STADIO LUIGI FERRARIS

PROGETTO
DI

FATTIBILIT

PER LA FUNZIONALIZZAZIONE

E LA RIQUALIFICAZIONE DELLO

STADIO

DI

GENOVA

Dott. Diego Tar

GLI STADI MULTIFUNZIONALI

DA STADIO TRADIZIONALE A STADIO MULTIFUNZIONALE

Tradizionale

Aree ristoro Servizi accessori tribuna

Business Seats Sky Box Ricettivit interna dedicata

Moderno

Multifunzionale

Centro commerciale Ricettivit alberghiera

Negozi merchandising Percorso museale Spazi eventi non sportivi

PARLA UN ADDETTO AI LAVORI

In unintervista rilasciata lo scorso 2 maggio 2013 al sito

www.tifosobilanciato.it, il Direttore Organizzazione del Milan, dott.

Umberto Gandini ha, fra laltro, detto:

Credo che lo slogan stadio di propriet tragga per in inganno. Non la propriet dellimpianto che fa la differenza, quanto la possibilit di sfruttamento dello stesso da parte della squadra,

incrementando lofferta verso la clientela business (fatta anche di Sky Box), offrendo alternative interessanti
al tifoso (il Museo della squadra, negozi per la vendita dei prodotti ufficiali, spazi per convegni ed incontri). Bisogna per fare attenzione a considerare gli esempi internazionali come automaticamente

importabili sul nostro territorio. Penso a Milano e, nonostante sia forse la capitale economica del
Paese, fatico a pensare di poter trovare lo stesso tessuto economico presente, ad esempio, a Monaco di Baviera. Tornando al dibattito nazionale, vorrei per aggiungere che linvestimento su un nuovo stadio non per tutti: occorre fare molta attenzione alla componente di indebitamento finanziario che viene generato, che deve essere alla portata del Club. Forse per questo, in passato, ci sono stati tanti progetti che sostenevano linvestimento sportivo con attivit a latere di natura commerciale o residenziale che consentissero un rientro della spesa effettuata. Non ci vedo nulla di male (). Per la componente sportiva, cio limpianto, dovrebbe rimanere sempre lelemento centrale del progetto e non esserne un corollario.

IMPARIAMO DA CHI HA FATTO

Per realizzare il piano industriale sono stati studiati gli elementi comuni delle esperienze estere e nazionali.

Allianz Arena

AM Arena

Emirates Stadium

Juventus Stadium

Con una, fondamentale, differenza metodologica: la consapevolezza che le esperienze internazionali non possono essere declinate senza tenere conto delle specificit di Genova.

LA PROPRIET DELLIMPIANTO NON DETERMINANTE

La propriet dellimpianto non lelemento determinante per garantire lincremento dei redditi della squadra di calcio.

Ci che rileva la possibilit di poter massimizzare le fonti di ricavo che questo pu

produrre (biglietteria, ricettivit, merchandising, servizi dedicati allutenza business).

Amsterdam Arena
LAjax possiede solo il 7,1% della societ, e gioca sulla base di un regolare contratto di affitto

Allianz Arena
Il TSV 1860 Mnchen, una volta retrocesso in Bundesliga 2, ha dovuto vendere le proprie quote al FC Bayern

Roma / Firenze / Milano

I progetti presentati non precisano se lo stadio sar di propriet delle squadre. Le operazioni vengono finanziate da progetti immobiliari pi ampi

CRESCONO I RICAVI
Studi internazionali hanno evidenziato effetti comuni di crescita dei ricavi derivanti dal trasferimento in un nuovo impianto o dalla ristrutturazione in chiave moderna dellesistente, indipendentemente dallarea geografica (Europa/USA) e dallo sport interessato (calcio, football americano, baseball).

15/35%

INCREMENTO POSTI
A SEDERE

15/35%

SERVIZI UTENZA
BUSINESS

40/60%

AUMENTO COSTI
BIGLIETTERIA

stato riscontrato un effetto novit che ha una durata compresa fra i 6 ed i 10 anni.

 ANCHE CON AUMENTI DI BIGLIETTI E UTENZA BUSINESS

Stadi NFL Ricavi da stadio: + 85%
Costo biglietti +54% Aumento capienza: + 14% Posti utenza business: + 25%

Emirates Stadium

Ricavi da stadio: + 90%

Costo biglietti +57% Aumento capienza : + 156% Posti utenza business: + 15%

Juventus Stadium

Ricavi da stadio: + 238%

Costo biglietti: +40% Aumento capienza: + 33% Posti utenza business: + 40%

IL CASO DELLO JUVENTUS STADIUM Abbonamenti popolari: da 265 Euro a 390 Euro (+42%)
Effetto servizi agg./premium Media Ricavi da Gare 2012+2013

Ricavi da gare 2011

35.000 30.000 25.000 20.000 15.000

Effetto quantit

Effetto valore

6.514 9.619 7.828 11.600

Sky Box (64), Premium Seats e servizi accessori

35.561

10.000
5.000

Capienza: da 28.140 a 41.000

2010/11: Stadio Olimpico (28.140 posti)

Da 2011/12: Juventus Stadium (41.000 posti)

LA COMPONENTE FINANZIARIA UN ASPETTO DETERMINANTE

USA
Finanziamento a carico delle Municipalit per il 70%

EMIRATES
Proventi vendita Highbury Square, debito bancario

AM ARENA
Finanziamento pubblico, apporto di capitale, emissione di obbligazioni, per un totale del 74%

ALLIANZ ARENA
Vendita azioni del FC Bayern per arrivare ad un tasso di copertura del 70%

Il mix di copertura ideale prevede una quota di mezzi propri vicina al 70%. Il Servizio del debito fra i 20 ed i 30 milioni di Euro, per una durata dai 15 ai 20
anni.

Laddove in partenza le condizioni erano diverse, si poi provveduto ad un

riscadenziamento del debito (Arsenal), oppure ad unulteriore vendita di azioni per abbattere anticipatamente il finanziamento (FC Bayern).

 DA CUI NASCE LA RICHIESTA DELLE COMPENSAZIONI

Art. 1. (Finalit) 1. La presente legge ha lo scopo di favorire e di incentivare la realizzazione di nuovi impianti sportivi ovvero la ristrutturazione di quelli gi esistenti, secondo criteri di sicurezza, fruibilit e redditivit dellintervento e della

La pubblica utilit viene motivata richiamando: Sicurezza impianti Miglioramento immagine sportiva dellItalia

gestione

economico-finanziaria,
delle procedure

attraverso

la
in

semplificazione
modo che

e
sia

laccelerazione

amministrative,

garantita, nellinteresse della collettivit, la sicurezza degli impianti sportivi, anche al fine di prevenire i fenomeni di violenza allinterno e allesterno dei medesimi, e sia migliorata, a livello internazionale, limmagine dello di sport in vista della candidatura di rilievo dellItalia europeo per o lorganizzazione internazionale. Art. 3. (Individuazione di aree per la realizzazione di nuovi impianti sportivi o di nuovi complessi multifunzionali) 3. La giunta comunale competente entro novanta giorni dalla data di presentazione del progetto definitivo, assolto lonere di pubblicit-notizia entro i successivi sessanta giorni, nel rispetto della normativa regionale in materia, promuove, anche al fine di approvare le necessarie varianti urbanistiche e commerciali e per conseguire leffetto di dichiarazione di pubblica utilit e di indifferibilit ed urgenza delle opere, una conferenza di servizi ai sensi degli articoli 14 e 14-quinquies della legge 7 agosto 1990, n. 241, e successive modificazioni, che deve concludersi entro centottanta giorni dalla data di presentazione del progetto definitivo. manifestazioni sportive

Ci consente di giustificare la pubblica utilit e lindifferibilit e urgenza delle opere attivando le relative procedure.

Fra le quali quei meccanismi di compensazione che, differentemente, non potrebbero essere applicati

IL

PROGETTO DI

RIQUALIFICAZIONE DEL

LUIGI FERRARIS

L IPOTESI DI LAVORO
La Fondazione Genoa partita dal

presupposto di privilegiare una soluzione che, nel rispetto di parametri di economicit e redditivit, da parte continuasse del Comune, a pur vedere una partecipazione alla propriet dellimpianto sgravando in maniera lAmministrazione gestione. I principali scenari prevedevano la concessione od il conferimento dellimpianto da parte del Comune di Genova a una NewCo. cittadina

definitiva da costi di investimento e di

La presenza del Comune:

tutela gli investimenti pubblici precedentemente realizzati; qualifica il Luigi Ferraris come Stadio della Citt di Genova e non di
una parte sola di essa.

L INVESTIMENTO
OPERE ADEGUAMENTO STADIO Rifacimento campo da calcio Opere adeguamento interno Opere adeguamento servizi e impianti Opere adeguamento antisismico Opere adeguamento stadio Progettazione, direzione lavori SUBTOTALE SPAZI ESTERNI Cortine esterne Parco urbano Lame ingresso Fonte attrezzato e collegamenti laterali Collegamento lato distinti Riqualificazione Villa Piantelli Progettazione, direzione lavori SUBTOTALE SPAZI COMMERCIALI Realizzazione Torri lato Bisagno Progettazione, direzione lavori SUBTOTALE Anno 1 1.890 1.890 3.465 8.700 822 16.767 Anno 1 1.980 9.900 1.980 1.710 1.080 858 17.508 Anno 1 4.725 244 4.969 Anno 2 900 3.000 201 4.101 Anno 2 1.200 62 1.262 Anno 2 4.725 244 4.969 TOTALE 900 1.890 1.890 3.465 11.700 1.023 20.868 TOTALE 1.980 9.900 1.980 1.710 1.080 1.200 920 18.770 TOTALE 9.450 487 9.937

Il costo dellintervento, per tutti i lotti funzionali, di

49,6 milioni di Euro.

Linvestimento concentrato sulla parte sportiva e sugli spazi

esterni:

40% stadio 36% spazi esterni

TOTALE INVESTIMENTO

39.244

10.331

49.575

CONTO ECONOMICO DI NEWCO

NewCo sempre in utile di esercizio

Dal 10 anno pu ridurre i canoni di affitto alle squadre

Ricavi

Costi

EVOLUZIONE DEL DEBITO BANCARIO

1 (5.000) (10.000) (15.000) (20.000) (25.000) (30.000) (35.000) (40.000) (45.000) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Free Cash Flow (medio) 4,3 milioni di Euro Servizio del debito (medio): 3,7 milioni di Euro
Nei primi 3 anni include anche il finanziamento temporaneo del credito IVA

Non sono state considerate le agevolazioni ICS, che porterebbero un beneficio di circa 2,3 mln Euro sul costo del denaro

QUALI

VANTAGGI,

E PER CHI?

Per il Comune di Genova

Preservazione valore immobiliare dellimpianto; Oneri di urbanizzazione per ca 2,5 mln (previsti
fra i costi di progetto);

Possibile

volano

per

ulteriori

investimenti

infrastrutturali (interventi su Ponte S. Agata, metro leggera Val Bisagno).

Per il Municipio Bassa Val Bisagno

Sensibile

miglioramento

dellimpatto

dello

Stadio sulla vita del quartiere (liberazione Corso De Stefanis);

Parco Urbano a disposizione della cittadinanza;

Recupero Villa Piantelli.

Per le squadre

Aumento e diversificazione ricavi; Riduzione costi fissi; Gestione impianto; Impegno finanziario contenuto.

Per i tifosi

Maggiore fruibilit, comodit e sicurezza; Aumento offerta servizi diretti ed indiretti; Non automatico incremento costi biglietteria ed
abbonamenti.

Grazie per lattenzione