Infatti secondo la giurisprudenza non è
Insegne e targhe
Il discorso relativo all’apposizione di
eventuali insegne o targhe riguarda
principalmente quegli edifici in cui vi
siano delle attività commerciali o degli
studi professionali.
Questo aspetto riguarda la possibilità per
tali attività di poter usufruire dei muri
perimetrali e quindi di parti comuni del
condominio per poter “pubblicizzare” o
segnalare la propria attività.
Tale possibilità è lecita sempre che il
regolamento condominiale non lo vieti
espressamente o subordini una tale
operazione all’approvazione
dell’assemblea.
Insegne luminose
L’utilizzo di insegne luminose ed
appariscenti merita un discorso a parte
rispetto alle normali insegne trattate
poco sopra.
Questo principalmente per il semplice
motivo che si applica l’articolo 844 del
C.c. relativo alle immissioni e rumori
quando superano la cosiddetta “normale
tollerabilità”.
Questo vuol dire che il proprietario di un
appartamento nei casi di rumore o
immissioni fastidiose di luci oltre la soglia
di tollerabilità può chiedere che vengano
presi gli opportuni provvedimenti al fine
di ridurre il disturbo derivante.
Attenzione perché la rimozione
dell’insegna stessa è meno semplice.
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sempre possibile procedere alla
rimozione dell’insegna soprattutto se di
vecchia data in quanto l’acquirente
dell’appartamento era a conoscenza, al
momento dell’acquisto, della sua
presenza.
Lastrico solare
Il lastrico solare spesso viene confuso
con la terrazza a livello anche se a volte
quest’ultima funge in parte come il
lastrico.
Vediamo la differenza: il lastrico solare è
la parte che ricopre in tutto o in parte
l’edificio. Nel luogo comune si parla di
“tetto all’americana” nel senso che il
lastrico è il tetto dell’edificio però piano
come se fosse una grossa terrazza.
Diversamente la terrazza a livello è lo
spazio scoperto di proprietà esclusiva
del proprietario dell’appartamento da cui
si accede e che funge da copertura ai
piani sottostanti.
Il lastrico solare invece può essere tanto
di proprietà privata (esempio il
proprietario dell’attico può essere
proprietario del relativo terrazzo che
funge da lastrico) oppure può essere
parte comune condominiale e quindi di
proprietà di tutti i condomini.
La differenza è utile in fase di riparto
delle relative spese di manutenzione e
ristrutturazione.
Nel primo caso, quando cioè il lastrico è
di proprietà privata, le spese sono
suddivise (secondo i millesimi di
proprietà) per 1/3 del loro valore a carico
del proprietario stesso e 2/3 a carico di
tutti i condomini cui il lastrico funge da
copertura.
Il proprietario dovrà contribuire alla
spesa dei 2/3 nel caso in cui il lastrico,
pur se di sua esclusiva proprietà, funge
da copertura per il suo appartamento.
Per le spese relative ai parapetti e
ringhiere interne del lastrico esse sono a
completo carico del proprietario.
[Cassazione n. 2726 del 25/2/2002]
Ovviamente il proprietario del lastrico
può apportare tutte le modifiche che
ritiene opportune senza però
pregiudicarne la funzione di copertura
propria del lastrico solare.
Nel secondo caso, quando cioè la
proprietà spetta a tutti i condomini, le
spese vengono suddivise fra tutti in base
ai millesimi di proprietà salvo diverso
accordo approvato all’unanimità.
Tutti possono quindi in questo caso
servirsene senza ovviamente
pregiudicare il pari utilizzo agli altri
condomini.
Infine il risarcimento di eventuali danni
provocati dal lastrico solare.
Di norma i danni al lastrico sono a carico
di tutti i condomini in base ai millesimi di
proprietà senza ricorrere ai 2/3 del
valore.
Ovviamente se la colpa dei danni
arrecati al lastrico ricade sul proprietario
stesso le spese sono a suo completo
carico.
Due ultime cose: quando il lastrico
sporge oltre il perimetro dell’edificio esso
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è assimilato alla terrazza a livello: le
spese quindi sono a carico del solo
proprietario (dato che la terrazza a livello
è sempre di proprietà privata).
Al proprietario del lastrico è riconosciuto
il diritto di sopraelevare a meno che dal
rogito di acquisto non risulti il contrario.
Vedere anche:
Cassazione n. 2726 del 25/2/2002
Cassazione n. 3294 del 10/4/1996
Lucernario
Il lucernario è una apertura sul tetto il cui
scopo è quella di dare aria e luce ai
locali sottostanti (sottotetto).
I lucernari possono essere già presenti al
momento della costruzione dell’edificio
oppure essere costruiti dopo dal
proprietario del sottotetto. Nel primo
caso essi risulteranno di proprietà di tutti
i condomini e quindi le relative spese di
manutenzione andranno ripartite fra tutti
in base ai millesimi di proprietà.
Nel secondo caso invece il proprietario,
dopo regolare DIA, diventa proprietario
anche dei lucernari e quindi tutte le
spese sono a suo carico anche quelle di
manutenzione.
Stesso discorso vale per gli abbaini già
trattati.
Attenzione per la costruzione di lucernari
non è obbligatoria la richiesta al
condominio anche se si consiglia
vivamente di sottoporre all’approvazione
il relativo progetto.
Luci e vedute
Con il termine luci si intendono quelle
aperture nell’edificio il cui scopo è quello
di dare passaggio alla luce e all’aria. Se
lo scopo invece è quello di permettere di
affacciarsi e guardare verso l’esterno si
parla di vedute.
I due classici esempi sono i lucernari per
i primi e le finestre per le seconde.
Il discorso interessa per quanto attiene al
concetto di privacy e quindi di distanze
legali.
Se per le luci non ci sono vincoli di alcun
tipo e nemmeno in termini di distanze da
rispettare (in quando la sfera privata del
vicino non è intaccata), per le vedute
invece si devono osservare questi due
limiti minimi di distanza:
• 1 metro e mezzo per le vedute
dirette;
• 75 cm per le vedute laterali e/o
oblique.
Manutenzioni e migliorie
Le manutenzioni vengono suddivise tra
manutenzioni ordinarie e straordinarie
includendo nella prima specie tutti gli
interventi necessari per mantenere in
buono stato e funzionanti ovviamente sia
le parti comuni che gli impianti
condominiali.
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Rientrano più specificatamente in tale
tipologia le opere di riparazione,
rinnovamento o sostituzione delle finiture
degli edifici o quegli interventi utili a
mantenere in efficienza gli impianti
esistenti. Si ricorda che per queste
tipologie di intervento l’amministratore
non ha bisogno dell’autorizzazione
dell’assemblea, dato che può, secondo
l’articolo 1130 del C.c., e deve
intervenire non appena ve ne sia
necessità ed urgenza.
Nel caso in cui l’assemblea debba
deliberare in merito ad interventi di
ordinaria amministrazione la
maggioranza richiesta è pari ad 1/3 dei
condomini che rappresentino almeno
334 millesimi.
Nella seconda categoria rientrano invece
quegli interventi che necessitano sempre
dell’autorizzazione dell’assemblea e
riguardano opere e modifiche necessaria
a rinnovare e/o sostituire parti anche
strutturali dell’edificio nonché per
realizzare e/o integrare certi servizi
condominiali a condizione che non
alterino le destinazioni d’uso.
Altri interventi straordinari sono quelli
che riguardano il restauro e il
risanamento conservativo dell’edificio
come l’inserimento di elementi accessori
e di impianti richiesti dalle esigenze
d’uso.
In questo caso l’amministratore può dar
corso agli interventi anche senza
autorizzazione assembleare solo nel
caso in cui i lavori abbiano carattere
d’urgenza. Ovviamente poi
l’amministratore stesso deve comunque
darne tempestiva comunicazione nel più
breve tempo possibile. La maggioranza
richiesta per l’approvazione di tali opere
straordinarie è quella di 1/3 dei
condomini con almeno 334 millesimi.
Nel caso però l’importo sia di notevole
entità e quindi l’intervento risulti oneroso
la maggioranza richiesta è quella pari al
50% +1 con almeno 500 millesimi.
Infine se trattasi di innovazioni serve la
maggioranza dei condomini che detenga
i 2/3 dei millesimi.
Secondo l’articolo 1102 del C.c. ciascun
condòmino può apportare a proprie
spese delle modifiche alle parti comuni
per migliorarne il godimento senza il
preventivo consenso dell’assemblea.
I vincoli da rispettare dettati dallo stesso
articolo sono:
- non alterare la cosa comune;
- non limitare il diritto d’uso agli altri
condomini.
Solo il regolamento condominiale di
natura contrattuale può derogare a
questo articolo e quindi impedire che
vengano apportate delle migliorie.
Vedere anche:
Art. 1130 Codice Civile.
Art. 1102 Codice Civile.
Morosità
Quando un condòmino non paga le
spese di sua competenza o non le versa
entro la data stabilita finisce in mora.
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Compito dell’amministratore (art. 1130
C.c.) è quello di recuperare velocemente
quanto dovuto ricorrendo anche alle vie
legali. Nei pagamenti eseguiti oltre la
data prestabilita, se non è prevista una
penale, è possibile applicare gli interessi
legali che dal 1° Gennaio 2004 sono pari
al 2,5%.
Quando i continui solleciti di pagamento
da parte dell’amministratore non
sortiscono nessun effetto, lo stesso
amministratore può chiedere al giudice
competente l’emanazione di un decreto
ingiuntivo contro la quale il debitore può
opporsi entro 40 giorni dalla notifica.
Resta inteso comunque che il debitore
deve provvedere al pagamento se non
vuole incorrere al pignoramento dei
propri beni.
Il diritto ad esigere il pagamento di
quanto dovuto si prescrive dopo 5 anni a
partire dalla data della delibera di
approvazione della ripartizione delle
spese.
Vediamo adesso il caso in cui si crei un
buco consistente nel bilancio
condominiale perché a finire in mora
sono più condomini. In questo caso
scatta l’urgenza di colmare il vuoto di
bilancio ma come? Secondo una
sentenza della Cassazione (n. 13631 del
5/11/2001) si devono distinguere due
casi.
Nel primo caso, in cui non vi sono
creditori che premono con azioni
esecutive, la norma vieta all’assemblea,
a maggioranza, di scaricare l’onere del
pagamento ai condomini adempienti. In
altre parole gli altri condomini in regola
con i pagamenti non possono essere
obbligati a coprire temporaneamente
quanto dovuto dai condomini morosi.
Una simile decisione quindi va presa
solo all’unanimità.
Nel secondo caso opposto al primo e
quindi con l’urgenza di coprire il debito la
norma e una seconda sentenza della
Cassazione (n. 3463 del 21/10/1975)
permettono all’assemblea, a documenti interni al condominio e non ad
maggioranza (50%+1 con 500 millesimi),
di stabilire che a pagare siano i
condomini non morosi e quindi di
ripartire il buco di bilancio tra i condomini
solvibili.
Ovviamente poi i condomini che hanno
pagato in più potranno agire nei confronti
dei condomini morosi.
Vediamo infine il caso in cui vi siano
delle spese condominiali e uno o più
appartamenti vengano venduti. Toccherà
al venditore ex proprietario pagare o al
nuovo acquirente?
Chi acquista un immobile è responsabile
in solido con il venditore dei debiti verso
il condominio per 2 anni quindi all’anno
in corso e a quello precedente (Art. 63
delle Disposizioni di attuazione al Codice
Civile).
Secondo la Cassazione con sentenza
n. 10370 del 17/7/2002 l’obbligo di
pagare le spese sorge nel momento in
cui l’assemblea approva le spese e non
nel momento in cui iniziano i lavori.
Quindi nel caso di vendita dell’immobile
obbligato al pagamento è il proprietario
al momento in cui la spesa è decisa.
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Resta comunque possibile e valido un
eventuale accordo (inserito anche nel
preliminare di vendita) tra le parti che
attribuisca l’onere all’uno o all’altra parte.
A conclusione chiariamo il dilemma se
l’amministratore può o meno inserire nei
documenti condominiale o in bilancio i
nomi dei condomini morosi.
L’amministratore può comunicare il
nome dei condomini morosi solo nei
esempio in documenti da affiggere in
bacheca nell’androne dell’edificio ovvero
in luogo pubblico. In questo secondo
caso verrebbe infatti violata la legge
675/96 (legge sulla privacy).
Resta inteso che l’amministratore deve
sempre adottare le dovute misure
affinché terzi estranei al condominio
vengano a conoscenza dei dati personali
dei comproprietari.
Vedere anche:
Cassazione n. 10370 del 17/7/2002
Cassazione n. 3463 del 21/10/1975
Cassazione n. 13631 del 5/11/2001
Muri
Vedremo parlando di muri le tre tipologie
differenti che interessano il condominio: i
muri divisori, maestri e perimetrali.
I muri divisori servono, come dice il
nome stesso, a dividere e/o separare le
unità immobiliari o le parti comuni in
condominio da quelle di proprietà
esclusiva così come servono a dividere i
locali interni di una abitazione.
Questi tipi di muri non rientrano tra le
parti comuni se separano parti comuni
stesse da proprietà private e quindi i
confini tra le diverse unità immobiliari.
La comunione di questi muri non è da
intendersi quindi tra tutti i condomini ma
solo tra i condomini interessati.
Diverso il caso dei muri maestri che
secondo l’articolo 1117 del Codice Civile
rientrano invece tra le parti comuni di un
condominio e quindi di proprietà di tutti i
condomini.
Servono esclusivamente a reggere e
racchiudere l’edificio: in altre parole
“disegnano” la struttura del condominio.
Non sono altro che i muri perimetrali
(facciata) e hanno funzione strutturale.
Secondo la Cassazione con sentenza
n. 5732 del 5/12/1987 rientrano in
questa tipologia anche i muri che
delimitano l’attico.
Infine i muri perimetrali (che rientrano tra
i muri maestri) che delimitano il
perimetro dell’edificio. Salvo diverso
accordo tutti i condomini possono
servirsi dei muri perimetrali (apporre
insegne, installare un condizionatore,
apporre delle targhe, inserire tubature
ecc…) a condizione però di non
indebolire la struttura dell’edificio e non
pregiudicarne la stabilità oltre che
alterare il decoro architettonico. Si
consiglia quindi sempre di ottenere il
preventivo consenso dell’assemblea per
ogni opera che si voglia realizzare sui
muri perimetrali o maestri.
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Da ultimo ricordiamo un caso particolare
della Cassazione: da un lato vieta di
effettuare un apertura su muro
condominale verso un locale esterno al
condominio ma ritiene lecita una
apertura verso il giardino da una
proprietà immobiliare.
Vedere anche:
Cassazione n. 5732 del 5/12/1987
Mutuo
Parliamo di mutuo non dal punto di vista
di chi deve comprare un immobile ma dal
punto di vista dell’intero condominio per
dare il via a determinati lavori o per
esigenze di liquidità.
La maggioranza dei condomini che
rappresentino almeno i 2/3 dei millesimi
totali può quindi deliberare la stipula di
un mutuo con relativa ipoteca sull’edificio
sia per opere di ordinaria quanto di
straordinaria manutenzione.
Quindi l’amministratore non può mai
stipulare un mutuo (questo vale anche
per l’assicurazione) di sua spontanea
iniziativa ma solo dietro delibera
assembleare.
Una particolarità: in fase di stipula
davanti al notaio però è d’obbligo la firma
di tutti i proprietari (quindi tutti i
condomini) per il semplice fatto che
l’ipoteca (la garanzia per la banca) grava
su tutto l’edificio senza distinzioni tra
parti comuni e proprietà private.
Anche in questo caso chi non intende
accollarsi il finanziamento può evitare di
partecipare alle spese e quindi di avere
l’ipoteca sul proprio immobile. Le spese
relative all’operazione vanno ripartite in
base ai millesimi di proprietà.
C’è anche la possibilità di diminuire le
spese relative ricorrendo ad un mutuo
garantito non da ipoteca ma da
fideiussione bancaria: anche in questo
caso però la firma deve essere apposta
da tutti i condomini che intendono
partecipare al finanziamento.
La somma erogata dall’istituto di credito
viene così depositata sul c/c
condominiale disponibile per dare avvio
ai lavori preventivati e i condomini hanno
l’obbligo di pagare periodicamente le
relative rate di rimborso. La durata
massima di un mutuo in questo caso è di
5 anni.
Un ultimo accorgimento: gli interessi
passivi pagati sul mutuo acceso per
finanziare interventi straordinari non
sono detraibili ai fini Irpef non godono
cioè di alcuna agevolazione fiscale.

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