I.

ANTECEDENTES
EJERCICIO DE VALUACION
UNIVERSIDAD DE DURANGO
VALUACION DE PREDIOS URBANOS

VALUACION + VALOR
VALUACION Y PROYECTOS S.A. DE C.V.

SOLICITANTE DEL AVALÚO: ING. EDEN RAMIREZ

VALUADOR: ARQ. JOSUE ESPINOSA CAMACHO

FECHA DE EXPEDICIÓN: 26 DE ABRIL DEL 2013

INMUEBLE QUE SE VALÚA: CASA HABITACION Y/O COMERCIAL

UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Periférico Paseo de La República, Sector Nueva España (Libramiento Ote.) S/N
CUENTA PREDIAL: 101-1-29903
CUENTA CATASTRAL: 01-50.029-010

RÉGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA

PROPIETARIO DEL INMUEBLE: RAUL OSNAYA AMEZCUA

OBJETO DEL AVALÚO: ESTIMAR SU VALOR COMERCIAL ACTUAL

PROPÓSITO DEL AVALÚO: COMPRA-VENTA

II. CARACTERÍSTICAS URBANAS

CLASIFICACIÓN DE ZONA:
HABITACIONAL MEDIO ALTO

USO DE SUELO:
HABITACIONAL

ÍNDICE DE SATURACIÓN: 91% AL 100% PDU 2010

DENSIDAD DE POBLACIÓN: MEDIA, DE ACUERDO AL PDU 2010

NIVEL SOCIOECONÓMICO: MEDIO ALTO

CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: BAJO

TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE:

CASAS HABITACION SIMILARES A LA VALUADA, PRINCIPALMENTE DE DOS Y 3 NIVELES, DE BUENA CALIDAD.

SERVICIOS PÚBLICOS: AGUA POTABLE EN RED SUBTERRANEA, DRENAJE SANITARIO EN RED SUBTERRANEA, RED DE
ELECTRIFICACION SUBTERRANEA, RED DE TELEFONIA SUBTERRANEA, GAS NATURAL EN RED SUBTERRANEA,
ALUMBRADO PUBLICO CON LUMINARIAS DE VAPOR DE SODIO O SIMILAR, CORDONES Y BANQUETAS DE
CONCRETO, PAVIMENTO ASFALTICO Y CASETA DE VIGILANCIA

EQUIPAMIENTO URBANO: NOMNCLATURA DE CALLES, SERVICIO DOMICILIARIO DE RECOLECCION DE BASURA, SERVICIO DE CORREO,
CABLEVISION, TRANSPORTE PUBLICO CERCANO, PARQUES, ESCUELAS Y CENTRO DE SALUD, BANCOS Y
CENTROS COMERCIALES, ETC. EN UN RADIO DE 4 Kms.

VÍAS DE ACCESO PRIMARIAS: PERIFERICO PASEO DE LA REPUBLICA, (Libramiento ote.)

VÍAS DE ACCESO SECUNDARIAS:

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 III.- TERRENO

Medidas y colindancias según: PLANOS ARQUITECTONICOS.

NORTE 10.00 Mts. CALLE DE SU UBICACIÓN.

SUR 10.00 mts PROPIEDAD PRIVADA.
ORIENTE 25.00 mts PROPIEDAD PRIVADA.
PONIENTE 25.00 mts PROPIEDAD PRIVADA.

Área total del terreno: 250.00 m² PLANOS ARQUITECTONICOS

Área total de construccion: 599.29 m²
CROQUIS DE UBICACIÓN

UNIVERSIDAD DE DURANGO

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: TERRENO PLANO, DE FORMA REGULAR

CARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: NINGUNA EN ESPECIAL.
DENSIDAD HABITACIONAL: MEDIA, DE ACUERDO AL PDU 2010

INTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN
DE ACUERDO A LO OBSERVADO SE ESTIMA PARA LA ZONA UN COS DE 0.75 Y UN CUS DE 1.50
PERMITIDA U OBSERVADA:
SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES:

IV. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

USO ACTUAL: UNIVERSIDAD PRIVADA

CALIDAD DEL PROYECTO: BUENO, ADECUADO A SU USO.

NÚMERO DE NIVELES: 3
CALIDAD DOMINANTE DEL INMUEBLE: BUENA

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: MODERNA

EDAD 10

VIDA UTIL REMANENTE 50 AÑOS APROXIMADAMENTE CON SU RESPECTIVO MANTENIMIENTO.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: BUENO EN GENERAL

UNA, TODO EL INMUEBLE EN SU CONJUNTO.
UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

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 V. ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN

A.- OBRA NEGRA O GRUESA

CIMENTACIÓN: SE SUPONE CIMENTACION CORRIDA DE CONCRETO ARMADO
ESTRUCTURA: COLUMNAS Y TRABES CONCRETO ARMADO.
MUROS: TABIQUE ROJO RECOCIDO

ENTREPISOS: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO.

TECHOS: LOSA ALIGERADA DE CONCRETO ARMADO.
AZOTEAS: IMPERMEABILIZADAS CON PRODUCTOS ASFÁLTICOS
BARDAS: TABIQUE ROJO RECOCIDO

B.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

APLANADOS: YESO A PLOMO Y REGLA EN INTERIORES, ZARPEO Y AFINE EN EXTERIORES.
PLAFONES: YESO DIRECTO NIVELADO EN INTERIORES, ZARPEO Y AFINE EN EXTERIORES.

PISOS: LOSETA CERAMICA DE 30 X 30 CMS. EN EL INTERIOR

LAMBRINES: AZULEJO EN AREA HUMEDA

ESCALERAS: RAMPA DE CONCRETO ARMADO RECUBIERTA DE LOSETA CERAMICA.

PINTURA: PINTURA VINILICA EN MUROS, ESMALTE EN HERRERIA, MANCHA Y BARNIZ O DE ESMALTE EN

CARPINTERIA.

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: NO HAY.

C.- CARPINTERÍA: PUERTAS INTERIORES, O DE MULTIPANEL.

D.- INST. HIDRÁULICAS Y SANITARIAS. SE SUPONE TUBERIA DE AGUA FRIA, CALIENTE Y GAS DE COBRE; TUBERIA DE DRENAJE DE FoFo Y/O
DE P.V.C.
MUEBLES DE BAÑO: DE COLOR, DE MEDIANA CALIDAD.

E.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS: SE SUPONE CABLEADO OCULTO EN TUBERIA TIPO POLIDUCTO; CONTACTOS, APAGADORES TIPO QUIZIÑO EN
CANTIDADES SUFICIENTES. CENTRO DE CARGA Y TABLEROS DE ACUERDO A CALCULO

F.- HERRERÍA: VENTANERIA DE ALUMINIO BLANCO

G.- VIDRIERÍA: CRISTALES CLAROS CON ESPESORES DE ACUERDO AL CLARO. DE GOTA EN BAÑO.
H.- CERRAJERÍA: DE BUENA CALIDAD.
I.- FACHADA: FACHADA DE VIDRIO EN LOS 2 NIVELES SUPERIORES

J.- INST. ESPECIALES,

ELEMENTOS ACCESORIOS NO TIENE.
Y OB. COMPLEMENTARIAS:

VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS, EXCLUSIONES Y CONDICIONES LIMITANTES AL AVALÚO

Debido a la situación legal actual, no se tuvo acceso al interior del inmueble, por lo que la descripción general del mismo, los elementos de la construcción y superficie de
construcción, son en base al plano arquitectonico facilitado por el solicitante.
La descripción del inmueble que forma parte de este reporte, resume la información que se obtuvo de la inspección física exterior y documentación proporcionada por el
solicitante.
La superficie del terreno fue obtenida por el plano arquitectonico.
La investigación de mercado fue realizada en la zona y zonas similares y es verídica y comprobable y se asume que es correcta según los datos proporcionados por las
personas mencionadas.
No es objeto del presente avalúo, determinar si existe algún tipo de gravamen para el inmueble en estudio, así como manifiesto que no tengo interés presente ni futuro en el bien
valuado.
La compensación económica del valuador que firma el presente reporte no está condicionada al informe de un valor predeterminado o dirigido a un valor que favorezca la causa
del solicitante, el monto del valor estimado, a obtener un resultado estipulado, o la ocurrencia de un evento subsecuente.
En la realización del presente avalúo, no se tuvo presión o influencia de ningún tipo, únicamente el deseo de que el trabajo realizado sea en apego a las normas éticas de la
valuación.

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 A.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y ANÁLISIS DE TERRENOS EN VENTA

OFERTAS Y/O VENTAS DE TERRENOS

SUP. VALOR VALOR
REF. UBICACIÓN INFORMO TELÉFONO
TERR. OFERTA UNITARIO
0 COL. CHAPULTEPEC 1,000.00 m² 13,800,000.00 m² $13,800.00/m² ER bienes raices INTERNET
0 TERRENO LA SALIDA A MIL CUMBRES 110.00 m² 284,900.00 m² $2,590.00/m² ER bienes raices INTERNET
0 COL. FELIX IRETA 660.00 m² 4,499,880.00 m² $6,818.00/m² ER bienes raices INTERNET
0 COL. LOMAS DE LAS AMERICAS 400.00 m² 2,500,000.00 m² $6,250.00/m² ER bienes raices INTERNET
0 COL. CAMELINAS 651.00 m² 3,699,633.00 m² $5,683.00/m² ER bienes raices INTERNET
6 COL. LOMAS DE LAS AMERICAS 700.00 m² 5,460,000.00 m² $7,800.00/m² CENTURY INTERNET

Homologación
FACTORES APLICABLES FACTOR
REF. VALOR UNITARIO VALOR HOMO.
ZONA UBIC. PROFUNDIDAD TOPO. SUPERFICIE NEGOC. RESULT.
1 $13,800.00/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.26 0.95 1.20 $16,518.60/m²
0 $2,590.00/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 0.87 0.95 0.83 $2,140.64/m²
0 $6,818.00/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.18 0.95 1.12 $7,642.98/m²
0 $6,250.00/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.08 0.95 1.03 $6,412.50/m²
0 $5,683.00/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.17 0.95 1.11 $6,316.65/m²
6 $7,800.00/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 1.12 0.95 1.06 $8,299.20/m²
VALOR UNIT. PROMEDIO HOMOLOGADO: $7,888.43/m²
VALOR UNIT. PROMEDIO HOMOLOGADO REF 1,2,3,4 ,5, 6: $7,900.00/m²

B.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y ANÁLISIS DE INMUEBLES EN RENTA

OFERTAS DE INMUEBLES EN RENTA

SUP. SUP. VALOR VALOR
REF. UBICACIÓN EDAD INFORMO TELÉFONO
TERR. CONST. OFERTA UNITARIO
1 LAS AMERICAS #121 HAITI 3 Años 0.00 m² 336.50 m² 21,367.75 m² $63.50/m² ZACHA S.C. 42093896
2 AV SOLIDARIDAD # 222 9 Años 275.00 m² 175.50 m² 11,504.03 m² $65.55/m² VIVA STRET INTERNET
3 AV. LAZARO CARDENAS 1 Años 215.00 m² 400.00 m² 23,200.00 m² $58.00/m² CENTURY 21 4431419953
4 13 DE SEPTIEMBRE 1 Años 220.00 m² 400.00 m² 20,880.00 m² $52.20/m² VIVA STREEET INTERNET
5 AV. SOLIDARIDAD ESQ. EZEQUIEL 4 Años 760.00 m² 240.00 m² 11,599.20 m² $48.33/m² TROVIT INTERNET
6 ACUEDUCTO 3 Años 400.00 m² 315.00 m² 27,877.50 m² $88.50/m² TROVIT INTERNET

Homologación
FACTORES APLICABLES FACTOR
REF. VALOR UNITARIO VALOR HOMO.
ZONA UBIC. CALIDAD EDAD SUPERFICIE NEGOC. RESULT.
0 $63.50/m² 1.00 1.15 0.98 0.90 0.56 0.95 0.54 $34.27/m²
0 $65.55/m² 1.00 1.00 1.00 0.95 0.29 1.00 0.28 $18.06/m²
0 $58.00/m² 1.00 1.00 1.00 0.99 0.67 0.90 0.60 $34.62/m²
0 $52.20/m² 1.00 1.00 1.00 1.00 0.67 0.95 0.64 $33.23/m²
0 $48.33/m² 1.00 1.00 1.00 0.95 0.40 0.95 0.36 $17.45/m²
0 $88.50/m² 1.00 0.90 0.98 0.99 0.60 0.95 0.50 $44.05/m²
VALOR UNIT. PROMEDIO HOMOLOGADO: $30.28/m²
VALOR UNIT. PROMEDIO HOMOLOGADO REF 1,2,3,4 ,5, 6: $41.79/m²

COMENTARIOS: El precio unitario estimado de renta mensual es el promedio de las referencias, en números redondos.

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 C.- INVESTIGACIÓN DE MERCADO Y ANÁLISIS DE INMUEBLES EN VENTA

OFERTAS Y/O VENTAS DE CONSTRUCCIONES

SUP. SUP. VALOR VALOR
REF. UBICACIÓN EDAD INFORMES
TERR. CONST. OFERTA UNITARIO
1 FRACC. BOSQUES DE CAMELINAS 120.00 m² 263.00 m² 3,800,000.21 m² $14,448.67/m² 3 INTERNET
2 AV. CAMELINAS 800.00 m² 600.00 m² 16,000,002.00 m² $26,666.67/m² 5 INTERNET
3 AV. CAMELINAS Y BVD GARCIA DE L. 100.00 m² 300.00 m² 2,850,000.00 m² $9,500.00/m² 1 INTERNET
4 AV. CAMELINAS Y BVD ARRIAGA DE L. 155.00 m² 366.00 m² 3,999,999.36 m² $10,928.96/m² 1 INTERNET
5 PERIFERICO PASEO DE LA REPUBLICA 600.00 m² 1,100.00 m² 10,499,995.00 m² $9,545.45/m² 4 INTERNET
6 ACUEDUCTO 500.00 m² 754.00 m² 8,500,000.34 m² $11,273.21/m² 3 INTERNET

ANÁLISIS DE HOMOLOGACIÓN POR CUS.

El primer paso, es determinar el valor unitario del terreno que ocupa en donde está cada unos de los inmuebles comparables

DATOS DEL INMUEBLE VALUADO

Superficie de terreno: 250.00 m²
Superficie de construcción: 599.29 m²
Valor unitario del terreno del inmueble valuado: $7,900.00/m²

V. UNIT. FACTORES APLICABLES FACTOR

REF. VALOR HOMO.
VAL. ZONA UBIC. FRENTE FORMA SUPERFICIE SERV. RESULT.
1 $7,900.00/m² 1.00 1.00 1.15 1.00 1.15 1.00 1.32 $10,447.75/m²
2 $7,900.00/m² 1.00 1.00 1.20 1.00 1.20 1.00 1.44 $11,376.00/m²
3 $7,900.00/m² 1.00 1.00 1.13 1.00 1.13 1.00 1.28 $10,087.51/m²
4 $7,900.00/m² 0.98 0.98 1.05 1.00 1.05 1.00 1.06 $8,364.84/m²
5 $7,900.00/m² 0.98 0.98 1.10 1.00 1.10 1.00 1.16 $9,180.46/m²
6 $7,900.00/m² 0.96 0.98 1.13 1.00 1.13 1.00 1.20 $9,490.33/m²

El siguiente paso es "quitar" a cada oferta el valor del terreno en donde están y "agregar" el valor del terreno en la ubicación en donde está el bien valuado, pero la nueva
superficie de terreno que tendrán, será la calculada que corresponde a la misma proporción construcción/terreno que tiene el inmueble valuado.

VALOR VALOR DE LA
SUPERFICIE DE VALOR DEL SUP DE TERRENO VALOR UNIT DE VALOR UNIT.
OFERTA CON
VALOR DE UNITA DEL CUS DEL QUE DEBERA TERRENO EN
REF. TERRENO DE OFERTA SIN TENER PARA SER DONDE ESTA EL
TERRENO HOMOL.
OFERTA TERRENO SUJETO HOMOLOGADO POR
LA OFERTA TERRENO IGUAL EN CUS VALUADO POR CUS
OFERTA CUS

1 $3,800,000 120.00 $10,447.8/m² $2,546,270.21/m² 2.40 109.71 m² $7,900.0/m² $3,413,004.18 $12,977.20/m²

2 $16,000,002 800.00 $11,376.0/m² $6,899,202.00/m² 2.40 250.30 m² $7,900.0/m² $8,876,541.85 $14,794.24/m²
3 $2,850,000 100.00 $10,087.5/m² $1,841,249.00/m² 2.40 125.15 m² $7,900.0/m² $2,829,918.93 $9,433.06/m²
4 $3,999,999 155.00 $8,364.8/m² $2,703,448.56/m² 2.40 152.68 m² $7,900.0/m² $3,909,625.87 $10,682.04/m²
5 $10,499,995 600.00 $9,180.5/m² $4,991,716.84/m² 2.40 458.88 m² $7,900.0/m² $8,616,839.90 $7,833.49/m²
6 $8,500,000 500.00 $9,490.3/m² $3,754,835.64/m² 2.40 314.54 m² $7,900.0/m² $6,239,692.72 $8,275.45/m²

Después de efectuada la homologación por CUS, se procede a realizar homologaciones adicionales, que en su caso aplican, referentes a la edad, estado de conservación y
calidad de las construcciones; todos estos factores aplican solamente a la construcción, por lo que en el análisis se separa el valor homologado del terreno del valor de las
construcciones; por último, se integran nuevamente y se aplica el factor de negociación que para cada caso corresponda.

VALOR UNIT. FACTOR DE V. U. HOMO.

VALOR DE FACTOR FACTOR DE VALOR HOMO. VALOR UNIT.
DE LAS CALIDAD POR EDAD, FACTOR DE
REF. OFERTA SIN DE EDO. DE INCLUYENDO NEGOCIACIÓN
HOMOL.
CONST. (SIN DE LA CONSERV. Y
TERRENO EDAD CONSERV. EL TERR. FINAL
TERR.) CONST. CALIDAD

1 $2,546,270.21 $9,681.64/m² 1.040 0.984 1.000 $9,908.08/m² $3,472,559/m² 0.95 $12,543.46/m²

2 $6,899,202.00 $11,498.67/m² 1.069 0.969 1.000 $11,911.58/m² $9,124,290/m² 0.95 $14,446.79/m²
3 $1,841,249.00 $6,137.50/m² 1.013 0.994 1.000 $6,181.03/m² $2,842,978/m² 0.95 $9,002.76/m²
4 $2,703,448.56 $7,386.47/m² 1.013 0.994 1.000 $7,438.86/m² $3,928,800/m² 0.95 $10,197.70/m²
5 $4,991,716.84 $4,537.92/m² 1.054 0.977 1.000 $4,674.48/m² $8,767,047/m² 0.95 $7,571.54/m²
6 $3,754,835.64 $4,979.89/m² 1.040 0.984 1.000 $5,096.36/m² $6,327,514/m² 0.95 $7,972.33/m²
VALOR UNIT. PROMEDIO HOMOLOGADO: $10,289.10/m²
MONTO UNITARIO APLICABLE PROM. REFERENCIAS:1,2,3,4 $9,838.23/m²

COMENTARIOS: El monto unitario aplicable se concluye en base al promedio homologado final de las referencias, en números redondos.

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 VII. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO)

A.- TERRENO Superficie del lote tipo:

FRACC. SUPERFICIE VALOR UNITARIO COEF. MOTIVO DEL COEF. VALOR DEL TERRENO
I 250.00 m² $7,900.00/m² 1.00 YA CONSIDERADO EN HOMOLOGACION $1,975,000.00

SUMA 250.00 m² Valor unit. prom. del terr.: $7,900/m² $1,975,000.00

B.- CONSTRUCCIONES

VIDA ÚTIL F. DE
TIPO EDAD ÁREA V. U. R. N. DEMÉRITO V. U. N. R. VALOR NETO DE REPOSICIÓN
TOTAL CONSERV.
1 1 Años 59 Años 1.0000 599.29 m² $5,200/m² 0.33% $5,182.75 $3,116,308.00

SUMA 599.29 m² $3,116,308.00

C.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

VIDA ÚTIL F. DE CANT. Y

No. EDAD V. U. R. N. DEMÉRITO V. U. N. R. VALOR NETO DE REPOSICIÓN
TOTAL CONSERV. UNIDAD

SUMA $0.00

RESULTADO DEL ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO O DIRECTO): $5,091,308.00

VIII. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)

Renta estimada o de mercado:

TIPO ÁREA RENTA UNITARIA RENTA PARCIAL
Único 599.29 m² $41.79/m² $25,042.33

SUMA $25,042.33

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

TIPO V. U. R. PROP. V.N.R. (V.U.R.) X (PROP. V.N.R.)
Único 58 Años 100.00% 58.00

V.U.R. PONDERADA (AÑOS) 100.00% 58.00

SOBREPUNTOS
FECHA CETES INFLACIÓN TASA REAL TASA AMORTIZACIÓN
RIESGO SECTOR
14/03/13 4.59% 4.10% 0.47% 1.72% 2.00%

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 I N T E G R A C I Ó N
Tasa de descuento (base) 4.19%
V.P.N. de un flujo P = 1, n = 58, i = 4.19%, VF = 0 21.64
Inverso del V. P. N. 4.62%
Tasa de Capitalización: 4.62%

Renta bruta total mensual estimada en números redondos: $25,000.00

Deducciones:
Vacíos: 8%
Impuesto predial: 6%
Conservación y mantenimiento: 6%
Administración: 5%
Seguros: 1%
Otro: 1%
Suma: 27%

Renta neta total mensual estimada en números redondos: $6,783.00

Renta neta total anual estimada en números redondos: $18,217.00
Renta neta total anual estimada en números redondos: $218,604.00
Capitalizando la renta neta anual al 0.0462%, tasa de capitalización apliable al caso, obtenemos el

RESULTADO DEL ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR DE CAP. DE RENTAS): $4,731,688.31

COMENTARIOS:

IX. APLICACIÓN DEL ENFOQUE DE MERCADO (MÉTODO DE COMPARACIÓN)

El resultado del enfoque de mercado es igual al unitario homologado final por los metros cuadrados de construccion del valuado
$9,838.23/m² x 599.29 m²

RESULTADO DEL ENFOQUE DE MERCADO (MÉTODO DE COMPARACIÓN) $5,895,950.87

X. RESUMEN DE VALORES

ENFOQUE DE COSTOS $5,091,000.00

ENFOQUE DE INGRESOS $4,732,000.00

ENFOQUE DE MERCADO $5,896,000.00

XI. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

XII. CONCLUSIÓN

EL VALOR COMERCIAL ES DE: $5,896,000.00

(SEISCIENTOS DIECIOCHO MIL PESOS 00/100 MN)

ESTA CANTIDAD REPRESENTA EL VALOR COMERCIAL AL DÍA 26 ABRIL DEL 2013

VALUADOR
ARQ. JOSUE MANUEL ESPINOSA CAMACHO

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