MARKET APPROACH (approccio al mercato dei comparabili)

APPARTAMENTO CON GARAGE

tabella dati (con caratteristiche quantitative)
comparabile A comparabile B comparabile C soggetto
prezzo 130000 150000 165000
data 5 4 2,5 0
sup princ 74 115 120 114,3
sup poggioli 10 16 22 12,6
sup garage 20 20 18 15,3
livello 4 2 3 3
bagni 2 1 2 1
ascensore 1 0 1 0
manutenz 4 3 3 3

superfici rapporto comparabile A comparabile B comparabile C

mercantile superficie sup.comm. superficie sup.comm. superficie sup.comm.
sup princ 1 61 61 115 115 120 120
sup poggioli 0,3 10 3 16 4,8 22 6,6
sup garage 0,5 20 10 20 10 18 9
TOTALE 74 129,8 135,6

prezzo marginale della superficie principale

prezzo sup comm prezzo margin
comp A 130000 87 1494,252874 formula Giuseppe Mussolin x
comp B 150000 129,8 1155,624037 prez/sup comm=prez marg
comp C 165000 135,6 1216,814159 (il piu' basso)

prezzo marginale delle superfici accessorie

rapporto mercantile prezzo marginale ottobre 2014
prezzo poggiolo garage poggiolo garage
1494,253 0,3 0,5 448,2758621 747,1264 formula
1155,624 0,3 0,5 346,6872111 577,812 prez marg x rapp merc
1216,814 0,3 0,5 365,0442478 608,4071 (il piu' basso)
prezzo marginale data
prezzo percentualemesi P (data)
comp A 130000 5% 12 541,6667 formula
comp B 150000 5% 12 625 prez x percent/mesi
comp C 165000 5% 12 687,5

prezzo marginale livello

prezzo percentualeP (livello)
comp A 130000 5% 6500 formula
comp B 150000 5% 7500 prezzo x percent
comp C 165000 5% 8250

prezzo marginale bagni

num. Bagni prezzo eta' durata P (bagni)
comp A 2 6000 20 30 -2000 formula
comp B 1 6000 20 30 0 diff num bagno xprez x(1-eta/durata)
comp C 2 6000 20 30 -2000

prezzo marginale ascensore

n. Ascens. prezzo eta' durata quota cond. P (ascens)
comp A 2 40000 1 40 100/1000 -3900
comp B 0 40000 1 40 100/1000 0
comp C 1 40000 1 40 100/1000 -3900

formula
num ascens xprez x(1-eta/durata)xquota condom
prezzo marginale manutenzione
livello prezzo P (livello)
comp A 4 16000 -16000 formula
comp B 3 16000 0 diff num manut x prezzo
comp C 3 16000 -16000

tabella valutazione
caratteristiche comparabile A comparabile B comparabile C
differenze prezzo aggiustamento differenze prezzo aggiustamento differenze prezzo aggiustamento
prezzo 130000 150000 165000
data -5 541,6667 -2708,333333 -4 625 -2500 -2,5 687,5 -1718,75
sup princ 40,3 1155,624 46571,64869 -0,7 1155,624 -808,9368259 -5,7 1216,814 -6935,841
sup poggioli 2,6 346,6872 901,3867488 -3,4 346,68721 -1178,736518 -9,4 365,0442 -3431,416
sup garage -4,7 577,812 -2715,716487 -4,7 577,81202 -2715,716487 -2,7 608,4071 -1642,699
livello -1 6500 -6500 1 7500 7500 0 8250 0
bagni -1 6000 -2000 0 6000 0 1 -2000 -2000
ascensore -1 40000 -3900 0 40000 0 1 -3900 -3900
manutenz -1 16000 -16000 0 16000 0 0 -16000 0
prezzi corretti 143648,9856 150296,6102 145371,3

media ponderale formula

146439 (prez corr A+prezcorr B+prez corr C)/num comp
divergenza percentuale
4,627686 %
formula
(prezz corr piu' alto -prez corr piu' basso)/prez corr piu' basso x 100

Giuseppe Mussolin x

ottobre 2014