BLOCCO TEMATICO DI ESTIMO

Standard Internazionali di Valutazione (IVS)

Market Comparison Approach (MCA)

calcolo dei prezzi marginali

Docente: geom. Antonio Ellero

CORSO PRATICANTI 2015

 I PREZZI MARGINALI

Il prezzo marginale di una caratteristica immobiliare

esprime la variazione del prezzo totale al variare della
caratteristica. Può essere positivo , negativo o nullo.

Il prezzo totale esprime in moneta la somma complessiva

pagata (o incassata) per un immobile ad una certa data.

Il prezzo unitario medio di una caratteristica immobiliare

si calcola dividendo il prezzo totale per la caratteristica; in
genere questa caratteristica è rappresentata dalla superficie
commerciale.
 Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica DATA
Il prezzo marginale della DATA consente di aggiornare il prezzo
dell’immobile comparabile alla data della valutazione. Può essere
positivo, negativo o nullo.
Il prezzo marginale della data è stimato con il saggio di variazione
temporale (mensile, annuale) dei prezzi del particolare segmento
di mercato immobiliare; in alternativa può essere stimato con saggio
annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale.
Esempio (saggio annuale calcolato sulle quotazioni del mercato locale)

Quotazioni 2009 Quotazioni 2010

Zona Valore Zona Valore 3.300,00-3.250,00= 1,54%
Città [euro/mq] [euro/mq] 3.250,00
Palermo centro 3.250,00 centro 3.300,00
 Esempio di calcolo del prezzo marginale della DATA
Tabella dei dati
PREZZO MARGINALE DATA Compravendite rilevate dal mercato
Caratteristica DATA Prezzo e
caratteristica
Acronimo DAT UnitàA UnitàB UnitàC
Unità di misura euro/mese
PRZ [euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00
Saggio annuo (i) Rivalutazione 1,00%
DAT [mesi] 6 7 12
Formula PRZ * i/12

p(DAT)A = 150.000 x - 0.01/12 = -125,00 euro/mese

p(DAT)B = 160.000 x - 0.01/12 = -133,33 euro/mese
p(DAT)C = 175.000 x - 0.01/12 = -145,83 euro/mese

Il segno atteso della data è NEGATIVO se il saggio di variazione è

POSITIVO (incremento di prezzo) perché la caratteristica è retrograda;
viceversa il segno atteso della data è POSITIVO se il saggio di
variazione è NEGATIVO (decremento di prezzo).
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica SUPERFICIE

Le superfici degli immobili si possono distinguere in:

- superficie principale relativa alla superficie di maggior importanza
dell’immobile;
- superfici secondarie concernenti:
- le superfici annesse relative ai balconi, alle terrazze, ecc.;
- le superfici collegate relative alle soffitte, alle cantine, ecc..

Altre caratteristiche superficiarie di appartenenza dell’immobile sono

quelle esterne (cortile, spazio condominiale, area esterna, ecc.)
Il prezzo totale degli immobili cresce all’aumentare della superficie ma
non in modo proporzionale per cui interpolando alcuni prezzi di
mercato la curva che rappresenta il prezzo totale ha la seguente
rappresentazione:

Prezzo
totale y
Prezzo totale

0 Superficie x

Curva del prezzo totale

PREZZO TOTALE
Il prezzo marginale è eguale
al rapporto tra la
variazione del prezzo
totale e la variazione
P2 della superficie
P1
P2-P1 = tgβ2
2 x2-x1

ossia geometricamente alla

tangente dell’angolo β2. Si
nota subito che l’angolo β2 è
minore dell’angolo α2, la
2
SUPERFICIE
cui tangente è il prezzo
X1 X2 medio P2.
 Prezzo totale
pi
σi =
pi

Prezzo medio

Prezzo marginale

Superficie x

Il rapporto di posizione σ individua la posizione del prezzo

marginale rispetto al prezzo medio della caratteristica
 Prezzo marginale della superficie principale
senza area esterna
Prezzo totale

P
p1 = k
⋅σ
S1 + ∑ π ⋅ Si Rapporto di posizione
i =2
Superficie commerciale

Nota: non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo

marginale il minore dei prezzi medi. In presenza di un solo
comparabile il rapporto di posizione deve essere stimato.
 Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE PRINCIPALE
Tabella dei dati
PREZZO MARGINALE SUPERFICIE PRINCIPALE Compravendite rilevate dal mercato

Prezzo e
Caratteristica SUPERFICIE PRINCIPALE caratteristica
Acronimo SUP UnitàA UnitàB UnitàC

Unità di misura euro/mq PRZ [euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00

Indici mercantili noti p(BAL)/p(SUP)=0,30

P SUP [mq] 90,00 98,00 110,00
p1 = k
⋅σ
Formula S1 + ∑ π ⋅ S i 9,00 12,00 15,00
i =2 BAL mq]

p(SUP)A = 150.000 / (90 + 0,30 x 9,00) = 1.618,12 €/mq

p(SUP)B = 160.000 / (98 + 0,30 x 12,00) = 1.574,80 €/mq
p(SUP)C = 175.000 / (110 + 0,30 x 15,00) = 1.528,38 €/mq

Il prezzo marginale della SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) è pari al

minimo dei prezzi medi.

p(SUP) A, B, C = 1.528,38 euro/mq

 Prezzo marginale della superficie principale
con area esterna

1°
° CASO: in base all’incidenza dell’area edificata
Rapporto complementare
P(1 − c)
p1 = k
⋅σ
S1 + ∑ π i ⋅ Si FABBRICATO

i =2
2°
° CASO: in base al prezzo medio dell’area edificata
Prezzo medio area edificata
Superficie terreno
P − pT ⋅ ST TERRENO
p1 = k
⋅σ
S1 + ∑ π i ⋅ Si
i =2
non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo
marginale il minore dei prezzi medi.
 Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE PRINCIPALE: 1° caso
Tabella dei dati
PREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE
Compravendite rilevate dal mercato
Caratteristica SUPERFICIE PRINCIPALE
Prezzo e
Acronimo SUP caratteristica
UnitàA UnitàB UnitàC
Unità di misura euro/mq
Rapporto Complementare (Ct) VT /VI = 0,20 PRZ [euro] 250.000,00 265.000,00 280.000,00

P(1 − c)
p1 = k
⋅σ
Formula Superficie
S1 + ∑ π i ⋅ Si commerciale[ mq]
150,00 165,00 173,00
i =2

p(SUP)A = 250.000 x (1-0,20) / 150 = 1.333,33 €/mq

p(SUP)B = 265.000 x (1-0,20) / 165 = 1.284,85 €/mq
p(SUP)C = 280.000 x (1-0,20) / 173 = 1.294,80 €/mq VF

Il prezzo marginale della TERRENO

SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) VT

è pari al minimo dei prezzi medi. VI = VF + VT

Ct = 0,20
p(SUP) A, B, C = 1.284,85 €/mq Cf = 0,80
 Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE PRINCIPALE: 2° caso
Tabella dei dati
PREZZOMARGINALESUPERFICIEPRINCIPALE
Compravendite rilevate dal mercato
Caratteristica SUPERFICIE PRINCIPALE
Prezzo e
Acronimo SUP caratteristica
UnitàA UnitàB UnitàC
Unità di misura euro/mq
Prezzo medio area edificata pT €/mq 100,00 PRZ [euro] 250.000,00 265.000,00 280.000,00

Superficie
150,00 165,00 173,00
P − pT ⋅ ST commerciale[ mq]
Formula p1 = k
⋅σ
S1 + ∑ π i ⋅ Si St [mq] 500,00 530,00 560,00
i =2

p(SUP)A = 250.000 - (100 x 500) / 150 = 1.333,33 €/mq

p(SUP)B = 265.000 - (100 x 530) / 165 = 1.284,85 €/mq
p(SUP)C = 280.000 - (100 x 560) / 173 = 1.294,80 €/mq VF

Il prezzo marginale della TERRENO

SUPERFICIE PRINCIPALE (SUP) VT

è pari al minimo dei prezzi medi. VI = VF + VT

p(SUP) A, B, C = 1.284,85 €/mq

Prezzo marginale della SUPERFICIE SECONDARIA

Prezzo marginale della

superficie secondaria

pi = p1 ⋅ π i
Rapporto mercantile
Prezzo marginale
superficie principale
 Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE A BALCONI (BAL)
PREZZO MARGINALE SUPERFICIE A BALCONE
Tabella dei dati
Compravendite rilevate dal mercato
Caratteristica BALCONE Prezzo e
caratteristica
Acronimo BAL UnitàA UnitàB UnitàC

Unità di misura euro/mq PRZ[euro] 150.000,00 160.000,00 175.000,00

Indici mercantili noti p(BAL)/p(SUP)=0,30

SUP[mq] 90,00 98,00 110,00

Formula
pi = p1 ⋅ π i BAL[mq]
9,00 12,00 15,00

Il prezzo marginale del balcone è calcolato moltiplicando il prezzo

marginale della superficie principale (minimo dei prezzi medi per il
relativo rapporto mercantile del balcone (0,30).
Supposto che il prezzo marginale delle superficie principale sia posto
pari ad € 1.528,38 si procede con il calcolo del prezzo marginale del
balcone nel seguente modo:
p(BAL) = 1.528,38 X 0,30 = 458,51 €/mq

p(BAL) A, B, C = 458,51 €/mq

 Prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA

Prezzo di mercato
Prezzo marginale della
superficie del lotto
Incidenza area edificata

P ⋅ cT
pl = ⋅σ
Sl
Rapporto di posizione
Superficie del lotto
non conoscendo il rapporto di posizione si assume come prezzo
marginale il minore dei prezzi medi.
 Esempio di calcolo del prezzo marginale della
SUPERFICIE ESTERNA (SUE)
Tabella dei dati
PREZZO MARGINALE DELLA SUPERFICIE ESTERNA
Caratteristica SUPERFICIE ESTERNA Compravendite rilevate dal mercato

Acronimo SUE Prezzo e

caratteristica
Unità di misura euro/mq UnitàA UnitàB UnitàC

Rapporto Complementare (Ct) VT/VI=0,25 PRZ [euro] 270.000,00 284.000,00 315.000,00

P ⋅ cT
pl = ⋅σ
SUE [mq] 480,00 530,00 550,00
Formula
Sl

p(SUE)A = 270.000 X 0,25 / 480 = 140,63 €/mq

p(SUE)B = 284.000 x 0,25 / 530 = 133,96 €/mq
p(SUE)C = 315.000 x 0,25 / 550 = 143,18 €/mq

Il prezzo marginale della SUPERFICIE ESTERNA(SUE)

è pari al minimo dei prezzi medi. TERRENO

p(SUE) A, B, C = 133,96 €/mq

Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM)

Lo stato di manutenzione è una caratteristica tipologica che

rappresenta principalmente il grado di deperimento fisico di un
immobile. Il suo compito consiste nel tenere conto della
condizione dello stato di manutenzione e di conservazione
dell’immobile.
Nomenclatori
Si misura attraverso dei nomenclatori.

3
Le condizioni di conservazione dell'immobile sono nello stato originario e tali
da non dover richiedere alcuna opera di manutenzione né ordinaria né
OTTIMO
straordinaria

2
L’unità immobiliare manifesta accettabili condizioni di conservazione, seppur sono presenti
contenuti fenomeni di degrado che richiedono interventi di manutenzione specifici e limitati
NORMALE (ripresa intonaci e tinteggiature, ripristino pavimenti e riparazione infissi)

1
L'immobile presenta notevoli situazioni di degrado richiedenti l'esecuzione di un organico intervento di
consolidamento delle strutture e/o l'esecuzione di sostanziali opere atte alla sostituzione di elementi strutturali
SCADENTE (consolidamento fondazioni, risanamento e/o rifacimento strutture verticali e orizzontali), nonché il rifacimento a
nuovo di tutte le finiture per il ripristino dell’ordinaria e originaria funzionalità dell'unità abitativa (rifacimento intonaci
e tinteggiature, sostituzione pavimenti e infissi)
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica STATO DI MANUTENZIONE (STM)

Il prezzo marginale dello stato di manutenzione è pari all’incremento

di valore dell’immobile nel passare da uno stato inferiore a uno
superiore. Il prezzo marginale dello stato di manutenzione
corrisponde all’ammontare del costo dei lavori necessari per
consentire il passaggio da una classe (stato di manutenzione) all’altra.

OTTIMO
3
Importo lavori

NORMALE
2

Importo lavori
SCADENTE
1
 Esempio di calcolo del prezzo marginale dello
STATO DI MANUTENZIONE (STM)
PREZZO MARGINALE STATO DI MANUTENZIONE

Caratteristica MANUTENZIONE

Acronimo STM

Unità di misura euro

Da 1 a 2 = 15.000euro

Importo Lavori Da 2 a 3 = 10.000euro

Costo intervento
Da 1 a 3 = 25.000euro

OTTIMO
3
10.000 €

NORMALE
p(STM) da 1 a 2 = 15.000 euro
2 p(STM) da 2 a 3 = 10.000 euro
15.000 € p(STM) da 1 a 3 = 25.000 euro
SCADENTE
1
 Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica SERVIZI

Il prezzo marginale dei servizi è pari all’incremento di valore

dell’immobile nel disporre di un ulteriore servizio.
Il prezzo marginale dei servizi è stimato con il costo di impianto
deprezzato considerando la durata e la vetustà (costo di ricostruzione
deprezzato).
Essendo C il costo di impianto a nuovo (€ 7.000,00), t la vetustà (10
anni), n la vita utile (25 anni), il prezzo marginale dei servizi è pari a:

 t
Ct = C ⋅ 1 −  vetustà

 n vita utile

Costo imp. a
nuovo
 10 
7.000 ⋅ 1 −  = 4.200euro
 25 
 Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI

Il prezzo marginale degli impianti è pari all’incremento di valore

dell’immobile nel disporre della dotazione di impianti nello stato in
cui si trovano. Il prezzo marginale degli impianti è stimato con il
relativo costo di costruzione a nuovo, deprezzato, considerando la
durata e la vetustà. Gli impianti tecnologici si classificano in impianti
ad uso esclusivo e impianti ad uso condominiale.

PRESENTE
1

Costo dei lavori (a nuovo)

ASSENTE
0
Se l’impianto è condominiale, l’aggiustamento
viene stimato in base alla quota di proprietà.
 Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica IMPIANTI TECNOLOGICI

Essendo C il costo di impianto a nuovo (€ 20.000,00), t la vetustà (15

anni), n la vita utile (30 anni), il prezzo marginale degli impianti è pari
a:

 t
Ct = C ⋅ 1 −  vetustà

 n vita utile

Costo imp. a
nuovo
 15 
20.000 ⋅ 1 −  = 10.000euro
 30 
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica LIVELLO DI PIANO

Il livello di piano è una caratteristica posizionale che tiene conto del

livello di piano ove è collocato l’immobile. La variazione di
prezzo indotta sull’immobile all’aumentare del livello di piano
può essere positiva, in genere in presenza di un ascensore,
nulla e negativa in genere in assenza dell’ascensore.

Il prezzo marginale del livello di piano è stimato con il saggio di

variazione (l) dei prezzi del particolare segmento di
mercato immobiliare. Talvolta il mercato indica un
prezzo marginale a forfait per ogni piano di differenza

4°
°piano = 150.000 euro
5°
°piano = 165.000 euro
(165.000 – 150.000) / 150.000 = 0,10 (10%)
 Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica LIVELLO DI PIANO
Il saggio mercantile si esprime come saggio di variazione l tra il prezzo totale Pl del
piano considerato e il prezzo P(l+1) del piano superiore
Pl +1 − Pl
l=
Pl
Se l’immobile da valutare si trova a un piano superiore a quello
dell’immobile di confronto o sullo stesso livello, il prezzo
marginale pl+1 del livello di piano è pari a:
Pl+1 = P x l

Se l’immobile da valutare si trova a un piano inferiore

a quello dell’immobile di confronto, il prezzo marginale
p l-1 del livello di piano è pari a:
l
Pl −1 = P⋅
1+ l
Il segno del prezzo marginale varia in presenza o assenza di ascensore.
Calcolo del prezzo marginale di alcune caratteristiche
Caratteristica LIVELLO DI PIANO
Formula
Edificio con ascensore Edificio senza ascensore

Comparabile Subject Comparabile

Subject
Subject Comparabile Subject
Comparabile

Pl −1 = P ⋅ l
l l
Pl +1 = P ⋅ l Pl −1 = P ⋅ Pl +1 = P⋅
1+ l 1+ l