RESOCONTO dell’incontro seminariale del 24.10.

2002 tra i giudici

addetti alla materia delle "LOCAZIONI" .

Argomenti trattati.

A) Disciplina transitoria della l.431/98, per le locazioni abitative in

corso alla data del 30 dicembre 1998, e (modalità del) passaggio del contratto
al regime ordinario, in caso di rinnovazione (in particolare, interpretazione
dell’art.2, ult.comma, l.cit. e problematiche connesse all’abrogazione, per le
locazioni abitative, dell’art.79 l.392/78). – Fermo restando che, fino alla
scadenza già acquisita dal contratto alla data di entrata in vigore della legge
431/98, il rapporto rimane disciplinato dalla normativa precedente; la questione
che si pone riguarda la durata del contratto che si rinnovi tacitamente alla
scadenza suddetta: l’ultimo comma dell’art.2 l.431, infatti, considerando
specificamente tale situazione, stabilisce che “I contratti di locazione
stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si
rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”
(comma 1 che, occupandosi delle locazioni a canone c.d. libero, stabilisce la
loro durata minima in 4 anni + 4 anni, salvo facoltà del locatore di denegare
“per giusta causa” il rinnovo del rapporto alla prima scadenza. La dottrina
pressoché univoca, interpretando il rinvio al 1° comma dell’art.2 come riferito
all’intera disciplina ivi prevista, ritiene, quindi, che alla scadenza del primo
(nuovo) quadriennio il locatore possa impedire il rinnovo del contratto solo per
uno dei motivi tassativamente indicati dall’art.3 l.431/98; ma nella
giurisprudenza di merito comincia a profilarsi un orientamento difforme, fondato
sul rilievo che nel caso considerato, trattandosi di contratto già in precedenza
rinnovatosi tacitamente, non può parlarsi di “prima scadenza” contrattuale, con
conseguente possibilità per il locatore di disdire liberamente il contratto già
al termine del primo quadriennio.
Riferimenti (anche sul momento di applicazione dell’art.2, ult.comma,
l.431/98): - Trib.Genova, ord. 30 aprile 2002 (Foro it., 2002, I, 2912
(fasc.10), con nota redazionale.

B) Questioni in tema di procedimento per convalida di sfratto.

B/1) La notifica dell’ordinanza di mutamento del rito ex art.667 e 426 cpc
– Qualora l’intimato si sia costituito nel giudizio in fase sommaria,
opponendosi alla convalida, il problema non sussiste, neppure quando il
provvedimento venga emesso fuori udienza, poiché normalmente la Cancelleria
provvede a comunicarlo ai procuratori delle parti. Il problema può porsi,
invece, in caso di mancata costituzione dell’intimato (il quale – si ricorda –
può opporsi alla convalida dello sfratto pur non costituendosi a mezzo di
difensore), qualora l’ordinanza (ex art.665 e 667 cpc) venga emessa non in sua
presenza (sulla necessità della notifica, cfr. Corte cost.14.1.77, n.14, e
Cass.13.2.85, n.1209): si segnala, infatti, una recente pronunzia della Corte di
cassazione, la quale, intervenendo sul caso specifico, sottolinea come,
vertendosi in procedimento soggetto al rito speciale locatizio (art.447 bis
cpc), è la cancelleria a dovere eseguire tutte le notifiche e le comunicazioni.
La questione viene di fatto superata addossando all’attore/intimante, che vi ha
interesse, l’incombenza della notifica; l’eventuale inosservanza dell’ordine
dato in tal senso dal giudice non potrebbe, comunque, comportare decadenze a
carico delle parti.
Riferimenti: - Cass.16.7.2002, n.10271 (non ancora edita)

B/2) L’ambito delle contestazioni proponibili dal conduttore che, di

fronte all’intimazione di sfratto per morosità, in prima udienza si sia limitato
a chiedere il c.d. termine di grazia ex art.55 l.392/78, senza opporsi allo
sfratto. – V’è concordia di opinioni sul fatto che in tal caso l’intimato,
qualora non abbia sanato la morosità nel termine assegnatogli, all’udienza di
verifica, di fronte all’attestazione del locatore di mancata o incompleta
sanatoria finalizzata all’ottenimento del provvedimento di convalida ex art.663
cpc, non possa più utilmente opporsi alla convalida, a meno che le sue eccezioni
attengano all’adempimento (che egli assuma avvenuto) con le modalità e nel
termine consessogli ex art.55 l.392/78.
Riferimenti: - Cass.26.9.97, n.9465 (Foro it., 1998, I, 3601, con n.rich.)
- Cass.11.10.2000, n.13538
- Cass.5.8.2002, n.11704

B/3) Ancora in tema di sfratto per morosità: qualora la morosità sia stata
sanata per il capitale, ma non anche per gli interessi e/o le spese del
procedimento, è ammissibile l’emissione dell’ordinanza di convalida ex art.663
cpc ? – Il problema, naturalmente, si pone solo qualora il difensore del
locatore intimante, precisando che la morosità persiste esclusivamente su dette
voci (interessi e/o spese), chieda convalidarsi lo sfratto per morosità. In tal
caso, bisogna distinguere: se la descritta situazione si verifica in prima
udienza, essendo avvenuto il pagamento dopo la notifica dell’atto di intimazione
di sfratto, deve escludersi che si sia in presenza di una dichiarazione di
persistenza della morosità idonea a consentire la valida pronunzia
dell’ordinanza ex art.663 cpc (v. Cass.332/01) (salvo la possibilità di
dichiarare risolto il contratto all’esito del giudizio a cognizione piena);
qualora, invece, ciò avvenga in seguito alla concessione del termine c.d. di
grazia per sanare la morosità, ex art.55 l.392/78, secondo l’orientamento
tradizionale della giurisprudenza l’ordinanza di convalida è legittimamente
emessa, attesa la perentorietà del termine assegnato dal giudice per la
sanatoria (cfr., tra le altre, Cass.13538/00).
Riferimenti: - Cass.7.8.96, n.7253 (Foro it., 1997, I, 1569, con n.rich.)
- Cass.7.2.2000, n.1336 (Arch.locaz., 2000, 414)
- Cass.11.10.2000, n.13538
- Cass.11.1.2001, n.332
- Cass.29.10.2001, n.13407 (Giust.civ., 2002, I, 669)

B/4) Notifica dell’atto di intimazione di sfratto, qualora l’intimato sia

una persona giuridica. – Si registra disparità di vedute, in particolare, circa
la necessità dell’avviso di avvenuta notifica, di cui all’art.660, ult.comma,
cpc, qualora la notifica sia stata eseguita presso la sede della persona
giuridica, ai sensi dell’art.145 cpc, mediante consegna dell’atto ad “altra
persona addetta alla sede”, anziché al rappresentante o persona incaricata di
ricevere le notificazioni.
Riferimenti: - Trib.Milano 31.5.99 (Foro it., 2000, I, 680, con n.rich.)

B/5) Ammissibilità della “mutatio” e della “emendatio libelli” in sede di

deposito delle memorie conseguenti al mutamento del rito, ex art.667 e 426 cpc –
Ammissibilità di eventuali domande riconvenzionali proposte in tale sede
dall’intimato, e onere di attenersi alle disposizioni di cui all’art.418 cpc
(vale a dire, di chiedere lo spostamento dell’udienza di discussione ex art.420
cpc, a pena di decadenza). – Sulla proponibilità di domande “nuove” da parte del
locatore intimante, v’è disparità di opinioni: le tesi restrittiva, secondo cui
sarebbe consentita soltanto una modifica della domanda, alle condizioni di cui
all’art.420 cpc (quindi, se autorizzata dal giudice), muove dalla considerazione
della unitarietà del procedimento (lo stesso art.667 cpc, come novellato dalla
l.353/90, parla di “proseguimento” del giudizio) e trova riscontro in una
recente pronunzia della Corte di legittimità, intervenuta in tema di opposizione
tardiva alla convalida, ex art.668 cpc (si è esclusa la ammissibilità di nuove
domande da parte dell’intimante/opposto nella fase rescissoria del giudizio,
attesa la sua posizione sostanziale di attore).
Quanto ad eventuali domande riconvenzionali dell’intimato, l’opinione che ne
ammette la proposizione anche in sede di mutamento del rito ex art.667 cpc è
generalmente condivisa, e si fonda sul rilievo (che mi sembra incontestabile,
dopo le modifiche dell’art.660 cpc apportate dalla l.534/95) che nella fase
sommaria del procedimento speciale ex art.657 ss. cpc non operano le preclusioni
previste per l’ordinario giudizio di cognizione. L’automatica estensione della
regola di cui all’art.418 cpc, dettata per il caso del procedimento promosso con
il rito speciale del lavoro (e locatizio), mi lascia alquanto perplesso.
Riferimenti: - Cass.29.10.2001, n.13419 (Foro it., 2002, I, 1467, n.rich.)
- D.PIOMBO, Locazione (II – Controversie in materia di
locazione), in Enc.giur.Treccani, Aggiornamento, 2002.

Domenico Piombo
Tribunale di Milano
Sezione X^ civile