920517-c Perizia

Arch.
Leila SAVIO
Via Bardonecchia, 135/E – 10139 TORINO (TO)  Tel. 011/Fax. 7740929  cell. +39 349 4017512
Email: lsavio@leilasavio.it - PEC: l.savio@architettitorinopec.it
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
RELAZIONE ESTIMATIVA DI
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Firmato Da: SAVIO LEILA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 244da7b5f3d370774a2aeda5156a68f4
Ill.mo Sig. Giudice dott.ssa Chiara COMUNE
Procedimento n° 1216/2019 RGE
promosso da: XXXXX
contro: YYYYY e ZZZZZ
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INDICE
SCHEDE SINOTTICHE pag. 3
PREMESSA pag. 5
QUESITO a) : identificazione catastale

Dati catastali e coerenze pag. 6
QUESITO b): titolarità e provenienza

Cronistoria pag. 12
QUESITO c): formalità, vincoli, oneri e pesi

Formalità pregiudizievoli pag. 13
Usi civici pag. 14
Regolamento di condominio pag. 14
QUESITO d): stato di occupazione

Stato di occupazione e generalità degli occupanti pag. 14
QUESITO e): descrizione pag. 15

Descrizione Immobile A pag. 17
Descrizione Immobile B pag. 29
QUESITI f): regolarità edilizia e urbanistica, agibilità, APE
Pratiche edilizie, agibilità pag. 33
Situazione urbanistica pag. 33
Verifica regolarità edilizia pag. 34
QUESITO g): Attestato di Prestazione Energetica pag. 35
QUESITO h): spese e procedimenti giudiziari pag. 35
QUESITO i): valore di mercato  stima degli immobili

Superfici commerciali e verifiche del mercato immobiliare pag. 37
Stima Immobile A pag. 38
Stima Immobile B pag. 39
QUESITO l): applicabilità art. 1 commi 376, 377 e 378 legge 178/2020 (legge di
bilancio) pag. 39
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SCHEDA SINOTTICA IMMOBILE A
STIMA IMMOBILE € 73.000,00 (euro settantatremila/00)
UBICAZIONE
LOCALITA’ INDIRIZZO N° CIVICO
Moncalieri (TO) Via XXIV Maggio 7/1
DATI CATASTALI
FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO
23 720 28
STATO DI POSSESSO
PROPRIETÀ QUOTA PIGNORATA OCCUPAZIONE
Alla data del sopralluogo del 16/03/2022,
YYYYY 3/4
l’immobile risultava occupato dalle
ZZZZZ 1/4 esecutate
VENTENNIO PROPRIETÀ
ATTO TRA VIVI  COMPRAVENDITA
a favore: AAAAA (per la quota di 1/2) e YYYYY (per la quota di 1/2)
contro: BBBBB (per la quota di 1/1)
TRASCRIZIONE del 30/07/1998 Registro Particolare 19011 Registro Generale 26304 Pubblico Ufficiale: Notaio
Gianfranco RE in Moncalieri del 03/07/1998 Rep. 37701 (cfr. all 03.3)
ATTO PER CAUSA DI MORTE  CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE
a favore: YYYYY (per la quota di 1/4) e ZZZZZ (per la quota di 1/4)
contro: AAAAA (per la quota di 1/2)
TRASCRIZIONE del 04/10/2012 Registro Particolare 25382 Registro Generale 34607 Pubblico Ufficiale: Ufficio
del Registro di Moncalieri del 31/07/2012 Rep. 819/9990/12 (cfr. all 03.4)
ATTO GIUDIZIARIO  ACCERTAMENTO DI ACCETTAZIONE DI EREDITA’
TRASCRIZIONE del 03/12/2021 Registro Particolare 39776 Registro Generale 54755 Pubblico Ufficiale: Ufficiale
Giudiziario di Torino del 18/11/2021 Rep. 13878/2020 (cfr. all 03.5)
contro: AAAA (per la quota di 1/2)
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
a favore: XXXXX (per la quota di 1/1)
contro: YYYYY (per la quota di ¾) e ZZZZZ (per la quota di ¼)
TRASCRIZIONE del 07/02/2020 Registro Particolare 3379 Registro Generale 4755 Pubblico Ufficiale: Tribunale
di Torino del 13/12/2019 Repertorio 27103 (cfr. all 03.7)
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SCHEDA SINOTTICA IMMOBILE B
STIMA IMMOBILE € 13.000,00 (euro tredicimila/00)
UBICAZIONE
LOCALITA’ INDIRIZZO N° CIVICO
Moncalieri (TO) Via Armando Diaz /
DATI CATASTALI
FOGLIO PARTICELLA SUBALTERNO
23 719 2
STATO DI POSSESSO
PROPRIETÀ QUOTA PIGNORATA OCCUPAZIONE
Alla data del sopralluogo del 16/03/2022,
YYYYY 3/4
l’immobile risultava occupato dalle
ZZZZZ 1/4 esecutate
VENTENNIO PROPRIETÀ
contro: CCCCC (per la quota di 1/1)
TRASCRIZIONE del 25/01/1997 Registro Particolare 2367 Registro Generale 3005 Pubblico Ufficiale: Notaio
Federico GIORDANO in Torino del 10/01/1997 Rep. 94030 (cfr. all 03.2)
TRASCRIZIONE del 04/10/2012 Registro Particolare 25382 Registro Generale 34607 Pubblico Ufficiale: Ufficio
del Registro di Moncalieri del 31/07/2012 Rep. 819/9990/12 (cfr. all 03.4)
ATTO GIUDIZIARIO ACCERTAMENTO DI ACCETTAZIONE DI EREDITA’
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
TRASCRIZIONE del 07/02/2020 Registro Particolare 3379 Registro Generale 4755 Pubblico Ufficiale: Tribunale
di Torino del 13/12/2019 Repertorio 27103 (cfr. all 03.7)
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PREMESSA
Il sottoscritto arch. Leila SAVIO, libero professionista iscritto all’Ordine degli
Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Torino al n°
7206 e parimenti iscritto presso il Tribunale di Torino all’Albo dei Consulenti Tecnici
di Torino, con provvedimento del 28/01/2022 riceveva incarico quale esperto
stimatore dalla S.V. Ill.ma per le operazioni di descrizione e stima dei beni oggetto di
pignoramento, prestando giuramento di rito in data 03/02/2022 in modalità
telematica.
I beni oggetto di pignoramento consistono in n° 02 immobili siti nel Comune di
Moncalieri (TO); per una maggiore chiarezza di esposizione, detti beni vengono
distinti a seconda della loro ubicazione e categoria catastale come di seguito indicato:
 IMMOBILE A: appartamento e cantina siti in Moncalieri alla via XXIV Maggio n°
7/1;
 IMMOBILE B: box auto sito nel comune di Moncalieri alla via Armando Diaz snc;
Con il deposito della presente Relazione, la scrivente assolve il mandato conferito.
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QUESITO a)
IDENTIFICHI GLI IMMOBILI PIGNORATI, INDICANDONE UBICAZIONE, TIPOLOGIA,
CONSISTENZA, DATI CATASTALI E CONFINI, PROVVEDENDO ALTRESÌ A PRESENTARE LE
DENUNCE CATASTALI EVENTUALMENTE MANCANTI
Immobile A
Originariamente accatastato alla Partita 3470 all’ impianto meccanografico del
30/06/1987, a seguito di VARIAZIONE D’UFFICIO del 01/01/1994 RETTIFICA ZONA
CENSUARIA - ART. 2 LEGGE DEL 24/03/1993 N. 75 (n. 100000.1/1994), VARIAZIONE
del 08/09/2014 protocollo n. TO0299252 G.A.F. CODIFICA PIANO INCOERENTE (n.
232124.1/2014) e Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie, l’u.i.
risulta oggi così censita al NCEU (cfr. all. 02.1):
foglio 23, particella 720, sub. 28, via XXIV Maggio, piano 3-S1, zona censuaria 2,
categoria A/2, classe 1, consistenza 3,5 vani, superficie catastale totale 61 m21,
rendita € 442,86
Coerenze alloggio: da nord in senso orario: cortile comune verso via XXIV Maggio,
altra unità immobiliare, cortile comune interno, vano scala, vano ascensore, altra
unità immobiliare, cortile comune.
Coerenze cantina: da nord in senso orario: muro perimetrale e altra cantina, altra
cantina, corridoio comune, altra cantina.
Di seguito si riporta stralcio della planimetria catastale presente agli atti del NCEU:
1
Nella visura viene indicato “Totale escluse aree scoperte: 57 m2“, cui fa riferimento la nota riportata a
pag. 3: “Si intendono escluse le superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti
o non comunicanti” (cfr. Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013)”
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Stralcio di planimetria catastale agli atti presso il NCEU: per esigenze di impaginazione la
rappresentazione è in proporzione ma non in scala 1: 200 come indicato nel documento, quella in scala
viene allegata in calce alla presente relazione (cfr. all 02.1)
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Immobile B
Originariamente accatastato alla Partita 3464 all’ impianto meccanografico del
30/06/1987, a seguito di VARIAZIONE D’UFFICIO del 01/01/1994 RETTIFICA ZONA
CENSUARIA - ART. 2 LEGGE DEL 24/03/1993 N. 75 (n. 100000.1/1994), e Variazione del
09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di superficie, l’u.i. risulta oggi così censita al
NCEU (cfr. all. 02.2):
foglio 23, particella 719, sub. 2, via Armando Diaz, piano T, zona censuaria 2,
categoria C/6, classe 3, consistenza 12 m2, superficie catastale totale 14 m2, rendita
€ 86,76
Coerenze: da nord in senso orario: altra autorimessa, area di manovra, altra
autorimessa, cortile del fabbricato adiacente.
Di seguito si riporta stralcio della planimetria catastale presente agli atti del NCEU:
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Stralcio di planimetria catastale agli atti presso il NCEU: per esigenze di impaginazione la rappresentazione
è in proporzione ma non in scala 1: 200 come indicato nel documento, quella in scala viene allegata in calce
alla presente relazione (cfr. all 02.2)
PAG. 9/40
QUESITO b)
INDICHI I PROPRIETARI DEI BENI ALLA DATA DELLA TRASCRIZIONE DEL
PIGNORAMENTO, NONCHÉ TUTTI I PROPRIETARI NEL VENTENNIO ANTERIORE A TALE
DATA E IL PRIMO TITOLO DI ACQUISTO PER ATTO TRA VIVI ANTERIORE AL SUDDETTO
VENTENNIO
Alla data della trascrizione del pignoramento i beni risultavano di proprietà
delle esecutate per la quota di ¾ a favore di YYYYY e per la quota di ¼ a favore di
ZZZZZ.
Di seguito si riporta la cronistoria delle note di trascrizione nel ventennio anteriore
alla data di trascrizione del pignoramento.
contro: CCCCC (per la quota di 1/1)
TRASCRIZIONE del 25/01/1997 Registro Particolare 2367 Registro Generale 3005
Pubblico Ufficiale: Notaio Federico GIORDANO in Torino del 10/01/1997 Rep.
94030 (cfr. all 03.2)
NOTA: la trascrizione si riferisce alla compravendita dell’immobile B (box auto);

l’esperto ha reperito copia dell’atto di compravendita presso l’Archivio Notarile di
Torino, di seguito si riporta stralcio del contenuto, rimandando alla lettura del
documento allegato in calce alla presente relazione (cfr. all. 04.1): “La signora CCCCC
cede e vende ai signori AAAAA e YYYYY che accettano ed acquistano in parti eguali ed
indivise fra di loro la piena e completa proprietà del seguente immobile: In Comune di
Moncalieri: nel maggior immobile in via XXIV Maggio angolo via Armando Diaz e
precisamente: […] l’autorimessa distinta con il numero II nella pianta del relativo piano
allegata al regolamento di condominio di cui infra, confina con autorimesse I e III ed area di
manovra. Nella vendita è compresa pure una quota di comproprietà in ragione di quattro
millesimi delle parti dello stabile in condominio di cui fa parte la entità immobiliare qui
compravenduta, che sono comuni ed indivisibili fra tutti i condomini ai sensi del Regolamento
di condominio allegato ad atto di deposito rogito Notaio Aldo Billia di Torino in data 09
febbraio 1965 registrato a Torino il 01 marzo 1965 al n. 4807 […]”.
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contro: BBBBB (per la quota di 1/1)
Pubblico Ufficiale: Notaio Gianfranco RE in Moncalieri del 03/07/1998 Rep. 37701
(cfr. all 03.3)
NOTA: la trascrizione si riferisce alla compravendita dell’immobile A

(appartamento+cantina); l’Esperto ha reperito copia dell’atto di compravendita
presso l’Archivio Notarile di Torino, di seguito si riporta stralcio del contenuto,
rimandando alla lettura del documento allegato in calce alla presente relazione (cfr.
all. 04.2): “1°) Il signor BBBBB vende in piena ed esclusiva proprietà ai signori coniugi
AAAAA e YYYYY, che accettano ed acquistano in comunione legale, i seguenti locali facenti
parte dello stabile sito in Moncalieri, via XXIV Maggio (già strada dei Mezzi) angolo via
Armando Diaz, […]. E precisamente vende in Moncalieri, via XXIV Maggio numero 7/1: a)
al piano terzo (quarto fuori terra), appartamento composto di una camera, tinello con cucinino
e servizi, distinto con il numero 20 (venti) nella planimetria del relativo piano allegata sotto
G all’atto di deposito del regolamento di condominio […]. Vi confinano: cortile verso via
XXIV Maggio, appartamento 19, cortile interno, vano scala, vano ascensore, appartamento
21.
b) al piano sotterraneo, un locale ad uso cantina, distinto con il numero 19 (diciannove) nella
planimetria del relativo piano allegata sotto C al citato atto di deposito del regolamento di
condominio. Vi confinano: corridoio, cantina 20, cortile, cantina 18, cantina 24.
4°) Nella vendita è compresa la proporzionale comproprietà delle parti comuni condominiali,
quali precisate nel regolamento di condominio dello stabile, dandosi dalle parti atto che i locali
in oggetto partecipano a tale comproprietà ed alle spese generali del fabbricato per 23/1000
(ventitrè millesimi). […]”
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Pubblico Ufficiale: Ufficio del Registro di Moncalieri del 31/07/2012 Rep.
819/9990/12 (cfr. all 03.4)
Pubblico Ufficiale: Ufficiale Giudiziario di Torino del 18/11/2021 Rep. 13878/2020
(cfr. all 03.5)
Pubblico Ufficiale: Ufficiale Giudiziario di Torino del 18/11/2021 Rep. 13878/2020
(cfr. all 03.6)
NOTA: nel quadro “D  ulteriori informazioni” si precisa che: “Si presenta rettifica in
quanto la quota di proprietà del de cuius dei suddetti immobili era d i1/2”.
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QUESITO c)
INDICHI L’ESISTENZA DELLE FORMALITÀ, DEI VINCOLI, DEGLI ONERI E DEI PESI DI CUI AI
N. 4, 5 E 8 DELL’ART. 173 BIS DISP. ATT. C.P.C., SPECIFICANDO, PER QUELLI CHE SARANNO
CANCELLATI, SE COLPISCANO SOLO I BENI PIGNORATI O ANCHE ALTRI BENI E, QUINDI, SE
SIANO DA CANCELLARE TOTALMENTE O PARZIALMENTE
Sulla base della documentazione in atti nonché delle indagini eseguite dalla
scrivente presso l’Agenza delle Entrate  Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino
2 con aggiornamento al 31/03/2022, gli immobili A e B oggetto di pignoramento
risultano gravati unicamente dal pignoramento oggetto del presente procedimento;
di seguito si riporta il dettaglio della nota di trascrizione:
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO
IMMOBILI
Pubblico Ufficiale: Tribunale di Torino del 13/12/2019 Repertorio 27103 (cfr. all 03.7)
NOTA: la formalità si riferisce ad un’unica unità negoziale costituita dagli immobili

oggetto di pignoramento pertanto dovrà essere cancellata totalmente.
La cancellazione della formalità sarà effettuata a carico della procedura ma con oneri
a carico dell’aggiudicatario.
Fatto salvo eventuale conguaglio determinato dal Delegato alla vendita o dal
Conservatore RR.II. in funzione del prezzo di aggiudicazione, di eventuali pregiudizi
successivi al deposito della presente relazione o di nuove tariffe in vigore all'atto del
trasferimento, gli oneri di cancellazione, allo stato, sono indicativamente
quantificabili in € 295 (tassa ipotecaria nella misura fissa di € 35,00 + imposta di bollo
€ 59,00 + imposta ipotecaria (minimo € 200)).
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USI CIVICI: l’Esperto ha esperito le opportune verifiche presso l’Archivio del
Commissariato per il Piemonte, Liguria e Valle d’Aosta e può riferire che nel fascicolo
relativo al Comune di Moncalieri non è presente il Decreto di accertamento degli usi
civici sui terreni appartenenti al demanio comunale, tuttavia sono presenti numerose
comunicazioni in cui si legge che “nel territorio di questo Comune non si esercitano né si
pretendono usi civici” (cfr. all 06).
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: depositato con atto a rogito Notaio Aldo
BILLIA in data 09/02/1965, repertorio n° 20675/8984, registrato a Torino il
01/03/1965 al numero 4807, ed acquisitane copia presso l’amministratore pro-
tempore, il documento risulta completo di tabelle millesimali e planimetrie e dalla
lettura non emergono vincoli né limitazioni salvo quelli comunemente accettati per
destinazioni residenziali ed in contrasto con la sicurezza, tranquillità, decenza, igiene
e decoro degli edifici di civile abitazione, si rimanda in ogni caso alla lettura integrale
del documento allegato in calce alla presente relazione (cfr. all 05.1).
QUESITO d)
ACCERTI LO STATO DI POSSESSO DEI BENI AI SENSI DEL N. 3 DELL’ART. 173 BIS DISP. ATT.
C.P.C., INDICANDO ANCHE, SE OCCUPATI DA TERZI, LA SCADENZA DEL TITOLO E IL
CORRISPETTIVO PATTUITO E, IN OGNI CASO, LE GENERALITÀ DELL’OCCUPANTE
Al momento del sopralluogo effettuato in data 16/03/2022, gli immobili
oggetto di pignoramento risultavano occupati dalle esecutate.
Dalle verifiche esperite presso l’Agenzia delle Entrate non emergevano contratti di
affitto/comodato.
Di seguito si riportano le generalità ed il codice fiscale delle esecutate:
 YYYYY, nata il 16/02/1943 a Canale (CN), C.F. YYYYY, residente in Moncalieri
(TO) via XXIV Maggio n° 7/1;
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 ZZZZZ, nata il 10/03/1967 a Moncalieri (TO), C.F. ZZZZZ, residente in
Moncalieri (TO) via XXIV Maggio n° 7/1.
QUESITO e)
DESCRIVA I BENI PIGNORATI, ANCHE MEDIANTE PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE
Gli immobili A e B oggetto di pignoramento sono ubicati all’interno dello
stabile condominiale sito in Moncalieri (TO), via XXIV Maggio angolo via Armando
Diaz, composto di 6 piani fuori terra adibiti a civile abitazione, oltre ad un piano
sotterraneo adibito a cantine e bassi fabbricati nel cortile ad uso box auto privati.
L’ingresso al fabbricato di civile abitazione avviene dalla via XXIV Maggio attraverso
cancello in metallo che conduce al cortile interno che ospita i civici 7 e 7/1, mentre
l’ingresso al fabbricato adibito ad autorimessa avviene dalla via Armando Diaz
attraverso cancello in metallo che immette nell’area di manovra.
Di seguito si riporta idonea documentazione cartografica dell’area di interesse:
Estratto di mappa: la freccia di colore rosso indica in modo qualitativo l’area in cui sono ubicati gli
immobili oggetto di pignoramento
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In alto immagine satellitare estratta da Google Earth: la freccia di colore giallo indica l’ingresso dalla
via XXIV Maggio al cortile in cui sono situati i fabbricati di civile abitazione con i numeri civici 7 e 7/1;
la freccia di colore blu indica l’ingresso ai box auto dalla via Armando Diaz.
In alto immagine 3D estratta da Google Earth: i contorni di colore rosso indicano l’immobile B (box
auto) ed il fabbricato con numero civico 7/1 in cui è ubicato l’immobile A
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Immobile A
L’ingresso al fabbricato avviene dal civico n° 7/1 attraverso portoncino in ferro con
tamponamento in vetro che immette nell’androne, che presenta pavimento, gradini e
rivestimenti delle pareti in materiale lapideo; attraverso qualche gradino si accede al
piano rialzato che ospita il vano scala ed il vano ascensore, costituito da pavimento,
gradini e pianerottoli rivestiti in materiale lapideo, ringhiere in ferro con mancorrente
in legno e pareti trattate ad idropittura, il tutto in buono stato di manutenzione.
L’unità immobiliare è posta al terzo piano (quarto f.t.), l’ingresso avviene dal
pianerottolo del vano scala/ascensore attraverso portoncino in legno che immette nel
disimpegno da cui si accede al soggiorno con cucinino ed al bagno posti sulla destra,
alla camera da letto posta sulla sinistra ed al locale ripostiglio posto sulla parete di
fondo; i locali presentano un’altezza all’intradosso di m 3 circa.
L’immobile presenta due arie così costituite: finestre del cucinino e del bagno e porta-
finestra del tinello con affaccio sul balcone verso il cortile interno, porta-finestra della
camera con balcone di affaccio sul cortile verso la via XXIV Maggio.
I serramenti esterni sono in legno con vetro semplice, verosimilmente originari
dell’epoca di costruzione ed in discreto stato conservativo, i sistemi di oscuramento
sono costituiti da serrande avvolgibili in materiale plastico.
I serramenti interni sono in legno con tamponamento in vetro, verosimilmente
originari dell’epoca di costruzione ed in buono stato conservativo.
I rivestimenti a pavimento sono in materiale lapideo in corrispondenza dell’ingresso,
del soggiorno e della camera, mentre quelli del bagno e del cucinino, insieme alle
pareti per un’altezza di m 1,6 circa sono in piastrelle di materiale ceramico, il tutto in
buono stato di manutenzione
Le pareti ed i soffitti sono trattati ad idropittura ed in buono stato di manutenzione.
PAG. 17/40
Nel bagno sono presenti lavabo a colonna, vaso, bidet e vasca da bagno ed una
finestra con affaccio sul balcone lato cortile interno.
Il riscaldamento è di tipo centralizzato con sistema di distribuzione a radiatori in
ghisa dotati di valvole termostatiche per la contabilizzazione del calore; nel bagno è
presente boiler elettrico.
Gli impianti luce, acqua e gas risultano funzionanti, è presente inoltre impianto
citofonico.
La cantina è posta al piano interrato e presenta pavimento in battuto di cemento,
soffitto in latero-cemento e pareti in laterizio, l’altezza all’intradosso è di m. 2,8 circa.
Di seguito si riporta ricostruzione planimetrica ed idonea documentazione
fotografica:
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In alto: vista della facciata verso la via XXIV Maggio; il contorno di colore rosso indica il balcone della
camera
In basso: viste dell’ingresso al civico 7/1 dal cortile (freccia di colore rosso) e del balcone del
soggiorno/cucina verso il cortile interno
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In alto: vista dell’androne verso il portoncino di ingresso al civico n° 7/1
In basso: vista dell’androne verso il piano rialzato
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In alto: vista del vano scala e ascensore
In basso: particolare dei vani scala al piano rialzato (a sx) ed al piano interrato (a dx)
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In alto: vista del disimpegno verso la porta di ingresso
In basso: vista della porta del locale ripostiglio
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In alto: vista della camera con affaccio sul cortile verso la via XXIV Maggio
In basso: viste della porta di ingresso alla camera (a sx) e del balcone (a dx)
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Altre viste del balcone della camera con affaccio sul cortile verso la via XXIV Maggio
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In alto: vista del soggiorno con cucinino
In basso: altra vista del soggiorno verso la porta di ingresso
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Viste del cucinino con finestra di affaccio sul balcone verso il cortile interno
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Viste del balcone verso il cortile interno su cui affacciano il soggiorno, il cucinino ed il bagno
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In alto: viste del bagno
In basso: vista dell’ingresso alla cantina dal corridoio comune (a sx) e dell’interno (a dx)
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Immobile B
L’ingresso all’area di manovra avviene dalla via Armando Diaz attraverso cancello in
metallo con apertura manuale, l’immobile di interesse è il secondo sulla sinistra e
presenta serranda in metallo con apertura manuale, pavimento in piastrelle di
materiale ceramico e pareti intonacate e trattate ad idropittura, in alcuni punti sono
presenti fenomeni di esfoliazione dell’intonaco verosimilmente dovuti ad umidità di
risalita. Il soffitto presenta un’altezza all’intradosso di m 2,65 circa.
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Vista dell’ingresso all’autorimessa dalla via Armando Diaz (in alto) e dall’interno della corsia di
manovra (in basso); la freccia di colore rosso indica l’immobile B di interesse
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In alto: vista particolare della serranda dell’immobile B (freccia di colore rosso)
In basso: vista dell’interno verso la parete di fondo
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In alto: vista dell’interno verso la corsia di manovra
In basso: particolare delle esfoliazioni dell’intonaco presenti nella porzione inferiore della muratura di
sinistra rispetto all’ingresso
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QUESITO f)
VERIFICHI LA REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA DEI BENI NONCHÉ L’ESISTENZA
DELLA DICHIARAZIONE DI AGIBILITÀ DEGLI STESSI AI SENSI DEL N. 6 DELL’ART. 173 BIS
DISP. ATT. C.P.C., FORNENDO, IN CASO DI OPERE ABUSIVE, LE INFORMAZIONI DI CUI AL N.
7
A seguito di formale richiesta di accesso agli atti del 01/03/2022 (cfr. all 07.1),
l’Ufficio Tecnico del Comune di Moncalieri metteva a disposizione della scrivente la
seguente documentazione per la consultazione:
1) Permesso n. 333 del 16/07/1963 per “Nuova costruzione di edificio urbano uso civile
abitazione e tre bassi fabbricati uso magazzino per esposizioni, negozi e garages privati”
(cfr. all 07.2);
2) Permesso n. 455 del 15/10/1963 per “Variante” (cfr. all 07.3);
3) Abitabilità del 09/04/1965 (cfr. all 07.4).
Si segnala infine l’Autorizzazione Edilizia n° 161 del 17/04/1987 per “adeguamento di
locali serbatoio e centrale termica alle normative di prevenzione incendi” inviata alla
scrivente dallo studio di amministrazione condominiale, peraltro non segnalata
dall’Archivio Edilizio (cfr. all 05.4).
Situazione urbanistica
Al fine di conoscere l’ambito urbanistico di inserimento dei fabbricati in cui sono
ubicati gli immobili A e B di interesse, l’esperto ha reperito copia del Certificato di
Destinazione Urbanistica (CDU) presso l’Ufficio Tecnico Urbanistica ed Edilizia
Privata del Comune di Moncalieri; dalla lettura del documento si evince che
l’immobile censito in Catasto Terreni al Foglio 23 mappale 371, sulla base della
revisione del Piano Regolatore generale Comunale approvato con deliberazione della
Giunta Regionale n. 33-204 del 12-06-00 e come modificato dalle successive varianti
urbanistiche è ubicato nella zona così classificata:
PAG. 33/40
 Bprl* = Aree a preminente destinazione produttiva esistenti, con propensione
alla trasformazione a uso residenziale, terziario, espositivo, direzionale e
ricettivo;
 Br2 = Aree in gran parte edificate - parte.
Si evidenziano inoltre i seguenti contenuti del CDU, rimandando alla lettura integrale
del documento allegato in calce alla presente relazione (cfr. all 07.5):
 L’immobile ricade nelle zone inondate/allagate in occasione dell’evento alluvionale del
21-25 novembre 2016 […];
 L’area ricade in zone con presenza d’acqua superiore a 30 cm, individuate nell’allegato
A “Perimetrazione delle aree interessate da presenza d’acqua nell’evento alluvionale
15-16 ottobre 2000” […];
 L’area ricade in zone con presenza d’acqua limitata esclusivamente ai piani interrati
derivante da superficialità falda idrica e rigurgiti fognari, individuate nell’allegato A
“Perimetrazione delle aree interessate da presenza d’acqua nell’evento alluvionale 15-
16 ottobre 2000” […];
 Ai sensi della Carta di sintesi della pericolosità geomorfologica e dell’idoneità
all’utilizzazione urbanistica di cui alle varianti urbanistiche nn. 15 e 76 di
adeguamento del P.R.G.C. al P.A.I. gli immobili ricadono in Classe di rischio
idrogeologico IIIb2 e IIIb3.
Limitatamente agli immobili oggetto di pignoramento, per quanto appurato in sede
di sopralluogo sono presenti blande difformità nella conformazione di alcune riseghe
murarie in corrispondenza di alcuni spigoli e/o pilastri, da considerarsi per lo più
trascurabili e comunque verosimilmente sanabili2 attraverso presentazione di idonea
2Va chiarito che l’Esperto non può sostituirsi al tecnico incaricato di redigere idoneo progetto ed eseguire
le opportune verifiche (dimensionali, aeroilluminanti, strutturali, ecc…) necessarie ai fini della sanabilità
delle opere; per tale motivo, l’Esperto può solamente esprimere il proprio parere tecnico, fermo restando
che l’Ufficio Tecnico Comunale darà il proprio assenso/dissenso solo a seguito di formale apertura di
pratica in sanatoria (consistente nella presentazione di idoneo progetto di conservazione di opere
PAG. 34/40
pratica presso l’UTC  Ufficio Tecnico Comunale a firma di tecnico abilitato e relativa
variazione catastale, con costi stimati, per ciascun immobile A e B, nell’ordine di €
2.500-3.000, compresivi di oneri del professionista, IVA, oneri di legge, diritti di
segreteria e sanzione prevista per la sanatoria, quest’ultima verosimilmente pari a €
1.000.
QUESITO g)
DICA SE GLI IMMOBILI PIGNORATI SIANO DOTATI DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE
ENERGETICA
Immobile A: dalle verifiche esperite presso il Sistema Informativo Prestazione
Energetica Edifici (SIPEE) e da quanto riferito dalle esecutate non è presente Attestato
di Prestazione Energetica.
Immobile B: trattasi di autorimessa non riscaldata, pertanto il documento non risulta
necessario.
QUESITO h)
VERIFICHI LE SPESE E I PROCEDIMENTI GIUDIZIARI DI CUI AL N. 9 DELL’ART. 173 BIS DISP. ATT.
C.P.C.
Su richiesta dell’esperto, in data 22/02/2022 lo studio di amministrazione
inviava la documentazione costituente l’allegato 05.2, precisando che il consuntivo
2021 ed il preventivo 2022 non sono ancora stati redatti; di seguito si riporta una
sintesi dei contenuti, rimandando alla lettura integrale dei documenti allegati in calce:
 RENDICONTO SPESE ESERCIZIO (01/01/2020 / 31/12/2020), per un importo
totale di gestione di € 27.080,85, con un conguaglio a debito riportato dalla
abusivamente eseguite) e previo il pagamento dei relativi oneri, questi ultimi quantificabili al momento
della presentazione della pratica
PAG. 35/40
gestione precedente di € 5.840,77 ed acconti versati per € 30.494,70, da cui emerge
un saldo a debito del condominio di € 2.426,92 ;
 RIPARTIZIONE SPESE ESERCIZIO (01/01/2020 / 31/12/2020): dalla tabella
ripartizioni emerge un totale spese di gestione a carico degli immobili oggetto di
pignoramento di € 3.195,723. Tenuto conto del saldo a debito derivante
dall’esercizio precedente di € 5.098,61 in assenza di acconti versati, ne consegue
un saldo totale a debito di € 8.294,33;
 PREVENTIVO SPESE ESERCIZIO (01/01/2021 / 31/12/2021), per un importo
totale di gestione di € 32.000,00;
 RIPARTIZIONE PREVENTIVO ESERCIZIO (01/01/2021 / 31/12/2021): dalla
tabella ripartizioni emerge un totale spese di gestione a carico degli immobili
oggetto di pignoramento di € 845,26. Tenuto conto del saldo a debito derivante
dall’esercizio precedente di € 8.294,33, ne consegue un totale di € 9.140,17 da
ripartirsi secondo le seguenti 4 rate:
 € 8.507,17 con scadenza il 31/05/2021;
 € 211 con scadenza il 31/07/2021;
 € 211 con scadenza il 31/09/2021;
 € 211 con scadenza il 31/11/2021.
 PREVENTIVO SPESE STRAORDINARIE, per un importo di € 3.350,00 relativo
a modifiche al cancello ed alla sostituzione dell’antenna condominiali;
 RIPARTIZIONE PREVENTIVO SPESE STRAORDINARIE: dalla tabella
ripartizioni emerge un totale a carico degli immobili oggetto di pignoramento di
€ 89,59 da ripartirsi secondo le seguenti 2 rate:
 € 45,58 con scadenza il 28/02/2020;
 € 44 con scadenza il 31/03/2020.
3 Di cui € 2.505,03 per spese personali
PAG. 36/40
Inoltre, lo studio di amministrazione riferiva che sono presenti ulteriori spese da
contabilizzare per € 631,00 non inserite nel preventivo (cfr. all. 05.3).
Infine, si precisa che lo stesso non ha riferito in merito all’esistenza di altri
procedimenti giudiziari relativi ai beni oggetto di pignoramento.
QUESITO i)
DETERMINI IL VALORE DI MERCATO DEI BENI, SPECIFICANDO LE VOCI DI CUI ALL’ART. 568,
COMMA 2, C.P.C.
Ai fini della determinazione del più probabile valore di mercato degli immobili
oggetto di pignoramento, durante il sopralluogo sono state effettuate misurazioni a
campione necessarie per la determinazione grafica della consistenza superficiaria
sulla scorta delle planimetrie amministrative reperite presso NCEU ed Archivio
Edilizio, da cui si ricavano le seguenti superfici commerciali, da ritenersi indicative e
non vincolanti:
Immobile A: 62 m2;
Immobile B: 14 m2
Successivamente, si è provveduto a verificare l’attuale mercato immobiliare circa la
presenza di beni omogenei per ubicazione, tipologia, epoca di costruzione, categoria
catastale, stato di manutenzione, caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Le
verifiche presso i principali Istituti, Osservatori e borsini del settore immobiliare
relativamente alla zona di interesse hanno restituito i valori unitari di seguito indicati:
Immobile A:
 Agenzia delle Entrate  Banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI)  microzona
catastale 1  centrale  abitazioni civili €/m2 1.100 ÷ 1.600;
 Borsino FIMAA  appartamenti medi (civili/economici) €/m2 1.250 ÷ 1.600;
PAG. 37/40
 Osservatorio FIAIP  Borgo Vittoria - in buono stato/abitabili €/m2 1.200 ÷ 1.850;
 Media agenzie immobiliari di zona €/m2 1.300
Immobile B
 Agenzia delle Entrate - Banca dati delle quotazioni immobiliari (OMI) - microzona
catastale 1 - centrale - box €/m2 740 ÷ 1.100;
 Osservatorio FIAIP - box € 11.500÷ 20.000;
 Media agenzie immobiliari di zona €/m2 1.100.
Tenuto conto del contenuto della presente relazione, delle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di pignoramento, delle caratteristiche
tecnico-costruttive e manutentive, delle risultanze emerse dagli accertamenti
eseguiti presso i pubblici uffici, si ritiene di procedere alla determinazione del più
probabile valore attuale di mercato, in via prudenziale, adottando un criterio di
stima sintetico-comparativo come di seguito riportato:
Stima dell’immobile A
Viste le caratteristiche dell’immobile descritte nella relazione e dell’attuale stato del
mercato immobiliare, l’Esperto ritiene corretto indicare un valore unitario dell’ordine
di 1.400 €/m2 e, tenuto conto delle opportune detrazioni da applicarsi e del criterio
sintetico-comparativo della specifica tipologia di stima, indicare il più probabile
valore di mercato nella cifra tonda di € 73.000,00 (euro settantatremila/00).
PAG. 38/40
Stima dell’immobile B
Viste le caratteristiche dell’immobile descritte nella relazione, nonché dell’attuale
stato del mercato immobiliare, l’Esperto ritiene corretto indicare un valore unitario
dell’ordine di 1.100 €/m2 e, tenuto conto del criterio sintetico-comparativo della
specifica tipologia di stima, indicare il più probabile valore di mercato nella cifra
tonda di € 13.000,00 (euro tredicimila/00).
QUESITO l)
DICA SE SUSSISTANO I PRESUPPOSTI DI APPLICABILITÀ DELL’ART. 1 COMMI 376, 377 E 378 LEGGE
178/2020 (LEGGE DI BILANCIO)
L'esperto ritiene che per gli immobili oggetto di pignoramento non risulti
applicabile l'art. 1 commi 376, 377 e 378 della Lgge 178/2020, in quanto dalle verifiche
esperite presso i pubblici uffici non risulta che il fabbricato sia stato realizzato in
regime di edilizia residenziale pubblica convenzionata o agevolata.
PAG. 39/40
Avendo così estinto il mandato ricevuto, il sottoscritto esperto stimatore rassegna la
presente Relazione e rimane a disposizione per ogni incombenza.
Con ossequio.
Torino, 06 aprile 2022
L’Esperto stimatore
arch. Leila SAVIO
ALLEGATI:
01) certificati di residenza;
02) documentazione acquisita presso il NCEU;
03) documentazione acquisita presso la Conservatoria RR.II. di Torino 2;
04) documentazione acquisita presso l’Archivio Notarile di Torino;
05) documentazione acquisita presso lo studio dell’amministratore condominiale;
06) documentazione acquisita presso l’Archivio del Commissariato del Piemonte, Liguria e
Valle d’Aosta;
07) documentazione acquisita presso l’Archivio Edilizio del Comune di Moncalieri;
08) documentazione fotografica in formato jpg.
PAG. 40/40

920517-c Perizia

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Arch.

TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Procedimento n° 1216/2019 RGE

promosso da: XXXXX

contro: YYYYY e ZZZZZ

SCHEDE SINOTTICHE pag. 3

QUESITO a) : identificazione catastale

QUESITO b): titolarità e provenienza

QUESITO c): formalità, vincoli, oneri e pesi

QUESITO d): stato di occupazione

QUESITO e): descrizione pag. 15

QUESITO g): Attestato di Prestazione Energetica pag. 35

QUESITO h): spese e procedimenti giudiziari pag. 35

QUESITO i): valore di mercato  stima degli immobili

Il sottoscritto arch. Leila SAVIO, libero professionista iscritto all’Ordine degli

Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Torino al n°

di Torino, con provvedimento del 28/01/2022 riceveva incarico quale esperto

pignoramento, prestando giuramento di rito in data 03/02/2022 in modalità

I beni oggetto di pignoramento consistono in n° 02 immobili siti nel Comune di

 IMMOBILE A: appartamento e cantina siti in Moncalieri alla via XXIV Maggio n°

Con il deposito della presente Relazione, la scrivente assolve il mandato conferito.

Originariamente accatastato alla Partita 3470 all’ impianto meccanografico del

30/06/1987, a seguito di VARIAZIONE D’UFFICIO del 01/01/1994 RETTIFICA ZONA

CENSUARIA - ART. 2 LEGGE DEL 24/03/1993 N. 75 (n. 100000.1/1994), VARIAZIONE

del 08/09/2014 protocollo n. TO0299252 G.A.F. CODIFICA PIANO INCOERENTE (n.

risulta oggi così censita al NCEU (cfr. all. 02.1):

unità immobiliare, cortile comune.

cantina, corridoio comune, altra cantina.

Originariamente accatastato alla Partita 3464 all’ impianto meccanografico del

30/06/1987, a seguito di VARIAZIONE D’UFFICIO del 01/01/1994 RETTIFICA ZONA

CENSUARIA - ART. 2 LEGGE DEL 24/03/1993 N. 75 (n. 100000.1/1994), e Variazione del

NCEU (cfr. all. 02.2):

Coerenze: da nord in senso orario: altra autorimessa, area di manovra, altra

autorimessa, cortile del fabbricato adiacente.

Alla data della trascrizione del pignoramento i beni risultavano di proprietà

delle esecutate per la quota di ¾ a favore di YYYYY e per la quota di ¼ a favore di

Di seguito si riporta la cronistoria delle note di trascrizione nel ventennio anteriore

alla data di trascrizione del pignoramento.

ATTO TRA VIVI  COMPRAVENDITA

a favore: AAAAA (per la quota di 1/2) e YYYYY (per la quota di 1/2)

contro: CCCCC (per la quota di 1/1)

TRASCRIZIONE del 25/01/1997 Registro Particolare 2367 Registro Generale 3005

94030 (cfr. all 03.2)

NOTA: la trascrizione si riferisce alla compravendita dell’immobile B (box auto);

a favore: AAAAA (per la quota di 1/2) e YYYYY (per la quota di 1/2)

contro: BBBBB (per la quota di 1/1)

TRASCRIZIONE del 30/07/1998 Registro Particolare 19011 Registro Generale 26304

Pubblico Ufficiale: Notaio Gianfranco RE in Moncalieri del 03/07/1998 Rep. 37701

(cfr. all 03.3)

NOTA: la trascrizione si riferisce alla compravendita dell’immobile A

ATTO PER CAUSA DI MORTE  CERTIFICATO DI DENUNCIATA SUCCESSIONE

a favore: YYYYY (per la quota di 1/4) e ZZZZZ (per la quota di 1/4)

contro: AAAAA (per la quota di 1/2)

Pubblico Ufficiale: Ufficio del Registro di Moncalieri del 31/07/2012 Rep.

819/9990/12 (cfr. all 03.4)

ATTO GIUDIZIARIO  ACCERTAMENTO DI ACCETTAZIONE DI EREDITA’

a favore: YYYYY (per la quota di 1/2) e ZZZZZ (per la quota di 1/2)

contro: AAAAA (per la quota di 1/1)

TRASCRIZIONE del 03/12/2021 Registro Particolare 39776 Registro Generale 54755

Pubblico Ufficiale: Ufficiale Giudiziario di Torino del 18/11/2021 Rep. 13878/2020

(cfr. all 03.5)

a favore: YYYYY (per la quota di 1/4) e ZZZZZ (per la quota di 1/4)