa Sede e destinazione agrosilvo-
con riferimento alle fattispecie l'Italia, sottoscritto l'11 febbraio pastorale a proprietà collettiva
che saranno individuate da un 1929 e reso esecutivo con la indivisibile e inusucapibile.
apposito Dm Economia e Finanze legge 27 maggio 1929, n. 810; Sono nuovamente assoggettati
e dovranno redigere la delibera di › fabbricati appartenenti agli all’Imu, a decorrere dall’anno
approvazione delle aliquote Stati esteri e alle 2020, i fabbricati rurali a uso
previa elaborazione, tramite organizzazioni internazionali strumentale e i fabbricati costruiti
un’apposita applicazione del per i quali è prevista e destinati dall’impresa
Portale del federalismo fiscale, di l'esenzione dall'imposta locale costruttrice alla vendita fintanto
un prospetto che ne formerà sul reddito dei fabbricati in che permanga tale destinazione e
parte integrante (articolo 1, base ad accordi internazionali non siano in ogni caso locati
commi 756 e 757, legge 160/2019). resi esecutivi in Italia; (fabbricati merce) che erano stati,
La limitazione del potere di › immobili posseduti e utilizzati invece, esentati a decorrere
diversificazione delle aliquote dai soggetti di cui alla lettera i) dall’anno 2014.
Imu sarà, in ogni caso, vigente del comma 1 dell'articolo 7 del I fabbricati merce, tuttavia,
solo dopo l’adozione del decreto Dlgs 30 dicembre 1992, n. 504, saranno esenti dall’Imu a
in questione e, quindi, e destinati esclusivamente allo decorrere dal 1° gennaio 2022.
eventualmente anche a decorrere svolgimento con modalità non I comuni, inoltre, nell’esercizio
da un anno d’imposta successivo commerciali delle attività della propria autonomia
al 2021 (per maggiori chiarimenti previste nella medesima lettera regolamentare, hanno la facoltà
si veda sul punto la risoluzione i);si applicano, altresì, le di prevedere l’esenzione dall’Imu
1/DF del 18 febbraio 2020). disposizioni di cui all'articolo in favore delle seguenti
Le ipotesi di esenzione 91bis del Dl 24 gennaio 2012, n. fattispecie:
dall’Imu (articolo 1, comma 759, 1, convertito, con modificazioni, › immobili dati in comodato
gratuito al comune o ad altro l’eventuale comproprietario - il comodante risieda

ente territoriale, o ad ente privo di tali qualifiche (per anagraficamente nonché
commerciale, esclusivamente maggiori chiarimenti sul punto dimori abitualmente nello

per l’esercizio dei rispettivi si veda la risoluzione 2/DF del stesso comune in cui è situato
compiti istituzionali o statutari 10 marzo 2020); l'immobile concesso in
(articolo 1, comma 777, lettera › fabbricati di interesse storico comodato.
e), della legge 160/2019); o artistico (articolo 1, comma La riduzione della base
› esercizi commerciali e 747, lettera a), della legge imponibile si applica anche
artigianali situati in zone 160/2019). Per i fabbricati di qualora, in caso di morte del
precluse al traffico a causa interesse storico o artistico di comodatario, l’immobile resta
dello svolgimento di lavori per cui all'articolo 10 del Dlgs 22 destinato ad abitazione
la realizzazione di opere gennaio 2004, n. 42, la base principale del coniuge di
pubbliche che si protraggono imponibile è ridotta del 50%; quest'ultimo in presenza di
per oltre sei mesi (articolo 1, › fabbricati dichiarati inagibili o figli minori;
comma 86, della legge inabitabili (articolo 1, comma › abitazioni locate a canone
160/2019). 747, lettera b), della legge concordato (articolo 1, comma
160/2019). Per i fabbricati 760, della legge 160/2019). Per
Le agevolazioni dichiarati inagibili o inabitabili le abitazioni locate a canone
Le principali ipotesi di e di fatto non utilizzati, concordato di cui alla legge 9
agevolazione in materia di Imu limitatamente al periodo dicembre 1998, n. 431,
riguardano le seguenti fattispecie: dell'anno durante il quale l'imposta, determinata
› aree fabbricabili possedute e sussistono dette condizioni, la applicando l'aliquota stabilita
condotte da coltivatori diretti o base imponibile è ridotta del dal comune per le abitazioni
imprenditori agricoli (articolo 50%; diverse da quella principale o
1, comma 741, lettera d), della › abitazioni concesse in per la specifica fattispecie in
legge 160/2019). Le aree comodato (articolo 1, comma questione, è ridotta al 75 per
fabbricabili sono considerate 747, lettera c), della legge cento.
quali terreni agricoli se 160/2019). Si applica la
sussistono entrambe le riduzione del 50% della base Il versamento
seguenti condizioni: imponibile per le unità L'imposta è dovuta per anni solari
- esse sono possedute e immobiliari, fatta eccezione per proporzionalmente alla quota e ai
condotte dai coltivatori diretti e quelle classificate nelle mesi dell'anno nei quali si è
dagli imprenditori agricoli categorie catastali A/1, A/8 e protratto il possesso. A tale fine:
professionali di cui all'articolo 1 A/9, concesse in comodato dal › il mese durante il quale il
del Dlgs 99/ 2004, iscritti nella soggetto passivo ai parenti in possesso si è protratto per più
previdenza agricola, comprese linea retta entro il primo grado della metà dei giorni di cui il
le società agricole di cui al che le utilizzano come mese stesso è composto è
comma 3 dello stesso articolo 1; abitazione principale, a computato per intero;
- su di esse persiste condizione che: › il giorno di trasferimento del
l'utilizzazione agrosilvo- - il contratto di comodato sia possesso si computa in capo
pastorale mediante l'esercizio registrato; all'acquirente e l'imposta del
di attività dirette alla - il comodante possieda in mese del trasferimento resta
coltivazione del fondo, alla Italia la sola abitazione interamente a suo carico nel
silvicoltura, alla funghicoltura e concessa in comodato; oltre a caso in cui i giorni di possesso
all'allevamento di animali. quest’ultima, egli può tuttavia risultino uguali a quelli del
L’agevolazione comporta possedere un altro immobile cedente.
l’esenzione per il soggetto adibito a propria abitazione
passivo che sia coltivatore principale, ad eccezione delle Rate di versamento (articolo 1,
diretto o imprenditore agricolo unità abitative classificate nelle comma 762, della legge 160/2019)
professionale e la tassazione categorie catastali A/1, A/8 e L’Imu deve essere versata in due
quale terreno agricolo per A/9; rate.
La prima rata deve essere risposte di chiarimento › bollettino di conto corrente

corrisposta entro il 16 giugno di pubblicate in data 7 dicembre postale con esso compatibile.
ciascun anno ed è pari all'imposta 2020 – articolo 1, commi 4sexies e A seguito dell’adozione di

dovuta per il primo semestre 4 septies, del Dl 125 del 2020, apposito Dm Economia e Finanze,
applicando l'aliquota e la convertito dalla legge 159/2020). di concerto con il ministero
detrazione dei dodici mesi È, inoltre, possibile effettuare il dell’Interno e con il ministero per
dell'anno precedente. Per l’anno pagamento in un’unica soluzione l’Innovazione tecnologica e la
2020, la prima rata dell’imposta è annuale entro il 16 giugno digitalizzazione, sentita la
pari alla metà di quanto versato a dell’anno di riferimento. Conferenza Stato-città e
titolo di Imu e Tasi per l'anno A decorrere dall’anno 2021, e in Autonomie locali, il versamento
2019 (per maggiori chiarimenti ogni caso solo dopo l’adozione potrà essere effettuato anche
sul punto si veda la circolare 1/DF del Dm Economia e Finanze che utilizzando la piattaforma di cui
del 18 marzo 2020). individuerà le fattispecie per le all'articolo 5 del Dlgs 7 marzo
La seconda rata, a saldo quali il comune può diversificare 2005, n. 82 (pagoPA).
dell’imposta dovuta per l’intero le aliquote (eventualmente,
anno, con eventuale conguaglio quindi, anche a partire da un La Tari
sulla prima rata, deve essere anno d’imposta successivo al La tassa sui rifiuti (Tari) è il
versata entro il 16 dicembre di 2021), il versamento della seconda tributo destinato a finanziare i
ciascun anno sulla base della rata deve essere eseguito sulla costi relativi al servizio di
delibera di approvazione delle base delle aliquote risultanti raccolta e smaltimento dei rifiuti
aliquote e del regolamento dall’apposito prospetto ed è dovuta da chiunque possieda
pubblicati sul informatizzato, che deve essere o detenga a qualsiasi titolo locali
sito www.finanze.gov.it alla data pubblicato, entro il 28 ottobre o aree scoperte suscettibili di
del 28 ottobre dell’anno di dell’anno di riferimento, sul sito produrre i rifiuti medesimi.
riferimento. In caso di mancata internet www.finanze.gov.it (per I comuni che hanno realizzato
pubblicazione entro il termine del maggiori chiarimenti si veda sul sistemi di misurazione puntuale
28 ottobre, si applicano per il punto la risoluzione 1/DF del 18 della quantità di rifiuti conferiti al
versamento del saldo gli atti febbraio 2020 – articolo 1, commi servizio pubblico hanno la facoltà
adottati per l’anno precedente 756 e 757, legge 160/2019). di applicare, in luogo della Tari,
(articolo 1, comma 767, della legge In caso di discordanza tra tale che ha natura tributaria, una
160/2019). prospetto e le disposizioni tariffa avente natura di
Per il solo anno 2020, le contenute nel regolamento di corrispettivo (articolo 1, comma
delibere utili per il calcolo del disciplina dell'imposta, prevarrà 668, della legge 147 del 2013).
saldo dell’Imu possono essere quanto stabilito nel prospetto Il presupposto della Tari è il
pubblicate sul sito (articolo 1, comma 764, della possesso o la detenzione a
internet www.finanze.gov.it entro legge 160/2019). Prima qualsiasi titolo di locali o di aree
il 31 gennaio 2021 (articolo 1, dell’adozione del decreto in scoperte operative suscettibili di
comma 4 quinquies, del Dl 125 del questione, in ogni caso, stante produrre rifiuti urbani (articolo 1,
2020, convertito dalla legge 159 l’assenza del prospetto comma 641, primo periodo, della
del 2020); conseguentemente, informatizzato, il versamento legge 147 del 2013).
fermo restando il versamento del dovrà continuare ad essere Ciò che rileva ai fini del sorgere
saldo dovuto entro il 16 dicembre eseguito sulla base delle aliquote dell’obbligo tributario è la
2020, l’eventuale differenza risultanti dal testo della delibera. potenzialità del locale o dell’area a
positiva tra l’Imu calcolata sulla produrre rifiuti, precisando che la
base degli atti pubblicati al 31 Modalità di versamento (articolo 1, semplice mancata utilizzazione, di
gennaio 2021 e l’imposta versata comma 765, della legge 160/2019) fatto, dei locali o delle aree, che
entro il 16 dicembre 2020 è Il versamento dell’Imu deve dipenda da una decisione
dovuta senza applicazione di essere effettuato esclusivamente soggettiva dell’occupante, non è
sanzioni e interessi entro il 28 tramite una delle seguenti sufficiente per escludere la
febbraio 2021 (per maggiori modalità: debenza della Tari. Occorre,
chiarimenti sul punto si vedano le › modello F24; invece, a tale fine, che il
contribuente provi l’inidoneità del rilevante ai fini dell’applicazione di usufrutto, uso, abitazione o
locale o dell’area a produrre i della Tari. La corretta modalità di superficie). In caso di pluralità di
rifiuti in ragione delle sue tassazione delle pertinenze dei utilizzatori, essi sono tenuti in

oggettive condizioni locali adibiti a civile abitazione solido all'adempimento dell'unica
d'inutilizzabilità. In particolare, la consiste, quindi, nel sommare la obbligazione tributaria.
presenza alternativa dell’arredo o relativa superficie a quella
di una sola utenza di rete è dell’alloggio, in modo tale che essa Le tariffe
sufficiente a far sorgere il confluisca nel calcolo della quota Le tariffe della Tari sono
presupposto impositivo sulla base fissa della tariffa dovuta per determinate con deliberazione del
di una presunzione semplice − ciascuna utenza domestica. Consiglio comunale sulla base dei
valida quindi fino a prova Alla quota fissa così calcolata costi individuati e classificati nel
contraria a carico del contribuente deve essere, poi, aggiunta la piano finanziario, che viene
− di utilizzazione dell’immobile e quota variabile che è, invece, predisposto dal gestore del
di conseguente attitudine alla costituita a un valore assoluto, servizio e approvato dallo stesso
produzione di rifiuti. rapportato al numero degli Consiglio comunale, in modo che
Conseguentemente, ai fini occupanti ma non ai metri sia assicurata la copertura
dell’esclusione dal tributo, si quadrati dell’utenza. integrale dei costi medesimi.
ritiene necessaria la La Tari è dovuta da chiunque Il piano finanziario, quindi,
contemporanea assenza sia possieda o detenga il locale o individua e classifica i costi che
dell’arredo sia di tutte le utenze. Il l’area e, quindi, dal soggetto devono essere coperti con le
comune può comunque introdurre, utilizzatore entrate della Tari, mentre la
con proprio regolamento, altri dell’immobile (articolo 1, comma delibera di approvazione delle
indici che integrino la presunzione 642, della legge 147 del 2013). In tariffe è finalizzata a ripartire tali
di imponibilità, purché caso di detenzione breve costi tra gli utenti e, pertanto, a
concretamente rivelatori dell’uso dell’immobile, di durata non determinare le voci tariffarie da
dell’immobile. superiore a sei mesi, invece, la applicare alle diverse utenze.
Sono assoggettate alla Tari anche tassa non è dovuta Queste ultime si distinguono in
le pertinenze dei locali adibiti a dall’utilizzatore ma resta domestiche e non domestiche: le
civile abitazione, le quali sono esclusivamente in capo al prime sono costituite soltanto
ricomprese “utenza domestica” possessore (proprietario o titolare dalle abitazioni •
Proprietario ed editore e meccanici quali la fotoriproduzione e la

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Responsabile di redazione alcun caso essere ritenuti responsabili, a qualsiasi
Irene Chiappalone titolo, nei confronti di qualsiasi terzo, per danni diretti
Presidente
Coordinamento editoriale o indiretti causati da/connessi alle informazioni
EDOARDO GARRONE
Claudio Pagliara contenute nella Guida e/o all’eventuale utilizzo delle
stesse per qualsiasi finalità.
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Sede legale e direzione
Amministratore Delegato servizioclienti.periodici@ilsole24ore.com
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GIUSEPPE CERBONE Tutti i diritti sono riservati. Nessuna parte di questa Questa pubblicazione è stata chiusa in redazione
pubblicazione può essere riprodotta con mezzi grafici in data 16 marzo 2021.
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