Appunti del corso di

VALUTAZIONE
ECONOMICA
DEI PIANI
E DEI PROGETTI

prof. Paolo Rosato

A.A. 2008/2009

A cura di
Riccardo Gatti
 LAVALUTAZIONEDEGLIINVESTIMENTI

Valutareunpianoouninvestimentosignificaconfrontareivantaggiricavabilidallasceltaconicostichela
sceltastessaimplica.Ilproblemadivalutazionenonhamaiun'originecasuale,loscopoèilguadagno(non
per forza monetario): si impiegano delle risorse per ottenere un tornaconto, il decisore si aspetta un
profittoperaverscommessosuun'ipotesidiinvestimento(nonunsalario,affitto,interessi,……).Quandosi
ragionaènecessarioavereunmetrodimisurapermisurarelabontàdellascelta,questoèilprofittoatteso.

PROBLEMATECNICOEECONOMICO

Problematecnico
Se il parametro di valutazione è unico, non si hanno mai risultati equivoci perché si ha solo una scala di
valori su cui ordinare univocamente, l'unico inconveniente si ha nel caso in cui due ipotesi portano allo
stessorisultato.

Problemaeconomico
Nel mondo reale le scelte non sono sempre eseguite rispetto ad un unico parametro. Le teorie
utilitaristichediiniziosecoloprevedonocheledecisionisianofatteinbaseall'incrementodibenessereche
cisiattende,questautilitàèperòdifficiledamisurare,èsoggettiva.Idiversicriteridivalutazionepossono
essere fusi in una funzione d'utilità, essa è una funzione di molte variabili indipendenti, dunque l'analisi
risultamulticriterio.Ilproblemadivalutazioneèquindipiùcomplesso,sihannodiversescaledivaloretra
cuibisognafaresintesipertrovareilmigliorcompromesso.

SCARSITÀ

Ciò che rende indispensabile il processo valutativo è la scarsità di risorse per soddisfare i propri bisogni,
rispetto agli obiettivi da perseguire. La scarsità di risorse gioca un ruolo diverso se i criteri di valutazione
sono uno solo (si ha un'unica scala su cui ordinare le alternative e si sceglie quella compatibile con le
disponibilità finanziarie) o molti (si cerca il modo ottimo per allocare risorse scarse rispetto ad una
molteplicitàdiscopi).
Risorsescarseepluralitàdiobiettiviїproblemadiefficienzaїproblemadivalutazione.

AMBITIDIVALUTAZIONE

Inambitidivalutazionediversilamolteplicitàdeicriteridivalutazionegiocaaruolidiversi:
Privato: secondo la teoria economica, l'investitore privato sceglie per ottenere il massimo profitto
(ricaviͲcosti). In realtà non è così, egli infatti considera perlomeno anche il rischio
dell'investimento.Ancheinquestocasodunquesihaunamolteplicitàdiobiettividiversiche
soloinpochicasipuòesseresemplificatainun’’unicadimensione.
Pubblico: l'obiettivononèilprofittomailbenesseresociale(funzionemulticriteriale:sicurezza,giustizia,
servizi, qualità dell'ambiente,……). Qualsiasi investimento è valutato rispetto a molti criteri
diversi, non solo dal punto di vista globale, ma anche distributivo: la distribuzione di costi e
beneficipuòesseresimmetricaoasimmetrica(problemadiequità).










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METODIDIVALUTAZIONE

Sihannoadisposizionemoltistrumentipereffettuarequestescelte:
Analisimulticriterio: nelcasoincuilavalutazionesiamulticriteriale,siaperilpubblicocheperil
privato.
AnalisicostiͲricavi(ACR): ilflussodeicostivieneconfrontatoconilflussodeiricavi(analisifinanziaria).
Viene utilizzato in ambito privato nel caso in cui il problema sia
monocriterialeofacilmentericonducibileadesso.
AnalisicostiͲbenefici(ACB): analogaallaprecedentemaperl'ambitopubblico,ènecessarioconsiderare
ancheglieffettiesterni(esternalità),espandendoilricavoall'aspettosociale.
Vieneconsideratamonocriterialeperchéancheleesternalitàsonomisurate
in termini monetari. Il vantaggio è di poter stabilire facilmente l'alternativa
piùconveniente,ascapitodellanecessitàdimisuraretuttomonetariamente
(anchevita,salute,……).

 Analisifinanziaria AnalisicostiͲbenefici Analisimulticriterio
analisideicostiedei analisidellevariazionidi
analisidegliimpattisocialidegli
ricavineltempo benesseresocialenel
Descrizione interventiediognialtroaspetto
connessicongli tempoconnessecongli
connessoconlafattibilità
interventi interventi
prezzideifattori misuramonetariadelle
misuradegliimpattipositivie
Input produttiviedeiprodotti, variazionidibenessere,
negativi,funzionidiutilità,pesi,……
tassodisconto tassosocialedisconto
giudiziodiconvenienza giudiziodiconvenienza ordinamento,giudiziodi
Output
privato(VAN,SRI) sociale(VAN,SRI) compatibilità,efficienza,……
ilrisultatodella ilrisultatodella rappresentabeneilprocesso
valutazioneèfacilmente valutazioneèfacilmente decisionalepubblico,analisidei
Pregi
comprensibilee comprensibilee conflittiesimulazione,efficienzadelle
confrontabile confrontabile scelte,distingueanalistaepolitico
lamonetizzazionedegli
trascuraglielementidi procedurepococodificate,facilmente
effettiambientalipuò
Difetti valutazionepubblica addomesticabili,onerositàdelle
essereimprecisao
(esternalità) analisi
inaccettabile
valutazioneanaliticadegli
valutazioneanalitica
valutazioneanalitica investimentiedellafattibilità,
Utilizzo degliinvestimenti
degliinvestimentiprivati simulazionedialternative,analisi
pubblici
dell'efficienza















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 L’’ANALISICOSTI––RICAVI(ACR)

La valutazione è sempre un confronto tra costi e benefici tenendo presente il fattore tempo, se la
differenzatracostiericavièadeguataaremuneratel'impegnodell'investitoreallorasiavvieràilprocesso,
altrimentino.
L'analisi dipende dall'oggetto dell'analisi, deve tenere conto degli aspetti differenti, in seguito si farà
riferimentoall'investimentoimmobiliare.

FASI

0. analisipreliminare;
1. valutazionedeicostiedeiricavidell'investimento:puntofondamentale,sesisbagliaqui(anchedipoco)
siottengonoanalisierrate,sidevefareattenzionespecieseimarginidiguadagnosonoridotti;
2. costruzionedelcashflow:distribuzionedicostiericavineltempo,esistonocashflowtipiciperognitipo
diinvestimento;
3. assunzionedeltassodisconto:tassochesiimpiegaperattualizzarecostiericaviprevisti;
4. elaborazionedeicriteridirendimentoeconomico:criterichepermettanodistabilirelaconvenienza;
5. formulazionedellasceltafinale;
6. rischioedincertezzanellesceltediinvestimento:lavalutazioneècostruitasustimenonsudaticerti,si
devevedereseleincertezzesonocompatibiliconlaconvenienza.Questopassononèincorporatonella
costruzionedell'analisimaèunostepsuccessivo,unariflessionefinalesullastabilitàdelrisultato.


0.ANALISIPRELIMINARE

Prima di iniziare la valutazione si deve avere una perfetta identificazione e definizione dell'oggetto
dell'investimento.Perdeterminareleinformazioninecessarieperlavalutazionesolitamentesiragionasu
un'ideaalsuostatoembrionale.

Inputdelcommittente
Lavalutazionehaperoggettouninvestimentogiàdefinitoconuncertogradodiapprofondimentoinbase
allenormativevigentieallesceltepropriedelcommittente.

Assunzionidell'analista
Pertuttociòchenonèindicatospecificatamentesiricorreallecondizioniordinarie,ossialepiùprobabili.Il
principiodiordinarietàguidal'assunzionedi:
Ͳ situazionecongiunturale:tassid’’interesse,prospettivedisviluppo,
Ͳ situazionelocale:caratteristichedelmercato(domanda,offerta)edell'immobile(uso,tipologia,finiture)
sullabasediun'adeguataconoscenzadellasituazionedelmercato.
Farelegiusteipotesidipartenzaèfondamentaleperunabuonariuscitadellavalutazione.


1.VALUTAZIONEDEICOSTIEDEIRICAVIDELL'INVESTIMENTO

Ipotesidibase
Il processo di produzione edilizia è differente da quello di produzione industriale in quanto non si ha un
luogounicodovesilavoramaperogniinterventoècomesesiripartissedazero,nonsihaunastruttura
produttivapreesistentemadivoltainvoltalasirealizzaconundeterminatoobiettivo.
Laconvenienzadiuninvestimentononèindipendentedalcontestoincuilosirealizza,inoltresesihaun
flusso di costi e ricavi derivanti da più operazioni è difficile ricondurli inequivocabilmente al singolo
investimento.Perevitarequestoproblemasiconsiderauninvestimentopervolta.Nelcampoimmobiliare
èsempliceperchéfisicamentesihalarealizzazionediunastrutturaadhoc.

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L'ipotesidibaseèquindichelastruttura(società)perfarel'investimentonascaemuoiaconl'investimento
stesso. Alla base di qualsiasi analisi di costi e ricavi c'è l'isolamento dell'investimento dal contesto di
investimentiincuisiponeperevitarediconfondereleperformancedeivariinvestimenti.

Alcune voci di costo sono stimate autonomamente (costo dell'area, costo delle opere edili e di
urbanizzazione,ricavi),altrederivanodaquesteinmodoparametrico(noninmodoautomatico,esistono
deirangedialiquotedaconsiderare).

a.Costodell'area

Sempreconsideratonell'analisidegliinvestimenti,anchesesihagiàlaproprietàdell'areaperchél'areaha
comunqueuncostoͲopportunità:valorechel’’areafrutterebbeselacedessisulmercato.Nonsiconsiderail
prezzod'acquistoperché,sevenissepagatamenodelsuovalorepiùprobabile,siavrebberoperformance
positivenondovuteallabontàdell'investimento.Cisideverifaresempreacondizioniattualiordinarie.

Lastimadelvalorediun'areaèsempreunproblema:
Ͳ ilprocessodivalorizzazionedell'areadipendedalprogettochesiintenderealizzare,ilvaloredell'area
dipendedalprogettocheverràrealizzatosequestononèordinario;
Ͳ lamodalitàdistimadell'areaedificabiledipendedallecaratteristichedelmercatodelleareeedificabilie
daquellespecifichedellamiaarea.Ènecessarioconoscere:
o la situazione congiunturale: il valore degli immobili varia col tempo a causa delle variazioni
macroeconomiche;
o le caratteristiche proprie dell'area e come queste influiscono sul valore: le aree edificabili sono
immobiliequindiassorbonoleinfluenzedellevicinanze;
o il mercato delle aree edificabili: differenziato, estremamente rarefatto (pochi prezzi di mercato),
segmentatoperdestinazioned'usoelocalizzazionedell'areaedificabile,spessositrattadioligopolio
(omonopolio)bilaterale(rangediprezzimoltoampio,aleatorio).

FATTORIGENERALICHEINFLUISCONOSULCOSTODELLEAREE

Ͳ fattori di carattere congiunturale: riconducibili alla situazione economica generale e locale, il mercato
delle aree edificabili risente poco della congiuntura perché di solito riguarda investimenti di medioͲ
lungoperiodo;
Ͳ politica urbanistica: condiziona l'offerta che non deriva dal mercato ma è condizionata dalle scelte
urbanistiche,èunmercatofortementenormato;
Ͳ fiscalità generale e immobiliare: le tasse sugli immobili riducono la redditività dell'investimento e
dunqueladomandadiaree;
Ͳ accessibilità al credito: se si riduce la capacità di indebitamento, si riduce la domanda. Il credito è
influenzatodalsistemadellegaranzie(orasolideerestrittive)edaitassid'interesseossiailprezzod'uso
del capitale concesso, basato su Euribor (tasso di fiducia interbancaria, rappresenta il benchmark) e
spreaddellabanca(0,8Ͳ1%).

FATTORID'ORDINEPARTICOLARE

Ͳ dimensioni: aree grandi richiedono maggiore capacità di spesa, il valore dell'area cresce meno che
linearmenteconledimensioni;
Ͳ localizzazione:estremamenteimportante,specierispettoalleviedicomunicazione;
Ͳ destinazioned'uso;
Ͳ indicediedificabilità:definiscequantoprodottotrasformatoèpossibileottenere;
Ͳ presenzadioperedademolireediinquinanti;
Ͳ gradodiurbanizzazione;
Ͳ conformazione:influenzalaformadiciòchesipuòrealizzare;

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Ͳ caratteristichegeotecnichedelterreno:influisconosuicostidicostruzione;
Ͳ esistenzadiservitù(diservizio,dipassaggio,……):pongonolimitiall’’edificabilità;
Ͳ condizioni per libera fruizione: eventuali diritti di terzi (affitto, uso, usufrutto,……) condizionano il
processoditrasformazioneedilizia.

METODIDISTIMA

COMPARAZIONEDIRETTA
Èunapprocciosinteticoesemplice,dapreferirsisesihannoprezzidimercatoperbenisimili.



con
Va valoredell'area;
Pa parametrodicomparazione,ilpiùcorrelatoalvalore,perleareeedificabilisiusaunamisuradiciò
chesipuòrealizzareordinariamenteinbaseallenormeurbanistiche(m2,m3,stanze,……);
Vi valoredell’’iͲesimaareasimile;
Pi parametrodell’’iͲesimaareasimile;
A/D aggiunte/detrazioniconsideratepertenercontodellecaratteristichespecifichesuperiori/inferiori
dell'areainesamerispettoaquelleconsiderate.

VALOREDITRASFORMAZIONE
Questo metodo analitico si basa sul principio che l'area è un fattore di produzione, vale in funzione del
valoredelprodottoottenutoconlatrasformazioneedeicostiditrasformazione:


con
VMA valorediciòchepossonoordinariamenterealizzare;
CTRA ciòcheordinariamentedevospendereperottenerequestatrasformazione.

Ilmetodoèrigorosononsirischiadisommaredueerrori,unoperlastimadiVMAeunoperquelladiCTRA
(dal costo di produzione si deve togliere il costo dell'area e sommare l'utile ordinario del promotore, di
difficilevalutazione).

INCIDENZASULVALOREDIMERCATO
Metodospeditivo.


con
VM valorediciòchec'èochesipuòrealizzare,stimabilerispettoall’’ordinarietà;
ki tienecontodelvaloredell'arearispettoalvaloretotale,nonècostantemavariaconlascarsitàdel
suolo,ricavabiledarivistespecializzate(0,15Ͳ0,60)oinletteratura,èriferitoadareegiàedificate;
D coefficientediabbattimento,tienecontodelfattochel'incidenzadelvaloredell'areavariasel'area
ègiàedificata,ricavabiledaletteraturaspecializzata(0,65).

b.Costodelleeventualidemolizioniebonifica

c.Oneridiurbanizzazione

Ciòchelapubblicaamministrazionepretendeincambiodell'autorizzazionearealizzare,esternalitàcheil
progettocreaalivellolocalerelativeaiservizidagarantire(luce,gas,telefono,……),possonoessererealizzate
conilprogettooppurevengonopagateall'amministrazione.

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URBANIZZAZIONEPRIMARIA

Seilregolamentoediliziononprevedechechirealizzafacciaancheleoperediurbanizzazioneprimaria,si
riconosceunonereall'amministrazionecheprovvederàinfuturoafarle,calcolatopervianormativasulla
base di tabelle emesse dalla stessa amministrazione in base al costruito. Se invece il progetto prevede
anche la realizzazione dell'urbanizzazione primaria, i costi relativi vengono scomputati purché siano
maggioriougualiaglioneriprevisti.

URBANIZZAZIONESECONDARIA

Relativaallacollettività(scuole,impiantisportivi,……),raramentepossonoesserescomputati.

CONTRIBUTOSULCOSTODICOSTRUZIONE

Compensazione alla pubblica amministrazione legata al disagio dovuto all'esistenza del cantiere
(rumore,……),connessaalcostodicostruzione(piùsicostruisce,maggioreèildisagio).

d.Costodelleopereedili(costodicostruzione)

Inediliziaicostisiarticolanointrecategorieinclusive:costodiproduzione(P,costodelproduttore),costo
di costruzione (C, compensa l'impresa che realizza l'investimento) e costo tecnico (T, materiale,
manodopera,……).

Ilcostototalediproduzioneè:


con
Ca costodell'area;
Cc costodicostruzione;
St onorariespesetecniche;
Sg spesegenerali;
On onericoncessori
I onerifinanziari;
Sc  spesedicommercializzazione;
Imp imposte;
Up utiledell'imprenditorecheorganizzalaproduzioneesiaspettaunprofitto(10Ͳ20%delricavodalla
venditainbaseagradodirischio,durata,……).

Nell'ambitodellavalutazionedeipianiedeiprogettinonsempresiconsideral’’utiledelpromotore:
Ͳ se si usasse come metodo di valutazione la differenza tra ricavi totali e costi totali (RT Ͳ CT),
l'investimento è conveniente se RT Ͳ CT ш 0. Si considera Up con un'analisi statica, riferita al momento
dell'analisi (il fattore tempo è incorporato negli oneri finanziari, I). Se il promotore non riesce ad
ottenereilminimochesiaspetta,noninvesteinquelprogetto(stimarozza).
Ͳ nell'ACRtuttoècollocatoneltempo(cashflow)perchéèmoltoimportanteconsiderareesplicitamente
gliaspettifinanziari,l'utiledelpromotoreèincorporatoneltassodisconto(rendimentominimoannuo
che l'investitore si aspetta, misura della redditività dell'investimento se confrontato con un saggio
soglia)equindinonlosiconsideraesplicitamente.

Ilcostodicostruzioneèesprimibilecome:

con 

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dove
Ct costotecnico;
Sg spesegeneralidisedeedicantiere;
Uc utiledelcostruttore(èunaspesaperilpromotore);
Sa salari;
Ma materiali;
Nt nolietrasporti.

METODIDISTIMA

Le informazioni che ragionevolmente si hanno a disposizione sono sommarie, poco precise. È dunque
necessariofareriferimentoametodiimplementabiliconscarseinformazioni.

Stimasintetica
Confrontodirettoutilizzatoseallabasedellastimac'èunprogettopreliminareodefinitivo.

FASI:
Ͳ scelta del campione il più possibile omogeneo al caso noto: si hanno problemi legati all’’omogeneità
fisica, all'attualità (le fluttuazioni nel tempo sono contenute, più stabili nel mercato immobiliare), alla
numerosità(strutturalmentesihannomenoepisodidicostruzionechedicompravendita,sicostruisce
unavoltasola)ealfattocheèdifficiletrovareicostidicostruzionespecieperl'ediliziaprivata(mercato
pocotrasparente,evasione);
Ͳ omogeneizzazionetemporale:siriportailcostostorico(Cs)all'attualitàsecondol’’indiceIstatstorico(Is)
e quello attuale (Ia):  , altrimenti si può considerare l'andamento del mercato
immobiliareodelpotered’’acquisto(menoprecisiemenolegatiall'andamentodeicostidicostruzione);
Ͳ sceltadelparametrotecnicoesplicativodelcostodicostruzione(legatosiaallacapacitàrappresentativa
che alla consuetudine): per edilizia residenziale: volume vuoto per pieno, superficie, n. vani,……; per
ediliziaproduttiva:superficieounvolumelordioutili;perediliziaspeciale:parametrilegatiallafunzione
dell'edificio;peroperediurbanizzazione:superficieperlestrade,sviluppolineareperleretidiservizi,……
Ͳ confrontoprogettoͲcampione:monoparametrico(proporzioneoregressionelineare)opluriparametrico
(regressionemultipla).

FONTIDIRETTE:
Ͳ impresedicostruzione:nonparlano;
Ͳ stazioniappaltantipubbliche:oggettidifferentidaquellicheinteressanoilprivato;
Ͳ committentiprivati.

FONTIINDIRETTE:
Ͳ cameredicommercio,Istat:pubblicacostiparametrici;
Ͳ ANCE(associazionenazionalecostruttoriedili);
Ͳ pubblicazionispecifichepertipologiaedarea;
Ͳ ordinedegliarchitettieingegneridiMilano:pubblicanoschededelleopererealizzatepervarietipologie
inbaseaciòchelarealtàcostruttivaharealizzatoannoperanno;
Ͳ osservatoriodelMinisteroLLPP:dovrebbefornirecostistandardpertipologiaedarea.

Procedimentimisti
Utilizzati se alla base c'è un progetto preliminare, vengono realizzati di volta in volta in base al caso
specifico,speciesesiconsiderailcostodiriproduzione.

PROCEDIMENTOPERELEMENTIFUNZIONALI:
Spessousatopervalutareilcostodiripristinoodirecuperodiedificiobsoleti.Sicercaunedificioanalogodi
cui si conosce tutto e lo si disaggrega in componenti costruttive, si definisce il costo di costruzione per

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ciascun elemento funzionale (trovando la percentuale di incidenza sul costo totale), si trasportano i costi
all'edificiochesidevevalutareelisiadattaallasituazioneperognielementofunzionale.

METODOESTIMATIVORAPIDO(MER):
Siscomponel'edificioinelementicostitutivi,sidefinisceillivellodidegradoacuicorrispondeunpunteggio
(rappresenta ciò che si deve spendere per annullare il degrado), si determina il punteggio totale, lo si
aggiustainbaseallecondizioniorganizzative(dipendonodalluogo)elositrasformainunocostoconuna
proporzione. È molto utilizzato sia per definire costi di recupero che per stimare costi dovuti a eventi
catastrofici(terremoti,……).

Computometricoestimativo
Approccio analitico utilizzabile se alla base c'è un progetto esecutivo (anche definitivo) e un capitolato
specialed'appalto(difficileaverli).



con
qi quantitàdioperazionei,misuratainbasearegolederivatedallaconsuetudine;
pi prezzounitario,ottenutodaprezziarioppurestimatoadhoc(considerandovaloredeimateriali,
manodopera,nolietrasporti,15%spesegenerali,10%utilenormale).

e.Spesetecniche

Compensiperlaprogettazione,ladirezionelavorielasicurezza.Solitamentevengonodefinitecomeil5Ͳ
10%delcostodicostruzioneinbaseall’’entità(+entitàї+%)eallecaratteristichedell'opera(+complessità
ї+%).Inalternativaèpossibileusaretabelleministerialichedefinisconoicompensidelprogettistainbase
atipologia,difficoltà,……(tariffeprofessionali).

f.Spesegeneralieimprevisti(perprocessodiorganizzazionedellatrasformazione)

Speserelativeallastrutturaorganizzativachevienepostainesserepercondurreilprocessodiinvestimento
(ufficio,telefono,……)elegateadimprevisti(bombe,repertiarcheologici,……).Definitecomepercentualesulle
spesetecnicheinbaseallacomplessitàdelprocessoorganizzativo(2Ͳ3%).

g.Spesedicommercializzazione

Ciòchesispendeperpubblicizzareepagaregliintermediari,sibasanosulvalorediciòchesivaarealizzare
ossiasuiricavistimati(2Ͳ3%).

h.Onerifinanziari

Dovuti al fatto che qualsiasi investimento richiede anticipazioni perché il flusso di costo è anticipato
rispettoaquellodiricavo.Inalcunicasièpossibilenonpagareilcostodell'areaalproprietarioe/oicosti
dellacostruttoretrasformandoliinquotesulcostruito(regola1/3Ͳ1/3Ͳ1/3).Altrimentièpossibileridurre
l'esposizione vendendo anticipatamente oppure realizzando un pull di promotori che si spartiscono le
spese. Per cautela è bene considerare sempre la possibilità di esposizione, essa è indipendente da chi
finanzia: si ha sia per l'istituto di credito sia nel caso di autofinanziamento del promotore (valoreͲ
opportunitàdeldenaro).





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i.Ricavidavendite

Lastimadiricavièdominatadall'indeterminatezza,sihannodueordinidiproblemi:
Ͳ definizione di un prodotto edilizio ipotetico, descritto solo sommariamente: gli input del committente
sono completati con assunzioni dell'analista ispirate al principio dell'ordinarietà non solo per i fattori
costruttivi intrinseci ma anche per le condizioni attuali che regolano il mercato e per le possibili
dinamichedellostesso;
Ͳ effettodeltemponellavalutazione:legatoalloscontoealrischiodivariazioniintrinsechenelmercato
immobiliareolegateasituazioninonprevedibili.

CARATTERISTICHEDELMERCATOIMMOBILIARE

Ͳ strutturararefatta:menodelleareeedificabili;
Ͳ immobilipocoomogenei;
Ͳ prezzipoconoti:piùdelleareeedificabili;
Ͳ segmentatoelocalizzato.

ATTORIDELMERCATO

Ͳ famiglie(domandaeofferta):lostatodisalutedellefamiglie(capacitàdispendereoindebitarsi)èun
agenteeconomicodaconoscere;
Ͳ costruttori(offerta).

FATTORIGENERALID'INFLUENZA:tuttilegatiallasituazioneeconomicadellefamiglie

Ͳ congiunturaeconomica;
Ͳ redditivitàimmobiliare;
Ͳ fiscalità;
Ͳ accessibilitàalcredito.

FATTORIPARTICOLARID'INFLUENZA

Ͳ caratteristiche posizionali intrinseche: il luogo dell'investimento è di solito definito (visibilità,
orientamento,luminosità,ventilazione,……),trannenelcasodiinvestimentidigrandidimensioni(pianidi
sviluppodiareeresidenziali,……);
Ͳ caratteristiche posizionali estrinseche: come il progetto si rapporta con il luogo: qualificazione
infrastrutturale (prossimità al centro urbano, accessibilità ai servizi e al trasporto pubblico,……) e
ambientale (salubrità, contesto sociale, densità edilizia, rumorosità,……), spesso assunzioni dell'analista
conriferimentoall'ordinarietà;
Ͳ caratteristiche tecnologiche: dimensioni, livello di finitura, servizi,…… spesso assunzioni dell'analista con
riferimentoall'ordinarietà;
Ͳ caratteristiche produttive: esenzioni fiscali, dotazione impiantistica (molto importante è il carattere
““ambientale””degliimpianti),……assunzionidell'analistaconriferimentoall'ordinarietà.

METODIDIVALUTAZIONE

Tuttiimetodidistimasifondanosulconfrontotral'oggettodastimareeifattidimercatocheriguardano
oggetti simili, il problema principale è la datazione dei dati di mercato (si ha un errore intrinseco nel
valutarefattieconomicidisallineatineltempo),ledinamichedeiprezzisonodidifficileprevisioneperchési
basano su fatti passati e inoltre la produzione edilizia (materiali, metodi, impianti,……) si evolve nel tempo
(difficilmenteciòchesirealizzaèsimileaciòcheèstatorealizzatofinora).


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Iltipodimetododaadottaredipendedalloscopodell'investimento:
Ͳ capitalizzazionedelreddito:seilvaloresaràdatodalflussodiredditi(immobiledatoinaffitto,……)
Ͳ comparazionidirettamonoopluriparametrica:sel'immobilesaràcollocatosulmercato.Siosservanoil
mercatoebeniilpiùpossibilesimili,siindividuaunparametrodiconfronto,siadottanodellecorrezioni
pertenerecontocheilvaloresirealizzainunmomentodiversodall'analisi(dinamichedelmercato)e
dellecaratteristicheparticolaridell'oggettodivalutazione.

j.Imposte

Labasedicalcoloèl’’utile(RTͲCT),l'aliquotadiriferimentoèil40Ͳ42%.

2.COSTRUZIONEDELCASHͲFLOW

Stimatiicostiediricaviènecessariotenerecontodell'effettodeltempo(haunprecisovaloreeconomico),
ilprocessodiinvestimentorichiedetempidiautorizzazioneerealizzazionechepossonoesserelunghi(ш2
anni).

Il primo passo per costruire il cashͲflow è
definire il momento zero (momento attuale)
ossiailpuntod'osservazionedelvalutatoree
il momento n ossia il momento in cui con
maggior probabilità si concluderà la vicenda
tecnicoͲeconomica(incerto).

L'intervallo temporale tra 0 e n viene suddiviso in intervalli la cui ampiezza dipende dalla durata
dell'investimentoedallaprecisioneconcuisipuòvalutarelacollocazionedicostiericavi:disolito1anno
(significaipotizzareunaconvertibilitàannua,l'interessepassaacapitaleunavoltaall'anno),anche6Ͳ3mesi
perinterventibrevi.
Ora si devono collocare costi e ricavi costruendo anno per anno il saldo tra esborsi e incassi, riferendosi
sempreall'ordinarietà.



Figura1ͲEsempiodicashͲflow

Innanzituttosidistribuisconolevocidicostostimateautonomamente:
Ͳ costo dell’’area: con riferimento alla destinazione attuale, nel caso di remunerazione dell’’area con
concessionedipartedelcostruitononsisborserebbenullaperchéacquistoevenditaavverrebberoal
momento0;
Ͳ demolizioniebonifica;
Ͳ onericoncessori;
Ͳ operediurbanizzazioneprimaria.
Ͳ opereedilieparcheggi;

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Poisiconsideranolevocidicostoparametrizzatecollocandolecoerentemente:
Ͳ spesetecniche;
Ͳ spesegeneralieimprevisti.
PerprudenzairicaviprevistivengonocollocatiafinecashͲflow,anchesesicominciaavendereprimadella
fine.
Aquestopuntosicalcolanolespesedicommercializzazionesullabasedell'aliquotaconsiderata(2%).

InquestomodosièottenutoilFLUSSODICASSAECONOMICO,nontienecontodeglionerifinanziari,èla
differenza calcolata anno per anno tra ricavo e spesa (т da indebitamento). In base a questo è possibile
calcolarealcuniparametridiredditivitàdell'investimentotrascurandoonerifinanziari,fiscaliel'effettodel
tempo:seladifferenzafraricavitotaliecostitotalièpositival'investimentoèconveniente.

Effettodeltempo
Siadottaunsaggiodipreferenzaintertemporalepositivo(meglioaverericavioraecostiinfuturo)madi
solitoicostiattesisonoanticipatirispettoairicaviattesi.Pervalutarelaconvenienzadell'investimentosi
calcolaladifferenzafraricaviecostiattualizzatachesaràinferioreallasemplicedifferenzaperchéiricavi
sonomaggiormentepenalizzatiperchésonopiùdistantineltempo.
Una valutazione di convenienza con riferimento al flusso di cassa economico risulta però semplicistica
perchénonconsideraonerifinanziariefiscali.

Aspettifinanziari
Ordinariamentel'investitorericorrealdebito(difficilmentepuòautofinanziarsicompletamente)edunque
deve sostenere degli esborsi per utilizzare il capitale a debito, per cautela si ipotizza un investimento
totalmenteadebito.
Perstimareicostidelleanticipazionifinanziarieènecessariocapirecomevarial'indebitamentoannoper
anno (interessi passivi si pagano sui debiti) e scegliere un appropriato tasso di interesse (tasso richiesto
dall'istitutofinanziarioinfunzionedellasolvibilitàdell'investitoreedelrischiodell'investimento).

Sidefinisceesposizioneilgradodiindebitamento,essodipendedalflussodicassamaènecessariotenere
contodell'effettocumulato:l'esposizionesimantienenegativamoltopiùlungodelcashflow.
Se l'esposizione è negativa si pagano interessi passivi (oneri finanziari), quando diventa positiva si hanno
interessipositivi(proventifinanziari).

La scelta del tasso di interesse dipende dal fatto che il debito venga contratto con un istituto finanziario
(saggio passivo) oppure derivi da un autofinanziamento (costo opportunità del denaro, costo dovuto al
mancatoreddito).
Perlastimadeglionerifinanziarisiricorreallaseguenteformula:


con
In onerifinanziarisostenutinell'annonͲesimo,calcolaticonriferimentoall'esposizioneiniziale,finale
omediaannoperanno,èpiùcorrettofareriferimentoall'esposizionemediaperchélacollocazione
annualeèsolamenteconvenzionale
E esposizionefinanziaria,tienecontodiesposizioneeconomicaedegliinteressipassivi
r saggiodiinteresse

SièdunquedeterminatoilFLUSSODICASSAFINANZIARIO(flussoeconomico+onerieproventifinanziari).

Aspettifiscali
Letassevengonocalcolatesull'utilericavatodalcashͲflowfinanziario,siconsideraunaaliquotaparial40Ͳ
42%elasidistribuisceproporzionalmenteneglianniincuil'esposizionefinanziariaèpositiva.

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Siricordachesiconsiderachelasocietàsicostituisceemuoreperl'investimentoanalizzato,nonèpossibile
quindiridurrel'utileacquisendoaltreareeedificabili,……

Infine il FLUSSO FINANZIARIO NETTO è costituito dal saldo annuale ricaviͲcosti comprensivo di oneri
finanziariefiscali.

3.ASSUNZIONEDELTASSODISCONTO

Necessario per passare al flusso di cassa finanziario attualizzato che rappresenta il plusvalore creato
dall'investimentodopoaverremuneratotutti(anchel'investitoreperilrischioassunto).

Non esiste una modalità rigorosa per il calcolo del tasso di sconto perché esso dipende dalla struttura
dell'impresa(gradodiautofinanziamento).Percalcolareiltassodiscontosipossonoseguireduestrade:

COSTOPONDERATOMEDIODELCAPITALE


con
WACC waitedaveragecostofcapital;
PCA percentualedicapitaleautofinanziato;
rCA saggiochecisiaspettadipercepiredalpropriocapitale;
PD percentualedicapitalefinanziatoaldebito;
r D saggiopretesodallabanca.

Questa strada va bene per la parte relativa al tasso di autofinanziamento ma, se si ricorresse
completamente al finanziamento a debito, risulterebbe conveniente qualsiasi investimento con un
rendimentougualeaquellochechiedelabanca(ancheseall'investitorenonrimanessenulla).

COSTOOPPORTUNITÀDELDENAROINVESTITO

Siconsideracheinvestendosiaccettaunrischioutilizzandodenaroproprioopresoaprestito,sicostruisce
iltassodiscontoinmodoadditivo:


con
RRF rendimentoriskfree,ciòchesisarebbeottenutoconuninvestimentosicuro(BOT,……)(benchmark);
P premiodirischio,ciòchecisiaspettaperavercorsoilrischiodell'investimento.

L'investimento è conveniente se il tasso di sconto è almeno uguale al saggio di rendimento medio
dell'investimentoimmobiliaresimile.
Il saggio di rendimento medio dell'investimento immobiliare simile è di difficile determinazione perché
varianeltempo,periltipodiinvestimentoeinbasealluogo.

Sono necessarie ulteriori riflessioni sulla composizione del premio di rischio (P) per capire da cosa
siacomposto.Solitamentesiindividuanotretipidirischi:
Ͳ RISCHIO LIQUIDITÀ: l'investimento immobiliare non è liquidabile nel breve termine, si rischia di avere
illiquidità;
Ͳ RISCHIO URBANISTICO: l'investimento potrebbe non essere conveniente in caso di cambio del piano
urbanistico,inoltreèunrischioconsiderareuninvestimentocheprevedeunamodificazioneurbanistica
(nonèdettocheavverrà);
Ͳ RISCHIODIMERCATO:nonsihalacertezzadicomeevolveràilmercato.


Pagina|12

Sipossonoconsiderareanchealtririschicome:
Ͳ rischioproprietà:ildirittodiproprietàpuòesseremessoindiscussione;
Ͳ rischioPaese:inalcuniPaesisihannorischilegatiall'ordinepubblico,allalegalitàeallapolitica.
Inoltresipossonoaverecomponentispecifichelegatealtipodiinvestimento.

Le aliquote percentuale dei tre rischi principali vengono stimate per comparazione, considerando una
categoriadiinvestimenticonillorotassidiscontoeconfrontandoliconquellodavalutare,analizzandola
rischiosità e il saggio di rendimento noto (RRF). Se si ha a disposizione il saggio di riferimento per altri
investimenti,siconfrontanoivaripunticonl'investimentodavalutareesivedecomeaggiustarli.

Adesempio:




Itassidiscontoottenutirappresentanoilsaggiodiriferimentodell'investimentoimmobiliaresimile.

Inflazione
Dalmomentochel'investimentosidispieganeltemposidevetenercontodell'inflazione.Levocidicostoe
ricavopossonoesserestimateintermininominali(nontengonocontodell’’inflazione)oreali(considerano
gliaspettimonetari).Perlevalutazionisipossonodunqueseguireduestrade:rivalutarecostiericavianno
per anno in funzione dell'inflazione (per investimenti di lunga durata) oppure procedere con un’’analisi a
prezzicostantieallafineconsiderarel’’inflazione(perinvestimentidibrevedurata).
Disolitosifannovalutazioniaprezzirealiepoisiutilizzauntassodiscontoreale.

4.CRITERIDIRENDIMENTOECONOMICO

Nell’’ACRlaconvenienzadell'investimentoèvalutatarispettoadununicoparametromonetario.

VALOREATTUALENETTO(VAN)


con
VAN valoreattualenettodell'investimento;
Ri ricavidell'annoiͲesimo;
C i costidell'annoiͲesimo;
r nonrappresentasoloiltassodipreferenzaintertemporale,maèanchemisuradelcompensoche
cisiaspettaperilrischiocorso.

VAN>0 investimentoconveniente,ilrendimentodell'investimentoèmaggioredeltassodisconto
utilizzato(rendimentominimochesiaccettapercorrereilrischio);
VAN=0 convenienzaindefinita,rendimento=tassodiscontoutilizzato;
VAN<0 investimentononconveniente,rendimento<tassodiscontoutilizzato.

Il VAN permette di definire se l'investimento è efficace oppure no, ma non dice nulla sull'efficienza
dell'investimentoossiainrapportoaicostisostenutidunquepotrebbeessereelusivoseusatoperscegliere
quale investimento fare, specie se si considerano investimenti di dimensioni diverse. Inoltre richiede la
determinazionediunprecisotassodisconto(r)cheinrealtàèdidifficiledeterminazione.

Pagina|13

 

SAGGIODIRENDIMENTOINTERNO(SRI)

Misura l'efficienza di un investimento ossia la capacità di remunerare le risorse impiegate e di generare
utili.SRIèilsaggiocheuguagliaricaviecosti(annullailVAN),nonrichiedeunadeterminazioneaprioridel
tassodisconto(rèun'incognita).

n
Ri n
Ci
VAN 0Ÿ¦ ¦ 
1  SRI  1  SRI 
i i
i 0 i 0


Si ottiene un'equazione di grado i dove i rappresenta l'orizzonte annuo previsto (n. anni, n. semestri,……),
facilmente risolvibile se l'investimento è annuale o di due anni (altrimenti per risolvere si operano
successiveapprossimazioniossiasisimulanodiversitassidiscontofinchénonsitrovalaconvergenza).

PerdefinirelaconvenienzaènecessariodefinireunSAGGIOSOGLIA(SS):
SRI>SS investimentoconveniente;
SRI=SS convenienzaindefinita;
SRI<SS investimentononconveniente.

Nel caso in cui i ricavi siano posticipati rispetto ai costi, se il saggio aumenta si riduce la differenza RͲC
perché in questo caso l'effetto del saggio (che è esponenziale) è tanto maggiore quanto più grande è il
saggio.

ConfrontotradueinvestimenticonSRIuguale
SiricordacheilSRIpuòesserevistocomeilrendimentochecisiaspettadiottenereincassandoannoper
anno e investendo sul mercato. Se però il rendimento sul mercato è più basso di quello atteso,
l'investimento più breve darà il saggio di rendimento interno minore perché si hanno meno anni di
rendimento.

Situazionianomale
Ilsaggiodirendimentointernononèsemprepositivoeunico.

EsistonostruttureparticolaridicashͲflowpercuinonhasensocalcolareSRI:
Ͳ se l'investitore non anticipa nulla (paga l'area e il costruttore con parti del costruito), non è possibile
calcolareSRI(vieneunnumeroenorme);
Ͳ seiricavisonoanticipatirispettoaicosti(sivendesullacarta),sihaSRI<0ossiaunsaggiodipreferenza
intertemporalenegativo(meglio1€€tra3anniche1€€adesso).
SihaSRInegativoanchenelcasodiuncashͲflowclassicomaconsaldonegativo.

Quando il cashͲflow varia più volte di segno l'SRI è
multiplo, l'andamento del VAN rispetto al saggio
identificaduesaggidirendimentointerno.
Perevitarequestasituazione,sidevestrutturareilcashͲ
flow in modo che cambi di segno una sola volta, ad
esempio aggregando scansioni temporali (al posto di 1
anno si considerano 2Ͳ3 anni) oppure spostando
cautelativamente tuttii costiall'inizio etuttiiricavialla
fine(ocomunqueinduemomentisuccessivi).

VariazionidiSRIalvariaredeigradodiautofinanziamento
Il ricorso al finanziamento è rischioso perché il costo del denaro a debito da istituti finanziari è molto
maggioredellaredditivitàdiuninvestimentosicuro(costoopportunità).

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Se invece un investimento ha un rendimento del 7Ͳ8% e il costo del denaro a debito è del 4%, si ha un
guadagnodel3%annuosologestendo,siparladi““effettoleva””dovutoalladifferenzatracostodeldenaro
erendimentodell'investimento.
ESEMPIO:

Si considera ad esempio un investimento di durata annuale che prevede
unaspesadi100almomento0eunricavodi110almomento1.

Secisiautofinanziacompletamente(nonsihannointeressibancari)ilcashͲ
floweconomicocoincideconquellofinanziarioeSRI=10%.

Sesiconsideranoletasseconun'aliquotadel40%siottieneunSRI=6%e
lo si confronta con saggio soglia (SS) che ha in pratica gli stessi contenuti
deltassodisconto(r).

SeSRI>SS(=RRF+P)l'investimentoèconveniente.

Sesiricorretotalmentealdebito,siaun'esposizioneperunannoparia100
esiconsideraunsaggiodiinteressebancariodel5%pagatoafineanno.



In questo caso SRI = 5% al netto e gli oneri finanziari (metà delle
rendimentodiventalaremunerazionedellabancachehaprestatoisoldi).



Sesiconsideranoletasse,SRI=3%.

Sinotacheseiltassod'interessediminuisce,SRIalnettodionerifinanziari
etasseaumenta.

Si osserva che se il saggio soglia fosse del 5%, l'investimento sarebbe conveniente se è possibile
autofinanziarsi altrimenti no. Dunque SS cambia a seconda del grado di autofinanziamento perché
comunqueisoldiadebitooproprisipotevanoinvestireininvestimentiprividirischio.

RAPPORTOBENEFICI––COSTI(ɻ)

Ilmetododefinisceinchemisurairicavisopravanzanoicostierichiedeilcalcolodiunsaggiodisconto.


con
VAB valoreattualedeibenefici
VAC valoreattualedeicosti









Pagina|15

 

5.FORMULAZIONEDELLASCELTAFINALE

Caratteristica ValoreAttualeNetto SaggiodiRendimentoInterno
Tipodiindicatore Rendimentoassoluto Efficienza
Esogeno Implicito(risolvendoVAN=0)
Saggiodisconto
(determinatoapriori) SaggioSoglia(1)
Criteriodiammissibilità VAN1>VANn>0 SRI1>SRIn>SS
Valutazionirispetto Valutazionirispetto
Impiego
all'ammontaredegliutili all'efficienzad'usodelcapitale
(1)determinazionemenoproblematicadiquelladeltassodisconto.


6.ANALISIDELLERISCHIOEDELL'INCERTEZZADELLAVALUTAZIONEDELL'INVESTIMENTOIMMOBILIARE

Iprogettidiinvestimentosonocaratterizzatidaunelevatogradodiincertezza.Iflussimonetariinentrata
edinuscitanonpossonoessereconsideraticerti,bensìsonosuscettibilidialeatorietàsiariguardolaloro
manifestazionesiariguardolaloroentità.Perquesteragionilavalutazionediuninvestimentoimmobiliare
non può fermarsi alla sola convenienza economica, calcolata tramite VAN e SRI, ma deve prevedere
un’’analisisullaqualitàel’’attendibilitàdiquestamisura.

L'incertezzanonhaunsignificatosolonegativo,ilprofittostessonascedall'incertezzaperchélacapacitàdi
affrontareirischièun'opportunitàperchisagestirla.

Nelcampodell'analisieconomicarischioeincertezzanonsonosinonimi:
Ͳ RISCHIO: rappresenta una variabilità del risultato atteso che può essere spiegata, si possono costruire
funzionidiprobabilitàchespieganol'eventoattraversoalcunevariabili;
Ͳ INCERTEZZA:nonèdeterminabileaprioriperchépuòesserespiegatasolosoggettivamente(inrealtàsi
potràusareunmetodo:valored'opzione).

FATTORICHEINFLUENZANOILGIUDIZIOSULL'INVESTIMENTO

Ͳ ammontareedistribuzioneneltempodeicosti ;
Ͳ ammontareedistribuzioneneltempodeipossibiliricavi ;
Ͳ attendibilitàdellastimadicostiericavi;
Ͳ rendimentodiinvestimentialternativi;
Ͳ predisposizionealrischiodell'investitore.

Gliindicatorivistiinprecedenza(VANeSRI)tengonocontodellavariabilitàdellevociinterne,ènecessario
ragionareinbaseallaquantità(ammontaredellevoci),qualità(gradodiprecisione)etempo(influenzasul
tassodisconto).

STRATEGIEPERLIMITAREILRISCHIO

Ͳ sceltadell'investimentoconilminorlivellodirischio;
Ͳ diversificare il livello di rischio costruendo una portfolio di investimenti differenti: la diversificazione
riduceilrischiocomplessivo;
Ͳ approfondirel'analisidimercatodiminuendolavariabilitàdeirisultatiattesi;
Ͳ strategiedicondivisionedellerischio:accordiconproprietarioocostruttore(permute);
Ͳ hedging (opzione): esiste la possibilità di comprare con diritto di riserva previo indennizzo per il
proprietarioincasodimancatoacquisto,nelcasochelasituazionenonvadacomeprevisto(noncambia
ilPRGC)sihaunaperditainferioreaquellachesiavrebbeincasodiacquisto.


Pagina|16

METODICLASSICIPERLAVALUTAZIONEDELRISCHIO

Tassoaggiustatoperilrischio(RiskͲAdjustedDiscountRate)
Ͳ costruzione per fattori (buildͲup approach): si parte dal tasso riskͲfree (BOT semestrali,……) e si
aggiungono in modo empirico dei premi di rischio legati a diverse voci (rischio urbanistico, di
mercato,……),ènecessariamoltaesperienzaperchésiottienecosìungiudiziosoggettivodellerischio;
Ͳ costo marginale del denaro (WACC): il WACC è una media ponderata tra rischio legato al prestito e
all'autofinanziamento(hannorendimentidifferenti);
Ͳ costo opportunità del denaro: rendimento atteso per analoghi investimenti (stesso rischio) contrattati
sul mercato, non è difficile definirlo per il mercato immobiliare perché esistono fondi d'investimento
immobiliarecheproduconoazionicontrattateinborsa(moltidati).

Tecnicadell'equivalentecerto
Viene chiesto all'investitore di segnalare il suo grado di indifferenza tra
un’’opportunitàdiinvestimentoconunesitocertoeunadall'esitoincerto.Si
traccia così una mappa di preferenze dell'investitore che fornisce la sua
predisposizione alle rischio. In genere si ha un andamento marginalmente
decrescente (se si hanno pochi soldi l'utilità del denaro è maggiore) mentre
peruninvestitoreavversoalrischiol'andamentoèlineare.


Analisidisensitività(analisiwhatif)
SidefinisconocurvecheindicanolevariazionidelVANalvariarediunasolavariabilesignificativapervolta,
in questo modo è possibile ipotizzare diversi scenari e definire le variabili che più influenzano il VAN, su
questeandràpostamaggioreattenzione(distribuzionetemporaledicostiericavi,tassod’’interesse,tasso
disconto,……).

METODIINNOVATIVIPERLAVALUTAZIONEDELRISCHIO

Analisimulticriterio

Si valutano alcuni aspetti del rischio, si assegnano
punteggi sul grado di rischio a ciascun attributo e
infine, ponderando, si ottiene un'indicazione del
rischio.








AnalisiMontecarlo
Il processo di simulazione eseguito con l’’analisi Montecarlo permette, con l’’ausilio del calcolatore, di
simularemigliaiadistati(non2Ͳ3comenell’’analisidisensitività)calcolatisullabasedellevariazionideidati
di input definite dal decisore sulla base di distribuzioni probabilistiche. Questa è dunque una tecnica che
nondàrisultatideterministicimaunadeterminatadistribuzionestatisticadeivaloridioutput.





Pagina|17

 

PREGI:
Ͳ capacitàdianalisi:sipossonomodellizzareproblemidiinvestimentodigrandidimensioniecomplicati,si
possonotestarediverseipotesisulmodelloesui datidiinput,inoltreinmodoautomaticoèpossibile
ottenereanalisidisensitivitàsusingolevariabiliodatidiinput;
Ͳ rappresentazione statistica delle variabili di output (VAN e SRI): esse possono risultare più facilmente
comprensibiliperoperatorinonavvezziallinguaggioeconomico.

ELEMENTIPRINCIPALIDELLATECNICA:
Ͳ parametri:inputspecificatidaldecisoreodall’’analistadell’’investimentoequindicontrollabili;
Ͳ variabilidiinputesogene:variabilidiingressodipendentidaeventichenonsonosottoilcontrollodel
decisore,ilcuiandamentoèperòdescrivibileinterminiprobabilistici;
Ͳ variabili di output: rappresentano i risultati della simulazione, si tratta degli indicatori utilizzati per
misurarelavaliditàdell’’investimento(VAN,SRI,……);
Ͳ modello:equazionimatematichechedescrivonolerelazionitralecomponentidelsistemaedefiniscono
illegamedeglioutputconiparametrielevariabilidiinput.

APPLICAZIONEDELMETODO:
Ͳ identificazionedellevariabiliesogeneedeiparametri:sitrattadiindividuareglielementicriticidaiquali
dipendeilvaloreeconomicodelprogetto;
Ͳ definizionedelmodello:occorreesplicitarelerelazionimatematichecheconsentonoladeterminazione
delrisultatodesideratoinfunzionedellevariabilidiinputedeiparametri;
Ͳ attribuzione delle distribuzioni di probabilità: è necessario specificare la distribuzione di probabilità di
ognivariabilediinput;
Ͳ impostazione delle simulazioni ed effettuazione degli esperimenti: fissando il numero di iterazioni da
eseguire,implementandoglialgoritmidigenerazionedeinumeripseudocasuali,……;
Ͳ verifiche dei risultati e produzione dei rapporti finali: al termine delle simulazioni si possono eseguire
alcuneverifichealfinedivalutareeventualiproblemiconilprocedimentoimplementato.

VALUTAZIONEDELL'INCERTEZZA

I metodi tradizionali, anche quando incorporano l’’analisi del rischio, assumono sempre il fatto che il
promotoresialegatoadunadeterminatastrategiaoperativafissaedimmutabile.Nonriesconodunquea
tenere conto dei possibili scenari futuri che possono essere migliori rispetto all’’investimento attuale, pur
profittevole. È indispensabile invece riuscire a dare un valoreaquesta possibilità di aspettare e ritardare
l’’investimentoovverovalutareilvalored’’opzione.

Opzionefinanziaria
L'opzioneèuncontrattocheassegnaadunodeicontraenti,dietroversamentodi
un premio, il diritto, e non l'obbligo, di acquistare (call option) o di vendere (put
option) una certa quantità di un dato prodotto, ad un prezzo predeterminato
(strikeprice),adunascadenzafissata(opzioneeuropea)oentrolastessa(opzione
americana).

CALLOPTION:
seilvalorealmomentodellascadenzaèsuperioreallostrikeprice,siesercital'opzionealtrimentilasilascia
cadereesiacquistasulmercato.
Perprezzareunacalloptionlasifaequivalereaduninvestimentoriskfree:






Pagina|18

 
con
S valoreattuale
Su  valorechesiavràfraunannoconprobabilitàp(Su>S)
r tassoperinvestimentoriskfree

Realoption
L'approcciodelleopzionirealièl’’estensionedellateoriadelleopzionifinanziariealleattivitàreali.
Ͳ opzionediabbandono(disinvest):possibilitàdivendereoabbandonareunprogettodiinvestimento;
Ͳ opzionediampliamento(grow):opzionediaumentodelledimensionidiunprogetto;
Ͳ opzione di differimento dello sviluppo (defer): capacità di ritardare l'esecuzione di un progetto di
investimentononpregiudicandonel'attuazione;
Ͳ opzionediriduzione(shrink):opzionediriduzionedelledimensionidiunprogetto;
Ͳ opzione di scambio (switch up –– switch down): progetti di investimento che possono essere accesi o
spenti nella loro vita utile (trivellazione per petrolio, centrale elettrica con diverse possibilità di
alimentazione,……).




Pagina|19

 

L’’ANALISICOSTI––BENEFICI(ACB)

Sibasasullamisuramonetariadituttigliaspetticontenutinell'analisicomeperl'ACR,maconsideraanche
unaseriediaspettinonprevistidall'ACR(esternalità)emisuratuttorispettoaconvenienzepubbliche(non
private).

Elementidifferenzialiconsideratinell’’ACB
L'ACR considera solo ciò che comporta costi e ricavi per l'impresa e il resto viene trascurato, l'ambito
pubblico deve invece considerare tutto ciò che fa variare il benessere sociale anche se questo non
rappresentaunavariazionedicostiericaviperl'impresa.Cisonodunquedeifattoridellaproduzioneche
sonoirrilevantiperl'impresa(siapositivichenegativi)manonperilbenesseresocialeequindiunostesso
benepuòavereduevalenzedifferentiasecondachelosiconsidericonotticapubblicaoprivata.

Esternalità(effettiesterni)
Sono ““imperfezioni”” del mercato che derivano dal fatto che l'impresa non è una ““black box”” ma è
permeabileamoltiaspettinonregolatidalmercato(inquinanti,creazionedioccupazione,...).
Inrealtàesistononormativecheregolanoinparte gliscambi traimpreseeambienteesterno(normative
ambientali,...) che in qualche modo internalizzano le esternalità (si hanno costi per evitare sanzioni),
tuttavianonèdettocherispettarelenormativesignifichinonarrecaredanniallacollettività.

Ambitodivalutazione
Il sistema economico viene considerato solitamente circolare e chiuso (produzione e consumo di
prodotti/fattori produttivi) e può essere visto sia come flusso produttivo che come flusso monetario
(inverso).













Inrealtànonèchiusoperchésihannoscartidiconsumoodiproduzionechefiniscononell'ambiente:sesi
producealdisottodellacapacitàdiassorbimentodell'ambiente,loscartopuòessererisorsa,altrimentiè
undanno.Si hadunquecheleesternalitàhanno effetti tanto maggioriquantopiùpiccoloèilsistema di
riferimentorispettoall'entitàdelleattività.

Il problema nasce dall'incapacità di difendere i diritti di proprietà per alcuni aspetti. Per i beni mobili e
immobili la situazione è più semplice perché sono efficacemente regolati o regolabili, per gli altri è più
complicato perché non esistono regole perché non è possibile fissarle oppure perché i beni non sono
controllabili(adesempioquandocontrollarecosterebbepiùdell’’eventualedanno).
Il mercato funzionerebbe ottimamente e la produzione delle esternalità sarebbe ottimizzata (impossibile
azzerarla)sefossepossibileregolarizzaretuttigliaspetti(ancheleesternalità),perchécisarebbeequilibrio
trachiemetteechiricevel'emissioneequindiottimizzazione.
Ilproblemaèappuntolacapacitàdifarrispettareildirittodiproprietàsualcunibeni,speciesuquellinon
difendibili (odori,...), perché spesso il costo per far rispettare le norme sarebbe maggiore del beneficio
ottenuto(nonhasensoimplementarelaregolainquestesituazioni).

Pagina|20

Unapossibilitàsarebbequelladiconsiderarel'interventopubblico:ilsistemadeicostidiimplementazione
della norma si ridurrebbe e quindi il controllo delle esternalità funzionerebbe. Inoltre è necessario
osservare che, giorno per giorno, grazie all’’evoluzione tecnologica sempre più aspetti diventano
controllabili.

1.CARATTERISTICHEDEIBENIAMBIENTALI

L'economia del benessere individua due caratteristiche nel consumo dei beni che li rendono privati o
pubblici:
Ͳ Rivalità nel consumo: la competizione dipende dalla modalità d'uso o fruizione, il bene può essere ad
uso perfettamente rivale (viene distrutto con il primo utilizzo oppure rivalità sul piano temporale), a
consumo non rivale (es: strada al di sotto del limite di congestione) o fruibile in entrambi i modi (es:
durante un safari un leone può essere fotografato o ucciso). La rivalità del bene influisce sulla
produzione e sul costo: se il bene è a consumo rivale la quantità consumata coincide con la quantità
prodotta,altrimentibastachesiaprodottounavoltasola.
Ͳ Escludibilità tecnica o economica: possibilità di escludere alcuni dalla fruizione del bene (bene
escludibile).Seilbeneèdifendibileèpossibileregolarlo(solitamenteconilprezzo),senonsiècapacidi
difendernelaproprietànonsihainteresseaprodurreilbene.

Ibenipossonoesserequindidistintiin:
Ͳ beniprivatipuri:caratterizzatidarivalitàeesclusione,perquestiilmercatofunzionabenedasé;
Ͳ benipubblicipuri:nonrivalienonescludibili,ilprivatononhainteresseaprodurli,èsufficientechelo
Statoliproducaunasolavoltaepoisonoadisposizioneditutti(nonrivali);
Ͳ benimisti:
o nonrivalimaescludibili:beniprivatiprodottidalsettorepubblico,performingarts(cinema,musei,...)
o rivali ma non escludibili: beni collettivi prodotti dal settore privato, vengono sprecati perché non
possonoessereregolati,problemiditutela(acquadifalda,……).




COMPORTAMENTOECONOMICO(STRATEGICO)EUSODELLERISORSEPUBBLICHE

Cisonomeccanismineiprocessidecisionaliconfondamentirazionalimacheportanoadeffettiindesiderati.

SiconsideriilcasoinesempioincuisihannoduesoggettiAeBchesfruttanounarisorsainmodoregolato.
Se entrambi seguono le regole la risorsa si mantiene, se assumono un comportamento predatorio
avrebberounvantaggioimmediatomacomprometterebberolaproduttivitàdellarisorsa.

Siosservaorailsistemadelleconvenienze:
Ͳ seentrambiseguonoleregole:entrambiportanoacasa30;
Ͳ seentrambisonopredatori:entrambiportanoacasa15perchésfruttanomaleperarraffare;
Ͳ seAèpredatoreeBsegueleregole(oviceversa):dellarisorsasiriduceda60a50,lamaggiorparteva
adA(40)emenoaB(10).

Pagina|21

 












Seguire le regole converrebbe dunque ad entrambi, ma in realtà ognuno ragiona per conto suo: se A si
comporta bene come B incassa 30, se è predatore e B segue le regole incassa 40; quindi,
indipendentementedaquellochefaB,gliconvieneesserepredatore.DiscorsoanalogovaleperBquindici
sitroverànellasituazioneincuientrambiincassano15.

Ilsistemadelleconvenienzeèrazionalemaportaaerraticomportamentiperchéognunoadottaunpunto
divistaindividuale(lasocietàèindividualista,seilmercatononèregolatooregolabilecisicomportamale).
Perrisolverequestasituazioneènecessariouncontrollopubblicochecostringaaseguireleregoleoppure
l'instaurazionediunrapportodifiduciafortetraAeB(regolecomuniaccettatedaentrambi).

COMPONENTIDELVALOREECONOMICOTOTALE

Percapireilvalorediunbeneènecessarioanalizzareilfenomenoacuisiassocia:compravenditaoutilitàin
sé. Per l'imprenditore privato il valore del bene coincide con il prezzo ossia il bene vale ciò che rende in
terminimonetari.Inambitopubblicoosocialenonsihaunafunzionediprofitto,ilvaloreèindipendente
dalprezzo(puòcoincidereoppureno)maèlegatoall'utilità/benesserechelacollettivitàguadagnaoperde
conl'investimento.Ilvaloreinoltrenonèsololegatoallafruizionedelbene,ènecessariodefinireunvalore
economicototale.

Lecomponentidelvaloreeconomicototalesono:
Ͳ valored'uso:commisuratoalflussodiutilitàperilfruitoredurantelafruizione
o diretto:fruizionediretta,
o indiretto:selafruizioneavvienetramitefoto,filmati,...;
Ͳ valoredinonuso:
o valorediopzione:ciòchesisarebbedispostiapagareperaverelacertezzadipotereventualmente
fruireinfuturodibenidicuinonsipuòfruireoramaacuivienericonosciutocomunqueunvalore,
o valoredilascito:ilbenessereègeneratodalsaperecheilbenesaràlasciatointattoallegenerazioni
future,indipendentementedallapossibilitàcheionepossafruireinfuturo,
o valorediesistenzaointrinseco:componenteconfondamentieticiomorali,adesempioilriconoscere
dirittiadaltreformeviventiindipendentementedalrapportodiutilità.

Ibenisolitamenteaccumulano,con gradidiversi,più componenti. L'unica componente che trovasempre
concretizzazione in un prezzo è il valore d'uso diretto (l'indiretto non sempre), quindi il prezzo è un
riferimento inadatto del valore economico totale del bene nel caso in cui le componenti di non uso non
sianotrascurabili.

Sipossonoavereduetipidibene:
Ͳ beni riproducibili: possono essere riprodotti se necessario, il VET è costituito dal solo valore d'uso (si
traebeneficiodall'uso)amenodiquestioniditipoetico;
Ͳ beni irriproducibili: il VET è composto essenzialmente da valori di non uso (opzione, lascito, esistenza
solosevivente),puòesserciancheunacomponentedivalored'usoindiretto.

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GuardandoallariproducibilitàèquindipossibilevalutareseilVETèlegatoalvalored'usoodinonuso.
Spessoibeniconelevatovaloredinonuso(ville,castelli,……)faticanoavedersiriconoscereilproprioVET,
spessoperchéinutilizzabilisenontrasformatidrasticamente(masihannovincoli).Inquesticasiilvaloredi
non uso è elevato ma sfugge al mercato ed è dunque necessario un intervento pubblico per farne
riconoscereilvalore.

Ibeniirriproducibilisipossonodistinguerein:
Ͳ benisurrogabili:seèilbeneèperfettamentesurrogabilelosiassimilaadunbeneriproducibile(valore
d'uso);
Ͳ beninonsurrogabile:inquestocasolosiassimilaadunbeneirriproducibile(valoredinonuso).
Quindiilpesodeivaloridinonusodipendedalgradodisurrogabilità.

Siosservainoltrecheilprivatoconsiderasoloivalorid'usoescludibilinellesuevalutazioni,lacollettività
consideraivalorid’’usoenonusononescludibili.

 Componentidelvaloreeconomicototale
Tipodibene Uso Opzione Esistenza Lascito
Riproducibile sì no * no
Surrogabile sì ** */** **
Irriproducibile
Nonsurrogabile sì sì sì sì
*dipendedaquestioniditipoetico
**dipendedallivellodisurrogabilità

2.IDENTIFICAZIONEDEGLIINPUTEDOUTPUTDELPROGETTO

Per l’’ACB si devono considerare tutte le voci che generano utilità/disutilità, è dunque necessaria
un'identificazionetecnicadituttociòcheilprogetto““consuma””(perdited'utilità,flussid’’utilitànegativa)e
ciòche““genera””(flussid’’utilitàpositivi).

Sidistinguono,perpraticità,inputeoutputchehannounmercatoequindiunprezzodimercato(nemisura
ilvaloreopartediesso)equellisenzamercato(esternalità)periqualinonsihaunprezzomaècomunque
necessarioconsiderareilbenesseregenerato.

Gli input e output da considerare sono molti, possono essere suddivisi in 6 categorie in base a chi è
interessatodaglieffetti:
















Ilproblemaèdareunavalutazioneeconomicaatuttiquestiparametritecnici(specieleesternalità).

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3.DEFINIZIONEDEIVALORIMONETARIDEGLIINPUTEOUTPUT

Il valore monetario misura le variazioni di benessere/utilità, ipotizzando che esista sempre un
corrispondentemonetarioattribuibileadognivariazionedibenessere(l'obiettivoèmisurarelaquantitàdi
monetadacorrispondere).
Il sistema dei prezzi non è sufficiente per valutare la convenienza perché spesso i prezzi non ci sono o
consideranosoloalcuniaspetti.
Lavariazionedibenessereèquindisemprerappresentatadaunadisponibilitàapagare,chetalvolta(non
sempre)èindicatadaunprezzoregistratosulmercato.

VALUTAZIONEAPREZZIDIMERCATO

Variazioninellaproduzioneevariazionidibenessere
Unprogettoinsistesempresuunequilibrioeconomicopreesistente(q1,p1).Seilprogettovarialafunzione
dicostodell'impresa,varialafunzioned'offerta(sel'effettoèbeneficosiaunatraslazioneversoilbasso)e
quindi l'equilibrio (q2,p2). Confrontando i due equilibri è possibile valutare il beneficio totale (misura
monetariadelbenessereintrodottonelsistemaeconomicoinesame).



Nell'esempio si ha un incremento di rendita totale
(Omc,Oms,A,B), in particolare si osserva che le rendita del
produttoreèsimileneiduecasi(p1,A,Omsǔp2,B,Omc)mentre
la rendita del consumatore aumenta di molto (p1,p,A <<
p2,p,B).L'aumentodirenditadelconsumatoreèindicediuna
maggioredisponibilitàapagare,ilprogettoportadunquead
unbeneficio.


Effettiindiretti

È necessario considerare tutto ciò che si innesca a seguito del progetto perché il sistema economico è
molto interrelato, non è possibile considerare solo gli effetti primari ma si deve tener conto anche degli
effettiindiretti.

Riprendendol'esempioprecedenteunaumentodiproduzione
porta ad un aumento dei redditi distribuiti, la funzione di
domanda trasla verso l'alto e si ha dunque un aumento di
rendita (sia per il produttore che per il consumatore) come
effettoindirettodellatraslazionedidomanda.

Èdunquedifficileutilizzareilsistemadeiprezziinquantoessi
varianonelleipotesiconesenzaprogettoeperchéilbeneficio
generatoècommisuratopiùallarendita(differenzafraciòche
sipagaeciòchesisarebbedispostiapagare)chealprezzo.


Conriferimentoallafiguraseguente,ladisponibilitàmarginaleapagaredeiconsumatorièp1,ilbeneficio
percepitodalconsumatoreèparialladisponibilitàmarginaleapagarechecoincideconilprezzodimercato
inquantosièinunasituazionediequilibrio.



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Seilprogettomodificalaproduzioneinmodotrascurabile,ilmercatononèinfluenzatoeilprezzorimane
p1, dunque, se i benefici sono modesti, si valuta alla disponibilità a pagare in base al prezzo. Se invece il
progettohauneffettoevidentesulmercato,ilprezzononèunbuonindicatoredelladisponibilitàapagare
perchésesivalutasseap1siavrebbeunasopravalutazione.


Si osserva inoltre che il prezzo ha in realtà due componenti: costo di
produzioneetasse(incassatedalloStatoequindibeneperlacollettività).
La vera utilità prodotta per la collettività deve essere valutata al netto
delletasse.

Un altro aspetto da considerare è il fatto che in un mercato fortemente
regolamentatoilprezzononrappresentailvalorerealedellarisorsa.

Dal punto di vista sociale ““costa”” ciò che ha alternative di collocazione
mentre““vale””ciòcheèlimitatonell'offerta.

Inconclusioneènecessarioporregrandeattenzionenelvalutarecostiebeneficiconriferimentoalmercato
perchésihannodistorsioniperimposizionifiscali,regolamentazioni,mercatinonconvenzionali,……Ilprezzo
nonèsolofruttodell'utilità/disutilitàpercepita,neèunamisuraimperfetta.

Anche per valutare le esternalità, prive di mercato, si può comunque ricorrere al mercato perché esso
permeatuttigliaspettidellaquotidianità.

MISURADELLADISPONIBILITÀAPAGARE

Ladisponibilitàapagarerappresentalaquantitàdimonetanecessariapercomprarebenitalidaottenere
unapariutilità.

Ilprezzomisuraladisponibilitàapagareperchésiipotizzache,peribenidimercato,ildirittodiproprietà
non sia della collettività ma del privato (di altri). Per i beni privi di mercato non è chiaramente definito
l'effettoproprietario(talvoltaloèperlegge):sesonoiomifacciopagareilbene,seèdialtridevonopagare
peraverlo.Noncisarebberoproblemisedisponibilitàapagareeadesserecompensatifosserouguali,ma
nonècosì.

Variazioninelprezzoevariazionidibenessere
SiconsideraunasituazioneinizialediequilibrioA(p1,q1),siipotizzapoiche,a
seguitodiunamodificadelmercato,ilprezzosalgadap1ap2.Siavrebbeuna
riduzione della rendita del consumatore, la perdita di utilità (p1,p2,B,A)
derivante rappresenta la VARIAZIONE COMPENSATIVA ossia la quantità di
denaro che, data al consumatore, compenserebbe la perdita di benessere
derivata dall'aumento di prezzo (il ragionamento regge se si ha il diritto ad
avere il livello d'utilità iniziale). Rappresenta la quantità di denaro che il
consumatoreaccetterebbepercompensarel'aumentodiprezzo.
Qualsiasi variazione di prezzo ha un effetto di reddito: se il prezzo sale, il
redditorealedelconsumatorediminuisce.
La funzione di domanda trasla verso il basso tanto più elevato è l'effetto di
reddito derivante dall'aumento del prezzo (l'effetto di reddito si ripercuote
sull'intero paniere di consumi). È possibile definire una seconda misura di
perditadibenessere,legataallafunzionedioffertaderivantedall'aumentodi
prezzoenonriferitaallafunzionedidomandaoriginaria(casoprecedente).
SidefinisceVARIAZIONEEQUIVALENTElaquantitàdidenarochecompensala

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perditadibenessereassumendocheilconsumatorenonabbiadirittoallivellodiutilitàinizialemaallivello
diutilitàdopolavariazioneossialaquantitàdidenarocheilconsumatoresarebbedispostoapagareper
evitare l'aumento di prezzo. Se l'effetto di reddito è trascurabile la variazione equivalente tende a
coincidereconlavariazionecompensativa.

Le funzioni di domanda considerate finora sono dette hicksiane: tengono
contodeglieffettiindottidavariazionidiredditoreale.Èpossibileviceversa
definire una funzione marshalliana di domanda, ossia a reddito costante.
Rispetto a essa è possibile definire una VARIAZIONE MARSHALLIANA che
descrivelaDAPperunbeneinrapportoalredditoeffettivamentedisponibile.

Variazioninellaquantitàvariazionidibenessere
Siconsideraunbenepercuiesisteunlivellominimodiserviziodagarantire
(sicurezza,paesaggio,...)nonfissatodaunacontrattazioneesiconsiderache
la fruizione del bene sia gratuita. Si realizza un grafico in cui si analizza la
relazionetralivellodiservizio(q)edisponibilitàapagare(wtp).
Si definisce q1 il livello minimo iniziale, il benessere totale coincide con la
disponibilità a pagare per avere quel livello minimo. Se si vuole ridurre il
livello di servizio da q1 a q2, la quantità di denaro per compensare l'utilità
perduta viene definito SURPLUS COMPENSATIVO (quantità di denaro che
sareidispostoaricevereperrinunciareadunmiglioramentooaccettereun
peggioramento).

Alla riduzione a q2 corrispondono però delle variazioni di consumo, si ha
dunqueuneffettodireddito(seilredditoscende,ladisponibilitàapagare
scende),lafunzionetraslaesidefinisceilSURPLUSEQUIVALENTEossiala
disponibilitàapagareperevitareilpeggioramento(quantitàdidenaroche
sareidispostoapagareperottenereunmiglioramento).




Analogamente al caso precedente è possibile definire un
SURPLUSMARSHALLIANO.

Nota:siparladivariazionisecisiriferisceamodifichediprezzo,
disurplussecisiriferisceamodifichediquantità.
BENIAMBIENTALI


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Compensazionemonetaria
La funzione di utilità dipende da ciò che ci si può permettere (M, reddito) e da ciò che il contesto socioͲ
economicooffre(q,ades:qualitàambientale).
Inunasituazioneinizialel'individuoconunredditoM1einuncontestocheoffreq1haunlivellod'utilitàU1
chepuòesserediversamentecomposto.

Selaqualitàambientalepeggiora(sipassadaq1aq2)eilreddito
non cambia, si avrà un nuovo equilibrio in B a cui corrisponde
una funzione di utilità U2 che rappresenta un grado di
soddisfazioneinferiorealprecedente.Lamisuramonetariadella
perditadibenessereossialaquantitàdidenaroche,aggiuntaal
reddito, riporta al livello di utilità precedente è DAC = M2 Ͳ M1,
essa rappresenta la disponibilità ad accettare una
compensazione,riportasullafunzionediisoutilitàU1surrogando
però il benessere con un aumento di reddito a scapito di una
perditadiqualità(C).



Disponibilitàapagare
Nelcasoincuil'individuononabbiaildirittoadavereun'utilitàU1
(ad es. perché tale livello è casuale), non si può pretendere di
essere compensati per il passaggio da q1 a q2, masi può pagare
perevitarequestariduzioneerimanereallivelloq1.Lavariazione
di benessere è misurata dunque da una disponibilità a pagare
DAP=M1––M2.

SihasempreDAP<DAC.


Riassumendo NB:mancailgraficorelativo
 alla DISPONIBILITA’’ A
Statoattualedel Proprietà COMPENSARE. Vedi i lucidi
beneambientale Individuale Collettiva* delprof.
Accessibile DAC DAP
Nonaccessibile DAP DAP
*difficiletrovareunaprecisastrutturadiproprietàameno
chenonsiaprevistadanorme

Ipotesisull’’evento
Tipodievento
Accade Nonaccade
Positivo DAPpergoderne DACperrinunciarvi
Negativo DACpercompensarlo DAPperevitarlo

NellamaggiorpartedeicasisicercaDAPperevitareunpeggioramentoootteneremiglioramenti.








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4.METODIPERLAVALUTAZIONEMONETARIADIBENIAMBIENTALI

Nel caso non sia presente un sistema di prezzi di
mercato, è possibile ricorrere a metodi che
misurano la variazione di surplus (di solito surplus
equivalente) partendo dalla stima di una funzione
di domanda sulla base di dati raccolti tramite
interviste (metodi diretti) oppure da osservazioni
reali sul mercato (metodi indiretti), quest’’ultima
modalità è possibile per quei beni/servizi che, pur
nonavendounloromercato(vista,rumorosità,...),
sonolegatialmercatodialtribeni(abitazioni).

Nei metodi indiretti, nel caso si abbiano a
disposizione molti dati di elevata qualità, si può
misurare il valore degli attributi riferendosi al
mercato di beni cui gli attributi si riferiscono
(metodi edonimetrici) altrimenti la funzione di domanda del bene pubblico può essere stimata in base
all'osservazionedellavariazionedispesaaccettataperraggiungerlo(metodidelcostodiviaggio).

Si possono utilizzare tuttavia metodi più speditivi che fanno un ampio ricorso all'estimo. Servono per
determinarevalutazioniminimeinquantopartonodalpresuppostocheunbenevalgaalmenoquantosono
disposto a pagare per fruirne (impiego alternativo), si cerca l'equivalenza tra la variazione di qualità e la
variazionedispesaderivante.

4.1Metodidiretti

La valutazione diretta si fonda sulla DAP espressa proprio
per il bene che si sta valutando. I metodi diretti possono
basarsisudatiosservatioppureipotetici.
Idatiosservatipossonorifarsia:
Ͳ referendum:ognicittadinofaunbilanciotravantaggie
svantaggi e vota una proposta se l'utilità complessiva è
positiva, si ottiene una misura diretta non della singola
esternalitàmadelcomplesso(difficilerealizzaresempre
referendumadhoc);
Ͳ mercatisperimentali:sitrasformailbenedapubblicoaprivatoesiosservailvalorecheessoassume,il
problemadiquestoapproccioèilfattocheimercatisperimentalidisolitocostanomolto.
Entrambequestesituazioninonsonomoltofrequentiper loronatura,mentrelanecessitàdivalutare un
esternalitàèspessofrequente.

Perquestomotivospessosiricorreadinterviste:ilsoggettovienepostodavantiadunasituazioneipotetica
macredibileedèchiamatoadichiararelapropriaDAPinvariomodo.Labontàdellavalutazionerisiedenel
rigoredellarilevazioneenellacoerenzadellerisposteottenute.
Nonesistonoperòpossibilitàdivalidarequestotipodivalutazioniperchéspessononsonoriscontrabilinei
comportamenti,sonovaloridinonuso.Ilvaloredinonusoèautoreferenziale(nonpuòesserevalidatoin
nessunaltromodo),l'unicoaspettocherendeattendibile questaproceduraèlasuacorrettezza,ilrigore
delsondaggio.Sololavalutazionecontingentepermettedivalutareivaloridinonuso.





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VALUTAZIONECONTINGENTE

Consistenellasimulazionediunmercatoipoteticodelbeneambientale:ilconsumatoredichiaralapropria
DAPafrontediunavariazionenellostatodelbeneambientaleduranteun'intervista.

Tipidiintervista
Ͳ Personale(onsiteooffsite):soluzionemigliore,ilquestionarioèbencompilatoperchél'intervistatoreè
formatoelagentesifida,ilproblemaèilcosto;
Ͳ Telefonica: vanno bene se il consultato ha un'idea dell'oggetto di discussione, è più complicato se
l'individuononsiriscontraquotidianamenteconibenianalizzati,hailvantaggiodicostarepoco;
Ͳ Postale:siinviailquestionarioeunabustapreaffrancataperlarestituzione,disolitotorna10Ͳ15%dei
moduliinviati,ilrischioèdiavereuncampionedirispostanonattendibile(autoselezione),costapoco;
Ͳ Internet: minor costo e maggiori risposte, il problema è legato alla distorsione dovuta al fatto che la
collettivitàchefrequentalareteèdiversadallacollettivitàglobale,hacaratteristichespecifiche.

Taraturadellequestionario
Per ottenere una buona valutazione è necessario realizzare un questionario preciso (non equivoco) e
chiarirechesitrattadivalutazioniipotetiche.Lafaseditaraturapuòavvenireinduemodi:
Ͳ focus group: brain storming tra un gruppo di possibili intervistati che indicano gli elementi critici del
questionario,alterminesipassaalpreͲtest;
Ͳ preͲtest:sondaggiopreliminareicuidatisonoutilizzatiperevidenziarelecriticitàenonvengonousati
perfarevalutazioni.

Strutturadelcampione
Il campione (non solo quello contrattato ma anche quello che effettivamente risponde) deve essere
rappresentativodellapopolazionediriferimentoalfinediminimizzareglierroridimisurazione.

Possibilidistorsioninelcampionamentoderivanoda:
Ͳ imprecisaconoscenzadellapopolazionerispettoallevariabilicheinfluisconosullaDAP:disolitononè
unproblemaperchésidisponedibuonebanchedati;
Ͳ mancatarisposta:riguardasolitamentepersonediculturamedioͲbassa;
Ͳ selezionetemporale:specieperleintervistetelefoniche(inquelgiorno/orarispondonosolocasalinghe);
Ͳ autoselezione.
Esistonopossibilirimedisoloperleintervistepersonalimaspessosonocostosiepocoeleganti.

Strutturadellequestionario
Ͳ Descrizionedelbene:ubicazione,quantità,qualità,tempo,beneficiindiretti,……Ladescrizionenondeve
influenzarelarisposta,dev’’essereasetticaperchéspessociòchesivalutaèsconosciutoaipiù.
Ͳ Definizione dei cambiamenti prospettati: sia nel caso si intervenga, sia nel caso non lo si faccia.
Variazioninellaquantitàonellaqualità,effettidirettieindirettideicambiamenti.
Ͳ Definizione del mercato ipotetico: definizione dei diritti (quali diritti ha la collettività e quali no),
condizione di fruizione, mezzo di pagamento (in che forma si concretizza la DAP). Essenziale per la
correttadefinizionedellaDAP.
Ͳ Elicitazione della DAP/DAC: la modalità di pagamento (biglietto d'ingresso, imposta,……) non deve
suscitarediperséunrifiuto.ÈimportanteanchelaproceduradirilevazionedellaDAPperchéilmododi
porreladomandainfluiscesullarisposta.
o Rispostaaperta:permettediottenereunadistribuzionedellaDAPda
estendere alla popolazione se il campione è rappresentativo. La
distribuzione dovrebbe essere asimmetrica verso l'origine perché la
DAPèinfluenzatadalredditoesonopiùlepersonearedditobasso
(possousarequestofattocomemisuradirobustezzadell'indagine),
senonècosìsignificachelerispostenonsonoattendibilioppureil

Pagina|29

 

prezzo da pagare è molto basso. La risposta aperta può non essere buona quando gli intervistati
rispondono in base a ciò che si aspettano succeda in seguito alla loro risposta, ma anche perché è
difficilefarsiun'ideasulvalorediunbenepubblicoespessolarispostanonrappresentailmassimo
valorechesareidispostoapagare(sitendeasottostimare).
o Risposta iterativa: si fa convergere il soggetto ad una DAP partendo da cifre proposte
dall'intervistatore(ricercadicotomica).IlproblemaèchelaDAPfinaleèinfluenzatadalleprimecifre
proposte(provatostatisticamente),perovviaresivariasistematicamentelacifrainiziale.
o Cartelledipagamento.
o Risposta chiusa: si pone una sola domanda
(single bounded) oppure anche una seconda
domanda per restringere l'intervallo (double
bounded). Si osserva che variando la cifra si
ottiene una distribuzione di probabilità di
risposta, per avere una valutazione corretta è
necessario stimare un range di cifre di partenza attendibile. Sono molto usati perché è dimostrato
chelerisposteottenutesonooneste.
Ͳ Caratteristiche socioͲeconomiche: permettono di verificare la robustezza delle valutazioni ottenute
verificandone la coerenza tra i risultati e le caratteristiche socioͲeconomiche che li dovrebbero
influenzare: età, titolo di studio, professione, reddito (si chiede alla fine), preferenze,…… A queste si
aggiungono domandedi debriefing (gradodi comprensionedellavalutazione,gradodicollaborazione,
presenzadirispostestrategiche)sullabasedellequaliscartarealcuniquestionari.

Fontid'errore
Ͳ Risposte strategiche (free riding): si hanno se si intervista uno popolazione già influenzata, porta a
sottovalutazioni.
Ͳ Risposte di accondiscendenza (yesͲsaying): per finire al più presto l'intervista, di solito portano a
sopravalutazioni.OppureilcasocontrariodelnoͲsaying.
Ͳ Errorediinformazione:l'intenzionedicomportamentoèdiversadalcomportamentoeffettivo(incerti).
Ͳ Errori dovuti a un inefficace spiegazione della struttura e del funzionamento del mercato ipotetico:
risolvibiliconunbuonlavoroditaratura.
Ͳ Erroridovutialmetodo:metodidiversidannorisultatidiversi,sirisolveusandoilmetodopiùadeguato.

Pregi
Ͳ hafondamentoteorico(teoriadell'utilitàdelconsumatore);
Ͳ èilsolometodoperstimareivaloridinonuso;
Ͳ èlargamenteimpiegato;
Ͳ raffinatoneltempopereliminaredistorsionierendereilmetodopiùrealistico.

Difetti
Ͳ difficilevalidarelestimedeivaloridinonuso;
Ͳ alcunirisultatipossonoessereincontrastoconlateoriadellescelterazionali;
Ͳ DAP correlata con il livello di conoscenza del bene (si ha scarsa conoscenza sul funzionamento degli
ecosistemi);
Ͳ irispondentipossonononprenderesulseriolasimulazione;
Ͳ freeridingewarmglow(ognibuonainiziativavalealmeno50€€aprescinderedall'aspettoeconomico);
Ͳ costoso.

CONJOINTANALYSIS

Metodo alternativo ma simile alla valutazione contingente. Vengono poste a confronto alternative
variamente create che permettono di valutare il tradeͲoff tra attributo e costo (quanto vale l'attributo).
Sonovalutazionipiùcomplesse,hannoglistessipregiedifettidellavalutazionecontingente.

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4.2Metodiindiretti

METODOEDONIMETRICO

Si fonda sulla possibilità di stabilire una relazione econometrica fra la dotazione di beni ambientali e il
prezzodimercatodibeniimmobili(terreecase)odisalari,ispirandosidirettamentealconcettodivalore
complementare.Hanotevolilimitazioniditipoteorico(precondizioni).

Premessateorica
Il mercato funziona in base al comportamento degli individui che lo compongono, ogni individuo ha un
comportamentoottimizzante:sicercadimassimizzareilbenessereacquisendobenichehannounprezzo,
esistequindiunvincoloall'ottimizzazione(vincolodireddito),sitrattadunquedimassimizzarel'utilitàcon
risorseristrette.Ibenipubbliciinvecesonosolitamentegratuiti(perlegge,consuetudine,...).
Indicando con X i beni privati (accesso limitato per il vincolo di reddito) e con Q i beni pubblici (non
compaiono nella funzione di spesa) si ha che l'utilità è U = U(X,Q). La dotazione di servizi non è però
indipendente dal luogo in cui ci si trova, il mercato incorpora l'accessibilità a beni/servizi pubblici (che
dovrebberoesseregratuiti)aumentandolarenditadell'immobile(selacasaèvicinailsuovaloreaumenta).
Quindiladotazionediservizinonèindipendentedallesceltediconsumo.
Ilmodellochesipuòsviluppareèilseguente:



con
  utilità
 vincolodireddito
  Qdipendedallesceltediconsumo(xk)maanchedaaspettiindipendenti( )

Ilprezzodeibenidipendedallecaratteristicheproprie(z),dallecaratteristicheambientaliimmodificabili( )
edallacaratteristicaambientalechepuòessereopportunamentecalibrata(q1):



Si possono identificare quindi un prezzo nella situazione di presenza del bene/servizio e uno nella
situazione senza (con o senza vista mare, con dieci morti per strada all'anno o con uno solo,……). La
differenzadiprezzorappresentalaDAPperquestavariazione,incorporatanelprezzodell'immobile:



Ilproblemaèchesiincorporanosololeutilità/disutilità(equindilaDAP)chepassanoattraversoilpossesso
diunimmobilechepermettelafruizionedelbene,siottienedunqueunaDAPminima.

Prerequisiti
Ͳ Complementarietà debole fra bene ambientale e bene di mercato: l'effetto di un attributo è chiaro e
univocosoloseèindipendentedaglialtriattributi,noncomplementare.
Ͳ Gamma continua di combinazioni fra bene privato e caratteristica ambientale: altrimenti è difficile
valutareglieffetticonprecisione.
Ͳ Ilmercatoapprezzagliattributisolosefunzionaperfettamente(nonsemprevero):
o mobilitàdellapopolazione,
o ugualicostidiinformazioneetransazionesulmercatochedeveesseretrasparente,
o ugualeaccessibilità,
o ugualipreferenzeereddito.
Ͳ Noncidevonoesseresurplusescollegatiallavariazionedelladotazionedirisorseambientali.

Pagina|31

 

Per chiarire quest'ultimo punto, si osservi che il mercato
immobiliare ha un'offerta infinitamente rigida nel breve periodo
(adesso ci sono queste case, per averne altre ci vuole tempo), il
prezzodipendedall'utilitàpercepitadallacliente.

Sipartedaunasituazionediequilibrioiniziale(ps).

Prima che questo il cambiamento si manifesti, la funzione di
domanda trasla verso l'alto perché ci sarà un miglioramento, il
benessere degli individui che deriva dal sapere che ci sarà un
miglioramentoèpariaȴVQ=pc––ps.

Quandoilmiglioramentosimanifesta,siavrebbeunincrementodi
DAPsenoncifosseunadeguamentonell'offertadelbene.L'offerta
invece diviene elastica e l'incremento di prezzo è minore dal
momento che la variazione di offerta calmiera i prezzi (se fosse
infinitamente elastica ȴV=0). Quindi la variazione di prezzo
sottostima la DAP per il miglioramento se la funzione di offerta è
elastica.

Fasi
1. RILEVAZIONEDEIDATI
Costruzionediunabasedaticherilevilevariazionidivalorealvariaredelladotazionedibeni/servizial
fineditracciarelafunzionedivalore,sinecessitadimoltidati(difficile).

2. STIMADELLAFUNZIONEDIVALORE
Tramiteunaregressionemultipla(procedurastatisticachetrovalafunzionechemegliointerpretaidati)
suidatitalquali(lineare)oppureutilizzandotrasformate(logaritmiche):


con
V valoreimmobiliare,
Ci caratteristicheintrinseche,
Ce caratteristicheestrinseche,
Qa qualitàdell'ambiente.

La funzione è non lineare in Qa perché si ha un andamento
marginalmente decrescente del grado di utilità, solo se le
variazioni sono modeste si possono approssimare con un
andamentolineare.
Il problema è la difficoltà di trovare la forma funzionale più
appropriata per definire l'influenza della caratteristica di
interessesulvalore,perovviaresidovrebberoaveremoltidati
dielevataqualità.

Stimata la funzione di valore, si possono calcolare le differenze di valore tra due qualsiasi situazioni,
misurandolaDAPperlavariazioneincorporatanelmercatoimmobiliare.

3. STIMADELLAFUNZIONEDIDOMANDA
La funzione di domanda incorporata nella funzione di domanda di immobili (non è la funzione di
domandaaggregata)è:


Pagina|32

 

r rappresenta quindi il valore marginale dell'incremento
dellaqualitàdell'ambiente,ovverolarenditadifferenzialee
cioèilvalore(costo)dellavariazionemarginaledellaqualità
ambientale che, se il mercato funziona perfettamente, è
pari al valore del beneficio marginale percepito dagli
acquirenti(funzionedidomanda).

Nesegueche



Pregi
Ͳ ancoratosufattidimercatorealienonacomportamentiipotetici(èundatopiùsolido);
Ͳ procedimentorigorososulpianoteorico;
Ͳ risultatidifacileinterpretazioneedivulgazione.

Difetti
Legatiprincipalmenteadaspettitecnicidell'implementazione,problemidibontàdellastimadellafunzione
divalore:
Ͳ multicollinearita: dovuta alla presenza di significative correlazioni tra le variabili indipendenti (non è
possibileavereunrepackingesatto);
Ͳ variabiliomesse;
Ͳ segmentazione del mercato: regole diverse, apprezzamento differente di uno stesso attributo, si
dovrebbetrovareunafunzionedivaloreperognisegmento;
Ͳ attesedivariazione:spessolavariazionedivaloreèlegataaattesedivariazione,nonvariazionivere;
Ͳ assunzionirestrittive;
Ͳ valutazioneparziale:nontuttoriemergenelprezzodegliimmobili;
Ͳ elevatadisponibilitàdeidati;
Ͳ metodocomplessosulpianostatistico;
Ͳ applicazionepocofrequente.

METODODELCOSTODIVIAGGIO

Premessateorica
Ilconsumatoresicomportarispettoallespeseperaccedereadunbeneambientale(costodiviaggio)come
sicomporterebberispettoalprezzodeibenidiconsumo(nelmetodoedonimetricocisiriferivainveceal
mercatoimmobiliare).

Sihadunque:


con
x beneprivato   
v visitealsitoambientale 
p prezzodelbeneprivato
c costopervisita,prezzodiv

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Lafunzionedidomandadelbenepubblicovienecostruitavalutandoilcomportamentoalvariaredic.

Si presuppone che il consumatore reagisca analogamente a variazioni di prezzo dei beni privati o di beni
pubblici.Sidevefareattenzionealladiversapercezionedeicosti:sihainfatticheilcostoperaccedereaun
beneèformatodauncostofisso(possessodell'autoindipendentementedalviaggio)euncostovariabile
(carburante, pedaggi,……,unica componentenelcasodi utilizzodimezzi pubblici)mailconsumatore tiene
contosolodeicostivariabilievidentialmomentodellascelta.Inoltreèmoltopiùsensibileavariazionidi
prezzochealcostodiviaggio:l’’elasticitàdelladomandaalvariaredelprezzoèmaggiorediquellaalvariare
delcostodiaccesso,sonosimilisesitrattadispostamentirilevanti(spesasignificativa).

Sihadunquecheilvaloredelbeneèdatodallasommadeicosti
sostenutipervisitarlo.Inparticolareilcostopervisitacrescecon
ladistanzadalsitodiinteresse,viceversalafrequenzadellevisite,
dunque l'utilità percepita dal singolo visitatore (rendita del
visitatore)diminuiscealcresceredelladistanza.

In seguito ad una variazione negativa consistente del valore del
bene,cisiaspettacheilcostoperlavisitarimangaidentico(èindipendente)mascendelafrequenzadelle
visiteperchévarialaconsistenzadelbene.L'obiettivodiquestimetodièstimarelavariazionedivaloredel
benedovutaallavariazionediconsistenza,ottenendocosìlafunzionedidomanda.

Approcciozonale
Consiste nell'individuare il numero di visitatori che si reca in un sito e stimarne il costo per visita
(commisurato al luogo di residenza). Permette di valutare rapidamente il valore d'uso di siti visitati da
turisti,èfaciledaimplementareancheasitidivastaimportanza.

RILEVAZIONEDEIDATI
Ͳ individuazionedifasceadiversadistanzadalsitodavalutare;
Ͳ stimadelnumerodivisitatoriprovenientidaciascunafascia;
Ͳ rilevazionedellespesediviaggioperciascunafascia,indicazionisulvaloredeltempodiviaggio;
Ͳ rilevazionedellapopolazionediciascunafascia,dellecaratteristichesocioͲeconomiche,...

Definitelefasceestimatoilnumerodeivisitatori,sideterminail
tassodifrequenza(visitatori/popolazione)perciascunafasciaeil
costopervisita(attribuendouncertocostoadognikm).

Sistimapoilafunzionecheinterpolaidatiosservatiottenendola
funzionegeneratricedelviaggiochepermettedidefinireiltasso
difrequenzaatteso:



Questa non rappresenta la funzione di domanda ma il rapporto
tra tassi di frequenza e costi per visita (CPV, ciò che il soggetto
sborsa effettivamente), rappresenta ciò che succede ai costi
attuali, non se si hanno modifiche. Il CPV rappresenta il limite
inferioredellaDAP,nontienecontodell'utilitànettapercepita.

Sesiintroduceuncosto aggiuntivo(CA,quid dovutoadun effettivoaumentodi
CPV o all'introduzione di un biglietto d'ingresso), l'effetto prodotto è analogo a
quello del CPV (stessa reattività). Si può dunque stimare l'introduzione di CA
usandolafunzionegiàottenuta,inparticolaresistimaperogniluogod'originela

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riduzionedelTASdovutaall'introduzionediCA:TAS=c1+c2ͼln(CPV+CA)equindilariduzionedelnumero
divisitetotaliperognilivellodicostoaggiuntivo.
È buona norma simulare anche la situazione CA = 0 per
vederelabontàdellafunzionegeneratricediviaggio,nelle
simulazionivengonopoiconsideratiidatistimati(anchese
quegliosservatisarebberopiùesatti).

Considerando la prima e l'ultima riga si attengono i punti
dellafunzionedidomandadellapopolazioneperquelsito,
essapermettedidefinireilnumerodivisitesel'unicocosto
èilcostodiviaggio.

In questo modo si ottiene la funzione di domanda, l'area
sottesa a tale funzione rappresenta la DAP aggiuntiva
rispettoaquellochevienegiàpagatoadessoconCPV,èla
quantificazione monetaria del benessere netto percepito
(senzaCPV).

Noninteressaperòdefinireilvaloretotaledelbene(nonlosi
vuole eliminare), ma la variazione di valore a seguito di un
intervento.

Per valutare l'eventuale perdita di benessere è necessario
stimare il numero di visite con l'intervento (si suppone che
essomodifichelevisiteprovenientidallevariefasce).

Quest'operazione può essere fatta solo a modifiche
apportate(ilmetodosibasasudatiosservati).

AnalogamenteaquantofattoinprecedenzasicalcolailTAS,
sideterminalanuovafunzionegeneratricediviaggioeinfine
lanuovafunzionedidomanda.

La perdita di benessere annua è rappresentata dall'area
compresa fra le due funzioni, per ottenere la perdita di
benessere totale è necessario realizzare un'attualizzazione
costante,posticipataeperpetua:




Con il metodo del costo di viaggio si stima solo il valore d'uso diretto attuale perché la stima si basa
sull'osservazionedellafruizionedirettaattuale,siottienedunqueunasottostimadelVET.

Unadellemaggiorilimitazionidiquestometodoèilbasarsisudatiosservati,nonaiutaascegliere.Inrealtà
si possono introdurre elementi d’’ipoteticità chiedendo, ad esempio al momento della rilevazione, le
intenzionidiritornosevenisserealizzatol'intervento.Siottienecosìunatravelgenerationfunctionbasata
sudichiarazioniipotetichechepermettedifareprevisioni,maèlimitatadalfattochelavalutazione““post””
sibasasuipotesidicomportamento(menoaffidabilideidatiosservati).

IlmetododelcostodiviaggioconapprocciozonaleèperògrezzoperchétienecontosolodelCPV,nondi
altrecaratteristiche(elasticitàdelladomanda,reddito,...sonodiverseasecondadellazonadiprovenienza

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delsoggetto)chevengonoomogeneizzatemaricorrereacaratteristicheeconomicheesocialimedienonè
sufficiente(nemmenomediandozonaperzona).
Approccioindividuale
Con questa analisi si osserva il comportamento del singolo individuo rispetto al CPV, si cambia dunque
puntodivistaassumendocomevariabileindipendentelafrequenzapersingoloindividuo(nonperzona).
Si utilizza questo approccio per valutare siti che vengono visitati ripetutamente (parchi urbani, piste da
sci,...)enonperluoghivisitatiraramente(nonhasensodefinirelafrequenzaindividualeperluoghiincuisi
vaunavoltanellavita).

Pregi
Ͳ metodo largamente accettato perché basato su tecniche economiche standard per misurare il valore
sullabasedelprezzo(haunabaseteorica);
Ͳ sibasasucomportamentieffettivienonipotetici;
Ͳ facileapplicazioneecostocontenuto;
Ͳ risultatidifacileinterpretazioneedivulgazione.

Difetti
Ͳ misurasolovalorid'usodegliattualifruitori;
Ͳ difficiledisaggregazionedelcostoinviaggiefinalitàmultiple:ilmetodofunzionabeneseladestinazione
delviaggioèunica,altrimentièdifficiledefinirelaripartizionedeicosti;
Ͳ controversadefinizionedelcostoopportunitàdeltempo:ilcostodiviaggiotieneinfatticontoanchedel
tempoperduto,ilsuovaloreèrilevantespeciesehauncostoopportunitàelevato;
Ͳ nonapplicabilequandolafruizionenonrichiedespostamenti.

4.3Metodispeditivi

METODOESTIMATIVO

Imetodiestimativisifondanosullapossibilitàdistabiliredellerelazionifraladotazionedibeniambientalie
la spesa dei consumatori, il valore di mercato dei beni privati (beni immobili),... Permettono quindi una
stimadellimiteinferioredellaDAPapartiredall'osservazionedelcomportamentosulmercato.
Siispiranodirettamenteoindirettamentealcriteriodelcostoopportunità,declinandolopiùprecisamentea
seconda delle situazioni concrete: valutano il bene/servizio sulla base delle risorse influenzate da quel
bene/servizio.
Sifondanosufattirealiedosservabili,spessoconunprecisoriferimentosulmercato.

Fondamentoteorico
Èsimileaquelloperilmetodoedonimetricoinquantosifondasulcomportamentoottimizzante,sitentadi
osservare la funzione di spesa dell'individuo piuttosto che quella d’’utilità perché questa permette di
agganciarelavariazionedibene/servizioalmercato.

Sipassadaunproblemadimassimizzazionedell'utilitàdataunadotazionedibenieserviziinrelazionead
un vincolo di reddito a un problema di minimizzazione della spesa garantendo livelli minimi di
utilità/benessere:senonvarianoreddito,prezziequalitàdeibeni/servizi,lasoluzioneèlamedesima.







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Siosservacomel'individuoreagiscesulmercatoallavariazioneintrodotta:ilvaloredelbeneèdatodalla
variazionedispesacheassicuraillivelloinizialediutilitàequindicompensalavariazionedelbene.
Gliaspettieconomiciutilizzabilipervalutareibeniambientalivarianoinbasealtipodibenedavalutare.
Tuttigliapproccifornisconocomunqueunpuntodiriferimento,illivellominimodiDAP.

ASPETTOECONOMICO CONTESTUALIZZAZIONE BENIVALUTABILI
Benie/oserviziinoggettodi Benioserviziscambiatiattivamente
Valoredimercato
compravendita sulmercato
Valoredi Benicheproduconounredditonel Beniconmercatolimitatooassente,il
capitalizzazione tempo cuivaloresiacommisuratoalreddito
Valoredicostoo
Beniriproducibilisenzamercato Beniripristinabili
produzione
Beninonriproducibilisenza
Valoredisurrogazione Benisurrogabili
mercatoesurrogabili
Beniprividimercatomachehanno
Valoredi
unamercatosevengono Benisuscettibiliditrasformazione
trasformazione
trasformati
Partediunbenenonfacilmente Esternalitàconsignificative
Valorecomplementare
reintegrabile implicazionipatrimoniali

Il problema risiede nel scegliere l'aspetto economico che meglio rappresenta il valore del bene, non è
semplice. Nel caso si abbiano più aspetti economici valutabili, si sceglie quello che rappresenta più
correttamentelavariazione(servecautela).

Pregi
Ͳ precisiriferimentialmercato;
Ͳ costietempidistimamodesti;
Ͳ coerenticonimetodiusatiperlastimadeibeniprivati.

Difetti
Ͳ approccioparziale:sistimasolounapartedelVET(disolitoilvalored'uso,manonèdetto);
Ͳ procedimentopiuttostocomplicato;
Ͳ problema dei doppi conteggi: molto insidioso specie per i problemi complessi perché di difficile
valutazioneedeliminazione.Adesempiosesisommaildeprezzamentosulmercatodiunimmobileela
perdita di reddito dell'immobile, si somma due volte nello stesso aspetto con due aspetti economici
diversi(èlaperditadiredditochedàildeprezzamentosulmercato).

4.4Tipidibeneemetododivalutazione

Metodo
Tipodibene
Costodiviaggio Edonimetrico Valutazionecontingente
Riproducibile  sì sì sì
Nonsurrogabile sì* sì* sì
Irriproducibile
Surrogabile sì** sì** sì
*valutazioneperdifetto
**dipendedalgradodisurrogazione(componentidelvaloredinonusosiriduconoalcresceredelgradodisurrogabilità)








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Metodo
Tipodivalore
Costodiviaggio Edonimetrico Valutazionecontingente
Uso sì sì* sì
Opzione no ** sì
Lascito no ** sì
Esistenza no ** sì
*valutazioneperdifetto
**nondefinibileapriori


5.COSTRUZIONEDELCASHͲFLOW

Nell'analisidegliinvestimentipubblicilavariabiletemporalehaunvaloremaggiorerispettoaquellapergli
investimenti privati perché gli orizzonti temporali sono molto più estesi in quanto sono interventi che
modificanoinmodopermanente.

Il primo passo è la costruzione del cashͲflow dei
benefici e costi, ossia l'andamento del saldo BͲC
annoperanno.

AlatosonoriportaticashͲflowtipiciper:
Ͳ investimentoprivato;

Ͳ investimentopubblico:
o con orizzonte temporale illimitato (valori
attualizzatidapiùdi80Ͳ100annihannoeffetti
trascurabili),

o concostidiripristinoaffineutilizzo(cave),

o con solo costi finali e saldo non negativo fin
dall'inizio.

6.ASSUNZIONEDELTASSODISCONTO

Il problema della scelta del tasso di sconto nasce dalla necessità di omogeneizzare tutti i costi e benefici
futuririspettoalmomentodellavalutazioneattuale,risulta:



con
V0 valoreattuale
Vt valorealtempot
r tassodisconto

Samuelson(inizidel‘‘900)capìcheuntassodiinteressepositivoènemicodell'investimentoalungadurata.

Sesipretendecheuninvestimentopubblicoabbiauntassodirendimentosimileall'investimentoprivato,
nonsiavrebberomaiinvestimentipubbliciperchéivaloriattualizzatisarebberosemprenegativi.
Inoltre è necessario fare attenzione al fatto che la struttura della funzione di utilità sociale cambia nel
tempoperl'introduzionedell'interventostessoeperchélecondizionialcontornosievolvono.Nascequindi
il problema di quale sistema di valori utilizzare per la valutazione (passato, attuale o futuro?). Una

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possibilità sarebbe quella di utilizzare i più probabili valori futuri ma la previsione di ciò che avverrà in
futurononèsempliceanchesefossepossibleastimaremoltoprecisamenteiflussidicassa.

Tutto si traduce in un atteggiamento molto cautelativo nel riportare all'attualità eventi che si
manifesteranno in futuro, la scelta del tasso di sconto è dunque molto delicata, rappresenta come la
societàattualeguardaalfuturo.

Questioneetica
È inoltre importante definire se i fondamenti razionali dello sconto (meglio adesso che domani) possano
superarelaquestioneetica(domanicisarannomenorisorse,megliofarequalchesacrificiooggichesipuò).
Larispostadipendedaltipodiprevisioneperilfuturo:
Ͳ pessimistica:inquestocasolaquestioneeticaèpesante,cisiorientaversounsaggiodiscontonegativo
(ciòchehoadessovaledipiùdomani);
Ͳ ottimistica:èpossibiletrascurarelaquestioneeticaperchétuttomiglioreràinfuturo,cisiorientaverso
tassidiscontomoltoalti(vivereallagiornata,meglioavereadesso).

Tassodiscontonullo
Adottarlosignificaeliminareilfattoretempo(domanivalecomeoggi).Pergliinvestimentiprivatinonha
senso,perquellipubblicivisonodueobiezioniprincipali:
Ͳ Datelecaratteristichedelsistemaeconomico,èragionevolesupporrechesoggettiavversialrischionon
adottinountassodiscontonullo,saràalmassimomoltopiccolomacomunquepositivo.Sefossenullo,il
valorediunfattoeconomicoattualecoinciderebbeconquellodiunfattoeconomicochesiverificheràin
futuro(V0,0=V0,10=V0,100=……)equestoècontrarioall'evidenzadellarealtà.Iltassodiscontopuòessere
nullosoloseilcostoopportunitàdellarisorsaènulloossiaperrisorsenonproduttive(nonèmaicosì).
Ͳ Seiltassodiscontofossenullo,siabbasserebbeillivellodiconsumoattualeperfavorireconsumifuturi:
sel'utilitàpercepitatraconsumareoggioinfuturoèlastessa,nonsihannoincentiviadacquistareora,
sièdunque piùinclinialrisparmiopiuttostochealconsumo(sirisparmiaoggiperavereunmaggiore
livellodiconsumoinfuturo).Selosviluppoeconomicoèpositivosihaunasituazioneincuiipoveridel
tempotrisparmianoperiricchideltempot+1,inoltresenessunospendelosviluppoeconomicodiviene
negativo(recessione)etutticirimettono.

Tassodiscontoprivatoepubblico
Il tasso di sconto deve essere dunque positivo, rimane ora da osservare il suo rapporto con il tasso
dell'investimentoprivato:
Ͳ Periliberistisesièingradodivalutarecorrettamentetuttiicostieibeneficinonhasensousareun
tassodiversodaquellodelmercato,l'investimentopubblicodeveaverealmenol'efficienzadelprivato.
Ͳ Peraltrinonèpossibilequestavisioneperchévalutareprecisamentetuttiicostiebeneficièdifficile(di
solito vengono stimati i più rilevanti e si tende a sottostimare i costi), inoltre la struttura
dell'investimento pubblico è più sicura di quello privato, ha meno rischi sia dal punto di vista di chi
finanzia sia per la percezione dei risultati finali. È dunque più giusto considerare un tasso di sconto
inferiorerispettoaquelloprivato.

Il tasso di sconto per gli investimenti privati è determinato sul mercato degli investimenti, quello da
applicareagliinvestimentipubblicièinvecedefinitodallepoliticheeconomiche:
Ͳ tassialtifavorisconogliinvestimentidibreveduratachedannosubitobenefici(perimomentidicrisi);
Ͳ tassibassifavorisconogliinvestimentidilungaduratachedarannomaggioribeneficiinfuturo.

Tassodiscontodeclinanteneltempo
Dal momento che l'incertezza di un investimento è proporzionale all'orizzonte temporale, ne segue che
l'orizzontetemporaleinfluenzailtassodisconto.Sesiconsiderasseuntassofisso,ciòcheaccadedopo40Ͳ
50 anni non avrebbe nessuna influenza sulla valutazione attuale, questo fatto non è accettabile per
investimentipubblici.Èdunquenecessarioconsiderareuntassodiscontodeclinanteneltempo:iltassosi

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riduce man mano che l'orizzonte temporale si allunga in modo che anche i costi o benefici lontani nel
tempoinfluiscanosulladecisioneattuale(atteggiamentocautelativo).

Weitzman
Considerandounaconvertibilitàdiscontinua(annua)eipotizzandodiaverelacertezzacheilcapitalefuturo
saràdisponibilealmomenton,ilfattorediscontoè:


con
r tassodiscontoapplicatoaduneventocerto.
Dal momento che il futuro è incerto, è necessario considerare una fattore di rischio equivalente certo in
funzione dell'incertezzasuitassidisconto,essorappresentaunamediaponderatadituttiipossibilitassi
cheèpossibileipotizzareperleprobabilitàassociate:




DalfattoredirischioequivalentecertosiricavailTASSOEQUIVALENTECERTO:




Indipendentementedalvaloredir*rispettoar,interessaosservarecheall'aumentaredin,r*diminuisce.

Ramsey
La DAP dipende dal reddito: può aumentare (diminuire) per l'effetto dell'incremento
(decremento)delreddito.Neseguecheunamisuraeseguitaadessopotrebbeessere
sottostimatase,quandoilbenesimaterializzerà,ilreddito(equindilaDAP)saràpiù
alto.Èquindinecessariorivalutareinfunzionedelredditooppureadottareuntassodi
scontopiùbassopertenerecontodell'aumentodireddito.Inoltrelasoddisfazioneche
siricevedalpoteraverebenisempremaggiorinoncrescelinearmenteconilreddito.

A partire da queste osservazioni, Ramsey osservò che la scelta del tasso di sconto deve tenere conto di
comelosviluppoeconomicomodificalabasesocioͲeconomicaequindil'utilitàderivantedalbene/servizio.
Iltassosocialediscontohadunqueduecomponenti:


con
ʌ tassodipreferenzaintertemporalepuro,ossiailtassodirendimento““preteso””perposticipareil
consumo(0,5%nellesocietàavanzateincuinonsihannobisogniimpellenti,maggiorenellesocietà
inviadisviluppo);
ʅͼg effettodellacrescitadeiconsumi.
ʅ elasticitàdell'utilitàalconsumo(incrementodibenesserechecisiattendedagliincrementifuturi),
dipendedadueeffetti:
Ͳ effettodibenessere:determinaunʅalto,ʅcrescesesiprevedecheinfuturoandràmeglio
Ͳ effettodiprudenza:nonsisaquantoilbenesseresaràinfluenzatodalredditofuturo,ʅinferiori
perchécisiaspettaminoriincrementid'utilità
Studiempiricidimostranocheall'aumentaredell'orizzontetemporale,l'incertezzasullacrescitaeil
fattocheilrischiohauneffettocumulativoportanoafarprevalerel'effettoprudenzasull’’effetto
benessere;
g tassodiincrementodelreddito,stimatosubasestorica(ipotesidebole,nonèdettocheinfuturo
andràcomeinpassato);

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7.CRITERIDIRENDIMENTOECONOMICO

Valoreattualenettodell'investimento(VAN)
Rappresental'accumulazioneinizialedelcashͲflow:



con
VAN valoreattualenettodell'investimento;
Bi beneficidell'annoiͲesimo;
C i costidell'annoiͲesimo;
r tassodisconto

VAN>0 investimentoconveniente;
VAN=0 convenienzaindefinita;
VAN<0 investimentononconveniente.

Non è una misura di efficienza ma di efficacia in quanto stima il beneficio netto prodotto
indipendentementedallerisorseutilizzate,vieneutilizzatosel'obiettivoècrearebeneficisubito(situazioni
diemergenza)enonottenerelamiglioreallocazionedellerisorse.

Saggiodirendimentointernodell'investimento(SRI)
Misural'efficienza(produttività)diuninvestimentoossialacapacitàdiremunerarelerisorseimpiegateedi
generarebenessere.SRIèilsaggiocheuguagliaricaviecosti(annullailVAN):

n
Bi n
Ci
VAN 0Ÿ¦ ¦ 
1  SRI  1  SRI 
i i
i 0 i 0


SRI>SS investimentoconveniente;
SRI=SS convenienzaindefinita;
SRI<SS investimentononconveniente.

La scelta della saggio soglia (SS) è meno problematica del caso dell'ACR perché esso è uno strumento di
politicaeconomicaequindièfissatodaorganismifinanziariinternazionalioppuredallapoliticaeconomica
delgoverno:
Ͳ SSaltosesiintendefareunamaggioreselezionedeiprogetti;
Ͳ SSbassosesivuoleunaminoreselezione.

IlcalcolodelSRIpresentaglistessiproblemidegliinvestimentiprivati,inparticolareseilcashͲflowcambia
neltemposiavràunSRImultiplo.Ènecessariodunqueesserecauti.

8.ANALISIDELLERISCHIOEDELL'INCERTEZZA

Il calcolo di VAN e SRI presenta gli stessi rischi di
incertezza degli investimenti privati, si possono
utilizzareglistessiaccorgimenticonsiderandoperòche
ibeneficipubblicisonopiùaleatorideiricaviprivati.La
necessità di una maggiore attenzione nell'individuare
tutto ciò che è aleatorio porta ad un grande utilizzo
delle analisi di sensitività (come VAN e SRI variano al
variaredellecondizionidiinput).
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9.EFFETTIRIDISTRIBUTIVI

Negli investimenti privati non si considerano gli effetti ridistributivi perché non si hanno asimmetrie
distributivetrachisostieneicostiechiottieneiricavi(èununicosoggetto,l'imprenditore).Gliinvestimenti
pubblici per loro natura coinvolgono più soggetti e spesso chi percepisce il beneficio non è chi sostiene i
costi,sihannospessobeneficigeneraliecostidicaratterelocale.Esistonomeccanismidicompensazione
manonsempresonosufficienti.

Costidegliinvestimentipubblici

COSTIPRIVATI
Disolitosonoicostidirealizzazionedell'opera,inquestocasosihasempresimmetriaaltrimentil'impresa
nonrealizzerebbeillavoro.Inrealtànonècosìpertuttigliaspetti,gliespropriadesempioprevedonoun
equoindennizzoenonunrisarcimentointero(diversotrattamento).

COSTIPUBBLICI
Non esistono norme che obblighino all’’indennizzo delle comunità locali in cui si realizzano le opere
(dipendedallacapacitàdinegoziazionepoliticatraleparti).Esistonodueposizionicontroverse:
Ͳ seilmercatofunziona,laricchezzasiridistribuiscedase,nonèdunquenecessariointervenire;
Ͳ nonèdettocheimeccanismidiredistribuzionesirealizzino,sidevecapirechiguadagnaechiperdein
mododaorientaregliinvestimentifuturi,ancheperevitareopposizioniall'opera.

Approccidicalcolo



Per approfondire gli effetti ridistributivi esistono due
diversiapprocci.




VANESRIPERGRUPPOSOCIALE
SiesegueilcalcolodiVANeSRIdisaggregatipergrupposocialedalpuntodivistadell'ambitogeografico
(diverse scale), per settore economico, per strato sociale,... In questo modo è possibile effettuare un
bilancio di come costi e benefici si distribuiscono. Questo è un approccio analitico ma costoso (un'analisi
perognisettore)edifficileinquantononèsemplicedistinguerecostiebeneficidiciascunsettore,specie
perquantoriguardaglieffettiindiretti.

PONDERAZIONEDEICOSTIEBENEFICIPERGRUPPOSOCIALE
Si introducono coefficienti di ponderazione per costi e benefici in funzione della ““fragilità”” sociale: si dà
maggiorpesoaibeneficiottenutieaicostisostenutidaglistratimenoabbientiperchéperessièmaggiore
l'utilità marginale prodotta. Alla fine si calcola un unico VAN/SRI corretto dalla ponderazione, premiando
quindiiprogetticheaumentanoibeneficiperalcunigruppisocialidiinteresse(si““guida””laridistribuzione).
Questometodoèmoltoutilizzatopervalutaregliinvestimentiperlosviluppoeconomico.








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10.DIFFERENZEFONDAMENTALITRAACREACB

PeresprimereladifferenzatraACReACBènecessarioargomentareiseguentipunti:

  ACR ACB
Costi Esborsireali Contrazionid'utilità
1
Benefici Incassi Incrementidibenessere
Misuradi DAP,denarochequantificale
2 Inbaseaiprezzi
costiebenefici variazionid'utilità
Conriferimentoalcostoopportunitàdel Saggiodipreferenzaintertemporale
Tempo
3 capitalefinanziario(mercatodeicapitali correttoperglieffettidiincremento
(tassodisconto)
finanziari) delreddito



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L’’ANALISIMULTICRITERIO(AM)

Rappresentaun'integrazionee/oun'alternativaall’’ACB.Esistonodiversiapproccichenonsonocodificatiin
manieraunivocamaseguonounastessafilosofia,sonometodirecenti(30Ͳ40anni).

L'obiettivodiquesteanalisièlacostruzionediunafunzionedivalorerispettoacuiottenereunordinedi
preferibilità (non giudizi di fattibilità), per ottenerla è necessario stimare i pesi da attribuire a ciascun
attributo. Un altro metodo che si può utilizzare è quello dell'analisi di concordanza/discordanza, questo
permette un'analisi dei conflitti che l'intervento potrebbe generare (è bene conoscere prima il consenso
persaperecomeedoveoperareperrealizzarel'investimento).

Sonomoltointeressantiperchépermettonodidecidereindipendentementedaun'analisicostiͲbeneficima
raggiungendo una decisione coerente anche sul piano economico, inoltre permettono di superare i limiti
deimetodimonetaridivalutazione:
Ͳ monetizzazionedeicostiebeneficipubblici;
Ͳ sceltadelsaggiodisconto;
Ͳ assunzioni restrittive sulla funzione di utilità del decisore: si assume che il decisore formuli la propria
sceltasullabasedellamonetizzazioneditutto(vita,salute,...);
Ͳ valutazioneparziale;
Ͳ problema della valutazione della fattibilità: i metodi monetari portano solo a valutazioni tecniche
(efficienza),nontengonocontodelconsenso/conflittosocialeepolitico.

L’’ACB può essere vista come una semplificazione dell'analisi multicriterio in cui tutti gli aspetti sono
riportatiadunsolocriteriodiscelta(monetario).

Analisicostoefficacia
Èanch'essaun'analisimulticriterioutilizzataneicasiincuinonèpossibilestimareinmodoprecisoibenefici
risultantidauninvestimentooppurequestisonolegatiaproblemieticinonmonetizzabili.
Si considerano come criteri lo scopo dell'intervento e il costo per ottenerlo e si cerca una soluzione
adeguataalloscopoprefissato.

Se esiste una soluzione preferibile rispetto a ciascun criterio (miglior obiettivo e minor costo), la scelta è
immediata.Solitamenteperònonècosì,èdunquenecessarioponderarelasceltastabilendocosasiapiù
importante. Una possibilità è quella di definire una soglia minima per l'obiettivo in modo da distinguere
soluzioniammissibilienon,poi,inbaseall'altrocriterio(costo),siscegliel'alternativamigliore.

Il processo decisionale consiste nella ricerca della minimizzazione dei costi globali, con i costi che
dipendonodalleprestazionievincolandoadeivaloriminimidiprestazione:



dove
Cg costiglobali;
C i costi;
xi prestazioni;
 prestazioniminime.

Questaviaèmoltoefficienteperrisolvereiproblemisoloselasoluzionecherispettairequisitiminimiè
univoca.

Pagina|44

Se invece esistono soluzioni ammissibili non dominante in senso
paretiano (A dominata da D, B dominata da C) e per le quali
l'incremento di prestazione non è trascurabile, si ha un problema
decisionale che non è possibile risolvere con un'analisi costo
efficacia perché questa porterebbe a scegliere C semplicemente
perché costa meno, scartando D che costa di più ma garantisce
maggioriprestazioni.


L’’ACB risolverebbe monetizzando tutti gli aspetti seguendo una
logica perfettamente compensativa, la logica dell'analisi multicriterio non considera invece una perfetta
compensazionenegliaspettiincuilafunzionedivaloresipresentadiscontinua(aspettietici,...).

Definizioni
L'analisimulticriteriohaunpropriolinguaggiospecifico:
Ͳ Elementichesiriferisconoallastrutturadell'analisi:
o variabile decisionale (decisional variable): leva su cui agisce il decisore per perseguire i suoi scopi
(oggettodell'intervento);
Esempio:superficidivariotipo,destinazioni,finiture,tecnicherealizzative,ubicazionediunastrada,
parcheggio,...;
o attributo(attribute):parametroesplicativodiunqualcheaspettodelproblemadecisionalerispettoa
cuiesplicolascelta,lostatodellevariabilidecisionalivienesceltorispettoall'attributo.
Esempio:costo,ricavo,reddito,lavoro,...
Ͳ Elementichesirifannoallecaratteristichedeldecisore,all'aumentaredelgradodiprecisione(chederiva
dalgradodidefinizioneconcuiildecisoredescriveciòchevuoleperseguire)sihanno:
o obiettivo (objective): direzione (max o min) che il decisore auspica sia intrapresa da un certo
attributo(stradadaseguire);
Esempio:massimizzailricavo,minimizzailcosto,...
o livello atteso (targhet): valore di un certo attributo considerato dal decisore come punto di
riferimento(nondaraggiungerenecessariamente);
Esempio:100€€direddito,50occupati,...
o traguardo(goal):livelloattesocheildecisoresiprefiggedirealizzareconlesuescelte.
Esempio:raggiungere100€€direddito,occupare50persone,...
Disolitoildecisoredecideperobiettiviopertraguardi(approccidiversi).

1.PROBLEMAMULTICRITERIO

Gli approcci che si basano sulla monetizzazione
(ACB) sono problemi tecnici in cui si hanno
soluzioni nello spazio delle variabili decisionali
(x1,x2) univoche nel caso di perfetta conoscenza
della situazione, l'unico problema è individuare la
soluzione ottima rispetto ad un solo criterio
(nell'esempiolavariabileindipendenteèilricavoe
l'obiettivoèmassimizzarlo).

Gli approcci multicriterio sono invece problemi economici perché devono risolvere conflitti: si hanno più
criterielasoluzionesitrovanellospaziodegliattributi.Comeriportatoinfigura,lafunzionediutilitànonè
completamente scollegata dalle variabili decisionali. Rispetto agli attributi la soluzione non è però
necessariamenteunica:loèseesisteunasoluzionechedominalealtre,altrimentiperognicriteriosiavrà
unasoluzionemigliorediversa.

Pagina|45

 

Sesonodefinitisologliobiettivinonsihaunasoluzioneunica,ingeneresihaunsetdisoluzioniefficaciper
cuinonèpossibilemigliorarelostatodiunattributosenzapeggiorarelostatodell'altroattributo.Inquesto
casolafunzionediutilitàèincerta,l'analistanondeveforzarelasceltamaassumereunaposizioneneutrae
fornireuninsiemedisoluzionitracuiildecisoresceglierà(luihalaresponsabilitàdellascelta,nell'ACBla
responsabilitàèdell'analistaperchéindividuaun'unicasoluzione).

Se il decisore è capace di definire i traguardi, l'analista ha gli elementi per definire in modo univoco la
funzionediutilitàedindividuarequindiun'unicasoluzione.

I problemi multicriterio si suddividono in due grandi famiglie in funzione del numero di soluzioni
ammissibili:
Ͳ multiobiettivo: sono caratterizzati da infinite
soluzioni perché vi è almeno una variabile
decisionale continua (infiniti stati), l'obiettivo
non è trovare la migliore soluzione tra un set
finitomaindividuarel'ottimafraleinfinite;
Ͳ multiattributo: le soluzioni sono finite perché
tutte le variabili sono discrete, per risolvere è
necessariodefinireunordinamento.

L'impostazioneteoricaècomunemaglistrumentisviluppatiperrisolveresonocompletamentediversi:per
i problemi multiobiettivo si tratta di ottimizzazione (stato ottimo degli attributi e quindi delle variabili
decisionali),perquellimultiattributodiordinamento.

2.ILPROBLEMAMULTIATTRIBUTO

Ilproblemamultiattributopuòesseredivisoinfasichepossonoessereorganizzateinduegrandimomenti:
Ͳ valutazionetecnica;
Ͳ valutazionepolitica:siinnestaselafasetecnicanondeterminaunasoluzioneparetoͲdominantesututte
lealtre,sisceglievalutandoleimplicazionichelesceltecomportano.


















3.Individuarelealternative(A)
Ognialternativaècaratterizzatadaundiversostatodellevariabilidecisionali,sidevonoconsideraretuttele
possibilialternativechesarannopoiscrematenellefasisuccessive.
4.Valutarelealternativesottoilprofilotecnico

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In questa fase si definisce la matrice di analisi che rappresenta un compendio di tutte le performance
prodotte dalle alternative su un appropriato set di parametri tecnici (parametri tecnici e alternative
dipendonodaltipodiproblema).

Levalutazionicontenutenellamatricedianalisisonodifficilmenteconfrontabilifradiloroperchépossono
essere:
Ͳ valutazionicardinali:euro,distanze,...;
Ͳ valutazioniordinali:1°,2°,...;
Ͳ descrizioniverbali:progettistaA,B,……(nessunainformazionesull'ordinamento);
Ͳ giudizidivalore:buono,alto,scadente,...

  Alternative
  A1 …… An
p1 p11 …… pn1
Parametri
…… …… …… ……
tecnici
pk p1k …… pnk

Questamatricenonhautilitàpraticaperchésihannomoltiparametri,haunoscopopuramentedescrittivo
puntuale.

5.Trasformazionedellevalutazionitecnicheinvalutazionieconomiche

Ènecessariopassaredagiudiziespressicondescrittoritecniciadattributidecisionaliossiacriteririspettoa
cuiildecisorepuòesprimerepreferenze.Nellatrasformazionesiperdeinparteilcontenutoinformativo(si
perde di dettaglio) ma si guadagna in comprensibilità, inoltre è possibile omogeneizzare gli attributi
esprimendolisecondoun'unicascala.

Per effettuare la trasformazione è necessario valutare come lo stato di un parametro tecnico si rapporta
all'utilità, questo è un aspetto strategico nell'ambito della valutazione. Per farlo è necessario definire le
funzionidiutilitàossial’’insiemediregolechetrasformanol'analisiditipotecnicoinmisuredegliattributi.
Laformadellafunzioned'utilitàvariainfunzionedeltipodiattributoconsiderato,dipendedallemodalità
dicodificadeiparametri(continuo,discreto,...).

Ilbuconerodiquest'analisièlatrasformazionedivalutazionicardinali,ordinali,verbaliegiudizidivalorein
attributiossiamisurecardinalidipreferibilità(0Ͳ1,0Ͳ10,0Ͳ100).

Per le valutazioni cardinali è il tecnico che definisce la forma della funzione: si possono
seguire diverse strategie (vedi figure), si osserva che gli stati dell’’attributo cambiano in
base a come si considera la funzione. Inoltre si ha che i parametri che più variano, più
influisconosullavalutazionefinale.







Per le valutazioni
ordinali/verbali la
situazione è diversa perché non è possibile identificare immediatamente la
funzioneperchésihaundiversocontenutodescrittivo.ènecessariotrasformarlain
Pagina|47

 

unindicecardinalechespessodicepiùdell'informazioneoriginaria.Perfarlosipuòrichiedereadespertidi
ordinare gli stati e assegnare un punteggio (direct scoring) oppure tramite procedure indirette che si
basanosupesi.

Ilrisultatodellatrasformazioneèlamatricedivalutazioneossiailcompendioditutteleprestazionidelle
alternativerispettoaunappropriatosetdiattributi(criteririspettoacuiildecisoreesprimepreferenze).

  Alternative
  A1 …… An
a1 a11 …… an1
Attributi …… …… …… ……
ah a1h …… anh
a11rappresentalaprestazionedell'alternativaA1rispettoall'attributoa1.

6.Eliminazionedellealternativedominante

Se tra due alternative una ha prestazioni identiche rispetto ad nͲ1
criteri e superiori per almeno un criterio allora domina in senso
paretiano l'altra. Per l'eliminazione si sfruttano le sole caratteristiche
contenutenellamatricedivalutazione.

La scelta tra due alternative non dominate si esplicherà in base
all'importanza relativa degli attributi ottenuta sondando le preferenze
del decisore per definire come lo stato degli attributi si trasforma in
benessere/utilità:U=f(a1,a2,……).

7.Individuazionedellecriterioordinanteesceltadell’’alternativa

C'èunavastissima(madatata)letteraturacheproponeprocedureperordinarealternativenondominate
rispettoadunsetdiattributi,riassumibileinduegrandifamigliedimetodi:
Ͳ funzioni di valore o utilità: le prime sono deterministiche, non tengono conto di aleatorietà, le altre
probabilistiche,consideranol'effettodell'incertezzasullamatricedivalutazioneesulladeterminazione
dellafunzionestessadiutilità(ilgradodiconoscenzasulpropriomododidecidereèsfocato);
Ͳ analisidiconcordanza/discordanzaometodidioutranking:permettonodiidentificarepiùpuntualmente
gliaspettidistributiviindagandosulconsenso/dissensotecnicoepoliticochel'alternativagenera.

7.1Funzionidivalore

Lefunzionidivaloresonodelleespressionimatematiche(disolitolinearieadditive)ingradoditrasformare
leprestazionidellealternativerispettoagliattributiinmisuredipreferibilità(V)utilizzandodeipesi(w):





Matricedivalutazione  Pesi  Matricedivalutazionepesata
 A1 …… An W  A1  An
a1 a11  an1 w1 a1 w1ͼa11 …… w1ͼan1
X =
…… …… …… …… …… …… …… …… ……
ah a1h …… anh wh ah whͼa1h …… whͼanh
       V V1 …… Vn

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ESEMPIO:
Matricedianalisi Matricedivalutazione 
 Alternative  Alternative
Pesi
Parametri A1 A2 A3 A4 Attributi A1 A2 A3
p1 425 255 170 250 => a1 1,00 0,60 0,40 0,3
p2 11 8 15 10 a2 0,70 0,50 1,00 0,4
p3 1500 1450 1160 1150 a3 1,00 0,97 0,77 0,2
p4 4,8 6,0 3,6 4,3 a4 0,80 1,00 0,60 0,1

L’’alternativa A4 viene scartata perché dominata in senso paretiano da A1, la matrice di valutazione è
costruitasullabasediunandamentolinearedellepreferenze.

Matricedivalutazionepesata
 Alternative
Attributi A1 A2 A3
a1 0,300 0,180 0,120
a2 0,280 0,200 0,400
a3 0,200 0,193 0,155
a4 0,080 0,100 0,060
Totale 0,860 0,673 0,735

STIMADELVETTOREDEIPESI

Il vettore dei pesi è espresso rispetto ad una scala convenzionale, i pesi indicano l'importanza relativa
(tradeoff)deicriteriunorispettoall'altroindipendentementedallascalaadottata.

Vièun'ampialetteraturacheproponeprocedureperl’’elicitazionedeipesi,fratutte:
Ͳ assegnazionediretta;
Ͳ confrontoacoppie(varieversioni);
Ͳ ordinamento(Simos,……);
Ͳ operatorimultilineari(consideranoglieffettid’’interazionefragliattributi).

Confrontoacoppie
Molto usato e implementato in vari software, permette di passare da giudizi qualitativi ad un vettore
cardinaledipesi(èunapprocciochepuòessereusatoanchepercostruirelamatricedivalutazione).

Ilmetodoconsistenelcostruireunamatricequadrataahͼahcompilandolasoloinparte(simmetria),questa
matrice contiene i giudizi verbali dell'attributo sulla riga rispetto a quello sulla colonna (la diagonale
contienegiudizidiuguaglianza,lapartenoncompilatacontieneireciprocisimmetrici).

 a1 a2 …… ah
a1  giudiziodia1rispettoada2 …… giudiziodia1rispettoadah
a2   …… giudiziodia2rispettoadah
……    ……
ah    

Ilproblemaèpassaredaungiudizioverbaleaunnumero““equivalente””.





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Sonostatepropostediversescalenumericheperpassareavaloriquantitativi:

Giudizioverbale Scalenumerichecorrispondenti
Estremamentepiùimportante 9 7 5
Moltopiùimportante 7  4
Piùimportante 5 4 3
Unpo’’piùimportante 3  2
Ugualeimportanza 1 1 1
Unpo'menoimportante 1/3  1/2
Menoimportante 1/5 1/4 1/3
Moltomenoimportante 1/7  1/4
Estremamentemenoimportante 1/9 1/7 1/5
 (Sati)  

LavaliditàdellacodificadiSatièstatadimostrataempiricamente.Nonèsufficientesolonelcasoincuisia
presenteunattributomoltopiùimportantedituttiglialtri,inquestocasosivalutaprimarispettoaquesto
attributoepoisiconsideraunapproccioacoppie.

Unavoltaottenutalamatrice,sisommaperrigaottenendounavalutazionedel'importanzadell'attributo
sullariga,poisisommanolerigheelesidivideperlasommaottenuta.Inquestomodovengonoindividuati
ipesi.

 a1 a2 a3 a4 Somma Sommanormalizzata
a1 1,0 0,3 2,0 3,0 6,3 0,3
a2 3,0 1,0 2,0 3,0 9,0 0,4
a3 0,5 0,5 1,0 3,0 5,0 0,2
a4 0,3 0,3 0,3 1,0 1,9 0,1
     22,2 1,0

Se si vuole avere una valutazione dei pesi più sofisticata, si ripete la procedura considerando la matrice
moltiplicatapersestessa,eavanticosìfinchéipesiottenutinondifferisconopiù.

Ipesiottenutidevonoessereconsistenti,peresserloigiudizidatidevonoessereconsistentiossiadevono
averecoerenza,peraverladebbonoaverelecaratteristichedi:
Ͳ riflessività:disolitoèsoddisfattaperchésiutilizzanoireciproci;
Ͳ transitività:sea1èpiùimportantedia2ea2èpiùimportantedia3,alloraa1èmoltopiùimportantedia3.
Disolitononèmaicosìspeciesesihannomoltigiudizidadare(puntodeboledell'analisiacoppie).
Pervalutarelaconsistenzasolitamentesidefinisceunindicediinconsistenzaesifissaunlimitemassimoal
disottodelqualeènecessariotrovarsi.

Una soluzione sarebbe l'utilizzo di una matrice di valutazione con pochi criteri (4Ͳ5), per fare ciò è
necessariosintetizzaregliattributineipiùimportanti(indicazionevalidaperogniapprocciomulticriterio).

Ilvettoredeipesirappresentaoltrealtradeoffdegliattributiancheunordinamentodell’’importanzadegli
attributi.Spessoquelloottenutoconilconfrontoacoppienonècoerenteconl'ordinamentocheildecisore
esprimerebbeconun'assegnazionediretta(problemadirankreverse).Questasituazioneèdovutainparte
alla sfocatezza decisionale del decisore (errore per la non perfetta definizione delle preferenze del
decisore)einparteaproblemiintrinsecilegatiallascaladivaloriutilizzata(presenzadiattributimoltopiù
importantideglialtri)oallemodalitàdelconfrontoacoppie.
Sièdunquecercatodisvilupparemetodicheconiughinoapproccidiretti(ordinamento)edelconfrontoa
coppie(permettedidefinireipesi).

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MetododiSimos
Si fonda sull'ordinamento degli attributi e sull'assegnazione di un punteggio a seconda della posizione
dell'ordinamento(misuracardinalediimportanza).

PROCEDURA:
Ͳ ordinamentodegliattributidalmenoimportantealpiùimportanteconpossibilitàdiexaequo;
Ͳ inserimentodelle““blankcards””:cartebianchepermarcareladifferenzadiimportanzafradueattributi
contigui(aumentailnumerodigradiniche,anchesevuoti,rappresentanounsaltodiimportanza);
Ͳ attribuzionedeipunteggiinfunzionedellaposizionenell'ordinamento;
Ͳ normalizzazionerispettoallasommadeipunteggiconesclusionedeipunteggiriferitialle““blankcards””.

ESEMPIO:

   Posizione Attributo  Attributo Punteggiobase Punteggioassegnato
Posizione Attributo  1 a,b  a,b 1e2 1,5*
1 a,b  2 c  c 3 3
2 c => 3 blank => blank 4 Ͳ
3 d  4 d  d 5 5
4 e  5 blank  blank 6 Ͳ
   6 e  e 7 7
*mediatra1e2

Attributo Punteggioassoluto Punteggionormalizzato
a 1,5 0,08
b 1,5 0,08
c 3 0,17
d 5 0,28
e 7 0,39
 18 1,00

PREGI:
Ͳ nonsihailproblemadelrankreverse,
Ͳ sempliceancheinpresenzadi““molti””attributi.

DIFETTI:
Ͳ segliattributisonotroppisihauneffettonelpesorelativodeivariattributilegatoalnumerodiattributi
considerati.

ImetodidelconfrontoacoppieediSimosdannorisultatiabbastanzasimiliquindisisceglietraunool'altro
osservandolanumerositàdeicriteri(senehoabbastanzausoSimos).

Operatorimultilineari
Si utilizzano se è opportuno rappresentare le interazioni fra attributi nella definizione della funzione di
valore:




Il decisore solitamente non sa definire direttamente wij, è dunque necessario trovare un metodo che
permettadiottenerlisullabasedelleinformazionifornitedaldecisore(nonèuntecnico).

METODODEGLIEDGES
Sibasasulconfrontodisituazionilimite,nonpermettedimapparecompletamentelafunzioned'utilitàma
permetteunabuonaapprossimazionenelladefinizionediwij.
Pagina|51

 

Sipossonodefinireiseguentipassi:
Ͳ individuazionedellesituazioni““limite””nellostatodegliattributi;
Ͳ attribuzionediunpunteggioaciascunasituazionecombinazionedellevariesituazionilimite;
Ͳ determinazionedeipesi.

Esempio:
Siconsiderauncasoincuivisianotreparametri(sostenibilitàintrinseca,contestoefattibilitàeconomicoͲ
finanziaria)contradeofflinearetraiduestatilimite(ottimoepessimo).Questidannooriginea8possibili
situazioniacuivieneattribuitaunavalutazione(0Ͳ100)inmododiretto,conilconfrontoacoppieoSimos.

 Sostenibilità   
Sostenibilità Fattibilità
Situazione Contesto Valutazione  Pesi
intrinseca economicoͲfinanziaria
1 pessimo pessimo pessimo 0  0
2 ottimo pessimo pessimo 40  0,4
3 pessimo ottimo pessimo 20  0,2
4 pessimo pessimo ottimo 20  0,2
5 ottimo ottimo pessimo 80  0,2
6 ottimo pessimo ottimo 70  0,1
7 pessimo ottimo ottimo 50  0,1
8 ottimo ottimo ottimo 100  Ͳ0,2

Perdefinireilvettoredeipesisiconsideranodapprimalecomponentiadditive(2,3e4):siattribuisceun
pesoriportandolavalutazioneinscala0Ͳ1.
Successivamentesidefinisconolecomponentidiinterazione(5,6e7)inquestomodo:per5adesempiosi
hachelavalutazioneè80,aquestositoglielasommadellevalutazionidellesituazioni2e3(quelleincui
c'eranogliottimicorrispondenti)esiottiene20cheriportatoinscala0Ͳ1da0,2.
Infine si valuta la situazione 8 (3 ottimi) analogamente a prima: si ha 100Ͳ(40+20+20+20+10+10) = Ͳ20 e
quindiͲ0,2(ènegativoperproblemilegatialleridondanze,sovrapposizionitracriteri).

Iproblemisorgononelcasovisianomolticriteriperchésirischianorispostecasualispeciesenonsiusano
solostatilimite(ottimo,pessimo)maanchesituazioniintermedie(buono,medio,……).

PREGI

Ͳ Latrasparenzadovutaallasemplicitàeintuitivitàdelmetodo:nonserveesseretecnicipercapiretuttoil
percorsodell'analisi.

DIFETTI

Ͳ Legatialmetodo:cometrovareipesi,ilvaloredegliattributi,...
Ͳ Linearità:ilpesoèindipendentedallostatoinizialedell'attributo,èunacostante.Inrealtànonècosìper
il concetto di utilità marginale decrescente: il peso è alto se la prestazione rispetto all'alternativa è
scarsa, basso se è buona, l’’andamento quindi non è lineare (logaritmico, esponenziale,..). Si può
accettarelalinearitàselatrasformazioneinattributohatenutocontodiquestoaspetto.Usarefunzioni
di peso che variano in base allo stato iniziale dell'attributo è complicato. Inoltre una funzione lineare
nonconsideraleinterazionifraattributi,èpossibileovviareaquestasituazionesintetizzandoinununico
attributotuttiquellifralorononindipendenti.
Ͳ Additività: anche se si usano operatori multilineari, il modello è strutturalmente additivo: tutto si
compensa.Nontienecontodielementicomefattibilità,consenso,...


Pagina|52

7.2Analisidiconcordanza/discordanza

Finorasièconsideratosoloilconcettodiconvenienza,maperrendereun'operafattibileserveilconsenso,
valutare la distribuzione delle prestazioni. Importante è osservare che un elemento fondamentale nella
misuradelconsensoèilmeccanismodivoto:inbaseacomesicontanolepreferenzesipossonoottenere
risultati diversi, questo avviene se si fissa un solo ordinamento tra le alternative. Per evitare questa
situazione oltre all'ordinamento è necessario richiedere una misura cardinale dell'intensità della
preferenza.

Esistono vari metodi/approcci che permettono di rappresentare il meccanismo del consenso/dissenso
all'internodelmeccanismodecisionale.

Perpassaredall'analisidelleinformazioni(alternativeepreferenzedeldecisore)alleregoledecisionaliche
permettonodiordinare,nonrispettoallafunzionedivalore,marispettoalgradodiconsenso/dissenso,si
utilizzal'analisidiconcordanza/discordanza:miraadottenereordinamentiapartiredaunavalutazionedel
grado di consenso e dissenso generato dalle scelte, concordanza e discordanza sono le due regole
decisionalicheèmeglioconsideraregiàdurantelastesuradelprogetto(monitoraggioinitinere).

FASI

Ͳ calcolodellamatricediconcordanza;
Ͳ calcolodellamatricedidiscordanza;
Ͳ elaborazionedegliindiciaggregatidiordinamentoC/D;
Ͳ analisididominanzaC/D.

Matricediconcordanza
Lamatricediconcordanza(AxA)contieneunavalutazionesulgradodiconsenso(indicediconcordanza)che
sirealizzascegliendounadataalternativa(riga)rispettoadun'altra(colonna).

Si ha quindi un confronto a coppie tra le alternative: ogni elemento della matrice è un numero ottenuto
dallasommadeipesipercuil'alternativapostasullarigaèpreferibileaquellapostasullacolonna.Seviè
un'alternativachedominainsensoparetiano,l'indicediconcordanzasarà1(selasommadeipesiè1),per
quelladominatasarà0.Siipotizzachegliattori(chipartecipaalladecisione)sianovariamentesensibiliai
criteridivalutazione(pesidiversi).

ESEMPIO:
Matricedivalutazione
 Alternative 
Attributi A1 A2 A3 Pesi
a1 1,00 0,60 0,40 0,3
a2 0,70 0,50 1,00 0,4
a3 1,00 0,97 0,77 0,2
a4 0,80 1,00 0,60 0,1


Calcolodell’’indicediconcordanzaIcA1vsA2
Attributi A1 A2 A1>A2 Pesi PesipercuiA1>A2
a1 1,00 0,60 1,00 0,3 0,3
a2 0,70 0,50 1,00 0,4 0,4
a3 1,00 0,97 1,00 0,2 0,2
a4 0,80 1,00 0,00 0,1 0,0
   IcA1vsA2= 0,9
Pagina|53

 

Creata la matrice di concordanza, si cerca un modo per definire il grado di consenso di un'alternativa
rispettoatuttelealtre(nonpiùacoppie).Sisommadunqueperriga(concordanzadiA1rispettoallesue
concorrenti) e per colonna (concordanza che A1 subisce perché incassata dalle alternative concorrenti).
Togliendo dal consenso incassato quello subito, si ottiene l'indice di concordanza aggregata: è preferibile
l'alternativachecel’’hamaggiore.
Matricediconcordanza
 A1 A2 A3 Totale
A1 Ͳ 0,9 0,6 1,5
A2 0,1 Ͳ 0,6 0,7
A3 0,4 0,4 Ͳ 0,8
Totale 0,5 1,3 1,2 
Concordanza
1,0 Ͳ0,6 Ͳ0,4 
aggregata

Gli ordinamenti che si ottengono sono molto simili a quelli ottenuti con le somme pesate (costruzione
simile).

Matricedidiscordanza
Lamatricedidiscordanza(AxA)contieneunavalutazionesulgradodidissenso(indicedidiscordanza)chesi
realizza scegliendo una data alternativa (riga) rispetto ad un'altra (colonna). Il grado di disappunto
percepitoègeneratodallamancatasceltadellealtrealternative.

Perilcalcolodell'indicedidiscordanza:
Ͳ sicalcolanogliscartiinvaloreassolutofraleprestazionididuealternativeesimoltiplicanoperipesi:si
ottieneilvettoredegliscartipesatifraleduealternativeossialamisuradell’’importanzacheildecisore
attribuiscealledifferenzediprestazionifralealternativeconsiderate;
Ͳ si individua lo scarto pesato massimo fra gli attributi per i quali l'alternativa scartata è preferibile a
quellascelta;
Ͳ siindividualoscartopesatomassimofratuttigliattributi;
Ͳ sicalcolailrapportofraiduescartiindividuati.

ESEMPIO:
Matricedivalutazione
 Alternative 
Attributi A1 A2 A3 Pesi
a1 1,00 0,60 0,40 0,3
a2 0,70 0,50 1,00 0,4
a3 1,00 0,97 0,77 0,2
a4 0,80 1,00 0,60 0,1

Calcolodell’’indicedidiscordanzaIdA1vsA2
Attributi A1 A2 |A1ͲA2| Pesi |A1ͲA2|ͼW
a1 1,00 0,60 0,40 0,3 0,120
a2 0,70 0,50 0,20 0,4 0,080
a3 1,00 0,97 0,03 0,2 0,007
a4 0,80 1,00 0,20 0,1 0,020
  IdA1vsA2=0,02/0,12= 0,167

Poisioperacomeinprecedenza:sisommaperriga(discordanzaincassatascegliendoA1escartandolesue
concorrenti) e per colonna (discordanza creata nel trascurare le alternative scegliendo A1). Sottraendo le
due quantità, si ottiene l'indice di discordanza aggregata: è preferibile l'alternativa che ce l’’ha minore,
megliosenegativo(generodisaccordosescelgolealtre).
Pagina|54

 Matricedidiscordanza
 A1 A2 A3 Totale
A1 Ͳ 0,167 0,667 0,833
A2 1,000 Ͳ 1,000 2,000
A3 1,000 0,300 Ͳ 1,300
Totale 2,000 0,467 1,667 
Discordanza
Ͳ1,2 1,5 Ͳ0,4 
aggregata

Ordinamentoinbaseaconcordanzaediscordanza
Si cerca ora di analizzare contemporaneamente consenso e dissenso (gli indici calcolati in precedenza
permettevanocomunqueunascelta).

Conriferimentoagliesempiprecedenti,sihachel'alternativaA1
domina paretianamente le altre rispetto a concordanza e
discordanza,quindisisceglierebbequesta.
Se ci fosse un'alternativa nel quadrante positivo (B) si avrebbe
contemporaneamente ampio consenso ma anche ampio
dissenso(cittadinanzaspaccata).
Un eventuale scelta fra B e C sarebbe difficile, per farla si
dovrebbetrovareunafunzioned'utilitàcheponderilesituazioni.

Analisididominanza
Ungiudiziodiaccettabilitànonèformulatocardinalmente(comevistofinora)maconfrontandoloconuna
soglia: il consenso è superiore a quello che porta più voti? Il dissenso è inferiore a quello che porta a
manifestazionidipiazza?

L'analisi di dominanza permette di valutare l'accettabilità di una certa alternativa rispetto ad un'altra
rispettoadunlivellodiriferimentonellaconcordanzaenelladiscordanza.

L'analisididominanzasiesegueinpiùpassi:
Ͳ si fissano delle soglie di concordanza minima e discordanza massima: il problema è che ciascuna di
queste soglie deve essere fissata a priori ma non c'è grande esperienza su come fare, ci si potrebbe
rifareaesperienzepassatepervederecos'èsuccessoequindidefinireunasoglia,altrimentièpossibile
primadeterminareunasogliaepoivederesehacapacitàdiscriminante;
Ͳ si calcola la matrice di dominanza nella concordanza: dice se, rispetto all'analisi di concordanza,
scegliereun'alternativarispettoadun'altraèammissibile(1)oppureno(0);
Ͳ sicalcolalamatricedidominanzanelladiscordanza:dicese,rispettoall'analisididiscordanza,scegliere
un'alternativarispettoadun'altraèammissibile(1)oppureno(0);
Ͳ si calcola la matrice di dominanza aggregata: ottenuta come prodotto cella per cella delle matrici
precedenti, si ha 1 (0) se scegliere l'alternativa sulla riga rispetto a quella sulla colonna (non) è
accettabileperentrambi(almenouno)gliindici.Larispostaèunivocasolosec'èunasolarigaconsoli1,
lamatriceèequivocasesihannovaloriparia1supiùrighe(cisonopiùalternativeaccettabili)oppure
se ci sono tutti 0, in questo caso si modificano le soglie consultando il decisore per scegliere qualche
vincolo““rilassare””(concordanzaodiscordanza).

ESEMPIO:
Matricediconcordanza  Matricedidiscordanza
 A1 A2 A3   A1 A2 A3
A1 Ͳ 0,9 0,6  A1 Ͳ 0,167 0,667
A2 0,1 Ͳ 0,6  A2 1,000 Ͳ 1,000
A3 0,4 0,4 Ͳ  A3 1,000 0,300 Ͳ
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Senonsihannoanalisiprecisesiconsideranocomesoglielemediedegliindicipresentinellematrici.Sepoi
dalcalcolononsiotterrannoragionisufficientiperscegliereun'alternativa,siperfezioneràl'analisi.

Ͳ Concordanzaminima:0,50
Ͳ Discordanzamassima:0,69

Matricedidominanzanellaconcordanza  Matricedidominanzanelladiscordanza
  A1 A2 A3     A1 A2 A3 
 A1 Ͳ 1 1    A1 Ͳ 1 1 
 A2 0 Ͳ 1    A2 0 Ͳ 0 
 A3 0 0 Ͳ    A3 0 1 Ͳ 

Lamatricedidominanzanellaconcordanza(discordanza)dicechenonèpossibilescegliereA3(A2).

Matricedidominanzaaggregata
  A1 A2 A3 
 A1 Ͳ 1 1 
 A2 0 Ͳ 0 
 A3 0 0 Ͳ 

PREGI:
Ͳ rappresenta bene i meccanismi ““politici”” della decisione pubblica, incorporando il meccanismo del
consenso;
Ͳ evidenzia i conflitti fra le scelte non dominate, l'indice di discordanza rappresenta la conflittualità
intrinsecadellascelta;
Ͳ moltousatoattualmente,““dimoda””.

DIFETTI:
Ͳ pocointuitiva;
Ͳ maggiorbisognodiinformazioni,specieperl'analisididominanza.

8.CARATTERISTICHEDEIMETODIDIVALUTAZIONE:ACBVSAM

 ANALISICOSTIBENEFICI ANALISIMULTICRITERIO
Analisidegliimpattisocialidegliinterventie
Analisidellavariazionidibenesseresociale
Descrizione diognialtroaspettoconnessoconla
neltempoconnessecongliinterventi
fattibilità
Misuramonetariadellevariazionidi Misuradegliimpattipositivienegativi,
Input
benessere,tassosocialedisconto funzionid’’utilità,pesi,……
Ordinamento,giudiziodicompatibilità,
Output Giudiziodiconvenienzasociale(VAN,SRI)
efficienza,……
Rappresentabeneilprocessodecisionale
Ilrisultatodellavalutazioneèfacilmente pubblico,analisideiconflittiesimulazione,
Pregi
comprensibileeconfrontabile efficienzadellescelte,distinzionefraanalista
epolitico
Lamonetizzazionedeglieffettiambientali Procedurepococodificate,facilmente
Difetti
puòessereimprecisaoinaccettabile addomesticabili,onerositànelleanalisi
Valutazioneanaliticadegliinvestimentie
Valutazioneanaliticadegliinvestimenti
Utilizzo dellafattibilità,simulazionedialternative,
pubblici
analisidell’’efficienza


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 L’’ANALISIDISCENARIO

Permette di coniugare la variabilità delle prestazioni delle alternative e la variabilità nelle preferenze del
soggetto decisore. Incorpora la diversa attitudine di un decisore rispetto ad un parametro decisionale,
permettendodiformalizzareildiversocomportamentodeldecisore.
L'analisidiscenarioèunmodoparticolareperfareanalisidisensitività.

Siconsideranoadesempio3alternativevalutaterispettoalsoloVAN(metodomonocriteriale),siintroduce
unelementodidisturboossiasiformulanodegliscenarialternativiinbaseaciòchepotrebbeaccadereesi
calcola un VAN per ogni alternativa e per ogni scenario prefigurato (difficile prefigurarli tutti) passando
quindi ad un problema multicriteriale. Si ipotizza inoltre di non conoscere la probabilità del verificarsi di
ciascunoscenario(scenariequiprobabili).

Scenario Profilodi
Alternative
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento rischio
A1 Ͳ17 3 12 16 22 Basso
A2 Ͳ35 Ͳ10 2 14 34 Medio
A3 Ͳ50 Ͳ13 Ͳ1 32 80 Alto

Guardandolatabellaèpossibiledefinireiprofilidirischio,sihannoquindiduecriteridiscelta:laredditività
elarischiositàdell'investimento.

Ildecisorepuòassumerediversiatteggiamentiasecondadicomecompendialeinformazioniadisposizione
ossiainbaseallasuafunzionedecisionale.

Siindividuanodeicriteridisintesichepermettonodidefinireunoopiùparametridecisionali.Sicalcolail
VANmediodiognialternativaesenedeterminaladispersione(ʍ):

Alternative VANmedio Dispersione(ʍ) Coefficientedivariazione
A1 7,2 15,2 2,1
A2 1 25,9 25,9
A3 9,6 49,1 5,1

Ͳ seildecisoresceglierispettoalVANmediopiùalto,sceglieA3;
Ͳ seèavversoalrischio,scegliequellaconminorevariabilitàA1;
Ͳ seinvececonsideraentrambiicriteri,puòsoloeliminareA2perchédominataparetianamentedaA1.

Inletteraturasitrovanomodiperordinarelealternative(rappresentanogliatteggiamentideldecisore)con
diverseprestazioniinmodosemplice:

Maximin
Ildecisoresceglieinmododaminimizzarelaperditamassima(pessimista,prudente),siconsideradunque
laperditaminimanelloscenariodiribasso,lasceltaricadesuA1.

Maximax
Il decisore cerca di cogliere le occasioni speculative, cerca il massimo guadagno massimo (ottimista,
gambler) perché non ha preoccupazioni sulle perdite, considera il guadagno massimo nello scenario di
aumento,lasceltaricadesuA3.

Minimax
Il decisore cerca di minimizzare il possibile dispiacere nel non aver colto l’’opportunità giusta che si era
presentata(rimpiangeleoccasioniperdute).
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Inquestocasoènecessariodefinirelamatricedeirammarichi:glielementirappresentanoladifferenzatra
laprestazionecheconsentelasceltaeffettuataequellachesiavrebbeavutosesifossesceltaquellachea
posteriorisièrivelarlalamigliore:

Scenario Rammarico
Alternative
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento massimo
A1 0 0 0 16 58 58
A2 18 13 10 18 46 46
A3 33 16 13 0 0 33

Nonsapendoqualescenariosiverificherà,pereffettuarelasceltasipuòricorrereaun'analisimulticriterio
oppureconsiderarel'alternativacheminimizzailmassimodeirammarichipossibili(A3).

Valormedio
Il decisore vuole ponderare tutte le possibilità. Per poter usare questo criterio è necessario conoscere la
probabilitàassociataaciascunoscenariop(S),finorasisonoconsideratiequiprobabili.SiponderailVANper
laprobabilitàcheloscenariocorrispondentesiverifichi:

Scenario
Alternative
Ribasso Flessione Stabile Incremento Aumento
A1 Ͳ17 3 12 16 22
A2 Ͳ35 Ͳ10 2 14 34
A3 Ͳ50 Ͳ13 Ͳ1 32 80
p(S) 0,2 0,1 0,1 0,3 0,3

Alternative VAN(S1) VAN(S2) VAN(S3) VAN(S4) VAN(S5) VAN(Ai)
A1 Ͳ3,4 0,3 1,2 4,8 6,6 9,5
A2 Ͳ7 Ͳ1 0,2 4,2 10,2 6,6
A3 Ͳ10 Ͳ1,3 Ͳ0,1 9,6 24 22,2

SommandoperrigasiottieneilVANmedioponderatoesiscegliel'alternativapercuièmassimo(A3).





















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 APPENDICE1ͲCOSTRUZIONEDELLEFUNZIONIDIVALORE

Ilproblemaprincipaledellacostruzionedellefunzionidivaloreèlanecessitàdisintetizzaremoltiattributi
inpochicriteridivalutazioneeallafineinununicocriterioordinante.

ANALISIGERARCHICA

Suddivide un problema complesso (difficilmente risolvibile) in sottoproblemi segmentando i parametri in
sfere di parametri analoghi. Queste aggregazioni parziali portano a soluzioni parziali che poi vengono
sintetizzateperottenerelasoluzionefinale.

ESEMPIO:




Pregi:
Ͳ Permettedicostruirefunzioniconmenovariabiliindipendenti,piùsemplici:meglio3/4probleminiche
unopiùgrande.
Ͳ Èunapprocciomoltodiffusoperchépermettedianalizzareilflussodiinformazioni.
Ͳ Implementatoinmoltisoftware(Expertchoise,……).


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