Università degli Studi di Trieste

FACOLTÀ DI INGEGNERIA
Corso di Laurea in Ingegneria Civile ed Ambientale

Stima del più probabile valore di mercato

di un immobile sito a:
Pordenone – Via Nicoletta,35

Studente
Paolo Bellomo – Matr. 87300280
Indice

Premessa 2

Descrizione generale 3

Relazione tecnica 6

Valutazione dell’immobile 9

Conclusioni 14

Allegati 15
A – Pianta dell’immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
B1 – Cartografia PRGC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
B2 – Disposizioni PRGC . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

1
Premessa

Tale relazione ha l’obiettivo di fornire il più probabile valore di mercato di un immobile

allo scopo dell’immissione dello stesso nel mercato.

Committente La presente relazione di stima è stata commissionata dalle Sig. Calabrese

Stella (ved. Motta), Motta Lucia e Motta Carmela.

Presentazione dell’elaborato La stima, visti gli scopi di cui sopra, fornirà un valore
di mercato a mezzo di indagini di settore, elaborate poi con il metodo di stima
denominato Market Comparison Approach (in seguito indicato anche come MCA)
che consiste nello stimare le caratteristiche differenziali tra l’immobile da valutare
e quelli considerati come campione e, con tali valori, correggere il dato proveniente
dai campioni in modo da fornire il più probabile valore di mercato dell’immobile.

2
Descrizione generale

L’immobile è un appartamento di metri quadri 70 1 posto al primo piano e facente parte

di un organismo edilizio residenziale posto su 5 livelli per un totale di 15 alloggi; la
destinazione d’uso è pertanto di civile abitazione; ogni alloggio è dotato di cantina e
posto auto coperto (box) ubicati al piano interrato ed infine da un posto auto scoperto e
riservato ubicato sul fronte strada.

Composizione dell’immobile
L’immobile è costutuito dalle seguenti parti 2 :

• Ingresso;

• Cucina abitabile;

• Ripostiglio;

• Soggiorno;

• Corridoio;

• Bagno:

• Camera singola;

• Camera matrimoniale;

• n.2 Balconi;

• Cantina e posto auto coperto;

• Posto auto scoperto;

• Giardino condominiale.
1
Tale valore costituisce il valore della superficie commerciale
2
Si veda l’allegato A per consultare la pianta dell’alloggio

3
Caratteristiche peculiari
L’immobile presenta inoltre le seguenti caratteristiche peculiari:

• Anno di costruzione 1972 ;

• Presenza di impianto di ascensore;

• Buono stato di conservazione;

• Finiture esterne restaurate nell’anno 2009 e sostituzione della copertura in cemento-

amianto;

• Riscaldamento centralizzato;

• Acqua calda centralizzata e contatorizzata.

Ubicazione e dati catastali

• Comune: PORDENONE

• Località/frazione: RORAI GRANDE

• Via: Nicoletta n.35

• Distanza dal centro storico: 1500 m

• Comune catastale: PORDENONE – Codice G888

Alloggio

– Foglio: 11
– Particella: 877
– Subalterno: 4
– Categoria: A/2
– Consistenza: 6 vani

Box

– Foglio: 11
– Particella: 877
– Subalterno: 16
– Categoria: C/6
– Consistenza: 14 m2

4
Proprietà
L’immobile era di proprietà condivisa dei coniugi Motta; dal 2001, anno del deces-
so di Francesco Motta, la proprietà dell’immobile è stata suddivisa come da ordinaria
successione ereditaria nelle seguenti parti:

• Calabrese Stella (ved. Motta): 4/6

• Motta Lucia: 1/6

• Motta Carmela: 1/6

Situazione urbanistica
L’organismo edilizio di cui fa parte l’immobile è situato su un lotto facente parte della
categoria B sottotipo 1.5 del PRGC di Pordenone 3 ; esso confina con altri lotti della stessa
categoria e con la strada comunale.

3
Si vedano gli allegati B1 e B2 per consultare rispettivamente l’inquadramento cartografico e le
disposizioni del PRGC per la categoria del lotto

5
Relazione tecnica

Caratteristiche posizionali estrinseche

Ubicazione
L’immobile è posizionato nel quartiere di Rorai Grande, considerato in posizione semi-
centrale, e dista dal centro storico di Pordenone circa 1500 metri.4

Rete stradale ed autostradale

Ad una distanza dall’immobile di circa 400 metri in direzione nord si trova la SS13 -
Pontebbana ed a pari distanza in direzione sud si incrocia Viale Grigoletti: principale
via di accesso al centro di Pordenone provenendo da ovest; inoltre a circa 4 chilometri
sia in direzione sud-est che in direzione sud-ovest vi è l’autostrada A28 alla quale si può
accedere rispettivamente con gli svincoli Pordenone sud e Porcia.

Trasporto pubblico
Autobus urbani: a circa 450 metri è situata una fermata del servizio di trasporto pub-
blico urbano, svolto dall’azienda locale A.T.A.P., che permette collegamenti verso
il centro città, i quartieri periferici ed i comuni conurbati di Cordenons, Roveredo
in Piano e Porcia;

Autocorriere: situata in corrispondenza della stazione ferroviaria, a circa 2000 metri dal-
l’immobile, l’autostazione di Pordenone è servita dalle aziende A.T.A.P ed A.T.V.O.
che permettono collegamenti diretti con tutti i comuni della provincia di Pordenone
ed alcuni del Veneto orientale e con l’aeroporto Marco Polo di Venezia;

Treni: la stazione ferroviaria di Pordenone, distante circa 2000 metri, fa parte della linea
Venezia-Udine e permette collegamenti regionali con una frequenza variabile dai
30 minuti (Udine; Treviso; Venezia) ai 60/120 minuti (Gorizia, Trieste); inoltre
con frequenza giornaliera è previsto un collegamento diretto per alcune destinazioni
nazionali (Milano, Bologna, Firenze, Roma, Napoli) ed internazionali (Vienna).
4
nel presente elaborato la distanza indicata è quella stradale individuata a mezzo di Google
Maps R
arrotondata all’ettometro

6
Rete ciclabile e pedonale
A meno di 50 metri dall’immobile è possibile accedere alla rete ciclabile, che nel caso di
Pordenone è molto ben sviluppata e caratterizza un aspetto importante della mobilità
locale: tale rete infatti permette spostamenti sicuri poiché per la maggior parte separata
dalla sede viabile principale.

Altri servizi pubblici

Nel raggio di 1500 metri sono presenti tutti i tipi di servizio pubblico, se ne elencano per
brevità i principali:

• Parchi commerciali e supermercati;

• Ufficio postale;

• Scuole di tutti i livelli;

• Farmacie;

• Ospedale;

• Centri ricreativi e religiosi.

Caratteristiche posizionali intrinseche e tecnologiche

Tipologia edilizia
Il complesso in cui è inserito l’immolbile viene facilmente ricondotto alla tipologia edilizia
a blocco.
Le finiture esterne sono state recentemente ammodernate e dotate di isolamento termico
ed i materiali utilizzati risultano di qualità.
La struttura portante è di tipo misto poiché le strutture interrate sono state edificate in
toto in cemento armato mentre le strutture in elevazione sono costutuite da muri perime-
trali in calcestruzzo armato come risultano anche la tromba delle scale e dell’ascensore; le
strutture divisorie interne sono invece costituite da laterizio.
I solai sono in latero-cemento e la copertura è in lastre metalliche con struttura di so-
stegno in cemento: tale copertura sostituisce la precedente in cemento-amianto (Eternit)
che risultava in cattivo stato e quindi tale da determinare un’elevata pericolosità per la
salute.

Anno di costruzione, vani ed impianti

Il complesso edilizio appena descritto e di cui fa parte l’immobile è stato edificato nel
1972; i vani dell’alloggio hanno altezza minima di 270 cm mentre cantina e box hanno
altezza minima 210 cm.
L’alloggio è dotato di impianto idrosanitario e di riscaldamento centralizzati forniti da
una centrale termica a gas di recente sostituzione; sono stati inoltre piazzati dei contatori
dell’acqua calda che quantificano gli effettivi consumi.

7
L’impianto elettrico è stato conformato alle norme UNI secondo quanto previsto dalla
legge 46/90.
È presente l’impianto di ascensore.
È presente un impianto di ricezione televisiva centrale al quale è possibile collegarsi a
mezzo delle apposite prese disposte in soggiorno, cucina e camera matrimoniale.

Finiture esterne
Le finiture esterne sono in ottimo stato e di qualità. I balconi sono rivestiti in piastrelle
ceramiche ed in leggera pendenza verso l’esterno; i parapetti sono invece in calcestruzzo.
Le finestre sono in legno a vetro singolo e dotate di persiana in materiale plastico e
zanzariera.
Le pareti esterne sono rivestite a cappotto e dipinte mantenendo lo stile ruvido precedente
agli ammodernamenti effettuati.

Finiture interne
La pavimentazione interna è composta di piastrelle ceramiche in cucina, ingresso, corridoio
e bagno mentre negli altri vani è in parquet a quadri.
Il bagno e la cucina sono dotate di pareti piastrellate fino alle rispettive altezze di 200 cm
e 150 cm.
Le soglie delle porte esterne ed i davanzali sono in marmo; le porte interne sono in legno,
per favorire l’illuminazione dell’ingresso le porte che lo separano da cucina, corridoio e
salotto sono vetrate.

Caratteristiche produttive
Non sono segnalati diritti di terzi, locazioni in atto, limiti di locazione.
Per quanto concerne la manutenzione delle parti comuni, esse sono affidate all’ammi-
nistrazione che a sua volta l’affida a ditte esterne per l’esecuzione. Le relative spese
sostenute dall’amministrazione sono poi suddivise tra i condomini a seconda dei millesimi
di proprietà o secondo quanto prevede la normativa vigente sull’istituto del condominio.

8
Valutazione dell’immobile

Aspetto economico
Come precedentemente evidenziato, lo scopo della presente stima è di immettere l’immo-
bile nel mercato e di conseguenza la scelta dell’aspetto economico ricade ovviamente sul
più probabile valore di mercato.

Indagini di mercato
Tali indagini sono state svolte tramite la consultazione di siti web specializzati nel mercato
immobiliare, mirando le scelte agli immobili che più si adattano al contesto della stima ed
in particolare per quanto riguarda metratura, anno di costruzione ed impianti installati.
Le indagini hanno interessato un totale di 10 casi di immissione sul mercato: tali dati in
possesso risultano di ottima qualità poiché tale tipologia di immobili è molto frequente
nel territorio urbano di Pordenone ed è distribuita in zone omogenee con le stesse carat-
teristiche di quello dell’immobile valutando.

Scelta del procedimento estimativo

Tra i molteplici metodi a disposizione, per quanto riguarda il metodo estimativo è stato
scelto il Market Comparison Approach.
Tale scelta è stata compiuta per le seguenti motivazioni:

• Il MCA permette lo studio delle singole caratteristiche differenziali, rendendolo

idoneo per la valutazione con campioni di caratteristiche meno omogenee;

• Il dato non è così raffinato da permettere una stima di tipo econometrico.

La stima viene considerata valida se il prezzo ottenuto mediante il MCA differisce da

quello proveniente da una regressione lineare sul campione al massimo per il 5% 5 .
5
Si veda l’articolo ”Misure di similarità negli Adjustment grid methods” dell’uscita numero 58 della
rivista Aestimum

9
Calcolo estimativo
Tabella riassuntiva dei dati raccolti
Caso Sup.(m2 ) Val.(e) Asc.(P.) R.Aut.(Anni) Box Auto ext. Balconi(m2 )
1 67 74000 Sì (2) No Sì No 10
2 60 77500 Sì (6) No Sì No 6
3 75 88000 Sì (5) No Sì No 12
4 65 80000 Sì (6) No Sì No 7
5 70 78000 No (2) Sì (17) Sì No 9
6 63 75000 Sì (4) No Sì No 5
7 75 82000 Sì (2) No Sì No 10
Target 70 ? Sì (1) No Sì Sì 6

Regressione lineare
I dati riportati nella precedente tabella sono stati interpolati a mezzo di un’interpolazione
lineare tramite grafico creato con Microsoft Excel R
svincolando la retta di regressione
dall’origine degli assi: tale scelta è stata perseguita poiché il range di metratura degli
immobili è molto limitato (tra 60 e 75 metri quadri).
Il risultato ottenuto è la seguente retta di regressione:

p = 578, 59s + 39953

con:
p = prezzo
s = superficie in m2

Ponendo la superficie pari a quella dell’immobile da valutare (70 m2 ) si ottiene un valore

di e80454 che sarà confrontato con il risultato del MCA di seguito descritto a titolo di
verifica del metodo stesso.

10
Stima delle caratteristiche differenziali
Si procede di seguito alla stima delle caratteristiche differenziali degli immobili presi a
confronto secondo le voci presenti nella tabella riassuntiva:

Superficie La superficie viene adattata a quella dell’immobile da stimare secondo il

valore medio proposto dal borsino immobiliare per la tipologia e zona prevista, pari
a e1025/m2 ;

Ascensore La presenza dell’ascensore, al di sopra del secondo piano, può far variare il
valore di un immobile sino al 20% 6 ; inserendo tale concetto in un contesto di pa-
noramicità si stima il valore di tale servizio secondo diverse percentuali del valore
dell’immobile calcolato secondo il valore della superficie (si veda punto precedente)
in base al piano in cui l’immobile di confronto è posizionato secondo la seguente
tabella:

Piano Percentuale Prezzo (e)

3 5% 3587
4 10% 7175
5 15% 10762
6 20% 14350

Riscaldamento autonomo Per il riscaldamento autonomo è previsto un prezzo medio

al nuovo di circa 8000 e per una vita utile di 30 anni; il valore di un impianto
N
autonomo con N anni di vita utile sarà dato da: P = P (nuovo) · 30 .

Box Secondo le valutazioni del borsino immobiliare FIAIP si stima un valore per la
presenza del box pari a e22000 per la zona in esame.

Posto auto scoperto Secondo lo stesso borsino FIAIP la stima del valore di un posto
auto scoperto per la zona in esame è posta in e7000.

Balconi Trattando gli affacci esterni al perimetro dell’edificio come scoperti esclusivi si
assume un valore pari a e100 al metro quadro lordo.

6
Secondo ”Immonews” di immobiliare.it numero 433

11
Tabella della stima MCA
La tabella seguente illustra le correzioni apportate al campione di stima per raggiungere
i valori corretti che daranno il valore dell’immobile da stimare:

Caso Valore Sup. Asc. Risc. Aut. Auto ext. Balconi V.corretto
1 74000 +3075 – – +7000 −400 83675
2 77500 +10250 −14350 – +7000 – 80400
3 88000 −5125 −10762 – +7000 −600 78513
4 80000 +5125 −14350 – +7000 −100 77675
5 78000 – – −3467 +7000 −300 81233
6 75000 +7175 −7175 – +7000 +100 82100
7 82000 −5125 – – +7000 −400 83475
Il valore finale dell’immobile è pari alla media dei valori corretti ottenuti: in questo caso
tale valore è pari ad e81010.

Grafico riassuntivo
Il seguente istogramma illustra l’andamento dei prezzi corretti e del valore ottenuto del-
l’immobile:

Valori corretti
100.000

90.000

80.000

70.000

60.000

50.000

40.000
1 2 3 4 5 6 7 Target

12
Convalida del risultato
Si confrontano ora il risultato ottenuto dalla regressione lineare e quello proveniente dal
MCA:

• Valore secondo regressione: e80454

• Valore secondo MCA: e81010

I valori si discostano tra loro di una percentuale pari a 0,69% che, essendo inferiore al 5%
richiesto, convalida il risultato ottenuto mediante il Market Comparison Approach.

Valore finale dell’immobile

Il valore finale dell’immobile è dato dalla media dei valori corretti ottenuti dal trattamento
dei dati in possesso per il compimento del MCA, portando ad un valore finale dell’immobile
di e81010.

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Conclusioni

Dopo un’analisi approfondita che ha individuato le caratteristiche dell’immobile ed uno

studio delle caratteristiche del mercato imobiliare locale, è stato possibile individuare il
più probabile valore di mercato, come richiesto dal committente e per i fini dallo stesso
esposti.
Utilizzando la comparazione ”Market Comparison Approach”, è stato prodotto un valore
di e81010,00 (Ottantunomiladieci/00), convalidato poiché non eccessivamente discostante
da una stima secondo regressione lineare (comparazione diretta mono-parametrica).
Va precisato che tale valutazione immobiliare è valida applicando le dovute cautele e
limitazioni, in particolare temporali dovute alla situazione congiunturale del mercato;
ciononostante, considerato un breve intervallo di tempo, il valore stimato presenta una
buona qualità statistica e di conseguenza non sono qui date eventuali azioni consigliate
nei confronti dei committenti.
Le pagine seguenti riportano gli allegati presi in esame a completamento del presente
documento di stima.

14
Allegati

15
Allegato A – Pianta dell’immobile

16
Allegato B1 – Cartografia PRGC (Scala 1:2000)

Ottenere informazioni su: -- Tutti gli oggetti --

Volendo escludere dalla documentazione la legenda estesa del PRGC, si indicano solo le categorie
presenti nel seguente stralcio:
• Giallo – Zona omogenea ”B” ad attuazione diretta

• Verde – Parco urbano comprensoriale

• Arancio – ”I/MT” Scuola dell’infanzia

• Rosa – Attrezzatura per la vita associativa

• Grigio – Parcheggio di relazione

• Blu – Attrezzature per servizi di telecomunicazione, energia elettrica, gas, acquedotto. . .

• Azzurro – Attrezzature per sport e spettacoli sportivi

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Allegato B2 – Disposizioni PRGC, Zona omogenea B 1.5
Articolo 25.3 - Zone B.1.5 – Residenziali di Completamento Semiestensive

Definizione e finalità
Sono costituite dalle parti di territorio edificate con differenti tipologie non omoge-
nee.

Destinazioni d’uso
Residenziale.
Altre destinazioni d’uso previste dall’art. 25 nella misura massima complessiva del
20% del volume del fabbricato.

Parametri edificatori
L’edificazione deve essere finalizzata alla riqualificazione urbana delle aree e dovrà
rispettare i seguenti parametri:
• Indice fondiario: 1,50 m3 /m2
• Altezza massima: 12,00 m
• Distanza minima dai confini: 5,00 m
Nel caso di fabbricato con altezza superiore a 10,00 m la distanza dal confine di
proprietà dovrà essere pari a metà dell’altezza del fabbricato.
E’ consentita l’edificazione in aderenza, con sviluppo planimetrico corrispondente o
inferiore a quello dell’edificio preesistente posto sul confine e altezza anche superiore
allo stesso.
E’ altresì consentita l’edificazione a confine con convenzione registrata e trascritta
per le nuove costruzioni e, nei casi di sanatorie edilizie, per interventi realizzati dopo
l’adozione della Var. 70 al P.R.G.C. (24.01.2005).

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