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POLITECNICO DI BARI

DIPARTIMENTO DI INGEGNERIA CIVILE, AMBIENTALE, DEL


TERRITORIO, EDILE E DI CHIMICA
CORSO DI LAUREA MAGISTRALE IN INGEGNERIA DEI SISTEMI EDILIZI

Corso di Manutenzione e Conservazione


del Patrimonio Edilizio esistente
LA MANUTENZIONE IN EDILIZIA

Prof. Ing. Fabio Fatiguso

LA MANUTENZIONE IN EDILIZIA

OBSOLESCENZA E PATOLOGIA

Corso di Manutenzione e Conservazione del Patrim onio Edilizio esistente - Prof. Ing. Fabio Fatiguso

DURABILITA: OBSOLESCENZA E PATOLOGIA


Durante la sua esistenza, le opere di costruzione (nella totalit o in alcuni
componenti) sono esposte ad un fisiologico processo di declino dei livelli
prestazionali determinato da una serie complessa ed interattiva di meccanismi di
alterazione che progrediscono fino allo stato di guasto (mancato funzionamento
del sistema o di alcune sue parti).
Se detto decadimento si mantiene su progressioni temporali convenzionalmente
accettate per una determinata tipologia costruttiva, in presenza di normali
opere di manutenzione, si ha una sorta di naturale invecchiamento cui si da il
nome di obsolescenza.
Quando, invece, le alterazioni si verificano in termini temporali e qualitativi
inattesi tali da scardinare le logiche di invecchiamento naturale si ha patologia.
La patologia non una forma di degrado fisiologico legato allinvecchiamento,
bens una sua diversa evoluzione rispetto a quanto previsto in sede di
progetto.
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DURABILITA: OBSOLESCENZA E PATOLOGIA

Fisica

Tecnologica

E determinata da molteplici
fattori di deterioramento che
investono i singoli componenti
ed i materiali delledificio

Si manifesta ogniqualvolta si ha
lintroduzione sul mercato edilizio di
nuovi materiali o prodotti in grado di
garantire livelli qualitativi pi elevati
rispetto a quelli inizialmente adottati

OBSOLESCENZA
Funzionale

Normativa

Si manifesta quando il sistema


globale non garantisce pi
lottimale svolgimento delle
funzioni per cui stato
progettato

Pu determinarsi con lintroduzione


di nuove normative inerenti luso di
materiali e componenti, degli schemi
distributivi, della sicurezza duso,
dellinnalzamento degli standard
qualitativi.

OBSOLESCENZA E PATOLOGIA
Negli ultimi tempi si poi affermata una quinta forma di
obsolescenza:
OBSOLESCENZA FORMALE
E la diretta conseguenza di eventi sociali e storici che
determinano levoluzione nel tempo della richiesta estetica
E un fenomeno solo in parte prevedibile (ma certo) e, in
ogni caso, in progressivo aumento.

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OBSOLESCENZA E PATOLOGIA
Tali fisiologiche forme di degrado in un sistema complesso,
come

un

controllato,

organismo
possono

edilizio
essere

non

opportunamente

accelerate

da

fattori

concatenati di incompatibilit fisica e prestazionale tra


i vari componenti.

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DURABILIT: PRINCIPALI CAUSE DI DIFETTI E PATOLOGIE


fattori umani (cattiva gestione, uso inappropriato delle sue parti)
fattori chimici ed ambientali (reazione del singolo materiali con altri cui
interfacciato permanentemente od occasionalmente, umidit, effetti termici)
eventi traumatici accidentali (conseguenze di calamit naturali, atti vandalici)
errori di progettazione (incompletezza del progetto esecutivo, inadeguatezza del
sito di collocazione dellopera con le sue caratteristiche prestazionali)
errori di esecuzione (scorretta posa in opera di materiali innovativi senza
adeguata formazione tecnica del personale)
presenza di materiali e componenti difettosi (inadeguatezza dei componenti ai
vincoli normativi, assenza di sistemi di controllo sulle forniture)
comportamento anomalo dei sistemi tecnici e degli impianti (scarsa competenza
del progettista, errori di montaggio)
manutenzione errata o assente

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


Il controllo degli immobili avviene mediante la implementazione di
Sistemi Informativi che consentono la conoscenza dettagliata
degli immobili attraverso le funzioni di:
auditing anagrafico
auditing ispettivo
auditing clinico

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


FUNZIONE

Gestisce le procedure e le

AUDITING TECNICO ANAGRAFICO


informazioni utili a descrivere
lidentit spaziale e funzionale degli
LIVELLI DI DETTAGLIO INFORMATIVO

FONDAMENTALE

Scheda tecnica

(AGGREGATO)

anagrafica - EDIFICIO

ANAGRAFE DI CENSIMENTO
caratterizzazione quantitativa
funzionale e localizzativa

sistema
edificio

ambiti immobiliari e tecnologici

Scheda tecnica
anagrafica - VANO

ANAGRAFE TECNOLOGICA

ACCESSORIO

Scheda tecnica

(DI SPECIFICITA)

anagrafica SUBSISTEMA

caratterizzazione della
configurazione tecnologica

parti unitarie pi
significative

Scheda tecnica

ANAGRAFE NORMATIVA
anagrafica -MATERIALE

individuazione dei requisiti


di
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rispondenza normativa

21

IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


SCHEDA TECNICAANAGRAFICA
EDIFICIO (STA-ED)
Sistematizza le informazioni generali
relative al singolo immobile ed ai suoi
componenti pi significativi

MODULI INFORMATIVI
ANAGRAFE DI CENSIMENTO
Localizzazione

Modificazioni

Datazione

Dati dimensionali

ANAGRAFE NORMATIVA
Dati urbanistici

Conduzione

Dati catastali

Certificazioni

ANAGRAFE TECNOLOGICA
Codifica dei componenti (UNI 8290)
Soluzioni tecniche presenti

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


SCHEDA TECNICAANAGRAFICA
VANO (STA-VA)
Sistematizza le informazioni generali
relative al singolo vano ed ai suoi
componenti pi significativi

MODULI INFORMATIVI

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


SCHEDA TECNICAANAGRAFICA
ELEMENTO TECNICO (STA-ET)
Sistematizza le informazioni generali
relative al singolo elemento tecnico

MODULI INFORMATIVI

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


SCHEDA TECNICAANAGRAFICA
MATERIALI (STA-MA)
Sistematizza le informazioni generali
relative al singolo materiale

MODULI INFORMATIVI

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


FUNZIONE
AUDITING TECNICO ISPETTIVO

Gestisce le procedure e le
informazioni inerenti lo stato di
conservazione e le condizioni di
malessere che interessano i
componenti ed i sistemi edilizi

METODO DI STIMA RAPIDA DEL


DEGRADO TECNOLOGICO

CHECK-LIST DI ISPEZIONE
SCHEDA TECNICA ISPETTIVA REQUISITI TECNOLOGICI

CRITERI DI COMPILAZIONE 47

IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione di rilevamenti in
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie dei singoli elementi
tecnici, stimandone lentit e
lincidenza sulla prestazionalit globale
degli ambiti di pertinenza

MODULI INFORMATIVI
Codifica elementi tecnici indagati
Definizione patologie riscontrate
Localizzazione patologie riscontrate

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione di rilevamenti in
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie dei singoli elementi
tecnici, stimandone lentit e
lincidenza sulla prestazionalit globale
degli ambiti di pertinenza

MODULI INFORMATIVI
Codifica elementi tecnici indagati
Definizione patologie riscontrate
Localizzazione patologie riscontrate

Sono fornite informazioni atte a


identificare

la

planoaltimetrica

dislocazione
della

singola

categoria patologica

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione di rilevamenti in
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie dei singoli elementi
tecnici, stimandone lentit e
lincidenza sulla prestazionalit globale
degli ambiti di pertinenza

MODULI INFORMATIVI
Codifica elementi tecnici indagati
Definizione patologie riscontrate
Localizzazione patologie riscontrate
Valutazione della criticit patologica

Indicatore

della

significativit

delle categoria patologica rilevata


cfr. Metodo Defect Scoring

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


Il Metodo del Defect Scoring
Analisi di valore sistema a punteggi

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


Il Metodo del Defect Scoring
Punteggio complessivo: Defect Score = prodotto, per singolo componente
o ambito spaziale dei parametri di valutazione

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


Il Metodo del Defect Scoring
Punteggio complessivo: Defect Score = prodotto, per singolo componente
o ambito spaziale dei parametri di valutazione

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


Il Metodo FMECA (Failure Mode Effects and Criticality Analysis)
Identifica i possibili difetti e definisce il livello di criticit di un'opera o di parti di essa,
al fine di intraprendere opportune azioni preventive.
Costituisce uno strumento dell'analisi dei rischi di non qualit.

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione di rilevamenti in
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie dei singoli elementi
tecnici, stimandone lentit e
lincidenza sulla prestazionalit globale
degli ambiti di pertinenza

ESTENSIONE: sviluppo quantitativo


MAGNITUDO: Intensit
PROGRESSIONE: Possibilit di sviluppo
GRAVITA: Ambito funzionale compromesso
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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione di rilevamenti in
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie dei singoli elementi
tecnici, stimandone lentit e
lincidenza sulla prestazionalit globale
degli ambiti di pertinenza

ESTENSIONE: sviluppo quantitativo


MAGNITUDO: Intensit

ATTRIBUZIONE

PROGRESSIONE: Possibilit di sviluppo

DEI PUNTEGGI

GRAVITA: Ambito funzionale compromesso


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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI

INDICE
DI CRITICITA
PATOLOGICA
Previa
esecuzione
di rilevamenti
in
sito, approfondisce la conoscenza
Indicatore
delle
patologienumerico
dei singoli sintetico
elementi atto a quantificare la
tecnici, stimandone
lentit patologiche
e
rilevanza
delle categorie
nel processo di
lincidenza sulla prestazionalit globale
degrado
degli ambiti di pertinenza

Val assoluto:

% / ET:

% / SS:
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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione di rilevamenti in
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie dei singoli elementi
tecnici, stimandone lentit e
lincidenza sulla prestazionalit globale
degli ambiti di pertinenza

MODULI INFORMATIVI
Codifica elementi tecnici indagati
Definizione patologie riscontrate
Localizzazione patologie riscontrate
Valutazione della criticit patologica
Quadro sinottico riepilogativo

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione di rilevamenti in
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie dei singoli elementi
tecnici, stimandone lentit e
lincidenza sulla prestazionalit globale
degli ambiti di pertinenza

INDICE DI DEGRADO TECNOLOGICO


Indicatore numerico sintetico atto a quantificare lo stato di
avanzamento del processo di degrado

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione
rilevamentiTECNOLOGICO
in
INDICE DIdiDEGRADO
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie
dei singoli
elementi
Indicatore
numerico
sintetico atto a quantificare lo stato di avanzamento
tecnici, stimandone lentit e
di degrado
lincidenza del
sullaprocesso
prestazionalit
globale
degli ambiti di pertinenza

IDT ET

IDT CTE

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


CHECK-LIST DI ISPEZIONE DEI
REQUISITI TECNOLOGICI
Previa esecuzione di rilevamenti in
sito, approfondisce la conoscenza
delle patologie dei singoli elementi
tecnici, stimandone lentit e
lincidenza sulla prestazionalit globale
degli ambiti di pertinenza

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


FUNZIONE
AUDITING TECNICO CLINICO

STIMA PRIORITA
DINTERVENTO

DEFINIZIONE AZIONI
MANUTENTIVE

Gestisce le procedure e le
informazioni utili ad
interpretare e sistematizzare i
risultati rivenienti dalle
ispezioni e ad effettuare analisi
e valutazioni di tipo strategico
ed operativo

Scheda tecnica clinica COMPONENTE


1.

2.

Molti componenti tecnici possono esigere


interventi manutentivi urgenti anche se
caratterizzati da un livello di degrado
globale non critico;
Lurgenza
delle
azioni manutentive,
diversamente dallentit del degrado,
assume carattere relativo, ovvero dipende
dalla natura del patrimonio edilizio in
esame;

VALUTAZIONE
MULTICRITERIALE
AHP
CONFRONTO A COPPIE

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IL CONTROLLO DEGLI IMMOBILI


SCHEDA TECNICA CLINICA
COMPONENTE TECNICO

Analizza le situazioni patologiche di


componenti e sistemi edilizi al fine di
attivare le procedure esecutive

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ESECUZIONE DEGLI
INTERVENTI MANUTENTIVI

PROGRAMMAZIONE DEGLI
INTERVENTI

DEFINIZIONE
DELLE
PRIORITA

VERIFICA

STIMA

STIMA

DELLE PREVISIONI

DEI COSTI

DEI TEMPI

DATABASE DEL PATRIMONIO

DEFINIZIONE DEGLI

IMMOBILIARE

INTERVENTI MANUTENTIVI

ANALISI DELLE CONDIZIONI


ATTUALI DEL PATRIMONIO

AREA
ANAGRAFICA

AREA
ISPETTIVA

AREA
CLINICA

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LA MANUTENZIONE IN EDILIZIA

IL CONCETTO DI MANUTENZIONE

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IL CONCETTO DI MANUTENZIONE
Per molti secoli il concetto di manutenzione si
identificato

con

demergenza

il

mirati

complesso
alla

degli

riparazione

interventi
di

guasti

sopraggiunti.
Tale opinione si estesamente tradotta in una episodica
attenzione alle problematiche connesse alla gestione
strutturata dei beni immobiliari, siano essi parti di grandi
patrimoni o piccole propriet.

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IL CONCETTO DI MANUTENZIONE
La prima norma che introduce una sistematica definizione della
manutenzione edilizia di provenienza anglosassone
Si tratta della BS 3811 del 1964 nella quale si definisce la
manutenzione come la combinazione di attivit svolte
per conservare o riportare un oggetto in condizioni
accettabili.
Nella norma si distinguono due possibili alternative:
Mantenimento:
lavori
eseguiti
in
deterioramento (manutenzione preventiva)

previsione

del

Ripristino: lavori eseguiti a danno avvenuto (manutenzione


correttiva)

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IL CONCETTO DI MANUTENZIONE
Si

deduce

la

evidente

convinzione

che

lintervento

manutentivo deve avere quale unico obiettivo quello


di garantire allimmobile uno standard accettabile.
Questultimo requisito, a sua volta, pu essere interpretato
in

maniera

molto

differente

seconda

cha

debba

soddisfare le esigenze del committente, dellutente, di una


qualsivoglia struttura esterna con il compito di garantire un
livello qualitativo minimo o della societ nel suo complesso
od in alcune sue parti.

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IL CONCETTO DI MANUTENZIONE
In tutti i casi, per, la norma sottintende, quale livello
qualitativo di riferimento, lo standard di progetto che
risulta quello massimo conseguibile.
In altri termini, non si tiene assolutamente in debito conto
la possibilit che, subendo i fabbricati nel tempo numerose
modifiche finalizzate a soddisfare le mutevoli esigenze
dellutenza, sempre meno plausibile ragionare in termini
di mantenimento o ripristino dello stato iniziale.

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IL CONCETTO DI MANUTENZIONE
Una formulazione pi funzionale in tal senso quella di
White nel 1969 in cui si parla di funzione di controllo
delle condizioni di un fabbricato in modo tale che
queste si mantengano entro limiti ben determinati.
Se da un lato tale visione mantiene il limitativo concetto di
standard accettabile uniforme nel tempo, dallaltra, apre ad
una interpretazione pi moderna della manutenzione
che prevede un intervallo di accettabilit compreso
tra un limite superiore ed uno inferiore allinterno dei
quali devono mantenersi le condizioni del fabbricato.

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IL CONCETTO DI MANUTENZIONE
Muovendo da queste considerazioni il Building Maintenance
Committee ha suggerito nel 1972 la seguente definizione di
manutenzione:
lavoro intrapreso con lo scopo di mantenere, restaurare o
migliorare ogni attrezzatura, vale a dire ogni parte del
fabbricato, i suoi servizi e larea circostante, sino ad
ottenere uno standard corrente accettabile e per garantire
la funzionalit ed il valore del complesso edilizio
Si introduce cos il ben pi attuale concetto di standard
corrente accettabile che si pu certamente considerare pi
elevato dello standard iniziale.

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IL CONCETTO DI MANUTENZIONE
La International Standard Organization (ISO) definisce la
manutenzione come il complesso di operazioni in atto
per migliorare, ripristinare o ricondurre in servizio
ciascuna parte delledificio e dei suoi impianti ad un
livello

standard

correntemente

accettato,

per

mantenere il servizio ed il valore dello stesso.

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LO STANDARD DELLA MANUTENZIONE


Il concetto di manutenzione dunque riconducibile a quello
di

standard

manutentivo

inteso

come

livello

di

affidabilit di un componente o di un sistema di


componenti.
In questottica Kemp nel 1966 ha proposto per ciascun
componente edilizio, lindividuazione di un limite qualitativo
superiore, vigente al momento della realizzazione del
fabbricato e denominato upper criteria, e di uno inferiore
denominato lower criteria verso il quale il livello di
prestazionalit tende a causa della crescente probabilit di
guasto che implica maggiori costi di riparazione e disagi nel
suo regolare utilizzo.
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LO STANDARD DELLA MANUTENZIONE

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LO STANDARD DELLA MANUTENZIONE


In realt, tale modello fortemente discutibile per tre motivi
principali:
ipotizza un improbabile processo di uniformit dellobsolescenza
dei componenti trascurando la presenza degli elementi che mantengono
un livello di efficienza costante nel tempo o di quelli interessati da
guasti istantanei che ne provocano repentine e pregiudizievoli cadute
affidabilistiche.
si basa sulla inverosimile analogia tra prodotto industriale ed
edile ipotizzando per entrambi una logica di funzionamento di tipo
bistabile ON/OFF che attendibile solo per alcuni componenti
ipotizza la normalizzazione della richiesta dellutenza della quale
si ignora la pretesa di livelli affidabilistici sempre pi elevati che porta a
frequenti incrementi prestazionali delle parti susseguenti ad interventi
di riparazione o rinnovo.

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LO STANDARD DELLA MANUTENZIONE

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LO STANDARD DELLA MANUTENZIONE


La legge n 457/78 Norme per ledilizia residenziale ha
recepito

queste

teorie

procedendo

alla

distinzione

tra

manutenzione ordinaria e straordinaria.


In base allart. 31 della legge si pu definire:
ordinario: ogni intervento manutentivo atto a ripristinare il
livello di qualit vigente nelledificio allistante iniziale (standard
accettabile);
straordinario: ogni intervento finalizzato a conseguire un
livello di qualit superiore a quello iniziale ed al massimo
coincidente con quello di un edificio nuovo allo stesso istante
(standard corrente accettabile).

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LO STANDARD DELLA MANUTENZIONE

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LO STANDARD DELLA MANUTENZIONE

Laffidabilit
pu
essere
definita come la probabilit
che un oggetto svolga la
funzione per la quale stato
progettato,
in
maniera
soddisfacente, per un tempo
determinato ed in condizioni
specificate

F(t)
funzione
tasso
di
malfunzionamento = frequenza
con cui un materiale (prodotto,
componente), allistante t, non
svolge pi la sua funzione

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MANUTENZIONE EDILIZIA E INDUSTRIALE


Laffidabilit pu essere definita come la probabilit che un
oggetto

svolga

la

funzione

per

la

quale

stato

progettato, in maniera soddisfacente, per un tempo


determinato ed in condizioni specificate.
La teoria affidabilistica stabilisce che:
laffidabilit dei sistemi complessi calcolabile come prodotto
delle singole affidabilit degli oggetti che li compongono;
laffidabilit di un componente minore di uno (non esiste un
componente infinitamente affidabile).

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40

MANUTENZIONE EDILIZIA E INDUSTRIALE


Ne consegue che aumentando il numero dei
componenti di un sistema, laffidabilit complessiva
decresce sensibilmente:
ad esempio un sistema costituito da due componenti
ciascuno con affidabilit 0,9 ammette unaffidabilit
complessiva di 0,81 mentre un sistema costituito di
cinque componenti ciascuno con affidabilit 0,9 ammette
affidabilit complessiva 0,45.

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MANUTENZIONE EDILIZIA E INDUSTRIALE


Per il prodotto edilizio possiamo individuare tre fasi distinte per
ciascuna delle quali il problema della manutenzione va affrontato
con atteggiamenti differenti.
La fase iniziale, di messa a regime dellimmobile o di
mortalit infantile, caratterizzata da crisi affidabilistiche
indotte da eventi patologici imprevedibili e solitamente affrontati
con azioni manutentive occasionali, su guasto:
Si tratta della fase in cui le nostre capacit previsionali sono
meno efficaci e laffidabilit del sistema molto ridotta.
Lorgano di ricerca francese Sycods ha stabilito che il 75% degli
insuccessi che interessano un immobile nel suo arco di vita
avviene nei primi cinque anni di esercizio.

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41

MANUTENZIONE EDILIZIA E INDUSTRIALE


Nella fase successiva, che copre la quasi totalit della
vita operativa delloggetto, il valore di F(t) si stabilizza
intorno ad un valore costante cosi come il suo
reciproco detto MTTF (Mean Time To Failure), tempo
medio al quale si dovrebbe verificare il primo
malfunzionamento.
Gli interventi manutentivi, possono essere programmati
visto lincremento capacit previsionali sul comportamento
in servizio del sistema; detta fase quella delle
manutenzioni ordinarie e straordinarie.

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MANUTENZIONE EDILIZIA E INDUSTRIALE


Il terzo e ultimo tratto di curva dovuto al fatto che,
nonostante lesecuzione dei precedenti interventi di
manutenzione, alcuni sub-sistemi dellorganismo edilizio
(ad es. orizzontamenti di chiusura, impianto termico,
infissi) hanno compiuto il loro ciclo di vita efficiente per
cui si rendono necessari interventi di sostituzione o
risanamento, differentemente dal prodotto industriale che,
in genere, esaurito il ciclo di vita utile, viene, destinato alla
rottamazione.

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