Obbligo di contabilizzazione e termoregolazione del calore

negli edifici condominiali e polifunzionali

La contabilizzazione e termoregolazione del calore un intervento di efficientamento energetico che
migliora il rendimento di regolazione dell'impianto e permette di suddividere correttamente le spese per il
riscaldamento, il raffrescamento e l'acqua calda sanitaria in tutti quegli edifici serviti da un'unica
centrale termica. Questo obbligo particolarmente importante per l'impatto che potrebbe avere sulla
gestione del servizio di riscaldamento degli edifici, in particolare quelli residenziali organizzati in
condomini. Un importante novit riguarda la consapevolezza che gli utilizzatori finali dovrebbero
raggiungere riguardo ai loro consumi, alle condizioni energetiche della singola unit immobiliare e del
fabbricato a cui appartengono. Con la contabilizzazione del calore ogni condomino paga quanto consuma
e quindi la bolletta verr calcolata in base al fabbisogno di riscaldamento della sua abitazione ed in base alla
sua scelta di temperatura preferita. La contabilizzazione unisce i vantaggi di una caldaia unica con la
possibilit di decidere in autonomia quanto e quando riscaldarsi. Dal 30 Giugno 2017 (proroga inserita nel
Decreto "Milleproroghe" 2017) vige l'obbligo per i condomini e gli edifici polifunzionali di
contabilizzare i consumi di riscaldamento secondo la norma tecnica UNI 10200:2015

Obbligo
Entro il 30 Giugno 2017 tutti i condomini con riscaldamento centralizzato dovranno dotarsi di un
sistema di contabilizzazione del calore. L'obbligo viene introdotto in Italia dal D. Lgs 102/2014 con
l'obiettivo di diminuire i consumi energetici per il riscaldamento degli edifici attraverso una corretta
ripartizione delle spese e una maggiore consapevolezza dei consumatori. Il D.Lgs 102/2014 lo stesso che
obbliga le grandi aziende e le imprese a forte consumo di energia ad effettuare la diagnosi energetica. Le
singole unit immobiliari dovranno essere dotate, nella maggior parte dei casi direttamente sui radiatori, di
strumenti di lettura (ripartitori) per monitorare il calore emesso.
La suddivisione delle spese per il riscaldamento tra i condomini non avverr pi con le tradizionali tabelle
millesimali di propriet ma dipender dall'effettivo consumo richiesto. Infatti fino ad oggi le spese del
riscaldamento centralizzato (consumi, manutenzione ordinaria e straordinaria) sono state ripartite sulla base
dei millesimi di propriet, a parte i casi in cui risulta installato un sistema di contabilizzazione del calore
secondo la procedura definita dalla norma UNI 10200. In questi casi le spese del riscaldamento sono
suddivise in consumi volontari (misurati dai contabilizzatori) ed in consumi involontari. Viene redatta una
specifica tabella millesimale del riscaldamento con cui vengono suddivisi i consumi involontari, che
derivano essenzialmente dalle perdite della rete di distribuzione, e le spese di conduzione e manutenzione
ordinaria e le spese per la gestione del servizio di lettura di contabilizzazione. Chi dovesse essere distaccato
dall'impianto centralizzato dovr comunque pagare le spese involontarie secondo la tabella millesimale del
riscaldamento.

Sanzioni e tempi di applicazione dell'obbligo

Alcune Regioni avevano gi legiferato in materia e prevedevano termini diversi per assolvere all'obbligo.
Queste regioni, tra cui la Lombardia ed il Lazio, hanno allineato la scandenza al 31 Dicembre 2016,
termine previsto dal Dlgs 102/2014 di recepimento della direttiva 2012/27/Ue sull'efficienza energetica
(prorogato al 30 Giugno 2017).
Le sanzioni nei casi in cui il condominio e i clienti finali che acquistano energia per un edificio
polifunzionale non provvedono ad installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore
individuali sono soggetti, ciascuno, alla sanzione amministrativa da 500 a 2500 euro (articolo 16 comma
7 del D.Lgs 102/2014).
Il condominio provvisto di termoregolazione e contabilizzazione ma che non ripartisce le spese in
conformit alla normativa tecnica UNI 10200:2015 soggetto comunque ad una sanzione amministrativa da
500 a 2500 euro (articolo 16 comma 8 del D.Lgs 102/2014). E' fatta salva la possibilit, per la prima
stagione termica successiva all'installazione dei dispositivi che la suddivisione si determini in base ai soli
millesimi di propriet.
I condomini potranno effettuare i lavori quando l'impianto sar fermo, quindi solamente in Primavera-Estate.
L'ultima finestra, ad oggi, possibile per installare la contabilizzazione del calore la stagione 2017 (in
seguito a proroga).

Possibilit di derogare dall'obbligo

Se il risparmio ottenibile attraverso lintervento di contabilizzazione sconveniente rispetto ad altri
interventi di riqualificazione possibile "derogare" all'obbligo di contabilizzazione.
Questa possibilit particolarmente rara ed applicabile di solito ad impianti ad aria.

Contabilizzazione diretta e indiretta

La contabilizzazione viene effettuata con due metodi a seconda che l'impianto sia a colonne montanti o a
distribuzione orizzontale o da ulteriori necessit dettate dalla tipologia di emissione del calore (come ad
esempio pavimenti radianti).

Contabilizzazione diretta
La diretta si applica in quegli appartamenti che hanno un unico punto di ingresso del fluido termovettore
(di solito acqua) che poi viene distribuito con un circuito "orizzontale". In questo caso sufficiente
conteggiare una sola volta il calore che entra nell'appartamento. Questo tipo di impianto pi raro rispetto a
quello della contabilizzazione indiretta e figura soprattutto nelle costruzioni di pi recente costruzione.

Contabilizzazione indiretta
In questo tipo di impianto i radiatori vengono serviti da diverse colonne montanti che corrono dal piano
dei locali tecnici fino all'ultimo piano dell'edificio. La contabilizzazione viene quindi effettuata montando
sui singoli radiatori dei ripartitori (opportunamente programmati) che leggono la temperatura superficiale
del radiatore e la temperatura dell'aria. In questo modo i dati permettono di capire quanto ogni appartamento
consuma in proporzione al totale dell'edificio.

La ripartizione dei consumi secondo la norma UNI 10200:2015

La UNI 10200:2015 stabilisce i principi per una corretta ripartizione delle spese per il riscaldamento
invernale ed eventualmente l'acqua calda sanitaria e il raffrescamento. E' stata approvata l'11 Giugno 2015 e
la prima versione della norma tecnica risale al 2005. Con l'ultimo aggiornamento stata introdotta
un'importante novit sul metodo di calcolo delle tabelle millesimali del riscaldamento che deve essere fatto
sulla base del fabbisogno termico di ogni unit immobiliare, quindi prevalentemente in base alle
caratteristiche di efficienza dellinvolucro esterno (e quindi delle dispersioni termiche) e dellesposizione dei
vari immobili. Il D.lgs 141/2016 in modifica del D.lgs 102/2014 specifica che tale adempimento
facoltativo nei condomini o edifici polifunzionali in cui alla data del decreto si sia gi provedduto
allinstallazione dei dispositivi di contabilizzazione e si sia gi provveduto alla relativa suddivisione delle
spese (articolo 5 comma 1 lettera i del D.lgs 141/2016). Questa importante novit pone maggiore attenzione
all'efficienza energetica degli edifici e delle singole unit immobiliari e presuppone la realizzazione di una
diagnosi energetica del fabbricato, che analizzi possibili interventi di efficientamento.
Vengono individuate due quote da ripartire: la quota fissa e la quota variabile

Quota fissa: quella parte di consumo INVOLONTARIA che riguarda le perdite di distribuzione
dell'impianto, le spese di gestione e di gestione del servizio di lettura che vengono ripartite sulla base
delle tabelle millesimali calcolate seconda la UNI 10200:2015

Quota variabile: quella parte di consumo VOLONTARIA che dipende dal singolo condomino che
sceglie di accendere il riscaldamento e che imposta attraverso le valvole termostatiche la temperatura
desiderata

Diagnosi energetica del condominio
L'obbligo di diagnosi energetica per i condomini di cui si parla in questi mesi proprio relativa all'obbligo
di ripartire i consumi del riscaldamento secondo la norma UNI 10200 aggiornata al 2015.
La ripartizione della quota fissa con il calcolo della tabella millesimale viene prodotta in seguito ad una
diagnosi energetica che viene effettuata con un sopralluogo dell'edificio, della centrale termica e degli
appartamenti. Il sopralluogo finalizzato a valutare le caratteristiche termofisiche dell'involucro e le
prestazioni dei sistemi di generazione, distribuzione ed emissione del calore. Il calcolo segue la stessa
normativa tecnica della certificazione energetica degli edifici la UNI TS 11300.
Con la diagnosi energetica vengono valutati gli interventi di adeguamento dell'impianto, come la
sostituzione del circolatore con uno inverter capace di adattare la portata in base alla regolazione delle
valvole termostatiche.
Una corretta diagnosi dovrebbe includere l'analisi di possibili interventi di efficientamento energetico
dell'impianto e del fabbricato con una analisi economica dei possibili tempi di ritorno degli investimenti.

Approvazione in assemblea di condominio

Gli interventi per la contabilizzazione vengono approvati in assemblea dalla maggioranza semplice cio
dalla maggioranza dei presenti in assemblea e almeno met del valore dei millesimi. La spesa viene divisa
tra tutti i condomini serviti dall'impianto in base ai millesimi. L'assemblea pu essere richiesta anche da un
solo condomino.

I vantaggi della contabilizzazione del calore

Nonostante negli ultimi anni molte unit immobiliari si sono distaccate dall'impianto centralizzato per
realizzare un impianto autonomo, sono diversi i vantaggi di un sistema centralizzato con
contabilizzazione:

L'impianto centralizzato pi sicuro dell'autonomo, la manutenzione di una sola caldaia meno

onerosa e la sicurezza affidata ad un unico responsabile

Si pu accendere il riscaldamento in qualsiasi orario e senza limitazioni

Il consumo energetico minore negli impianti centralizzati

La riqualificazione energetica del condominio ed una stima dei costi

Gli interventi per l'adeguamento dell'impianto condominiale vanno fatti nella stagione estiva quando
l'impianto non attivo e pu essere svuotato. In questa occasione consigliato verificare l'efficienza
energetica del condominio per valutare interventi di miglioramento come la sostituzione della caldaia con
una a condensazione, la posa di isolante in copertura o l'isolamento delle murature con insufflaggio o
cappotto termico.
In caso di contabilizzazione vige l'obbligo di installare anche le valvole termostatiche sui radiatori. Per
evitare danneggiamenti delle valvole necessario effettuare un lavaggio dell'impianto e installare pompe
elettroniche per modulare la circolazione dell'acqua.
Per un condominio medio il costo per l'adeguamento dell'impianto di riscaldamento facilmente
ammortizzabile in poco tempo. Oltre a questo costo va aggiunta la spesa di circa 100 euro a radiatore per le
valvole termostatiche e il ripartitore.