AGILIBILITA’

Il certificato di agibilità “attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti
negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”.
Quindi, più semplicemente, attesta la sussistenza di determinati standard igienici e sanitari e di sicurezza, garantendo che in fase di costruzione, siano
state osservate determinate prescrizioni igienico-sanitarie, in base alle leggi vigenti al momento della costruzione o dell’intervento.

Tale certificazione, è rilasciata per l’intero immobile e non per le singole porzioni immobiliari relativamente a quanto autorizzato nel permesso di
costruire e nelle successive varianti al permesso di costruire e, comunque, per l’intero edificio.
È una certificazione burocratica rilasciata dall'Ufficio tecnico del Comune dov'è situato il fabbricato e viene emessa dopo la fine dei lavori (di
realizzazione o di ristrutturazione), dopo che un tecnico abilitato (in genere diverso dal progettista e dal direttore dei lavori) ha eseguito un collaudo e
ha certificato la sussistenza di tutti i criteri di legge e garantisce l’assenza di abusi o di difformità tra quanto costruito e quanto dichiarato alle
amministrazioni competenti.

Il riferimento normativo è il Testo unico dell'edilizia (DPR 380/2001 art. 24). Il D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 – Testo Unico delle disposizioni
legislative e regolamentari in materia edilizia (entrato in vigore definitivamente il 30 giugno 2003), prevede che il certificato di agibilità deve essere
richiesto solo per:
a) le nuove costruzioni;
b) le ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
c) gli interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di igiene e sicurezza;

1. il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa,
sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità a cui allega copia della dichiarazione presentata per la iscrizione in catasto. La
mancata presentazione della domanda comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro.

Il certificato di agibilità può essere richiesto anche:

a) per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le
opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse,
nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni;
b) per singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano
completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.

Pertanto a partire dall’entrata in vigore del T.U. sull’edilizia il certificato di agibilità deve essere richiesto dal venditore e consegnato all’acquirente
necessariamente solo per i nuovi edifici (ossia quelli costruiti successivamente al 30/06/2003) o per quelli già esistenti per i quali siano stati eseguiti
talune tipologie di interventi edilizi. Non sussiste invece nessun obbligo di richiedere e consegnare il certificato di agibilità per le vecchie costruzioni
che non siano state oggetto di interventi successivamente all’entrata in vigore del DPR 380/2001, laddove esso non sia già rinvenibile, in quanto
trattasi di costruzioni molto risalenti, o perché già rilasciato, ma in base a previgenti normative. Dal tenore letterale della norma è infatti escluso ogni
effetto retroattivo della disposizione stessa. Il D.P.R. 380/2001 costituisce ormai l’unico riferimento normativo in materia in quanto ha abrogato tutta
la disciplina previgente. Con esso il legislatore ha giustamente escluso dalla previsione della richiesta del certificato di agibilità i vecchi edifici che
dalla data di entrata in vigore della riforma (appunto il 30/06/2003) non abbiano subito nessuno degli interventi indicati nelle lettere b) e c) del 2°
comma dell’art. 24. Il testo unico ha infatti il vantaggio di avere coordinato in pochi articoli la sparsa normativa in tema di certificato di agibilità.
Nulla però ci dice sul ruolo del certificato di agibilità in rapporto all’acquisto dell’immobile, che quindi è indipendente dalla presenza o meno del
certificato.
La Legge 28 febbraio 1985 n. 47 – Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie,
all’art. 40, comma 2°, prevede che gli atti di trasferimenti di immobili devono contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o
della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità dell’atto. Prosegue affermando che per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1°
settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione
sostitutiva di atto notorio (sia inserita nell’atto stesso o in un documento separato) che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967.
Nulla dice in ordine al certificato di agibilità, che quindi non è condizione contrattuale e/o fattore che incida sulla compravendita.
Nessuna norma regola quindi le conseguenze della mancanza del certificato di agibilità.
Pertanto possiamo affermare che non vi è nessuna legge che contempla un obbligo di preventivo rilascio e consegna del certificato di agibilità per
ogni tipo di costruzione eseguita in qualsiasi tempo, anzi appare chiaro che la legge 380/2001 esclude addirittura il rilascio del certificato di agibilità
da parte delle Amministrazioni comunali qualora si tratti di vecchie costruzioni per le quali non siano stati compiuti interventi edilizi dopo l’entrata in
vigore della legge citata.

A cosa serve
L'agibilità non certifica solo la sicurezza, ma anche il rispetto di tutte le norme tecniche relative alle costruzioni in generale e all'edificio in oggetto in
particolare. Se, ad esempio, durante il collaudo di un appartamento, il collaudatore attesta che la superficie finestrata di una stanza è minore del valore
di 1/8 della superficie della stanza stessa (questa è una norma di igiene) l'agibilità non può essere rilasciata, perché il fabbricato non rispetta tutte le
norme imposte alle costruzioni per civile abitazione. Il certificato è necessario per poter dichiarare allo Stato che in quel locale vi possono andare ad
abitare o a lavorare persone; è quindi indispensabile per fare un cambio di residenza, per aprire un'attività commerciale, ecc.

Come si richiede e chi è responsabile

L'agibilità è subordinata al rispetto di tutte le norme e le leggi relative alla costruzione (sia che si siano eseguite opere di nuova costruzione o di
ristrutturazione edilizia), e per ottenerla è necessario presentare all'Ufficio tecnico, entro 15gg dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento:
 la domanda di iscrizione in catasto;
 la certificazione di corretta esecuzione degli impianti in base alla legge vigente (attualmente è il DM n.37 del 22 gennaio 2008);
  il certificato di collaudo delle strutture, che attesta che il tutto è stato realizzato secondo il progetto depositato.

Se è tutto in ordine, il rilascio del certificato è un atto d'obbligo al quale il comune non può opporsi. In realtà il vero responsabile del rilascio del
certificato è il collaudatore.
Entro trenta giorni dalla ricezione della domanda, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, previa eventuale ispezione
dell’edificio, rilascia il certificato di agibilità.
Prima di richiedere l'agibilità bisogna valutare se le normative comunali (Regolamento Edilizio e Norme tecniche di Attuazione) prevedono delle
richieste specifiche differenti dalla normativa nazionale.
E se il comune non risponde?
Il rilascio del certificato di agibilità prevede, in caso di mancata comunicazione del comune, la formazione del silenzio-assenso.
Il silenzio-assenso è lo strumento che prevede l'accettazione di una domanda in caso di mancata risposta da parte della Pubblica Amministrazione.

Quando può o non può essere revocato

Il certificato può essere revocato in diversi casi:
 nel caso in cui il fabbricato abbia subito dei danni strutturali, per esempio dopo un terremoto o un incidente, tali da compromettere la
stabilità dell'edificio e, quindi, la sicurezza delle persone. In questo caso è revocato dai Vigili del Fuoco.
 nel caso in cui siano state fatte delle opere abusive che abbiano infranto anche una sola delle norme tecniche in vigore (non si può revocare
l'agibilità se si costruisce abusivamente una veranda sul terrazzo né se si allarga una finestra - si commettono altri tipi di reato - mentre se
si ristruttura l'impianto elettrico senza averlo certificato allora si rischia la revoca).

Quando viene modificata una norma tecnica, molto spesso i fabbricati costruiti con la norma precedente diventano automaticamente fuori norma. Ma
l'agibilità non può essere revocata, perché la struttura è stata realizzata seguendo le norme in vigore all'atto della presentazione del progetto al
comune, ed è pertanto regolare. Se si dovesse fare richiesta per dei lavori da eseguire su un edificio che non rispetta alcune norme tecniche aggiornate,
può essere richiesto dal comune, pena la negazione dell'autorizzazione, di eseguire quelle opere che renderebbero a norma la struttura (se si ristruttura
un appartamento con impianto elettrico non a norma, si è obbligati comunque a modificare l'impianto - anche se non servisse per i lavori - per portarlo
in sicurezza).

Certificato agibilità: quando è obbligatoria la richiesta di modifica?

I cittadini sono obbligati a richiedere l'aggiornamento del certificato di agibilità, presentando una nuova domanda di rilascio certificazione al comune,
se sull'immobile sono avvenuti lavori o cambiamenti che ne hanno modificato le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità.
La domanda di modifica certificato di agibilità deve essere presentata nei seguenti casi:
 aumento e/o diminuzione dei vani;
 accorpamento di Unità Immobiliari;
 frazionamento di Unità Immobiliari;
 cambi di destinazione d’uso;
 demolizione e ricostruzione;
 quando in un edificio privo di Certificato di Agibilità, vengono effettuati lavori a seguito di D.I.A./S.C.I.A./C.I.L.A./C.I.L. e/o permessi di
costruire per singole Unità Immobiliari, in questo caso la domanda di rilascio del Certificato di Agibilità deve essere presentata per l’intero
edificio e comunque per l’intero contenuto del permesso a costruire / concessione edilizia / licenza edilizia e non per il singolo intervento
effettuato con D.I.A./S.C.I.A./C.I.L.A./C.I.L. e/o permesso di costruire.

Differenza tra Abitabilità e Agibilità: novità

In passato, l’abitabilità e l’agibilità erano due certificazioni diverse, la prima veniva rilasciata ad ultimazione delle opere e solo per gli immobili
residenziali, l’altra invece ad ultimazione delle opere strutturali - tecniche dell’immobile. Quindi l'edificio agibile era quello che rispettava solo una
parte delle norme tecniche (calcoli strutturali, igiene e altro); mentre l'abitabilità veniva rilasciata in seguito quando erano state completate le opere e
solo per gli immobili residenziali; per questo motivo potevano essere revocate singolarmente o contemporaneamente. Attualmente, le nuove
disposizioni hanno soppresso l’abitabilità facendo confluire le sue peculiari competenze nella certificazione di agibilità.

Tradizionalmente in Italia si è sempre parlato di 2 documenti distinti: abitabilità rilasciata per le abitazioni ed agibilità per gli immobili con
destinazioni diverse (negozi, uffici, laboratori, etc.). Nonostante questa differenza fosse presente nella pratica, ufficialmente esisteva solo l'abitabilità.
Il Testo Unico DPR 380 nel 2001 ha voluto chiarire questa ambiguità introducendo negli articoli 24,25 e 26 l'esistenza di un solo documento: il
certificato di agibilità.
Rispetto al passato, il testo unico prevede che l'agibilità debba essere richiesta per tutte le destinazioni d'uso e per ottenerlo bisogna verificare anche il
rispetto delle normative sul risparmio energetico e sulla conformità degli impianti.

Regolarità urbanistica ed agibilità

Diverse sentenze hanno confermato che il certificato di agibilità ha solo la funzione di attestare la regolarità dell'edificio dal punto di vista igienico-
sanitario, del risparmio energetico e della sicurezza. La sua natura non è quella di attestare la regolarità urbanistica di un edificio. In altri termini
l'agibilità non è il documento che dimostra la presenza, o meno, di un abuso edilizio.
In caso di abuso edilizio il comune può intervenire anche se è stato rilasciato il certificato di agibilità.

Sanzioni e responsabilità
Il soggetto che non presenta la richiesta del certificato di agibilità entro 15 giorni dalla data di conclusione dei lavori di finitura è sanzionato con una
pena amministrativa pecuniaria da 77 a 464 euro (Art. 24 co. 3 DPR 380/01).

Immobili interessati da condono edilizio

Nel caso di unità immobiliari o edifici che sono stati interessati da condoni edilizi è necessario presentare la richiesta di certificato di agibilità agli
uffici preposti con una procedura differente dal certificato di agibilità tradizionale. Vanno presentati diversi documenti tra cui la concessione in
sanatoria, il certificato di regolare esecuzione statica, l'attestato di allaccio in fogna, etc.

Requisiti igienico-sanitari degli ambienti residenziali da rispettare

Il rispetto dei requisiti igienico-sanitari nella progettazione e realizzazione degli interventi edilizi è importante sia per la relativa dichiarazione di
conformità, che per il rilascio del certificato di agibilità del complesso edilizio o delle singole unità immobiliari che ne fanno parte.

La principale norma di riferimento è il decreto ministeriale (sanità) 5 luglio 1975 “Modificazioni alle istruzioni ministeriali 20 giugno 1896,
relativamente all’altezza minima ed ai requisiti igienico-sanitari principali dei locali di abitazione”, che stabilisce le regole fondamentali da rispettare,
di seguito riportate.
L’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m 2,70 riducibili a m 2,40 per:
 corridoi;
 disimpegni in genere;
 bagni;
 gabinetti;
 ripostigli.

Nei Comuni montani al di sopra dei m 1.000 sul livello del mare può essere consentita, tenuto conto delle condizioni climatiche locali e della locale
tipologia edilizia, una riduzione dell’altezza minima dei locali abitabili a m 2,55.

Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi.

Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone.
Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14.

Debbono essere provvisti di finestra apribile:

 le stanze da letto;
 il soggiorno;
 la cucina.

Ferma restando l’altezza minima interna di m 2,70, salvo che per i Comuni situati al di sopra dei m. 1.000 sul livello del mare per i quali valgono le
misure ridotte di mt 2.55, l’alloggio mono stanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28,
e non inferiore a mq 38, se per due persone.

Gli alloggi debbono essere dotati di impianti di riscaldamento ove le condizioni climatiche lo richiedano.
La temperatura di progetto dell’aria interna deve essere compresa tra i 18 °C ed i 20 °C; deve essere, in effetti, rispondente a tali valori e deve essere
uguale in tutti gli ambienti abitati e nei servizi, esclusi i ripostigli.

Nelle condizioni di occupazione e di uso degli alloggi, le superfici interne delle parti opache delle pareti non debbono presentare tracce di
condensazione permanente.
Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione
naturale diretta, adeguata alla destinazione d’uso.

Per ciascun locale d’abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non
inferiore al 2%, e comunque la superficie finestrata apribile non dovrà essere inferiore a 1/8 della superficie del pavimento.

Quando le caratteristiche tipologiche degli alloggi diano luogo a condizioni che non consentano di fruire di ventilazione naturale, si dovrà ricorrere
alla ventilazione meccanica centralizzata immettendo aria opportunamente captata e con requisiti igienici confacenti.

E’ comunque da assicurare, in ogni caso, l’aspirazione di fumi, vapori ed esalazioni nei punti di produzione (cucine, gabinetti, ecc.) prima che si
diffondano.

Il “posto di cottura”, eventualmente annesso al locale di soggiorno, deve comunicare ampiamente con quest’ultimo e deve essere adeguata-mente
munito di impianto di aspirazione forzata sui fornelli.

La stanza da bagno deve essere fornita di apertura all’esterno per il ricambio dell’aria o dotata di impianto di aspirazione meccanica.

Nelle stanze da bagno sprovviste di apertura all’esterno è proibita l’installazione di apparecchi a fiamma libera.