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PARCO COMMERCIALE

TORRE ROSSA
Via Accolti Gil – Zona ASI – Bari
Report al 11 Aprile 2011

Per conto di
Fallimento INSERCO
Via Andreuzzi 12
33100 – Udine
INDICE
INDICE 2

1.
CERTIFICATO DI PERIZIA 1
SCOPO DELLA VALUTAZIONE E FONTI 4

2.
RELAZIONE DESCRITTIVA 7

Localizzazione 7

Descrizione 9

Situazione Catastale 10

Consistenza 11

Tenancy 11

3.
RELAZIONE VALUTATIVA 13

Metodologia di valutazione 13

Considerazioni valutative 14

Valutazione 16

Opinione di valore delle licenze commerciali 19

OPINIONE DI VALORE 21

Valore di Mercato 21

4.
MERCATO IMMOBILIARE 31
ALLEGATI
1
CERTIFICATO DI
PERIZIA
CERTIFICATO DI PERIZIA

CB Richard Ellis
Professional Services SpA
Via del Lauro 5/7
20121 Milano
Tel. 02.655670.1
Fax 02.655670.50
milan@cbre.com
www.cbre.com

Data del report 11 Marzo 2011

Destinatario Fallimento INSERCO


Via Andreuzzi 12
33100 – Udine
Italia
c.a. Dott.ssa Francesca Linda

La proprietà Parco Commerciale “Torre Rossa”, in Bari.

Descrizione Oggetto della presente valutazione è il Parco


dell’oggetto Commerciale Torre Rossa sito in Bari.

Incarico Determinazione del valore di mercato alla data


del 11 Marzo 2011 per procedura fallimentare.

Data di valutazione 11 Marzo 2011

Valore di Mercato a € 5.690.000,00


base d’Asta (Cinquemilioniseicentonovantamila Euro)
Al netto di IVA e costi di acquisizione.€

Conformità agli Nel determinare la nostra opinione abbiamo


standard valutativi tenuto in considerazione i disposti del “RICS
Appraisal and Valuation Manual” della Royal
Institution of Chartered Surveyors del Regno Unito
che, in conformità a quanto riportato nella 6° ed
ultima edizione del “RICS Appraisal and Valuation
Manual” (“The Red Book”) della Royal Institution

Sede Legale e Direzione: Via del Lauro 5/7, 20121 Milano Tel.:02.655670.1 Fax 02.655670.50
Sedi Secondarie: Via L. Bissolati 20, 00187 Roma Tel.:06.4523850.1 Fax: 06.452385.31
Palazzo paravia P.zza Statuto 18, 10122 Torino Tel.:011.227290.1 Fax: 011.227290.5
iscriz. reg. imprese presso c.c.i.a.a. n. 04319600153 – cod. fisc./partita i.v.a. 04319600153 cap. soc. € 500.000
c.c.i.a.a. Milano 100400
Società soggetta all’attività di direzione e coordinamento da parte della Società CB Richard Ellis Ltd
CERTIFICATO DI PERIZIA 2

of Chartered Surveyors del Regno Unito, tradotta


in lingua italiana “Standard di valutazione RICS
Edizione Italiana” ed. n. 6 del 1° marzo 2009,
“per valore di mercato si intende l’ammontare
stimato cui una proprietà può essere ceduta e
acquistata, alla data di valutazione, da un
venditore e da un acquirente privi di legami
particolari, entrambi interessati alla
compravendita, a condizioni concorrenziali, dopo
un’adeguata commercializzazione in cui le parti
abbiano agito entrambe in modo informato, con
cautela e senza coercizioni”.

Si dichiara che possediamo la conoscenza


nazionale e locale sufficiente dell’attuale e
particolare mercato in questione e possediamo le
qualità e la comprensione necessarie per poter
effettuare le valutazioni in modo competente.

Condizioni di I valori contenuti nella presente relazione


mercato rappresentano la nostra opinione obiettiva alla
luce delle suddette definizioni nonché della data di
valutazione.
Alla luce dell’attuale situazione del sistema
finanziario globale si consiglia una revisione
regolare della presente valutazione.

Assunzioni A base della presente valutazione abbiamo


assunto informazioni circa la proprietà, la
locazione, gli aspetti urbanistici, lo stato di
conservazione degli edifici, da quanto fornitoci dal
Cliente.
Nel caso risulti che qualcuna di queste
informazioni su cui si è basata la valutazione non
sia corretta, il valore finale potrebbe essere di
conseguenza non corretto e potrebbe richiedere di
essere rivisto.

Raccomandazioni Prima di intraprendere qualsiasi operazione


finanziaria sulla base della presente valutazione,
raccomandiamo di verificare le informazioni
contenute nel presente rapporto e la validità delle
assunzioni adottate.
Segnaliamo infatti che pur avendo svolto la
valutazione considerando le condizioni di mercato
correnti, ci sono alcuni rischi che possono essere o
CERTIFICATO DI PERIZIA 3

diventare non verificabili.

Valutatore La proprietà è stata valutata da un tecnico esperto


qualificato allo scopo, in accordo con gli standard
valutativi espressi precedentemente.

Indipendenza I compensi totali, incluse le competenze per


questo incarico, ricevuti da CB Richard Ellis
Professional Services S.p.A. da parte del
destinatario sono inferiori al 5.0% dei ricavi totali
di CBRE Professional Services S.p.A. .

Reliance La presente relazione è stata prodotta


esclusivamente per necessità riferibili alla Vostra
società, si declinano pertanto responsabilità in
relazione all’insieme o a parte dei suoi contenuti
nei confronti di terzi.

Pubblicazione Il presente rapporto non può essere citato,


pubblicato o riprodotto in qualsiasi modo né
integralmente né in parte, senza la nostra
approvazione del contesto e delle modalità
relative; il medesimo trattamento andrà applicato
per qualsiasi riferimento al rapporto stesso.

In fede

Francesco Abba Legnazzi


MANAGING DIRECTOR
Via del Lauro 5/7
20121 Milano

Tel. 02.65567001
Francesco.abba@cbre.com

Project Reference: 5160


CERTIFICATO DI PERIZIA 4

SCOPO DELLA VALUTAZIONE E FONTI


Fonti La presente elaborazione è stata effettuata secondo
le istruzioni ricevute ed in base alla
documentazione fornitaci dalla Committenza, che
abbiamo assunto essere completa e corretta.

L’oggetto di analisi La nostra relazione contiene un breve riassunto


delle caratteristiche della proprietà sui cui si basa
la nostra analisi.

Sopralluogo Come da accordi con la proprietà, l’immobile non


è stato oggetto di sopralluogo ai fini della presente
valutazione.

Consistenze Non sono stati effettuati rilievi e/o verifiche degli


elaborati grafici e delle relative consistenze,
utilizzate nella presente valutazione, forniteci dalla
Proprietà.

Aspetti ambientali Ai fini valutativi non abbiamo intrapreso, né siamo


a conoscenza di, alcuna verifica o indagine
ambientale rivolta all’identificazione di eventuali
passività ambientali, che potrebbero attirare
l'attenzione su elementi di contaminazione o sulla
possibilità di contaminazione, insistenti sulla
Proprietà o ancora sul suolo.
Non abbiamo condotto nessuna indagine sugli
utilizzi passati o presenti delle Proprietà, né dei
territori limitrofi, al fine di stabilirne eventuali
passività ambientali, presupponendone quindi la
non esistenza.

Condizione e stato Non abbiamo condotto indagini strutturali, edilizie


manutentivo o fatto indagini autonome sul sito, rilievi su parti
esposte della struttura che siano state coperte o
rese inaccessibili né istruito indagini volte a
individuare la presenza e l’utilizzo di materiali e
tecniche costruttive pericolosi in nessuna parte
della proprietà.
Non siamo pertanto in grado di garantire che
l’immobile sia privo di difetti costruttivi.

Urbanistica Non abbiamo effettuato verifiche presso gli Enti


competenti riguardo autorizzazioni relative a
CERTIFICATO DI PERIZIA 5

concessioni edilizie, condoni, VVFF, Ufficio


d'igiene, etc.; pertanto non possiamo accettare
nessuna responsabilità per quanto attiene a tali
autorizzazioni.

Titoli di proprietà Non sono state effettuate verifiche catastali,


ipotecarie né altre situazioni. Nessun aspetto
legale, fiscale o finanziario è stato preso in
considerazione fatto salvo quanto specificatamente
illustrato nelle seguenti pagine.
I dettagli relativi ai titoli di proprietà ci sono stati
forniti dalla Committente e pertanto non sono state
effettuate indagini in tal senso.
RELAZIONE 6

2
RELAZIONE
RELAZIONE 7

RELAZIONE DESCRITTIVA
Localizzazione
La proprietà immobiliare, oggetto della presente valutazione, è ubicata a Bari
nell’estrema periferia occidentale della città, all’interno dell’agglomerato industriale
Bari-Modugno, gestito dal Consorzio A.S.I. (area–sviluppo–industriale).
Più precisamente, è situata in prossimità (poche centinaia di metri) di un parco
commerciale di rilevanti dimensioni, oggi completamente inutilizzato (composto dall’ex
centro commerciale Carrefour Bari Nord e dall’area commerciale denominata “Sport
Town Center”, che si sviluppano entrambi tra le vie Biagio Accolti Gil e Maestri del
Lavoro). Il parco commerciale era composto (fino a circa due anni fa) da un
ipermercato ad insegna Carrefour, da un capannone commerciale non locato, da un
edificio di media superficie (locato alla Conbipel) e da un’altra media superficie (locata
a Scarpe&Scarpe). A causa di un sistema viario interno mal organizzato, l’ipermercato
Carrefour risultava già all’epoca difficilmente raggiungibile, a piedi, dai restanti
immobili (e ne limitava notevolmente le potenzialità commerciali). La presenza di un
terreno a destinazione commerciale divide, invece, il Parco Commerciale Torrerossa
dall’ex Carrefour Bari Nord.
L’intorno urbano è caratterizzato dalla presenza di numerosi stabilimenti e/o capannoni
industriali, tra cui s’inseriscono in maniera sporadica alcuni edifici commerciali (in
diversi casi con vendita all’ingrosso).
Nella parte frontistante l’asse viario Biagio Accolti Gil è presente un compendio
commerciale composto di tre edifici, di cui due attualmente vuoti ed uno locato al
discount con insegna Euro Spin (unico spazio commerciale locato in tutta la microarea
commerciale).
Il versante in corrispondenza dell’asse viario di Viale Maestri del Lavoro è, invece,
caratterizzato dalla presenza del popoloso quartiere “San Paolo”, soventemente
menzionato con l'acronimo C.E.P. (Centro-Edilizia-Popolare), per via delle fitta presenza
di edifici a destinazione residenziale con oltre 80.000 unità abitative.
A poco meno di due chilometri l’importante asse viario della Tangenziale permette il
collegamento con l’Aeroporto “Bari-Palese” (situato a circa quattro chilometri) e con la
rete autostradale della A14 (Bologna-Taranto);
La zona risulta, inoltre, sufficientemente servita dai mezzi di trasporto pubblico su
gomma.
RELAZIONE 8

Centro Commerciale Torre Rossa

Fonte: Elaborazione CB Richard Ellis Professional Services

Fonte: CB Richard Ellis Professional Services


RELAZIONE 9

Descrizione
La proprietà immobiliare, oggetto della presente valutazione, è composta da quattro
edifici di media superficie, denominati Blocco A-B-C-D, che nelle intenzioni dei
promotori dell’iniziativa avrebbero dovuto costituire il parco commerciale denominato
Torre Rossa.
Gli edifici, di recente edificazione, presentano forme lineari, risultano attualmente liberi
e si sviluppano per un unico livello fuori terra.
Le fondazioni sono del tipo superficiale a plinti con bicchiere collegati da travi di
fondazione, realizzati in opera in conglomerato cementizio armato. La struttura portante
è costituita da un’intelaiatura di travi e pilastri del tipo prefabbricato assemblato in
opera. Le coperture piane ospitano le centrali di condizionamento.
Esternamente la superficie perimetrale risulta tamponata con pannelli in conglomerato
cementizio del tipo preconfezionato, completi di strato di tinteggiatura, con ampie
vetrate in corrispondenza degli accessi principali.
All’interno la struttura portante e quella impiantistica sono a vista, per via dell’assenza di
controsoffittatura; le canalizzazioni dell’impianto di trattamento aria e le canaline
dell’impianto elettrico sono disposte in corrispondenza dell’intradosso del solaio.
La suddivisione interna è costituita, in generale, da un’ampia sala adibita alla vendita,
un magazzino, un locale quadro elettrico e una zona servizi igienici.
Le finiture interne risultano di discreta qualità, in considerazione dei materiali impiegati e
dello stato manutentivo del bene. In alcuni edifici, a causa dello stato di inutilizzo, sono
stati rilevati piccoli atti vandalici/furti, compiuti da ignoti (sanitari rotti o sottratti, ecc.).
L’area adibita a parcheggio presenta una pavimentazione del tipo bituminoso per le
aree di manovra ed in mattoncini autobloccanti per le aree di sosta (in prossimità delle
quali sono anche presenti piccole aiuole e numerosi alberi, ancora di piccole
dimensioni).
La proprietà immobiliare è dotata dei seguenti impianti:
- impianto elettrico, costituito da quadro generale, completo di prese, interruttori,
messa a terra, ecc.;
- impianto d’illuminazione, realizzato con corpi illuminanti a lampade fluorescenti;
- impianto di climatizzazione, in parte posto in copertura e non visionabile da CBRE;
- Impianto idrico sanitario, completo di sanitari e rubinetterie (in parte degradato a
causa degli atti vandalici);
- impianto antincendio, completo di sistema Sprinkler, estintori e manichette; nell’area
è presente un manufatto interrato contenente una riserva idrica antincendio (V=150
mc) e locale pompe (non visionabile da CBRE).
RELAZIONE 10

Stato Manutentivo
L’unità immobiliare presenta un buono stato di manutenzione e conservazione generale,
vista la recente età di edificazione. Non sono presenti elementi di criticità, né per quanto
riguarda l’aspetto edilizio, né per quello impiantistico.

Layout Commerciale

Situazione Catastale
In base alla documentazione fornita dalla Committente, la proprietà oggetto di
valutazione è iscritta al Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Bari come segue:

NCEU - Comune di Bari


Foglio Particelle Subalterno
18 940 1, 2, 3, 5, 6, 8

La categoria è D/8 (ad esclusione dei sub. 6 e 8 che sono D1).


RELAZIONE 11

Consistenza
Le superfici utilizzate per la valutazione ci sono state fornite dalla committente. Nella
tabella che segue sono riportate le consistenze, cosi come ci sono state fornite dalla
proprietà.

AREA DI
GLA
BLOCCO VENDITA
mq
mq
A 2.795 1.800
B 2.795 1.800
C 1.627 1.100
D 1.701 1.100
8.918 5.800

Tenancy
Le unità commerciali sono attualmente libere.
RELAZIONE VALUTATIVA 12

3
RELAZIONE
VALUTATIVA
RELAZIONE VALUTATIVA 13

RELAZIONE VALUTATIVA
Metodologia di valutazione

La valutazione della proprietà in oggetto è stata effettuata attraverso l’applicazione del


Metodo Comparativo (o del mercato) e Metodo Reddituale.
Reddituale
Il Metodo Comparativo o del mercato è basato sul confronto fra il bene in esame ed
altri simili recentemente oggetto di compravendita o correntemente offerti sullo stesso
mercato o su piazze concorrenziali.

Il suddetto criterio si basa sulla comparazione con proprietà che siano state vendute od
offerte di recente sul libero mercato e, possibilmente, aventi le medesime caratteristiche.
In mancanza di osservazioni direttamente riferibili alla proprietà in esame si ricorre a
casistiche il più possibile assimilabili alla stessa, apportando le necessarie correzioni.
I valori ricavati sono stati modificati per tener conto di parametri quali: l'età, l'usura, lo
stato di manutenzione e l'ubicazione, in rapporto alle esperienze di mercato recepite.
Inoltre, nello stabilire i valori unitari finali, abbiamo considerato altri fattori che
potevano influire sui valori stessi ed in modo particolare:

• la distribuzione delle superfici;


• la consistenza edilizia;
• il tipo di costruzione;
• la prevedibile durata;
• le caratteristiche particolari nella sua attuale destinazione.

Il Metodo Reddituale è basato sul valore corrente dei redditi potenziali di mercato di una
proprietà, ottenuto capitalizzando il reddito ad un tasso di mercato.
RELAZIONE VALUTATIVA 14

Considerazioni valutative
In sede di valutazione, dall’analisi critica delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche
sono emerse le seguenti positività:
- localizzazione: la presenza della vicina Tangenziale, rende la zona
facilmente raggiungibile da tutto l’hinterland barese;
- sufficienti collegamenti pubblici: raggiungibile con mezzi pubblici di
superficie;
- disponibilità di un ampio parcheggio;
- scarsa competizione: non sono presenti nell’area specifica competitors (ad
esclusione del “Bari Max”, distante circa cinque chilometri);
- discreto bacino d’utenza, in considerazione delle vicinanze col popoloso
quartiere San Paolo.
Un fattore di problematicità è costituito dalla promiscuità del contesto, il cui prevalere di
stabilimenti industriali, rende la zona meno appetibile di altre. Inoltre il continuo flusso
di mezzi pesanti, accentua fortemente il carattere industriale dell’area.
Da sottolineare con forza, la chiusura di due importanti poli commerciali della
microzona: il primo (Polo Commerciale “Carrefour” di Bari Nord) perché, vista l’estrema
vicinanza all’oggetto di valutazione, si riflette enormemente sulla commerciabilità dello
stesso; il secondo (Retail Park composto da Unieuro, PC City, Per Sempre e Bata)
perché, seppur meglio posizionato (posto lungo la tangenziale e ben visibile ed
accessibile dalla stessa) e commerciale, è stato anch’esso chiuso. Sempre in tale area
era prevista anche la realizzazione di una multisala Vis Pathè. Per nessuno dei due poli
siamo a conoscenza di alcun progetto per la riapertura.
Altri fattori negativi sono:
- la zona del parco commerciale, ove ricade l’asset, risulta comunque al
momento isolata dall’ex ipermercato Carrefour (idealmente fulcro dell’intero
comprensorio commerciale), per via di un assetto edilizio/viario mal
organizzato/incompleto;
- nonostante la vicinanza col popoloso quartiere San Paolo, il bacino
d’utenza presenta una scarsa capacità reddituale pro-capite;
- in generale, la zona evidenzia la presenza di diverse medie superfici
(commerciali) sfitte;
- in zona: il tasso di disoccupazione è elevato; i redditi e i consumi sono
inferiori alla media nazionale;
- il contesto è fortemente concorrenziale: sono presenti importanti strutture
non lontane dal sito in esame.
Opportunità:
- l’eventuale ed auspicabile riapertura (ad opera di una primaria insegna del
settore alimentare) del vicino centro commerciale (ex Carrefour) agirebbe da
RELAZIONE VALUTATIVA 15

volano per lo sviluppo commerciale dell’intera area commerciale;


- l’area adiacente l’area commerciale di nostro interesse potrebbe, nei
prossimi anni, avere un discreto sviluppo di nuova edilizia residenziale.

Da quanto sopra evidenziato, si può affermare che l’asset oggetto della presente analisi,
non risulta al momento competitivo ed interessante sul mercato immobiliare locale;
riteniamo, però, che nel caso vi fosse un intervento di ottimizzazione dell’intero Parco
Commerciale (nuova apertura, miglioramento dell’assetto della viabilità interna ed
integrazione “commerciale” dell’intero sistema commerciale), l’asset potrebbe risultare
maggiormente appetibile. Per quanto riguarda l’inserimento e la commercializzazione di
nuove e diverse grandi strutture di vendita non alimentari in un contesto particolarmente
competitivo come quello in esame, riteniamo che siano presenti, comunque, notevoli
difficoltà (tutte le categorie merceologiche risultano già ampiamente presidiate, spesso
da operatori che rappresentano le principali insegne a livello nazionale).

Alla data della valutazione va, quindi, tenuta in giusta considerazione la situazione del
mercato immobiliare locale che è caratterizzato da un’offerta consistente, attualmente
completamente disattesa.
Ai fini della sua commercializzazione (vendita/locazione) va, anche, considerato il
tempo necessario a collocare l’unità immobiliare che, vista l’abbondante offerta anche
di unità più recenti in contesti più appetibili e accattivanti, è opportuno prevedere
medio/lunghi (3 anni).
RELAZIONE VALUTATIVA 16

Valutazione

Lo scopo della presente perizia è la determinazione del Valore di Mercato della


proprietà immobiliare in oggetto, nello stato attuale, considerata libera e disponibile.
La stima che segue viene effettuata con i metodi comparativo e reddituale.
Nell’adottare il Metodo Comparativo (o del Mercato), ci siamo basati sulla
comparazione con proprietà che siano state vendute od offerte di recente sul libero
mercato immobiliare e che, possibilmente, abbiano avuto le medesime caratteristiche.
I valori ricavati sono stati modificati per tener conto di parametri quali: l'età, l'usura, lo
stato di manutenzione e l'ubicazione in rapporto ai comparativi rilevati dalla ricerca di
mercato effettuata in loco.
Inoltre, nello stabilire i valori unitari, abbiamo considerato altri fattori che potevano
influire sui valori stessi ed in modo particolare: l'ubicazione, la distribuzione delle
superfici, la consistenza edilizia, il tipo di costruzione, le caratteristiche costruttive, lo
stato conservativo.

Per il Metodo del Reddito abbiamo considerato:


- reddito lordo annuo derivante da una ipotetica messa in locazione
dell’asset, a canoni correnti di mercato;
- costi riferiti alla proprietà da noi in parte stimati (amministrazione,
assicurazione, ecc);
- tasso di capitalizzazione netto.

Il reddito locativo annuo netto così determinato è stato capitalizzato ad un tasso ritenuto
congruo, vista la tipologia funzionale, l’ubicazione e l’appetibilità del bene.
I valori unitari assegnati di vendita e di locazione sono comprensivi dell’incidenza della
eventuale residua potenzialità edificatoria ancora in essere.
Infine il valore di mercato, ottenuto dalla media dei valori risultanti dall’applicazione dei
due distinti metodi di valutazione, è stato successivamente attualizzato ad un opportuno
tasso di sconto, per tenere in considerazione il tempo necessario alla sua
commercializzazione.

Tassi
I tassi presi a base della valutazione sono i seguenti:
- tasso di capitalizzazione del reddito netto finale dopo la messa a regime, al 8,30%;
- tasso di attualizzazione al 10,00%.
RELAZIONE VALUTATIVA 17

Metodo comparativo
SUPERFICIE VALORE DI MERCATO
COMMERCIALE UNITARIO VALORE COMPARATIVO
PIANO DESTINAZIONE D'USO (MQ) (€/MQ) (€)
A Capannone commerciale 2.795 650 1.816.750
B Capannone commerciale 2.795 650 1.816.750
C Capannone commerciale 1.627 650 1.057.550
D Capannone commerciale 1.701 650 1.105.650
Totale 8.918 5.796.700

Metodo reddituale
SUPERFICIE
COMMERCIALE CANONE UNITARIO CANONE DI MERCATO
PIANO DESTINAZIONE D'USO (MQ) (€/MQ/ANNO) (€/ANNO)
A Capannone commerciale 2.795 60 167.700
B Capannone commerciale 2.795 60 167.700
C Capannone commerciale 1.627 60 97.620
D Capannone commerciale 1.701 60 102.060
Totale 8.918 535.080

C.R.N. € 1.118.000
Spese a carico della Proprietà:
Imposta di Registro (*) 0,50% €/anno 2.680
Assicurazione (***) €/anno 1.800
ICI (*) 6,20% €/anno 33.175
Riserve per manutenzione straordinaria (**) 2,50% €/anno 27.950
Spese di amministrazione (*) 1,00% €/anno 5.350
Totale spese €/anno 70.955

(*) calcolato come % sul canone lordo;


(**) calcolato come % sul C.R.N. (Costo ricostruzione a Nuovo);
(***) da proprietà;

Canone di mercato netto €/anno 464.125


Tasso capitalizzazione 8,3%
Valore Reddituale € 5.591.868
RELAZIONE VALUTATIVA 18

RIEPILOGO VALORI EURO

Valore comparativo 5.796.700


Valore reddituale 5.591.868
Valore medio 5.694.284
Valore finale arrotondato 5.690.000

Il valore di alienazione dell’immobile, oggi, è pertanto pari a 5.690.000 Euro; tale


valore è da ritenersi congruo come prezzo a base d’asta per la procedura fallimentare
della società Inserco Srl.
Va tuttavia tenuto conto che, a causa della congiuntura economica degli ultimi anni e
della situazione del mercato locale, in cui la consistente offerta non trova riscontro, i
tempi di vendita sul mercato locale potrebbero essere stimati tra due e tre anni,
definendo un valore prudenzialmente esprimibile in Euro 4.270.000, corrispondente
alla attualizzazione per 3 anni del valore di mercato sopra definito.
RELAZIONE VALUTATIVA 19

Opinione di valore delle licenze commerciali


Nell’ambito della valutazione, ci è stata richiesta un’opinione sul valore delle licenze
commerciali del Parco “Torre Rossa”, in capo alla società Torre Rossa Srl .
Le licenze commerciali relative a questo Parco sono state acquisite da Torre Rossa Srl
nel novembre 2008 per un importo complessivo di 8.000 Euro.
La Legge Regionale 11 del 01/08/2003 classifica le superfici commerciali e determina
le procedure da perseguire ai fini dell’ottenimento delle licenze commerciali.
Le superfici commerciali che compongono il Parco “Torre Rossa” sono classificate
come:
M3 – Medie strutture attrattive con superficie di vendita da 1.501 a 2.500 mq
(Art.5, comma 3, punto b3);
mentre il successivo comma 4 le definisce come:
c) area commerciale intergrata: un’area prevalentemente dedicata al commercio
in cui esistono o vengono progettate una pluralità di medie e grandi strutture di
vendita, anche insediate in unità edilizie autonome e realizzate in tempi diversi,
configurabili come complesso organico quanto a fruibilità per gli utenti.
Infine, il comma 5 rimanda all’Art. 2 per le modalità autorizzative:
Gli insediamenti di cui alle lettere a), b) e c) del precedente comma devono
essere previsti nella programmazione commerciale e dagli strumenti urbanistici
dei comuni e autorizzati secondo le modalità previste dall’articolo 2, comma 1,
lettere a) e b).
e cioè
Art. 2 (Articolazione dell’intervento regionale)
1. L’attuazione della presente legge avviene attraverso provvedimenti attuativi
contenenti:
a) i requisiti e le procedure per l’insediamento di medie e grandi strutture di
vendita;
b) gli obiettivi di presenza e di sviluppo per le grandi strutture di vendita
(….)

L’ottenimento delle licenze commerciali risulta pertanto subordinato alla


programmazione urbanistica Comunale e Regionale.

Dalle indagini effettuate sul mercato locale, risulta che, nel corso del 2009, le licenze
commerciali relative a superfici di vendita di circa 2.000 mq nelle aree limitrofe al Parco
“Torre Rossa”, sono state oggetto di transazione per poche decine di migliaia di Euro.
Tuttavia, tale transazione è avvenuta nel pieno dello sviluppo commerciale della zona,
quando nelle aree circostanti erano presenti un centro commerciale Carrefour e diverse
medie superfici attive e lo sviluppo urbanistico prevedeva la realizzazione a breve di un
RELAZIONE VALUTATIVA 20

nuovo quartiere residenziale.


Lo scenario attuale risulta alquanto differente: il Carrefour si è ritirata dalla regione
Puglia, cedendo tutte le licenze commerciali relative agli ipermercati, senza tuttavia
trovare riscontro per quella di Bari – Modugno, portando alla chiusura del centro
commerciale. Conseguentemente sono state oggetto di chiusura numerose attività
dislocate nelle medie superfici del circondario, tra le quali anche quella la cui licenza
era passata di mano poco tempo prima.
Alla luce di quanto sopra, siamo dell’opinione che il valore di mercato complessivo
delle quattro licenze commerciali facenti parte del Parco “Torre Rossa”, di proprietà
della società Torre Rossa Srl, partecipata di Inserco Srl, sia del tutto trascurabile.
RELAZIONE VALUTATIVA 21

OPINIONE DI VALORE
Valore di Mercato
Nell’ipotesi che non esista restrizione o limitazione alcuna né costi straordinari di cui
non siamo a conoscenza, in considerazione della attuale destinazione delle superfici,
dello stato corrente di funzionalità e dello stato locativo in essere del bene immobiliare
in oggetto, si riportano di seguito le conclusioni di valore alla data del 11 Marzo 2011:

Valore di Mercato a base d’asta: 5.690.000,00


690.000,00
(Cinquemilioniseicentonovantamila/00
Cinquemilioniseicentonovantamila/00 Euro)
22

A
LOCALIZZAZIONE
23

LOCALIZZAZIONE
POLO COMMERCIALE TORRE ROSSA
Macrolocation

Fonte: internet

POLO COMMERCIALE TORRE ROSSA


Microlocation

Fonte: internet
24

B
FOTOGRAFIE
25

FOTOGRAFIE
PARCO COMMERCIALE - TORRE ROSSA
Vista d’insieme

Fonte: Cbre

PARCO COMMERCIALE - TORRE ROSSA


Edificio 1

Fonte: Cbre
26

PARCO COMMERCIALE - TORRE ROSSA


Edificio 2

Fonte: Cbre

PARCO COMMERCIALE TORRE ROSSA


Edificio 3

Fonte: Cbre
27

PARCO COMMERCIALE TORRE ROSSA


Edificio 4

Fonte: Cbre

PARCO COMMERCIALE TORRE ROSSA


Parcheggio

Fonte: Cbre
28

PARCO COMMERCIALE TORRE ROSSA


Interno zona vendita

Fonte: Cbre

PARCO COMMERCIALE TORRE ROSSA


Interno zona deposito

Fonte: Cbre
29

PARCO COMMERCIALE TORRE ROSSA


Interno zona vendita edificio “D” (atti vandalici)

Fonte: Cbre

PARCO COMMERCIALE TORRE ROSSA


Interno zona vendita edificio “D” (atti vandalici)

Fonte: Cbre
30

4
MERCATO
IMMOBILIARE
31

MERCATO IMMOBILIARE

Aspetti macroeconomici in Italia


- QUARTO TRIMESTRE 2010
Secondo l’ultimo bollettino pubblicato dalla Banca d’Italia1 le prospettive di
crescita dell'economia mondiale appaiono più solide e diffuse rispetto a tre mesi
fa. Mentre si conferma la robusta espansione delle economie emergenti e, fra i
paesi avanzati, della Germania, migliorano le valutazioni sulla dinamica
dell'economia americana.
L'inflazione al consumo nei paesi avanzati risente dall'autunno dei rincari delle
materie di base, alimentati soprattutto dalla crescente domanda proveniente dalle
economie emergenti.
La crescita prosegue nell’area Euro ed in Italia.
Nel terzo trimestre del 2010 il PIL dell'area dell'euro è cresciuto dello 0,3% sul
periodo precedente (1,0% nel secondo). Gli indicatori sulle aspettative di
inflazione a medio e a lungo termine rimangono coerenti con l'obiettivo di
stabilità dei prezzi dell'Eurosistema.
Nel terzo trimestre del 2010 il PIL in Italia ha rallentato allo 0,3% sul periodo
precedente, come nel resto dell'area. Il principale impulso all'attività economica
ha continuato a provenire dalle esportazioni, mentre il contributo della domanda
interna, già modesto, si è ridotto in connessione con la decelerazione degli
investimenti in macchinari e attrezzature che ha fatto seguito all'esaurirsi degli
incentivi fiscali.
L'attività economica, segnatamente la produzione industriale, si sarebbe indebolita
nello scorcio dell'anno. I comportamenti di consumo delle famiglie si confermano
improntati alla cautela, risentendo della debolezza del reddito disponibile e delle
prospettive incerte sulle condizioni del mercato del lavoro.
L'occupazione ha continuato a ridursi nel terzo trimestre, pur lievemente.
Confermando le tendenze in atto dagli inizi della crisi, la riduzione è risultata più
marcata tra i giovani. In un quadro caratterizzato da attese di un ritorno lento
verso i livelli di prodotto precedenti la crisi, le imprese privilegiano forme
contrattuali più flessibili rispetto a impieghi permanenti a tempo pieno.

1
N. 63, GENNAIO 2011
32

UNEMPLOYMENT
TASSO DI RATE
DISOCCUPAZIONE - ITALIA

12,0%11,4%

11,0% 10,6%

10,0% 9,5%
9,0%
8,7% 8,6%
9,0%
8,0% 7,8%
7,7%
8,0%
6,8% 6,7%
7,0%
6,1%
6,0%

5,0%

4,0%
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fonte: ISTAT

Nel biennio 2011-2012 la crescita in Italia rimarrebbe moderata.


Secondo le valutazioni aggiornate - che per la domanda mondiale si basano sulle
ipotesi sottostanti alle proiezioni per l'area diffuse dall'Eurosistema in dicembre - in
Italia il PIL manterrebbe sia nel 2011 sia nel 2012 il basso ritmo di crescita
dell'anno passato, intorno all'1%.
L'espansione del prodotto, frenata dalla debole domanda interna, resterebbe
inferiore a quella dell'area dell'euro, che le valutazioni di consenso indicano
all'1,5%. In questo scenario, non si avrebbe una robusta ripresa dell'occupazione.
L'inflazione al consumo si attesterebbe sul 2% nel biennio 2011-12.
33

ITALY - CPIANNUALE
VARIAZIONE % YEARLY PIL
VARIATION
- ITALIA

3,5% 3,2%

3,0% 2,7%
2,6%
2,5%
2,4%
2,5%
2,0% 2,0%
2,0% 1,7% 1,7%
1,6%
1,5%
0,7%
1,0%

0,5%

0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Fonte: Elaborazioni CB Richard Ellis su dati Banca d’Italia

Questo quadro è comunque circondato da forti elementi di incertezza


34

Il mercato degli investimenti in Italia


Nel Quarto trimestre 2010 il mercato italiano si è attestato su un volume di circa
1,8 miliardi di Euro, per un totale di 4,9 miliardi di Euro nel 2010, in linea con
quando i risultati del 2009.
Il grafico riportato di seguito indica il volume delle transazioni in Italia su base
trimestrale; va però sottolineato che il dato riferito al quarto trimestre 2008
esclude due importanti transazioni (per un totale di 1.65 miliardi di Euro) che non
riflettono il mercato
Gli investimenti in Italia

Q1 Q2 Q3 Q4
12,0

10,0
€ billion

8,0

6,0

4,0

2,0

0,0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Source: CB Richard Ellis

Il sentiment degli investitori è chiaramente migliorato ma l’interesse rimane


concentrato sul prime market.
Il volume delle transazioni in Italia

Fonte: CBRE

Per quanto riguarda la distribuzione per settore, l’interesse per i prodotti retail ha
continuato ad essere ancora evidente nell’ambito del mercato italiano, anche
grazie alla chiusura dell’importante transazione che ha riguardato la galleria
commerciale del centro Porta di Roma all’inizio del secondo trimestre (per un
35

importo di circa 440 milioni di Euro).

2010 - Transactions by property type

Industrial
3% Mixed-Use
12%
Retail
Multi-Use Portfolios
29%
3%

Residential
5%

Other Office
9% 39%

Fonte: CBRE

L’attività di acquisizione è stata fino ad ora dominata da attori liquidi che hanno
acquisito proprietà prime e ben posizionate nei rispettivi settori di mercato. La
maggior parte degli investitori attuali in Italia sono fondi aperti tedeschi, alcuni
gestori di fondi paneuropei, specialisti nel retail e compagnie di assicurazione. Le
differenze tra valori prime e valori secondari sono tuttavia destinate a rimanere
divergenti: sostanzialmente stabili gli yields e crescenti i prezzi per immobili prime
e ancora deboli prezzi e rendimenti degli altri immobili.

Yields by sector

8,50%

8,00%

7,50%

7,00%

6,50%

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

4,00%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q3 2010

Office Retail Logistics

Fonte: CBRE
36

Il format più sviluppato in Italia – i centri commerciali


Si registra rispetto alla fine del 2009 un miglioramento del sentiment con la
conferma del forte interesse di un numero crescente di investitori per il settore
retail. Tuttavia si evidenzia anche per questo settore del mercato immobiliare un
forte tasso di mortalità delle transazioni oggi più che mai dipendenti dalle
risultanze dell’attività di due diligence.
Il format più sviluppato in Italia è, come noto, quello del centro commerciale,
sebbene ultimamente si sia registrato un grande successo dei factory outlet centre
e un ulteriore sviluppo dei parchi commerciali soprattutto affiancati a centri
commerciali consolidati.
I primi centri commerciali apparvero in Italia verso la metà degli anni ’70, con
una media di tre-quattro nuove aperture ogni anno. Fino ai primi anni ’80 la
maggior parte dei centri commerciali si trovavano in nord Italia. Si trattava
generalmente di strutture piuttosto piccole, raramente di dimensioni maggiori ai
20.000 mq. Da allora la loro espansione è stata notevole. Attualmente la
superficie media di un centro commerciale si aggira intorno a 18.000 mq, mentre
prima del 1995 non superava 11.000 mq.

Evoluzione dello stock dei centri commerciali in Italia (G.L.A.2)

16,000,000

14,000,000

12,000,000

10,000,000
GLA (mq)

8,000,000

6,000,000

4,000,000 Source: CB Richard Ellis


2,000,000

0
< 1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
1H 2010

2
Gross Lettable Area (Superficie Lorda Affittabile)
37

Attualmente lo stock dei centri commerciali (prima metà 2010), in termini di GLA,
è pari a quasi 14 milioni di mq (escludendo i parchi commerciali e i factory outlet
center). Ciononostante la densità di offerta in Italia, pari a 232 mq di G.L.A. ogni
1.000 abitanti (contro 214 mq / 1.000 abitanti alla fine del 2009), rimane al di
sotto della media europea e ci si aspetta che si attesti su al di sotto di tale soglia
anche nei prossimi anni. Anche a causa delle numerose barriere burocratiche del
settore, non sembra evidenziarsi alcun rischio di sovra-offerta.
Infatti in Italia il complicato sistema amministrativo che coinvolge tre livelli
(comune, regione e talvolta provincia) rallenta il processo autorizzativo che
normalmente dura 8-10 anni ma può protrarsi anche per più tempo, fino a 15-20
anni.

0 100 200 300 400 500 600

Sweden
Ireland
Netherlands
Austria
Denmark
Spain
United Kingdom
Portugal
Italy
Czech Republic
Hungary
France
Poland
Belgium
Germany
Greece

Stock per 000 population Certain Pipeline per 000 population

Shopping centre stock esistente & pipeline per 1.000 abitanti


Source: CB Richard Ellis, PMA

Ben al di sotto della media nazionale si collocano le regioni centrali il sud e le


isole, infatti circa la metà degli sviluppi previsti in Italia, che ammontano
complessivamente a 1,3 milioni di mq di G.L.A., comprendendo anche gli
ampliamenti di centri esistenti, saranno localizzati in tali aree del Paese. La densità
complessiva di G.L.A. compresa in centri commerciali raggiungerà i 251 mq ogni
1.000 abitanti e comunque le aree meridionali e insulari rimarranno sotto i 200
mq ogni 1.000 abitanti.
38

Densità G.L.A. prevista in Italia a breve termine (solo centri


commerciali)
mq ogni 1.000 abitanti

350
300 314
Mq/'000 abitanti 250 286
251
200 235
190 193
150
100
50
0
Italia Nord-Occidentale

Italia Nord-Orientale

Totale complessivo
Italia Centrale

Italia Meridionale

Italia Insulare
Nonostante il recente rallentamento nell’espansione delle catene commerciali
nazionali e internazionali, questo tipo di destinazione commerciale continua ad
attirare interesse tra i commercianti che ne promuovono la crescita generando
domanda soprattutto per nuove strutture in location primarie.
Nel 2009, nonostante la contrazione dei consumi hanno continuato a performare
bene le gallerie commerciali e meno bene le locomotive. Secondo gli ultimi dati
pubblicati dal Consiglio Nazionale dei Centri commerciali la crescita del fatturato
delle gallerie è stata del 1,7% mentre ipermercati e supermercati all’interno dei
centri hanno registrato un calo dello 0,6%. La merceologia che ha tenuto di più è
stata l’abbigliamento e particolarmente performanti sono risultate le medie
superfici specializzate.
L’efficacia del format è dunque confermata e, nonostante qualche ritardo sui
tempi di sviluppo ipotizzati prima della crisi finanziaria, un certo numero di
progetti sono stati recentemente completati. Due tra i principali sono stati aperti in
Sicilia. Si tratta di Le Porte di Catania (52.000 mq), comprendente 150 negozi e
16 medie superfici oltre a un ipermercato Auchan, e Forum Palermo (55.000 mq)
ben più di 100 negozi e un ipermercato Ipercoop. Al nord, sulla già
presidiatissima piazza dell’area di Bergamo, ha aperto a Stezzano un altro polo di
42.000 mq comprendente oltre a un superstore Esselunga circa 100 negozi e sei
medie superfici tra cui Ovvio, il format dal target giovane del marchio Semeraro.
L’offerta, considerando tutti i format commerciali, è comunque maggiore nelle
zone più ricche del paese a scapito delle regioni del sud Italia, come viene
evidenziato nel grafico sottostante che riassume per macro-area la densità di
offerta esistente.
39

Densità offerta complessiva (centri, factory outlet centre e retail park)


per macro area

400
350
300 338
306
Mq/'000 abitanti
250
259
200 234
198
150 168
100
50
0
Italia Nord-Occidentale

Italia Nord-Orientale

Totale complessivo
Italia Centrale

Italia Meridionale

Italia Insulare
Source: CB Richard Ellis

Con i prossimi sviluppi soprattutto la dotazione delle aree centrali si avvicinerà


ulteriormente a quella delle zone più mature del Paese. Tra essi tuttavia saranno
sempre prevalenti i centri commerciali mentre l’ulteriore sviluppo di factory outlet
in senso stretto è destinato a scemare in quanto sono i requisiti localizzativi stessi
del format che ne limitano il numero.

Crescita a breve termine della densità per macro area


400
350 375
300 345
Mq/'000 abitanti

303
250 285
200 229 238
150
100
50
0
Italia Nord-Occidentale

Italia Nord-Orientale

Totale complessivo
Italia Centrale

Italia Meridionale

Italia Insulare

Source: CB Richard Ellis

Nonostante l’attuale situazione economica, il mercato retail ha continuato a


40

mantenere una buona posizione in termini di volumi di investimento.


I prime gross yield si attestano al momento intorno al 6.25% mentre quelli relativi
agli asset di minor qualità o in localizzazioni secondarie si attestano al 7.25%.
La tabella di seguito riporta le più recenti transazioni afferenti centri commerciali.

Italy Retail Transaction 2010

QUARTER REGION CITY NAME SUB-USE SIZE (SQM) PRICE (€) YIELD (%) PURCHASER STATUS

4 Apulia Lecce Mongolfiera Shopping Center 10,000 49,250,000 6.00% Private Investor closed
4 Lombardy Mazzano (BS) Auchan Mazzano Shopping Center 17,100 59,000,000 7.00% Auchan Spa closed
1 Sardinia Cagliari Le Vele and Millenum Entertainment Center Shopping & Leisure Center 44,400 103,000,000 7.00% Corio closed
1 Latium Rome Porta di Roma Shopping Center 97,000 440,000,000 6.40% Corio & Allianz (50%-50%) closed
*of which 11,700 Multiplex & Leisure

Il grafico seguente mostra l’andamento degli yields per immobili retail suddivisi tra
prime e secondary.

Prime and secondary retail property yields


8,50%

8,00%

7,50%

7,00%

6,50%

6,00%

5,50%
June December June December June December
2008 2008 2009 2009 2010 2010
Prime Shopping Centres Secondary Shopping Centres Prime Factory Outlet Centres
Secondary Factory Outlet Centres Prime Retail Park Secondary Retail Park
41

MERCATO LOCALE
Abbiamo svolto un’indagine al fine di individuare i più probabili concorrenti della
struttura commerciale oggetto di valutazione (abbiamo quindi escluso i centri
commerciali di elevate dimensioni e ci siamo soffermati su medie superfici
indipendenti o ubicate all’interno di parchi commerciali di medio-piccole
dimensioni). Il risultato di tale analisi è riportato di seguito.
Dai dati in nostro possesso emerge che nel territorio limitrofo all’area interessata
dalla presente analisi, vi è una limitata presenza di strutture commerciali, vista
l’ubicazione dell’asset all’interno del Comparto A.S.I. (area-sviluppo-industriale).
Molte delle strutture presenti, inoltre, appaiono in difficoltà economiche o
attualmente sfitte.
Nella zona frontistante Via Biagio Accolti Gil, è presente un compendio
commerciale, anch’esso di esigue dimensioni, che è composto da tre capannoni,
di cui uno occupato dal discount ad insegna Euro Spin e due sfitti.
A poche centinaia di metri è presente un parco commerciale di rilevanti
dimensioni, oggi completamente inutilizzato (composto dall’ex centro
commerciale Carrefour Bari Nord e dall’area commerciale denominata “Sport
Town Center”).
Elemento degno d’interesse e considerabile come principale antagonista per
l’intorno urbano, è il parco commerciale denominato Bari Max, localizzato ad
angolo tra Via Lorenzo Larocca e Via Francesco De Blasio, distante circa 5 minuti
dal parco commerciale in oggetto. Quest’ultimo è caratterizzato da un insieme di
capannoni commerciali di media superficie (di recente edificazione), totalmente
indipendenti fra loro, ma inseriti all’interno di un'unica area. Il compendio è
composto dai seguenti marchi: Euronics, Cisalfa, Emmelunga, Oviesse, ecc.

In generale, gli spazi commerciale più prossimi e più simili al nostro asset sono
quindi i seguenti:
42

Mappa dei Competitors

2 4

3
1

Source: CB Richard Ellis Professional Services

Retail Park “Bari Max”


Max” Total area:
area 16.000 mq circa
Distance:
Distance: 2-4 km
Apertura: Ottobre 2007
Attività:
1 - Tata Fashion (2.000 mq.)
- Emmelunga (4.000 mq.)
- Fashion Town (2.500 mq.)
- Oviesse (2.000 mq.)
- Happy Casa (1.500 mq.)
- Cisalfa (1.500 mq.)
- Euronics (2.500 mq.)
Polo ”Decathlon” Total area: 5,500 mq circa
Attività:
- Decathlon (2.500 mq s.v.)
- Brico Casa (3.000 mq s.v.)
3 Media superficie: Diffusione Tessile

4 Media
Media superficie: Trony

A maggior distanza, (circa cinque chilometri), lungo Strada Santa Caterina, si


43

trova l’insediamento del Centro Commerciale “La Mongolfiera”, costituito da una


galleria commerciale composta di oltre 50 unità e da cinque medie superfici, oltre
un ipermercato “IperCoop”.
Nella zona settentrionale di Bari, e più precisamente in corrispondenza della
località di Molfetta, è presente il centro commerciale (di recente inaugurazione),
denominato “Gran shopping Mongolfiera”, costituito da una galleria
commerciale di 110 negozi e da un mega-store di 10.000 mq. Quest’ultimo
risulta un potenziale intercettatore di tutto il flusso proveniente dalla zona Nord
della provincia di Bari.