La costruzione di posti auto in
Parcheggio
Il parcheggio in condominio si sa è la
fonte maggiore di liti e cause sia tra
condomini (magari per numero
insufficiente di posti auto che assenza
completa di posti auto) che vicini.
Precisiamo subito che attualmente le
cose sono cambiate almeno sotto il
punto di vista della normativa: negli
edifici di nuova costruzione infatti i posti
auto sono in ogni caso presenti in quanto
di norma viene riservato un posto auto (1
metro quadrato) ogni 10 metri cubi di
costruzione.
Partiamo però con il caso in cui non vi
siano posti auto e quindi si debba
procedere alla costruzione.
La Legge Tognoli numero 122 del 1989
per facilitarne la costruzione stabilisce
che la maggioranza degli intervenuti in
assemblea che rappresentino almeno
500 millesimi possono decidere e quindi
deliberare la costruzione dei posti auto
condominiali nel sottosuolo dell’edificio.
Posti auto che devono essere e sono
pertinenziali alle unità abitative e quindi
non possono essere ceduti
separatamente. Si badi bene che qui ci
riferiamo ai posti auto e non ai garage
che sono invece di proprietà privata!
Succede poi che per la loro realizzazione
si debba “invadere” uno spazio privato e
in questo caso si deve ottenere
l’autorizzazione (atto di cessione dello
spazio con relativo indennizzo) da parte
del proprietario dello spazio.
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condominio è da considerarsi sempre
una innovazione (anche se le
maggioranze sono ridotte) e questo vuol
dire che vigono le regole dettate dal
Codice Civile in tema di innovazioni tra
cui il fatto che non debbono recare
danno o pregiudizio alla stabilità
dell’edificio, non devono alterare il
decoro architettonico e l’uso deve essere
dato a tutti i condomini.
Ovviamente non tutti sono obbligati a
partecipare alle spese di realizzazione
ma sono i condomini non dissenzienti e
che usufruiranno del servizio.
Il cortile condominiale può essere adibito
a posto auto con le stesse maggioranze
previste dalla Legge Tognoli mentre il
giardino no. Il cortile infatti non
perderebbe la sua destinazione d’uso
ma anzi si avrebbe solo una diversa
utilizzazione dello stesso e quindi è per
questo che è lecita la costruzione (Cass.
n. 10289 del 17/10/1998) mentre il
giardino, avendo una diversa
destinazione, perderebbe con la
costruzione di posti auto la sua ragion
d’essere e per tale ragione serve
l’unanimità dei consensi. (Cass. n. 4922
del 14/11/1977)
I casi più semplici sono quelli in cui ci sia
posto per tutti ma nel caso in cui non tutti
i condomini hanno un posto auto come ci
si comporta?
L’assemblea può, con una maggioranza
della metà più uno degli intervenuti che
rappresenti almeno 500 millesimi,
stabilire una turnazione (mensile,
settimanale o giornaliera) di modo che
tutti possano a turno usufruire del
parcheggio. E’ possibile dare in uso
esclusivo un posto auto ad un
condomino (sia dietro corrispettivo che
gratuitamente) la cui decisione però
deve essere presa all’unanimità.
Non è però possibile e anzi è illecito
concedere il parcheggio solo ad alcuni
condomini che hanno determinati
millesimi (sarebbe illecito in quanto in
contrasto con l’art. 1120 del Codice
Civile).
Nel posto auto, se il regolamento non
dispone diversamente, è possibile
parcheggiare oltre l’auto altri automezzi
a meno che tali altri automezzi non
compromettano la sicurezza dei
condomini.
Il divieto di parcheggio nel cortile
condominiale può essere introdotto con il
voto favorevole della metà più uno degli
intervenuti all’assemblea, in
rappresentanza di almeno 500 millesimi,
e l’amministratore è tenuto a far
rispettare tale regola. Il divieto di
parcheggio previsto dal regolamento
contrattuale può essere rivisto solo con
l’unanimità. Il fatto che per lungo tempo
tale divieto sia stato disatteso non è
sufficiente a modificare la clausola del
regolamento.
Anche la costruzione di parcheggi
sotterranei meccanizzati è disciplinata
dalla legge Tognoli. La maggioranza dei
condomini, in rappresentanza di 501
millesimi, può deliberare di aggiungere
un automatismo al cancello che chiude
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l’area destinata a parcheggio o l’accesso
ai box, vincolando anche la minoranza,
purché a tutti siano consegnate le chiavi
o il telecomando. Se però l’area
comprende anche alcuni negozi, si deve
lasciare aperto un passo pedonale per
consentire l’afflusso della clientela
almeno nelle ore di apertura
dell’esercizio.
Nel redigere il regolamento condominiale
bisogna porre attenzione alla differenza
tra sosta e parcheggio. Secondo il
tribunale di Milano (sentenza del
25/5/1992), deve essere interpretata in
relazione allo stato dei luoghi, allo scopo
di verificare se si faccia riferimento ad un
parcheggio stabile o ad uno temporaneo.
Quindi nel redigere il regolamento è
opportuno specificare esattamente la
differenza tra i due termini.
Infine le spese di pulizia, illuminazione e
manutenzione del garage condominiale
e delle relative rampe vengono ripartite,
salvo diverso accordo al quale devono
aderire tutti i proprietari, in base ai
millesimi di proprietà quando ognuno
può usufruire di tali spazi. Se le rampe
invece portano ai soli box pertinenziali
solo i proprietari devono pagarne le
spese.
Vedere anche:
Legge Tognoli n. 122 del 1989
Cassazione n. 10289 del 17/10/1998
Cassazione n. 2084 del 20/2/1992
Tribunale di Napoli sentenza del 29/1/1987
Cassazione n. 4922 del 14/11/1977
Corte d’Appello di Napoli del 17/9/1987
Tribunale di Milano sentenza del 25/5/1992

Parti comuni
Le parti comuni in condominio sono
quelle parti senza le quali l’edificio non
potrebbe esistere e appartengono a pià
proprietari. Il Codice Civile all’articolo
1117 ne da un elenco non esaustivo
includendo tra le parti comuni:
• Il suolo
• Le fondazioni
• I muri maestri
• I tetti e i lastrici solari
• Le scale
• I portoni d’ingresso
• I vestiboli, gli anditi, i portici e i
cortili
• La portineria e l’alloggio del
portiere
• I locali caldaia
• I locali lavanderia
• Gli ascensori
• I pozzi, le cisterne, gli acquedotti
Il Codice quindi comprende tra le parti
comuni:
1. tutte le parti dell’edificio
necessarie all’uso comune;
2. le parti destinate a servire tutti i
condomini allo stesso modo;
3. gli spazi che possono essere
utilizzati da ciascun proprietario
senza alcun limite.
Per quanto riguarda agli impianti c’è da
tenere presente che i tubi o le
diramazioni finché non entrano nelle
proprietà private (appartamenti) sono
comuni cioè di tutti dopo no. E questo
vale sia per il riscaldamento (caldaia
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centralizzata, l’acqua, l’elettricità e il
gas).
Pianerottolo
I pianerottoli sono parte integrante delle
scale e quindi rientrano tra le parti
comuni e non private (anche all’ultimo
piano). Di conseguenza nessuno può
appropriarsi del pianerottolo se non con
il consenso di tutti gli altri condomini.
Tutto questo vale se nell’atto di acquisto
non si dispone diversamente
considerandolo cioè di proprietà
dell’acquirente l’appartamento.
Sui pianerottoli è possibile collocare
piante, zerbini, portaombrelli alla sola
condizione di non creare situazioni di
pericolo per chi transita sulle scale o
creare ingombro.
Non è invece possibile occupare il
pianerottolo in modo stabile con mobili,
biciclette e altri oggetti.
La spesa per la manutenzione e
ricostruzione dei pianerottoli viene
suddivisa con lo stesso criterio adottato
per le scale.
Ultima questione la possibilità o meno di
aprire una seconda apertura o ingresso
sul pianerottolo. La Cassazione
(sentenza n. 843 del 10/2/1981) ha
espresso parere favorevole con la
condizione che non si arrechi danno o
pregiudizio all’edificio si modifichi il
decoro architettonico interno dell’edificio.
Vedere anche:
Cassazione n. 843 del 10/2/1981
Pretore di Ravenna sentenza del 24/3/1992

Ponteggi
I costi dei ponteggi (in caso di lavori alla
facciata per esempio) fanno parte dei
costi di manutenzione della parte
interessata (nell’esempio della facciata).
Il relativo costo deve quindi essere diviso
in base ai millesimi di proprietà.
Se alcuni condomini approfittano del
ponteggio per eseguire interventi nella
propria unità immobiliare, la spesa
richiesta per il montaggio, l’utilizzo e lo
smontaggio della struttura andrà
suddivisa per la durata in giorni dei
lavori. Il risultato ottenuto va moltiplicato
per il periodo in cui il ponteggio è servito
esclusivamente ad alcuni condomini,
ponendo a loro carico la relativa spesa.
Portiere
Il servizio di portierato in condominio è
noto a tutti come noti sono i vantaggi
ottenuti tra cui comodità, prestigio
condominiale e, non ultimo, sicurezza.
Il rapporto tra portiere e condominio è
regolato da un contratto collettivo di
lavoro pur esistendo accordi a livello
regionale e provinciale.
All’interno di tale contratto collettivo,
siglato dai sindacati di categoria in data
4 dicembre 2003 valido fino al 31
dicembre 2006, vi sono i diritti e i doveri
delle parti, viene stabilito l’orario di
servizio e le indennità per eventuali
servizi. Il contratto stesso poi prevede
varie figure con diverse competenze
come per esempio il portiere cha ha
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obbligo sia di vigilanza che di pulizia
oppure solo l’una o l’altra.
Nel caso non vi sia in origine il servizio di
portierato e i condomini vogliano istituirlo
ex novo è sufficiente la maggioranza dei
condomini stessi così come deciso dal
Tribunale di Torino con sentenza del
16/3/1981. In tutti gli stabili l’introduzione
del portiere è da considerarsi
innovazione e quindi serve la
maggioranza più uno dei condomini che
rappresentino 667 millesimi.
Nel caso opposto ovvero in caso di
soppressione del servizio si devono
distinguere due ipotesi:
1. il servizio era previsto dal
regolamento e in questo caso è
necessario modificare la clausola
interessata e, per farlo, occorre il
voto favorevole della metà più uno
degli intervenuti in assemblea, in
rappresentanza di almeno 500
millesimi;
2. il regolamento non parla del
portiere e quindi l’eliminazione
può essere decisa da 1/3 dei
condomini con 334 millesimi (in
seconda convocazione).
Le spese relative al servizio di portierato
vengono ripartite ovviamente in base ai
millesimi salvo diverso accordo di tutti i
condòmini.
Nel caso di due entrate in cui vi sia un
solo portiere per una delle due entrare a
pagare le spese spetta alla scala che
usufruisce del servizio e non anche
all’altra.
I proprietari di eventuali negozi
condominiali sono esonerati dal
pagamento delle spese a meno che il
regolamento non disponga diversamente
e se, dall’ubicazione dei locali, risulta
che non beneficiano del servizio.
Per gli appartamenti affittati le spese di
portineria sono a carico dell’inquilino per
il 90% a meno che le parti del contratto
di locazione non abbiano pattuito
diversamente.
Tra le mansioni classiche e usuali del
portiere rientra quella di prendere in
consegna la corrispondenza ordinaria e
la posta in generale tranne le
raccomandate e le assicurate.
(Cassazione n. 4832 del 26/7/1986)
Dei danni provocati dal portiere a terzi
nell’esercizio delle sue mansioni
risponde il condominio a titolo di “culpa
in eligendo” vale a dire nella scelta della
persona a cui affidare il servizio così
come previsto dall’articolo 2049 del
Codice Civile.
Una volta eliminato il servizio sorge il
problema di mettere a frutto i locali del
portiere (locale portineria e alloggio
eventuale). Nel caso si opti per l’affitto
dei locali essa è da intendersi come
innovazione e la delibera quindi deve
essere adottata dalla maggioranza dei
condomini in rappresentanza dei 2/3 dei
millesimi. L’affitto entrante viene inserito
tra le entrate condominiali.
Se si decide invece per la vendita dei
locali portineria e alloggio si tenga
presente che la decisione spetta
all’unanimità con assenso scritto di tutti i
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condomini in quanto ogni proprietario
dovrà recarsi dal notaio a firmare l’atto di
vendita.
Vedere anche:
Tribunale di Torino sentenza del 16/3/1981
Articolo 9 legge n. 392 del 27/7/1978
Cassazione n. 1479 del 3/5/1969
Cassazione n. 4832 del 26/7/1986
Portone
Se non risulta diversamente da altro
titolo il portone condominiale è sempre di
proprietà comune.
L’assemblea può disporne la chiusura
nelle ore diurne solo se viene installato
un congegno di apertura automatizzata
(Tribunale Milano 9/3/1989) e a meno
che non via un negozio o attività
commerciale.
Il passaggio da un sistema di apertura
manuale ad uno automatizzato è
richiesta, in seconda convocazione, il
voto favorevole di 1/3 dei partecipanti al
condominio in rappresentanza di almeno
1/3 del valore dell’edificio. Non è
permessa e anzi è vietata secondo
l’articolo 1120 del C.c. la trasformazione
dell’apertura da automatizzata a
manuale dato che comporterebbe una
compressione della facoltà di godimento
e non un miglioramento.
In caso di rumori o fastidi nel
meccanismo di chiusura è possibile
procedere per via assembleare alla
modifica dell’impianto o alla sostituzione
del portone deliberando, sempre in
seconda convocazione, da 1/3 dei
partecipanti al condominio che
rappresentino almeno 1/3 del valore
dell’edificio.
Vedere anche:
Tribunale Milano sentenza del 9/3/1989
Pubblicità
E’ possibile “sacrificare” un parte
dell’estetica condominiale per ottenere
introiti e diminuire così le spese
condominiali? La risposta è senz’altro
positiva e molti stabili, ad oggi, già hanno
della facciata, le spese di ricollocazione
dell’insegna sono a carico
dell’installatore, con una riduzione
proporzionale del canone per il periodo
di mancata utilizzazione.
Alla scadenza del contratto l’installatore
dovrà procedere alla rimozione
dell’insegna e al ripristino dei luoghi.
Il risarcimento degli eventuali danni
provocati all’edificio ovviamente graverà
sull’installatore.

Quorum
provveduto e accettato l’installazione di
insegne pubblicitarie sul fabbricato.
Inutile ricordare che la scelta però deve Il termine “quorum” vuol dire “la maggior
essere ponderata tenendo conto non parte dei quali” e deriva dal termine
solo dei vantaggi economici derivanti ma latino quorum maxima pars e viene
anche dai “sacrifici” che si devono utilizzato per indicare il numero legale
successivamente sopportare come per richiesto per la validità dell’assemblea.
esempio il fastidio delle immissioni di Si utilizza lo stesso termine anche per
luce o addirittura il deprezzamento che indicare il numero di voti della
alcune unità immobiliari possono subire. maggioranza che è necessario
Al di la di questo come si deve raggiungere per l’approvazione di una
procedere per portare a termine delibera.
l’operazione?
Innanzitutto l’assemblea deve essere
convocata per concedere
l’autorizzazione all’amministratore a
stipulare il contratto di locazione. Da
tenere presente che la durata del
contratto deve essere la più breve
possibile con l’opzione di disdetta
almeno tre mesi prima della scadenza.
Se la durata è superiore e oltre i nove
anni il contratto va fatto con atto pubblico
o scrittura privata da depositarsi in
Conservatoria.
Nel caso si debba rimuovere l’insegna
per procedere ai lavori di ristrutturazione
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