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TORRE ROSSA
Via Accolti Gil – Zona ASI – Bari
Report al 11 Aprile 2011
Per conto di
Fallimento INSERCO
Via Andreuzzi 12
33100 – Udine
INDICE
INDICE 2
1.
CERTIFICATO DI PERIZIA 1
SCOPO DELLA VALUTAZIONE E FONTI 4
2.
RELAZIONE DESCRITTIVA 7
Localizzazione 7
Descrizione 9
Situazione Catastale 10
Consistenza 11
Tenancy 11
3.
RELAZIONE VALUTATIVA 13
Metodologia di valutazione 13
Considerazioni valutative 14
Valutazione 16
OPINIONE DI VALORE 21
Valore di Mercato 21
4.
MERCATO IMMOBILIARE 31
ALLEGATI
1
CERTIFICATO DI
PERIZIA
CERTIFICATO DI PERIZIA
CB Richard Ellis
Professional Services SpA
Via del Lauro 5/7
20121 Milano
Tel. 02.655670.1
Fax 02.655670.50
milan@cbre.com
www.cbre.com
Sede Legale e Direzione: Via del Lauro 5/7, 20121 Milano Tel.:02.655670.1 Fax 02.655670.50
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iscriz. reg. imprese presso c.c.i.a.a. n. 04319600153 – cod. fisc./partita i.v.a. 04319600153 cap. soc. € 500.000
c.c.i.a.a. Milano 100400
Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento da parte della Società CB Richard Ellis Ltd
CERTIFICATO DI PERIZIA 2
In fede
Tel. 02.65567001
Francesco.abba@cbre.com
2
RELAZIONE
RELAZIONE 7
RELAZIONE DESCRITTIVA
Localizzazione
La proprietà immobiliare, oggetto della presente valutazione, è ubicata a Bari
nell’estrema periferia occidentale della città, all’interno dell’agglomerato industriale
Bari-Modugno, gestito dal Consorzio A.S.I. (area–sviluppo–industriale).
Più precisamente, è situata in prossimità (poche centinaia di metri) di un parco
commerciale di rilevanti dimensioni, oggi completamente inutilizzato (composto dall’ex
centro commerciale Carrefour Bari Nord e dall’area commerciale denominata “Sport
Town Center”, che si sviluppano entrambi tra le vie Biagio Accolti Gil e Maestri del
Lavoro). Il parco commerciale era composto (fino a circa due anni fa) da un
ipermercato ad insegna Carrefour, da un capannone commerciale non locato, da un
edificio di media superficie (locato alla Conbipel) e da un’altra media superficie (locata
a Scarpe&Scarpe). A causa di un sistema viario interno mal organizzato, l’ipermercato
Carrefour risultava già all’epoca difficilmente raggiungibile, a piedi, dai restanti
immobili (e ne limitava notevolmente le potenzialità commerciali). La presenza di un
terreno a destinazione commerciale divide, invece, il Parco Commerciale Torrerossa
dall’ex Carrefour Bari Nord.
L’intorno urbano è caratterizzato dalla presenza di numerosi stabilimenti e/o capannoni
industriali, tra cui s’inseriscono in maniera sporadica alcuni edifici commerciali (in
diversi casi con vendita all’ingrosso).
Nella parte frontistante l’asse viario Biagio Accolti Gil è presente un compendio
commerciale composto di tre edifici, di cui due attualmente vuoti ed uno locato al
discount con insegna Euro Spin (unico spazio commerciale locato in tutta la microarea
commerciale).
Il versante in corrispondenza dell’asse viario di Viale Maestri del Lavoro è, invece,
caratterizzato dalla presenza del popoloso quartiere “San Paolo”, soventemente
menzionato con l'acronimo C.E.P. (Centro-Edilizia-Popolare), per via delle fitta presenza
di edifici a destinazione residenziale con oltre 80.000 unità abitative.
A poco meno di due chilometri l’importante asse viario della Tangenziale permette il
collegamento con l’Aeroporto “Bari-Palese” (situato a circa quattro chilometri) e con la
rete autostradale della A14 (Bologna-Taranto);
La zona risulta, inoltre, sufficientemente servita dai mezzi di trasporto pubblico su
gomma.
RELAZIONE 8
Descrizione
La proprietà immobiliare, oggetto della presente valutazione, è composta da quattro
edifici di media superficie, denominati Blocco A-B-C-D, che nelle intenzioni dei
promotori dell’iniziativa avrebbero dovuto costituire il parco commerciale denominato
Torre Rossa.
Gli edifici, di recente edificazione, presentano forme lineari, risultano attualmente liberi
e si sviluppano per un unico livello fuori terra.
Le fondazioni sono del tipo superficiale a plinti con bicchiere collegati da travi di
fondazione, realizzati in opera in conglomerato cementizio armato. La struttura portante
è costituita da un’intelaiatura di travi e pilastri del tipo prefabbricato assemblato in
opera. Le coperture piane ospitano le centrali di condizionamento.
Esternamente la superficie perimetrale risulta tamponata con pannelli in conglomerato
cementizio del tipo preconfezionato, completi di strato di tinteggiatura, con ampie
vetrate in corrispondenza degli accessi principali.
All’interno la struttura portante e quella impiantistica sono a vista, per via dell’assenza di
controsoffittatura; le canalizzazioni dell’impianto di trattamento aria e le canaline
dell’impianto elettrico sono disposte in corrispondenza dell’intradosso del solaio.
La suddivisione interna è costituita, in generale, da un’ampia sala adibita alla vendita,
un magazzino, un locale quadro elettrico e una zona servizi igienici.
Le finiture interne risultano di discreta qualità, in considerazione dei materiali impiegati e
dello stato manutentivo del bene. In alcuni edifici, a causa dello stato di inutilizzo, sono
stati rilevati piccoli atti vandalici/furti, compiuti da ignoti (sanitari rotti o sottratti, ecc.).
L’area adibita a parcheggio presenta una pavimentazione del tipo bituminoso per le
aree di manovra ed in mattoncini autobloccanti per le aree di sosta (in prossimità delle
quali sono anche presenti piccole aiuole e numerosi alberi, ancora di piccole
dimensioni).
La proprietà immobiliare è dotata dei seguenti impianti:
- impianto elettrico, costituito da quadro generale, completo di prese, interruttori,
messa a terra, ecc.;
- impianto d’illuminazione, realizzato con corpi illuminanti a lampade fluorescenti;
- impianto di climatizzazione, in parte posto in copertura e non visionabile da CBRE;
- Impianto idrico sanitario, completo di sanitari e rubinetterie (in parte degradato a
causa degli atti vandalici);
- impianto antincendio, completo di sistema Sprinkler, estintori e manichette; nell’area
è presente un manufatto interrato contenente una riserva idrica antincendio (V=150
mc) e locale pompe (non visionabile da CBRE).
RELAZIONE 10
Stato Manutentivo
L’unità immobiliare presenta un buono stato di manutenzione e conservazione generale,
vista la recente età di edificazione. Non sono presenti elementi di criticità, né per quanto
riguarda l’aspetto edilizio, né per quello impiantistico.
Layout Commerciale
Situazione Catastale
In base alla documentazione fornita dalla Committente, la proprietà oggetto di
valutazione è iscritta al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Bari come segue:
Consistenza
Le superfici utilizzate per la valutazione ci sono state fornite dalla committente. Nella
tabella che segue sono riportate le consistenze, cosi come ci sono state fornite dalla
proprietà.
AREA DI
GLA
BLOCCO VENDITA
mq
mq
A 2.795 1.800
B 2.795 1.800
C 1.627 1.100
D 1.701 1.100
8.918 5.800
Tenancy
Le unità commerciali sono attualmente libere.
RELAZIONE VALUTATIVA 12
3
RELAZIONE
VALUTATIVA
RELAZIONE VALUTATIVA 13
RELAZIONE VALUTATIVA
Metodologia di valutazione
Il suddetto criterio si basa sulla comparazione con proprietà che siano state vendute od
offerte di recente sul libero mercato e, possibilmente, aventi le medesime caratteristiche.
In mancanza di osservazioni direttamente riferibili alla proprietà in esame si ricorre a
casistiche il più possibile assimilabili alla stessa, apportando le necessarie correzioni.
I valori ricavati sono stati modificati per tener conto di parametri quali: l'età, l'usura, lo
stato di manutenzione e l'ubicazione, in rapporto alle esperienze di mercato recepite.
Inoltre, nello stabilire i valori unitari finali, abbiamo considerato altri fattori che
potevano influire sui valori stessi ed in modo particolare:
Il Metodo Reddituale è basato sul valore corrente dei redditi potenziali di mercato di una
proprietà, ottenuto capitalizzando il reddito ad un tasso di mercato.
RELAZIONE VALUTATIVA 14
Considerazioni valutative
In sede di valutazione, dall’analisi critica delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche
sono emerse le seguenti positività:
- localizzazione: la presenza della vicina Tangenziale, rende la zona
facilmente raggiungibile da tutto l’hinterland barese;
- sufficienti collegamenti pubblici: raggiungibile con mezzi pubblici di
superficie;
- disponibilità di un ampio parcheggio;
- scarsa competizione: non sono presenti nell’area specifica competitors (ad
esclusione del “Bari Max”, distante circa cinque chilometri);
- discreto bacino d’utenza, in considerazione delle vicinanze col popoloso
quartiere San Paolo.
Un fattore di problematicità è costituito dalla promiscuità del contesto, il cui prevalere di
stabilimenti industriali, rende la zona meno appetibile di altre. Inoltre il continuo flusso
di mezzi pesanti, accentua fortemente il carattere industriale dell’area.
Da sottolineare con forza, la chiusura di due importanti poli commerciali della
microzona: il primo (Polo Commerciale “Carrefour” di Bari Nord) perché, vista l’estrema
vicinanza all’oggetto di valutazione, si riflette enormemente sulla commerciabilità dello
stesso; il secondo (Retail Park composto da Unieuro, PC City, Per Sempre e Bata)
perché, seppur meglio posizionato (posto lungo la tangenziale e ben visibile ed
accessibile dalla stessa) e commerciale, è stato anch’esso chiuso. Sempre in tale area
era prevista anche la realizzazione di una multisala Vis Pathè. Per nessuno dei due poli
siamo a conoscenza di alcun progetto per la riapertura.
Altri fattori negativi sono:
- la zona del parco commerciale, ove ricade l’asset, risulta comunque al
momento isolata dall’ex ipermercato Carrefour (idealmente fulcro dell’intero
comprensorio commerciale), per via di un assetto edilizio/viario mal
organizzato/incompleto;
- nonostante la vicinanza col popoloso quartiere San Paolo, il bacino
d’utenza presenta una scarsa capacità reddituale pro-capite;
- in generale, la zona evidenzia la presenza di diverse medie superfici
(commerciali) sfitte;
- in zona: il tasso di disoccupazione è elevato; i redditi e i consumi sono
inferiori alla media nazionale;
- il contesto è fortemente concorrenziale: sono presenti importanti strutture
non lontane dal sito in esame.
Opportunità:
- l’eventuale ed auspicabile riapertura (ad opera di una primaria insegna del
settore alimentare) del vicino centro commerciale (ex Carrefour) agirebbe da
RELAZIONE VALUTATIVA 15
Da quanto sopra evidenziato, si può affermare che l’asset oggetto della presente analisi,
non risulta al momento competitivo ed interessante sul mercato immobiliare locale;
riteniamo, però, che nel caso vi fosse un intervento di ottimizzazione dell’intero Parco
Commerciale (nuova apertura, miglioramento dell’assetto della viabilità interna ed
integrazione “commerciale” dell’intero sistema commerciale), l’asset potrebbe risultare
maggiormente appetibile. Per quanto riguarda l’inserimento e la commercializzazione di
nuove e diverse grandi strutture di vendita non alimentari in un contesto particolarmente
competitivo come quello in esame, riteniamo che siano presenti, comunque, notevoli
difficoltà (tutte le categorie merceologiche risultano già ampiamente presidiate, spesso
da operatori che rappresentano le principali insegne a livello nazionale).
Alla data della valutazione va, quindi, tenuta in giusta considerazione la situazione del
mercato immobiliare locale che è caratterizzato da un’offerta consistente, attualmente
completamente disattesa.
Ai fini della sua commercializzazione (vendita/locazione) va, anche, considerato il
tempo necessario a collocare l’unità immobiliare che, vista l’abbondante offerta anche
di unità più recenti in contesti più appetibili e accattivanti, è opportuno prevedere
medio/lunghi (3 anni).
RELAZIONE VALUTATIVA 16
Valutazione
Il reddito locativo annuo netto così determinato è stato capitalizzato ad un tasso ritenuto
congruo, vista la tipologia funzionale, l’ubicazione e l’appetibilità del bene.
I valori unitari assegnati di vendita e di locazione sono comprensivi dell’incidenza della
eventuale residua potenzialità edificatoria ancora in essere.
Infine il valore di mercato, ottenuto dalla media dei valori risultanti dall’applicazione dei
due distinti metodi di valutazione, è stato successivamente attualizzato ad un opportuno
tasso di sconto, per tenere in considerazione il tempo necessario alla sua
commercializzazione.
Tassi
I tassi presi a base della valutazione sono i seguenti:
- tasso di capitalizzazione del reddito netto finale dopo la messa a regime, al 8,30%;
- tasso di attualizzazione al 10,00%.
RELAZIONE VALUTATIVA 17
Metodo comparativo
SUPERFICIE VALORE DI MERCATO
COMMERCIALE UNITARIO VALORE COMPARATIVO
PIANO DESTINAZIONE D'USO (MQ) (€/MQ) (€)
A Capannone commerciale 2.795 650 1.816.750
B Capannone commerciale 2.795 650 1.816.750
C Capannone commerciale 1.627 650 1.057.550
D Capannone commerciale 1.701 650 1.105.650
Totale 8.918 5.796.700
Metodo reddituale
SUPERFICIE
COMMERCIALE CANONE UNITARIO CANONE DI MERCATO
PIANO DESTINAZIONE D'USO (MQ) (€/MQ/ANNO) (€/ANNO)
A Capannone commerciale 2.795 60 167.700
B Capannone commerciale 2.795 60 167.700
C Capannone commerciale 1.627 60 97.620
D Capannone commerciale 1.701 60 102.060
Totale 8.918 535.080
C.R.N. € 1.118.000
Spese a carico della Proprietà:
Imposta di Registro (*) 0,50% €/anno 2.680
Assicurazione (***) €/anno 1.800
ICI (*) 6,20% €/anno 33.175
Riserve per manutenzione straordinaria (**) 2,50% €/anno 27.950
Spese di amministrazione (*) 1,00% €/anno 5.350
Totale spese €/anno 70.955
Dalle indagini effettuate sul mercato locale, risulta che, nel corso del 2009, le licenze
commerciali relative a superfici di vendita di circa 2.000 mq nelle aree limitrofe al Parco
“Torre Rossa”, sono state oggetto di transazione per poche decine di migliaia di Euro.
Tuttavia, tale transazione è avvenuta nel pieno dello sviluppo commerciale della zona,
quando nelle aree circostanti erano presenti un centro commerciale Carrefour e diverse
medie superfici attive e lo sviluppo urbanistico prevedeva la realizzazione a breve di un
RELAZIONE VALUTATIVA 20
OPINIONE DI VALORE
Valore di Mercato
Nell’ipotesi che non esista restrizione o limitazione alcuna né costi straordinari di cui
non siamo a conoscenza, in considerazione della attuale destinazione delle superfici,
dello stato corrente di funzionalità e dello stato locativo in essere del bene immobiliare
in oggetto, si riportano di seguito le conclusioni di valore alla data del 11 Marzo 2011:
A
LOCALIZZAZIONE
23
LOCALIZZAZIONE
POLO COMMERCIALE TORRE ROSSA
Macrolocation
Fonte: internet
Fonte: internet
24
B
FOTOGRAFIE
25
FOTOGRAFIE
PARCO COMMERCIALE - TORRE ROSSA
Vista d’insieme
Fonte: Cbre
Fonte: Cbre
26
Fonte: Cbre
Fonte: Cbre
27
Fonte: Cbre
Fonte: Cbre
28
Fonte: Cbre
Fonte: Cbre
29
Fonte: Cbre
Fonte: Cbre
30
4
MERCATO
IMMOBILIARE
31
MERCATO IMMOBILIARE
1
N. 63, GENNAIO 2011
32
UNEMPLOYMENT
TASSO DI RATE
DISOCCUPAZIONE - ITALIA
12,0%11,4%
11,0% 10,6%
10,0% 9,5%
9,0%
8,7% 8,6%
9,0%
8,0% 7,8%
7,7%
8,0%
6,8% 6,7%
7,0%
6,1%
6,0%
5,0%
4,0%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fonte: ISTAT
ITALY - CPIANNUALE
VARIAZIONE % YEARLY PIL
VARIATION
- ITALIA
3,5% 3,2%
3,0% 2,7%
2,6%
2,5%
2,4%
2,5%
2,0% 2,0%
2,0% 1,7% 1,7%
1,6%
1,5%
0,7%
1,0%
0,5%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fonte: Elaborazioni CB Richard Ellis su dati Banca d’Italia
Q1 Q2 Q3 Q4
12,0
10,0
€ billion
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fonte: CBRE
Per quanto riguarda la distribuzione per settore, l’interesse per i prodotti retail ha
continuato ad essere ancora evidente nell’ambito del mercato italiano, anche
grazie alla chiusura dell’importante transazione che ha riguardato la galleria
commerciale del centro Porta di Roma all’inizio del secondo trimestre (per un
35
Industrial
3% Mixed-Use
12%
Retail
Multi-Use Portfolios
29%
3%
Residential
5%
Other Office
9% 39%
Fonte: CBRE
L’attività di acquisizione è stata fino ad ora dominata da attori liquidi che hanno
acquisito proprietà prime e ben posizionate nei rispettivi settori di mercato. La
maggior parte degli investitori attuali in Italia sono fondi aperti tedeschi, alcuni
gestori di fondi paneuropei, specialisti nel retail e compagnie di assicurazione. Le
differenze tra valori prime e valori secondari sono tuttavia destinate a rimanere
divergenti: sostanzialmente stabili gli yields e crescenti i prezzi per immobili prime
e ancora deboli prezzi e rendimenti degli altri immobili.
Yields by sector
8,50%
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
5,00%
4,50%
4,00%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q3 2010
Fonte: CBRE
36
16,000,000
14,000,000
12,000,000
10,000,000
GLA (mq)
8,000,000
6,000,000
0
< 1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1H 2010
2
Gross Lettable Area (Superficie Lorda Affittabile)
37
Attualmente lo stock dei centri commerciali (prima metà 2010), in termini di GLA,
è pari a quasi 14 milioni di mq (escludendo i parchi commerciali e i factory outlet
center). Ciononostante la densità di offerta in Italia, pari a 232 mq di G.L.A. ogni
1.000 abitanti (contro 214 mq / 1.000 abitanti alla fine del 2009), rimane al di
sotto della media europea e ci si aspetta che si attesti su al di sotto di tale soglia
anche nei prossimi anni. Anche a causa delle numerose barriere burocratiche del
settore, non sembra evidenziarsi alcun rischio di sovra-offerta.
Infatti in Italia il complicato sistema amministrativo che coinvolge tre livelli
(comune, regione e talvolta provincia) rallenta il processo autorizzativo che
normalmente dura 8-10 anni ma può protrarsi anche per più tempo, fino a 15-20
anni.
Sweden
Ireland
Netherlands
Austria
Denmark
Spain
United Kingdom
Portugal
Italy
Czech Republic
Hungary
France
Poland
Belgium
Germany
Greece
350
300 314
Mq/'000 abitanti 250 286
251
200 235
190 193
150
100
50
0
Italia Nord-Occidentale
Italia Nord-Orientale
Totale complessivo
Italia Centrale
Italia Meridionale
Italia Insulare
Nonostante il recente rallentamento nell’espansione delle catene commerciali
nazionali e internazionali, questo tipo di destinazione commerciale continua ad
attirare interesse tra i commercianti che ne promuovono la crescita generando
domanda soprattutto per nuove strutture in location primarie.
Nel 2009, nonostante la contrazione dei consumi hanno continuato a performare
bene le gallerie commerciali e meno bene le locomotive. Secondo gli ultimi dati
pubblicati dal Consiglio Nazionale dei Centri commerciali la crescita del fatturato
delle gallerie è stata del 1,7% mentre ipermercati e supermercati all’interno dei
centri hanno registrato un calo dello 0,6%. La merceologia che ha tenuto di più è
stata l’abbigliamento e particolarmente performanti sono risultate le medie
superfici specializzate.
L’efficacia del format è dunque confermata e, nonostante qualche ritardo sui
tempi di sviluppo ipotizzati prima della crisi finanziaria, un certo numero di
progetti sono stati recentemente completati. Due tra i principali sono stati aperti in
Sicilia. Si tratta di Le Porte di Catania (52.000 mq), comprendente 150 negozi e
16 medie superfici oltre a un ipermercato Auchan, e Forum Palermo (55.000 mq)
ben più di 100 negozi e un ipermercato Ipercoop. Al nord, sulla già
presidiatissima piazza dell’area di Bergamo, ha aperto a Stezzano un altro polo di
42.000 mq comprendente oltre a un superstore Esselunga circa 100 negozi e sei
medie superfici tra cui Ovvio, il format dal target giovane del marchio Semeraro.
L’offerta, considerando tutti i format commerciali, è comunque maggiore nelle
zone più ricche del paese a scapito delle regioni del sud Italia, come viene
evidenziato nel grafico sottostante che riassume per macro-area la densità di
offerta esistente.
39
400
350
300 338
306
Mq/'000 abitanti
250
259
200 234
198
150 168
100
50
0
Italia Nord-Occidentale
Italia Nord-Orientale
Totale complessivo
Italia Centrale
Italia Meridionale
Italia Insulare
Source: CB Richard Ellis
303
250 285
200 229 238
150
100
50
0
Italia Nord-Occidentale
Italia Nord-Orientale
Totale complessivo
Italia Centrale
Italia Meridionale
Italia Insulare
QUARTER REGION CITY NAME SUB-USE SIZE (SQM) PRICE (€) YIELD (%) PURCHASER STATUS
4 Apulia Lecce Mongolfiera Shopping Center 10,000 49,250,000 6.00% Private Investor closed
4 Lombardy Mazzano (BS) Auchan Mazzano Shopping Center 17,100 59,000,000 7.00% Auchan Spa closed
1 Sardinia Cagliari Le Vele and Millenum Entertainment Center Shopping & Leisure Center 44,400 103,000,000 7.00% Corio closed
1 Latium Rome Porta di Roma Shopping Center 97,000 440,000,000 6.40% Corio & Allianz (50%-50%) closed
*of which 11,700 Multiplex & Leisure
Il grafico seguente mostra l’andamento degli yields per immobili retail suddivisi tra
prime e secondary.
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
June December June December June December
2008 2008 2009 2009 2010 2010
Prime Shopping Centres Secondary Shopping Centres Prime Factory Outlet Centres
Secondary Factory Outlet Centres Prime Retail Park Secondary Retail Park
41
MERCATO LOCALE
Abbiamo svolto un’indagine al fine di individuare i più probabili concorrenti della
struttura commerciale oggetto di valutazione (abbiamo quindi escluso i centri
commerciali di elevate dimensioni e ci siamo soffermati su medie superfici
indipendenti o ubicate all’interno di parchi commerciali di medio-piccole
dimensioni). Il risultato di tale analisi è riportato di seguito.
Dai dati in nostro possesso emerge che nel territorio limitrofo all’area interessata
dalla presente analisi, vi è una limitata presenza di strutture commerciali, vista
l’ubicazione dell’asset all’interno del Comparto A.S.I. (area-sviluppo-industriale).
Molte delle strutture presenti, inoltre, appaiono in difficoltà economiche o
attualmente sfitte.
Nella zona frontistante Via Biagio Accolti Gil, è presente un compendio
commerciale, anch’esso di esigue dimensioni, che è composto da tre capannoni,
di cui uno occupato dal discount ad insegna Euro Spin e due sfitti.
A poche centinaia di metri è presente un parco commerciale di rilevanti
dimensioni, oggi completamente inutilizzato (composto dall’ex centro
commerciale Carrefour Bari Nord e dall’area commerciale denominata “Sport
Town Center”).
Elemento degno d’interesse e considerabile come principale antagonista per
l’intorno urbano, è il parco commerciale denominato Bari Max, localizzato ad
angolo tra Via Lorenzo Larocca e Via Francesco De Blasio, distante circa 5 minuti
dal parco commerciale in oggetto. Quest’ultimo è caratterizzato da un insieme di
capannoni commerciali di media superficie (di recente edificazione), totalmente
indipendenti fra loro, ma inseriti all’interno di un'unica area. Il compendio è
composto dai seguenti marchi: Euronics, Cisalfa, Emmelunga, Oviesse, ecc.
In generale, gli spazi commerciale più prossimi e più simili al nostro asset sono
quindi i seguenti:
42
2 4
3
1
4 Media
Media superficie: Trony