UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI NAPOLI FEDERICO II - CORSO DI MANUTENZIONE PROGRAMMATA – Prof.

Maurizio Nicolella

PIANI E APPALTI
DI MANUTENZIONE
Global Service
e Facility Management
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REAL ESTATE MANAGEMENT

BUILDING MANAGEMENT

PROPERTY MANAGEMENT

FACILITY MANAGEMENT

ASSET MANAGEMENT
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BUILDING MANAGEMENT
Riguarda la gestione tecnico-manutentiva degli immobili, con la progettazione e
realizzazione di interventi sul patrimonio, e comprende tutte le attività necessarie
al funzionamento, alla conservazione e alla valorizzazione fisica e funzionale degli
immobili:

GESTIONE DEL CALORE (conduzione come terzo responsabile, gestione

consumi, ecc.)

GESTIONE DELLA SICUREZZA (impianti antincendio, impianti

antitrusione, sicurezza aziendale, ecc.)

GESTIONE DEGLI IMPIANTI DI ELEVAZIONE E SOLLEVAMENTO

GESTIONE DEGLI IMPIANTI ELETTRICI E DI ILLUMINAZIONE

GESTIONE DEGLI IMPIANTI IDRAULICI

GESTIONE DELLE OPERE CIVILI

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PROPERTY MANAGEMENT
Si occupa della tutela della proprietà e della gestione amministrativa, legale,
economica e commerciale del patrimonio (catasto, diritti reali, affitti, ecc.)
Comprende:

RICOGNIZIONE DELLE CONSISTENZE E TITOLI DI PROPRIETÀ E

PROVENIENZA

ASSISTENZA ALLA GESTIONE DELLE DICHIARAZIONI FISCALI (IMU,

occupazioni suolo, passi carrai, dichiarazione redditi da immobili,
smaltimento rifiuti, ecc.)

GESTIONE LOCAZIONI PASSIVE (contratti passivi, scadenze,

aggiornamento canoni, ecc.)

GESTIONE LOCAZIONI ATTIVE (agenzia immobiliare per la messa a

reddito, canoni di locazione, condomini, morosità, ecc.)
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ASSET MANAGEMENT

Comprende l’individuazione delle strategie immobiliari e la gestione strategica del

portafoglio patrimoniale edilizio con l’individuazione dei criteri di
finanziarizzazione del patrimonio e di ubicazione del patrimonio strumentale.
Comprende, quindi:

ATTIVITÀ DI NATURA FINANZIARIA, quali la scelta di finanziarizzazione

del patrimonio strumentale (proprietà, locazione) e delle modalità di
riallocazione nel caso di dismissione

ATTIVITÀ CONSEGUENZIALI ALLA DISMISSIONE E/O

FINANZIARIZZAZIONE DEL PATRIMONIO (fase commerciale per
l’individuazione dei potenziali compratori, ovvero per l’individuazione del
partner finanziario per la cartolarizzazione dell’asset)

RIORGANIZZAZIONE DEL PATRIMONIO in uso strumentale, per migliorare

le strategie aziendali e gli aspetti economici
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FACILITY MANAGEMENT
Include la gestione completa del sito e la prestazione di tutti quei servizi
generali ed accessori, necessari al funzionamento del cespite.
Comprende tutte le operazioni connesse all’edificio (pulizie, conduzione e
manutenzione degli impianti, ecc.) ed alla persona (catering, autoparco,
ecc.)

Il facility management (UNI - EN 15221-1:2007) è la scienza aziendale che

controlla tutte le attività che non riguardano il core business di un'azienda:
produttività d'ufficio, utilities, sicurezza, telecomunicazioni, servizio mensa,
manutenzioni, ecc.
Nell'accezione oggi più comunemente utilizzata, per facility management si
intende principalmente tutto ciò che afferisce alla gestione di edifici e loro
impianti, quali ad esempio gli impianti di condizionamento, gli impianti
elettrici, idraulici, d'illuminazione, ma anche i servizi di pulizia, ristorazione,
giardinaggio, ecc.
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.
Il facility management viene spesso confuso con l’outsourcing, detto anche
"esternalizzazione". Quest'ultima può, ma non necessariamente, essere
adottata per tale tipo di gestione.

Posto che per facility si intende ogni prodotto (tangibile) o servizio

(intangibile) atto a supportare i processi primari di un’organizzazione (ossia
qualsiasi elemento, anche un edificio, che sia stato costruito, installato o
creato per supportare il core business aziendale), risulta chiaro che l'obiettivo
primario del facility management è il coordinamento dello spazio fisico di
lavoro con le risorse umane e l’attività propria dell’azienda.
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Il facility management integra i principi della gestione economica e

finanziaria d’azienda, dell’architettura e delle scienze comportamentali
e ingegneristiche.
Si tratta di un approccio integrato che presuppone lo sviluppo e
l’implementazione di politiche, standard e processi che supportano le attività
primarie, rendendo l’organizzazione in grado di adattarsi ai cambiamenti e di
migliorare l’efficacia.
Dal punto di vista della finanza immobiliare, il facility management sta
acquisendo sempre maggior rilievo in qualità di garante del continuativo,
affidabile e ottimale funzionamento e fruibilità delle strutture immobiliari.
L'immobile diventa pertanto equiparabile, dal punto di vista finanziario, a una
obbligazione a lungo termine e a elevata affidabilità. Ambiti istituzionali,
accademici e finanziari stanno convergendo verso la promozione di una
nuova e scientifica alleanza tra facility management e finanza immobiliare.
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GLOBAL SERVICE

NORMA UNI 10685

“Criteri per la formulazione di un contratto basato sui risultati
(“Global Service”)”

Contratto di manutenzione basato sui risultati (“Global service”): “Contratto

riferito ad una pluralità di servizi sostitutivi delle normali attività di
manutenzione con piena responsabilità sui risultati da parte dell’assuntore”

Esempio di strumento di controllo delle prestazioni nel corso

dell’erogazione del servizio:
KPI (Key Performance Indicator)
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Facility management: gestione integrata di una pluralità di servizi, processi e

attività rivolte agli edifici, agli spazi ed alle persone, non rientranti nelle attività
primarie (core business) di un’organizzazione, ma necessari per il suo
funzionamento (UNI - EN 15221-1:2007) .

Outsourcing o esternalizzazione: processo attraverso il quale un

committente affida ad un soggetto esterno alla propria struttura uno o più servizi
per un edificio o un patrimonio immobiliare (3.2.12 UNI 11136:2004) o la gestione
operativa di attività o di processi (3.11 UNI 11336:2010)

Global service immobiliare: forma particolare di contratto di

esternalizzazione basato sui risultati, attraverso cui un committente affida una
serie di attività rivolte ad un immobile o a un patrimonio immobiliare ad un unico
assuntore (3.1.1. UNI 11136:2004)
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facility management
outsourcing
global service

Qual è la differenza?

Considerato che il facility management rappresenta una modalità di gestione

integrata di più servizi che può essere svolta sia all’interno (insourcing) sia all’esterno
di una organizzazione (outsourcing), quest’ultima indica solo una delle 2 opzioni,
quella esterna; il global service rappresenta invece una forma contrattuale da adottare
per esternalizzare servizi di facility management.
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