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Avv.

Nunzio Izzo

FORMAZIONE DECENTRATA DEL DISTRETTO DELLA CORTE DI APPELLO DI SALERNO

Codice C.S.M. 1069

LE LOCAZIONI ABITATIVE NELLA PRIMA PRASSI APPLICATIVA


SALERNO 16 MAGGIO 2003

RELAZIONE

NUNZIO IZZO

LA DISCIPLINA TRANSITORIA DEI CONRATTI DI LOCAZIONE


ABITATIVA RINNOVATI TACITAMENTE DOPO IL 30 DICEMBRE 1998

1.Premessa - La legge n.431 del 1998 ha introdotto rilevanti ed incisive


innovazioni nella disciplina delle locazioni abitative che non si arrestano alla
conclamata restituzione “parziale” del rapporto alla libera autonomia privata - più o
meno ampia a seconda della scelta, da parte dei contraenti, del tipo negoziale tra
quelli previsti dalla novella – con un “ritorno” al tradizionale inquadramento
sistematico di una normativa speciale1 rispetto a quella ordinaria del codice civile
che si affranca, quindi, dalla connotazione residuale acquisita per effetto della
normativa “ordinaria” della legge c.d. dell’equo canone. Tali innovazioni investono
importanti profili giuridici, ben oltre, forse, le contingenti “presupposizioni” dei
redattori della novella, i quali non pare abbiano valutato attentamente, né la
compatibilità delle innovazioni con i sovraordinati principi costituzionali, né,
tantomeno, la portata giuridica “oggettiva” derivante dalla loro connessione con le
altre norme, né, infine, il diritto vivente nella giurisprudenza della Suprema Corte
regolatrice che comporta soluzioni interpretative che vengono spesso valutate
eccessivamente dirompenti. Il vecchio adagio dura lex sed lex appare quanto mai
attuale
L’introduzione della forma scritta ad substantiam – per certi versi rabbiosa
e sistematicamente “posticcia” - limitatamente alle locazioni abitative, sta facendo
emergere – con l’applicazione pratica - conseguenze giuridiche “perverse” che
1
In dottrina sembrano condividere tale inquadramento sistematico L.A Scarano, La riforma
introdotta dalla l. 9 dicembre 1998, n431 in AA.VV. Il nuovo diritto delle locazioni abitative a cura
di S. Patti, Milano, 2001, 19 e A. Mazzeo, Le locazioni nella legislazione speciale, Milano 2002, 4,
mentre A. Scarpa, Commento alla legge 9 dicembre 1998, n.431, sub art.1, in Rass. loc. e cond.
1999, 8 sostiene che “sembra tuttavia eccessivo riconoscere alla legge in rassegna l’attitudine a
sovvertire il consolidato equilibrio storicamente raggiunto tra codice civile e leggi speciali dettate in
materia di locazione di immobili urbani” osservando che “nei rapporti intercorrenti tra codice civile
e legislazione speciale, la riforma attuata con la legge n.431 del 1998 appare in definitiva lontana
dal riaffermare il primato dell’uno sull’altra”.

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travalicano, probabilmente, le “intenzioni effettive” dei proponenti e che – pur


rappresentate tempestivamente ma irresponsabilmente inascoltate - non sono state,
affatto, neutralizzate dalla “aggiunta” normativa della c.d. riconduzione del
“rapporto di fatto” a condizioni conformi a quanto previsto dal primo comma
dell’art.2 ovvero dal comma 3 dell’art.2, “nei casi in cui il locatore ha preteso
l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto”, perché – oltre alla sua più
circoscritta efficacia tipica della configurazione di una fattispecie speciale2 “a
latere” di quella generale ed ordinaria che continua, tuttavia, ad esplicare i suoi
normali e più vasti effetti giuridici - non esaurisce, pertanto, “tutti” i possibili
effetti giuridici derivanti dalla previsione della forma vincolata. Ciò può ascriversi
ad un caso di “cecità giuridica” per la frettolosità dell’operazione normativa, pur
non potendosi escludere un’accorta previsione tesa al perseguimento di una più
vasta finalità liberalizzatrice, attraverso la prefigurazione di un’appariscente
limitazione della libertà contrattuale del locatore, evanescente, però, sul piano
giuridico.
Infatti, se, ad esempio, la violazione della forma scritta ad substantiam
comporta, indiscutibilmente, la nullità della locazione voluta dalle parti con la
conseguente “vistosa” impossibilità per il locatore “di fatto” di far ricorso al più
celere procedimento sommario per convalida di sfratto3, la stessa determina, però,
ben più vaste conseguenze giuridiche negative4 per il conduttore, le quali, meno
appariscenti e più discrete, non sembrano essere state valutate dai conditores,
“abbbagliati”, verosimilmente, da una supposta conseguenza pregiudizievole solo
per il locatore.
L’inosservanza della forma vincolata comporta, infatti, non solo la
configurazione, in via ordinaria, di una detenzione sine titulo – essendo la
fattispecie speciale della riconduzione di cui all’art. 13 comma 5, terzo periodo,
circoscritta all’ipotesi particolare della “pretesa” (imposta) del locatore di fatto e,
quindi, da provare ex art. 2697 c.c. - con una sensibile contrazione della

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La migliore dottrina (R. Preden, La locazione di fatto, in Rassegna loc. e cond., 1999, 353) ha,
infatti, osservato condivisibilmente che “oggetto di tale specifica disciplina è la sola ipotesi in cui la
locazione di fatto sia stata subita e non voluta dal conduttore…sul quale grava ovviamente l’onere
di provare che vi fu imposizione da parte del locatore”, mentre, per le altre ipotesi ordinarie, la
violazione della forma scritta produce i suoi normali effetti giuridici.
3
Ex multis la recente Trib. Roma 7 maggio 2002 inedita, Trib. Reggio Calabria 29 marzo 2001,
n.239 e 2 dicembre 2002, n.1246 (inedite), Trib. Verbania 5 aprile 2001, in Arch.loc. 2001,567.
4
Ammissibilità della sola prova documentale, con esclusione, pertanto, di quella testimoniale,
eccetto in caso di perdita del documento senza colpa (art.2724 c.c. n.3) e quando è limitata alla prova
del fatto storico e non della fonte di diritti ed obblighi (Cass.27 ottobre 1965, n.2262), estensione
della forma vincolata al contratto preliminare (art.1351 c.c.) alla procura (art.1392 c.c.), alla prova
del pagamento e remissione del debito (art.2726 c.c.), della disdetta e della risoluzione anticipata del
contratto, rilevabilità di ufficio da chiunque vi abbia interesse e, quindi, anche da parte del medesimo
locatore, insufficienza di un qualsiasi documento e necessità, invece, del solo documento che
contenga la relativa manifestazione di volontà, impossibilità di beneficiare della prelazione, non solo
di quella ex art.3 L.431/98, ma soprattutto di quella prevista per il caso di dismissione dell’unità
immobiliare compresa nel patrimonio di un ente pubblico. In dottrina cfr. A. Scarpa, in Carrato e
Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2001, 158 con le ampie ed
esaustive citazioni di dottrina e giurisprudenza alle quali si rinvia.

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Avv. Nunzio Izzo

salvaguardia della stabilità abitativa dell’occupante che non possa far valere un
contratto in forma scritta - anche se controbilanciata dai tempi processuali più
lunghi del giudizio ordinario necessario per la riconsegna del bene locato, con una
simmetria che sembra salvare la ragionevolezza dell’innovazione - ma ha, nel
contempo, l’effetto, ancor più rilevante, di paralizzare, però, il ricorso al principio
generale della rilevanza giuridica dei facta concludentia, con effetti quindi
preclusivi, vuoi per l’applicabilità del regime giuridico corrispondente ad un
eventuale mutamento “sopravvenuto” dell’uso pattuito che si sia protratto per oltre
tre mesi5, vuoi per la riconduzione tacita della locazione, in assenza di una espressa
clausola pattizia di rinnovo tacito6 che, pertanto, sarà, da ora in poi, accuratamente
esclusa nei contratti “liberi” che, in tal modo, vengono rimessi, vieppiù,
all’autonomia delle parti. L’esclusione della riconduzione tacita – attraverso,
semmai, una prudente e cautelativa pattuizione espressa - non viene ad incidere,
infatti, sui “limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge” che, pur continuando
ad essere assistiti da una espressa sanzione di nullità (art.14, comma 3 l.431/98) ,
attengono, tuttavia, alla durata naturale del rapporto e non alla sua prosecuzione
“eventuale” che è lasciata alla libera autonomia privata attraverso il meccanismo
del rinnovo contrattuale, espresso o tacito. In proposito deve sottolinearsi che –
dopo l’abrogazione espressa dell’art.79 l.392/78 (limitatamente alle locazioni abitative) -
non può più configurarsi quella nullità “ampia ed onnicomprensiva” stabilita per
qualsiasi “pattuizione diretta…. ad attribuire al locatore un vantaggio in contrasto
con le disposizioni della legge” n.392 del 1978, in quanto la “riproduzione” di una
tale previsione normativa è stata circoscritta, nel testo della novella, ai “contratti
stipulati in base al comma 1 dell’articolo 2” della nuova legge e, comunque,
relativamente alla sola determinazione del canone di locazione e – si badi bene –
con riferimento alle disposizioni della l.431/98 e non a quelle della l.392/78 che
continuano ad essere applicabili senza più, però, l’ombrello dell’imperatività e
senza più la conseguente nullità di un’eventuale deroga.
Pertanto, l’introduzione della forma scritta ad substantiam consente, ora, ab
initio la configurazione “convenzionale” di una locazione a tempo determinato, ex
art.1596 c.c.7, in deroga “legittima” alle norme della legge n.392 del 1978 che sono

5
Se è pur vero che l’art.80, L.392/78 non è stato abrogato espressamente, esso è divenuto, però,
incompatibile, limitatamente alle locazioni abitative, perché si fonda su una manifestazione tacita di
volontà, alla quale l’ordinamento riconosce rilevanza giuridica qualora risulti “concludente”
inequivocamente.
6
Principio pacifico in giurisprudenza per le locazioni stipulate con la pubblica amministrazione per
le quali è richiesta la forma scritta ad substantiam, (Cass. 13 agosto 2002 n.11649 e Cass.12 febbraio
2002, n.1970 e Cass. 24 giugno 2002 n.9163, risalenti a Cass. sez. unite 30 marzo 1994, n.3132 e
Cass. sez. un. 14 ottobre 1972, n.303).
7
A. Bucci, La disciplina delle locazioni abitative dopo le riforme, Padova, 2002, 52.53 e L.A.
Scarano, La disciplina del contratto agevolato in Il nuovo diritto delle locazioni abitative, a cura di
S. Patti, Milano 2001, 63-64, citati da A. Mazzeo, Le locazioni nella legislazione speciale, Milano
2002, 36, nota 24

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divenute “dispositive”8 per effetto della citata abrogazione espressa, ex art. 14,
co.3, l. 431 del 1998, del predetto art.79, con indubbio “vantaggio” del locatore che
può, così, essere sollevato dall’onere della “tempestiva” disdetta9. Il locatore – ma
anche il conduttore - può ora confidare nell’automatica e certa cessazione del
rapporto alla scadenza della durata pattuita (quattro anni più quattro, salvo legittimo diniego
della rinnovazione obbligatoria) e, conseguentemente, nella possibilità di stipulare,
eventualmente, nuove condizioni economiche più aderenti all’eventuale mutamento
del mercato delle locazioni che – occorre sottolineare - integra, comunque, un
interesse “comune” di entrambi i contraenti, secondo la nuova logica insita nella
restaurata libera autonomia privata.
In considerazione della generalizzazione del paradigma normativa di una
durata contrattuale (di quattro anni per le locazioni abitative , sei anni per le locazioni non
abitative e nove anni per le locazioni alberghiere) con la rinnovazione obbligatoria ex lege
alla prima scadenza, pare opportuno sottolineare – per evitare la possibile
commistione tra rinnovazione obbligatoria e rinnovo tacito10 - che il principio di
diritto sulla inconfigurabilità giuridica della riconduzione tacita per le locazioni, per
le quali sia prescritta la forma scritta ad substantiam, rileva alla scadenza naturale
del contratto e, conseguentemente, “non alla prima scadenza”. Alla prima scadena
la legge configura soltanto la possibilità del diniego della rinnovazione obbligatoria
in presenza, però, di determinanti cause legittimanti, per cui il normale sinallagma
contrattuale non richiede alcuna “libera” manifestazione di volontà di proseguire o
meno nel rapporto la quale è rilevante, invece, solo alla seconda scadenza. Il
diniego di rinnovazione obbligatoria viene comunemente assimilato al pregressa
figura di recesso anticipato, in quanto integra una cessazione “eccezionale” nel
corso della durata considerata ordinaria dalla legge, pur se attuata con il
meccanismo del rinnovo “obbligatorio”. La riconduzione tacita è configurabile solo
per l’ipotesi in cui la legge ammette l’efficacia, incondizionata, di determinare la

8
Tale è la natura delle disposizioni dettate in materia di locazione abitativa e sprovviste di una
specifica sanzione di nullità (es. art.7 l.392/78 e art.1613 c.c.), a seguito dell’improvvida
abrogazione espressa dell’art.79 della legge n.392 del 1978.
9
Sotto il vigore del pregresso regime giuridico della l.n.392/78 è stata ritenuta lecita una disdetta
contestuale alla conclusione del contratto di locazione che, in fatto, finiva con il configurare, già
allora, una locazione a tempo determinato cfr. Cass.15 maggio 1995, n.5314, con nota critica di N.
Izzo, La disdetta contestuale al contratto di locazione in Giust. Civ. 1995, I, 2381
10
Nessuna argomentazione può essere tratta, ad esempio, dalla “eccepita” concludenza contraria di
Cass. 9 luglio 1997, n.6227 in Giust. Civ. 1997, I, 2407, con nota di N. Izzo, Le locazioni per attività
particolari: improprietà della formula e travisamento della volontà legislativa, la quale ha esteso la
“rinnovazione obbligatoria” anche alle locazioni disciplinate dall’art.42 l.392/78 perché, in tale
fattispecie, non si tratta affatto di una statuizione contrastante con il principio di diritto
dell’inconfigurabilità della riconduzione tacita, bensì della normale esplicazione degli effetti del
contratto concluso, rispetto ai quali non è ammissibile in radice una manifestazione di volontà
risolutoria, se non limitatamente a determinate cause legittime di “recesso anticipato” per utilizzare
un’espressione significativa. In tal caso la Suprema Corte ha interpretato la normale efficacia del
contratto concluso e non il suo rinnovo tacito in forza di un manifestazione tacita di volontà e
quinbdi di un comportamento omissivo concludente di una delle parti contraenti. La riconduzione
tacita sarà apprezzabile solo alla seconda scadenza contrattuale quando cioè la volontà delle parti è
libera di provocare effetti “rinnovativi”.

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cessazione del rapporto e non allorquando la prosecuzione integri un effetto


giuridico che appartenga già allo schema contrattuale accettato dalle parti, alla
stessa stregua della pattuizione di una clausola di rinnovo tacito. In tal caso, non si
tratta, affatto, di una rinnovazione “tacita”, cioè conseguente al mancato esercizio di
una facoltà del locatore, bensì di una prosecuzione “ordinaria” del rapporto, salvo
che il locatore possa far valere alla prima scadenza cause “eccezionali” che
legittimino una cessazione ante tempus.
Ai descritti effetti giuridici - “tipici” ma incompresi - del requisito di forma
introdotto - non ancora recepiti a pieno dalla generalità dei diretti interessati ,
ancora condizionati dai pregressi schemi logici - si aggiungono, poi, le “esilaranti”
improprietà terminologiche11, l’uso piuttosto “disinvolto” della virgola12 ed il
mancato coordinamento delle singole disposizioni13 che caratterizzano la novella
legislativa di “esclusiva elaborazione parlamentare”, secondo l’orgogliosa
precisazione contenuta nella relazione accompagnatoria.
Quanto rilevato impone, quindi, una lettura prudente ed attenta delle singole
disposizioni, evitando possibili suggestioni “culturali”, fondate peraltro, su
“inaffidabili” formulazioni letterali che devono essere correttamente interpretate
con l’indispensabile e concorrente conforto del significato desumibile dalla loro
connessione sistematica e soprattutto della nuova “ratio legis” in ossequio alle
regole ermeneutiche stabilite dall’art.12 delle preleggi e non secondo una lettura
“atomistica e soggettiva” che potrebbe travisare la volontà legislativa come
oggettivizzata nelle relative norme.
Anche le disposizioni che disciplinano la fattispecie oggetto della presente
relazione non si sottrae all’addebito della scarsa cura terminologica del redattore di
turno, come dimostra l’espressione letterale (art.14, comma 5) “ai giudizi in corso alla
data di entrata in vigore della presente legge”, in luogo di “nei giudizi in corso…”,
dovendosi, verosimilmente, escludere qualsiasi intenzione legislativa di
conservazione delle pregresse norme processuali, non essendone introdotte di
differenti.
L’interpretazione deve essere, pertanto, condotta - oltre nel rigoroso e
cautelativo rispetto delle regole di cui al citato art.12 - con l’ausilio soprattutto della
pregressa elaborazione giurisprudenziale che appare particolarmente utile nella
trattazione del tema assegnato che attiene alla successione di leggi nel tempo e,
quindi, alla temporanea ultrattività del diverso pregresso regime giuridico, per

11
cfr. la formulazione di “penda provvedimento esecutivo di rilascio” di cui all’art. 6, co.2 che riproduce
normativamente l’espressione verbale comunemente adoperata dai “pratici” di essere “sotto sfratto” che,
pertanto, non può che pendere, pittoricamente, sul malcapitato conduttore.
12
vedi ad esempio l’art. 6 comma 5 per le diverse situazioni privilegiate che - nel rispetto della virgola -
dovrebbero, pertanto, coesistere congiuntamente per il correlato beneficio del differimento del termine delle
esecuzioni. Notorio è il precedente caso che interessò il comma 2 dell’art.11 del d.l. 11 luglio 1992, n.333,
conv. nella l. n.359 del 1992, c.d. dei patti in deroga, che occupò tanti scrittori in relazione all’ambito
applicativo. più o meno ristretto, della allora analoga novella.
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es. applicabilità “pacifica” dell’art.1 della legge 431 del 1998 ai contratti di locazione indicati
all’art.1, comma 2, lettera a) - in quanto non escluso dalla sua applicabilità - contestualmente, però,
alla contraddittoria espressa sottoposizione degli stessi “esclusivamente” alla disciplina di cui agli
artt. 1571 e seguenti del codice civile che non prescrive affatto la forma scritta ad substantiam.

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Avv. Nunzio Izzo

evitare traumatici mutamenti di disciplina incidenti su posizioni di diritto soggettivo


acquisite e comportanti una possibile irragionevolezza rilevante sul piano
costituzionale.
L’individuazione dell’esatta portata giuridica della disciplina transitoria
risulta particolarmente rilevante perché le innovazioni introdotte hanno determinato:
a) un diverso inquadramento sistematico della nuova disciplina della locazione
abitativa che, coerentemente alla “scelta di liberalizzazione controllata del settore
delle locazioni a fini abitativi”14, viene restituita alla configurazione di una
legislazione speciale, rispetto a quella codicistica che si affranca - come già
sottolineato - dalla natura di diritto residuale che alla stessa era stata riservata con
l’avvento della legge “ordinaria” dell’equo canone15, la quale costituiva un
microsistema16, dotato di una logica autonoma con conseguente sua
autointegrazione che, ora, non pare più ammissibile – nel rispetto delle espressioni
letterali contenute nella novella - rivitalizzandosi, ora, i principi generali emergenti
dalla normativa codicistica che appare, ora, il regime giuridico ordinario di
riferimento accolto, peraltro espressamente, dalla nuova legge;
b) la restituzione espressa alla libera autonomia negoziale, secondo la normativa
ordinaria del codice civile, di una non trascurabile parte dei rapporti locatizi17, oltre

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La relazione dell’VIII Commissione permanente (Ambiente, Territorio e Lavori Pubblici) della Camera dei
deputati, presentata alla Presidenza il 25 novembre 1998, precisa che costituisce specifico obiettivo della
riforma quello di “attuare una scelta di liberalizzazione controllata del settore delle locazioni a fini abitativi,
definendo a tale scopo un complesso di regole nell’ambito delle quali possano trovare spazio una maggiore
autonomia negoziale delle parti, la possibilità di scelta fra diverse soluzioni contrattuali ed un quadro di
maggiori certezze giuridiche in ordine al rientro in possesso dell’immobile locato al termine del contratto”. La
relazione prosegue sottolineando che “per quanto riguarda i profili relativi alla valutazione della necessità
dell’intervento legislativo e della collocazione delle norme nell’ordinamento va rilevato che il testo modifica la
disciplina del settore e, con l’intento di riordinare sistematicamente e di semplificare la materia, interviene con
la tecnica dell’abrogazione espressa della previgente normativa” che rappresenta l’altro obiettivo specifico
dell’intervento normativo ed alla quale viene attribuita, consapevolmente, una funzione strumentale per la
realizzazione della modifica della legislazione del settore locatizio. In senso contrario, in dottrina, F. Lazzaro
e M. Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano 2002, 56, sulla base però della relazione al
progetto dell’on.le Zagatti che fa riferimento ad una “nuova ed organica normativa”, senza
valorizzare la restituzione “espressa” alla disciplina codicistica di una cospicua parte dei rapporti
locatizia (cfr. nota n.15), oltre a quella rimessa alla scelta dei contraenti sulla base dell’abrogazione
espressa dell’art.79 della legge n.392 del 1978 che ha trasformato in dispositive le norme imperative
della legge dell’equo canone e, conseguentemente, con il ripristino della libera autonomia negoziale
prevista dall’art.1322 del codice civile che riacquista, pertanto, la sua tradizionale configurazione di
disciplina ordinaria rispetto a quella contenuta nelle leggi n.392/78 e 431/98 che vengono restituite al
rango di leggi speciali.
15
F. Lazzaro, Le locazioni per uso abitativo, Milano 1993, 27
16
N. Irti, Note introduttive, in AA.VV. Equo canone, Commentario CEDAM, 2 ed. Padova 1980, 4
17
contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n.1089 o
inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui
al comma 3 dell’articolo 2 della L.431/98 (ex art.1 comma 2, lett. a); alloggi locati esclusivamente
per finalità turistiche (ex art.1, comma 2 lett. b); contratti stipulati dagli enti colai in qualià di
conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio (ex art.1, comma 3), alloggi di
edilizia residenziale pubblica ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale (ex
art.1, comma 2, lett.c)

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Avv. Nunzio Izzo

i rapporti (già) non soggetti all’equo canone18, con una differenziazione di regime
giuridico che appare apprezzabile anche ai fini della transizione dei relativi rapporti
locatizi da una all’altra disciplina giuridica;
c) il definitivo recepimento del paradigma normativo adottato dalla normativa
transitoria dei c. d. patti in deroga alla legge sull’equo canone, con le connesse
questioni di transizione nel nuovo regime per quanto riguarda sia il canone che la
durata;
d) l’innovativa disciplina “vincolistica” delle locazioni transitorie riservate alla
contrattazione sindacale ed, infine,
e) l’introduzione della forma scritta ad substantiam che viene ad incidere
sull’esistenza giuridica della locazione e, quindi, sul transito nella nuova disciplina
legislativa dei vecchi rapporti costituiti in forma verbale e sulla inconfigurabilità
della riconduzione tacita dei vecchi e nuovi rapporti locatizi.

2. La normativa transitoria.
Dopo tali premesse metodologiche, è necessario individuare,
preliminarmente, le diverse disposizioni che interessano la fase transitoria, con
l’individuazione del loro ambito di applicazione e stabilire, poi, la relazione
intercorrente tra le eventuali diverse norme.

L’art.1, comma 1, stabilisce che “ i contratti di locazione di immobili


adibiti a uso abitativo........sono stipulati e rinnovati, successivamente alla data di
entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’articolo 2”.

L’art.2, comma 6, stabilisce che “ i contratti di locazione stipulati prima


della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente
sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo”.

L’art.14, comma 5, stabilisce che “ai contratti per la loro intera durata e ai
giudizi (rectius “nei giudizi”19) in corso alla data di entrata in vigore della presente
legge continuano ad applicarsi a ogni effetto le disposizioni normative in materia
di locazioni vigenti prima di tale data”.

L’esame di tali disposizioni va condotto unitamente all’individuazione


dell’esatto ambito applicativo della nuova legge perché solo per i rapporti di
locazione che siano disciplinati dalla novella legislativa si pone una problematica
“transitoria”, in quanto per i rapporti locatizi “liberalizzati”, alla loro scadenza

18
In proposito v. AA. VV. Contratti non soggetti all’equo canone, Milano 1981 e F. Lazzaro e M.
Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano 2002, 162
19
Qualora, ovviamente, non si ritenga – in ossequio ad un malinteso rispetto della formulazione
della norma nella specie del tutto inaffidabile - di attribuire alla previsione normativa una valenza
processuale di incerta individuazione, attesa l’insussistenza di novità procedimentali che
riserverebbe alla previsione la qualificazione di un “non sense” che, invece, è non consentito ai fini
di una corretta e normale operazione ermeneutica.

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Avv. Nunzio Izzo

naturale, non può più trovare applicazione la legislazione speciale dettata in materia
locatizia.

L’art.1, comma 2, dispone, in proposito, che le disposizioni degli articoli 2


(modalità di stipula e rinnovo dei contratti di locazione), 3 (disdetta del contratto da parte del
locatore), 4 (convenzione nazionale), 7 (condizioni per la messa in esecuzione del provvedimento di
rilascio dell’immobile), 8 (agevolazioni fiscali) e 13 (patti contrari alla legge) - a differenza
dell’art.1, comma 4, ma, probabilmente, con l’eccezione dei “soli” contratti indicati
alla lettera a) che sono assoggettati “esclusivamente” al regime codicistico perché
quelli di cui alla lettera b) sono già soggetti alla forma vincolata in quanto, di
norma, stipulati con la P.A. - non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della
legge 1° giugno 1939, n.1089 o inclusi nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 che
sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti
del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3
dell’art.2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la
relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.

L’art. 1, comma 3, dispone, ancora, che “le disposizioni di cui agli articoli
2, 3, 4, 7 e 13 (escluso pertanto l’art.8 rispetto al precedente comma) non si applicano ai
contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per
soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le
disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non
si applica l’articolo 56 della legge 27 luglio 1978 n.391”, ma senza alcuna
previsione normativa di “esclusiva” applicazione della normativa codicistica perché
tale previsione va integrata con il principio della forma scritta ad substantiam
applicabile a detti Enti in quanto appartenenti alla P.A., quale disposizione speciale.

La prima questione interpretativa che si pone è quella conseguente alla


portata giuridica del richiamo espresso di alcune disposizioni, ai fini della loro
inapplicabilità, ma anche dell’applicabilità di quelle non richiamate a tale specifico
fine.
Il mancato richiamo – ai fini della inapplicabilità - del comma 4° dello
stesso articolo 1 non sembra giustificare – sul piano del diritto positivo – la
generalizzazione della forma scritta ad substantiam che sembra imposta solo per i
contratti regolati dalla novella e con l’esclusione, pertanto, di quelli assoggettati
“esclusivamente” della normativa codicistica che tale vincolo di forma non
prevede, in via ordinaria, dovendo attribuirsi prevalenza alla esclusività
espressamente disposta nella l.431/98, atteso, altresì, che la forma vincolata integra,
comunque, una eccezione rispetto alla regola generale della libertà di forma che
informa la disciplina del codice, alla quale il legislatore ha voluto “espressamente”
restituire parte delle tipologie contrattuali locatizie ed alle quali non può, quindi,
essere esteso il nuovo requisito di forma.

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Avv. Nunzio Izzo

L’interprete non può, in nome di una pretesa e pur apprezzabile omogeneità


normativa, disattendere il chiaro dettato legislativo che, oltretutto, risulta coerente
con l’intento specifico - dichiarato formalmente nella relazione parlamentare del 25
novembre 1998 - di definire “una maggiore autonomia negoziale delle parti” che
viene realizzata concretamente anche per tale via.
Tale delimitazione viene qui precisata perché incide, se non sulla disciplina
transitoria della legge, in ogni caso sulla transizione da una all’altra disciplina
giuridica speciale dettata in materia di locazione, considerata l’esautoramento del
paradigma normativo dell’art.80 l.392/78, relativo al mutamento dell’uso pattuito,
allorquando trattasi di un contratto per il quale sia prescritta la forma scritta ad
substantiam.
Il mancato richiamo dell’art. 6 sulla sospensione delle esecuzioni è, invece,
giustificato dalla natura transitoria di tale norma che è stata implicitamente
presupposta dal legislatore e che è stata confermata dal Giudice delle leggi20 e dalla
Suprema Corte regolatrice21.
Il richiamo espresso all’art.7, ai fini di una sua inapplicabilità per le singole
fattispecie indicate, confermava la sua inapplicabilità generale, ma risulta ormai
privo di qualsiasi rilevanza a seguito della sua espunzione dal testo normativo per la
dichiarata sua illegittimità costituzionale22.

a) relazione tra norme della l.431/98 avente diverso contenuto normativo

Come già osservato in un precedente scritto23, l’art.14, comma 5 integra una


disposizione di carattere generale, in quanto contiene una regola ordinaria per tutte
20
Corte costituzionale 9 novembre 2000, n.482, in Le nuove leggi commentate, Padova 2001, 36 con
nota di G. Servello, Risarcimento del danno da ritardato rilascio dell’immobile locato; in Rass. Loc
e Cond. 2000, 541, con nota di N.Izzo, Circoscritta la determinazione legale del maggior danno per
la ritardata restituzione dell'immobile locato per uso abitativo ; in Giust civ. 2000, I, 2785; in Foro It.
2001, I, 417;
21
Cass. 7 novembre 2002, n.15621 condivide il carattere di temporaneità della relativa disciplina,
affermato dalla Corte costituzionale e la portata di interpretazione autentica dell’art.6, sesto comma,
della legge n.431 del 1998. In senso conforme Corte di Appello di Napoli 26 marzo 2002, n.974 che
condivide la natura di interpretazione autentica, con efficacia retroattiva del disposto dell’art.6,
comma 6°, L.431/98,con funzione transitoria e, quindi, “con effetti temporalmente e spazialmente
limitati”.
22
C. cost. 5 ottobre 2001 n. 333 in Rass. Loc e cond., 2001,463 con nota di F. Trifone, Una morte
annunciata: il conduttore “sentinella” del fisco; in I Contratti, 2001, 1100 con nota di S Giove, Cade
la pregiudiziale fiscale negli sfratti abitativi; in Giust. Civ. 2001, I, 2595, con nota di N. Izzo,
Pregiudiziale fiscale per lo sfratto di immobili: la fine dell’ennesimo “incubo”; in Foro it. 2001, I,
3017 con nota di D. Piombo.
23
La presente relazione costituisce una rimeditazione del primo commento alla legge 9 dicembre
1998 n.431, sub art. 2, comma 6 e sub arr.14, in Rass loc e cond. 1999, 37, dopo le applicazioni
pratiche della novella e, soprattutto, alla luce degli effetti della introduzione – limitatamente alle
locazioni abitative - della forma scritta ad substantiam che ha attuato - molto più efficacemente di
quanto sedimentato con la prima lettura della novella – l’intento solennemente dichiarato dal
legislatore di restituire alla libera autonomia negoziale delle parti il rapporto locatizio. La
prescrizione del requisito di forma vincolata comporta, infatti, la rilevante conseguenza di

9
Avv. Nunzio Izzo

indistintamente le fattispecie che trova applicazione salvo che non sia diversamente
previsto, per particolari e specifiche fattispecie, con norme speciali, anche della
stessa legge, che, pertanto, devono ritenersi prevalenti, con valore integrativo della
regola generale.
Tale configurazione consente di superare l’apparente inconciliabilità delle
diverse disposizioni transitorie della stessa legge.
L’applicazione di tale regola risulta particolarmente utile ai fini di stabilire il
rinnovo tacito dei contratti in corso de iure alla data del 30 dicembre 1998 di entrata
in vigore della nuova legge, ma è apprezzabile anche per la fissazione della data di
esecuzione dello sfratto ex art.56 l. 392 del 1978 - espressamente dichiarato
inapplicabile ai contratti di locazione di cui all’art.1, comma 3 che integra un’altra
fattispecie speciale rispetto alla regola di cui all’art.14, comma 5°, oltre che alla
disposizione dell’art.42 l.392 del 1978.
La fattispecie contrattuale indicata al comma 3° dell’art.1 della l. n.341 del
1998 transita, singolarmente ed attraverso la rilevanza giuridica attribuita ad un
motivo specifico prima irrilevante (se non nel più vasto ambito della funzione assistenziale),
dal regime giuridico dell’uso diverso a quello abitativo24 per essere poi restituita
contestualmente alla “più libera” disciplina codicistica.
Anche la disposizione di limitazione del danno per ritardata riconsegna
dell’immobile, prevista dall’art.6, comma 6 della legge n.431 del 1998, risulta
speciale rispetto all’abrogazione espressa contenuta nell’art.14, comma 3, rendendo
sostanzialmente ultrattivo – in forza dell’interpretazione autentica fornita con tale
norma dal legislatore anche per le pregresse fattispecie prima regolate dall’art.1-bis
d.l. 551 del 1988 – la valutazione legale tipica del danno, con un’apprezzabile parità
di trattamento giuridico, ovviamente, solo fino al termine di efficacia dei
provvedimenti amministrativi di graduazione degli sfratti o delle sopravvenute
disposizioni di legge25 che hanno prorogato la norma di cui al comma 5 dell’art.6
l.431/98 sulla eccezionale e temporanea di sospensione delle esecuzioni.

ripristinare il valore della tradizionale “destinazione contrattuale” rispetto alla rilevanza giuridica
dell’effettiva utilizzazione dell’immobile concesso in locazione alla quale si ispirava la pregressa
normativa legislativa che prevedeva, coerentemente, l’applicazione automatica del regime giuridico
corrispondente all’uso effettivo, diverso da quello pattuito, che si sia protratto, pacificamente, per la
durata di almeno tre mesi dalla conoscenza che ne abbia avuto il locatore, assicurata, inoltre, dalla
imperatività della disciplina legislativa, sancita con l’art.79 della legge n.392 del 1978 che viene,
sintomaticamente, abrogato espressamente con l’art.14 comma 4 della legge n.431 del 1998.
24
Cass. 4 marzo 1988 n.2274, in Rass. equo canone 1988, 251 con nota di P. Ferrone. A tali
rapporti è applicabile la rinnovazione obbligatoria di cui all’art. 28 L.392/78 secondo C ass. sez. un. 9
luglio 1997 n.6227, in Giust. Civ. 1997, I, 2407, con nota critica di N. Izzo, Le locazioni per attività
particolari: improprietà della formula e travisamento della volontà legislativa ; pronuncia che
potrebbe non essere stata estranea alla determinazione legislativa di sottrarre tale tipologia di
rapporti alla prosecuzione obbligatoria che era stata concepita per le attività di cui all’art.27 della
legge e che poteva trovarsi in contrasto con la necessaria previsione degli impegni di spesa della
pubblica amministrazione e con un obbligo di riconduzione tacita.
25
Art.80, comma 22, della l.23 dicembre 2000, n.388, art.1 d.l. 27 dicembre 2001, n.450 conv. in l.
27.2. 2002 n.14 e art.1, d.l.20 giugno 2002, n.122, conv. in l. 1° agosto 2002, n.185 che ha differito il
termine fino al 30 giugno 2003. Ciò in conformità all’intervento, solo parzialmente demolitorio,
della Corte costituzionale con la sentenza n.333/2001 citata supra, nota 20. Si è, inoltre, in attesa

10
Avv. Nunzio Izzo

La disposizione di cui all’art.14, comma 5 e la disposizione di cui al


precedente comma 4 trovano, pertanto, applicazione, “salvo che non sia
diversamente stabilito per specifiche situazioni” con una sintomatica uniformità di
ordine sistematico.
Per una convincente dimostrazione dell’operatività del principio generale
della prevalenza della norma speciale, è sufficiente aver riguardo alla statuita
inapplicabilità dell’art.56 della legge 392 del 1978 (art.1 comma 3) per la speciale
fattispecie dei contratti “stipulati” - cioè anche prima del 30.12.1998 - dagli enti
locali in qualità di conduttori, ai quali, altrimenti, sarebbe stata applicabile la
previgente disciplina legislativa.
Tale differenziazione sembra giustificarsi con un’esigenza essenzialmente di
contabilità pubblica e di bilancio, in relazione all’impegno di spesa degli enti
pubblici che presuppone una durata del rapporto, certa ed esattamente
“preventivabile” per evitare una mancanza o una sovrabbondante copertura
finanziaria, in relazione all’incertezza circa un eventuale diniego legittimo di
rinnovazione alla prima scadenza.
L’applicazione della regola generale dell’art.14, comma 5, della nuova legge
– con il riferimento ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della legge -
avrebbe, infatti, potuto giustificare la conservazione della norma di fissazione
dell’esecuzione secondo il paradigma normativo del citato art.56.
Con argomentazione a contrario e valutato che la fissazione della data di
esecuzione attiene ad un momento successivo alla cessazione della durata del
contratto, la disposizione dell’art.56 sembra applicabile a tutti i contratti in corso al
30 dicembre 1998 anche se liberalizzati, così come si ritiene che la normativa
dettata per l’esecuzione vada applicata per tutti i contratti in corso al 30 dicembre
1998 e non solo ai titoli esecutivi emessi a tale data con una ragionevole uniformità
interpretativa.
La disposizione risulta, peraltro, speciale anche rispetto all’applicazione
“generalizzata” dell’art.56 della l. 392/78 anche al di fuori dell’ambito applicativo
della legge sull’equo canone ed ormai diritto vivente. Alle perplessità espresse da
chi scrive, fin dall’entrata in vigore della legge sull’equo canone, si aggiungono,
ora, quelle fondate sull’espressa previsione normativa – per alcune tipologie
negoziali (art.1, co.2 l.431/98) – della “esclusiva” applicabilità della disciplina del
codice civile che non prevede una tale statuizione giudiziale che verrebbe, ora, ad

della pubblicazione della sentenza della Corte costituzionale che ha esaminato, all’udienza dell’11
febbraio 2003, la questione di legittimità costituzionale di tale “proroga della sospensione
dell’esecuzione”, sollevata dal Tribunale di Firenze con ordinanza del 26 aprile 2002 e riproposta
con l’ordinanza del 31 dicembre 2002, in Rass. loc. e cond. 2002, 513 e che, pur se in prossimità
ormai della scadenza del termine del 30 giugno 2003, potrebbe, comunque, essere rilevante in ordine
ad una possibile propensione alla reiterazione della sospensione che, in fatto, comporta una proroga
legale della detenzione, in contrasto con il dichiarato intento della novella legislativa n.431/98 di
consentire la sollecita riconsegna dell’immobile locato alla scadenza della durata naturale della
locazione. Il dictum del Giudice delle leggi, qualunque esso sia, non potrà verosimilmente avere
effetti diretti sulla nuova proroga già deliberata dal Consiglio dei Ministri nella seduta del 6 giugno
perché a quanto riferito dagli di stampa vi sarebbe una diversificazione dei soggetti beneficiari.

11
Avv. Nunzio Izzo

essere in contrasto con l’obiettivo dichiarato26 della novella di “definire …un


quadro di maggiori certezze giuridiche in ordine al rientro in possesso
dell’immobile locato al termine del contratto”.

b) L’ambito di applicazione

L’art.1, comma 1, dispone che la nuova disciplina trova applicazione per i


contratti che vengano stipulati o rinnovati (tacitamente o espressamente)
successivamente alla data del 30 dicembre 1998 e quindi non immediatamente
mentre l’art.14, comma 5, stabilisce, inoltre, che, per l’intera durata dei contratti in
corso de iure al 30 dicembre 1998 e fino alla loro naturale scadenza, continuano
ad applicarsi le disposizioni normative in materia vigenti prima di tale data.
La diversità dei due regimi giuridici che si succedono nel tempo ed il rifiuto
dell’immediata applicabilità della novella – secondo il modello normativo tipico
della proroga legale - richiedevano, necessariamente, la previsione di una normativa
transitoria che regolasse il passaggio dalla pregressa e variegata disciplina dell’equo
canone (l.392/78) e degli accordi in deroga (l.359/92) a quella nuova, peraltro, di
ambito applicativo più ristretto, con particolare riguardo alla rinnovazione tacita,
per la quale può essere, infatti, controvertibile la portata giuridica della
manifestazione tacita della volontà negoziale nel nuovo quadro normativo che
introduce la forma vincolata.
A differenza dell’ipotesi di comunicazione tempestiva della disdetta che,
comportando la cessazione della locazione alla sua scadenza – nelle due differenti
fattispecie di diniego “motivato” di rinnovazione ex art.11 d.l. n.333/1992, conv.
con modificazioni in l. 359/1992 alla prima scadenza, ovvero di disdetta immotivata
per la scadenza “naturale” del rapporto locatizio che, a sua volta, può riferirsi sia
alla locazione costituita ex l.392/78 che a quella ex l.359/92 (seconda scadenza) - non
determina particolari problematiche di natura transitoria, perché, in tal caso, la
prosecuzione della locazione potrà avvenire in forza di un nuovo contratto da
concludersi, necessariamente, in forma scritta ad substantiam, la mancanza o
l’intempestività della disdetta per la scadenza naturale del rapporto locatizio ha
determinato, invece, una divergenza interpretativa27 che risulta grandemente

26
V. la relazione parlamentare dell’VIII Commissione permanente della Camera dei Deputati
presentata alla Presidenza il 25 novembre 1998
27
F. Petrolati, in AA.VV. La nuova disciplina delle locazioni ad uso abitativo, Gazzetta Giuridica
Giuffrè- ItaliaOggi, suppl. al n.14-15 del 16 aprile 1999, 21 e V. Angiolini, Riforma delle locazioni
ad uso abitativo e costituzione, in Arch.loc. e cond. 1999,6 sostengono che il rinnovo del contratto
avvenga per la sola durata quadriennale senza rinnovazione obbligatoria per un ulteriore quadriennio
come stabilito dall’art.1, comma 1 della nuova legge n.431/98. Contra però la dottrina prevalente: F.
Lazzaro e M. Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano 2002, 162; A.Mirenda, Il regime
transitorio delle locazioni in corso, in Rass. loc e cond. 1999, 379; A.Mazzeo, Le locazioni nella
legislazione speciale, Milano 2002,47; A. Bucci, La disciplina delle locazioni abitative dopo le
riforme, Padova, 1999,121; N. Izzo, op cit. 40; L. A Scarano, op. cit. 25; M. Di Marzio, Modalità
di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione, in AA. VV. Le nuove locazioni abitative, IPSOA
2000, 50. Per la giurisprudenza di merito cfr. note n.29 e 32

12
Avv. Nunzio Izzo

rilevante per i contrapposti interessi sostanziali delle parti.


Dal combinato disposto del comma 6 dell’art.2, del comma 5 dell’art.14 e
del comma 1 dell’art.1 della legge n.431 del 1998, si ricava la disciplina transitoria
applicabile all’ipotesi in cui le parti non manifestino alcuna volontà di disdetta del
rapporto in corso, nelle due diverse fattispecie di contratto stipulato ante l.431/98, in
forma verbale o scritta, e di contratto stipulato o rinnovato post l:431/98 e nella
seconda ipotesi in presenza o meno di clausola pattizia di rinnovo tacito, con
termine eventualmente superiore a quello di legge.
Tale disciplina appare informata al principio generale “tempus regit actum”,
con riferimento al momento perfezionativo del rinnovo contrattuale che rappresenta
il criterio discriminante per la conservazione transitoria della vecchia disciplina o
per l’applicabilità della nuova, in aderenza al principio della salvaguardia delle
situazioni di diritto “acquisite” o meno alla data di entrata in vigore della novella e
che risulta, altresì, assolutamente ragionevole sotto il profilo della legittimità
costituzionale.

c) La fase transitoria delle diverse tipologie contrattuali.

Pare opportuno premettere che la problematica in esame è circoscritta,


essenzialmente, alle tipologie contrattuali che sono assoggettate alla nuova legge
n.431 del 1998 che rappresenta, pertanto, il presupposto della presente relazione.
Qualora, invece, si fosse in presenza di un rapporto locatizio che non si
ritenga regolato, ab origine, dalla legge n.392 del 1978 ovvero che sia disciplinato
dalla predetta legge o dalla legge n.359 del 1992 fino alla sua naturale scadenza e
che, successivamente, non rientri più nell’ambito di applicazione della novella
legislativa di cui alla legge n.431 del 1998, per essere stato restituito alla normativa
codicistica e, conseguentemente, alla libera autonomia delle parti contraenti,
continuerà a trovare applicazione, nella prima ipotesi, la disciplina del codice civile
e, quindi, la norma pattizia ovvero, nella seconda ipotesi, il disposto normativo del
comma 5 dell’art.14 della l.n.431 del 1978 che stabilisce, significativamente, che
“per l’intera durata dei contratti in corso alla data del 30 dicembre 1998 di entrata
in vigore della legge n.431 del 1998 continuano ad applicarsi ad ogni effetto le
disposizioni normative in materia di locazione vigenti prima di tale data”, nel
rispetto, tuttavia, del tempus regit actum relativamente alla vicenda del rinnovo
contrattuale perfezionatasi sotto il pregresso regime giuridico che può aver già
costituito una posizione di diritto soggettivo, sulla quale non può più incidere la
novella senza violare le norme costituzionali.
In coerenza con tale premessa metodologica, appare consigliabile, pertanto,
esaminare, in primo luogo, la fase transitoria delle locazioni che continuano ad
essere regolate dalla novella, con le relative diversificazioni in ordine alle novità
introdotte, riservando, poi, alla successiva ma breve disamina le fattispecie
assoggettate alla disciplina del codice civile, originaria o sopravvenuta, per la quale
occorrerà stabilire, preliminarmente, se la forma scritta ad substantiam sia prescritta
per tutte indistintamente le locazioni abitative ovvero solo per quelle che siano
soggette alla legge speciale n.431 del 1998 (come appare preferibile), in quanto ciò

13
Avv. Nunzio Izzo

incide sulla rilevanza giuridica o meno di una manifestazione tacita di volontà dei
contraenti per inequivoco comportamento concludente e sui limiti temporali
dell’ultrattività della pregressa normativa, oltre agli effetti giuridici di un’eventuale
mutamento dell’uso pattuito di cui all’art.80 della l.392 del 1978 che, pur non
essendo stato abrogato, può risultare tuttavia incompatibile – sia pure parzialmente -
con la nuova disciplina legislativa che ha introdotto una forma vincolata che non
consente la configurabilità di un diverso comune consenso tacito.

c1. Il rinnovo tacito dei contratti conclusi in forma scritta.

La fattispecie è regolata espressamente dall’art.2, comma 6 che, quale norma


speciale, deroga alla disposizione transitoria dell’art.14, comma 5, che - stabilendo
l’ultrattività del regime giuridico previgente per la “intera” durata dei contratti in
corso, a fronte di una immediata applicazione della più lunga durata per effetto della
rinnovazione obbligatoria alla prima scadenza - avrebbe avvalorato una
perpetuazione sine die del vecchio regime giuridico per effetto del periodico
rinnovo tacito previsto dall’art.3 della legge n.392 del 1978 e, quindi, fino alla
definitiva cessazione dei contratti in corso de iure al 30.12.1998, senza la possibilità
di applicazione del nuovo regime giuridico “per la loro intera durata” da intendersi
quindi comprensiva di quella conseguente ai diversi e periodici rinnovi taciti.
Secondo, infatti, la “sola” regola generale transitoria dell’art.14, comma 5,
alla scadenza naturale del contratto in corso de iure al 30 dicembre 1998, la
locazione poteva rinnovarsi, in forza della clausola contrattuale – recepita
convenzionalmente dalle parti, ovvero sostituita di diritto (ex art.1419, comma 2 e
art.1339 c.c. ed in forza dell’art.79 l.392 del 1978) – solo e sempre per un
quadriennio, con una cristallizzazione di un doppio regime giuridico che non è,
affatto, infrequente per i rapporti giuridici di durata28. Ciò avrebbe, però, potuto
originare, per situazioni di alta tensione sociale, una folle corsa a sfratti traumatici
ma indispensabili per la definitiva separazione temporale della due diverse
normative.
Appare, pertanto, ragionevole che la legge abbia adottato il criterio della
riconduzione tacita per una transizione più armonica che risultasse, altresì,
conforme alla nuova ratio legis della libera autonomia negoziale delle parti, anche
se manifestata in forma tacita.
28
Per una fattispecie identica relativa all’analogo rapporto giuridico di durata, in materia di
assicurazioni sociali, costituiti prima della novella della l. n.88/89 v. ex multis Cass. 18 maggio 1994
n.4837, in Giust. Civ. 1995,I, 53 che aveva, infatti, statuito l’ultrattività per l’intera durata del
rapporto del regime giuridico esistente nel momento genetico del rapporto, mentre C. cost. 7
novembre 1994, n.378, ivi con nota di N.Izzo, l’inquadramento previdenziale delle aziende di
servizi:una questione irrisolta, che, per il rispetto dei parametri costituzionali, ha ritenuto
l’indispensabilità di “un termine di ragionevole di durata per il superamento del regime transitorio”
che il legislatore ha, poi, stabilito con il d.l.31 dicembre 1996 n.669, convertito con modificazione in
l. 28 febbraio 1997, n.30, con un innesto dal 1 gennaio 2000, sul rapporto costituito sotto il vigore
del precedente regime giuridico e che nella fattispecie avviene attraverso il meccanismo del rinnovo
tacito che risulta maggiormente rispettoso della volontà privata e dell’onere della costante vigilanza
dei titolari dei diritti di credito.

14
Avv. Nunzio Izzo

L’applicazione del meccanismo del rinnovo tacito ha, infatti, il pregio di


recepire progressivamente la nuova disciplina, a seconda della sua convenienza
“soggettiva”, in coerenza con la discrezionalità legislativa che connota ogni
normativa transitoria e, soprattutto, con principi ormai immanenti nell’ordinamento
delle locazioni per le ipotesi di successione di leggi (vincolistiche) in materia
locatizia.
Premesso che il rinnovo tacito è giuridicamente configurabile solo per le
ipotesi per le quali sia ammissibile una cessazione del contratto in corso de iure, per
effetto di una determinazione unilaterale di una delle parti contraenti, la questione
giuridica si pone in relazione al momento perfezionativo del rinnovo tacito che,
secondo un criterio normativamente stabilito, viene ad individuare così la
demarcazione temporale delle due normative.
Deve, al riguardo, sottolinearsi che, dopo la disposizione che “i contratti
…sono rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente
legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell’art.2”, l’art.2, comma 6 soggiunge, ancor più
specificamente, che “i contratti che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dalla
predetta disposizione”, per cui, dal combinato disposto di tali norme, appare
incontrovertibile che, per individuare la normativa applicabile alle diverse
fattispecie concrete, occorre aver riguardo al momento in cui spira il termine -
previsto dalla vecchia legge o quello eventualmente maggiore convenuto dalle parti
nel contratto - per la valida ed efficace disdetta del contratto in corso alla data del
30 dicembre 1998, al fine di accertare se si verifichi il rinnovo tacito secondo la
vecchia legge, ovvero secondo la nuova legge.
Può essere utile un’esemplificazione delle diverse ipotesi.
Il contratto “già” pervenuto alla sua scadenza naturale in data antecedente il
30.12.1998 e, quindi, già rinnovatosi tacitamente secondo il regime previgente, con
il definitivo esaurimento della vicenda del rinnovo tacito, è, a tutti gli effetti, un
contratto in corso alla data del 30 dicembre 1998 e non sorge, quindi, alcun dubbio
sull’assoggettamento al vecchio regime giuridico, non potendo, assolutamente,
rientrare nell’economia della novella in esame se non per la sua prossima scadenza
quadriennale.
Qualora, invece, il contratto non sia ancora pervenuta alla scadenza naturale,
ma alla data del 30.12.1998 sia già spirato il termine per comunicare, validamente
ed efficacemente, la disdetta, la fattispecie del rinnovo tacito deve ritenersi regolata
dal regime giuridico previgente, sotto il vigore del quale la stessa si è
sostanzialmente perfezionata, per cui il contratto deve ritenersi rinnovato “per un
solo quadriennio” decorrente dalla scadenza naturale del contratto, anche se questa
è successiva al 30.12.1998, perché tale prosecuzione di durata è – per così dire – già
entrata nel “patrimonio contrattuale” delle parti che non può essere legittimamente
depauperato dalla novella. In tal caso si è, infatti, realizzato il c.d. effetto
prodromico del rinnovo tacito prima del 30.12.1998 secondo la vecchia legge che
ha fatto sorgere un diritto quesito, con l’irreversibilità di una determinata situazione
contrattuale.
Solo alla prossima scadenza quadriennale – in forza dello stesso
meccanismo del rinnovo tacito - potrà operare o meno la transizione nel nuovo

15
Avv. Nunzio Izzo

regime per effetto del rinnovo tacito secondo, però, la nuova legge ormai entrata in
vigore.
Ciò sia nell’ipotesi ordinaria di rapporto soggetto alla legge 392 del 1978
che in quella peculiare di cui alla legge n.359 del 1992, ovviamente alla seconda
scadenza, sottolineando - ancora una volta – che - nel modello normativo meglio
noto come 4 + 4 anni - il rinnovo tacito è apprezzabile solo alla seconda scadenza.
Per i contratti stipulati con patto in deroga, occorre considerare che - così
come per l’omologa fattispecie delle locazioni non abitative - la durata contrattuale
è di un quadriennio che - ex art.11 l. 359 del 1992 e per effetto della rinunzia del
locatore alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza quadriennale (in
assenza di specifiche cause legittimanti il diniego di rinnovazione) - si rinnova ex lege per un
ulteriore quadriennio, mentre alla seconda scadenza ed alle successive il rinnovo
tacito in senso stretto avviene con periodicità fissa quadriennale, in forza della
volontà delle parti e non della legge.
Per i contratti conclusi con accordi in deroga, il rinnovo tacito per un solo
quadriennio rappresenta un’ipotesi, attualmente, del tutto marginale ed improbabile
perché le prime scadenze “naturali” si collocano temporalmente a partire dal luglio
2000 (4 + 4 anni dal luglio 1992) potendo verificarsi l’ipotesi evidenziata del
perfezionamento di un rinnovo tacito secondo la vecchia legge soltanto nel caso
piuttosto raro ed ipotetico di una pattuizione della clausola di rinnovo tacito con un
termine più ampio di quello legale di sei mesi (ante 30.6.1998) e tale che faccia
ricadere il perfezionamento del rinnovo entro il vigore della vecchia legge.
Pertanto, per i contratti in corso de iure al 30 dicembre 1998, stipulati con
accordi in deroga, il rinnovo tacito avviene, di norma, ai sensi della l.431/98 e,
quindi per 4 + 4 anni, potendo le parti disdettarli tempestivamente, se non vogliono
l’applicazione del nuovo regime di altri 4+4 anni.
Nella terza ipotesi di contratti in corso de iure al 30.12.1998 stipulati ex
l.392/78, per i quali le parti sono ancora “libere” a tale data di comunicare una
tempestiva e valida disdetta che determini la cessazione del rapporto in corso - la
mancata disdetta configura una manifestazione tacita di volontà delle parti -
valutabile alla luce della nuova legge già entrata in vigore e non più della vecchia -
di far transitare – ai sensi dell’art.1, comma 1 e dell’art.2, comma 6, della nuova
legge - il contratto (ancora in corso) nel nuovo regime giuridico che comporta una
durata di quattro anni, con rinnovo obbligatorio di un ulteriore quadriennio, anche
se al canone precedentemente pattuito. Infatti, essendo ora libera la determinazione
del corrispettivo, tale libertà può esercitarsi liberamente – senza alcuna graziosa
tutela da parte dell’interprete - anche con una manifestazione tacita che – valutabile
alla luce della novella e della clausola pattizia - riconfermi le stesse condizioni
precedentemente in vigore tra le parti, affrancatesi dal regime vincolistico.
Sempre valido si appalesa l’antico brocardo commoda et eius incommoda.
Potrebbe obiettarsi che per un contratto in corso e con scadenza naturale, ad
esempio, al 30 giugno 1999 - per il quale la disdetta doveva pervenire al conduttore
entro il 31 dicembre 1998, cioè entro il giorno successivo alla data di entrata in
vigore della nuova legge – “sarebbe” irragionevolmente breve lo spazio temporale
per un valido esercizio del diritto.

16
Avv. Nunzio Izzo

Sennonché, deve, in contrario, osservarsi che la legge 9 dicembre 1998 n.431 è stata
pubblicata nella G.U. n.292 del 15.12.1998, con la vacatio legis ordinaria di
quindici giorni la quale, secondo la sua funzione istituzionale, rappresenta il tempo
valutato dalla legge sufficiente (spatium deliberandi) per le determinazioni unilaterali
da adottarsi in relazione alla prossima entrata in vigore della nuova disciplina e,
quindi, in ordine “anche” alla prosecuzione o meno del rapporto locatizio alle stesse
condizioni e secondo la nuova durata. Conseguentemente, l’inutile decorso del
termine non può che essere imputato, direttamente, alla parte interessata che non
può allegare, poi, una inescusabile sua negligenza che ha creato, comunque, un
affidamento incolpevole della controparte che non può non trovare tutela giuridica.
Trattasi, in ogni caso, di una ragionevole valutazione legale tipica che
riconosce la libera disponibilità delle parti di determinare o meno l’effetto giuridico
(rinnovo per una nuova e più lunga durata) previsto dalla legge per l’inutile decorso
del termine di disdetta che integra, pertanto, un onere in senso giuridico.
L’adozione del criterio del rinnovo tacito può risultare (ma non sempre) di
particolare favore per il conduttore che acquista, in tal modo, una maggiore stabilità
della locazione (4 anni + 4, eccetto le cause di legittimo diniego di rinnovazione), pur
continuando a corrispondere il canone nella misura precedentemente convenuta che,
tuttavia, può essere divenuta, nel frattempo, anche superiore a quella di mercato (es
accordi in deroga stipulati in situazioni di mercato alto) e non necessariamente inferiore
(es. rapporti ad equo canone) con una diversità fattuale, per la quale appare
ragionevole riservare ai contraenti ogni determinazione volitiva, anche tacita.
Pertanto, è solo apparente l’addotta disparità di trattamento - afferente,
infatti, a mere situazioni di fatto e non di diritto – tra il rinnovo tacito di un contratto
ex lege 392 del 1978, per il quale vigeva la misura legale del canone, ovvero di un
contratto ex lege 359 del 1992, per il quale era, invece, stato pattuito un più elevato
canone libero di mercato, perché ciò non incide sulla configurazione della “libera”
manifestazione tacita di volontà negoziale, con riferimento alla particolare
situazione contrattuale che si ritenga “conveniente” di non modificare.
L’illustrata soluzione valorizza, quindi, la volontà delle parti che
conservano, in coerenza con la nuova ratio legis, la libera disponibilità del rapporto,
ricollegantesi le eventuali conseguenze negative all’inottemperanza di un onere
incombente su entrambe le parti le quali ne devono, pertanto, sopportare le
“eventuali” conseguenze negative.
Tale esito interpretativo trova conferma nella più che significativa
espressione letterale “si rinnovino” che – formulata in un congiuntivo non di uso
frequente e normalmente “difficile” e, quindi, sicuramente voluto nella sua portata
concreta - esprime, esattamente, una fattispecie in fieri che venga a perfezionarsi
successivamente al 30.12.1998 e che si attaglia, esclusivamente, alle ipotesi per le
quali il termine ultimo per comunicare la disdetta venga a spirare successivamente
alla predetta data. Ciò giustifica la differenziazione tra il perfezionamento
dell’effetto prodromico prima del 30 dicembre 1998 (rinnovo secondo la vecchia legge)
ed il perfezionamento del rinnovo successivamente a tale data che comporta il
transito “volontario” del rapporto nella nuova disciplina. con più lunga durata

17
Avv. Nunzio Izzo

contrattuale, conseguente al definitivo consolidarsi del paradigma sperimentato, in


via transitoria, con la legge sugli accordi in deroga.
L’illustrato argomento letterale è stato valorizzato dalla dottrina più attenta
che ha sottolineato che “l’espressione si rinnovino sembra da intendersi con
riguardo al momento in cui opera il meccanismo della rinnovazione e non con
riguardo alla nuova decorrenza”29, condividendosi, quindi, la descritta
differenziazione di effetti “rinnovativi”.
Autorevole conforto è offerto, altresì, dalla giurisprudenza formatasi, nel
vigore delle leggi di proroga legale, in ordine alla successione di leggi, con
l’enunciazione di un principio che può ritenersi immanente all’ordinamento
giuridico delle locazioni. La Suprema Corte ha, più volte, enunciato il principio di
diritto dell’inapplicabilità della disposizione di proroga legale che sopravvenga nel
corso di durata della locazione, qualora, per effetto dell’avvenuto perfezionamento
dell’effetto prodromico del rinnovo tacito - consistente nello spirare del termine di
disdetta previsto convenzionalmente prima dell’entrata in vigore della proroga
legale – il conduttore abbia “già acquisito il diritto” alla prosecuzione del rapporto
per volontà privata30, con un consolidamento di una situazione contrattuale sulla
quale la nuova legge non può più incidere, se non alla prossima scadenza.
La contraria tesi tradisce, inavvertitamente, la nuova ratio legis che intende
privilegiare la volontà delle parti che può manifestarsi nelle due forme, scritta o per
facta concludentia, in relazione, però, alla diversa rilevanza ad esse attribuite dalla
vecchia e nuova normativa. Se il locatore - per un rapporto in corso de iure - non
intende assoggettare il rapporto al nuovo regime dovrà provvedere all’onere di
comunicare tempestiva disdetta per far cessare la vecchia disciplina, coerentemente
alla libera autonomia che la nuova legge “ora” gli riconosce, nel rispetto tuttavia
del contrapposto affidamento incolpevole del conduttore.
L’inosservanza dell’onere della comunicazione della disdetta lo espone,
quindi, alle sole normali conseguenze giuridiche, a tale momento, prevedibili e non
a quelle sopravvenute ed imprevedibili, contro le quali non poteva più opporsi
29
P. D’Ascola, Aspetti processuali della riforma delle locazioni abitative, in Rass. loc. e cond. 1990,
402. In senso contrario Trib. Genova 30 aprile 2002, in Arch. loc. 2002,435, che sostiene che, nella
specie, il “primo” rinnovo tacito (31.12.1999) di un contratto in corso al 30 dicembre 1998 è regolato
dalla precedente disciplina, così rendendo inutile la disposizione dell’art.2, comma 6 l.431 del 1998
che opererebbe solo con il secondo rinnovo tacito al 31.12.2003, secondo una presupposizione del
tutto soggettiva perché non emergente dalla norma. Nello stesso senso Trib. Torino 23 ottobre 2002,
est. Ciccarelli, in Giur. mer., 2003, 642 secondo il quale i contratti di locazione di immobili ad uso
abitativo in corso al momento di entrata in vigore della L. n. 431/’98 e rinnovati tacitamente in data
successiva hanno durata di anni quattro (e non di anni quattro più altri quattro con recezione
integrale del comma 1° dell’art. 2 della citata L. n. 431 del 1998). Con la differenziazione tra il
momento genetico del rapporto e quello del suo rinnovo, il giudice torinese non sembra accorgersi
che ciò determinerebbe una “irragionevole” cristallizzazione del doppio regime giuridico fino alla
riconsegna dell’immobile locato che il legislatore ha, invece, voluto escludere con la fissazione di un
termine iniziale di applicazione della nuova disciplina, attraverso l’operatività del rinnovo tacito che,
rispettando la volontà privata, eviti una pericolosa proliferazione di sfratti, bilanciando
opportunamente i contrapposti interessi e salvaguardando il diritto all’abitazione.
30
Cass. 3 settembre 1984, n.4743 in Lazzaro – Preden, Il codice delle locazioni, Milano, 4 ed.
2000, 356 e 418, Cass. 10 agosto 1995, n.8780 e Cass. 27 gennaio 1995, n.983, ivi, 418

18
Avv. Nunzio Izzo

validamente ed efficacemente. Solo se, nel momento nel quale avrebbe potuto
impedire il rinnovo secondo il nuovo regime già entrato in vigore e quindi
conoscibile, il locatore non comunica una tempestiva disdetta, manifesta,
tacitamente - secondo la clausola pattizia ovvero secondo la clausola legale (ove già
inserita in forza di norma imperativa) - la sua volontà, anche in forma tacita, di
proseguire nel rapporto alle stesse condizioni, così come il conduttore, di
acconsentire all’applicazione del nuovo regime. In tale ipotesi appare sterile
sostenere che tale effetto può risultare oneroso, nell’ipotesi di un pregresso accordo
in deroga ex l. n.359/92, in ragione della reiterazione del modello quattro più
quattro anni, in quanto ciò risale comunque ad una “libera” e valida manifestazione
di volontà, anche se tacita.
Significativa e determinante risulta la copiosa giurisprudenza formatasi per
le locazioni non abitative al termine della disciplina transitoria della legge 392 del
1978 - specialmente per i contratti non soggetti a proroga legale - laddove, alla
cessazione del pregresso regime (vincolistico), i rapporti rinnovati (in mancanza di
disdetta per i non soggetti a proroga legale e per comportamento concludente per quelli soggetti a
proroga legale e configurabile per tale tipologia negoziale) hanno dovuto “scontare
interamente” il nuovo regime con l’applicazione, quindi, della “nuova” durata di sei
anni più sei (Cass. 2 novembre 1998 n.10929, Cass. 2 ottobre 1997, n.9627 e Cass.
19 dicembre 1996, n.11365).

c 2 Il rinnovo tacito dei contratti verbali

Considerato - da un lato - che l’art.1, comma 4 ha introdotto -


innovativamente “a decorrere dalla data di entrata in vigore della legge 431 del
1998 - la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione”, ma valutato –
dall’altro lato - che l’art.2, comma 6 disciplina, comunque, il rinnovo tacito dei
contratti in corso de iure alla predetta data, così come conclusi in precedenza e
senza alcuna previsione specifica in relazione alla precedente diversa forma
costitutiva (libera in generale e vincolata solo per fattispecie particolari ed eccezionali), è sorta la
questione sulla persistenza o meno della persistente validità giuridica dei contratti
verbali di locazione sorti nel vigore del pregresso regime giuridico che non
prescriveva tale vincolo di forma “costitutiva” ed in corso de iure al 30 dicembre
1998.
Più precisamente, ci si è chiesto se tali rapporti locatizi continuano ad essere
validi anche dopo l’entrata in vigore della nuova normativa legislativa che richiede,
ora, la forma scritta ad substantiam e fino a quale data?: a) fino al 30 dicembre
1998, con un effetto giuridico risolutivo non dissimile da quello “connaturale” ai
rapporti locatizi assoggettati ad una proroga legale cessata31; b) fino solo alla

31
Con un indirizzo assolutamente uniforme e consolidato la Suprema Corte ha costantemente
statuito che il rapporto locatizio soggetto a proroga legale cessa definitivamente alla scadenza di tale
proroga legale, senza necessità di disdetta (Cass. 5 aprile 1993 n.4062, Cass. 10 maggio 1991,
n.5252, Cass.5 febbraio 1991, n.1088 e Cass. 26 ottobre 1989, n.4428) e la ricostituzione del
rapporto può avvenire con l’applicazione del principio generale di cui all’art.1597, comma 1, c.c. che
regola la conclusione del contratto in forma tacita. Può ritenersi, pertanto, un principio immanente

19
Avv. Nunzio Izzo

scadenza naturale del rapporto, in quanto, per il rispetto del principio paritario,
dovrebbe richiedersi, anche nel silenzio della novella, una manifestazione di volontà
di tinnovo nella “nuova” forma scritta; c) fino ad una scadenza ancora successiva, in
relazione ad un’eventuale situazione giuridica “già quesita al 30 dicembre 1998”
oppure d) per la loro “intera durata” da determinarsi secondo il pregresso regime
giuridico e, quindi, con l’operatività periodica e sine die della riconduzione-
ricostituzione tacita, in conformità della clausola di rinnovo tacita da ritenersi
permanentemente “inserita automaticamente” nel contratto così come costituito ante
legge n.431 del 1998.
La soluzione interpretativa più corretta e ragionevole non sembra dipendere
tanto e solo dal combinato disposto dell’art.14, comma 5 e dell’art.2 comma 6 della
novella, quanto – a ben considerare – dalla “concorrente” inconfigurabilità della
riconduzione tacita di un rapporto locatizio a seconda che la legge – vigente nel
momento dell’operatività del rinnovo tacito - richieda o meno la forma scritta ad
substantiam32.
Altro è, infatti, stabilire la diversa efficacia dello ius superveniens a seconda
che incida sul fatto costitutivo del rapporto (irrilevanza), ovvero sugli effetti (immediata
applicabilità), per cui può ritenersi esaustiva la disposizione transitoria che per l’intera
durata dei contratti in corso de iure alla data del 30 dicembre 1998 “continuano ad
applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazione vigenti
prima di tale data”, altro è, invece, stabilire la “riconduzione-ricostituzione” del
rapporto, in conformità di una volontà presunta di entrambe le parti, allorquando
manchi una preventiva pattuizione espressa che regoli la configurabilità di un
consenso tacito in caso di mancata manifestazione di volontà negoziale.
Se la vicenda della ricostituzione del rapporto giuridico si svolge nel periodo
di vigenza della nuova legge, pare logico e razionale, in assenza di una diversa
disposizione di natura transitoria, che debba trovare applicazione immediatamente

nell’ordinamento giuridico quello della cessazione della locazione alla scadenza del termine finale
stabilito imperativamente dalla legge.
32
Vedi supra nota 6. In giurisprudenza, l’unica sentenza che si rinviene in merito alla sorte di un
contratto verbale concluso sotto il vigore della legislazione pregressa è quella del Tribunale di
Sanremo che si era uniformata, sostanzialmente, al principio dell’inconfigurabilità della tacita
riconduzione del contratto verbale pervenuto alla scadenza del 31.12.1999 secondo la pregressa
normativa sotto il vigore della quale era stato stipulato. Tale decisione è stata, però, riformata dalla
Corte di appello di Genova 6 marzo 2002 n.211, in Arch. loc. 2002,429, che ha invece, privilegiato
la previsione di “rinnovo tacito” contenuta nell’art.2, primo comma, senza, tuttavia, porsi la
questione giuridica della inconfigurabilità del rinnovo tacito per le ipotesi di forma scritta ad
substantiam, eccetto che sia stata convenuta la tacita riconduzione, possibile solo per i contratti
scritti ai quali la nuova norma deve ritenersi riferita. La Corte territoriale non ha, inoltre, valutato
che, altrimenti, viene a prospettarsi l’incompatibilità di tale previsione con quella della forma scritta
ad substantiam, con una verosimile prevalenza, in ogni caso, della conseguenza tipica del “nuovo”
requisito essenziale del contratto, eventualmente verificando la rilevanza o meno dell’innesto
dell’emendamento innovativo del testo normativo che non prevedeva la forma vincolata. In senso
conforme v. Trib. Padova ord. 20 dicembre 2002, inedita e riportata dalla stampa quotidiana (Sole
24Ore), che ha ritenuto che il rinnovo tacito, dopo il 30 dicembre 1998, opera secondo la nuova
legge e quindi per un quadriennio rinnovabile obbligatoriamente per un ulteriore quadriennio in
assenza di invocate cause legittime di diniego.

20
Avv. Nunzio Izzo

la nuova legge che – con la significativa espressione letterale “si rinnovino” -


dispone, chiaramente, l’applicazione delle nuove norme per l’ipotesi di
riconduzione tacita perefezionanda sotto il suo vigore, ove “però” configurabile
giuridicamente.
E’ stata già evidenziata la differente portata giuridica della vicenda di
rinnovazione tacita in presenza di relativa clausola pattizia, a seconda del momento
perfezionativo dell’effetto prodromico di tale vicenda che individua quale dei due
regimi giuridici sia applicabile al caso di specie, se quello vecchio (scadenza termine
comunicazione disdetta ante 30.12.1998) o quello nuovo (scadenza termine comunicazione
disdetta post 30.12.1998).
Nella particolare ipotesi di contratti verbali – di primo acchito - non
sembrerebbe possibile far riferimento a tale criterio differenziatore per l’inesistenza
di una clausola pattizia, con la conseguenza che essendo ormai inconfigurabile una
riconduzione tacita secondo la nuova legge che richiede la forma scritta ad
substantiam, tali contratti dovrebbero cessare definitivamente alla loro scadenza
naturale senza alcuna possibilità di rinnovo, in aderenza al disposto dell’art.14,
comma 5. Ad una più approfondita disamina e valorizzando il richiamato principio
immanente all’ordinamento delle locazioni affermatosi nel regime vincolistico,
appare, tuttavia, ragionevole mitigare gli effetti giuridici tipici della successione
delle leggi nel tempo con una razionale valorizzazione dell’efficacia giuridica della
clausola legale dell’art.3 l.392 del 1978, produttivo di effetti fino alla data di entrata
in vigore della novella.
Sembra potersi, allora, assumersi che se la disdetta del contratto verbale in
corso de iure alla data del 30 dicembre 1998 doveva essere comunicata – nel
termine previsto dalla legge precedente che “all’epoca” era sostitutiva ed
integrativa della volontà delle parti come costituitasi per facta concludentia – entro
una data antecedente il 30 dicembre 1998, anche in questa ipotesi il conduttore ha
“già acquisito” ex lege il diritto alla prosecuzione del rapporto locatizio, in quanto è
divenuta intangibile la situazione giuridica di rinnovo consolidatasi sotto il
previgente regime giuridico.
Viceversa, nell’ipotesi in cui tale termine si collochi temporalmente dopo il
31 dicembre 1998, allora deve escludersi qualsiasi riconduzione tacita, perché -
come già precisato per i rapporti conclusi in forma scritta ed in corso alla data di
entrata in vigore della novella – la vicenda della riconduzione tacita ricade sotto il
vigore della nuova legge che, prescrivendo la forma scritta ad substantiam, che la
impedisce in carenza di clausola pattizia.
Tale soluzione appare rispettosa del criterio della ragionevolezza e,
soprattutto, della parità di trattamento, sia con riguardo alla sorte dei rapporti in
corso da ricostituirsi, sia con riguardo a quelli da costituirsi ex novo, nel rispetto, in
ogni caso, di eventuali situazioni giuridiche soggettive già acquisite alla data del 30
dicembre 1998.
Re melius perpensa, rispetto alla prima lettura della normativa transitoria, il
rinnovo del contratto di locazione concluso in forma verbale, prima dell’entrata in
vigore della legge 431 del 1998, è circoscritto all’ipotesi di perfezionamento
dell’effetto prodromico del suo rinnovo tacito entro e non oltre il 31 dicembre 1998.

21
Avv. Nunzio Izzo

Nell’impossibilità del perfezionamento di un rinnovo tacito prima del 30


dicembre 1998 il contratto verbale cessa alla sua scadenza naturale e la detenzione
dell’immobile deve ritenersi sine titulo, al pari se si vuole dell’ipotesi di cessazione
di una pregressa proroga legale che richiedeva, infatti, una nuova costituzione del
rapporto locatizio, in conformità alla legge in vigore dopo tale cessazione.
Ciò può originare la connessa questione della restituzione delle somme
indebitamente corrisposte, per il periodo successivo a tale cessazione, ma questa
integra una questione generale per tutte le ipotesi di rapporti di fatto che vede
contrapporsi la tesi della ripetibilità delle somme, salva l’esperibilità, in via
riconvenzionale e sussidiaria, dell’azione di indebito arricchimento, a quella della
inammissibilità di una tale ripetizione perché il conduttore ha, comunque, ricevuto
il godimento dell’immobile anche se in forza di un titolo formalmente nullo33.
Per i contratti verbali, la data certa – nella specie particolarmente rilevante -
è fornita dalla registrazione della dichiarazione verbale, divenuta obbligatoria ex
legge n.449 del 1997 per tutti i contratti di locazione anche se inferiori a
£.2.500.000 annue, salvo per le esenzioni connesse al particolare status di una delle
parti34, ovvero dalle prove ammissibili in relazione alla stipula di un contratto per
facta concludentia secondo il regime giuridico all’epoca applicabile.

c 3 Contratti scaduti e rinnovo

Al fine di agevolare la transizione dal vecchio al nuovo regime, la legge


n.431 del 1998 disciplina non solo il rinnovo tacito dei contratti di locazione in
corso de iure al 30.12.1998, ma anche di quelli in corso solo de facto, sia che sia

33
In dottrina R. Preden, La locazione di fatto, op. cit. e Cass. 3 maggio 1991, n. 4849 “Qualora un
contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta
dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la
parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non puo' pretendere la restituzione di
quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto cio' importerebbe un
inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore (nella specie dichiarato null o, per
mancanza delle prescritte autorizzazioni, il contratto di locazione di un alloggio di cooperativa
edilizia a contributo statale, stipulato tra il socio assegnatario ed un terzo, il giudice del merito
accoglieva la domanda di quest'ultimo di ripetizione dei canoni erogati”, in Giur. it. 1991,, I, 1,
1314 con nota critica di A. Chiodi, Irripetibilità dei canoni versati in esecuzione di una locazione
nulla: un caso di “estoppel” all’italiana. In proposito non pare ultroneo osservare che, se si ritenga
ammissibile anche in tale situazione l’azione sussidiaria di indebito arricchimento, la tesi rigorosa
della ripetibilità si risolverebbe in mero formalismo di ordine processuale con riflessi sostanziali che
possono risultare modesti in caso di equivalenza delle somme dovute per i due diversi e distinti titoli,
in quanto la corresponsione, sia pure di fatto, potrebbe integrare la prova del valore economico
dell’arricchimento ingiustificato.
34
Art. 1 l. 31 ottobre 1966, n.946 per le “locazioni di immobili adibiti ad uffici delle rappresentanze
diplomatiche e consolari estere, nonché ad abitazione privata dei membri di dette nazionalità non
italiana che esercitano le loro funzioni in Italia” che può far sorgere qualche dubbio di legittimità
costituzionale per violazione dell’art.3 Cost. con riguardo a tutti gli altri locatori in considerazione
della insussistenza di un’obbligazione tributaria accollata, imperativamente e quindi
inderogabilmente, a tali conduttori privilegiati che, tuttavia, non sembra possano, legittimamente e
ragionevolmente, comunicare tale privilegio ai rispettivi locatori.

22
Avv. Nunzio Izzo

stata già instaurata la procedura di esecutiva di sfratto - sospesa ex art.6 della stessa
legge - sia che sia stato solo emesso il provvedimento giudiziale rilascio.
L’art.6, comma 2, prevede a tal fine una dettagliata procedura di
instaurazione di trattative per provocare la stipula di un nuovo contratto,
ovviamente in forma scritta, anche attraverso le rispettive organizzazioni sindacali
che possono, in tal modo, fornire “facoltativamente” l’assistenza necessaria.
Anche se la stampa quotidiana specializzata aveva, inizialmente, enfatizzato
i rischi collegati alla mancata comunicazione dell’intenzione di avviare trattative
per la stipula di un nuovo contratto - prospettando, addirittura, l’effetto di un
rinnovo tacito del vecchio contratto dichiarato giudizialmente cessato per finita
locazione - sembra potersi escludere un tale effetto, specialmente se si tenga
presente che l’incipit del successivo comma 3 prevede la conseguenza legale tipica
del mancato accordo che è quella di abilitare il conduttore a chiedere la rifissazione
della data di esecuzione e che conferma l’intangibilità del titolo esecutivo
“sospeso”. Trattasi di una riproduzione della vecchia previsione della legge n.359
del 1992 che ha già trovato definitiva soluzione interpretativa nella pronuncia della
Suprema Corte con la sentenza 6 marzo 1998 n.2477 che ha confermato che le
mancate trattative non trovano, in ragione della semplice loro previsione, una
particolare sanzione nella legge che non sia quello dell’inesistenza di un accordo
novativo. L’omissione delle trattative non sembra, quindi, comportare alcun
effetto specifico che non sia quello di dover “subire” la sospensione forzata
dell’esecuzione, sostituibile con la stipulazione di un nuovo contratto di locazione.
Il parallelismo con la richiamata norma della legge n.359 del 1992 conferma la
funzione transitoria della disposizione. L’iniziativa, assunta da una qualsiasi delle
parti non è comunque priva di qualsiasi effetto perché può esporre a responsabilità
precontrattuale per comportamenti non ispirati a correttezza e lealtà, con la
possibile esposizione a danni che potrebbero “rappresentati” a fini dissuasivi
dell’esecuzione intrapresa o da intraprendere. Può rilevarsi che la previsione
normativa tende a reintrodurre, sia pure facoltativamente, quell’assistenza sindacale
che la corte costituzionale ha giudicato incostituzionale nella forma obbligatoria35.
L’opportunità di dare inizio o meno alle trattative non può che essere
lasciata alla più che prudente valutazione dei diretti interessati, perché - come
precisato - esse possono comportare effetti non valutabili preventivamente nella
loro esatta portata giuridica e successivamente sgradevoli, sempre che il locatore,
per evitare problemi, non faccia conoscere la sua proposta o accettazione “non
trattabile e limitata esattamente nel tempo”. A tal fine appare consigliabile non la
semplice comunicazione delle condizioni contrattuali “essenziali”, bensì l’intero
contratto, perché, altrimenti, qualsiasi “nuova” pattuizione potrebbe, poi, non essere
più accettata dalla controparte.
La ratio di tale disposizione risiede nell’esigenza di agevolare la stabilità
della locazione per la tutela del diritto all’abitazione, solennemente riaffermato
nella dichiarazione del Summit dell’ONU Habitat 2 tenutosi ad Instanbul nel 1996.

35
C. cost. 25 luglio 1996 n.309, in Giust. Civ. 1996, I, 2165 con nota di N. Izzo.

23
Avv. Nunzio Izzo

Sostanzialmente trattasi di una previsione normativa c.d. programmatica,


sfornita di qualsiasi sanzione, anche se accompagnata dalla prospettazione
“incentivante” di evitare il periodo di inibizione dell’esecuzione del provvedimento
di rilascio che, come previsto, si è rivelata niente affatto breve per effetto della sua
prevedibile protrazione che è stata denunciata di illegittimità costituzionale36. Nella
conclusione del nuovo contratto le parti dovranno accuratamente valutare l’intera
situazione contrattuale precedente, in quanto, con ogni probabilità, potranno essere
validamente definite le eventuali “pendenze” contrapposte, così che il locatore
potrebbe rinunciare alle pretese risarcitorie per ritardata riconsegna dell’immobile
locato, mentre il conduttore potrebbe, a sua volta, rinunciare ad eventuali pretese di
restituzione di indebito per violazione della misura legale del canone.

3. Locazioni non assoggettate alla normativa dettata dalla l.431 del 1998.

In applicazione del comma 5 dell’art.14 della l.431 del 1998, i rapporti


locatizi che non rientrino nell’ambito di applicazione della nuova legge e per i quali
non trova, pertanto, applicazione la norma transitoria dell’art.2 comma 6 della
stessa legge, deve ritenersi che siano regolati dalla normativa previgente, sia essa
quella speciale di cui alle leggi n.392 del 1978 o n.359 del 1992, ovvero quella
codicistica, per cui, salva la pattuizione di una clausola di rinnovo tacito, tali
rapporti (es locazione transitoria stipulata ex art.26 l.392/78 per un’abitazione secondaria)
cessano definitivamente alla scadenza della durata naturale del contratto scritto o
verbale e saranno regolati dalla normativa ordinaria del codice civile.
In proposito, si osserva che, in considerazione della libertà di forma che
ispira il nostro codice e della configurazione di eccezione che sembra doversi
riconoscere alla prescrizione della forma scritta ad substantiam per le locazioni
abitative che non siano state restituite alla disciplina ordinaria del codice civile, i
contratti di locazione non disciplinati dalla nuova legge non sembra possano
ritenersi soggetti a tale requisito di forma.
Il requisito di forma vincolata comporta, infatti, rilevanti effetti giuridici,
specialmente in ordine al passaggio da una all’altra tipologia contrattuale e che
appare opportuno esaminare, sia pure brevemente, perché restringono notevolmente
la portata della disposizione dell’art.80 della legge n.392 del 1978 che non è stato
abrogato espressamente, ma per il quale è configurabile una “parziale” abrogazione
tacita per incompatibilità, ex art.15 delle preleggi.
Con la sterilizzazione degli effetti giuridici conseguenti alla manifestazione
di una volontà negoziale per inequivoco comportamento concludente, diviene,
infatti, incompatibile con la nuova normativa l’applicabilità del regime giuridico
corrispondente al mutamento dell’uso pattuito che si sia protratto per il periodo di
almeno tre mesi dalla conoscenza da parte del locatore.

36
Si è in attesa di conoscere la decisione della Corte costituzionale che ha esaminato la questione
all’udienza dell’11 febbraio 2003

24
Avv. Nunzio Izzo

Infatti, con l’introduzione della forma scritta ad substantiam – come già


accennato37 - si è, sostanzialmente ed implicitamente, restaurato il valore giuridico e
contrattuale della destinazione contrattualmente convenuta tra le parti, non potendo
più riconoscersi alcuna rilevanza giuridica all’uso effettivo che si fonda su un
comportamento tacito per facta concludentia, con la conseguente irrilevanza di
qualsiasi mutamento unilaterale dell’uso pattuito e conseguentemente del
corrispondente regime giuridico.
Le conseguenze giuridiche di una tale innovazione che – si badi bene – non
può essere denunciata di anomalia perché risulta, sorprendentemente, coerente con
l’intento solennemente “dichiarato” - nella relazione parlamentare accompagnatoria
della novella legislativa - di una consapevole “scelta di liberalizzazione …per una
maggiore autonomia negoziale delle parti” che, in relazione alla pregressa
rilevanza inderogabile della destinazione effettiva dell’immobile locato, è stata,
senza dubbio alcuno, realizzata, egregiamente, attraverso l’introduzione della forma
vincolata che - secondo dottrina e giurisprudenza assolutamente incontrovertibili -
si comunica automaticamente a tutti gli atti collegati ed in particolare – per quanto
qui interessa – anche alla risoluzione del rapporto giuridico che, pertanto, non può
realizzarsi giuridicamente se non con un formale atto scritto.
Se, ad esempio, sia in corso un contratto locatizio con una specifica e
“formale” destinazione convenzionale, quest’ultima non può cessare per
determinazione unilaterale e tacita “anche se tollerata dalla controparte” perché
abbisogna di un comune consenso da manifestarsi, necessariamente, in forma
scritta. Pertanto anche se un contratto di locazione, con una destinazione diversa da
quella abitativa, può legittimamente concludersi in forma verbale e, quindi, per
facta concludentia, questo contratto non può automaticamente innestarsi e
sovrapporsi su quello ancora in corso de iure stipulato con forma scritta per uso
abitativo che non sia stato risolto per comune consenso manifestato in forma scritta.
Non può cioè mutare il regime giuridico da quello corrispondente all’uso
non abitativo – configurabile in relazione ad un valido contratto concluso in forma
verbale - in quello abitativo, perché non solo la valida costituzione di una locazione
abitativa deve avvenire, essenzialmente, per iscritto, ma non può essere mutato
validamente, nemmeno, il relativo regime giuridico da quello previsto per l’uso
abitativo in quello previsto per l’uso non abitativo – pur se il relativo contratto può
validamente costituirsi in forma verbale e, quindi, con comportamento concludente
– per l’assorbente ed essenziale ragione che la destinazione convenzionale abitativa
può cessare solo in forza di formale atto scritto.
Al limite, potrebbe “semmai” ipotizzarsi un possibile mutamento dell’uso
originariamente pattuito, esclusivamente nel caso in cui la locazione abitativa risulti
già cessata definitivamente alla sua scadenza naturale in quanto da questo momento
possa apprezzarsi giuridicamente la costituzione di un distinto e diverso rapporto
locatizio per uso diverso dall’abitativo. Sembra, tuttavia, doversi rispondere, prima,
all’interrogativo se gli effetti della forma vincolata, preclusivi di qualsiasi
sovrapposizione di una diversa locazione si estendano – come parrebbe – anche

37
Cfr nota n.23

25
Avv. Nunzio Izzo

all’obbligazione di restituzione della cosa locata (art.1590 c.c.) di indiscutibile


natura contrattuale che nasce con la cessazione del contratto, per cui non sarebbe,
quindi, sufficiente la mera scadenza del contratto, essendo, invece, necessaria anche
l’avvenuta riconsegna dell’immobile locato perché fino a tale momento
permangono i predetti effetti preclusivi discendenti dal vincolo di forma.
Conclusivamente sotto tale profilo, può affermarsi che nessun valido
mutamento di regime giuridico appare più configurabile all’interno della tipologia
abitativa quando per una qualsiasi destinazione abitativa sia richiesto il requisito
essenziale della forma vincolata - perché la relativa convenzione è salvaguardata
dalla forma vincolata ex art.1350, n.13 c.c. anche a fini risolutivi - né, tra la
tipologia non abitativa e quella abitativa assistita dalla forma vincolata, risultando la
norma dell’art.80 ristretta, ormai, entro l’ambito della tipologia non abitativa ed,
eventualmente, tra tipologie contrattuali per le quali non sia prescritta dalla legge la
forma scritta ad substantiam.
La scelta di una forma convenzionale (art. 1352 c.c) può essere neutralizzata
per le sole locazioni non abitative, a seguito dell’abrogazione espressa dell’art.79
“limitatamente alle locazioni abitative”.
L’elaborazione giurisprudenziale potrà, certamente, arricchire,
autorevolmente ed ulteriormente, la casistica applicativa delle innovazioni
legislative introdotte con la l. n.431 del 1998 che, comunque, appaiono, già ora, in
tutta la loro incidenza “devastante” della costruzione normativa della legge n.392
del 1978, con una dilagante restaurazione della libera autonomia privata che, in ogni
caso, impone una lettura, attenta e prudente, della novella, affinché non vengano
accreditati ancor più ampi esiti interpretativi perversi, come, ad esempio, quello di
una configurazione “piuttosto irragionevole” di una sanzione civilistica
dell’inadempimento dell’obbligo della registrazione fiscale38. L’accoglimento,
38
N. Izzo, La riforma delle locazioni degli immobili ad uso abitativo, in I Contratti 1999, 183; IB, in
AA.VV. La Nuova disciplina delle locazioni ad uso abitativo, a cura di R. Preden, in Gazzetta
Giuridica Giuffré Italia Oggi, suppl. n.14-15 del 16 aprile 1999, 70; IB, La rilevanza degli
adempimenti tributari, in Atti del Convegno nazionale “Le locazioni abitative alle soglie del 2000”
in Rass. loc e cond. 1999, 456 e, più recentemente, Registrazione del contratto di locazione ed
incidenza sulla validità del canone e sull’esecuzione dello sfratto , relazione al Convegno tenutosi a
Pistoia il 9-10 maggio 2003, organizzato dal Consiglio dell’Ordine degli avvocati di Pistoia e dalla
Scuola formazione forense “Cino da Pistoia” ed in corso di pubblicazione.
Dopo due prime pronunce (Trib.16.5.2000, in Arc. Loc.2000,608 e Trib. Verona, ord. 21.6.2000, in
Rass. Loc. e cond. 2000, 249) che, ammettendo (incomprensibilmente) una registrazione tardiva di
una pattuizione ritenuta “già affetta” da insanabile nullità civilistica e non da mera irregolarità
fiscale, riconosceva, con impliciti, effetti sananti, l’efficacia della predetta convenzione “nulla” e
l’esigibilità del canone superiore solo ex nunc, deve registrarsi il revirement della giurisprudenza di
merito (Tribunale Verona 12 novembre 2002 in Rass. Loc. e cond. 2002, 547, Trib. Pordenone, 19
gennaio 2002, Trib. Modena, 13 novembre 2001 e Trib. Galatina 9 gennaio 2001, ivi 2002, 90) che
riconosce, ora, l’efficacia ex tunc della registrazione tardiva, come sostenuto fin dalla prima lettura e
dalla migliore dottrina G. Bernardi, in AA. VV. Il nuovo diritto delle locazioni abitative, a cura di
S. Patti, Milano, 2001, 216 e M. De Tilla, Limiti alla liberalizzazione delle locazioni abitative, in
Rass. Loc. e cond. 1999,411. In materia cfr. G. Esposito, Qualificazione del contratto a fini fiscali e
nullità per violazione di norme tributarie in Corriere Giur. 2002, 3, 351, in nota a Cass.3 settembre
2001, 11351; Malagù, Le nuove condizioni fiscali dell’azione esecutiva per il rilascio di immobili
ad uso abitativo, Boll. Trib. 1999, 306; Spaziani Testa , Gli aspetti tributari della nuova legge sulle

26
Avv. Nunzio Izzo

infatti, della tesi contrastata che è stata prospettata in nome di lodevole


moralizzazione per il concorso di tutti i cittadini alle spese pubbliche, potrebbe
“distogliere” l’operatore del diritto dal considerare l’effetto perverso di una ancora
più vasta libertà negoziale. La suggestione della sanzione per l’irregolarità fiscale
finisce con il legittimare patti di aumento del canone nel corso della locazione che
sembrano, invece, sanzionati di nullità, non essendo configurabile – come per le
locazioni non abitative - l’immutabilità del canone per l’intera durata in ragione del
limite imperativo, ex art.79 l.392/78, del limite di aggiornamento periodico.

4. Mutamento dell’uso pattuito e rinnovo tacito

La novella legislativa del 1998, come avvertito immediatamente da tutti gli


interpreti e come già dianzi sottolineato, incide, quindi, anche sul regime giuridico
del mutamento dell’uso pattuito stabilito dall’art.80 della legge n.392 del 1978 che
può indurre ad una rivisitazione dell’intera problematica, con riguardo specialmente
alla fattispecie del c.d. non uso.
In considerazione dell’economia di questa relazione, la disamina è limitata
ad alcune questioni che possono interessare la disciplina transitoria.
Trattasi, come già detto, di un’efficacia riflessa dell’introduzione della
forma scritta ad substantiam per i contratti di locazione che sono soggetti alla nuova
legge n.431 del 1998, secondo un discrimine normativo che appare razionale in
relazione alla configurazione di eccezione che sembra doversi riservare al “nuovo”
requisito di forma vincolata rispetto al principio generale della libertà di forma e
che incide, conseguentemente, anche in materia di efficacia giuridica del
mutamento dell’uso pattuito, in forma scritta o verbale.
Ribadito che nel nuovo regime giuridico, introdotto con la legge n.431 e
caratterizzato dal requisito essenziale di forma, il mutamento dell’uso pattuito non
può più esplicare gli effetti giuridici, onnicomprensivi e di chiusura, tipizzati
nell’art.80 della legge n.392 del 1978 perché sostanzialmente fondati sulla rilevanza
contrattuale di un comportamento concludente dei contraenti, può essere utile
esaminare le interazioni nel periodo di durata della normativa transitoria della
novella.
La fattispecie che può venire in discussione è quella c.d. locazione
transitoria - piuttosto diffusa - che origina “anche” questioni di mutamento di uso
(da abitazione secondaria a primaria) nel corso di durata del contratto, prescindendo
dalla diversa ipotesi del vizio genetico della causa, perché in tal caso trova

locazioni, in Arch. Loc. 1999,9. In dottrina A. Mirenda, La locazione di fatto: brevi spunti sulla
natura dell’azione di riconformazione e sulla legittimatio ad causam, in Rass. Loc e cond. 2001, 7 ha
avvertito il paradosso della nullità radicale per omessa registrazione, specialmente nell’ipotesi della
locazione di fatto e, nel corso di un dibattito, ha maturato un revirement della sua iniziale tesi della
efficacia sanante solo ex nunc della parte di canone non registrata perché l’A. conviene che, se viene
regolarizzata la registrazione, anche tardivamente, dell’intero canone, ciò comporta l’esigibilità
totale.

27
Avv. Nunzio Izzo

applicazione la normativa sulla simulazione in frode alla legge civile piuttosto che a
quella fiscale e, quindi, l’eventuale conversione del contratto nullo ai sensi
dell’art.1424 c.c.
Nell’eventualità di un mutamento dell’uso pattuito intervenuto prima
dell’entrata in vigore della novella ovvero nel regime transitorio di tale legge la
soluzione discende dall’applicazione delle norme indicate al precedente punto 2
della relazione sull’esatta efficacia giuridica del rinnovo tacito.
La fattispecie di un mutamento dell’uso pattuito perfezionatosi
“interamente” prima dell’entrata in vigore della novella non pare presentare
particolari questioni interpretative perché possono emergere solo questioni di prova,
in quanto, alla parte che invoca tale mutamento, incombe l’onere di provare, non
solo il diverso uso effettivo al quale venga adibito stabilmente l’immobile locato,
ma soprattutto – a seguito del richiamato intervento parzialmente demolitorio del
Giudice delle leggi – la durata di almeno tre mesi dal momento di avvenuta
conoscenza di tale mutamento, da parte dell’altro contraente che configura il
consenso tacito valido per l’applicabilità del diverso regime giuridico
corrispondente all’uso effettivo dell’immobile, anche con riferimento alla diversa
sua prevalenza.
La seconda ipotesi merita, forse, qualche precisazione, in quanto occorre
stabilire con quale regime giuridico “già acquisito” il rapporto locatizio può
transitare in quello nuovo che – detto per inciso – è caratterizzato da una nuova
disciplina e da una nuova configurazione giuridica delle locazioni transitorie,
relativamente alle quali persistono non poche questioni39.
In conformità al comma 5 dell’art.14 della novella, il mutamento dell’uso
pattuito che può ancora essere rilevante è quello che risulti già perfezionato – con
prova rigorosa - entro e non oltre la data di scadenza del rapporto locatizio in corso
de iure al 30 dicembre 1998 che transiti, legittimamente, nella nuova disciplina
della legge 431 del 1998, in forza di una – per così dire – doppia manifestazione
tacita di volontà delle parti. Con ciò si vuole dire che il periodo di almeno tre mesi
dall’avvenuta conoscenza dell’altro contraente deve essere compreso – quale
elemento costitutivo della fattispecie – entro e non oltre tale data perché fino a tale
data continuano a trovare applicazione le pregresse disposizioni di legge e quindi
sia l’art.80 che l’art.79 della legge n.392 del 1978.
In tal caso il rinnovo tacito – secondo il criterio selettivo precedentemente
illustrato – opera con riferimento ad una situazione contrattuale già perfezionatasi e,
correlativamente, con il regime giuridico già acquisito e consolidato, in un
momento prima del passaggio nella nuova disciplina.

39
In dottrina v. C.M. Verardi, I contratti di natura transitoria, in AA. VV. Le locazioni ad uso di
abitazione, Torino 2000, 133; M. Acierno, Art.5, Contratti di locazione di natura transitoria, in AA.
VV. Le nuove locazioni abitative, Milano, 2000, 121; V. Cuffaro, Ancora sull’ammissibilità della
locazione ad uso di foresteria dopo la legge 9 dicembre 1998, n.431, in Arch. loc 2001, 363; F.
Lazzaro e M. Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano 2002, 221. In proposito si precisa
che il nuovo decreto ministeriale 30 dicembre 2002, previsto per la stipula dei contratti di cui
all’art.2, comma 3 e all’art.5, commi 1,2, e 3 della legge n.431 del 1998, è stato pubblicato nella
Gazzetta Ufficiale, suppl. ord. dell’11 aprile 2003.

28
Avv. Nunzio Izzo

Ciò vale anche per i contratti di locazione conclusi in forma verbale prima
dell’entrata in vigore della novella, ribadendo però che – in ossequio al condiviso
principio dell’inconfigurabilità di una riconduzione tacita in un regime giuridico che
abbia scelto quale ulteriore requisito essenziale quello della forma scritta sotto pena
di nullità (combinato disposto degli artt.1325 e 1350, n.13 c.c.) – il transito con tale
mutamento è ammissibile solo se possa ritenersi compreso nella valida ed efficace
manifestazione tacita produttiva cioè di irretrattabili effetti giuridici prima della data
di transizione. Per esemplicare se il mutamento si è perfezionato entro il termine di
scadenza della comunicazione della disdetta ai sensi dell’art.3 l.392/78 avvenuto
prima del 30.12.1998 il consolidamento è avvenuto in conformità alla vecchia
legge. Se, invece, il predetto termine è scaduto sotto il vigore della nuova legge per
cui il rinnovo tacito è disciplinato dalla nuova legge (come fatto chiaro
dall’applicabilità della nuova durata e dal verbo al congiuntivo che indica la
prospettiva verso la novella) il rinnovo tacito non è più configurabile perché la
novella è caratterizzata dalla forma scritta ad substantiam con l’inconfigurabilità
della riconduzione tacita, con rispetto anche del principio paritario.
In presenza, pertanto, di una locazione transitoria stipulata per abitazione
secondaria – ammissibile e configurabile autonomamente prima e “non più” dopo la
legge n.431 del 1998 che disciplina ed attrae nel suo ambito di applicazione l’uso
abitativo “in genere ed indifferenziato” - con la configurazione (attrattiva) della
tipologia speciale di cui all’art.5 e con quella (espulsiva) essenzialmente per
esigenze turistiche – deve distinguersi se l’effetto modificativo si sia perfezionato
prima o dopo il perfezionamento di un “valido” rinnovo tacito.
Pertanto, la locazione transitoria per abitazione secondaria, in assenza di un
mutamento d’uso in quello di abitazione primaria e, soprattutto, in mancanza di una
clausola di rinnovo tacito, resta disciplinata dal precedente regime giuridico e,
quindi, cessa definitivamente alla sua scadenza naturale convenuta, senza poter
transitare nel nuovo regime che non legittima più la mera riconduzione tacita,
occorrendo, invece, la forma scritta ad substantiam.
Identica soluzione appare corretta per un contratto di locazione transitoria
“verbale” in corso alla data di entrata in vigore della novella, perché non operando
l’inserzione automatica della clausola legale di rinnovo tacito per incompatibilità
con la natura transitoria del rapporto, la relativa locazione cessa definitivamente alla
sua scadenza naturale, anche in applicazione degli usi locali.
Con tale precisazione e limitazione può accogliersi l’opinione dottrinale che
afferma il rinnovo tacito della locazione transitoria stipulata ante l.431/98, con
l’applicazione, pertanto, della più lunga durata contrattuale40.
Ai fini della disciplina transitoria relative alle locazioni c.d. transitorie ed in
relazione alla diversa configurazione ontologica recepita nella legge n.392/78 e
nella legge n.431/98, possono, inoltre, prospettarsi ulteriori questioni di rilevanza
transitoria.
A tal fine, deve, infatti, accertarsi quali rapporti locatizi sorti ai sensi
dell’art.26 l.392/78 siano ora disciplinati dalla novella (artt. 2, 3 e 5) e quali

40
F. Lazzaro e M. Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, Milano 2002, 245.

29
Avv. Nunzio Izzo

possono rientrare, invece, tra le locazioni stipulate esclusivamente per esigenze


turistiche, alle quali sono dichiarate inapplicabili molte disposizioni della novella,
tranne quella della forma scritta.
Il dibattito è vivace41, ma, in occasione di un convegno tenutosi a Milano
dopo l’entrata in vigore della novella42, è stato già osservato che occorre riferirsi
alla legge quadro sul turismo 17 maggio 1983, n.21743, alle diverse leggi regionali44
e, da ultimo, al decreto legislativo 9 novembre 1998 n.427 di attuazione della
direttiva comunitaria 94/47/CEE sulla tutela dell’acquirente, per una corretta
configurazioni di tali locazioni, considerando attentamente la nozione elaborata di
turismo statico e dinamico che può confortare una soluzione interpretativa scevra da
condizionamenti soggettivi, anche culturali, e valutando le tipologie assimilabili ai
residence, quali affittacamere e alloggi bed and breakfast45 molto diffusi nella zone
di confine o di intenso turismo in senso stretto.
Sinteticamente, può affermarsi che le “vecchie” locazioni transitorie per
abitazione secondaria che possono rientrare ora nella configurazione normativa di
“alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche” – come, ad esempio, la casa o
l’appartamento per vacanza o ferie, normativamente prevista – non sono attratte
nella novella e, con l’abrogazione espressa dell’art.26 della l.392/78, devono
ritenersi restituite - implicitamente anche se non “esclusivamente” (stante la
prescrizione della forma scritta conseguente al meccanismo normativo del richiamo verosimilmente
non coordinato “temporalmente” a seguito di emendamenti posteriori all’originaria redazione della
norma ) – alla disciplina codicistica, senza che possano, quindi, transitare nemmeno
nel tipo negoziale c.d. libero della nuova legge.
Per le altre si pongono delicate questioni di rinnovo tacito, ove configurabile
per la presenza di una espressa clausola pattizia, in relazione anche alla portata della
manifestazione tacita di volontà connessa alla forma vincolata.

41
V. F. Lazzaro e M. Di Marzio, op. ult. cit con le ampie citazioni di dottrina alle quali per brevità
di rinvia
42
N. Izzo, La classificazione delle locazioni abitative della nuova legge n.431 del 1998 , relazione al
convegno Domus Italia Milano, 20 maggio 1999, pubblicata in Amministrare Immobili, periodico
ANACI, inserto 1999, 19
43
Cfr anche art.2 12 marzo 1968, 326 per gli immobili adibiti ad attività turistiche
44
Ampia è la produzione di normativa regionale in materia e vivace è il dibattito sui limiti della
stessa per le possibili interferenze con la legislazione statale ed il conseguente conflitto di
attribuzione, rilevante ai sensi dell’art.117 Cost. La più recente legge 4 novembre 2002, n.33 della
Regione Veneta stabilisce all’art.25 che le unità abitative ad uso turistico non possono essere locate
“per meno di sette giorni e per più di sei mesi consecutivi”, con determinati adempimenti e con
sanzioni pecuniarie fino a 5000 euro che sono state considerate come una “illegittima” limitazione
dell’autonomia privata riconosciuta dalla legge n.431 del 1998
45
Tipologia prevista da numerose leggi regionali: Abruzzo L. n.78/2000,Basilicata L.37/2001,
Bolzano L.12/1995, Calabria L.2/2003, Campania 5/2001, Emilia-Romagna L.n.29/2001, Friuli -
Venezia Giulia L. n.2/2002,Lazio L.n.8/1997, Liguria L.n.5/2000, Lombardia L.n.6/2001 e 12/1997,
Marche L.n.8/2000, Molise L.n.13/2002, Piemonte L.n.20/200, Puglia L.n.17/2001, Sardegna
L.n.27/1998, Sicilia L.n.32/2000, Toscana L.n. 42/2000, Trento L.n.7/2002, Umbria L.n.2/2001,
Valle D’Aosta L.n.23/2000 e Veneto L.n.49/1999.

30