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faq – domande frequenti

Studio Monti - Centro Gestione Stabili | FAQ domande frequenti

Amministrazione di condominio, manutenzione condominiale, ripartizione spese tetto condominiale, sostituzione caldaia condominiale,
disinfestazioni, pulizia scale, revoca, rumori molesti. In questa sezione lo Studio Amministrativo Monti - Centro Gestione Stabili risponde
alle domande più frequenti sulle problematiche condominiali.
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FAQ risposte alle domande frequenti

Installazione ascensore esterno: sentenza del Tribunale di Bologna

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Merita attenzione la sentenza emessa dal Tribunale di Bologna Prima sezione (Giudice Antonio Costanzo), che di
seguito si trascrive, perché vengano prese in esame tutte le argomentazioni del caso.

TRIBUNALE DI BOLOGNA – PRIMA SEZIONE CIVILE

Procedimento ex art. 1171 ce. n. 12588/12 R.G.

ORDINANZA

Il giudice, sentiti i difensori delle parti; richiamati atti, documenti e verbali di causa, noti alle parti;
ritenuto che:

si discute della installazione di un ascensore esterno al fabbricato condominiale (di sei piani fuori terra) posto in
Bologna, da collocare sulla facciata, a sinistra dell’ingresso principale;

si oppongono all’opera le ricorrenti, proprietarie esclusive di unità immobiliari ubicate appunto sul Iato sinistro del
fabbricato (guardando verso la facciata), una al piano terreno, l’altra al primo;

le ricorrenti, non interessate alla installazione dell’ascensore (la spesa dell’opera è stata assunta esclusivamente
da otto condomini: v. il verbale 7 febbraio 2012), lamentano sotto svariati pro�li la lesione dei diritti ad esse
spettanti sulle rispettive proprietà esclusive (a partire dalla violazione delle distanze legali), l’inidoneità
dell’impianto rispetto al �ne di abbattere la barriere architettoniche, la restrizione del godimento di beni
condominiali, l’alterazione del decoro architettonico dell’edi�cio;

resiste il Condominio convenuto;

era auspicabile una soluzione amichevole, ma neppure all’esito della C.T.U. è stato trovato un accordo (le attrici
non hanno accettato l’offerta di compensazione formulata dal convenuto su invito del giudice);

si richiamano atti, documenti e verbali di causa, noti alle parti;

in fatto, quanto alle caratteristiche dell’impianto e alla descrizione delle opera necessarie alla installazione, si
rimanda alla relazione del C.T.U. ing. Sergio Landi e agli allegati alla relazione (con riferimento al progetto e al tipo

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di ascensore da installare: «L’impianto avrà la struttura portante costituita da una incastellatura in acciaio, con
tamponamenti laterali in vetri trasparenti, che costituirà il vano corsa, all’interno troverà alloggiamento la cabina
opportunamente dimensionata per ospitare una persona in carrozzina con accompagnatore». L’intera struttura
avrà dimensioni complessive in pianta di m.1,60 per m. 1,65 circa, e si svilupperà in altezza per circa m. 19,00
circa. L’intervento è comprensivo di fornitura e montaggio dell’impianto e di tutte le opere murarie necessarie, quali
la formazione di platea di fondazione, l’apertura dei vani porta di accesso ai piani, spostamento di impianti
esistenti e quant’altro a dare il lavoro �nito e funzionante a perfetta regola d’arte il tutto conforme alle norme di
legge ed alle normative CEE. Opere murarie necessarie all’installazione della piattaforma, costituite da scavo a
sezione obbligata per la base di alloggiamento platea in calcestruzzo opportunamente armata con ferro ,
realizzazione delle aperture ai piani, riprese di intonaci, tinteggiature e �niture, comprese le opere da idraulico ed
elettriche, il tutto corredato da certi�cato di dichiarazione di conformità e collaudi»);

come paci�co in atti, non è materialmente possibile l’installazione di un ascensore o di un eventuale servo scala
all’interno del fabbricato, attese le ridotte dimensioni del vano scala;

neppure dal confronto tra C.T.U. e C.T.P. sono emerse soluzione tecniche alternative, tali da ottenere un
componimento tra le parti in contrasto;

in fatto, è stato accertato che l’installazione dell’ascensore (come da progetto in atti) obiettivamente non rispetta
le distanze invocate dalle ricorrenti: la struttura va posizionata a circa 50 cm. dai balconi della cucina (con una
sporgenza di circa 70 cm. rispetto al parapetto esterno);

si rimanda alla relazione del C.T.U.;

peraltro, è stato accertato che la parziale limitazione della veduta (quella di cui si può godere dalla porta-�nestra
della cucina e relativo balcone) lascia inalterata la luce e l’aria del locale cucina (quello interessato dall’opera
perché prossimo al vano corsa dell’ascensore);

nel caso concreto, considerati l’entità della solo parziale limitazione della ed in principi elaborati dalla
giurisprudenza di legittimità in tema di innovazioni in ambito condominiale, non si ravvisa il fumus boni iuris
necessario all’accoglimento della domanda;

la legge 9 gennaio 1989, n. 13 (Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere
architettoniche negli edi�ci privati) e successive modi�cazioni contiene norme volte a favorire le innovazioni da
attuare negli edi�ci privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche;

si veda inoltre il recente intervento legislativo in materia di condominio negli edi�ci (l. 11 dicembre 2012, n. 220),
che, con decorrenza 18 giugno 2013, ha fra l’altro modi�cato l’art 1120 ce. (introducendo un secondo comma che
al numero 2 si riferisce anche alle innovazioni aventi ad oggetto «le opere e gli interventi previsti per eliminare le
barriere architettoniche» e innalzando il quorum deliberativo per l’assemblea in seconda convocazione) e l’art. 2, 1°
co., 1. n. 13/1989, oggi così formulato: «Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli
edi�ci privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’articolo 27, primo comma, della legge 30
marzo 1971, n. 118, ed all’articolo 1, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 27 aprile 1978, n.
384, nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l’installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la
mobilità dei ciechi all’interno degli edi�ci privati, sono approvate dall’assemblea del condominio, in prima o in
seconda convocazione, con le maggioranze previste dal secondo comma dell’artìcolo 1120 del codice civile»
(nella originaria formulazione era previsto che quelle delibere erano «approvate dall’assemblea del condominio, in
prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste dall’articolo 1136, secondo e terzo comma, del
codice civile»;

deve allora ritenersi che il 3° comma dell’art. 2, 1. n. 13/1989 («Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120,
secondo comma, e 1121, terzo comma, del codice civile») faccia riferimento all’attuale 4° comma dell’art. 1120 ce,
il cui testo corrisponde a quello del previgente (e operante al tempo dei fatti) 2° co.: «Sono vietate le innovazioni
che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico
o che rendano talune parti comuni dell’edi�cio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino»;

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per quanto l’art. 3, l. 9 gennaio 1989, n. 13 (come modi�cato dall’art 1, 1° co., I. 27 febbraio 1989, n. 62) non faccia
riferimento esplicito alle norme sulle distanze previste dal codice civile ma solo a quelle previste dai regolamenti
edilizi («1° co.. Le opere di cui all’articolo 2 possono essere realizzate in deroga alle norme sulle distanze previste
dai regolamenti edilizi, anche per i cortili e le chiostrine interni ai fabbricati o comuni o di uso comune a più
fabbricati. 2° co. È fatto salvo l’obbligo di rispetto delle distanze di cui agli articoli 873 e 907 del codice civile
nell’ipotesi in cui tra le opere da realizzare e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di
proprietà o di uso comune»), l’interpretazione accolta dalla Corte di cassazione – diversamente da quella fatta
propria da parte della giurisprudenza di merito (cfr. ad es. App. Catania, 17 novembre 2005, App. Genova, 3
novembre 2009, Trib. Macerata, 10 dicembre 2013, n. 1278) – valorizza le disposizioni previste per i nuovi edi�ci
(desumendo dalle stesse un criterio interpretativo anche per la soluzione di con�itti riguardanti l’adattamento degli
edi�ci esistenti alle prescrizioni di cui all’art. 2, I. cit.) e conclude nel senso che:

1. la norme codicistiche in tema di distanze non operano nell’ipotesi di installazione di impianti che (come l’ascensore) devono considerarsi
indispensabili ai �ni di una reale abitabilità dell’appartamento, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità
immobiliari altrui (cosi Cass., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14096, in relazione ad un caso di installazione di ascensore, da collocare nel cortile
comune, a servizio esclusivo di un appartamento), ed in particolare che le norme sulle distanze dalle vedute (art. 907 ce.) sono applicabili
anche tra i condomini di un edi�cio condominiale purché siano compatibili, e dunque non in contrasto, con la particolare disciplina relativa
alle cose comuni e che deve ritenersi prevalente, proprio perché speciale; l’art. 907 ce. dunque non opera quando siano rispettati i limiti di cui
all’art 1102 c.c.;
2. l’interpretazione sistematica dell’art. 3, 1. n. 13/1989 non fa prevalere l’art 907 ce sulla disciplina riguardante il condominio negli edi�ci;
3. questa lettura è stata ribadita da Cass., sez. II, 30 giugno 2014, n. 14809, riguardante un ascensore condominiale posto nel cortile comune
(«in tema di condominio l’installazione di un ascensore, al �ne dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su
parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai �ni dell’accessibilità dell’edi�cio e della reale abitabilità
dell’appartamento, e rientra pertanto nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’art 1102 ce, senza che, ove siano rispettati i limiti di
uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi la disciplina dell’art. 907 ce sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per
effetto del richiamo ad essa operato nella L. 9 gennaio 1989, n. 13, art. 3, comma 2 della non trovando detta disposizione applicazione in
ambito condominiale (Cass. 3-8-2012 n. 14096); nella fattispecie, invero, ben può trovare applicazione tale condivisibile orientamento
giurisprudenziale, posto che non è risultato che l’installazione dell’ascensore per cui è causa abbia comportato un pregiudizio all’uso dei beni
comuni da parte degli altri condomini»);

nel caso di specie, dunque, ai �ni dell’accoglimento della domanda non è su�ciente richiamare le disposizioni in
tema di distanze o lamentare che la luce solare di cui godono scarsamente e per poche ore le cucine degli
appartamenti delle ricorrenti verrebbe di fatto meno in conseguenza del cono d’ombra che si verrebbe a creare (lo
stesso vale quanto ai limiti al controllo visivo dell’area del cancello di ingresso): tanto più vale sulla scorta delle
misurazioni illustrate dal C.T.U. (e dunque del carattere solo parziale dalla limitazione della veduta laterale), dei dati
riguardanti l’impianto (struttura portante con tamponamenti laterali in vetri trasparenti) e del rilievo, operato a
seguito di accertamento in fatto, secondo cui l’illuminamento al vano cucina non subisce una diminuzione mentre
rimane inalterato il ricambio dell’aria (si rimanda alla relazione del C.T.U.); a ciò si aggiunga che l’impianto va a
benefìcio (nei limiti di cui si dirà: ma si tratta di un dettaglio allo stato non rilevante) dell’intero fabbricato (certo, in
fatto maggiore è l’utilità per i piani alti, come in tutti gli edi�ci condominiali), che come paci�co numerosi
condomini sono ultrasessantacinquenni (v. i documenti in atti; ma si deve

valutare anche l’accessibilità a favore di chi non risiede stabilmente nell’edi�cio, cfr. Cass., sez. VI-2, ord. 26 luglio
2013, n. 18147) e che – anche in relazione al principio di solidarietà condominiale (Cass., sez. II, 25 ottobre 2012,
n. 18334) -occorre tenere conto delle �nalità dell’intervento (sul favore del legislatore per il raggiungimento degli
obiettivi perseguiti dalla 1. n. 13/1989 si rimanda al più recente orientamento di legittimità), mentre l’incidenza sul
godimento delle proprietà delle ricorrenti appare contenuto entro limiti di tollerabilità (sul contemperamento degli
interessi e proprio con riferimento alla installazione di un ascensore da collocarsi nel cortile interno, ed. cavedio, v.
Cass., sez. VI-2, ord. 26 luglio 2013, n. 18147; Trib. Salerno , sez. I, 1 marzo 2014);

in questo quadro non si ravvisa l’ipotesi di innovazione vietata (art. 1120, ultimo comma, ce.) considerato che,
paci�ca l’insussistenza del pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, sulla scorta degli elementi
obiettivi quali rappresentati in atti (v. la documentazione prodotta nonché la valutazione operata dal C.T.U., il quale
ha parlato fra l’altro di «procedimento edilizio corretto e non invasivo» ed ha osservato che: «nel nostro caso
trattasi … di un manufatto di modesta volumetria rispetto al fabbricato, che si inserisce e occupa una piccola parte
della facciata principale ma ben visibile dall’esterno in quanto aggiunto alla esistente costruzione con in qualche
modo inevitabile alterazione delle linee originarie dell’intero stabile”. Il CTU giudica l’intervento in relazione al

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decoro architettonico in un insieme di linee e della struttura ornamentale in armoniosa �sionomia con l’inevitabile
alterazione delle linee originali della facciata principale ma nell’insieme accettabile»), oltre che delle �nalità
perseguite dall’opera (per la quale neppure le ricorrenti hanno indicato soluzioni alternative: e la 1. n. 13/1989
valuta con favore gli interventi volti a rimuovere le barriere architettoniche; cfr. anche, in motivazione, Cass., sez. II,
25 ottobre 2012, n. 18334) e dunque della natura e dello speciale grado di protezione degli interessi tutelati, deve
escludersi che l’installazione di un moderno impianto come quello in progetto (e dunque con le caratteristiche
esaminate e descritte dal C.T.U., con riferimento tra l’altro a dimensioni e materiali) alteri il decoro architettonico
dell’edi�cio de quo (un fabbricato condominiale multipiano costruito a metà degli anni ‘50 con materiali
tradizionali; v. anche, in motivazione, Cass., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14096); del pari, sulla scorta dei rilievi del
C.T.U., va esclusa l’ipotesi della inservibilità di parti comuni all’uso o al godimento anche di un solo condomino,
posto che è prevista la modi�ca della porta principale di accesso al vano scala con spostamento della stessa da
un lato di apertura di 90 cm. (e il C.T.U. parla di apertura regolare), mentre le �nestre condominiali posizionate ai
vari pianerottoli intermedi subiranno si una riduzione senza però che ciò pregiudichi, come osservato dal C.T.U., il
normale illuminamento del vano scala;

né giusti�ca l’accoglimento della domanda il fatto che – evidentemente per limiti obiettivi insuperabili (in ogni
caso, nessun contributo in proposito è stato offerto dalle ricorrenti) – l’impianto abbatta solo parzialmente le
barriere architettoniche (come rilevato dal C.T.U., lo sbarco avviene ai pianerottoli intermedi e pertanto per
raggiungere il piano degli appartamenti occorre fare una piccola rampa di scale; restano da superare tre gradini dal
marciapiede stradale al piano terra di accesso alla cabina): l’impianto progettato abbatte parzialmente le barriere
architettoniche con riferimento  ottenendo comunque

un risultato apprezzabile e in ogni caso migliorativo rispetto alla situazione di partenza (sul tema della
adeguatezza del progetto e della sua limitata rilevanza, incidente peraltro sulla rase esecutiva, nell’ambito della
valutazione richiesta dall’art. 1120 ce, v., in motivazione, Cass., sez. II, 30 giugno 2014, n. 14809); sarà cura di parte
convenuta quella di mettere in atto gli opportuni accorgimenti tecnici per ridurre nella misura massima possibile
eventuali inconvenienti legati alla messa in funzione dell’impianto (ed eventualmente di riproporre l’offerta
compensativa già fonnulata e non accolta dalle ricorrenti, anche per quanto riguarda la possibile installazione di
un videocitofono);

– in conclusione, la domanda va respinta;

– le peculiarità del caso, in fatto e diritto, giusti�cano la compensazione delle spese in ragione di un mezzo: la
residua quota viene posta a carico delle ricorrenti, soccombenti; le spese seguono la soccombenza e si liquidano
come da dispositivo, mentre si ravvisano giusti motivi per porre il costo della C.T.U. per un mezzo a carico delle
ricorrenti e per un mezzo a carico del convenuto;

p.q.m.

visti gli artt. 669 septies e 669 quaterdecies c.p.c.

– rigetta la domanda;

– dichiara compensate in ragione di un mezzo le spese processuali e condanna le ricorrenti, debitrici in solido, a
pagare al convenuto la restante quota che si liquida in euro 3.981,00 per compensi, oltre IVA e CPA come per legge;

– pone de�nitivamente a carico di entrambe le parti, per un mezzo a carico delle ricorrenti, per un mezzo a carico del
convenuto, il costo della C.T.U.

Il giudice
Antonio Costanzo

Vietato vietare l’ ascensore esterno al fabbricato

Merita la massima attenzione il commento del Giurista d’ Impresa Donato Palombella:

“Nel caso preso in esame dal TAR, viene impugnato il provvedimento con cui il Comune proibisce la costruzione di un
ascensore, considerato dal richiedente come dispositivo atto a superare le barriere architettoniche, da realizzare all’

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esterno del fabbricato, in quanto l’ impianto, evidentemente, non poteva essere allocato all’ interno della tromba delle
scale.

L’ ascensore è un “volume tecnico”

Secondo il giudice amministrativo, l’ ascensore realizzato all’ esterno del fabbricato, deve essere considerato come
un “volume tecnico” e non una “nuova opera”, con quanto ne consegue. Ma come si è giunti a tale risultato? il TAR è
partito dalla considerazione che la realizzazione dell’ impianto ascensore deve essere considerato “volume tecnico”
perché destinato ad alloggiare impianti posti a servizio dell’ intero fabbricato. La decisione, in realtà, non è nuova ma
conferma un �lone giurisprudenziale che va via via consolidandosi. Occorre tenere presente che il nostro patrimonio
immobiliare è costituito prevalentemente da immobili di vetusta costruzione e non è certamente un segreto che la
popolazione media italiana sta invecchiando. Le scale, spesso, costituiscono una barriera insormontabile che
trasforma le nostre abitazioni in vere e proprie carceri in cui sono imprigionati i nostri cari e non più giovanissimi.
Spesso il problema si risolve posizionando l’impianto all’interno della tromba delle scale ma, anche procedendo al
ridimensionamento dei gradini, questa soluzione non è sempre percorribile per cui, ob torto collo, occorre trovare un’
alternativa, anche a rischio di mettere in forse l’estetica della facciata.

 I precedenti del TAR

Lo stesso giudice (TAR Liguria, sezione I, sentenza 3 dicembre 2015, numero 1002) aveva recentemente ha respinto
il ricorso con cui un con�nante aveva impugnato il provvedimento comunale che autorizzava il condominio
dirimpettaio a realizzare l’ascensore esterno. A �nire sotto la lente, nell’occasione, erano state le norme sulle distanze
che, secondo il con�nante, sarebbero state violate. Già nell’occasione il TAR avevano affermato che l’ascensore
esterno deve essere considerato, a tutti gli effetti, un volume tecnico a cui non potevano essere applicate le norme
civilistiche in tema di vedute e di distanze tra costruzioni (articoli 907 E 873 codice civile). Nella sentenza si precisa
che per “volume tecnico” deve intendersi quell’opere edilizia priva di un’autonomia funzionale, anche potenziale,
destinata a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale per soddisfarne le esigenze tecniche. In
questa nozione rientrano anche gli impianti che non possono essere ubicati all’interno della costruzione, ma che
devono considerarsi necessari per il pieno utilizzo dell’abitazione, tra cui, appunto, l’ascensore.”

Sempre in relazione alla natura di volume tecnico, il TAR Campania (sezione III, sentenza 9 dicembre 2014, numero
6431),ha poi ricordato che “a norma dell’articolo 7, comma 2 della legge 13 del 9 gennaio 1989, sull’eliminazione
delle barriere architettoniche, agli ascensori esterni ai manufatti che alterino la sagoma dell’edi�cio si applicano le
disposizioni di cui all’ articolo 48 della legge 457/1978, che prevede l’ assoggettamento a mera autorizzazione, oggi
sostituiti dalla DIA ex articolo 22 del Testo unico sull’edilizia”.

Dello stesso avviso anche il Consiglio di Stato (sezione IV, sentenza 5 dicembre 2012, numero 6253) che, ribaltando
la decisione del TAR Pescara numero 87 del 24 febbraio 2012 ha “bacchettato” il Comune per aver negato il
permesso di costruire teso a realizzare un ascensore esterno all’edi�cio. Anche in questo caso il giudice
amministrativo ha ritenuto che gli ascensori non possono essere quali�cati come costruzioni bensì come impianti
rientranti tra i volumi tecnici strumentali alle esigenze tecnico-funzionali dell’immobile per cui non troverebbero
applicazione le norme in materia di distanze.

Il parere della cassazione

Strano a dirsi, ma sulla stessa lunghezza d’onda troviamo anche la Cassazione, che considera l’ascensore realizzato
all’esterno del fabbricato come “volume tecnico” (Cassazione sezione II, sentenza 3 febbraio 2011, numero 2566).
Piazza Cavour sembra considerare anche il “valore sociale” dell’impianto ascensore ormai considerato “un bene
indispensabile non solo alla vita delle persone con problemi di deambulazione, ma anche di coloro che trovano
sempre più di�coltoso salire e scendere i numerosi piani di scale che li separano dalle vie pubbliche.”

Quanto al problema delle distanze, la Cassazione ha ritenuto legittima l’ installazione di un ascensore da parte di un

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condomino all’interno del cortile e sul muro comune, considerando l’impianto è indispensabile ai �ni
dell’abbattimento delle barriere architettoniche e, in particolare, dell’accessibilità dell’edi�cio e della reale abitabilità
dell’appartamento (cassazione civile sezione seconda sentenza 3 agosto 2012 numero 14096).

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