Sei sulla pagina 1di 17

ILLUSTRAZIONE DI SANDRA FRANCHINO

la guida rapida
Comprare
casa
Le aste
immobiliari

1 Pro e contro. Si possono fare buoni affari. Ma se c’è


un contratto di locazione bisogna aspettare la regolare scadenza

Prezzo ok, ma valutare


se la casa è occupata
Marco Panzarella “competitiva”, che si realizza con la sia aggiudicato: una consuetudine procedere. Su tutti, la possibilità
Matteo Rezzonico presentazione di una o più offerte che non deve preoccupare e che, al che il bene aggiudicato non sia im-

A
e termina con il trasferimento della contrario, può rappresentare mediatamente disponibile. Se il cu-
cquistare la casa dei proprietà al miglior offerente. un’opportunità. Ogni volta che stode non ha provveduto a liberare
propri sogni a un prez- La legge individua due tipologie l’asta va deserta, infatti, a distanza i locali prima della vendita, infatti,
zo inferiore a quello di di aste: la prima riguarda la dismis- di qualche mese il bene è rimesso in per entrare in possesso dell’immo-
mercato. Può sembrare sione del patrimonio pubblico, che vendita a un prezzo ridotto del 25%, bile l’aggiudicatario dovrà agire
lo slogan di uno spot in- segue norme specifiche; la seconda con un’ulteriore convenienza per esecutivamente per il rilascio. Non
gannevole, ma in realtà non c’è al- è quella giudiziaria. Quest’ultima chi riesce ad aggiudicarselo. solo. Se c’è un contratto di locazio-
cuna menzogna. Chi sceglie di consiste nella vendita forzata di Da sfatare anche la credenza che ne, di comodato o altro (opponibile
comprare casa partecipando a immobili appartenenti a una per- il bene acquistato possa nasconde- alla procedura), bisogna aspettare
un’asta immobiliare, infatti, può sona fisica o giuridica (detta esecu- re sgradite soprese: la perizia ese- la regolare scadenza dell’accordo.
davvero risparmiare denaro e otte- tato), che a causa dei debiti non pa- guita dal perito nominato dal giu- Può capitare, inoltre, che il vec-
nere in modo sicuro un fabbricato gati subisce il pignoramento dei dice, infatti, è sempre a disposizio- chio proprietario (cioè il debitore
che altrimenti pagherebbe di più. beni di sua proprietà. Il ricavato ne dei soggetti interessati, che dal esecutato) o l’inquilino non rispet-
Partecipare all’asta, però, spa- dell’asta serve a ripagare, parzial- documento possono verificare lo tino l’obbligo di liberare l’immobile
venta ancora molti possibili acqui- mente o completamente, i creditori stato di salute e le condizioni del barricandosi al suo interno. Sul
renti. Ma se è indubbio che prima di dell’esecutato. bene. Fra i “pro” dell’acquisto al- punto, l’articolo 586, comma 2, del
provare ad aggiudicarsi un immo- l’asta c’è anche - dopo l’aggiudica- Codice di procedura civile, stabili-
bile all’asta è consigliabile cono- Le garanzie di legge zione - la cancellazione di ipoteche, sce che il decreto contiene l’ingiun-
scerne il meccanismo, è altrettanto All’asta immobiliare giudiziaria pignoramenti e altre trascrizioni zione al debitore o al custode di ri-
Il Sole 24 Ore vero che con un po’ di accortezza le possono partecipare persone fisi- pregiudizievoli, ordinata dal giudi- lasciare l’immobile venduto. È pos-
Lunedì insidie possono essere evitate. che (i singoli cittadini) e giuridiche ce delle esecuzioni. sibile, quindi, agire applicando l’ar-
13 Gennaio (enti e società); non il debitore pro- ticolo 608 dello stesso Codice: la
Una sorta di competizione prietario del bene pignorato. Può La liberazione dell’immobile procedura esecutiva dell’ufficiale
2020 giudiziario.
In linea generale, l’asta immobilia- succedere (e capita di frequente) Certo, esistono anche aspetti nega-
ilsole24ore.com re può essere definita una vendita che al primo tentativo il bene non tivi, che è bene conoscere prima di © RIPRODUZIONE RISERVATA
2 la guida rapida Lunedì 13 Gennaio 2020 Il Sole 24 Ore
Comprare casa
Le aste immobiliari

L’IDENTIKIT LA CRESCITA IL VALORE LA GEOGRAFIA DELLE ESECUZIONI IMMOBILIARI


DEI LOTTI Lotti di immobili pubblicati Dati in miliardi di € I semestre 2019, in %
in asta Trentino A.A.
Secondo le rilevazioni di VAR: +24% Lombardia 1,15
Astasy relative ai primi sei
mesi del 2019, sono 112.752 i
128.000 152.708
25,579 Valle
d’Aosta
0,15 19,05
Friuli V. G.
1,27
lotti in asta a causa di Valore base d’asta degli 7,11 Veneto
pignoramento immobiliare immobili posti in capo
a procedure esecutive 6,81
(pari al 74% del totale) e 8,53 Emilia R.
36.494 quelli in asta a causa di e concorsuali 2,16
Piemonte
fallimenti e procedure. I sem 2010 I sem 2019 Marche
Liguria
Tracciare un’identikit degli 5,09
Fonte: Astasy Fonte: Astasy 7,01
immobili all’asta è possibile: Toscana 2,98 Abruzzo
145.763 lotti (pari al 95% del Molise
3,06 0,58
totale) rappresentano il
cosiddetto “granulare” ovvero Umbria 7,38 Puglia
GLI IMMOBILI ALL’ASTA IN ITALIA 5,46
immobili con valore medio di
I semestre 2019. In % Lazio
85.844 euro – riconducibile 5,79
spesso a immobili residenziali Pignoramenti Fallimenti
– e che, con valori di massimo Campania Basilicata
74 24 Sardegna 2,29 0,77
500.000 euro, arrivano ad un
valore di base d’asta pari a 4,51
12.658.749.187 euro. I
Calabria
rimanenti 6.495 lotti (pari al Sicilia
5,6%), hanno valori superiori ai 2
500.000 euro, con un volume Altre cause 8,85
economico di 12.910.122.522 € Fonte: Astasy Fonte: Astasy

2 Il meccanismo. L’immobile non viene subito aggiudicato a chi ha proposto di più.


A quel punto, scatta la contesa fra coloro che hanno partecipato regolarmente all’asta

In caso di più offerte valide


viene indetta una gara a rilancio
Marco Panzarella Una volta fissato il prezzo base, ro della Giustizia e dall’aprile dello in caso di mancata aggiudicazione). Per essere efficace l’offerta deve co-
Matteo Rezzonico con l’ordinanza di vendita il giudice stesso anno è obbligatorio partecipa- In caso di più offerte valide munque superare il prezzo base e

P
stabilisce le condizioni e i termini re all’asta in via telematica. Sul punto l’immobile non è aggiudicato a chi ovviamente quella precedente.
rima di cimentarsi con dell’asta, delegando le operazioni di sono sorte alcune criticità e, nono- ha offerto di più, ma viene indetta A differenza della vendita senza
un’asta immobiliare occor- vendita a un professionista: avvoca- stante l’obbligo di legge, oltre alla una gara a rilancio fra coloro che incanto, nell’asta con incanto il “vin-
re conoscerne gli elementi to, commercialista o notaio. In attesa partecipazione online persiste anche hanno partecipato all’asta (salvo citore” è sempre provvisorio: entro
peculiari. A cominciare dal del nuovo proprietario, il bene è am- la modalità tradizionale, che ad oggi che le offerte non superino il prez- 10 giorni dall’aggiudicazione, infatti,
prezzo di partenza (o prez- ministrato dal custode giudiziario, a rimane la più praticata, per le proce- zo base di asta e sia intervenuta è possibile presentare nuove offerte
zo “base”) con cui il bene è messo in cui bisogna rivolgersi per avere qual- dure avviate prima di aprile 2018. Lo istanza di assegnazione da parte d’acquisto superiori di 1/5 al prezzo
vendita, accertato da un perito nomi- che informazione in più sull’immo- stesso articolo 569, comma 4, del Co- di uno dei creditori). raggiunto nell’incanto. Queste nuo-
nato dal giudice delle esecuzioni, che bile e per visitarlo. Questi, fino a dice di procedura civile consente Nella vendita senza incanto l’ag- ve offerte vanno depositate nella
compie un sopralluogo raccogliendo quando la vendita non è completata, eventuali deroghe in casi particolari, giudicazione è sempre definitiva e cancelleria del Tribunale o presso lo
tutte le informazioni essenziali: pla- si occupa del bene riscuotendo even- che non risultano tuttavia indicati. chi si assicura l’immobile è obbligato, studio del professionista, insieme a
nimetria, dati catastali, stato di salu- tuali canoni di locazione e compien- entro i termini stabiliti, a versare il una cauzione di importo doppio ri-
te, abusi edilizi (e relativi costi per sa- do gli interventi di manutenzione Le tipologie di vendita prezzo totale da cui va detratto l’im- spetto a quella versata per la parteci-
narli), servitù, vincoli e anche le mo- (ordinaria e straordinaria) necessari La vendita all’asta può svolgersi porto della cauzione. L’ultimo pas- pazione all’incanto originario.
rosità del vecchio proprietario nei affinché l’immobile si conservi in senza incanto o con incanto. La pri- saggio che assegna definitivamente
confronti del condominio. In que- buono stato. Il custode, inoltre, cura ma tipologia è la più diffusa e pre- l’immobile all’aggiudicatario, can- Il via alla gara
st’ultimo caso sarà scritta nero su i rapporti con il condominio. vede che il soggetto interessato cellando pignoramenti e ipoteche, è Una volta validate le offerte, il giudi-
bianco anche la somma complessiva (l’offerente) presenti un’offerta in il decreto di trasferimento emanato ce può indire la gara, avendo cura di
che chi si aggiudica il bene dovrà ver- L’avviso di vendita busta chiusa, che non sarà ritenuta dal giudice delle esecuzioni, dove è avvisare l’aggiudicatario e fissando
sare all’amministratore per estin- Il cancelliere del Tribunale o il pro- valida qualora sia di oltre 1/4 infe- anche specificato entro quale data il un termine entro il quale possono es-
guere il debito. fessionista delegato (avvocato, com- riore al prezzo base. Ciò significa, debitore deve rilasciare il bene. sere presentate ulteriori offerte in
Consultando la perizia, inoltre, è mercialista, notaio) deve redigere ad esempio, nell’eventualità che il La vendita con incanto - che con- aumento. Oltre all’aggiudicatario
possibile sapere se l’immobile è oc- l’avviso di vendita che, fra le altre co- prezzo di partenza sia pari a 100 mi- siste nell’assegnare il bene al mi- provvisorio, alla nuova asta possono
cupato e, se così fosse, in forza di se, contiene data, ora e luogo in cui si la euro, che non saranno accettate gliore offerente - è adita quando il partecipare sia gli offerenti in au-
quale accordo (contratto di locazio- svolgerà l’asta, prezzo base, ammon- tutte le offerte inferiori ad almeno giudice ritenga che con tale modali- mento sia gli offerenti del precedente
ne, comodato e altro). La perizia può tare della cauzione, rilancio minimo, 75 mila euro. Insieme all’offerta, ol- tà l’immobile possa essere aggiudi- incanto, a patto che questi ultimi ab-
essere visionata da ciascun soggetto termine di presentazione delle offer- tre ai documenti richiesti dall’avvi- cato a un prezzo superiore. Nella biano integrato la cauzione raddop-
interessato, che può recarsi alla can- te, modalità di vendita e i siti web sui so di vendita, vi è anche una cauzio- vendita con incanto la gara termina piandola. Infine, nell’eventualità che
celleria del Tribunale oppure presso quali è pubblicizzata la relazione di ne pari al 10% del prezzo offerto (il quando sono trascorsi tre minuti la nuova asta vada deserta, l’aggiudi-
lo studio del delegato, del custode o stima. Dal 2018 è operativo il “Portale cui versamento è indispensabile dall’ultima offerta e nessun altro cazione diviene definitiva.
collegandosi a internet. delle vendite pubbliche” del ministe- per partecipare e che sarà restituito partecipante presenta un rilancio. © RIPRODUZIONE RISERVATA
Il Sole 24 Ore Lunedì 13 Gennaio 2020 la guida rapida 3
Comprare casa
Le aste immobiliari

3
consente l’immediato rilascio dell’apparta- euro di spese condominiali, relative all’anno
mento, ma nel caso in cui l’immobile sia occu- precedente l’aggiudicazione e mi ha detto
pato in forza di un regolare contratto di loca- che sono io a dover saldare il debito. È
zione, sottoscritto prima della notifica del pi- davvero così?
gnoramento, il soggetto aggiudicatario per Il trasferimento dell’immobile al soggetto ag-
potere usufruire dell’immobile dovrà atten- giudicatario non cancella i debiti contratti dal
dere la scadenza naturale dell’accordo, a me- vecchio proprietario nei confronti del condo-
no che le parti, locatore/ conduttore, non tro- minio, per l’esercizio in corso e quello relativo
vino un intesa per liberare immediatamente all’anno precedente (articolo 63 delle disposi-
Contratto l’appartamento. zioni di attuazione del Codice civile). Di conse-
guenza, il nuovo proprietario dell’apparta-
I casi risolti [MUTUO/1] mento sarà obbligato a versare all’amministra-
tore l’importo richiesto. L’aggiudicatario potrà
Ok all’acquisto anche poi rivalersi sul vecchio proprietario moroso
con finanziamento con la speranza - assai remota - di ottenere la
Tra ipoteche Vorrei partecipare a un’asta immobiliare e
somma versata al suo posto.

e lavori già aggiudicarmi una villetta unifamiliare, ma


visto il costo elevato dell’operazione, ho la

deliberati [DOPO L’ASSEGNAZIONE] necessità di accendere un mutuo. È possibile


richiedere il finanziamento per acquisti simili?
Ipoteche e usufrutto: Come avviene per gli altri immobili, anche
vademecum non tutto si cancella per l’acquisto di una casa all’asta è possibile
accendere un mutuo ipotecario, con l’accordo
?
che deve avvenire contestualmente all’emis-
per chi
Ho appena acquistato un appartamento
all’asta che risulta essere gravato da sione del decreto di trasferimento ordinato
un’ipoteca. L’ultima persona che vi ha dal giudice delle esecuzioni. Dopo la pubbli-
si aggiudica vissuto, inoltre, lo ha fatto in forza di diritto
di usufrutto. Con l’acquisizione della
cazione dell’avviso d’asta, l’interessato deve
fornire alla banca, fra le altre cose, documen-
ti, bando di partecipazione e la perizia ese-
l’alloggio
proprietà sia l’ipoteca sia l’usufrutto
vengono annullati? guita dal tecnico.
Nel caso del lettore, presumibilmente, l’asta
ha riguardato la sola nuda proprietà (fermo il [MUTUO/2]
diritto usufrutto). In ogni caso, una volta ag-
A cura di giudicato l’immobile e versato il prezzo d’ac- La convenzione Abi
Marco Panzarella
Matteo Rezzonico
quisto, il giudice dell’esecuzione emette il de-
creto di trasferimento con il quale trasferisce
con alcuni tribunali
[ PROCEDURA]
all’aggiudicatario la proprietà del bene espro- Sono interessato ad acquistare un
priato. Al contempo, il giudice ordina (articolo appartamento partecipando a un’asta Tempi e incombenze
586 del Codice di procedura civile) la cancella-
zione delle trascrizioni dei pignoramenti e le
immobiliare, ma temo di non avere a
disposizione la giusta liquidità. Ho letto che
dell’asta con incanto
trascrizioni ipotecarie. esiste una convenzione tra i tribunali e Ho partecipato a un’asta immobiliare con
Per quanto riguarda invece altri diritti, fra i l’Associazione bancaria italiana (Abi) per la incanto e mi sono aggiudicato l’immobile a
quali l’usufrutto, il giudice delle esecuzioni non concessione di un mutuo. Come funziona? una cifra che reputo molto conveniente.
può ordinarne la cancellazione. Va da sé che in La convenzione Abi si pone l’obiettivo di met- Quando posso considerarmi a tutti gli effetti
caso di decesso dell’usufruttuario, il diritto di tere insieme le esigenze organizzative dei tri- proprietario del bene e, nel momento che ciò
usufrutto viene meno. bunali e quelle dei soggetti interessati ad ag- avviene, quali incombenze dovrò espletare?
giudicarsi una casa partecipando ad un’asta Nell’asta con incanto l’aggiudicatario è prov-
[AGEVOLAZIONI] immobiliare. L’associazione ha così trovato visorio ed entro 10 giorni dall’aggiudicazione
un accordo con diversi tribunali italiani per è possibile presentare nuove offerte d’acqui-
Sì al bonus prima casa l’erogazione di mutui garantiti da ipoteche sto, superiori di 1/5 al prezzo raggiunto nel-
per l’acquisto all’asta iscritte sull’immobile oggetto di aggiudica-
zione. L’elenco dei Tribunali e delle banche
l’incanto. Validate le offerte, il giudice indice
la gara, avvisando l’aggiudicatario e fissando
Mi sono aggiudicato una villetta ad un’asta aderenti all’iniziative è in continuo aggiorna- un termine entro il quale presenta l’ulteriori
immobiliare e si tratta della mia prima mento e consultabile sul sito Abi. offerte in aumento.
abitazione. Mi chiedevo se fosse possibile Alla nuova asta, oltre all’aggiudicatario prov-
accedere ai benefici “prima casa” e, se sì, quali visorio, possono partecipare sia gli offerenti
passaggi bisogna compiere per usufruire in aumento sia gli offerenti del precedente
dell’agevolazione. incanto, a patto che questi abbiano integrato
Anche gli immobili acquistati all’asta - a patto la cauzione raddoppiandola. Qualora la nuova
che si tratti di una prima abitazione - possono asta vada deserta, l’aggiudicazione diviene
rientrare nei bonus prima casa, (agevolazione definitiva.
che prevede uno sconto sull’imposta di regi-
stro e sull’Iva). La richiesta va però comunica- [LAVORI STRAORDINARI]
ta all’agenzia delle Entrate prima della regi-
strazione del decreto di trasferimento emesso Opere già deliberate:
dal giudice dell’esecuzione. Non possono in-
vece accedere al bonus gli immobili di lusso,
risponde il vecchio titolare
ossia quelli ricadenti nelle categorie catastali Mi sono aggiudicato un appartamento a
A/1, A/8 e A/9. un’asta immobiliare e vengo solo adesso a
sapere che un anno fa l’assemblea aveva
[IMMOBILE LOCATO] deliberato l’installazione di un nuovo impianto
ascensore. Sono tenuto a pagare la quota a
Via l’inquilino, ma solo me spettante anche se non ho preso parte alla
alla fine del contratto votazione che ha approvato quella delibera?
Se è vero quanto disposto dall’articolo 63 delle
[SPESE CONDOMINIALI]
Nell’appartamento che di recente mi sono disposizioni di attuazione del Codice civile,
aggiudicata a un’asta immobiliare vive una Arretrati da saldare: secondo il quale «chi subentra nei diritti di un
famiglia che due anni fa ha sottoscritto con
il precedente proprietario un regolare
paga l’aggiudicatario condomino è obbligato solidalmente con que-
sto al pagamento dei contributi relativi all’an-
contratto di locazione a canone libero, la cui Mi sono aggiudicato un immobile all’asta e no in corso e a quello precedente», è altrettan-
scadenza è fissata tra due anni. È possibile ho già preso possesso del nuovo to vero che in caso di lavori di manutenzione
obbligare l’inquilino a liberare appartamento. Qualche giorno fa, alla prima straordinari, qual è l’installazione di un nuovo
l’appartamento? assemblea di condominio, l’amministratore ascensore, delle spese risponde il soggetto che
Il decreto di trasferimento firmato dal giudice mi ha spiegato che il vecchio proprietario era proprietario del bene quando è stata ap-
dell’esecuzione costituisce titolo esecutivo e non aveva ancora versato circa duemila provata la delibera.
4 la guida rapida Lunedì 13 Gennaio 2020 Il Sole 24 Ore
Comprare casa
Le aste immobiliari

4 La procedura. Il Dm 32/2015 ha fissato


le tipologie per lo svolgimento: possono
essere sincrona, asincrona e mista
GLOSSARIO

Pignoramento
È l’atto con cui l’ufficiale
IL QUESITO

Ho acquistato un locale
adibito a ufficio, tramite
giudiziario, su ordine del asta giudiziaria.
giudice, inizia il processo L'immobile è attualmente
esecutivo di espropriazione affittato e, nel contratto
forzata dei beni, mobili e stipulato, il locatore
immobili, di un debitore precedente aveva

Tre modalità
insolvente. I beni pignorati rinunciato alla facoltà di
sono quindi sottratti alla diniego, alla prima
disponibilità del debitore e scadenza contrattuale,
messi in vendita, con il del rinnovo per i motivi di
ricavato che serve a pagare cui all’articolo 29 della

di vendita
uno o più creditori. legge 392/1978.
Vorrei sapere se, come
Prezzo base nuovo proprietario,
È il prezzo di partenza con cui potrei non applicare

per l’asta
l’immobile è messo in quanto disposto dal
vendita, accertato da un precedente proprietario
perito nominato dal giudice e messo nero su bianco
delle esecuzioni, che compie nell’accordo; e pertanto
un sopralluogo raccogliendo inviare disdetta del

telematica
informazioni quali contratto di affitto alla
planimetria, dati catastali, scadenza.
stato di salute, abusi edilizi e La risposta è negativa.
costi per sanarli, servitù, È prerogativa del locatore
vincoli ed eventuali morosità il potere di rinunciare
del vecchio proprietario nei all’esercizio della facoltà
Marco Panzarella che può compiere solo chi è in ne attestante il versamento della confronti del condominio. di impedire il rinnovo
Matteo Rezzonico possesso della Carta nazionale cauzione, da pagare attraverso contrattuale alla prima

D
dei servizi (Cns), una smart bonifico bancario. Occorre preci- Incanto scadenza. Il diniego,
opo anni di speri- card o chiavetta usb che contie- sare che prima di inoltrare l’of- La vendita all’asta può infatti, sarebbe
mentazioni e l’entra- ne un certificato digitale di au- ferta l’utente ha la facoltà di chie- svolgersi con o senza incanto. consentito nelle
ta in funzione a pieno tenticazione personale, rila- dere un appuntamento e visitare Nel primo caso la gara termina circostanze previste
regime del Portale sciata dalla Camera di com- l’appartamento oggetto dell’asta. quando sono trascorsi tre dall’articolo 29 della legge
delle vendite pubbli- mercio di riferimento. minuti dall’ultima offerta e 392/1978 (cosiddetta
che del ministero della Giustizia, Una volta eseguito l’accesso e Tre modalità per l’asta nessun altro partecipante legge “equo canone”).
il sito che raccoglie le informa- selezionato l’annuncio, l’utente Il Dm 32/2015 ha individuato tre presenta un rilancio. Per Si tratta dell’esercizio di
zioni sulle vendite dei Tribunali può visualizzare le caratteristi- modalità per lo svolgimento essere efficace l’offerta deve un diritto disponibile che
italiani e contiene i link agli altri che del lotto e i dettagli della ven- dell’asta telematica, che può es- superare, oltre che quella incide sulla regolazione
siti autorizzati a pubblicare gli dita: tipologia dell’asta, data e sere sincrona, asincrona e mi- precedente, il prezzo base. Il della durata del rapporto
annunci, dall’11 aprile 2018 è in luogo di vendita, prezzo base, of- sta. Nella vendita sincrona i ri- vincitore è sempre di locazione, possibile
vigore l’obbligo di partecipazio- ferta minima, rialzo minimo, lanci sono formulati esclusiva- provvisorio ed entro dieci oggetto dell’attività
ne alle aste immobiliari in mo- modalità di vendita e termine di mente in via telematica nello giorni dall’aggiudicazione è negoziale delle parti, nel
dalità telematica. presentazione dell’offerta. In stesso lasso di tempo e con la si- possibile presentare nuove quadro di una
questa schermata sono riportati multanea connessione del giu- offerte d’acquisto. composizione dei
Codice di Procedura civile i siti autorizzati alla gestione del- dice o del referente della proce- Nella vendita senza incanto rispettivi interessi.
L’articolo 569, comma 4, del Co- la procedura di vendita ai quali dura e di tutti gli offerenti. l’offerente presenta In merito, si richiama la
dice di Procedura civile (modifi- l’utente può accedere cliccando Nella vendita asincrona, inve- un’offerta in busta chiusa e sentenza della Corte di
cato dalla legge 119/2016) preve- sul pulsante “Vai al gestore ven- ce, i rilanci sono anch’essi formu- una cauzione pari al 10% del cassazione 25508/2016,
de, infatti, che il giudice, con la dita telematica”. lati esclusivamente online, ma in prezzo offerto. In caso di più la quale, in un caso
stessa ordinanza con cui avvia la un lasso temporale predetermi- offerte valide, l’immobile non assimilabile, ha precisato
vendita del bene, stabilisce Compilazione dell’offerta nato e senza la simultanea con- è aggiudicato al migliore che l’avvenuta
«…salvo che sia pregiudizievole Nella compilazione dell’offerta è nessione del giudice o del refe- offerente ma viene indetta comunicazione al
per gli interessi dei creditori o per necessario inserire i dati anagra- rente della procedura. una gara a rilancio fra coloro conduttore, da parte
il sollecito svolgimento della pro- fici, i recapiti e la documentazio- Infine c’è la vendita sincrona che hanno partecipato dell’originario locatore,
cedura, che il versamento della mista, con i rilanci che possono all’asta. L’aggiudicazione è della disdetta del
cauzione, la presentazione delle essere formulati nello stesso las- sempre definitiva. contratto alla sua
offerte, lo svolgimento della gara L’EBOOK so di tempo sia in via telematica seconda scadenza (con
tra gli offerenti e, nei casi previ- sia comparendo davanti al giudi- Opzioni per la vendita l’implicita rinuncia alla
sti, l’incanto, nonché il pagamen- ce o al referente della procedura. L’asta telematica può facoltà di impedirne il
to del prezzo, siano effettuati con svolgersi in modalità sincrona rinnovo alla prima
modalità telematiche». Informazioni in tempo reale o asincrona. Nel primo caso i scadenza) vale a rendere
Gli utenti interessati possono LE GUIDE
Nelle varie piattaforme online rilanci sono formulati nello irrevocabile tale rinuncia.
quindi collegarsi all’indirizzo che gestiscono le vendite è pos- stesso lasso di tempo e con la Su questo punto trova
«portalevenditepubbliche.giu- sibile conoscere, in tempo reale, simultanea connessione del applicazione il principio
stizia.it» e attraverso le barre di il numero delle persone che giudice o del referente della generale tipico
ricerca “categoria” (residenzia- stanno partecipando all’asta e procedura e di tutti gli dell’autonomia privata,
le, commerciale, industriale e quante offerte (dopo il versa- offerenti. Nella vendita secondo cui l’avvenuta
altro) e “tipologia” (abitazione mento della cauzione) sono rite- asincrona, invece, i rilanci comunicazione al terzo di
civile, economica, rurale, signo- nute valide. Il tutto si svolge in sono formulati in un lasso un atto negoziale, che
rile e altro) individuare l’immo- completo anonimato, così da temporale predeterminato, comporta per il suo
bile desiderato. La ricerca può La guida virtuale non ledere il diritto alla privacy. senza la simultanea autore l’assunzione di
essere affinata inserendo i dati Comprare, vendere e affittare Gli utenti ammessi all’asta connessione del giudice o del vincoli di prestazione
relativi a città e indirizzo, raggio casa: è disponibile online la possono compiere i rilanci, fino referente della procedura. (anche di non fare), deve
90017 I LIBRI DEL SOLE 24 ORE
Pubblicazione settimanale con Il Sole 24 ORE
€ 2,50 (I Libri del Sole 24 ORE € 0,50 + Il Sole 24 ORE € 2,00)
9 771973 564394 NON VENDIBILE SEPARATAMENTE

d’azione, tribunale, numero guida del Sole 24 Ore con a quando il tempo a loro disposi- Esiste poi la vendita sincrona ritenersi definitivamente
della procedura e dell’inserzio- tutte le informazioni per i zione non si esaurisce e viene in- mista, con i rilanci che sono irrevocabile, nel caso in
ne e prezzo base d’asta. proprietari (o futuri). Dalle dividuato un vincitore provviso- formulati nello stesso lasso di cui il terzo destinatario
quotazioni del mercato alle rio, con l’aggiudicazione che di- tempo sia in via telematica sia dell’atto non ne abbia
Registrazione al portale imposte locali, passando per i viene definitiva solo quando il comparendo davanti al ricusato gli effetti
Per potere partecipare all’asta lavori ( e le agevolazioni). delegato alla vendita non riceve giudice o al referente della favorevoli.
occorre però registrarsi e acce- www.ilsole24ore.com/ebook il saldo del prezzo di vendita. procedura. (Luca Stendardi)
dere al portale, un passaggio © RIPRODUZIONE RISERVATA
l’esperto risponde

la
guida
rapida Comprare casa
2
Le aste immobiliari
Estraibile
al centro
dell’inserto

Dichiarazione dei redditi Contribuenti minimi Previdenza


Le borse di studio Il forfettario deduce Pensione anticipata
sono tassabili i contributi obbligatori per il lavoratore precoce
a meno che abbiano ma non i versamenti con 41 anni di versamenti
una specifica esenzione per il riscatto della laurea che percepisce la Naspi
SETTIMANALE
— Giuseppe Merlino a pagina 2 — Cristina Odorizzi a pagina 5 — Fabio Venanzi a pagina 10
DI CONSULENZA

PER I LETTORI

La guida FISCO AGEVOLAZIONI IVA CATASTO CONDOMINIO PREVIDENZA


Tutte le novità SULLA CASA Giorgio Confente Antonio Iovine Rosario Dolce Aldo Ciccarella
sulle pensioni DICHIARAZIONE Marco Zandonà Albino Leonardi Giuseppe Mantarro Aldo Forte
DEI REDDITI DELLE Matteo Rezzonico Fabio Venanzi
PERSONE FISICHE AGEVOLAZIONI CONTRIBUENTI AGRICOLTURA
In allegato con il Sole 24 Ore Attilio Calvano TRIBUTARIE MINORI, MINIMI E Gian Paolo Tosoni
e Alfredo Calvano Gabriele Ferlito REGIMI CONTABILI e Marcello Valenti CONDONO CONTRIBUTI
Giuseppe Merlino Stefano Mazzocchi Paolo Meneghetti EDILIZIO PREVIDENZIALI
Cristina Odorizzi Massimo Sanguini E ASSISTENZIALI
REDDITI DIVERSI RITENUTE FISCALI ENTI NON PROFIT Aldo Forte
MERCOLEDÌ
Attilio Calvano e Luca Vichi RAVVEDIMENTO E ONLUS Fabio Venanzi
IN Alfredo Calvano OPEROSO Romano Mosconi PUBBLICO
EDICOLA FISCO TELEMATICO Rosanna Acierno IMPIEGO
Giuseppe Barbiero Giorgio Confente Giorgio Lovili

Il Sole 24 Ore
Lunedì 13 Gennaio 2020
Per inviare le domande agli esperti compilare
l'esperto risponde il modulo presente sul sito del Sole 24 Ore dove è disponibile In diretta con l'esperto
n. 2/2020 anche la banca dati con oltre 200mila risposte. ilsole24ore.com/espertorisponde
2 n. 2 Lunedì 13 Gennaio 2020 Il Sole 24 Ore
l’esperto risponde

il beneficio fiscale. Questa circostanza non sembra ri- soggetta a imposte sui redditi? Oppure è esente,

Fisco
correre nel caso qui considerato: pertanto, i contributi come sembra dedursi dalla circolare 6/E/2018 che,
previdenziali potranno essere dedotti soltanto dal fra- pur riferendosi al diritto di superficie, riprendendo
tello imprenditore, che ne ha sostenuto l’esborso; men- la sentenza di Cassazione 15333/2014, afferma un
tre la parte che non trova capienza nel suo reddito com- principio generale per cui: «Tenuto conto
plessivo è da ritenere non deducibile dall’altro fratello dell’orientamento della Suprema corte e stante la
di cui è fiscalmente a carico. formulazione generica dell’articolo 9, comma 5, del
Tuir, si ritiene che l’equiparazione effettuata dalla
norma debba operare indistintamente ogni volta in
cui si configuri la costituzione o la cessione, a titolo
A cura di oneroso, di diritti reali di godimento (...). Di
Giuseppe Merlino conseguenza, in base a quanto sopra esposto, si
ritiene che alla costituzione ed alla cessione di diritti
reali (di superficie) deve essere comunque applicata
[54][394203] la normativa prevista per le cessioni a titolo oneroso
e, in particolare, quella contenuta negli articoli 67 e
Borse di studio tassabili 68 del Tuir»?
se non c’è specifica esenzione A.T. - RICCIONE

L
Un’associazione dopolavoristica, senza personalità a prospettata disciplina dell’alienazione onerosa
giuridica e senza scopo di lucro, eroga ai figli a di diritti reali di godimento ai fini reddituali è
DICHIARAZIONE DEI REDDITI DELLE carico dei soci, ai fini delle detrazioni Irpef, stata oggetto di un intervento da parte dell’ammi-
PERSONE FISICHE contributi economici per l’iscrizione alle scuole nistrazione finanziaria che, con la circolare 36/
medie inferiori e superiori, e borse di studio per E/2013, prendendo spunto da un caso di costituzione
l’università, in base ai risultati raggiunti, sotto di diritto reale di superficie, lo aveva inopinatamente
forma sia di denaro che di buoni libri da spendere in “trasfigurato” per assimilarlo a un diritto ad effetti
A cura di librerie. I soci di questa associazione sono solo i obbligatori, con tutte le conseguenze sfavorevoli al
Attilio Calvano dipendenti di un’azienda che finanzia il dopolavoro, contribuente che ciò comportava in ambito reddituale
e Alfredo Calvano e per l’adesione non versano alcuna quota, in quanto in base all’articolo 67 del Tuir (Dpr 917/1986).
la titolarità di socio è legata all’appartenenza Il documento amministrativo aveva finito, com’era
all’azienda e determinata da accordi tra il datore di inevitabile, col coinvolgere qualsiasi altra fattispecie
[52][394477] lavoro e le organizzazioni sindacali di categoria. di diritto reale di godimento, ingenerando non poca
Queste somme e buoni non concorrono a formare il confusione circa la fiscalità della loro alienazione. La
Tassazione separata nel 2020 reddito di chi li percepisce (studenti), secondo successiva circolare 6/E/2018, riferita sempre al dirit-
per i rimborsi di oneri detratti l’articolo 51, comma 2, lettera f–bis, del Tuir (Dpr
917/986) e la circolare 238/E/2000, oppure hanno
to di superficie, non ha potuto che revocare il prece-
dente documento di prassi per riaffermare i concetti
Nel modelo 730/2019 ho presentato in detrazione rilevanza reddituale e pertanto sono soggetti a e le modalità operative pacificamente applicate fino
una rata di iscrizione all’università di mia figlia, tassazione? all’emanazione di quest’ultimo. Alla luce di questa cro-
versata a ottobre 2018. A novembre 2019 ho M.G. - ANCONA nistoria, appare evidente che non sussiste alcun dub-
ricevuto dall’università il rimborso totale della rata bio che la costituzione onerosa del diritto di abitazio-

L’
versata e detratta. Come posso regolarizzare la mia articolo 51, comma 2, lettera f–bis, del Tuir (Dpr ne, così come di ogni altro diritto reale, sia da conside-
posizione fiscale, senza incorrere nella tassazione 917/86) è stato oggetto di chiarimenti, con docu- rare priva di rilevanza ai fini reddituali laddove venga
separata? Il 730/2019 è stato presentato tramite un menti di prassi e in occasione di Telefisco 2019. La posta in essere in relazione a un immobile posseduto
Caf. Devo far intervenire il Caf, oppure posso agire citata norma dispone che, tra le somme che non concor- da più di cinque anni o, in ogni caso , se acquisito per
autonomamente sul sito dell’agenzia delle Entrate, a rono a formare il reddito di lavoro dipendente, rientrano successione ereditaria.
cui sono abilitato? le somme, i servizi e le prestazioni erogate dal datore di
F.G. - TORINO lavoro alla generalità dei dipendenti o a categorie degli [56][394341]
stessi per la fruizione, da parte dei familiari, dei servizi
Reddito diverso per il diritto
L’
assoggettamento a imposta dell’onere detratto (o di educazione e istruzione anche in età prescolare, com-
dedotto) dal contribuente in anni precedenti a quel-
lo in cui ne è avvenuto il rimborso potrà avvenire in
presi i servizi integrativi e di mensa a essi connessi,
nonché per la frequenza di ludoteche e di centri estivi
su foto di cui non si è autore
sede dichiarativa nella pertinente dichiarazione (nello e invernali e per borse di studio a favore dei medesimi Sono detentore di diritti per immagini (possiedo i
specifico il modello Redditi persone fisiche, oppure 730, familiari. Stando ai chiarimenti, sono da ricomprendere negativi originali) scattate sia da me che da mio
del 2020), mediante tassazione separata, in base all’arti- tutte le prestazioni riconducibili alle finalità educative padre ora defunto (ma rimaste a me). Una nota
colo 17, comma 1, lettera n–bis, del Tuir (Dpr 917/86). Non e di istruzione, indipendentemente dalla tipologia di azienda italiana vuole acquistare i diritti buyout
si ravvisa la possibilità, in alternativa, di avvalersi di altre struttura che li eroga. totali delle mie immagini. Io già vendo, come
soluzioni, se non quella, in via del tutto ipotetica, di una Ciò premesso, per quanto riguarda l’imponibilità o me- cessione con diritto d’autore, ad aziende italiane ed
dichiarazione integrativa, che peraltro – laddove ritenuta no in capo ai percipienti (studenti), in relazione alle estere, per pubblicazioni e/o utilizzo, ma non mi era
ammissibile – comporterebbe un aggravio, rispetto alla borse di studio, si rammenta che – per l’articolo 50, mai capitata la vendita con cessione totale. Posso
prima soluzione, in termini di sanzioni e interessi. lettera c, comma 1, del Tuir – sono da considerare “red- procedere come una normale cessione del diritto –
diti assimilati a quelli da lavoro dipendente”. Tale regola contratto con l’azienda dove si descrive la vendita
[53][394407] generale è derogabile solo in presenza di una specifica dei diritti (in questo caso totale, allegando file con le
esenzione (a esempio, quella stabilita per le borse di immagini in oggetto) e nota come cessione diritto
Indeducibili i contributi studio corrisposte da Università e Istituti di istruzione d’autore – con la solita procedura di ritenuta del
versati per il fratello a carico universitaria ex legge 398/1989), o nel caso di benefici
economici di cui al Dlgs 262/2007 (Disposizioni per in-
20% sul 75% dell’imponibile?
R.P. - BOLOGNA
Mio fratello ha un’attività di bar ristorante. Purtroppo centivare l’eccellenza degli studenti nei percorsi di

L’
il lavoro è poco e i contributi che versa sono superiori istruzione). alienazione onerosa del negativo fotografico o
al reddito che consegue durante l’anno. In base al suo analogo mezzo di riproduzione della fotografia
reddito, infatti, mio fratello risulta a mio carico; comprende altresì, salva diversa pattuizione,
pertanto vorrei sapere se i contributi che versa e che REDDITI DIVERSI l’alienazione del diritto esclusivo di riproduzione, dif-
sono in eccedenza rispetto al reddito conseguito fusione e spaccio della fotografia stessa (articoli 88 e
posso scalarli dalla mia dichiarazione dei redditi. 89 della legge 633/1941). Sotto il profilo reddituale, la
S.G. - TORINO cessione di entrambi i beni (materiali e/o immateria-
A cura di li), in forma congiunta o disgiunta, comporta il conse-

È
utile evidenziare che il contribuente potrà consi- Attilio Calvano guimento di un reddito di lavoro autonomo assimila-
derare fiscalmente a proprio carico il fratello, e e Alfredo Calvano to, se non effettuata nell’esercizio di un’attività com-
quindi dedurre/detrarre gli oneri sostenuti in suo merciale (comma 2, lettera b, articolo 53 del Tuir, Dpr
favore, a condizione che quest’ultimo, oltre ad avere un 917/86). Il prelievo d’imposta avviene quindi, ordina-
reddito lordo non superiore a 2.840,51 euro, conviva con [55][394474] riamente, in base al comma 8 del successivo articolo
lui, oppure percepisca da lui assegni alimentari non 54, sull’ammontare del provento conseguito, ridotto
disposti dall’autorità giudiziaria (comma 1, lettera d, Diritto di abitazione esente del 25% (del 40% se il conseguimento avviene da parte
articolo 12 del Tuir, Dpr 917/86). Sussistendo queste
condizioni, occorre tuttavia verificare, altresì, che le
su proprietà di oltre 5 anni di un soggetto di età inferiore a 35 anni), e sul quale
è applicata alla fonte la ritenuta del 20%, laddove l’ero-
spese destinate al familiare a carico di fatto gravino La costituzione (onerosa) del diritto di abitazione su gante rivesta la soggettività di sostituto d’imposta.
economicamente sul contribuente che vuole conseguire un appartamento, di mia proprietà da oltre 20 anni, è È opportuno precisare che la cessione dei citati beni
Il Sole 24 Ore Lunedì 13 Gennaio 2020 n. 2 3
l’esperto risponde

da parte di un contribuente che non ne sia l’autore [59][393898] [60][393869]


configura il conseguimento di un reddito diverso, tas-
sato nella misura del 75% se acquistato a titolo oneroso Cessione del preliminare: La sostituzione del calorifero
ovvero nell’intera misura, in caso di acquisizione a
titolo gratuito per successione o donazione (articoli
il 50% può essere mantenuto è agevolata in appartamento
67, lettera g e 71 del Tuir). Ho intenzione di comprare un immobile da una Devo cambiare un calorifero nella mia unità
società stipulando solo un preliminare. Farò a mie immobiliare, che fa parte di un condominio con
spese la ristrutturazione della casa (con detrazione riscaldamento centralizzato e contabilizzazione
AGEVOLAZIONI SULLA CASA del 50% fino a 96mila euro). Se, al termine dei lavori, del calore. Il costo per la sostituzione del
intendessi cedere il preliminare, con prezzo rivisto, calorifero è detraibile al 50%, se pago con
potrò tenere per me le quote annuali della bonifico parlante? Nel caso sia detraibile, l’Iva è al
detrazione al 50%, pur non essendo proprietaria? 10% o 22%?
A cura di Come verrà tassata la cessione del preliminare? La E.M. - PARMA
Marco Zandonà società dovrà farmi note di accredito e nuove

L
fatture al futuro proprietario? La registrazione del a sostituzione del singolo calorifero, all’interno
preliminare sarà a tassa fissa o al 3%? E su che cifra di appartamento in condominio con riscalda-
[57][394081] eventualmente? mento centralizzato, è comunque intervento di
E.S. - LIGNANO SABBIADORO manutenzione straordinaria le cui spese, se pagate
Case energetiche: bonus 50% con bonifico bancario o postale, sono detraibili ai fini
sull’Iva scaduto nel 2017
N
el caso di specie, la detrazione è applicabile in del 50 per cento. Trattandosi dell’acquisto di un bene
capo al promissario acquirente, solo se già prima finito per abitazione, si applica l’Iva al 10%, sempre a
Nel 2018 ho acquistato un appartamento come del rogito risulta l’immissione in possesso. In condizione che l’acquisto sia con la contestuale forni-
prima casa, in classe energetica A+. Ho diritto alla particolare, la detrazione del 50% è applicabile a condi- tura di manodopera. In caso di acquisto senza mano-
detrazione Irpef in dieci anni, pari al 50% della cifra zione che, prima del sostenimento delle spese (edili e dopera contestuale per l’installazione, è applicabile
pagata come Iva al 4%? per i materiali), sia stato stipulato un contratto prelimi- l’Iva cn l’aliquota del 22% (articolo 2, comma 11, legge
T.M. - CASSINO nare debitamente registrato, ci sia stata l’immissione 191/2009; circolare 71/E/2000). In ogni caso, l’Iva
in possesso del promissario acquirente e le stesse spese rientra tra le spese detraibili.

L
a risposta è negativa. La detrazione citata si appli- siano pagate con bonifico bancario o postale.
cava solo per gli acquisti di abitazione effettuati In particolare, la detrazione si applica solo se vi sia
nel 2016 e 2017. Per gli acquisti di case nuove o stata formale immissione in possesso dell’abitazione AGEVOLAZIONI TRIBUTARIE
riqualificate, in classe A o B, stipulati dal 2018, non si prima del rogito e a condizione che si provveda alla
applica la detrazione pari al 50% dell’Iva. L’incentivo registrazione del contratto preliminare, e che in dichia-
all’acquisto di case energetiche, introdotto dalla legge razione dei redditi siano indicati, tra l’altro, gli estremi
di Stabilità 2016 (articolo 1, comma 56, della legge di registrazione del medesimo preliminare nell’apposi- A cura di
208/2015), e in vigore fino al 31 dicembre 2017, non è to spazio predisposto per gli estremi di registrazioni Gabriele Ferlito
stato più prorogato. del contratto di locazione o comodato (circolari 57/E
e 121/E del 1998). Solo in tal caso le spese sostenute
[58][394070] prima del rogito sono detraibili dal promissario acqui- [61][394592]
rente a partire dalla dichiarazione dei redditi successi-
Benefici prima casa ok anche va a quella del sostenimento delle spese. Bonus Sud: l’uso del credito
se si affitta per brevi periodi L’immissione in possesso prima del rogito dev’essere
esplicitata nel preliminare a pena di inapplicabilità
in caso di bene in leasing
Ho un appartamento che ho acquistato nel 2015 della detrazione. In sostanza, l’immissione in possesso Un cliente ha acquisito un nuovo bene in leasing e
come prima casa. Posso affittarlo per brevi con preliminare registrato equipara, ai fini delle detra- presentato comunicazione all’agenzia delle
periodi (a settimane, nella stagione invernale ed zioni, il promissario acquirente al proprietario. Entrate per fruire del credito d’imposta per
estiva), anche se ho lì la residenza? Il Comune Pertanto, in caso di cessione di preliminare, è applica- investimenti nel Mezzogiorno (articolo 1, commi da
dice di no, ma mi sorge qualche dubbio. Nel caso, bile quanto previsto all’articolo 16–bis del Tuir, Dpr 98 a 108, della legge 208/2015). L’Agenzia ha
cosa perdo a livello di agevolazioni fiscali? 917/86, secondo cui, in caso di vendita dell’unita’ im- rilasciato ricevuta per la fruibilità del credito.
S.M. - TRENTO mobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi Considerato che il pagamento del bene avverrà
che fruiscono del 50%, la detrazione non utilizzata in sulla base del piano di ammortamento di leasing,

A
ffittando la prima casa, non si perdono i benefi- tutto o in parte è trasferita, per i rimanenti periodi quando potrà essere utilizzato il credito? In
ci applicati in sede di atto di acquisto, anche se d’imposta, salvo diverso accordo delle parti, all’acqui- proporzione ai pagamenti effettivi o in funzione
il contratto di affitto viene stipulato prima dei rente persona fisica dell’unità immobiliare. L’opzione degli investimenti effettuati, ovvero della messa in
cinque anni dall’acquisto. per il diritto al mantenimento dei benefici fiscali in funzione del bene?
Infatti, le agevolazioni fiscali per l’acquisto della pri- capo al venditore va effettuata direttamente nel rogito V.L. - FOGGIA
ma casa (n. 21, Tabella A, Parte II, Dpr 633/72, o artico- di trasferimento del bene o, nel caso di specie, nel con-

C
lo 1, Tariffa Dpr 131/1986, cioè Iva al 4% e imposte di tratto di cessione del preliminare, e non è necessario ome chiarito dall’agenzia delle Entrate nella
registro, ipotecarie e catastali in misura fissa pari a che sia specificamente comunicata all’agenzia delle circolare 38/E/2008, con riferimento al credito
200 euro ciascuna, ovvero, se acquisto non da impre- Entrate. d’imposta per le aree svantaggiate previsto dal-
sa, imposta di registro 2% e ipotecarie e catastali in La cessione del preliminare non è una compravendita la legge 269/2006 (per molti aspetti analogo all’age-
misura fissa pari a 50 euro ciascuna) si applicano a di immobili, ma semplicemente una cessione di con- volazione che qui rileva), gli investimenti effettuati
condizione che, nell’atto di compravendita, l’acqui- tratto, quindi la plusvalenza (pari alla differenza tra tramite leasing sono agevolabili solo se i contratti
rente dichiari: l’importo di corrispettivo contrattuale versato all’atto contengono «l’obbligo di acquisire l’attivo alla sca-
– di non essere titolare, esclusivo o in comunione col della stipula e il maggiore corrispettivo indicato nella denza del contratto di locazione». Se il contratto di
coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abita- cessione del contratto) viene tassata come reddito di- acquisto in leasing contiene la citata clausola, allora
zione di un’altra casa di abitazione nel territorio del verso, in base allo scaglione marginale Irpef del sogget- il contribuente (se presenta tutte le ulteriori condizio-
Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acqui- to cedente il preliminare (articolo 67 del Dpr 917/1986). ni previste dalla legge) potrà fruire del credito d’impo-
sto agevolato; Viceversa, il cessionario del contratto deve corrispon- sta per la totalità dell’importo dell’investimento, indi-
– di non essere titolare, neppure per quote o in comu- dere l’imposta di registro fissa di 200 euro, ex artico- pendentemente dal profilo finanziario connesso al
nione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti lo 31 del Dpr 131/1986, e l’imposta di registro pari al pagamento delle rate.
di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda pro- 3% sulla differenza tra il valore del preliminare cedu- Quanto all’utilizzo del credito, si consideri che la com-
prietà, su un’altra casa di abitazione, acquistata, an- to e quello indicato nel nuovo preliminare, in quanto pensazione può essere esercitata a partire dal quinto
che dal coniuge, fruendo delle agevolazioni per l’ac- atto «avente per oggetto prestazioni a contenuto pa- giorno successivo alla data di rilascio della ricevuta
quisto della prima casa. trimoniale» ex articolo 9, Parte prima, della Tariffa attestante la fruibilità del credito, e che può essere
In particolare, l’immobile deve essere ubicato: nel del Dpr 131/1986. utilizzato solo il credito d’imposta relativo a investi-
Comune di residenza dell’acquirente, ovvero nel Co- Qualora, poi, l’originario promittente acquirente (che menti già realizzati al momento della compensazione
mune in cui, entro 18 mesi, l’acquirente stabilirà la cede il preliminare) abbia versato un acconto sul prez- (circolare 34/E/2016), non rilevando quindi l’entrata
propria residenza. In sostanza, è possibile anche affit- zo pattuito, la cessione del contratto preliminare non in funzione dei beni.
tare l’abitazione acquistata o comprarla già affittata rientra fra le fattispecie atte a legittimare l’emissione Con riferimento all’acquisto di beni con contratti di
in presenza di tutte le condizioni di legge. di una nota di variazione in diminuzione ai fini Iva leasing, ai fini della determinazione del momento di
L’affitto anche per periodi brevi potrebbe, però, far (articolo 26 del Dpr 633/1972), volta a stornare la fattu- effettuazione dell’investimento rileva il momento in
venir meno l’esenzione Imu prevista per l’abitazione ra relativa a tale acconto. In sostanza, si restituisce al cui il bene viene consegnato (ossia entra nella dispo-
principale, intesa come dimora abituale. La residenza, cedente l’acconto, ma non anche l’Iva (la restituzione nibilità del locatario), oppure, nel caso in cui il con-
infatti, viene mantenuta, ma in sede di controllo si dell’Iva è possibile solo nell’ipotesi di stipula di un con- tratto preveda la clausola di prova a favore dell’utiliz-
potrebbe eccepire che la casa, anche se per periodi tratto preliminare per persona da nominare; risoluzio- zatore, la dichiarazione di esito positivo del collaudo
breve, è affittata. ne 212/E/2009). da parte del locatario.
4 n. 2 Lunedì 13 Gennaio 2020 Il Sole 24 Ore
l’esperto risponde

I
[62][394593] l credito d’imposta dev’essere calcolato sull’ammon- corrispettivi, se ora dal 2020, per ogni prestazione
tare totale della fattura, considerato che, in base all- resa, dovesse decidere di emettere fattura (anche
Affittacamere professionale: l’articolo 2, comma 6–quinquies, del Dlgs 127/2015, semplificata) cartacea – utilizzando i moduli
sì all’incentivo Mezzogiorno «negli anni 2019 e 2020 per l’acquisto o l’adattamento
degli strumenti mediante i quali effettuare la memoriz-
prenumerati di fattura/ricevuta fiscale peraltro
utilizzati finora – sarebbe esonerato da ogni altro
Vorrei sapere se gli investimenti relativi all’arredo zazione e la trasmissione di cui al comma 1, al soggetto ulteriore adempimento nei confronti dell’agenzia
per la nuova apertura di un affittacamere rientrano è concesso un contributo complessivamente pari al 50 delle Entrate, in relazione alla comunicazione dei
nel credito imposta per investimenti nel per cento della spesa sostenuta, per un massimo di corrispettivi telematici?
Mezzogiorno. euro 250 in caso di acquisto e di euro 50 in caso di G.B. - MANTOVA
E.P. - CAGLIARI adattamento, per ogni strumento». Si fa dunque riferi-

P
mento al concetto di “spesa sostenuta”. Tale conclusio- er il contribuente in regime forfettario, che an-

V
a premesso che possono accedere all’agevolazio- ne si fonda anche sul tenore letterale del provvedimen- nualmente rilascia ricevuta fiscale, è scattato dal
ne in esame, del credito d’imposta per gli investi- to direttoriale 28 febbraio 2019, n. 49842/2019, il quale 1° gennaio 2020 l’obbligo di emettere, in sostitu-
menti nel Mezzogiorno, tutti i soggetti titolari di precisa che il credito d’imposta in esame spetta «in zione della memorizzazione giornaliera e della trasmis-
reddito d’impresa, ex articolo 55 del Tuir (Dpr 917/86). relazione alle spese sostenute negli anni 2019 e 2020 sione telematica dei corrispettivi, fattura cartacea, an-
L’attività di affittacamere comporta la produzione di per l’acquisto o l’adattamento degli strumenti utilizzati che in forma semplificata ricorrendone i presupposti.
reddito d’impresa (con annessa apertura della partita per la memorizzazione elettronica e la trasmissione Al riguardo, si ritiene che possano essere utilizzati i
Iva) solamente ove sia condotta in maniera professiona- telematica dei corrispettivi giornalieri» (punto 1.1). Il moduli fattura/ricevuta fiscale prenumerati dalle
le. Ciò posto, il credito d’imposta agevola l’acquisto di successivo punto 1.2. del provvedimento, infine, speci- aziende autorizzate, purché contengano i dati richiesti
beni classificabili nell’attivo dello stato patrimoniale fica che l’incentivo fiscale è «pari al 50 per cento della rispettivamente dagli articoli 21 e 21–bis del Dpr
alle voci B.II.2 (impianti e macchinari) e B.II.3 (attrezza- spesa sostenuta». 633/1972.
ture industriali e commerciali) dello schema previsto Per i soggetti in regime forfettario non vige, a norma
dall’articolo 2424 del Codice civile, nel rispetto dei prin- dell’articolo 1, comma 59, della legge 190/2014, l’obbligo
cipi contabili, in particolare, dell’organismo italiano di RITENUTE FISCALI di annotazione degli incassi nei registri di cui agli arti-
contabilità, OIC 16 («immobilizzazioni materiali»). Il coli 23 e 24 del Dpr 633/72.
principio contabile OIC 16 elenca i mobili e gli arredi alla
voce «altri beni». Tuttavia, secondo un’altra interpreta- [67][394522]
zione, potrebbero includersi alla voce «attrezzature in- A cura di
dustriali e commerciali» alla voce B.II.3 tutti i beni stru- Luca Vichi Regime agevolato, documenti
mentali di uso durevole che sono tecnicamente legati
al ciclo produttivo dell’impresa. Secondo questa inter-
per servizi e vendite di beni
pretazione, dunque, gli arredi di un affittacamere, es- [65][393868] Vorrei sapere se un artigiano (parrucchiere),
sendo strumentali allo svolgimento dell’attività specifi- aderente al regime forfettario, che fino al 2019
ca d’impresa, potrebbero fruire del credito d’imposta Piani individuali pensionistici: certificava gli incassi a mezzo ricevuta fiscale, è
per gli investimenti nel Mezzogiorno. tassazione a due vie obbligato dal 1° gennaio 2020 alla
memorizzazione e all’invio telematico dei
[63][394541] Nel 2016 fui licenziato, preferendo lasciare nel corrispettivi nei seguenti casi: prestazione di soli
fondo di categoria l’ammontare relativo alla servizi; vendita di prodotti(shampoo).
Sud: sono agevolati soltanto pensione integrativa. L’anno successivo il fondo G.L. - TREVISO
gli investimenti in beni nuovi venne chiuso e mi fu consigliato di aderire a un Pip

N
(piano individuale pensionistico). Arrivato alla el caso prospettato, per l’artigiano in regime
L’acquisto dell’intera azienda (un punto vendita pensione, ho chiesto il riscatto totale della forfettario scatta dal primo gennaio 2020
della Gdo), attualmente condotta in affitto, può posizione in qualità di “vecchio iscritto” (nel mio l’obbligo della memorizzazione giornaliera
rientrare nel concetto di nuovo investimento, per caso, 1° luglio 1987). La mia sorpresa è stata di e della trasmissione telematica dei corrispettivi
utilizzare, previa domanda all’agenzia delle Entrate, trovarmi con una tassazione del 37,110 per cento. Il mediante registratore telematico, con emissione di
il credito d’imposta del 45% previsto per le Pip non dovrebbe essere tassato al massimo con documento commerciale per le prestazioni di servi-
microimprese operanti nel Mezzogiorno? aliquota pari a quella del Tfr? È possibile recuperare zi e cessione di prodotti, salvo l’obbligo di emettere
L’investimento globale sarebbe di 200mila euro. in qualche modo? fattura cartacea su richiesta del cliente formulata
B.E. - PALERMO F.G. - TRIESTE non oltre la consegna del bene o il pagamento del
corrispettivo.

L L’
a risposta è negativa. Il credito d’imposta in esame applicazione di una tale aliquota può derivare Tale procedura sostituisce, a norma dell’articolo 1,
agevola gli investimenti in beni strumentali nuovi dai periodi di maturazione dei montanti con- comma 59, della legge 190/2014, l’annotazione de-
rappresentati da macchinari, impianti e attrezza- tributivi. Come chiarito, infatti, dall’agenzia gli incassi di cui agli articoli 23 e 24 del Dpr
ture varie, facenti parte di un progetto di investimento delle Entrate nella circolare 70/E del 18 dicembre 633/1972.
iniziale, non di mera sostituzione, e destinati a strutture 2007, ai montanti delle prestazioni accumulate fino
produttive già esistenti o che vengono impiantate nel al 31 dicembre 2006 continuano ad applicarsi le di- [68][394556]
territorio. sposizioni previgenti che prevedevano l’applicazio-
Pertanto, come pure confermato dalla circolare del- ne della: Nessuna annotazione nei casi
l’agenzia delle Entrate 34/E/2016 (paragrafo 3), l’agevo-
lazione non spetta per gli investimenti in beni a qualun-
– tassazione separata, in caso di riscatto esercitato
a seguito di pensionamento o di cessazione del rap-
in cui non ci sono operazioni
que titolo già utilizzati. Il che è il caso oggetto del quesi- porto di lavoro per mobilità o per altre cause non Sono titolare di un’attività di bar ristorante. Durante
to, dato che l’acquisto riguarderebbe un ramo d’azienda dipendenti dalla volontà delle parti, quali, ad esem- la fase transitoria prevista per i corrispettivi
i cui beni strumentali sono già utilizzati nell’esercizio pio, il licenziamento derivante dal dissesto finanzia- telematici, fino al 30 giugno 2020, emettendo
dell’attività attualmente condotta in locazione. rio del datore di lavoro, dal fallimento o da altra pro- “vecchi” scontrini fiscali e/o ricevute fiscali, nel
cedura concorsuale; caso non risulti emesso alcun documento fiscale per
– tassazione ordinaria con aliquota progressiva, con uno o più giorni (pur essendo l’attività aperta),
concorrenza delle somme maturate dal 2001 al reddi- bisogna comunque comunicarlo con l’applicativo
A cura di to complessivo, in caso di riscatto esercitato per mo- Dtf a importo zero?
Stefano Mazzocchi tivi diversi dalle suddette cause. S.G. - TORINO

N
el periodo di moratoria delle sanzioni, intro-
[64][394354] FISCO TELEMATICO dotta dall’articolo 2, comma 6–ter, del Dlgs
127/2015 per consentire alle imprese la scelta
Misuratore fiscale: credito del canale per la trasmissione telematica dei corri-
calcolato sulla fattura totale spettivi, ferma restando nel caso prospettato – fino
A cura di all’attivazione del canale telematico prescelto – la
Il credito d’imposta per l’acquisto di un misuratore Giuseppe Barbiero memorizzazione degli stessi mediante emissione di
fiscale abilitato alla trasmissione telematica dei scontrini e/o ricevute fiscali, nessuna annotazione
corrispettivi è pari al 50% del costo, con un massimo dovrà essere eseguita nel registro di cui all’articolo 24
di 250 euro. Nel caso che l’acquisto venga fatto da [66][394524] del Dpr 633/1972, nell’ipotesi in cui in uno o più giorni
un’impresa individuale in regime forfettario, quindi non sia effettuata alcuna operazione imponibile. In
con Iva indeducibile, il 50% del credito d’imposta si Obbligo di fattura cartacea ogni caso, durante il periodo di moratoria, onde evita-
calcola sempre sul solo costo imponibile del
misuratore o sul totale della fattura, Iva compresa
per l’artigiano forfettario re le sanzioni previste, i dati dei corrispettivi del mese
di riferimento dovranno essere trasmessi telematica-
(indeducibile)? Un artigiano in regime forfettario, che fino a ieri mente all’agenzia delle Entrate entro la fine del mese
A.C. - CASTORANO emetteva ricevute fiscali e compilava il registro dei successivo.
Il Sole 24 Ore Lunedì 13 Gennaio 2020 n. 2 5
l’esperto risponde

[69][394494] [71][394574] Si sottolinea che la comunicazione può essere presenta-


ta anche in modalità telematica, diretta o tramite inter-
Dati complessivi giornalieri Il documento esclude l’invio mediari abilitati. Il modello si considera presentato nel
per chi usa il sito delle Entrate del corrispettivo telematico giorno in cui si conclude la ricezione dei dati da parte
dell’agenzia delle Entrate, che comunica l’avvenuto ri-
Le aziende che non sono in possesso del Un albergatore può decidere di emettere dal 1° cevimento all’utente che ha effettuato l’invio. Nel caso
registratore di cassa telematico, perché emettono gennaio 2020 solo fatture elettroniche nei confronti di comunicazioni di avvenuta estinzione, fusione, con-
poche ricevute fiscali, e che dal 2020 per inviare i dei suoi clienti privati, invece di certificare e centrazione, trasformazione, la modalità telematica è
corrispettivi elettronici si avvalgono del sito trasmettere telematicamente i corrispettivi, anche obbligatoria.
messo a disposizione dall’agenzia delle Entrate, se l’articolo 22, primo comma, del Dpr 633/72
accedendo con le proprie credenziali, su tale sito dispone che l’emissione della fattura non è
devono indicare il totale dei corrispettivi del obbligatoria, se non è richiesta dal cliente non oltre CONTRIBUENTI MINORI, MINIMI E REGIMI
giorno dividendolo tra imponibile e imposta? O il momento di effettuazione dell’operazione? CONTABILI
devono registrare ogni singolo corrispettivo R.C. - MANTOVA
incassato dal cliente dividendolo tra imponibile e

L’
imposta? emissione della fattura cartacea o elettronica fa
A.D. - POLIGNANO A MARE venir meno l’obbligo di trasmissione telematica A cura di
dei corrispettivi. Con la risposta all’interpello Paolo Meneghetti

L
e aziende che dal 1° gennaio 2020 utilizzano, per 149/2019, l’agenzia delle Entrate ha confermato che
assolvere all’obbligo della memorizzazione gior- l’obbligo di memorizzazione e trasmissione telematica
naliera e della trasmissione telematica dei corri- dei dati dei corrispettivi non ricorre «laddove il contri- [74][394378]
spettivi, la procedura messa a disposizione gratuita- buente decida di continuare a certificare i corrispettivi
mente dall’agenzia delle Entrate sul proprio sito “Fat- mediante fattura». Conformemente, l’articolo 1, comma La partita Iva in Romania
ture e corrispettivi”, potranno utilizzare un servizio
web di compilazione dei dati dei corrispettivi com-
1, del Dm 7 dicembre 2016 dispone che non sussiste l’ob-
bligo di rilasciare il documento commerciale, se viene
non ostacola il forfait in Italia
plessivi giornalieri, distinti per aliquota Iva o con l’in- emessa fattura. Questo vale sia nel caso in cui l’emissio- Un cliente che ha partita Iva in Romania vorrebbe
dicazione del regime di ventilazione. Tale procedura ne della fattura avvenga su richiesta del cliente, se effet- aprire una partita Iva come forfettario nel territorio
consente l’emissione di un documento commerciale tuata su base volontaria. italiano: può beneficiare della tassazione del 5%? Ho
online (da stampare e consegnare in copia cartacea al letto che uno dei requisiti è che non si deve aver
cliente o da inviare via email o con sms; ed è accessibi- [72][394535] esercitato reddito d’impresa nei tre anni precedenti,
le anche da dispositivi mobili, purché sempre connes- non avendo una posizione aperta in Italia l’attività
si in rete). Il problema dei limiti ai reparti che andrà a svolgere può essere considerata come
del registratore telematico nuova attività o bisogna tenere conto anche
dell’attività estera per il calcolo della tassazione?
IVA L’articolo 2 del Dm 7 dicembre 2016 stabilisce che il S.P. - PESARO
documento commerciale deve contenere, tra le

I
altre, la descrizione dei beni ceduti e dei servizi resi. l cittadino comunitario per aderire al regime forfetta-
Si chiede come potrebbe e dovrebbe operare un rio deve produrre almeno il 75% del proprio reddito
A cura di commerciante al dettaglio che, seppur piccolo, in Italia. Se tale circostanza è verificata si ritiene che
Giorgio Confente gestisce alcune centinaia di articoli (ad esempio l’adesione al regime forfettario possa avvenire anche
alimentari, officina, autoricambi, emporio, nella forma agevolata start up, poiché il soggetto non
ferramenta, eccetera), considerato anche che i ha prodotto nel triennio precedente reddito d’impresa
[70][394576] registratori telematici già installati hanno o esercizio arte e professione. Per arrivare a questa
mediamente da dieci a cinquanta reparti? conclusione occorre interpretare il passaggio normati-
Fattura elettronica o cartacea: M.L. - SASSARI vo in cui si parla di esercizio di attività di impresa o
ok alla numerazione unica lavoro autonomo come esercizio di attività che produ-

I
l problema segnalato dal lettore è reale, in quanto il cono reddito d’impresa o reddito da lavoro autonomo
Un medico libero professionista, in regime registratore telematico abitualmente consente di in- così come definiti dal Tuir (Dpr 917/1986). Se così è
semplificato, è tenuto all’emissione di fattura dicare un numero limitato di “reparti”. Infatti, dal 1° allora non si può dire che un soggetto rumeno abbia
elettronica verso sostituti d’imposta che gennaio scorso tutti i commercianti al minuto sono te- prodotto redditi in Romania qualificabili in base al Tuir
applicano la ritenuta d’acconto di legge. Inoltre, nuti a rilasciare il “documento commerciale” che, in quali redditi d’impresa o lavoro autonomo. È chiaro
esegue prestazioni direttamente a pazienti verso i base all’articolo 2 del Dm 7 dicembre 2016, deve conte- però che il passaggio interpretativo è delicato e opina-
quali deve emettere fattura cartacea e nere la «descrizione dei beni ceduti e dei servizi resi». bile per cui non si può escludere una tesi diversa dal-
comunicazione al Sistema Tessera sanitaria (non Pertanto, il nuovo “documento commerciale” deve ob- l’agenzia delle Entrate.
può emettere, per tale motivo, fattura elettronica). bligatoriamente indicare dei dati che il vecchio scontri-
Come si deve comportare per la numerazione di no fiscale non doveva evidenziare.
queste due tipologie? Deve registrare su libro in Nella situazione descritta dal lettore, si potrebbe ipotiz-
due sezioni diverse? Deve applicare un codice con zare una causale descrittiva cumulativa per categorie di A cura di
numerazione progressiva diversa? Visto che la beni, ma – ammesso che questa soluzione sia praticabile Cristina Odorizzi
conservazione delle fatture elettroniche è – non pare che soddisfi i requisiti dell’analitica descri-
demandata a un fornitore di servizi, le fatture zione dei beni e servizi, richiesta dalla citata normativa.
cartacee devono essere inviate per un inserimento [75][394393]
al fornitore?
A.R. - FIRENZE Il forfettario non può dedurre
A cura di il riscatto della laurea
N
on è obbligatorio istituire registri sezionali Albino Leonardi
per l’annotazione separata delle fatture elet- Sono un avvocato in regime forfettario dal 2019 e
troniche e di quelle cartacee, così come non vorrei sapere se posso dedurre come costi dal
è necessario adottare serie numeriche distinte. [73][394540] reddito professionale i contributi pagati alla cassa
Questo è stato espressamente confermato dal- avvocati relativi al riscatto degli anni del corso di
l’agenzia delle Entrate nella risposta alla Faq 33 del Da Snc a Sas: l’anagrafica laurea.
27 novembre 2018. Così, ad esempio, alla fattura decorre dall’iscrizione in Ccia P.D. - FIRENZE
numero 10 analogica possono succedere la numero

G
11 e 12 elettroniche, la numero 13 analogica e così In caso di trasformazione societaria da Snc a Sas, li unici componenti che possono essere portati
via. Questo non significa che l’adozione di distinte per quanto riguarda i soli aspetti ai fini Iva, i 30 in deduzione dal reddito imponibile dei soggetti
serie numeriche e/o registri sezionali non possa giorni previsti per la comunicazione di variazione forfettari sono i contributi previdenziali versati
essere adottata su base volontaria, per ragioni di decorrono dalla data del rogito notarile o in ottemperanza a norme di legge. Nel caso in cui i con-
opportunità. dall’iscrizione in Camera di commercio (Ccia) della tributi versati siano superiori al reddito d’impresa o di
Anche gli obblighi di conservazione sono distinti, trasformazione operata? lavoro autonomo determinato applicando i coefficienti
posto che le fatture analogiche possono essere con- G.R. - TORINO di redditività, l’eccedenza potrà essere dedotta dall’
servate su carta, mentre quelle elettroniche devono eventuale reddito complessivo ai sensi dell’articolo 10

T
essere obbligatoriamente conservate in formato utti i termini concernenti le comunicazioni ana- del Dpr 917/1986 (Tuir). I contributi per il riscatto della
digitale, ex articolo 39 del Dpr 633/72. Questo signi- grafiche decorrono dalla data dell’ultima iscrizio- laurea sono “contributi da riscatto”; questi sono contri-
fica che le fatture cartacee non devono essere ne- ne dell’atto. Nel caso del lettore, la comunicazione buti che vengono accreditati a seguito della facoltà con-
cessariamente trasmesse o inviate al provider che anagrafica decorre dall’iscrizione della trasformazione cessa ai lavoratori di ottenere il riconoscimento contri-
fornisce il servizio di conservazione digitale. nel registro delle imprese. butivo dei periodi durante i quali essi risultano non
6 n. 2 Lunedì 13 Gennaio 2020 Il Sole 24 Ore
l’esperto risponde

coperti da contribuzione. Il riscatto della laurea è quindi degli indici sintetici di affidabilità fiscale (Isa) come stauro e risanamento conservativo) che riguardino sin-
una facoltà, un’opzione per il lavoratore; conseguente- correttamente rilevato nel quesito deve essere utilizzato gole unità immobiliari o parti di esse e, se fuori dal
mente non rispondono ad un obbligo di legge. Non ap- il codice tributo 6494. Di conseguenza, i codici tributo perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova edifi-
pare quindi possibile dedurre i contributi per riscatto da utilizzare per il ravvedimento sono 8904 per le san- cazione nel limite della densità massima fondiaria di
laurea trattandosi di contributi versati in via facoltativa. zioni e 1991 per gli interessi. 0,03 metri cubi per metro quadro; nonché in caso di
interventi a destinazione produttiva, interventi che rea-
[76][394143] lizzino una superficie coperta non superiore a un deci-
mo dell’area di proprietà. Quindi, il venire meno della
L’attività simile alla società A cura di previsione non attuata per decadenza dei termini non
non è di per sé ostativa Giorgio Confente comporta la riassunzione in automatico delle previsioni
urbanistiche precedenti (nella fattispecie zona agrico-
Un agente di commercio in regime forfettario la). Rimane una potenzialità edificatoria più tenue, che,
possiede una quota del 50% in una Srl con lo stesso [78][393041] ferma restando l’utilizzabilità economica del fondo, in
codice Ateco e riceve un cedolino per compenso da primo luogo a fini agricoli, configura pur sempre, anche
amministratore, ma non emette fatture nei confronti Così si sana la tardiva se a titolo provvisorio, un limitato indice di edificabilità
della Srl. Può mantenere il regime forfettario? comunicazione di corrispettivi (Cassazione, 11433/2010; Cassazione 25676/2008). Al-
M.S. - ANCONA cuni Comuni hanno anche disciplinato ai fini Ici/Imu
La tardiva comunicazione dei corrispettivi del mese le modalità di calcolo dell’imposta per le cosiddette “zo-

L
a lettera d del comma 57 prevede che non possono applica- di luglio 2019, dopo il 2 settembre 2019, comporta ne bianche”.
re il regime forfettario ex lege 190/2014 gli esercenti attività una sanzione pari al 100% dell’Iva non comunicata.
d’impresa, arti o professioni che controllano direttamente È possibile sanare tale tardività con il ravvedimento [80][394385]
o indirettamente società a responsabilità limitata, le quali eser- operoso? Se sì, in quali termini?
citano attività economiche direttamente o indirettamente ri- R.B. - ROMA Immobile condonato non può
conducibili a quelle svolte dagli esercenti attività d’impresa, arti tornare in A/3 senza requisiti
L
o professioni. In argomento, la circolare 9/E del 10 aprile 2019, a tardiva comunicazione dei corrispettivi del mese
cui si rinvia per completezza, ha chiarito che affinché operi tale di luglio 2019 può essere sanata con le modalità Nel 2002 ho acquistato un appartamento
causa ostativa è necessaria la compresenza: previste in caso di ravvedimento operoso discipli- classificato A/10 (ufficio privato): tale
1) del controllo diretto o indiretto di società a responsabilità nate nell’articolo 13 del Dlgs 472 del 1997. In particolare, classificazione era stata ottenuta a seguito del
limitata e la sanzione del 100% è ridotta a 1/9 se la regolarizzazio- condono edilizio del 1985, mentre prima l’immobile
2) dell’esercizio da parte della stessa di attività economiche di- ne avviene entro 90 giorni, a 1/8 se si effettua entro il in questione era in classe A/3 (civile abitazione).
rettamente o indirettamente riconducibili a quelle svolte dagli termine della dichiarazione Iva 2020 (riferita al 2019) Posso riottenere l’antica classificazione A/3
esercenti attività d’impresa, arti o professioni. e così via. Il ravvedimento operoso è possibile fino al tenendo conto che nell’appartamento non sono mai
Inoltre, nel medesimo documento di prassi è affermato che, momento dell’ eventuale notifica di un avviso di accer- stati effettuati dei lavori, ma ha un’altezza inferiore
conformemente alla ratio legis volta a evitare artificiosi frazio- tamento da parte dell’agenzia delle Entrate. a quella richiesta per le abitazioni (2,20 metri)?
namenti delle attività d’impresa o di lavoro autonomo svolte, L.G. - FIRENZE
per la definizione di controllo, diretto e indiretto, occorre riferir-

I
si all’articolo 2359, commi 1 e 2, del Codice civile. Con particolare CATASTO l cambio di destinazione d’uso di un immobile è auto-
riferimento al controllo indiretto, è anche specificato che, ai fini rizzato dal Comune in relazione alle previsioni urba-
dell’applicazione dei numeri 1 e 2 del comma 1 del citato articolo nistiche, vigenti al momento della richiesta, per la
2359, si computano anche i voti spettanti a persona interposta zona e l’edificio di interesse, nel rispetto del regolamen-
tra cui, ai fini della disciplina dei forfettari, andranno ricompresi A cura di to edilizio comunale che reca anche specifiche per l’igie-
i familiari di cui all’articolo 5, comma 5, del Tuir. La lettera d in Antonio Iovine nicità, salubrità e sicurezza dei locali. L’agibilità del lo-
esame richiede, inoltre, per l’attivazione della causa ostativa, cale, qualora presente, è stata rilasciata per l’uso ad uffi-
che la società a responsabilità limitata o l’associazione in parte- cio in atto al tempo del condono. Ulteriori interventi
cipazione esercitino attività economiche direttamente o indi- [79][394441] edilizi come il cambio di destinazione senza opere, com-
rettamente riconducibili a quelle svolte dagli esercenti attività portano il pieno rispetto delle normative sopra citate tra
d’impresa, arti e professioni. Sul punto, la circolare 9/E sopraci- Il piano scaduto inattuato cui l’altezza minima inderogabile dei locali ad uso abita-
tata ha chiarito che occorre avere in ogni caso riguardo alle atti-
vità effettivamente svolte in concreto dal contribuente e dalla
non fa rivivere i precedenti tivo. Quindi non è compatibile il ripristino dell’origina-
ria destinazione d’uso ad abitazione (a prescindere dal
società a responsabilità limitata controllata, indipendentemen- Sono proprietario di un terreno agricolo che, a fatto che la stessa si debba presumere pure essa illegitti-
te dai codici Ateco 2007 dichiarati, per valutarne la correlazione. seguito dell’approvazione del piano urbanistico ma, poi superata per effetto del condono edilizio).
Nel caso posto dal lettore pare non essere presente il requisito generale (Pug, 2009), è stato inserito in una zona
del controllo da parte del socio stesso, salvo che non vi siano classificata «area fabbricabile» ai fini fiscali.
ulteriori quote possedute in via interposta (ad esempio: dal co- Il trascorrere di 10 anni senza la proposta di piani
niuge, da società controllate) e pare salva comunque la verifica
circa un eventuale controllo di fatto che passi attraverso diversi
rapporti fra società e socio non evidenziati nel quesito (e rap-
urbanistici esecutivi (Pue) farebbe scattare una
sorta di caducazione delle previsioni del piano
regolatore generale. Ciò premesso, nella
Agricoltura
porti contrattuali). Sussiste invece la situazione di riconducibili- considerazione che stanno per terminare i 10 anni
tà delle attività svolte (dalla società e dal socio) alla stessa sfera dall’approvazione del Pug senza alcuna proposta di
economica, ma da sola non rappresenta una causa ostativa. Pue, vorrei sapere: la decadenza da tutte le
previsioni urbanistiche comporta l’automatica
qualificazione delle aree suddette come agricole
RAVVEDIMENTO OPEROSO oppure determina una disciplina transitoria di
qualificazione delle medesime quali “zone bianche”?
Inoltre, ai fini fiscali, come vanno classificate tali
aree, che, in senso stretto, non sarebbero
A cura di suscettibili di utilizzazione edificatoria, per effetto
Rosanna Acierno della decadenza delle previsioni programmatiche
inserite nel Pug?
A.M. - CAMPI SALENTINA
[77][394435]

L’
urbanistica è materia delegata alle Regioni e mol-
Ravvedimento Isa: si usano te di queste hanno emanato delle normative pro-
i codici «8904» e «1991» prie che disciplinano (quasi sempre in senso re-
strittivo rispetto alla normativa nazionale) l’attività edi- A cura di
Nell’eseguire un ravvedimento relativo al codice lizia nelle “zone bianche”. Per zone bianche si intendo- Gian Paolo Tosoni
tributo 6494 (Isa), quali codici tributo è corretto no ambiti territoriali che, per svariati motivi, sono e Marcello Valenti
utilizzare per sanzioni ed interessi? Quelli relativi sempre stati o si vengono a trovare, per decadenza dei
alle imposte sostitutive (per intenderci, 8913 per le termini temporali di attuazione (come nel caso in esa-
sanzioni e 1992 per gli interessi)? O altri? me), senza una precisa destinazione urbanistica. In as- [81][394084]
D.G. - PADOVA senza di apposita normazione regionale, e fatta salva la
disciplina vincolistica e vincolante in materia di beni L’azienda è agricola se i ricavi

I conto terzi sono più bassi


n base a quanto stabilito nella risoluzione 48/E del 10 culturali e paesaggistici contenuta nel Dlgs 42/2004, gli
maggio 2019, per effettuare il versamento integrativo interventi ammessi infatti sono solo quelli previsti dalle
dell’Iva, tramite modello F24, dovuto per l’adegua- lettere a, b e c del comma 1 dell’articolo 3 del Testo unico Un’azienda agricola produce olio impiegando olive di
mento del volume d’affari a seguito dell’applicazione 380/2001 (manutenzione ordinaria e straordinaria, re- produzione prevalentemente propria. Esercita
Il Sole 24 Ore Lunedì 13 Gennaio 2020 n. 2 7
l’esperto risponde

l’attività di frantoio oleario per molire sia le olive Come è possibile risolvere la questione? ma è necessario dare comunicazione agli enti preposti.
proprie sia le olive di terzi. Se le moliture di terzi M.C. - MONTODINE Anche l’attività di street food agricolo rappresenta una
dovessero superare le moliture proprie, forma di somministrazione/ristorazione agrituristica,

N
considerando che su un fatturato complessivo di el caso esposto, sebbene la proprietà del terreno se vengono rispettate le percentuali di prodotto proprio
100, il 70% sarebbero cessioni agricole e il 30% sia cambiata e, allo stesso modo, sia cambiato il utilizzato, rispetto al prodotto acquistato da altre
moliture in prevalenza di terzi, l’impresa sarebbe soggetto che conduce il fondo, sostanzialmente aziende agricole e rispetto al prodotto acquistato da
comunque considerata un’azienda agricola? si tratta di un affitto verbale dal demanio (concedente) terzi. Sarà necessario comunicare l’apertura di un pun-
G.T. - LECCE a favore di una società agricola (conduttore). Come tale, to vendita, anche se del caso in forma itinerante. Per
l’affitto agrario è disciplinato dalla legge 203/1982. Que- quanto riguarda la separazione delle contabilità, si ri-

L’
articolo 32 del Dpr 917/1986 (Tuir) stabilisce che sta prevede una durata quindicinale per gli affitti, con tiene che entrambe le attività (agriturismo in forma
sono attività agricole, tassate in base al reddito rinnovo tacito in assenza di esplicita disdetta da comu- fissa e street food) possano essere gestite unitariamen-
agrario del terreno, la coltivazione del terreno, la nicarsi almeno un anno prima della scadenza del con- te poiché l’attività svolta è la medesima e applicano il
selvicoltura, l’allevamento non eccedente i parametri tratto di affitto. Il canone, in assenza di un documento medesimo regime fiscale.
stabiliti con decreto ministeriale, nonché la produzione scritto può essere determinato dalla commissione tecni-
di vegetali svolta su una superficie non superiore a due ca provinciale che, con cadenza annuale, fissa l’importo
volte il terreno. Sono inoltre attività agricole, la manipo- dei canoni di affitto agricoli. Resta fermo il fatto che, dal
lazione, la trasformazione, la valorizzazione e la com-
mercializzazione di prodotti ottenuti prevalentemente
dalla coltivazione del fondo o del bosco o dall’alleva-
2010 a oggi, il conduttore ha coltivato un terreno in forza
di un contratto di affitto verbale e non ha pagato alcun
canone, maturando un debito nei confronti del proprie-
Enti non profit
mento di animali, con riferimento ai beni individuati,
ogni due anni con decreto del ministro dell’Economia
e delle finanze.
tario del terreno stesso. Si consiglia di presentare istan-
za al proprietario per la formalizzazione del contratto
di affitto.
e onlus
Le attività dirette alla fornitura di beni o servizi median-
te l’utilizzazione prevalente di attrezzature o risorse [83][393930]
dell’azienda normalmente impiegate nell’attività agri-
cola esercitata sono, invece, attività agricole in base al- Prelazione agraria a confinanti
l’articolo 2135 del Codice civile, ma non sono ricomprese
nel reddito agrario. Tali attività, se svolte da imprese
se coltivatori diretti o Iap
individuali o società semplici, possono essere tassate Ho saputo per caso che un soggetto ha messo in
applicando il coefficiente di forfettizzazione dei redditi vendita dei terreni agricoli che sono confinanti con i
del 25% all’ammontare dei corrispettivi realizzati da tale miei. Non avrei dovuto essere informato in quanto
attività. L’agenzia delle Entrate ha chiarito il concetto confinante? In caso di vendita a un terzo, potrei
di prevalenza e il perimetro del reddito agrario e delle esercitare la prelazione e acquistarli allo stesso
attività connesse con le circolari 44/E del 14/05/2002 prezzo? Come faccio ufficialmente a sapere se la
e 44/E del 15/11/2004: nel caso di acquisti di prodotti vendita è avvenuta e a quale prezzo?
agricoli da altre imprese per incrementare la propria E.M. - ALESSANDRIA
produzione, la prevalenza va verificata con riferimento A cura di

I
alla quantità nel caso di prodotti omogenei, ovvero, nel l diritto di prelazione agraria è disciplinato dal- Romano Mosconi
caso di prodotti tra loro non omogeni, con riferimento l’articolo 8 della legge 590/1965 e dall’articolo 7
al confronto tra valore dei propri prodotti e il costo dei della successiva legge 817/1971. In particolare,
prodotti agricoli acquistati da terzi. l’articolo 8 disciplina il diritto di prelazione da par- [85][394055]
Per quanto riguarda, invece, la fornitura di servizi, la te del conduttore del fondo, mentre il successivo
verifica da effettuare riguarda dapprima le attrezzature articolo 7 disciplina la prelazione a favore dei sog- Costi di rinnovo del brevetto
e le risorse utilizzate: queste infatti devono essere coe- getti confinanti. In questo ultimo caso la prelazione di salvataggio esclusi da Iva
renti con l’attività agricola svolta dall’azienda, non po- spetta solo ai confinanti coltivatori diretti e im-
tendo considerare come connessa un’attività svolta con prenditori agricoli professionali iscritti alla previ- Un ente senza scopo di lucro rilascia ai propri
attrezzature chiaramente sovradimensionate rispetto denza agricola. Qualora il titolare del terreno inten- associati, con cadenza triennale, il rinnovo del
alle esigenze della impresa agricola. Rispettato tale vin- da vendere il fondo, deve dare comunicazione a brevetto di bagnino di salvataggio, a suo tempo
colo, la circolare 44/E del 2004 chiarisce che si può frui- mezzo raccomandata ai confinanti, indicando il no- conseguito dagli stessi. In tale occasione chiede il
re del regime forfettario di determinazione del reddito, me dell’acquirente, il prezzo, nonché «le altre nor- pagamento di 20 euro a titolo di rimborso
si deve verificare che il fatturato prodotto tramite le me pattuite compresa la clausola per l’eventualità forfettario delle spese sostenute per il servizio di
attrezzature normalmente impiegate nell’attività prin- della prelazione». Nel rispetto di tali condizioni, il rinnovo.
cipale sia prevalente rispetto a quello prodotto con at- confinante coltivatore diretto ha 30 giorni per eser- Tale somma rientra nella fattispecie dell’articolo
trezzature che sono impiegate solo nell’attività di servi- citare il proprio diritto di prelazione. Qualora il 148 comma 3 del Tuir (Dpr 917/1986) e quindi è
zi per conto terzi. Tale confronto va effettuato sulla base proprietario non comunichi ai confinanti l’inten- esclusa da Iva e imposte sui redditi?
del fatturato realizzato con l’impiego di ciascuna speci- zione di vendere, questi, se in possesso dei requisi- V.C. - GENOVA
fica attrezzatura: il requisito della prevalenza è rispetta- ti, hanno un anno per esercitare il diritto di prela-

N
to, dunque, quando il fatturato derivante dall’impiego zione e riscattare il fondo. ella risposta 24 rilasciata dall’ agenzia delle En-
delle attrezzature normalmente impiegate nell’attività Le compravendite immobiliari avvengono per atto trate, Direzione Regionale del Friuli Venezia Giu-
agricola principale è superiore al fatturato ottenuto at- notarile e sono trascritte presso la conservatoria dei lia nel quadro del protocollo d’intesa con il comi-
traverso l’utilizzo delle altre attrezzature. registri immobiliari. Pertanto, per sapere se un ter- tato regionale Coni del Friuli Venezia Giulia, realizzato-
Si ricorda che le società di persone diverse dalle società reno è stato venduto e a che prezzo, è necessario si con incontri fra il 10 novembre 2014 e il 2 febbraio
semplici e le società di capitali non possono applicare effettuare una ricerca presso tali registri. 2015, viene specificato che i soggetti nei confronti dei
il regime dettato dall’articolo 56–bis del Dpr 917/1986, quali devono essere rese le attività svolte dalle società
ma nel rispetto delle prescrizioni civilistiche, svolgono [84][393402] sportive dilettantistiche ai fini della fruizione dell’arti-
comunque una attività agricola connessa, sebbene tas- colo 148, comma 3, del Tuir (Dpr 917/1986) sono, in pri-
sata a bilancio. Così si trasforma la ditta mo luogo, i soci. Poi occorre che le attività svolte siano
individuale in società semplice direttamente collegate agli scopi istituzionali dell’ente,
dovendosi escludere la possibilità che vengano sottratti
[82][393966]
Sono un imprenditore agricolo con licenza all’imposizione i compensi pagati a fronte di prestazioni
Il contratto d’affitto verbale agrituristica in affitto d’azienda. Vorrei trasformare accessorie o collegate solo in via indiretta o eventuale
per la lavorazione del terreno la ditta individuale in società semplice. Posso
trasferire la licenza nella nuova forma giuridica,
agli scopi istituzionali.
Ne segue che se l’attività istituzionale dell’ente com-
Un agricoltore coltiva un terreno agricolo senza oppure devo richiede tutto ex novo? Inoltre prende il nuoto di salvataggio, il pagamento richiesto
contratto, pagando l’affitto mediante bonifico affiancherei alla ristorazione agrituristica, anche per il rinnovo del brevetto ai soci rientrerà nella previ-
bancario. Nel 2002 va in pensione, continua a pagare quella di street food agricolo. Devo tenere sione dell’articolo 148, comma 3 del Tuir
l’affitto come prima, ma fa lavorare il terreno a un contabilità separate?
altro agricoltore, emettendo fattura. Nel 2010 P.C. - AREZZO [86][394035]
muore. L’agricoltore che lavorava il terreno continua
Il Codice può non applicarsi
L
a farlo senza però pagare alcun affitto al a trasformazione da ditta individuale in società rap-
proprietario, istituendo nel frattempo una Srl
agricola. Nel 2009 il terreno diventa area
presenta in realtà un conferimento di azienda in
società. Come tale, può, in linea teorica, garantire la
all’Asd iscritta al Coni
fabbricabile. Nel 2016 il proprietario del terreno successione universale in tutti i contratti e in tutte le li- Un’associazione sportiva dilettantistica (Asd)
rinuncia alla proprietà immobiliare del terreno che cenze di cui la ditta individuale è titolare. Nello specifico, regolarmente iscritta al Coni e relativa federazione
passa al demanio. La Srl agricola ad oggi continua a nessuna norma vieta di gestire un’attività agrituristica si è trasferita affittando sempre nello stesso
lavorare il terreno. sotto forma di società semplice anziché ditta individuale, Comune un immobile di categoria D/8 dove
8 n. 2 Lunedì 13 Gennaio 2020 Il Sole 24 Ore
l’esperto risponde

esercita, di fatto, l’attività istituzionale nicamente possibile, efficiente in termini di costi e pro- ziale e alla risoluzione di casi teorico–pratici».
denunciando al Comune il nuovo insediamento e porzionato rispetto ai risparmi energetici potenziali. Le norme esaminate, tuttavia, non stabiliscono quale
richiedendo il permesso per le opere di L’efficienza in termini di costi viene, in tal caso, valutata sanzione possa conseguire dal mancato rispetto dei re-
ristrutturazione. Il Comune, per rilasciare il con riferimento alla metodologia indicata nella norma quisiti formativi, ora rispetto alla delibera di nomina/
permesso di costruire, ha richiesto un cambio di UNI EN 15459. Nei casi in cui l’uso di sotto–contatori rinnovo dell’amministratore, ora rispetto al contratto
destinazione uso, un contributo del 10% sul costo di non sia tecnicamente possibile – cosa che deve essere di mandato che si instaura con i condòmini.
costituzione e la monetizzazione degli standard per certificata da un tecnico – o non sia efficiente in termini In assenza di determinazioni precise, la scelta sulla so-
cambio d’uso, per un totale di spesa di oltre 20mila di costi e proporzionato rispetto ai risparmi energetici luzione pratica del quesito è stata affidata alla giuri-
euro. In contrasto a quanto richiesto dal Comune noi potenziali, la norma prevede che si ricorra, a cura dei sprudenza. Attualmente, per quanto se ne ha contezza,
abbiamo invocato l’articolo 71, comma 1, del codice medesimi condòmini, all’installazione di sistemi di ter- sussistono due orientamenti di merito diversi: il primo,
del Terzo settore dove non è richiesto il cambio di moregolazione e contabilizzazione del calore indivi- riconducibile al Tribunale di Padova, afferma che la de-
destinazione d’uso. Come ci dobbiamo comportare duali per quantificare il consumo di calore in corrispon- libera di nomina dell’amministratore privo dei requisiti
circa la richiesta del Comune? denza a ciascun corpo scaldante posto all’interno delle formativi vada considerata nulla (sentenza 818/2017)
L.P. - MILANO unità immobiliari dei condòmini o degli edifici polifun- mentre la seconda fa capo al Tribunale di Verona e ritie-
zionali, secondo quanto previsto norme tecniche vigen- ne che la carenza di tali requisiti possa al più legittimare

L
e Asd iscritte al Coni e alla relativa Federazione di ti, salvo che l’installazione di tali sistemi risulti essere i condòmini al chiedere al giudice la revoca dell’ammi-
competenza non hanno un obbligo specifico di non efficiente in termini di costi con riferimento alla nistratore, in quanto tale carenza integrerebbe una
qualificarsi quali enti del Terzo Settore, adeguando metodologia indicata nella norma UNI EN 15459. Se «grave irregolarità gestionale» (sentenza 2515 del 13
gli statuti come prescritto dal Dlgs 117/2017, ancorché invece la norma tecnica UNI 10200 non può essere ap- novembre 2018)
tale norma abbia previsto tra le attività di interesse ge- plicata, o laddove siano comprovate, tramite apposita Quanto, infine, alla voce compenso o spese nel rendi-
nerale per gli enti del Terzo settore anche l’organizza- relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno conto, rispetto alle somme che vengono destinate in
zione e gestione di attività sportive dilettantistiche. Ne termico per metroquadro tra le unità immobiliari costi- favore dell’amministratore, a parere di chi scrive, la cir-
segue che l’articolo 71, comma 1 del codice del Terzo tuenti il condominio o l’edificio polifunzionale superio- costanza addotta dal lettore è relegabile come questione
settore potrebbe non essere applicabile alle Asd che non ri al 50%, il medesimo testo normativo prevede che sia semplicemente nominale, e non dovrebbe incidere sulla
assumeranno la qualifica di Enti del terzo settore, in possibile suddividere l’importo complessivo tra gli validità del documento nel suo complesso se quanto
quanto la disposizione richiamata è riferita in termini utenti finali attribuendo una quota di almeno il 70 per indicato risulta, ad ogni modo, contabilmente corretto.
espressi alle «sedi degli enti del Terzo settore e ai locali cento agli effettivi prelievi volontari di energia termica.
in cui si svolgono le relative attività istituzionali, purché In tal caso gli importi rimanenti potranno essere ripar- [89][394542]
non di tipo produttivo». titi, a titolo esemplificativo e non esaustivo, secondo i
millesimi, i metriquadri o i metricubi utili, oppure se- Risarcimento danni solo
condo le potenze installate.
Infine, va prestata molta attenzione alle sanzioni previ-
in caso di vizio occulto
Condominio ste dal legislatore in caso di mancato adeguamento del
condominio e dei condòmini alle misure di risparmio
energetico in disamina, ovvero all’applicazione dei cri-
Una persona acquista un appartamento al primo
piano di uno stabile dell’ex Ina casa costruito nel
1952. L’immobile è afflitto da umidità di risalita da
teri di riparto di cui sopra, in quanto il Dlgs 141/2016, sempre, cosa che è facilmente visibile ai primi piani
in seno all’articolo 11, comma 1, le quali oscillano da 500 e nei locali cantina sia dentro che fuori lo stabile.
a 2500 euro. L’acquirente, dunque, ben conosce la situazione al
Per cui il lettore dovrebbe chiedere al proprio ammi- momento dell’acquisto. Nonostante questo fa
nistratore un adeguamento dell’impianto alla norma- abitare l’anziana madre nell’immobile e ora ritiene il
tiva tecnica. condominio responsabile dell’aggravamento della
salute della donna. La sua pretesa è corretta?
[88][394512] A.V. - ROMA

Amministratore e titolare
P
er rispondere bisogna tenere presente due fattis-
d’azienda: deve aggiornarsi pecie: il contratto di compravendita e il vizio pre-
sente nell’appartamento; la causa dei fenomeni
Nel mio condominio è stato eletto amministratore dannosi e la responsabilità del condominio. In merito
titolare di un’impresa individuale di costruzioni alla prima, la legge stabilisce che, in caso di compra-
(codice Ateco 2007 41.2) con partita Iva e codice vendita, per essere rilevante un vizio deve essere occul-
fiscale corrispondente allo stesso. Egli è obbligato a to; ciò significa che il compratore non deve esserne a
partecipare agli aggiornamenti? E deve dimostrare conoscenza al momento della conclusione del contrat-
A cura di di aver partecipato già prima della nomina? Inoltre to. La garanzia, infatti, non è dovuta se, pur ignorati,
Rosario Dolce vorrei sapere se è corretto che il compenso venga i vizi erano facilmente riconoscibili dal compratore con
indicato nei bilanci come «spese amministrative» l’ordinaria diligenza, salvo in questo caso che il vendi-
con emissione di fattura e non «compenso tore abbia dichiarato espressamente che la cosa era
[87][394569] amministratore»: ai fini fiscali è la stessa cosa? immune da vizi (articolo 1491 del Codice civile). Ai vizi
R.L. - ROMA occulti la legge poi equipara la mancanza delle qualità
Riscaldamento e acqua calda: promesse o delle qualità essenziali in relazione all’uso
così la ripartizione delle spese
C
on la riforma del 2013 il legislatore ha previsto che cui è destinato l’immobile (articolo 1497 del Codice
l’esercizio dell’attività di amministratore condo- civile). Dunque, se il contratto di compravendità per-
Il condominio ha l’acqua calda centralizzata e non miniale possa essere svolta da parte delle persone metterà al compratore di esercitare la propria azione
dispone di contatori per i singoli appartamenti. La giuridiche (società) affermando, all’articolo 71–bis delle di garanzia, egli potrà chiedere, a seconda dei casi, la
ripartizione delle spese viene effettuata in base ai disposizioni di attuazione del Codice civile, che «posso- risoluzione del contratto, ovvero la riduzione del prez-
consumi rilevati dai contatori posti sui caloriferi. A no svolgere l’incarico di amministratore di condominio zo pagato insieme al risarcimento del danno, frattanto,
mio parere il criterio non è corretto, e le spese anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In maturato (rientrando nel novero di esso anche quello
dovrebbero essere ripartite in base ai millesimi, tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illi- relativo al peggioramento dello stato di salute dell’oc-
oppure al numero di persone residenti nei singoli mitatamente responsabili, dagli amministratori e dai cupante dell’appartamento, se dimostrabile). La causa
appartamenti. Qual è il criterio corretto di dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di ammini- che origina i fenomeni dannosi, come visto sopra, è
ripartizione dei costi? strazione dei condominii a favore dei quali la società però di natura condominiale e risulta, secondo quanto
R.C. - BUSTO ARSIZIO presta i servizi». In sede di nomina o conferma assem- scritto dal lettore, riconducibile all’umidità di risalita.
bleare dell’amministratore è buona norma verificare il Il proprietario dell’appartamento, dunque, potrà eser-

C
on l’entrata in vigore del Dlgs 102/2014, che attua rispetto dei requisiti “formativi” e quindi comprendere citare un’azione di responsabilità nei confronti del
la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica se l’amministratore abbia conseguito un titolo per lo condominio, al fine di chiedere ed ottenere il risarci-
(che modifica le direttive 2009/125/CE e svolgimento dell’attività (il corso di formazione iniziale, mento del danno patrimoniale e non patrimoniale (ar-
2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e si badi, non è necessario per coloro che nell’anno 2013 ticolo del 2051 Codice civile). Il proprietario potrà chie-
2006/32/CE), è stato previsto che, entro il 31 dicembre già svolgevano attività da almeno un anno), e/o sia tito- dere anche i danni che discendono dal peggioramento
2016, si provveda all’installazione obbligatoria di un lare di certificati attestanti lo svolgimento dell’attività delle condizioni di salute da parte dell’occupante del-
contatore di fornitura in corrispondenza dello scambia- di formazione periodica (decorrente, per prassi, dal 09 l’immobile. Unica condizione posta dalla giurispru-
tore di calore di collegamento alla rete o del punto di ottobre di ciascun anno). La disciplina della formazione denza, in tal caso, è quella di provare il cosiddetto “nes-
fornitura dell’edificio o del condominio (lettera così dell’amministratore, per il rilascio di tali certificati, è so eziologico”, cioè che lo scadimento delle condizioni
sostituita dall’articolo 5 del Dlgs 141/2016). stabilita nel Dm 140/2014:: «Gli obblighi formativi di di salute da parte della signora occupante l’apparta-
È stata imposta inoltre ai singoli condòmini l’installa- aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di mento – ove esso sia apprezzabile secondo criteri me-
zione di sotto–contatori per misurare l’effettivo consu- aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguar- dico legali – sia dipeso, per l’appunto, dall’alta concen-
mo di calore o di raffreddamento o di acqua calda per da elementi in materia di amministrazione condominia- trazione di umidità presente all’interno dell’immobile
ciascuna unità immobiliare, nella misura in cui sia tec- le, in relazione all’evoluzione normativa, giurispruden- e non ancora da altre ancora (sentenza del Tribunale
Il Sole 24 Ore Lunedì 13 Gennaio 2020 n. 2 9
l’esperto risponde

di Palermo del 21 febbraio 2014). Il condominio potreb- dell’appartamento o al condominio? [93][393135]


be opporre al lettore un suo concorso di colpa (cfr arti- A.F. - MONZA
colo 1227 codice civile), da cui potrebbe discendere L’amministrazione può anche

L’ annullare i condoni già accolti


quanto meno una diminuzione dell’entità del risarci- articolo 1117, numero 3, del Codice civile, dispone
mento accordabile in astratto. che sono di proprietà comune «le opere, le in-
stallazioni, i manufatti di qualunque genere de- Nel corso degli anni dal 1997 al 2015, il Comune ha
stinati all’uso comune, come i sistemi centralizzati di approvato le istanze per condono edilizio presentate con
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia la legge 724/94 per immobili realizzati senza
A cura di elettrici e i relativi collegamenti fino al punto di dira- autorizzazione nelle zone soggette a vincolo
Giuseppe Mantarro mazione ai locali di proprietà individuale dei singoli paesaggistico, per le quali è indispenzabile il benestare
condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al della locale Sovrintendenza, che ha dato il proprio assenso
punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative o si è espressa per “silenzio assenso”. Dopo tale data, la
[90][394591] di settore in materia di reti pubbliche». E, tuttavia, trat- Sovrintendenza ha respinto le istanze, per violazioni
tandosi di cavo elettrico destinato esclusivamente alla aventi a oggetto abusi edilizi della medesima natura,
La divisione dei costi proprietà di un condomino – ancorché posto su di una benché approvate dall’ente preposto. I benefici concessi
dei lavori alla loggia incassata parte comune – salvo diversa disposizione contenuta per i condoni presentati con la legge 724/94 e approvati
nel regolamento condominiale contrattuale (se esi- dagli enti preposti entro l’anno 2015 restano validi? Il fatto
In tema di ripartizione delle spese condominiali, stente), si ritiene che la spesa possa essere a carico del che gli enti abbiano tenuto comportamenti diversi per la
come devono essere divise quelle inerenti la singolo condomino, a norma dell’articolo 1123, comma medesima legge, solo per effetto di una diversa
manutenzione e il rifacimento della copertura di 3, del Codice civile, per il quale quando un bene o un interpretazione fatta nel corso dell’anno 2016, e ciò abbia
una loggia che funge da copertura a uno spazio a impianto è destinato al servizio di una sola proprietà, favorito alcuni soggetti e non altri per il medesimo abuso,
uso esclusivo (parte sottostante), ma che nella le relative spese sono a carico della suddetta proprietà. può rappresentare una violazione soggettiva?
parte superiore è a uso condominiale? Va da sé che ove il cavo serva invece tutti i condòmini F.D.L. - RAVELLO
A.L. - SASSARI (o gruppi di condòmini), le relative spese sono a carico

P
di questi ultimi. er quanto riguarda il primo quesito, la risposta è afferma-

S
e, come sembrerebbe di capire dal quesito, la log- tiva, in quanto è necessario che le amministrazioni inte-
gia in questione rientra nella particolare tipolo- ressate nel procedimento si esprimano in maniera
gia dei “balconi incassati” che non sporgono ri- espressa; ed eventuali provvedimenti assunti per altre posizio-
spetto ai muri perimetrali dell’edificio condominiale,
la soletta dei balconi stessi costituisce un prolunga-
mento del solaio e, pertanto, svolge la funzione di se-
Condono ni non valgono indiscriminatamente nei confronti di tutti i
soggetti ipoteticamente coinvolti in situazioni analoghe. Ciò
non esclude, però, che le amministrazioni interessate proceda-
parazione, copertura e sostegno dei diversi piani dello
stabile condominiale. Nei balconi incassati, quindi, si
configura una sorta di compossesso della soletta del
edilizio no ad annullare anche i condoni già accolti prima del 2015, ove
riscontrino – e ne diano fondata motivazione anche in relazio-
ne all’interesse pubblico da tutelare – presupposti di illegitti-
balcone esercitabile in termini di “calpestio”, per il mità chiaramente incompatibili con la tutela del territorio.
proprietario del piano superiore, e di fruizione della Si ritiene che la risposta al primo quesito fornisca la risposta
copertura, per il proprietario del piano inferiore. anche al secondo. Infatti, le pubbliche amministrazioni devono
Lo ha stabilito la Cassazione, con la sentenza uniformare il loro operato al rispetto della normativa applica-
637/2000: «quanto al sottobalcone, nella tipologia del bile e, pertanto, non dovrebbero essere ammissibili comporta-
balcone incassato esso viene considerato alla stessa menti che, in situazioni identiche, adottino provvedimenti
stregua dei solai, sicché la spesa relativa deve essere diversi e, quindi, discriminatori.
sostenuta da ciascuno dei proprietari dei due piani
l’uno all’altro sovrastanti in ragione della metà (artico-
lo 1125 del Codice civile): infatti, la conformazione del
balcone incassato fa sì che esso funga, contemporanea-
mente, da sostegno del piano superiore e da copertura
del piano inferiore». L’articolo 1125 Codice civile preve-
Pubblico
de che «le spese per la manutenzione e ricostruzione
dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti
eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro so-
A cura di
Massimo Sanguini
impiego
vrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del
proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la [92][393350]
decorazione del soffitto».
Dunque, nel caso di specie, la loggia (in quanto rien- Istanze ammesse se c’è
trante nella categoria dei balconi incassati) risulta es- una separazione urbanistica
sere un tutt’uno con il solaio interpiano, sicché (salvo
diversa convenzione risultante dal titolo o dal regola- Sono state prodotte due istanze distinte di
mento condominiale) le spese per la manutenzione e/o condono edilizio (ex legge 724/94) per due immobili
il rifacimento, ex articolo 1125 del Codice civile, saran- che, sebbene separati, ricadono sulla stessa
no a carico dei proprietari delle unità immobiliari di cui particella; la volumetria totale supera i 750 metri
tale solaio serve rispettivamente da piano di calpestio cubi. È possibile che vengano rilasciati i relativi
e da soffitto e, conseguentemente: le spese per la co- titoli abilitativi? Se tale circostanza si verifica su
pertura saranno a carico del proprietario del piano due particelle diverse?
sottostante, mentre quelle della parte superiore, es- G.D. - ARZANO A cura di
sendo di uso. Giorgio Lovili

L
a normativa di riferimento, ossia l’articolo 39, com-
ma 1, della legge 724/1994, prevede in effetti che il
limite volumetrico indicato riguardi la singola ri- [94][393702]
A cura di chiesta di concessione edilizia in sanatoria. Ciò premes-
Matteo Rezzonico so, è anche altrettanto vero che non possono essere am- Ok al cambio (motivato)
messe istanze che prospettino una suddivisione solo del part–time in full–time
fittizia dell’immobile, volta all’esclusivo scopo di elude-
[91][394449] re il limite in questione. Sotto questo aspetto, secondo Un Comune può indire un concorso a tempo
la giurisprudenza della Cassazione, più che la suddivi- indeterminato per la qualifica di ufficiale di Polizia locale
Nuovo cavo elettrico: paga sione catastale, rileva la suddivisione dal punto di vista (categoria D), con contratto part–time a 12 ore
il singolo se unico beneficiario urbanistico dell’immobile e quella della titolarietà della settimanali, tramite procedura semplificata di soli titoli e
proprietà. Ossia, per rispettare il limite volumetrico pre- prova orale? Una volta assunto, il soggetto potrebbe
In un condominio di 28 unità abitative si è reso visto dalla legge 724/1994, le istanze di condono – sepa- vedere trasformato il contratto in tempo pieno, oppure
necessario sostituire il cavo che collega il rate – devono provenire da più soggetti legittimati, lavorare con qualche altra forma, tipo extra–time o
contatore dell’energia elettrica di un condomino, aventi cioè titoli di proprietà distinti, ancorchè riferiti comando, in un altro Comune per coprire le restati 24 ore?
posto in un vano comune al piano interrato, al ad immobili non distinti catastalmente (Cassazione, O.D. - PADOVA
quadro elettrico che si trova all’interno del suo 21284/2018). D’altro canto, la separazione catastale del-

L
appartamento, posto ad un piano intermedio l’immobile non può superare quanto sopra rilevato, os- a normativa di riferimento è costituita dall’articolo 35 del
dell’edificio. La spesa per la sostituzione di tale sia la separazione urbanistica e dei titoli legittimanti alla Dlgs 150/2001 e dal regolamento di organizzazione del
cavo compete al condomino proprietario richiesta di condono. Comune con cui si disciplina l’accesso per ogni profilo di
10 n. 2 Lunedì 13 Gennaio 2020 Il Sole 24 Ore
l’esperto risponde

personale, secondo le esigenze organizzative individuate dalla amministrazione dal 1979 al 2017 e dal 16 contributi, composti in questo modo:
Giunta comunale attraverso la programmazione triennale dei dicembre 2017 sono in pensione. – 1.691 settimane gestione lavoratori dipendenti;
fabbisogni (Dlgs 75/2017). Ciò significa che contravverrebbe La mia posizione contributiva è la seguente: – 51 settimane servizio militare
ai principi di “par condicio“, violando pertanto il principio al 31 dicembre 1992 ho più di 20 anni di contributi – 205 settimane di cassa integrazione.
costituzionale del “buon andamento”, l’ente che prevedesse tra reali e figurativi, al 1997 più di 27 anni, al 2011 Inoltre ho 31 settimane di disoccupazione e 4 per
procedure selettive “ad hoc“ per singoli posti, secondo criteri più di 40 e, infine, al 2017 più di 47. Naspi, pari a 0,67 anni, per un totale di 38,11 anni.
discrezionali, sul presupposto di esigenze particolari. La mia pensione fino al 2011 viene calcolata con il Ho presentato all’Inps domanda per andare in con
Seguendo il criterio della programmazione triennale, è possi- sistema retributivo: su cosa viene calcolata la pensione Quota 100 a partire da ottobre, ma è stata
bile prevedere che il posto originariamente part–time sia tra- quota A? La quota B viene calcolata sugli ultimi 5 respinta in quanto al 30 settembre tengono in
sformato in full–time all’interno dello stesso ente, e ciò in o 10 anni? Vorrei sapere anche se è ancora considerazione solo le 1.947 settimane di
base alle aumentate esigenze organizzative (da motivare). Ma applicabile la nota operativa Inps 29 del 13 contribuzione, escludendo le 35 settimane di
ciò può avvenire esclusivamente riguardo allo stesso ente, in giugno 2008. disoccupazione/Naspi. Leggendo il messaggio Inps
quanto l’ipotesi di ricorso ad altro ente per il completamento V.M. - REGGIO CALABRIA 1551 del 16 aprile 19 Quesito 1.3, mi sembra di capire
del tempo pieno configurerebbe un inammissibile cumulo però che la disoccupazione è presa in

I
di impieghi in violazione con il disposto dell’articolo 53 del n via generale, nel calcolo della pensione con il siste- considerazione solo se si superano i 35 anni
Dlgs 165/2001. ma retributivo, la quota A di pensione viene calcolata effettivi di contribuzione. È corretto il
sulla base pensionabile dell’ultimo stipendio spet- comportamento dell’Inps?
[95][393425] tante alla data di cessazione dal servizio per l’aliquota G.V. - SAN GIOVANNI LA PUNTA
contributiva relativa all’anzianità utile a pensione ma-
Tempo determinato: nella Pa
S
turata fino al 31 dicembre 1992. Mentre, la quota B di ulla base dei dati forniti dal lettore, risultano
non vale il limite dei 24 mesi pensione viene calcolata sulla media degli stipendi
degli ultimi 10 anni di servizio. Per quanto attiene alla
perfezionati i 35 anni di contributi (al netto dei
periodi di disoccupazione). Il requisito dei 62
Sono un lavoratore dipendente di un Comune nel nota operativa 29/2008 dell’ex Inpdap, si ritiene che anni di età e dei 38 anni di contributi risultano altresì
cratere del sisma 2016, e sono assunto a tempo non dovrebbe più trovare applicazione, in quanto con perfezionati. Tuttavia, secondo quanto previsto dal
determinato in base all’articolo 50–bis del Dl 189/2016, la legge di riforma delle pensioni (legge Fornero) non Dl 4/2019, il diritto a riscuotere il trattamento pen-
con tre diversi contratti, da metà anno 2017 fino a esiste più la cessazione dal servizio con un’anzianità sionistico decorre trascorsi tre mesi dal perfeziona-
dicembre 2020. Il primo contratto è stato di un anno, da contributiva di 40 anni di servizio, che nella preceden- mento dell’ultimo dei requisiti (tra quello anagrafico
metà 2017 a metà 2018; il secondo contratto fino a te normativa pensionistica, costituiva la massima an- e quello contributivo). Pertanto, avendo raggiunto
dicembre 2018, e il terzo per i due anni 2019–2020: i tre zianità utile a pensione. Su tale punto, si potrebbe da ultimo i 38 anni di contributi, ma non essendo
contratti sono consecutivi, senza interruzioni. Vorrei sentire l’Inps–Gestione dipendenti pubblici per un ancora trascorsi i tre mesi di finestra mobile, il dirit-
sapere se sono applicabili le disposizioni del Dl parere definitivo. to per accedere alla prestazione pensionistica dal 1°
87/2018, convertito nella legge 96/2018, relativamente ottobre 2019 non risultava ancora perfezionato. Ve-
al superamento dei 24 mesi di contratto. rosimilmente la finestra risulta aperta dal 1° dicem-
E.G. - RIETI bre 2019.
A cura di

L
a risposta è negativa. In questo caso, anche se il termi- Aldo Forte [99][393578]
ne risulta superato secondo la normativa oggi vigente
(articolo 1, legge 87/2018), vale il principio del “tem- Pensione anticipata
pus regit actum”, secondo il quale la normativa da applica-
re è quella vigente al tempo del provvedimento (che, per
[97][394520] per precoci con Naspi
l’appunto, era quella prevista in 36 mesi, secondo la legge Ok al lavoro occasionale Alla luce della lettura della circolare Inps 88 del 12
81/2016, “Jobs act”). del familiare in pensione giugno 2019, paragrafo 6, vorrei sapere se un
Comunque, proprio la più recente normativa contiene due lavoratore precoce (con 52 settimane di contributi
importanti precisazioni, riportate all’articolo 1: Il socio di maggioranza e non amministratore unico prima dei 18 anni)con un’anzianità aziendale di 40
– al comma 2 si afferma che le disposizioni di cui al comma in una società di persone (artigiana) può fruire della anni e 40 anni di contributi Inps versati al 15
1 si applicano ai contratti di lavoro a tempo determinato collaborazione saltuaria (attività manuale) di un ottobre 2019, licenziato in base alla legge 223/91 in
stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del familiare pensionato con Quota 100 (che di fatto data 15 ottobre 2019, a cui è stata corrisposta per
presente decreto, nonché ai rinnovi e alle proroghecont andrebbe a prestare la propria opera all’interno due mesi un’indennità sostitutiva del preavviso
attuali successivi al 31 ottobre 2018; della società) senza iscriverlo all’Inps, (come da Ccnl applicato) e percettore di Naspi può
– al comma 3 si stabilisce che le disposizioni dell’articolo assicurandolo all’Inail e senza che incorra nella chiedere la pensione anticipata al compimento dei
non si applicano ai contratti stipulati dalle pubbliche am- revoca della pensione? 41 anni di contributi (40 anni lavorati + due mesi di
ministrazioni, ai quali continuano ad applicarsi le disposi- P.V. - TREVISO preavviso + 10 mesi di Naspi), con conseguente
zioni vigenti anteriormente alla data in vigore del decreto. decadenza della Naspi? La pensione decorrerà

L
a collaborazione di attività manuale, presup- dopo i tre mesi dalla richiesta di pensione
pone un lavoro prestato dal familiare; sce- anticipata? Nei tre mesi di finestra potrà ancora
gliere di iscriverlo all’Inail e non all’Inps, è beneficiare della Naspi?

Previdenza una scelta personale. Il ministero del Lavoro (cir-


colare 10478 del 10 giugno 2013 e 14184 del 5 agosto
S.A. - CAVA DE’ TIRRENI

L
2013) ha chiarito che le prestazioni effettuate dai a pensione anticipata con 41 anni di contributi
familiari generalmente sono prestazioni occasio- riservata ai lavoratori precoci è possibile a con-
nali rese in via gratuita e comportano l’iscrizione dizione che il soggetto abbia terminato, da al-
Inps solo in presenza dei requisiti di abitualità e meno tre mesi, la percezione dell’indennità di disoc-
di prevalenza. cupazione. Tuttavia, come precisato dall’Inps con la
La prestazione è da considerarsi sempre occasio- circolare 88/2019, qualora i lavoratori in questione,
nale in presenza delle seguenti situazioni: presta- nelle more del completamento e della definizione
zioni rese da familiare pensionato; prestazioni dell’iter di riconoscimento delle condizioni per l’ac-
rese nell’ambito quantitativo di 90 giorni nell’an- cesso al beneficio, risultino fruitori del trattamento
no solare ovvero 720 ore all’anno. Quindi, se vi di disoccupazione Naspi, la decadenza dalla suddetta
sono tali caratteristiche, si rientra nell’occasiona- prestazione opera dalla prima decorrenza utile del
lità; naturalmente, per evitare problemi per la trattamento pensionistico anticipato. Nel caso in cui
pensione, è necessario che il familiare non perce- tale decorrenza, indicata nella comunicazione di ri-
pisca alcun compenso. conoscimento delle condizioni per l’accesso al bene-
ficio, sia antecedente alla data di invio della comuni-
cazione stessa e, alla medesima data, il beneficio
pensionistico non sia stato ancora richiesto, la deca-
A cura di denza dalla suddetta prestazione opera dal primo
A cura di Fabio Venanzi giorno del mese successivo a quello in cui viene in-
Aldo Ciccarella viata, dall’Istituto, la comunicazione di riconosci-
mento delle condizioni di accesso al beneficio. L’inte-
[98][393630] ressato dovrà presentare apposita istanza finalizzata
[96][394501] al riconoscimento di lavoratore precoce. Nei tre mesi
Naspi rilevante per Quota 100 di finestra, il lavoratore potrà beneficiare della Naspi.
Così si calcolano la quota A con già 35 anni di versamenti Si ricorda che, oltre al perfezionamento dei 41 anni
e la quota B della pensione di contributi, occorre verificare il raggiungimento dei
Ho 63 anni, sono iscritto al Fldp e al 30 settembre ho 35 anni senza considerare i periodi di disoccupazione
Sona stata una dipendente della Pubblica accumulato 1947 settimane, pari a 37,44 anni di e di malattia.
Il Sole 24 Ore Lunedì 13 Gennaio 2020 n. 2 11
l’esperto risponde

peraltro può coesistere, in assenza di disposizioni nor-

Contributi Istruzioni per l’uso


mative contrarie, con una posizione assicurativa relati-
va al lavoro imprenditoriale, ove si rilevino nella fattis-
pecie concreta i requisiti di prevalenza richiesti dalle
Il sito dell’esperto risponde
previdenziali
leggi di settore.
Deve osservarsi, inoltre, che la gestione d’impresa av- www.espertorisponde.ilsole24ore.com
viene con totale autonomia e scelta di modalità e tempi

e assistenziali
da parte del titolare, che non è legato all’osservanza di  Il servizio di consulenza ai lettori del Sole 24 Ore
giorni di riposo o al rispetto di festività; che, d’altro continua su internet. Dalla sezione dedicata è
canto, il lavoro dipendente può essere a sua volta reso possibile inviare gratuitamente un quesito agli
con modalità orarie molto variegate, nell’ambito delle esperti (previa registrazione) e cercare la soluzio-
previsioni contrattuali. ne al proprio caso nel database delle risposte.
Nel caso in esame, trattandosi di amministratore e so-
cio unico, che rende la prestazioni in via telematica, si
ritiene che vi siano le condizioni per mantenere l’iscri-
zione alla Gestione commercianti.

A cura di
Fabio Venanzi
A cura di
Aldo Forte
[101][394590]
Può uscire a 71 anni d’età chi
[100][394496] ne ha 5 di contributi post ’96
L’amministratore socio unico Sono un imprenditore individuale e chiuderò a breve
 Il portale dell’esperto risponde è pensato per
valorizzare i punti di forza della rubrica fondata
iscritto alla «commercianti» la mia attività, dopo circa cinque anni di esercizio. In nel 1984, integrandoli con i Forum tematici e gli
L’amministratore unico di una Srl, anche socio unico questi cinque anni ho versato regolarmente i approfondimenti pubblicati ogni lunedì sul
della stessa società, che svolge attività contributi Inps e adesso, non avendo alla mia età Sole 24 Ore.
commerciale con sede in Italia, è residente in certezze su un eventuale futuro professionale, mi  Sul sito dell’esperto risponde è possibile cerca-
Slovenia (e iscritto all’Aire), dove svolge attività di chiedo se questi contributi siano sufficienti per una re la risposta al proprio caso specifico all’interno
lavoro dipendente con contratto da dirigente, per 32 futura pensione e, in caso negativo, quale possa di una banca dati che conta oltre 200mila quesiti.
ore settimanali, e iscrizione alla relativa previdenza. essere una soluzione alternativa per utilizzare i Inoltre, lo stesso motore di ricerca permette di
Dalla Srl italiana, al momento, non percepisce contributi versati. navigare tra le risposte fornite dagli esperti nei
compensi. È iscritto all’Inps commercianti e paga S.V. - TORINO Forum tematici, come quelli sui vari temi fiscali, la
contributi fissi come socio lavoratore. L’attività che casa, le pensioni, il diritto di famiglia.

S
svolge per la Srl italiana è unicamente attività e i cinque anni di contributi si collocano dopo il  Dallo stesso sito si può inviare una domanda
amministrativa svolta in connessione remota, con 1996, il lettore avrà diritto a percepire una pensio- agli oltre 100 esperti del Sole 24 Ore e partecipare
pc e via telefono; a livello operativo, l’attività viene ne di vecchiaia contributiva al compimento del ai Forum di volta in volta attivati su temi d’attuali-
svolta da agenti, consulenti e professionisti tutti 71esimo anno di età. Infatti, secondo quanto previsto tà. Internet è l’unico canale attraverso il quale è
con partita Iva. Può chiedere la cancellazione dall’articolo 24 del Dl 201/2011, i soggetti con contributi possibile l’invio di quesiti.
dall’Inps, in quanto svolge attività di lavoro puri accedono alla pensione con 70 anni di età e cinque
dipendente per 32 ore settimanali in Slovenia? anni di contribuzione effettiva (contribuzione obbliga-
B.B. - FORLÍ toria, da riscatto, volontaria). Il requisito dei 70 anni Per cercare una risposta
deve essere adeguato agli incrementi della speranza di

È
da sottolineare che l’iscrizione previdenziale co- vita, motivo per cui – fino al 31 dicembre 2022 – saranno
me dipendente e autonomo non è esclusa a priori. richiesti 71 anni di età.
Infatti, quella dei commercianti è condizionata Qualora parte dei cinque anni dovesse collocarsi prima
anche all’esistenza di una prestazione lavorativa resa del 1996, non si potrebbe accedere ad alcuna prestazione
con carattere di prevalenza, da interpretarsi quale pensionistica. In tali casi, in presenza di contribuzione
maggiore dedizione rispetto alle eventuali altre attività accreditata presso la Gestione separata Inps anche suc-
lavorative che il soggetto svolga contestualmente. cessivamente alla chiusura dell’attività, il lettore po-
Quando coesista un’attività lavorativa in forma di im- trebbe chiedere il computo in tale Gestione, in base al
presa e un’attività di lavoro dipendente, quest’ultima Dm 282/1996, con i citati requisiti (71 anni e cinque di
dà luogo di diritto a una posizione assicurativa, che contribuzione).

 È possibile consultare la banca dati delle


risposte con una ricerca per: parola, argomento,
fascicolo.
 Tra i risultati della ricerca appaiono: le risposte
pubblicate ogni lunedì sull’Esperto risponde; i
Forum tematici attivati su argomenti di attualità.

Per inviare una domanda

 Per inviare il quesito bisogna essere registrati


al sito del Sole 24 Ore (la registrazione è gratuita).
 Per inviare una domanda si può scegliere: il
canale “classico” dell’esperto risponde; i Forum
attivati di volta in volta su temi d’attualità
12 Lunedì 13 Gennaio 2020 Il Sole 24 Ore
Se ha gradito questo quotidiano e se lo ha trovato altrove, la preghiamo di sostenerci venendo a scaricare almeno volta al giorno dove è stato creato, cioè su
www.marapcana.mobi cliccando su questo testo. Senza il suo aiuto, purtroppo,presto potrebbe non trovarlo più. Troverà anche riviste, libri, audiolibri, fumetti, quotidiani
e riviste straniere, fumetti e riviste per adulti, tutto gratis, senza registrazioni e prima di tutti gli altri, nel sito più fornito ed aggiornato d'Italia. Trova inoltre tutte le novità
musicali un giorno prima dell'uscita ufficiale in Italia, software, apps, giochi per tutte le console, tutti i film al cinema e migliaia di titoli in DVDRip, e tutte le serie che può
desiderare sempre online dalla prima all'ultima puntata.
Grazie da parte di tutto lo staff di www.marapcana.mobi

Potrebbero piacerti anche