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Le caratteristiche che vengono considerate per l’attribuzione dei coefficienti sono: la destinazione d’uso, il piano, l’orientamento e il prospetto.
SUPERFICIE NETTA
Ciascun piano misura 198 m2 di superficie lorda. Detratti le parti comuni, i muri perimetrali e i muri divisori interni si ottiene una superficie
netta calpestabile di 82 m2 per ciascuna unità immobiliare, a cui si aggiunge una superficie di 14 m 2 di balconi (i balconi non considerati nel
testo, ma si considera poco realistica l’edificazione di un nuovo fabbricato a uso abitazione senza balconi).
4) Coefficienti di prospetto. Le unità immobiliari non presentano differenze di veduta. Si assegna a tutte il coefficiente 1.
4. SOPRAELEVAZIONE
INDENNITA’ DI SOPRAELEVAZIONE
L’indennità di sopraelevazione, che i proprietari dell’ultimo piano dovranno pagare ai proprietari degli altri tre piani, sarà pari, in base all.art.
1127 del codice civile, al valore attuale dell’area edificabile diviso il numero di piani (compreso quello da edificare), meno la quota a laro
spettante. In formula:
Ind = Vae/n +1 – Vae/n+1 ∙ 1/n
dove n è il numero dei piani prima della sopraelevazione.
DIRITTO DI SOPRAELEVAZIONE
CRITERI
Il valore del diritto di sopraelevazione si otterrà detraendo dal valore della sopraelevazione, determinato applicando il criterio del valore di
trasformazione, l’indennità di sopraelevazione da pagare agli altri proprietari. Si ha la formula:
Vds = Vm – K – Ind
dove Vm è il valore di mercato del fabbricato ottenuto con la sopraelevazione e K il costo di costruzione.
CATASTO FABBRICATI
La dichiarazione di immobile urbano di nuova costruzione deve effettuarsi con procedura informatica assistita dal programma DOCFA 3 fornito
dal Ministero delle finanze. Con DOCFA vengono prodotti automaticamente i modelli D1 E N1 parte 1 e parte 2. Nella procedura informatica
vengono inseriti tutti i dati del fabbricato in base ai quali si effettua l’autoclassamento dell’immobile, con la determinazione della rendita
proposta.
Anche gli elaborati grafici sono predisposti in formato elettronico (CAD o raster). Gli elaborati grafici sono: le planimetrie di tutte le unità
immobiliari, le planimetrie delle parti comuni censibili e l’elaborazione grafico per la dimostrazione della suddivisione in subalterni.
Quest’ultimo comprende le planimetrie di tutti i piani che compongono l’edificio con l’indicazione dei numeri di mappa subalterni assegnati a
ogni unità immobiliare.