Manuale Dell Investitore Immobiliare

INVESTIRE IN
IMMOBILI
© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

Il mondo immobiliare può apparire complesso e alla portata solo di tecnici ed esperti del setto-
re. In realtà, con questo manuale ti presenterò gli scenari possibili di questo sistema fornendoti
informazioni e tecniche con le quali potrai non solo affacciarti sul mercato, ma anche imparare
come muoverti e come guadagnare facendo opportuni investimenti. A me hanno cambiato la
vita, ma possono tranquillamente cambiare anche la tua!
Come in ogni business, anche il mercato degli immobili richiede rispetto e preparazione. Affron-
ta questo percorso con 3 ingredienti fondamentali:
• un corretto atteggiamento mentale

• la giusta propensione alla formazione
• le migliori tecniche da mettere in pratica
Non pensare che dietro ad ogni successo economico ci siano solo fortuna e una grande disponi-
biltà iniziale di denaro, non è così. Sicuramente queste sono componenti che possono rendere
più agevole il cammino verso l’obiettivo finale, ma tutto ciò non basta se la tua base non è
costituita da quei tre elementi.
Nei capitoli successivi scoprirai quanto è importante innanzitutto avere la giusta predisposizione
mentale e il giusto atteggiamento verso gli investimenti, in questo caso, in immobili.
Liberati dagli schemi e dai concetti che, fino ad oggi, ti hanno accompagnato. Scommetto che
gran parte di essi arrivano da un’influenza culturale tipica italiana e dall’ambiente emotivo (fa-
miliare) in cui sei cresciuto, ma sono altrettanto pronto a scommettere che tra le persone che
maggiormente ti circondano non vi sono investitori che nel tempo sono riusciti a guadagnare
parecchi soldi attraverso le giuste mosse. Se provi a chiedere consigli a ‘chi ce l’ha fatta’, ti dirà
subito che una corretta psicologia e una forte motivazione sono fondamentali e costituiscono
circa l’80% del tuo successo finale.
Allo stesso modo, è necessario imparare e informarsi costantemente. La famosa espressione

“Nessuno nasce imparato” è un’assoluta verità. Bisogna conoscere progressivamente il settore,
capirne le dinamiche, gli sviluppi e tutto quanto ne segue partendo da piccoli passi. Non avere
fretta di sapere tutto e subito perchè è impossibile. Sii paziente ma ben disposto verso l’appren-
dimento, che implica sia la parte teorica che la parte pratica. Ti posso assicurare che migliaia
di persone, dopo aver frequentato i nostri corsi, hanno ottenuto guadagni incredibili in questo

settore.
Infine, terzo e ultimo aspetto, è indispensabile saper utilizzare le tecniche corrette per raggiun-
gere l’obiettivo e guadagnare soldi negli anni. Conoscere infatti tutte le mosse ti consentirà di
sfruttare al meglio le opportunità, di avere maggior consapevolezza e sicurezza dei tuoi inve-
stimenti, di prevenire a livello tecnico eventuali rischi e, come in ogni altro ambito, di avere
maggiore dimestichezza con il mondo immobiliare.
Ricordati che la prima regola in assoluto è: “I soldi si fanno quando si compra, non
quando si vende.”
Sono sicuro che al termine di questo corso, avrai una predisposizione agli investimenti immobi-
liari non solo maggiore, ma anche più convincente fondata su concetti ben solidi e fortemente
orientati al risultato finale. Non vedrai l’ora di iniziare.
Utilizza questo manuale come vero e proprio strumento

di lavoro da tenere a portata di mano affinchè tu possa
consultarlo ogni qualvolta ne abbia bisogno.
L’investimento immobiliare può aiutarti davvero a realiz-
zare i tuoi sogni e alla fine di questo manuale avrai im-
parato tutto ciò che ti serve per diventare un investitore
immobiliare di successo.

INDICE
Sommario
Introduzione parte 1: La psicologia nel rapporto con il denaro 11
1.1 Che cos’è l’intelligenza finanziaria? 12
1.2 I poveri, la classe media e i ricchi 13
1.3 Analisi dei modelli di comportamento finanziario 17
1.4 Perché è importante la psicologia nel rapporto con il denaro? 21
Da cosa è determinato lo stato d’animo? 22
1.5 Le Leve interne ed esterne 28
Introduzione parte 2: La psicologia nell’acquisto degli immobili 31
2.1 Perché gli italiani acquistano casa? 32
2.2 Perché gli immobili sono un buon investimento? 34
2.3 L’acquisto della propria casa è un investimento? 35
2.4 La casa è un’attività o una passività? 42
2.5 La casa di proprietà blocca la capacità di indebitamento 43
Investire in Immobili: l’acquisto Come si valuta un immobile 47
3.1 Come investire in immobili con pochi, o addirittura senza, soldi? 48
3.2 Qual è la logica base all’acquisto di un immobile? 48
3.3 Come si riconosce un affare 53
3.4 Percezione della casa 54
3.5 I 6 elementi che determinano il valore di un immobile residenziale 56
Modalità di acquisto a sconto 63
4.1 Acquisto da privati: come fare affari 65
4.2 Asta immobiliare 68
4.3 Cessione del compromesso 75
4.4 Lo stralcio 78
Rischi e opportunità 85
Rischio 1: Rischio fiscale 86
Rischio 2: Rischio condominiale 88
Rischio 3: Rischio sulla forma contrattuale 88
Rischio 4: Rischio della comunione dell’immobile 90

Rischio 5: Rischio del fallimento del venditore 91
Rischio 6: Acquisto di immobili da costruire: riflessi anche in materia fallimentare 92
Rischio 7: Rischio della non commerciabilità dell’immobile 93
Rischio 8: Rischio di ipoteche taciute dal venditore 94
Rischio 9: Rischio dei mediatori 96
Rischio 10: Rischio dei mutui 97
Rischio 11: Rischi di convenzioni e vincoli taciuti dal venditore 98
Rischio 12: Rischio della qualità fisica dell’immobile, di vizi occulti o difformità 99
Rischio 13: Rischio di prelazione e riscatto spettanti a terzi 99
Rischio 14: Normativa sui parcheggi 101
Rischio 15: Rischio di superficie 101
Rischio 16: Rischio immobili in corso di costruzione e partecipazione a cooperative fasulle 102
Rischio 17: Rischio di morte del venditore prima della stipula dell’atto di acquisto 102
Rischio 18: Rischio sulla qualità legale dell’immobile (abusivismo) 103
Rischio 19: Rischio di un immobile proveniente da donazione o successione 103
Rischio 20: Rischio di cambiamento di normativa 104
Come finanziarsi 107
6.1 A chi rivolgersi per chiedere un mutuo? 108
6.2 La scelta del mutuo 109
6.3 Mutui a tasso fisso 110
6.4 Mutui indicizzati 110
6.5 La scelta del mutuo 111
6.6 Mutui variabili a rata costante 111
6.7 Mutui a rata crescente 111
6.8 Mutui con la polizza 111
6.9 Mutui centauri 112
6.10 Mutui bilanciati 112
6.11 Mutui flessibili 112
6.12 Tariffe notarili vendite 112
6.13 Tariffe notarili Mutui 113
Investire in immobili: la vendita | Come investire in immobili 117
7.1 L’Agenzia immobiliare 118

7.2 Il fai da te 119
HOME STAGING 122
Le tasse 135
Introduzione 136
La tassazione quando acquisti 137
La “prima casa” 137
Agevolazione prima casa - approfondimento 139
Tassazioni per acquisti di privati 140
Condizioni necessarie per l’agevolazione prima casa: 140
ATTENZIONE 140
Le imposte quando detieni l’immobile 141
Le categorie catastali 142
Le imposte quando vendi 142
L’importanza di avere solide basi fiscali 143
Glossario 147
Questione di termini 148
Contratti 155
I contratti di Alfio Bardolla: 156
Case History | Via Verrazzano 156
Modulo valutazione di un immobile 157
Procura speciale a vendere 163
Procura speciale (con rendiconto) 167
Contratto preliminare di compravendita 170
Proposta irrevocabile di contratto preliminare di vendita 173
(versione usata da Alfio Bardolla) 173
CESSIONE DEL CONTRATTO 184
(Cedente non imprenditore – soggetto a registro) 184
CESSIONE DEL CONTRATTO 187
(Cedente imprenditore – soggetto a IVA) 187
Compravendita 191
Domanda di partecipazione 195

Decreto di trasferimento di bene espropriato 197
Atto di delega semplice 201
(Valida per tutti i creditori esclusa Equitalia) 201
Atto di delega e autorizzazione 204
Pacchetto Bersani / Visco 207
Agevolazioni prima casa 209
Certificazione sugli impianti 214
Case History 216
Via Verrazzano 216
IL PERCORSO CONTINUA... 223
ASTE, CESSIONE DEL PRELIMINARE e FRAZIONAMENTI 225
VENDITA, MARKETING IMMOBILIARE e RENDITE 226
STRALCI 227

1
Introduzione parte 1:
La psicologia nel rapporto con il denaro

1 INVESTIRE IN IMMOBILI
1.1 Che cos’è l’intelligenza finanziaria?
Voglio partire dal concetto di intelligenza finanziaria, per aiutarti a capire meglio come la mente
può condizionare l’essere umano.
Non devi ignorare il fattore psicologico: influenza il tuo modo di agire anche e soprattutto nel
mondo degli investimenti immobiliari.
Un economista dell’800 disse: “Dividiamo la ricchezza in parti uguali e distribuiamola a tutti i

cittadini e vedrete che in breve tempo ritornerà nelle stesse mani in cui si trova adesso”.
Ecco un esempio pratico:
Supponiamo di dare 10.000 euro a 100 lettori, tra 1 anno ci troveremo nella seguente situazione:

80% 16% 4%
dei lettori avrà meno dei lettori avrà coperto tornerà con oltre
di 10.000 € l’inflazione e avrà 10.300 € 1 milione di €
Come è possibile che a parità di tempo ci possa essere una differenza così grande? Semplice-
mente perchè i ricchi sono più intelligenti dal punto di vista finanziario: sono riusciti quindi a svi-
luppare nel tempo una psicologia vincente nel rapporto con il denaro. Contrariamente a quanto
si pensa, il 90% delle persone ricche (in Italia i ricchi con oltre 1 milione di € di attività finanziarie
sono 188.000) lo sono di prima generazione, cioè la loro ricchezza non deriva da patrimoni di
famiglia o da eredità ma se la sono creata da soli spesso partendo da zero.
Questa capacità di generare ricchezza velocemente non è da attribuire al numero di ore passate
a svolgere una professione. Non esiste cioè una relazione tra la capacità di produrre reddito e il
tempo passato per produrlo perché altrimenti non si spiegherebbe perché alcune persone sono
12 Introduzione: parte 1
INVESTIRE IN IMMOBILI 1
diventate ricche che in un lasso di tempo relativamente breve. Se quindi stai svolgendo una
professione per sperare di diventare ricco, sei sulla cattiva strada. Un ricco non lavora molto di
più di altre persone ma ha la capacità di far lavorare i soldi al fine di generare nuova ricchezza.
Un ricco non lavora per far soldi, ma sono i soldi che lavorano per lui. La verità è che la maggio-
ranza delle persone non ha la capacità di mantenere, gestire o proteggere una grossa somma
di denaro.
1.2 I poveri, la classe media e i ricchi
Esistono tre tipologie di mentalità finanziaria: i poveri, la classe media e i ricchi. Sia chiaro che
questa distinzione è esclusivamente relativa alla differente condizione finanziaria e non ha nulla
a che fare con meriti e/o aspetti etico-morali.
Analizzando le caratteristiche di ogni singola categoria, riuscirai a capire l’importanza del fattore
psicologico per il raggiungimento dei tuoi obiettivi.
Il Cash Flow o Flusso di Cassa

Partiamo dalla definizione, il cash flow di un individuo corrisponde alla differenza tra il totale
delle sue entrate e il totale delle sue uscite.
Cash Flow = Totale Entrate – Totale Uscite
Le entrate si dividono in attive, cioè quelle determinate da attività costanti con un impegno
importante nel tempo (ad esempio la professione), e in automatiche, ovvero quelle che non
dipendono dall’attività lavorativa.
Analizzando il flusso di denaro di una persona, si potrà notare che:
I poveri: hanno entrate che derivano solo da un’attività, perlopiù la propria professione.
Spendono tutto e così facendo a fine mese non hanno risparmiato nulla.
Introduzione: parte 1 13
IL FLUSSO DI DENARO DEI POVERI
PROFESSIONE + 1.200 € ENTRATE
- 1.200 € USCITE
=
0€ CASH FLOW
ATTIVITÀ PASSIVITÀ
0€
La classe media: si indebita (mutuo) per l’acquisto della casa ad uso abitazione o dell’automo-
bile
IL FLUSSO DI DENARO DELLA CLASSE MEDIA
PROFESSIONE + 3.500 € ENTRATE
- 3.500 € USCITE
=
0€ CASH FLOW
100.000 € 80.000 €
MUTUO CASA
I Ricchi: hanno sempre un cash flow positivo perchè le loro entrate automatiche sono sempre
maggiori delle spese correnti (libertà finanziaria). Le entrate non derivano solo dal loro lavoro,
ma soprattutto dalle loro attività; un ricco infatti è definito tale perché il proprio business, qual-
siasi esso sia, consiste nel generare attività.
IL FLUSSO DI DENARO DEI RICCHI
PROFESSIONE
ENTRATE
USCITE
=
>0€ CASH FLOW
1.3 Analisi dei modelli di comportamento finanziario

Possiamo individuare una serie di aspetti che caratterizzano le singole categorie:
ANALISI DEI MODELLI DI COMPORTAMENTO FINANZIARIO

LA MASSA CLASSE MEDIA & RICCHI
“SENZA SOLDI” POVERI PICCOLI INVESTITORI
Categoria: Operai e impiegati con Operai, artigiani e impiegati Imprenditori e investitori
stipendi medio bassi con stipendi medio alti o che
hanno ricevuto un’eredità
Istruzione: Scuole medie e superiori Scuole superiori, laurea, corsi Imparano da altri ricchi come
di specializzazione o iscrizione investire o hanno il loro siste-
a ordini professionali ma imparando dagli errori che
hanno fatto
Conoscenze specifiche: Mancanza di specializza- Possiedono competenze Hanno elevate conoscenze
zione e ricerca di elevare di media specializzazione, specialistiche o sono in grado
le proprie competenze acquisite dai classici canali di individuare le persone con
formativi (scuola d’obbligo, tali competenze per assumerle
università)
Obiettivo finanziario Arrivare alla fine del mese Andare in pensione con un Libertà finanziaria (entrate
buon patrimonio automatiche > uscite)
Standard: Mancanza di standard Presentano standard medi Hanno standard elevati e non
accettano standard inferiori
Amicizie: Persone che come loro Colleghi di lavoro o altre Persone ricche
“tirano fino alla fine del persone appartenenti alla
mese” stessa classe
Capacità di Relazionarsi: Con amici del bar e Buona capacità di relazio- Capacità eccezionali di
compagni di scuola narsi con i propri “pari”, ma comunicazione, motivazione e
difficoltà a gestire le tensioni influenza
Credenze: Depotenzianti “Non sono Limitanti e “in linea” con le Potenzianti, credono di poter
cose per me” aspettative dei pari “Più di ottenere quello che pianifi-
tanto non si può ottenere” cano
Abitudini: Hanno abitudini “depo- Hanno abitudini “neutre” Hanno abitudini di “successo”
tenzianti”
Sanno quello che Sanno quello che NON Sanno quello che vorrebbero Sanno esattamente cosa
vogliono? vogliono ma NON agiscono per farlo vogliono e pianificano nei
diventare realtà minimi dettagli il modo per
ottenerlo
Velocità di decisione: Lenta e cambiano idea Guardano i pro e i contro Rapidissima e se sbagliano
Velocemente facendosi mille domande cambiano idea lentamente
Responsabilità: E’ sempre colpa degli altri E’ colpa del mercato Sono responsabili al 100% dei
loro risultati e di quelli delle
altre persone che dirigono
Gestione del Tempo: Passano il loro tempo Il tempo viene scandito da Sono disciplinati e responsabi-
libero a fare attività di eventi esterni, ad esempio: li del loro tempo
“scarso valore” e inefficaci orari di ufficio
al raggiungimento di un
benessere economico
Errori: L’errore più grosso è che Hanno fatto errori, ma non Hanno fatto errori e sono stati
non hanno fatto errori hanno tratto esperienza dagli capaci di apprendere dagli
stessi stessi
Strategia d’investimento: Speranza: se investono, Generare un rendimento Ritorno % > al costo del
sperano di averlo fatto danaro
bene
Obiettivo rendimento: Diventare ricchi subito Dal 6% al 10% Dal 50% al 500%
Rischio: Non hanno idea di cosa Accettano un rischio mode- E’ basso e sanno gestirlo
sia rato
Metodologia: Se non funziona, conti- Imparano cosa funziona e Imparano ogni giorno e conti-
nuano a farlo continuano a ripetere la nuano a innovare metodologie
stessa metodologia, senza e processi
apportare innovazioni
Orizzonte temporale: Il “27” del mese Medio-lungo termine Periodo di tempo diversificato
in base al tipo di investimento
e pianificazione anticipata di
esso
La maggiore risorsa: Lo stipendio Gli investimenti Il tempo
Perché lavorano? Per il weekend Per andare in pensione Non sono loro che lavorano
tranquilli per i soldi, ma sono i soldi che
lavorano per loro
I “consiglieri” : Gli amici spiantati e la Il direttore di banca e l’impie- Altre persone ricche, Financial
famiglia gato della Cassa di Risparmio Coach (Alfio Bardolla), profes-
che si basa su quello che sionisti specializzati/dirigenti,
legge sul Il Sole 24 Ore. loro stessi
Origine delle informa- TV Il Sole 24 Ore, Il Mondo, Corsi tenuti da persone che
zioni: Financial Times, Finanza & hanno ottenuto sistematica-
Mercati, Investire mente risultati o libri tecnici.
“Pari”, cioè persone che sono
ricche
Libri e librerie: Leggono poco e di solito Leggono Bestseller e Hanno una grande libreria.
non hanno una libreria hanno una libreria di media Leggono biografie di perso-
grandezza naggi famosi, di altre persone
ricche, libri tecnici che pos-
sono aiutarli a sviluppare le
capacità di cui hanno bisogno
“Indicatori Chiave”: Essere riusciti a risparmia- Un milione di euro Entrate “passive” superiori alle
re 50 euro questo mese spese correnti
Focus: Stipendio mensile Entrate Flusso di Cassa positivo (Cash
Flow = Entrate – Uscite)
Gestione del Cash Flow: Quanto ho nel mio Guardano le entrate e le Il Cash Flow è la base della
portafoglio? uscite ricchezza
Definizione di Attività: Beni di consumo (es. Qualunque cosa abbia un Qualunque cosa produca Cash
automobile) valore di mercato Flow
Quantità di entrate: Una, il lavoro Due, il lavoro come prima Hanno entrate multiple deri-
entrata e una casa in affitto vanti da affitti, investimenti,
aziende, royalties
La “Casa”: Vorrebbero averne una E’ la loro più importante La casa è un debito non
attività un’attività
Gli investimenti immo- Ne vorrebbero Focus sul momento della Focus sul momento dell’acqui-
biliari: vendita: “Comprano e aspet- sto: “I soldi si fanno quando
tano sperando nella crescita si compra e non quando si
di valore” vende”
Origine dell’investimento: Stato Investono in prodotti finan- Rendite automatiche tramite
ziari creati da altri la creazione di prodotti e/o
servizi da vendere alle altre
due categorie
Prodotti di investimento: BOT, CCT, BTP, Lotto & Fondi d’investimento, “Blue Azioni: ma sono azionisti “IPO”
SuperEnalotto Chip”, Appartamenti mono Gestiscono grandi progetti im-
– bilocali mobiliari e/o creano aziende
Attitudine verso le altre Sono invidiosi dei ricchi Sono invidiosi dei ricchi Ammirano gli altri ricchi
categorie
Attitudine a vendere e a Si sentono poco portati Si sentono poco portati alla Vendono e promuovono il loro
promuovere il proprio alla vendita e alla promo- vendita e alla promozione in valore
valore zione in generale generale
Di fronte ai problemi Fanno di tutto per evitare Fanno di tutto per evitare i Sono più grandi dei loro
i problemi problemi problemi e credono che dietro
ogni problema ci sia una
soluzione e un’opportunità da
cui trarre vantaggio
Il loro valore Si sentono in imbarazzo a Si sentono in imbarazzo a Si sentono confident a ricevere

chiedere il loro valore chiedere il loro valore il loro valore di mercato
Creare valore Creano scarso valore per Creano valore medio per Creano valore per le altre
gli altri gli altri persone
Corrispettivo Scelgono di essere pagati Scelgono di essere pagati in Scelgono di essere pagati per i
in base al tempo base al tempo risultati che portano
Capacità di gestire il Non hanno denaro da Fanno gestire il denaro dagli Sono focalizzati sulla gestione
denaro gestire o non gestiscono il altri del lavoro
proprio denaro
Gestione scambi di Vogliono ricevere prima Vogliono ricevere prima di Prima danno e poi ricevono
interesse di dare dare
Ostacoli o opportunità Non hanno interesse Sono focalizzati sugli ostacoli Sono focalizzati sulle oppor-
o focus di alcun tipo tunità
riguardo al denaro, all’in-
vestimento o ad azioni
imprenditoriali
Capacità di generare Non sembrano affidabili Non sembrano affidabili Hanno capacità di creare
fiducia fiducia in se stessi e nelle loro
proposte
% di reddito prodotto 0% 10-20% Almeno 80%
dagli investimenti
% di reddito prodotto 100% 80-90% Meno del 20%
dalla propria professione
Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A. - www.alfiobardolla.com
1.4 Perché è importante la psicologia nel rapporto con il dena-

ro?
Anche se può non sembrare, la corretta gestione delle nostre finanze e i risultati della nostra
vita sono strettamente legati alle nostre azioni, le quali a loro volta E le azioni sono in stretto
collegamento con lo stato d’animo.
Quindi, se sei intenzionato a modificare i tuoi risultati, sarà necessario modificare prima le tue
azioni, ma, per cambiare le tue azioni, dovrai cambiare ancora prima lo stato d’animo in cui ti
trovi. Solo così raggiungerai i risultati che desideri.
Questo primo passo è dunque di fondamentale importanza.
Uno dei motivi principali per cui le persone non hanno successo è perché credono di non po-
terlo ottenere.
Come anticipato nell’introduzione, una corretta psicologia e una forte motivazione sono elemen-
ti imprescindibili e costituiscono circa l’80% del successo finale.
STATO D’ANIMO AZIONI RISULTATI
Il nostro stato d’animo e il nostro modo di affrontare le questioni della vita

condizionano la nostra mente influendo sulle nostre azioni che si ripercuotono
sugli obiettivi che vogliamo raggiungere. Il denaro, come qualunque altra area
della vita, è influenzato più dall’aspetto psicologico che dalla tecnica.
Una visione negativa del mondo non ci permette di focalizzarci sugli obiettivi, perché in fin dei
conti non ne vale neanche la pena; ma se al contrario guardassimo alle opportunità con spirito
di iniziativa, di positività, con una mente aperta, la nostra visione del mondo cambierebbe total-
mente aprendoci spazi mai considerati prima, in cui creare il nostro personale successo.
Da cosa è determinato lo stato d’animo?
Sono stati individuati 5 elementi che incidono sul nostro stato d’animo:
• il linguaggio e il dialogo interno

• le credenze
• il focus
• la fisiologia
• le immagini
Il linguaggio
Il modo in cui parliamo, ci persuade. L’auto persuasione è praticamente impercettibile, nessuno
si accorge che sta influenzando se stesso, ma in realtà quello che diciamo si riflette sul nostro
stato d’animo.
Il linguaggio può creare opinioni e allo stesso modo può cambiarle. Dà corpo alle emozioni e ci
permette di esprimere ciò che abbiamo dentro. Le parole che usiamo per descrivere la nostra
esperienza influenzano il nostro stato d’animo e finiscono col diventare la nostra esperienza
stessa.
Prendiamo ad esempio le seguenti frasi: se dici a te stesso “Non mi succederà mai questo perché
non ho le capacità per farlo”, stai influenzando in modo negativo il tuo stato d’animo.
Le parole sono uno strumento potentissimo e per usarle a nostro vantaggio bisogna modificare
il modo in cui ci esprimiamo, utilizzando un linguaggio più propositivo.
Non devi focalizzarti sul problema e usare frasi come io non posso, io non credo, io non arriverò mai.
Focalizzati sulla soluzione del problema. Devi dire io posso, io credo, io farò.
Esprimendoti in modo positivo e con entusiasmo influenzerai lo stato d’animo

e te stesso.
Le credenze
Una credenza è «l’atteggiamento di chi riconosce per vera una proposizione», ammettendone la
validità sul piano della verità oggettiva. Più semplicemente,
può essere definita come una forte sensazione di certezza riguardo a qualcosa. Le credenze
possono distinguersi in potenzianti e depotenzianti e riguardano le seguenti aree:
• noi stessi
• gli altri
• i nostri risultati
• l’abbondanza finanziaria
• le nostre capacità
• le nostre conoscenze
• quanto e come possiamo guadagnare
Le credenze potenzianti sono quelle che ci fanno sentire positivi, che non pongono ostacoli
al raggiungimento dei nostri obiettivi e che ci fanno sentire vincenti in ogni situazione.
Credere fermamente nelle tue capacità è la credenza potenziante più alta che
tu possa avere ed è quella che ti porterà ad essere vincente nella vita.
Le credenze depotenzianti invece distruggono tutti i nostri buoni propositi.
Stai attento a questo tipo di credenze, perché una volta radicate nella tua mente, difficilmente
riuscirai a liberartene.
Una sola credenza depotenziante può condizionarti a tal punto da farti rinunciare ai tuoi obiettivi
e a farti abbandonare il percorso intrapreso.
Ecco alcuni esempi di credenze depotenzianti che possono limitare:
• i ricchi sono infelici

• i ricchi sono disonesti
• per fare soldi ci vogliono soldi
• se divento ricco gli altri saranno invidiosi
Da dove nascono le credenze limitanti e potenzianti?
• dalla famiglia
• dalla nostra esperienza
• dall’esperienze degli altri
• dai luoghi comuni
Quali credenze limitanti credi di avere?
1________________________________________________________________
2________________________________________________________________
3________________________________________________________________
4________________________________________________________________
Il Focus
Per focus si intende ciò su cui la nostra mente si focalizza.
Oggi viviamo nell’epoca della distrazione e della “microwave economy”, ovvero vogliamo tutto e
subito.
Dov’è il tuo Focus sulle finanze?

Immaginando l’insieme delle tue finanze e della tua situazione finanziaria, su quale dei due
seguenti aspetti si concentra maggiormente il tuo focus? Sei una persona che si preoccupa per-
lopiù del problema o di trovare una soluzione al fine di non avere più tale problema?
SOLUZIONI PROBLEMI
Se il tuo focus è orientato al problema, devi spostare immediatamente la tua attenzione sulla
soluzione. Questo significa infatti percorrere una strada vincente che ti porterà direttamente ai
tuoi obiettivi. Devi focalizzarti su cosa conta davvero a livello personale e finanziario.
A questo proposito, ho creato un’agenda rivoluzionaria per affiancarti giorno dopo giorno nel-
la pianificazione dei tuoi progetti e dei tuoi obiettivi. Si chiama Passion Money Planner
(PMP) e l’ho ideata in prima persona per i miei bisogni, che sono anche i tuoi bisogni, e cioè
per sapere sempre dove mettere il tuo focus per impiegare al massimo la tua risorsa più prezio-
sa: il tuo tempo. Per scoprire visita il sito: www.passionmoneyplanner.com
Domande che pongono l’attenzione sul problema

E’ il primo step fondamentale per organizzare le tue azioni e ottenere risultati. La qualità delle
domande che ci si pone determina la qualità dei risultati raggiunti.
Quante volte ti sei chiesto
• Come faccio ad arrivare a fine mese?

• Perché non riesco mai a risparmiare?
• Questo investimento è sicuro?
I poveri hanno un focus sull’immediato. I ricchi al contrario sono orientati sul creare attività e
sulle opprtunità che possono presentarsi. Pertanto la domanda corretta da porsi è: “Come posso
fare per…”
Trova una domanda da porti costantemente che sia veramente potenziante e

che sia focalizzata sulla soluzione.
__________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________
Fisiologia
Anche il modo in cui posizioniamo il nostro corpo ha un ascendente sul nostro stato d’animo. Il
nostro atteggiamento, il modo di muovere il corpo ci fa sentire più o meno sicuri di noi stessi.
Il linguaggio del corpo fa parte della comunicazione non verbale: postura, gesti, movimenti,
espressioni e mimica che accompagnano o non accompagnano la parola, rendono la comunica-
zione umana più marcata, ancora più chiara e comunicativa.
Pensa di essere seduto al tavolino di un bar. Se assumi una posizione raccolta con le spalle bas-
se e le braccia conserte, immediatamente comunichi insicurezza, disagio, poca fiducia e questo
si riflette su coloro che ti stanno intorno e su te stesso.
Al contrario, sedersi sulla sedia con le spalle appoggiate allo schienale, in posizione rilassata, con
le braccia lungo i fianchi o appoggiate al tavolino comunica subito sicurezza, fierezza, positività.
Fai attenzione al modo in cui ti muovi e assumi sempre un atteggiamento si-

curo (sguardo alto, spalle aperte, posizione eretta e sicurezza nei movimenti).
Immagini
L’immaginazione è la rappresentazione mentale di fatti non avvenuti. Anche se non ne siamo
sempre consapevoli, il nostro cervello lavora per immagini e ne produce sempre in continua-
zione. Spesso quello che immaginiamo diventa realtà. Sapere indirizzare queste immagini, mo-
dificarle ed esserne consapevole ti permetterà di decidere i risultati che vuoi ottenere, eliminan-
do paure o ansie e programmando il tuo futuro.
Le Leve
Dopo aver parlato di come la nostra mente e i nostri atteggiamenti influenzino le nostre azioni,
possiamo addentrarci nel fascinoso mondo degli investimenti, ponendo attenzione a quei fattori
che ci spingono verso l’investimento stesso. Tra questi, rientrano sicuramente le leve.
Ma cos’è una leva? Per usare un’espressione alquanto semplice è “un rimedio alla fatica”, ov-
vero un aiuto grazie al quale è possibile compiere un’azione più agevolmente dal punto di vista
dello sforzo fisico. E’ un elemento che permette di ottenere molto più di quanto si riuscirebbe
ad ottenere con le proprie sole forze.
«Datemi una leva e un punto d’appoggio e solleverò il mondo» così esordì Archimede dopo
averne scoperto il principio.
Ora ti riporto questo concetto allo scenario di investimenti immobiliari, materia del manuale.
Supponi che il tuo obiettivo sia di raggiungere un milione di euro.
Prova a immaginartelo come se fosse un masso da sollevare. Per sollevare questo masso, ti
serve una leva. Tu sei il fulcro, il punto d’appoggio di questa leva. Più lunga sarà la tua leva, più
contrappesi avrai per bilanciarla e più facile sarà sollevare il masso.
Infatti, è più semplice fare un milione di euro, quando si ha già un milione di euro perché per-
mette di avere più leva per poter sollevare il secondo milione.
Le persone povere usano meno leva delle persone ricche.

Se vuoi essere ricco, e/o mantenere la tua ricchezza, devi imparare il potere della leva.
Oggi, sempre più contrappesi possono essere utilizzati come leva, ad esempio:
• i computer, internet, la conoscenza dell’inglese sono tutti strumenti che ci permettono

di comunicare e di avere accesso alle informazioni. Chi è in grado di utilizzare
strumenti tecnologici ha più leva rispetto agli altri.
• le persone che non hanno una leva, lavorano per quelle che ce l’hanno, perché
pensano che alcuni strumenti finanziari, che servirebbero da leva per alti rendimenti,
siano troppo rischiosi. Invece di usare la leva finanziaria usata dai ricchi, loro tendono
a servirsi di un’altra leva, quella fisica, cioè il duro lavoro.
Per quanto riguarda il rapporto con il debito:
• i poveri sono restii a prendere soldi in prestito e hanno tendenza a pagarli il più
presto possibile. Per loro, i debiti sono rischiosi.
• i ricchi usano il debito in modo intelligente e oculato per incrementare la potenza
della loro leva, come vedremo meglio dopo.
LE LEVE
LEVE ESTERNE
LEVE INTERNE
1 milione
di €
1.5 Le Leve interne ed esterne

Si possono individuare a priori due tipi di leve: quelle interne, cioè che ci appartengono e che
dipendono direttamente da noi stessi, e quelle esterne, ovvero quelle che non ci appartengono
ma che possiamo comunque sfruttare.
Le 11 leve interne
La nostra mente È la nostra mente che ci rende ricchi o poveri, che ci fa vedere possibilità dove
ancora non esistono.
Le credenze Le credenze sono positive o negative. Se sono positive ci consentono di rag-
giungere i nostri obiettivi; se sono negative ci impediscono di ottenere quello
che vogliamo, perché siamo frenati da esse.
Le persone che conosciamo Le nostre relazioni personali o di lavoro possono essere la leva per avere
accesso a conoscenze e a possibilità economiche che ci richiederebbero forse
mesi per poterle ampliare.
Il sistema Ogni milionario ha un proprio sistema che spesso ha imparato da qualcuno,
può trattarsi di attività imprenditoriali, investimenti azionari, tanto all’interno di
un’azienda che su internet.
La salute Troppo spesso non viene considerata, ma a cosa ci serve la ricchezza se, fisica-
mente, non abbiamo la capacità di godercela?
Il tempo Le persone che sono finanziariamente libere hanno dedicato tempo per
diventarlo, hanno studiato, hanno saputo cogliere le opportunità e hanno fatto
un uso corretto del tempo per dedicarlo ad attività importanti.
Il tempo libero E’ importante occupare parte del tempo libero in un’attività o in una ricerca
che possa dare dei risultati finanziari. Parte delle persone che partecipano al
mio corso di Libertà Finanziaria ha generato entrate aggiuntive durante i fine
settimana.
La formazione Se investiamo nella nostra formazione personale, cioè quello che riguarda la
gestione del nostro stato d’animo e della parte finanziaria, possiamo crearci
una cultura capace di far rendere i nostri risparmi ed essere molto più avanti
rispetto a chi non l’ha fatto.
La reputazione Migliore è la nostra reputazione e più leva si ottiene, perché ci saranno sempre
più clienti propensi a fare degli affari con noi, più soci disposti ad investire
sulle nostre aziende e più banche inclini a darci credito.
Le abitudini Solo avendo abitudini serie e potenzianti come risparmiare, pianificare, sce-
gliere buoni investimenti, potremmo raggiungere la libertà finanziaria.
L’esperienza Aver affrontato certe situazioni, averle già risolte può essere determinante
per aumentare la nostra leva e diminuire il tempo in cui possiamo sollevare 1
milione di euro.
Le 11 Leve Esterne
Il tuo denaro È più semplice far soldi se si hanno già soldi, perché è il dena-
ro che ci permette di comprare la maggior parte delle leve. Più
soldi abbiamo e più è facile crescere.
I soldi degli altri Tutti i più grandi imprenditori fanno uso di soldi di terzi. Le
aziende quotate in borsa fanno esattamente questo, chiedono
soldi a terzi.
Se abbiamo un buon business in mente e un solido business
plan, potremmo sempre trovare capitale di terzi. L’importante
è sapere dove cercarlo e non darsi mai per vinti.
Le conoscenze degli altri Più ci circondiamo di gente con conoscenze specialistiche nel
nostro settore e più leve otteniamo. Queste leve possono es-
sere i brevetti delle nuove tecnologie ma anche delle capacità
organizzative, manageriali o di vendita.
Le esperienze degli altri L’esperienza degli altri è fondamentale perché non possiamo
essere esperti in tutto. Invece, una cosa in cui possiamo
diventare esperti è riconoscere e assumere le persone esperte
nel settore che ci interessa.
Le idee degli altri Non è detto che chi ha le migliori idee è in grado di sfruttarle
dal punto di vista finanziario, economico e organizzativo.
Oggi, non basta avere le migliori idee o il miglior prodotto per
avere successo, bisogna anche avere un mix tra comunicazio-
ne, marketing, vendita e organizzazione.
Il tempo degli altri Più persone abbiamo che ci dedicano il loro tempo e più leva
abbiamo a disposizione.
Qualità del lavoro degli altri Più siamo circondati da gente capace e creativa, più abbiamo
possibilità di far valere la nostra azienda e di farla crescere.
Avere una guida saggia, un mentore Un mentore può aiutarci ad acquisire conoscenze approfon-
dite in materia legale o finanziaria, o darci informazioni specifi-
che sulla gestione di determinati rapporti.
La tecnologia Un prodotto tecnologicamente avanzato ci permette di guada-
gnare molto rapidamente.
Il team Il successo è un gioco di squadra, non è una competizione.
Se volete diventare ricchi, dovete avere a disposizione un team
di persone competenti nel proprio settore e non giocare la
partita da soli.
Il debito Usare debiti sani è una leva che permette di crescere ad una
velocità leggermente superiore rispetto ad una crescita con
soli mezzi propri.
2
Introduzione parte 2:
La psicologia nell’acquisto degli immobili

2.1 Perché gli italiani acquistano casa?
Tra le convinzioni che da sempre accompagnano la cultura e la mentalità degli Italiani, vi è in-
dubbiamente quella di avere una casa di proprietà dove abitare con la propria famiglia e dove
poter trascorrere con i propri cari i momenti più legati alla sfera intima.
Generalmente le motivazioni per l’acquisto della casa sono di natura psicologica e non di natura
economica.
Le famiglie italiane che possiedono un immobile di proprietà sono decisamente di più rispetto
a quelle di altri paesi europei. In Italia, infatti, la percentuale delle famiglie che abita in una casa
di proprietà sfiora mediamente l’80% (nelle aree metropolitane si riduce a meno del 70%).
In Germania invece il 60% delle famiglie è in affitto mentre in Francia la percentuale scende al
42%.
Questo avviene perché nella nostra cultura la “casa” è intesa come luogo sicuro, in cui far ritor-
no. E’ sicuramente legata al nostro bisogno di appartenenza ad un posto fisico ed è su di essa
che trasferiamo le emozioni implicate dal senso di sicurezza e di famiglia.
La “casa” è anche percepita come un investimento solido e duraturo per cui vale la pena affron-
tare situazioni di indebitamento talvolta anche ingenti, come ad esempio un mutuo. Inoltre, si
ha la convinzione che qualunque cosa accada, si ha un bene vendibile o un tetto sulla testa, a
seconda dei punti di vista.
Nessuno di noi definirebbe il luogo in cui vive un “immobile”; tutti la chiamiamo “casa”, proprio
per sottolineare il valore che questo rappresenta per noi.
Molti Italiani quindi acquistano un immobile per realizzare un sogno: avere una casa tutta loro.
Priorità nelle scelte di investimento
Per gli italiani la sicurezza dell’investimento

è la principale motivazione all’acquisto di un
immobile. La sicurezza è il parametro che vie-
ne privilegiato rispetto agli altri: rendimento
di breve periodo, rendimento di lungo perio-
do, liquidità.
Fonte: BNL/Centro Einaudi, 2009
2.2 Perché gli immobili sono un buon investimento?
Esistono molti motivi per voler acquistare un immobile: dal bisogno di avere una casa in cui vi-
vere, alla necessità di acquistare un appartamento per i propri cari, dalla voglia di fare un affare,
all’obiettivo di creare un business mediante la compravendita.
L’investimento immobiliare è un buon investimento, considerando sia la tradizionale capacità

di conservazione del valore, sia la maggiore redditività rispetto a qualsiasi altro investimento.
Per esempio: con 100.000 euro, quanta ricchezza in azioni si può comprare?
Con 100.000 Є in contanti, si possono comprare 100.000 euro di controvalore. Diciamo che, per
un investitore medio, questa è la risposta più appropriata.
Quanta ricchezza in immobili puoi comprare con un investimento di 100.000

euro?
Ovviamente potrai comprare una proprietà da 100.000 euro, ma, sottoscrivendo un mutuo del
50%, anche una proprietà da 200.000 euro. Oppure, con un mutuo del 66%, una proprietà da
300.000 euro, o, con un mutuo all’80%, un immobile da 500.000 euro.
Quando decidi di comprare una proprietà, la banca ti può dare il denaro che ti serve. Infatti, la
banca non presta denaro per acquistare azioni, obbligazioni, diamanti od oro, ma presta per
acquistare immobili. Considera una cosa: se le banche non pensassero che il business fosse
sicuro, presterebbero i soldi al 3%(tasso generico sui mutui per investimenti in immobili)?
A chi possiede un’azienda invece, le banche non prestano i soldi al 3%, ma a un tasso molto più
elevato. Investendo in immobili il vantaggio della leva è abbastanza evidente.
Tieni bene a mente questo confronto: hai preso un immobile da 500.000 euro con un mutuo
dell’80% e il suo valore sale del 10%, cioè di 50.000 euro. Il ritorno del tuo investimento iniziale
di 100.000 euro, cioè quello che ti è servito per ottenere il mutuo, è già del 50%.
Invece, se le tue azioni salgono del 10%, i tuoi titoli passano da 100.000 euro a 110.000 euro,
con un guadagno di soli 10.000 euro.
È chiaro che la leva è in entrambe le direzioni: se tutto va giù del 10% avrai una perdita in en-
trambe le situazioni. Ma con gli immobili ti spiego come evitare alcuni degli errori più comuni
affinchè questo possa non succedere o possa essere estremamente limitato.
2.3 L’acquisto della propria casa è un investimento?
La credenza popolare italiana è che per definizione la casa sia un investimento, in quanto nel
tempo essa si rivaluta! Ma ne siamo proprio sicuri?
Come accadde già negli anni ‘97/98, anche oggi si sente continuamente parlare di crisi immobi-
liare, dove i prezzi del mercato stanno registrando un calo che si aggira intorno al 40% al metro
quadro.
Tu che ne pensi? Dai un’occhiata ai grafici.
Andamento dei cicli immobiliari al 2018 e tendenze di lungo periodo - Valori
Fonte: elaborazione RUR, 2016
Compravendite e prezzi medi per immobili residenziali 2015 - 2018

(var.% su anno precedente)
Fonte: elaborazione RUR, 2016
Compravendite di immobili residenziali in Europa (migliaia)
Fonte: National data banks, Scenari Immobiliari
Compravendite di unità immobiliari

I trimestre 2010 - I trimestre 2017 indice destagionalizzato (base 2016=100)
Analisi grafico
Il grafico indica l’andamento delle compravendite del settore residenziale in Italia e l’andamento
dei prezzi reali dal 1958 ad oggi.
E’ facile notare che dal 2008 stiamo attraversando una fase di calo. Il numero delle compraven-
dite sta diminuendo a causa della crisi iniziata proprio nel 2008 e il prezzo sta scendendo perchè
con la diminuzione della domanda, è l’acquirente a stabilire la cifra e non il mercato. Questo per
noi è un grande vantaggio per comprare a buon prezzo e dimostra che, nonostante i periodi di
crisi ciclicamente si ripresentino, l’investimento immobiliare è sempre un buon affare.
Si possono quindi davvero realizzare profitti molto elevati grazie alla leva finanziaria e ad una
regola d’oro: “i soldi si fanno quando si compra, non quando si vende”.
Approfondiremo questa regola successivamente.
2.4 La casa è un’attività o una passività?
Quante volte ti sei posto questa domanda? Quante volte ti sei dato una risposta e dopo pochi
secondi hai pensato l’esatto contrario? La mia risposta è alquanto netta: la casa è una passività e
non è un’attività, perché non soltanto costa molto, ma bisogna pensare alla sua manutenzione,
al riscaldamento, all’eventuale IMU e alle altre tasse.
So bene di andare contro il pensiero della maggior parte degli Italiani perché sono condizionati
da una cultura profondamente orientata verso il possesso della propria casa. Ti spiego il perchè
del mio pensiero.
Se pensi che la casa sia un’attività, allora probabilmente penserai che anche i gioielli, la macchi-
na, la televisione siano un’attività.
Durante i nostri corsi, spesso i partecipanti mi chiedono: “Ma se non ho un mutuo, la casa è una
passività? E dato che il suo valore è cresciuto nel tempo e continua a crescere, non è un’attività?”
Un’attività è, con una semplice definizione, “qualcosa che riempie di denaro le tue tasche”. Una
passività, invece, è “qualcosa che te lo toglie”. Più semplicemente, dal punto di vista finanziario,
una passività costituisce un blocco della tua capacità reddituale. Finché la tua casa non è in
vendita rappresenta una passività. Quindi se compri casa per andarci a vivere, compri un debito.
2.5 La casa di proprietà blocca la capacità di indebitamento
Non è importante il fatto che in alternativa dovresti comunque affittare una casa e che, acqui-
standola con un mutuo, dopo “x” anni sarebbe tua. Il ragionamento è il seguente: se usi la
tua capacità di indebitamento e fai un mutuo per acquistare una casa, sottrai questi soldi alla
possibilità di utilizzarli per generare nuove attività.
Esempio
Una delle ragazze partecipanti al mio Corso per la Libertà Finanziaria aveva appena iniziato a
lavorare e quindi, come tutti i giovani, ‘aveva zero risparmi’. Voleva comprare casa e, conside-
rando il suo contratto lavorativo, poteva avere la possibilità di fare un mutuo con un buon tasso.
Dopo che le spiegai i principi del Cash Flow, uscita dal corso, si mise subito a cercare una casa da
acquistare che potesse essere un buon affare. Fece il mutuo al 100%, acquistò questa casa ma
non ci andò a vivere. La rivendette guadagnando molto di più di quello che avrebbe guadagnato
in quell’anno lavorando da dipendente. Ripagò il mutuo e con tutti quei soldi trovò un altro
affare. Acquistò un’altra casa, la rivendette, e nell’arco di due anni, il suo patrimonio personale
passò da zero ad alcune centinaia di migliaia di euro. In pochissimo tempo, si creò quindi un
patrimonio tale da permetterle di comprare una villa intera in contanti.
Che cosa sarebbe successo se avesse usato il mutuo per comprare la casa e andarci a vivere?
Le sarebbe costata centinaia di migliaia di euro, perché non avrebbe potuto avere delle entrate
aggiuntive. Il suo focus invece fu quello di concentrarsi sulle attività. Rimandò una gratificazione
a breve termine – quella di avere una casa sua – con una più grande, quella di decidere quale
casa comprare.
Il suggerimento quindi non è quello di non comprare casa ma, se lo si fa senza essere sufficien-
temente forti dal punto di vista finanziario, è una scelta sbagliata. Questo ragionamento segue
ovviamente una logica prettamente finanziaria senza considerare un eventuale punto di vista
emozionale. Se avere una casa risolve il tuo bisogno di sicurezza ed è la realizzazione di un tuo
desiderio, comprala pure. Prima però procurati delle entrate automatiche aggiuntive in modo
che il mutuo si paghi da solo.
A sostegno di questa teoria sull’efficacia di investire in immobili, ti riporto qui di seguito due casi:
un recente studio ha dimostrato che se in un arco di tempo di 10 anni avessi messo 10.000
euro in fondi d’investimento, oggi avresti 17.397 euro, ovvero con un ritorno del 73,397% in 10
anni. Con la stessa cifra, se avessi comprato un immobile da 100.000 euro, cioè con i 10.000
euro di anticipo e 90.000 euro di mutuo, l’immobile, dopo 10 anni, varrebbe 170.000 euro. Ciò
vuol dire che 10.000 euro hanno generato 70.000 euro di ritorno. Ben il 700% in media in 10
anni, che vuol dire oltre il 70% di ritorno delll’investimento all’anno. In questo caso, ci tengo
a sottolineare l’importanza di aver utilizzato i 10.000€ come fattore leva per poter ottenere un
mutuo di 90.000€.
Nel secondo invece: supponiamo che tu abbia 20.000 euro da investire e due alternative su
come utilizzarli:
• investire in un fondo che rende in media il 5% cosicché dopo 7 anni avresti 28.142 €
• investire i 20.000 euro in una casa e ottenere un prestito di 180.000 euro dalla banca.
Ipotizzando che l’immobile si rivaluti del 5% ogni anno, dopo 7 anni la proprietà
varrebbe quindi 281.000 euro e i tuoi 20.000 euro iniziali varrebbero oggi ben
101.420 euro. Una bella differenza!
Nel momento in cui si decide di comprare un immobile da 100.000 euro, qual

è il valore della proprietà?
Dipende. Potresti aver preso una fregatura e aver comprato una casa da 100.000 euro che ne
vale 90.000. Oppure potresti aver comprato un immobile da 150.000 euro e aver fatto un buon
affare. Prova a ragionare.
Quando il perito della banca esce e dice alla banca che l’immobile vale 90.000 euro, ti prestano
ancora i soldi? No. Questo è il motivo per cui è più difficile prendere grosse fregature con gli
immobili. Esiste uno scarto di qualche punto percentuale, ma non è mai enorme.
Credi che non esista nessuno che vende un immobile da 150.000 euro al prezzo di 100.000?
Capitano tutti i giorni affari del genere: persone che devono partire immediatamente, che cam-
biano città, stato, separazioni e divorzi, ereditieri che devono pagare le imposte, ecc… In cer-
te condizioni di mercato è più facile, in altre meno, ma esistono. Gli Americani li chiamano i
“don’t wanters”, cioè quelli che per qualche motivo devono vendere al più presto e non
vogliono più l’immobile.
Se acquisti 100.000 euro in azioni, cosa puoi fare personalmente per aumentare il loro valore?
Semplicemente nulla, se non pregare!
Se invece compri un immobile del valore di 100.000 euro, cosa puoi fare personalmente per
aumentarne il valore? La risposta è che bastano semplici ritocchi (ad esempio ridipingere le pa-
reti) per rivalutare notevolmente la casa e ottenere così un guadagno maggiore dalla rivendita.
Viviamo in una società in cui vogliamo tutto e subito (microwave economy) ma spesso la gente
è pigra e non si vuole occupare di determinate faccende. Come in tanti altri ambiti della nostra
vita, la differenza è fatta dai dettagli e dalla cura che si ha per essi. Pertanto, anche con una
spesa piccola o comunque contenuta, è possibile aumentare il valore originario di un immobile.
3
Investire in Immobili: l’acquisto
Come si valuta un immobile

3.1 Come investire in immobili con pochi, o addirittura senza,

soldi?
La domanda può sembrare sicuramente un paradosso o, per dirla con una figura retorica, un
ossimoro. Il concetto di fare un investimento disponendo di pochi soldi, o addirittura senza,
stride ma ti assicuro che non è affatto un’invenzione ma qualcosa di possibile e realizzabile. Io
ne sono un’assoluta testimonianza, visto che sono partito davvero da zero, anzi con la casa dei
miei genitori addirittura messa sotto pignoramento.
Una delle credenze limitanti più diffuse è “Non esistono i mutui all’80% o al 100%” ma se vai sul
sito www.mutuionline.it avrai tutte le risposte alle tue domande e scoprirai che in realtà mutui
così importanti vengono concessi.
“Non esistono affari di questo genere” è, non solo un’altra credenza limitante, ma anche una
frase che spesso viene utilizzata dagli agenti immobiliari ovvero tra gli attori principali di questo
scenario.Ma a questa teoria rispondo con un principio della neuroscienza: il nostro cervello è
un sistema cibernetico e va alla ricerca di quello che gli viene chiesto. Ad esempio, se adesso ti
chiedo di cercare tutto quello che è rosso, chiudi gli occhi e poni l’attenzione sull’oggetto della
mia richiesta. Se all’improvviso però ti domando dove sono le cose marroni, ti troverai disorien-
tato in quanto il tuo cervello era focalizzato sulle cose rosse.
Allo stesso modo succede per gli immobili. Se cerchi gli affari, il tuo cervello sarà settato sull’in-
dividuare le possibilità e gli affari. Incomincerai così a focalizzarti sulle persone per capire se
potenzialmente possono essere dei partner per investire in operazioni oppure inizierai a leggere
i giornali o passando davanti a una vetrina con un cartello “vendesi” potrai magari capire se è il
caso di fare una telefonata.
3.2 Qual è la logica base all’acquisto di un immobile?
Come già anticipato alla fine del paragrafo 2.3, il principio base di un investimento immobiliare
è:
“l’affare con un immobile si compie all’atto dell’acquisto, quindi quando si
compra, e non quando si vende!”
48 Investire in Immobili: l’acquisto | Come si valuta un immobile

Pertanto, quando si decide di fare un investimento immobiliare bisogna rispettare le leggi che
governano qualsiasi investimento.
Prima di tutto, per diventare ricchi e per effettuare un investimento, è necessario comprendere
i numeri e soprattutto capire quanto ci può rendere una determinata operazione di business.
Per farlo, devi prima comprendere il significato di ROI e ROE.
ROI e ROE
Il ROI, return on investment, indica la percentuale di ritorno sull’investimento totale.
Il ritorno dell’investimento ci indica quanto rende il tuo investimento indipendentemente da
come sia stato finanziato. Rappresenta il più importante concetto finanziario.
Per calcolare l’indicatore ROI devi applicare la seguente formula:
UTILE
ROI = x 100
TOT. INVESTIMENTO
Ecco un esempio:
-100.000 € Costo d’acquisto dell’immobile

-20.000 € Tasse d’acquisto e ristrutturazione
-120.000 € Totale investimento
150.000 € Prezzo di rivendita dell’immobile

Facciamo un esempio: 30.000 € Utile dell’operazione
30.000 euro
ROI = x 100 = 25%
120.000 euro
Investire in Immobili: l’acquisto | Come si valuta un immobile 49

Questo significa che 120.000 euro hanno prodotto un rendimento del 25%.
Devi però tenere presente anche il fattore tempo poiché quello che è importante è il ROI annuo.
Se hai quindi chiuso l’operazione in 6 mesi, il rendimento dell’investimento annuo è del 50%
(25% ogni 6 mesi). Se invece l’hai fatto in 2 anni, è del 12,5%.
Quindi il ROI è importante non solo come valore numerico assoluto, ma anche in rapporto al
fattore tempo.
Per calcolare il ROI netto invece, devi considerare anche le tasse. Supponendo che queste siano
del 30% sull’utile, il valore corrisponderà a 9.000 euro e avrai un ROI netto pari al 17,5% (21.000
utile/120.000 x 100 investimento).
Allo stesso modo, è importante conoscere anche il ROE, return on equity, che indica la percentua-
le di ritorno sul capitale proprio investito.
UTILE
ROE = x 100
LIQUIDITA’ PROPRIA
Quindi, facendo riferimento al caso precedente, anziché investire completamente 120.000 euro,
ipotizza di investirne solo 10.000 euro e gli altri 110.000 di prenderli a debito. Scoprirai in primis
che il ROI è inferiore a causa degli interessi passivi sul debito che contraiamo.

Ecco una dimostrazione con tanto di numeri:
ACQUISTO IN CONTANTI ACQUISTO CON MUTUO

- 100.000€ Costo d’acquisto dell’immobile - 10.000€ Contanti
- 20.000€ Tasse d’acquisto e ristrutturazione - 110.000€ Mutuo
- 120.000€ Totale investimento - 120.000€ Costo d’acquisto
- 5.500€ Spese mutuo

- 125.000€ Tot. Investimento (base annua)
150.000€ Prezzo di rivendita 150.000€ Prezzo di rivendita

30.000€ Utile dell’operazione 24.500€ Utile dell’operazione
- 9.000€ Tasse 30% 7.350€ Tasse 30%
21.000€ Utile netto 17.150€ Utile netto
ROI = 17,5% ROI = 13,66%
ROE = 17,5% ROE = 171,5%
Paragonando le due soluzioni, i tuoi soldi rendono ben il 171,5% contro il 17,5% (utilizzo al
100% del tuo capitale) e se questo è il rendimento di un investimento immobiliare che media-
mente dura meno di 6 mesi vuol dire fare oltre il 350% annuo composto di ROE. Ecco come si
crea la ricchezza e come si diventa ricchi: usando la leva finanziaria, cioè usando il denaro degli
altri (non necessariamente quello delle banche) per moltiplicare il proprio patrimonio.
È chiaro che i ricchi sono soprattutto persone che hanno grande capacità di indebitarsi e usano
il debito correttamente. I poveri invece rimangono tali, perché hanno paura di indebitarsi.
Il debito quindi è in grado di accelerare sia il cash flow che, se ben equilibrato, la crescita dell’at-
tivo. Se usato male però, cioè per finanziare l’incapacità di generare un ROI positivo, diventa
controproducente. È qui che entra in gioco l’intelligenza dell’investitore per imparare a gestire
bene i debiti e averne sempre di più per ottenere un cash flow crescente.

La regola del 72
Un altro concetto utile per capire meglio le logiche degli investimenti è la “regola del 72”. Tale
pratica viene applicata per calcolare rapidamente il tempo in cui un investimento raddoppia
di valore a un particolare tasso di interesse composto, oppure per stimare il tasso d’interesse
annuale che serve per raddoppiare una somma di denaro in un dato numero di anni.
In sostanza, tale regola afferma che “il tasso di interesse moltiplicato per il numero degli anni neces-
sari a raddoppiare il capitale è pari a circa 72“. Vale a dire che dividendo per 72 l’annuale tasso di
rendimento di un investimento, gli investitori potranno ottenere una stima approssimativa di
quanti anni ci vorranno all’investimento iniziale per raddoppiare di valore.
Ecco nel dettaglio un pratico esempio: in quanto tempo €100.000 investiti all’8% raddoppiano
il loro valore?
72 72
= x anni = 9 anni
tasso d’interesse 8
Se 9 anni ti sembrano tanti, è possibile utilizzare questa regola anche al contrario.

Se volessi raddoppiare il tuo investimento in 5 anni, la formula per conoscere il tasso di inte-
resse da applicare sarebbe:
72 72
= x anni = 14,4 circa
n° di anni 5
I calcoli non sono precisi, ma sono approssimativi.
Un buon investitore generalmente cerca di raddoppiare i suoi investimenti nel giro di 3 anni. In

questo caso, il tasso di interesse composto annuo corrisponde a circa il 24%.

Prima di fare qualsiasi operazione finanziaria devi porti l’obiettivo di realizzare una percentuale
di ritorno minima del 24% per assicurarti un ottimo margine di guadagno e realizzare un affare
davvero soddisfacente.
Quindi devi calcolare il ritorno del capitale investito tenendo presente i seguenti fattori:
• prezzo di vendita potenziale dell’immobile

• prezzo di acquisto dell’immobile
• profitto lordo atteso (prezzo vendita – prezzo acquisto) pari almeno al 42%
• reperimento dei fondi necessari per finanziare l’investimento (mutui e relativi costi di
accensione/estinzione e tempi di erogazione)
• oneri accessori relativi alle spese notarili, tasse (di registro, ipotecarie e catastali, iva e
rifiuti), spese condominiali arretrate e future già preventivate
• tempo medio previsto per la vendita dell’immobile al fine di poter calcolare il tempo di
ritorno dell’investimento.
3.3 Come si riconosce un affare

L’espressione “avere fiuto per gli affari” non significa solamente avere buone doti di intuizione
e una discreta dose di fortuna, ma soprattutto “capirne”, cioè essere intenditori e, come si suol
dire, masticare un po’ la materia. Vediamo come.
Know-how
Trovare un buon affare segue la regola del 100:10:1 ovvero vedo 100 proprietà, faccio 10 offerte,
ne acquisto 1.
I buoni affari non sono lì ad aspettarti, ma devi cercarli. E’ un lavoro che ha bisogno di perse-
veranza e di impegno ma i risultati e i benefici che ne potrai trarre ti daranno la possibilità di
raggiungere la tua libertà finanziaria.
Acquistare un immobile per poi rivenderlo con successo è un processo che richiede una certa
conoscenza. Bisogna saper gestire la parte legale relativa alla compravendita e quella che riguar-
da le proprie emozioni sia al momento dell’acquisto sia al momento della vendita.

È estremamente importante quindi accrescere continuamente la propria conoscenza personale

del mercato immobiliare in termini di prezzi al mq, di tagli più interessanti per la vendita e di
tempi medi di vendita. E’ utile dunque iniziare a investire in zone facilmente accessibili in termini
di vicinanza alla propria casa per due ragioni fondamentali:
1. L’eventuale insorgenza di un problema a un immobile vicino permette una più rapida

soluzione rispetto ad un altro distante diversi km, con conseguente risparmio di tempo e
costi di trasporto.
2. La prossimità all’immobile permette all’investitore di dotarsi di una maggiore cono-
scenza del mercato locale e delle sue dinamiche come variazioni di prezzo, aree maggior-
mente richieste, aree edificabili o cambi del piano regolatore ecc.
Questo suggerimento è valido per bacini con almeno 200.000 abitanti. E’ bene precisare infatti
che devi sempre considerare il contesto di partenza e quello in cui hai intenzione di muoverti.
Se il tuo bacino comprende circa 10.000 abitanti, ovviamente sarà utile scegliere un’altra meta
più grande.
Per imparare a muovere i primi passi, ti consiglio di iniziare con un immobile di piccole dimen-
sioni, in quanto è richiesta una somma modesta e c’è la possibilità di gestire l’investimento e gli
eventuali imprevisti anche con un’esperienza minore.
Una volta accresciuto il tuo know-how allora potrai optare per investimenti di una portata mag-
giore sia in termini di capitale che di risorse coinvolte.
Confrontarsi con gli specialisti del settore: agenzie

Il supporto delle agenzie è importante per la loro competenza nel settore immobiliare della zona
di riferimento e per avere la consulenza necessaria relativa alla valutazione e alla gestione della
vendita dell’immobile.
Gli agenti immobiliari forniscono volentieri e gratuitamente i dati essenziali nella speranza di
acquisire un mandato di vendita. E’ sufficiente quindi una semplice chiamata.
3.4 Percezione della casa
Per poter realizzare investimenti immobiliari, è necessario spostare il tuo focus: la casa deve

diventare nel tuo immaginario solamente un immobile.

Questo significa che quando acquisti un immobile per rivenderlo e realizzare un profitto, non
devi comportarti come se fosse la casa dove vorresti vivere, bensì come uno strumento di gua-
dagno.
Quindi devi liberarti dagli stereotipi culturali e focalizzare la tua mente sull’obiettivo: FARE INVE-
STIMENTI E GUADAGNARE SULLA COMPRAVENDITA VELOCE.
Tieni sempre bene in mente i 3 concetti che seguono:
L’obiettivo primario di un investimento è generare reddito
L’affare si fa quando si compra e non quando si vende
L’importante è il ritorno del capitale investito: ROI e ROE

3.5 I 6 elementi che determinano il valore di un immobile resi-

denziale
Esistono 6 elementi che determinano il valore di un immobile residenziale:
• Le motivazioni di acquisto
• La dimensione e gli accessori (il taglio, i mq)
• Caratteristiche e accessori
• La location
• Lo stato di conservazione
• Il mercato (come funziona, quali sono gli step per capire come si calcolano i prezzi)
Le motivazioni di acquisto
E’ fondamentale conoscere le motivazioni alla base di qualsiasi decisione di acquisto o di vendi-
ta, perché il valore dell’immobile dipende da esse.
Le motivazioni possono essere legate alla sfera emotiva oppure legate ad attività di investimento.
• Se si vuole comprare un immobile perché è vicino al posto di lavoro, ai parenti o alla

famiglia, la motivazione dell’acquisto è legata alla sfera emotiva e si sarà disposti a
pagare quell’immobile anche di più rispetto al prezzo di mercato. Il valore, in questo
caso, non è dato dal prezzo al mq, ma dal valore affettivo – emozionale.
• Se al contrario l’acquisto è legato ad attività di investimento, le motivazioni
puntano a voler generare profitto o mettere l’immobile a reddito, non c’è pertanto il
presupposto per pagare l’immobile a un valore più alto rispetto a quello di mercato.
Anzi sarà importante riuscire ad acquistare a un prezzo inferiore. Per riuscire a
ottenere un profitto elevato, è necessario acquistare a sconto. Il prezzo dovrà essere
inferiore al prezzo di mercato di almeno il 30%.
Ricorda le seguenti definizioni:
• “prezzo di mercato”: è il prezzo medio degli immobili proposti in vendita con un

tempo medio di 8/10 mesi.
• “street price”: è il prezzo reale della compravendita di un immobile in un arco di

tempo massimo di 60/90 giorni.
Le dimensioni e gli accessori

Per calcolare la dimensione di un immobile è necessario prendere in considerazione le voci dei
paragrafi successivi.
Il taglio
Il calcolo della superficie dell’immobile è di rilievo fondamentale per la determinazione del
valore. Una prima indicazione sommaria è fornita dal taglio dell’immobile, che ha un valore di
mercato implicito in funzione dei locali esistenti.
Qui di seguito i tagli principali di un immobile residenziale ordinati per valore crescente:
TAGLIO DESCRIZIONE
Monolocale un unico locale e bagno
unico locale ampio, recupero di una precedente attività
Loft
commerciale e/o artigianale
2 locali e servizi camera, soggiorno, cucina a vista e bagno
2 locali + cucina abitabile e servizi camera, soggiorno, cucina abitabile e bagno
3 locali + servizi 2 camere, soggiorno, cucina (a vista o abitabile), bagno
3 locali + cucina + 2 servizi 2 camere, soggiorno, cucina abitabile, 2 bagni
4 locali + cucina + 2 servizi 3 camere, soggiorno, cucina abitabile e 2 bagni
I “mq” (metri quadri)

Una seconda indicazione utile per la determinazione del valore è fornita dai mq dell’immobile.
La superficie di un immobile può essere calcolata in base a due opzioni:
• superficie calpestabile: è la superficie in termini di metri quadrati dell’appartamento

che comprende il calpestabile effettivo (al netto dei muri) e, in parte, le cantine e le
altre pertinenze.
• superficie commerciale: è la superficie in termini di metri quadrati totali
dell’appartamento che comprende anche i muri, oltre il calpestabile effettivo e, in

parte, le cantine e le altre pertinenze. Quindi rispetto alla superficie calpestabile, i metri
quadrati “commerciali” sono indicativamente superiori del 15-20% rispetto a quelli
realmente esistenti. Ci sono inoltre balconi e terrazzi che contribuiscono per una quota
che varia dal 25% al 50% della loro superficie. Anche l’eventuale box va calcolato sulla
base dei valori del quartiere e spesso è venduto a corpo e non a misura.
Di seguito sono riportati alcuni esempi utili per calcolare la superficie commerciale di un appar-
tamento.
Superficie coperta calpestabile Si calcola al 100%
Balconi e terrazzi scoperti Si calcolano al 25%
Balconi e terrazzi coperti, patii e porticati Si calcolano al 35%
Verande Si calcolano al 60%
Pareti portanti interne e perimetrali Si calcolano al 50%
Pareti divisorie interne all’appartamento Si calcolano al 100%
Giardini da appartamento Si calcolano al 15%
Giardini di ville e villette Si calcolano al 10%
Per cantine e solai il discorso è molto variabile La percentuale varia dal 15% al 35%
Caratteristiche e accessori
Un immobile può avere delle caratteristiche che lo distinguono e che lo rendono più appetibile
per il mercato: rifiniture di lusso, valore storico e accessori a corredo come giardino, ascensore,
box, solaio, cantina, mansarda, portineria.
Queste caratteristiche da una parte aumentano il pregio del bene, ma dall’altra possono genera-
re ulteriori spese di condominio e incidere quindi sul valore per i tagli più piccoli ed economici.
La location
La location indica l’ubicazione dell’immobile ed è un fattore molto rilevante al fine di una corret-
ta valutazione dell’immobile.
Un bell’appartamento vale poco se è situato in una zona periferica, malfamata o se si trova in un

luogo in cui la richiesta è bassissima.

Il prezzo di mercato è infatti strettamente legato alla richiesta che il mercato stesso fa di quell’im-
mobile.
Prima di fare una stima devi chiederti quindi se l’immobile è situato in una zona residenziale o
popolare, se è in un condominio, se è vicino ad un centro di servizi, se esistono zone malfamate
o abitate da nomadi nelle vicinanze, se è ben servito da infrastrutture.
Lo stato di conservazione
Un immobile che è stato trascurato fa sicuramente un’impressione peggiore rispetto ad un im-
mobile nuovo o “tirato a lucido” dopo una ristrutturazione.
Pertanto se hai deciso di acquistare un immobile, prima di rivenderlo o metterlo a reddito, è ne-
cessario renderlo presentabile effettuando le eventuali ristrutturazioni, tra cui: impianti elettrici
e idraulici a norma, tetto e facciata rifatti, infissi nuovi, bagno ristrutturato e pareti imbiancate.
Solo così potrai aumentare il valore dell’immobile.
Il mercato
Per fare business in questo settore, devi conoscere il mercato, il cui andamento influisce sul
prezzo/valore dell’immobile.
Come accade per gli altri mercati, anche in quello immobiliare i prezzi variano al variare della
relazione che c’è tra domanda e offerta.
Quali sono gli step da seguire per capire come si calcolano i prezzi?
• Controllare i prezzi sulle vetrine e sui giornali delle agenzie, sulle riviste di settore, su
Internet (www.immobiliare.it, www.casa.it, www.tecnocasa.it, www.professionecasa.it,
www.idealista.it, ecc).
• Trovare almeno tre immobili simili per tipologia, dimensione e condizioni.
• Sentire tre agenzie della zona e farsi dare i prezzi.
• Visionare tre immobili simili in zona.
• Dedurre il prezzo a mq facendo una media dei prezzi ottenuti per il nuovo o ristruttura-
to, per l’usato e per quello da ristrutturare

• Definire lo street price (prezzo di vendita veloce)

• Valutare i costi di ristrutturazione per il nostro immobile
• Valutare tutti i costi di acquisto: le imposte (prima o seconda casa) e altre spese
• Valutare le imposte sugli utili o plusvalenze
Per individuare il prezzo massimo al quale acquistare, considera tutti i costi aggiuntivi che si
presenteranno, ovvero: costi d’acquisto, costi di ristrutturazione, imposte e altre spese.
Quindi:
Prezzo massimo di acquisto = Street price - 30% (nostro utile) - (costi di acquisto e
altri costi – costi di ristrutturazione )
Descrizione: A titolo di esempio, se vuoi acquistare un immobile che sul mercato ha un valore
stimato di € 150.000, per calcolare il tuo 30% netto di utile (voce H), non dovrai acquistare l’im-
mobile ad un valore superiore di € 70.000.
Questo perchè bisogna decurtare dal valore di mercato le tasse, gli eventuali costi di ristruttura-
zione e le spese condominiali (queste ultime due voci variano in base al tipo di acquisto e sono
da valutare di volta in volta).
Scopo: Ottenere il 30% di utile netto
Esempio su acquisto di appartamento di 50 mq per società di capitali
PREZZO DI MERCATO STIMATO 150.000,00 A

Imposta registro 9% su “H” 7.000,00 B
Ristrutturazione 50 mq x 500€ mq 25.000,00 C
Ultimi 2 anni di spese condominiali 3.000,00 D
TOTALE COSTI B+C+D 35.000,00 E
Prezzo di mercato - Costi “A-E” 115.000,00 F
30% utile su “F” 34.500,00 G
PREZZO MASSIMO DI ACQUISTO “F-G” 80.500,00 H

!
Per maggiori informazioni rela-
tive alla tassazione sulla com-
pravendita immobiliare, vedi
capitolo 6 “Come finanziarsi”
presente in questo manuale da
pag. 107.

4
Modalità di acquisto a sconto

Nei capitoli precedenti, ti ho raccontato dell’impatto psicologico sugli investimenti immobiliari e

degli strumenti necessari per una corretta valutazione immobiliare.
Se vuoi ottenere un profitto, devi sapere che ci sono diversi modi per comprare un immobile a
un prezzo più basso rispetto a quello di mercato.
Per prima cosa, sposta il tuo focus sull’obiettivo al fine di effettuare le azioni necessarie per rag-
giungerlo. In questo caso, il tuo scopo è acquistare immobili a sconto (ti suggerisco di puntare
almeno il 30% rispetto allo street price).
Negli ultimi anni i media hanno diffuso il concetto di asta e hanno fatto crescere l’attenzione
verso questo settore. L’interesse delle persone è così aumentato grazie alla facile reperibilità
delle informazioni, soprattutto su Internet (siti e forum ad hoc), che sono state divulgate e che
hanno reso l’acquisto all’asta “un’operazione sicura e alla portata di tutti”.
Di seguito trovi una serie di motivazioni per l’acquisto a sconto:
1. Affidabilità e sicurezza: il “mattone” è da sempre ritenuto un investimento affidabile

e sicuro.
2. Stabilità del mercato: il mercato immobiliare è stabile e in continua crescita, diffi-
cilmente la richiesta cala in modo brusco. Potranno verificarsi periodi in cui il mercato
subirà un rallentamento, ma non incontrerà mai un arresto definitivo.
3. Non fluttuabilità: il mercato immobiliare subisce meno oscillazioni derivanti dalla
domanda e dall’offerta, a differenza di altri mercati, in quanto gli immobili continuano a
rivalutarsi.
4. Comprare a sconto: tramite le aste è possibile “comprare a sconto”, ovvero acquista-
re immobili ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato del 20 - 30 – 50%.
5. Immobili garantiti dallo stato: tutti gli immobili che vengono venduti all’asta sono
liberati da pregiudizievoli, quali ipoteche legali, ipoteche giudiziali, pignoramenti, ecc.
6. Possibilità di regolarizzare i rischi: si hanno a disposizione 120 giorni dal decreto
di trasferimento per regolarizzare gli abusi o le irregolarità che gravano sull’immobile.
7. Pochi rischi: : i rischi sono limitati. Ci possono essere problemi se la perizia non viene
letta in modo corretto, se il CTU (Consulente Tecnico d’Ufficio) effettua degli errori nella
valutazione dell’immobile, se l’immobile è gravato da usufrutti o proviene da donazione.
64 Modalità di acquisto a sconto

Quando si decide di fare un investimento immobiliare si investe un capitale economico per un

tempo definito a priori e per un rendimento potenziale superiore a quello di investimenti in
attività prive di rischio (BOT, BTP).
Questo perché ogni investimento ha implicitamente un rischio di perdita del capitale che per
essere assunto deve garantire un plusvalore rispetto ad investimenti in attività a basso rischio.
Quindi, puoi procedere ad effettuare un investimento in un determinato immobile solo se l’ac-

quisto è a sconto di almeno il 30% e pertanto il ROI è uguale al 42%.
Per poter trovare immobili che presentano tale sconto di mercato puoi fare ricorso a:
• acquisto da privati
• asta immobiliare
• cessione di compromesso
• stralcio
4.1 Acquisto da privati: come fare affari
Nel primo capitolo ho menzionato i “don’t wanters”, ovvero quelle persone proprietarie di un
immobile ma che, per svariati motivi, intendono liberarsene quanto prima. Sono quindi coloro
che letteralmente “non vogliono” quell’immobile.
Le ragioni possono essere differenti e legate a numerosi aspetti come l’età nel caso di persone
troppo anziane, trasferimenti, separazioni o divorzi, problemi finanziari, di eredità o più sempli-
cemente di size up (cioè il desiderio di avere una casa più grande) o di size down (cioè la volontà
di avere una casa più piccola).
Per venire a conoscenza di queste potenziali offerte, ti suggerisco di guardarti in giro, avere
relazioni con la gente (amici, parenti, conoscenti, amministratori e le stesse agenzie), notare gli
annunci indicanti vendesi o affittasi, sfogliare le riviste specializzate e soprattutto consultare siti
Internet (come immobiliare.it, idealista.it, ecc).
Le offerte vantaggiose ci sono sempre, basta cercarle nel modo giusto e con pazienza!
Una volta che avrai trovato l’immobile che può essere a sconto del 30% rispetto allo street price,

è necessario condurre al meglio la trattativa. Gli elementi fondamentali per una buona trattativa
che possa portare ad acquistare bene, o meglio, presso privati sono:
• esame delle motivazioni alla base della vendita da parte di chi vende;
• trasmettere al venditore le emozioni correlate alla motivazione di vendita;
• trasmettere al venditore il concetto di abbondanza (si ottiene dalla vendita denaro
immediato) ed eliminare il concetto di scarsità (tempi lunghi di attesa);
• trasmettere al venditore l’importanza della concessione del proprio tempo dedicato
all’affare;
• controllare che l’immobile sia libero da ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli (seque-
stro
conservativo) e che il tuo interlocutore sia l’effettivo proprietario;
• scrivere il compromesso e anticipare una piccola somma di denaro a titolo di caparra;
• verificare la regolarità urbanistica e catastale della piantina rispetto ai locali (ci sono
tutti i bagni, balconi, le cantine);
• farsi dare la liberatoria della regolarità delle spese condominiali pagate negli anni
precedenti e il preventivo di spesa di quelle per l’anno in corso (quali sono le spese
ordinarie correnti e quali quelle straordinarie).
In concomitanza della stesura del compromesso, chiedi il mutuo necessario all’acquisto della
casa per velocizzare i tempi.
Ecco un esempio di un acquisto da privato, effettuato correttamente da una mia società immo-
biliare, attraverso questi 3 livelli:
• Tipologia Immobile
• Zona
• Modalità ricerca immobile: segnalato da un’agenzia immobiliare

PREZZO DI ACQUISTO € 100.000,00

Spese condominiali (spese arretrate) € 13.000,00
Spese notaio € 5.000,00
PREZZO DI ACQUISTO + SPESE € 118.000,00
Costi di ristrutturazione € 25.000,00
TOTALE INVESTIMENTO € 143.000,00
UTILE DELL’OPERAZIONE € 97.000,00
STREET PRICE € 240.000,00
Questa operazione ha un generato un ROI (utile/totale investimento x 100) pari a:
€ 97.000
ROI = x 100 = 67,83%
€ 143.000
Per calcolare più esattamente il ROI, dobbiamo tenere in considerazione il fattore tempo.
Questa operazione è stata conclusa in 5 mesi, quindi il ROI aumenta.
67,83
ROI = x 12 = 162,79%
5
Il ROE viene calcolato sulla base del capitale proprio investito (utile/capitale proprio investito x
100).
Supponendo che il capitale investito in questa operazione corrisponda a € 48.600, per gli altri €
94.400 è stato quindi richiesto un mutuo.

€ 97.000
ROE= x 100 = 199,6%
€ 48.600
Avendo concluso l’operazione in 5 mesi, anche il ROE è aumentato, proprio come il ROI.
199,6
ROE= x 12 = 479,04%
5
!
Questo argomento viene appro-
fondito nel corso “Aste, cessione
del preliminare e frazionamen-
ti”
4.2 Asta immobiliare
L’individuazione dell’asta è il primo passo da compiere per iniziare a muoversi in questo settore.
Fino a qualche anno fa le aste erano reperibili solo sui quotidiani. Oggi invece Internet è la prin-
cipale fonte per scovare informazioni sulle aste già bandite o ancora da bandire.
Il web è un mezzo utilissimo in quanto fa risparmiare tempo e risorse e porta l’informazione

direttamente a casa tua rendendola accessibile ovunque tu sia.
I portali dove puoi reperire informazioni dedicate a questo argomento sono molti.
Oltre ai siti di tribunali di riferimento della propria città e di Istituti Vendite Giudiziarie (www.
ivgonline.it), ecco alcuni esempi che puoi utilizzare:
• www.asteannunci.it
• www.asteimmobili.it
• www.astegiudiziarie.it
• www.portaleaste.com
• www.asteonline.it
• www.esecuzionigiudiziarie.it
• www.astagiudiziaria.com
• www.realestatediscount.it
• www.astalegale.net
L’aspetto particolare delle aste è la possibilità di potersi aggiudicare un immobile a un prezzo

che è in certi casi molto basso, consentendo di registrare il cosiddetto acquisto a sconto, a volte
maggiore del 30% sullo street price.
Gli immobili sono trattati direttamente dal giudice e quindi danno un certo grado di garanzie.
Sono appartamenti di proprietà di persone fisiche o di società dichiarate fallite o che hanno
subito il pignoramento.
Il documento più importante per poter avere accesso a tutte le informazioni relative all’immobile
è la perizia, già presente sui siti.
In essa sono contenute tutte le informazioni sull’immobile e le valutazioni fatte dagli esperti di
settore.
Come leggere la perizia e l’ordinanza del giudice?

Gli elementi base da ricercare nella perizia per compiere una corretta identificazione e valoriz-
zazione di un immobile sono:
• RGE numero che identifica il bene in tutta la procedura legale.

• Prezzo base iniziale dell’immobile e descrizione sommaria dei locali.

• Ubicazione e affaccio dell’immobile: pian terreno/rialzato, terzo piano senza ascensore

e verifica su dove si affacciano le finestre.
• Proprietà piena o usufrutto? Per il 100% o una quota?
• Mq commerciali o calpestabili, verificare i mq effettivi in piantina con il righello.
• Stato di conservazione dell’immobile, bagni ristrutturati e impianti elettrici a norma,
serramenti, riscaldamento autonomo o centralizzato.
• Spese condominiali arretrate per l’anno corrente e il precedente.
• Stato possesso libero o occupato: se è occupato, verifica se il contratto è valido, cioè
antecedente alla data di pignoramento.
• Accessori: box, cantina, sottotetto, solaio, terrazzo, giardino, ecc
• Location: presenza di servizi commerciali, trasporti (bus, metro ecc.) nelle vicinanze.
• Regolarità catastali e abitabilità, necessità di un condono?
Una volta raccolte le informazioni distintive dell’immobile devi ricercare il prezzo al mq nella
zona e il prezzo di immobili con caratteristiche simili.
10 passi per la corretta partecipazione a un’asta
L’organizzazione della procedura di acquisto di un immobile all’asta può essere riassunta nei
seguenti 10 passi:
1. Screening delle perizie per trovare gli immobili più commerciali

Effettua la ricerca online e su riviste specializzate e quotidiani.
2. Valutazione potenziale dell’immobile
Consulta le agenzie per conoscere il prezzo di vendita potenziale corrente dell’immobile
3. Valutazione delle spese accessorie potenziali
Quali sono le tasse, le spese condominiali arretrate ed eventuali oneri di messa in regola?
La calcolatrice, una telefonata all’amministratore e una chiacchierata con i vicini sono utili!
4. Preparazione della domanda di partecipazione
Di che importo sono gli assegni circolari da versare a titolo di cauzione e quali i documenti
da allegare? Vedi le usanze del Tribunale!
5. Presentazione fisica della domanda di partecipazione
Dove ed entro che ora si presenta? Si deposita presso la cancelleria del Tribunale (sez.
Esecuzioni immobiliari) o il Notaio.

6. Partecipazione all’asta
Qual è il prezzo massimo a cui effettuare l’ultimo rilancio? Quello che permette di conse-
guire un prezzo a sconto del 30% del prezzo di mercato.
7. Versamento del saldo
Entro quale termine? E come? Di solito entro 120 giorni, con assegni circolari o bonifico
bancario.
8. Diventare proprietario
Diventi proprietario dell’immobile definitivamente quando il giudice del tribunale emette
il decreto di trasferimento.
9. Cancellare ipoteche e trascrizioni
Chi cancella le ipoteche e le trascrizioni che gravano sull’immobile? Il tribunale o il dele-
gato alla vendita.
10. Entrare in possesso dell’immobile
Quando entri in possesso dell’immobile? La casa è occupata con titolo o senza titolo?
Verifica il contratto d’affitto. L’ufficiale giudiziario stabilisce lo sgombero della casa.
Per maggiori dettagli relativi al funzionamento delle aste, ti suggerisco di consultare l’Appendice
di questo manuale.
I dettagli sulle aste

Variano a seconda dell’organizzazione dei Tribunali o dei notai che gestiscono gli immobili alle
aste e quindi è raccomandabile leggere accuratamente l’ordinanza o l’avviso di vendita che re-
gola la vendita dell’immobile e che specifica gli importi delle cauzioni e dei depositi. Informati
quindi presso i singoli Tribunali e i relativi uffici delle esecuzioni immobiliari.
Ecco uno schema esemplificativo di questi dettagli:

LE DOMANDE TIPICHE LE RISPOSTE

VANTAGGI Acquistare un bene all’Asta è sicuramente un vantaggio se si seguono delle banali
regole; Tribunali ed Enti vendono, infatti, immobili certificati da periti, liberi da
ipoteche e pignoramenti (preventivamente cancellati dal giudice) e a prezzi di
assoluta convenienza. E’ importante ricordare che per gli immobili occupati dai
debitori o senza titolo opponibile alla procedura viene ordinata l’immediata
liberazione.
Attraverso Internet è possibile trovare, con estrema facilità, l’immobile d’interes-

se e tutte le informazioni necessarie racchiuse nell’ ordinanza di vendita e nella
perizia di stima
CHI PUO’ PARTECIPARE Tutti possono partecipare alle vendite giudiziarie. Non occorre infatti l’assistenza
di un legale o altro professionista. E’ possibile anche far partecipare un’altra
persona al proprio posto:
- se è un avvocato (il cui costo è da stabilire) La domanda di partecipazione deve
essere fatta a suo nome e poi all’atto dell’aggiudicazione nominerà la persona
aggiudicatrice,
- se è una persona fisica dando una delega specifica rilasciata dal notaio (70 euro
circa il costo) o mediante una delega ampia (costo 130 euro a persona più
spese di registrazione di circa 200 euro)
CHI DEFINISCE IL PREZZO BASE Ogni immobile è stimato da un perito del Tribunale che stila una perizia più o
meno accurata e allega (ma non sempre) la piantina.
DOMANDA Allegare la marca da bollo da 16,00 euro. Nella domanda l’offerente deve
indicare:
le proprie generalità, il proprio codice fiscale (se intende avvalersi dell’agevola-
zione fiscale per la prima casa), ma non sempre e, nel caso in cui sia coniugato,
se si trova in regime di separazione o comunione dei beni;
generalità del bene, numero del lotto, ubicazione immobile;
tempi pagamento del saldo.
PREZZO OFFERTO Dopo le modifiche apportate dalla recente legge 132/2015 verranno considerate
valide le offerte anche inferiori al prezzo base d’asta, purché l’importo non sia
inferiore ad ¼ rispetto al prezzo base:
Es. Prezzo base d’asta € 100.000,00 Offerta min consentita € 75.000,00.
Comunque è da verificare nell’ordinanza o avviso di vendita se il tribunale ha già
applicato la nuova normativa oppure ancora no.
TERMINI DI PAGAMENTO Termini di pagamento del saldo prezzo entro massimo 120 giorni.
DOCUMENTI ALLEGATI Se persona fisica: codice fiscale e carta di identità.

Se persona giuridica: iscrizione alla camera di commercio, eventuale procura
notarile per presentarsi all’asta.

A CHI INTESTARE GLI ASSEGNI Se l’asta viene fatta presso il Tribunale, gli assegni sono da intestare a “Ufficio
esecuzioni Immobiliari” o verificare il bando di gara.
Se l’asta viene fatta presso un notaio, l’assegno è a nome del Notaio ed eventual-
mente specificando il numero di RGE.
IMPORTO ASSEGNI Solitamente il deposito per la cauzione è il 10% del prezzo base oppure nel caso
della nuova normative il10% dell’offerta minima.
PRESENTAZIONE Tribunale di Milano: in generale la domanda con assegni e allegati va presentata in

Tribunale alla cancelleria esecuzioni immobiliari o presso la sede del notaio entro le
ore 12 del giorno antecedente la vendita (orari di ricevimento: dal lunedì al sabato
dalle ore 9 alle 12 per la cancelleria del Tribunale; mentre per i notai varia secondo
gli orari di ufficio seguiti dallo stesso). Se si tratta di un fallimento va presentata due
giorni prima.
Tribunale di Monza: da presentare la domanda, gli allegati e gli assegni in busta
chiusa entro le ore 13 del giorno antecedente la vendita (orari di ricevimento dal
lunedì al sabato dalle ore 9 alle 13). Sulla busta deve essere indicato solo: lo
pseudonimo o motto dell’offerente (che consenta allo stesso l’identificazione della
propria busta al momento dell’apertura della gara), la data della vendita e il nome
del Giudice senza nessuna altra indicazione (né nome del debitore o del fallimento,
né bene per cui è stata fatta l’offerta).
Per gli altri Tribunali a livello nazionale consultare la scheda dettagliata dei siti di
riferimento oppure del sito del tribunale stesso e leggere ordinanza e avviso di ven-
dita, perché può essere variabile e dipende dagli usi e regole dei singoli Tribunali.
LA PROPRIETÀ È TRASFERITA Anche qui la procedura è variabile:
a Monza il Giudice emette decreto di trasferimento entro 15 giorni dal saldo del
prezzo, mentre a Milano entro un paio di mesi. La trascrizione nei registri immobi-
liari è a cura del Tribunale. A Monza c’è una società esterna (Monza Doc) che cura
tutti gli aspetti legali di stesura del Decreto ed Iscrizione successiva, ed è veramente
celere. A Milano invece è il notaio che predispone la bozza del decreto e poi la fa
firmare al giudice. Di tutte le ipoteche e pignoramenti, se esistenti, è ordinata la
cancellazione. Le spese di trascrizione e cancellazione sono interamente a carico
della procedura se non diversamente specificato.
ONERI ACCESSORI Oltre al prezzo si pagano i soli oneri fiscali (IVA o Imposta di Registro), con le
agevolazioni di Legge (prima casa, imprenditore agricolo, ecc.). La vendita non è
gravata (con data non antecedente l’atto di pignoramento) da oneri notarili o di
mediazione.
PER GLI IMMOBILI OCCUPATI L’ordine di sgombero è immediatamente esecutivo e l’esecuzione non è soggetta a
proroghe o a graduazioni per i debitori o terzi che occupano l’immobile senza titolo
opponibile alla procedura.
GLI ACCESSI PER LO SGOMBERO Gli accessi da parte dell’ufficiale giudiziario sono due, a distanza di un mese l’uno
LOCALI dall’altro. Al secondo o, nel caso, terzo accesso dovrebbe intervenire anche la forza
pubblica se l’occupante si rifiuta di lasciare l’immobile.

La lettura della perizia e la visione delle foto correlate sono elementi importanti per farsi un’idea
dell’immobile in questione, che però è sempre utile visionare di persona.
La legge (art. 560 C.P.C.) sancisce che il giudice, in previsione della vendita, nomini un custode
dei beni e stabilisca nella sua ordinanza le modalità con le quali gli interessati all’acquisto pos-
sano visionare i beni stessi. Purtroppo non è così semplice riuscire a visionarlo perché il custode
non è sempre reperibile o disponibile, ma non bisogna demordere.
Per dare un valore monetario all’immobile, puoi effettuare ricerche di mercato. Considera valu-
tazioni di immobili con criteri simili a quello di riferimento fatte da agenzie immobiliari di zona;
cerca sui portali online (ad es. www.casa.it; www.borsinoimmobiliare.it; immobiliare.it) oppure
controlla gli annunci su giornali locali.
Tipi di asta:
Le aste, prima della recente normativa del 2015 erano di due tipi: “con incanto” e “senza
incanto”. Fino al completo adeguamento di tutti i tribunali e di tutti i Giudici delle Esecuzioni,
ci sono e ci saranno ancora queste due tipologie, mentre in futuro rimarranno solamente le aste
“senza incanto” e ogni singola procedura dovrebbe essere bandita almeno 3 volte in un anno.
Ecco la differenza:
Asta con incanto: nell’asta con incanto la gara si svolge mediante rilancio pari alla quota
stabilita precedentemente dal giudice. Colui che offre il rilancio più alto si aggiudica l’asta.
Asta senza incanto: nell’asta senza incanto la gara si svolge in busta chiusa. Il giudice apre
le buste e chiama gli offerenti per comunicare i prezzi offerti. E’ sempre possibile, anche in sede
di vendita, offrire un prezzo superiore all’importo maggiore, rispettando l’aumento minimo sta-
bilito dal giudice.

!
ti”
4.3 Cessione del compromesso
Il contratto preliminare di compravendita, o compromesso, è un atto con il quale

due parti, il promissario acquirente e il promissario venditore, riportano le condizioni di vendita
dell’immobile e promettono di concludere un futuro contratto (rogito notarile).
In alcuni casi però, il promissario acquirente può decidere di vendere a una terza parte il preli-
minare sottoscritto.
Questa operazione chiamata “Cessione del contratto preliminare di compravendita”, o più co-
munemente “Cessione del compromesso” è la tipica operazione immobiliare che puoi
fare con pochi soldi.
Scopri come in questo esempio:

Ho stipulato un preliminare per l’acquisto di un immobile al prezzo di € 120.000, pensando di

poterlo rivendere a € 170.000.
Ho versato la caparra confirmatoria di € 5.000 al proprietario e ho ottenuto l’autorizzazione a

effettuare i lavori di ristrutturazione.
Ho ristrutturato l’immobile e decido di cedere a terzi il preliminare di compromesso stipulato con

il venditore e il relativo diritto all’acquisto del bene al valore di € 50.000 (170.000 – 120.000).
In questo modo il cessionario subentrante paga a me € 50.000 e al venditore la differenza del
prezzo originariamente contrattato
Al fine di poter guadagnare, è necessario che gli immobili rispecchino determinate caratteristi-
che e siano rivendibili a un prezzo maggiorato.
Devi innanzitutto sapere cosa offre il mercato e riuscire a effettuare una valutazione. Un primo
step potrebbe essere quello di studiare il mercato in cui intendi operare, monitorando gli an-
nunci delle agenzie immobiliari, il tempo di permanenza in vetrina di tali annunci ed effettuando
una valutazione del motivo per il quale gli immobili non vengono venduti (ad esempio: prezzo
troppo alto, immobile da ristrutturare, zona di scarso pregio, pochi servizi, ecc.).
Ecco gli elementi da considerare:
• Tipologia dell’immobile
• Ubicazione
• Contesto circostante
• Caratteristiche dell’immobile
• Presenza di accessori
• Fattori esterni all’immobile
Quando ti appresti ad effettuare un’operazione di questo genere, fai in modo:
• che l’immobile sia libero, non abitato da proprietari

• che l’immobile possa essere valorizzato (ristrutturato), in modo che sia possibile
rivendere il compromesso a un prezzo maggiorato
• di ottenere le chiavi al preliminare e l’autorizzazione ad effettuare i lavori
• di ottenere la firma della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o CILA
(Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per eventuali modifiche interne
• di fissare data del rogito dopo circa 8/10 mesi (tempo necessario per la ristrutturazione
e per trovare l’acquirente per la cessione del contratto preliminare di compravendita)
Per rendere quest’ultima operazione ancora più vantaggiosa, c’è un’accoppiata ottimale che è
rappresentata da: cessione del compromesso + stralcio
In questo modo puoi ottenere:
• vantaggi di elevati sconti in fase di acquisizione dell’immobile

• vantaggi fiscali, legali e finanziari nella cessione del compromesso
!
ti”

4.4 Lo stralcio
Il termine stralcio, oppure “saldo a stralcio” indica un insieme di procedure volte alla comple-
ta estinzione dei debiti gravanti su immobili pignorati prima che vadano venduti all’asta. Tale
procedura, attuabile correttamente e in tempi brevi solo da chi opera nel settore immobilia-
re, determina l’annullamento del decreto ingiuntivo gravante sull’immobile in questione con il
conseguente annullamento dell’asta giudiziaria e il completo “sbiancamento” della situazione
finanziaria degli esecutati. Tale procedura è completamente legale.
Per capire quando è il momento di intervenire per poter effettuare un’operazione a stralcio, devi
sapere i passaggi che portano al pignoramento di un bene.
1. Il proprietario non adempie ad un’obbligazione nei confronti di terzi, come il mancato

pagamento delle rate di un mutuo o di un finanziamento.
2. Il creditore, al fine di poter ricevere il credito che gli spetta, si rivolge ad un giudice che
verifica l’inadempienza (effettua dei controlli sul mancato pagamento a fronte di un titolo
esecutivo, come una cambiale) ed effettua un precetto al debitore.
3. In seguito alla verifica, il giudice dà inizio a una procedura esecutiva, pignorando il bene.
Il pignoramento è quindi il primo passo verso la vendita all’asta dell’immobile.

In seguito al pignoramento il bene non viene “congelato”, pertanto il proprietario può ancora
vendere l’immobile.
A questo punto si può intervenire con lo stralcio.

Se decidi di utilizzare la tecnica della ‘compravendita a stralcio’, puoi acquisire l’immobile pagan-
do i debiti dell’esecutato, concordando però una riduzione degli stessi con i creditori.
Se vieni a conoscenza di una situazione in cui il proprietario di un immobile non può permet-
tersi di saldare regolarmente il mutuo presso la propria banca, puoi agire così:
• ti informi sul valore dell’immobile;

• ti informi sul debito generato presso la banca o altri creditori (es. il condominio)
• ti fai dare una procura a vendere e l’autorizzazione per estinguere i debiti dal
proprietario dell’immobile

• contatti i creditori (le banche e il condominio) e proponi loro di saldare il debito

immediatamente ad un valore inferiore
• affidi ad un notaio un mandato fiduciario
Lo stralcio mette in pratica la strategia win-win-win, ovvero tutti gli attori coinvolti nella compra-
vendita a stralcio escono vincitori ottenendo i seguenti vantaggi:
• l’acquirente: diventa proprietario dell’immobile ad un prezzo decisamente inferiore a

quello di mercato
• la banca o altro creditore: riceve immediatamente il saldo del debito, anche se
parziale. In questo caso, la banca evita i tempi e i rischi connessi con la procedura
ipotecaria e copre la sua esposizione
• il proprietario dell’immobile: perderà comunque la propria casa ma vedrà estinto il
proprio debito salvandosi da una morte finanziaria certa. Può effettuare così la
cancellazione del proprio nome dal registro della CRIF e se vuole può richiedere
nuovamente un mutuo
Stralciare crediti garantiti da ipoteche immobiliari è sinonimo di:
• Competenza: è necessario conoscere i termini di legge per eliminare le ipoteche prima

dell’acquisto e farsi dare la liberatoria dai creditori
• Organizzazione dei tempi di vendita: uno dei punti cruciali del processo è la messa in
vendita del bene perché essa deve avvenire prima della cancellazione delle ipoteche e
ciò può essere difficile per i pregiudizi da parte di acquirenti potenziali
Molte persone non pensano sia possibile acquistare prima dell’asta, quindi il mercato dello
stralcio offre tante opportunità di guadagno.
9 passi per comprare un immobile a stralcio
L’organizzazione della procedura di compravendita di immobili mediante lo stralcio di crediti

può essere riassunta nei seguenti passi:

1. Screening delle perizie per trovare gli immobili più commerciali

Dove? Sui portali delle aste, sulle riviste specializzate e sui quotidiani oppure contattando
i professionisti del settore come avvocati, commercialisti, direttori di banca.
2. Atto di delega e autorizzazione a estinguere i debiti del proprieta-

rio-debitore
Come? Contattando direttamente il debitore o l’esecutato.
3. Contatto dei creditori

Come? Contattando direttamente le banche e gli altri creditori.
4. Accordo con i creditori

Come? Contrattando sulla somma da versare.
5. Affidamento di un mandato fiduciario al notaio e deposito di un im-

porto a cauzione (questo passaggio è indicato nel caso di “stralcio senza
soldi”)
Per quale importo? Una quota simbolica!
6. Istanza al tribunale per la rinuncia ai crediti

Chi? Da parte dei creditori!
7. Il giudice chiude il procedimento
8. Applicazione del timbro di mancata opposizione
9. Atto di compravendita!
Con Chi? Con un qualsiasi compratore.
Approccio psicologico
Per affrontare questo tipo di operazioni devi agire con il giusto approccio psicologico e avere
buone doti relazionali e di comunicazione.
La situazione da affrontare, dal punto di vista umano, è molto delicata per due motivi: il primo
riguarda il debitore, che si trova a fronteggiare una situazione difficile in quanto ha perso la sua

casa; il secondo invece è rappresentato dai creditori, che indispettiti a causa del mancato incas-
so, faranno di tutto per poter ricevere al più presto il credito che gli spetta.
E’ necessario pertanto essere trasparenti con tutti gli attori coinvolti nell’operazione, consideran-
do che tutti trarranno dei vantaggi dalla conclusione della stessa.
Ecco un esempio di uno stralcio, effettuato dalla mia società immobiliare nel 2010:
• Tipologia Immobile: Bilocale

• Zona: Erba (CO)
• Creditore: Banca
• Valore del debito: € 75.000
• Importo effettivo saldato alla Banca: € 60.000
Saldo debito alla Banca € 60.000,00
Prezzo acquisto immobile € 60.000,00
Prezzo di rivendita € 118.000,00
Utile dell’operazione € 58.000,00
Quest’operazione ha un generato un ROI (utile/totale investimento x 100) pari a:
€ 58.000
ROI = x 100 = 96,6%
€ 60.000

Per calcolare più esattamente il ROI, dobbiamo tenere in considerazione il fattore tempo. Que-
st’operazione è stata conclusa in 2 mesi, quindi il valore del ROI aumenta notevolmente.
96,6
ROI = x 12 = 579,6%
2
In questo caso il ROE corrisponde al ROI, in quanto l’immobile è stato pagato con capitale pro-
prio senza richiedere finanziamenti di alcun genere.
E’ anche possibile effettuare un’operazione di stralcio ‘no money down’ e cioè senza dover met-
tere sul piatto il proprio capitale, ma quest’operazione più complessa viene approfondita in un
corso più avanzato.
.
!
fondito nel corso “Stralci”


5
Rischi e opportunità

Come tutti gli investimenti, anche l’acquisto/la vendita di uno, o più, immobili comporta non
solo opportunità e possibilità (aspetto positivo), ma anche una serie di rischi (aspetto negativo)
che è bene conoscere prima e poter valutare al momento giusto al fine di fare le scelte adatte
con maggior tranquillità e non avere poi sorprese negative.
Alcuni sono facilmente valutabili in quanto evidenti, altri invece possono presentare delle pro-
blematiche.
I principali rischi nell’acquisto di un immobile sono relativi a:
• individualità dell’immobile: ogni immobile si può differenziare da uno simile per una
miriade di elementi, come finiture particolarmente eleganti, porte con un certo
pregio, bagni con idromassaggio, ecc.
• elementi visibili e non visibili: l’acquisto di un immobile è formato da una parte
visibile (aspetto esteriore) e da una non visibile che potrebbe non risultare regolare
(tubature, fondazioni, contratti, vincoli, limitazioni o servitù).
• incognite post acquisto: sono problematiche che possono emergere dopo la
conclusione della trattativa, cioè nel momento in cui si inizia a ‘vivere’ davvero
l’immobile. Tra gli esempi più comuni vi sono: manutenzione costosa, rumori notturni,
mancanza di parcheggi o infrastrutture, problemi col vicinato, ecc.
Di seguito trovi un elenco alquanto completo di tipologie di rischi da conoscere e a cui prestare
molta attenzione:
Rischio 1: Rischio fiscale

Sono i rischi previsti dagli articoli 2771 e 2772 del Codice Civile.
Art. 2771- Crediti per le imposte sui redditi immobiliari
1. «I crediti dello Stato per l’imposta sul reddito delle persone fisiche, per l’imposta sul red-
dito per le persone giuridiche e per l’imposta locale sui redditi, limitatamente all’imposta
o alla quota proporzionale di imposta imputabile ai redditi immobiliari, compresi quelli
di natura fondiaria non determinabili catastalmente, sono privilegiati sopra gli immobili
tutti del contribuente situati nel territorio del Comune in cui il tributo si riscuote e sopra
86 Rischi e opportunità
i frutti, i fitti e le pigioni degli stessi immobili, senza pregiudizio dei mezzi speciali di ese-
cuzione autorizzati dalla legge.
2. Il privilegio previsto nel primo comma è limitato alle imposte iscritte nei ruoli resi ese-
cutivi nell’anno in cui il concessionario del servizio di riscossione procede o interviene
nell’esecuzione e nell’anno precedente.
3. Qualora l’accertamento del reddito iscritto a ruolo sia stato determinato sinteticamente
ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, la ripartizione proporzionale dell’im-
posta, prevista nel primo comma, viene effettuata sulla base dei redditi iscritti o iscrivibili
ai fini dell’imposta locale sui redditi.»
Art. 2772 – Crediti per tributi indiretti
1. «Hanno pure privilegio i crediti dello Stato per ogni tributo indiretto, nonché quelli de-
rivanti dall’applicazione dell’imposta comunale sull’incremento di valore degli immobili,
sopra gli immobili ai quali il tributo si riferisce.
2. I crediti dello Stato, derivanti dall’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto, hanno
privilegio, in caso di responsabilità solidale del cessionario, sugli immobili che hanno
formato oggetto della cessione o ai quali si riferisce il servizio prestato.
3. Eguale privilegio hanno i crediti di rivalsa, verso il cessionario ed il committente, previsti
dalle norme relative all’imposta sul valore aggiunto, sugli immobili che hanno formato
oggetto della cessione o ai quali si riferisce il servizio.
4. Il privilegio non si può esercitare in pregiudizio dei diritti che i terzi hanno anteriormente
acquistato sugli immobili.
5. Per le imposte suppletive il privilegio non può essere esercitato in pregiudizio dei diritti
acquistati successivamente dai terzi.
6. Lo stesso privilegio, per quanto riguarda l’imposta di successione, non ha effetto a danno
dei creditori del defunto che hanno iscritto la loro ipoteca nei tre mesi dalla morte di lui,
né ha effetto a danno dei creditori che hanno esercitato il diritto di separazione dei beni
del defunto da quelli dell’erede.»
Questo significa che nel caso di mancato o insufficiente pagamento, da parte del venditore
dante causa, di imposte dirette o indirette, erariali regionali o comunali, l’acquirente potrebbe
trovarsi costretto a pagare queste imposte a causa del privilegio dello Stato e dei Comuni e altri
enti per ciò che riguarda le imposte relative all’immobile compravenduto.
Il valore del rischio è pari all’ammontare delle imposte, tasse o interessi non pagati, per i quali
grava il privilegio sull’immobile.
Il rimedio potrebbe consistere nel verificare presso gli uffici finanziari o comunali se il venditore
dell’immobile risulta in regola col pagamento delle imposte dirette e indirette, dovute sull’im-
mobile oggetto della compravendita, e soprattutto se esistono controversie pendenti.
Qualora esistessero controversie fiscali, sarebbe possibile trattenere dal prezzo le imposte dovu-
te ma non pagate, almeno fino a quando il venditore non provvede al pagamento delle stesse.
Rischio 2: Rischio condominiale

I rischi legati all’acquisto di un appartamento in un condominio possono essere i seguenti:
• acquistare una porzione di immobile ad uso diverso da quello previsto dal

regolamento condominiale, ad esempio un locale acquistato per uso bar, mentre il
regolamento condominale vieta esplicitamente la destinazione bar o uso pubblico;
• pagare spese condominali arretrate non pagate dal vecchio proprietario (art. 63, 4°
comma disposizioni di attuazione del Codice Civile), si è tenuti a pagare le spese non
solo dell’anno corrente, ma anche del precedente, a quello dell’acquisto;
• pagare ingenti spese per riparazioni straordinarie per parti comuni del condominio.
Per evitare spiacevoli inconvenienti, ti suggerisco di consultare il regolamento condominale e di

informarti tramite l’amministratore di condominio sullo stato del vecchio proprietario, ovvero se
è in regola con i pagamenti, e sull’esistenza di spese straordinarie future.
Rischio 3: Rischio sulla forma contrattuale

Forma scritta del contratto
Per la validità del contratto con cui si vende un immobile, la legge richiede la forma scritta (art.
1350 c.c.).
L’atto notarile o l’autentica notarile sono necessari solo per la successiva trascrizione dell’atto di
vendita nei Registri Immobiliari. Tale trascrizione è comunque essenziale per la piena efficacia
del contratto: questa è la ragione per cui tutti gli atti definitivi di vendita di immobili vengono
redatti o autenticati da un Notaio.

La trascrizione nei citati Registri Immobiliari del contratto preliminare di vendita, diversamente
da quanto detto per il contratto definitivo, non è invece normalmente richiesta (anche se legal-
mente possibile).
Ecco perché per la stipula di un valido contratto preliminare è sufficiente (ma al contempo stret-
tamente necessario!) che il contratto abbia forma scritta.
Fai quindi attenzione a tale necessità: ogni contratto preliminare di vendita che non rispetti tale
imprescindibile formalismo sarà nullo e, come tale, privo di ogni effetto.
Un contratto preliminare concluso oralmente NON sarà mai idoneo ad obbligare chi ha promes-
so di vendere a stipulare l’atto definitivo.
Clausola nel contratto preliminare (“compromesso”) di compravendita

La più rischiosa è la clausola di revisione del prezzo legata ad alcuni parametri sconosciuti ai
meno esperti, nonché determinate clausole che conferiscono certi poteri al vecchio venditore
una volta avvenuta la vendita (ad esempio mantenere il potere di compilare il regolamento
condominiale o il potere di stipulare convenzioni particolari con i condomini).
Nell’ambito delle ipotesi in cui il prezzo di vendita possa essere oggetto di revisione, è bene di-
stinguere due tipologie di vendita:
• “VENDITA A CORPO” (art. 1538 c.c.): il prezzo viene fissato in riferimento al bene
compravenduto, indipendentemente dalla sua misura. E’ l’ipotesi che costituisce
perlopiù la regola;
• “VENDITA A MISURA” (art. 1537 c.c.): il prezzo è indicato “in ragione di tanto per
ogni unità di misura” (ad esempio: 1.000 euro per ogni metro quadrato). Questa
formula viene raramente utilizzata
Qualora l’immobile acquistato, o semplicemente promesso in vendita, risulti avere dimensioni

diverse da quelle dichiarate in atto, può esserci la possibilità che il prezzo cambi in entrambe le
ipotesi viste.
Nel caso di “VENDITA A CORPO” il prezzo sarà oggetto di revisione solo nel caso di differenze
uguali o superiori ad 1/20 di quanto dichiarato nel contratto. Qualora le dimensioni dell’im-
mobile fossero maggiori (di almeno 1/20), l’acquirente o il promissario acquirente, obbligato
al pagamento di un maggior prezzo, avrà facoltà di recedere (cioè “uscire”) dal contratto, senza
nessuna conseguenza negativa, ma avendo addirittura diritto a vedersi restituire ogni pagamen-
to eventualmente già effettuato.
Qualora invece la dimensione dell’immobile fosse inferiore (di almeno 1/20) al dichiarato, il
prezzo potrà essere proporzionalmente ridotto.
E’ fondamentale quindi che nel contratto (preliminare o definitivo) venga indicata la misura
dell’immobile.
Nel caso di “VENDITA A MISURA”, invece, ogni differenza tra la dimensione dichiarata e
quella effettiva, comporta il diritto ad un proporzionale adeguamento del prezzo.
Tralasciando l’ultima ipotesi, come già detto scarsamente utilizzata, e rimanendo quindi nell’am-
bito di una vendita “A CORPO”, potrà allora risultare “interessante” per l’acquirente la possibi-
lità, in sede di preliminare, di chiedere che nel contratto sia indicata la misura dell’immobile.
E’ infatti frequente che in fase di trattative il venditore, anche tramite il mediatore, “gonfi” la
metratura dell’appartamento, confidando nel fatto che generalmente tali indicazioni non ven-
gono formalizzate.
Rischio 4: Rischio della comunione dell’immobile

Prima dell’acquisto di un immobile, verifica se il venditore sia o meno coniugato e, nel primo
caso, se il suo regime patrimoniale sia la comunione legale dei beni. In tale ipotesi, salvo che il
bene sia comunque estraneo alla comunione legale (ad esempio perché ereditato dal vendito-
re, oppure a lui donato, o ancora perché da lui acquistato prima del matrimonio), è importante
che il contratto preliminare, e poi a maggior ragione il definitivo, venga sottoscritto da entrambi
i coniugi. Chi non dovesse consentire al passaggio di proprietà ha un anno di tempo per opporsi
alla vendita.
Se uno dei due non dovesse sottoscriverlo, il trasferimento della proprietà non sarà possibile,
con tutte le successive conseguenze a carico dell’acquirente, cioè tu: sarà infatti tuo onere doverti
far restituire il doppio della caparra versata con conseguente allungamento dei tempi.
Ordinariamente, al fine di conoscere il regime patrimoniale del promittente venditore, ci si ac-
contenta della sua dichiarazione: capita però di frequente, soprattutto per mancata conoscenza
approfondita del venditore, che l’affermazione verbale non corrisponda a verità. Ti suggerisco
quindi di domandare al venditore, qualora coniugato, un “Certificato per estratto dell’atto di
matrimonio”, documento facilmente reperibile in Comune e dal costo assolutamente trascura-
bile.
Nel caso il venditore, originariamente coniugato in regime di comunione legale dei beni, si
sia successivamente separato dal coniuge o abbia addirittura divorziato, occorre sapere che la
comunione legale non esisterà più, essendosi tecnicamente “sciolta”.
In questo caso sarà tuttavia importante accertare l’esatta titolarità del bene che era oggetto della
comunione legale: allo scioglimento della stessa infatti l’immobile cadrà in comunione ordina-
ria, risultando cioè ciascun “ex coniuge” titolare di metà della proprietà del bene.
In difetto di una vendita congiunta da parte di tutti e due i proprietari, a te, in qualità di acqui-
rente, potrà trasferirsi solo la quota di chi ha firmato il contratto.
Rischio 5: Rischio del fallimento del venditore

Il rischio di fallimento del venditore non sussiste nel caso si tratti di un semplice soggetto privato:
solo infatti chi è imprenditore è assoggettabile a fallimento. L’unica possibilità, in tal caso, è che
la persona fisica venga successivamente riqualificata come “imprenditore di fatto” divenendo
quindi “fallibile”. Si tratta tuttavia di una ipotesi rara che può ragionevolmente trascurarsi.
Il rischio considerato diventa invece consistente in caso di venditore-imprenditore. A norma

dell’art. 67 della legge fallimentare, se l’imprenditore viene dichiarato fallito, alcuni atti di ven-
dita, anche se anteriori al fallimento, possono essere revocati.
L’effetto della revocatoria

Nel caso in cui l’azione revocatoria venga esercitata, chi ha acquistato dall’imprenditore succes-
sivamente fallito si vedrà sottrarre la proprietà del bene comprato, mentre sarà molto difficile
che la somma di denaro versata gli venga restituita per intero.
Il rischio evidenziato è maggiore nel caso in cui l’acquisto dall’imprenditore sia avvenuto per un
prezzo più basso del valore del bene comprato e in particolare con una sproporzione superiore
a ¼. In tal caso, una volta apertosi il fallimento, si potranno revocare gli atti, e quindi le vendite,
conclusi fino ad un anno prima del fallimento.
Qui l’unica speranza per chi ha acquistato dal venditore fallito è quella di dimostrare la propria
buona fede, cioè il fatto che, al tempo dell’acquisto, egli ignorasse il dissesto economico del suo
venditore. Tieni presente che tale prova è difficilmente raggiungibile, risultando quindi altret-
tanto difficile sottrarsi alla revocatoria.
La disciplina è in parte diversa nel caso in cui l’acquisto dal soggetto poi fallito sia avvenuto ad
un prezzo “equo”, cioè senza una sproporzione che ecceda 1/4.
In tale ipotesi infatti, apertosi il fallimento, potranno essere revocati solo gli atti,e quindi le
vendite, conclusi entro i sei mesi precedenti. Inoltre si assisterà ad una cosiddetta “inversione
dell’onere probatorio”: ciò significa che non sarà l’acquirente a doversi difendere tentando di
dimostrare la propria buona fede al tempo dell’acquisto, ma sarà piuttosto compito, alquanto
arduo, degli organi fallimentari tentare di dimostrare la malafede di chi ha acquistato.
Occorre considerare anche l’ipotesi in cui il fallimento del venditore intervenga DOPO la conclu-
sione del contratto preliminare, ma PRIMA della stipula del contratto definitivo.
In questo caso il Curatore fallimentare può scegliere se mantenere fermo il contratto prelimina-
re (qui l’acquirente non risente pregiudizi e la vicenda prosegue come ordinariamente previsto)
oppure scioglierlo. In quest’ultima ipotesi l’acquirente perde il diritto ad acquistare l’immobile
e, teoricamente, dovrebbe vedersi rimborsate le somme già pagate (caparre o acconto prezzo).
Tuttavia tale ultima restituzione è fortemente dubbia, dal momento che avverrà in “moneta fal-
limentare”, cioè tramite insinuamento al passivo fallimentare in concorrenza con tutti gli altri
creditori del fallito.
Migliore posizione spetta al promissario acquirente che abbia registrato e trascritto il contratto
preliminare (ipotesi rara): qualora il preliminare venga sciolto, il suo credito verso il fallito gode
di particolari privilegi che ne rendono decisamente più probabile il soddisfacimento.
Rischio 6: Acquisto di immobili da costruire: riflessi anche in

materia fallimentare
Con il Decreto Legislativo 20 giugno 2005 numero 122 è stata introdotta una particolare tutela
per il privato che acquista, da un costruttore, un immobile “da costruire”.

Tralasciando gli aspetti di minor interesse pratico, tieni presente che, qualora si compravenda
o si prometta in compravendita un immobile ancora in corso di costruzione, l’acquirente o il
promissario acquirente ha diritto di ottenere dal venditore/costruttore una garanzia fideiussoria
che lo tuteli per il caso in cui l’imprenditore fallisca prima del completamento dell’immobile.
In tal caso infatti, la fideiussione prestata avrà l’effetto di far riavere all’acquirente la somma
da lui già anticipata al costruttore che, fallendo, non sarà probabilmente in grado di ultimare
l’immobile.
Tale garanzia fideiussoria a tutela dell’acquirente è assolutamente obbligatoria. In difetto, il con-

tratto è nullo.
Nello stesso Decreto Legislativo in oggetto è stata introdotta anche una modifica alla legge fal-
limentare: la stessa azione revocatoria del precedente paragrafo NON è esperibile nei confronti
dell’atto di acquisto che si riferisca ad un immobile “da costruire” nel quale l’acquirente si im-
pegni, entro dodici mesi dall’acquisto o dall’ultimazione lavori, a trasferire la residenza propria
o di un parente/affine entro il terzo grado.
Presupposto per l’esclusione della revocabilità di tali atti è comunque quello che gli stessi abbia-
no previsto l’acquisto “a giusto prezzo”.
Rischio 7: Rischio della non commerciabilità dell’immobile

Una volta stipulato il compromesso, al momento della stipula dell’atto di acquisto, può risultare
che l’immobile non sia commerciabile.
Questo può succedere in almeno due ipotesi:
• l’immobile è del tutto, o in parte, abusivo e non è stata presentata la domanda di

condono edilizio ( leggi n. 47/1985, n. 724/1994 e n. 326/03). La legge infatti vieta
il trasferimento per atto tra vivi di costruzioni abusive per le quali non sia stata chiesta
la sanatoria. E’ NULLO l’atto che, nonostante il riferito divieto, trasferisca un immobile
abusivo;
• non commerciabilità dell’immobile, o meglio, non vendibilità da parte dell’attuale
proprietario dell’immobile, perché non è ancora scaduto il termine previsto dalla
legge (ad esempio l’ acquisto da enti pubblici oppure case popolari che inseriscono un
termine per la rivendita).
Sul mercato è infatti possibile imbattersi in immobili originariamente realizzati da enti pubblici
(EDILIZIA SOVVENZIONATA). In altri casi, tali immobili, pur edificati da soggetti privati, hanno
coinvolto il “potere pubblico” tramite accordi di quest’ultimo con i privati (EDILIZIA CONVENZIO-
NATA) o tramite particolari forme di finanziamento pubblico (EDILIZIA AGEVOLATA). Prescinden-
do dalle definizioni, è importante che tu sappia che in queste ipotesi può accadere che questi
immobili, magari già passati nella proprietà di soggetti privati estranei agli originari accordi,
conservino comunque limitazioni circa la loro commerciabilità. Le ipotesi più comuni, oltre al
divieto di rivendita per un determinato periodo, sono quelle in cui è imposto un prezzo massimo
per tale rivendita oppure sono indicate le particolari caratteristiche che devono essere posse-
dute dai soggetti acquirenti detti immobili (perlopiù limiti reddituali, trattandosi di fabbricati
originariamente destinati alle classi meno abbienti).
In entrambe le ipotesi viste, benché la legge preveda strumenti di tutela dell’acquirente tali da
consentirgli di riavere le eventuali somme già versate alla controparte contrattuale, rimane il
rischio che il venditore sia un soggetto insolvente e, come tale, non sia in grado di restituire (ma-
gari neanche coattivamente) quanto già recepito. E’ quindi bene indagare approfonditamente
la natura dell’immobile prima di concludere ogni contratto e, soprattutto, prima di versare ogni
somma al venditore.
A tal fine ti suggerisco di recarti presso gli Uffici comunali per verificare l’eventuale inclusione
dell’immobile in oggetto in piani di edilizia pubblica.
Rischio 8: Rischio di ipoteche taciute dal venditore

Se l’immobile è gravato da ipoteca, questa, seguendo l’immobile nel suo trasferimento, andrà
a gravare sull’acquirente.
L’ipoteca non è un debito, ma piuttosto una garanzia relativa ad un debito. Occorre quindi chia-
rire che il trasferimento dell’immobile ipotecato NON comporta di per sé anche il trasferimento
del debito garantito: questo, salvo diverse pattuizioni, resterà a carico di chi lo aveva originaria-
mente contratto, ovvero il venditore.
Tuttavia, nel caso tale debito non venisse pagato dal debitore, l’immobile trasferito, essendo
gravato da ipoteca, potrà essere “aggredito” dal creditore insoddisfatto.
Le premesse fatte sono utili per introdurre una distinzione fondamentale: l’ipoteca su un immo-
bile può avere alle spalle un debito ancora da estinguere, ma può anche sopravvivere (seppure
solo formalmente) all’avvenuto pagamento di tale debito.
Quest’ultima ipotesi si verificava spesso perché la cancellazione dell’ipoteca non era un effetto
automatico derivante dal soddisfacimento del debito, ma doveva essere appositamente richie-
sta sostenendo le relative spese. Per questo, spesso non veniva effettuata, ma era più diffuso
attendere che si verificasse d’ufficio (e senza costi) allo scadere dei vent’anni dalla sua iscrizione.
Oggi le ipoteche che necessitano di una cancellazione specificamente richiesta sono un’eccezio-
ne: la maggior parte di esse, infatti, rientra nell’ambito di applicazione dei Decreti “Bersani”
e “Bersani bis”, con l’effetto che la loro cancellazione segue automaticamente l’estinzione del
debito originariamente sotteso.
Quindi, qualora intendessi procedere all’acquisto di un immobile gravato da ipoteca, accertati

in quale situazione si trovi:
• se il debito garantito è già stato estinto, occorre considerare che potranno esserci
comunque dei costi per procedere alla cancellazione.
Come detto la presenza di questi costi è oggi un’eccezione e si limita solo alle ipoteche
non rientranti nei decreti Bersani. Qualora fosse così, esistono due strade percorribili:
la prima prevede che il venditore, in sede di preliminare, si obbliga a farlo lui stesso
anteriormente alla stipulazione del definitivo; la seconda invece sostiene chela
predetta cancellazione dovrà essere compiuta dall’acquirente. In quest’ultimo caso è
chiaramente importante accertare che il debito a monte sia stato effettivamente
estinto (richiedendo il conteggio della Banca da cui risulti l’estinzione del mutuo e,
preferibilmente, anche il consenso della stessa Banca alla cancellazione dell’ipoteca).
Come detto, ferma l’avvenuta riduzione a zero del debito, la cancellazione
dell’iscrizione ha un costo di cui occorre tenere conto nelle trattative;
• se il debito garantito non è stato estinto, allora il problema ha natura sostanziale:
comprare l’immobile così com’è presenta rischi notevoli per l’acquirente.
Generalmente la soluzione viene trovata “incastrando” il pagamento del prezzo
d’acquisto con il pagamento del debitore garantito dall’ipoteca e, conseguentemente,
con il consenso di quest’ultimo alla cancellazione dell’ipoteca. In sostanza la parte

di prezzo corrispondente a quanto residua del debito originariamente contratto
dall’odierno venditore viene direttamente versata nelle mani del creditore ipotecario
che, così soddisfatto, consente la cancellazione dell’ipoteca.
In alternativa, è possibile che l’acquirente voglia subentrare al venditore nel mutuo che quest’ul-
timo aveva contratto. In questo caso l’acquirente si accolla (cioè fa proprio) il debito del vendi-
tore e l’ammontare di tale debito viene sottratto al prezzo da pagare.
Esempio: compro una casa al prezzo di € 100.000. Il mio venditore aveva fatto un mutuo, ga-
rantito con ipoteca su quella casa, per € 80.000. Di questi € 80.000 ha già pagato € 40.000 e ne
rimangono quindi altrettanti 40.000€.
Le alternative sono:
• io pago l’intero prezzo di € 100.000, ma di questi solo € 60.000 andranno

effettivamente in mano al venditore, mentre gli altri € 40.000 arriveranno
direttamente alla Banca;
• io pago solo € 60.000 e, per gli altri € 40.000, mi accollo il mutuo.
Nel primo caso l’ipoteca si cancellerà in esito all’avvenuto pagamento della Banca, nel secondo
caso invece l’ipoteca sopravviverà a garanzia del mutuo in cui io acquirente sono subentrato.
Ricorda sempre che l’accollo del mutuo ordinariamente NON comporta liberazione del vecchio
debitore (cioè il venditore dell’immobile). L’accollo è infatti liberatorio (cioè che libera il vecchio
debitore) solo ed esclusivamente se è stato espressamente pattuito tale effetto.
Massima attenzione quindi qualora tu fossi il venditore: salvo la banca che ti aveva finanziato
conceda un accollo liberatorio, questa modalità di pagamento prezzo sarà per te INACCETTABILE.
Rischio 9: Rischio dei mediatori

Nell’acquistare o vendere una casa ti consiglio di affidarti a dei mediatori, che danno maggiori
garanzie per la loro professionalità e conoscenza del mercato. Per maggiore sicurezza, verifica
se il mediatore è iscritto, ai sensi della legge 39/1989, al relativo ruolo tenuto presso la camera
di commercio.
I rischi che si possono incontrare con i mediatori possono essere:
• impegnarsi a pagare provvigioni molto superiori a quelle di mercato

• firmare impegni eccessivamente onerosi (come incaricare il mediatore a comprare o
vendere in tempi lunghi o in esclusiva)
• una volta concluso l’affare, se non contrattato bene, il mediatore può pretendere il
versamento della provvigione anche se la compravendita non va a buon fine.
Al riguardo può essere utile sapere che presso le Camere di Commercio esiste una commissione
preposta alla vigilanza sull’attività dei mediatori immobiliari. E’ quindi possibile reperire tramite
la Camera di Commercio alcune notizie utili, come ad esempio l’ammontare della provvigione
secondo gli usi di piazza, i limiti massimi di durata dell’incarico conferito in esclusiva e la disci-
plina ammessa relativamente al rinnovo tacito dell’incarico. Qualora ci si sia impegnati verso
un mediatore a condizioni che appaiono di eccessivo svantaggio, si può quindi verificare la loro
conformità con le prescrizioni della Camera di Commercio e, eventualmente, fare leva su queste
al fine di rinegoziare i termini dell’incarico conferito.
Spesso le informazioni a cui s’è fatto cenno risultano disponibili direttamente sui siti Internet
delle diverse Camere di Commercio: dare un’occhiata costa poco e può essere molto utile.
Relativamente al rischio di vedersi costretti a pagare la provvigione anche nel caso in cui la
vendita non sia andata a buon fine, può essere estremamente utile chiedere che il diritto al
compenso spettante al mediatore maturi solo:
• In esito alla conclusione del contratto definitivo (invece che alla stipulazione del
semplice preliminare, come può avvenire in difetto di un’espressa indicazione
contraria).
Rischio 10: Rischio dei mutui

Chi ha bisogno di un mutuo, rischia di pagare di più presso una banca piuttosto che un’altra.
Prima di aprire un mutuo per indebitarsi per anni, analizza tra i vari istituti di credito le diverse
offerte di mutuo per scegliere quella che risponde meglio alle tue esigenze.
Una considerazione: qualora acquistassi un immobile per fini speculativi (cioè per rivendere e
lucrare il maggior prezzo realizzato), è molto importante verificare i costi di estinzione anticipata
del mutuo.
Se infatti intendi farti finanziare per l’acquisto e, una volta intestato l’immobile, rivenderlo a
breve, può risultare conveniente stipulare un mutuo che preveda interessi leggermente più alti
di altri, ma nessun costo di estinzione. In tal caso infatti le rate che pagherai saranno poche (ri-
vendendo subito e saldando la Banca con il provento), mentre un’estinzione anticipata “molto
cara” potrà avere un’incidenza notevole.
Rischio 11: Rischi di convenzioni e vincoli taciuti dal venditore

Si tratta di tutti quei vincoli gravanti sull’immobile e derivanti da contratti assunti dai precedenti
proprietari o (peggio!) dal semplice prolungato stato di fatto dell’immobile, non necessariamen-
te taciuti dal venditore volontariamente, ma magari ignorati del tutto.
Questi tipi di vincoli possono essere:
• le servitù di passaggio, di acquedotto, di stillicidio, di non costruire;

• i vincoli di legge che colpiscono le proprietà quali terreni posti nelle zone di rispetto
delle strade fuori dall’abitato, in quelle adiacenti a cimiteri e/o nelle vicinanze di
aeroporti e che per questo possono essere non edificabili;
• i vincoli di bellezze naturali o artistiche
Per conoscere i vincoli ai quali un immobile è eventualmente soggetto, incarica un tecnico per-
ché effettui un sopralluogo dell’immobile e verifica in Comune se esistono o meno convenzioni
e vincoli urbanistici a carico della proprietà.
Inoltre, controlla nei Registri Immobiliari se esistono trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile
(VISURE IPOTECARIE e loro conseguente interpretazione).
Nell’ambito dei vincoli che possono gravare un immobile, deve comprendersi anche quello pre-
visto dalla legge n° 353/2000.
Tale normativa riguarda esclusivamente i terreni. Nel caso in cui intendessi acquistare un terre-
no al fine di ‘costruire’, è bene accertarti se lo stesso sia mai stato “percorso dal fuoco”. La legge
353/2000 prevede infatti che i terreni interessati da incendi NON possano avere una destinazio-
ne diversa da quella preesistente all’incendio per almeno 15 anni dallo stesso. Ciò significa che
un terreno non edificabile andato a fuoco non potrà mai diventare edificabile prima del decorso
del periodo indicato.
Ancora più interessante è l’ulteriore prescrizione contenuta nella stessa legge: anche sul terreno
che fosse già edificabile prima dell’incendio NON potrà essere costruito nulla per i 10 anni
successivi all’incendio. Quindi, il fatto che i Piani Regolatori indichino un determinato appezza-
mento di terreno come “edificabile” (il che gli attribuisce un notevole valore) può essere posto
nel nulla dal fatto che vi sia stato sullo stesso un incendio.
La sola ipotesi in cui l’edificazione sarà comunque consentita è quello in cui non solo il terre-
no fosse già edificabile prima dell’incendio, ma anteriormente a tale evento fosse anche stato
rilasciato il permesso di costruire. In questo caso il terreno potrà essere acquistato con fini
speculativi dal momento che il progetto approvato con il permesso di costruire sarà comunque
realizzabile.
Rischio 12: Rischio della qualità fisica dell’immobile, di vizi

occulti o difformità
Si tratta di tutti quei rischi non rilevabili a prima vista e relativi al cattivo funzionamento o all’u-
sura, che emergono solo in un secondo tempo. Possono essere difetti di fabbricazione o di altro
genere in realtà imputabili al precedente proprietario o al costruttore in caso di acquisto di un
immobile nuovo.
Tra i più diffusi rientrano la caldaia del riscaldamento logora, il sistema fognario non a norma,
eventuali isolamenti termici o acustici, spifferi, infiltrazioni di umidità e altri ancora.
Per sopperire a questa serie di problemi, rivolgiti a un tecnico o a una persona di fiducia con una
certa esperienza in materia di immobili e impianti (elettrici/idrici).
Rischio 13: Rischio di prelazione e riscatto spettanti a terzi

Su alcuni immobili può gravare il diritto di prelazione a favore di determinati soggetti.
La prelazione è il diritto d’essere preferiti a terzi nella conclusione di un contratto (nel nostro
caso un contratto di vendita). Se io concedo prelazione a Tizio per la vendita della mia casa ciò
significa che io resto libero di decidere se vendere o meno, ma se decido di vendere devo, a
parità di condizioni, preferire Tizio ad ogni altro soggetto.
Se quindi ricevo un’offerta da Sempronio per l’acquisto della casa, prima di poter concludere
con lui dovrò comunicare a Tizio le condizioni a cui Sempronio è disposto a comprare. Qualora
Tizio decidesse di esercitare la sua prelazione io dovrò necessariamente vendere a lui.
La prelazione può derivare:
• per contratto (prelazione contrattuale): ad esempio da un regolamento contrattuale di

condominio o da un contratto concluso dal proprietario con altri soggetti;
• per legge come il diritto spettante ad alcuni inquilini relativamente a immobili adibiti
ad uso diverso da quello abitativo;
• prelazione dello Stato nel caso in cui l’immobile sia soggetto a determinati vincoli
storici o architettonici o ambientali. La mancata comunicazione da parte del venditore
dell’avvenuta vendita al Ministero dei beni culturali, comporta la nullità del contratto,
la reclusione fino a un anno e la condanna al pagamento di una multa (vedi D.Lgs. n.
490 del 29 ottobre 1999).
Il diritto di prelazione ha una “forza” diversa a seconda della fonte da cui proviene:
• si parla di prelazione “REALE” nel caso la sua fonte sia la legge;

• si parla di prelazione “OBBLIGATORIA” nel caso la sua fonte sia convenzionale (cioè
liberamente convenuta tra privati, ad esempio in forza di contratto)
In quella REALE (legale) le conseguenze di una sua mancata osservanza sono molto forti anche
per l’acquirente: il titolare della prelazione non rispettata avrà infatti il diritto di riprendersi
l’immobile da chi lo ha acquistato, restituendo a quest’ultimo il prezzo pagato. In questo caso,
fai attenzione alla somma dichiarata nell’atto di vendita, tale importo sarà restituito all’acqui-
rente dal prelazionario! Quindi, qualora si indicasse un prezzo inferiore a quello effettivamente
pagato,il rischio è alto. La nuova legge sul. “prezzo-valore” ha per fortuna notevolmente ridotto
il problema.
Con la prelazione OBBLIGATORIA (convenzionale), gli effetti per l’acquirente sono invece molto
contenuti: il titolare della prelazione non rispettata NON potrà infatti riprendersi il bene da chi

lo ha acquistato. Egli potrà solo chiedere al venditore, che si era impegnato a preferirlo, il risar-
cimento del danno patito in conseguenza del mancato acquisto.
Quindi, se io, avendo dato una prelazione convenzionale a Tizio, la ignoro e vendo a Sempronio,
Tizio potrà chiedermi di pagargli i danni, ma Sempronio avrà definitivamente comprato il bene
e non rischierà di perderlo.
Solo una conseguenza negativa potrà prodursi per Sempronio: qualora Tizio dimostri che il pri-
mo era a conoscenza della prelazione che spettava al secondo e, ciò nonostante, abbia comprato
ugualmente, Tizio potrà chiedere il risarcimento danni anche allo stesso Sempronio.
Rischio 14: Normativa sui parcheggi

E’ bene che tu sappia che esistono leggi speciali relative ai posti auto: in alcuni casi i parcheggi
realizzati sotto tali leggi speciali (in particolare la “legge Tognoli”) NON sono alienabili separa-
tamente dalle unità abitative a cui sono stati asserviti. Qualora ciò accadesse, il relativo atto di
vendita sarebbe NULLO.
In queste ipotesi si deve quindi fare attenzione che l’acquisto del singolo posto auto non è
possibile, così come non è possibile acquistare il posto auto unitamente all’appartamento a
cui è asservito e poi rivendere i due beni separatamente. E’ importante saperlo per evitare di
compiere acquisti in base a progetti speculativi poi non realizzabili.
Rischio 15: Rischio di superficie

Alcuni immobili costruiti negli anni ’60 sono stati edificati in territori comunali con un diritto di
superficie e non di proprietà limitata nel tempo (esempio a 40 o 70 anni).
Se alla scadenza del termine, il Comune in oggetto non rinnova la concessione, si rischia di
pagare un prezzo superiore al valore dell’immobile.
Il problema è oggi nuovamente attuale: soprattutto con riferimento alle grandi strutture destina-
te a posti auto e recentemente realizzate, è frequente che il diritto relativo non sia la piena pro-
prietà (che è di per sé un diritto che non ammette termine di durata, avendo natura perpetua),
ma piuttosto un diritto di superficie che, come tale, ben potrà avere un termine finale.

Rischio 16: Rischio immobili in corso di costruzione e parteci-

pazione a cooperative fasulle
L’acquisto di un immobile sulla carta comporta una serie di rischi assoluti e relativi:
la qualità della casa a lavoro terminato, i tempi di consegna, le riserve dei diritti al venditore, tra
cui quello di redigere il regolamento di condominio e amministrare l’immobile per un certo
periodo, oppure quello relativo alla revisione sul prezzo pattuito.
Relativamente alla specifica normativa di recente introduzione, si rinvia a quanto detto nel pa-
ragrafo dedicato.
Stesso rischio elevato può essere la partecipazione a cooperative fasulle che una volta fallite,
“ingoiano” le quote dei soci oppure che, pur costruendo gli immobili, risultano poi insolventi
dinnanzi alle banche con il conseguente obbligo in solido del compratore.
Rischio 17: Rischio di morte del venditore prima della stipula

dell’atto di acquisto
Nel caso in cui, successivamente alla conclusione di un contratto preliminare di vendita, ma
anteriormente alla conclusione dello stesso, il promittente venditore muoia, a lui succedono i
suoi eredi che, come tali, entrano nel predetto preliminare assumendo la medesima posizione
del defunto. Il contratto resta quindi valido ed efficace e gli eredi risultano obbligati a vendere
alle condizioni pattuite nel contratto stipulato dal soggetto ormai morto.
Ipotesi diversa è quella in cui la morte di un soggetto intervenga successivamente all’avvenuta

formalizzazione di una proposta (ad esempio di vendita), ma anteriormente alla conclusione del
contratto.
In questo caso, qualora fosse irrevocabile o formulata da un imprenditore nell’esercizio dell’im-
presa, tale proposta perderebbe efficacia con la morte del suo autore.
Ad esempio, se Tizio propone a Caio la conclusione di un contratto preliminare di vendita e poi

muore prima che Caio abbia accettato formalmente la proposta anche se di tale accettazione
abbia fatto pervenire notizia a Tizio, la conclusione del contratto non sarà più possibile. Caio
NON potrà quindi comunicare agli eredi di Tizio la sua intenzione di comprare e così concludere

il contratto perché la proposta sarà decaduta con la morte del suo autore.
Rischio 18: Rischio sulla qualità legale dell’immobile (abusivi-

smo)
• Se si tratta dell’acquisto di un terreno, anche se questo è risultato edificabile dal
piano regolatore locale, ciò non basta a garantire l’edificabilità, in quanto gli strumenti
urbanistici potrebbero essere stati modificati dal Comune. Questo rischio può avere
un’ incidenza sul prezzo pagato anche del 70 %. Per rimediare a tale rischio è
necessario accertarsi che esista il permesso di costruzione.
• Se si acquista un immobile in corso di costruzione l’acquirente potrà incappare nel
rischio di acquistare una costruzione abusiva, senza permesso di costruzione oppure
anche nell’ipotesi che sia stato rilasciato il permesso di costruire, può accadere che
questa venga realizzata con varianti rispetto a quanto stabilito dal progetto, tale da
renderla abusiva.
• Se invece l’immobile è esistente, il rischio può essere che l’immobile in precedenza sia
stato costruito senza licenza o concessione edilizia o con qualche vizio di carattere giu-
ridico tale da rendere abusiva l’abitazione. In questo caso, l’unico rimedio consiste nel
sanare tramite condono edilizio ai sensi della legge 47/85, ammesso che sia possibile.
Rischio 19: Rischio di un immobile proveniente da donazione o

successione
L’acquisto di un immobile che abbia tra le sue provenienze (cioè tra gli atti con cui i precedenti
proprietari ne hanno disposto) una donazione o una successione può creare problemi.
La prima ipotesi è certamente la più pericolosa: l’atto di donazione, qualora abbia leso i diritti
ereditari che la legge riserva ad alcuni parenti del donante, può essere aggredito da questi dopo
la morte dello stesso donante.
Ciò significa che, fino a quando il donante non sia morto e non siano scaduti i termini previsti
per esercitare l’azione di riduzione, acquistare un immobile che abbia tra le sue provenienze
una donazione implica il rischio di perdere il bene acquistato.

Da tale pericolo derivano una serie di conseguenze fortemente pregiudizievoli per le quali, ad
esempio, sarà molto difficile trovare una Banca disposta a concedere un finanziamento da ga-
rantirsi con ipoteca su tale immobile. Allo stesso modo, stante il rischio evidenziato, anche la
commerciabilità del bene sarà difficoltosa: fino alla morte dell’originario donante e alla definiti-
va esclusione dell’esercizio di alcuna azione di riduzione, saranno infatti pochi i soggetti disposti
ad acquistare il bene.
Il pericolo evidenziato e quindi le conseguenze che ne discendono, vengono meno, almeno in

via generale, in due ipotesi:
• l’autore della donazione è morto da più di dieci anni e non risulta trascritta entro tale
termine alcuna azione di riduzione;
• l’autore della donazione è morto da meno di dieci anni, ma tutti i soggetti che
sarebbero legittimati ad esercitare l’azione di riduzione rinunciano o hanno
rinunciato all’esercizio della stessa. Attenzione: la morte del donante è condizione
essenziale. Prima di tale evento non è ammissibile alcuna rinuncia all’azione in
oggetto.
Quanto alla seconda ipotesi (provenienza successoria), le problematiche sono più varie e arti-
colate, ma, non potendo fornirti un quadro esaustivo in questo manuale, il mio conisglio è di
affidare al Notaio incaricato dell’atto la valutazione in concreto della situazione.
Posso affermare però che è molto improbabile che la provenienza successoria NON TESTAMEN-
TARIA (quindi una successione semplicemente regolata per legge) possa causare i problemi
sopra evidenziati
Rischio 20: Rischio di cambiamento di normativa

Può succedere che tra il momento in cui si compra una casa e il momento in cui si vende si ve-
rifica un cambio nelle normative edilizie o nei piani regolatori cosicché quello che si poteva fare
prima magari non si può più fare pochi mesi dopo. Per esempio: a Milano è stata modificata
in senso restrittivo la legge sui sottotetti per cui ciò che fino a poco tempo fa poteva essere reso
abitabile ora non lo è più.


6
Come finanziarsi

Tra le parole più usate nel mercato immobiliare, sicuramente appare il termine “mutuo”, vero
e proprio sogno per alcuni e autentico incubo per altri. Se inizialmente infatti ‘accendere un
mutuo’ rappresenta un passaggio fondamentale soprattutto per giovani e giovani coppie per la
realizzazione di uno dei sogni più diffusi (l’acquisto della casa), successivamente il solo pensiero
delle rate da pagare può diventare uno spauracchio.
Ti consiglio però di non temere ma di avere sempre un atteggiamento giusto e positivo. Ti ri-
cordo che un corretto approccio psicologico costituisce già la riuscita dell’80% delle tue azioni.
Ma qual è la definizione tecnica di mutuo? E’ un contratto con il quale una banca o un interme-
diario finanziario autorizzato (mutuante) consegna ad un soggetto (mutuatario) una determinata
quantità di denaro che quest’ultimo si impegna a restituire in un periodo di tempo prestabilito a
fronte di interessi pattuiti.
Il mutuo richiesto per l’acquisto di un immobile è quindi un prestito garantito da ipoteca sull’im-
mobile stesso, rimborsato nell’arco di 10,20,30 anni con un tasso definito da due componenti:
una più o meno variabile e l’altra chiamata “spread” che rappresenta il guadagno dell’istituzione
finanziaria.
Avere un mutuo è oggi comunque il metodo più diffuso per finanziarsi e quindi avere la liquidità
necessaria per realizzare un investimento immobiliare.
6.1 A chi rivolgersi per chiedere un mutuo?

A chi puoi chiedere il mutuo? Esistono diverse soluzioni e svariati interlocutori che voglio pre-
sentarti di seguito:
• Alla banca, alla posta, alla società finanziaria: la differenza riguarda soprattutto le
tasse e/o commissioni che dovrai pagare sul prestito. In questo la finanziaria a volte
è penalizzante, perché ad esempio in banca o in posta si versa solo l’imposta
sostitutiva che equivale allo 0,25% del capitale erogato (per l’acquisto della prima
casa). Alla cancellazione dell’ipoteca ci sarà da pagare solo la parcella del notaio più
qualche bollo per i documenti.
• Allo sportello bancario presso il quale hai già il conto corrente: sicuramente è la
soluzione più semplice, ma ti consiglio di visitare anche altri istituti di credito (sportelli
delle banche e uffici postali nelle vicinanze dell’immobile) e di scegliere quello con le
108 Come finanziarsi

condizioni migliori.
• Al costruttore tramite il quale procedi con l’acquisto della casa nuova: in questo
caso ti accollerai il mutuo acceso dall’impresa risparmiando così sulle spese del
notaio. Il rischio può essere dettato qualora il costruttore fallisca.
• A promotori, mediatori creditizi e agenti: sono i canali alternativi in voga
negli ultimi anni. Sono numerose infatti le reti di promotori finanziari o agenzie
immobiliari che collaborano con diversi mediatori creditizi che hanno stipulato accordi
con le banche per distribuire mutui. Questa soluzione può essere interessante sia dal
punto di vista dei tempi che da quello economico.
• Online: in rete ci sono numerosi siti dove si possono confrontare le offerte di molte
banche senza dover fare la fila allo sportello. Ecco una serie di esempi:
• www.mutui.it
• www.mutuionline.it
• www.prestitionline.it
• www.poste.it/prodotti/mutuo-acquisto-casa-bancoposta.html
• www.migliormutuo.it
• www.money360.it www.telemutuo.it
• www.mutuisupermarket.it
In alcuni di questi si può avviare la pratica direttamente da casa, preparando così in anticipo
l’istruttoria che verrà formalizzata in seguito con la banca prescelta. Alcuni siti inoltre hanno
particolari vantaggi in termini di minori punti sullo spread applicato ai normali clienti.
Negli Stati Uniti esistono già portali con offerte che vanno dalla selezione fino all’erogazione del
finanziamento. In Italia al momento questa cosa non è ancora possibile.
6.2 La scelta del mutuo

La scelta del mutuo non è sempre facile e immediata. In fase di decisione dovrai quindi tenere
presente alcuni elementi fondamentali, quali:
• tasso: può essere fisso o variabile;

• spread: è la componente % del tasso applicato dalla banca e corrisponde al guadagno

della banca stessa. E’ contrattabile e varia da istituto a istituto;

• penali per rimborso anticipato: sono in%del capitale chiesto a prestito e vanno dallo
0% al 4%;
• pre-ammortamento: la partenza del mutuo non è contestuale al rogito così la banca
nel periodo che intercorre dal momento del finanziamento a quello della partenza del
mutuo fa pagare degli interessi ai tassi correnti, che sono di norma estremamente
superiori rispetto ai tassi fissati nel mutuo stesso;
• costi di intermediazione: sono costi per la pratica di mutuo
• vincoli rappresentati dalla % del valore finanziabile: la maggior parte dei mutui
finanzia il 70-80% del valore dell’immobile (determinato dal compromesso e
controllato dal perito della banca), ma esistono anche mutui che finanziano addirittura
fino al 100% del valore dell’immobile (www.mutuicentopercento.it)
• rapporto rata mutuo/reddito: la rata del mutuo non può superare il 30% del reddito
Di seguito ti riporto 9 differenti varianti di mutuo tra cui scegliere in base alle condizioni in cui ti
troverai al momento della richiesta.
6.3 Mutui a tasso fisso

Il tasso di interesse, che si ottiene sommando allo spread il tasso IRSW (Interest Rate Swap
sull’euro), resta lo stesso per tutta la durata del prestito.
Il mutuo a tasso fisso èmaggiormente indicato per tutti i dipendenti a stipendio fisso medio -
basso che potrebbero non riuscire a sostenere un eventuale aumento dei tassi di interesse del
mercato.
Allo stesso modo però ne consegue che in caso di forti riduzioni dei tassi di interesse, o in un
contesto di bassa inflazione, questa soluzione è più costosa dei prestiti a tasso variabile.
6.4 Mutui indicizzati

L’indicizzazione dei tassi avviene sulla base dell’Euribor, il tasso di riferimento delle operazioni
bancarie. In genere, l’indicizzazione è a 3 o 6 mesi ed è pubblicizzata su tutti i quotidiani.
Le rate variano ad ogni scadenza in relazione all’andamento dei tassi rilevati sui mercati finan-
ziari. Il più delle volte questi tassi sono più vantaggiosi di quelli a tasso fisso, per questo è più

facile chiedere prestiti di ammontare superiore.
6.5 La scelta del mutuo

Si tratta di mutui indicizzati, ma con un tasso di interesse che non può superare un certo livello
prefissato (il tetto). Sono conosciuti anche come mutui “Cap”.
Solitamente il mutuo parte con un tasso più alto rispetto ai normali prestiti variabili. Le banche
inoltre possono prevedere una soglia al di sotto della quale i tassi non devono scendere e quindi
non si potrà sfruttare a pieno tale vantaggio nel caso di una diminuzione dei tassi di mercato.
6.6 Mutui variabili a rata costante

E’ l’incrocio tra mutui a tasso fisso e a tasso indicizzato. La rata mensile da restituire sarà sempre
uguale, mentre varierà la durata del rimborso a seconda che i tassi di interesse aumentino o
diminuiscano: se i tassi di interesse aumentano, i tempi di restituzione si allungheranno, in caso
contrario diminuiranno.
Spesso però è difficile sapere quando si finirà di rimborsare il prestito soprattutto se i tassi
variano in continuazione. Le banche pongono comunque un limite alla durata del prestito.
6.7 Mutui a rata crescente

Mediante questa formula sarà possibile avere le rate iniziali abbastanza basse rispetto a quelle
di mercato, al fine di consentire maggiori margini per sostenere le spese che l’acquisto di un
immobile comporta.
Si tratta comunque di interessi indicizzati adatti soprattutto alle giovani coppie con stipendi me-
dio bassi, ma con buone prospettive di carriera.
6.8 Mutui con la polizza

E’ un mutuo con il quale viene stipulata anche una polizza vita. Quindi, oltre a pagare la rata
(capitale più interessi), si versa anche un premio assicurativo. Così in caso di morte del capofa-
miglia o di chi sta pagando il mutuo, subentrerà l’assicurazione a completare il rimborso delle

rate, sollevando la famiglia da ogni responsabilità.
La polizza è obbligatoria se chi contrae il mutuo avrà più di 60 anni prima della conclusione del
rimborso oppure quando c’è più di un minore a carico.
6.9 Mutui centauri
Questo tipo di mutuo permette di iniziare con un tasso fisso per poi, trascorso un certo periodo
di tempo, scegliere se continuare allo stesso modo o passare all’indicizzazione.
Si tratta di una tipologia flessibile che consente di sfruttare tutte le potenzialità del mercato. Nel
contratto deve essere ben chiaro che in caso di mancato esercizio dell’opzione, il rimborso con-
tinuerà al tasso iniziale. L’aspetto negativo è che l’opzione potrebbe essere offerta in un periodo
negativo per i tassi di interesse.
6.10 Mutui bilanciati

Vengono mescolati i due tipi di tassi riducendo i rischi. E’ possibile, ad esempio, dividere la rata
per il 30% con una percentuale fissa e per la restante a tasso variabile.
6.11 Mutui flessibili

Consiste nel regolare il pagamento degli interessi, mentre il capitale potrà essere rimborsato
con maggiore elasticità, ad esempio in concomitanza con tredicesima o entrate straordinarie.
La rata è calcolata sul capitale complessivo da rimborsare fino alla prima restituzione. Dopo aver
restituito la prima parte del capitale, la rata verrà calcolata sul capitale residuo.
6.12 Tariffe notarili vendite

Le tariffe della seguente tabella sono approssimative e il valore dell’onorario è dato dalla media
tra il compenso minimo dovuto e il massimo.
Per avere dettagli precisi, è necessario consultarsi con il notaio di riferimento, al fine di avere le

tariffe specifiche.
Valore medio onoriario

Bolli Visure
Iva compresa
Fino a 37.000 600 400 1.420
Fino a 55.800 600 400 1.695
Fino a 74.400 600 400 1.810
Fino a 93.000 600 400 2.055
Fino a 139.500 600 400 2.211
Fino a 186.000 600 400 2.382
Fino a 232.400 600 400 2.510
Fino a 280.000 600 400 2.680
6.13 Tariffe notarili Mutui

Quando la compravendita è effettuata contestualmente al mutuo, che è comunque oggetto di un
atto separato, il notaio è uso praticare, a vantaggio dei clienti, anche se la tariffa non lo prevede,
una riduzione degli onorari. (L’importo è da calcolare sul valore dell’ipoteca).

Onorario minimo Onorario massimo
Fino a 93.000 1.349 1.722
Fino a 139.500 1.414 1.818
Fino a 186.000 1.500 1.950
Fino a 232.400 1.602 2.083
Fino a 280.000 1.685 2.207
Fino a 370.000 1.750 2.304
Fino a 465.000 1.901 2.532
Fino a 695.000 2.049 2.752


7
Investire in immobili: la vendita
Come investire in immobili

Come puoi vedere nel grafico sottostante, per poter vendere un immobile si può far riferimen-
to a diversi attori presenti sul mercato immobiliare, quali agenzie e intermediari vari (commer-
cialisti, notai, architetti), che trattano lo scambio di case.
Dalla “torta” risulta evidente che:
1. gli agenti immobiliari dominano gli scam-

FAI DA TE 31% bi per il 55 %
AGENTI IMMOBILIARI 55% 2. è interessante notare l’elevata percentuale
ALTRI INTERMEDIARI (pari al 31%) di privati che tratta diretta-
COMMERCIALISTI E NOTAI mente nel settore immobiliare.
GEOMETRI E ARCHITETTI 9%
2% 3%
Fonte: indagine Jeme Bocconi nella provincia di Milano per il Caam Fimaa.
Quindi, i canali divenuti più diffusi in Italia sono:
• l’agenzia immobiliare;
• il fai da te (con annunci o web).
7.1 L’Agenzia immobiliare

L’investimento in immobili è un lavoro di squadra. Quindi è necessario avvalersi di professio-
nisti e le agenzie sono dei referenti fondamentali, purché siano valide.
Se la vendita di un’abitazione viene fatta in fretta e senza perdere tempo, la via dell’agenzia
immobiliare può risultare infatti la migliore.
118 Investire in immobili: la vendita | Come vendere gli immobili

Le agenzie sono ben distribuite sul territorio e rappresentano un’ottima vetrina con le offerte
immobiliari che riguardano tutti i quartieri delle aree metropolitane.
Non ci sono sostanziali differenze tra i servizi offerti dalle piccole agenzie a conduzione familiare
e quelli garantiti dai grossi network, più conosciuti e distribuiti più capillarmente anche su tutto
il territorio nazionale. Unica eccezione è la base di clientela potenzialmente raggiungibile grazie
alla dotazione di grosse banche dati. Nei grandi gruppi infatti possono confluire migliaia di per-
sone che cercano casa alle quali tutti gli affiliati possono accedere mediante il database comune.
Inoltre, questi grandi gruppi sono soliti pubblicare periodicamente delle riviste con annunci di
vendita o affitto di immobili, case, capannoni, ecc.
Il contratto deve essere in esclusiva?

Il modo migliore è affidare un mandato non in esclusiva, delegando loro le visite e fornendo le
chiavi a qualsiasi agenzia. Così si aumentano le possibilità di contattare più acquirenti potenziali.
Assicurati che tutti lo pubblicizzino allo stesso prezzo.
7.2 Il fai da te
Usare Internet per fare pubblicità al vostro immobile
Da qualche anno Internet ha conquistato la fiducia di migliaia di persone che intendono com-
prare o vendere un appartamento. La rete è diventata infatti una vera miniera di annunci, notizie
e informazioni.
La maggiore difficoltà è conoscere i migliori siti e tra questi iniziare a capire quali siano i più
indicati per le tue esigenze. Tuttavia, l’aggiornamento non è immediato e quindi le date dell’an-
nuncio, troppo datate o del tutto assenti, possono risultare un deterrente per il potenziale ac-
quirente.
Ecco alcuni siti sui quali potrai trovare informazioni sul mercato immobiliare ed eventualmente
pubblicare l’annuncio. Fra questi, molti hanno anche sezioni con indicazioni utili su legislazione,
e mutui, formulari e consigli sulla compravendita.
Investire in immobili: la vendita | Come vendere gli immobili 119

www.immobiliare.it
www.casa.it
www.rustici.com
www.idealista.it
www.secondamano.it
www.case24.it
www.tecnocasa.it
www.casaclick.it
www.remax.it
www.case-online.com
www.fimaa.it
www.cercasicasa.it
www.fiaip.it
www.ecasa.it
www.gabetti.it
www.immobiliare.it/imprese_edili/ENEL.html
www.professionecasa.it
www.attico.it
www.subito.it
www.porta-portese.it
Usare cartelli, passaparola (vicini, parenti, amici), annunci pubblicitari

Estremamente importante è la collocazione di cartelli nell’atrio e sul cancello di ingresso del
condomino perché molti dei clienti potenziali acquirenti sono le persone che già abitano nel-
lo stabile o che vi risiedono nelle vicinanze e desiderano comprare l’appartamento per motivi
“emozionali”, ad esempio la vicinanza dei figli.
Da qui, lo step successivo è fissare gli incontri, possibilmente ravvicinati così si evitano ritardi o
assenze. In questo caso ti consiglio di armarti di pazienza e organizzazione
Punti di Forza e di Debolezza dei tre canali di vendita

Nella seguente tabella sono evidenziati i pro e contro nel caso della vendita di immobili affidan-
dosi ad un’agenzia oppure al metodo ‘“fai da te”:

PRO CONTRO
FAI DA TE con CARTELLI, PASSAPAROLA E ANNUNCI
Si risparmia la spesa per la provvigione

Si rischia di perdere troppo tempo
La vendita può essere fatta con i propri ritmi e senza
essere pressati La trattativa può risultare più complessa
Maggiore possibilità di instaurare una relazione “di confi- Tutti i controlli sulla solvibilità dell’acquirente andranno
denza” perché le persone preferiscono trattare direttamen- effettuati da soli
te con il proprietario rispetto all’intermediario
FAI DA TE con INTERNET
La selezione dei potenziali acquirenti non sempre è facile

per la mancanza del contatto umano
Comodità e rapidità
Non sempre gli annunci sono aggiornati e corrispondono
alle offerte reali. Pertanto gli acquirenti sono meno interes-
sati effettivamente all’acquisto.
Possibilità di contattare facilmente centinaia di potenziali
acquirenti
E’ sempre necessario visitare gli immobili. Fissare un
appuntamento con il potenziale acquirente.
AGENZIA IMMOBILIARE
Vengono a visitare gli immobili solo gli acquirenti che si

interessano davvero E’ più costoso per i costi di provvigione
La trattativa può risultare più semplice E’ vincolante se si sigla un contratto in esclusiva
Tutti i controlli possono esser effettuati dall’agenzia

!
fondito nel corso “Vendita, Mar-
keting Immobiliare e Rendite”
Hai mai pensato a come aumentare l’appetibilità di un immobile da rivendere o affittare in

modo efficace senza dover intervenire in prima persona a livello operativo?
Ecco una tecnica affidabile che ora ti spiego:
HOME STAGING
L’home staging è una tecnica di marketing immobiliare, nata negli USA verso la fine dagli anni
’70, che consente di preparare la casa in modo adeguato in vista di una vendita.
Si tratta di un servizio personalizzato dedicato all’immobile, semplice ma estremamente effica-

ce. Consiste infatti nell’allestire una casa in vendita nel miglior modo possibile affinché ne ven-
gano esaltate le qualità e non ne vengano offuscati i lati migliori, rendendola quindi perfetta per
il mercato di riferimento, in modo tale da venderla o affittarla in poco tempo e al miglior prezzo.
La luminosità, l’ampiezza, la disposizione delle stanze, l’affaccio: l’home stager vede subito
quali sono i punti cruciali dell’abitazione e dove apportare i rimedi necessari in modo veloce e
a costi contenuti.
Cambiare il posizionamento dei mobili, eliminare oggetti superflui, riorganizzare gli ambienti
in modo ordinato e funzionale può renderla più gradevole esteticamente ma soprattutto più

facilmente vendibile.
Può sembrare un gioco da ragazzi, ma in realtà occorre avere un occhio esperto: abitare per tan-
to tempo la stessa casa fa infatti perdere obiettività su ciò che si deve cambiare per migliorarla
e di conseguenza venderla in modo più rapido e ad un prezzo migliore.
Agli agenti stessi piace indubbiamente portare potenziali compratori in un appartamento ben
arredato e pronto per il mercato. Il loro obiettivo, come il tuo, è vendere.
Il lavoro di un home stager, unito a quelli di un agente immobiliare, aiuta sicuramente a incre-
mentare il movimento di potenziali compratori nel tuo immobile.
Suscitare un’ottima impressione d’insieme permette all’acquirente di capire subito come e cosa
potrà diventare quell’alloggio, sia esso un appartamento, una villa o una casa di campagna.
Home staging: perché può fare la differenza
In ogni processo di acquisto il fattore emotivo gioca un ruolo fondamentale. Questo vale in ogni
settore ma in quello immobiliare quest’aspetto acquista proporzioni gigantesche. Chi compra
casa per sé, sta comprando uno stile di vita, un sogno, una promessa di vita futura.
Per questo motivo, l’home staging è una tecnica di marketing immobiliare estremamente poten-
te. Può essere usata a supporto sia della vendita che della locazione degli immobili, a prescin-
dere che questi siano completamente vuoti, arredati o parzialmente arredati. In ogni caso, serve
ad aumentare il valore percepito dell’abitazione da parte del potenziale acquirente, che è quindi
disposto a pagarla anche di più rispetto al prezzo di mercato.
I servizi dell’home stager sono utili a chiunque abbia la necessità di vendere un immobile otti-
mizzandone i tempi di vendita e massimizzandone il ricavo. Tra questi, ci sono ovviamente tutti i
privati che, per ragioni personali, si trovano a dover vendere casa. Ma la professionalità dell’ho-
me stager è addirittura indispensabile per chi è nel business della compravendita immobiliare,
ovvero:
• investitori immobiliari che desiderano aumentare l’utile nella vendita o nell’affitto di

immobili (anche in operazioni di rent to rent)

• agenzie immobiliari che vogliono offrire un servizio aggiuntivo ai loro clienti e

velocizzare la vendita dei propri immobile
I vantaggi di un intervento professionale di home staging sono numerosi e molto spesso determi-
nanti. A fronte di un investimento minimo rispetto al valore dell’intera operazione, aumentano:
• il valore dell’immobile, e quindi il margine, il ROI e il ROE

• il numero di potenziali clienti e di visite alla casa
• la velocità di vendita, fino a 6 volte
• il prezioso tempo dell’investitore, che si può dedicare ad altri affari delegando il
lavoroall’home stager
La figura professionale dell’home stager
Interior designer e home stager possono sembrare, a prima vista, la stessa cosa. In realtà, il
compito di un architetto d’interni è radicalmente diverso da quello di un home stager.
E’ vero che entrambi si occupano di risistemazione, progettazione e arredamento di spazi im-

mobiliari, ma mentre l’architetto progetta per un cliente che conosce, l’home stager crea per
l’acquirente potenziale.
In altre parole, l’interior designer lavora fianco a fianco con chi già possiede una casa e vuole
renderla più accogliente, vivibile e piacevole per se stesso.
L’home stager, invece, unisce competenze di decorazione d’interni e forti skill in marketing.
Grossa parte del suo lavoro, infatti, consiste nello studio del mercato immobiliare, del target di
riferimento, delle sue esigenze, delle sue necessità e dei suoi gusti.
Il suo compito è quindi creare un oggetto immobiliare ad hoc, cioè su misura, in base al com-
pratore identificato, alla zona e al valore dell’immobile.
Non solo, altro punto cruciale della professione di home stager è il fattore tempo. Il suo inter-
vento dev’essere realizzato rapidamente per limitare il tempo in cui l’immobile non è sul merca-
to e iniziare la vendita il prima possibile.
Per questo, un home stager professionista è in grado di reagire velocemente, proponendo e
realizzando nel minor tempo possibile un progetto curato e costruito secondo le esigenze di

mercato.
Tutto questo ovviamente rispettando il budget concordato, che sarà coerente con l’entità dell’in-
tera operazione immobiliare.
Come avviene l’intervento di home staging
Lo scopo di ogni intervento di home staging dev’essere la creazione nel minor tempo possibile
di un ambiente armonico, luminoso, accogliente ma neutro, grazie ad arredi e complementi
comunicativi coerenti con il progetto globale.
Ogni intervento di home staging si suddivide in due macro-fasi:
• analisi e progettazione
• realizzazione degli interventi
Quest’ultima fase di allestimento può avvenire anche in modo solamente virtuale, con grande
risparmio in termini di costi e di tempi. Per questo è fortemente raccomandata e usata nel mon-
do dell’investimento immobiliare.
In ogni caso, anche nel virtual home staging, sono imprescindibili alcune condizioni:
• lo studio attento dell’immobile e dei suoi spazi

• la definizione e la scelta corretta degli arredi
• uno stile progettuale consono al mercato nel quale l’immobile è collocato
ATTENZIONE:
quando analizzi un’operazione immobiliare, in cui il fattore tempo è determinante,
è preferibile che tu abbia già nella tua squadra un home stager di fiducia. Realiz-
zare immediatamente la prima fase di analisi e progettazione, infatti, ti consentirà
di mettere subito in vendita l’immobile, anche prima di realizzare concretamente
i lavori.

Analisi e progettazione
Durante una prima visita dell’immobile, l’home stager studia lo spazio nella sua totalità (spazi,
proporzioni, illuminazione e colori) valutandone pregi e difetti in modo obiettivo.
Analizza poi il mercato, il target di riferimento, il luogo e i trend di consumo.
Sulla base di questa ricerca preliminare, presenta quindi una dettagliata proposta di progetto
con una valutazione dei tempi di realizzazione, dei costi e del prezzo di vendita con e senza il
proprio intervento.
Infine, calcola i potenziali ROI e ROE dell’intera operazione.
Il progetto deve comprendere anche un adeguato piano marketing e di comunicazione che pre-
senti:
• identificazione di strumenti di comunicazione, media e piattaforme online dove

pubblicizzare la vendita dell’immobile
• proposta di fornitori di servizi fotografici professionali
• redazione di annunci efficaci, studiati sulla base del target e del mezzo di
comunicazione
• proposta di ulteriori forme di comunicazione (es. rendering 3D, video emozionali)
Home staging virtuale: presentazione degli interventi realizzabili
Il virtual home staging consente di ridurre sensibilmente i tempi di inserimento dell’immobile

sul mercato. Bisogna infatti tenere ben presente che l’immobile è un oggetto in competizione
con altri sul mercato. Attraverso una presentazione corretta e tempestiva avrà la possibilità di
essere più visibile e, di conseguenza, più vendibile.
L’home staging virtuale è quindi uno strumento fondamentale per gli investitori basato su una
parte di analisi e comprensivo di:
• progetto e viste 3D dell’immobile sottoposto all’intervento di home staging

• home book in cui vengono proposti tutti i materiali, gli arredi, gli oggetti, le
suppellettili nel caso di home staging fisico

Come investitore, sarai così in grado di immettere l’immobile sul mercato ancora prima dell’ef-
fettiva realizzazione dei lavori, con una percentuale di riuscita vendita pari all’80%.
ATTENZIONE:
non tutti gli home stager sono specializzati nella realizzazione di progetti per gli
investitori. A te, che sei un investitore, serve un home stager in grado di supportarti
nel tuo ruolo (ben diverso dal privato, che vende la propria casa per acquistarne
un’altra). Identificare e assumere la figura giusta può essere determinante per
risparmiare tempo e denaro.
Home staging fisico: realizzazione degli interventi
L’home staging fisico consiste invece nella realizzazione vera e propria degli interventi progettati.
Nello specifico può includere:
• l’identificazione degli arredi più indicati, il noleggio o la vendita a prezzi vantaggiosi di

mobili e complementi d’arredo (lampade, tappeti, arredi, suppellettili)
• la scelta corretta dei colori e dei materiali
• la realizzazione di piccole modifiche, riparazioni e migliorie
• l’eliminazione di tutto ciò che è inutile e superfluo
• la pulizia approfondita di tutto l’immobile
• l’allestimento per creare un immobile perfetto
• il servizio fotografico professionale dedicato al mercato immobiliare
Nei capitoli precedenti, ti ho già evidenziato l’importanza di poter contare su una squadra com-
posta da elementi competenti, esperti e complementari tra loro.
Allo stesso modo, anche un home stager professionista vanta la propria rete di collaboratori
(idraulici, elettricisti, artigiani, tuttofare, ecc) grazie ai quali riesce a realizzare ogni tipo di lavo-
ro e a risolvere velocemente gli eventuali problemi che possono sorgere. La sua approfondita
conoscenza di materiali, materie prime, fornitori e rivenditori, gli permette di proporre la solu-
zione migliore entro il budget concordato.

Una case history di successo
Appartamento in Via delle Origini a Livorno

Richiesta €65.000
Acquistata il 31/03/2017 €45.000
Agenzia €2.400
Notaio €2.900
Geometra €1.500
Ingegnere €400
TOT. €7.200
Lavori ditta 1 €19.100

Lavori ditta 2 €2.500
Spostamento gas €500
Spostamento acqua €300
Infissi €2.000
Pavimento €1.100
Avvocato €1.500
Rendering €1.800
Agenzia €1.400
TOT. €30.200 UTILE: €24.600
INVESTIMENTO: €82.400
Prezzo richiesto €117.000 ROI: 30%
Venduta il 19/09/2017 €107.000 ROI annuo 60%

!
fondito nel corso “Vendita, Mar-
keting Immobiliare e Rendite”

ESEMPI DI HOME STAGING
PRIMA
DOPO RISTRUTTURAZIONE
130 DOPO
Investire in immobili: HOME
la vendita STAGING
| Come vendere gli immobili
PRIMA
DOPO

PRIMA
DOPO

PRIMA
DOPO

8
Le tasse

Introduzione
Tasse, imposte e tributi… prima di affrontare questo argomento che può sembrare spinoso e a
tratti ‘angosciante’, ti sei mai chiesto se conosci bene la differenza tra queste voci?
Ora provo a chiarirti questi concetti.
Ricordati che più sarai padrone della materia e meno sarai disorientato quando ti troverai ad
averci a che fare nella realtà.
Le tasse, termine che da tempo ormai ha sostituito anche in modo improprio la parola “tributi”,
sono i “prezzi” di determinati servizi e dovrebbero essere utilizzate per realizzare opere e fornire
servizi (appunto) utili per i contribuenti. Le imposte invece vanno a colpire il tuo reddito.
Ultimamente questa distinzione è andata sempre più sfumando al punto da diventare tutto un
enorme insieme di tributi che vanno a costituire il gettito fiscale.
Ciò che è importante invece chiarire è la diversità tra le imposte dirette e quelle indirette.
Le prime vanno a colpire la ricchezza nel momento in cui questa si forma, mentre quelle indiret-
te colpiscono il trasferimento della ricchezza.
L’esempio più chiaro di imposta diretta è quella sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) che
appunto colpisce il reddito quando lo produci.
Qualunque lavoro tu faccia, se guadagni 1.000 € lo stato ne pretende una parte a titolo di impo-
sta in base al fatto che hai prodotto un reddito.
Supponi di acquistare un immobile a 70.000€ e rivenderlo a 90.000€, hai prodotto un reddito
(lordo) di 20.000€ sul quale dovrai pagare le “tasse” (imposta diretta).
Se invece acquisti il medesimo immobile a 70.000€, ma non hai ancora deciso cosa farne, quin-
di se tenerlo o rivenderlo, dovrai pagare l’imposta (indiretta) sul trasferimento per il semplice
fatto di averlo trasferito a te stesso.
Se all’inizio fai un po’ fatica a comprendere questo argomento, non preoccuparti, vedrai che al
termine di questo capitolo ti sarà tutto più chiaro.
A questo punto, ti presento la tassazione del comparto immobiliare dall’acquisto alla successiva
rivendita.
136 Le tasse
La tassazione quando acquisti
Quando acquisti un immobile devi considerare tre tipologie di imposte:
• l’imposta di registro: dovuta per la registrazione di una scrittura, pubblica o

privata, è commisurata ai valori espressi nella scrittura medesima;
• l’imposta ipotecaria: dovuta ogni qual volta si debbano eseguire le formalità di
trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione presso i pubblici registri
immobiliari; colpisce in sostanza il passaggio di proprietà di un immobile, nonché
l’iscrizione di un diritto o di qualsiasi vincolo (ad esempio, un’ipoteca) su di esso;
• l’imposta catastale: dovuta sulle volture catastali per il trasferimento di immobili,
sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso, o seguenti la costituzione su di essi di ipoteche
o di diritti (ad esempio il diritto di usufrutto che consiste nel diritto di usare e godere
di un bene di cui non si è proprietari).
Ricordati che le imposte sono a carico di chi compra e si versano direttamente al Notaio al mo-
mento del rogito.
Se stai acquistando da privato, le imposte ipotecarie e catastali sono fissate a 50€ ciascuna men-
tre l’imposta di registro viene calcolata a percentuale, che solitamente ammonta al 9% salvo in
caso di riduzione al 2% per i fabbricati “prima casa”.
Se invece acquisti da costruttore, l’imposta di registro è fissa a 200€ in quanto l’impresa di co-
struzioni dovrà per suo conto versare l’IVA.
L’aliquota IVA è del 4% se l’immobile è prima casa mentre è del 10% in tutti gli altri casi, fatta
eccezione per gli immobili “di lusso” che hanno l’IVA al 22%.
La “prima casa”
Molte persone confondono facilmente il concetto di acquisto prima casa con quello di abitazio-
ne principale.
In ambito fiscale, quando hai la residenza nell’immobile di proprietà puoi usare gli sgravi fiscali
sulle imposte locali (IMU, TASI, ecc).
Le tasse 137
Quando utilizzi l’agevolazione ”prima casa” puoi ottenere un abbattimento dal 9% al 2% dell’im-
posta di registro che devi pagare quando acquisti l’immobile.
Sono due distinte agevolazioni che in parte si assomigliano e creano spesso confusione.
Hai diritto di usare l’agevolazione “prima casa” per un solo immobile alla volta e non necessa-
riamente al primo acquisto.
Per chiarire il tutto, ti faccio questo esempio:
Hai visto due immobili interessanti dai prezzi differenti sui quali potresti investire.
In questo caso ti potrebbe tornare utile usare l’agevolazione per l’immobile più costoso perché
l’imposta si calcola in percentuale sul valore e a te può interessare un maggiore risparmio di
liquidità in fase di acquisto.
Sarai comunque tu a scegliere su quale immobile usare l’agevolazione, semplicemente dichia-

rando nel rogito notarile che intendi avvalerti dell’imposta ridotta.
Puoi usare l’agevolazione “prima casa” a patto che tu non possieda nessun altro immobile (nem-
meno per quote) nel comune dove stai per acquistare.
Non solo, ovviamente non devi possedere nessun altro immobile (questa volta su tutto il terri-
torio italiano) sul quale hai già usato l’agevolazione.
Inoltre devi verificare che la tua residenza sia nello stesso comune dove si trova l’immobile che
vuoi acquistare con il beneficio prima casa.
Non serve che tu trasferisca la residenza proprio ed esattamente in quell’immobile. E’ sufficien-
te che il comune sia lo stesso.
Se non risiedi nel comune hai 18 mesi di tempo per trasferire la residenza nel comune, anche in
un immobile diverso, basta che sia nel comune dove hai usato l’agevolazione.
Nel caso di trasferimento di residenza è indispensabile che nell’atto notarile sia scritto chiara-
mente che ti impegni a trasferirti in quel comune entro 18 mesi. Se non lo fai, perdi definitiva-
mente il diritto all’imposta ridotta.
Gli unici casi in cui non è necessario il trasferimento della residenza nel comune sono gli sposta-
menti effettuati per svolgere la propria attività (lavoro, studio, etc).
138 Le tasse
Agevolazione prima casa - approfondimento

Come ti ho già indicato prima, l’agevolazione “prima casa” ti consente di acquistare con l’imposta
di registro in misura ridotta.
Cosa succede se dopo qualche mese rivendi l’immobile acquistato con l’agevolazione prima
casa? Hai diritto a trasportare l’agevolazione sul prossimo acquisto, a patto che tu lo adibisca ad
abitazione principale.
In altre parole al momento del secondo acquisto puoi far valere nuovamente l’agevolazione
prima casa per un importo pari a quello pagato sul primo acquisto.
Devi sapere però che dal 1° Gennaio 2016 hai un’ulteriore possibilità: usare contemporanea-
mente l’agevolazione prima casa su due immobili, ma è bene che tu conosca in modo approfon-
dito le condizioni necessarie per poterla utilizzare.
Se hai già un immobile acquistato con il beneficio prima casa puoi comperare una “seconda-pri-
ma-casa” a patto che nell’atto notarile tu prenda impegno di vendere l’immobile acquistato
precedentemente entro 12 mesi dalla data dell’atto di acquisto del secondo immobile.
Se per qualsiasi motivo non riesci a mantenere l’impegno di vendere il primo immobile entro il
termine previsto (12 mesi) allora perdi definitivamente l’agevolazione prima casa.
C’è un altro caso in cui perdi l’agevolazione: quando vendi l’immobile prima casa senza riacqui-
stare nuovamente un’altra prima casa.
Una volta persa l’agevolazione prima casa devi versare all’Erario le imposte “risparmiate” com-
prensive di interessi e maggiorate di una sanzione pari al 30% della somma.
Riassumendo, l’agevolazione prima casa è persa nei seguenti casi:
• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

• vendi l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto senza
acquistare un altro immobile. In questo particolare caso c’è anche il requisito di
adibire in tempi “ragionevoli” il secondo immobile ad abitazione principale;
• non hai trasferito la residenza nel comune in cui si trova l’immobile prima casa entro
18 mesi dall’acquisto;
Le tasse 139
• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non hai venduto quello già in tuo
possesso, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
Tassazioni per acquisti di privati
1a CASA 2a CASA 1a CASA 2a CASA
Acquisto da privato Acquisto da privato Acquisto da impresa Acquisto da impresa
Imposta di registro 2% 9% 200,00 € 200,00 €
IVA Non presente Non presente 4% 10%

Imposta ipotecaria 50,00 € 50,00 € 200,00 € 200,00 €
Imposta catastale 50,00 € 50,00 € 200,00 € 200,00 €
In caso di mutuo
Imposta sostitutiva 0.25% 2% 0.25% 2%
Condizioni necessarie per l’agevolazione prima casa:

• nessun immobile di proprietà nel comune dove si acquista
• nessun immobile di proprietà acquistato con l’ agevolazione prima casa
• spostamento della residenza entro 18 mesi (12 per scaricare gli interessi passivi del
mutuo)
• mantenere l’immobile per almeno 5 anni oppure venderlo per ricomprarne un
secondo entro 12 mesi.
ATTENZIONE
Sono cambiati i requisiti oggettivi (cioè quelli relativi all’immobile) per poter chiedere le agevo-
lazioni prima casa.
Il riferimento al DM 2-8-69, quello che prevede i criteri per stabilire se un immobile ha o meno
le caratteristiche per essere definito “di lusso” e quindi non poter essere agevolato, rimane va-
lido solo per le agevolazioni chieste su un acquisto soggetto ad IVA (per esempio il costruttore).
140 Le tasse
Se invece l’atto è soggetto ad imposta di registro, l’immobile si ritiene di lusso se catastalmente

ha una categoria A/1, A/8 o A/9. Per questi generi, sono precluse le agevolazioni prima casa
indipendentemente dai requisiti previsti dal DM del 1969 e, conseguentemente, tutte le altre
categorie risultano agevolabili, anche se dovessero avere i requisiti previsti dal DM del 1969.
Le imposte quando detieni l’immobile
Dal momento che acquisti l’immobile al momento in cui lo rivendi devi pagare alcuni tributi
relativi al periodo di possesso.
In genere puoi utilizzare una serie di servizi gratuiti su Internet che ti permettono di effettuare sia
il calcolo che la stampa del modulo per il pagamento (Modello F24).
Consulta il sito:
http://www.amministrazionicomunali.it
Per effettuare i conteggi ti serve unicamente il valore della rendita catastale che in genere trovi
sia nell’atto notarile che nelle visure catastali, magari con l’abbreviazione RCL.
La rendita catastale stabilisce il valore fiscale dell’immobile e si ricava da un valore pubblicato in
gazzetta ufficiale moltiplicato per il numero dei vani.
Il “valore per vano” cambia da comune a comune e dipende della categoria catastale in cui è
stato censito.
Ogni comune applica un proprio regolamento e potresti trovare delle differenze di calcolo, alle
volte anche abbastanza sostanziose, da un comune all’altro.
In generale, quasi tutti i comuni offrono delle agevolazioni se abiti nell’immobile, ovvero se hai
trasferito la residenza proprio in quella casa e l’hai adibita ad “abitazione principale”.
Attenzione però a non confonderti con l’agevolazione prima casa che in questo contesto non
c’entra nulla.
Le tasse 141
Le categorie catastali
Per le abitazioni ci sono diverse categorie catastali
• A/2 (abitazioni di tipo civile)

• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)
Per queste categorie catastali puoi usufruire delle agevolazioni fiscali “prima casa” e “abitazione
principale”.
Esistono poi delle altre abitazioni che sono considerate di lusso e rientrano nelle seguenti cate-
gorie catastali:
• A/1 (abitazioni di tipo signorile)

• A/8 (abitazioni in ville)
• A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici)
Le imposte quando vendi
Quando vendi l’immobile devi necessariamente tornare dal Notaio per fare un secondo atto,
ovvero quello di vendita.
Mentre nel primo atto (quello di acquisto) hai dovuto pagare tu il notaio, ora ti trovi dal lato
opposto, ovvero sarà l’acquirente a doversi far carico di fare l’assegno al notaio per la parcella e
per le imposte di trasferimento.
Le regole sul calcolo delle imposte sono le stesse di prima, cambia solamente il CHI le deve
pagare, ovvero l’acquirente.
Tornando all’esempio dell’introduzione di questo capitolo, se hai comprato un immobile a
142 Le tasse
70.000€ e lo hai rivenduto a 90.000€, quante imposte devi pagare sui 20.000€ (reddito lordo)
che ti sono rimasti?
La risposta è 4.000€, portandoti quindi ad un guadagno netto di 16.000€.
Nel momento in cui vendi puoi chiedere al Notaio di applicare l’imposta sostitutiva, pratica che
comporta per gli investitori immobiliari due vantaggi:
• l’imposta è solo del 20%

• si tratta di un’imposta “sostitutiva”, il che vuol dire che nel momento esatto in cui fai
l’assegno al notaio e hai pagato il tuo 20% hai chiuso definitivamente gli obblighi con
il fisco.L’obbligo di versamento ricade cosiì sul notaio che dovrà poi inviare all’Agenzia
delle Entrate i dati relativi alla compravendita.
L’imposta sostitutiva del 20% si calcola sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto
al netto dei costi sostenuti e documentati.
Se, ad esempio, hai fatto tinteggiare l’immobile oppure hai rifatto un bagno puoi diminuire la
base di calcolo dell’importo che hai speso, presentando l’opportuna documentazione (fatture).
L’importanza di avere solide basi fiscali
E’ molto importante che tu maneggi queste nozioni di base per migliorare la rendita del tuo
investimento.
Ovviamente meno imposte paghi, più soldi ti rimangono in tasca e migliore sarà il tuo sorriso
alla fine dell’operazione.
E’ pur vero che il ROI e il ROE dell’operazione si calcolano sempre senza considerare le imposte
ma dal mio punto di vista l’unico dato che alla fine mi rende felice è quanto mi è rimasto in tasca
alla fine dell’operazione.
Un altro motivo che rende importante avere delle buone basi fiscali è quello di agire con sere-
nità, senza crearsi dei falsi problemi dove in realtà non ci sono.
Ricordati che la serenità aumenta le tue capacità di relazionarti con i potenziali acquirenti, con i
collaboratori e ti permette di chiudere più operazioni immobiliari, obbiettivo principale.
Le tasse 143
Per ulteriori approfondimenti puoi consultare la Guida Fiscale 2017 dell’Agenzia

delle Entrate che trovi a questo indirizzo:
http://www.alfiobardolla.com/download/guidafiscale.pdf
144 Le tasse
Le tasse 145
9
Glossario

Questione di termini
Questo vuole essere un piccolo vocabolario dei termini maggiormente usati nel mercato immo-
biliare che ti sarà utile conoscere:
ABITABILITÀ:
autorizzazione necessaria rilasciata dal Comune per poter abitare in un immobile. Dovrà rispet-
tare determinati parametri stabiliti da norme edilizie relativi ad altezza, luminosità, dimensione,
sicurezza e conformità degli impianti
AGENZIE DEL TERRITORIO:

si tratta dell’ufficio finanziario che valuta i beni immobili e attribuisce le rendite catastali
AREA EDIFICABILE:
area del territorio comunale sulla quale, sulla base del piano regolatore generale, è ammessa
l’edificabilità
AFFACCIO:
appartamento posto all’interno di un complesso condominiale che dà su un giardino, su un
cortile o su una strada
ATTICO:
appartamento all’ultimo piano dotato di terrazzo. A differenza della mansarda, che ha il soffitto
spiovente, l’attico ha il tetto piatto. Se al di sopra dell’attico è stato costruito qualche locale,
collegato con una scala, si parla di superattico
BILOCALE:
appartamento costituito da una camera da letto e da un soggiorno tinello con, in alcuni casi, un
angolo cottura e un bagno
BOX:
i garage di solito hanno dimensioni ridotte adatte per una macchina e delle volte solo per quelle
di piccola cilindrata. Ne esistono altri che fungono oltre che da posto auto, anche da cantina per
poter inserire scaffalature
148 Glossario
CAPARRA CONFIRMATORIA:
ha la funzione di garantire il buon fine del contratto. Per rendere più impegnativo il contratto,
l’acquirente consegna al venditore una caparra confirmatoria cioè di anticipo sull’esecuzione del
contratto che prevede:
a) nel caso in cui il compratore non ottemperi nei termini prestabiliti del preliminare
di vendita (soprattutto, in termini di data e importo), la caparra verrà trattenuta dal
venditore
b) nel caso in cui il venditore non ottemperi nei termini prestabiliti del preliminare di
vendita (magari vada a rogito con qualcun altro), la caparra dovrà essere restituita per il
doppio del suo valore.
CASA OTTIMA PER INVESTIMENTO:

significa che la casa è affittata (con o senza regolare contratto) e i tempi per liberarla saranno più
lunghi. Per tali motivi spesso il prezzo è piuttosto conveniente.
COMPROMESSO:
atto che impegna le parti a stipulare entro una certa data e a un prestabilito prezzo l’atto pubbli-
co di compravendita (rogito). E’ definito anche atto preliminare di vendita.
CERTIFICATO DI ABITABILITÀ:
certificato rilasciato dal comune con cui il sindaco autorizza l’uso di un nuovo edificio residenzia-
le dopo la verifica delle condizioni igieniche.
CONSEGNA ENTRO:
quando la casa è in fase di realizzazione, il costruttore può promettere la consegna dell’immobi-
le entro una certa data. Spesso accade che il costruttore non rispetti i termini previsti a causa sia
di maltempo o anche di problemi sorti in fase di costruzione.
CUCINA ABITABILE:
si tratta di una cucina indipendente con possibilità di ospitare almeno 4 persone e con una
dimensione di almeno 10 m².
Glossario 149
CUCINA A VISTA:
significa che la cucina non è in una stanza a parte, ma si trova su un lato del locale principale
(soggiorno- tinello).
DIRITTO DI USUFRUTTO:
diritto di godimento dell’immobile ossia di utilizzare liberamente un immobile per una durata
pari alla vita dell’usufruttuario. Il diritto può essere cedibile. Al momento dell’estinzione dell’u-
sufrutto il titolare della nuda proprietà tornerà a godere pienamente dei diritti dell’abitazione.
DISTANZA DAL CENTRO:

quando si legge “a 15 minuti dal centro” significa che l’immobile si trova in prossimità del centro
del paese e pertanto è maggiormente di pregio rispetto ad un altro ubicato in periferia, questo
soprattutto per i maggiori servizi di cui può disporre (comune, asili, scuole ecc.). E’ sempre me-
glio controllare perché spesso si tratta di indicazioni generiche e poco affidabili.
ESPOSIZIONE:
per doppia esposizione, si indica che l’appartamento ha finestre in entrambi i lati, mentre se
l’esposizione è tripla, l’affaccio è su tre lati. Più esposizioni ci sono e più la casa sarà luminosa.
LIBERO AL ROGITO:
per chi avesse intenzione di acquistare un immobile per abitarci immediatamente, dovrà guar-
dare solo alle inserzioni che descrivono l’appartamento come libero subito o al momento del
rogito (quindi in tempi brevi).
LUMINOSITÀ:
è molto importante e a volte può far aumentare il valore dell’immobile, oltre a far risparmiare
sul consumo per il riscaldamento.
MANSARDA:
si tratta di un sottotetto reso abitabile grazie ad una sanatoria edilizia. E’ sempre bene accertarsi
che la documentazione sia aggiornata e disponibile.
MONOLOCALE:
quando l’abitazione è costituita da un solo locale oltre al bagno ed eventualmente un ripostiglio.
150 Glossario
NUDA PROPRIETÀ:
viene venduta la proprietà spoglia dei diritti di godimento ossia di abitazione, uso o usufrutto.
Significa che l’abitazione non può essere abitata prima che non avvenga il ricongiungimento con
il diritto di abitazione o di usufrutto in possesso di un’altra persona. In genere, bisogna aspettare
la scomparsa dell’usufruttuario.
OCCUPATO:
l’appartamento è affittato e potrà liberarsi in un certo periodo in base alla data della stipula del
contratto di locazione. E’ da prendere in considerazione nel caso di un investimento.
PANORAMICO:
in genere indica un piano alto oppure che l’immobile si affaccia su un monumento storico o
che si può godere di un ottimo panorama. Questo “plus” può far levitare il prezzo dell’immobile
anche del 40%.
PERMUTA:
è l’atto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un bene immobile dietro lo scambio
di un altro immobile.
PERTINENZA:
spazi accessori legati all’appartamento come: box, cantina e solaio. Nel calcolo dei metri quadri,
le cantine e i solai vengono valorizzati nel range compreso tra il 30% e il 50%.
PIANO ALTO:
appartamento ubicato ai piani alti che in genere fa aumentare il prezzo dell’immobile.
PIENA PROPRIETÀ:
diritto di godere e disporre di un bene in modo pieno ed esclusivo.
POSSIBILITÀ DI BOX O POSTO AUTO:

significa che il proprietario possiede anche un box, ma non è compreso nel prezzo richiesto.
RISTRUTTURATO:
significa che il proprietario possiede anche un box, ma non è compreso nel prezzo richiesto.
Glossario 151
RENDITA CATASTALE:
redditività annua di un determinato immobile attribuito dall’Ufficio Tecnico Erariale.
RISTRUTTURATO NELLE PARTI COMUNI:

significa che le parti comuni, quali le scale, gli intonaci interni e la facciata sono state ristruttura-
te. Questo potrebbe voler dire che l’appartamento all’interno non è ristrutturato.
ROGITO:
atto conclusivo della transazione. E’ l’atto ufficiale redatto in fiorma pubblica da un notaio alla
presenza delle parti. Viene poi registrato nel registro dei beni immobili.
RUSTICO:
antico alloggio dotato di finiture del periodo di costruzione e ubicato in zona di campagna,
collinare o semicollinare, con terreno di proprietà. Spesso necessita di lavori di ristrutturazione.
SALONE DOPPIO:
appartamento dotato con ampio salone ricavato abbattendo una parete e/o accorpando due
locali. L’abbattimento deve essere segnalato anche sulle piante catastali.
SOPPALCABILE:
si tratta di abitazioni con soffitto alto da permettere di realizzare un soppalco per ricavare una o
più camere da letto o uno studio.
STABILE D’EPOCA:
si tratta di un edificio signorile costruito tra gli anni ’20 e ’40.
STABILE RECENTE:
significa che la costruzione o la ristrutturazione dell’immobile è avvenuta da meno di un decen-
nio.
TERMOAUTONOMO:
appartamento nel quale è installata una caldaia a gas autonoma. Può significare anche che l’im-
pianto è centralizzato, ma sono installati dei contabilizzatori di calore che consentono di pagare
la bolletta del riscaldamento sulla base dell’effettivo utilizzo.
152 Glossario
TRASCRIZIONE:
registrazione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari, dell’atto di vendita.
TRILOCALE:
di solito ci sono due camere da letto oltre al soggiorno, alla cucina e al bagno.
VERANDA:
terrazzo chiuso con vetrate sostenute da una struttura fissa. Chiedere sempre la documentazione
dell’avvenuto condono.
VISURA:
verifica catastale e ipotecaria allo scopo di accertare la condizione giuridica ossia la presenza o
meno di vincoli quali le ipoteche.
Glossario 153
10
Contratti

I contratti di Alfio Bardolla:
1. Modulo valutazione di un immobile

2. Procura speciale a vendere
3. Procura speciale (con rendiconto)
4. Contratto preliminare di compravendita
5. Proposta irrevocabile di contratto preliminare di vendita
6. Cessione del contratto (cedente non imprenditore - soggetto a registro)
7. Cessione del contratto (cedente imprenditore - soggetto a IVA)
8. Compravendita
9. Domanda di partecipazione
10. Decreto trasferimento di bene espropriato
11. Atto di delega semplice (valida per tutti i creditori esclusa Equitalia)
12. Atto di delega e autorizzazione
13. Pacchetto Bersani/Visco
14. Agevolazioni prima casa
15. Certificazione sugli impianti
Case History | Via Verrazzano
1. Piantine
2. Foto
156 Contratti
Modulo valutazione di un immobile
Contratti 157
PREZZO MASSIMO D’ACQUISTO valore di vendita - 30% - altri costi - tasse
Tipologia dell’immobile:
Taglio MQ commerciali MQ calpestabili Prezzo €/MQ
Determinazione valore di vendita

Agenzie
Nome agenzia Min € Max €
Riviste di settore
Nome rivista Min € Max €
Altri costi
Condominio
Buon’uscita
TASI
Costi vari
Manutenzione/Ristrutturazione
Provvigioni Ag Acquisto
Provvigioni Ag vendita
Avvocato
Notaio
Imprevisti
TOT
158 Contratti
Gruppo A immobili a destinazione ordinaria
Categoria Gruppo A
A/1 Abitazione di tipo signorile
A/2 Abitazione di tipo civile
A/3 Abitazione di tipo economico
A/4 Abitazione di tipo popolare
A/5 Abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 Abitazione di tipo rurale
A/7 Abitazione in villini
A/8 Abitazione in ville
A/9 Castelli, palazzi con pregi storici ed artistici
A/10 Uffici e studi privati
A/11 Abitazione ed alloggi tipici dei luoghi
Contratti 159
Gruppo B immobili a destinazione ordinaria
Categoria Gruppo B
B/1 Collegi, convitti, ricoveri, ospizi, conventi, seminari, caserme
B/2 Case di cura ed ospedali senza scopo di lucro
B/3 Prigioni e riformatori
B/4 Uffici pubblici
B/5 Scuole e laboratori scientifici
B/6 Biblioteche, musei, gallerie (non assegnabili alla cat. A/9)
B/7 Cappelle ed oratori privati
B/8 Magazzini sotterranei per deposito di derrate
Gruppo C immobili a destinazione ordinaria
Categoria Gruppo C
C/1 Negozi e botteghe
C/2 Magazzini e locali di deposito
C/3 Laboratori per arti e mestieri
C/4 Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro
C/5 Stabilimenti balneari e di acque curative senza fine di lucro
C/6 Stelle, scuderie, rimesse, autorimesse senza fine di lucro
C/7 Tettoie chiuse ed aperte
160 Contratti
Gruppo D immobili a destinazione speciale
Categoria Gruppo D
D/1 Opifici
D/2 Alberghi e pensioni con fine di lucro
D/3 Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli con fine di lucro
D/4 Case di cura ed ospedali con fine di lucro
D/5 Istituti di credito, cambio, assicurazione con fine di lucro
D/6 Fabbricati e locali per esercizi sportivi con fine di lucro
D/7 Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di una attività industriale
D/8 Fabbricati costruiti per le speciali esigenze di una attività commerciale
Edifici galleggianti o sospesi assicurati al suolo, ponti privati soggetti a
D/9
pedaggio
Gruppo E immobili a destinazione particolare
Categoria Gruppo E
E/1 Stazioni per trasporti terrestri, marittimi ed aerei
E/2 Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
Fabbricati per speciali esigenze pubbliche (edicole, chioschi, riforni-
E/3
menti)
E/4 Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggi)
E/5 Fortificazioni e loro dipendenze
E/6 Fari, semafori, torri
E/7 Chiese pubbliche
E/8 Fabbricati nei cimiteri
Edifici a destinazione particolare (non compresi nelle precedenti cate-
E/9
gorie del gruppo E)
Contratti 161
Classificazione
Ogni categoria dei gruppi A, B, e C viene suddivisa in un certo numero di classi a seconda del
diverso grado di reddito, grado che dipende dalle caratteristiche intrinseche dei fabbricati; il nu-
mero delle classi non è prestabilito, ma varia con le categorie e con le zone censuarie; la prima
classe è quella di minor reddito mentre l’ultima è la migliore (si consiglia di procedere in modo
che tra una classe e la successiva ci sia una differenza di produttività almeno del 20 %).
Per ogni categoria e classe vengono scelte alcune unità immobiliari tipo, cioè i campioni che
hanno il merito medio e normale della classe e serviranno sia come termine di paragone per
compiere il classamento, sia per determinare le tariffe di estimo delle varie categorie e classi.
162 Contratti
Procura speciale a vendere
Contratti 163
164 Contratti
Contratti 165
166 Contratti
Procura speciale (con rendiconto)
Contratti 167
10 INVESTIRE IN -IMMOBILI
PROCURA SPECIALE (con rendiconto) -
Il Signor [nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio o resi-

denza, codice fiscale] (in seguito denominato “il conferente procura”
o “il rappresentato”)
CONFERISCE PROCURA
al Signor [nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio o resi-
denza] (in seguito denominato “il procuratore” o “il rappresentante”)
per l’alienazione a titolo oneroso, in suo nome e conto, di tutti o parte
dei diritti ad esso spettanti sul seguente immobile sito in Comune di
all’indirizzo________________________________, censito al Catasto dei
Fabbricati del Comune di con le seguenti indicazioni
FOGLIO__________________________________________________________________
PARTICELLA SUBALTERNO______________________________________________,
con o senza i suoi accessori e/o le pertinenze.
Il procuratore, in rappresentanza del conferente procura, avrà facol-
tà, con l’espressa autorizzazione a contrattare con se stesso di cui
all’art. 1395 c.c., di compiere tutte le attività utili e/o necessa-
rie al raggiungimento dello scopo sopra indicato e, pertanto, a mero
titolo esemplificativo potrà:
scegliere l’acquirente e/o gli acquirenti di quanto in oggetto; stipu-
lare e sottoscrivere contratti preliminari e definitivi di alienazione;
rendere ogni dichiarazione utile all’identificazione del rappresenta-
to, anche con riferimento al suo stato civile ed all’eventuale regime
patrimoniale al quale risulti sottoposto; stabilire quali diritti e
facoltà vadano alienati ed in quale misura, con espressa facoltà di
procedere ad alienazioni separate dalla nuda proprietà e dell’usu-
frutto e/o di altro diritto reale minore; convenire a sua discrezione
la misura e la natura del corrispettivo, anche dilazionato con o sen-
za interessi, e le modalità dell’alienazione; riscuotere in una o più
soluzioni il corrispettivo dell’alienazione; depositare e/o incassare
assegni e/o altri titoli di credito, anche se muniti della clauso-
la di non trasferibilità; rinunciare all’ipoteca legale; identificare
negli atti l’oggetto dell’alienazione dando conto di sue eventuali
irregolarità; citarne la provenienza e dichiararlo libero in tutto o
in parte da diritti di terzi e formalità in genere, ovvero denunciar-
ne la sussistenza pattuendone le sorti e/o le modalità di estinzione,
con espressa facoltà a tal fine di richiedere e conseguire presso i
creditori del rappresentato l’attestazione della sua situazione debi-
toria aggiornata; prestare, ampliare o escludere in tutto o in parte
le garanzie di legge per l’alienazione; rendere ogni dichiarazione a
fini urbanistici e/o edilizi; presentare domande e/o denunce presso
gli Uffici catastali e comunali competenti; rendere ogni dichiarazio-
ne a fini tributari; convenire le sorti e le modalità di ripartizione
168 Contratti
INVESTIRE
delle spese di amministrazione afferenti l’oggetto IN IMMOBILI 10
dell’alienazione;
convenire le sorti e le modalità di riparazione di tutte le spese, gli
onorari e, più in generale, dei costi dell’alienazione e di ogni atto
ad essa preliminare; eleggere domicilio speciale; pattuire clausole
penali, caparre confirmatorie, caparre e/o multe penitenziali, clauso-
le risolutive espresse, facoltà di recesso unilaterale; sottoporre in
tutto o in parte gli atti sopra indicati a condizioni sospensive e/o
risolutive, anche unilaterali, stipulando e sottoscrivendo eventuali
atti di accertamento delle loro sorti; compiere più in generale tutto
quanto possa occorrere per il raggiungimento dello scopo per cui viene
conferita la presente procura, con richiamo espresso della disciplina
di cui all’art. 1708 I comma c.c..
La presente procura è irrevocabile e tutti i poteri qui conferiti –in-
cluso quello di rappresentanza- conserveranno efficacia anche in caso
di morte del conferente procura.
Il procuratore, che conserva l’obbligo di presentare il rendiconto, ha
facoltà di compensare, con tutto o parte del corrispettivo riscosso,
ogni credito da questi vantato nei confronti del rappresentato anche
per aver anticipato somme in sua voce e/o per aver estinto in tutto o
in parte i debiti dello stesso nei confronti di terzi.
Il presente atto non deduce alcun mandato e, pertanto, il procuratore
acquista soltanto il potere di esercitare in tutto o in parte le fa-
coltà sopra indicate, senza esservi obbligato; esso non è recettizio
e produce effetti sin d’ora.
Il conferente procura presta sin d’ora promessa di rato et valido per
la condotta del procuratore.
Contratti 169
Contratto preliminare di compravendita
170 Contratti
Contratti 171
172 Contratti
Proposta irrevocabile di contratto preliminare di vendita

(versione usata da Alfio Bardolla)
Contratti 173
PROPOSTA IRREVOCABILE DI
CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA
Il Signor:
nome__________________________ cognome ___________________________,
nato/a in _____________________________ il ______________________,
residente in _____________________________________________________,
codice fiscale ____________________________________________________,
di stato civile libero (oppure) coniugato/a in regime di: ___________
__________________________________________________________________,
di seguito denominato anche “proponente” e/o “parte promissaria ac-
quirente”;
PROPONE IRREVOCABILMENTE
al/ai Signor/i:
nome________________________ cognome _____________________________,
nato/a in _____________________________ il _____________________,
residente in _____________________________________________________,
codice fiscale ____________________________________________________,
di stato civile libero (oppure) coniugato/a in regime di: _________
___________________________________________________________________
(in caso di comproprietà dell’immobile, anche per comunione legale)
nome ___________________________ cognome __________________________,

nato/a in _____________________________ il ______________________,
residente in _____________________________________________________,
codice fiscale ____________________________________________________,
di stato civile libero (oppure) coniugato/a in regime di: __________
__________________________________________________________________,
di seguito denominato/i anche “oblato/i” e/o “parte promittente ven-
ditrice”,
LA STIPULA DEL SEGUENTE
CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA:
“ARTICOLO 1
CONSENSO ED OGGETTO
Il Signor/i Signori _____________________________________ si ob-

bliga/no a vendere al Signor ____________________________________
che, per sé o per persona fisica o giuridica da nominare entro i tre
giorni successivi alla stipula del contratto definitivo di vendita,
si obbliga ad acquistare il diritto di proprietà piena ed esclusiva
del seguente immobile sito in ______________________________, facen-
te parte dell’edificio distinto dal civico numero ___________ di Via/
Piazza __________________________ e precisamente:
- appartamento (oppure: locale adibito a ______________________) po-
sto al piano ___________, segnato con il numero interno __________,
174 Contratti
INVESTIRE
della consistenza catastale di vani ___________, cosìINcomposto: 10
IMMOBILI ___
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
a confi-
ni:_______________________________________________________________
___________________________________________________________________
precisamente:
- appartamento (oppure: locale adibito a______________________) po-
sto al piano___________, segnato con il numero interno__________,
della consistenza catastale di vani___________, così composto: ____
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
____________a confini: _____________________________________________
___________________________________________________________________
censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di ______________________
con le seguenti indicazioni:
FOGLIO ______ - PARTICELLA _______ - SUBALTERNO ______ - ZONA CEN-
SURIA _____ - INDIRIZZO: _________________ - CATEGORIA ___ - CLAS-
SE ___ - CONSISTENZA ____ VANI - RENDITA EURO _______ , INTE-
STATO A:________________________________________________CODICE
FISCALE___________________________________________________________
per il diritto di ___________________________ in quota di
_______________________;
(eventualmente:)
al suddetto immobile sono annesse e costituiranno pertanto oggetto
di trasferimento unitamente ad esso le seguenti pertinenze:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
il tutto salvi migliore descrizione, più precisi confini e dati ca-
tastali il cui errore od omissione non pregiudica la corretta iden-
tificazione del suddetto immobile che avviene anche mediante la sot-
toscrizione del/i certificato/i e della/e planimetria/e catastali
allegati sotto le lettere _____________________ al presente contrat-
to.
ARTICOLO 2
TERMINE
Le parti convengono che il contratto definitivo di compravendita dovrà

essere stipulato entro e non oltre il giorno _________________________
presso il Notaio scelto dalla parte promissaria acquirente.
Tale termine:
- È fissato in favore della sola parte promittente venditrice promis-
Contratti 175
10saria
INVESTIRE IN IMMOBILI
acquirente che, pertanto, potrà pretendere dalla controparte
la stipula dell’atto definitivo di compravendita anche prima di tale
scadenza, purché con un preavviso di almeno giorni 10 (dieci).
- Ha natura ordinatoria e non è essenziale per alcuna delle parti.
(oppure:)
- Ha natura perentoria ed è considerato dalle parti come essenziale

nell’interesse della parte promittente venditrice / promissaria ac-
quirente per la seguente ragione: __________________________________
__________________________________________________________________;
troverà pertanto applicazione la disciplina di cui all’art. 1457 c.c.
ARTICOLO 3
CONSISTENZA
L’obbligo sopra assunto si riferisce all’immobile nello stato di fat-

to e di diritto in cui oggi esso si trova, noto e gradito alla parte
promissaria acquirente, con ogni inerente diritto, accessione, acces-
sorio e pertinenza, nulla escluso o riservato alla parte promittente
venditrice, con la proporzionale comproprietà, secondo le norme di
legge e del regolamento di condominio, degli enti comuni dell’edificio
di cui l’immobile in oggetto è parte.
Eventuali precisazioni:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
ARTICOLO 4
PROVENIENZA E GARANZIE
Quanto in oggetto è promesso in compravendita libero da litispenden-

ze, vincoli, oneri, spese e tributi arretrati, locazioni e comodati,
prelazioni e retratti, privilegi di ogni sorta, iscrizioni e trascri-
zioni pregiudizievoli, diritti di terzi in genere, ad eccezione di
quanto segue: ______________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
al quale proposito le parti convengono che: _________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
La parte promittente venditrice garantisce di essere nella piena di-
sponibilità e titolarità di quanto promesso in vendita in forza dei
seguenti titoli di provenienza:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
176 Contratti
__________________________________________________________________. 10
ARTICOLO 5
PREZZO
Il prezzo di compravendita è convenuto, a corpo e non a misura, in

complessivi Euro ________________(________________________) il cui
pagamento è regolato come segue:
- Euro __________________ (__________________________________), a
titolo di caparra confirmatoria, vengono versati contestualmente alla
stipula del presente contratto mediante ___________________________
___________________________________________________________________
______________________________________________ e per tale somma la
parte promittente venditrice rilascia quietanza;
- Euro __________________ (__________________________________), a
titolo di acconto prezzo, dovranno essere versati entro il giorno
mediante __________________________________________________________
- Euro __________________ (______________________________________),
a saldo, dovranno essere versati alla stipula del contratto definitivo
di vendita;
a tale proposito la parte promittente venditrice si obbliga sin d’o-

ra:
- ad attendere i tempi tecnici per l’erogazione di tale somma laddove
la parte promissaria acquirente intendesse far ricorso al finanzia-
mento bancario;
- a non esigere interessi per la dilazione di pagamento eventualmente
verificatasi per tale ragione;
- a rinunciare all’ipoteca legale al fine di consentire l’iscrizione
dell’ipoteca volontaria a garanzia di tale finanziamento.
ARTICOLO 6
POSSESSO E CONSEGNA
La consegna dell’immobile e l’immissione nel suo possesso avverranno

alla stipula del contratto definitivo di vendita.
(eventualmente:)
La parte promittente venditrice autorizza la parte promissaria ac-
quirente ad effettuare sin d’ora lavori di ristrutturazione all’in-
terno dell’appartamento in oggetto e a presentare presso ogni Ufficio
competente tutte le dichiarazioni a ciò occorrenti, obbligandosi a
sottoscrivere essa stessa tali dichiarazioni ove necessario, purché:
- la parte promissaria acquirente si costituisca, mediante dichiara-
zione scritta, custode dell’immobile in oggetto ad ogni fine di legge,
manlevando la parte promittente venditrice da ogni responsabilità
per danni e/o molestie cagionate nel periodo di custodia;
Contratti 177
10-(eventuali
INVESTIREaltre
IN IMMOBILI
condizioni:)_____________________________________
___________________________________________________________________
ARTICOLO 7
SITUAZIONE URBANISTICA ED EDILIZIA DELL’IMMOBILE
La parte promittente venditrice dichiara che l’immobile in oggetto:

- è stato dichiarato abitabile/agibile con provvedimento n. ___________
rilasciato da ______________________________ in data
___________________;
- fa parte di un edificio la cui costruzione è iniziata in data ante-
riore al 1° settembre 1967,
(oppure:)
è stato edificato in forza di ______________________________________
rilasciat__/presentat__in data__________________da/pres-
so________________ protocollat___ al numero __________________________,
e che da allora non ha subito alcuna modifica che richiedesse auto-
rizzazioni di sorta ad eccezione di quanto segue: _________________
___________________________________________________________________
__________________________________________________________________;
a tale ultimo proposito si dà atto che:
tale modifica è stata autorizzata/denunciata come segue: ____________
__________________________________________________________________;
(oppure:)
tale modifica non è stata autorizzata né denunciata e pertanto l’immo-
bile in oggetto, pur essendo trasferibile a norma di legge, presenta
le descritte difformità rispetto alla normativa vigente.
Esse andranno eliminate a totali cure e spese del promittente vendi-
tore entro il _______________________________.
(oppure:)
Esse andranno eliminate a totali cure e spese del promissario acqui-
rente che, con la sottoscrizione del presente contratto, accetta di
procedere all’acquisto dell’immobile in oggetto nonostante le sud-
dette difformità.
(eventualmente:)
L’immobile in oggetto è soggetto ai seguenti vincoli:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
e pertanto l’atto definitivo di vendita potrà essere stipulato sol-
tanto alle seguenti condizioni:
___________________________________________________________________
___________________________________________________________________
__________________________________________________________________;
(eventuali dichiarazioni relative ai vincoli delle pertinenze:)
___________________________________________________________________
178 Contratti
__________________________________________________________________ 10
__________________________________________________________________
ARTICOLO 8
SPESE DI AMMINISTRAZIONE
Le spese di amministrazione straordinaria deliberate anteriormente

alla stipula del contratto definitivo di vendita e quelle di ammini-
strazione ordinaria maturate fino a tale giorno resteranno a carico
della parte promittente venditrice. Le altre spese di amministrazio-
ne saranno a carico della parte promissaria acquirente.
(oppure:)
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
ARTICOLO 9
SPESE ED IMPOSTE DELL’ATTO – RECESSO UNILATERALE
Le spese ed imposte del presente contratto preliminare e del con-

tratto definitivo di compravendita sono a carico della parte promis-
soria acquirente.
Qualora, entro il giorno di stipula del contratto definitivo di com-
pravendita, il regime tributario di tale atto risultasse modificato
rispetto a quello attualmente in vigore, detta parte promissoria ac-
quirente avrà facoltà di recedere dal presente contratto senza nulla
dover corrispondere e con diritto alla restituzione di ogni somma
sino ad allora versata, anche a titolo di caparra.
ARTICOLO 10
CESSIONE DEL CONTRATTO
La parte promittente venditrice, a norma dell’art. 1407 c.c., con-

sente sin d’ora che la parte promissaria acquirente ceda a terzi,
a qualsiasi titolo, il presente contratto preliminare anche laddo-
ve fossero già stati effettuati pagamenti e/o lavori di sorta; tale
cessione produrrà effetti nei confronti della parte promittente
venditrice dal momento di sua notificazione o accettazione ai sensi
della norma citata.
ARTICOLO 11
DOMICILIO E FORMA DELLE COMUNICAZIONI
Ogni comunicazione relativa al presente contratto dovrà essere in-

viata per lettera raccomandata con ricevuta di ritorno ai rispettivi
indirizzi di cui sopra (eventualmente: previa anticipazione via fax/
Contratti 179
10email
ai seguenti recapiti:
-__________________________________________________________________
- ________________________________________________________________)
ARTICOLO 12
EFFETTI
Gli effetti attivi e passivi del presente contratto decorrono dalla

data odierna.
(oppure:)
Il presente contratto è sottoposto alla seguente condizione sospen-
siva: _____________________________________________________________
___________________________________________________________________
____________________________ da avverarsi entro il ________________.
(eventualmente:)
Tale condizione è posta nell’interesse esclusivo della parte pro-
missaria acquirente / promittente venditrice che, nonostante il suo
definitivo mancato avveramento, potrà dichiarare alla controparte,
entro giorni cinque da tale definitivo mancato avveramento, di non vo-
lersene avvalere, così determinando la piena ed originaria efficacia
del presente contratto.
In caso di definitivo mancato avveramento della suddetta condizione
senza che la parte promissaria acquirente / promittente venditrice
abbia dichiarato nel termine di cui sopra di non volersene avvalere,
il presente contratto resterà definitivamente inefficace e pertanto
ogni somma eventualmente percepita dalle parti andrà restituita.
(oppure:)
Il presente contratto è sottoposto alla seguente condizione risolu-
tiva: _____________________________________________________________
___________________________________________________________________
____________________________ da avverarsi entro il
_____________________.
(eventualmente:)
Tale condizione è posta nell’interesse esclusivo della parte pro-
missaria acquirente / promittente venditrice che, nonostante il suo
avveramento, potrà dichiarare alla controparte, entro giorni cinque
da tale avveramento, di non volersene avvalere così determinando la
piena e definitiva efficacia del presente contratto.
In caso di avveramento della suddetta condizione senza che la parte
promissaria acquirente / promittente venditrice abbia dichiarato nel
termine di cui sopra di non volersene avvalere, il presente contratto
si risolverà, divenendo inefficace e, pertanto, ogni somma percepita
dalle parti andrà restituita.”
* * *
La proposta di stipula del suddetto contratto preliminare è irrevoca-
bile fino al giorno ________________________________________, decorso
180 Contratti
inutilmente il quale essa perderà ogni effetto. 10
Il contratto preliminare proposto, a norma dell’art. 1326 1° comma
c.c., si concluderà soltanto se il proponente, entro detto termine,
abbia avuto conoscenza della sua accettazione da parte dell’oblato.
A tal fine, a norma dell’art. 1326 4° comma c.c., il proponente ri-
chiede che l’accettazione della proposta avvenga mediante sotto-
scrizione del presente documento da parte dell’oblato con onere per
quest’ultimo di farla pervenire a sua conoscenza, entro detto ter-
mine, mediante:
- restituzione in originale del presente documento regolarmente sot-
toscritto dall’oblato in ogni sua pagina e foglio allegato presso
l’indirizzo sopra indicato all’articolo 11 (undici);
e / oppure
- invio di una copia del presente documento regolarmente sottoscritto
dall’oblato in ogni sua pagina e foglio allegato al numero di fax o
all’indirizzo di posta elettronica sopra indicati al citato articolo
11 (undici).
Qualora tali modalità non siano state osservate per portare a cono-
scenza del proponente -entro il detto termine- l’avvenuta accetta-
zione da parte dell’oblato, il contratto preliminare proposto potrà
dirsi concluso fra le parti soltanto se il presente documento risulti
sottoscritto dal proponente nella sua parte recante la dicitura “PER
CONOSCENZA DELL’AVVENUTA ACCETTAZIONE”.
Il proponente, a norma dell’art. 1326 3° comma c.c., si riserva la

facoltà di ritenere efficace un’accettazione tardiva della proposta
dandone notizia all’oblato entro giorni 7 (sette) dalla scadenza del
termine sopra indicato mediante invio del presente documento, in ori-
ginale o per copia con una delle modalità di cui ai precedenti punti
“1” e “2”, sottoscritto dal proponente nella sua parte recante la
dicitura “PER CONOSCENZA DELL’AVVENUTA ACCETTAZIONE”.
L’accettazione parziale, condizionata o difforme della presente pro-
posta non determinerà la conclusione del contratto preliminare in
oggetto ma equivarrà a nuova proposta senza obbligo alcuno per il
proponente di aderirvi.
(eventualmente:)
(per il caso di proposta inoltrata per il tramite di un mediatore)
La presente proposta è stata inoltrata per il tramite del Sig.

____________________, iscritto nel Ruolo degli Agenti di Affari in
Mediazione tenuto presso la Camera di Commercio di _______________
con il n. ______________, codice fiscale_____________________________.
Il proponente dichiara di aver fatto espressa richiesta di utilizzo
del presente testo negoziale da lui prodotto e compilato, e di aver
conseguentemente dispensato il mediatore dall’impiego del corri-
Contratti 181
10spondente
modulo depositato a norma della L. 39/1989.
La sottoscrizione per accettazione della presente proposta impli-
cherà anche per l’oblato l’accettazione dell’utilizzo del presente
testo negoziale in luogo del corrispondente modulo depositato a nor-
ma della L. 39/1989.
Il proponente e l’oblato accettante saranno pertanto tenuti al paga-
mento della provvigione in favore del mediatore se e come convenuta
nei rispettivi incarichi di acquisto e di vendita da essi sotto-
scritti.
Luogo e data _____________________________
Il proponente:_______________________________
Luogo e data __________________________
L’oblato, per accettazione:____________________________________
* * *
Le parti approvano specificamente per iscritto e riconoscono che esse
sono state oggetto di trattativa individuale fra di loro le clausole
del suddetto contratto preliminare di vendita di cui agli articoli:
-2- (TERMINE) in forza del quale si prevede che il termine per la
stipula del contratto definitivo di compravendita è stabilito in fa-
vore della sola parte promittente venditrice/promissoria acquirente
e che è per la stessa essenziale ai sensi e per gli effetti di cui
all’art. 1457 c.c.;
-9- (SPESE ED IMPOSTE DELL’ATTO-RECESSO UNILATERALE) in forza del
quale la parte promissoria avrà diritto di recedere dal presente
contratto, senza nulla dover corrispondere e con diritto alla re-
stituzione di ogni somma fino ad allora versata, anche a titolo di
caparra, qualora, entro il giorno di stipula del contratto definitivo
di compravendita, il regime tributario di tale atto risultasse mo-
dificato rispetto a quello attualmente in vigore.
(se viene inserita una condizione:)
- 10 - (EFFETTI) in forza del quale si è sottoposto il presente con-

tratto alla seguente condizione sospensiva/risolutiva
__________________________________________________________________
e si è convenuto che essa è stabilita nell’interesse esclusivo della
parte promissoria acquirente che, pertanto, avrà diritto di rinun-
ciare agli effetti del suo avveramento/mancato avveramento.
182 Contratti
Parte promittente venditrice______________________________________
Parte promissoria acquirente______________________________________
* * * PER CONOSCENZA DELL’AVVENUTA ACCETTAZIONE * * *
(sottoscrizione non necessaria ove siano state rispettate le altre

formalità pattuite)
Il proponente conferma di aver avuto conoscenza in tempo utile

dell’accettazione della suddetta proposta e prende atto che, per-
tanto, il relativo contratto preliminare di vendita si è regolar-
mente concluso.
Luogo e data __________________________
Il proponente __________________________
Contratti 183

(Cedente non imprenditore – soggetto a registro)
184 Contratti
10
(Cedente non imprenditore – soggetto a registro)
Tra i sottoscritti:
A)quale parte cedente:

nome__________________________cognome___________________________,
nato/a a ______________________,il ___________, residente in
______________________________________________; codice fisca-
le_______________________________________;
B)quale parte cessionaria:

nome____________________________cognome_________________________,
nato/a a ______________________,il ____________, residen-
te in______________________________________; codice fisca-
le_________________________________;
(in caso di società:)
“__________________________” con sede in ____________, Via

__________________ capitale sociale Euro________________versato per
Euro___________iscritta al Registro delle Imprese di __________ con
il numero e codice fiscale______________________ iscritta al R.E.A.
con il numero_______________,
in persona di:
nome_____________________________cognome_________________________,
nato/a a ______________________,il ___________________, nella sua
qualità di ______________________________ domiciliato per la carica
presso la sede sociale, munito degli occorrenti poteri per la stipula
del presente contratto in forza di_______________________;
PREMESSO
1) che in data_________ la parte cedente ha stipulato con il Si-

gnor (di seguito denominato “contraente ceduto”): nome______________
cognome_________________, nato/a a ______________________,il
___________________, il contratto preliminare di compravendi-
ta, registrato in data_________ presso l’Agenzia delle Entrate il
_____________ al n° _________________; che si allega al presente atto
sotto la lettera “A” e che la parte cessionaria dichiara di ben co-
noscere ed accettare in ogni sua parte;
2) che è intenzione della parte cessionaria subentrare nell’intera
posizione contrattuale ivi assunta dalla parte cedente;
3) che il contraente ceduto ha già presentato il proprio consenso
alla cessione di tale contratto, come risulta dall’art. 10 del citato
contratto;
TUTTO CIÒ PREMESSO

e confermato, onde formare la parte integrante e sostanziale del pre-
sente atto,
Contratti 185
SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE:
ARTICOLO 1
ACCORDO ED OGGETTO
Il Signor_______________________, a norma degli art. 1406 c.c., cede

al Signor______________, che accetta ed acquista, il contratto pre-
liminare descritto in premessa.
ARTICOLO 2
CORRISPETTIVO DELLA CESSIONE – RIMBORSO DELLA CAPARRA CONFIRMATORIA
Il corrispettivo della presente cessione è pattuito in Euro_______/__

(___________________/___). La parte cessionaria rimborsa alla parte
cedente la somma di Euro______/___ (___________/___) che quest’ulti-
mo ha versato contestualmente alla stipula del contratto preliminare
in oggetto, a titolo di caparra confirmatoria, al contraente ceduto
che tuttora la trattiene.
Tale complessiva somma di Euro _________/___ (________________/___)
viene corrisposta alla parte cedente mediante assegno circolare non
trasferibile emesso al suo ordine per pari importo dalla Banca__________
in data____________ e contrassegnato dal n°______________.
ARTICOLO 3
GARANZIA
La parte cedente, a norma dell’art. 1410 1° comma c.c., garantisce

alla parte cessionaria la validità del contratto ceduto.
***
Letto, approvato e sottoscritto in _______________ il__________________.
Parte cedente_____________________________________
Parte cessionaria__________________________________
186 Contratti

(Cedente imprenditore – soggetto a IVA)
Contratti 187
(Cedente imprenditore – soggetto a I.V.A.)
Tra i sottoscritti:
A)quale parte cedente:

“________________________________________________”, con sede in
______________________________, Via___________________________, ca-
pitale sociale €uro________, versato per €uro_______________, iscrit-
ta al Registro delle imprese di ___________, con il numero e codice
fiscale __________________________________, iscritta al R.E.A. con
il numero_________________________________,
in persona di:
nome____________________________, cognome________________________,
nato/a a _______________________________, _________, il___________,
domiciliato/a per la carica presso la sede sociale, munito/ degli
occorrenti poteri per la stipula del presente contratto in forza di
_______________________________________;
B)quale parte cessionaria:

nome___________________________ cognome___________________________,
nato/a a _____________________________________,il ______________,
residente in________________________________________; codice fisca-
le______________________________________________;
(in caso di società:)
“___________________________________________________”con sede
in __________________________________, Via_____________________
______________ capitale sociale Euro________________versato per
Euro___________iscritta al Registro delle Imprese di __________
con il numero e codice fiscale_____________________________________
iscritta al R.E.A. con il numero__________________________________,
in persona di:
nome_______________________________ cogno-
me________________________, nato/a a ____________________________
_____,il ______________, nella sua qualità di ____________________
________________ domiciliato per la carica presso la sede sociale,
munito degli occorrenti poteri per la stipula del presente contratto
in forza di_______________________;
PREMESSO
1) che in data_________ la parte cedente, nell’esercizio della pro-

pria attività sociale, ha stipulato con il Signor (di seguito deno-
minato “contraente ceduto”):
nome_____________________________ cogno-
me__________________________, nato/a a ____________________________
_______,il ______________, il contratto preliminare di compraven-
dita, registrato in data_________ presso l’Agenzia delle Entrate di
__________________________ al n° _______; che si allega al presente
188 Contratti
INVESTIRE dichiara
atto sotto la lettera “A” e che la parte cessionaria IN IMMOBILI 10
di ben
conoscere ed accettare in ogni sua parte;
2)che è intenzione della parte cessionaria subentrare nell’intera
posizione contrattuale ivi assunta dalla parte cedente;
3)che il contraente ceduto ha già presentato il proprio consenso alla
cessione di tale contratto, come risulta dall’art. 10 (dieci) del
citato contratto;
oppure:
- dalla dichiarazione che si allega al presente atto sotto la let-
tera “B”
TUTTO CIÒ PREMESSO

e confermato, onde formare la parte integrante e sostanziale del pre-
sente atto,
SI CONVIENE E STIPULA QUANTO SEGUE:
ARTICOLO 1
ACCORDO ED OGGETTO
La Società “_______________________________________________”, a nor-

ma degli art. 1406 c.c., cede al Signor_____________________________,
che accetta ed acquista, il contratto preliminare descritto in pre-
messa.
ARTICOLO 2
CORRISPETTIVO DELLA CESSIONE – RIMBORSO DELLA CAPARRA CONFIRMATORIA
Il corrispettivo della presente cessione è pattuito in Euro_______/__

(___________________/___), oltre I.V.A. in misura ordinaria pari a
€uro_______/__(_____________________/__). La parte cessionaria rim-
borsa alla parte cedente la somma di Euro______/___ (___________/___)
che quest’ultimo ha versato contestualmente alla stipula del con-
tratto preliminare in oggetto, a titolo di caparra confirmatoria, al
contraente ceduto che tuttora la trattiene.
Tale complessiva somma di Euro _________/___ (________________/___)
viene corrisposta alla parte cedente mediante assegno circolare
non trasferibile emesso al suo ordine per pari importo dalla Ban-
ca_______________________________________________in data____________
e contrassegnato dal n°__________________________.
ARTICOLO 3
GARANZIA
La parte cedente, a norma dell’art. 1410 1° comma c.c., garantisce

alla parte cessionaria la validità del contratto ceduto.
ARTICOLO 4
REGIME FISCALE
Contratti 189
10Il INVESTIRE IN IMMOBILI
presente contratto, a norma dell’art. 3 n. 5) del D.P.R. 663/1972,
è soggetto ad I.V.A.
***
Letto, approvato e sottoscritto in _______________________________

il__________________.
Parte cedente_____________________________________
Parte cessionaria__________________________________
190 Contratti
COMPRAVENDITA
Contratti 191
192 Contratti
Contratti 193
194 Contratti
Domanda di partecipazione
Contratti 195
10 INVESTIRE IN IMMOBILIDOMANDA DI PARTECIPAZIONE
PROC. N.
LOTTO N.
IL SOTOSCRITTO BARDOLLA ALFIO DAVIDE

NATO A CHIAVENNA (SO) IL 21 GENNAIO 1972
RESIDENTE A NOVATE MEZZOLA (SO)
IN VIA/PIAZZA AL LIDO 18
NELLA SUA QUALITA’ DI (amministratore, procuratore, etc.) PROCURATORE SPECIALE
DELLA SOCIETA’ Peak Performance Srl
CON SEDE IN Milano
VIALE ORTLES 82
CODICE FISCALE E PARTITA IVA 04313140966
CHIEDE
DI PARTECIPARE ALL’ASTA DEI BENI DI CUI ALLA PROCEDURA SOPRA INDICATA CHE SI TERRA’ IL GIORNO
________________________________________________________
A TAL FINE DEPOSITA UNITAMNETE ALLA PRESENTE ISTANZA DUE ASSEGNI CIRCOLARI NON TRASFERIBILI INTESTATI
ALLA PROCEDURA/NOTAIO DEI SEGUENTI IMPORTI:
1) PER CAUZIONE: Euro ______________________________________con assegno n.________________________

della Banca____________________________________________________________________(pari al 10% del
prezzo base d’asta)
2) PER FONDO SPESE: Euro _____________________________

_________con assegno n.________________________della Ban-
ca____________________________________________________________________(pari al 5% del prezzo base
d’asta)
ALLEGA
CERTIFICATO CAMERALE DELLA SOCIETA’
MILANO, _________________________
( firma ) ___________________________
196 Contratti
Decreto di trasferimento di bene espropriato
Contratti 197
198 Contratti
Contratti 199
200 Contratti
Atto di delega semplice

(Valida per tutti i creditori esclusa Equitalia)
Contratti 201
Luogo e Data _______________________________
Io sottoscritto/a ___________________________________________________________
nato a ________________________________________ il _______________________
residente in via ___________________________________________________________
Comune____________________________________________Provincia_____________
(allego fotocopia documenti identità e codice fiscale)
DELEGO
Ilsig./la sig.ra___________________a richiedere alla società Equitalia S.p.a.:
- la situazione debitoria aggiornata

- valore di eventuale iscrizione ipotecaria
- valore di un eventuale intervento in procedura esecutiva
- trarre e transare per mio conto ogni debito
- a proporre accordi
per l’immobile sito in :
_______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
Resta inteso che, nulla sara’ dovuto al Ilsig./la sig.ra e che tale delega non e’ in nessun modo vincolante.
In fede
202 Contratti
Contratti 203
Atto di delega e autorizzazione
204 Contratti
INVESTIRE
- ATTO DI DELEGA E AUTORIZZAZIONE – IN IMMOBILI 10
Il /La sottoscritto/a (in seguito denominato “soggetto interessa-
to”):
nome_________________________cognome______________________________,
nato/a a__________________________________________ il_____________,
residente in_______________________________________________________
codice fiscale_____________________________________________________,
DELEGA ED AUTORIZZA
La Società:
“_______________________________________________S.p.a.” con sede in
Via________________________________________________________________
capitale sociale Euro_______________________________________versa-
to per Euro________________________________________________iscritta
al Registro delle imprese di_____________________________________con
il numero e codice fiscale___________________________________________
iscritta al R.E.A. con il numero_____________________________, in
persona del suo legale rappresentante pro tempore o del soggetto
all’uopo incaricato,
A COMPIERE IN SUO NOME E CONTO LE SEGUENTI ATTIVITA’
- Richiedere presso qualsiasi tribunale, istituto bancario, società

di riscossione, soggetto pubblico o privato, condominio, ente e, più
in generale, centro di raccolta dati, ogni informazione riguardante
la posizione debitoria del soggetto interessato e l’esigenza a suo
carico di : procedure esecutive, fallimenti e/o di recupero credi-
ti; segnalazioni, protesti, sanzioni e limitazioni relative all’uso
di titoli di credito e mezzi di pagamento; spese di amministrazione
arretrate; tributi non pagati; formalità gravanti su beni mobili ed
immobili e, insomma, di ogni circostanza la cui valutazione possa
occorrere per conoscere la complessiva posizione debitoria del sog-
getto interessato, la sua capacità di farvi fronte e la capienza del
suo patrimonio;
- Stipulare transazioni con uno o più fra coloro i quali vantino, a
qualsiasi titolo, pretese creditorie nei confronti del soggetto in-
teressato, con facoltà di pattuire reciproche concessioni e rinunce
ad azioni, utili alla diminuzione dell’entità del debito, secondo il
prudente apprezzamento della Società qui autorizzata che potrà anche
estinguere con mezzi propri, a suo nome e salva l’azione di regresso
in suo favore, uno o più fra i debiti in esame.
I poteri conferiti con il presente atto si estendono a tutte le at-
tività che, sebbene qui non indicate, possano ritenersi strumentali
Contratti 205
10a quanto
INVESTIRE INdescritto.
sopra IMMOBILI
Sottoscritto in __________________________il giorno_____________
In fede _____________________________________________
206 Contratti
Pacchetto Bersani / Visco
Contratti 207
-PACCHETTO BERSANI / VISCO-
La legge 248/2006 entrata in vigore il 12/08/06 è molto importante

ed anche molto discussa.
Brevemente i punti più salienti sono:
1)Il Notaio deve indicare in atto le modalità di pagamento dell’im-

mobile. La norma non riguarda solo i pagamenti effettuati a saldo
al momento dell’atto definitivo, ma anche tutti quelli effettuati
precedentemente a vario titolo: il Notaio deve indicare, inoltre,
cifre e mezzi di pagamento. E’ anche cura del medesimo avvisare “le
parti” sulla loro responsabilità riguardante dichiarazioni false o
reticenti.
2)Le parti devono, su richiesta espressa del Notaio, dichiarare se

si sono avvalse o meno dell’opera di un mediatore. In caso afferma-
tivo sull’atto andranno annotate le generalità del mediatore, codi-
ce fiscale o partita I.V.A., ammontare commissione pagata e relativa
modalità pagamento.
3)Possibilità da parte dei clienti di detrarre dalla dichiarazione

dei redditi la parcella pagata all’agente immobiliare, fino ad un
massimo di mille euro (a partire dal 1/1/2007).
4)Dall’1/1/2006 nelle compravendite fra privati, per le abitazioni,

la nuova legge impone ai contraenti di indicare in atto il prezzo
pattuito. La base imponibile per la tassazione può essere il valore
catastale,anche se inferiore al valore effettivo dichiarato in atto.
In caso di indicazione mendace le sanzioni sono pesanti, come ricor-
da il notaio al momento dell’atto definitivo, e come ricorda l’agente
immobiliare corretto: ricalcolo delle imposte sulla base del prezzo
effettivo e sanzione amministrativa dal 50% al 100% della differen-
za tra l’imposta dovuta e quella applicata in base al corrispettivo
dichiarato.
208 Contratti
Agevolazioni prima casa
Contratti 209
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
In presenza delle condizioni richieste è possibile in sede di ac-

quisto di un bene immobile richiedere le agevolazioni prima casa
che comportano un notevole abbattimento delle imposte da pagare per
l’acquisto del bene. Le agevolazioni previste dalla legge variano
a seconda del regime fiscale cui è soggetto l’atto. Dal 1° gennaio
2014 entrate in vigore importanti modifiche in materia agevolazioni
prima casa, con esclusivo riferimento agli atti soggetti a imposta
di registro.
In caso di acquisto soggetto ad imposta di registro, le imposte sono

ridotte come segue: 2% (e non più 3% come invece era previsto per gli
atti rogati fino al 31 dicembre 2013) di imposta di registro, Euro
50,00 (non più Euro 168,00 come invece era previsto per gli atti
rogati fino al 31 dicembre 2013) di imposta catastale ed Euro 50,00
(non più Euro 168,00 come invece era previsto per gli atti rogati
fino al 31 dicembre 2013) di imposta ipotecaria.
Dal 1° gennaio 2014 per gli atti in oggetto, inoltre, non è più do-
vuta l’imposta di bollo (già dovuta nella misura di Euro 230,00)
nè sono dovute la tassa ipotecaria (già di Euro 35,00) e i tributi
catastali (già euro 55,00). Inoltre la normativa sul prezzo - valo-
re individua ai fini della determinazione della base imponibile per
l’imposta di registro un coefficiente di moltiplicazione meno gra-
voso per il contribuente, rispetto al coefficiente previsto per gli
acquisti senza agevolazioni prima casa.
Dal 1° gennaio 2014 è inoltre cambiata la definizione di “casa di
abitazione non di lusso” ai fini della richiesta di agevolazioni pri-
ma casa.
Poco è cambiato in caso di acquisto soggetto ad i.v.a. (acquisto
della prima casa dal costruttore), le imposte sono ridotte come se-
gue: 4% di i.v.a. sull’intero prezzo, Euro 200,00 di imposta di re-
gistro, Euro 200,00 di imposta ipotecaria (non più Euro 168,00 come
invece era previsto per gli atti rogati fino al 31 dicembre 2013) ed
Euro 200,00 di imposta catastale (non più Euro 168,00 come invece
era previsto per gli atti rogati fino al 31 dicembre 2013).
Quali sono i requisiti per potere ottenere le agevolazioni prima

casa?
1) che il bene acquistato sia un’abitazione “non di lusso”.
I criteri per individuare un’abitazione “di lusso” variano a seconda
che l’atto sia soggetto a imposta di registro o a i.v.a.
Per gli atti soggetti a imposta di registro, dal 1° gennaio 2014 è
necessario che l’atto abbia a oggetto una casa di abitazione che non
rientri nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signori-
le), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti
pregi artistici o storici.
Per gli atti soggetti a i.v.a. i requisiti dell’abitazione “non di

210 Contratti
lusso” continuano a essere individuati dal Decreto Ministero Lavori
10
Pubblici 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218
del 27.8.1969.
2) che il bene acquistato sia ubicato nel Comune di residenza del-
la parte acquirente. Se al momento del rogito la parte acquirente
non risiede nel Comune ove è ubicato il bene, essa deve impegnarsi
a stabilire la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.
Il mancato trasferimento della residenza nei termini previsti dalla
legge comporta la decadenza dalle agevolazioni con le conseguenze
sotto descritte.
3) che nell’atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non es-
sere titolare esclusiva (o in comunione con il coniuge) dei diritti
di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione di altra casa di abita-
zione nel Comune ove è ubicato l’immobile per il quale si chiedono
le agevolazioni prima casa;
4) che nell’atto di acquisto la parte acquirente dichiari di non es-
sere titolare, neppure pro quota (e neanche in regime di comunione
legale) su tutto il territorio nazionale del diritto di proprietà,
usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa d’abita-
zione acquistata con le agevolazioni prima casa.
In caso di acquisto destinato a ricadere in comunione legale, per

poter ottenere le agevolazioni sull’intero bene è necessario che in
sede di acquisto le dichiarazioni di cui sopra siano rese da entrambi
i coniugi.
N.B. Per poter mantenere il beneficio della prima casa è inoltre ne-
cessario che la parte acquirente non trasferisca (con atto di vendi-
ta, donazione, permuta..) i beni acquistati con le agevolazioni nei
successivi cinque anni.
Il trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili

acquistati con i benefici prima casa prima del decorso del termine di
cinque anni dalla data del loro acquisto, comporta la decadenza dalle
agevolazioni prima casa con le conseguenze sotto descritte.
In tale caso, la decadenza dalle agevolazioni prima casa, tuttavia,
può essere evitata ove entro un anno dall’alienazione dell’immobile
acquistato con i benefici prima casa si proceda all’acquisto di altro
immobile da adibire a propria abitazione principale, potendo anche
usufruire, in tal caso, di un credito d’imposta.
Esempio:
Nel gennaio 2010 viene acquistata un’unità abitativa con le agevola-
zioni prima casa.
Successivamente, nel giugno 2011, anteriormente quindi al decorso
dei cinque anni, la “prima casa” viene venduta. In tal caso si è ve-
rificata una causa di decadenza dalle agevolazioni.
La decadenza viene evitata, tuttavia, ove entro giugno 2012 venga
acquistata dalla medesima persona altra casa da adibire a propria
abitazione principale (anche senza richiedere le agevolazioni prima
casa).
Contratti 211
10Decadenza
dalle Agevolazioni prima casa
Cosa succede ove non sussistano i presupposti per le agevolazioni?
(La decadenza dalle agevolazioni prima casa).
Ove vengano richiesti i benefici prima casa in assenza dei presuppsoti
di legge, in caso di dichiarazioni mendaci, o in caso di trasferi-
mento dei beni prima del decorso del termine di cinque anni dall’ac-
quisto, si verifica la c.d. decadenza delle agevolazioni prima casa.
Conseguentemente: In caso di atto soggetto ad imposta di registro,
sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella mi-
sura ordinaria e dovrà pertanto pagarsi la differenza tra l’imposta
piena e quella ridotta; è dovuta una sovrattassa pari al 30 per cento
delle stesse imposte; sono dovuti gli interessi di mora.
se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto,

in caso di decadenza, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui
sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti
degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’a-
liquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante
dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonche’ irrogare la san-
zione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima.
Sono anche in questo caso dovuti gli interessi di mora.
N.B. Se era stato contratto un mutuo per l’acquisto (la costruzione e
la ristrutturazione) della “prima casa”, la decadenza dalla agevola-
zioni comporta l’obbligo di pagare un’imposta sostitutiva aggiuntiva
dell’1,75% calcolata sul capitale preso a mutuo, oltre alle sanzioni
amministrative.
Dopo l’emanazione della Legge di Stabilità 2016 è aumentata la possi-

bilità di godere delle agevolazioni fiscali sull’acquisto della Prima
Casa che prima erano al 4% (Iva calcolata sul prezzo di vendita) per
chi acquistava dal costruttore e al 2% (Imposta di Registro calcolata
sul valore catastale) per chi acquistava “da privato”.
Con la Legge di Stabilità 2016 viene infatti concesso di acquista-

re casa con le sopracitate agevolazioni anche se già in possesso di
un’altra acquistata con le stesse agevolazioni.
La Legge così consente di sfruttare l’agevolazione “Prima Casa” anche
a chi all’atto del nuovo acquisto davanti al Notaio sia ancora pro-
prietario di un altro immobile già acquistato con lo stesso tipo di
agevolazione. Il tutto a condizione che lo venda entro un anno dalla
data del nuovo acquisto.
Spiegato con molta semplicità, se hai già una “Prima Casa” e inten-
di sostituirla con un’altra “Prima Casa” devi vendere la casa che
attualmente possiedi prima di comprare la nuova abitazione oppure
entro un anno dall’acquisto della successiva. La normativa intende
agevolare chi si è assunto o desidera assumere un impegno di acquisto
di una nuova abitazione sperando di arrivare al rogito avendo prima
venduto la casa già di proprietà. Un esempio: un trasferimento obbli-
gato per ragioni familiari o di lavoro, l’occasione di acquistare la
212 Contratti
casa dei sogni, un’opportunità economica irripetibile, ...
E’ capitato a volte che chi si assumeva un simile rischio si trovava

obbligato a svendere la propria abitazione perché, conti alla mano,
acquistare l’altra senza le agevolazioni sarebbe stato un vero e pro-
prio “bagno di sangue” economico.
Ci sono ancora comunque degli aspetti da chiarire, tipo capire bene
perché la normativa si riferisce solo a chi ha acquistato un’abita-
zione con le agevolazioni Prima Casa e non a chi ha ne ha un’altra
nello stesso Comune dove si desidera acquistare. Infatti la normativa
sorvola il fatto che ad impedire l’agevolazione “Prima Casa” non è
solo la proprietà di un’abitazione acquistata con la stessa agevola-
zione, ma è anche la proprietà di una casa nello stesso Comune, anche
se non acquistata con i benefici dell’agevolazione “Prima Casa”.
Inoltre non è ancora stato chiarito il cosiddetto “Credito d’imposta”
di cui in precedenza poteva usufruire chi vendeva una casa PRIMA del
nuovo acquisto.
Contratti 213
Certificazione sugli impianti
214 Contratti
CERTIFICAZIONE SUGLI IMPIANTI
Con il Decreto legge 6 agosto 2008, n. 133 (art. 35) è stata eli-
minata, dopo soli tre mesi, la criticata e poco chiara disposizio-
ne contenuta nel decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del
22 gennaio 2008, n. 37, del precedente Governo Prodi e del Ministro
Visco la quale prevedeva l’obbligo di allegare agli atti notarili
le dichiarazioni di conformità degli impianti o le dichiarazioni di
rispondenza rese da professionisti abilitati.
Sebbene non sia più necessario allegare queste dichiarazioni, in caso

di vendita di un fabbricato con impianti ‘non a norma’, per evita-
re qualsiasi contestazione da parte dell’acquirente è sempre consi-
gliabile precisarlo nella proposta di acquisto, successivamente nel
compromesso ed eventualmente anche nel rogito notarile, in questo
modo l’acquirente dichiara di conoscere e di essere consapevole delle
caratteristiche dell’immobile che sta acquistando.
Rimane ancora valida,la norma che impone l’obbligo di consegnare una

copia della dichiarazione di conformità alle aziende erogatrici per
nuovi allacciamenti e nuove forniture di gas, energia elettrica e
acqua (le dichiarazioni di conformità o di rispondenza devono essere
presentate entro 30 giorni dall’allacciamento, pena la sospensione
della fornitura).
Rimane altresi in vigore la norma che impone di consegnare copia

della dichiarazione di conformità (insieme al certificato di collaudo
degli impianti, quando è previsto) al Comune al fine di ottenere il
rilascio del certificato di agibilità.
Contratti 215
Case History
Via Verrazzano
Piantine
Foto
216 Contratti
Contratti 217
218 Contratti
Contratti 219
220 Contratti
Contratti 221
11
IL PERCORSO CONTINUA...

IL TUO PERCORSO PUÒ CONTINUARE... IL MEGLIO DEVE ANCORA VENIRE!
Hai mosso i tuoi primi passi nel mondo dell’investimento immobiliare. Ora che la strada è avvia-
ta, devi solo continuare a percorrerla, tappa dopo tappa.
Sei pronto a proseguire? Scommetto che ora sei ancora più carico e convinto. Ricordati che
diventare ricco non è impossibile come la maggior parte delle persone e dei media vuol farti
credere, quindi non smettere mai di imparare.
Approfondisci gli argomenti affrontati seguendo un percorso specifico con professionisti del
settore (Geometri, Avvocati, Commercialisti, ecc..) e specializzati nelle varie tecniche di investi-
mento: “Aste, Cessione del Preliminare, Frazionamenti”, “Vendita, Marketing
Immobiliare e Rendite” e “Stralci”. Non scordare che puoi anche richiedere sessioni pri-
vate one-to-one con i nostri coach.
Diventerai presto un esperto del campo immobiliare e oltre a conoscere i metodi di investimen-
to, imparerai nozioni fondamentali per sfruttare al massimo le occasioni che ti si presenteranno.
Riconoscerai tutte le eventuali insidie e saprai superarle con successo.
Inoltre, con l’Home Staging e le tecniche di vendita e di marketing Immobiliare acquisirai il
know-how che ti permetterà di massimizzare i tuoi investimenti, di velocizzare le tue operazioni
e concluderle con il massimo profitto.
Hai davvero la possibilità di dare una svolta alla tua vita specializzandoti in questo settore!
Il meglio deve ancora venire.

Alla tua Libertà Finanziaria!
- Alfio Bardolla -
224 IL PERCORSO CONTINUA...

ASTE, CESSIONE DEL PRELIMINARE

e FRAZIONAMENTI
Cessioni di compromesso, aste esattoriali e acquisti di quote, costruzione e ristrutturazione.
TECNICHE AVANZATE PER INVESTITORI
Nasce per aiutare chi ha già cominciato a fare operazioni immobiliari e vuole approfondire i metodi
del corso base, costruendo così strategie operative sofisticate.
“Aste, cessione del preliminare e frazionamenti” è un corso a numero chiuso, perché ha

l’obiettivo di creare sessioni di lavoro specifiche per ogni tema trattato, dove gli investitori troveran-
no idee, spunti e soluzioni.
PER INFORMAZIONI CONTATTACI AL NUMERO VERDE 800 - 199335

VENDITA, MARKETING
IMMOBILIARE e RENDITE
L’unico corso in Italia che ti spiega come ridurre il ciclo di vendita di un immobile e chiudere la
trattativa al TUO prezzo (e non a quello del compratore).
TECNICHE POTENTI, SEMPLICI E IMMEDIATE
Tutti i metodi, le tecniche e i segreti dei migliori venditori immobiliari al mondo, che ti aiuteranno
a vendere qualsiasi immobile.
Strategie che potrai mettere in pratica fin da subito per vendere il tuo immobile in meno di 30 giorni!

STRALCI
COME FARE SOLDI CON IL SEGRETO MEGLIO CUSTODITO DAGLI INVESTITORI
IMMOBILIARI
Gli Stralci sono il modo più redditizio per investire in immobili. Un investitore che acquista a Stralcio
non ha concorrenti, può negoziare sconti anche oltre il 50% e può acquistare anche senza soldi.
Per questo, ho creato il primo corso Stralci in Italia, dove trovi tutte le informazioni necessarie per
affrontare questo tipo di operazione.
Non solo, il corso si trasforma in un vero e proprio laboratorio nel quale metterai alla prova quanto
appreso, le tue abilità e la tua velocità.

Se hai bisogno di altro, richiedi:
SESSIONI PRIVATE CON I NOSTRI COACH

PER ACCELERARE IL TUO CAMBIAMENTO FINANZIARIO
Chi è un coach di immobili?

È un esperto che ti assiste mettendo a tua disposizione la sua esperienza e le sue competenze tecni-
che per aiutarti a conseguire gli obiettivi desiderati.
Cosa può fare il coach per te?

Ti seguirà passo passo negli ambiti necessari, quali:
• Ricerca e individuazione di un affare immobiliare

• Negoziazione
• Stesura di un contratto
• Prime operazioni immobiliari
Il coach può assisterti di persona o via telefono, per una sola sessione di un’ora o per un programma
di 8 sessioni, in modo da lavorare approfonditamente sulla tua situazione.

INVESTIRE IN IMMOBILI NOTE
NOTE 229
NOTE INVESTIRE IN IMMOBILI
230 NOTE
INVESTIRE IN IMMOBILI NOTE
NOTE 231
NOTE INVESTIRE IN IMMOBILI
232 NOTE

Manuale Dell Investitore Immobiliare

Caricato da

Informazioni sul documento

Copyright

Formati disponibili

Condividi questo documento

Condividi o incorpora il documento

Opzioni di condivisione

Hai trovato utile questo documento?

Questo contenuto è inappropriato?

Copyright:

Formati disponibili

Manuale Dell Investitore Immobiliare

Caricato da

Copyright:

Formati disponibili

INVESTIRE IN

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

• un corretto atteggiamento mentale

Allo stesso modo, è necessario imparare e informarsi costantemente. La famosa espressione

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

Utilizza questo manuale come vero e proprio strumento

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

1.1 Che cos’è l’intelligenza finanziaria?

Un economista dell’800 disse: “Dividiamo la ricchezza in parti uguali e distribuiamola a tutti i

1.2 I poveri, la classe media e i ricchi

Il Cash Flow o Flusso di Cassa

Cash Flow = Totale Entrate – Totale Uscite

Analizzando il flusso di denaro di una persona, si potrà notare che:

IL FLUSSO DI DENARO DEI POVERI

PROFESSIONE + 1.200 € ENTRATE

IL FLUSSO DI DENARO DELLA CLASSE MEDIA

PROFESSIONE + 3.500 € ENTRATE

IL FLUSSO DI DENARO DEI RICCHI

1.3 Analisi dei modelli di comportamento finanziario

ANALISI DEI MODELLI DI COMPORTAMENTO FINANZIARIO

Il loro valore Si sentono in imbarazzo a Si sentono in imbarazzo a Si sentono confident a ricevere

Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A. - www.alfiobardolla.com

1.4 Perché è importante la psicologia nel rapporto con il dena-

STATO D’ANIMO AZIONI RISULTATI

Il nostro stato d’animo e il nostro modo di affrontare le questioni della vita

Da cosa è determinato lo stato d’animo?

• il linguaggio e il dialogo interno

Esprimendoti in modo positivo e con entusiasmo influenzerai lo stato d’animo

Le credenze depotenzianti invece distruggono tutti i nostri buoni propositi.

Ecco alcuni esempi di credenze depotenzianti che possono limitare:

• i ricchi sono infelici

Da dove nascono le credenze limitanti e potenzianti?

• dai luoghi comuni

Quali credenze limitanti credi di avere?

Dov’è il tuo Focus sulle finanze?

sa: il tuo tempo. Per scoprire visita il sito: www.passionmoneyplanner.com

Domande che pongono l’attenzione sul problema

• Come faccio ad arrivare a fine mese?

Trova una domanda da porti costantemente che sia veramente potenziante e

Fai attenzione al modo in cui ti muovi e assumi sempre un atteggiamento si-

Le persone povere usano meno leva delle persone ricche.

• i computer, internet, la conoscenza dell’inglese sono tutti strumenti che ci permettono

Per quanto riguarda il rapporto con il debito:

1.5 Le Leve interne ed esterne

Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A. - www.alfiobardolla.com

Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A. - www.alfiobardolla.com

© Copyright Alfio Bardolla Training Group S.p.A.

2.1 Perché gli italiani acquistano casa?

Priorità nelle scelte di investimento

Per gli italiani la sicurezza dell’investimento

2.2 Perché gli immobili sono un buon investimento?

L’investimento immobiliare è un buon investimento, considerando sia la tradizionale capacità

Quanta ricchezza in immobili puoi comprare con un investimento di 100.000

2.3 L’acquisto della propria casa è un investimento?

Tu che ne pensi? Dai un’occhiata ai grafici.

Fonte: elaborazione RUR, 2016

Compravendite e prezzi medi per immobili residenziali 2015 - 2018

Fonte: elaborazione RUR, 2016

Fonte: National data banks, Scenari Immobiliari