CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO

Ai sensi dell’art. 2 comma 1 della L. 9/12/1998 n. 431 (con esclusione delle fattispecie di cui all’art. 1,
commi 2 e 3. della stessa legge)

In data ________________________ in_______________________________________________

il sig./la sig.ra ___________________________________________________________________
nato/a a______________________________________________________ il _________________
C.F.: ____________________________ residente in ____________________________________
Via/Piazza ______________________________________________________________________
di seguito indicato come Locatore e
il sig./la sig.ra __________________________________________________________________
nato/a a _____________________________________________________ il _________________
C.F. ____________________________ residente in _____________________________________
Via/Piazza ______________________________________________________________________
identificato a mezzo di ____________________ n. ___________ rilasciata da ________________
di seguito indicato come Conduttore,
con la presente scrittura privata, redatta in tre originali, convengono quanto segue:
Art. 1 - Individuazione dell’immobile e oggetto del contratto. Il Locatore concede in locazione al
Conduttore, che a tale titolo accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità immobiliare sita in
__________________________________________________________ (prov. ______________)
Via/Piazza _____________________________________________________________ n. _______
scala ___________ piano __________ interno _________ composta da n. ___________ vani oltre
cucina [se presente] e servizi e dotata altresì dei seguenti elementi accessori: __________________
_______________________________________________________________________________
per una superficie complessiva di circa __________________ mq., non arredata / arredata come
da elenco dettagliato, sottoscritto dai contraenti, che si allega al presente a costituire parte
integrante del contratto.

Comunicazione ex art. 8, comma 3, d.l. 11 luglio 1992, n. 333 (convertito dalla legge 8 agosto
1992, n. 359), dati catastali:
l’unità immobiliare è censita al N.C.E.U. di ____________________________________ ( ____ ),
Sezione: ___________ , Foglio: ____________, Particella: ____________, Subalterno _________,
Categoria _____________, Classe _____________, Rendita Catastale Euro: _________________,
tabella millesimale pari a ___________/1000.
Il Locatore proprietario della suddetta unità immobiliare, al momento della stipula del presente
contratto, dichiara:
* con riguardo alla conformità dell’immobile e alle norme edilizie e urbanistiche che.
_____________________________________________________________________________

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* con riguardo alla conformità degli impianti e alle normative vigenti che
_____________________________________________________________________________
Il Locatore, con riguardo alla Certificazione energetica, consegna al Conduttore attestazione ACE
rilasciata il _______________________

Art. 2 - Durata della locazione: disdetta e rinnovazione del contratto. La locazione ha la durata
di anni ________________________ (in lettere) con decorrenza dal _____________________ e
scadenza il _____________________. La locazione si intenderà tacitamente rinnovata, alle
medesime condizioni, per altri quattro anni salvo che il Locatore non comunichi al Conduttore
disdetta motivata ai sensi dell’art. 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, da recapitarsi a
mezzo lettera raccomandata a/r, contenente la specificazione del motivo invocato, almeno 12
(dodici) mesi prima della scadenza. Alla seconda scadenza del contratto (termine dell’eventuale
periodo di rinnovo del contratto) ciascuna del le Parti avrà diritto di attivare la procedura per il
rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria
intenzione con lettera raccomandata a/r da inviare alla controparte almeno 6 (sei) mesi prima della
scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro 60 (sessanta)
giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta, ovvero di accordo, il
contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta
comunicazione (finalizzata all’attivazione della procedura per il rinnovo a nuove condizioni o alla
rinuncia al rinnovo) il contratto si rinnoverà tacitamente per anni 4 (quattro) alle medesime
condizioni. Alle scadenze successive, il contratto si rinnoverà di ugual periodo ove non venga
inviata lettera raccomandata a/r di disdetta da riceversi almeno 6 mesi prima della scadenza.

Art. 3 - Recesso del Conduttore. Il Conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in
qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione mediante lettera raccomandata a/r al
Locatore con preavviso di 6 (sei) mesi.

Art. 4 - Canone e pagamento. Le Parti pattuiscono il canone annuo in Euro _____________,_____

( ____________________________________________________________/______ ), da pagarsi
in _______ rate mensili / trimestrali uguali anticipate, ciascuna dell’importo di euro ________,____

( ____________________________________________________________/______ ), entro i primi

5 giorni di ogni mese presso il domicilio del Locatore o secondo modalità da stabilire di comune
accordo tra le Parti, unitamente a un acconto mensile di euro ______________,____ per spese
condominiali accessorie salvo conguaglio a fine anno. Il pagamento deve risultare dalla quietanza
rilasciata dal Locatore o da un suo rappresentante. Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto
anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del Conduttore,
qualunque ne sia il titolo. Il mancato o ritardato pagamento, totale o parziale, del canone o di
quant’altro dovuto anche per oneri accessori, trascorsi i termini di cui all’art. 5 della legge
392/1978, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove
di importo pari a una mensilità del canone), costituisce in mora il Conduttore, e darà diritto al
Locatore di chiedere la risoluzione del contratto, come per legge, oltre al risarcimento degli
eventuali danni, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 55 e ss.,legge 27 luglio 1978, n. 392.

Art. 5 - Aggiornamento e revisione del canone. Il canone inizialmente pattuito non sarà / sarà
aggiornato annualmente dall’inizio del secondo anno di locazione nella misura del _________%
della variazione, accertata dall’Istat, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e
impiegati verificatasi nell’anno precedente. La variazione Istat verrà determinata utilizzando
l’indice mensile del secondo mese anteriore a quello d’inizio della locazione.

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Art. 6 - Oneri accessori. La somma convenuta come corrispettivo della locazione non è
comprensiva degli oneri accessori. Detti oneri accessori verranno corrisposti dal Conduttore alla
stregua della ripartizione millesimale e/o pro quota parte unitaria attribuita a ciascun condòmino.
Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della “Tabella oneri accessori”, allegato G al
decreto emanato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministro
dell’Economia e delle Finanze del 30 dicembre 2002, ai sensi dell’art. 4, comma 2, della legge
431/1987. In ogni caso sono interamente a carico del Conduttore le spese – in quanto esistenti –
relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla
fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento
dell’aria, e ogni altra connessa al funzionamento e alla manutenzione degli impianti e spazi comuni.
Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del Conduttore nella misura del
90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di consuntivo – entro due mesi dalla
richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il Conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione
specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione
presso il Locatore (o presso il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente)
dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del
canone annuale, il Conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza
risultante dal consuntivo dell’anno precedente.

Art. 7 - Deposito cauzionale. Il Conduttore, a garanzia delle obbligazioni assunte col presente
contratto, corrisponde al Locatore quale deposito cauzionale la somma, produttiva di interessi
legali, riconosciuti al Conduttore al termine del periodo di locazione, di Euro ____________,_____
( ____________________________________________________________/______ ), pari a
n. _______ mensilità (sino a un massimo di 3 mensilità, ex art. 11 legge 392/1978) del canone di
locazione determinato tra le Parti. È fatto divieto alle Parti di imputare tale somma a titolo di
acconto sul canone dovuto. Il deposito cauzionale verrà versato su libretto di deposito bancario o
postale ove verranno accreditati gli interessi legali semplici che matureranno nel corso del rapporto.
Detto deposito cauzionale, come sopra costituito, dovrà essere restituito al Conduttore al termine
della locazione, previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni
obbligazione contrattuale. Il deposito cauzionale dovrà essere ricostituito in caso di utilizzo. Altre
forme di garanzia: ______________________________________________________________.

Art. 8 - Destinazione d’uso. L’unità immobiliare si concede per uso esclusivo di abitazione del
Conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi dichiarate qui di seguito:
1) _____________________________________________________________________________
2) _____________________________________________________________________________
3) _____________________________________________________________________________
4) _____________________________________________________________________________
[indicare per ogni persona nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio e codice fiscale,
documento di riconoscimento (tipo ed estremi)]
con divieto di cambio d’uso anche temporaneo e di cessione anche parziale del contratto. Il
Conduttore s’impegna a comunicare al Locatore ogni successiva variazione della composizione del
nucleo familiare sopra indicato.

Art. 9 – Sublocazione. Il Conduttore potrà (col consenso scritto del Locatore) / non potrà pena la
risoluzione di diritto del contratto sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità
immobiliare. Ove il consenso di cui sopra sia dato, il Conduttore (che dovrà darne adeguata
comunicazione al Locatore) si farà carico di ogni obbligo stabilito dall’art.12 d.l. 21 marzo 1978, n.
59 (convertito dalla legge 18 maggio 1978, n. 191) e, in caso di subconduttore o comodatario che
sia cittadino extracomunitario, dall’art. 7 del d.lgs. 25 luglio 1998, n. 286. Lo stesso Conduttore
dovrà trasmettere al Locatore, con lettera raccomandata, copia del contratto di sublocazione o di
comodato intervenuto.

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Art. 10 - Consegna e riconsegna dei locali. Il Conduttore dichiara di aver visitato l’unità
immobiliare locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto, esenti da vizi che possano recare
pregiudizio alla salute di chi vi abita, adeguata alle sue specifiche esigenze, in particolare per
quanto riguarda tutti gli impianti, nonché gli infissi e serramenti, esonerando il Locatore da ogni e
qualsiasi obbligo a effettuare adattamento di sorta. Il Conduttore dichiara di prendere l’unità
immobiliare in consegna a ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento
custode della medesima. Il Conduttore si impegna (art. 1590 c.c.) a riconsegnare l’unità
immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, come risultante dal verbale di
consegna sottoscritto dalle parti e rilasciato in copia al Conduttore stesso, fatto sempre salvo il
deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.

Art. 11 - Addizioni e migliorie. Il Conduttore non può compiere alcun lavoro, addizioni e/o
innovazioni e/o miglioramenti e/o trasformazioni sull’unità immobiliare, senza il preventivo
consenso scritto del Locatore, fermo restando che, anche se autorizzati, i lavori e le relative pratiche
amministrative per l’autorizzazione verranno eseguiti a spese del Conduttore e verranno rimossi,
sempre a sua cura e spese, a fine locazione. Ogni aggiunta che non possa essere tolta senza
danneggiare i locali e ogni altra innovazione, pur autorizzata, resterà acquisita alla proprietà a titolo
gratuito.

Art. 12 - Manutenzioni e oneri del Conduttore. Il Conduttore assume l’obbligo della

manutenzione ordinaria dell’immobile. Sono a carico del Conduttore le riparazioni di piccola
manutenzione, con particolare riferimento a pavimenti, superficie dei muri, intonaci interni,
piastrelle e serramenti o relative agli impianti idraulici, elettrici, gas e condizionamento di acqua.
Restano a carico del Locatore tutti i lavori di straordinaria manutenzione. A tal fine, il Conduttore
sarà tenuto a comunicare tempestivamente al Locatore, con ogni mezzo idoneo, gli interventi per la
manutenzione straordinaria da eseguire sull’immobile. Le spese di manutenzione di eccezionale
entità o comunque erogate per interventi di carattere strutturale (sostituzione di impianti,
rifacimento del tetto, degli intonaci esterni, delle fondazioni ecc.) restano a carico del Locatore.
Saranno a carico del Conduttore le spese di allacciamento interno di luce, gas, acqua, telefono ecc.
Oltre ai lavori che il Conduttore non abbia eseguito pur essendo a suo carico, saranno addebitati al
Conduttore medesimo o agli inquilini responsabili le spese occorrenti per riparare i danni, prodotti
da colpa, negligenza o cattivo uso, ai locali e agli impianti di uso e di utilità comuni, nonché i danni
provocati da intasamenti di colonne di scarico per introduzione di corpi estranei e/o non consentiti.

Art. 13 - Riscaldamento e condizionamento

Ipotesi A - impianto termico centralizzato. Sono a carico del Conduttore i costi sostenuti dal
Locatore per la fornitura dei servizi di riscaldamento/condizionamento dei quali l’immobile risulti
dotato. Il Conduttore è tenuto a servirsi dell’impianto di condizionamento, raffrescamento e
riscaldamento esistente nell’immobile e dovrà sostenerne, con le modalità stabilite all’art. 5, la
relativa spesa, anche nel caso che non ritenga di fare uso dei servizi in parola o che li usi solo
parzialmente. Il Conduttore pertanto sarà tenuto al rimborso di tali costi, per la quota di sua
competenza, di cui ai precedenti punti 4 e 6 del presente contratto, determinata secondo i criteri
adottati dal Locatore (superficie, volume, quote millesimali, superficie radiante o altri). Il
Conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle
delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di
riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle
delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Ipotesi B - impianto termico autonomo. [In caso di alloggi dotati di impianti termici autonomi
verrà inserita nel contratto – in sostituzione – una clausola del seguente tenore.] Il Locatore
dichiara che l’impianto presente nell’unità immobiliare locata viene consegnato a norma,
funzionante, con il seguente rendimento ___________________________. In tale stato, il

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Conduttore si impegna a mantenerlo e riconsegnarlo al Locatore al termine del contratto,
assumendosi, con la sottoscrizione del medesimo, ogni onere e responsabilità di cui all’art. 11 del
d.p.r. 412/1993. Per la buona conservazione e per garantire l’ottimale funzionamento dell’impianto
di riscaldamento autonomo, eventualmente esistente, il Conduttore si impegna a far intervenire, a
proprie cura e spese, un operatore specializzato e abilitato ai sensi della normativa vigente per la
manutenzione ordinaria, la pulizia, la verifica dell’effettivo tiraggio del tubo di esalazione fumi e la
messa a punto della caldaia a gas,con frequenza annuale o inferiore secondo necessità. Di ciò il
Conduttore dà espressa ed ampia garanzia al Locatore. Al presente contratto viene altresì allegato il
libretto inerente l’impianto termico, debitamente compilato e sottoscritto, per la sola fase iniziale,
dalla proprietà. Tale libretto dovrà esser aggiornato a cura del Conduttore e riconsegnato al Locatore
al termine della locazione, completo di ogni sua parte. Tutti i costi, che nel corso del presente
contratto e dei suoi eventuali rinnovi dovessero essere sostenuti sia per il funzionamento sia per la
manutenzione ordinari,saranno a carico del Conduttore. Nel caso in cui si rendano necessari
interventi di manutenzione straordinaria all’impianto, il Conduttore, prima di far eseguire qualsiasi
intervento, deve comunicarlo al Locatore, che si riserva il diritto di verificare la necessità o meno di
tale intervento. Resta inteso che saranno comunque a carico del Conduttore gli interventi di
manutenzione straordinaria, ivi compresa la sostituzione della caldaia, ove i medesimi si rendano
necessari a seguito di cattiva manutenzione ordinaria.

Art. 14 – Responsabilità. Il Conduttore esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità

per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei propri familiari, dipendenti o da
tutte le persone che egli ha ammesso temporaneamente nell’unità immobiliare, nonché per
interruzioni incolpevoli dei servizi. Il Conduttore è direttamente responsabile verso il Locatore e i
terzi dei danni causati per colpa sua da spandimento di acqua, fughe di gas, ecc. e da ogni altro
abuso o trascuratezza nell’uso della cosa locata. È fatto divieto all’inquilino di svolgere nell’unità
locata qualsiasi attività professionale, artigianale, commerciale, ecc. anche secondaria e accessoria.
È pure vietato tenere animali pericolosi in modo da recare impedimento a terzi. Il Conduttore si
impegna a riconsegnare i locali alla scadenza liberi da persone e cose, puliti in ogni loro parte. Il
Conduttore si impegna a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando
in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si
impegna a osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e comunque le regole di buon
vicinato. È in ogni caso vietato al Conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano
recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Il Conduttore si impegna a non installare antenne
esterne radiotelevisive particolari (salvi il consenso scritto del Locatore e delibera favorevole del
condominio), a non tenere depositi di materiali pericolosi, a non destinare i locali ad uso contrario
all’igiene, alla sicurezza, alla tranquillità e al decoro dell’edificio.

Art. 15 - Installazione antenna televisiva. Il Conduttore, in caso d’installazione sullo stabile di

antenna televisiva centralizzata, si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin
d’ora il Locatore, in caso di inosservanza, autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna
individuale a spese del Conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo.

Art. 16 - Accesso all’immobile. Le Parti convengono che al Locatore è data facoltà, per motivate
ragioni, di visitare o di far visitare i locali affittati con preavviso di qualche giorno. Il Conduttore si
impegna a far accedere le maestranze per l’esecuzione di eventuali interventi urgenti o
indilazionabili.

Art. 17 - Diritto di prelazione. Il Conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da

esercitarsi secondo gli artt. 38, 39 e 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Art. 18 - Oneri fiscali e di registrazione. Tutte le spese di bollo per il presente contratto e per le
ricevute di quietanza conseguenti, di esazione fitti, ivi compresi i diritti di banca, sono a carico del

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Conduttore. Il Locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al Conduttore,
che corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà. In caso di risoluzione anticipata l’imposta
dovuta è posta per intero a carico del Conduttore. Per quanto non previsto si farà riferimento alle
leggi vigenti e alle norme del codice civile.

Art. 19 - Clausole essenziali e risoluzione. Le clausole 2 (Durata della locazione. Disdetta e

rinnovazione del contratto), 4 (Canone e pagamento), 5 (Aggiornamento e revisione del canone), 6
(Oneri accessori), 7 (Deposito cauzionale), 8 (Destinazione d’uso), 9 (Sublocazione), 10 (Consegna
e riconsegna dei locali), 11 (Addizioni e migliorie), 12 (Manutenzioni e oneri del conduttore), 13
(Riscaldamento e condizionamento), 14 (Responsabilità) hanno carattere essenziale cosicché, per
patto espresso, la violazione anche di una soltanto di esse può essere causa di azione di risoluzione
del contratto. La vendita dell’unità immobiliare locata non costituisce motivo di risoluzione del
contratto. Qualora dovesse intervenire una causa che possa dar diritto al Conduttore di ottenere la
risoluzione del contratto per sopravvenuta inidoneità della cosa locata a servire all’uso convenuto,
che non sia imputabile né al Conduttore né al Locatore, quest’ultimo sarà tenuto a restituire
solamente la parte di corrispettivo anticipatogli proporzionale al periodo di mancato godimento da
parte del Conduttore, escluso ogni altro compenso e ogni risarcimento di danni e previa riconsegna
della cosa locata.

Art. 20 – Riservatezza: consenso al trattamento dei dati personali. Il Locatore e il Conduttore si

autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati anagrafici e personali in relazione ad
adempimenti connessi col rapporto di locazione secondo le modalità prescritte dal d.lgs. 30 giugno
2003, n. 196.

Art. 21 - Diritto applicabile. Il presente contratto è regolato dalla legge italiana. Per tutto quanto
non espressamente disciplinato dal presente contratto, le Parti fanno espresso rinvio alle
disposizioni vigenti del codice civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre
1998, n. 431, o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali, in quanto applicabili, nonché (ove
presente) al Regolamento del condominio di cui il Conduttore dichiara di aver preso conoscenza
mediante lettura integrale del testo.

Art. 22 - Modifiche e/o integrazioni del contratto. Qualsiasi modifica e/o integrazione del
presente contratto, sotto pena di inefficacia, non potrà avere luogo e non potrà essere provata se non
mediante atto scritto.

Art. 23 – Domicilio. A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti
esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il Conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati
e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è
situato l’immobile locato.

Art. 24 - Risoluzione delle controversie. Tutte le controversie derivanti dal presente contratto o
connesse allo stesso, che dovessero insorgere tra le Parti, escluse quelle che comportano l’avvio dei
procedimenti per convalida di licenza o di sfratto, saranno devolute a un tentativo di conciliazione
presso l’Organismo di mediazione della CCIAA di ______________________________________
e risolte secondo il regolamento da questa adottato. Nel procedimento avviato le Parti,
eventualmente, a loro scelta, potranno essere assistite dalla rispettiva organizzazione sindacale dei
Conduttori e associazione della proprietà edilizia.
Allegato A (Tabella G - D.M. 30 dicembre 2002)
Letto, approvato, confermato e sottoscritto.

Il Locatore Il Conduttore

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 ________________________________ ________________________________

Si dichiara di aver preso esatta visione delle clausole e condizioni di cui sopra, e in particolare delle
condizioni di cui agli artt. 2 (Durata della locazione. Disdetta e rinnovazione del contratto), 4
(Canone e pagamento), 7 (Deposito cauzionale), 8 (Destinazione d’uso), 9 (Sublocazione), 10
(Consegna e riconsegna dei locali), 11 (Addizioni e migliorie), 13 (Riscaldamento e
condizionamento), 14 (Responsabilità), 16 (Accesso all’immobile), 18 (Oneri fiscali e di
registrazione), 19 (Clausole essenziali e risoluzione), 20 (Riservatezza - consenso al trattamento dei
dati personali), 22 (Modifiche e/o integrazioni del contratto), 23 (Domicilio), 24 (Risoluzione delle
controversie), le cui clausole – rilette e approvate – vengono dal Conduttore stesso accettate a ogni
conseguente effetto, e in particolare ai sensi e agli effetti degli artt. 1341 e1342 c.c.

Il Locatore Il Conduttore

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