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GIURISPRUDENZAI SINGOLI CONTRATTI

Mediazione

I limiti degli obblighi informativi


del mediatore immobiliare
CASSAZIONE CIVILE, Sez. III, 4 luglio 2006, n. 15274 - Pres. Duva - Rel. Federico - P.m. Iannelli - F. V.
c. C. E.
Responsabilit del mediatore - Compravendita immobiliare - Libert del bene - Obblighi del mediatore - Visure
catastali e ipotecarie - Esclusione - Fattispecie
Non rientra tra le responsabilit del mediatore, poich non riconducibile alla comune ordinaria diligenza cui esso deve conformarsi nelladempimento della prestazione ai sensi dellart. 1756 Codice civile, lo svolgimento, in assenza di specifico incarico, di indagini tecnico giuridiche particolari. Il mediatore immobiliare, infatti, non tenuto ad accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libert dellimmobile oggetto della trattativa, in occasione di una compravendita immobiliare, da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli, se ci non sia stato oggetto di richiesta specifica da parte dellacquirente.

Svolgimento del processo


Con atto di citazione 10 dicembre 1992 D.P.A., premesso che, a seguito di annuncio sul giornale Alto Adige,
nel periodo maggiogiugno 1991 aveva contattato lagenzia immobiliare Il Pioppo per lacquisto di una casa
posta in vendita a (omissis) e che, dopo che - a seguito di
intese con R. S. e M. G. - aveva sottoscritto il 25 giugno
1991 il preliminare dai medesimi predisposto (contemplante una permuta immobiliare con il versamento di un
conguaglio per lire 50 milioni) presso lo studio del notaio F. V., essendo stato rassicurato sia da questultimo
che dal R. e dal M. che ogni debito garantito da ipoteca
sullimmobile de quo era stato estinto, aveva sottoscritto
latto definitivo di compravendita con permuta il 5 luglio 1991 dinanzi allo stesso notaio che gli aveva confermato che tutto era a posto, mentre successivamente allintavolazione di tale atto, avvenuta il 17 luglio 1991,
aveva appreso dalla stessa agenzia e dal notaio che sullimmobile acquistato gravava la procedura esecutiva
immobiliare n. 98/90 incardinata presso il Tribunale di
Trento su istanza della BNL e nella quale erano intervenuti altri creditori della parte venditrice, C. E., conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Trento il notaio F.,
M. G., R. S., la s.r.l. Il Pioppo e C. E. per sentirli condannare in solido sia a versare ai creditori intervenuti
nella suddetta esecuzione immobiliare gli importi necessari a consentire la loro rinuncia ai fini della dichiarazione di estinzione del procedimento esecutivo e della cancellazione del pignoramento immobiliare annotato sullimmobile acquistato sia a tenere indenne esso attore
dalle spese occorse ed occorrende per le azioni legali
svolte o da svolgere per ottenere la cancellazione del pignoramento stesso.

Tutti i convenuti, ad eccezione della C., si costituivano


in giudizio contestando la fondatezza dellavversa domanda.
Con sentenza non definitiva del 10 settembre 2000 il
Tribunale dichiarava la responsabilit della C. per levizione subita dallattore, nonch quella solidale degli altri
convenuti per ogni danno al medesimo cagionato per il
loro concorso alla produzione dellevento dannoso in
rapporto al valore attuale dellimmobile e condannava
altres il F. al pagamento di lire 2 milioni 859.800 in favore dellattore medesimo, rimettendo la causa sul ruolo
per la quantificazione dei danni risarcibili.
Avverso tale sentenza proponeva appello il F., chiedendo il rigetto dellavversa domanda ed in via subordinata
la riduzione del risarcimento danni: il D. P., costituitosi,
eccepiva linammissibilit dellappello per difetto di specificit dei motivi e comunque linfondatezza dello stesso nel merito, e proponeva a sua volta appello incidentale avverso il capo della sentenza che aveva limitato la
responsabilit in rapporto al valore attuale dellimmobile, giacch in tal modo non si era tenuto conto dei danni subiti per le spese legali occorrenti per la cancellazione del pignoramento.
Anche la soc. il Pioppo ed il R. in proprio si costituivano in giudizio, chiedendo, la prima, il rigetto delle avverse domande ed il secondo, laccertamento del proprio
difetto di legittimazione passiva, mentre restavano contumaci la C. ed il M.
Il quale, con separato atto di appello del 19.7.01, impugnava la stessa sentenza chiedendo il rigetto delle domande versate in causa nei suoi confronti dal D.P..
Nel procedimento cos apertosi si costituivano il F., il R.
e la soc. Il Pioppo, ad eccezione della C. rimasta contu-

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mace, riproponendo le stesse eccezioni sollevate nellaltro procedimento, mentre il D. P. eccepiva preliminarmente linammissibilit di tale appello per essere stato
proposto fuori termine ed in violazione degli artt. 333 e
340 c.p.c., comma 2.
Disposta la riunione dei due processi, con sentenza pubblicata il 23 luglio 2002 la Corte di appello di Trento dichiarava linammissibilit dellappello proposto dal M.,
in accoglimento parziale di quello proposto dal F. annullava il capo della sentenza appellata relativa alla sua condanna al pagamento della somma di L. 2 milioni
859.800 e in accoglimento di quello incidentale della
soc. Il Pioppo e del R. annullava il capo relativo allaccertamento della loro responsabilit per il danno cagionato al D. P., confermando nel resto lappellata sentenza.
Avverso la decisione in grado di appello ricorreva quindi per cassazione il F., deducendo due motivi, mentre il
D. P. resisteva al gravame mediante controricorso, con il
quale formulava a sua volta ricorso incidentale affidato a
due motivi, al quale resistevano sia la soc. Il Pioppo che
il R. con controricorso.
Il D.P. depositava in atti anche memoria illustrativa.
Non svolgevano alcuna attivit difensiva il M. e la C.

Motivi della decisione


Va disposta in primo luogo la riunione dei ricorsi ex art.
335 c.p.c.
Va quindi esaminata in via preliminare la questione dedotta dal D. P. nella memoria ex art. 378 c.p.c., circa la
asserita connessione dei ricorsi per cui si procede con
quelli iscritti al n. 1710/05 e al n. 4111/05 R.G., concernenti il quantum debeatur.
Rileva, peraltro, il Collegio che tale connessione non
comporta la necessit di alcun specifico provvedimento
in ordine ai ricorsi in questione, dovendosi in particolare escludere la possibilit di una loro riunione, ai fini della loro contestuale decisione, ai sensi dellart. 335 c.p.c.,
che presuppone lesistenza di una pluralit di impugnazioni proposte separatamente avverso la stessa sentenza e
non contro sentenze diverse per contenuto ed oggetto.
Ricorso n. 31085/02.
Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione
dellart. 278 c.p.c., nonch assoluta carenza di motivazione su punti decisivi della controversia ed illogica e
contraddittoria motivazione, avendo la Corte di merito
articolato la propria decisione senza alcun riferimento al
dato fattuale della presenza di due atti conclusi inter partes e della relativa ricostruzione documentale dei fatti di
causa.
Con il secondo motivo lamenta la violazione degli artt.
1176, 2230 e 2236 c.c., nonch della l. n. 89 del 1913,
giacch, mentre per il primo atto, il compromesso, esso
ricorrente era rimasto del tutto estraneo alla sua redazione o controllo, per quanto riguarda invece latto di permuta, il F. aveva diligentemente compiuto tutto ci che
gli stato contestato dalla Corte territoriale di aver
omesso, in particolare il puntuale assolvimento dellin-

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carico da lui assunto di seguire la cancellazione delle due


ipoteche iscritte sullimmobile.
I due motivi, risultando sostanzialmente connessi tra loro, possono essere esaminati congiuntamente e vanno
accolti per quanto di ragione.
Ed invero, una attenta lettura della sentenza impugnata
non consente di identificare con certezza e chiarezza
quali siano state in concreto le fonti del convincimento
dei giudici di appello in ordine alla ritenuta responsabilit del ricorrente nei confronti del D. P. per i danni da
questi pretesi.
In particolare, si rileva che il discorso logico-argomentativo della sentenza impugnata, nel disegnare il percorso
identificativo delle ragioni giustificatrici della suddetta
affermazione di responsabilit del F., non risulta sorretto
da un costante e critico riferimento alle singole e specifiche risultanze processuali, correttamente valutate nella
loro reciproca interdipendenza.
La Corte di merito, infatti, nel localizzare il momento
preciso in cui si sarebbe realizzata tale responsabilit, si
sottrae al necessario preventivo incombente di una soddisfacente ed esauriente ricostruzione fattuale degli episodi che hanno visto in concreto lo svolgimento dellopera professionale del F., cos come richiesta dalla parte
interessata allassistenza tecnico-giuridica del medesimo.
Se, invero, si esamina quanto esposto dalla Corte territoriale a pag.
19 della sentenza impugnata, si rileva che - come ha
esattamente rilevato il ricorrente - non dato comprendere a quale dei due atti stipulati tra il D.P. e la C. si sia
riferita la Corte medesima quanto menziona latto de
quo, in occasione della cui redazione il F. sarebbe venuto a conoscenza dellesistenza di un pignoramento immobiliare gravante sullimmobile oggetto della permuta.
Tale precisazione sarebbe stata essenziale, anche in considerazione del diverso ruolo svolto dal notaio F. nella
stipulazione del compromesso del 25 giugno 1991 e dellatto definitivo di trasferimento del 5 luglio 1991.
Non si riscontra, infatti, nella sentenza impugnata unanalisi critica ed approfondita circa i concreti comportamenti tenuti dal ricorrente nelle due occasioni sopra
enunciato ed anche il riferimento alla natura del vincolo o dei vincoli gravanti sullimmobile del tutto generico ed impreciso, attesa la pluralit delle iscrizioni pregiudizievoli (ipoteche e pignoramento della B.N.L.).
Sorprende altres che nel discorso motivazionale tessuto
dalla Corte territoriale si colga laffermazione (v. pag. 23
della sentenza gravata) che non abbia potuto essere esaminata la questione relativa allavvenuto versamento da
parte del Dal Poi della somma di lire 50 milioni prima
dellatto definitivo, in quanto rientrante tra le questioni
economiche sulle quali si era riservato il primo giudice a
seguito dellemissione della sentenza parziale sullan,
giacch lesame del contrasto tra le versioni riguardanti
tale versamento, con la sua relativa risoluzione (il ricorrente sostiene, infatti, che esso non stato fatto nelle sue
mani, ma direttamente in quelle della C. al momento

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della sottoscrizione del compromesso, senza la materiale
presenza del notaio), risulta di rilevante importanza proprio ai fini di stabilire lesatto ruolo svolto dal notaio
stesso nella stipulazione dei due atti di cui sopra.
In conclusione, laffermazione della responsabilit del F.
non risulta, allo stato, giustificata da un apparato motivazionale del tutto esauriente e soddisfacente, per cui
sotto questo profilo il ricorso va accolto.
Ricorso n. 1307/03.
Con il primo motivo il D.P. si duole della violazione degli artt. 1223 e 1227 c.c. e della motivazione insufficiente ed illogica su un punto decisivo della controversia,
avendo la Corte territoriale apoditticamente negato la
sussistenza del necessario nesso di causalit tra linadempimento del notaio e gli esborsi fatti da esso ricorrente
per le azioni legali resesi necessarie per lestinzione del
pignoramento gravante sullimmobile compravenduto.
Con il secondo motivo si duole invece della violazione
degli artt. 1754 c.c., e segg. e della motivazione insufficiente, illogica e contraddittoria su un punto decisivo
della controversia, giacch la Corte di Appello ha erroneamente escluso la responsabilit del R. e della soc. Il
Pioppo pur avendo accertato che i medesimi hanno agito nella qualit di semplici intermediari e quindi di
mediatori ex artt. 1754 c.c., e ss. per cui andava dichiarata la loro responsabilit contrattuale.
Il primo motivo fondato.
Ed invero, la Corte territoriale ha escluso che potesse
configurarsi una correlazione causale tra laffermata responsabilit del notaio F. e del M. e le spese sostenute dal
D.P. al fine di proporre opposizione allesecuzione promossa dagli istituti bancari titolari di garanzie reali sullimmobile da lui acquistato il 5 luglio 1991, ma non ha
giustificato affatto il proprio convincimento se non rilevando la circostanza che uno dei due interventi era anche successivo allepoca di sottoscrizione dellatto definitivo di compravendita con permuta.
Premesso, infatti, che a tale rilievo non possa attribuirsi
alcuna rilevanza in funzione di quella ritenuta esclusione, deve tenersi presente che in tema di risarcibilit dei
danni conseguiti da fatto illecito o da inadempimento,
nellipotesi di responsabilit contrattuale, il nesso di causalit va inteso in modo da ricomprendere nel risarcimento anche i danni indiretti e mediati che si presentino come effetto normale secondo il principio della c.d.
regolarit causale (cfr. Cass. civ., Sez. III, 9 maggio 2000,
n. 5913), non potendosi negare che, ove dovesse riaffermarsi - accanto alla responsabilit del M., ormai divenuta irrevocabile - anche quella del F., per non avere il medesimo accertato, in base alla sua normale diligenza professionale, leffettiva estinzione del processo esecutivo
prima che si procedesse alla stipulazione dellatto definitivo di trasferimento dellimmobile de quo, tra i danni
cagionati al D. P. dai comportamenti in questione, quanto meno in via mediata o indiretta, andrebbero ricomprese anche le spese necessarie dal medesimo D. P. sostenute al fine di liberare limmobile acquistato proprio da

quei pesi, la cui inesistenza o estinzione i soggetti suddetti avrebbero dovuto assicurare.
Non invece fondato il secondo motivo.
Ed invero, si rileva che la Corte di merito ha spiegato,
con ragionamento assolutamente immune da vizi logici
ed errori di diritto, le ragioni per le quali ha ritenuto di
escludere la responsabilit sia del che della soc. Il Pioppo, facendo corretto riferimento al fatto che il R. aveva
comunicato sia al F. che al D. P. i dati tavolari e procedimentali in suo possesso e rilevando altrettanto correttamente come, avendo il R. e la societ suddetta operato
quali semplici intermediari, non fossero tenuti in tale loro qualit alla verifica dellestinzione della procedura
esecutiva intentata da altri istituti bancari, per cui nessuna responsabilit poteva loro essere addebitata per tale mancata verifica.
Deve, infatti, ritenersi pacifico (v. Cass. civ., Sez. III, 17
maggio 1999, n. 4791) che non rientri nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore deve conformarsi nelladempimento della prestazione ai sensi dellart. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare
incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico,
essendo stato in particolare ritenuto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare non pu
considerarsi compreso nella prestazione professionale
del mediatore lobbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libert dellimmobile oggetto della
trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Il ricorso de quo va, quindi, accolto limitatamente al primo motivo di ricorso.
La sentenza impugnata va, pertanto, cassata in relazione
ai motivi accolti, con rinvio alla Corte di appello di Venezia, che provveder anche in ordine alle spese del presente giudizio di Cassazione.

P.Q.M.
Riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale ed il primo motivo del ricorso incidentale, rigetta il secondo
motivo del ricorso incidentale, cassa in relazione la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio
di Cassazione, alla Corte di Appello di Venezia.
Cos deciso in Roma, 6 aprile 2006.
Depositato in Cancelleria il 4 luglio 2006.

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IL COMMENTO
di Giuseppe Gliatta
La Suprema Corte, investita della questione se il mediatore possa essere considerato responsabile per
omesse informazioni circa eventuali trascrizioni o
iscrizioni pregiudizievoli sullimmobile oggetto di trattativa, si pronunciata in senso negativo. In particolare, siffatta responsabilit sussisterebbe solo ove indagini tecnicogiuridiche di tale portata siano state
specificamente commissionate dalla parte interessata
allacquisto e tuttavia taciute.

Premessa
Il contratto di mediazione (1), con particolare riguardo alla mediazione immobiliare, stato oggetto nel
corso degli anni di una vivace querelle dottrinale e giurisprudenziale. Molte sono state, infatti, le questioni sottoposte al vaglio delle Corti di merito e della Suprema
Corte, al fine di chiarire alcuni punti della normativa
applicabile a tale contratto rimasti oscuri o contestati
nonostante lentrata in vigore della l. 3 febbraio 1989, n.
39 (intitolata Modifiche ed integrazioni alla Legge 21 marzo 1958, n. 253 concernete la disciplina della professione di
mediatore) (2) integrativa delle disposizioni contenute
agli artt. 1754 ss. Codice civile.
Pi nello specifico dubbi sono stati sollevati a pi riprese sia in merito alla sussistenza o meno del diritto alla
provvigione al ricorrere dellipotesi di attivit di mediazione esercitata da un soggetto non iscritto allapposito
albo istituito ai sensi dellart. 2 comma 1 l. n. 253 del
1958a (3); sia in merito alla natura degli obblighi di
informazione gravanti sul mediatore ex art. 1759 Codice
civile (4).
La sentenza della Suprema Corte che in questa sede
si commenta intervenuta proprio su un caso riconducibile ad una delle predette questioni, avvalorando gli
orientamenti precedentemente formatisi nella subiecta
materia e cristallizzandoli (pur con le opportune osservazioni di cui daremo conto) nel senso di negare, con Sentenza lesistenza in capo al mediatore del dovere di svolgere indagini tecnico-giuridiche specifiche in merito allo stato giuridico in cui si trovano gli immobili oggetto
del contratto di compravendita. Questi ed altri gli spunti di riflessione offerti dalle interpretazioni degli ermellini. Ma procediamo con ordine.

I doveri e le responsabilit de mediatore


immobiliare: dovere di diligenza
e di corretta informazione e specifiche indagini
di tipo tecnico giuridico
La sentenza in commento, pronunciata dalla Sezione III della Corte di cassazione, ha focalizzato la propria
attenzione su un aspetto fondamentale della disciplina

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applicabile allattivit del mediatore immobiliare, ossia


quello dei doveri che incombono su tale soggetto. In
particolare la Corte si soffermata sul dovere generale di
svolgere lincarico affidato con diligenza e offrendo alle
parti interessate le dovute informazioni circa la convenienza dellaffare, nonch sulla sussistenza o meno del
dovere di svolgere specifiche indagini tecnicogiuridiche (quali ad esempio lesame dei registri immobiliari al
fine di verificare la libert dellimmobile oggetto di trattative da trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie potenzialmente pregiudizievoli).
Orbene, per quanto concerne lindividuazione dei
doveri e delle responsabilit incombenti sul mediatore,
in via di prima approssimazione, opportuno osservare
come il nostro ordinamento giuridico offra delle soluzioni generali gi con gli artt. 1175 e 1375, laddove impone
al debitore e al creditore di comportarsi reciprocamente
secondo le regole di correttezza (art. 1175), anche nella
Note:
(1) Per quanto concerne la disciplina della mediazione in generale, il dibattito sulla sua natura contrattuale o meno e per utili approfondimenti
dottrinali e giurisprudenziali v. A. Mora, Obblighi e responsabilit del mediatore: in particolare la responsabilit per violazione dellart. 1759 c.c., in Resp. civ. e prev., 1999, I, 367 ss.; B. Troisi, La mediazione, Milano, 1995; Cfr.
G. Giordano-D. Iannelli-G. Santoro, Contratto di agenzia. Mediazione,
Torino, 1993, 606 ss; A. Zaccaria, La mediazione, Padova, 1992; A. Cataudella, voce Mediazione, in Enc. giur. Treccani, XIX, 1990; G. Cassano,
I contratti di distribuzione, Agenzia, mediazione, promozione finanziaria, concessione di vendita, leasing, Milano, 2006, 403 ss.; A. Luminoso-G. Zuddas,
La mediazione. Il contratto di agenzia, Torino, 2005, 5 ss.
(2) Si veda per utili approfondimenti, nonch per la consultazione del
commento integrale della l. n. 39 del 1989, R. Vigo, Legge 3 febbraio
1989, n. 39, Modifiche ed integrazioni alla Legge 21 marzo 1958, n. 253,
concernente la disciplina della professione di mediatore, in Le nuove leggi civili
commentate, 1990, 1139 ss., il quale ha opportunamente evidenziato
quanto segue: La legge in commento reca il titolo Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253, concernente la disciplina della
professione di mediatore. Sembrerebbe quindi che la legge del 1958 citata nellintitolazione non sia stata abrogata, e che ad essa il nuovo provvedimento legislativo abbia apportato soltanto taluni aggiustamenti.
Questi giudizi possono essere accolti con riserva, giacch essi sono formalmente inesatti, anche se per un altro verso risultano veritieri. ()
Lart. 10 della legge in commento depone in senso contrario alla sopravvivenza della l. n. 253 del 1958 in quanto stabilisce: sono abrogate le legge 1958, n. 253, e le norme del relativo regolamento approvato con decreto del Presidente della Repubblica 6 novembre 1960, n. 1926, incompatibili con la presente legge. Conseguentemente, si evince che stata
abrogata interamente la Legge n. 253/1958, ma sono a tuttoggi in vigore
le norme del regolamento di attuazione della stessa.
(3) Si noti a proposito che la l. 21 marzo 1958, n. 253, prevedeva lobbligo delliscrizione nel ruolo solo per coloro che esercitavano lattivit professionalmente, ossia in modo continuativo ed organizzato.
(4) Siffatto articolo, rubricato Responsabilit del mediatore recita testualmente: Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui
note, relative alla valutazione e alla sicurezza dellaffare, che possono influire sulla conclusione di esso. Il mediatore risponde dellautenticit della sottoscrizione delle scritture e dellultima girata dei titoli trasmessi per
il suo tramite.

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fase di esecuzione del contratto (art. 1375). Inoltre, posto che si tratta di esercizio professionale di una attivit,
sarebbe applicabile, a parere di chi scrive, anche lart.
1176 c.c., secondo comma, il quale richiede, per ladempimento delle obbligazioni relative, non la diligenza del
buon padre di famiglia, ossia quella delluomo medio,
bens una diligenza adeguata alla professionalit che ragionevolmente ci si pu attendere dal mediatore (5).
Conseguentemente, ciascuna parte di un rapporto contrattuale tenuta ad agire secondo buona fede, preservando gli interessi dellaltra, a prescindere dalla esistenza di obblighi contrattuali specifici o di quanto stabilito
espressamente da norme di legge e agendo con la dovuta diligenza, e ci vale anche per il mediatore.
Il nostro Legislatore ciononostante ha avuto premura di inserire nel Codice civile una norma specifica
per disciplinare lattivit del mediatore e con lart. 1759,
rubricato Responsabilit del mediatore (6), ha espressamente previsto che il mediatore deve comunicare alle
parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e
alla sicurezza dellaffare, che possono influire sulla conclusione di esso (7).
Da quanto appena esposto si evince, quindi, che il
mediatore, al di l del generale dovere di correttezza e diligenza (8), ha un dovere di informare le parti in merito
a tutte le circostanze a lui note che possono influenzare
la determinazione delle parti sulla conclusione o meno
dellaffare e che incidono sulla consapevole valutazione
della sua convenienza e sicurezza (9). La dottrina ha tentato, probabilmente anche al fine di orientare il mediatore stesso nellesercizio della propria attivit, di tipicizzare alcune ipotesi al ricorrere delle quali il suo silenzio
in merito ad alcune condizioni dellaffare pu integrare
violazione dellobbligo di comunicazione. Cos stato
notato (10) come siffatto obbligo non sia limitato alle
circostanze che se conosciute da una o entrambe le parti
avrebbero escluso il loro consenso alla conclusione di
quel contratto, ma si estenda anche alle circostanze che
avrebbero favorito la conclusione a diverse condizioni.
Ancora, stato evidenziato da altra parte della dottrina
(11) che le circostanze da comunicarsi sono quelle di cui
il mediatore sia venuto a conoscenza, non quelle che lo
stesso ha inventato ad hoc nellintento di avvantaggiare
una parte a danno dellaltra o per favorire un terzo. La
medesima dottrina ha, poi, escluso che la norma possa
contemplare la comunicazione di mere valutazioni soggettive. In altre parole il mediatore che venga a conoscenza della mancanza di un serio intento di contrattare di
una delle parti non sarebbe tenuto ad informarne laltra,
atteso che la seriet dellintento non costituisce un dato
oggettivo conoscibile dal professionista, come ad esempio la situazione dellimmobile oggetto del contratto sotto il profilo urbanistico, bens una sua valutazione soggettiva.
Ancora, altre ipotesi in cui stata riconosciuta la
responsabilit del mediatore sarebbero quelle relative alloccultamento di vizi del bene, o dellesistenza su esso di

Note:
(5) Si era espressa in questi termini anche M. Melandri, Nota a Tribunale
di Torino, 13 gennaio 2000, in Foro padano, 2000, I, 221 ss., la quale ha aggiunto quanto segue: Questinnalzamento della soglia di responsabilit
appare del resto perfettamente in linea con la natura professionale dellattivit mediatoria messa in risalto dalla citata Legge n. 39 del 1989 che
ne ha subordinato lesercizio alliscrizione in un apposito albo, requisito
che, ricordiamolo, condiziona anche il diritto al compenso.
(6) Per utili approfondimenti giurisprudenziali in merito alle ipotesi in
cui ricorre siffatta responsabilit v. V. Carbone, La responsabilit professionale del mediatore tra codice civile e leggi speciali, in Danno e responsabilit, 2001, 806 ss., il quale ha evidenziato la necessit di fornire al lettore una chiave di lettura sincronica di varie pronunce della Suprema
Corte riguardanti la violazione degli obblighi da parte del mediatore.
In tale commento lAutore offre spunti di riflessione sulla opportunit
di trattazione congiunta di giudizi vertenti sui medesimi temi al fine di
evitare che ognuna di esse appaia come una monade. V. altres C. Radice, La responsabilit professionale del mediatore, in I Contratti, 2001,
885 ss.
(7) Al riguardo si vedano le acute osservazioni di E. Guerinoni, Mediazione e obbligo di corretta informazione, in I Contratti, 2000, 250: Si tratta
in sostanza di un obbligo analogo a quello che grava su mandatario (il
quale, a norma dellart. 1710, secondo comma, Codice civile tenuto a
rendere note al mandante le circostanze sopravvenute che possono determinare la revoca o la modifica del mandato) e sullagente (che - ai sensi dellart. 1746, primo comma - deve fornire al preponente le informazioni riguardanti le condizioni di mercato della zona assegnatagli e ogni
altra informazione utile per valutare la convenienza dei singoli affari). La
disposizione volta ad evitare che il mediatore presti la propria attivit
per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti concluderanno affari
che risulteranno di nessuna convenienza per loro e che verranno successivamente annullati per i loro vizi di origine.
(8) Cfr. al riguardo G. Giordano-D. Iannelli-G. Santoro, Contratto di
agenzia, cit., 668, i quali hanno sostenuto quanto segue: La buona fede e
la diligenza sono, infatti, secondo il legislatore, i due elementi ispiratori
della condotta sia del creditore che del debitore, i quali devono tener lontana sia la calliditas che intenzionalmente provoca allaltra parte un danno, sia lesecuzione dellobbligo imprecisa ed inadeguata o priva, comunque di adeguata seriet.
(9) La ratio di siffatta norma stata individuata nella necessit di salvaguardare linteresse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa rappresentazione della realt, pi precisamente, si vuole evitare che linteresse personale del mediatore prevalga su quello delle
parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se
fossero state informate su determinate circostanze (A. Forchino, Obblighi di informazione e responsabilit del mediatore ex art. 1759, 1 comma, c.
c., in Giur. it., 2000, I, 929). Si veda al riguardo anche la recente Cass.
civ., Sez. II, 15 marzo 2006, n. 5777, in Giust. civ. mass., 2006, 3, con la
quale la Suprema Corte ha ribadito quanto segue: Nella mediazione,
che consiste nel mettere in relazione due o pi parti per la conclusione di
un affare, i soggetti del contratto sono tenuti allobbligo generale e reciproco della buona fede, il quale si concreta a norma dellart. 1759 c.c. nel
dovere del mediatore di fornire tutte le informazioni di cui egli sia a conoscenza (compreso lo stato di insolvenza dellaltra parte), che comprende sia le circostanze conoscendo le quali le parti o taluna di esse non
avrebbe dato il consenso a quel contratto, sia le circostanze che avrebbero indotto la parti a concludere il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione pu far valere,
secondo i principi di cui allart. 1218 c.c., linadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione.
(10) Si vedano in tal senso G. Giordano-D. Iannelli-G. Santoro, Contratto di agenzia, cit., 669.
(11) Cfr. quanto sostenuto da G. Bordolli, Il mediatore deve essere imparziale e terzo nellassistere i suoi clienti. Il caso degli agenti immobiliari e del concetto di convenienza, in Dir. giust., 2004, 15, 104, il quale ha sottolineato
che artifizi del genere di solito mirano al conseguimento di un compenso
particolare da parte del mediatore.

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privilegi di terzi, dellesistenza di procedure concorsuali e
coattive, di procedimenti penali a carico di una parte e,
persino, della situazione di mercato (12). Infine, altra
dottrina (13) ha identificato il tipico difetto informativo, ovvero la non disclosure, come quella in cui suole
incorrere il mediatore riguardo lo stato giuridico dellimmobile: il mediatore tenderebbe a nascondere lesistenza
di una ipoteca sullimmobile oggetto del contratto perch a volte anche la minima mancanza pu irrigidire la
volont della parte ed escludere la conclusione dellaffare, a fortori assume una forte spinta deterrente la conoscenza di una circostanza del genere.
Si potrebbe discutere ancora molto a lungo su tale
tema, ma occorre prendere atto che proprio lultima ipotesi cui si accennato stata presa in considerazione dalla Suprema Corte nella Sentenza in esame. Il giudizio,
giunto in sede di controllo di legittimit al vaglio degli ermellini, era stato, infatti, incardinato dallacquirente di
un immobile che, dietro rassicurazioni dellagenzia immobiliare e del notaio al momento del rogito, era stato
garantito come libero da vincoli di natura ipotecaria, ma
che successivamente era risultato gravato da procedura
esecutiva immobiliare. Conseguentemente lattore chiedeva che venissero condannati in solido tutti i soggetti
intervenuti nelle trattative (mediatore e notaio), nonch
i venditori, sia al versamento ai creditori intervenuti nella summenzionata esecuzione immobiliare degli importi
necessari allestinzione della stessa, sia delle spese legali
da lui sostenute per ottenere la cancellazione del pignoramento. Tutto ci veniva giustificato sulla base della
considerazione per la quale se avesse avuto conoscenza di
tali circostanze, a seguito di una corretta informazione da
parte dellintermediario immobiliare, non avrebbe concluso il contratto di compravendita. Il Tribunale con sentenza non definitiva, riconosciuta ai convenuti la rispettiva responsabilit, rimetteva la causa al ruolo per la
quantificazione dei danni da risarcire. I convenuti, per,
ciascuno per parte propria, proponevano appello nei confronti della summenzionata sentenza, onde vedersi tenere indenni dal pagamento di qualsiasi somma a titolo di
risarcimento dei danni asseritamente subiti dallappellato. La Corte dAppello di Trento si discostata dalla decisione di primo grado, accogliendo le loro tesi e, pertanto, escludendo la responsabilit sia del notaio, sia dellagenzia immobiliare. Avverso tale sentenza lappellato
presentava ricorso in Cassazione assumendo, in buona
sostanza ed in estrema sintesi, che le motivazioni della
Corte dAppello avrebbero palesato un vizio logico ed errori di diritto con riguardo, in particolare, agli obblighi di
informazione incombenti sul mediatore immobiliare.
La Suprema Corte, tuttavia, ha escluso la sussistenza della responsabilit tanto del notaio (14), quanto dellagenzia immobiliare e del mediatore che avevano favorito il contatto tra il venditore e lacquirente e nel contempo ha chiarito la portata dellobbligo di informazione incombente sul mediatore, prestando attenzione al
suo dovere di diligenza.

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I CO N T R ATTI N. 6/2007

Appare utile riportare la motivazione della decisione: Deve infatti ritenersi pacifico () che non rientri
nella comune ordinaria diligenza, alla quale il mediatore
deve conformarsi nelladempimento della prestazione ai
sensi dellart. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnicogiuridico, essendo stato in particolare ritenuto che in caso di intermediazione in compravendita immobiliare
non pu considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore lobbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libert dellimmobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.
Come si evince dalla motivazione summenzionata
la Suprema Corte si pone in linea di continuit con lorientamento giurisprudenziale maggioritario esistente
nella subiecta materia e non a caso viene richiamata la
sentenza del 17 maggio 1999, n. 4791, con la quale era
stato affermato quanto segue: Poich la l. n. 39 del
1989 subordina lesercizio dellattivit di mediazione al
possesso di specifici requisiti di capacit professionale,
configurandola come attivit professionale, lobbligo di
informazione gravante sul mediatore a norma dellart.
1759 c.c. va commisurato alla normale diligenza alla
quale tenuto a conformarsi nelladempimento della sua
prestazione il mediatore di media capacit e pertanto deve ritenersi che il suddetto obbligo deve riguardare non
solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione allambito territoriale in cui opera
il mediatore, al settore in cui svolge la sua attivit ed ad
ogni altro utile parametro sia acquisibile da parte di un
mediatore dotato di media capacit professionale con
luso della normale diligenza. Non rientra tuttavia nella
normale comune diligenza, alla quale il mediatore deve
conformarsi nelladempimento della prestazione ai sensi
dellart. 1176 c.c., lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di tipo tecnico giuridico (15).
Note:
(12) Si veda in tal senso A. Mora, Obblighi e responsabilit del mediatore: in
particolare la responsabilit per violazione dellart. 1759 c.c., in Resp. civ. e
prev., 1999, I, 371.
(13) Si veda per utili approfondimenti M. Caputo, Repetita iuvant: il
mediatore immobiliare tra dovere di informazione e non disclosure, in Foro it., 2001, 3190.
(14) Per quanto concerne la attivit e le responsabilit del notaio v. S.
Nardi, Responsabilit del notaio per omessa esecuzione delle visure, in Giur.
mer., 2006, 917 ss., il quale ha condotto una peculiare indagine sulle funzioni notarili e sulle sue responsabilit in caso di omissione delle visure
ipotecarie e catastali, nonch sul danno risarcibile.
(15) Per un utile approfondimento sulla sentenza si veda il commento di
A. Donzella Campana, La responsabilit del mediatore i ipotesi di intermediazione immobiliare, in Vita not., 2000, 1, 136 ss. Si veda altres S. Vernizzi,
Alcune riflessioni sulla responsabilit del mediatore ex art. 1759, comma 1,
c.c., in Resp. civ. e prev., 2000, 1409 ss. In senso conforme alla Sentenza
in commento si vedano ex multiis: Cass. civ., Sez. III, 8 maggio 2001, n.
6389, in Giust. civ. mass., 2001, 943; Cass. civ., Sez. III, 24 ottobre 2003,
n. 16009, ivi, 2003, 10.

GIURISPRUDENZAI SINGOLI CONTRATTI


Concludendo la nostra trattazione possiamo affermare che non basta, pertanto, che lattivit del mediatore sia qualificata come attivit professionale per poter
pretendere da lui anche ricerche ad ampio raggio sullesistenza di eventuali vincoli che limitino il godimento del
bene oggetto di trattative. Occorre, infatti, che la parte
interessata allacquisto incarichi specificamente (e forse
con un maggior dispendio economico) il professionista
di verificare tali circostanze. Solo a seguito di una richiesta espressa e della omissione di informazioni rilevanti
conosciute in occasione delle ricerche effettuate possibile ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa del
comportamento poco diligente del mediatore (16).
Nota:
(16) Si noti come da unaltra pronuncia della Suprema Corte (Cass. civ.,
Sez. III, 26 maggio 1999, n. 5107, in Corr. giur., 1999, 1497 ss., con commento di V. Mariconda, Gli obblighi di informazione del mediatore) emerge
che () il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico
particolare in proposito, a svolgere, nelladempimento della sua prestazione (che si svolge in un ambito contrattuale), specifiche indagini di natura tecnico - giuridica (come laccertamento della libert dellimmobile
oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare circostanze rilevanti ai fini della conclusione dellaffare a lui note, gravato, tuttavia, di un obbligo di corretta

informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il


quale comprende, in senso positivo, lobbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonch, in senso negativo, il divieto di fornire non
solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze
delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poich
il dovere di correttezza e di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle. Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le
quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si pu configurare una sua responsabilit per danni sofferti dal cliente. Conseguentemente sembrerebbe plausibile, a parere di chi scrive, che il mediatore quantunque non
sia sempre tenuto a specifiche indagini tecnico - giuridiche, tuttavia dovrebbe astenersi per contro dal garantire senza dubbio la inesistenza di
ipoteche e vincoli similari sullimmobile oggetto del trasferimento, qualora non abbia avuto modo di accertarsi delle proprie affermazione, pena
il risarcimento dei danni tutti subiti dallacquirente per effetto della propria mancanza di diligenza. Per utili approfondimenti giurisprudenziali a
riguardo si vedano A. Musy-F. Lajolo di Cossano, Il dovere di informazione
del mediatore e lAmerica lontana, in Danno e responsabilit, 2000, 47
ss., i quali hanno anche operato un paragone con il sistema vigente negli
Stati Uniti dAmerica, ove accade quanto segue riguardo il dovere di
informazione del mediatore e le indagini tecnico - giuridiche: La situazione negli Stati Uniti verrebbe qualificata come un tipico caso di partila
statement: in quel sistema giuridico non vi alcun dovere di dire alcunch
nel corso delle trattative commerciali, ma chi inizia a parlare, a dire una
parte della verit, tenuto a rivelare tutto ci di cui a conoscenza, non
potendo trarre in inganno la controparte con le proprie spontanee dichiarazioni. V. altres E. Guerinoni, Mediazione e obbligo di corretta informazione, in I Contratti, 2000, 247 ss.

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