Neve in condominio
Vedere anche:
Parliamo di neve sotto due punti di vista
che interessano la comproprietà in
condominio. Prima di tutto precisiamo
che se da un lato il condominio e quindi
l’amministratore non hanno
responsabilità per le nevicate che
possono succedere, sono invece
responsabili dal momento in cui la neve
si è depositata sul tetto dell’edificio. Da
questo momento in poi infatti qualunque
danno arrecato a cose o persone dalla
neve depositata sul tetto dovrà essere
risarcito dal condominio se non ha preso
i dovuti provvedimenti.
Diverse sentenze si sono espresse in
questa direzione. Quella del Tribunale di
Milano del 31/1/1987, quella del Pretore
di Torino del 14/1/1998 e infine quella
del Pretore di Milano del 2/11/1988 le
quali sostanzialmente anno obbligato il
condominio al risarcimento dei danni
provocati dalla caduta di blocchi di neve
dal tetto condominiale.
Secondo punto di vista per cui si parla di
neve è relativo alle spese da sostenere
per lo sgombero delle parti comuni dalla
neve. Ovviamente se si tratta di liberare
il viale che porta all’edificio (per cui di
uso di tutti i condomini) tutti dovranno
partecipare alle relative spese. Se invece
si tratta di liberare parti di uso ad alcuni
condomini (esempio il viale che porta ai
box solo di alcuni condomini) solo i
proprietari dei garage saranno obbligati
al pagamento delle spese.
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Tribunale di Milano del 31/1/1987
Pretore di Torino 14/1/1998
Pretore di Milano 2/11/1988
Nuda proprietà
Il nudo proprietario è colui che risulta
proprietario di un immobile senza però
averne l’uso, lasciato in questo caso ad
altra persona chiamata usufruttuario.
Il caso più ricorrente è quello
dell’usufrutto tra genitori e figli dove i figli
restano nudi proprietari dell’immobili e i
genitori, in qualità di usufruttuari, hanno
diritto di abitare l’immobile fino alla
morte, al loro ricovero presso centri di
assistenza o eventuale termine stabilito
nel contratto.
Qual è il vantaggio di tutto questo?
Sicuramente ed unicamente a livello
fiscale. Ovviamente perché le diverse
imposte (si pensi all’imposta di registro,
ipotecaria e catastale) sono minori in
quanto calcolate sul valore della nuda
proprietà e non anche sull’intero valore
dell’immobile. E poi in secondo luogo
perché nel momento in cui verranno a
ricongiungersi nuda proprietà e usufrutto
nulla è dovuto al fisco.
A livello di condominio la differenza è
importante riguardo alla questione su chi
deve partecipare all’assemblea e chi
deve sostenere le diverse spese
condominiali. Il nudo proprietario paga
cosa e l’usufruttuario può partecipare
alle assemblee?
La regola fondamentale è che il nudo
proprietario deve essere convocato per
le decisioni relative ad innovazioni,
ricostruzioni e opere di straordinaria
manutenzione. L’usufruttuario invece è
chiamato a votare e a pagare le spese
relative all’ordinaria amministrazione e al
godimento delle cose e servizi comuni.
Se non viene rispettata questa regola le
delibere possono essere considerate
nulle.
Nullità delle delibere
Una delibera è considerata nulla e non
anche annullabile quando:
- contiene un vizio insanabile;
- è priva di elementi essenziali.
Esempi a tal proposito potrebbero
essere le decisioni prese senza le
maggioranze previste oppure quando è
stato impedito il voto a chi ne aveva
diritto.
In questi casi le delibere possono essere
annullate da chiunque vi abbia interesse
tra i condomini senza limite di tempo.
Anche il condomini che aveva votato a
favore in assemblea può chiedere la
nullità della delibera stessa.
Opere abusive
Un opera abusiva, quella cioè non a
norma di legge, anche se soggetta a
condono può comunque essere
contestata tanto dal condominio quanto
dall’amministratore.Si ricorda infatti che il
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condono edilizio regolarizza l’immobile o
comunque l’opera da un punto di vista
urbanistico e non anche a livello
condominiale. L’amministratore quindi o
anche il singolo condòmino si possono
rivolgere al giudice per far valere i diritti.
Il diritto di agire nei confronti di chi ha
eseguito l’opera abusiva si prescrive
dopo 20 anni.
Opere interne
Le opere interne sono le lavorazioni
effettuate all’interno delle singole unità
abitative e che riguardano quindi i muri
interni dell’edificio senza con questo
incidere sui muri esterni dello stabile.
Ovviamente ogni opera ed intervento di
questo tipo richiede la DIA che si ricorda
essere la Denuncia di Inizio Attività da
presentare al proprio Comune.
Ricordiamo che ogni lavorazione e ogni
opere non deve comunque mai essere in
contrasto con le norme urbanistiche,
igienico-sanitarie, di sicurezza e le
norme edilizie.
Ordine del giorno
L’ordine del giorno (O.d.g.) come si sa è
l’elenco degli argomenti che in fase
assembleare i condomini sono chiamati
a discutere. Anche se può sembrare
banale una delibera può essere
annullata nel caso in cui già in fase di
convocazione l’ordine del giorno non sia
chiaro e nemmeno lecito. Quindi prestate
attenzione alle varie convocazioni
assembleari che devono riportare
l’esatto ordine del giorno che si andrà a
discutere in assemblea. Se non è così la
delibera che ne deriva è annullabile.
Spesso tra l’ordine del giorno viene
inserita la dicitura “varie ed eventuali”.
Questa è lecita ma in assemblea si può
solo discutere degli argomenti compresi
in varie ed eventuali e non anche
deliberare a maggioranza.
Pagamento spese
Le spese condominiali costituiscono le
uscite del bilancio e, come ricordato più
volte, si dividono in ordinarie e
straordinarie.
La maggiore confusione in seno a
questa distinzione è: quando sorge
l’obbligo di pagare le spese di
condominio?
Due sono i momenti in cui legalmente
sorge l’obbligo di pagamento: nel caso
delle spese ordinarie o di ordinaria
manutenzione l’obbligo sorge nel
momento in cui l’assemblea approva il
bilancio preventivo delle spese. Nel caso
di spese straordinarie l’obbligo sorge
invece nell’attimo in cui l’assemblea
approva la spesa e la relativa
lavorazione.
Tra i compiti principali
dell’amministratore come anticipato
rientra quello di riscuotere i contributi e
se un condòmino risulta moroso attivarsi
per ottenere quanto dovuto.
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Sappiamo anche che in caso di vendita
di un immobile il nuovo proprietario
diventa obbligato in solido con il vecchio
proprietario per 2 anni (quello in corso e
quello precedente la vendita).
Vediamo allora due casi particolari di
ripartizione delle spese condominiali non
ancora affrontati. Il caso in cui una
famiglia si sciolga con separazione o
divorzio e il caso dell’usufruttuario e del
nudo proprietario.
Nel caso in cui una coppia si separi ma
non si divida e proprietario è uno solo dei
coniugi le spese condominiali andranno
ripartite ed attribuite nel seguente modo:
al coniuge assegnatario
dell’appartamento ma non proprietario
faranno capo le spese di ordinaria
amministrazione utili al godimento
dell’immobile e al coniuge non
assegnatario ma proprietario spettano le
spese di straordinaria manutenzione.
Facciamo un esempio. Si pensi ad una
famiglia di tre elementi in cui il marito è
proprietario dell’appartamento e la
moglie no. Si separano e con l’omologa
di separazione il giudice stabilisce che
sia la moglie con il figlio l’assegnataria
dell’appartamento e quindi abbia diritto di
abitarci. In questo caso quindi le spese
straordinarie sono a carico del marito
mentre quelle ordinarie della moglie
assegnataria dell’immobile.
Nel caso invece in cui anche la moglie
benché assegnataria sia con il marito
proprietaria dell’appartamento, oltre a
sostenere le spese ordinarie dovrà
dividere pro quota con il marito anche le
spese straordinarie. Quindi se la moglie comunali lo vietano (anche se intaccano
è proprietaria al 50% con il marito la una proprietà privata il balcone appunto)
spesa di manutenzione straordinaria essi sono vincolanti e non è quindi
sarà ripartita per due. possibile stendere i panni. Le ragioni
In altre parole, secondo la sentenza della vanno ricercate sempre nel rispetto del
Cassazione n. 5374 del 3/6/1994 le decoro architettonico e l’estetica
spese ordinarie sono a carico del dell’edificio.
coniuge assegnatario e quelle
straordinarie del o dei proprietari anche
se non assegnatari.
Ovviamente in caso di diverso accordo
dei coniugi farà fede questo loro
accordo.
Infine nel caso di usufrutto
all’usufruttuario spettano le spese
ordinarie mentre al nudo proprietario
quelle di straordinaria amministrazione.
Vedere anche:
Cassazione n. 5374 del 3/6/1994

Pannelli solari
I pannelli solari sono installabili sulle
parti comuni di condominio a condizione
che non se ne alteri la destinazione
economica dell’edificio e non si
impedisca il parimenti uso agli altri
condomini. L’installazione di pannelli
solari non è considerata innovazione ma
miglioria per un miglior uso del bene
comune.

Panni stesi
Di norma la possibilità di stendere i panni
sul proprio balcone è possibile. Se però il
regolamento di condominio o norme
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