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Aprile 2019

1
Indice

ü Tower Company

ü Aree di mercato

ü Cellnex Italia

ü Galata – Case Study

2
ü Tower Company

3
CONTEXT
Storicamente gli operatori telefonici hanno sviluppato le proprie reti per raggiungere rapidamente una
copertura ottimale della popolazione, ma l’evoluzione del business ha velocemente cambiato il
profilo del settore; con l’aumento della pressione sui conti delle aziende, particolarmente amplificata
dalla crisi degli ultimi anni, operatori grandi e piccoli hanno prima sposato una sempre maggiore
tendenza all’outsourcing di attività non core, e poi favorito l’utilizzo di reti condivise mediante il
consolidamento sia tra competitor che con operatori di infrastrutture di rete indipendenti.

Il mercato delle torri di telecomunicazione è in continuo sviluppo e si prevede che nel mondo, dal 2016
al 2021, abbia un CAGR del 25,2%.

Il modello ben consolidato negli Stati Uniti, con aziende come American Tower e Crown Castle, è
diventato sempre più popolare anche in Asia e Africa, dove le difficoltà nella costruzione di vasti
insiemi di torri ha portato alla nascita di società specializzate.
In Europa Cellnex Telecom è diventato l’operatore indipendente leader nel settore delle infrastrutture
per le telecomunicazioni, con un portafoglio totale di oltre 29.000 torri.

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La telefonia mobile – una rivoluzione sociologica

L'evoluzione dei telefoni cellulari si è indirizzata verso forme evolute e intelligenti di pari passo con l'evoluzione
degli standard di telefonia cellulare e della miniaturizzazione ed aumento prestazionale dei componenti
elettronici di supporto (memoria e processori).

L'avvento e la diffusione delle reti radiomobili e dei telefoni cellulari hanno rappresentato una vera e propria
rivoluzione tecnologica e sociologica dagli inizi degli anni novanta (assieme ad altre invenzioni quali Internet e il GPS),
nonché uno dei motori dello sviluppo economico mondiale nell'ambito dell‘Information and Communication
Technology.

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Copertura radio-mobile
Evoluzione percettiva
+
SICUREZZA
DATI
VELOCITÀ
MMS
5G
CAPACITÀ
SMS
E CAPILLARITÀ
LT DISPONIBILITÀ
VOCE

TS
UM
S
DC
M
GS

-
SERVIZIOACCESSORIO
SERVIZIO ACCESSORIO

GSM: Global System for Mobile Communications


DCS: Data Communications System
UMTS: Universal Mobile Telecommunications System
LTE: Long Term Evolution
5G: 5th Generation

6
LA PIRAMIDE DEI BISOGNI DI MASLOW (1954)

“L'individuo si realizza passando per i vari


stadi, i quali devono essere soddisfatti in
modo progressivo”

Necessità di interagire sempre e ovunque con qualsiasi persona o cosa


(Auto a guida autonoma, realtà virtuale, ‘’streaming’’, …)

Ricerca del consenso attraverso la condivisione istantanea


di contenuti (‘’like for like’’, ‘’bloggers’’)

Necessità di interazioni virtuali


(‘’Social Network’’)

Stabilità e velocità del segnale

Possibilità di essere connessi


(tramite servizio voce e dati)

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“Towering” (Tower Business)

§ Infrastrutture dedicate all’ospitalità di apparati trasmissivi


§ Soluzione adatta alla copertura di aree outdoor
§ Principali utilizzatori:

Mobile Network Operators Wireless Internet Service Providers


(MNOs) (WISPs)

§ Necessità di investire in CAPILLARITÀ, CONNETTIVITÀ e VELOCITÀ

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“DAS” (Distributed Antenna Systems)

§ Soluzione innovativa in grado di soddisfare le nuove esigenze di connettività


§ Infrastrutture multi-operatore dedicate alla copertura di aree ad alta affluenza (indoor e outdoor)
§ Ideale per stadi, metropolitane, aeroporti, centri commerciali.

§ Gestione ‘’end to end’’:


• design, installazione
• funzionamento e manutenzione
• supervisione e controllo della qualità del servizio
§ Indispensabile nello sviluppo della tecnologia 5G in ottica ‘’smart cities’’

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ü Aree di mercato

1
Aree di mercato
Modelli di Business

Tenant 2
Ottimizzazione della
Multi-tenancy
rete nazionale
Tenant 1

Modelli di Decommissioning
Razionalizzazione
Business

Know-how
Built-to-Suit ingegneristico e
gestionale

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Aree di mercato
Infrastrutture per le telecomunicazioni
Infrastrutture per le Coperture indoor e progetti Smart Cities, Small Cells, IoT e
telecomunicazioni speciali sicurezza

• Utilizzo di apparati di ultima generazione e tecnologie all’avanguardia


per il controllo della funzionalità degli impianti.

• Servizi di ospitalità, manutenzione e fornitura di progettazione


concepiti ad hoc per ogni cliente.

• Vantaggi in termini di riduzione dell’impatto ambientale (minor


numero di siti) e ottimizzazione dei costi di manutenzione per gli
operatori ospitati.

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Aree di mercato
Coperture indoor e progetti speciali
Infrastrutture per le Coperture indoor e progetti Smart Cities, Small Cells, IoT e
telecomunicazioni speciali sicurezza

Progettazione, realizzazione e gestione di impianti di tipo DAS (Distributed Antenna System), indoor e
outdoor, per la copertura radiomobile multi-operatore e multi-servizio:

• centri cittadini, metropolitane, centri commerciali, aeroporti, stadi, ospedali, stazioni, fiere, ecc.
• gallerie stradali e autostradali.

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Aree di mercato
Smart Cities, Small Cells, IoT e Sicurezza
Infrastrutture per le Coperture indoor e progetti Smart Cities, Small Cells, IoT e
telecomunicazioni speciali sicurezza

• La maggiore attenzione verso i temi della sostenibilità rende sempre


Smart cities e più necessario l’utilizzo di celle di piccole dimensioni (Small Cells),
l’utilizzo di misure di controllo e di risparmio energetico, ottimizzando
Small Cells le soluzioni per la mobilità e la sicurezza, attraverso l’utilizzo delle
tecnologie della comunicazione e dell’informazione (ICT).

• Rendere disponibile una rete di comunicazioni intelligenti per la


Internet of connessione tra oggetti e lo sviluppo di un sistema di IoT dalle
Things (IoT) molteplici applicazioni: industriali, logistiche, di miglioramento
dell’efficienza energetica, assistenza remota, tutela ambientale,etc.

• Servizi di trasmissione voce/dati affidabili e sicuri, oltre alla garanzia


Supporto alle delle comunicazioni in caso di emergenza (es. sviluppo della rete
forze pubbliche TETRA*). Sistemi di monitoraggio attraverso videosorveglianza.

*TETRA (TErrestrial Trunked RAdio, originariamente trans european trunked radio) è uno standard di comunicazione a onde radio per uso
professionale, con sistemi veicolari e portatili, usato principalmente dalle forze di pubblica sicurezza e militari e dai servizi di emergenza oltre che
dai servizi privati civili.

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Struttura di Cellnex Telecom

15
• Principale Tower Company indipendente italiana (7.877 siti).
• Nata da uno spin-off di assets di Wind Telecomunciazioni S.p.A. all’inizio del 2015.
• Siti e personale tecnico distribuiti sul territorio nazionale.
• Management Team con un profondo know-how del mercato.
• Servizio di ospitalità chiavi in mano comprensivo di alimentazione elettrica, manutenzione
del sito e connettività in fibra ottica / ponti radio.
• Rete di infrastrutture monitorata in tempo reale e altamente performante, in grado di
garantire gli SLA più stringenti.
• Staff con grande esperienza al servizio degli operatori mobili, in grado di offrire soluzioni
«end to end»: progettazione, ottenimento permessi, realizzazione infrastrutture, collaudo e
manutenzione.

Distribuzione tipologica
dei siti Galata
Partner di efficienza:

ü Infrastrutture condivise

ü Razionalizzazione delle reti esistenti SUBURBAN URBAN


28% 36%
ü Minimizzazione dell’impatto sul paesaggio

RURAL
36%

1
6

16
• Società acquisita dal Gruppo Atlantia nel 2014.
• Gestisce oltre 360 siti per telecomunicazioni e copre circa 220 km di gallerie stradali e autostradali con un approccio
multi-operatore e multi-servizio.
• Approfondita conoscenza delle problematiche di natura tecnica e autorizzativa dello specifico settore.

ü Pluriennale esperienza in ambito autostradale;


ü Massima flessibilità di impiego delle infrastrutture;
ü Fattore medio di condivisione circa 2,6 clienti per sito.

7
17
• Società specializzata nella fornitura di servizi di copertura agli operatori di telefonia mobile in aree di grande affluenza.
• Fornitura di un servizio completo, dalla ricerca e acquisizione del sito fino alla progettazione, installazione e gestione dell’impianto
in esercizio.
• Personale con una profonda esperienza nella realizzazione di sistemi di copertura di tipo DAS (Distributed Antenna System) e
Small Cells in grado di offrire soluzioni per ogni esigenza di copertura, indoor e outdoor.

• Principali progetti realizzati o in corso di realizzazione:


ü Centri cittadini (Milano, Genova, Erice, Ortigia, Ciampino)
ü Metropolitane (Metro Milano, Metro Brescia, Metro Genova)
ü Stadi (San Siro, Juventus Stadium, Forum di Assago, Olimpico di Roma, Wanda Atletico di Madrid)
ü Grattacieli (Regione Lombardia, Porta Nuova Unicredit, Intesa San Paolo Torino, Torre Velasca Milano, ecc.)
ü Aeroporti (Malpensa, Linate, Orio al Serio)
ü Ospedali (Niguarda Milano, O. Riuniti Bergamo, Spedali Brescia)
ü Centri Commerciali e Fieristici (Esselunga, IKEA, Fiera di Verona, LIDL, Il Centro, ecc.)
ü Stazioni ferroviarie (Stazione Centrale e Stazione Garibaldi di Milano, Passante Ferroviario di Milano e di Bologna, Bari,
Palermo, Genova Brignole e P.P.)

18
ü Galata – Case Study

19
SCENARIO: 2014 – nasce l’idea di Galata S.p.A.
WIND: terzo operatore di telecomunicazioni in Italia proprietaria di circa 10.000 torri equamente distribuite sull’intero territorio nazionale.
Cellnex telecom (ex Abertis Telecom): principale operatore di torri di telecomunicazioni in Spagna con una ridotta presenza in Italia.

North West:
¿ Population:
16.1m
¿ Sites: c. 28% North East:
¿ Population:
11.7m
¿ Sites: c. 26%

Center:
¿ Population:
15.4m
¿ Sites: c. 23%

South:
¿ Population:
17.6m
¿ Sites: c. 23%

19
Perimetro di Business:
Infrastruttura dei siti all'interno del perimetro Galata:
• Infrastruttura civile: opere civili, rifugi, pali, sistemi di alimentazione elettrica, sistemi di raffreddamento e
documentazione del sito;
• Permessi e contratti restrittivi: permessi civili, locazioni a terra, contratti di fornitura di energia elettrica,
contratti di hosting di terzi e manutenzione di contratti di parti civili;
• L'attrezzatura di trasmissione, ad es. apparecchiature di telecomunicazione, antenne, rimangono proprietà
di WIND e degli altri inquilini.

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Base Case business plan
Key assumptions Co-location rate
• Scope: 6,327 towers
• Revenues 2,0
1,9
• Wind TSA: 15-year contract; renewed on an “all or nothing”
basis 1,8

• Dismantling of 1,500 sites from other MNOs and incorporation 1,6 1,6
of these tenants into existing towers 1,6

• Organic growth
1,4
• Operating expenses
• Ground lease: c. 15% discount post negotiation (no pass- 1,3
through) 1,2
• Energy: c. 65% pass-through
• Personnel: 65 full time employees
• Financing '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 '29
• €278m term loan (5.6x 2015E); €70m capex; €15m revolving
Base case Wind cas e
• All-in interest: c. 4.7%
• Middle term refinancing up to 4.0x

EBITDA cash1 Net debt


€m €m

CAGR 15-29: +6%


4,0x 4,0x
5,6x
2,5x
111
102 433

77 331
56 39% 40% 278
50 53 196

30% 34%
30%

Closing
'14 '15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 '29
'15 '16 '17 '18 '19 '20 '21 '22 '23 '24 '25 '26 '27 '28 '29

EBITDA cash EBITDA cash margin Net debt Net debt / EBITDA cash

Notes:
1. €10m of prepaid rental expenses; 2015-2017 EBITDA cash = EBITDA P&L + €3m non-cash rental expenses; 2018 onwards EBITDA cash = EBITDA P&L 22
Base Case EBITDA cash bridge

2015 - 2029 Limited risk factors Contingent factors


€m
23 111

24

5 4
13
50

Ebitda cash 2015E Ground Leases Barter renegotiation Other Tenancy ratio (excl. Consolidation Ebitda cash 2029E
Consolidation)

Limited risk factors overview Contingent factors overview

Ground • Renegotiation of portfolio at 15% discount • New services for MNOs (1,554) and non-
leases over 12 year horizons MNOs (271)
Organic
• Related capex of €4k per site (total of
growth
€14m)
Barter • Renegotiation at maturity to reflect market • Tariff inflation
contracts tariffs

• Non-cash item adjustment • Dismantling of 1,500 sites over the period


Other • Energy • MNOs: Vodafone 30%; TIM 20%; H3G 50%
• Inflation Consolidation • Related capex of €33k per site (total of
€51m)
• Tariff inflation

23
Base Case valuation

Assumed cost of equity of 13.0%


Exit assumptions:
EV/EBITDA 7.0x
Sources and uses (€m) Transaction
costs, fees and
627 taxes
18
(€m)
Net debt 349
85 (24%) 6 (2%)
278
Enterprise value 100%/
Valuation EBITDA cash 258 (74%)
Enterprise
value 100% 2015E: 12.2x
609 2016E: 11.6x
Equity
value
349

Yrs '15-'29 Yrs '30-'45 TV Equity value

Base Case Sensitivity Scenario EV impact (€m)

+ 1.0% - 34
Discount rate Cost of equity: 13.0%
Sensitivities - 1.0% + 40

Refinancing
Refinancing @ 4.0x Constant leverage @ 3.0x - 22
ND/EBITDA
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Impact Net Results Cellnex Telecom -6 -4 -3 3 8 16
Impacts Net result from Galata Project 0 2 3 9 14 21
Transaction costs -1 -1 -1 -1 -1 -1
Financing expenses in Cellnex Telecom from new debt -5 -5 -5 -5 -5 -5

26
Blended IRR analysis
Equity IRR
IRR - Contingent growth factors
IRR - Limited risk growth factors

13.0% 14.0% 15.0% 16.0% 17.0% 18.0% 19.0% 20.0%

8.0% 9.9% 10.2% 10.5% 10.7% 10.9% 11.1% 11.3% 11.5%

9.0% 10.6% 10.9% 11.2% 11.5% 11.8% 12.0% 12.2% 12.4%

10.0% 11.3% 11.7% 12.0% 12.3% 12.6% 12.9% 13.1% 13.3%


Illustrative scenario
• Target IRR of 13% could be
11.0% 11.9% 12.3% 12.7% 13.0% 13.4% 13.7% 13.9% 14.2% achieved via obtaining:
12.0% 12.5% 12.9% 13.3% 13.7% 14.1% 14.4% 14.7% 15.0% • 11% IRR from limited risk
growth factors
13.0% 13.0% 13.5% 13.9% 14.3% 14.7% 15.1% 15.5% 15.8% • 16% IRR from contingent

14.0% 13.5% 14.0% 14.5% 14.9% 15.4% 15.8% 16.2% 16.5%


growth factors

15.0% 13.9% 14.5% 15.0% 15.5% 16.0% 16.4% 16.8% 17.2%

Enterprise Value 100%


IRR - Contingent growth factors
IRR - Limited risk growth factors

13.0% 14.0% 15.0% 16.0% 17.0% 18.0% 19.0% 20.0%

8.0% 755 738 723 710 699 688 679 671

9.0% 715 698 683 670 658 648 639 631

10.0% 681 664 650 636 625 615 605 597

11.0% 653 636 621 609


608 597 586 577 569

12.0% 630 613 598 585 573 563 554 545

13.0% 609 592 578 565 553 543 533 525

14.0% 592 575 560 547 536 526 516 508

15.0% 578 561 546 533 521 511 502 493

25
Overview of Potential Downsides to Base Case

13,0% (1,7)%
(0.3)% (0.4)% (0.4)% 10,2%

Base Case IRR Wind and H3G RAN sharing Vodafone and Lower Organic Downside Case IRR
merger TIM Growth
Sharing 2.0

ü Merger occurs in ü RAN sharing starts ü Vodafone and ü Total additional


2018 in 2019 between TIM increases services lower at
ü Loss of 50% of new TIM and Vodafone site sharing 33%
tenants from ü Potential revenues ü Organic growth ü Delay in colocation
Description / consolidation (325) from TIM and in Galata is increase by 1 year
Assumptions¹ Vodafone reduced focused on
by 40% regions where
sharing 2.0
doesn’t exist

• Several attempts in • Logical long term • Already in place • Equivalent reduction


the past evolution in rural areas in tenants pricing at
• Strong industrial • May take longer • More complex to assumed volumes
Comments
rationale than expected extend in other also possible
areas

Note: Downside case IRR assumes that probability-weighted impacts are independent (simulated contemporary) and cumulative.
¹ Impact on IRR weighted for probability (gross impact / probability of 2.2%/75%, 0.7%/50%, 0.8%/50%, and 2.0%/20% for Wind and H3G merger,
RAN sharing, Vodafone and TIM sharing 2.0 and lower organic growth respectively).

26
Overview of Potential Upsides to Base Case
1,3% 0,3% 0,3% 0,4% 17,6%
2,3%
13,0%

Additional Backhaul to the Extra Tenancy Built to suit Other²


Base Case IRR consolidation tower Upside Case IRR
PP

ü Acquisition of ü Upgrade existing ü Increase the ü Potential new ü Acquire active


the tower radio links to tenancy ratio sites (+800) to equipment in
portfolio high capacity +2500 be deployed by exchange for
(+1.500) of radiolinks or fiber additional Galata, where higher service
another MNO ü Investments services by MNOs require fee
(2016 to 2019) imply a higher 2026 additional ü Acquire the
Description / ü Up to +3000 fee not only for ü Regulation on coverage land in
Assumptions¹ additional wind but also for emissions are ü From 2015 with exchange of
towers new tenants changed to a ramp up not having
consolidated ü Organic growth accept more ending 2019 any rental
considering the from new tenants per site cost for the
whole Italian services for upcoming
market (2019 Galata years
onwards)

• Advanced • Discussion • Dependent on • New business for • Competitive


discussion with already in place legislative Cellnex Telecom advantage
TI and 3 for • Competitive changes • Opportunity to
their portfolio advantage vs • Ongoing debate build site good
Comments • Strong interest other bidders in the for colocation
from MNOs to parliament
have an
independent
TowerCo
Note: Upside case IRR assumes that probability-weighted impacts are independent (not simulated contemporary) and cumulative.
¹ Impacts on IRR weighted for probability (gross impact/probability of 3.6%/65%, 1.8%/70%, 3.3%/10%, 0.4%/80%, 0.3%/40% and 0.4%/70%
for additional consolidation, backhaul to the tower, extra tenancy, build to suit, active equipment ownership and acquisition of land respectively).
2 Includes active equipment ownership and acquisition of land.

27
Proposed Binding Offer – Earn-outs

Total Seller Value Proposition (100% of Galata) Value Sharing Principles


€m

1 Site Consolidation
Value to seller
(as a fee discount) • Gives 20% of savings back to Wind as a fee
discount
143 848 • Based on actual cost of dismantled site

96
• Capped at 4.5k sites1

609 • Could also be partially or fully structured as one-off


2 payment

2 Extra Tenancy
• Gives 35% of savings back to Wind as a fee
discount
• Based on additional revenues per tenant

Upfront Cash Site Extra Tenancy Total Value to • Capped at 3.2k new tenants2
Consideration Consolidation Seller³
• Could also be partially or fully structured as one-off
Future value creation payment
sharing
¹ Assumes €15k of cost per site.
² Assumes €15k of revenues per additional tenant.
³ Site consolidation and Extra tenancy value assume DCF valuation with 8% WACC, 1.5% PGR (inflation) and a tax rate of 31.4%.

28
Project Galata: What happened?

• Cellnex Telecom offer is the result of a 10 months work and a very tight and competitive process that resulted in
multiple price increase for WIND
Cellnex • Main highlights of Cellnex Telecom final binding offer are:
Telecom final - Scope: 7.377 towers
binding offer
- EV of 770 M€ or 104 k€ / tower (100% of shares)
- Additional value (CVR) through discount in fees

• 18-02-2015: transaction signature


• Cellnex Telecom acquire the 90% of Galata shares from Wind Telecomunicazioni
Closing • 693 M€ cash upfront for a 90% stake in Galata, WIND retaining a put on the remaining 10% at 77 M€ (plus accrued
interests)
• 04-07-2017: Wind Telecomunicazioni exercises the put option for 87,5M€

• EBITDA Cash 2017: 76,6 M€


Main Figures
• Net Profit: 25,1 M€
2017 • Net Debt Position: - 101,2 M€

29
Business Plan Over View

New Sites 2015 - 2018 New PoPs 2015 - 2018


10.883
es
Organic Growth

%
0 sit 7.877 +2 5
+ 50
8.680 Tenancy
7.377 ratio:
Tenancy
ratio:
1,38x
1,18x

2015 2018 2015 2018


Number of PoPs and tenancy ratio figures including all MNO and others operators

Decommissioning 2017- 2018 Built to Suit 2015 - 2018


Target: 1200 sites within 2025
255
Other Growth

4% Done
13%
Works in Progress
250

83%
Still waiting…
Actual Target Progress

30
Galata – Performance Overview

Site management: Ground Lease negotiation

Ø A strong negotiation of the ground lease costs, with c.60% of ground lease targets already
met and an overall efficiency plan translating into OPEX performance

Initial Target: 7,377 sites


Sites renegotiated 2015-18

Ø c. €17m EBITDA run rate

Ø Discounts achieved c.40%


62%

Progress YTD

31
Grazie per l’attenzione

www.cellnextelecom.it