Sei sulla pagina 1di 85

CONDOMINIO 3

Sommario

1. Superbonus: cos'è e come 2.2 Limiti ai poteri 4.5 Maggioranza assembleare per
funziona dell'amministratore nel deliberare il ricorso ad un
compimento delle attività di finanziamento
straordinaria amministrazione:
1.1 Interventi “trainanti”
il procedimento per il 4.6 Modalità di godimento della
superbonus detrazione fiscale
1.2 Interventi “trainati”
2.3 Gestione degli interventi sulle 4.7 Disciplina dei lavori sulle parti
1.3 Presupposti per il
proprietà esclusive dei condòmini private
riconoscimento della detrazione
e necessità di uno specifico 4.7.1 Manifestazione del consenso
1.3.1 Interventi per il miglioramento
mandato all'esecuzione dei lavori sulle parti
del patrimonio edilizio
private
1.3.2 Tipologia di immobili sui quali
2.4 Ruolo dell'amministratore
effettuare gli interventi
nella gestione del procedimento 4.8 Modifica dell'estetica e
1.3.3 Soggetti legittimati ad eseguire
dell'aspetto architettonico del
gli interventi
fabbricato a seguito degli interventi
1.3.4 Soggetti che hanno diritto alla
3. L’Assemblea di condominio per ottenere il superbonus
detrazione
nell’emergenza da COVID­19 4.8.1 Interventi sulle facciate per
1.3.5 Titolarità di redditi imponibili
l'efficientamento energetico ed il
per l'utilizzo della detrazione
rispetto delle distanze tra fabbricati
3.1 Assemblea di condominio in
1.4 Altri incentivi alla modalità telematica
riqualificazione del patrimonio
5. Il rapporto con il “General
edilizio 3.2 Assemblea di condominio in
contractor”
1.4.1 Ecobonus presenza
1.4.2 Sismabonus
1.4.3 Bonus facciate 5.1 Oggetto del contratto con il
4. Le maggioranze necessarie “general contractor”
1.5 Cumulo del superbonus con le per il Superbonus
altre detrazioni fiscali 5.2 Soggetti per i quali si deve
procedere alla verifica della
4.1 Novità normative introdotte
1.6 Compatibilità del superbonus idoneità tecnico professionale
dal “decreto Agosto”
con i contributi alla ricostruzione
post terremoto 5.3 Nomina del progettista e del
4.2 Irretroattività delle nuove
direttore dei lavori
norme

2. Poteri e ruolo 5.4 Nomina dei tecnici incaricati


4.3 Maggioranza assembleare
dell'amministratore di condominio dell'esecuzione delle misure in
ridotta per gli interventi che
nel procedimento per il materia di sicurezza sul lavoro: il
danno diritto al superbonus
riconoscimento del superbonus responsabile dei lavori, il
coordinatore per la progettazione
4.4 Maggioranza assembleare per
ed il coordinatore per l'esecuzione
2.1 Il mandato conferito altri lavori sulle parti comuni
dei lavori
all'amministratore di condominio riconducibili al superbonus
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 4

5.5 Responsabilità penale del 7. I nodi da sciogliere per la 9. Adempimenti successivi


committente dei lavori per delibera di affidamento dei all'esecuzione dei lavori
violazione della normativa di lavori
sicurezza sul lavoro
9.1 Asseverazione dei lavori
7.1 Clausola sulla risoluzione del 9.1.1 Responsabilità dell'asseveratore
rapporto contrattuale nell’ipotesi
6. Elementi che possono incidere
in cui l'intervento non sia 9.2 Visto di conformità
sulla concessione della
interamente finanziabile con le
detrazione fiscale
detrazioni fiscali 9.3 Comunicazioni relative
all'utilizzo della detrazione
6.1 Incremento della prestazione 7.2 Designazione dei
energetica o sismica del professionisti e definizione del 9.4 Modalità di utilizzo della
fabbricato compenso detrazione fiscale

6.2 Attestato di prestazione 7.3 Compenso 9.5 Conseguenze in caso di revoca


energetica dell’edificio dell'amministratore di della detrazione
condominiale o delle singole condominio 9.5.1 Sanzioni tributarie
unità abitative? 9.5.2 Ipotesi di responsabilità penale
7.4 Gestione dei lavori sulle 9.5.3 Conseguenze per il cessionario
6.3 Effetti della mancata proprietà esclusive dei condòmini
congruità delle spese
7.5 Delega all'amministratore per 10. Condominio piccolo e
6.4 Conformità urbanistica degli la sottoscrizione degli atti condominio minimo
immobili necessari all’esecuzione
6.4.1 Conformità urbanistica del dell'intervento
10.1. Responsabilità
fabbricato condominiale
dell'amministratore condominiale
6.4.2 Rilevanza degli interventi
“di fatto”
abusivi realizzati sulle parti comuni 8. La costituzione del fondo
6.4.3 Effetti della mancata conformità previsto dall'art. 1135 primo
10.2. Come assumere validamente
urbanistica delle singole unità comma n. 4 c.c.
le decisioni in un condominio
abitative
minimo
6.4.4 Ammissibilità della detrazione
8.1 Costituzione del fondo
per interventi su immobili per i quali
speciale
è stata presentata domanda di
condono edilizio senza titolo in
8.2 Dalla costituzione del fondo al
sanatoria
versamento delle somme: ipotesi
interpretative per i lavori previsti
dal superbonus
8.2.1 Spese per interventi non
compresi tra quelli agevolati
8.2.2 Utilizzo della detrazione “in
proprio” da parte del condomino
8.2.3 Utilizzo dello sconto in fattura
8.2.4 Opzione per la cessione del
credito
CONDOMINIO 5

EDITORIALE
Antonio Scarpa COVID-19 e novità
normative in tema
di condominio
negli edifici

D
EL­XX IN BREVE opo essersi disinteressato per mesi, anche colpevolmente, delle
esigenze di gestione dei condomini di edifici nella fase
Le leggi 77, 126 e 159 del 2020, emergenziale legata all'epidemia da COVID-19, abbandonandolo
correlate all'approvazione degli in balia soltanto delle rassicurazioni contenute in poco rassicuranti
interventi per l'efficienza energeti­ risposte alle Frequently Asked Questions, il legislatore si è poi ingerito in
ca dei fabbricati e più in generale misura significativa nella materia dei rapporti condominiali
all'emergenza legata all'epidemia essenzialmente per dettare soluzioni correlate all’approvazione degli
da COVID­19, hanno notevolmen­ interventi per l’efficienza energetica di cui all’art. 119 del d.l. n. 34 del
te modificato la disciplina del 2020, convertito dalla legge n. 77 del 2020, misure evidentemente
condominio edilizio, lasciando ritenute idonee anche a favorire il rilancio economico del Paese nella
dubbi negli operatori e confusione fase di “uscita” dall’emergenza pandemica.
nel sistema. L’importante studio predisposto con cura e ordine sistematico
dall’avvocato Pietro Maria Di Giovanni esamina le diverse tipologie di
interventi manutentivi favoriti dalla normativa in esame, i presupposti
per il riconoscimento delle correlate detrazioni fiscali, l’evolversi dei
ruoli dell’assemblea e dell’amministratore di condominio nelle fasi di
approvazione e di esecuzione di tali interventi, ed il contenuto dei
rapporti contrattuali che il condominio deve instaurare a tali fini con
professionisti ed imprenditori.
Se è vero che anche per le leggi, come per le «azioni di tutti gli
uomini, e massime de’ Principi ... si guarda al fine», di tal ché «i mezzi
saranno sempre iudicati onorevoli e da ciascuno lodati», quel che resta
del condominio civilistico dopo i passaggi normativi attuati
essenzialmente con le leggi 77, 126 e 159 del 2020 suscita il senso
spiacevole della confusione del mondo percepito.
Pur di agevolare la attuazione degli interventi di riqualificazione
edilizia assistiti dal “superbonus” fiscale, le leggi degli ultimi mesi
superficialmente danno per ovvia la ravvisabilità di un interesse
collettivo del condominio in quanto tale, correlato all’uso ed alla
gestione dei beni comuni. Maggioranze assembleari “molto semplici”
riferiscono all’intera collettività dei partecipanti scelte apparentemente
vincolanti e certamente gravose in relazione a contratti con terzi o a
vantaggi fiscali. Queste maggioranze “molto semplici” bastano, infatti,
per realizzare innovazioni di parti comuni, per contrarre finanziamenti e
per aderire all’una o all’altra opzione di detrazione. Nella delibera che
dispone questi interventi si immagina vi sia, evidentemente, non una
sommatoria meramente economica di interessi individuali identici
spettanti a ciascuno dei membri del gruppo, quanto un atto di
disposizione negoziale unitario che esprime un autonomo e distinto
interesse nuovo della collettività, a sua volta realizzabile mediante
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 6

un’attività comune del gruppo diretta alla realizzazione di uno scopo


pure esso comune.
D’altro canto, il sesto comma dell’art. 66 disp. att. cod. civ., appena
aggiunto, ci offre l’immagine di un’assemblea le cui regole di
funzionamento, ed in particolare quelle inerenti alle modalità
dell’intervento ed al calcolo dei quorum, che sapevamo essere
precostituite inderogabilmente dalla legge a tutela soprattutto dei diritti
della minoranza, sono lasciate di volta in volta al “consenso” preventivo
del maggior numero dei condomini, e cioè ad un atto di autonomia,
quasi che fosse giunto anche nel condominio il “tramonto del principio
di collegialità”.
Le pagine accortamente scritte dall’avvocato Pietro Maria Di Giovanni,
muovendosi fra le macerie del diritto condominiale lasciate da queste
irruenti novità normative, forniscono puntuali risposte ai molti
interrogativi che già si pongono gli operatori.

EL­XX GLI AUTORI

Petro Maria Di Giovanni. E' avvocato cassazionista e giurista d'impresa, con 25 anni di esperienza in diritto civile e consu­
lenza alle aziende, titolare sella Studio legale multidisciplinare Di Giovanni & Partners.
Si è laureato nel 1991 alla LUISS, ed è studioso di diritto civile e processuale ed in particolare di diritto condominiale per il
quale presta consulenza per le associazioni di categoria ed è responsabile scientifico per i corsi di formazione degli ammini­
stratori di condominio ex DM 140/2014.
Collabora con riviste e portali telematici specializzati nel settore; è autore di numerose pubblicazioni e contributi, anche in
opere collettanee; é relatore in convegni nazionali ed anche internazionali, master e seminari attinenti non solo il diritto con­
dominiale.

Antonio Scarpa. È magistrato ordinario dal 1991 e svolge attualmente le funzioni di Consigliere della Corte di cassazione,as­
segnato alla Seconda Sezione Civile. In passato è stato Sostituto Procuratore della Repubblica presso il Tribunale di Salerno;
poi Giudice presso il Tribunale di Nocera Inferiore e presso il Tribunale di Salerno, occupandosi sempre di controversiein
materia condominiale; in seguito ha rivestito l’incarico di Magistrato addetto all’Ufficio del Ruolo e del Massimario dellaCor­
te di cassazione.Ha ricevuto diversi incarichi di docenza dall’Università degli studi di Salerno e dalle Scuole di Specializzazio­
ne per le professioni legali dell’Università degli Studi La Sapienza di Roma, dell’Università degli Studi di Napoli Federico II,
dell’Universitàdegli Studi di Salerno e dell’Università degli Studi Suor Orsola Benincasa di Napoli.È autore di numerose pub­
blicazioni monografiche su temi del diritto civile e del diritto processuale civile.
CONDOMINIO 7

INTRODUZIONE
Pietro Maria Di Giovanni Introduzione

I
EL­XX IN BREVE n Italia circa il 60% della popolazione vive in condomìni, edificati dal
primo dopoguerra fino agli anni ‘90 del secolo scorso; soltanto il 18% dei
Una guida in 10 mosse per distri­ fabbricati è stato edificato dopo la legge 10 del 1991 che può considerarsi il
carsi tra delibere condominiali, primo provvedimento organico in materia di efficientamento energetico: la
rapporti con tecnici, imprese e ge­ conseguenza è che il 98% dei condomìni è in classe energetica bassa, per lo
neral contractor;, comprendere le più dalla G alla C.
responsabilità ed arrivare alla Se prendiamo a riferimento la normativa antisismica i dati sono
conclusione dei lavori con la tran­ ugualmente sconfortanti: dopo i terremoti che hanno interessato nel 2016 il
quillità di avere diritto alla detra­ Centro Italia, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri ha stimato che sono circa
zione fiscale. 12 milioni gli immobili (residenziali e non) presenti sul territorio nazionale
che necessitano di interventi antisismici, con il coinvolgimento di circa 23
milioni di cittadini a fronte di un costo stimato di circa 93 miliardi di euro.
In questo scenario, in piena emergenza da COVID-19, è stata introdotta una
misura che il Governo ha fortemente voluto quale volano per il rilancio del
sistema economico del Paese gravemente rallentato dagli effetti della
pandemia. La misura prevede incentivi fiscali per il miglioramento del
patrimonio immobiliare esistente grazie ad interventi di riqualificazione
energetica, di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti
fotovoltaici nonché di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli
edifici.
È il cosiddetto “Superbonus”, che consiste nell'elevazione della detrazione
già prevista per gli interventi di riqualificazione edilizia, al 110 per cento delle
spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre 2021 – ma con tutta
probabilità attraverso l'impiego del Recovery Fund l'arco temporale sarà
ampliato -, documentate e rimaste a carico del contribuente.
La promessa del legislatore è chiara: chi esegue una ristrutturazione fino al
31 dicembre 2021, rispettando i requisiti previsti dalla nuova normativa, può
contare su una detrazione del 110% delle spese sostenute da “monetizzare” – ed
anche questa è una novità – immediatamente attraverso uno sconto in fattura
o mediante la cessione del credito d'imposta.
La possibilità di eseguire i lavori “a costo zero” ed anzi ottenendo anche un
surplus pari al 10% della spesa sostenuta ha, però, trasformato la promessa in
una vera e propria lusinga che ha scatenato una rincorsa per accaparrarsi lavori
ed acquisire crediti fiscali, con iniziative economiche e commerciali che vedono
in prima linea nuovi e vecchi player del mercato immobiliare che promettono il
massimo sfruttamento delle possibilità offerte dalla nuova normativa.
L'occasione è ghiotta e sul tavolo c’è un grande mercato sul quale intervenire
sfruttando tutte le detrazioni e le normative fiscali (con la convenienza della
cessione del bonus) in tema di ristrutturazioni, riqualificazione energetica e
adeguamento sismico.
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 8

Gli interventi dovrebbero essere motivati dal benessere, sotto l'aspetto del
comfort e qualità della vita, che gli immobili riqualificati sono in grado di dare,
e non dalla mera convenienza economica dell'incentivo promesso e dalla
possibilità di goderne in modo facile ed immediato.
Ma è veramente così facile accedere al Superbonus?
La Commissione parlamentare di vigilanza sull'anagrafe tributaria, al
termine delle audizioni svolte sul tema dell’applicazione delle misure fiscali per
la riqualificazione energetica e sismica, ha pubblicato in data 3 dicembre 2020
la propria relazione dalla quale emerge che la normativa sul “superbonus” è
stata accolta in maniera ambivalente: da un lato come una grande opportunità̀
sia per i cittadini che per gli operatori del settore, che si sono visti concedere la
possibilità̀ di ristrutturare non solo il proprio appartamento ma addirittura
interi edifici a condizioni più̀ che vantaggiose; dall’altro come un beneficio
difficile da ottenere, per effetto della complessità̀ e dell’elevato numero degli
adempimenti previsti.
Questo contributo vuole fare chiarezza su alcuni aspetti fondamentali,
soprattutto per gli interventi che coinvolgono i condomìni nei quali la
formazione della volontà necessita di plurimi passaggi decisionali in assemblea
e dove, spesso, il confine tra interventi sulle parti comuni ed interventi sulle
proprietà private dei singoli condòmini non è sempre così evidente.
Una guida in 10 mosse per districarsi tra delibere condominiali, rapporti con
tecnici, imprese e general contractor, comprendere le responsabilità ed arrivare
alla conclusione dei lavori con la tranquillità di avere diritto alla detrazione
fiscale.
Un approfondimento aggiornato alle modifiche apportate all'impianto
originario del superbonus dalla conversione in legge del decreto Agosto e alle
novità introdotte in tema di assemblee condominiali telematiche dalla Legge
n.150 del 2020, integrato dalle fondamentali prescrizioni tecnico-operative
dei decreti “requisiti” e “asseverazioni”, arricchito dalle indicazioni più
recenti dell'Agenzia delle entrate e completato da fac-simile per la redazione
dei verbali di assemblea, delle clausole contrattuali più insidiose, degli atti di
cessione della detrazione fiscale.
Un vero e proprio “piano di azione” per consentire a tutti, ed agli
amministratori di condominio in particolare, di affrontare con serenità e senza
sorprese il complesso procedimento per ottenere l'incentivo premiante.
Prima di passare all'azione consentitemi, però, alcuni ringraziamenti.
Anzitutto al dott. Antonio Scarpa, Consigliere della Corte di Cassazione, che
non mi ha mai fatto mancare il suo supporto nella comprensione di norme
nuove e la sua disponibilità per ragionare insieme sulla difficile operatività del
superbonus e fornire soluzioni interpretative coerenti con l'istituto del
condominio e con le sue regole.
Agli avvocati Claudio Belli, Ferdinando Della Corte, Rosario Dolce, Fausto
Moscatelli e Carlo Patti (in rigoroso ordine alfabetico) al geom. Marco Marchesi,
agli Amici amministratori di condominio Mauro Basile e Marco Pierotti, con i
quali ho avuto il privilegio di scambiare idee ed opinioni, di verificare la
fondatezza delle mie riflessioni sotto l'aspetto tecnico-giuridico e di validare le
prassi operative che ho suggerito.

a Ilaria,
il superbonus che la vita
mi ha regalato
CONDOMINIO 9

1. Superbonus:
cos'è e come funziona

I
l “Superbonus” è l'agevolazione fiscale introdotta sperdente lorda dell'edificio o dell'unità immobiliare
dall'articolo 119 del Dl 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. situata all'interno di edifici plurifamiliari che sia fun-
decreto Rilancio), convertito con modificazioni zionalmente indipendente e disponga di uno o più
dalla Legge 17 luglio 2020, n. 77, che per la prima vol- accessi autonomi dall'esterno.
ta consente ai contribuenti di detrarre dalle imposte Nel caso di edifici unifamiliari o di unità immobi-
dovute un ammontare superiore alle spese sostenute liari situate all'interno di edifici plurifamiliari che sia-
per determinate tipologie di nterventi finalizzati no funzionalmente indipendenti e dispongano di uno
all'efficientamento energetico e al miglioramento si- o più accessi autonomi dall'esterno, la detrazione vie-
smico del patrimonio edilizio esistente. ne riconosciuta su un ammontare complessivo delle
La possibilità di conseguire una detrazione fiscale spese non superiore a euro 50.000.
rispetto alle spese sostenute per la riqualificazione Nel caso di edifici plurifamiliari il tetto di spesa è
energetica ed il miglioramento sismico del patrimo- determinato in euro 40.000 moltiplicati per il nume-
nio edilizio esistente non è certo una novità: in vigore ro delle unità immobiliari che li compongono per gli
vi sono già due distinte misure, l'”ecobonus” ed il “si- edifici che hanno da due a otto unità immobiliari; e
smabonus”, rispetto alle quali la nuova misura si dif- in euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità
ferenzia per le caratteristiche oggettive e soggettive immobiliari che li compongono per gli edifici che
che danno diritto alla detrazione, per i tetti di spesa hanno più di otto unità immobiliari.
entro i quali le stesse sono ritenute congrue e per il Secondo la previsione dell'art. 2 del decreto del Mi-
fatto che non solo viene riconosciuta l'intera spesa nistro dello Sviluppo Economico, di concerto con i
sostenuta, ma viene anche attribuito un incentivo Ministeri dell'Economia, dell'Ambiente e dello Svilup-
premiante in modo che la detrazione sia pari al 110% po del Mare e delle Infrastrutture e dei Trasporti 6
delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 di- agosto 2020 (pubblicato sulla G. U. n. 246 del 5 otto-
cembre 2021. bre 2020) - detto anche “decreto Requisiti ecobonus”
La detrazione fiscale ottenuta viene ripartita ed – tali interventi possono riguardare:
utilizzata in cinque quote annuali di pari importo, i. le strutture opache verticali e/o le strutture opa-
oppure può essere ceduta a terzi anche in pagamento che orizzontali (coperture e pavimenti), delimitanti il
dei lavori effettuati (c.d. sconto in fattura). volume riscaldato verso l’esterno, verso vani non ri-
Il decreto distingue gli interventi “trainanti” e gli scaldati e contro terra;
interventi “trainati”: i primi sono condizione neces- ii. la sostituzione di finestre comprensive di infissi
saria e indispensabile per avere diritto al superbonus, delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e ver-
i secondi possono godere della detrazione solo se re- so vani non riscaldati;
alizzati insieme ai primi. iii. la posa in opera di schermature solari di cui al-
l’allegato M del D.lgs. n. 311/2006, che riguardino, in
1.1. Gli interventi trainanti particolare, l’installazione di sistemi di schermatura
Il primo comma dell'articolo 119 Dl 34/2020 prevede e/o chiusure tecniche oscuranti mobili, montate in
tre tipologie di interventi “trainanti che descriveremo modo solidale all’involucro edilizio o ai suoi compo-
di seguito. nenti;
› Interventi di isolamento termico degli involucri iv. le parti comuni di edifici condominiali, che in-
edilizi teressino l’involucro dell’edificio con un’incidenza
I lavori devono interessare le superfici opache verti- superiore al 25 per cento della superficie disperdente
cali, orizzontali e inclinate dei fabbricati con un'inci- lorda dell’edificio medesimo;
denza superiore al 25 per cento della superficie di- v. le parti comuni di edifici condominiali, che inte-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 10

ressino l’involucro dell’edificio con un’incidenza su- L'Agenzia delle entrate ha chiarito che l'intervento
periore al 25 per cento della superficie disperdente sull'involucro edilizio per essere ammesso alla detra-
lorda dell’edificio medesimo e che conseguono alme- zione deve riguardare esclusivamente le “superfici
no le qualità medie di cui alle tabelle 3 e 4, dell’alle- opache verticali, orizzontali e inclinate”, e non anche gli
gato 1 del decreto del Ministro dello sviluppo econo- altri elementi che possono costituirlo, pertanto laddove
mico 26 giugno 2015 recante «Adeguamento del de- l'involucro esterno del fabbricato sia costituito da vetra-
creto del Ministro dello sviluppo economico, 26 giu- te amovibili, la loro sostituzione con una parete isolante
gno 2009 - Linee Guida nazionali per la certificazione non rientra tra gli interventi che danno diritto alla de-
energetica degli edifici», detto anche decreto Linee trazione (risposta ad interpello 521 del 3 novembre
Guida APE; 2020).
vi. i medesimi interventi di cui ai punti iv e v, rea- › Interventi di sostituzione dell'impianto di clima-
lizzati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 che contestual- tizzazione invernale sulle parti comuni, sugli edi-
mente determinino il passaggio ad una classe di ri- fici unifamiliari o sulle unità immobiliari di edifi-
schio sismico inferiore, secondo quanto stabilito dal ci plurifamiliari
decreto del Ministro delle infrastrutture e dei tra- Il secondo intervento trainante previsto dall'articolo
sporti 28 febbraio 2017, n. 58; 119 Dl 34/2020 è la sostituzione dell’impianto di cli-
vii. i medesimi interventi di cui ai punti iv e v, re- matizzazione invernale dell’edificio con un impianto
alizzati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 che contestual- a pompa di calore o a condensazione, con impianti di
mente determinino il passaggio a due o più classi di microgenerazione o collettori solari per la produzio-
rischio sismico inferiori, secondo quanto stabilito ne di acqua calda (anche in piscine, strutture sporti-
dal decreto del Ministro delle infrastrutture e dei tra- ve, case di ricovero e cura, istituti scolastici e univer-
sporti 28 febbraio 2017, n. 58; sità) o in sostituzione delle funzioni di riscaldamento
viii. ai sensi del comma 220 dell’articolo 1 della leg- ambiente e produzione di acqua calda sanitaria assol-
ge di bilancio 2020, cd. Bonus facciate, le strutture te dall’impianto esistente.
opache verticali delle facciate esterne influenti dal Anche per tali interventi è fissato un tetto di spesa
punto di vista energetico riguardanti il rifacimento determinato in euro 30.000 nel caso di edifici unifa-
dell’intonaco delle medesime facciate per oltre il 10% miliari o di unità immobiliari situate all'interno di
della superficie disperdente lorda complessiva degli edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indi-
edifici esistenti ubicati nelle zone A o B ai sensi del pendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi
decreto ministeriale n. 1444 del 2 aprile 1968; dall'esterno e, in caso di edifici plurifamiliari il tetto
ix. ai sensi del comma 1, lettera a) dell’articolo 119 di spesa è determinato in euro 20.000 moltiplicati
del Decreto Rilancio, l’isolamento delle superfici opa- per il numero delle unità immobiliari che li compon-
che verticali, orizzontali e inclinate che interessano gono per edifici fino a otto unità immobiliari e in eu-
l’involucro dell’edificio, o dell’unità immobiliare si- ro 15.000 moltiplicati per il numero delle unità im-
tuata all’interno di edifici plurifamiliari che sia fun- mobiliari che li compongono per gli edifici che hanno
zionalmente indipendente e disponga di uno o più più di otto unità immobiliari ed è riconosciuta anche
accessi autonomi dall’esterno, con un’incidenza su- per le spese relative allo smaltimento e alla bonifica
periore al 25 per cento della superficie disperdente dell'impianto sostituito.
lorda dell’edificio medesimo; Tali interventi possono riguardare:
x. la sostituzione delle finestre comprensive di in- a. la sostituzione, integrale o parziale, di impianti
fissi e di installazione delle schermature solari che di climatizzazione invernale:
insistono sulla stessa superficie di involucro ogget- › con impianti dotati di caldaie a condensazione, an-
to dell’intervento di isolamento termico e gli inter- che con la contestuale installazione di sistemi di
venti sugli impianti comuni purché siano eseguiti termoregolazione evoluti;
contestualmente agli interventi indicati ai punti da › con impianti dotati di generatori d’aria calda a
iv a vii. condensazione;
I materiali isolanti utilizzati devono rispettare i cri- › con impianti dotati di pompe di calore ad alta effi-
teri ambientali minimi di cui al decreto del Ministro cienza, anche con sistemi geotermici a bassa ental-
dell'ambiente e della tutela del territorio e del mare 11 pia, destinati alla climatizzazione invernale con o
ottobre 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. senza produzione di acqua calda sanitaria e alla
259 del 6 novembre 2017. climatizzazione estiva se reversibili, aventi i requi-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 11

siti di cui all’allegato F al decreto requisiti ecobo- decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Tra-
nus; sporti 28 febbraio 2017 n. 58.
› con impianti dotati di apparecchi ibridi, costituiti Danno diritto alla detrazione:
da pompa di calore e caldaia a condensazione, rea- › gli interventi antisismici generici;
lizzati e concepiti per funzionare in abbinamento › gli interventi antisismici per effetto dei quali si
tra loro; consegue una riduzione di una o due classi di ri-
b. la sostituzione funzionale, integrale o parziale, schio sismico anche effettuati sulle parti comuni di
di impianti di climatizzazione invernale con impianti condomìni e simili;
dotati di micro-cogeneratori di potenza elettrica infe- › la demolizione e ricostruzione di fabbricati da par-
riore a 50kWe; te di imprese costruttrici, successivamente venduti
c. la sostituzione di scaldacqua tradizionali con entro 18 mesi.
scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzio- Diversamente da quanto previsto per il sismabonus,
ne di acqua calda sanitaria; la detrazione viene riconosciuta nella misura del 110%
d. l’installazione di scaldacqua a pompa di calore in per qualsiasi intervento strutturale (mentre il sisma-
sostituzione di un sistema di produzione di acqua bonus riconosce la detrazione in misura differenziata
calda quando avviene con lo stesso generatore di ca- a seconda dell'efficacia dei lavori effettuati) ed indi-
lore destinato alla climatizzazione invernale; pendentemente dal numero di passaggi di classe di
e. l’installazione, di impianti di climatizzazione in- rischio sismico (circostanza che, invece, ancora oggi
vernale dotati di generatori di calore alimentati da costituisce presupposto per l'ottenimento del sisma-
biomasse combustibili; bonus).
f. per le aree non metanizzate nei comuni non in- Laddove la detrazione fiscale ottenuta per tali in-
teressati dalle procedure di infrazione comunitaria n. terventi venga ceduta ad un’impresa di assicurazione
2014/2147 del 10 luglio 2014 o n. 2015/2043 del 28 con contestuale stipula di una polizza che copre il ri-
maggio 2015 per la non ottemperanza dell’Italia agli schio di eventi calamitosi, la detrazione Irpef del pre-
obblighi previsti dalla direttiva 2008/50/CE, la sosti- mio assicurativo normalmente prevista nella misura
tuzione dell’impianto di climatizzazione invernale del 19% del premo pagato viene aumentata al 90%.
con caldaie a biomassa aventi prestazioni emissive › Acquisto di immobile ricostruito con caratteristi-
con i valori previsti almeno per la classe 5 stelle ovve- che antisismiche
ro l’allaccio a sistemi di teleriscaldamento efficiente; Il superbonus trova applicazione anche per l'acquisto
g. l'installazione e messa in opera, nelle unità abi- di un immobile antisismico, facente parte di un edifi-
tative, di dispositivi e sistemi di building automation. cio ubicato nelle zone 1, 2 e 3 come determinate dal
› Lavori di adeguamento sismico provvedimento 3274 del 2003, che è stato oggetto di
L'ultimo intervento trainante è costituito dall'esecu- interventi antisismici effettuati mediante demolizione
zione di lavori di adeguamento sismico: l'articolo 119 e ricostruzione da parte di imprese di costruzione o
comma 4 del decreto Rilancio richiama espressamen- ristrutturazione immobiliare le quali entro 18 mesi
te la previsione normativa che ha istituito il c.d si- dal termine dei lavori abbiano provveduto alla suc-
smabonus (articolo 16, commi da 1 bis a 1 septies del cessiva rivendita.
Dl 4 giugno 2013, n. 63) e dispone l'elevazione al 110% In tal caso gli acquirenti maturano un credito fisca-
della aliquota della detrazione spettante. le pari al 110% della spesa di acquisto di importo non
Si tratta di interventi antisismici per la messa in si- superiore al prezzo convenuto e nel limite massimo
curezza statica delle parti strutturali di edifici o di di 96.000 euro, che utilizzando le opzioni previste
complessi di edifici collegati strutturalmente, ubicati dall'articolo 121 del decreto Rilancio, potranno anche
nelle zone sismiche 1, 2 e 3 di cui all'ordinanza del impiegare per pagare l'immobile.
Presidente del Consiglio dei ministri 20 marzo 2003 Va evidenziato che la detrazione fiscale per l'acqui-
n. 3274 e dei più recenti aggiornamenti regionali del- sto di un immobile antisismico era già disciplinata
la mappa sismica, inclusi quelli dai quali deriva la ri- dall'articolo 16 comma 1-septies del Dl 63/2016 e ri-
duzione di una o due classi di rischio sismico, anche conosciuta in misura pari al 75% o all'85% del prezzo
realizzati sulle parti comuni di edifici in condominio. della singola unità immobiliare, risultante nell'atto
Per la classificazione del rischio sismico e per le at- pubblico di compravendita e comunque, entro un
testazioni dell'efficacia degli interventi effettuati de- ammontare massimo di spesa pari a 96 mila euro per
vono essere utilizzate le linee guida pubblicate con il ciascuna unità immobiliare.
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 12

Grazie alla previsione del decreto Rilancio la de- Il Direttore dell'Agenzia delle Entrate, dott. Ruffini
trazione viene aumentata al 110% ma per ottenerla in audizione presso la Commissione parlamentare di
sarà necessario procedere all'asseverazione – con le vigilanza sull’anagrafe tributaria in data 18 novembre
modalità descritte nel capitolo 10.1 - del rispetto dei 2020 ha chiarito che per godere del superbonus è ne-
requisiti tecnici degli interventi effettuati nonché cessario che l'atto di acquisto venga stipulato entro il
della congruità delle spese sostenute in relazione 31 dicembre 2021 e che danno diritto alla detrazione
agli interventi agevolati e laddove il contribuente anche gli acconti pagati dal 1° luglio 2020, in quanto
voglia avvalersi del c.d. sconto in fattura o cedere il l’agevolazione a tale data è vigente, a condizione tut-
credito fiscale, dovrà ottenere anche il visto di con- tavia che il preliminare di acquisto sia registrato e
formità - così come illustrato al capitolo 10.2 - dei che il rogito sia stipulato entro il 31 dicembre 2021
dati relativi alla documentazione che attesta la sus- (cfr. Audizione sul tema del “Superbonus”, articoli
sistenza dei presupposti che danno diritto al super- 119-121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (“de-
bonus (cfr. risposta ad interpello 325 del 9 settem- creto Rilancio”), convertito, con modificazioni, dalla
bre). legge 17 luglio 2020, n. 77).

TABELLA 1 INTERVENTI TRAINANTI

INTERVENTI TRAINANTI SPESA MASSIMA % INCENTIVO

Intervento di isolamento termico degli € 50.000 per edifici unifamiliari o villette a schiera 110%
involucri edilizi € 40.000 per ciascuna unità immobiliare, per edifici composti da 2 a 8 unità
immobiliari
€ 30.000 per ciascuna unità immobiliare, per edifici composti da più di 8 unità
immobiliari
Interventi di sostituzione dell'impianto € 20.000 per ciascuna unità immobiliare, per edifici composti da 2 a 8 unità 110%
di climatizzazione invernale condominiale immobiliari
€ 15.000 per ciascuna unità immobiliare, per edifici composti da più di 8 unità
immobiliari
Lavori di adeguamento sismico € 96.000 per ciascuna unità immobiliare che compone l'edificio 110%

1.2 Gli interventi trainati complesso, il miglioramento di almeno due classi


La detrazione incentivante è riconosciuta anche ad energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari si-
altre categorie di interventi a condizione che siano tuate all'interno di edifici plurifamiliari le quali siano
eseguiti contestualmente ad almeno uno degli inter- funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o
venti trainanti. più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò non
Al fine di attestare la contestualità degli interventi, sia possibile, il conseguimento della classe energetica
l'art. 2 comma 5 del decreto Requisiti Ecobonus di- più alta.
spone che le date delle spese sostenute per gli inter- Gli interventi trainati sono di seguito descritti.
venti trainati devono essere ricomprese nell’intervallo › Installazione di pannelli solari fotovoltaici e di si-
di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data stemi di accumulo integrati
di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi La detrazione è riconosciuta per i pannelli solari foto-
trainanti. voltaici fino ad un ammontare complessivo della spe-
Nel caso in cui gli interventi trainati vengano ese- sa non superiore a euro 48.000 e comunque nel limi-
guiti in un edificio sottoposto ad almeno uno dei te di spesa di euro 2.400 per ogni kW di potenza no-
vincoli previsti dal codice dei beni culturali e del pa- minale dell'impianto solare fotovoltaico e per i siste-
esaggio, di cui al D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 o gli mi di accumulo integrati nel limite di spesa di euro
interventi trainanti siano vietati da regolamenti edili- 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo, da ri-
zi, urbanistici e ambientali, l'articolo 119 comma 2 del partire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali di
decreto Rilancio dispone che l'incentivo premiante in pari importo, a condizione, però, che l'energia non
misura pari al 110% della spesa venga riconosciuto auto consumata in sito ovvero non condivisa per
per gli interventi trainati anche se non eseguiti con- l'autoconsumo sia ceduta in favore del Gestore dei
giuntamente ad almeno uno degli interventi previsti servizi energetici (GSE), con le modalità di cui all' ar-
dal comma 1, a condizione che venga assicurato, nel ticolo 13, comma 3, del D.lgs. 29 dicembre 2003, n.
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 13

387. le opere strettamente funzionali alla realizzazione


In merito ai limiti di spesa ammessi al Superbonus dell'intervento quali, ad esempio, i costi di allaccio ed
l'Agenzia delle entrate nella propria circolare 24/E anche i costi iniziali per la richiesta di potenza addi-
dell'8 agosto 2020, aveva originariamente precisato zionale fino ad un massimo di 7 kW, così come previ-
che il limite di spesa di 48.000 euro doveva conside- sto dalla norma.
rarsi stabilito cumulativamente per l’installazione de- Con riferimento alle spese per la richiesta di poten-
gli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accu- za addizionale si è posto un problema interpretativo:
mulo integrati nei predetti impianti. il limite di 7kW deve intendersi in assoluto o come
Successivamente il Ministero dello Sviluppo econo- potenza aggiuntiva rispetto a quella già a disposizio-
mico ha, invece, emanato un diverso parere, ritenen- ne dell'utente?
do che il limite di spesa di 48.000 euro vada distin- L'Agenzia delle entrate con la risposta ad interpello
tamente riferito agli interventi di installazione degli 412 del 25 settembre 2020, ha chiarito che il limite dei
impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo 7kW debba essere riferito all'ulteriore richiesta di po-
integrati nei predetti impianti e l'Agenzia delle entra- tenza aggiuntiva da parte dell'utente e che, quindi, si
te si è uniformata a tale parere con la Risoluzione aggiunge a quella già a sua disposizione.
60/E del 28 settembre 2020). La detrazione sarà calcolata su quanto fatturato dal
La detrazione non è cumulabile con altri incentivi fornitore di energia, indipendentemente della poten-
pubblici o altre forme di agevolazione di qualsiasi na- za addizionale del 10 per cento (c.d. potenza disponi-
tura. bile) attribuita autonomamente dai fornitori stessi.
› Installazione di colonnine di ricarica di veicoli › Sistemi di monitoraggio strutturale continuo a
elettrici finalità antisismiche
Per la realizzazione di infrastrutture per la ricarica di Si tratta di sistemi che attraverso il monitoraggio
veicoli elettrici negli edifici, la detrazione, già prevista strutturale continuo di fessure e dissesti consentono
dall'articolo 16-ter del Dl 4 giugno 2013, n. 63, con- di diagnosticare il comportamento della struttura e
vertito, con modificazioni, dalla Legge 3 agosto 2013, permettono di individuare quali interventi di miglio-
n. 90, viene elevata al 110% delle spese sostenute, da ramento statico ed adeguamento antisismico sono
ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali necessari.
di pari importo, con un limite di spesa di € 3.000. La detrazione viene riconosciuta in misura pari al
L'Agenzia delle entrate con la circolare 19/E dell'8 110% della spesa sostenuta laddove l'installazione di
luglio 2020 ha indicato quali caratteristiche debbano tali sistemi sia eseguita congiuntamente ad uno degli
avere tali impianti. Si deve, dunque, trattare di un interventi di adeguamento sismico previsti dall'arti-
punto di ricarica: colo 119 del decreto Rilancio.
› di potenza standard che consente il trasferimento › Ulteriori interventi di efficientamento energetico
di elettricità a un veicolo elettrico, di potenza pari Viene riconosciuto l'incentivo premiante in misura pa-
o inferiore a 22 kW; sono, pertanto, esclusi i dispo- ri al 110% della spesa sostenuta per tutti gli interventi
sitivi di potenza pari o inferiore a 3,7 kW, che sono di efficienza energetica di cui all' articolo 14 del Dl 4
installati in abitazioni private o il cui scopo princi- giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla
pale non è ricaricare veicoli elettrici; Legge 3 agosto 2013, n. 90, nei limiti di spesa previsti
› non accessibile al pubblico, vale a dire installato in per ciascun intervento dalla legislazione vigente.
un edificio residenziale privato o in una sua perti- In particolare si evidenzia che tra gli interventi che
nenza, riservato esclusivamente ai residenti; oppu- danno diritto al superbonus e che possono interessa-
re destinato esclusivamente alla ricarica di veicoli re le proprietà private, laddove eseguiti insieme agli
in servizio all'interno di una stessa entità, installa- interventi di efficientamento energetico del condomi-
to all'interno di una recinzione dipendente da tale nio, sono compresi l'acquisto e la posa in opera di fi-
entità; oppure installato in un'officina di manuten- nestre comprensive di infissi, di schermature solari e
zione o di riparazione, non accessibile al pubblico. la sostituzione di impianti di climatizzazione inver-
Fermo restando il limite complessivo di euro 3.000, nale con impianti dotati di caldaie a condensazione
la detrazione spetta anche per le spese sostenute per con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto.
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 14

TABELLA 2 ­ INTERVENTI TRAINATI

INTERVENTI TRAINATI SPESA MASSIMA % INCENTIVO

Installazione di pannelli solari fotovoltaici € 48.000 110%


e installazione di sistemi di accumulo integrati con il limite di € 2.400 per ogni kW di potenza nominale dell'impianto
fotovoltaico

in alternativa
€ 1.600 per ogni kW installato se l'intervento è contestuale ad un
intervento di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione o di
ristrutturazione urbanistica (art. 3 comma 1, lett. d), e) ed f) Dpr n.
380 del 2001
€ 48.000
con il limite di € 1.000 per ogni kWh di capacità di accumulo del 110%
sistema installato
Installazione di colonnine di ricarica di veicoli € 3.000,00 110%
elettrici
Sistemi di monitoraggio strutturale continuo a € 96.000 limite di spesa complessivo per tutti gli interventi di
finalità antisismiche adeguamento sismico per ciascuna unità immobiliare che compone
l'edificio 110%
ALTRI INTERVENTI TRAINATI DI EFFICIENTAMENTO ENERGETICO SPESA MASSIMA % ECOBONUS % SUPERBONUS

Installazione di schermature solari mobili e sistemi di € 60.000 50% 110%


oscuramento
Sostituzione di infissi e porte di ingresso anche in € 60.000 50% 110%
combinazione con l'installazione di sistemi di oscuramento
Installazione di generatori di calore a biomasse solide € 30.000 50% 110%
Sostituzione di impianti termici con nuovi dotati di caldaia a € 30.000 65% 110%
condensazione in classe A
Sostituzione di impianti termici con nuovi dotati di caldaia a € 30.000 65% 110%
condensazione in classe A con installazione di sistemi di
termoregolametazione evoluti
Sostituzione di impianti termici con nuovi dotati di caldaia a € 30.000 65% 110%
condensazione ad aria
Sostituzione di impianti termici con nuovi dotati di pompa di € 30.000 65% 110%
calore o di scaldaacqua a pompa di calore
Sostituzione di impianti termici con nuovi dotati di sistemi € 30.000 65% 110%
ibridi
Installazione di pannelli solari termici € 65.000 65% 110%
Installazione di micro­cogeneratori € 100.000 65% 110%
Installazione di sistemi di building automation nessun limite di spesa previsto 65% 110%
Intervento di isolamento termico degli involucri edilizi < al 25% € 60.000 65% 110%
della superficie disperdente

1.3 Presupposti per il riconoscimento della detrazione gomenti che saranno oggetto di approfondimento nel
Gli interventi indicati nei capitoli precedenti consen- capitolo 6.
tono di fruire dell'incentivo premiante in misura pari I presupposti per il riconoscimento della detrazio-
al 110% delle spese sostenute in presenza di particola- ne si caratterizzano in ragione del raggiungimento
ri condizioni, che possiamo definire veri e propri pre- degli obiettivi fissati dalla norma per il miglioramen-
supposti per il superbonus. to del patrimonio edilizio, della tipologia dell'immo-
Vi sono, poi, ulteriori condizioni che possono in- bile sul quale gli interventi sono eseguiti, del soggetto
fluire sul riconoscimento della detrazione fiscale, ma che potrebbe conseguire la detrazione.
attengono le modalità di esecuzione dei lavori, la loro
congruità, la loro rendicontazione ed asseverazione e 1.3.1 Miglioramento del patrimonio edilizio
la regolarità urbanistica delle unità immobiliari, ar- Il terzo comma dell'articolo 119 decreto Rilancio pre-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 15

vede espressamente che, per avere diritto alla detra- Tale possibilità è subordinata alla condizione che nel
zione, gli interventi trainanti e trainati in materia di provvedimento amministrativo che autorizza i lavori
riqualificazione energetica devono, in primo luogo, risulti chiaramente il cambio di destinazione d'uso
rispettare i requisiti tecnici minimi fissati dalla nor- del fabbricato, in origine non abitativo, che sussista-
mativa e riferiti alle caratteristiche dei materiali e de- no tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli
gli impianti utilizzati – argomento trattato al capitolo adempimenti previsti dalla norma agevolativa (rispo-
9.1 al quale rinviamo – e, in secondo luogo, assicura- sta ad interpello 562 del 27 novembre 2020).
re nel loro complesso il miglioramento di almeno Inoltre, va evidenziato che, per poter eseguire gli
due classi energetiche dell'edificio o delle unità im- interventi incentivanti finalizzati al miglioramento
mobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari le energetico del fabbricato, l'immobile destinatario
quali siano funzionalmente indipendenti e disponga- dell'intervento deve avere determinate caratteristiche
no di uno o più accessi autonomi dall'esterno, ovve- tecniche e, in particolare, deve essere dotato di im-
ro, se ciò non sia possibile, il conseguimento della pianto di riscaldamento.
classe energetica più alta. Pertanto, è rilevante, ai fini dell'accesso al superbo-
L'obiettivo del miglioramento di almeno due classi nus, individuare correttamente la tipologia di im-
energetiche può essere conseguito, sempre rispettan- pianto di riscaldamento presente all'interno dell'im-
do i requisiti minimi degli interventi da realizzare, mobile che sarà oggetto di interventi.
anche attraverso gli interventi di demolizione e rico- La definizione di impianto termico è contenuta
struzione di cui all' articolo 3, comma 1, lettera d), del nell'articolo 2 comma 1, lett. l-tricies, D.lgs. 19 agosto
Dpr n. 380/2001. 2005, n. 192, che è stato oggetto di recente novella da
Il rispetto dell'obiettivo fissato dalla norma deve parte del D.lgs. 10 giugno 2020 n. 48, entrato in vigo-
essere documentato attraverso un attestato di pre- re l'11 giugno 2020.
stazione energetica (APE) che dovrà avere determi- Per effetto delle modifiche introdotte per "impianto
nate caratteristiche illustrate al capitolo 6.1 termico" si intende un «impianto tecnologico fisso de-
Uguale obiettivo di miglioramento viene fissato, stinato ai servizi di climatizzazione invernale o estiva
con riferimento agli interventi finalizzati alla riduzio- degli ambienti, con o senza produzione di acqua calda
ne del rischio sismico, tenendo presente che la detra- sanitaria, o destinato alla sola produzione di acqua cal-
zione viene riconosciuta nella misura del 110% – a da sanitaria, indipendentemente dal vettore energetico
differenza del sismabonus - per qualsiasi intervento utilizzato, comprendente eventuali sistemi di produzio-
strutturale ed indipendentemente dal numero di pas- ne, distribuzione, accumulo e utilizzazione del calore
saggi di classe di rischio sismico. nonché́ gli organi di regolazione e controllo, eventual-
mente combinato con impianti di ventilazione. Non so-
1.3.2 Individuazione della tipologia degli immobili sui no considerati impianti termici i sistemi dedicati esclu-
quali effettuare gli interventi sivamente alla produzione di acqua calda sanitaria al
Gli interventi di cui all'articolo 119 decreto Rilancio servizio di singole unità immobiliari ad uso residenziale
non danno diritto alla detrazione se sono effettuati ed assimilate».
sulle unità immobiliari appartenenti alle categorie Pertanto a far data dall'entrata in vigore della no-
catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile) e A/8 (abi- vella legislativa anche le stufe a legna o a pellet, i ca-
tazioni in ville), mentre gli interventi eseguiti sugli minetti e i termo camini, purché fissi, sono conside-
immobili appartenenti alla categoria catastale A/9 rati «impianto di riscaldamento».
(castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) Gli edifici destinatari degli interventi possono esse-
danno diritto alla detrazione soltanto se tali immobili re plurifamiliari – e quindi condomìni – ma anche
sono aperti al pubblico e ciò in considerazione unità immobiliari situate all'interno di edifici pluri-
dell'importanza storica e turistica che i castelli rive- familiari che siano, però, funzionalmente indipen-
stono. denti e dispongano di uno o più accessi autonomi
Il superbonus invece, è negato per le ville e gli im- dall'esterno.
mobili di pregio. Una unità immobiliare può ritenersi “funzional-
Si ha diritto alla detrazione anche per immobili mente indipendente” qualora sia dotata di installa-
appartenenti a categorie catastali diverse – ad esem- zioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti
pio per unità immobiliari pertinenziali - che, al ter- per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il ri-
mine degli interventi saranno destinati ad abitazione. scaldamento di proprietà̀ esclusiva.
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 16

La nozione di “accesso autonomo dall'esterno” ha Sempre con riferimento alle villette, in sede di au-
destato qualche perplessità interpretativa, tanto che dizione presso la Commissione parlamentare di vigi-
si è avvertita la necessità di chiarirne il significato: lanza sull’anagrafe tributaria in data 18 novembre
l'articolo 57ter Dl 14 agosto 2020 n. 104, convertito 2020 il Direttore dell'Agenzia delle entrate ha chiarito
con modificazioni dalla Legge 13 ottobre 2020 n. 126, che una villetta a schiera può ritenersi che abbia ac-
ha modificato l'articolo 119 del decreto Rilancio ag- cesso autonomo se è situata in un comprensorio o in
giungendo il comma 1bis nel quale si è specificato co- un parco di comproprietà con altri soggetti o alla
sa si intende per “accesso autonomo dall'esterno”. stessa si accede dall’area di corte di proprietà comune
Molte tipologie costruttive corrispondono allo usata anche per i posti auto, oppure se il cortile o il
schema delineato dal legislatore, ma nella pratica po- giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti
trebbe sorgere confusione circa il diritto alla detra- sia di proprietà̀ esclusiva, anche se indivisa, dei pro-
zione in quanto, sebbene l'immobile sia “funzional- prietari delle singole unità immobiliari (cfr. Audizio-
mente indipendente”, la previsione di un accesso au- ne sul tema del “Superbonus”, cit. pag. 9).
tonomo dall'esterno potrebbe far sorgere la necessità
di un accesso diretto sulla strada. 1.3.3 I soggetti che possono eseguire gli interventi
Si pensi ad un fabbricato bifamiliare suddiviso Sotto il profilo soggettivo l'articolo 119 comma 9 elen-
orizzontalmente al quale si accede da un'area di ca, tassativamente, i soggetti che possono eseguire gli
proprietà comune sulla quale si affaccia il primo in- interventi che danno diritto alla detrazione.
gresso al piano terra e la scala di accesso al secondo I. Innanzitutto i condomìni i quali potranno ese-
appartamento ubicato al primo piano. guire gli interventi per un miglior efficientamento
Oppure ad un fabbricato unifamiliare autonomo, energetico o sismico delle parti comuni.
costituente con altre palazzine un super condominio, Va fin da subito chiarito che il condominio è sol-
con in comune l'area circostante e la strada di colle- tanto il soggetto attuatore degli interventi previsti
gamento alla via pubblica. dall'articolo 119 Dl 34/2020, ma non è il soggetto be-
I dubbi degli interpreti si erano concentrati, in tali neficiario dell'incentivo premiante riconosciuto dalla
casi, sulla necessità di avere un accesso esclusivo alla normativa del superbonus.
via pubblica al fine di godere della detrazione e, Tale incentivo, infatti, è riconosciuto ai condòmini
quindi, sulla opportunità di dividere l'area comune che usufruiranno della detrazione per i lavori effet-
tra i vari comproprietari prima di iniziare i lavori in- tuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei
teressati dal superbonus. millesimi di proprietà o dei diversi criteri applicabili
A fronte di tali perplessità l'Agenzia delle entrate, ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile:
nella propria circolare 24/E, in materia di primi chia- ciò ha una rilevante conseguenza in ordine alle mo-
rimenti sul superbonus, aveva precisato che la pre- dalità di impiego della detrazione che, pertanto, do-
senza di un accesso autonomo dall'esterno presuppo- vrà essere decisa da ciascun condòmino e non
ne, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di dall'assemblea con decisione assunta a maggioranza,
un accesso indipendente non comune ad altre unità im- così come meglio illustrato nel capitolo 6.4.
mobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che In caso di edifici plurifamiliari, quindi, l'incentivo
consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di premiante potrà essere maturato soltanto laddove
proprietà̀ esclusiva». l'edificio possa qualificarsi come condominio, mentre
Evidentemente si è ritenuto che, nonostante l'auto- gli interventi eseguiti sulle parti comuni a due o più
revole chiarimento reso dall'Agenzia delle Entrate, vi unità immobiliari distintamente accatastate di un
fosse necessità di precisare, anche nel testo della nor- edificio interamente posseduto da un unico proprie-
ma, la definizione di accesso autonomo dall'esterno, tario o in comproprietà fra più soggetti non potranno
ribadendo quella utilizzata nella circolare 24/E. beneficiare della detrazione del 110% né con riferi-
Infine va evidenziato che la tipologia costruttiva è mento alle spese sostenute per interventi realizzati
del tutto indifferente: anche gli interventi su una vil- sulle parti a servizio comune delle predette unità im-
letta a schiera possono usufruire dell'incentivo pre- mobiliari, né con riferimento alle spese sostenute per
miante se ricorrono tutti i presupposti richiesti dalla interventi effettuati sulle singole unità immobiliari in
normativa e l'immobile sia funzionalmente indipen- quanto non inserite in un condominio (sul punto si è
dente ed abbia un accesso autonomo (risposta ad in- pronunciata l'Agenzia delle entrate nella circolare 24/
terpello 328 del 9 settembre 2020). E dell'8 agosto 2020 cit., e nella risposta all'interpello
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 17

329 del 10 settembre 2020). vità di impresa o arti e professioni ovvero costituisca
In tale caso, ricorrendone i presupposti e requisiti l’oggetto delle attività stesse ovvero, infine, sia un be-
si potrebbe, eventualmente, fruire delle detrazioni di ne patrimoniali appartenente all’impresa.
cui agli articoli 14 e 16 del decreto legge 4 giugno Potrebbe verificarsi, anche, che il condominio non
2013, n. 63 convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 sia interessato ad eseguire gli interventi di cui all'arti-
(ecobonus). colo 119 Dl 34/2020, ma abbia autorizzato i singoli
II. In secondo luogo le persone fisiche che potran- condómini ad eseguire sulle parti comuni, in corri-
no eseguire gli interventi sugli immobili di proprietà spondenza della loro proprietà esclusiva, l'intervento
che non siano utilizzati per l'esercizio dell'attività di di isolamento termico.
impresa e con l'ulteriore limitazione che consiste In tal caso l'Agenzia delle entrate ha precisato che
nell'impossibilità di godere della detrazione per più tale intervento potrà accedere alla detrazione del
di due immobili. 110% a condizione che vengano rispettati tutti i para-
Va evidenziato, però, che tale seconda limitazione metri previsti per l'ottenimento del superbonus e,
opera esclusivamente per le spese relative all'esecu- pertanto, a condizione che l'intervento interessi l'in-
zione di interventi trainanti e trainati in materia di volucro con una incidenza superiore al 25 per cento
efficientamento energetico – non opera, quindi, in della superficie disperdente lorda dell'edificio e che
caso di interventi antisismici - su immobili unifami- assicuri il miglioramento di almeno due classi ener-
liari e per l'esecuzione di interventi trainati in unità getiche dell'edificio ovvero, se non possibile, il conse-
immobiliari poste all'interno di un edificio plurifami- guimento della classe energetica più alta, da dimo-
liare. strare mediante l'attestato di prestazione energetica
Mentre per quel che riguarda gli interventi eseguiti rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichia-
in edifici plurifamiliari, sarà possibile fruire del su- razione asseverata (risposta ad interpello 408 del 24
perbonus per le spese sostenute per gli interventi settembre 2020).
realizzati sulle parti comuni del condominio che III. Potranno accedere al superbonus anche gli isti-
danno diritto alla predetta agevolazione con riferi- tuti autonomi case popolari (IACP) comunque deno-
mento ai costi imputati a ciascun condomìno, indi- minati nonché gli enti aventi le stesse finalità sociali
pendentemente dal numero delle unità immobiliari dei predetti istituti, istituiti nella forma di società che
possedute all’interno del condominio (cfr. Agenzia rispondono ai requisiti della legislazione europea in
delle entrate, Risoluzione 60/E del cit., pag. 13). materia di "in house providing" per interventi realiz-
Con riferimento alla limitazione relativa all’eserci- zati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per
zio di attività di impresa, arti e professioni, è stato conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pub-
chiarito che sono esclusi dal superbonus le unità im- blica.
mobiliari che costituiscono “beni relativi all’impresa” Questi soggetti potranno godere della detrazione
(articolo 65 del TUIR) o che sono strumentali per per le spese sostenute non solo fino al 31 dicembre
l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, 2021, ma fino a tutto il 30 giugno 2022 (articolo 119
del TUIR) – cfr. Circolare 24/E, pag. 8 –. comma 3bis Dl. 34/2020).
Pertanto la detrazione spetta anche ai contribuenti Anche i condomìni nei quali la prevalenza della
persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti proprietà dell’immobile (da calcolare in base alla ri-
e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad partizione millesimale) sia riferibile ai predetti istitui-
oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti ti o enti potranno godere della detrazione per le spe-
all’ambito “privatistico” e, dunque, diversi da quelli se sostenute fino al 30 giugno 2022.
strumentali, alle predette attività di impresa o arti e IV. Anche gli interventi effettuati dalle cooperative
professioni e dalle unità immobiliari che costituisco- di abitazione a proprietà indivisa, per interventi rea-
no l’oggetto della propria attività e dai beni patrimo- lizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati
niali appartenenti all’impresa. in godimento ai propri soci, potranno godere dell'in-
Va poi, precisato, che la limitazione riguarda esclu- centivo premiante.
sivamente gli interventi realizzati su “unità immobi- V. Infine accedono al superbonus anche gli inter-
liari” e, pertanto, si potrà usufruire della detrazione venti effettuati dalle organizzazioni non lucrative di
incentivante per le spese sostenute per interventi rea- utilità sociale (ONLUS) di cui all' articolo 10 del D.lgs.
lizzati sulle parti comuni degli edifici in condominio, 4 dicembre 1997, n. 460, dalle organizzazioni di vo-
anche se l'unità immobiliare sia strumentale alle atti- lontariato iscritte nei registri di cui all' articolo 6 del-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 18

la legge 11 agosto 1991, n. 266 (OdV), dalle associazio- di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superfi-
ni di promozione sociale (APS) iscritte nel registro cie);
nazionale e nei registri regionali e delle province au- › un contratto di locazione, anche finanziaria, o di
tonome di Trento e di Bolzano previsti dall' articolo 7 comodato (così come confermato dalla risposta ad
della legge 7 dicembre 2000, n. 383 (articolo 119 interpello 327 del 9 settembre 2020), regolarmente
comma 9 lett d)bis) nonché dalle associazioni e so- registrati, unitamente al consenso all’esecuzione
cietà sportive dilettantistiche iscritte nel registro isti- dei lavori da parte del proprietario.
tuito ai sensi dell' articolo 5, comma 2, lettera c), del È importante che il contratto sia registrato prima
decreto legislativo 23 luglio 1999, n. 242, limitatamen- dell'inizio dei lavori o al momento del sostenimento
te ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immo- delle spese se antecedente, in quanto tale omissione
bili adibiti a spogliatoi (art. 119 comma 9 lett. e)). preclude il diritto alla detrazione anche se si provve-
Per le ONLUS, le APS e le OdV non è prevista alcu- de alla successiva regolarizzazione (cfr. Circolare 24/
na limitazione e, quindi, la detrazione incentivante E, cit. pag. 11).
sarà conseguita per tutti gli interventi agevolabili, in- Con riferimento agli immobili detenuti in locazio-
dipendentemente dalla categoria catastale e dalla de- ne finanziaria, l'articolo 4 del decreto Requisiti eco-
stinazione dell’immobile oggetto degli interventi me- bonus prevede che “nel caso in cui gli interventi di cui
desimi, ferma restando la necessità che gli interventi al presente decreto siano eseguiti mediante contratti di
ammessi al superbonus siano effettuati sull’intero locazione finanziaria, la detrazione compete all'utilizza-
edificio o sulle singole unità immobiliari. tore ed è determinata in base al costo sostenuto dalla
Inoltre non trova applicazione neppure la limita- società concedente “.
zione, indicata nella circolare n. 24/E del 2020 per le Pertanto l'utilizzatore potrà godere dell’agevolazio-
persone fisiche, in ordine all’applicazione del super- ne anche se i lavori sono stati pagati da una società
bonus agli interventi realizzati sugli immobili “resi- finanziaria.
denziali”, atteso che tale limitazione è funzionale solo Possono fruire della detrazione anche i familiari
ad escludere per le persone fisiche la possibilità̀ di ot- del possessore o del detentore dell’immobile, indivi-
tenere la detrazione per interventi destinati all’eserci- duati ai sensi dell’articolo 5, comma 5, del TUIR (co-
zio dell’attività̀ di impresa o professionale. niuge, componente dell’unione civile di cui alla l. 20
Non opera, infine, neanche la limitazione contenu- maggio 2016, n. 76, parenti entro il terzo grado e affi-
ta nel comma 10 dell'art. 119 in merito alla possibilità̀ ni entro il secondo grado) ed anche i conviventi di
di fruire del superbonus limitatamente a due unità fatto ai sensi della l. n. 76 del 2016, sempreché so-
immobiliari, in quanto tale disposizione riguarda solo stengano le spese per la realizzazione dei lavori.
le persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività̀ La detrazione spetta a tali soggetti, a condizione
di impresa, arti e professioni (cfr. Audizione sul tema che:
del “Superbonus”, cit. pag. 20). › siano conviventi con il possessore o detentore del-
l’immobile oggetto dell’intervento alla data di ini-
1.3.4 I soggetti che hanno diritto alla detrazione zio dei lavori o al momento del sostenimento delle
Ai fini della detrazione non è necessario che la perso- spese ammesse alla detrazione, se antecedente al-
na fisica che sostiene la spesa sia il proprietario l’avvio dei lavori;
dell'immobile, purché siano in possesso di un titolo › le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su
idoneo che giustifichi il possesso o la detenzione- un immobile, anche diverso da quello destinato ad
dell'immobile oggetto dell’intervento al momento di abitazione principale, nel quale può esplicarsi la
avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle convivenza.
spese, se antecedente. Ne consegue che la detrazione non spetta al familiare
La data di inizio dei lavori dovrà risultare dai titoli del possessore o del detentore dell’immobile nel caso
abilitativi, se previsti, ovvero da una dichiarazione di interventi effettuati su immobili che non sono a
sostitutiva di atto di notorietà effettuata nei modi e disposizione (in quanto locati o concessi in comoda-
nei termini previsti dal decreto del Presidente della to).
Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. Per fruire del superbonus non è necessario che i
I titoli che legittimano la detrazione – così come ri- familiari abbiano sottoscritto un contratto di como-
badito da ultimo dalla Circolare 19/E cit. - sono: dato essendo sufficiente che attestino, mediante una
› la proprietà, la nuda proprietà o altro diritto reale dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere fa-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 19

miliari conviventi. Sono, parimenti, esclusi dalle agevolazioni gli or-


Ha diritto alla detrazione anche il promissario ac- ganismi di investimento collettivo del risparmio (mo-
quirente dell'immobile oggetto di intervento immes- biliari e immobiliari) che, pur rientrando nel novero
so nel possesso, a condizione che sia stato stipulato dei soggetti all’imposta sul reddito delle società̀
un contratto preliminare di vendita dell’immobile re- (IRES) ai sensi dell’articolo 73 comma 1, lettera c), del
golarmente registrato. TUIR, non sono soggetti alle imposte sui redditi e
La detrazione incentivante viene riconosciuta an- all'imposta regionale sulle attività̀ produttive.
che in ipotesi di dell'unità immobiliare residenziale Inoltre deve essere tenuto in debito conto che la
che è stata oggetto dell'intervento, secondo la disci- detrazione opera nei confronti dell’imposta lorda e,
plina prevista dall'articolo 9 del decreto Requisiti quindi, non può essere utilizzata dai soggetti che
Ecobonus. possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tas-
In caso di trasferimento per atto tra vivi la quota di sazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che
detrazione non utilizzata - in tutto o in parte - dal ce- non potrebbero fruire della corrispondente detrazio-
dente viene trasferita, salvo diverso accordo tra le ne in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre
parti, per i rimanenti periodi d'imposta, all'acquirente detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti
persona fisica dell'unità immobiliare. che rientrano nella cd. no tax area).
In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione Non possono godere, quindi, della detrazione i
del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusi- soggetti titolari esclusivamente di redditi derivanti
vamente all'erede che conservi la detenzione materia- dall’esercizio di attività d’impresa o di arti o profes-
le e diretta del bene. sioni che aderiscono al regime forfetario di cui all’ar-
ticolo 1, commi da 54 a 89 della l. 23 dicembre 2014,
1.3.5 Titolarità di redditi imponibili per l'utilizzo della n. 190, in quanto il loro reddito è assoggettato ad im-
detrazione posta sostitutiva.
Il superbonus è una detrazione fiscale e, quindi, può Tali contribuenti possono utilizzare la detrazione
essere utilizzata soltanto dalle persone fisiche che soltanto mediante l'esercizio di una delle due opzioni
sono titolari di un reddito imponibile. previste dall'art. 121 decreto Rilancio (risposta ad in-
Tale detrazione, pertanto, non spetterà ai soggetti terpello 514 del 2 novembre 2020).
che non possiedono redditi imponibili i quali non po- Infatti, ai fini della scelta tra lo sconto in fattura o
tranno goderne né in via diretta, né in via indiretta, la cessione del credito, non ha alcuna rilevanza la
cioè esercitando una delle opzioni previste dall'arti- circostanza che il reddito non concorra alla formazio-
colo 121 Dl 34/2020. ne della base imponibile oppure che l’imposta lorda
Ad esempio le persone fisiche non fiscalmente re- sia assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta, in
sidenti in Italia che detengono l’immobile oggetto de- quanto le opzioni previste dall'articolo 121 sono fina-
gli interventi in base ad un contratto di locazione o di lizzate ad incentivare l’effettuazione degli interventi
comodato non potranno utilizzare la detrazione in- attraverso meccanismi alternativi alla fruizione della
centivante. detrazione che non potrebbe essere utilizzata diretta-
Diversamente, ad un contribuente italiano resi- mente in virtù delle modalità di tassazione del contri-
dente all'estero, proprietario di un immobile in Italia buente potenzialmente soggetto ad imposizione di-
all'interno di un condominio quindi, titolare del rela- retta (cfr. Circolare 24/E cit., pag. 10).
tivo reddito fondiario, non è precluso l'accesso al su- Invece nel caso in cui i soggetti titolari di redditi
perbonus e in mancanza di una imposta lorda sulla assoggettati a tassazione separata o ad imposta sosti-
quale operare la detrazione del 110%, potrà optare per tutiva possiedano anche redditi che concorrono alla
la fruizione del superbonus in una delle modalità al- formazione del reddito complessivo, potranno utiliz-
ternative previste dall'articolo 121 del decreto Rilancio zare direttamente la detrazione incentivante in dimi-
(risposta ad interpello n. 500 del 27 ottobre 2020). nuzione dalla corrispondente imposta lorda.
Con le stesse modalità, potrà accedere al superbo-
nus anche un contribuente italiano “frontaliere”, 1.4. Altri incentivi per la riqualificazione del
cioè che sebbene sia residente in Italia, lavorando patrimonio edilizio
nello stato confinante paga le imposte nel paese stra- La detrazione incentivante del 110%, introdotta con il
niero ove l'attività lavorativa è prestata (risposta ad decreto Rilancio, si affianca a quelle già vigenti che
interpello 486 del 19 ottobre 2020). disciplinano le detrazioni spettanti per gli interventi
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 20

di riqualificazione energetica degli edifici (cd. ecobo- condominiale, va evidenziato che la detrazione viene
nus) gli interventi di recupero del patrimonio edili- riconosciuta per le spese sostenute dal 1° gennaio
zio, inclusi quelli antisismici (cd. sismabonus), at- 2017 al 31 dicembre 2021 con il limite di spesa di
tualmente disciplinate, rispettivamente, dagli articoli 40.000 euro moltiplicato per il numero di unità im-
14 e 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, con- mobiliari che compongono l’edificio.
vertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 nonché, infine, Se gli interventi sono realizzati in edifici apparte-
per il restauro delle facciate esterne degli edifici (cd. nenti alle zone sismiche 1, 2 o 3 e siano finalizzati
bonus facciate) di cui all’articolo 1, commi da 219 a anche alla riduzione del rischio sismico determinan-
223 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge di Bi- do il passaggio a una classe di rischio inferiore (c.d.
lancio 2020). sisma-eco bonus), è prevista una detrazione del-
Una caratteristica che accomuna le detrazioni fi- l’80%, mentre con la riduzione di 2 o più classi di ri-
scali diverse dal superbonus è data dal fatto che non schio sismico la detrazione è aumentata all’85%.
trovano applicazione i limiti soggettivi ed oggettivi In tale caso il limite massimo di spesa consentito è
che abbiamo esaminato ai capitoli 1.3.2 e 1.3.4: l’eco- elevato a 136.000 euro, moltiplicato per il numero di
bonus trova applicazione per tutti i contribuenti (per- unità immobiliari che compongono l’edificio.
sone fisiche, professionisti, imprese e società, anche Per espressa previsione di legge (articolo 14, com-
di capitali) e su tutti gli immobili (anche quelli “mer- ma 2-quater.1, decreto legge 4 giugno 2013, n. 63
ce”, in base alla risoluzione dell'Agenzia delle entrate convertito dalla l. 3 agosto 2013, n. 90) la detrazione
n. 34/E del 25 giugno 2020), mentre il sismabonus si così determinata e alternativa sia a quella spettante
applica a tutti i contribuenti e sulle “costruzioni adibi- per i soli lavori di miglioramento energetico che a
te ad abitazione e ad attività produttive”. quella spettante per i soli lavori di miglioramento si-
L'esecuzione di interventi al di fuori dello schema smico.
del superbonus, poi, consente a tutti i soggetti IRPEF Diversamente da quanto previsto per il superbo-
(comprese le società di persone) di godere degli in- nus, per avere accesso alla detrazione non è necessa-
centivi per il fotovoltaico sulle abitazioni, mentre l'in- rio conseguire il miglioramento di almeno due clas-
stallazione di colonnine di ricarica di autoveicoli elet- si energetiche dell'edificio o delle unità immobiliari
trici può essere effettuata da tutti i contribuenti e su situate all'interno di edifici plurifamiliari le quali sia-
tutte le tipologie di immobili. no funzionalmente indipendenti e dispongano di uno
Altra caratteristica che accomuna ecobonus e bo- o più accessi autonomi dall'esterno, ovvero, se ciò
nus facciate è che la relativa detrazione viene riparti- non sia possibile, il conseguimento della classe ener-
ta in dieci rate annuali di pari importo, a differenza getica più alta, ma occorre che gli interventi consen-
della detrazione incentivante del 110% che può essere tano di raggiungere un indice di prestazione energe-
ripartita in 5 rate annuali di pari importo. tica per la climatizzazione invernale non superiore ai
valori definiti dal decreto del Ministro dello Sviluppo
1.4.1 L’Ecobonus economico dell’11 marzo 2008 - Allegato A.
Con il termine “ecobonus” è indicata la detrazione Così come anticipato nel capitolo precedente, l’eco-
prevista dall'articolo 14 decreto legge 4 giugno 2013, bonus può essere richiesto da tutti i contribuenti,
n. 63 convertito dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, per anche i titolari di reddito di impresa, che risultino
i lavori di risparmio energetico che viene ricono- possessori di un immobile in favore del quale vengo-
sciuta in misura del 50% o del 65% - e fino al 75% no posti in essere lavori finalizzati al risparmio ener-
per gli interventi eseguiti sulle parti comuni dei getico.
condomìni - delle spese sostenute per vari interventi In caso di soggetti titolari di reddito d'impresa la
che si possono eseguire sugli immobili e che hanno detrazione per gli interventi su immobili da essi pos-
lo scopo di migliorarne le prestazioni energetiche. seduti o detenuti viene riconosciuta a prescindere
Nella tabella degli altri interventi trainati di effi- dalla qualificazione di detti immobili come "strumen-
cientamento energetico in calce al cap. 1.2, abbiamo tali", "beni merce" o "patrimoniali" (risoluzione
riepilogato gli interventi che danno diritto alla detra- dell'Agenzia delle entrate 34/E cit.) e ciò vale anche
zione, indicando, anche, il tetto di spesa massimo per nel caso di sisma-ecobonus (cfr. risposta ad interpel-
ciascuno di essi e la percentuale di detrazione ricono- lo n. 549 del 13 novembre 2020).
sciuta. Una ulteriore differenziazione rispetto al superbo-
Con particolare riferimento agli interventi di tipo nus è data dal fatto che la detrazione per le spese so-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 21

stenute per interventi sulle parti comuni spetta anche volazioni previste per il risparmio energetico sia in
in ipotesi di unico proprietario (o più comproprieta- quelle previste per le ristrutturazioni edilizie, si potrà
ri) (risposta ad interpello n. 549 cit. pag. 6). fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o del-
Infatti la circolare Agenzia delle entrate n. 19/E ha l’altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti
chiarito che la locuzione "parti comuni di edificio resi- previsti per l’agevolazione prescelta.
denziale" deve essere considerata in senso oggettivo e Per quanto riguarda, invece, la cumulabilità con al-
non soggettivo e va riferita, dunque, alle parti comu- tri incentivi regionali, provinciali o locali, con l’entra-
ni a più unita immobiliari e non alle parti comuni a ta in vigore del D.lgs. n. 28/2011 (art. 28, comma 5), è
più possessori. stata abrogata la norma che prevedeva il divieto di
L'ecobonus è riconosciuto soltanto per lavori di ri- cumulabilità̀ (art. 6, commi 3 e 4, del D.lgs.
qualificazione energetica effettuati su unità immobi- n.115/2008).
liari ed edifici residenziali esistenti – ossia accatastati Pertanto, dal 3 gennaio 2013 la detrazione fiscale
o con richiesta di accatastamento in corso – e dotati per gli interventi di risparmio energetico è compati-
di impianto termico (sulla nozione di impianto termi- bile con specifici incentivi concessi da Regioni, Pro-
co si veda il cap. 1.3), pertanto non sono ammesse in vince, Comuni.
detrazione le spese sostenute in corso di costruzione Tuttavia, occorre prima verificare che le norme che
di un nuovo immobile o per l'ampliamento di un im- regolano questi incentivi non prevedano l’incompati-
mobile esistente e gli interventi sugli impianti devo- bilità̀ tra le due agevolazioni e, quindi, la non cumu-
no configurarsi come sostituzione e non come nuova labilità.
installazione. In caso di compatibilità le detrazioni possono co-
Le spese detraibili con l’ecobonus dovranno essere munque essere richieste per la parte di spesa ecce-
pagate mediante bonifico parlante – cioè un bonifico dente gli incentivi concessi dagli enti territoriali.
nel quale sia indicata la causale del versamento, il co-
dice fiscale del beneficiario della detrazione, il nume- 1.4.2 Il Sismabonus
ro di partita IVA o il codice fiscale del soggetto a fa- Nell’ambito dei lavori di recupero del patrimonio edi-
vore di cui si effettua il pagamento -. lizio rientrano tra le spese detraibili anche quelle so-
Soltanto i contribuenti titolari di reddito d’impresa stenute per realizzare interventi antisismici, con par-
non sono soggetti all’obbligo di pagare tramite boni- ticolare riguardo all’esecuzione delle opere per la
fico, ma devono conservare la documentazione che messa in sicurezza statica degli edifici.
provi le spese sostenute. In origine la detrazione era pari al 36% delle spese
Tra gli adempimenti previsti per usufruire della sostenute con il limite di euro 48.000, importo suc-
detrazione è prevista anche la comunicazione da ef- cessivamente elevato, per interventi realizzati entro il
fettuare all'ENEA, entro 90 giorni dalla fine lavori, 31 dicembre 2019 al 50% della spesa sostenute con il
dei dati anagrafici del beneficiario, delle informazioni limite di euro 96.000.
relative all’immobile oggetto di intervento e della ti- L’art. 16 commi da 1-bis a 1-septies del decreto leg-
pologia di intervento. ge n. 63 del 2013, convertito dalla legge 3 agosto
Per effetto della previsione dell'articolo 121 decreto 2013, n. 90, ha successivamente introdotto il sisma-
Rilancio le detrazioni maturate per l'ecobonus posso- bonus, prevedendo percentuali di detrazione maggio-
no essere fruite in via diretta dai contribuenti o me- ri ma anche regole più stringenti per usufruirne, di-
diante l'esercizio dell'opzione per lo sconto in fattura versificando la percentuale di detrazione spettante a
o per la cessione del credito: in tale ipotesi i contri- seconda del livello di miglioramento sismico perse-
buenti devono produrre anche la dichiarazione di as- guito:
severazione dei lavori ed il visto di congruità, adem- › la detrazione veniva elevata al 70% (75% se l'inter-
pimenti non previsti in ipotesi di utilizzo diretto della vento riguardava parti condominiali) se a seguito
detrazione. degli interventi derivava una riduzione della vul-
La detrazione d’imposta non è cumulabile con al- nerabilità sismica tale da determinare il passaggio
tre agevolazioni fiscali previste per i medesimi inter- a una classe di rischio inferiore;
venti da altre disposizioni di legge nazionali (quale, › la detrazione spettava in misura pari all’80% (85%
per esempio, la detrazione per il recupero del patri- in caso di intervento su parti condominiali), se si
monio edilizio). conseguiva il passaggio a due classi di rischio in-
Se gli interventi realizzati rientrano sia nelle age- feriori.
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 22

In tali ipotesi il progettista dell’intervento strutturale 1.4.3 Il bonus facciate


deve asseverare la classe di rischio dell’edificio pri- Il bonus facciate è l'incentivo previsto dall'articolo 1,
ma dei lavori e quella conseguibile dopo l’esecuzione commi da 219 a 224, della legge 27 dicembre 2019 n.
dell’intervento progettato, mentre il direttore dei la- 160 - legge di bilancio per il 2020 - che consente di
vori e il collaudatore statico, se nominato per legge, ottenere una detrazione fiscale pari al 90% delle spe-
dopo l’ultimazione dei lavori e del collaudo, devono se documentate e sostenute nell'anno 2020 per inter-
attestare la conformità degli interventi eseguiti al venti finalizzati al recupero o restauro della facciata
progetto depositato. esterna degli edifici esistenti ubicati in determinate
Con il superbonus la percentuale di detrazione del- zone territoriali omogenee.
le spese è stata definitivamente elevata al 110% a con- Pertanto uno dei requisiti per ottenere la detrazio-
dizione di conseguire il miglioramento sismico del ne è che l'edificio oggetto degli interventi sia ubicato
fabbricato senza alcun riferimento alle classi di ri- in zona A o B - o in zone a queste assimilabili in base
schio. alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi co-
Rispetto alle regole in vigore fino al 31 dicembre munali - ai sensi del decreto ministeriale 2 aprile
2016, il sisma bonus per gli interventi di migliora- 1968, n. 1444, che all'articolo 2 contiene la classifica-
mento sismico è stato esteso anche agli immobili re- zione delle zone territoriali omogenee:
sidenziali diversi dall'abitazione principale ed anche “A) le parti del territorio interessate da agglomerati
ad immobili destinati ad attività produttiva (cioè le urbani che rivestano carattere storico, artistico e di par-
unità immobiliari in cui si svolgono attività agricole, ticolare pregio ambientale o da porzioni di essi, compre-
professionali, produttive di beni e servizi, commer- se le aree circostanti, che possono considerarsi parte in-
ciali o non commerciali), anche se ubicati in zona si- tegrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stes-
smica 3 – in quanto in origine la detrazione era do- si;
vuta solo per gli immobili ubicati in zona sismica 1 e B) le parti del territorio totalmente o parzialmente
2 -. edificate, diverse dalle zone A): si considerano parzial-
Inoltre è stato dimezzato il periodo nel quale la de- mente edificate le zone in cui la superficie coperta degli
trazione può essere fruita, pari oggi a 5 anni. edifici esistenti non sia inferiore al 12,5 per cento (un
Gli interventi strutturali di consolidamento statico ottavo) della superficie fondiaria della zona e nelle quali
o di miglioramento sismico eseguiti in edifici rica- la densità̀ territoriale sia superiore a 1,5 m3/m2".
denti nella zona 4 a basso rischio sismico, consento- In secondo luogo occorre che gli interventi rientri-
no di fruire della ordinaria detrazione fiscale pari al no tra quelli previsti dalla normativa che riconosce
50% delle spese sostenute per la ristrutturazione edi- l'incentivo e precisamente:
lizia. › gli interventi di sola pulitura o tinteggiatura ester-
Già prima dell'entrata in vigore del decreto Rilan- na sulle strutture opache della facciata;
cio, il sismabonus poteva essere utilizzato in forma › gli interventi sulle strutture opache della facciata
diretta oppure mediante il c.d. sconto in fattura (così influenti dal punto di vista termico o che interessi-
come previsto dall'art. 10 comma 2 d. l. 34 del 2019), no oltre il 10 per cento dell'intonaco della superfi-
mentre non era prevista l'opzione per la cessione cie disperdente lorda complessiva dell'edificio;
del credito, oggi consentita dall’articolo 121 decreto › gli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o
legge n. 34 del 2020. tinteggiatura, su balconi, ornamenti o fregi.
In tale eventualità i contribuenti devono produr- Nel caso in cui gli interventi siano influenti dal punto
re anche il visto di congruità, adempimento non di vista termico o interessino oltre il 10 per cento
previsto in ipotesi di utilizzo diretto della detra- dell'intonaco della superficie disperdente lorda com-
zione. plessiva dell'edificio, devono essere soddisfatti i re-
Anche la detrazione per l'acquisto di case antisi- quisiti di cui al decreto del Ministro dello sviluppo
smiche era preesistente al decreto Rilancio in quan- economico 26 giugno 2015 e, con riguardo ai valori di
to introdotta, unitamente alla possibilità di cedere il trasmittanza termica, i requisiti di cui alla tabella 2
corrispondente credito, fin dal 2017 per l’acquisto di dell'allegato B al decreto del Ministro dello sviluppo
immobili in Comuni che si trovano in zone classifica- economico 11 marzo 2008.
te a “rischio sismico 1”; successivamente il decreto La detrazione è ripartita in dieci quote annuali co-
legge n. 34/2019 ha esteso la detrazione anche alle stanti e di pari importo nell'anno di sostenimento
zone classificate a rischio sismico 2 e 3. delle spese e in quelli successivi, salva l'ipotesi in cui
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 23

il contribuente, beneficiario della detrazione, eserciti tuati da uno dei condòmini a ciò delegato o dall’am-
l'opzione prevista dall'art. 121 del decreto Rilancio. ministratore del condominio che, nella generalità dei
I primi chiarimenti sul riconoscimento del bonus casi, provvede all’indicazione dei dati del fabbricato
facciate sono stati resi dall'Agenzia delle entrate con in dichiarazione e agli altri adempimenti relativi alle
la circolare 14 febbraio 2020, n. 2: altre detrazioni spettanti a fronte di interventi di re-
I. una fondamentale distinzione rispetto al super- cupero del patrimonio edilizio o di efficienza energe-
bonus è data dal fatto che sotto il profilo oggettivo, la tica sulle parti comuni.
detrazione è ammessa a fronte del sostenimento del- V. al pari di quanto previsto per il superbonus ge-
le spese relative ad interventi finalizzati al recupero o nerano la detrazione fiscale anche le spese per l’ac-
restauro della “facciata esterna”, realizzati su edifici quisto dei materiali, la progettazione e le altre pre-
esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobi- stazioni professionali connesse, richieste dal tipo di
liari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compre- lavori (per esempio, l’effettuazione di perizie e so-
si quelli strumentali, con esclusione, quindi, degli in- pralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione
terventi effettuati durante la fase di costruzione del- energetica) e gli altri eventuali costi strettamente col-
l’immobile e degli interventi realizzati mediante de- legati alla realizzazione degli interventi (spese relati-
molizione e ricostruzione dell'immobile esistente; ve all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei
II. altra differenza fondamentale rispetto all'incen- materiali rimossi per eseguire i lavori, l’Iva, l’imposta
tivo premiante previsto dall'articolo 119 del decreto di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abita-
legge 34 del 2020 è data dal fatto che per il bonus tivi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pub-
facciate non e stabilito nè un limite massimo di de- blico, ecc.)
trazione, né un limite massimo di spesa ammissibile: Scopo della norma è incentivare gli interventi edili-
la detrazione, pertanto, spetta nella misura del 90 per zi, finalizzati al decoro urbano: per questo l’agevola-
cento calcolata sull’intera spesa sostenuta ed effetti- zione riguarda gli interventi effettuati sull’involucro
vamente rimasta a carico. L'Agenzia delle entrate, esterno visibile dell’edificio, vale a dire sull'intero pe-
nell’ambito dell’attività di controllo, potrà, però, veri- rimetro esterno del fabbricato, mentre la detrazione
ficare la congruità tra il costo delle spese sostenute non spetta per gli interventi effettuati sulle facciate
oggetto di detrazione e il valore dei relativi interventi interne dell’edificio eccezion fatta per quelle visibili
eseguiti. dalla strada o da suolo ad uso pubblico.
III. gli adempimenti, anche di tipo documentale, Considerato che un fabbricato ha quattro facciate,
cui i contribuenti sono tenuti ai fini della detrazione si è posto il problema se il bonus possa essere goduto
sono quelli previsti in materia di detrazioni fiscali su tutte le facciate o solo su alcune e come si debba
dall'articolo 16-bis del TUIR, che richiama espressa- individuare la facciata visibile dalla strada o dal suolo
mente le disposizioni del regolamento di cui al decre- ad uso pubblico, che costituisce il presupposto per il
to interministeriale 18 febbraio 1998, n. 41, così come riconoscimento dell'incentivo.
meglio illustrato nel capitolo 6.4, ma per gli interven- L'Agenzia delle entrate ha ribadito, rispondendo ad
ti influenti dal punto di vista termico o che interessi- apposito interpello, che si può godere del bonus fac-
no oltre il 10 per cento dell’intonaco della superficie ciate “in relazione alle spese sostenute per gli interventi
disperdente lorda complessiva dell’edificio, inoltre si realizzati sulle facciate dell'edificio costituenti il suo pe-
devono acquisire e conservare: rimetro esterno, sebbene solo parzialmente visibili dalla
› una asseverazione con la quale un tecnico abilitato strada, ma non anche sulle pareti esterne opposte al
certifica la corrispondenza degli interventi effet- punto di vista dalla strada pubblica non visibili (nean-
tuati ai requisiti tecnici previsti per ciascuno di es- che parzialmente) da quest'ultima” (risposta ad inter-
si. pello n. 522 del 4 novembre 2020).
› successivamente all’esecuzione degli interventi, Altro quesito al quale è stata data risposta positiva
l’attestato di prestazione energetica (APE), per è quello relativo alla possibilità di comprendere nel
ogni singola unità̀ immobiliare per cui si chiedono bonus facciate anche le spese per lavori aggiuntivi
le detrazioni fiscali, che deve essere redatto da un necessari per la posa del c.d. cappotto quali ad
tecnico non coinvolto nei lavori. esempio l'isolamento dello "sporto di gronda", trat-
IV. per gli interventi effettuati sulle parti comuni di tandosi di un elemento che insiste sulla parte opaca
un condominio, gli adempimenti necessari ai fini del- della facciata, lo spostamento dei pluviali, la sostitu-
la fruizione del “bonus facciate” possono essere effet- zione dei davanzali e la sistemazione di alcune prese
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 24

e punti luce esterni, lo smontaggio e rimontaggio mente previsti in relazione alla stessa.
delle tende solari ovvero la sostituzione delle stesse, Qualora, poi, si attuino interventi sull’involucro ri-
nel caso in cui ciò si rendesse necessario per motivi conducibili a diverse fattispecie agevolabili - essendo
tecnici, “trattandosi di opere accessorie e di completa- stati realizzati, ad esempio, nell’ambito dell’isola-
mento dell'intervento di isolamento delle facciate ester- mento termico dell’involucro dell’intero edificio, sia
ne nel suo insieme, i cui costi sono strettamente collega- interventi sulla parte opaca della facciata esterna,
ti alla realizzazione dell'intervento stesso” (risposta ad ammessi al “bonus facciate”, sia interventi di isola-
interpello n. 520 del 3 novembre 2020). mento della restante parte dell’involucro (facciate
Nella stessa risposta l'Agenzia ha ribadito che non confinanti con chiostrine, cavedi, cortili, superfici
danno diritto alla detrazione le spese relative agli in- orizzontali e verticali confinanti con vani freddi e ter-
terventi sulle "strutture opache orizzontali o inclinate" reno), esclusi dal predetto bonus ma rientranti tra
dell'involucro edilizio quali, ad esempio, coperture quelli ammessi al cd. “ecobonus” - il contribuente
(lastrici solari, tetti) e pavimenti verso locali non ri- potrà fruire di entrambe le agevolazioni a condizione
scaldati o verso l'esterno nonché per la sostituzione che siano distintamente contabilizzate le spese riferi-
di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli (non rien- te ai due diversi interventi e siano rispettati gli adem-
tranti nella nozione di strutture "opache"). pimenti specificamente previsti in relazione a ciascu-
Per quel che riguarda gli elementi che costituisco- na detrazione.
no i balconi, strutture presenti sulla maggior parte Infine si ricorda che il bonus facciate non è cumu-
delle facciate, l'Agenzia delle entrate ha precisato che labile con la detrazione spettante ai sensi dell’articolo
il bonus facciate spetta anche per le spese sostenute 15, comma 1, lett. g) del TUIR, ai soggetti obbligati al-
per il rifacimento della copertura del piano di calpe- la manutenzione, protezione o restauro dei beni sog-
stio del balcone e per la sostituzione dei pannelli in getti al regime vincolistico ai sensi del D.lgs. n. 42 del
vetro che costituiscono le pareti perimetrali del bal- 2004.
cone, trattandosi di elementi costitutivi del balcone Il limite temporale entro il quale si può usufruire del
stesso, per la ritinteggiatura delle intelaiature metal- bonus facciate è fissato al 31 dicembre 2020 ma dal Do-
liche che sostengono i pannelli di vetro perimetrali cumento programmatico di bilancio inviato dal Gover-
del balcone nonché per la tinteggiatura e stuccatura no Italiano alla Commissione UE, emerge la volontà
della parete inferiore del balcone, trattandosi di opere dell'esecutivo di prorogare tutte le altre agevolazioni fi-
accessorie e di completamento dell'intervento nel suo scali previste per la casa (non solo bonus facciate, quin-
insieme, i cui costi sono strettamente collegati alla di ma anche ecobonus, bonus mobili ed elettrodome-
realizzazione dell'intervento stesso (risposta ad inter- stici e bonus per la riqualificazione delle aree verdi) al
pello n. 289 del 31 agosto 2020). fine di “favorire gli investimenti sul patrimonio edilizio,
Sempre in tema di balconi, l'Agenzia delle entrate anche per aumentare la resilienza e sostenibilità̀ e soste-
ha precisato che accede al bonus facciate anche l'in- nere la ripresa del settore delle costruzioni”. Ma la deci-
tervento di rifacimento dell'“altana veneziana”, una sione definitiva in ordine alla proroga potrà essere pre-
particolare struttura architettonica assimilabile ad un sa soltanto con la legge di bilancio 2021.
balcone che sta in aggetto alla facciata, chiaramente
percepibile dal suolo pubblico che contribuisce al de- 1.5. Cumulo del superbonus con le altre detrazioni
coro dell'edificio (risposta ad interpello 543 del 12 no- fiscali
vembre 2020). In relazione alla possibilità di cumulare il superbonus
Per tutti gli altri interventi che non rientrano né con altre agevolazioni fiscali, la circolare dell'Agenza
nel superbonus né nel bonus facciate sarà sempre delle entrate n. 24/E, cit. ha precisato che:
possibile godere delle agevolazioni già delle previste - gli interventi che danno diritto alla detrazione in-
dalla legislazione vigente in materia edilizia e di ri- centivante del 110% possono astrattamente rientrare
qualificazione energetica. anche tra quelli di riqualificazione energetica o di re-
L'Agenzia delle entrate ha precisato che laddove, cupero del patrimonio edilizio per i quali spettano le
invece, gli interventi ammessi al “bonus facciate” detrazioni attualmente disciplinate dagli articoli 14 e
possano generare detrazioni in forza di altre agevola- 16 decreto legge n. 63 del 2013. In considerazione
zioni (ad esempio il c.d. ecobonus) il contribuente della possibile sovrapposizione degli ambiti oggettivi
potrà avvalersi, per le medesime spese, di una sola di applicazione delle predette agevolazioni, il contri-
agevolazione, rispettando gli adempimenti specifica- buente potrà avvalersi, per le medesime spese, di una
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 25

sola di tali agevolazioni, rispettando gli adempimenti spese riconducibili ad ognuno degli interventi ed ef-
specificamente previsti in relazione alla stessa; fettuare ogni altro adempimento richiesto (risposta
- qualora si attuino sul medesimo immobile più in- ad interpello n. 538 del 9 novembre 2020).
terventi riconducibili a diverse fattispecie agevolabili,
il limite massimo di spesa ammesso alle corrispon- 1.6 Cumulo del superbonus con i contributi per la
denti detrazioni è costituito dalla somma degli im- ricostruzione post terremoto
porti previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Nelle circolari disaminate nel capitolo precedente
Poiché, tuttavia, non è possibile fruire di più detra- manca ogni riferimento al possibile cumulo tra la de-
zioni a fronte delle medesime spese, occorre che sia- trazione premiante prevista dal decreto Rilancio e il
no distintamente contabilizzate le spese riferite ai contributo per la ricostruzione post-sisma.
diversi interventi e siano rispettati gli adempimenti Tale contributo può essere pari al 100% delle spese
specificamente previsti in relazione a ciascuna detra- di ricostruzione nei casi di inagibilità in seguito ai
zione. terremoti 2016/2017 del centro Italia, per l'abitazione
Tali principi sono stati ribaditi nella circolare n. 2/ sia principale che non principale (seconda casa) den-
E del 14 febbraio 2020, con riferimento agli interventi tro il cratere ed anche per la seconda casa, ancorché
ammessi al bonus facciate in quanto anche in tal caso ubicata fuori dal cratere, purché all’interno di centri
gli interventi possono astrattamente rientrare tra storici o borghi caratteristici; si riduce al 50% nel ca-
quelli di riqualificazione energetica riguardanti l'in- so la seconda casa sia ubicata fuori dal cratere ed an-
volucro oppure tra quelli di recupero del patrimonio che fuori dai centri storici e fuori dai borghi caratte-
edilizio. ristici.
Con particolare riferimento all'ipotesi in cui siano Il vuoto normativo è stato sanato dall'art. 119 com-
realizzati sull'edificio sia interventi di riduzione del ma 4ter (comma inserito dall' art. 57-bis, comma 1,
rischio sismico sia interventi sulle facciate dell'edifi- lett. b), d. l. 14 agosto 2020, n. 104, convertito, con
co, l'Agenzia delle entrate ha precisato che per quel modificazioni, dalla l. 13 ottobre 2020, n. 126) che ha
che riguarda il limite di spesa occorre fare riferimen- previsto, coerentemente con la regola dettata per il
to alla tipologia di intervento e ciò in quanto la detra- cumulo del superbonus con le altre detrazioni fiscali,
zione del 110% spetta, nei limiti di spesa previsti, an- che la detrazione premiante del 110% sia alternativa
che per taluni costi strettamente collegati alla realiz- al contributo per la ricostruzione e sia fruibile per
zazione degli interventi agevolabili, a condizione che tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati
l'intervento a cui si riferiscono sia effettivamente rea- danneggiati, comprese le case diverse dalla prima
lizzato. abitazione, con esclusione degli immobili destinati
Pertanto se gli interventi sulla facciata siano neces- alle attività produttive.
sari per il completamento dell'intervento che dà dirit- Contestualmente è stato previsto l'innalzamento
to al superbonus, il limite di spesa complessivamente del 50% dei limiti delle spese ammesse alla fruizione
previsto sarà quello previsto da tale normativa e cioè degli incentivi fiscali per l'efficientamento energetico
euro 96.000 per unità immobiliare. ed il miglioramento sismico, sostenute entro il 31 di-
Nella diversa ipotesi in cui gli interventi sulla fac- cembre 2020, relativamente agli interventi di rico-
ciata siano autonomi e non di completamento dell'in- struzione riguardanti i fabbricati danneggiati dagli
tervento di riduzione del rischio sismico nel suo eventi sismici del 2009 e del 2016.
complesso sarà, invece, possibile fruire, per le relative La nuova norma disciplina, quindi, il cumulo delle
spese, del bonus facciate ed il contribuente dovrà for- detrazioni con il contributo alla ricostruzione dispo-
nire adeguata dimostrazione dell'autonomia degli in- nendo che l'incentivo del 110% spetti per l'importo ec-
terventi in questione, contabilizzare distintamente le cedente il contributo per la ricostruzione. •
CONDOMINIO 26

2. Poteri e ruolo
dell'amministratore
di condominio nel procedimento
per il riconoscimento
del Superbonus
2.1 Il mandato conferito all'amministratore di rio si deve attenere durante l'esecuzione del mandato
condominio (si pensi al tracciamento delle spese e dei pagamenti
Il rapporto che lega amministratore e condominio, che devono transitare su uno specifico conto corrente
prima della legge 220 del 2012, veniva ricostruito dalla condominiale; alla riconsegna della documentazione
giurisprudenza nell'ambito del mandato con rappre- alla scadenza del mandato; all'affissione dei recapiti
sentanza, partendo dalla premessa secondo cui il con- dell'amministratore all'interno del condominio; alla
dominio non ha personalità giuridica ma è un mero polizza assicurativa da fornire a richiesta dell'assem-
ente di gestione. blea).
La Suprema Corte aveva evidenziato che l'ammini- Va, però, precisato che dall'ampliamento degli obbli-
stratore, nei limiti delle attribuzioni individuate dalla ghi posti a carico dell'amministratore discende soltan-
legge o dal regolamento di condominio, ovvero dei po- to l'estensione delle sue responsabilità, mentre i poteri
teri conferiti dall'assemblea agisce impegnando tutti i e le sue specifiche attribuzioni sono determinati
condòmini nei confronti dei terzi. dall'articolo 1130 del codice civile, ovvero dalle ulteriori
La legge n. 220 del 2012, che ha riformato l'istituto fonti del potere di rappresentanza individuate dall'ar-
del condominio, ha introdotto nell'articolo 1129 del co- ticolo 1131 del codice civile cioè il regolamento di con-
dice civile numerosi riferimenti al contratto di manda- dominio e la delibera dell'assemblea. Attraverso queste
to: atti compiuti dall'amministratore nell'esercizio del fonti possono essere attribuiti all'amministratore,
mandato (comma terzo), revoca del mandato (comma nell'ambito della gestione e tutela dei beni e servizi co-
undicesimo) fino all'espresso richiamo all'applicazione muni, poteri e funzioni ulteriori rispetto a quelle stabi-
suppletiva delle norme sul mandato (comma quattor- lite dalla legge, sempre, però, nell'ambito della gestio-
dicesimo). ne e tutela dei beni e servizi comuni.
Invece non sono state oggetto di modifica né la pre-
visione dell'articolo 1131 primo comma del codice civile 2.2 Limiti ai poteri dell'amministratore nel compimento
per la quale «l'amministratore ha la rappresentanza delle attività di straordinaria amministrazione: il
dei partecipanti» né il contenuto dell'articolo 65 disp. procedimento per il superbonus
att. codice civile nel quale l'amministratore è qualifica- Tale premessa è indispensabile per meglio compren-
to quale «legale rappresentante dei condomini». dere quali attività l'amministratore di condominio è
La legge di riforma, pertanto, ha recepito l'imposta- legittimato a compiere nell'ambito del procedimento
zione giurisprudenziale che ritiene applicabili all'am- per il riconoscimento del superbonus che può essere
ministratore le disposizioni sul mandato con rappre- così sintetizzato:
sentanza. 1. accertamenti preliminari circa la possibilità di usu-
La rilevante differenza con la precedente imposta- fruire del superbonus con disamina delle condizioni
zione giurisprudenziale è data dal fatto che i contenuti attuali del fabbricato, individuazione degli interven-
di tale mandato sono oggi delineati dalla legge, specie ti necessari per integrare i presupposti previsti dalla
per quel che riguarda gli obblighi ai quali il mandata- norma, certificazione della congruità dell'intervento
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 27

e del miglioramento della classe - sismica o energe- un determinato contratto, fissando i limiti precisi
tica - necessario per godere dell'incentivo; dell'attività negoziale da svolgere, ha anche il potere di
2. illustrazione delle risultanze preliminari all'assem- prestare direttamente il proprio consenso alla conclu-
blea e valutazione della fattibilità del progetto: disa- sione di un contratto, non essendo previsto alcun di-
mina degli eventuali motivi ostativi e verifica della vieto al riguardo nella disciplina del condominio e non
possibilità della loro risoluzione: sanatoria delle non sussistendo alcun impedimento tecnico-giuridico per
conformità urbanistiche, autorizzazione degli inte- una efficace manifestazione di volontà negoziale da
ressati per interventi sulle proprietà esclusive; parte dell'assemblea (così nel testo Cass. 5297/2014
3. eventuale delibera dell'intervento e conseguente af- cit.).
fidamento dei lavori sulla base delle offerte reperi- Le prassi commerciali esaminate in questi mesi di
te; prima applicazione della nuova normativa, evidenzia-
4. decisioni in merito alle modalità con le quali godere no come molte imprese offrano gratuitamente l'esecu-
della detrazione fiscale (deduzione individuale del zione degli accertamenti preliminari a condizione che,
credito d'imposta, sconto in fattura, cessione del sussistendo i presupposti per l'effettuazione dell'inter-
credito). vento l'assemblea poi deliberi di assegnare alla stessa
Certamente rientra tra le attribuzioni dell'amministra- impresa la sua esecuzione e prevedendo, per l'ipotesi
tore di condominio il compimento degli atti di manu- di mancata assegnazione il pagamento di una percen-
tenzione delle parti e dei servizi comuni dell'immobile, tuale sull'ammontare totale dei lavori che si sarebbero
ma il suo intervento, a mente del combinato disposto potuti effettuare, a compensazione dell'attività svolta.
degli articoli 1130 n. 3 e 1135 comma 2 del codice civile Soltanto nell'ipotesi in cui l'intervento prospettato non
è limitato alla sola manutenzione ordinaria e, nel solo darebbe diritto al superbonus, nulla sarebbe dovuto
caso di estrema urgenza, alla manutenzione straordi- all'impresa.
naria. Rispetto a questa prassi l'amministratore non può
Gli interventi previsti dall'articolo 119 Dl n. 34 del assumere alcuna iniziativa sia perché, in conformità
2020 non possono certamente qualificarsi come ma- dell'orientamento giurisprudenziale illustrato, spetta
nutenzione ordinaria e, pertanto, spetta all'assemblea all'assemblea il compito di accettare il contenuto del
ogni decisione in merito. contratto sia perché, così come evidenziato nel proce-
Anche l'incarico preliminare ad un tecnico è attività dimento per il riconoscimento del superbonus, molti
che spetta all'assemblea atteso che, secondo la giuri- aspetti esulano anche dalle competenze dell'assem-
sprudenza della Corte di Cassazione, la nomina di un blea.
consulente – nel caso di specie per la redazione di una
perizia tecnica effettuata circa la condizione del fabbri- In presenza di attività di straordinaria amministrazione è
cato condominiale e diretta ad accertare il denunciato escluso qualsiasi potere in capo all'amministratore, ivi com­
stato di pericolosità della facciata – non ha i connotati presa la sottoscrizione dei relativi contratti che l'amministra­
dell'urgenza (Cass. 2 settembre 2013 n. 20099). tore potrà sottoscrivere solo in caso di delibera autorizzativa
Pertanto tutte le volte in cui si è in presenza di atti- che predetermini il contenuto degli stessi
vità di straordinaria amministrazione è escluso qual-
siasi potere in capo all'amministratore, ivi compresa la
sottoscrizione dei relativi contratti (ad esempio con- 2.3 La gestione degli interventi sulle proprietà esclusive
tratto di appalto avente ad oggetto lavori straordinari dei condòmini e la necessità di uno specifico mandato
o contratto di mutuo o finanziamento) che l'ammini- Se il limite della rappresentanza sostanziale dell'am-
stratore potrà sottoscrivere solo in caso di delibera au- ministratore di condominio è dato dall’inerenza
torizzativa che predetermini il contenuto degli stessi dell'affare alle parti comuni dell'edificio, le attribuzio-
(principio enunciato in materia di sottoscrizione del ni dell'assemblea, invece, si fermano proprio di fron-
contratto di assicurazione del fabbricato da Cass. 3 te ai diritti spettanti ai singoli condomini. Per giuri-
aprile 2007 n. 8233; in materia di assunzione di dipen- sprudenza costante i poteri dell'assemblea condomi-
denti del condominio da Cass. 9 gennaio 2014 n. 5297 niale concernono la disciplina dell'uso delle cose co-
e in materia di appalto da Cass. 20 dicembre 2018 n. muni, senza mai invadere la sfera delle proprietà
33057). individuali, salvo le limitazioni accettate convenzio-
D'altra parte l'assemblea dei condòmini oltre ad ave- nalmente dai singoli condòmini (Cass. 21 ottobre
re il potere di delegare l'amministratore a concludere 1980 n. 5652). Dalla limitazione dei poteri dell'assem-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 28

blea discende il corrispondente limite alla rappresen- glio orientarsi tra le regole di un procedimento com-
tanza sostanziale dell'amministratore: in ipotesi di plesso e, soprattutto, potranno rendersi conto di come
azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomi- gli interventi saranno realizzati e quali saranno le inci-
ni, l'azione dell'amministratore trova la sua legittima- denze sulle loro proprietà esclusive.
zione esclusivamente in un mandato conferito da cia- Non ha un autonomo potere di iniziativa circa la
scuno dei partecipanti al condominio e non nel mec- proposizione degli interventi, salva l'ipotesi in cui il
canismo deliberativo dell'assemblea condominiale, ad fabbricato necessiti di interventi di manutenzione
eccezione dell'equivalente ipotesi di una unanime, po- straordinaria che possono essere agevolati o compresi
sitiva deliberazione di tutti i condòmini (cfr. Cass. 3 nell'ambito degli interventi che danno diritto al super
marzo 1984 n. 4623; Cass. 29 febbraio 1988 n. 2129; incentivo fiscale.
Cass. 11 marzo 1988 n. 2401; Cass. 3 aprile 2003 n. Potrà calendarizzare nell'ordine del giorno dell'as-
5147; Cass. 5 giugno 2014 n. 12678). semblea ordinaria la discussione degli interventi che
L’amministratore, pertanto, non può rappresentare i danno diritto al superbonus ovvero convocare l'assem-
singoli condòmini per quel che riguarda i loro diritti blea a fronte della richiesta espressa di almeno due
individuali, a meno che questi ultimi gli abbiano con- condòmini che rappresentino un sesto del valore
ferito un espresso mandato. dell'edificio, così come previsto dall'art. 66 disp. att.
Nel procedimento per il riconoscimento del superbo- codice civile primo comma.
nus, così come illustrato, sono diversi gli aspetti – in- A seguito della richiesta di calendarizzazione dell'ar-
terventi sulle proprietà esclusive, gestione della detra- gomento all'ordine del giorno dell'assemblea condo-
zione fiscale, ecc. - che possono interessare i diritti dei miniale è opportuno che l'amministratore svolga alcu-
singoli. ne verifiche preliminari al fine di accertare:
Sebbene sia vero che le decisioni sugli efficienta- › le condizioni urbanistiche del fabbricato condomi-
menti sismici ed energetici delle parti comuni sono di niale e la presenza di eventuali vincoli che potreb-
competenza dell'assemblea - e pertanto amministrato- bero essere ostativi al riconoscimento del superbo-
re è legittimato a dare esecuzione alle relative delibe- nus;
razioni - per tutte le altre attività che incidono sulla › il possesso dei titoli necessari da parte dei profes-
sfera personale dei singoli condomini, all’amministra- sionisti reperiti dai condòmini per gli accertamenti
tore non è conferito alcun potere di rappresentanza preliminari nonché la relativa copertura assicurati-
né, tantomeno, possibilità di agire. va;
Ne consegue che le decisioni che hanno effetto sulla Una volta che l'assemblea ha deliberato la nomina del
sfera dei diritti dei singoli condòmini dovranno essere professionista certificatore, l'amministratore gli forni-
prese con il consenso di questi ultimi i quali se vorran- rà la documentazione necessaria relativa alle parti co-
no delegarne all'amministratore la gestione, dovranno muni del fabbricato mentre è compito dei singoli con-
conferirgli un espresso mandato. dòmini fornire la documentazione catastale ed urbani-
stica relativa alle parti private, per la quale l'ammini-
Riguardo ai diritti esclusivi dei singoli condomini, l'azione stratore potrà svolgere solo una attività di collazione e
dell'amministratore trova la sua legittimazione esclusivamen­ consegna al professionista incaricato.
te in un mandato conferito da ciascuno dei partecipanti al Nel corso dell'attività di progettazione preliminare
condominio e non nel meccanismo deliberativo dell'assem­ laddove emerga la necessità di eseguire interventi sul-
blea condominiale, ad eccezione dell'equivalente ipotesi di le parti di proprietà esclusiva dei condomini, sarà op-
una unanime, positiva deliberazione di tutti i condòmini portuno che l'amministratore, informato di tale circo-
stanza dal progettista, la comunichi ai condòmini che
non hanno manifestato preventivamente l'assenso
2.4 Il ruolo indispensabile dell'amministratore nel all'esecuzione dei lavori sulle parti private in modo da
procedimento verificare la loro disponibilità e in caso negativo, chie-
Qual è il ruolo dell'amministratore nel complesso pro- dere al progettista di verificare se utilizzando soluzioni
cedimento che porta al riconoscimento del superbo- alternative si possano comunque raggiungere i pre-
nus? supposti per ottenere la detrazione.
L'amministratore, anzitutto, ha il compito di infor- Ricevuto il progetto dal professionista incaricato
mare i condòmini sulle opportunità che il superbonus l'amministratore verificherà che gli interventi interessi-
può riservare. I condòmini consapevoli potranno me- no le parti comuni al fine di predisporre la delibera per
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 29

l'affidamento dei lavori. Laddove l'intervento dovesse segna di tutta la documentazione che attesta la corret-
interessare le proprietà private dei singoli condomini, ta esecuzione degli interventi.
dovrà acquisire il loro consenso all'effettuazione dei la- Uguale attenzione deve essere prestata nella reda-
vori ed eventualmente un espresso mandato alla ge- zione dei contratti di incarico ai professionisti che
stione degli stessi, prevedendo l'eventuale compenso. svolgeranno la progettazione definitiva, la direzione
Approvati gli interventi e deliberata l'esecuzione dei dei lavori e la certificazione dei lavori.
lavori da parte dell'assemblea si potranno acquisire le Nella fase di esecuzione dell'appalto se l'assemblea
offerte delle imprese che dovranno eseguirli. Si racco- ha nominato il responsabile dei lavori, il compito
manda particolare attenzione all'espletamento delle dell'amministratore sarà quello di vigilare sul rispetto
attività di verifica tecnico professionale delle imprese della tempistica programmata per l'esecuzione dei la-
che presentano le offerte – specie se è coinvolto un ge- vori. È opportuno che il professionista che avrà il com-
neral contractor –, alla verifica delle garanzie assicura- pito di effettuare la certificazione dei lavori venga sol-
tive prestate dall'impresa e alle condizioni economi- lecitato ad eseguire sopralluoghi in corso d'opera al fi-
che che potrebbero prevedere lo sconto in fattura o la ne di verificare che i lavori rispettino le previsioni pro-
cessione del credito, con la necessità di anticipare la gettuali.
fase della decisione delle modalità di impiego della Ciò al fine di evitare che, ultimati i lavori, a causa
detrazione. della loro esecuzione non sia possibile conseguire il
Contestualmente all'offerta è opportuno che l'im- miglioramento delle condizioni strutturali o energeti-
presa fornisca una bozza del contratto che l'ammini- che dell'immobile che dà diritto alla detrazione fiscale.
stratore, su incarico dell'assemblea, dovrà sottoscrive- Se, invece, l'amministratore riveste la qualifica di re-
re di modo che possa essere sottoposto all'approvazio- sponsabile dei lavori, sarà gravato di tutti gli oneri che
ne preliminare dell'assemblea e, se l'intervento inte- competono a tale figura professionale.
resserà le parti private, occorrerà contrattualizzare Ultimati i lavori, l'amministratore non deve trascu-
anche tale aspetto. rare la verifica degli adempimenti ulteriori: certifica-
Alla contrattualizzazione dell'intervento deve essere zione dei lavori, inoltro dell'asseverazione che attesti il
posta particolare attenzione in quanto è opportuno raggiungimento dell'obiettivo previsto per ottenere il
che vengano disciplinati: la data di inizio e fine lavori, superbonus, munita di visto di conformità, all'Agenzia
le ipotesi di sospensione dei lavori e le penali in caso nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo svilup-
di riconsegna dei lavori dopo il termine pattuito; le ga- po economico sostenibile (ENEA) facendosi consegna-
ranzie assicurative e le eventuali fidejussioni che l'im- re copia della ricevuta di presentazione nonché di tutti
presa deve prestare; l'individuazione del soggetto re- i documenti.
sponsabile della corretta esecuzione a regola d'arte L'amministratore dovrà, anche, inviare telematica-
dell'intervento, soprattutto se vengono coinvolte più mente all'Agenzia delle Entrate la comunicazione delle
imprese; la nomina del coordinatore della sicurezza ed spese nonché e delle opzioni scelte dai condòmini cir-
il soggetto che dovrà pagare le sue prestazioni; la con- ca le modalità con le quali fruire della detrazione. •

EL­XX FAC-SIMILE
Ordine del giorno per l'avvio del procedimento per il superbonus

"incentivo fiscale 110% ­ Superbonus: discussione e delibera sull'eventuale incarico da conferire ad un professionista per ef­
fettuare la necessaria verifica preliminare della sussistenza dei presupposti per usufruire il beneficio "

EL­XX FAC-SIMILE
Testo delibera per incarico di verifica preliminare

A seguito delle spiegazioni ricevute dall'amministratore su tutti gli aspetti del procedimento necessario per ottenere il su­
perbonus, all'esito di ampia discussione il presidente ed i presenti
decidono di mettere ai voti la seguente proposta:
nomina del professionista xxxxxx al quale conferire l'incarico per l'espletamento delle seguenti attività:
­valutare se esistano le condizioni per poter usufruire del superbonus 110 %;
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 30

­redigere il computo metrico di tutte le opere che consentono di ottenere il miglioramento (due classi energetiche ovvero
una classe sismica) previsto dalla normativa per ottenere l'incentivo del 110% e che consenta di richiedere le offerte alle
aziende;
­evidenziare se l'intervento interesserà le sole parti comuni del fabbricato ovvero se occorrerà intervenire anche sulle parti
private;
­considerate le manifestazioni di assenso già prestate dai singoli condòmini per l'intervento sulle parti di loro esclusiva pro­
prietà, valutare se in difetto di altre manifestazioni di assenso l'intervento possa essere progettato in modo di integrare, co­
munque, il presupposto previsto dalla normativa per ottenere l'incentivo.
Per tali attività il compenso professionale richiesto dal professionista ammonta a €
xxxxxx oltre oneri fiscali come da offerta allegata.
L'incarico sarà perfezionato a fronte del rilascio da parte del professionista di una dichiarazione sostitutiva di atto di notorie­
tà relativa al possesso di polizza assicurativa con massimale adeguato rispetto all'intervento da effettuare.
Il professionista ai sensi dell'art. 2 comma 68 del d. l. 3 ottobre 2006 n. 362, e dell'art. 2 provvedimento Direttore Agenzia
del territorio 12 ottobre 2006 pubblicato in GU 18 ottobre 2006 n. 243, viene, inoltre, incaricato ed autorizzato ad acquisire,
nell'interesse del condominio copia cartacea delle planimetrie catastale delle unità immobiliari facenti parte del condominio.

EL­XX FAC-SIMILE
Atto di consenso

Il sottoscritto ___________________________ nato a _________________ il _______________ residente in


_____________________ alla Via _________________________, codice fiscale___________________________, proprietario
dell'unità immobiliare ubicata nel Condominio ________________________ sito in _______________________ alla Via
_________________ catastalmente identificata al foglio ________________ del Comune di _______________ particella
________________ sub ___________
preso atto della deliberazione dell'assemblea del Condominio _____________________ in data ________________ nella quale
è stata espressa la volontà di procedere all'affidamento di uno studio di fattibilità relativo alla possibilità di realizzare lavori
di efficientamento energetico dello stabile condominiale e delle singole unità abitative, utilizzando il credito di imposta rico­
nosciuto dall'art. 119 Dl 34/2020 per il pagamento integrale dei lavori

dichiara
di consentire al soggetto individuato dal Condominio, previo appuntamento che sarà concordato dall'Amministratore dello
stabile e da questi comunicato ai Condòmini anche mediante affissione nella bacheca condominiale, l'esecuzione dei sopral­
luoghi presso l'unità immobiliare sopra descritta al fine di procedere alla progettazione preliminare dell'eventuale intervento
di efficientamento energetico;
di impegnarsi a consegnare al soggetto individuato dal Condominio la documentazione obbligatoria per l'elaborazione dello
studio di fattibilità e del futuro eventuale Progetto e precisamente: Certificati Catastali, Agibilità, Collaudo ed Ultimo Titolo
Edilizio nonché a rilasciare al soggetto incaricato dal Condominio le deleghe necessarie per reperire presso gli Uffici preposti
detta documentazione;
di autorizzare l'Amministratore alla sottoscrizione della scrittura privata con la quale viene conferito l'incarico di progetta­
zione preliminare e di impegnarsi a rispettare le clausole nella stessa previste relative a: consenso a lavori non invasivi nelle
proprietà individuali e sostituzione delle finestre laddove necessario; cessione del credito fiscale quale corrispettivo dei lavo­
ri;
­di essere consapevole che laddove i Condòmini, nel caso in cui ricorrano i presupposti abilitanti l'esecuzione dei lavori che
danno diritto alla detrazione del 110% (superbonus) senza alcuna ulteriore spesa a loro carico, rifiutino l'affidamento dei la­
vori, dovrà essere pagato il costo della progettazione preliminare al soggetto che l'ha eseguita.

Letto, confermato e sottoscritto oggi_____________________


CONDOMINIO 31

3. Lo svolgimento
dell'assemblea in tempo di
COVID-19
3.1 L’assemblea di condominio in modalità telematica centivi per i lavori di riqualificazione sismica ed ener-
Idivieti di assembramento introdotti dalla normativa getica dei fabbricati condominiali, con la conseguente
di emergenza per il contenimento della diffusione del necessità di assumere le relative decisioni.
COVID-19 hanno portato gli amministratori di condo- Numerose sono state le proposte di legge, gli ordi-
minio ad evidenziare, fin da subito, le rilevanti impli- ni del giorno e gli emendamenti che da marzo 2020
cazioni che tali limitazioni avrebbero comportato nel- si sono susseguiti senza che il Parlamento recepisse
la gestione condominiale, considerato il ruolo centra- in alcun modo le istanze degli operatori del settore,
le dell'assemblea, unico organo del condominio e ve- fino a quando ci si è resi conto che senza un provve-
ro cuore pulsante della vita condominiale. dimento ad hoc si rischiava di vanificare la fattibilità
Durante la prima fase dell’emergenza sanitaria, il degli interventi collegati all'incentivo fiscale del 110%.
legislatore ha autorizzato con alcuni provvedimenti Pertanto dapprima con la legge 126 del 2020, di
lo svolgimento di riunioni in via telematica per le as- conversione del decreto legge 104/2020 è stata intro-
sisi comunali e provinciali, per le fondazioni ed asso- dotta una prima modifica all'art. 66 disp. att. codice
ciazioni non riconosciute (articolo 73 Dl 18 del 2020) civile prevedendo la possibilità di svolgere l'assem-
nonché per le società (articolo 106 Dl 18 del 2020) blea condominiale in via telematica; modalità che, ad
anche se l'impiego di tale strumento non era stato una prima lettura del testo, sembrerebbe essere alter-
oggetto di precedente regolamentazione, ma per quel nativa alla ordinaria modalità di svolgimento.
che riguarda le assemblee di condominio l'uso della Infatti il terzo comma dell'art. 66 disp. att. codice
“modalità a distanza” veniva consentito “assicurando civile ora prevede che l'avviso di convocazione debba
comunque il rispetto della normativa in materia di con- contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riu-
vocazioni e delibere" (così il testo della risposta 1 alle nione “o, se prevista in modalità di videoconferenza,
FAQ sul Coronavirus (sezione Riunioni) pubblicato della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riu-
sul sito della Presidenza del Consiglio dei Ministri il nione e dell'ora della stessa”.
13 marzo 2020). Per trovare la legittimazione allo svolgimento
L'assenza di un espresso provvedimento normativo dell'assemblea con modalità telematiche, però, occor-
ha posto gli interpreti di fronte a numerosi dubbi in- re scorrere l'art. 66 ed arrivare all'ultimo comma, an-
terpretativi circa la possibilità di utilizzare lo stru- ch'esso introdotto dalla legge n. 126 del 2020 e suc-
mento telematico per lo svolgimento dell'assemblea cessivamente modificato dal decreto legge del 7 otto-
condominiale. Nella paralisi del Paese e delle attività bre 2020 n. 125, convertito con modificazioni dalla
dei condomìni impossibilitati a deliberare anche l'ap- legge 27 novembre 2020 n. 150 (pubblicata sulla G. U.
provazione dei rendiconti, strumento indispensabile n. 300 del 3 dicembre 2020), che prevede che la par-
per reperire la provvista con la quale fare fronte alle tecipazione all'assemblea possa avvenire in modalità
obbligazioni condominiali e alla gestione della cosa di videoconferenza, se tale modalità non è espressa-
comune, da più parti si sono levate istanze per una mente prevista dal regolamento condominiale, previo
espressa normazione sull'uso della tecnologia anche consenso della maggioranza dei condomini.
per lo svolgimento delle assemblee condominiali. Pertanto se il regolamento di condominio lo preve-
L’esigenza di regolamentare le modalità di svolgi- de nulla quaestio; se, invece, manca tale previsione la
mento delle assemblee condominiali da remoto si è norma richiede un sibillino “previo consenso della
fatta ancora più pressante quando con il decreto leg- maggioranza dei condomini”, cioè il consenso fornito
ge n. 34 del 2020 è stata introdotta la norma sugli in- dalla maggioranza dei partecipanti al condominio e
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 32

non, evidentemente, i soli intervenuti all'assemblea. scongiura affatto il rischio che siffatta viziata costitu-
Ne consegue che laddove la maggioranza dei con- zione venga dedotta dagli stessi paciscenti come motivo
dòmini non presti il proprio consenso preventivo, la di impugnazione ex art. 1137 cod. civ., visto che il dis-
modalità telematica non potrà essere adottata. senso, che costituisce presupposto di legittimazione al-
Va segnalato che in prima battuta (legge 126 del l’impugnativa, va comunque considerato con riguardo
2020) il consenso doveva essere prestato da tutti i al contenuto oggettivo di merito della deliberazione e
partecipanti al condòminio; successivamente il legi- non rispetto alla regolarità del procedimento collegiale.
slatore, considerata l'obiettiva difficoltà di raggiunge- Con riguardo al funzionamento delle regole che presi-
re in ambito condominiale l'unanimità dei consensi, diano le procedure assembleari, previste nell'esclusivo
ha introdotto il criterio della maggioranza. interesse della minoranza, l’esclusione dei consenzienti
Nonostante la modifica che ha ridotto il “quorum” dal novero dei soggetti legittimati a far valere una loro
preventivo necessario per dare il via libera all'assem- violazione non risulta giustificabile alla stregua del
blea telematica, non si possono non condividere le principio nemo potest venire contra factum proprium,
perplessità enunciate in prima lettura della norma da né, come visto, può costruirsi sul consenso preventivo
autorevole dottrina che si possono così sintetizzare: offerto una sorta di rinuncia al diritto di impugnare,
<<Il termine “consenso”, in senso proprio, è espressio- non potendosi rinunciare pro futuro al diritto alla vali-
ne dell’autonomia privata, suppone, cioè, un atto di di- dità della delibera.
sposizione, diretta (ad esempio, art. 5 cod. civ., o art. 50 Il consenso unanime preventivo alla partecipazione
cod. pen.) o indiretta (ad esempio, art. 1144 cod. civ.), all’assemblea in modalità di videoconferenza, stabilito
volto a dirimere un possibile conflitto tra due sfere di dal comma 6 dell’art. 66, disp. att. cod. civ., non si atteg-
interesse, in maniera da escludere in concreto l’illiceità gia, dunque, come nuovo requisito di validità di una de-
di un comportamento astrattamente lesivo di interessi libera altrimenti invalida, né appare espressione di un
disponibili. Trattandosi, nella specie, di consenso pre- principio di autoresponsabilità che impedisce il ricorso
ventivo di tutti i condòmini alla partecipazione all’as- successivo alla tutela giurisdizionale. Verrebbe da dire:
semblea «in modalità di videoconferenza» di uno, alcu- una prescrizione di legge in senso formale che non rive-
no o di tutti i condomini, sembra che la legge n. la, però, alcuna reale attitudine ad esprimere norme.>>
126/2020 abbia inteso necessaria una autorizzazione (A. Scarpa, Assemblee in videoconferenza e basta l’ade-
legittimante la lesione di un interesse individuale al ri- sione di un terzo, in Dossier Guida al diritto n. 5, set-
spetto del procedimento collegiale. Non è, quindi, una tembre-ottobre 2020, pag. 89 e ss.).
mera acquiescenza quella imposta dal nuovo sesto com- La modifica dell'art. 66 disp. att. codice civile si
ma dell’art. 63 del d.l. n. 104/2020, ma, di più, un con- completa con la previsione che il verbale dell'assem-
senso preventivo negoziale di carattere autorizzativo, blea telematica, redatto dal Segretario e sotto-
che, nei presumibili intenti della norma, dovrebbe fun- scritto dal Presidente, venga trasmesso all’ammini-
zionare anche come rinunzia alla reazione contro la le- stratore e a tutti i condòmini con le medesime forma-
sione dell’interesse alla regola della collegialità, e, dun- lità previste per la convocazione.
que, come rinunzia al potere di impugnare la delibera Anche tale previsione desta perplessità. Il testo
provocandone l’annullamento. Sennonché, non può am- dell'art. 67 disp. att. codice civile precedente alla legge
mettersi una rinunzia in via preventiva ed anticipata a 220 del 2012 era l'unica norma a menzionare la figura
far valere mediante impugnazione ex art. 1337 cod. civ. del Presidente al quale assegnava il compito di desi-
un eventuale vizio di invalidità di una futura delibera gnare, mediante sorteggio, il rappresentante dei com-
assembleare. proprietari in assemblea laddove questi ultimi non
In sostanza, e per estremizzare. avessero provveduto.
O la delibera approvata dall’assemblea con la parteci- Nella disciplina del condominio vigente manca
pazione di alcuni aventi diritto mediante strumenti di qualsiasi riferimento alle figure del Presidente e del
comunicazione è comunque valida, in quanto non con- Segretario, anche perché la nomina di questi ultimi
traria alla legge, ed allora a nulla serve il previo consen- non può farsi discendere per implicito neppure
so preventivo di tutti i condòmini a ciò. dall'obbligo di redazione del processo verbale delle
Oppure la delibera approvata dall’assemblea con la riunioni dell'assemblea stabilito dall'art. 1136 codice
partecipazione di alcuni aventi diritto mediante stru- civile settimo comma.
menti di comunicazione è contraria alla legge, ed allora Trattandosi di un organo collegiale è presumibile
il previo consenso preventivo di tutti i condòmini non che l'assemblea agisca sotto la direzione di un Presi-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 33

dente che accertandone la regolare costituzione, sidente e del Segretario.


aprendo e regolando la discussione sugli argomenti Oggi tale necessità è limitata ai verbali dell'assem-
indicati nell’ordine del giorno, indicendo la votazione blea tenuta con modalità telematiche, ma in assenza
e dichiarandone il risultato, conferisca all’assemblea di una espressa sanzione per l'ipotesi in cui il verbale
concretezza di espressione comunicativa (così come non rechi le sottoscrizioni, deve ritenersi che la loro
affermato da Cass. Sez. VI 16 novembre 2017 n. mancanza non costituisca motivo di invalidità dell'at-
27163, argomentando da Cass. Sez. II, 13 novembre to, secondo l'orientamento giurisprudenziale per il
2009, n. 24132). quale l'effetto della sottoscrizione del verbale ad ope-
Ma le irregolarità formali relative alla nomina del ra del Presidente e del Segretario della riunione è
Presidente e del Segretario dell'assemblea dei condò- unicamente quello di imprimervi il valore probatorio
mini non hanno mai comportato l'invalidità delle de- di scrittura privata con riguardo alla provenienza del-
libere (Cass. Sez. II, 16 luglio 1980 n. 4615; Cass., Sez. le dichiarazioni dai sottoscrittori (cfr. da ultimo Cass.
II, 27 giugno 1987 n. 5709). Sez. VI, 9 maggio 2017, n. 11375).
Anche per quel che riguarda il verbale va eviden- Infine viene introdotto un ulteriore adempimento
ziato che nella disciplina del condominio, manca – relativo alla trasmissione del verbale a tutti i condo-
diversamente da quanto previsto dall’art. 2375 c.c., mini, in deroga alla previsione dell'articolo 1137 com-
per le deliberazioni dell’assemblea delle società per ma secondo codice civile che, invece, dispone la co-
azioni – una previsione che obblighi alla redazione di municazione della delibera ai soli condòmini assenti.
un verbale e alla sua sottoscrizione da parte del Pre-

EL­XX ARTICOLO 66 DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE


(in grassetto le modifiche apportate nel corso del 2020)

L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convo­
cata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due
condòmini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condò­
mini possono provvedere direttamente alla convocazione.
In mancanza dell'amministratore, l'assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di cia­
scun condòmino.
L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque
giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica cer­
tificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in
modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso
di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art.
1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termi­
ni brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prose­
cuzione dell'assemblea validamente costituitasi.
Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condo­
mini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal se­
gretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità
previste per la convocazione.
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 34

EL­XX FAC-SIMILE
Informativa ai condòmini e consenso ai sensi dell'art. 66 ultimo comma disp. att. c.c.

A seguito della emergenza sanitaria in atto, per ridurre le occasioni di contatto tra le persone e dar la possibilità di parteci­
pazione anche a soggetti immunodepressi, La informo che lo Studio si è dotato della tecnologia necessaria per dare la pos­
sibilità alle persone di partecipare alle discussioni assembleari a mezzo videoconferenza.
Tale modalità, oggi espressamente consentita dall'art. 66 disp. att. c.c., consente ai condòmini di partecipare dal luogo ove
essi si trovano, senza necessità di raggiungere fisicamente il luogo della riunione, riducendo così il rischio di assemblee de­
serte o nelle quali non si raggiunge il numero legale per la costituzione o per assumere valide decisioni.
In particolare, dovendo discutere di argomenti importanti per la vita condominiale è mia intenzione procedere alla convoca­
zione dell’assemblea a mezzo videoconferenza utilizzando la piattaforma elettronica ….......……. (indicare il nome della piatta­
forma).
Il Regolamento del Condominio oggi non prevede tale possibilità, ma l'ultimo comma dell'art. 66 disp. att. c.c., così come
modificato dalle leggi 126 e 150 del 2020, prevede che “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condomi­
niale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di video­
conferenza”.
All’uopo in calce alla presente troverà una manifestazione di consenso allo svolgimento in modo telematico all’assemblea
che, laddove Lei sia d'accordo con tale modalità di svolgimento dell'assemblea, La prego di sottoscrivere e di inviarmi.
L'adesione è gratuita e guidata da semplici indicazioni in italiano. Può essere effettuata da computer, smartphone o tablet
direttamente attraverso la piattaforma elettronica indicata alla quale accedere alla riunione utilizzando il link che sarà forni­
to nell'avviso di convocazione.
Nel caso di partecipazione a mezzo smartphone o tablet, Le sarà richiesto di installare l'applicazione gratuita …….................
(inserire il nome dell’applicazione).
La informo che tale applicazione consente di condividere le immagini riprese dalla Sua telecamera: ciò sarà necessario ogni
qualvolta dovrà essere rilevato un Suo intervento (appello iniziale dei partecipanti, intervento nella discussione, dichiarazio­
ne di voto, ecc.); La invito, pertanto, a collegarsi alla riunione in modo tale da tutelare la privacy degli ambienti dai quali ef­
fettuerà il collegamento.
Nel corso dell'assemblea attraverso la mia postazione avrò la possibilità di far visualizzare a tutti i partecipanti eventuale
documentazione necessaria per la discussione nonché sarà possibile visualizzare il verbale dell’assemblea mentre viene re­
datto dal segretario, mediante condivisione del suo schermo, in modo che tutti lo possano leggere.
Ciascun partecipante potrà, a sua volta, visualizzare agli altri condomini, dalla propria postazione la documentazione che ri­
tiene opportuna ed intervenire chiedendo al presidente la parola, così come avviene normalmente in una riunione in presen­
za.
L’applicazione consente anche di registrare tutto lo svolgimento della riunione che potrà essere messo a disposizione di tut­
ti i condomini.
Il verbale della riunione sarà trasmesso a tutti i condòmini con le stesse formalità previste per la convocazione, così come
disposto dall'art. 66 disp. att. c.c.
Sarà possibile partecipare anche per delega provvedendo a trasmettere a questo Studio la delega come da fac­simile in cal­
ce alla convocazione dell'assemblea; sarà onere del delegante comunicare al proprio delegato le modalità con le quali potrà
collegarsi alla piattaforma elettronica e partecipare, così, alla riunione.
Rimango a Sua disposizione per fornirLe ogni chiarimento ed assistenza sull'utilizzo della piattaforma elettronica e su questa
nuova modalità di svolgimento dell'assemblea che presenta indubbi vantaggi e porgo cordiali saluti

data firma
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 35

EL­XX FAC SIMILE


Atto di assenso

L'assemblea condominiale potrà essere convocata con le modalità telematiche sopra indicate soltanto se la maggioranza
dei condòmini avrà prestato il suo preventivo assenso all'utilizzo di tale modalità così come previsto dall'art. 66 disp. att.
codice civile
Qualora sia d'accordo La prego di sottoscrivere l’allegata dichiarazione di assenso e di farmene avere copia (anche median­
te riproduzione fotografica da trasmettere via mail o via whatsapp al numero ………………………):
“Il sottoscritto ____________________________, ai sensi dell'art. 66 ultimo comma disp. att. codice civile presta il proprio
consenso perché la partecipazione dei condòmini del Condominio …........................... (indicare nome del condominio) all’as­
semblea ordinaria/straordinaria del ____________________ (indicare la data) avvenga in modalità di videoconferenza con
utilizzo della piattaforma elettronica …....................... (indicare il nome della piattaforma) secondo l'informativa ricevuta
dall'amministratore.

luogo e data firma del condòmino

EL­XX FAC-SIMILE
Convocazione assemblea telematica

Oggetto: Condominio Via ……………. ­ Convocazione assemblea


La S.V. è invitata a partecipare all'Assemblea ordinaria/straordinaria del Condominio …. sito in ……, che si terrà in prima
convocazione il giorno … alle ore. mediante collegamento in video conferenza sulla piattaforma elettronica ….................... (in­
dicare il nome della piattaforma), utilizzando le istruzioni fornite con l’informativa inviata a tutti i condòmini in data
………………, tramite il link all'evento …......................... (inserire il link all’evento) ed autenticandosi (laddove richiesta l'autenti­
cazione) utilizzando il seguente codice PIN …............... (indicare il codice PIN).
per discutere e deliberare sul seguente Ordine del Giorno:


Si allega la seguente documentazione:

Data e luogo L’amministratore

EL­XX FAC SIMILE


Delega alla partecipazione all'assemblea

“Il sottoscritto _____________________, delega il sig./la sig.ra __________________________ a partecipare all'assemblea del
Condominio …........................... (indicare nome del condominio) che si svolgerà con modalità di videoconferenza in data
____________________ (indicare la data) mediante collegamento sulla piattaforma elettronica …....................... (indicare il no­
me della piattaforma).
Al fine di consentire all'amministratore l'invio del link necessario alla partecipazione all'assemblea comunica il seguente in­
dirizzo di posta elettronica del delegato …..................................................

luogo e data firma del condòmino


CONDOMINIO | Speciale Superbonus 36

EL­XX FAC SIMILE


Verbale di assemblea tenuta in videoconferenza

Condominio Via ……………….


Verbale di assemblea ordinaria/straordinaria del.
Oggi ………………. alle ore …………, si è radunata in seconda convocazione, perché la prima è stata dichiarata deserta per man­
canza di partecipanti, esclusivamente a mezzo videoconferenza l’Assemblea Ordinaria/Straordinaria del Condominio Via
………………… sito in ……………………, per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:
…..
…..
L'assemblea elegge a Presidente …........................…, che chiama a fungere da segretario (si suggerisce di nominare segretario
l’amministratore per consentire la redazione del verbale di assemblea durante lo svolgimento dell’assemblea con condivi­
sione dello schermo e visualizzazione del verbale a tutti i partecipanti).
Il Presidente verifica le prove della regolare convocazione di tutti gli aventi diritto; constatato che gli stessi sono stati convo­
cati in conformità delle disposizioni di legge e regolamentari, procede all'appello degli intervenuti, coadiuvato dal segretario.
All'esito dell’appello alle ore …………, risultano riconosciuti a mezzo video conferenza i Signori condòmini sotto elencati ovve­
ro i loro rappresentanti per delega:
Nominativo Delegato Millesimi
…........ …........ …........
…........ …........ …........
…........ …........ …........
(l’appello dovrà essere svolto con modalità che consenta da identificare mediante lo strumento telematico utilizzato il sog­
getto partecipante alla assemblea)
Risultano così presenti o rappresentati numero …. condòmini per complessivi millesimi ……….
Il Presidente fa constare, altresì, che la maggioranza dei condòmini ha prestato il proprio consenso allo svolgimento dell'as­
semblea in video conferenza così come previsto dall'art. 66 ultimo comma disp. att. codice civile che, pertanto, l'assemblea
viene tenuta a mezzo di videoconferenza utilizzando la piattaforma elettronica (indicare il nome della piattaforma) utiliz­
zando per la connessione il seguente link ……………. (indicare il link).
Considerato che la riunione viene registrata il Presidente invita ciascun partecipante ad esprimere il proprio consenso al
trattamento dei dati personali ai sensi degli artt. 6 e 7 GDPR, per la sola finalità di archivio della registrazione della riunione
ed eventuale estrazione di copia della registrazione a loro spese ai soli condòmini che ne faranno richiesta (segue l'appello
dei presenti con la manifestazione del consenso).
…..
punto 1
…..
…..
Alle ore …, non avendo altri argomenti su cui discutere o deliberare, il Presidente chiude la seduta dopo aver dato lettura e
conferma del presente verbale che è stato redatto dal segretario e che sottoscritto da esso Presidente sarà trasmesso a tut­
ti i condòmini.

Il Presidente
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 37

EL­XX FAC-SIMILE
CLAUSOLA DI REGOLAMENTO PER LO SVOLGIMENTO DELL'ASSEMBLEA IN VIDEOCONFERENZA

La partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza, utilizzando una piattaforma elettronica scelta
dall'amministratore.
L'avviso di convocazione deve contenere l'indicazione della piattaforma elettronica sulla la quale si svolgerà la riunione non­
ché il link (collegamento) attraverso il quale i condòmini potranno collegarsi e partecipare alla riunione.
La piattaforma elettronica dovrà consentire l'identificazione dei partecipanti e garantire la loro partecipazione, l'ascolto e
l'intervento sugli argomenti in discussione.
È fatto onere ai condòmini di dotarsi degli strumenti tecnologici (smartphone, tablet, pc) attraverso i quali collegarsi alla riu­
nione, nonché di connessione internet stabile e di banda adeguata per consentire la partecipazione in videoconferenza per
tutta la durata della riunione.
Se la piattaforma lo consente, la riunione sarà registrata e le registrazioni saranno conservate dall'amministratore in confor­
mità della normativa per il trattamento dei dati personali.
I condòmini potranno estrarre copia a loro spese di dette registrazioni.
Ai sensi e per gli effetti degli artt. 6 e 7 GDPR ciascun condòmino, con il collegamento alla riunione presta il proprio con­
senso al trattamento dei propri dati personali per le finalità di archiviazione delle registrazioni e di rilascio di copia ai soli
condomini, in conformità dell'informativa ricevuta.
Il verbale dell'assemblea tenuta in videoconferenza, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'am­
ministratore e a tutti i condòmini con le medesime formalità previste per la convocazione.
L'amministratore può essere chiamato a svolgere le funzioni di segretario se l'assemblea si svolge in videoconferenza.

3.2 L’assemblea di condominio in presenza ne rispetto al numero dei partecipanti, che consenta
Laddove la convocazione dell'assemblea in modalità il distanziamento sociale degli intervenuti (almeno
telematica non dovesse risultare soluzione praticabi- un metro da fermo e in piedi, con adeguati corridoi
le, la necessità di adottare le decisioni indispensabili di accesso e uscita. Si stima necessario uno spazio di
per la vita del condominio – tra cui anche quelle rela- circa 7 mq per ogni persona convocata all'assemblea)
tive al procedimento per il superbonus – costringerà e nel quale possa essere garantita una adeguata aera-
l'amministratore a convocare l’assemblea con le mo- zione;
dalità ordinarie. › disciplinare le modalità di accesso, permanenza
La situazione di emergenza sanitaria, prorogata al ed uscita dei condòmini dalla riunione;
31 gennaio 2021, ha portato all’adozione del DPCM 18 › verificare le eventuali limitazioni poste alla mobi-
ottobre 2020 con il quale sebbene non siano state lità infracomunale, infraregionale e infranazionale
vietate le riunioni in presenza, si raccomanda lo svol- che potrebbero rendere impossibile la partecipa-
gimento in modalità telematica da remoto. zione ad un condòmino che non si trova nel comu-
Con successiva circolare del Ministero degli Interni ne nel quale è stata convocata l’assemblea;
n. 15350/117/2/1 Uff.III-Prot. Civ. del 20 ottobre 2020, › adottare le misura sanitarie precauzionali anti-
é stato precisato che le riunioni di condominio pos- contagio (sanificazione degli ambienti se si tratta
sono continuare a tenersi in presenza in quanto so- di luogo privato, sanificazione delle mani o guanti,
no prive delle caratteristiche proprie delle attività mascherina, misura della temperatura, autocertifi-
convegnistiche e congressuali, che, invece, sono vie- cazione di inesistenza di ipotesi di contatto con
tate. contagiati COVID-19);
Nella gestione dell'assemblea “in presenza” l’am- › fornire nella convocazione opportune indicazioni
ministratore dovrà prevedere una serie di accorgi- ai condòmini circa le misure igienico sanitarie e
menti al fine di garantire che la riunione si svolga in anticontagio che saranno adottate per accedere al-
assoluta sicurezza e nel rispetto delle regole di con- l’assemblea, le modalità di accesso alla riunione, i
trasto alla diffusione della pandemia da COVID-19: comportamenti da tenere durante la riunione;
- individuazione di un luogo idoneo per dimensio- › invitare, tramite il Presidente dell’assemblea, i
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 38

condòmini al rispetto nel corso della riunione la Le riunioni condominiali possono continuare a tenersi in
normativa igienico-sanitaria e sul distanziamento presenza in quanto non presentano le caratteristiche pro­
sociale e le indicazioni fornite per lo svolgimento prie delle attività convegnistiche e congressuali, che invece
dell’assemblea; sono state vietate dal DPCM 18 ottobre 2020. Durante tut­
› adottare i protocolli vigenti di gestione del pazien- ta la riunione devono essere rispettate le procedure per evi­
te presumibilmente affetto da COVID-19 se nel cor- tare la diffusione del contagio da COVID­19 (distanziamen­
so della riunione qualcuno dei partecipanti doves- to sociale, sanificazione, mascherine). •
se manifestarne i sintomi.
CONDOMINIO 39

4. Le maggioranze necessarie
per il Superbonus

I
l dibattito sull'individuazione della maggioranza provare con una maggioranza “agevolata” - quella
assembleare necessaria per l'approvazione dei prevista dal secondo comma dell'articolo 1136 codice
lavori interessati dal superbonus si è acceso su- civile - le opere per il contenimento del consumo
bito dopo la pubblicazione del decreto Rilancio - che energetico degli edifici. In tale ottica non è mancato
non conteneva alcuna disposizione sul punto - ed è chi ha sostenuto che il complesso degli interventi ne-
stato alimentato dalla particolare natura degli inter- cessari per integrare i presupposti che danno diritto
venti da deliberare ed ai loro effetti in capo ai singoli al superbonus, intervenendo comunque sull'impianto
condòmini. di climatizzazione migliorandone l'efficienza e quin-
Un primo orientamento, considerando il superbo- di, il rendimento, integri proprio l'ipotesi in cui l'in-
nus come un’agevolazione riferita ad opere da realiz- novazione si possa deliberare con la maggioranza
zare, aveva ricondotto queste ultime nell’ambito delle “agevolata”.
innovazioni e individuava quale idonea la maggio- Infine, stessa maggioranza – ed è questa l'ultima
ranza dei “due terzi del valore complessivo della cosa ipotesi interpretativa – sarebbe necessaria laddove si
comune” prevista per innovazioni ed altri atti ecce- ritenga di inquadrare il complesso degli interventi
denti l'ordinaria amministrazione dall'articolo 1108 nell'ambito delle opere di manutenzione straordina-
codice civile. ria.
Altro orientamento, invece, si è soffermato sulla
natura delle opere che l'assemblea si appresterebbe a Art. 26 comma secondo l. 9 gennaio 1991 n. 10
deliberare atteso che laddove le stesse possano quali- Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al conteni­
ficarsi innovazioni volte all'efficientamento energeti- mento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fon­
co, potrebbero essere deliberate con la maggioranza ti di energia di cui all'articolo 1, individuati attraverso un at­
ridotta prevista dall'articolo 26 comma secondo legge testato di prestazione energetica o una diagnosi energetica
10 del 1991. realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni con­
Tale disposizione, infatti, nel testo vigente ritiene dominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli
valida, se adottata dalla maggioranza degli interve- intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno
nuti in assemblea, con un numero di voti che rap- un terzo del valore dell'edificio.
presenti almeno un terzo del valore dell'edificio, la
delibera relativa all'esecuzione di interventi sugli edi-
fici e sugli impianti volti al contenimento del consu- 4.1 L'intervento del legislatore con il “decreto agosto”
mo energetico ed all'utilizzazione delle fonti rinnova- A mettere ordine nel panorama delle possibili inter-
bili di energia, individuati attraverso un attestato di pretazioni è intervenuto il legislatore. L'articolo 63
certificazione energetica o una diagnosi energetica del decreto legge del 14 agosto n. 2020 n. 104 – c.d.
realizzata da un tecnico abilitato. decreto Agosto –, così come convertito nella legge 13
Il richiamo alla certificazione o alla diagnosi ener- ottobre 2020 n. 126 ha emendato l'articolo 119 del de-
getica è sembrato essere più in linea con le disposi- creto legge 34/2020 introducendo il comma 9bis che
zioni del decreto Rilancio che riconoscono il beneficio testualmente dispone: “Le deliberazioni dell'assemblea
fiscale solo a fronte di un qualificato miglioramento del condominio aventi per oggetto l'approvazione degli
energetico del quale venga fornita evidenza docu- interventi di cui al presente articolo, degli eventuali fi-
mentale. nanziamenti finalizzati agli stessi, nonché́ l'adesione
Laddove tale risultato non si possa dimostrare, si all'opzione per la cessione o per lo sconto di cui all'arti-
rientrerebbe nella ipotesi prevista dall'articolo 1120 colo 121 sono valide se approvate con un numero di vo-
comma primo codice civile n. 2 che consente di ap- ti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 40

almeno un terzo del valore dell'edificio”. re della legge 13 ottobre 2020 n. 126, così come indi-
Si tratta della maggioranza prevista dall'articolo viduata dall'articolo 1 comma 3, cioè dal giorno suc-
1136 comma terzo codice civile per la validità delle cessivo alla sua pubblicazione, quindi il 14 ottobre
deliberazioni dell'assemblea in seconda convocazio- 2020.
ne. In sede di conversione del decreto legge 34 del
L'emendamento – che per quel che riguarda gli in- 2020 l'unico regime transitorio che è stato previsto è
terventi di efficientamento energetico va nella ricor- quello relativo alla salvezza degli effetti prodotti e dei
data direzione dell'articolo 26 legge 10 del 1991 – ha, rapporti giuridici sorti, nonché alla vigenza degli atti
anzitutto, uniformato le maggioranze necessarie per e dei provvedimenti adottati in forza dei decreto leg-
deliberare i vari interventi che sono interessati dal ge 14 agosto 2020, n. 103, 8 settembre 2020, n. 111, e
superbonus. Gli interventi antisismici – il c.d. sisma- 11 settembre 2020, n. 117 che sono stati abrogati.
bonus – rientrando nelle attività di manutenzione Ne consegue che poiché ai sensi dell'articolo 11
straordinaria di notevole entità dovevano in prece- comma 1 delle preleggi, la legge non dispone che per
denza essere deliberati con la maggioranza del se- l'avvenire e non ha effetto retroattivo, la nuova mag-
condo comma dell'art. 1136 codice civile. gioranza sarà validamente utilizzabile per le deci-
La modifica introdotta con il c.d. decreto Agosto, sioni assunte a partire dal 14 ottobre 2020.
emanata con la evidente finalità di dare impulso La validità o l'invalidità delle decisioni che l'assem-
all'esecuzione dei lavori, ha risolto il problema della blea ha assunto prima di tale data sarà, quindi, valu-
maggioranza necessaria per la deliberazione degli in- tata non sulla base della nuova regola, ma sulla scor-
terventi previsti dall'articolo 119 per l'ottenimento del ta delle riflessioni svolte nel capitolo precedente.
superbonus – anche con il fine di uniformare le scelte
dei condòmini in ordine alle modalità di fruizione 4.3 La maggioranza ridotta prevista per gli interventi
della detrazione - ma non ha risolto completamente i che danno diritto al superbonus
nodi delle maggioranze necessarie allorquando per La previsione di una maggioranza così bassa - adot-
ottenere la detrazione fiscale, si debba intervenire tabile anche in prima convocazione, considerato che
non solo sulle parti comuni dell'edificio, ma anche la norma non effettua alcuna differenziazione tra pri-
sulle parti di proprietà esclusiva dei singoli condomi- ma e seconda convocazione - ha destato qualche per-
ni. Non va dimenticato che oggetto della deliberazio- plessità tra gli interpreti. È stato osservato, infatti,
ne assembleare non è l'accesso al superbonus, bensì che la previsione introdotta dal comma 9bis dell'arti-
l'esecuzione dei lavori indicati dall'articolo 119 del de- colo 119 consentirebbe di deliberare l'esecuzione dei
creto legge 34 del 2020 i quali possono essere delibe- lavori che danno diritto al superbonus, indipendente-
rati ed eseguiti indipendentemente dal riconoscimen- mente dalla verifica della possibilità di ottenere il
to della detrazione sulla spesa. vantaggio fiscale previsto dalla norma.
Il rischio è che una maggioranza molto facilmente
Art. 119 comma 9 bis d. l. 19 maggio 2020 n. 34 conver- raggiungibile potrebbe costringere tutti i condòmini a
tito dalla l. 13 ottobre 2020 n. 126 sostenere spese molto elevate laddove il beneficio fi-
Le deliberazioni dell'assemblea del condominio aventi per scale non venisse riconosciuto.
oggetto l'approvazione degli interventi di cui al presente ar­ Tale osservazione, però, non tiene conto del fatto
ticolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, che per deliberare i lavori la maggioranza prevista dal
nonché l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto comma 9bis dell'articolo 119 deve comunque essere
di cui all'articolo 121, sono valide se approvate con un nu­ maggioranza, cioè non devono esserci condòmini
mero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenu­ contrari titolari di millesimi maggiori rispetto a quelli
ti e almeno un terzo del valore dell'edificio dei condòmini favorevoli.
La maggioranza degli intervenuti che rappresenti
almeno un terzo del valore dell'edificio, perché possa
4.2 Irretroattività della nuova norma ritenersi valida deve, quindi, essere assoluta, cioè non
Altro nodo che la nuova norma non risolve è quello deve essere contrastata dal dissenso di condòmini
della validità delle decisioni assunte prima della sua che, sebbene in numero inferiore alla maggioranza
entrata in vigore. Infatti, la modifica legislativa trova degli intervenuti, rappresentino un valore di fabbri-
applicazione per le decisioni assunte dall'assemblea cato superiore.
del condominio a partire dalla data di entrata in vigo- La precisazione sembrerebbe superflua, ma è stata
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 41

ribadita da un recente pronunciamento della Supre- rimento ad interventi di conservazione, godimento


ma Corte che, sebbene riferibile ad un contenzioso delle parti comuni e innovazioni (art. 1123 c.c.); ai fini
nato prima della riforma del 2012, ha ribadito che “la dell'individuazione delle maggioranze l'art. 1136 com-
regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c., deve essere in- ma 4 codice civile fa riferimento a riparazioni straor-
tesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'ap- dinarie di notevole entità; con riferimento alle attri-
provazione non devono rappresentare un valore pro- buzioni l'art. 1135, comma 1 n. 4 codice civile riserva
prietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato all'assemblea la competenza sulle opere di manuten-
a favore, atteso che l'intero art. 1136 codice civile privile- zione straordinaria, mentre l'art. 1130 al n. 3 ricono-
gia il criterio della maggioranza del valore dell'edificio sce all'amministratore il potere di disporre l'effettua-
quale strumento coerente per soddisfare le esigenze con- zione della manutenzione ordinaria delle parti e ser-
dominiali” (Cass. 30 luglio 2020 ordinanza n. 16338). vizi comuni.
Una deliberazione che ritenga sufficiente il rag- Manca, però, qualsiasi riferimento alla distinzione
giungimento di una maggioranza di voti favorevoli, delle opere tra ordinaria e straordinaria manutenzio-
pari ad un terzo dei presenti, che rappresentino al- ne e la giurisprudenza ha ritenuto utilizzare per ef-
meno un terzo dell'edificio, non considerando che i fettuare tale distinzione le definizioni contenute nel
condòmini contrari alla delibera detengono un valore TUE - Testo Unico dell'Edilizia – Dpr 380/2001.
della proprietà superiore a quello della maggioranza In particolare le opere collegate ad un evento di as-
del voto personale, deve, pertanto, qualificarsi annul- soluta necessità o del tutto inevitabile, poiché rispon-
labile, giacché adottata con maggioranza inferiore a dono alla finalità di urgente conservazione del fabbri-
quella prescritta dalla legge (cfr. Cass. SU 7 marzo cato a seguito di imprevisti derivanti da cause di for-
2005 n. 4806). za maggiore o attinenti alla struttura dello stesso -
ovvero sebbene prevedibili non potevano essere evi-
La regola posta dall'art. 1136, comma 3, c.c., deve essere in­ tati con interventi di manutenzione ordinaria (Salis, Il
tesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l'ap­ condominio negli edifici, Torino, 1956) -, rientrano nel-
provazione non devono rappresentare un valore proprietario la manutenzione straordinaria (cfr. Cass. 27 aprile
maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, at­ 2016 n. 8351).
teso che l'intero art. 1136 codice civile privilegia il criterio Mentre ai sensi dell'art. 3 lett. a) del TUE sono clas-
della maggioranza del valore dell'edificio quale strumento sificati interventi di manutenzione ordinaria “gli in-
coerente per soddisfare le esigenze condominiali terventi edilizi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e
quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza
4.4 La maggioranza per i lavori sulle parti comuni per gli impianti tecnologici esistenti”.
altri lavori riconducibili al superbonus Traslando tali concetti nell'ambito condominiale la
Il testo del comma 9bis dell'articolo 119 fa espresso ri- dottrina ha ritenuto che integrano manutenzione or-
ferimento “agli interventi” previsti dalla norma che, dinaria gli interventi tecnici necessari per conservare
come noto, sono diretti al miglioramento energetico lo stato della cosa comune in modo che possa fornire
del fabbricato e si dividono in interventi “trainanti” ai condòmini quelle utilità che le sono proprie; gli in-
ed interventi “trainati”. terventi per impedire o prevenire il deterioramento
Nell'eseguire tali lavori, però, il condominio po- della cosa comune, ovvero per riparare il deteriora-
trebbe contestualmente eseguire altri lavori; si pensi mento o il guasto già avvenuto (Salis, cit.; Visco, Le
alla realizzazione di un intervento di isolamento ter- case in condominio, Milano, 1967).
mico – c.d. cappotto – che comporta la necessità di In tale caso compete al solo amministratore il pote-
ripristinare le condizioni architettoniche originarie re di effettuare o meno detti lavori, senza necessità di
della facciata o, quanto meno, di tinteggiare le nuove interpellare l'assemblea (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).
strutture realizzate. La particolare natura del condominio ed il testo
Detti interventi si qualificano come opere di manu- dell'art. 1136 comma 4 codice civile, inoltre, consento-
tenzione e, nell'ambito condominiale, sono discipli- no di evidenziare una ulteriore distinzione nell'ambi-
nati in modo diverso a seconda dell'intervento che si to degli interventi che possono essere realizzati sulle
vuole realizzare ed anche del costo che tale interven- cose comuni: si tratta di interventi di ripristino, con-
to comporta. servativi e “di notevole entità”, generalmente caratte-
Il codice civile, ai fini del riparto delle spese fa rife- rizzati da una preliminare programmazione e pianifi-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 42

cazione, anche della relativa spesa e che sono valida- “il sisma bonus può essere applicato anche alle spese so-
mente deliberati in sede assembleare con la maggio- stenute per gli interventi realizzati sulla facciata, com-
ranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 presi quelli per la realizzazione dell'intonaco di fondo,
codice civile. dell'intonaco di finitura della tinteggiatura e dei decori,
Quanto alla definizione di “notevole entità” la giuri- qualora gli stessi siano di completamento dell'intervento
sprudenza rinvia, in assenza di un criterio normativo, finalizzato alla riduzione del rischio sismico dell'edifi-
alla valutazione discrezionale del giudice il quale cio”.
“può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che Considerato che in tale ultima risposta al contri-
dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, an- buente che chiedeva lumi anche in ordine alle moda-
che del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la lità di detrazione delle spese sostenute per l'adegua-
spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condòmi- mento sismico del fabbricato, l'Agenzia ha fatto
ni (cfr. Cass. 6/11/2008 n. 26733)” (così nel testo Cass. espresso riferimento alle modalità previste dall'art.
26 novembre 2014 n. 25145). 119 del decreto Rilancio, non v'è motivo per non rite-
Pertanto la distinzione tra opere di ordinaria e nere che il principio reso in generale per gli inter-
straordinaria manutenzione non è mero esercizio di venti di recupero del patrimonio edilizio non trovi
stile atteso che l'esecuzione dei lavori trainanti per il applicazione anche alle opere di riqualificazione
superbonus potrebbe comportare, per il loro comple- energetica del fabbricato e per gli interventi di carat-
tamento, la necessità di eseguire lavori che per quan- tere “inferiore” necessari per il completamento
to detto sono classificabili quali opere di manuten- dell'opera.
zione straordinaria di notevole entità e che, quindi, Tale circostanza induce a ritenere che l'intervento
necessiterebbero, per essere deliberate, di una mag- di riqualificazione energetica individuato dall'art. 119
gioranza diversa da quella prevista dal comma 9bis del decreto Rilancio si componga di lavori che la
dell'articolo 119. stessa norma ritiene trainanti per l'ottenimento della
C'è necessità di una doppia maggioranza o si può detrazione fiscale in misura pari al 110% della spesa
ritenere che aver deliberato le opere per le quali è sostenuta, di opere complementari che sebbene non
previsto il superbonus con la maggioranza degli in- necessarie al conseguimento del miglioramento di
tervenuti ed almeno un terzo del valore del fabbricato classe energetica comunque danno diritto alla de-
legittimi il condominio anche all'esecuzione delle al- trazione in quanto favoriscono una migliore gestione
tre opere? delle risorse energetiche e di opere che non perse-
Per rispondere a tale quesito è preliminare verifica- guono alcuna finalità di miglioramento delle condi-
re se anche per tali lavori ulteriori – non necessari zioni energetiche dell'immobile, ma sono necessarie
per il miglioramento energetico del fabbricato ma al ripristino delle finiture originarie del fabbricato.
conseguenti alle opere da effettuare per conseguirlo – Va, inoltre, osservato che essendo riconosciuta la
viene riconosciuta ugualmente la detrazione fiscale. detrazione anche per tali ultime opere, viene meno
La risposta positiva al quesito è contenuta nella la onerosità dell'esborso e, conseguentemente, ver-
Circolare del Ministero delle Finanze 24 febbraio 1998 rebbe meno anche la necessità di legittimare l'esecu-
n. 57/E: per gli interventi di recupero del patrimonio zione delle stesse con una deliberazione presa con la
edilizio con riferimento alle spese per interventi di maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 4 codice
manutenzione ordinaria realizzati nell'ambito di in- civile.
terventi più̀ vasti, ossia qualora la manutenzione or-
dinaria (ad es. intonacatura e tinteggiatura, rifaci- In linea con i consolidati principi di prassi riferiti all'art. 16­
mento di pavimenti, etc.) sia necessaria per il com- bis del TUIR può valere il principio secondo cui l'intervento
pletamento dell'opera nel suo complesso, occorre te- di categoria superiore assorbe quelli di categoria inferiore
ner conto del carattere assorbente dell'intervento di ad esso collegati o correlati. La detrazione, dunque, spetta,
natura "superiore" rispetto a quello di natura "infe- nei limiti previsti, per i lavori che la norma ritiene trainanti
riore". per l'ottenimento della detrazione fiscale, per le opere com­
Tale orientamento è stato ribadito, in materia di si- plementari che favoriscono una migliore gestione delle ri­
smabonus, dall'Agenzia delle entrate con la circolare sorse energetiche e per le opere che non perseguono alcuna
4 aprile 2017 n. 7/E, con la risoluzione 29 novembre finalità di miglioramento delle condizioni energetiche
2017 n. 147/E e, da ultimo con la risposta ad interpel- dell'immobile, ma sono necessarie al ripristino delle finiture
lo 224 del 22 luglio - nella quale è stato precisato che originarie del fabbricato.
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 43

4.5 La maggioranza per deliberare il ricorso al da un lato la impossibilità di estendere, con una deli-
finanziamento berazione assunta a maggioranza, le garanzie per la
Con la conversione in legge del decreto agosto è stato restituzione del finanziamento sui beni dei singoli
emendato il testo del comma 9bis dell'articolo 119, condòmini.
prevedendo che l'assemblea possa deliberare non so- La giurisprudenza di merito, infatti, ha censurato
lo l'esecuzione dei lavori, ma anche eventuali finan- con la nullità la deliberazione con la quale l’assem-
ziamenti finalizzati all'esecuzione degli interventi blea ha concesso alla banca il diritto di avvalersi di
nonché́ l'adesione all'opzione per la cessione o per lo tutte “le garanzie patrimoniali previste dalla legge, an-
sconto di cui all'articolo 121. che nei confronti di ogni singolo condòmino e delle ri-
La nuova norma desta alcune perplessità interpre- spettive porzioni individuali di proprietà esclusiva”
tative in quanto sembrerebbe dilatare le competenze dando mandato all'amministratore di procedere
che il codice civile riserva all'assemblea fino ad inci- all'uopo ed a compiere “tutti gli atti necessari per
dere sui diritti dei singoli e tale circostanza è, per l'apertura del conto senza eccezione alcuna”.
giurisprudenza consolidata, indice di nullità della de- Tale delibera, con la quale veniva conferito il man-
liberazione. dato a garantire la banca con ogni misura patrimo-
La possibilità di contrarre un finanziamento in am- niale prevista dalla legge (quindi anche ipotecaria)
bito condominiale potrebbe trovare un precedente anche sui beni dei singoli condomini, “risulta palese-
nell'art. 1108 codice civile, norma dettata in materia mente affetta da nullità fra l'altro perché, non assunta
di comunione, ma applicabile al condominio per ef- con l'unanimità dei consensi, lede i diritti dei condòmini
fetto del richiamo operato dall'articolo 1139 codice ci- dissenzienti sui beni comuni ed individuali incidendo in
vile, il quale dispone che la costituzione dei diritti re- particolare sulla loro circolazione” (Tribunale Roma
ali sul fondo comune e le locazioni ultra novennali sez. V, 19 giugno 2017).
vadano stipulate all'unanimità, mentre con la mag- Dall'altro la violazione del principio di proporzio-
gioranza dei partecipanti che rappresenti due terzi nalità previsto dall'art. 1123 codice civile nell'ipotesi in
del valore della cosa comune, può essere accesa una cui le clausole del contratto di finanziamento potreb-
ipoteca sul bene comune qualora abbia lo scopo di bero renderebbe ciascun condòmino responsabile
garantire la restituzione delle somme mutuate per la verso l'ente finanziatore per l'intera somma erogata
ricostruzione o per il miglioramento della cosa comu- al condominio, senza tenere in debito conto il princi-
ne. pio di parziarietà delle obbligazioni condominiali.
La dottrina (Favale, La comunione ordinaria, Mila- Depone in tal senso anche la lettera dell'art. 1854
no, 1997, pag. 312) ha osservato che la previsione di codice civile che prevede la solidarietà passiva dei
una maggioranza qualificata in luogo dell'unanimità cointestatari del conto corrente.
per l'accensione dell'ipoteca, risponde ad una ragione È insegnamento costante della giurisprudenza che
di tutela dell'interesse comune ed è giustificata dal la previsione dell'art. 1135 n. 2 codice civile debba es-
carattere strumentale dell'ipoteca rispetto al fine della sere interpretata nel senso che le attribuzioni ricono-
ricostruzione o del miglioramento della cosa comune. sciute all'assemblea sono circoscritte alla verificazio-
È stato anche osservato che il riferimento sia al ne ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla
mutuo che all'ipoteca sono indicazioni generiche in legge per il riparto delle spese, senza avere il potere
quanto la norma trova applicazione per qualsiasi al- di introdurre deroghe che, poiché incidono sui diritti
tro tipo contrattuale orientato allo scopo (Favale, cit., individuali del singolo condòmino sono valide sol-
pag. 313) ed anche in ipotesi di pegno (Branca, Comu- tanto se introdotte da una convenzione cui egli aderi-
nione. Condominio negli edifici, in Comm. Scialoja, sca.
Branca, sub artt. 1100-1139, Bologna-Roma, 1982 pag. La modifica a maggioranza dei criteri di spesa, sa-
327). rà, pertanto inefficace nei confronti del condòmino
Ma si tratta pur sempre di un finanziamento con- dissenziente in quanto affetta da nullità (principio
tratto dai partecipanti alla comunione evidentemente enunciato in Cass. 21 maggio 1987 n. 4627 e da ultimo
“in proprio” i quali possono offrire a garanzia della ribadito da Cass. 28 febbraio 2019 n. 6010).
restituzione una ipoteca iscritta sul loro bene comu- Probabilmente l'introduzione della possibilità di
ne. deliberare il ricorso ad un finanziamento insieme
L'estensione della disciplina dettata in materia di all'esecuzione dei lavori è figlia dell'esigenza di repe-
comunione al condominio incontra un doppio limite: rire fondi per finanziare l'esecuzione degli interventi
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 44

previsti dall'articolo 119 fino al momento in cui matu- Tale disposizione deve essere coordinata con quan-
rino le condizioni per godere della detrazione fiscale. to previsto dal primo comma dell'articolo 119 che ri-
Un finanziamento-ponte che potrebbe essere utile conosce la detrazione nella misura del 110% per le
per evitare il ricorso alla costituzione del fondo per spese documentate e rimaste a carico del contribuen-
l'esecuzione dei lavori straordinari previsto dall'arti- te, sostenute dal 1° luglio 2020 fino al 31 dicembre
colo 1135 n. 4 codice civile - del quale parleremo nel 2021.
capitolo 8 - e che molti istituti di credito stanno pro- Il condominio si colloca in questo quadro normati-
ponendo nell'ambito dell'”operazione superbonus”. Tra vo come mero soggetto attuatore dell'intervento.
l'altro tra i documenti che alcuni istituti di credito ri- L'articolo 119 comma 9 del decreto Rilancio prevede,
chiedono per istruire la pratica, è compresa anche la infatti, che le disposizioni che riconoscono la detra-
delibera con la quale l'assemblea richiede il finan- zione fiscale si applicano, anche, agli interventi effet-
ziamento. tuati dai “condomìni”.
Tale delibera, per non essere censurata di nullità, D'altra parte il condominio, non gode di autonomia
dovrà essere limitata alla mera decisione di ricorrere patrimoniale, viene definito, secondo la ricostruzione
ad un finanziamento senza possibilità di assumere, in di dottrina e giurisprudenza, un mero ente di gestio-
difetto dell'unanimità, alcun tipo di obbligazione di ne e, conseguentemente, non possiede i requisiti per
restituzione a carico dei condòmini diversa dal crite- essere qualificato “contribuente”.
rio proporzionale di riparto della spesa ai sensi Il dato normativo, pertanto, non lascia spazio a
dell'art. 1123 codice civile e senza possibilità di conce- dubbi interpretativi: il soggetto che deve esercitare
dere garanzie reali di nessun tipo a carico dei condò- l'opzione è il contribuente che ha diritto alla detrazio-
mini. ne ed in caso di interventi effettuati dal condominio,
il soggetto beneficiario della detrazione sarà il con-
L'assemblea a maggioranza può decidere soltanto di acce­ dòmino.
dere al finanziamento, senza possibilità di offrire garanzie Tale circostanza risulta pacifica anche per l'Agenzia
reali a carico dei condòmini e senza possibilità di derogare delle entrate che nel proprio vademecum sul super-
all'ordinario criterio proporzionale di riparto della spesa bonus pubblicato nel luglio 2020, in risposta alla do-
manda “per quanto riguarda gli interventi sulle parti
comuni dei condomìni, chi beneficerà̀ delle detrazioni?”
4.6 Le decisioni relative alla modalità di godimento precisa che “per gli interventi sulle parti comuni degli
della detrazione fiscale edifici, ogni condòmino godrà̀ della detrazione calcolata
L'assemblea può deliberare la cessione del credito o sulle spese imputate in base alla suddivisione millesi-
lo sconto in fattura di cui all'articolo 121 del decreto male degli edifici, o secondo i criteri individuati dall’as-
Rilancio. semblea condominiale” (cfr. vademecum cit. pag. 32,
Per meglio comprendere l'operatività di tale dispo- FAQ 19).
sizione, occorre richiamare il meccanismo contenuto Anche nella successiva circolare 8 agosto 2020 n.
dell'articolo 121 che riconosce ai soggetti che sosten- 24/E l'Agenzia delle entrate ha precisato che “il singo-
gono le spese per gli interventi (superbonus, ecobo- lo condòmino usufruisce della detrazione per i lavori ef-
nus, sismabonus e bonus facciate) la possibilità di fettuati sulle parti comuni degli edifici, in ragione dei
utilizzare la detrazione spettante, scegliendo o un millesimi di proprietà̀ o dei diversi criteri applicabili ai
contributo diretto, sotto forma di sconto sul corri- sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile” (cfr.
spettivo dovuto, fino a un importo massimo pari circolare 8 agosto 2020 n. 24/E, cit. pag. 7).
al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che La stessa circolare precisa, inoltre, che “per inter-
hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi venti sulle parti comuni degli edifici, non e necessario
recuperato sotto forma di credito d'imposta, ovvero la che il condominio nel suo insieme opti per lo sconto in
cessione diretta del credito d'imposta di pari ammon- fattura o per la cessione del credito corrispondente alla
tare. detrazione spettante. Infatti, alcuni condòmini potranno
Considerato tale meccanismo, appare preliminare scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e
la corretta individuazione del soggetto che sostiene la beneficiare così della detrazione, mentre altri potranno
spesa ed al quale spetta la detrazione in quanto è optare per lo sconto in fattura o per la cessione del cre-
quest'ultimo che, poi, dovrà decidere come utilizzare dito “(cfr. circolare 24/E cit., pag. 37).
il beneficio che gli sarà riconosciuto. Si aggiunga che la scelta tra le singole ipotesi attra-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 45

verso le quali si può godere della detrazione (detra- cevuto al condòmino che potrà destinarlo, ad esem-
zione diretta, sconto in fattura o cessione del credito) pio, perché l'impresa esegua lavori ulteriori non
può essere motivata anche dalle condizioni in cui il compresi tra quelli previsti dall'art. 119 decreto Rilan-
singolo contribuente si verrà a trovare e può avere, cio.
anche, delle conseguenze economiche. Contribuisce a rafforzare l'interpretazione per cui
Scegliendo la detrazione diretta in cinque anni, la l'unico a poter decidere della destinazione del super-
detrazione sarà consentita entro il limite che trova bonus è il condòmino-contribuente una recente pro-
capienza nella imposta annua dovuta dal contribuen- nuncia della Corte di cassazione che ha dichiarato la
te e, pertanto, la quota annuale della detrazione che nullità della delibera condominiale che, a maggioran-
non trova capienza nell’imposta lorda di ciascun an- za, non soltanto ha modificato il criterio legale di ri-
no, non potrà essere utilizzata in diminuzione del- parto delle spese, ma ha anche redistribuito i contri-
l’imposta lorda dei periodi d’imposta successivi né buti statali per la ricostruzione (riparazione e miglio-
essere chiesta a rimborso. Tale limite non opera, in- ramento sismico) attribuiti ai proprietari degli immo-
vece, se il contribuente sceglie lo sconto in fattura o bili distrutti o danneggiati ai sensi della l. 30 marzo
la cessione del credito (cfr. circolare 24/E cit., pag. 1998 n. 61.
33). Tali contributi derivano da rapporti individuali tra
Scegliendo lo sconto in fattura o la cessione del il comune e i singoli proprietari di ciascuna unità im-
credito, il contribuente cede l'intera detrazione a lui mobiliare e, pertanto, sono sottratti alle attribuzioni
spettante che è pari al 110% delle spese sostenute: per deliberative dell'assemblea alla quale è precluso rego-
contro, scegliendo, la detrazione in 5 anni e risultan- lamentare diritti ed obblighi appartenenti in via
do “capiente” - cioè dovendo corrispondere annual- esclusiva ai singoli condòmini (cfr. Cass. 14 febbraio
mente una imposta superiore alla detrazione ricono- 2020 n. 18044).
sciuta – potrà trattenere a proprio vantaggio il super- Tra l'altro si evidenzia l'analogia esistente tra la di-
bonus, cioè la quota del 10% eccedente la spesa soste- sciplina dei contributi per la ricostruzione e quella
nuta. della detrazione fiscale: entrambi i benefici sono rico-
A quale ratio, quindi, risponde la modifica legisla- nosciuti – a condizioni evidentemente diverse - al
tiva apportata in sede di conversione del decreto singolo proprietario dell'unità immobiliare e sono
agosto che consente all'assemblea di deliberare soggetti a procedure di accertamento su base sogget-
“l'adesione all'opzione per la cessione o per lo sconto tiva (si pensi al disconoscimento della detrazione in
di cui all'articolo 121”? caso di abusi edilizi così come previsto dall'articolo
Si ritiene che la modifica normativa soddisfi la ne- 49 Dpr 380/2001 o l'impossibilità di portare in detra-
cessità di semplificare ed uniformare gli adempimen- zione su base annuale un importo maggiore rispetto
ti connessi alla modalità di godimento della detrazio- all'imposta lorda dovuta).
ne specie nei confronti dell'impresa che effettuerà lo Residuerebbe la facoltà per l'assemblea di esprime-
sconto in fattura e dei cessionari del relativo credito, re la volontà collettiva dei partecipanti nella materia
ma la deliberazione assunta a maggioranza dovrà di interesse comune che può rinvenirsi nella necessi-
mantenersi nell'ambito delle attribuzioni dell'assem- tà di uniformare, nei rapporti con il soggetto esecuto-
blea senza poter incidere sui diritti dei singoli condò- re dei lavori o del cessionario del credito, le scelte in
mini. ordine alla devoluzione della detrazione spettante, il
Si può, allora, ritenere che la deliberazione assunta tutto limitato all'ammontare della spesa necessaria
a maggioranza, per essere valida, dovrà limitarsi ad per l'intervento.
autorizzare lo sconto in fattura o a cedere il credito Per la destinazione del bonus, invece, occorre il
nel limite della spesa da sostenere, senza poter deci- consenso del singolo condòmino, ovvero una delibera
dere sulla destinazione del superbonus, cioè sulla assunta all'unanimità.
maggiorazione della detrazione riconosciuta dal pri-
mo comma dell'art. 119 in favore del contribuente che La destinazione della detrazione fiscale (sconto in fattura o
è l'unico che potrà decidere come utilizzarla. cessione del credito) può essere decisa dall'assemblea a
Ma poiché l'incentivo premiante del 10% viene, co- maggioranza nell'ambito della spesa da sostenere, mentre
munque, riconosciuto in favore del fornitore che at- per la destinazione del bonus occorre il consenso del singo­
tua lo sconto in fattura e/o del cessionario, questi ul- lo condòmino
timi dovranno impegnarsi a retrocedere il premio ri-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 46

4.7 I lavori sulle parti private Si può anche verificare che occorra smontare e
La necessità di conseguire il doppio aumento di poi rimontare l'unità motocondensante posizionata
classe energetica per vedere riconosciuta la detra- sulla facciata degli impianti privati di condiziona-
zione fiscale in misura pari al 110% della spesa so- mento con conseguente perdita del fluido refrige-
stenuta, comporterà interventi finalizzati al miglio- rante utilizzato dall’impianto e necessità di sostitu-
ramento energetico da effettuare, probabilmente, ire l'intero impianto se lo stesso è vetusto e non sia
non solo sulle parti comuni dell'edificio, ma anche possibile reperire il fluido per eseguire la ricarica.
sulle unità immobiliari private. Se poi le unità immobiliari private sono dotate di
In tale eventualità i proprietari delle parti private balconi, l'applicazione della coibentazione sulla
dovranno manifestare il loro consenso all'esecuzio- facciata del fabbricato determinerà una riduzione
ne dei lavori sulle loro proprietà esclusive. dello spazio utilizzabile del balcone (una coibenta-
Infatti una delibera assembleare assunta a mag- zione per essere efficace e per garantire il presup-
gioranza se l'oggetto non rientra tra le competenze posto per ottenere la detrazione fiscale, può arriva-
dell'assemblea ovvero incide sui diritti individuali re ad uno spessore di molti centimetri).
sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclu- I balconi aggettanti, in quanto "prolungamento"
siva di ognuno dei condomini, è nulla, secondo il della corrispondente unità immobiliare, apparten-
costante insegnamento della giurisprudenza (Cass. gono in via esclusiva al proprietario di questa, do-
SU 7 marzo 2005 n. 4806). vendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i
Ne consegue che laddove l'esecuzione dei lavori rivestimenti e gli elementi decorativi della parte
necessari per conseguire la detrazione fiscale com- frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono
porti interventi anche sulle parti private, la decisio- nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a ren-
ne dovrà essere presa all'unanimità dei parteci- derlo esteticamente gradevole (cfr. da ultimo Cass.
panti al condominio e se assunta a maggioranza, 12 marzo 2020, n. 7042).
per il via libera ai lavori si dovrà acquisire il con- Ne consegue che è affetta da nullità la delibera
senso dei condòmini assenti o che in sede assem- condominiale che decide a maggioranza sull'effet-
bleare erano dissenzienti. tuazione di lavori straordinari, riguardanti inter-
Il problema non è di poco conto in quanto il ri- venti sui balconi di proprietà esclusiva (Cass. 12
fiuto di uno o più condòmini all'esecuzione dei la- gennaio 2016 n. 305).
vori sulla proprietà esclusiva rischia di compromet- › sostituzione degli infissi
tere il risultato che la normativa richiede per acce- Anche le finestre sono beni di proprietà privata e
dere al superbonus. l'unica competenza riservata all'assemblea condo-
I condòmini, quindi, si assumono il rischio di de- miniale attiene al rispetto del decoro architettonico
liberare l'esecuzione dei lavori e, non potendo con- del fabbricato.
seguire il c.d. doppio salto di classe, non potranno Secondo la giurisprudenza la modificazione delle
godere della detrazione per le spese sostenute, cioè finestre - nuove aperture, sostituzione, installazio-
pagate all'impresa che li ha eseguiti. ne dei doppi vetri - “inerisce alla sfera delle singole
Non si tratta di un'ipotesi remota in quanto alcu- proprietà e, pur influendo sulla uniformità architet-
ni degli interventi previsti dall'articolo 119 devono tonica della facciata comune, concettualmente non
essere realizzati all'interno delle proprietà private costituisce una modalità d'uso della facciata stessa”
e, precisamente: (Cass. 9 giugno 1988 n. 3927).
› lavori per l'efficientamento energetico La sostituzione degli infissi è uno dei c.d. inter-
Uno degli interventi che consentono l'efficienta- venti “trainati” cioè che hanno diritto alla detrazio-
mento energetico è la realizzazione del c.d. cappot- ne in misura del 110% se i lavori sono eseguiti in
to che, generalmente, comporta un ispessimento contemporanea con la realizzazione degli interven-
della facciata del fabbricato ed anche la necessità di ti “trainanti” al fine di conseguire il doppio aumen-
coibentare le spallette delle finestre. to di classe previsto per l'accesso al beneficio fisca-
In entrambi i casi l'applicazione della coibenta- le.
zione determina una riduzione dello spazio e nel In difetto di consenso del proprietario dell'unità
caso della finestra anche una serie di disagi (ridu- immobiliare l'assemblea non potrà deliberare la so-
zione della luce della finestra, difficoltà nell'apertu- stituzione degli infissi, mentre si ritiene possibile
ra delle persiane a battente, ecc.). deliberare – così come previsto per i balconi - l'ese-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 47

cuzione dei lavori di riverniciatura degli scuri e 4.7.1 Il consenso all'esecuzione dei lavori sulle parti
delle persiane in quanto opera finalizzata a preser- private
vare una estetica gradevole del fabbricato. In caso di lavori sulle parti private, pertanto, la deli-
Va ricordato, poi, che la sostituzione di infissi, bera assunta dal condominio a maggioranza non è
vetrate, grate, portoni e cancelli, in quanto elemen- sufficiente a garantire l'impegno dei proprietari delle
ti che non rientrano nella nozione di strutture proprietà esclusive all'esecuzione dei lavori.
"opache", nonché la riverniciatura di scuri e persia- Occorrerà, pertanto, una espressa manifestazione
ne, in quanto strutture accessorie e di completa- di volontà da parte di questi ultimi perché i lavori
mento degli infissi, è esclusa dal bonus facciate possano essere eseguiti.
(cfr. risposta ad interpello 346 dell'11 settembre Qual è la sede più idonea per effettuare tale mani-
2020). festazione di volontà?
In difetto dei presupposti per accedere al super- Secondo costante orientamento della giurispruden-
bonus, per la sostituzione degli infissi è comunque za di legittimità occorre una deliberazione assemble-
riconosciuta una detrazione del 50% della spesa so- are all'unanimità ogniqualvolta per effetto degli in-
stenuta ai sensi dell'art. 1 comma 345 della l. 296 terventi deliberati si determina un accrescimento dei
del 2006, a condizione che l’infisso interessato dal- beni comuni.
l’intervento rispetti i limiti di trasmittanza termica Se, invece, per effetto dell'intervento finalizzato al
imposti dalla norma e delimiti un volume riscalda- conseguimento del superbonus non si verifica un ac-
to verso l’esterno o verso vani non riscaldati. crescimento dei beni comuni, ma una modificazione
Non gode, quindi, di nessuna detrazione la sosti- della proprietà esclusiva sembra più corretto che il
tuzione delle porte interne. singolo proprietario conceda espressa autorizzazione
all'esecuzione dell'intervento sulla sua proprietà con
In caso di lavori che incidono sulle parti private occorre che manifestazione di volontà separata rispetto alla deli-
ciascun proprietario esclusivo manifesti il proprio consenso bera assembleare che prevede l'esecuzione di detto
all'esecuzione delle opere intervento.

EL­XX FAC-SIMILE ATTO DI ASSENSO ALL'ESECUZIONE DEI LAVORI SULLE PARTI PRIVATE

Il sottoscritto ___________________________ nato a _________________ il _______________ residente in


_____________________ alla Via _________________________, codice fiscale___________________________, proprietario
dell'unità immobiliare ubicata nel Condominio ________________________ sito in _______________________ alla Via
_________________ catastalmente identificata al foglio ________________ del Comune di _______________ particella
________________ sub ___________
› preso atto della deliberazione dell'assemblea del Condominio _____________________ in data ________________ nella
quale è stata espressa la volontà di affidare all'impresa _______________________ i lavori meglio descritti nella scheda di
fattibilità economica che il sottoscritto dichiara di ben conoscere ed approvare;
› preso atto della necessità di eseguire lavori anche all'interno della propria unità immobiliare al fine di perseguire gli
obiettivi fissati dall'art. 119 d. l. 34 del 2020, così come individuati nella scheda di fattibilità economica
dichiara
› di essere favorevole all'esecuzione di detti lavori e presta il proprio consenso affinché stessi vengano eseguiti all'interno
del proprio appartamento;
› di impegnarsi a rilasciare le necessarie dichiarazioni e istanze volte al rilascio delle autorizzazioni edilizie, urbanistiche e
comunque a vario titolo rese necessarie per la realizzazione dei predetti interventi;
› di autorizzare gli incaricati del condominio per l'effettuazione delle attività di sopralluogo che dovessero rendersi neces­
sarie per la predisposizione del progetto esecutivo, impegnandosi ad esibire e/o rilasciare copia della documentazione
amministrativa eventualmente occorrente per attestare i titoli ed i requisiti amministrativi per beneficiare delle detrazioni
fiscali, nonché di quella correlata al rilascio delle autorizzazioni amministrative che si renderanno necessarie.

Letto, confermato e sottoscritto oggi ______


CONDOMINIO | Speciale Superbonus 48

4.8 Le modifiche all'estetica e dell'aspetto All'atto pratico si rintracciano precedenti giurispru-


architettonico del fabbricato denziali per cui costituiscono beni comuni non su-
L'esecuzione degli interventi previsti dall'articolo 119 scettibili di modifica se non all'unanimità il rivesti-
decreto Rilancio può comportare anche una modifica mento del parapetto del balcone e della soletta se
sotto il profilo dell'estetica del fabbricato e del suo svolgono una prevalente funzione estetica per l'edifi-
aspetto architettonico. cio, divenendo così elementi decorativi ed ornamen-
Con la realizzazione dell'involucro esterno coiben- tali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo
tante, infatti, tutti gli elementi estetici saranno inevi- esteticamente gradevole (Cass. 14 dicembre 2017 n.
tabilmente coperti. Laddove l'estetica sarà caratteriz- 30071) ma anche balaustre, ringhiere e simili in
zata da elementi cromatici, sarà facile ripristinare quanto concorrono a produrre l'effetto estetico meri-
detti cromatismi, tinteggiando il c.d. cappotto con gli tevole di tutela (Cass. 20 febbraio 2020 ordinanza n.
stessi colori e gli stessi effetti della facciata coperta. 4909).
La facciata potrebbe essere caratterizzata da ele- La necessità di deliberare all'unanimità la modifi-
menti, quali ad esempio mattonelle ceramiche o in cazione degli aspetti estetici ed architettonici del
klinker o mosaico vetroso che verrebbero inevitabil- fabbricato costituisce l'effettivo ostacolo alla rimozio-
mente coperti ed il loro ripristino potrebbe essere, tra ne di tessere e mattonelle esistenti sulla facciata con-
l'altro, oltremodo oneroso non fosse altro per la diffi- dominiale, anche perché sotto il profilo dell'ammissi-
coltà di reperire materiale identico per il ripristino. bilità dell'intervento tra quelli che danno origine alla
Tutti questi elementi, poiché vengono a caratteriz- detrazione fiscale deve evidenziarsi che l'Agenzia del-
zare, per materiali, cromatismi e soluzioni tecniche le entrate ha ritenuto che la mera sostituzione del ri-
scelte, l'edificio condominiale costituiscono il “decoro vestimento della facciata possa essere compreso nel
architettonico” del fabbricato che, per costante orien- bonus facciate.
tamento della giurisprudenza di legittimità “è un bene Infatti la circolare 14 febbraio 2020, n. 2/E (cit.) ha
comune, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., il cui manteni- chiarito “che se parti della facciata sono rivestite in pia-
mento è tutelato a prescindere dalla validità estetica as- strelle o altri materiali che non rendono possibile realiz-
soluta delle modifiche che si intendono apportare” (così zare interventi influenti dal punto di vista termico se
nel testo da ultimo Cass. 5 novembre 2019 ordinanza non mutando completamente l'aspetto dell'edificio, la
28465). verifica, circa il superamento del limite del 10 per cento,
La tutela del decoro architettonico e apprestata” in va fatta eseguendo il rapporto tra la restante superficie
considerazione della apprezzabile alterazione delle linee della facciata interessata dall'intervento e la superficie
e delle strutture fondamentali dell’edificio, od anche di totale lorda complessiva della superficie”, mentre con
sue singole parti o elementi dotati di sostanziale auto- la successiva risposta all'interpello n. 287 del 28 ago-
nomia, e della consequenziale diminuzione del valore sto 2020) è stato ribadito che la sostituzione del rive-
dell’intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle uni- stimento della facciata è intervento compreso nel bo-
tà immobiliari che lo compongono” (cfr. da ultimo nus facciate a condizione che venga fornita “adeguata
Cass. 5 novembre 2019 ordinanza 28465). dimostrazione che l'intervento di rimozione del mosaico
Il giudice chiamato a valutare la modifica non è soggetto all'obbligo di rispetto di specifici requisiti
dell'aspetto architettonico dovrà valutare le caratteri- minimi di prestazione energetica, anche in funzione del-
stiche del singolo edificio, la preesistenza di una uni- la dimensione della superficie interessata rispetto alla
tarietà di linee e di stile suscettibile di alterazione per superficie dell'involucro edilizio, atteso che le caratteri-
effetto della modifica che si vuole proporre e se, in stiche architettoniche degli edifici non costituiscono una
precedenza vi siano stati altri interventi che hanno causa di esclusione dall'applicazione del predetto decreto
inciso, modificandola, su tale unitarietà. che opera automaticamente”.
Deve, inoltre, accertare che l'alterazione sia appari- Una valida alternativa potrebbe essere l'esecuzione
scente e di non trascurabile entità e tale da provocare della coibentazione mediante “insufflaggio della cas-
un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile di savuota” che non comporta modificazioni della parte
un'apprezzabile valutazione economica, consideran- esterna del rivestimento e proprio per questo – in
do che nel caso in cui il danno estetico sia estrema- quanto irrilevante dal punto di vista del decoro urba-
mente rilevante, per entità e/o natura, il danno eco- no - non è un intervento compreso nel bonus facciate
nomico deve ritenersi indubbiamente compreso sen- (cfr. risposta interpello 287 cit.).
za necessità di ulteriori accertamenti. Laddove con tale intervento si riescano a raggiun-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 49

gere i presupposti di cui all'articolo 119 decreto Rilan- edifici dalle normative nazionali, regionali e dai rego-
cio, i contribuenti potranno godere del superbonus, lamenti edilizi comunali, dovendo rispettare soltanto
mentre laddove i presupposti non vengano integrati le distanze minime riportate nel codice civile.
si potrà “eventualmente, fruire della detrazione pre- Sempre in tema di realizzazione di cappotto termi-
vista dall'articolo 1, comma 345, della legge n. 296 del co, la giurisprudenza della Suprema Corte ha ritenuto
2006 - ed attualmente disciplinata dal decreto legge 4 che il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art.
giugno 2013, n. 63 - ai sensi del quale sono agevola- 840 codice civile comma 2, ad attività di terzi (quale,
bili gli interventi sulle strutture opache verticali e ad esempio, l'immissione di sporti) che si svolgano a
orizzontali (coperture e pavimenti), delimitanti il vo- profondità od altezza tali che egli non abbia interesse
lume riscaldato verso l'esterno, verso vani non riscal- ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è
dati o contro terra, che rispettino determinati requisi- suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino
ti di trasmittanza termica, effettuando gli adempi- un pregiudizio economicamente apprezzabile, da in-
menti specificamente previsti per tale detrazione” tendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguar-
(cfr. risposta interpello 287 cit.). do alle caratteristiche ed alla normale destinazione,
Infine deve essere posta attenzione al contenuto eventualmente anche futura, del fondo, ovvero alla
del regolamento condominiale: la giurisprudenza possibile utilizzazione di tale spazio a scopo di sopra-
della Suprema Corte, infatti, ritiene legittimo il divie- elevazione (Cass. 17 luglio 2020 n. 15689).
to di apportare qualsiasi modifica alle parti esterne Pertanto laddove a seguito della realizzazione del
dell'edificio o nelle zone comuni contenuto nel rego- cappotto si verifichi l'occupazione di spazio di terzi, a
lamento di origine contrattuale fino ad arrivare ad tale attività ci si potrà opporre soltanto dimostrando
imporre la conservazione degli elementi attinenti alla il pregiudizio economico arrecato da tale attività da
simmetria, all'estetica ed all'aspetto generale dell'edi- valutare in concreto con riferimento all'utilizzazione
ficio (cfr. da ultimo Cass. 5 novembre 2019 ordinanza attuale e futura dello spazio invaso: a tali condizioni
n. 28465; conformi: Cass. 17 giugno 2015 n. 12852; il proprietario di un terrazzo non può opporsi alla li-
Cass. 21.05.1997 n. 4509 Cass. 29 aprile 2005 n. 8883; mitata occupazione dello spazio allo stesso sovra-
Cass. 24 gennaio 2013 n. 1748; Cass. 19 dicembre 2017 stante (Cass. 5 giugno 2012 n. 9047).
n. 30258).
Art. 14 comma 7 D.lgs. 4 luglio 2014 n. 102
4.8.1 Gli interventi sulle facciate per l'efficientamento Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restau­
energetico ed il rispetto delle distanze tra fabbricati ro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle mura­
Altra problematica che potrebbe sorgere nell'ambito ture esterne e degli elementi di chiusura superiori ed infe­
dell'esecuzione del c.d. cappotto termico è dato dal riori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10
fatto che la sua realizzazione determina una maggio- per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legi­
razione dello spessore del rivestimento della facciata slativo 19 agosto 2005 n. 192 e successive modificazioni,
del fabbricato con riduzione delle distanze legali che certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legi­
devono essere osservate tra le costruzioni. slativo, non è considerato nei computi per la determinazio­
Sotto tale aspetto va, però, evidenziato che l’artico- ne dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di
lo 13 del D.lgs. 14 luglio 2020 n. 73 ha modificato il copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è
comma 7 dell’articolo 14 del D.lgs. 102 del 2014 preve- permesso derogare, nell'ambito delle pertinenti procedure di
dendo che nel caso di interventi di manutenzione rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del
straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia il Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380, a quanto
maggior spessore delle murature esterne necessario previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regola­
per ottenere la riduzione dei limiti di trasmittanza menti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra
previsti dal D.lgs. 192 del 2005 non è considerato ai edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle di­
fini del computo di volumi, altezze, superfici e dei stanze minime di protezione del nastro stradale e ferrovia­
rapporti di copertura. rio, nonché alle altezze massime degli edifici. Le deroghe
Inoltre tali maggiori spessori è consentito derogare vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate
a quanto previsto in materia di distanze minime tra nel codice civile. •
CONDOMINIO 50

5. Il rapporto con il general


contractor

G
eneral contractor è una espressione di origine Fornisce i materiali e le attrezzature necessari alla
anglosassone generalmente usata per indica- realizzazione del progetto, lavorando a stretto contat-
re colui che ha la complessiva responsabilità to con i fornitori così da garantire il miglior rapporto
operativa di un progetto per la realizzazione di una qualità/prezzo ed assolve le pratiche amministrative
costruzione o di un impianto. necessarie e si attiva per la ricerca di eventuali finan-
Il termine è utilizzato con riferimento alle opere ziamenti.
pubbliche per la prima volta dalla legge 21 dicembre Supervisiona tutte le fasi del lavoro ed è il respon-
2001 n. 443, c.d. “legge obiettivo”, cioè il provvedi- sabile della buona riuscita del lavoro garantendo che
mento con il quale sono state stabilite le procedure e il progetto rimanga entro i limiti di tempi e budget
le modalità di finanziamento per la realizzazione di preventivati con il committente.
grandi infrastrutture strategiche in Italia per il decen- È evidente quanto possa essere utile ricorrere al ge-
nio 2002-2013. neral contractor quando sia richiesto l’intervento e il
Il “contraente generale” nella traduzione italiana, coordinamento di diverse competenze professionali
“è distinto dal concessionario di opere pubbliche per e, in particolare, per la realizzazione degli interventi
l’esclusione dalla gestione dell’opera eseguita ed è quali- previsti dall'art. 119 decreto legge 34 del 2020 che im-
ficato per specifici connotati di capacità organizzativa e plicano, ad esempio, sia opere edilizie che il rifaci-
tecnico-realizzativa, per l’assunzione dell’onere relativo mento degli impianti.
all’anticipazione temporale del finanziamento necessa- Vantaggio che appare ancor più concreto se il gene-
rio alla realizzazione dell’opera in tutto o in parte con ral contractor – così come oggi accade – offre la pos-
mezzi finanziari privati, per la libertà di forme nella re- sibilità anche di reperire il finanziamento per l'ese-
alizzazione dell’opera, per la natura prevalente di obbli- cuzione dei lavori o attraverso lo sconto in fattura
gazione di risultato complessivo del rapporto che lega ovvero procurando il soggetto che acquisti il credito
detta figura al soggetto aggiudicatore e per l’assunzione fiscale.
del relativo rischio” (cfr. art. 1 comma 2 lett. f)). Nella realizzazione di un lavoro così complesso il
L'uso di tale termine è stato, più recentemente, rischio di problematiche progettuali, tecniche realiz-
esteso all'ambito delle opere private per indicare il zative e burocratico-amministrative è molto elevato e
soggetto, persona fisica o giuridica, che viene indivi- ciò impone particolare attenzione nella contrattualiz-
duato dal committente per ottimizzare tutti i proces- zazione del rapporto con il general contractor, in
si di costruzione. quanto le conseguenze per il condominio potrebbero
Il general contractor, altrimenti detto “capocom- essere molto gravi: oltre alla più generale ipotesi di
messa”, si occupa di realizzare l’opera nella sua inte- danni derivanti dalla esecuzione dei lavori non a re-
rezza: dall’attribuzione dell’incarico di progettazione, gola d'arte, ripercussioni più gravi potrebbero deriva-
alla programmazione operativa e finanziaria, fino allo re da un errore di progettazione o di esecuzione degli
svolgimento di tutte le fasi necessarie per portare a interventi che non consenta di integrare i presupposti
termine i lavori. previsti dalla normativa per ottenere l'incentivo fisca-
Si assume l'onere di coordinare con competenza le del 110% ovvero dall'esecuzione di lavori sostenen-
tutte gli attori che intervengono nel processo di co- do spese non congrue, con inevitabile perdita del di-
struzione, dai tecnici fino ai singoli sub contractor e ritto alla detrazione ma con l'obbligo di pagare, co-
operatori ed elabora i contratti per tutti i soggetti munque, i lavori eseguiti.
coinvolti, con l'obiettivo di ottimizzare tempi e costi, La nomina del general contractor è di diretta com-
garantendo la massima convenienza e qualità lungo petenza dell'assemblea la quale dovrà approvare an-
tutto il processo di realizzazione. che il relativo contratto, delegando l'amministratore
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 51

alla sua sottoscrizione. tervento sono molteplici e possono essere oggetto di


Nel decidere l'affidamento dei lavori ad un general completa valutazione soltanto dopo che il progettista
contractor, il condominio dovrà fare alcune valutazio- avrà svolto gli accertamenti preliminari ed individua-
ni che saranno oggetto di approfondimento nei para- to e dettagliato tutti gli interventi necessari per l'ese-
grafi successivi. cuzione dell'intervento.
Il mancato consenso dei condòmini all'intervento
5.1 La corretta individuazione dell'oggetto del sulle proprietà private, la presenza di abusi edilizi a
contratto fronte dei quali non sarà possibile utilizzare la detra-
Come abbiamo più volte evidenziato gli interventi zione fiscale, la modifica dell'estetica del fabbricato
che danno diritto al superbonus necessitano per la da deliberare all'unanimità dei partecipanti al condo-
loro esecuzione del consenso dei proprietari delle minio sono soltanto alcuni degli aspetti che possono
proprietà esclusive o di assumere decisioni con mag- impedire l'esecuzione degli interventi che l'attività di
gioranze più elevate da quelle previste per la mera progettazione preliminare ritiene possibili per l'otte-
delibera dei lavori. nimento della detrazione fiscale.
A tale aspetto dovrà porsi attenzione fin dalla fase Laddove il general contractor procuri anche il finan-
di progettazione preliminare, soprattutto se la delibe- ziamento delle opere mediante sconto in fatture o
ra di incarico è stata assunta a maggioranza e non è cessione del credito tale eventualità dovrà essere pre-
stato acquisito il consenso di tutti i condòmini vista nel contratto e dovranno essere acquisite le di-
all'esecuzione dei lavori sulle proprietà esclusive. chiarazioni di ciascun condòmino in tal senso, così
La maggior parte dei general contractor offrono una come pure ciascun condòmino dovrà formalizzare
valutazione preliminare gratuita accollandosene le l'incarico per l'esecuzione degli eventuali lavori sulla
spese con l'espressa previsione che, se si raggiungono sua proprietà esclusiva.
i presupposti per la realizzazione dell'intervento uti-
lizzando la detrazione fiscale, nulla sarà dovuto per 5.2 Verifica della idoneità tecnico professionale dei
tale attività preliminare sempre che all'esito positivo soggetti coinvolti
di tale attività consegua l'effettuazione dei lavori. Tale verifica prevista dall'articolo 26 comma 1 D.lgs.
Non si tratta certamente di una liberalità! n. 81 del 2008 va effettuata nei confronti del general
Le spese per la verifica preliminare, infatti, sono contractor e di tutti i soggetti dei quali egli si avvale
espressamente ricomprese tra quelle che danno dirit- per l'esecuzione del contratto.
to alla detrazione. Pertanto, conclusa la pratica, an- L’obbligo di verifica dell'idoneità tecnico profes-
che tali spese saranno rendicontate e pagate ai pro- sionale richiede il massimo di attenzione, cautela e
fessionisti utilizzando l'ipotesi dello sconto in fattura professionalità da parte del committente tenendo
o della cessione del credito. conto in particolare che le modalità di cui all'art. 26
Se, invece, attraverso i vari interventi non si riusci- comma 1 D.lgs. n. 81/2008 (acquisizione del certifi-
rà ad integrare i presupposti per la detrazione, le for- cato di iscrizione alla camera di commercio, inerente
me contrattuali esaminate prevedono che nessuna i lavori affidati e dell'autocertificazione dell'impresa
spesa sarà dovuta al general contractor che si assume, appaltatrice o dei lavoratori autonomi del possesso
pertanto, il rischio di impresa della verifica. dei requisiti di idoneità tecnico professionale) non
Cosa succede, però, se la verifica preliminare dà esauriscono l'obbligo di verifica che attiene il posses-
esito positivo ma non si arriva all'affidamento dei la- so di capacità organizzative, nonché disponibilità di
vori? forza lavoro, di macchine e di attrezzature, in riferi-
In tale ipotesi il general contractor richiede il paga- mento ai lavori da realizzare (art. 89 comma 1 d.lgs.
mento delle spese di progettazione preliminare che n. 81 del 2008).
vengono quantificate in un determinato importo o, Una mera verifica documentale è, pertanto, insuffi-
addirittura, determinate su base percentuale rispetto ciente e non esonera il committente dalla responsa-
all'ammontare dei lavori che si sarebbero potuti effet- bilità di aver scelto in modo negligente l'appaltatore
tuare. che si dimostri professionalmente inadeguato e in-
Sarà, pertanto, opportuno che il condominio adotti competente.
particolari tutele e non recepisca supinamente uno Nel caso del general contractor l'amministratore do-
schema contrattuale così congegnato anche perché le vrà verificarne le competenze per tutti i campi di atti-
variabili alle quali è collegata la realizzazione dell'in- vità che lo vedono impegnato (progettazione, lavori
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 52

edili, impiantistica, ecc.). L'affidamento dei lavori ad un general contractor al


Nel caso in cui il progetto richieda competenze che quale viene demandata anche la nomina del direttore
il general contractor non possiede nel suo staff, potrà dei lavori, pone certamente problemi di indipenden-
affidarle in subappalto a un terzo (subcontractor), che za di quest'ultimo rispetto all'esecutore dei lavori,
sarà coinvolto nel coordinamento generale dell’inter- considerato che il general contractor oltre alla nomina
vento. provvede anche al pagamento dei compensi.
Sebbene in questo caso, il general contractor, reste- Non si può parlare di un vero e proprio conflitto di
rà comunque l’unico referente e responsabile nei interessi, ma con riferimento alla sovrapposizione
confronti del committente, la verifica dell'idoneità della figura del titolare dell’impresa e del Progettista
tecnico professionale dovrà essere estesa anche a tut- e Direttore Lavori, si ravvisano alcune inopportunità
ti i subcontractor. deontologiche.
E sarà opportuno che il condominio introduca nel Il Codice Deontologico vigente degli Ingegneri ita-
contratto una clausola – ad esempio l'approvazione liani prescrive che il Progettista e il Direttore Lavori
espressa del sub-appalto così come previsto all'art. sono ruoli in carico a professionisti che devono tute-
1656 codice civile ogni qualvolta il general contractor lare gli interessi del committente, informandolo” di
ne faccia ricorso - che gli consenta di rifiutare l'affi- ogni potenziale conflitto di interesse, che potrebbe sor-
damento dei lavori ai sub contractor non soltanto gere durante lo svolgimento della prestazione “(art. 12).
quando la verifica dell'idoneità tecnico professionale Tali disposizioni escludono che un professionista
non ha avuto esito positivo, ma anche quando possa assumere incarichi che si configurano quale
l'azienda individuata dal general contractor non abbia corrispondenza tra “controllore” ècontrollato”, quale
il gradimento del condominio. il caso in cui il Direttore dei Lavori fosse anche titola-
re/socio dell’impresa affidataria ed il fine è certa-
5.3 La nomina del progettista e del direttore dei lavori mente eludere casistiche in cui il professionista tuteli
Il direttore lavori è quella figura professionale che ha il proprio interesse economico, quale maggiore inte-
il compito di seguire l’andamento del cantiere e di as- resse rispetto a quello del committente, per cui svolge
sicurarsi che tutto proceda come da progetto, nel ri- l’incarico.
spetto della normativa vigente. Il Codice deontologico degli Architetti italiani, inve-
La sua figura in edilizia privata è obbligatoria ce, disciplina espressamente i rapporti con i commit-
ogniqualvolta si devono eseguire lavori subordinati al tenti escludendo che il professionista possa, senza
permesso di costruire o correlati a dichiarazioni di l’esplicito assenso del committente, essere compartecipe
asseverazione dei lavori. nelle imprese, società e ditte fornitrici dell’opera proget-
Tale professionista costituisce un supporto qualifi- tata o diretta per conto del committente (art. 14) con
cato e professionale in tutte le fasi dell'esecuzione del l'obbligo di astenersi dal prestare la propria attività
progetto e spesso è lo stesso tecnico che ha redatto il professionale nell'ipotesi in cui abbia un interesse in
progetto i cui lavori poi è chiamato a dirigere. conflitto con quello di un committente o che possa con-
Si tratta di una figura fondamentale tra il commit- dizionare il corretto svolgimento dell’incarico (art. 31).
tente e l'impresa che esegue i lavori, che assume di- Si segnala in particolare, che l'art. 32 dispone che
verse responsabilità riconducibili ai seguenti ambiti: “costituisce indebita interferenza tra interessi economici
› mancata sorveglianza durante lo svolgimento dei e professione, rilevante ai sensi degli artt.5 e 6, il com-
lavori, anche se non è obbligato a presentarsi tutti portamento del Professionista che stabilisce con Imprese
i giorni in cantiere; e Società patti attinenti i servizi da queste ultime, rese a
› eventuali danni conseguenti a direttive errate o di- favore del proprio committente”.
sattese; È opportuno, pertanto, che il professionista renda
› vizi riscontrati nei lavori a causa di mancati con- al committente una informativa circostanziata circa i
trolli e verifiche sui materiali; suoi rapporti con il general contractor, di modo che il
› infortuni causati da direttive sbagliate; committente possa scegliere se accettare le circostan-
› mancata osservanza delle norme edilizie e urbani- ze, qualora ritenga che il proprio interesse venga co-
stiche; munque garantito.
› danni e situazioni di pericolo causate da errori Da quanto argomentato appare evidente l'opportu-
progettuali o istruzioni errate impartite; nità che il progettista e il direttore dei lavori siano
› mancato controllo nella gestione della contabilità. professionisti di piena fiducia del condominio che
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 53

provvederà a pagare le rispettive prestazioni anche continuerà ad essere investito delle proprie responsa-
utilizzando le detrazioni fiscali. bilità, nonostante la nomina.
La costante giurisprudenza delle sezioni penali del-
5.4 La nomina dei responsabili della sicurezza sul la Corte di Cassazione ribadisce, infatti, che “il com-
lavoro: il responsabile dei lavori, il coordinatore per la mittente è esonerato dalle proprie responsabilità esclusi-
progettazione ed il coordinatore per l'esecuzione dei vamente se ha provveduto con tempestività non solo al-
lavori la nomina di un responsabile dei lavori, ma altresì al
La figura del responsabile dei lavori, la cui nomina conferimento allo stesso di una delega avente ad oggetto
spetta al committente, non è obbligatoria. gli adempimenti richiesti per l'osservanza delle norme
L'articolo 89, comma primo lett c) del D.lgs. 81 del antinfortunistiche” (Cass. Pen. 14 marzo 2008 n.
2008 individua il responsabile dei lavori nel “soggetto 23090).
che può essere incaricato dal committente per svolgere i La delega deve riguardare “poteri decisori, gestio-
compiti ad esso attribuiti” dalla normativa in materia nali e di spesa” in modo che il committente venga
di sicurezza sul lavoro. esonerato dalle responsabilità (Cass. Pen. 28 maggio
Si tratta, quindi, di una nomina facoltativa e la 2013 n. 37738).
norma dispone che in caso di mancato esercizio della Pur trattandosi di una figura alternativa, la nomina
facoltà di nomina, il committente ne assume il ruolo del responsabile dei lavori non esonera completa-
e le responsabilità. mente il committente dalle proprie responsabilità.
La nomina di tale figura appare opportuna ogni- Quest’ultimo potrà sempre essere chiamato a rispon-
qualvolta il committente non abbia le capacità pro- dere per culpa in eligendo, laddove abbia scelto un pro-
fessionali per rispettare tutti gli obblighi a lui imposti fessionista privo delle necessarie capacità e competenze
dalla normativa ovvero quando, come nell'ipotesi di e per culpa in vigilando per non avere adeguatamente
lavori effettuati in condominio, l'opera venga com- verificato l’operato del responsabile dei lavori.
missionata da più committenti. Laddove nella fase di progettazione dell'opera il
Nella prima ipotesi il responsabile dei lavori sup- committente o il responsabile dei lavori si avvedano
plisce con la propria competenza alle carenze specifi- che la stessa debba essere realizzata, come si potreb-
che in materia di sicurezza dei luoghi di lavori che be verificare nell'ipotesi degli interventi previsti
chiunque potrebbe avere, se non in possesso di speci- dall'art. 119 decreto legge 34 del 2020, da più imprese,
fiche capacità professionali. anche se le fasi della lavorazione non prevedano la
Nel secondo caso la nomina, oltre alla specifica loro compresenza sul cantiere, si deve procedere, così
funzione di supplenza delle capacità tecniche, è utile come previsto dall'articolo 90 comma terzo D.lgs. 81
per evitare che, in ipotesi di accertamento di respon- del 2008, alla nomina del coordinatore della sicurez-
sabilità, la eventuale sanzione venga ripetuta per cia- za in fase di progettazione (CSP).
scun committente. Tale figura, prevista dall'articolo 91 ed in possesso
Dal momento della nomina il responsabile dei la- dei requisiti previsti dall'articolo 98 del D.lgs. 81 del
vori assume gli obblighi gravanti in capo al commit- 2008, ha il compito, durante la fase di progettazione
tente, così come da questi individuati nell'ambito del- e prima della richiesta di presentazione delle offerte,
la nomina, tanto che l'articolo 93 comma primo del di redigere il piano di sicurezza e di coordinamento
D.lgs. 81 del 2008 dispone che “il committente è esone- (PSC) previsto dall'art. 100, comma 1 dello stesso de-
rato dalle responsabilità connesse all’adempimento degli creto legislativo; di predisporre un fascicolo adattato
obblighi limitatamente all’incarico conferito al respon- alle caratteristiche dell’opera, contenente le informa-
sabile dei lavori”. zioni utili ai fini della prevenzione e della protezione
L'atto di nomina del responsabile dei lavori, quindi, dai rischi cui sono esposti i lavoratori; di coordinare
dovrà essere redatto in modo da individuare con esat- l’applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 90,
tezza le competenze e le funzioni che sono a lui delegate comma 1, relative agli obblighi del committente e del
in modo da eliminare la responsabilità del committente. responsabile dei lavori e, infine, di effettuare la valu-
L’atto dovrà essere redatto per iscritto e munito di data tazione dei rischi da rinvenimento di ordigni bellici
certa. inesplosi.
È molto importante che l’incarico preveda espres- Negli stessi cantieri in cui è prevista la presenza di
samente la delega degli adempimenti richiesti in ma- più imprese esecutrici, anche non contemporanea, il
teria di sicurezza sul lavoro, altrimenti il committente committente o il responsabile dei lavori, prima del-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 54

l’affidamento dei lavori, devono designare, così come prema Corte è più volte intervenuta enunciando prin-
previsto dall'art.90 comma quattro D.lgs. 81 del 2008 cipi finalizzati ad evitare un suo indiscriminato e ge-
il coordinatore per l’esecuzione dei lavori (CSE). neralizzato coinvolgimento (per una perfetta sintesi
Si tratta di un professionista, in possesso dei requi- degli orientamenti giurisprudenziali cfr. Cass. Pen.
siti previsti dall'art. 98 che secondo la previsione Sez. IV, 8 aprile 2010 n. 15081 – Cass. Pen. Sez. IV, 15
dell'articolo 92 del D.lgs. 81 del 2008 ha il compito di luglio 2015 n. 44131)..
verificare l’attuazione del piano di sicurezza e coordi- Tale indirizzo interpretativo trova efficace espres-
namento da parte dell’impresa per tutta la durata dei sione in numerose decisioni che hanno sottolineato
lavori, con opportune azioni di coordinamento e la necessità di una attenta disamina delle circostanze
controllo nonché la corretta applicazione delle proce- fattuali concernenti i criteri seguiti dal committente
dure di lavoro. per la scelta dell'appaltatore, l'ingerenza del commit-
Lo stesso professionista assume una posizione di tente stesso nell'esecuzione dei lavori oggetto dell'ap-
garanzia nell'ambito dell'esecuzione dei lavori avendo palto, la percepibilità agevole ed immediata da parte
il potere di segnalare al committente o al responsabi- del committente di eventuali situazioni di pericolo.
le dei lavori, previa contestazione scritta alle imprese Sotto il primo profilo é stato evidenziato che il
e ai lavoratori autonomi interessati, le inosservanze committente dei lavori dati in appalto deve seguire
alle disposizioni del testo unico sulla sicurezza alle due fondamentali regole di diligenza e prudenza. In
prescrizioni del PSC; di proporre la sospensione dei primo luogo deve scegliere il soggetto al quale affi-
lavori, l’allontanamento delle imprese o dei lavoratori dare l'incarico, previo accertamento del possesso non
autonomi dal cantiere, o la risoluzione del contratto, solo dei titoli di idoneità prescritti dalla legge, ma
se ritenuto opportuno e, financo di sospendere, in ca- anche della capacità tecnica e professionale, propor-
so di pericolo grave e imminente, direttamente ri- zionata al tipo astratto di attività commissionata ed
scontrato, le singole lavorazioni fino alla verifica de- alle concrete modalità di espletamento della stessa
gli avvenuti adeguamenti effettuati dalle imprese in- (cfr. Cass. Pen. Sez. III 20 gennaio 1992 n. 2329 riv.
teressate. 189173, principio enunciato prima dell'entrata in vi-
Laddove il committente o il responsabile dei lavori, gore della l. 626 del 1996 e richiamato anche nel con-
a seguito delle segnalazioni del CSE non adottino al- testo motivazionale di Cass. Sez IV 14 gennaio 2008
cun provvedimento in merito, senza fornire idonea n. 8589).
motivazione, il coordinatore dell’esecuzione dà co- Ne consegue che la verifica tecnico professionale –
municazione dell’inadempienza all’ASL e alla Dire- di cui abbiamo parlato nel capitolo 5.2 - rimane un
zione Provinciale del Lavoro. passaggio fondamentale per discriminare la respon-
Considerato che i professionisti deputati alla pro- sabilità del committente anche se quest'ultimo non si
gettazione e verifica delle misure a salvaguarda della ingerisce nella esecuzione dei lavori dati in appalto.
sicurezza sul lavoro, operano in stretto contatto con il Per quanto attiene al secondo profilo, la giurispru-
committente sul quale residuano mansioni di con- denza ha sottolineato che laddove il committente as-
trollo circa l'operato di tali professionisti ed il rispetto suma una partecipazione attiva nella conduzione e
delle mansioni loro assegnate, é opportuno che a ri- realizzazione dell'opera, il contratto di appalto non è
coprire tali ruoli vengano chiamati professionisti di idoneo a trasferire dal committente all'appaltatore la
piena fiducia del condominio che provvederà a paga- responsabilità nell'esecuzione dei lavori, perché in tal
re le rispettive prestazioni anche utilizzando le detra- caso il committente rimane ugualmente destinatario
zioni fiscali. degli obblighi assunti dall'appaltatore (Cass. Pen. Sez.
In particolare sulla detraibilità fiscale dei compensi IV, 17 settembre 2008 n. 38824).
dell'amministratore nominato responsabile dei lavori Per quel che attiene il terzo profilo è stato precisato
si tornerà nel capitolo 7.3. che in presenza di una violazione immediatamente
percepibile delle misure di sicurezza prescritte – ad
5.5 La responsabilità penale del committente dei esempio quando vi sia una palese violazione delle
lavori per violazione della normativa di sicurezza sul norme antinfortunistiche - il committente risponde
lavoro ugualmente delle conseguenze dell'infortunio allor-
Sul coinvolgimento del committente in ipotesi di re- quando sia in grado di accorgersi senza particolari
sponsabilità penale conseguenti alla violazione della indagini dell'inadeguatezza delle misure di sicurezza
normativa in materia di sicurezza sul lavoro, la Su- (Cass. Pen. Sez. IV, 14 luglio 2006 n. 30857).
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 55

Sulla necessità di una attenta disamina delle circo- fidati, si deve escludere che la non idoneità possa es-
stanze fattuali, infine, la Suprema Corte è tornata re- sere ritenuta per il solo fatto dell'avvenuto infortunio,
centemente precisando che fermo restando in capo al in quanto il difetto di diligenza nella scelta dell'im-
committente l'obbligo di esecuzione della verifica presa esecutrice deve formare oggetto di specifica
dell'idoneità tecnico professionale dell'impresa e dei motivazione da parte del giudice (Cass. Pen. Sez. IV,
lavoratori autonomi prescelti in relazione ai lavori af- 20 marzo 2019 n. 37761). •
CONDOMINIO 56

6. Gli elementi che possono


incidere sulla concessione
della detrazione fiscale
6.1 L'incremento della prestazione energetica o sti se per quel che riguarda gli immobili in condomi-
sismica del fabbricato nio si dovesse fare riferimento alle singole unità abi-
Così come abbiamo visto nel capitolo 1.3, la detrazio- tative o all'intero fabbricato, anche in considerazione
ne fiscale viene riconosciuta a condizione che si rie- del fatto che la certificazione delle prestazioni ener-
scano ad ottenere i risultati in termini di efficienta- getiche delle singole unità immobiliari comporta l'ac-
mento energetico e/o sismico del fabbricato previsti cesso nelle medesime ed il consenso del proprietario,
dalla norma. rendendo più complesso l'iter progettuale degli inter-
In particolare ricordiamo che per quel che riguarda venti.
i lavori di efficientamento energetico per godere del L'articolo 7 del decreto Requisiti ecobonus stabili-
bonus al 110% è necessario effettuare interventi che sce che laddove gli interventi riguardino le parti co-
comportino il miglioramento di almeno due classi muni di edifici condominiali, che interessino l’involu-
delle prestazioni energetiche dell’edificio condomi- cro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per
niale o delle unità immobiliari situate all’interno di cento della superficie disperdente lorda dell’edificio
edifici plurifamiliari le quali siano funzionalmente in- medesimo e che conseguono almeno le qualità medie
dipendenti e dispongano di uno o più accessi autono- di cui alle tabelle 3 e 4, dell’Allegato 1 del Decreto Li-
mi dall’esterno. nee Guida APE “è obbligatoria la produzione dell’atte-
Se ciò non è possibile, occorre dimostrare il conse- stato di prestazione energetica riferita all’intero edifi-
guimento della classe energetica più alta. cio, prodotto nella situazione ante e post intervento”.
Il miglioramento della classe energetica deve esse- In tale caso l'APE viene definito “convenzionale” e
re comprovato attraverso l’attestato di prestazione viene predisposto, seguendo le previsioni del punto
energetica (APE) rilasciato prima dell’intervento e do- 12 dell'allegato A al decreto Requisiti ecobonus. Per la
po e le spese necessarie per tali attestazioni sono de- redazione degli APE convenzionali, riferiti a edifici
traibili. con più unità immobiliari, tutti gli indici di prestazio-
Nel caso, invece, di interventi aventi ad oggetto il ne energetica dell’edificio considerato nella sua inte-
miglioramento sismico delle strutture per ottenere il rezza, compreso l’indice EPgl,nren,rif,standard
superbonus non è necessario un particolare incre- (2019/21) che serve per la determinazione della clas-
mento in termini di classi di rischio sismico, ma, se energetica dell’edificio, si calcolano a partire dagli
piuttosto, l’asseverazione dell’avvenuto miglioramen- indici prestazione energetica delle singole unità im-
to della prestazione antisismica della struttura. mobiliari.
Tale asseverazione sarà rilasciata dal tecnico abili- In particolare ciascun indice di prestazione energe-
tato alla fine dei lavori ed anche le spese necessarie tica dell’intero edificio è determinato calcolando la
per tale asseverazione sono detraibili. somma dei prodotti dei corrispondenti indici delle
singole unità immobiliari per la loro superficie utile e
6.2 Attestato di prestazione energetica condominiale dividendo il risultato per la superficie utile comples-
o delle singole unità abitative? siva dell’intero edificio
L'articolo 119 decreto legge 34 del 2020 si limita a Si renderà, quindi, necessaria la collaborazione dei
prevedere che il miglioramento della classe energeti- proprietari delle proprietà esclusive al fine di consen-
ca dell'edificio venga provato mediante l'APE rilascia- tire l'accertamento degli indici di prestazione ener-
to prima è dopo l'intervento. getica delle singole unità immobiliari.
Nel silenzio della norma gli interpreti si sono chie- Laddove sia necessario accedere all'interno
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 57

dell'unità immobiliare, in caso di rifiuto del singolo massimi per tipologia di intervento.
condòmino si potrà ricorrere al giudice per ottenere, I criteri per la determinazione dei costi massimi
anche in via d'urgenza, un provvedimento che legitti- per tipologia di intervento sono determinati al punto
mi l'ingresso nella proprietà privata. 13 dell'allegato A del decreto Requisiti ecobonus, ad
In tal caso l'amministratore non potrà agire in via eccezione delle le spese per gli interventi di riduzione
autonoma atteso che tale attività non rientra nelle del rischio sismico (indicati all’art. 2, comma 1, lettera
sue attribuzione neppure sotto l'aspetto degli atti b), punti vi e vii decreto requisiti ecobonus) per i qua-
conservativi a lui delegati. li non sono definiti massimali di costo specifici.
Infatti la legittimazione dell'amministratore, previ- In particolare si prevede che i costi per tipologia di
sta dall'articolo 1130 n. 4 codice civile per gli atti con- intervento debbano essere sono inferiori o uguali ai
servativi dei diritti inerenti alle parti comuni, deve prezzi medi delle opere compiute riportati nei c.d.
considerarsi limitata, per giurisprudenza costante, al- prezzari regionali relativi alla regione in cui è sito
le domande dirette al ripristino delle parti comuni nel l’edificio oggetto dell’intervento.
loro normale stato. In alternativa ai prezziari, il tecnico abilitato potrà
La giurisprudenza individua gli atti conservativi in riferirsi ai prezzi riportati nelle guide sui “Prezzi in-
tutto quanto necessario a preservare l'integrità e l'esi- formativi dell’edilizia” edite dalla casa editrice DEI –
stenza del patrimonio comune, a mantenere lo stato Tipografia del Genio Civile.
di fatto e di diritto inerente alle cose oggetto di com- Se l'intervento non è compreso, in tutto o in parte,
proprietà e quindi anche dell'edificio condominiale, all'interno dei prezzari il tecnico abilitato provvederà
ricomprendendo nel concetto in esame gli atti rivolti a determinare i nuovi prezzi per tali interventi “in
a prevenire o rimuovere il pericolo derivante da rovi- maniera analitica, secondo un procedimento che tenga
na, degrado e scorretto utilizzo di parti comuni. conto di tutte le variabili che intervengono nella defini-
In tali ipotesi è riconosciuta la legittimazione atti- zione dell’importo stesso”, facendo ricorso anche ai
va dell'amministratore nel ricorrere al procedimento massimali specifici di costo per gli interventi sottopo-
d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per accedere all'interno sti a dichiarazione indicati nell'allegato I al decreto
delle proprietà esclusive dei condòmini (cfr. da ulti- ministeriale.
mo Cass. 9 agosto 2019 n. 21242). Nel caso in cui l’asseverazione possa essere sosti-
Al di fuori di tali ipotesi – e la necessità di accedere tuita da una dichiarazione del fornitore o dell’instal-
all'immobile del singolo condòmino per verificarne le latore, l’ammontare massimo delle detrazioni fiscali o
prestazioni energetiche non può annoverarsi tra della spesa massima ammissibile è calcolato proprio
quelle comprese – l'assemblea dovrà autorizzare sulla base dei massimali di costo specifici per singola
l'amministratore a promuovere l'eventuale giudizio tipologia di intervento.
per vincere la resistenza del condòmino a favorire È opportuno ricordare che qualora la verifica dei
l'accesso nella sua unità immobiliare. costi sostenuti, effettuata secondo i criteri sopra indi-
cati, evidenzi che i costi sostenuti sono maggiori di
L'azione giudiziaria per ottenere anche d'urgenza la possibi­ quelli massimi ivi indicati in relazione a una o più ti-
lità di accedere alla proprietà esclusiva del condòmino che pologie di intervento, la detrazione è applicata nei li-
non lo consente, deve essere deliberata dall'assemblea. miti massimi individuati dal presente decreto.

Se a seguito della verifica dei costi sostenuti con riferimento


6.3 Effetti della mancata congruità delle spese ad una o più tipologie di intervento, le spese risultino supe­
Altro presupposto per ottenere la detrazione è l'asse- riori rispetto al costo massimo previsto dalla normativa per
verazione della congruità delle spese sostenute, in l’intervento, la detrazione sarà contenuta entro i limiti mas­
difetto della quale non si avrà diritto alla detrazione. simi di spesa riconosciuti.
L'ammontare delle spese sostenute, fermo restando
i valori massimi di detrazione ammissibili, ha poi una
sua rilevanza in ordine alla misura della detrazione 6.4 La conformità urbanistica degli immobili quale
che sarà riconosciuta. requisito per godere della detrazione
Il tecnico abilitato dovrà, infatti, asseverare la con- La possibilità di godere di una detrazione dall'IRPEF
gruità delle spese allegando il computo metrico e cer- in misura percentuale sulle spese sostenute per gli
tificando che nell'intervento siano rispettati i costi interventi di recupero del patrimonio edilizio è stata
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 58

introdotta nel nostro ordinamento per la prima volta volabili, pure se i medesimi non necessitano di alcun
dall'art. 1 della legge n. 449 del 1997 e, dopo numero- titolo abilitativo (cfr. da ultimo Circolare Agenzia del-
se proroghe, tale previsione è stata resa permanente le Entrate 8 luglio 2020, n.19/E, cit.).
attraverso una modifica al Testo Unico delle Imposte Il quadro normativo relativo agli interventi in edili-
sul Reddito (TUIR). zia al quale le norme finora disaminate facevano rife-
L'articolo 16-bis del Dpr 22.12.1986 n. 917, introdot- rimento è stato profondamente modificato per effetto
to nel 2011, prevede infatti la detrazione dall'imposta del decreto legislativo 25 novembre 2016 n. 222 che,
lorda dovuta di un importo percentuale sulle spese nel riordinare i titoli e gli atti legittimanti gli inter-
documentate, fino alla concorrenza di un massimale venti edilizi, ha previsto un ampliamento della cate-
determinato per ciascuna unità immobiliare, per gli goria degli interventi soggetti ad attività completa-
interventi previsti dall'articolo 3, comma 1, lettere b), mente libera.
c) e d) del Testo Unico dell'edilizia eseguiti sulle sin- Anche nel mutato panorama legislativo si possono
gole unità immobiliari residenziali e sulle loro perti- individuare, con riferimento alle ipotesi di decadenza
nenze. dalla detrazione, due situazioni:
Per vedersi riconosciuta la detrazione il contri- a) la realizzazione di opere edilizie non rientranti
buente dovrà aver osservato quanto previsto dal de- nella corretta categoria di intervento per le quali sa-
creto del Ministro Finanze 18 febbraio 1998 n. 41, che rebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso da
nel disciplinare le procedure di controllo delle detra- quello in possesso.
zioni per le spese di ristrutturazione edilizia, indivi- L'ipotesi ricorre, ad esempio, quando opere sogget-
dua i presupposti per la corretta detrazione: indica- te a concessione edilizia siano state in modo erroneo
zione nella dichiarazione dei redditi degli estremi comprese in una denuncia d'inizio di attività ma, tut-
dell'immobile oggetto dei lavori, comunicazione pre- tavia, le stesse risultino conformi agli strumenti ur-
liminare all'esecuzione dei lavori, conservazione della banistici ed ai regolamenti edilizi.
documentazione comprovante la spesa sostenuta, ef- In tal caso risulta possibile la sanatoria delle opere
fettuazione dei pagamenti con determinate modalità, e rimane onere del contribuente inoltrare all'Agenzia
redazione di dichiarazioni integrative qualora l'am- delle Entrate il corretto titolo edilizio così come pre-
montare dei lavori superi una determinata soglia. visto al punto 7 della Circolare 24 febbraio 1998 n. 57/
L'art. 4 lett. c) del citato decreto ministeriale esclu- E.
de la detrazione laddove vengano eseguite opere edi- b) la realizzazione di opere difformi dal titolo abili-
lizie difformi rispetto a quelle oggetto di preventiva tativo ed in contrasto con gli strumenti urbanistici ed
comunicazione. i regolamenti edilizi.
Identica sanzione viene comminata dall'art. 49 del Si tratta di opere non suscettibili di sanatoria e,
Dpr. 380 del 2001 il quale prevede che gli interventi pertanto, non si potrà godere della detrazione e lad-
abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto dove le spese saranno portate in detrazione, sarà di-
con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successi- chiarata la decadenza dai benefici fiscali, con recupe-
vamente annullato, non beneficiano delle agevolazio- ro dell'imposta non pagata.
ni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi Occorre tener presente, però, che il primo comma
o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. dell'art. 49 del Dpr 380 del 2001 evidenzia che laddo-
Al fine di verificare “a posteriori” la conformità ve il contrasto riguardi violazioni di altezza, distacchi,
delle opere realizzate a quanto preventivamente co- cubatura o superficie coperta, la fattispecie assume
municato, con provvedimento del Direttore rilevanza ai fini della decadenza dal beneficio fiscale
dell'Agenzia delle Entrate n. 149646 del 2.11.2011 è soltanto laddove le violazioni eccedano per singola
stata disposta la conservazione delle abilitazioni am- unità immobiliare il due per cento delle misure pre-
ministrative richieste dalla legislazione vigente per la scritte.
tipologia di lavori da realizzare e nell'eventualità in Parimenti la norma dispone che danno luogo a de-
cui non sia necessario alcun titolo abilitativo, il con- cadenza dal beneficio il mancato rispetto delle desti-
tribuente viene onerato della sottoscrizione e conser- nazioni e degli allineamenti indicati nel programma
vazione di una dichiarazione sostitutiva di notorietà di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei
in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed atte- piani particolareggiati di esecuzione.
stata la circostanza che gli interventi di ristruttura- La giurisprudenza che si è formata su tale disposi-
zione edilizia posti in essere rientrano tra quelli age- zione, sebbene originata da contenziosi nei quali og-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 59

getto del contendere era l'intervenuta decadenza dal- bis del Dpr 380 del 2001, è riferita «esclusivamente
le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, ha alle parti comuni degli edifici» interessate dall'inter-
precisato che “le norme che stabiliscono decadenza so- vento che dà diritto al superbonus (art. 119 comma 13
no per loro natura di stretta interpretazione” e che, bis decreto legge 34 del 2020 così come modificato
pertanto, deve ritenersi estraneo alla suddetta dispo- dall'art. 51 comma 3-quinquies del d. l. 104 del 2020
sizione l'abuso edilizio che alla data di realizzazione convertito nella l. 126 del 2020).
delle opere non risultava realizzato in assenza di tito- Va aggiunto che sempre nella stessa direzione il
lo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di decreto Semplificazioni – decreto legge n. 76 del
un titolo successivamente annullato (cfr. da ultimo 2020, convertito nella legge n. 120 del 2020 n. 120 -
Cass. 4.03.2016 n. 4351). ha apportato alcune modifiche al Testo Unico
dell'Edilizia:
6.4.1 La conformità urbanistica del fabbricato › l'articolo 10 lett. d) n. 1 ha modificato l'articolo 9bis
condominiale del Dpr n. 380 del 2001 prevedendo che per gli im-
Oltre all'attestazione del rispetto dei requisiti tecnici mobili realizzati in epoca antecedente alla data in
degli interventi che danno diritto alla detrazione delle cui non era obbligatorio acquisire il titolo abilitati-
spese sostenute e della corrispondente congruità del- vo edilizio, lo stato legittimo si può desumere dal-
le spese sostenute della quale ci siamo occupati nei le informazioni catastali di primo impianto, o da
paragrafi precedenti, il tecnico abilitato, all'atto della altri documenti probanti (riprese fotografiche,
presentazione della pratica urbanistica, deve asseve- estratti cartografici, documenti d'archivio, o altro
rare lo stato legittimo dell'immobile ai sensi dell'arti- atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la
colo 9bis del Dpr n. 380 del 2001, cioè deve verificare provenienza) nonché dal titolo abilitativo che ha
la conformità dello stato di fatto dell'immobile a disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha inte-
quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto ressato l'intero immobile o unità immobiliare, in-
o legittimato la costruzione, integrato da eventuali ti- tegrati con gli eventuali titoli successivi che hanno
toli successivi. abilitato interventi parziali.
L’asseverazione dello stato legittimo dell'immobile Con gli stessi elementi si può provvedere quando
in un fabbricato condominiale dovrebbe comprende- sussiste un principio di prova del titolo abilitativo del
re anche l'accertamento della conformità urbanistica quale, però, non è disponibile copia.
delle singole unità immobiliari che lo compongono e › l'articolo 10 lett p) ha introdotto nel Dpr n. 380 del
tale aspetto ha un duplice effetto sul superbonus. In 2001 l'art. 34bis introducendo una tolleranza co-
primo luogo laddove si intervenga sui beni comuni - struttiva del 2% entro la quale il mancato rispetto
ad esempio realizzando il “cappotto” con coibenta- dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della su-
zione della facciata del fabbricato - si rischia una di- perficie coperta e di ogni altro parametro delle sin-
latazione eccessiva dei tempi necessari per le attività gole unità immobiliari non costituisce violazione
preliminari che non potrebbero essere limitate alla edilizia.
conformità urbanistica delle sole parti comuni, ma Nel caso, poi di immobili sottoposti a tutela ai sensi
andrebbero estese a ciascuna unità immobiliare che del decreto legislativo 22 gennaio 2004 n. 42, sono
compone il condominio. tollerate anche le irregolarità geometriche e le modi-
In secondo luogo l'abuso riscontrato all'interno fiche alle finiture degli edifici di minima entità, non-
della singola unità immobiliare potrebbe rendere dif- ché la diversa collocazione di impianti e opere inter-
ficoltosa o addirittura impossibile l'intera operazione ne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli
superbonus: il condòmino proprietario di un immo- abilitativi edilizi, a condizione che non comportino
bile abusivo non si vedrebbe riconosciuta la detrazio- violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e
ne e, quindi, a fronte dell'impossibilità di realizzare i non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.
lavori senza esborso economico potrebbe manifestare Tali tolleranze, ai fini della dichiarazione di cui
il proprio dissenso in assemblea. all'articolo 9bis del TUE, dovranno essere dichiarate
Da qui la necessità avvertita dal legislatore di sem- dal tecnico in sede di presentazione di nuove istanze
plificare la procedura di asseverazione relativa alla ovvero asseverate all'atto della costituzione o del tra-
conformità urbanistica dei fabbricati condominiali, sferimento di diritti reali.
prevedendo che la dichiarazione di «stato legittimo Gli interventi finalizzati alla semplificazione certa-
degli immobili plurifamiliari» ai sensi dell'articolo 9 mente velocizzano l'iter burocratico per ottenere il
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 60

superbonus: la verifica della conformità urbanistica terminerà l'impossibilità di godere della detrazione.
dovrà essere limitata ai soli beni comuni interessati Non sembra ipotizzabile, invero, che il condominio
dall'intervento e, nel caso di difformità contenute possa procedere ad una sanatoria della facciata, an-
nella tolleranza del 2% basterà che il tecnico le di- che perché la difformità da sanare in caso di balconi
chiari nella istanza, senza necessità di promuovere o terrazzi, insisterebbe sulla proprietà esclusiva del
una sanatoria, in conformità dell'art. 34bis TUE. singolo partecipante al condominio in quanto "pro-
lungamento" della corrispondente unità immobiliare
art. 119 comma 13ter d. l. 34 del 2020 (cfr. da ultimo Cass. 12 marzo 2020, n. 7042).
Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi re­ Una qualsiasi deliberazione assembleare presa a
lativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli maggioranza senza il consenso del proprietario del
incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni balcone, sarebbe inevitabilmente nulla (cfr. Cass. 12
dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immo­ gennaio 2016 n. 305).
bili plurifamiliari, di cui all'articolo 9­bis del testo unico di Anche l'ipotesi della sanatoria presentata dall'inte-
cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno ressato appare di difficile percorribilità: infatti occor-
2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico re il consenso del condominio quando uno dei con-
per l'edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni dòmini voglia realizzare (o sanare) opere che modifi-
degli edifici interessati dai medesimi interventi chino la facciata dell'edificio (cfr. Cons. Stato, Sez. V,
21 ottobre 2003, n. 6529).
Tale principio ha una portata generale e si applica
Per l'esecuzione dei lavori sulle parti comuni del fabbricato anche quando l'interessato ritenga che le innovazioni
basterà asseverare la conformità urbanistica delle sole parti sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza
comuni interessate dall'intervento e, nel caso di difformità estetica: salva la diversa espressa valutazione del
contenute nella tolleranza del 2% il tecnico potrà dichiararle condominio, l'Autorità amministrativa (ovvero il giu-
nella richiesta del titolo edilizio, senza necessità di procede­ dice amministrativo, in sede di impugnazione delle
re a sanatoria sue determinazioni) non può considerare irrilevanti
le innovazioni sotto il profilo estetico (cfr. Cons. Sta-
to, Sez. IV, 26 giugno 2012, n. 3772; Sez. IV, 10 marzo
6.4.2 Interventi abusivi realizzati sulle parti comuni 2011, n. 1566).
All'atto pratico le uniche ipotesi che possono godere Il condominio, quindi, dovrà acconsentire alla sa-
della “semplificazione” sono quelle che prospettano natoria dell'abuso con deliberazione che, autorizzan-
interventi sulle facciate, sul tetto o sugli elementi do la possibile modifica dell'estetica del fabbricato
strutturali del fabbricato condominiale, ma la portata dovrà essere assunta all'unanimità, diversamente
agevolatrice delle nuove disposizioni è di tutta evi- l'innovazione lesiva del decoro architettonico del fab-
denza: si pensi all'ipotesi in cui la difformità riscon- bricato condominiale, che ne alteri le linee architetto-
trata sulla facciata derivi dalla presenza di verande o niche o che si rifletta negativamente sull'aspetto ar-
di vani – già balconi o logge - chiusi attraverso l'ap- monico di esso, sarebbe vietata (cfr. da ultimo Cass.
posizione di vetrate, pannelli et similia. 24 febbraio 2020 n. 4909).
In tali ipotesi la previsione di una “tolleranza” con-
sente di superare un problema che, probabilmente il L'accertamento della conformità urbanistica delle parti co­
legislatore non si è neppure posto: infatti la difformi- muni e preliminare all'avvio del procedimento per il conse­
tà in tale situazione è stata determinata non dal con- guimento del superbonus in quanto in ipotesi di abuso non
dominio, ma dall'azione del proprietario dell'apparta- sanabile, la detrazione non sarà riconosciuta
mento dal quale si accede al balcone, alla loggia o al
terrazzo sul quale la difformità insiste.
Se la difformità è tale da superare la tolleranza, il 6.4.3 Gli effetti della mancata conformità urbanistica
tecnico dovrà necessariamente verificare se l'inter- delle singole unità abitative sulla godibilità della
vento fatto dal privato risulti autorizzato e laddove detrazione
l'intervento sia abusivo, al condominio non rimarrà Le procedure “semplificate”, in ogni caso, non con-
altra strada che promuovere un'azione per la rimo- sentono di dare una riposta certa sugli effetti che la
zione dell'opera difforme. mancata conformità urbanistica potrà avere sulla ef-
Infatti la presenza di abusi sulle parti comuni de- fettiva godibilità della detrazione da parte dei singoli
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 61

condòmini. sporti del 7 agosto 2003, n. 4174 al punto 4.3).


Le nuove disposizioni, infatti, sembrano consentire Ne consegue che la regolarità urbanistica della singo-
la separazione degli interventi sulle parti comuni dal la unità immobiliare, deve essere considerato presup-
regime urbanistico delle unità immobiliari alle mede- posto per la detraibilità della relativa spesa, determi-
sime collegate, ma limitatamente ai fini della presen- nata su base millesimale.
tazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle
parti comuni che beneficiano degli incentivi. La non conformità urbanistica della singola unità immobilia­
La non conformità urbanistica delle singole unità re non esclude la fattibilità dell'intervento ma non consente
immobiliari, pertanto, non influisce sulla fattibilità al proprietario dell'unità che presenta abusi di godere della
dell'intervento sulle parti comuni. detrazione
Ma il contribuente potrà beneficiare della detrazio-
ne per i lavori eseguiti sulle parti comuni se nella sua
unità immobiliare sono presenti degli abusi? 6.4.4 Ammissibilità della detrazione per interventi su
Purtroppo per dare una risposta positiva al quesito immobili per i quali è stata presentata domanda di
non può essere utilizzata la norma che limita l'asse- condono edilizio ma non è stato ancora rilasciato il
verazione alla sola conformità urbanistica delle parti titolo in sanatoria
comuni, in quanto la stessa non considera: Per effetto del ricordato decreto legislativo n. 222 del
› che per quel che attiene i lavori sulle parti comuni, 2016 è stata ampliata la categoria degli interventi re-
ciascun beneficiario dovrà calcolare la detrazione alizzabili in edilizia totalmente libera.
in funzione della spesa a lui imputata in base ai Si tratta di interventi per i quali non è richiesto al-
millesimi di proprietà̀ o dei diversi criteri applica- cun titolo abilitativo, né è prevista alcuna specifica
bili, ai sensi degli artt. 1123 e ss. c. c. (principio comunicazione: il contribuente al fine di ottenere la
consolidato in materia di detrazioni per i lavori detrazione fiscale deve asseverarle con dichiarazione
eseguiti sulle parti comuni, da ultimo ribadito dalla portante data certa.
Circolare Agenzia delle Entrate 19/E dell'8 agosto Rientrano in tale categoria gli interventi di manu-
2020, cit.); tenzione ordinaria, ma anche alcuni degli interventi
› che le parti comuni dell’edificio sono strumentali previsti dall'articolo 16-bis TUIR quali le opere fina-
al godimento delle proprietà dei singoli e da tale lizzate a prevenire il rischio di compimento di atti il-
vincolo di destinazione funzionale, sorgono i ca- leciti da parte di terzi (apposizione di inferriate, gra-
ratteri dell’irrinunciabilità e della indivisibilità del- te, ecc.) le opere finalizzate alla cablatura degli edifici,
le stesse: infatti il condòmino, in conformità alla al contenimento dell'inquinamento acustico, al con-
previsione dell’art. 1118 c.c., non può rinunciare ai seguimento di risparmi energetici con particolare ri-
diritti sui beni comuni né sottrarsi all’obbligo di guardo all'installazione di impianti basati sull'impie-
contribuire alle spese per la loro conservazione; go delle fonti rinnovabili di energia, gli interventi ri-
› che il godimento dei beni comuni è inscindibile dal volti alla prevenzione degli infortuni domestici e gli
godimento dei beni di proprietà esclusiva, tanto interventi di messa a norma degli edifici e degli im-
che pur rinunciando alla comproprietà sul bene, il pianti tecnologici.
condòmino continuerebbe di fatto ad usufruire Si tratta, quindi, di interventi che rientrano a pieno
dello stesso; titolo nella previsione dell'articolo 119 decreto legge
› che in linea di principio non è vietato intervenire 34/2020 e che possono essere eseguiti in edilizia li-
con opere di manutenzione ordinaria sugli immo- bera anche su immobili per i quali sia già stata pre-
bili, anche se irregolari in quanto tale divieto svuo- sentata la domanda di condono, ma non risulta anco-
terebbe sostanzialmente il contenuto del diritto del ra rilasciato il titolo in sanatoria: in tale eventualità si
proprietario, determinando il graduale e progressi- ha diritto alla detrazione?
vo perimento del bene (cfr. Corte Cost. 29.12.1995 E' questo il quesito posto, con richiesta di consu-
n. 529); lenza giuridica, dal Collegio dei Geometri della Pro-
› che, invece, gli altri interventi diversi dalla manu- vincia di Ancona alla Direzione Regionale Marche
tenzione ordinaria potranno essere autorizzati sol- dell'Agenzia delle Entrate che in data 15.09.2020 con
tanto se prima dei nuovi lavori sia stata chiesta atto n. 910/1, ha reso il seguente parere: “si ritiene
una sanatoria (in tal senso depone la circolare del- che la detrazione possa essere riconosciuta, sempreché
la circolare Ministero delle Infrastrutture e dei Tra- siano stati posti in essere anche tutti gli ulteriori adem-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 62

pimenti richiesti dal citato decreto n. 41 del 1998, e co- soria la cessazione degli effetti dei provvedimenti di
munque sempre che non si sia verificata l'ipotesi (di dif- revoca, il contribuente deve produrre una istanza di
ficilissima prospettazione per la tipologia di interventi sospensione del procedimento di revoca del beneficio
c.d. "di edilizia libera") delle violazioni indicate nell'art. fiscale allegando copia autenticata della domanda di
49, comma 1, del D.P.R. 6.6.2001, n. 380”. permesso in sanatoria, corredata della prova del pa-
L'Agenzia ha precisato che in tale situazione il con- gamento delle somme dovute fino alla data di pre-
tribuente dovrà redigere e inoltrare una dichiarazio- sentazione dell'istanza di sospensione.
ne sostitutiva dell'atto di notorietà, ai sensi dell'art. L'ottenimento de permesso in sanatoria, poi, deter-
47 del D.P.R. n. 445 del 2000, “in cui dovrà essere indi- minerà il definitivo consolidamento del diritto alla
cata la data di inizio dei lavori e attestata la circostanza detrazione.
che gli interventi edilizi posti in essere rientrano tra Non va dimenticato, però, che la sanatoria
quelli agevolabili, anche nel caso in cui i medesimi non dell'abuso edilizio, così come previsto dall'articolo 36
necessitino di alcun titolo abilitativo, ai sensi della nor- Dpr 380/2001, è possibile nella sola ipotesi in cui l'in-
mativa edilizia vigente”. tervento realizzato in assenza di autorizzazione laddo-
La circostanza che per l'immobile non sia ancora ve necessaria o in difformità della stessa risulti confor-
concluso il procedimento relativo al condono edilizio, me alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al
non può, pertanto, ritenersi ostativa ai fini del rico- momento della realizzazione dello stesso, sia al mo-
noscimento dell'agevolazione anche considerando mento della presentazione della domanda (c.d. dop-
che nella fattispecie l'agevolazione non riguarda le pia conformità).
spese relative agli interventi che sono stati oggetto Pertanto laddove il contribuente abbia cognizione
del medesimo condono. dell'impossibilità di conseguire la sanatoria, oltre a
Tale indicazione sembra essere conforme al dettato non conseguire i benefici fiscali, rischierà di incorrere
dell'articolo 50 Dpr 380/2001 che al quarto comma in responsabilità penale per la dichiarazione mendace
prevede che il rilascio del permesso in sanatoria, contenuta nella autocertificazione.
produce automaticamente, sempre che ricorrano tutti
i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolati- La circostanza che per l'immobile non sia ancora concluso il
ve, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di re- procedimento relativo al condono edilizio, non è ostativa al
voca o di decadenza previsti dall'articolo 49. riconoscimento della detrazione fiscale ed il contribuente ha
Mentre il successivo quinto comma prevede che l'onere di autocertificare la pendenza del procedimento di
nelle more dell'emanazione del provvedimento defi- sanatoria e di comunicarne l'esito alla sua conclusione. •
nitivo di sanatoria, al fine di conseguire in via provvi-
CONDOMINIO 63

7. I nodi da sciogliere
per la delibera di affidamento
dei lavori

D
opo aver esperito gli accertamenti prelimina- Laddove all'assemblea non siano stati forniti ele-
ri circa la possibilità di usufruire del super- menti e/o garanzie circa la fattibilità dell'intervento
bonus e dopo che l'assemblea, previa illu- con copertura economica integrale mediante gli in-
strazione delle relative risultanze, ha valutato la fatti- centivi premianti, ovvero laddove il tecnico si sia ri-
bilità del progetto, anche assumendo le decisioni ne- servato di comunicare in sede di progettazione defi-
cessarie per l'eliminazione, ove possibile, degli nitiva dell'intervento se lo stesso sarà interamente
eventuali motivi ostativi, il terzo passaggio attraverso coperto dalle detrazioni fiscali che saranno ricono-
il quale attuare il procedimento per il superbonus è la sciute, laddove i condòmini ritengano di subordinare
delibera dell'intervento ed il conseguente affidamen- la fattibilità dell'intervento alla circostanza che lo
to dei lavori sulla base delle offerte reperite. stesso venga integralmente pagato attraverso la de-
Considerate tutte le criticità illustrate che possono trazione fiscale, sarà opportuno che nel contratto
insorgere nel corso del procedimento, occorre porre d'appalto venga inserita una clausola che preveda la
attenzione particolare alla redazione di tale delibera risoluzione del rapporto nell'ipotesi in cui l'interven-
della quale illustriamo, in via esemplificativa alcuni to non possa essere effettuato senza spese per i con-
punti salienti. dòmini.

7.1 La previsione della risoluzione del rapporto 7.2 La designazione dei professionisti ed il loro
contrattuale nell’ipotesi in cui l'intervento non sia compenso
interamente finanziabile con le detrazioni fiscali Altro aspetto che va considerato è il potere di desi-
Per assumere una decisione consapevole l'assemblea gnare le figure deputate a ricoprire i ruoli professio-
dovrebbe avere esaminato e discusso una serie di do- nali esecutivi la cui indicazione è in capo al commit-
cumenti preliminari forniti dal tecnico incaricato del- tente, che è opportuno che sia espressamente riserva-
lo studio di fattibilità. Non soltanto il progetto ma to – per quanto illustrato nel precedente capitolo 5 –
anche una dichiarazione preliminare circa l'idoneità in capo al condominio specie nell'ipotesi in cui si de-
degli interventi proposti nel progetto per l'ottenimen- cida di affidare l'esecuzione dell'intervento ad un ge-
to dell'incentivo premiante del 110% ed una scheda di neral contractor.
fattibilità economica nella quale venga evidenziata la L'assemblea dovrà individuare i tecnici, dei quali
sufficienza delle risorse disponibili derivanti dalla so- avrà valutato preventivamente l'idoneità tecnico pro-
la detrazione fiscale – considerate le unità immobilia- fessionale, e delegare l'amministratore alla sottoscri-
ri che compongono il fabbricato – per l'esecuzione zione dei relativi atti di nomina.
dell'intervento, senza impiego di risorse economiche Poiché la spesa per il compenso dei tecnici è com-
ulteriori da parte dei condòmini. presa tra quelle che danno diritto alla detrazione lo
Considerato che molti si determineranno all'inter- schema contrattuale dovrà prevedere, nell'ipotesi in
vento soltanto se avranno la possibilità di realizzarlo cui il condominio scelga di avvalersi delle ipotesi pre-
senza ricorrere a risorse proprie ma utilizzando per il viste dall'articolo 121 decreto legge 34 del 2020, l'ac-
pagamento la detrazione fiscale, la precisazione di ta- collo di dette spese da parte del general contractor o
le aspetto assume particolare importanza e rilevanza. del soggetto che procederà all'operazione di compen-
Tale precisazione, inoltre, dovrà essere ribadita nel sazione del credito maturato per i lavori con la detra-
contratto che l'assemblea approverà e con il quale sa- zione fiscale spettante.
ranno affidati i lavori. L'articolo 119 comma 15, in realtà, dispone che
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 64

rientrano tra le spese detraibili per gli interventi che zione dei lavori (oggetto proprio del quesito risolto
danno diritto al superbonus “quelle sostenute per il ri- positivamente con la Risoluzione 229/E del 18 agosto
lascio delle attestazioni e delle asseverazioni di cui ai 2009, cit.).
commi 3 e 13 e del visto di conformità di cui al comma Tanto che le prassi contrattuali finora utilizzate
11”. escludono l'indicazione di compensi per i quali non si
Principio generale in materia di detrazioni fiscali ha diritto alla detrazione nella scheda di fattibilità
per lavori di recupero del patrimonio edilizio vuole, economica e ne prevedono la compensazione, in via
invece, che siano ammesse a detrazione tutte le spese indiretta ricomprendendola nel costo dei singoli lavo-
“strettamente collegate” alla realizzazione degli inter- ri, all’interno di prezzi finali massimi previsti dal de-
venti (cfr. Risoluzione Agenzia Entrate 229/E del 18 creto requisiti ecobonus e ritenuti congrui all'atto
agosto 2009 e da ultimo Circolare Agenzia delle En- dell'asseverazione da parte dei professionisti incari-
trate 19/E dell'8 luglio 2020, cit. pag. 282). cati.
Utilizzando tale parametro – anche in considera- L'assemblea, pertanto, dovrà considerare che lad-
zione del fatto che la stessa Agenzia delle Entrate ri- dove i compensi dei professionisti non diano diritto
tiene che l'elencazione delle spese che danno diritto a alla detrazione fiscale ed i relativi compensi non sia-
detrazione indicata nelle citate circolari non ha valore no corrisposti dal general contractor che potrà accol-
tassativo e che l'uso dell'espressione “gli altri even- larseli nell'ambito del prezzo finale massimo ritenuto
tuali costi strettamente collegati” consente di estende- congruo per i lavori effettuati, dovrà provvedere al ri-
re la detrazione a tutte le spese sostenute per l'esecu- parto della relativa spesa tra i condòmini che saranno
zione dell'intervento - può ritenersi che danno diritto tenuti al pagamento.
alla detrazione le spese per i professionisti relativa-
mente alla progettazione e alla direzione lavori, quel- 7.3 Il compenso dell'amministratore di condominio
le relative all'intervento del professionista le cui com- Tra i compensi che al momento non sono compresi
petenze sono necessarie in dipendenza della tipologia tra quelli “strettamente collegati” all'esecuzione degli
di intervento (ad esempio il termotecnico per i lavori interventi c'è quello dell'amministratore di condomi-
di miglioramento energetico, lo strutturista per le nio che si sia limitato a svolgere il ruolo di commit-
opere che riguardano la verifica sismica degli immo- tente.
bili), ivi comprese le attività peritali ed eventuali so- L'Agenzia delle Entrate, Direzione del Lazio, ha, in-
pralluoghi. fatti, ritenuto che laddove l'amministratore “si limiti”
Più difficile ipotizzare come spese che danno dirit- a svolgere attività finalizzata all'individuazione delle
to alla detrazione quelle sostenute per gli accerta- ditte idonee per l'esecuzione dei predetti lavori, dei
menti preliminari quali ad esempio le verifiche urba- soggetti interessati ad acquisire il cedendo beneficio
nistiche, la regolarizzazione e/o sanatoria di abusi fiscale, oltreché per reperire le risorse finanziarie ne-
edilizi, le verifiche preliminari di fattibilità, ad ecce- cessarie per far fronte al pagamento delle spese non
zione delle spese necessarie per l'APE per intervento oggetto di cessione del beneficio fiscale, la sua attivi-
per la quale è espressamente riconosciuta la detrazio- tà debba essere compresa nel ruolo di committente
ne. dei lavori, cioè di soggetto per conto del quale l'opera
Anche la questione del compenso richiesto dal ge- viene realizzata.
neral contractor è oggetto di discussione considerato In tal caso “la relativa prestazione non può conside-
che laddove venga indicata come spesa a sé stante rarsi prevista dalla tipologia di intervento edilizio da
difficilmente potrebbe essere ricompresa tra gli oneri eseguire, né il compenso allo stesso corrisposto può con-
“strettamente collegati” all'esecuzione degli interventi. siderarsi strettamente inerente la realizzazione degli in-
Sebbene il parametro interpretativo utilizzato terventi in esame e quindi non può fruire della detrazio-
dall'Agenzia delle Entrate non si fondi su una elenca- ne” (cfr. Agenzia Entrate, Direzione Regionale del La-
zione tassativa, il criterio distintivo per l'ammissione zio, interpello n. 913-471/2020).
della spesa alla detrazione appare comunque orienta- L'ufficio ha motivato il parere rilasciato eviden-
to a valutare esclusivamente la necessità della spesa, ziando che nel caso oggetto di interpello l'ammini-
in termini di indispensabilità, ai fini dell'intervento stratore si sarebbe limitato a svolgere, per quanto so-
da realizzare: si pensi, ad esempio, al pagamento del- pra detto, “un'attività che rientra nei suoi compiti isti-
la tassa di occupazione del suolo pubblico corrisposta tuzionali che, tra l'altro, consistono nel "disciplinare
per il montaggio dei ponteggi necessari per l'esecu- l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'in-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 65

teresse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior Tale adeguamento non deve essere inferiore all'im-
godimento a ciascuno dei condomini", nel "compiere gli porto di spesa deliberato e deve essere effettuato con-
atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio" testualmente all'inizio dei lavori”; anche tale dispo-
(art. 1130 cc)”. sizione evidenzia come i lavori straordinari esulino
Se invece, continua l'ufficio, al ruolo ordinario di dalla ordinaria gestione richiesta all'amministrato-
committente dei lavori l'amministratore avesse svolto re;
anche il compito di ”responsabile dei lavori con gli ob- › le attività che esulano dalla gestione dell'ordinario
blighi e le responsabilità ad esso collegati” il compenso non possono essere comprese nell'ambito del com-
aggiuntivo maturato dall'amministratore come "com- penso unico dell'amministratore di condominio in
mittente e responsabile dei lavori" si dovrebbe conside- particolare in quanto non sono in alcun modo pre-
rare “spesa strettamente correlata all'esecuzione delle ventivabili all'atto della presentazione dell'offerta;
opere agevolabili e riferibile ad una prestazione profes- tanto ciò è vero che nella prassi l'amministratore
sionale che si discosta dai compiti che ricadono sugli propone all'assemblea un compenso su base per-
amministratori di condominio”. centuale parametrato all'ammontare dei lavori
L'interpretazione dell'ufficio, sebbene autorevole, straordinari che eventualmente si andranno a rea-
incontra alcuni limiti ed appare, anche, contradditto- lizzare nel corso del mandato.
ria. Si può affermare, quindi, che vi sia necessità di un
In primo luogo sembra che il punto di partenza del accordo sull'ammontare del compenso dell'ammini-
ragionamento dell'ufficio non tenga conto di alcuni stratore per le attività che esulano l'ordinarietà del
aspetti fondamentali: mandato – senza il quale il compenso non potrà es-
› tutte le attività che interessano l'amministratore - sere riconosciuto -, ma non si può affermare che tali
e, in particolare, la necessaria coordinazione di attività siano comprese nel compenso globale pattui-
tutti coloro che sono chiamati ad agire - nell'ambi- to al momento del straordinario.
to del procedimento del superbonus, così come Questa è, anche, la soluzione adottata dalla giuri-
esaminate nel capitolo 2.4, sono necessarie ed im- sprudenza la quale ha precisato che l'attività connes-
prescindibili sia per la realizzazione degli interven- sa ed indispensabile allo svolgimento dei compiti isti-
ti sia per il conseguimento dell'obiettivo indotto tuzionali dell'amministratore e non esorbitante dal
dagli stessi, cioè il riconoscimento della detrazione mandato con rappresentanza deve ritenersi compresa
fiscale in misura premiante pari al 110% della spesa nel corrispettivo stabilito al momento del conferi-
sostenuta; mento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa
› - la gestione dei lavori di manutenzione straordi- di durata annuale e non deve essere retribuita a parte
naria, secondo la ricostruzione operata nel capitolo (Cass. 12 marzo 2003 n. 3596), mentre il compenso
2.2, non è compresa tra le attribuzioni dell'ammi- ulteriore per l'attività straordinaria deve essere
nistratore di condominio, non potendo essere ri- espressamente deliberato (Cass. 28 aprile 2010 n.
condotta, contrariamente a quanto fatto nell'inter- 10204), non operando, ai fini del riconoscimento di
pello, né nell'alveo della disciplina dell'uso delle un compenso suppletivo, in mancanza di una specifi-
cose comuni e della fruizione dei servizi nell'inte- ca delibera condominiale, la presunta onerosità del
resse comune, in modo che ne sia assicurato il mi- mandato allorquando è stabilito un compenso forfet-
glior godimento a ciascuno dei condòmini (art. tario a favore dell'amministratore (Cass. 30 settembre
1130 codice civile n. 2) né nell'alveo degli atti con- 2013 n. 22313).
servativi relativi alle parti comuni dell'edificio (art. In secondo luogo appare evidente la contradditto-
1130 codice civile n. 4), atteso il limite all'operare rietà dell'assunto dell'Agenzia delle Entrate nel rite-
dell'amministratore contenuto all'art. 1135 codice nere detraibile il compenso dell'amministratore sol-
civile n. 4 che riserva all'assemblea ogni decisione tanto nell'ipotesi in cui egli assuma la veste del re-
sull'esecuzione di lavori di manutenzione straordi- sponsabile dei lavori.
naria salva la sola ipotesi residuale dell'esecuzione Regola generale vuole che il compenso dell'ammi-
di lavori necessitati dall'urgenza di intervenire; nistratore condominiale venga precisato, a pena di
› l'art. 1129 codice civile al comma quarto, onera nullità della nomina all'atto dell'accettazione (art. 1124
l'amministratore ad adeguare i massimali della codice civile quattordicesimo comma), e la giurispru-
propria polizza professionale “se nel periodo del denza di merito è rigorosa nell'affermare tale princi-
suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. pio richiedendo che il verbale dell'assemblea debba
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 66

contenere l'indicazione specifica del compenso spet- semblea e l'amministratore non hanno alcun potere
tante all'amministratore per l'attività che egli è incari- in ordine ai lavori che si devono eseguire sulle pro-
cato di svolgere. (cfr. da ultimo Trib. Roma, sez. V, 21 prietà esclusive dei singoli condomini.
aprile 2020). Pertanto laddove si dovesse rendere necessario in-
Ne consegue che la circostanza che l'amministrato- tervenire anche sulle proprietà esclusive occorrerà
re sia incaricato di svolgere una attività ulteriore e di- che i singoli condòmini esprimano la loro volontà di
versa da quella del committente, quale quella del re- eseguire i lavori.
sponsabile dei lavori – funzione che, invece, secondo Tale manifestazione di volontà potrà essere conte-
l'Ufficio consentirebbe di ritenere detraibile il relativo nuta nel verbale assembleare ovvero, in atti separati.
compenso -, non dovrebbe dare diritto ad alcun com- Manifestando il proprio consenso all'effettuazione
penso se tale attività non sia stata preventivamente dei lavori sulla sua proprietà esclusiva, il singolo con-
indicata nel compenso accettato all'atto della nomina. dòmino ne diviene committente, con tutte le respon-
A questa prima incongruenza, se ne aggiunge sabilità che derivano da tale condizione.
un'altra ancor più evidente: sotto il profilo normativo, Sarà opportuno valutare, quindi, la nomina del re-
infatti, le responsabilità sottese al ruolo di commit- sponsabile dei lavori anche per i committenti dei la-
tente dei lavori sono le stesse che si assume il re- vori sulle parti privati.
sponsabile dei lavori, così come illustrato nel prece- I singoli proprietari dovranno, anche, sottoscrivere
dente capitolo 5.4. il loro contratto con l'impresa ed eventualmente con-
Tale identità è specificamente prevista dalla norma: ferire all'amministratore un mandato ad hoc per la
l'articolo 90 D.lgs. 81 del 2008 elenca una serie di ob- gestione di tutte le attività necessarie per il procedi-
blighi ed adempimenti cui sono tenuti, indifferente- mento del superbonus che così come devono essere
mente il committente o il responsabile dei lavori. espletate per i lavori sulle parti comuni, dovranno es-
Anche sotto il profilo sanzionatorio il committente sere curate anche per i lavori sulle parti private così
o il responsabile dei lavori sono puniti allo stesso come precisato nel capitolo successivo.
modo: entrambi rispondono con l'arresto o con san-
zioni amministrative a seconda delle violazioni com- 7.5 La delega all'amministratore per la sottoscrizione
messe così come previsto dall'art. 157 D.lgs. 81 del degli atti necessari per l'esecuzione dell'intervento
2008. Il procedimento per il superbonus prevede anche di-
L'amministratore di condominio, pertanto, nella verse attività burocratiche che gravano in capo al
sua qualità di committente dei lavori è comunque il committente e per il cui espletamento è opportuno
responsabile degli stessi, indipendentemente dalla che l'assemblea incarichi espressamente l'ammini-
nomina formale: ne dovrebbe conseguire che il com- stratore.
penso corrisposto per la sua attività sia detraibile in- Non soltanto la sottoscrizione dei contratti con i
dipendentemente dalla nomina a responsabile dei la- vari soggetti che parteciperanno alla “filiera”, ma an-
vori. che:
Tale nomina, d'altra parte, per essere efficace e ri- › la sottoscrizione del progetto esecutivo dell'inter-
durre le responsabilità del committente deve essere vento, nell'ambito dei costi indicati nella scheda di
una vera e propria delega di funzioni, così come illu- fattibilità economica approvata dall'assemblea;
strato al precedente capitolo 5.4: pertanto se il com- › la presentazione delle dichiarazioni e istanze volte
mittente può delegare a terzi le sue funzioni e perché al rilascio delle autorizzazioni edilizie, urbanistiche
quelle funzioni sono sue proprie, indipendentemente e comunque a vario titolo rese necessarie per la re-
da una nomina espressa quale responsabile dei lavo- alizzazione degli interventi;
ri. › lo svolgimento dei successivi adempimenti con po-
Il parere espresso dalla Direzione del Lazio tere di sottoscrivere tutti gli atti e le istanze sia per
dell'Agenzia delle Entrate non sembra, pertanto, sup- affidare l’esecuzione dei lavori, sia per effettuare le
portato da congrua motivazione logico giuridica ed è relative procedure edilizie nell'ambito;
auspicabile che tale posizione venga rivista. › la richiesta, ai fini dell'esibizione e della consegna
di copia al progettista o all'impresa incaricata, dei
7.4 La gestione dei lavori sulle proprietà esclusive dei documenti amministrativi eventualmente occor-
condòmini renti ai fini del conseguimento e successivo godi-
Per quanto illustrato nei paragrafi precedenti l'as- mento della detrazione fiscale. •
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 67

EL­XXSCHEMA DI DELIBERA AFFIDAMENTO LAVORI AL GENERAL CONTRACTOR SENZA ALCUNA


ALTRA SPESA A CARICO DEL CONDOMINIO

l'assemblea, dopo ampia discussione,


dichiara di aver preso visione della scheda di fattibilità economica preliminare effettuata sul condominio da parte di
…...................... sulla base delle risultanze catastali dell’edificio e delle singole unità immobiliari, dalla quale deriva un’ipotesi
di limite di capienza economica massima pari ad euro ….....................
e poiché dalla scheda di fattibilità economica esaminata emerge che l'intervento illustrato dal progettista …....................... ri­
sulta eseguibile senza alcuna spesa ulteriore a carico dei condòmini che potranno utilizzare la detrazione fiscale loro ricono­
sciuta per il pagamento dell'intervento, delibera:
a. di impegnare la ditta appaltatrice ad accettare espressamente la rinuncia a qualsiasi compenso, compreso quello per lo
studio di fattibilità preliminare eventualmente eseguito nonché per la redazione del progetto di fattibilità definitivo laddove
quest'ultimo non consenta l'intervento senza spese per i condòmini ulteriori rispetto alla detrazione fiscale maturata, per
circostanze estranee alla volontà delle parti (a titolo esemplificativo: mancata capienza del quadro economico; elementi na­
turali/architettonici/urbanistici/edilizi di impedimento alla realizzazione degli interventi ammissibili) nonché, in tale even­
tualità, la risoluzione di diritto di ogni rapporto contrattuale;
b. di approvare il testo del contratto di appalto contrassegnato dalla lettera …. ed allegato al presente verbale, conferendo
espresso mandato all’Amministratore per la sua sottoscrizione nel solo caso in cui il progetto di fattibilità definitivo attesti
la concreta applicazione degli incentivi fiscali di cui all'art. 119 decreto legge 34 del 2020;
c. di affidare l’appalto delle opere e della progettazione per l’intervento di miglioramento sismico ed efficientamento energe­
tico alla ditta …................. in veste di General Contractor;
d. di delegare l’Amministratore per l’approvazione del progetto definitivo ed esecutivo dell’intervento di “miglioramento si­
smico ed efficientamento energetico” entro gli importi massimi già individuati nell’esame preliminare esposto nella scheda
di fattibilità economica e per compiere eventuali successivi adempimenti amministrativi finalizzati all’esecuzione dei relativi
lavori;
e. di dare atto che il General contractor nominato darà immediato avvio alle attività di progettazione affidando i relativi in­
carichi come segue …......................;
f. di delegare l’Amministratore alla sottoscrizione degli incarichi per i professionisti interessati nell'esecuzione dell'interven­
to:
responsabile dei lavori …..............................
progettista …..........................
direttore dei lavori …....................
coordinatore per la progettazione ….............................
coordinatore per l'esecuzione dei lavori …..................................
Gli oneri professionali dei professionisti sono già computati nel quadro economico dell’intervento e sono a totale carico del
General Contractor, pertanto i condòmini, non avranno alcun onere economico per tutti i ruoli professionali coinvolti nell’ap­
palto e per il costo del Responsabile dei Lavori, ritenendosi tali prestazioni ed attività ricomprese nel limite di capienza eco­
nomica di cui alla scheda di fattibilità economica;
Nel caso in cui venga nominato responsabile dei lavori l'Amministratore utilizzare quest'altra formula
f. di nominare responsabile dei lavori sulle parti comuni l'Amministratore riconoscendogli un compenso pari a
…........................, che non essendo allo stato compreso tra le spese che danno diritto a detrazione, sarà pagato dal condominio
secondo il piano di riparto contrassegnato dalla lettera …. ed allegato al presente verbale, che l'assemblea approva;
di delegare, altresì, l’Amministratore alla sottoscrizione degli incarichi per i professionisti interessati nell'esecuzione dell'in­
tervento:
progettista …..........................
direttore dei lavori …....................
coordinatore per la progettazione ….............................
coordinatore per l'esecuzione dei lavori …..................................
Gli oneri professionali dei professionisti, ad eccezione del compenso dell'Amministratore, sono già computati nel quadro
economico dell’intervento e sono a totale carico del General Contractor, pertanto i condòmini, non avranno alcun onere
economico per tutti i ruoli professionali coinvolti nell’appalto, ritenendosi tali prestazioni ed attività ricomprese nel limite di
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 68

capienza economica di cui alla scheda di fattibilità economica;


g. di delegare l’Amministratore per la presentazione delle necessarie dichiarazioni e istanze volte al rilascio delle autorizza­
zioni edilizie, urbanistiche e comunque a vario titolo rese necessarie per la realizzazione degli interventi di cui al “contratto
di appalto” e, in generale, di conferire espressamente mandato all’Amministratore a compiere tutti i successivi adempimenti
e a sottoscrivere tutti gli atti e le istanze sia per affidare l’esecuzione dei lavori, sia per effettuare le relative procedure edili­
zie;
h. di autorizzare sin d’ora il General Contractor, e per esso i suoi delegati, ad effettuare le necessarie attività di sopralluogo
che dovessero rendersi necessarie per la predisposizione del progetto esecutivo, autorizzando l'Amministratore ad esibire
e/o rilasciare copie della documentazione amministrativa eventualmente occorrente per attestare i titoli ed i requisiti ammi­
nistrativi per beneficiare delle detrazioni fiscali, nonché di quella correlata al rilascio delle autorizzazioni amministrative che
si renderanno necessarie;
Se l'incentivo fiscale non copre tutta la spesa da sostenere o se i condòmini non ritengano di aderire alle opzioni di cui
all'art. 121 d. l. 30 del 2000, deve essere deliberata la costituzione del fondo straordinario di cui all'art. 1135 n. 4 codi­
ce civile
i. di deliberare la costituzione ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1135 n. 4 cod. civ. la costituzione del fondo per i lavori
straordinari, nella misura di € …......................... approvando il relativo piano di riparto che contrassegnato dalla lettera ……, si
allega al presente verbale.
Nel caso tutti i condòmini decidano di utilizzare lo sconto in fattura
i. di approvare il piano di riparto della spesa massima prevista nella scheda di fattibilità economica dell'intervento, che indi­
ca la quota massima di incentivo fiscale spettante a ciascuna unità immobiliare che sarà anticipata dal General Contractor
quale sconto in fattura, attesa l'unanime decisione assunta dai condòmini così come risulta dalle singole dichiarazioni che
contrassegnate dalle lettere …....... vengono allegate al presente verbale

Modello per la COMUNICAZIONE DELL'OPZIONE RELATIVA AGLI INTERVENTI DI RECUPERO


DEL PATRIMONIO EDILIZIO, EFFICIENZA ENERGETICA, RISCHIO SISMICO, IMPIANTI FOTOVOLTAICI
E COLONNINE DI RICARICA

EL­XX FAC-SIMILE - Mandato all'amministratore per la gestione dei lavori sulle parti
private e dichiarazione preliminare ai sensi dell'art. 121 d. l. 34 del 2020

Il sottoscritto _________________________________________________ nato a ________________________ il _______________


residente in _____________________ alla Via ____________________________, codice fiscale___________________________,
proprietario dell'unità immobiliare ubicata nel Condominio ________________________ sito in __________________________
alla Via ________________________ catastalmente identificata al foglio ________________ del Comune di ________________
particella ________________ sub ___________
› preso atto della deliberazione dell'assemblea del Condominio _____________________ in data ________________ nella
quale è stata espressa la volontà di affidare all'impresa _______________________ i lavori meglio descritti nella scheda di
fattibilità economica che il sottoscritto dichiara di ben conoscere ed approvare;
› preso atto della necessità di eseguire lavori anche all'interno della propria unità immobiliare al fine di perseguire gli
obiettivi fissati dall'art. 119 d. l. 34 del 2020, così come individuati nella scheda di fattibilità economica
dichiara
di affidare all'impresa ____________________, individuata quale General Contractor dal condominio ed alle condizioni indica­
te nella scheda di fattibilità economica, l'esecuzione dei lavori all'interno della propria unità immobiliare, delegando l'Ammi­
nistratore alla sottoscrizione in propria vece e conto del relativo contratto di appalto;
conferisce, altresì all'amministratore espressa delega per la presentazione delle necessarie dichiarazioni e istanze volte al ri­
lascio delle autorizzazioni edilizie, urbanistiche e comunque a vario titolo rese necessarie per la realizzazione degli interventi
di cui al contratto di appalto e, in generale, di conferire espressamente mandato all’Amministratore a compiere tutti i suc­
cessivi adempimenti e a sottoscrivere tutti gli atti e le istanze sia per affidare l’esecuzione dei lavori, sia per effettuare le re­
lative procedure edilizie.
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 69

Autorizza sin d’ora il General Contractor, e per esso i suoi delegati, ad effettuare le attività di sopralluogo che dovessero
rendersi necessarie per la predisposizione del progetto esecutivo, autorizzando l'Amministratore ad esibire e/o rilasciare
copie della documentazione amministrativa eventualmente occorrente per attestare i titoli ed i requisiti amministrativi per
beneficiare delle detrazioni fiscali, nonché di quella correlata al rilascio delle autorizzazioni amministrative che si renderanno
necessarie.
Ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 121 d. l. 34 del 2020 dichiara di voler optare per
| | lo sconto in fattura | | la cessione del credito
e si impegna a sottoscrivere la relativa modulistica predisposta dall'Agenzia delle Entrate.

Letto, confermato e sottoscritto oggi _________________


fac­simile lettera di incarico all'Amministratore quale responsabile dei lavori per le parti private

Il sottoscritto ___________________________ nato a _________________ il _______________ residente in


_____________________ alla Via _________________________, codice fiscale___________________________, proprietario
dell'unità immobiliare ubicata nel Condominio ________________________ sito in _______________________ alla Via
_________________ catastalmente identificata al foglio ________________ del Comune di _______________ particella
________________ sub ___________
premesso
­ che il Condominio _____________________ in data ________________ ha affidato all’impresa _______________________ i la­
vori meglio descritti nella scheda di fattibilità economica che il sottoscritto dichiara di ben conoscere ed approvare;
­che al fine di perseguire gli obiettivi fissati dall'art. 119 d. l. 34 del 2020, così come individuati nella scheda di fattibilità eco­
nomica, si rende necessario eseguire lavori anche all'interno della propria unità immobiliare;
­che per l'esecuzione di detti lavori è stata rilasciata dal Comune di ____________ il seguente titolo edilizio
___________________________.
Tutto quanto premesso e visti gli articoli 89 comma1 lett c), 90 e 93 D.lgs. 81 del 2008
incarica
il sig. _______________________ nato a ………. il ….................. residente in …................ alla via …................., amministratore condo­
miniale pro­tempore, di eseguire tutte le attività di controllo dell’esecuzione dell’opera oggetto della concessione ed in parti­
colare di vigilare che tutti i lavori siano organizzati in modo da evitare tutti i rischi per la salute e la sicurezza dei lavoratori e
di tutte le persone che saranno presenti nel cantiere.
Per lo svolgimento di questo incarico il sottoscritto _________________ ha messo a disposizione di _________________ tutti i
mezzi necessari ed inoltre esplicitamente gli conferisce tutti i poteri di gestione e controllo necessari per svolgere le funzioni
di verifica sulla prevenzione per la salute in tutti i lavori eseguiti nel cantiere.
Il sig. __________________ che sottoscrive per accettazione questo documento, dichiara di possedere tutti i titoli e le capaci­
tà tecniche richieste dal compito che si assume, dichiara inoltre che ritiene adeguate le risorse ed i poteri ricevuti e che co­
munque si impegna a segnalare e richiedere tempestivamente per iscritto al Committente sig. _______________ tutte le
eventuali necessità ulteriori che dovessero sopravvenire nel corso dell’esecuzione dei lavori.
Il sig. _________________ allo scopo di consentire al Committente di adempiere agli obblighi di cui all’art 93 comma 1, si im­
pegna a inviare al Committente almeno una volta ogni 30 giorni e comunque immediatamente nel caso fosse necessario,
una relazione contenente il resoconto di tutte le attività eseguire in ottemperanza agli obblighi del Responsabile di lavoro
previste dagli articoli 90 e 93 comma 2.
In particolare il Responsabile dei Lavori dovrà informare periodicamente per iscritto il Committente sulle verifiche eseguite
su
a. Organizzazione prevista per la gestione della sicurezza e relativo organigramma delle responsabilità.
b. adeguatezza degli apprestamenti per la sicurezza predisposti nel cantiere
c. verifiche delle idoneità tecnica professionale delle imprese e dei lavoratori autonomi ( all.XVII D.lgs. 81/2008)
Letto, confermato e sottoscritto addì _____________
Il Committente
per accettazione
Il Responsabile dei Lavori
CONDOMINIO 70

8. La costituzione del fondo


previsto dall'art. 1135 primo
comma n. 4 c.c.
8.1 La necessità di deliberare la costituzione del fondo Neppure la previsione di una contabilità separata
speciale per la gestione dei lavori straordinari potrebbe sup-
Secondo la previsione dell'art. 1135 comma primo n. 4 plire all'obbligo di costituzione del fondo in quanto
codice civile, nel testo novellato dalla legge 220 del l'istituzione di una contabilità separata non evitereb-
2012, la delibera con la quale viene decisa l'esecuzio- be al singolo condòmino di rispondere, anche se in
ne di lavori straordinari deve contestualmente pre- via potenziale, del pagamento per l'intero importo dei
vedere la costituzione di un fondo speciale pari al lo- lavori, eventualità, che, invece, sarebbe evitata dal
ro ammontare. preventivo versamento delle quote di spettanza di
Alla mancata deliberazione di detto fondo ricon- ciascun condòmino (cfr. Tribunale Modena 763/2019
dotte diverse conseguenze quali: l'impossibilità di cit.).
fornire adeguate garanzie all'impresa esecutrice dei Né, infine, può sopperire la previsione di una ra-
lavori, la sospensione dei lavori in ipotesi di mancato teizzazione delle quote da versare che, parimenti non
pagamento dell'impresa esecutrice, l'impossibilità avrebbe l'effetto di sottrarre il singolo condòmino
per il creditore di rivolgersi direttamente nei con- dalla potenziale responsabilità per l'intero importo
fronti del condòmino moroso, il rischio che il credito- dei lavori, sia pure pagato a rate.
re ponga in essere azioni esecutive tali da paralizzare Tale rischio sarebbe scongiurato soltanto dalla pre-
la gestione ordinaria del condominio (si pensi al pi- ventiva costituzione di un fondo speciale per ciascu-
gnoramento del conto corrente condominiale avvalo- no stato di avanzamento, “posto che le obbligazioni
rato dalla giurisprudenza di merito o alla possibilità vengono assunte di volta in volta al completamento di
di pignorare le quote annualmente dovute per l'ordi- ciascuno stadio ma previa costituzione di un fondo per
nario dai condòmini in regola con i pagamenti). far fronte agli importi di ogni fase” (cfr. Tribunale Mo-
Certamente l'intento del legislatore della riforma è dena 763/2019 cit.).
stato quello di prevenire il rischio che il condominio La mancata costituzione del fondo spese è stata ri-
sia privo dei relativi fondi per poter procedere a tenuta motivo di nullità della delibera anche quando
quanto già deliberato ed in tal senso depone anche la lo stesso risulti superfluo per avere il condominio
modifica apportata con il decreto legge n. 145 del parte della liquidità necessaria per l'esecuzione dei
2013 convertito nella legge 9 del 2014 secondo la qua- lavori in quanto la norma è volta a prevenire “in
le il fondo può essere costituito anche per i singoli astratto e non in concreto che il rischio dell'insolvenza
pagamenti, qualora da contratto sia previsto il paga- dei singoli ricada sui condòmini virtuosi”, oltre a costi-
mento in base allo stato di avanzamento lavori. tuire una garanzia per il terzo esecutore delle opere
La mancata deliberazione del fondo determina, (Tribunale Torino 13 agosto 2020 n. 2831).
per la giurisprudenza di merito, la nullità della deli-
berazione in quanto la previsione in esame “sia per il 8.2 Dalla costituzione del fondo al versamento delle
suo tenore letterale che per la funzione di tutela del sin- somme: ipotesi interpretative per i lavori previsti dal
golo condòmino, è infatti da considerarsi norma impe- superbonus
rativa non derogabile dalla volontà dei privati, la cui La necessità di deliberare il fondo determina l'obbligo
violazione comporta, secondo le regole ordinarie, la nul- per i condòmini di versare le somme ivi previste?
lità della delibera adottata” (Tribunale Modena 16 La domanda non è priva di significato pratico so-
maggio 2019 n. 763; cfr. anche Tribunale Roma, Sez. prattutto nell'ipotesi in cui, deliberata l'esecuzione
V, 19 giugno 2017; Tribunale Udine, sez. I, 17.01.2018). dei lavori di cui all'art. 119 d. l. 34 del 2020, i condò-
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 71

mini decidano di avvalersi di una delle opzioni previ- seguire il riparto delle spese ed i versamenti dei con-
ste dl successivo art. 121 per il loro pagamento. dòmini per la parte dei lavori che non originano la
In tale ipotesi sarebbe necessario versare, comun- detrazione fiscale e che, quindi, ciascuno sarà chia-
que, le somme a garanzia del pagamento dei lavori mato a pagare secondo le rispettive carature millesi-
oppure basta che ciascun condòmino dichiari, all'atto mali.
della sottoscrizione del contratto di appalto, la pro- Considerato che i lavori saranno eseguiti insieme a
pria scelta tra sconto in fattura e cessione del credito? quelli che danno diritto all'incentivo, sarà opportuno
Una soluzione a problematica così complessa po- ragionare sul cronoprogramma e decidere gli stati di
trebbe derivare dall'orientamento giurisprudenziale avanzamento lavori in modo da coordinare l'esecu-
che ritiene soddisfatto l'obbligo di costituzione del zione dei lavori non incentivati con quelli che danno
fondo speciale attraverso la sua deliberazione senza diritto alla detrazione sia per rispettare i termini pre-
necessità di procedere alla raccolta delle relative visti per l'eventuale sconto in fattura, sia per pospor-
somme prima di dare esecuzione ai lavori. re l'esecuzione dei lavori che non danno diritto ad in-
È stato osservato che l'elemento sul quale si fonda centivo in modo da avere più tempo per raccogliere le
la soluzione per la quale deliberato il fondo si debba somme necessarie.
necessariamente procedere alla raccolta delle somme
prima di iniziare i lavori, cioè la necessità di tutelare i 8.2.2 Utilizzo in proprio della detrazione
condòmini eseguono regolarmente i versamenti ri- Nell'ipotesi in cui il condòmino decida di non avva-
spetto alla pretesa dell'appaltatore che esige il proprio lersi delle opzioni previste dall'articolo 121 Dl. 34 del
credito, appare, comunque, perseguito dall'art. 63 di- 2020 e, pertanto, decida di utilizzare in proprio la
sp. att. codice civile per la quale il creditore del con- detrazione, dovrà versare la quota di sua competenza
dominio potrebbe rivalersi sui condòmini virtuosi millesimale delle spese.
soltanto dopo aver esperito le azioni di recupero su L'amministratore acquisiti i versamenti, che po-
quelli morosi. tranno essere modulati in relazione agli stati di avan-
L'obbligo del versamento delle somme non si rin- zamento, provvederà a pagare all'impresa quanto di
verrebbe, neppure, nel testo della norma che pone at- competenza del condòmino, al netto dell'incentivo fi-
tenzione alla costituzione del fondo, che, pertanto, scale premiante del 10 percento, che, invece, sarà ma-
può essere effettuata soltanto in senso contabile: “la turato direttamente dal condòmino nel momento in
ratio insita nella norma citata presuppone che il fondo cui l'amministratore effettuerà le comunicazioni
straordinario sia istituito solo da un punto di vista con- all'Agenzia delle Entrate e rilascerà al condòmino la
tabile al fine di separare la gestione straordinaria ri- relativa documentazione.
spetto a quella ordinaria, garantendo così maggior chia- 8.2.3 Lo sconto in fattura
rezza contabile a vantaggio dei creditori. Inoltre, opina- Nel caso in cui i condòmini decidano di utilizzare
re diversamente significherebbe "bloccare" l'inizio dei la- l'opzione dello sconto in fattura otterranno una vera
vori a causa della morosità anche di un solo e propria riduzione dell'importo della fattura da pa-
condòmino” (Trib. Roma 28 settembre 2018 n. 18320; gare all'impresa, fino al 100% dell'importo da corri-
principio richiamato da Trib. Roma 2 marzo 2020 n. spondere. Il fornitore, infatti, applicherà uno sconto
4459 e condiviso da Trib. Savona 13 maggio 2019 n. sul corrispettivo dovuto di importo pari al contributo
439). per la detrazione maturato dal singolo condòmino.
Aderendo a tale soluzione si prospettano, comun- Tale effetto si consegue, ovviamente, con una
que, diverse ipotesi interpretative a seconda delle op- espressa dichiarazione da parte di ciascun condòmi-
zioni scelte dai condòmini. no in modo che è fin da subito chiaro che il fornitore
non dovrà percepire l'importo della fattura che gli sa-
8.2.1 Spese per interventi non compresi tra quelli rà corrisposto, maggiorato dell'incentivo premiante,
previsti dall'articolo 119 Dl 34/2020 sotto forma di credito d'imposta, con possibilità, a
Nel corso dell'esecuzione dei lavori che ai sensi sua volta di cederlo a terzi.
dell'articolo 119 Dl 34/2020 danno diritto all'incentivo In tale evenienza non sarebbe ipotizzabile in alcun
fiscale premiante, il condominio può decidere di dare modo la possibilità per l'impresa esecutrice dei lavori
corso ad altri lavori che non sono né trainanti né trai- di recuperare il proprio credito nei confronti di even-
nati: in tale ipotesi alla delibera che decide l'esecuzio- tuali condòmini morosi, in quanto per effetto dello
ne dei lavori e la costituzione del fondo spese, dovrà sconto in fattura la morosità non potrebbe mai esi-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 72

stere e, conseguentemente, si potrebbe anche non stessa impresa che ha eseguito i lavori, gli istituti di
soddisfare il precetto normativo di cui all'art. 1135 credito e gli altri intermediari finanziari.
comma primo n. 4 ed evitare, così, anche di delibera- Ma va evidenziato che anche nell'ipotesi in cui il
re la costituzione del fondo. cessionariosia l'impresa che esegue i lavori, quest'ul-
D'altra parte in tale ipotesi non si potrebbe neppu- tima è comunque estranea al rapporto di cessione
re ipotizzare in astratto il rischio che l'insolvenza di che riguarda esclusivamente il debitore ceduto, cioè
qualcuno ricada sui condòmini virtuosi in quanto per lo Stato che riconosce la detrazione ed il cedente, cioè
effetto dell'adesione allo sconto in fattura, tutti pos- il contribuente che per effetto dell'esecuzione dei la-
sono ritenersi “virtuosi”. vori diviene titolare della detrazione.
Ad ogni buon conto si consiglia, comunque, di de- Il meccanismo della cessione del credito, quindi,
liberare la costituzione del fondo, utilizzando la sche- appare diverso rispetto a quello dello sconto in fattu-
da di fattibilità economica alla base dell'intervento ra nel quale è lo stesso soggetto che vanta il credito a
premiante, al fine di individuare le quote di spesa per “scontarlo” a fronte del contributo che gli viene rico-
cui ciascun condòmino dovrà esercitare l'opzione. nosciuto in funzione delle dichiarazioni di opzione
Laddove la scheda di fattibilità economica preveda la fatte da ciascun condòmino.
parziale copertura della spesa per effetto dell'incenti- Nell'ipotesi della cessione il contribuente estingue
vo fiscale, per la residua quota non coperta attraverso l'obbligazione nei confronti dell'impresa che ha ese-
lo sconto ciascun condòmino dovrà versare quanto guito i lavori, mediante l'attualizzazione del credito
da lui dovuto. fiscale che gli viene riconosciuto a fronte di determi-
Tale ipotesi si può verificare anche per effetto della nate condizioni.
decisione dei condòmini di utilizzare lo sconto in fat- In tale ipotesi si ravvisa la necessità, al fine di non
tura solo in parte - in tale ipotesi il contribuente po- incorrere nella nullità della delibera, di costituire il
trà detrarre in dichiarazione ovvero cedere a terzi la fondo straordinario ed anche di provvedere al versa-
parte non utilizzata per abbattere l'importo dovuto mento delle somme.
all'impresa, ma dovrà provvedere a versare quanto di D'altra parte la cessione è un mezzo di pagamento
sua competenza per i lavori fatturati dall'impresa – e nell'eventualità in cui il credito di imposta alla fine
ovvero quando i condòmini decidano di esercitare non venga riconosciuto, in assenza del fondo speciale
l'opzione in relazione al singolo stato di avanzamento i condòmini che hanno diritto alla detrazione e che
dei lavori (che per previsione di legge non possono hanno regolarmente ceduto il credito, si troverebbero
essere più di due per ciascun intervento con la ulte- esposti all'azione dell'impresa che potrebbe richiede-
riore precisazione che ciascuno stato di avanzamento re il pagamento per la parte per la quale le detrazioni
deve riferirsi ad almeno il 30 per cento dell'interven- non sono state riconosciute.
to). Altro aspetto che non va sottovalutato è il fatto che
Ne consegue che laddove la scheda di fattibilità lo Stato debitore può opporre una serie di eccezioni
economica preveda l'integrale copertura dei lavori at- diverse rispetto a quelle che può opporre un semplice
traverso l'uso della detrazione fiscale ed i condòmini debitore, in quanto è prevista una procedura per l'ac-
hanno optato per lo sconto in fattura, in sede di con- certamento e la verifica del credito fiscale che è svolta
tratto si dovrà prevedere che i lavori saranno pagati a dallo Stato medesimo.
stati di avanzamento di importo tale da utilizzare il Infine ulteriore elemento che caratterizza l'ipotesi
contributo derivante dalla detrazione per il loro sal- della cessione del credito è la previsione della solida-
do. rietà passivadel cessionario con il cedente se il primo
Va, infine, ricordato che l'opzione dello sconto in ha concorso a determinare le cause che hanno deter-
fattura consente l'utilizzo della detrazione fiscale an- minato la decadenza del cedente dalla detrazione fi-
che a coloro i quali, per il loro regime fiscale, non po- scale - mentre alcuna responsabilità viene addebitata
trebbero godere della detrazione diretta, così come il- al cessionario in buona fede che non perde il diritto
lustrato nel capitolo 1.3. all'uso del credito ceduto -.
Le prassi contrattuali che prevedono la cessione del
8.2.4 La cessione del credito credito alle bancheo agli intermediari finanziari uti-
La seconda opzione prevista dall'articolo 121 decreto lizzano, per eliminare la necessità di versare le som-
legge 34 del 2020 è quella della cessione del credito. me per integrare il fondo speciale, così come previste
Il credito può essere ceduto a qualsiasi soggetto: la dalla scheda di fattibilità economica dell'intervento, il
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 73

ricorso ad un “prestito ponte”, cioè un finanziamento mini.


che l'istituto di credito eroga ai condòmini per paga- Il general contractor finirebbe per finanziare i lavori
re quanto dovuto all'impresa per l'avvio del cantiere e ed assumere la veste di committente e l'impresa ese-
quantomeno fino al primo stato di avanzamento la- cutrice in caso di mancato pagamento avrebbe diritto
vori – dopo il quale i lavori possono essere asseverati di rivalersi non sui condòmini, bensì sul solo general
e, quindi, originare il credito che può essere ceduto -. contractor.
Tale soluzione trova i limiti che abbiamo esamina- A sua volta quest'ultimo regolerà le singole posi-
to nel capitolo 4.5 non potendo essere decisa a mag- zioni di credito ceduto con i condòmini, assumendosi
gioranza dai condòmini, i quali devono, invece, ap- il rischio dell'inadempimento del condòmino al quale
provarla tutti e singolarmente. la detrazione non venga riconosciuta.
Altra soluzione per evitare il versamento delle In tal modo deliberata la costituzione del fondo
somme da parte dei condòmini potrebbe essere il ri- speciale, non sarebbe necessario versare le somme.
corso alla figura del general contractoril quale potreb- L'opzione della cessione del credito, poi, consenti-
be assumere in proprio l'obbligazione relativa all'ese- rebbe l'utilizzo della detrazione fiscale anche a coloro
cuzione dei lavori che danno diritto alla detrazione i quali, per il loro regime fiscale, non potrebbero go-
fiscale sull'immobile condominiale a fronte della ces- dere della detrazione diretta, così come illustrato nel
sione del credito originato da parte dei singoli condò- capitolo 1.3. •
CONDOMINIO 74

9. Adempimenti successivi
all'esecuzione dei lavori

L
a conclusione dei lavori non coincide con la fi- sia la A3), allegando gli attestati di prestazione
ne del procedimento per il superbonus, anzi ai energetica ante e post intervento rilasciati da tec-
fini del riconoscimento della detrazione fiscale nici abilitati, dal progettista o dal direttore dei la-
le attività da espletare dopo la fine dei lavori sono vori, nella forma di dichiarazione sostitutiva di at-
forse le più importanti e le più delicate in quanto in to notorio di cui abbiamo parlato al capitolo 6.2;
questa fase si rendicontano all'Agenzia delle Entrate › dichiarare la congruità delle spese sostenute in re-
non soltanto i lavori eseguiti, ma soprattutto la sussi- lazione agli interventi agevolati, intesa come ri-
stenza dei presupposti per il riconoscimento dell'in- spetto dei massimali di costo indicati nell'allegato
centivo premiante e si svolgono le attività propedeu- B al decreto requisiti ecobonus, secondo i criteri il-
tiche per l'esercizio dell'opzione prevista dall'art. 121 lustrati nel capitolo 6.3.
d. l. 34 del 2020. Nel caso di interventi finalizzati alla riduzione del ri-
schio sismico, va evidenziato che i professionisti in-
9.1 L'asseverazione dei lavori caricati della progettazione strutturale, della direzio-
L'articolo 119 decreto legge 34 del 2020 al tredicesimo ne dei lavori delle strutture e del collaudo statico, se-
comma dispone che ai fini della detrazione del 110 condo le rispettive competenze professionali, iscritti
per cento e dell'opzione per la cessione o per lo scon- agli ordini o ai collegi professionali di appartenenza,
to di cui all'articolo 121, gli interventi devono essere dovranno certificare il rispetto dei requisiti tecnici
conformi ai requisiti tecnici e tale conformità viene determinati nel decreto del Ministro delle infrastrut-
attestata da una asseverazione con la quale il tecnico ture e dei trasporti 28 febbraio 2017, n. 58 ed attesta-
certifica, anche, la congruità della spesa. re la corrispondente congruità delle spese sostenute.
I requisiti tecnici per gli interventi di riqualificazio- L'asseverazione è resa in forma di autocertificazio-
ne energetica degli edifici sono stati recentemente ri- ne, deve contenere il richiamo agli articoli 47, 75 e 76
visti ed aggiornati con il decreto Requisiti ecobonus del Dpr 28 dicembre 2000, n. 445 e deve essere sotto-
che ha, anche, precisato come deve svolgersi la pro- scritta dal tecnico che deve apporvi anche il timbro
cedura di asseverazione. fornito dal collegio o dall’ordine professionale; in tal
Il tecnico abilitato – cioè un “soggetto abilitato alla modo viene verificato il possesso del duplice requisi-
progettazione di edifici e impianti nell’ambito delle to dell'iscrizione nell’albo professionale e dello svol-
competenze ad esso attribuite dalla legislazione vigente gimento della libera professione.
iscritto agli specifici ordini e collegi professionali”, se- Altri elementi essenziali dell'asseverazione a pena
condo la definizione contenuta all'art. 1 comma terzo di invalidità sono, secondo la previsione dell'art. 7 del
lett. h) del decreto requisiti ecobonus – deve: decreto Ministero dello Sviluppo Economico 6 agosto
› certificare il rispetto dei requisiti tecnici previsti 2020 (c.d. decreto asseverazioni pubblicato sulla G. U.
dal paragrafo 3.4, dell’Allegato 1 al decreto del Mi- n. 246 del 5 ottobre 2020 alle pag. 62 e ss.):
nistro dello sviluppo economico 26 giugno 2015 re- › l'indicazione di un indirizzo di posta elettronica
cante “Applicazione delle metodologie di calcolo delle certificata con l'espressa previsione che ogni co-
prestazioni energetiche e definizione delle prescrizio- municazione debba essere inviata a detto indiriz-
ni e dei requisiti minimi degli edifici” (c.d. decreto zo, ivi compresa la contestazione dell'illecito am-
requisiti minimi), sulla base del progetto e dell’ef- ministrativo in caso di dichiarazione infedele;
fettiva realizzazione; › la dichiarazione dell'adeguatezza del massimale
› attestare che l’intervento ha comportato il miglio- della polizza assicurativa - che deve essere allegata
ramento di almeno due classi energetiche (o una alla asseverazione unitamente a copia del docu-
classe energetica qualora la classe ante intervento mento di identità del tecnico - rispetto al numero
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 75

delle attestazioni o asseverazioni rilasciate dal tec- al fine di accertare se rientri tra quelli agevolabili ai
nico e agli importi degli interventi oggetto delle sensi dell’art. 119 del decreto rilancio; al rispetto delle
medesime. condizioni di cui al comma 2 dell’art. 119 del decreto
Va considerato che non sono considerate valide le rilancio per gli interventi “trainati; alla congruità del-
polizze di assicurazione stipulate con imprese di as- la spesa rispetto ai costi tabellarmente determinati;
sicurazione extracomunitarie e che il massimale della alla regolarità formale della asseverazione; alla con-
polizza, a prescindere dalla dichiarazione di adegua- gruità del massimale di polizza e alla regolarità della
tezza fatta dal tecnico, non può essere inferiore ad stessa.
euro 500.000. L'ENEA, all’esito positivo delle operazioni di verifi-
Per quel che riguarda la verifica di congruità del ca automatica rilascerà una ricevuta informatica,
massimale, si ritiene che la stessa possa essere soddi- comprensiva del codice identificativo della domanda
sfatta se la disponibilità residua della copertura assi- attribuito dal sistema che costituisce il codice abili-
curativa è maggiore o uguale all’importo dell’inter- tante per le successive operazioni di utilizzo del cre-
vento asseverato. dito.
Il comma 13 bis dell'articolo 119 Dl 34 del 2020 di- In ipotesi di asseverazione rilasciata sullo stato di
spone che l'asseverazione venga rilasciata o al termi- avanzamento dei lavori, ai fini della verifica automa-
ne dei lavori ovvero per ogni stato di avanzamento tica da parte del portale dell'ENEA, il tecnico dovrà
dei lavori, che dovrà essere programmato in conside- asseverare il rispetto dei requisiti secondo quanto in-
razione di quanto disposto dal successivo articolo 121 dicato dal progetto, degli APE preliminari e dalle ca-
comma 1bis, che prevede che gli stati di avanzamen- ratteristiche tecniche dei componenti acquistati, pro-
to dei lavori non possono essere più di due per cia- ducendo le attestazioni/schede tecniche fornite dai
scun intervento complessivo e ciascuno stato di produttori e le relative fatture.
avanzamento deve riferirsi ad almeno il 30 per cento In questo caso la ricevuta informatica conterrà
del medesimo intervento. l'espressa menzione di asseverazione relativa ad uno
Nel caso in cui l'asseverazione venga rilasciata in stato di avanzamento lavori, che consentirà, comun-
base allo stato avanzamento lavori sarà necessario que l'esercizio dell'opzione di cui all'art. 121 nei limiti
procedere a nuova asseverazione al termine dei lavori dell'ammontare dei lavori asseverati.
per tutti gli interventi eseguiti. Completati i lavori il tecnico provvederà a nuova
Al fine di provvedere al rilascio dell'asseverazione il asseverazione per l'intero intervento e all'esito positi-
tecnico abilitato dovrà registrarsi al portale telemati- vo della verifica telematica l'ENEA rilascerà una rice-
co dell'ENEA e procedere alla sua compilazione on-li- vuta informatica con la dicitura “intervento realizza-
ne; completata l'immissione dei dati il documento ri- to” che è abilitante al riconoscimento degli importi
sultante dovrà essere stampato, firmato in ogni pagi- residui rispetto a quanto già asseverato con gli stati
na – in più sulla pagina finale va apposto il timbro -, di avanzamento lavori.
digitalizzato ed inoltrato, unitamente agli allegati, Nei casi in cui, trascorsi quarantotto mesi dalla tra-
sempre attraverso il portale, entro novanta giorni dal smissione dell’asseverazione relativa agli stati di
termine dei lavori, nell'ipotesi in cui si tratti di asse- avanzamento lavori, non sia pervenuta l’asseverazio-
verazione di lavori conclusi. ne relativa all'intero intervento realizzato, l'ENEA co-
Tutte le comunicazioni tra l'ENEA ed il tecnico abi- municherà la mancata conclusione dei lavori al-
litato, ad eccezione della contestazione dell'illecito di- l’Agenzia delle entrate per l'avvio del procedimento di
sciplinare in caso di dichiarazione non veritiera, av- decadenza dal beneficio.
vengono tramite l’area personale riservata del tecnico Si consiglia di chiedere al tecnico copia delle asse-
nel portale informatico: sarà, quindi, onere del tecni- verazioni da lui trasmesse e delle relative ricevute in-
co verificare periodicamente la sua area personale formatiche, anche per soddisfare gli obblighi di con-
per verificare la presenza di eventuali comunicazioni. servazione previsti a carico del soggetto che intende
Ricevuta l'asseverazione l'ENEA effettua una con- avvalersi della detrazione dall'art. 6 comma primo
trollo in automatico tramite il portale telematico vol- lett. i) del decreto requisiti ecobonus.
to a verificare la documentazione fornita con riferi-
mento: al possesso dei requisiti soggettivi in capo al L'asseverazione è il momento nel quale viene verificato il
beneficiario della detrazione; alla rispondenza degli raggiungimento degli obiettivi previsti dalla normativa per
interventi ai requisiti tecnici; alla tipologia di edificio ottenere la detrazione fiscale in misura del 110% delle spese
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 76

sostenute: espletate positivamente le verifiche della dichia­ In caso di attestazioni o asseverazioni non veritiere il con-
razione e dei documenti depositati in sede di asseverazione tribuente perde il diritto alla detrazione fiscale, con obbligo
l'ENEA rilascerà una ricevuta informatica, comprensiva del di restituire il relativo importo all'Agenzia delle entrate e
codice identificativo della domanda attribuito dal sistema, possibilità di rivalersi nei confronti dell'asseveratore
che costituisce il codice abilitante per le successive opera­ per il risarcimento del danno subito
zioni di utilizzo del credito.

9.2 Il visto di conformità


9.1.1 La responsabilità dell'asseveratore Per l'utilizzo della detrazione in forma diretta quasi
In caso di attestazioni e asseverazioni infedeli, i tutti i contribuenti necessitano della sola asseverazio-
professionisti incorrono in una sanzione ammini- ne dei lavori ad eccezione dei contribuenti che pre-
strativa pecuniaria da 2mila a 15mila euro per cia- sentano il modello 730 i quali devono produrre anche
scuna attestazione o asseverazione infedele emessa, il visto di conformità.
ferma restando l’applicazione delle sanzioni penali ove Si tratta dell'attestazione della sussistenza dei pre-
il fatto costituisca reato (art. 119 comma 14 Dl. 34 del supposti che danno diritto alla detrazione fiscale che
2020). è prevista come obbligatoria dall'articolo 119 comma
Sono, altresì, tenuti a risarcire i clienti ed il bilan- 11 del decreto Rilancio per tutti coloro che vogliono
cio dello Stato dagli eventuali danni causati dalla lo- esercitare l’opzione per la cessione o lo sconto in fat-
ro attività. A tale scopo la norma impone la stipula- tura in relazione alle detrazioni fiscali derivanti dagli
zione di una polizza assicurativa il cui massimale interventi che danno diritto al superbonus.
deve essere congruo, cioè idoneo a risarcire il dan- Tale attestazione viene fornita attraverso un visto
neggiato del danno subito che è equivalente alla di conformità che deve essere rilasciato, ai sensi
perdita della detrazione fiscale. dell'articolo 35 del decreto legislativo n. 241 del 1997,
Infatti “la non veridicità delle attestazioni o asseve- dai soggetti incaricati della trasmissione telematica
razioni comporta la decadenza dal beneficio” per delle dichiarazioni (dottori commercialisti, ragionie-
espressa previsione dell'articolo 119 comma quarto ri, periti commerciali e consulenti del lavoro) e dai
decreto Rilancio. responsabili dell'assistenza fiscale dei CAF.
Tale ipotesi potrà ricorrere, ad esempio, se il tecni- Il soggetto che rilascia il visto di conformità verifi-
co abbia falsamente attestato l'avvenuta riduzione ca la presenza delle asseverazioni e delle attestazioni
del fabbisogno energetico dell’immobile o il miglio- rilasciate dai professionisti incaricati nonché la circo-
ramento della classe energetica ma anche quando il stanza che questi ultimi abbiano stipulato la polizza
produttore abbia attestato caratteristiche inesistenti di assicurazione della responsabilità̀ civile – così di-
di un impianto (si pensi alle caratteristiche tecniche spone il provvedimento del Direttore dell'Agenzia
della caldaia o dei pannelli fotovoltaici). delle Entrate prot. 283847/2020 dell'8 agosto 2020).
A fronte di tale eventualità si aprirà un procedi- Nel silenzio dell'Agenzia delle Entrate che non ha
mento ai sensi dell'articolo 14 della legge 689 del fornito altre indicazioni su quali verifiche debbano
1981, all'esito del quale, se le giustificazioni fornite essere effettuate al fine di rilasciare il visto di confor-
non saranno sufficienti a superare gli addebiti conte- mità, il Consiglio Nazionale dei Dottori Commerciali-
stati, sarà irrogata la sanzione amministrativa della sti e la Fondazione Nazionale di Ricerca dei Commer-
quale sarà segnalata anche all'ordine professionale di cialisti hanno pubblicato una check list riepilogativa
appartenenza del tecnico. dei controlli che il professionista deve effettuare per
Contestualmente l'Agenzia delle entrate attiverà il il rilascio del visto di conformità che prevede una se-
procedimento di recupero dell'importo corrispon- rie di adempimenti:
dente alla detrazione non spettante nei confronti › individuare il soggetto beneficiario, verificare le
dei soggetti beneficiari - così come meglio illustrato spese sostenute che danno diritto a detrazione e
nel successivo paragrafo 8.5 – e il contribuente che l'ammontare di queste ultime eventualmente cedu-
a causa dell'attestazione infedele ha perso la detra- te in corso d'opera attraverso gli stati di avanza-
zione e si vede chiamato a pagare i lavori, non ri- mento lavori;
marrà che agire giudizialmente nei confronti del › accertare i dati catastali dell'immobile ed il versa-
tecnico responsabile dell'attestazione e/o assevera- mento delle imposte comunali sugli immobili se
zione infedele. dovuta;
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 77

› verificare la documentazione comprovante quali sulle unità immobiliari, sia per gli interventi eseguiti
diritti il beneficiario possa esercitare sull'immobile sulle parti comuni degli edifici deve essere comunica-
sul quale viene eseguito l'intervento e in caso di la- to all’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello ap-
vori sulle parti comuni, l'acquisizione della relativa provato con il provvedimento del Direttore dell'Agen-
delibera assembleare. zia delle Entrate prot. 283847/2020 dell'8 agosto
Particolare attenzione dovrà essere prestata per la ve- 2020 e successivamente modificato con provvedi-
rifica dei presupposti soggettivi per l'ottenimento del- mento del 12 ottobre 2020, prot. n. 326047).
la detrazione con riferimento al rispetto del limite La comunicazione deve essere inviata, mediante la
massimo di detrazione tra gli aventi diritto, alla pre- piattaforma telematica dedicata, utilizzando una fi-
senza o meno di altri contributi per gli stessi interven- nestra temporale che va dal 15 ottobre 2020 fino al 16
ti, all'effettivo uso che si fa dell'immobile – ricordando marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state
che laddove l'immobile venga utilizzato nell'ambito di sostenute le spese che danno diritto alla detrazione.
attività di impresa o professionale non sussiste il dirit- Poiché l'articolo 121 del decreto Rilancio prevede la
to alla detrazione fiscale -; alla presenza di reddito possibilità di aderire all'opzione tra sconto in fattura
nell'anno precedente il sostenimento della spesa; a e cessione del credito anche per gli altri bonus relativi
precedenti interventi eseguiti sull'immobile che posso- al recupero del patrimonio edilizio, occorre precisare
no essere ricondotti a quelli oggetto del superbonus; che in caso di comunicazioni relative al superbonus i
ad interventi su altre unità immobiliari. soggetti abilitati all'invio della comunicazione sono
Il professionista dovrà, poi, verificare la presenza esclusivamente il soggetto che rilascia il visto di con-
delle abilitazioni amministrative, delle comunicazio- formità̀ e, in caso di interventi eseguiti sulle parti co-
ni, delle relazioni e delle attestazioni tecniche richie- muni degli edifici, l’amministratore del condominio
ste dalla legislazione vigente. direttamente oppure avvalendosi di un intermediario
Per quel che riguarda gli interventi ammessi all'in- di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto del Presi-
centivo dovrà verificare la tipologia di interventi rea- dente della Repubblica n. 322 del 1998.
lizzati con riferimento sia agli interventi trainanti che Invece per le altre agevolazioni fiscali vigenti deri-
a quelli trainati; la presenza: delle asseverazioni – vanti dagli interventi sul patrimonio edilizio (bonus
con riferimento sia a quelle intermedie rilasciate in facciate, ecobonus e sismabonus) la comunicazione
concomitanza con gli stati di avanzamento lavori che può essere inoltrata direttamente dal beneficiario e,
a quella definitiva rilasciata dopo la loro conclusione in caso di lavori sulle parti comuni, dall'amministra-
– complete di ricevuta informatica che ne attesta la tore di condominio.
corretta spedizione telematica all'ENEA; delle attesta- Laddove il condominio non abbia un amministra-
zioni di prestazione energetica (APE) pre e post inter- tore in quanto per le sue dimensioni non c'è l'obbligo
vento; della dichiarazione relativa alla congruità delle di nominarlo, la comunicazione relativa ai lavori ese-
spese; del consenso alla cessione del credito o sconto guiti sulle parti comuni è inviata da uno dei con-
in fattura da parte del cessionario/fornitore; del con- dòmini a tal fine incaricato, per tutte le ipotesi di bo-
tratto di cessione al GSE dell'energia non auto consu- nus.
mata nel caso in cui l'intervento preveda anche l'in- La comunicazione può essere inviata a decorrere
stallazione di un impianto fotovoltaico. dal quinto giorno lavorativo successivo al rilascio da
Va, infine, ricordato che anche le spese sostenute parte dell’ENEA della ricevuta informatica che atte-
per il rilascio del visto di conformità sono detraibili. sta la regolare trasmissione dell'asseverazione, secon-
do la procedura illustrata nel capitolo 9.1.
Per utilizzare la detrazione fiscale ottenuta con lo sconto in L'ENEA, infatti, trasmetterà i dati delle assevera-
fattura o mediante cessione del credito è necessario il visto zioni ricevute all'Agenzia delle Entrate che potrà, così,
di conformità rilasciato dottori commercialisti, ragionieri, verificare l’esistenza dell’asseverazione indicata nella
periti commerciali, consulenti del lavoro e dai responsabili comunicazione.
dell'assistenza fiscale dei CAF. Ricevuta la comunicazione l'Agenzia delle Entrate
entro 5 giorni metterà a disposizione del soggetto che
l'ha trasmessa una ricevuta che ne attesta la presa in
9.3 Le comunicazioni relative all'utilizzo della carico se la procedura è regolare, diversamente la co-
detrazione municazione sarà scartata con l’indicazione delle re-
L’esercizio dell’opzione, sia per gli interventi eseguiti lative motivazioni (ad esempio perché manca o non è
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 78

regolamentare l'asseverazione). orientare la scelta è il regime fiscale del contribuen-


Ciascun condòmino beneficiario della detrazione te: infatti coloro i quali dichiarano redditi a tassazio-
che intende cedere il proprio credito, se i dati della ne separata o ad imposta sostitutiva non possono
cessione non sono già indicati nella delibera condo- esercitare alcuna compensazione dell'imposta da ver-
miniale, deve comunicare tempestivamente all’ammi- sare con la detrazione fiscale maturata e, per non
nistratore del condominio l’avvenuta cessione del perdere il beneficio è inevitabile scegliere tra sconto
credito e la relativa accettazione da parte del cessio- in fattura o cessione del credito.
nario, indicando, oltre al proprio codice fiscale, l’am- L'Agenzia delle Entrate, con la circolare 24/E dell'8
montare del credito ceduto e il codice fiscale del ces- agosto 2020, cit., ha fornito alcune indicazioni sulle
sionario. modalità di utilizzo della detrazione e l'esercizio
L'amministratore comunica ai condòmini che han- dell'opzione di cui all'articolo 121 del decreto Rilancio,
no effettuato l’opzione il protocollo telematico della evidenziando alcune ipotesi particolari:
comunicazione effettuata per i lavori sulle parti co- › nel caso in cui più soggetti sostengano spese per
muni. interventi realizzati sul medesimo immobile di cui
Occorre prestare particolare attenzione all'invio sono possessori, ciascuno potrà̀ decidere se fruire
della comunicazione in quanto, laddove la stessa non direttamente della detrazione o esercitare le opzio-
venga effettuata nei termini e con le modalità̀ che ab- ni previste, indipendentemente dalla scelta operata
biamo esaminato, l’opzione di cui all'art. 121 d. l. 34 dagli altri;
del 2020 sarà inefficace nei confronti dell’Agenzia › per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 i contri-
delle entrate. buenti hanno la possibilità di esercitare l'opzione
per la cessione anche dopo aver deciso di benefi-
La comunicazione relativa all'utilizzo (sconto in fattura o ciare direttamente della detrazione.
cessione del credito) della detrazione fiscale derivante dal Si pensi all'ipotesi in cui dopo aver scelto di utilizzare
superbonus deve essere inviata dal soggetto che rilascia il in proprio la detrazione, mutino le condizioni fiscali
visto di conformità e, in caso di interventi eseguiti sulle par­ del contribuente per cui l'imposizione fiscale non
ti comuni degli edifici, dall’amministratore del condominio. consenta più di scontare integralmente la detrazione
maturata: in tal caso per non perdere la detrazione
sarà possibile cedere il credito, ma la scelta della ces-
9.4 Come il contribuente può utilizzare la detrazione sione sarà irrevocabile e varrà per le rate residue.
fiscale In tal caso la comunicazione relativa alla cessione
Come spesso è stato ripetuto il superbonus è l'occa- delle rate residue per cui è già iniziata la detrazione,
sione per eseguire lavori, anche ingenti, limitando deve essere inviata entro il 16 marzo dell’anno di sca-
l'esborso economico attraverso l'impiego delle detra- denza del termine ordinario di presentazione della
zioni fiscali maturate. dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere
Questa è la leva principale che orienterà il contri- indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detra-
buente verso una delle opzioni previste dall'articolo zione e deve essere trasmessa, in caso di detrazione
121 Dl 34 del 2020, senza considerare che tale solu- derivante dal superbonus, esclusivamente dal sogget-
zione è del tutto indipendente dalla disponibilità di to che rilascia il visto di conformità.
un carico impositivo capiente rispetto al beneficio da Sarà, quindi, opportuno che i condòmini che non
sfruttare. esercitino alcuna opzione per il primo anno, vengano
I lavori incentivati, infatti, sono abbastanza onerosi resi edotti della possibilità di procedere in futuro alla
e danno diritto ad una detrazione da compensare in cessione e venga loro comunicato il nominativo ed i
un breve periodo (superbonus 110% e sismabonus recapiti del soggetto incaricato per il rilascio del visto
prevedono la detrazione in 5 anni): annualmente di conformità che dovranno contattare per trasmette-
l'importo da portare in detrazione sarà elevato e per re la comunicazione.
non perdere la detrazione il contribuente dovrà avere › per gli interventi sulle parti comuni degli edifici,
un carico fiscale adeguato, anche in considerazione non è necessario che il condominio nel suo insie-
del fatto che la quota di credito d'imposta non utiliz- me opti per lo sconto in fattura o per la cessione
zata nell'anno non può̀ essere usufruita negli anni del credito corrispondente alla detrazione spettan-
successivi, e non può̀ essere richiesta a rimborso. te: ciascun condòmino potrà scegliere la soluzione
Altro elemento che sarà, certamente, utilizzato per per lui più conveniente (sostenere le spese relative
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 79

agli interventi e beneficiare così della detrazione, parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazio-
sconto in fattura o cessione del credito) senza pre- ne d'imposta, l'articolo 121 comma quinto Dl 34 del
giudicare in alcun modo le scelte degli altri condò- 2020 dispone che l'Agenzia delle entrate provveda al
mini. recupero dell'importo corrispondente alla detrazione
› lo sconto in fattura può essere parziale: il fornito- non spettante nei confronti dei soggetti beneficiari,
re, cioè, può “scontare” anche parzialmente l'am- maggiorata di interessi nella misura del 4% così come
montare della fattura che, quindi, sarà pagata in disposto dall'articolo 20 Dpr. 29 settembre 1973, n.
parte mediante bonifico e in parte con il contributo 602 e delle sanzioni previste dall'articolo 13 D.lgs. 18
che il fornitore riceverà a fronte dello sconto attua- dicembre 1997, n. 471.
to.
Va precisato, però, che l'ammontare del contributo L'attività di accertamento della inesistenza dei requisiti che
maturato dal fornitore per i lavori del superbonus sa- danno diritto alla detrazione deve concludersi entro il 31 di­
rà sempre pari al 110% dell’importo “scontato”. cembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata
L’importo eccedente, a scelta del beneficiario, potrà presentata la dichiarazione con cui si fruisce del beneficio fi­
essere portato in detrazione oppure potrà essere ce- scale, mentre, l'atto di recupero potrà essere notificato
duto. entro il 31 dicembre dell'ottavo anno successivo a quello di
utilizzo della detrazione.
Se il contribuente ha un carico fiscale adeguato che gli con­
sente di utilizzare annualmente in compensazione un quinto
della detrazione fiscale ottenuta potrà optare per la detra­ 9.5.1 Le sanzioni tributarie
zione diretta, diversamente l'ammontare della detrazione L'aver portato in compensazione un credito non
potrà, integralmente o parzialmente, essere scontato dal spettante o inesistente è condotta che viene sanzio-
fornitore o ceduto a terzi, opzione che gli consentirà di im­ nata in primo luogo in via amministrativa.
piegare il credito fiscale per pagare i lavori. In caso di utilizzo di un credito in misura ecceden-
te quella spettante o in violazione delle modalità di
utilizzo, la sanzione prevista dall'articolo 13 D.lgs. 18
9.5 Revoca della detrazione dicembre 1997, n. 471 è pari al 30% del credito utiliz-
L'Agenzia delle entrate nell'ambito dell'ordinaria atti- zato.
vità̀ di controllo procederà alla verifica documentale Tale ipotesi si configura, ad esempio, se il contri-
della sussistenza dei presupposti che danno diritto buente, tenuto a portare in detrazione annualmente
alla detrazione. un quinto della detrazione totale a lui spettante, uti-
Tale verifica potrà avvenire - per il combinato di- lizzi in compensazione un ammontare superiore alla
sposto di cui agli articoli 43 del Dpr. 29 settembre quota annua di detrazione, o intenda recuperare in
1973, n. 600 e 27, commi da 16 a 20, del d. l. 29 no- un anno fiscale maggiormente capiente, due o più
vembre 2008, n. 185, convertito, con modificazioni annualità di detrazione.
dalla l. 28 gennaio 2009, n. 2 – quanto alla notifica In tal caso potrebbe ritenersi integrata l'ipotesi del-
dell'avviso di accertamento entro il 31 dicembre del la dichiarazione infedele ed applicata la diversa mag-
quinto anno successivo a quello in cui è stata presen- giore sanzione pari al 90% dell'imposta non versata.
tata la dichiarazione con cui si fruisce del beneficio In caso di compensazione con crediti inesistenti,
fiscale, mentre, l'atto di recupero potrà essere notifi- invece, la sanzione viene determinata tra il 100% ed il
cato entro il 31 dicembre dell'ottavo anno successivo 200% dell'ammontare del credito compensato.
a quello di utilizzo della detrazione. Un credito viene ritenuto inesistente ogni qualvolta
Considerata la complessità del procedimento del “manca, in tutto o in parte, il presupposto costitutivo e
superbonus, plurime possono essere le cause che la cui inesistenza non sia riscontrabile mediante con-
possono dare l'avvio alla revoca della detrazione, ri- trolli di cui agli articoli 36 bis e 36 ter del Dpr 29 set-
conducibili a condotte sia del professionista attesta- tembre 1973, n. 600, e all'articolo 54 bis del Dpr 26 otto-
tore che del contribuente beneficiario che si sostan- bre 1972, n. 633” (cfr. art. 13 comma quinto Dlgs. 471
ziano, essenzialmente, nel mancato rispetto delle del 1997).
norme che disciplinano il procedimento per il super- Pertanto l'impiego di fatture di comodo per au-
bonus. mentare l'importo della detrazione spettante, inte-
Qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche grando tale ultima ipotesi, sarà sanzionato con una
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 80

multa fino al doppio dell'importo della detrazione in- tributari, che, quindi, non possono che essere realizzate
debitamente goduta. attraverso la presentazione di tale modello debitamente
compilato, in difetto del quale non può dirsi sussistente
Le sanzioni tributarie in caso di revoca della detrazione arri­ una compensazione” (Cass. Pen. 20 giugno 2019 n.
vano fino al 200% del credito fiscale inesistente indebita­ 44737).
mente utilizzato Poiché la detrazione fiscale derivante dall'esecuzio-
ne dei lavori previsti dall'art. 119 d. l. 34 del 2020 non
viene utilizzata mediante il modello F24, in tale ipo-
9.5.2 Ipotesi di responsabilità penale tesi potrebbe ritenersi esclusa la condotta criminosa
Il decreto Rilancio sanziona l'indebita compensazio- punita dalla norma.
ne fiscale in via amministrativa, salva l'ipotesi che le
condotte non costituiscano illecito penale. 9.5.3 Le conseguenze per il cessionario
Le cronache giudiziarie riferite agli altri bonus col- Per effetto dell'opzione di cui all'articolo 21 del decre-
legati agli interventi sul patrimonio edilizio riportano to Rilancio, la detrazione di imposta spettante al pro-
ipotesi di illecito derivate dall'aver dichiarato l'effet- prietario dell'immobile oggetto dei lavori si trasforma
tuazione di lavori non eseguiti o eseguiti in difformi- in un credito che l'impresa che ha praticato lo sconto
tà rispetto al progetto o dalla sovrafatturazione cioè in fattura o il cessionario del credito potrà, a sua vol-
l'aumento del costo di realizzazione al fine di fruire ta, portare in detrazione o cedere.
di un maggior credito d'imposta. Il fornitore ed il cessionario rispondono, per
La possibilità di ricorrere alla cessione del credito espressa previsione dell'art. 121 comma quarto decre-
potrebbe indurre, poi, a dichiarare che i lavori sono to Rilancio, per l'eventuale utilizzo del credito d'im-
stati eseguiti da un'impresa, disposta all'acquisto del posta in modo irregolare o in misura maggiore ri-
credito, diversa da quella che ha li ha effettivamente spetto al credito ricevuto.
eseguiti ma che non offriva tale soluzione. Per non incorrere in responsabilità, quindi, il cre-
Tutte queste ipotesi integrano specifica ipotesi di dito d'imposta dovrà essere usufruito con la stessa ri-
responsabilità penale: emissione di fatture o di altri partizione in quote annuali con la quale sarebbe stata
documenti per operazioni inesistenti (articolo 8 D.lgs. utilizzata la detrazione che lo ha originato è la quota
74 del 2000) a carico di chi emette le fatture che ri- di credito d'imposta non utilizzata nell'anno non può
portano una descrizione non conforme alla realtà e essere usufruita negli anni successivi, e non può es-
contestualmente a carico del contribuente che la rice- sere richiesta a rimborso.
ve che concorre nello stesso reato e nell'ipotesi in cui C'è, poi, una ulteriore ipotesi di loro responsabilità:
indichi tali fatture in dichiarazione – ad esempio per se viene accertata la mancata sussistenza, anche par-
beneficiare della detrazione dell'IVA – l'ulteriore ipo- ziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione
tesi di dichiarazione fraudolenta sanzionata dall'art. 2 d'imposta, il recupero dell'importo corrispondente al-
del D.lgs. 74 del 2000. la detrazione non spettante è effettuato in presenza
In tutti i casi in cui il contribuente ha fruito illecita- di concorso nella violazione nei confronti anche del
mente della detrazione, se l'importo compensato su- fornitore e/o del cessionario che rispondono solidal-
pera i 50.000 euro, potrebbe ritenersi integrato l'ulte- mente al beneficiario nei confronti dell'Agenzia delle
riore ipotesi di reato sanzionata dall'art. 10 quater del entrate (art. 121 comma quinto decreto Rilancio).
D.lgs. 74 del 2000 con la reclusione da sei mesi a due Per la configurabilità̀ del concorso di persone val-
anni nel caso in cui il contribuente contabilizzi una gono i criteri generali in materia sanzionatoria, per
detrazione che non gli spettava e da un anno e sei cui è richiesto l’accertamento del “contributo” di cia-
mesi a sei anni se, invece, sono portati in detrazione scun concorrente alla realizzazione della violazione,
crediti inesistenti. cioè̀ la concreta capacità di favorire la violazione stes-
Il condizionale è d'obbligo in quanto perché venga sa ((cfr. Audizione sul tema del “Superbonus”, articoli
integrata tale ipotesi di reato “l'indebita compensazio- 119-121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (“de-
ne deve risultare dal modello F24 mediante il quale la creto Rilancio”), convertito, con modificazioni, dalla
stessa è stata realizzata, indicandovi, appunto in com- legge 17 luglio 2020, n. 77, cit. pag. 17).
pensazione, crediti inesistenti o non spettanti, trattan- Ai sensi dell'art. 9 D.lgs. 472 del 1997, ciascuna delle
dosi dello strumento imposto dal legislatore tributario persone che hanno agito in concorso soggiace alla
per poter eseguire le compensazioni tra debiti e crediti sanzione per la violazione commessa.
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 81

Quindi se soggetto acquisisce un credito d’imposta, In caso di revoca della detrazione concessa al contri-
ma durante i controlli dell’ENEA o dell’Agenzia delle buente il fornitore che effettua lo sconto in fattura o il
entrate viene rilevato che il contribuente non aveva cessionario del credito non perdono il diritto ad utiliz-
diritto alla detrazione, il cessionario che ha acquistato zare il credito solo se sono in buona fede e non hanno
il credito in buona fede non perde il diritto ad utiliz- concorso alla violazione che ha determinato la revo-
zare il credito d’imposta (cfr. Circolare Agenzia delle ca. •
entrate 24/E dell'8 agosto 2020, cit. pag. 45).
CONDOMINIO 82

10. Condominio piccolo e


condominio minimo

L
e complesse attività collegato al procedimento nio – ha delineato, per la prima volta, la figura del
del superbonus necessitano, come abbiamo vi- c.d. amministratore di fatto, cioè la” persona che svol-
sto, dell'attività di informazione continua e ge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore” ed il
consulenza dell'amministratore di condominio. cui nominativo, ai sensi dell'articolo 1129 comma 4
Ma vi sono fabbricati nei quali l'amministratore di c.c., deve essere affisso sul luogo di accesso al condo-
condominio non è presente: i condomìni con meno minio o di maggior uso comune, accessibile anche ai
di undici partecipanti non hanno l'obbligo di adotta- terzi.
re un regolamento di condominio e se i condòmini In realtà tale disposizione si limita a imporre un
sono meno di nove non c'è l'obbligo di nominare obbligo di pubblicità in capo all'amministratore di
l'amministratore. fatto, senza alcun riferimento all'origine ed alla natu-
Si tratta di piccole realtà condominiali, spesso ac- ra dei poteri di tale soggetto.
cumunate dal fatto che il fabbricato in origine appar- Si può ritenere che tale figura ricorra ogniqualvolta
teneva ad un solo proprietario e poi, per effetto di un soggetto, non formalmente investito della carica
successioni e donazioni, il numero dei proprietari è di amministratore, si ingerisce egualmente nell'am-
aumentato senza che ciò abbia comportato la neces- ministrazione, esercitando poteri propri inerenti alla
sità di nominare un amministratore. gestione svolgendo tale attività continuativamente.
E ciò sia perché la gestione continua ad essere ef- La dottrina individua l'istituto giuridico di riferi-
fettuata in modo comune, dividendo i compiti tra i mento nella gestione di affari altrui e l'attività che
vari condòmini, sia perché al proprietario del fabbri- viene svolta dall'amministratore di fatto viene legitti-
cato viene consentita dall'articolo 71 bis disp. att. Co- mata dalla utilità che egli porta agli interessi dei sin-
dice civile, l'amministrazione del condominio nel goli condòmini: non sarebbe necessaria, quindi, alcu-
quale la sua proprietà è ubicata in deroga agli obbli- na preventiva investitura da parte dell'assemblea, ma
ghi di formazione iniziale e periodica che, invece, so- sarebbero i singoli condòmini a ratificare, anche con
no posti a carico di un amministratore professionista. il loro comportamento, l'operato di colui il quale si
Spesso la scelta di affidare la gestione ad un ammi- assume l'onere della gestione.
nistratore non professionista è motivata da esigenze Sotto il profilo civilistico il gestore dell'attività al-
di risparmio: il condòmino che amministra il “suo” trui è soggetto alle stesse obbligazioni che derivereb-
fabbricato lo fa in modo gratuito anche in considera- bero da un mandato e in caso di inadempimento dei
zione del fatto che nella gestione collaborano un po' doveri assunti in virtù della gestione, può essere
tutti. chiamato a risarcire i danni.
E frequentemente capita che un condòmino assu- L'articolo 2030, comma 2, codice civile però, dispo-
ma l'iniziativa di gestire la cosa comune senza nep- ne che il giudice, tenuto conto delle circostanze che
pure un incarico formale, ma con il benestare degli hanno indotto il gestore ad assumere la gestione, può
altri condòmini che lo lasciano fare. moderare il risarcimento dei danni al quale questi sa-
rebbe tenuto per effetto della sua colpa.
10.1 La responsabilità dell'amministratore “di fatto” La responsabilità civile del gestore è, quindi, com-
La circostanza che l'incarico venga svolto gratuita- parabile a quella che sorge in caso di mandato gratui-
mente e senza alcun riconoscimento o incarico for- to.
male non esclude, però, le responsabilità che per leg- Diverso, invece, è il regolamento delle responsabi-
ge gravano sul soggetto che svolge le attività che so- lità per quel che riguarda i profili penalistici.
no proprie dell'amministratore condominiale. La giurisprudenza della Suprema Corte formatasi
La legge 220 del 2012 – c.d. riforma del condomi- sulla tematica dell'art. 40 comma 2 c. p. ritiene che
IL SOLE 24 ORE | Dicembre 2020 | 1 83

l’obbligo giuridico di impedire l’evento possa nascere fidare i lavori solitamente all'impresa che ha presen-
da qualunque ramo del diritto, e quindi anche dal di- tato l'offerta più conveniente e si incarica uno dei
ritto privato. condòmini - spesso quello che ne aveva procurato il
E' stato, così, affermato che la responsabilità omis- preventivo - perché prenda contatto con l'impresa
siva dell'amministratore di condominio possa essere per far iniziare i lavori;
fondata su una convenzione che da tale diritto sia - l'impresa inizia i lavori che sono sotto gli occhi di
prevista e regolata, come è nel rapporto di rappresen- tutti in quanto si svolgono nel condominio dove tutti
tanza volontaria intercorrente tra il condominio e vivono avendo come referente il condòmino che l'ha
l’amministratore: la fonte della posizione di garanzia contattata, senza che vengano svolte le attività preli-
del mandatario nasce, quindi, dal contratto concluso minari e di controllo che la legge pone comunque in
tra lui e la compagine condominiale – cfr. ex multis capo al committente e che sono fonte di responsabili-
Cass. Pen. 34147 del 2012 -. tà così come illustrato al capitolo 5.4;
Nell'affrontare il tema della responsabilità penale -il condòmino incaricato si occupa di recuperare
del soggetto che, sebbene in assenza di nomina for- dagli altri condòmini, previo riparto della spesa, le
male, compie atti di gestione della cosa comune – de- somme necessarie per pagare i lavori.
finito “capocondominio” - più recentemente la Corte Il condòmino volenteroso, quindi, diviene “incon-
di Cassazione ha compiuto un ulteriore passaggio in- sapevolmente” amministratore condominiale di fatto
terpretativo affermando che è del tutto irrilevante e, cosa ancor più grave sotto il profilo della responsa-
l'esistenza di un rapporto codificato ovvero di una bilità penale, assume la qualifica di committente –
convenzione contrattuale che disciplini il rapporto di così come abbiamo visto nel paragrafo 5.5 -.
mandato in quanto nel caso in esame la fonte della E va ricordato – anche se il principio è stato affer-
posizione di garanzia del “capo condominio” si rin- mato con riferimento al diritto societario – che ai sen-
viene nel fatto che egli si è assunto la gestione e, ai si dell'art. 2639 codice civile “l’amministratore "di fat-
sensi dell'art. 2028 c.c., è obbligato a continuarla fin- to" è gravato dell'intera gamma dei doveri cui è soggetto
tanto che l'interessato non sia in grado di provveder- l'amministratore "di diritto", per cui, ove concorrano le
vi da se stesso (Cass. Pen. 20.03.2019 n. 29068). altre condizioni di ordine oggettivo e soggettivo, egli as-
È, quindi, del tutto irrilevante la presenza di un sume la penale responsabilità per tutti i comportamenti
contratto considerato che le obbligazioni che gravano penalmente rilevanti a lui addebitabili, anche nel caso di
sul gestore di fatto, sono, comunque, codificate dalla colpevole e consapevole inerzia a fronte di tali comporta-
norma. menti, in applicazione della regola dettata dall'art. 40
Il caso posto all'attenzione dei giudici di legittimità comma II cp” (cfr. Cass. Pen. Sez.V, 11.01.2008 n. 7203;
riguardava la condotta di un condòmino chiamato a Cass. Pen. Sez. III, 29 agosto 2012 n. 33385).
rispondere di omicidio colposo in quanto, nell'inte-
resse della collettività condominiale e in assenza di 10.2. Come assumere validamente le decisioni in un
un formale contratto, nell'affidare i lavori di manu- “condominio minimo”
tenzione straordinaria sulle parti comuni del fabbri- Vi sono poi ulteriori fabbricati in cui il condominio è
cato, aveva omesso di adoperarsi per garantire il ri- composto da due soli partecipanti, che la giurispru-
spetto delle norme finalizzate a prevenire gli infortu- denza identifica come “condominio minimo”: infatti
ni ai lavoratori e di verificare l’idoneità tecnico pro- il condominio sussiste sulla base della relazione di
fessionale dell’impresa chiamata ad eseguire i lavori accessorietà tra cose proprie e comuni e, per conse-
durante i quali si verificava il decesso di un operaio, guenza, indipendentemente dal numero dei parteci-
riconducibile, sotto il profilo della riferibilità soggetti- panti, trovano applicazione le norme specificamente
va, proprio alle suddette omissioni. previste per il condominio negli edifici.
Analizzata nello specifico la vicenda ha caratteri Tra l'altro la circostanza che detti fabbricati siano
propri di tante situazioni che, per mera superficialità considerati a tutti gli effetti dei condomìni, consente
ed ignoranza – intesa quale carenza di conoscenza – di beneficiare dell'incentivo premiante riconosciuto
si vivono nei condomini di piccole dimensioni in cui dal superbonus per gli interventi sulle parti comuni
manca la figura dell'amministratore professionista: in misura fissa per ciascuna unità immobiliare che
- il lavoro vengono decisi in riunioni informali, in- compone il fabbricato: ad esempio per l'intervento di
contrandosi nell'androne del palazzo senza redigere isolamento termico dell'involucro edilizio è prevista
un verbale: si disaminano i preventivi, si decide di af- una spesa massima di 50.000 euro per ciascun fab-
CONDOMINIO | Speciale Superbonus 84

bricato unifamiliare o villetta a schiera, mentre in mero di voti che rappresenti la maggioranza degli in-
ipotesi di condominio la spesa massima consentita è tervenuti (Cass. 30 luglio 2020 ordinanza 16337).
di 40.000 euro per ciascuna unità immobiliare: quin- Per essere valida la decisione, quindi, deve essere
di il contributo massimo riconosciuto per tale inter- unanime, cioè frutto della partecipazione di entrambi
vento in un condominio minimo ammonta ad euro i condomini alla discussione, essendo logicamente
80.000. inconcepibile che la decisione adottata da un solo
Come assumere validamente le decisioni in un soggetto possa ritenersi presa all'unanimità.
condominio minimo? Pertanto dovendo ritenere escluso il ricorso al
Con riferimento alla particolare struttura del con- principio di maggioranza assoluta sotto il profilo
dominio minimo, le Sezioni Unite 2046/2006 aveva- dell'elemento personale sia per quel che riguarda la
no enunciato – anche se limitatamente all'applicazio- costituzione dell'assemblea che per le sue delibera-
ne del criterio previsto dall'art. 1134 codice civile per il zioni, la decisione di effettuare gli interventi che dan-
rimborso delle spese sostenute da uno dei condòmini no diritto al superbonus in un condominio minimo
- il principio per cui l'assemblea di un condominio di non potrà essere presa in assemblea da uno solo dei
due soli condòmini si costituisce soltanto con la pre- condòmini, anche se titolare della maggioranza dei
senza di entrambi e delibera validamente all'unani- millesimi, ma dovrà essere assunta all'unanimità.
mità, sul rilievo che nessuna norma vieta che le deci- Se l'unanimità non viene raggiunta - o perché l'as-
sioni vengano assunte con tale criterio, sebbene di- semblea, in presenza di entrambi i condomini, decida
verso da quello maggioritario. in modo contrastante, oppure perché alla riunione sia
Recentemente la Corte di Cassazione ha precisato presente solo uno dei partecipanti - non rimarrà altra
che tale principio deve essere rispettato anche per alternativa che ricorrere al giudice ai sensi dell'art.
quelle decisioni che richiedano, sotto il profilo 1105 codice civile che trova applicazione anche in ma-
dell'elemento personale, l'approvazione con un nu- teria condominiale. •
CONDOMINIO 85

Abbreviazioni

APE attestato di prestazione energetica di cui all'articolo 6 del D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192
APS associazioni di promozione sociale
bonus facciate art. 1 commi 219­223 l. 27 dicembre 2019 n. 160 c.c. codice civile
decreto agosto d. l. 14 agosto 2020 n. 104, convertito con modificazioni dalla l. 13 ottobre 2020 n. 126
decreto asseverazioni decreto Ministero dello Sviluppo Economico 6 agosto 2020 (pubblicato sulla G. U. n. 246 del 5 ottobre
2020 alle pag. 62 e ss.)
decreto Linee Guida APE decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2015
decreto requisiti ecobonus decreto del Ministro dello Sviluppo Economico, di concerto con i Ministeri dell'Economia, dell'Ambiente e
dello Sviluppo del Mare e delle Infrastrutture e dei Trasporti 6 agosto 2020 (pubblicato sulla G. U. n.
246 del 5 ottobre 2020 alle pag. 14 e ss.)
decreto Rilancio d. l. 19 maggio 2020 n. 34, convertito con modificazioni dalla l. 17 luglio 2020, n. 77
disp. att. c.c. disposizioni per l'attuazione del codice civile
Dpr decreto del Presidente della Repubblica
DPCM decreto del Presidente del consiglio dei ministri
Dl. decreto legge
D.lgs. decreto legislativo
Dm. decreto ministeriale
ecobonus art. 14 d. l. 4 giugno 2013, n. 63 convertito dalla l. 3 agosto 2013, n. 90
ENEA agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile
IACP istituti autonomi case popolari
l. legge
OdV organizzazioni di volontariato
ONLUS organizzazioni non lucrative di utilità sociale
sismabonus art. 16 commi da 1­bis a 1­septies d. l. 4 giugno 2013, n. 63 convertito dalla l. 3 agosto 2013, n. 90
sisma­eco bonus art. 14, comma 2­quater.1, d. l. 4 giugno 2013, n. 63 convertito dalla l. 3 agosto 2013, n. 90
TUE testo unico dell'edilizia – Dpr 6 giugno 2001 n. 380
TUIR testo unico sulle imposte sui redditi, Dpr 22 dicembre 1986 n. 917
CONDOMINIO 86

Appendice normativa

Audizione sul tema del “Superbonus”, articoli 119-121 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (“decreto
Rilancio”), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77.
Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate prot. 283847/2020 dell'8 agosto 2020
Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate prot. n. 326047 del 12 ottobre 2020
Vademecum Agenzia delle Entrate sul superbonus pubblicato nel luglio 2020

CIRCOLARI
Agenzia delle Entrate, circolare 57/E del 24 febbraio 1998
Agenzia delle Entrate, circolare 2/E del 14 febbraio 2020
Agenzia delle Entrate, circolare 19/E dell'8 luglio 2020
Agenzia delle Entrate, circolare 24/E dell'8 agosto 2020

RISOLUZIONI
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 229/E del 18 agosto 2009
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 34/E del 25 giugno 2020
Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020

RISPOSTE AD INTERPELLO
Agenzia delle Entrate, interpello n. 224 del 22 luglio 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 287 del 28 agosto 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 289 del 31 agosto 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 325 del 9 settembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 327 del 9 settembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 328 del 9 settembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 329 del 10 settembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 346 dell'11 settembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 408 del 24 settembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 412 del 25 settembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 486 del 19 ottobre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 500 del 27 ottobre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 514 del 2 novembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 520 del 3 novembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 521 del 3 novembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 522 del 4 novembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 538 del 9 novembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 543 del 12 novembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 549 del 13 novembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 562 del 27 novembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 910/1 del 15 settembre 2020
Agenzia delle Entrate, interpello n. 913-471/2020 Direzione Regionale del Lazio