2.

STRUMENTI D’INVESTIMENTO IMMOBILIARI

1
 Indice 1/2
 Il Risparmio gestito immobiliare
 Tipologie di OICR Italiani
 Caratteristiche FIA Immobiliari Italiani
 Investimento immobiliare diretto vs indiretto
 I Principali Soggetti Coinvolti nella Vita del Fondo
 Aspetti Caratterizzanti la SGR – Art.34 TUF
 Controlli Interni ed Esterni
 Struttura del Regolamento di Gestione
 Il Regime fiscale dei FIA immobiliari
 Modalità di Funzionamento

 Il Mercato dei Fondi Immobiliari in Italia

 Crescita del mercato immobiliare
 Composizione delle Attività
 Asset Allocation per Destinazione d’Uso
 Asset Allocation per Area Geografica
 Patrimonio Netto per Tipologia di Fondi

2
 Indice 2/2
 Altri strumenti di investimento immobiliare
 SICAF Immobiliare
 Società Immobiliari Quotate - SIIQ
 La situazione del Mercato Immobiliare in Italia
 L’indice di illiquidità dei mercati
 L’indice Fiups

3
Il Risparmio gestito immobiliare
 Investimento immobiliare diretto vs indiretto
INVESTIMENTO IMMOBILIARE
Diretto
• Elevata soglia di accesso all’investimento
• Negoziazioni con il settore finanziario non agevoli
• Mancanza di expertise specifica, se non al prezzo di
modifiche organizzative volte alla costituzione di business
unit «dedicate»
• Regime fiscale, diretto e indiretto, «ordinario»
• Mancanza di economie di scala, se non al raggiungimento di
soglie di investimento dimensionalmente «rilevanti» (>150
Mln €)
• La necessità di ricorrere ad outsourcer genera spesso scarsa
trasparenza della gestione
• Possibile accesso al mercato del credito ma a prezzi e
condizioni spesso non convenienti
Indiretto
• Minore soglia di accesso all’investimento, nell’ipotesi di
partecipazione dell’Investitore ad un’iniziativa di più ampia
portata o nell’ipotesi di co-investimento con altri Investitori
• Possibilità di beneficiare delle relazioni consolidate tra SGR
e settore finanziario per «ottimizzare» le condizioni del
debito
• Ricorso diretto ad una gestione professionale e specializzata,
anche mediante ricorso a rapporti di «outsourcing»
• Regime fiscale «agevolato» per Investitori Istituzionali
• Economie di scala, spesso proporzionali alle «masse in
gestione» della SGR
• Delega di gestione vigilata dalle Autorità (Banca d’Italia e
Consob) e ampia e disciplinata governance del Fondo
• Consolidato e costante rapporto della SGR con il settore
bancario e possibilità di accesso al credito a condizioni e
pricing migliori
 Tipologie di OICR Italiani

OICR

OICR UE OICR NON UE

OICR Italiani
Costituiti in Paesi Membri Costituiti da Paesi
Costituiti in Italia
della UE diversi dall’Italia non Membri della UE

OICR APERTI OICR CHIUSI ALTRI OICR

RISPARMIO GESTITO IMMOBILIARE

OICR OICR
OICVM ALTERNATIVO SICAF* ALTERNATIVO OICR DI EuVECA (Fondo
(FIA APERTO) (FIA CHIUSO) MERCATO Europero per il
MONETARIO Venture Capital)

FIA IMMOBILIARE

EuSEF**
OICR (Fondo Europeo per
GARANTITI l’Imprenditoria
Sociale)
FIAIMMOBILIARE FIAIMMOBILIARE
NON RISERVATO RISERVATO

• La Società di Investimento in Capitale Fisso (SICAF) si configura come OICR al

sussistere di determinate condizioni quali, ad esempio, una pluralità di investitori e la
gestione autonoma sulla base di una politica di investimento
** EuSEF - European Social Entrepreneurship Funds
 Tipologie di OICR Italiani
Gli OICR Italiani sono definiti:

• APERTI : Quando i partecipanti hanno diritto a chiedere il rimborso delle quote o azioni, secondo quanto previsto dal

regolamento, dallo statuto o dal documento d’offerta dell’OICR

• CHIUSI: Quando il rimborso delle quote o azioni è previsto a scadenza determinata dal Regolamento o dallo Statuto

OICR APERTI

• Possono investire in strumenti finanziari quotati e non e in depositi bancari. I limiti

OICR ALTERNATIVO
alla concentrazione dei rischi sono più elevati rispetto agli OICVM
(FIA APERTO)

• Possono investire in strumenti finanziari quotati e non, derivati quotati e OTC (Over

OICVM The Counter), parti o quote di FIA aperti non riservati, FIA chiusi, OICVM
(Organismo d’Investimento Collettivo in Valori Mobiliari), depositi bancari e indici
finanziari

• Possono essere istituiti solamente nella forma del fondo comune di investimento

aperto o di SICAV

Per gli OICR APERTI il Regolamento stabilisce le modalità di sottoscrizione, la periodicità dell’emissione e del rimborso delle quote
7
 Tipologie di OICR Italiani

OICR CHIUSI

• Possono investire in:

OICR ALTERNATIVO  strumenti finanziari diversi dalle quote di OICR aperti (in misura non superiore al
(FIA CHIUSO) 20%)
 OICVM
 Fondi (chiusi, mobiliari aperti non riservati e riservati)
 beni immobili, diritti reali immobiliari, ivi compresi quelli derivanti da contratti di
leasing immobiliare con natura traslativa e da rapporti concessori, e partecipazioni
in società immobiliari, parti di altri FIA immobiliari, anche esteri
 crediti e titoli rappresentativi di crediti
 altri beni per i quali esiste un mercato
 depositi bancari

Nel Regolamento si stabilisce la durata del periodo di sottoscrizione delle quote. Il

rimborso delle quote è riconosciuto alla scadenza del termine di durata del FIA, salvo
la facoltà di rimborso anticipata (a determinate condizioni stabilite dal Regolamento di
gestione) su iniziativa del gestore e su richiesta dei singoli partecipanti

Introdotto un passaporto per commercializzare i FIA all’interno dell’UE (verso investitori professionali)
8
 OICR

OICR UE OICR NON UE

OICR Italiani
Costituiti in Paesi Membri Costituiti da Paesi
Costituiti in Italia
della UE diversi dall’Italia non Membri della UE

OICR APERTI OICR CHIUSI ALTRI OICR

OICR OICR
OICVM ALTERNATIVO SICAF* ALTERNATIVO OICR DI EuVECA (Fondo
(FIA APERTO) (FIA CHIUSO) MERCATO Europero per il
MONETARIO Venture Capital)

FIA IMMOBILIARE

EuSEF**
OICR (Fondo Europeo per
GARANTITI l’Imprenditoria
Sociale)
FIAIMMOBILIARE FIAIMMOBILIARE
NON RISERVATO RISERVATO
 Caratteristiche FIA Immobiliari Italiani

FIA Immobiliari

 Investono in beni immobili, diritti reali immobiliari, ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing

immobiliare con natura traslativa e da rapporti concessori (in questo caso al verificarsi di alcuni requisiti),

partecipazioni in società immobiliari, parti di altri FIA immobiliari, anche esteri, in misura non inferiore ai 2/3

del valore complessivo lordo del FIA (ridotto al 51% con determinate condizioni d’investimento)

 Il Regolamento del Fondo indica le caratteristiche e le destinazioni d’uso dei beni immobili e degli altri asset

immobiliari previsti dalle strategie di investimento e se il fondo può investire in partecipazioni in società aventi ad

oggetto l’attività di costruzione (seppure sotto certe condizioni ed entro certi limiti), nonché il livello massimo di leva

finanziaria esercitabile

 Ammessa la sottoscrizione di quote mediante conferimento di particolari categorie di beni

 Non è consentito svolgere attività diretta di costruzione di beni immobili

10
 Caratteristiche FIA Immobiliari Italiani

NON RISERVATI: Possono partecipare tutte le categorie di

investitori (cd. «Fondi retail»)

FIA IMMOBILIARI

RISERVATI: La partecipazione è riservata a investitori professionali

nonché a specifiche categorie di investitori (a condizione che sia
assicurato un appropriato livello di protezione dell’investitore),
anche non professionali, purché sottoscrivano un importo non
inferiore a 500.000€

11
 Caratteristiche FIA Immobiliari Italiani

FIA IMMOBILIARI ITALIANI NON RISERVATI

 Beni immobili, diritti reali immobiliari, ivi compresi quelli derivanti da

OGGETTO
DEGLI contratti di leasing immobiliare con natura traslativa e da rapporti
INVESTIMENTI concessori, e partecipazioni in società immobiliari e parti di altri FIA
immobiliari, anche esteri

 Leva finanziaria del FIA (ovvero il rapporto tra esposizione e valore

patrimoniale netto) non può essere superiore a 2
INDEBITAMENTO
 Assunzione di prestiti fino al 10% del valore complessivo netto del fondo,
per effettuare rimborsi anticipati in occasione di nuove emissioni di quote

12
 Caratteristiche FIA Immobiliari Italiani
(Segue)

FIA IMMOBILIARI ITALIANI NON RISERVATI

 Investimento limitato al 10% del totale delle attività del fondo in società
LIMITI ALLA
CONCENTRAZIONE immobiliari che prevedono possibilità di svolgere attività di costruzione
DEI RISCHI
 Il Fondo non può investire più del 20% delle proprie attività in un unico

immobile: «Tale limite è incrementato fino ad 1/3 se gli immobili sono

destinati a locazione e se il primo conduttore incide in misura non superiore
al 20% del totale annuo dei ricavi della specie»

 Si può investire fino al 20% del totale delle attività in strumenti finanziari

non quotati dello stesso emittente e in parti di uno stesso OICR nonché in
strumenti finanziari quotati e depositi bancari, derivati previsti anche per
gli OICVM ma con limiti più elevati

13
Caratteristiche FIA Immobiliari Italiani

FIA IMMOBILIARI ITALIANI RISERVATI

 Il Regolamento del Fondo deve indicare:

• la circostanza che non è soggetto all’approvazione della Banca d’Italia

• l’oggetto degli investimenti, con particolare evidenza dell’asset allocation target

dell’investimento tipico dal punto di vista geografico e tipologico

• la non applicazione delle norme prudenziali di contenimento e frazionamento del

rischio stabilite dalla Banca d’Italia per i FIA non riservati

• l’obiettivo, il profilo di rischio, lo stile di gestione e le tecniche di investimento

• il livello massimo di leva finanziaria ammesso e i limiti di investimento

14
Caratteristiche FIA Immobiliari Italiani

FIA IMMOBILIARI ITALIANI RISERVATI

 Il Regolamento del Fondo può altresì prevedere:

• la partecipazione di investitori non professionali, a patto che sottoscrivano ovvero

acquistino quote o azioni del FIA per un importo complessivo non inferiore a €500.000

• la commercializzazione a enti pubblici, non classificati come clienti professionali

pubblici, solo nel caso in cui la partecipazione a tale FIA avvenga attraverso il
conferimento diretto di beni immobili o di diritti reali immobiliari, ivi compresi i
rapporti concessori, finalizzato ad attuare operazioni di valorizzazione del
patrimonio pubblico ai sensi dell’art.33, comma 2 del Decreto 6 luglio 2011 (cd.
«Fondi ad apporto di immobili pubblici»

• la sottoscrizione di quote o azioni del FIA da parte di componenti dell’organo di

amministrazione o dei dipendenti del gestore

15
Caratteristiche FIA Immobiliari Italiani

Quote
FIA Immobiliare
FIA Immobiliare Investitori
Investitori
Cash

Il fondo immobiliare ha un rendimento legato all’incasso dei canoni di locazione e al realizzo di plusvalenze sulla
cessione degli immobili che hanno completato il loro ciclo di valorizzazione.
La selezione e la gestione degli immobili è affidata ai professionisti della Società di Gestione del Risparmio
(SGR).

Proventi
Gestione (canoni, plusvalenze)
SGR FIA INVESTITORI

Il vantaggio di un investimento di finanza immobiliare risiede nella possibilità per i risparmiatori di accedere, con
capitali limitati, all’investimento immobiliare.

16
 Struttura del Regolamento di Gestione

REGOLAMENTO DI GESTIONE

SCHEDA IDENTIFICATIVA CARATTERISTICHE DEL MODALITA’ DI FUNZIONAMENTO

 Denominazione e tipologia PRODOTTO

 Governance del Fondo (Comitato
 Forma del Fondo  Scopo e oggetto del Fondo consultivo, Assemblea)
 Patrimonio iniziale del Fondo  Politica di investimento  Esperti indipendenti
 Durata  Ricorso all’indebitamento  Certificati di partecipazione
 SGR, Società di Gestione UE,  Operazioni con conflitto di  Modifiche del Regolamento
GEFIA interessi  Liquidazione del Fondo
 Depositario  Proventi, risultati della gestione e  Valore della quota
 Calcolo valore quota modalità di ripartizione
 Prospetti contabili
 Comparti / classi di quote  Regime delle spese
 Informativa al pubblico

La Banca d’Italia approva il regolamento dei fondi diversi dai FIA riservati, e le relative modificazioni, decorsi 60
giorni dalla data di ricezione della domanda completa della necessaria documentazione.
Sono approvati in via generale:
• i regolamenti degli OICVM e di FIA aperti non riservati se redatti secondo lo schema semplificato
• regolamenti che differiscono dal regolamento di altri fondi già operativi istituiti dalla stessa SGR solo per gli aspetti
relativi all’oggetto, politica dell’investimento e regime delle spese 17
 I Principali Soggetti Coinvolti nella Vita del FIA

AGENZIA DELLE
ENTRATE
SGR

SOGGETTI ESPERTO
COLLOCATORI INDIPENDENTE

FIA
FIA

SOCIETA’ DI ORGANI DI
REVISIONE VIGILANZA

DEPOSITARIO

18
 Aspetti Caratterizzanti la SGR - Art. 34 TUF

 Costituita in forma di Società per Azioni

 Sede Legale e Direzione generale in Italia (passaporto europeo)

 Autorizzata a prestare il servizio di gestione collettiva del risparmio dalla Banca d’Italia che, a tal fine, tiene un
apposito Albo

 Autorizzazione e iscrizione all’albo distinto in due sezioni per la gestione di OICVM e di FIA

 Capitale sociale versato di almeno 1 milione di euro (il capitale sociale iniziale è ridotto a €500.000 nel caso di SGR
che svolge attività di gestione di soli FIA chiusi riservati)

 Requisiti di professionalità, indipendenza e onorabilità degli esponenti aziendali (amministratori, sindaci, direttore
generale)

 Requisiti di onorabilità dei soci

 Struttura del gruppo di cui fa parte non sia tale da pregiudicare l’esercizio della Vigilanza

 Bilancio certificato

19
Controlli Interni ed Esterni

Controllo Esterno

Banca d’Italia CONSOB

Esperti Controllo Interno Borsa Italiana *

Indipendenti
Risk Management

Internal Audit Organismo Vigilanza

D.Lgs. 231/01
Depositario Società di
Compliance e Collegio Revisione
Antiriciclaggio Fondo Sindacale

* Per i fondi quotati

20
Controlli Interni

Funzione aziendale che esamina e valuta l’adeguatezza ed efficacia dei sistemi, dei

INTERNAL AUDIT meccanismi di controllo interno e delle disposizioni del gestore, su cui formula
raccomandazioni, ne verifica l’osservanza e presenta relazioni sulle questioni
relative al proprio operato per il corretto svolgimento dei servizi e delle attività dalla
stessa prestati.

L'Organismo di Vigilanza ex D.Lgs. 231/01 è l’organo incaricato di vigilare sul

ORGANISMO DI funzionamento, sull’efficacia e sull’osservanza del modello di organizzazione e di
VIGILANZA gestione adottato dalla società, al fine di prevenire i reati identificati dal menzionato
D. Lgs., nonché di curarne il costante e tempestivo aggiornamento.

Funzione aziendale permanente e gerarchicamente separata che individua, misura,

gestisce e monitora tutti i rischi d’investimento di ogni FIA gestito, presidiandone il
RISK
funzionamento: in particolare, implementa il sistema di valutazione e monitoraggio
MANAGEMENT
della conformità del profilo di rischio assunto comunicato all’investitore e verifica il
rispetto dei limiti del rischio fissati e le linee di gestione e azioni di mitigazione.

21
 Controlli Interni

Funzione aziendale permanente e indipendente che individua il rischio di mancata

osservanza degli obblighi della normativa di settore da parte del gestore, nonché i
rischi che ne derivano e mette in atto misure e procedure idonee a minimizzare tale
COMPLIANCE E
rischio. Tale funzione controlla e valuta l’adeguatezza e l’efficacia delle misure,
ANTIRICICLAGGIO
delle politiche e delle procedure messe in atto e adottate dal gestore per rimediare ad
eventuali carenze nell’adempimento degli obblighi. Alla funzione è demandato il
compito di gestire anche i rischi «riciclaggio» e «finanziamento del terrorismo».

Organo di controllo che vigila sull'osservanza della legge e dell'atto costitutivo, sul
rispetto dei principi di corretta amministrazione, sull'adeguatezza della struttura
COLLEGIO
organizzativa della società relativamente al sistema di controllo interno e al sistema
SINDACALE
amministrativo contabile; sulle modalità di concreta attuazione delle regole di
governo societario.

22
 Modalità di Funzionamento del FIA immobiliare

GOVERNANCE E CONTROLLI ORGANI DI

SGR
VIGILANZA
SOGGETTI
COLLOCATORI

BANCA
DEPOSITARIA
ASSEMBLEA
PARTECIPANTI ESPERTI
INDIPENDENTI

COMITATO REVISIONE
TECNICO CONTABILE
FONDO IMMOBILIARE
SOGGETTI DELEGATI SGR
GESTIONE IMMOBILIARE (OUTSOURCER)

PROPERTY
MANAGEMENT
ADVISORS PROCESSO DI PROJECT
ESTERNI MANAGEMENT
INVESTIMENTO /
MEDIAZIONE DISINVESTIMENTO FACILITY
CREDIT. / ASSIC. MANAGEMENT

GESTIONE DEL PATRIMONIO AGENCY

23
 Regime fiscale dei FIA immobiliari

REGIME FISCALE DEI FIA IMMOBILIARI

PRINCIPIO DI CARATTERE GENERALE:

Gli OICR italiani, compresi quelli immobiliari, sono inclusi tra i soggetti IRES; tuttavia essi sono esenti da IRES e IRAP (art. 6 D.L. 25/09/01 n. 351)
qualora soddisfino i requisiti dell’art. 1 del TUF in termini di pluralità degli investitori e autonomia della SGR nel determinare la politica di gestione del
Fondo (caso di applicabilità dell’esenzione dall’IRES per gli OICR di diritto italiano). Questo implica la non assoggettabilità alle imposte degli utili prodotti,
quando l’OICR soddisfa i sopra citati requisiti.

APPORTO DI IMMOBILI:

• Imposte indirette (Ipotecaria, Catastale e di Registro):

o Apporti di immobili non locati:
I. Se l’apportante non è soggetto passivo IVA e trattasi di immobili strumentali 1, gli apporti sono soggetti al pagamento del 4% di imposta di
Registro, del 2% di imposta Ipotecaria e dell’1% di imposta Catastale,
II. Se l’apportante non è soggetto passivo IVA e trattasi di immobili non strumentali (immobili abitativi), gli apporti sono soggetti al pagamento
del 9% di imposta di Registro e di 50 € ciascuna per le imposte Ipotecarie e Catastali,
III. Se l’apportante è soggetto passivo IVA e trattasi di immobili strumentali, gli apporti sono soggetti al pagamento dell’1,5% di imposta
Ipotecaria, dello 0,5% di imposta Catastale e di 200 € di imposta di Registro,
IV. Se l’apportante è soggetto passivo IVA e trattasi di immobili non strumentali (immobili abitativi), gli apporti sono soggetti al pagamento del
9% di imposta di Registro e di 50 € ciascuna per le imposte Ipotecarie e Catastali;
o Apporti di immobili prevalentemente locati 2: Non sono assoggettati ad IVA e:
I. Vige l’applicazione di un’imposta Ipotecaria, Catastale e di Registro in misura fissa di 200 € ciascuna, indipendentemente dal numero di
immobili conferiti. La SGR potrà detrarre l’IVA sugli acquisti e potrà richiedere a rimborso l’IVA a credito.
• Imposte sulle plusvalenze dell’apportante: per quelle realizzate sui conferimenti a FIA immobiliari di beni immobili e diritti reali immobiliari, si
applica l’imposizione ordinaria, IRES e IRAP per i soggetti imprese 3, ed IRPEF per le persone fisiche. L’apportante, in alternativa al regime ordinario,
può scegliere un’imposta sostitutiva del 20%, da corrispondersi nell’anno o nei 5 anni successivi, incluso quello di apporto.

1
Sono intesi quali immobili strumentali quei fabbricati che rientrano nelle seguenti categorie catastali: A10 Uffici, B Scuole, Caserme, Musei, Uffici pubblici, C Negozi e Magazzini, D, Opifici,
Impianti industriali, Alberghi, E, Edifici a destinazione particolare.
2
Per immobili prevalentemente locati si intende una pluralità di immobili per i quali il rapporto superficie/valore locato risulti > 50%
3
Se i beni sono in proprietà da almeno tre anni, è facoltà dell’apportante pagare l’imposta nell’anno di apporto oppure suddividerla nei 5 anni successivi, incluso quello di apporto.
 Regime fiscale dei FIA immobiliari

APPORTO DI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI:

• Imposte sulle plusvalenze dell’apportante 1:

per quelle realizzate sui conferimenti a FIA immobiliari di partecipazioni in società immobiliari si applica l’imposizione ordinaria, IRES e IRPEF, a
seconda che la partecipazione sia classificata come «Immobilizzazione Finanziaria» o come «Attivo Circolante». In questa circostanza non si può
scegliere per l’opzione della rateizzazione di pagamento in cinque anni.
Sotto certe ipotesi, che devono comunque essere verificate caso per caso, la plusvalenza da apporto di partecipazioni può beneficiare di esclusione dalla
base imponibile su cui calcolare l’IRES in misura del 95% (IRPEF del 50,28% per persone fisiche con partita IVA in regime ordinario - la percentuale
del 2017 è pari al 41,86%), applicando il regime di participation exemption (cd. «Regime PEX»). In sintesi, occorre:

- ininterrotto possesso di tali Partecipazioni per almeno dodici mesi antecedenti la data di Apporto;
- classificazione nella categoria «Immobilizzazioni Finanziarie» nel primo bilancio chiuso durante il periodo di possesso;
- residenza fiscale in un paese «White-list» della società partecipata;
- esercizio della società partecipata di un’impresa commerciale 2.

1
Differenza positiva tra il valore delle quote ricevute in apporto ed il costo di acquisto della partecipazione (cd. «Costo storico»).
2
Questo requisito non si ritiene soddisfatto se trattasi di una partecipazione in una società di pura gestione immobiliare, a meno che questa non offra attivamente servizi complementari e
funzionali (es. richiesta e gestione di licenze per gallerie commerciali, villaggi turistici, gestione amministrativa e finanziaria) così da poter considerare gli immobili utilizzati nell’esercizio di
impresa.
 Regime fiscale dei FIA immobiliari

PROVENTI DELLA GESTIONE:

• Tassazione dei proventi distribuiti dal FIA:

o Investitori Istituzionali: Applicazione di una ritenuta che è a titolo di «acconto» per gli imprenditori individuali, s.n.c. e società ed Enti (lett. a e b
comma 1 art. 73 TUIR) e a titolo di imposta per tutti gli altri soggetti. La ritenuta non è applicata ai proventi distribuiti agli OICR residenti in Italia
che vengono trattati da «lordisti»;
o Investitori non Istituzionali con partecipazione < 5%: Medesimo trattamento dell’ipotesi di Investitori Istituzionali;
o Investitori non Istituzionali con partecipazione > 5%: Applicazione di un regime di tassazione «per trasparenza», ancorché il reddito sia stato
percepito con una tassazione ordinaria, sia per i Soggetti Privati, soggetti ad IRPEF, sia per i soggetti che svolgono attività di impresa, dunque
soggetti ad IRES.

• Imposte sulle plusvalenze maturate da compravendita di Quote del FIA:

o Investitori non Istituzionali:
I. Soggetti che svolgono attività di impresa: le plusvalenze concorrono a formare per l’intero ammontare il reddito imponibile soggetto ad IRES
(no applicazione regime PEX per mancanza requisito di attività non commerciale),
II. Soggetti che detengono una percentuale di partecipazione pari o superiore al 5% del patrimonio del FIA: le plusvalenze concorrono a formare
il reddito del socio in misura del 49,72% del loro ammontare (aliquota del 58,14% dal 2017). Il costo della partecipazione è aumentato dei
redditi imputati per trasparenza e diminuito dei proventi distribuiti fino a concorrenza dei predetti redditi,
III. Soggetti che detengono una percentuale di partecipazione inferiore al 5% del patrimonio del FIA: le plusvalenze sono soggette all’imposta
sostitutiva del 26%;
o Investitori Istituzionali: Soggette a imposta sostitutiva del 26% (applicazione con aliquota ridotta nei casi di Convenzione contro le doppie
imposizioni). Se tali redditi sono conseguiti nell’esercizio di impresa, si applicano le regole ordinarie del TUIR.
 Regime fiscale dei FIA immobiliari

PROVENTI DELLA GESTIONE:

• Tassazione dei proventi distribuiti dal FIA:

in sede di distribuzione di utili si ha l’applicazione dell’imposta sostitutiva in misura del 26% (applicazione con aliquota ridotta nei casi di Convenzione
contro le doppie imposizioni tra il Paese di residenza fiscale dell’Investitore e l’Italia). Esenzione dall’applicazione di ritenuta del 26% sui proventi
distribuiti dal FIA per Investitori Istituzionali esteri (OICR) e fondi pensione istituiti in paesi «White-List».

• Imposte sulle plusvalenze maturate da compravendita di Quote del FIA: l’applicazione dell’imposta sostitutiva in misura del 26% (applicazione con
aliquota ridotta nei casi di Convenzione contro le doppie imposizioni tra il Paese di residenza fiscale dell’Investitore e l’Italia).
Il Mercato dei Fondi Immobiliari in Italia
 Crescita del mercato immobiliare

Nonostante la crisi finanziaria ed economica internazionale, il mercato dei fondi immobiliari in Italia, nel primo
quadrimestre 2017, continua a registrare una crescita, raggiungendo un Asset Under Management di circa 68 miliardi di
euro.

Fonte: Nomisma su dati Banca d’Italia e SGR

29
 Asset Allocation per Destinazione d’Uso

La ripartizione degli investimenti per destinazione d’uso alla fine del primo semestre 2017 è in linea con gli anni
precedenti anche se la distribuzione è più omogenea rispetto agli anni passati; l’asset class principale rimane quella degli
immobili ad uso “Uffici” (40% rispetto al totale), seguita del settore “Commerciale” (17,3% rispetto al totale e in forte e
costante crescita nell’ultimo triennio nelle preferenze dei FIA) e del settore “Residenziale” (12,4% rispetto al totale).

Fonte: Assogestioni
30
 Asset Allocation per Area Geografica

Relativamente alla ripartizione degli investimenti per area geografica, alla fine del primo semestre 2017 vi è una stabilità
quasi costante del Nord Ovest (42,6% rispetto al totale), seguito dal Centro (27,1% rispetto al totale), dal Nord Est
(11,9% rispetto al totale) e dall’Estero (3% rispetto al totale). Lievemente in riduzione, rispetto allo scorso anno, gli
investimenti nel Sud e nelle Isole (6,6% rispetto al totale).

Fonte: Assogestioni
31
 Patrimonio Netto per Tipologia di Fondi

Nel primo quadrimestre del 2017 si registra una ulteriore crescita del numero di Fondi Riservati (da 413 del 2016 a 437
nel I Q. 2017), mentre il numero di Fondi Retail permane stabile a quota 26, in linea con i livelli degli scorsi anni ma
comunque destinato nel prossimo triennio a ridursi drasticamente, per gli effetti della progressiva liquidazione di quelli
avviati nei primi anni 2000 con l’ingresso dei FIA immobiliari nell’ordinamento italiano.

Fonte: Nomisma su dati Banca d’Italia

32
 Patrimonio Netto per Tipologia di Fondi

Nel primo quadrimestre del 2017, si registra una lieve crescita del patrimonio netto dei Fondi Riservati (dall’93% del
2016 al 94% del I Q. 2017) e il costante calo del patrimonio netto dei Fondi Retail (sceso al 6% rispetto al 7% del 2015).

Fonte: Nomisma su dati Banca d’Italia

33
Altri Strumenti di Investimento Immobiliare
 Altri Strumenti di Investimento Immobiliare

Oltre ai fondi immobiliari, quotati o non quotati, gli investimenti nel settore possono essere realizzati attraverso:

 investimento diretto
 maggioranza riconducibile ad un investitore che ha la
Società immobiliari governance
“semplici”  necessità di competenze e di ingenti risorse
 il veicolo può essere strutturato in forma di Spa o Srl
 uscita dall’investimento: vendita asset o vendita azioni

 investimento diretto
 governance a chi possiede una maggioranza qualificata
Società immobiliari anche attraverso un patto di sindacato (30%)
quotate  investimento possibile anche con limitate risorse
 uscita dall’investimento: vendita azioni su mercato
regolamentato

35
 Altri Strumenti di Investimento Immobiliare

 investimento diretto
 governance a chi possiede una maggioranza qualificata
SICAV
Società d’Investimento a
 il veicolo è strutturato in forma di Spa
Capitale Variabile  stesse attività esercitabili dalle SGR
 uscita dall’investimento: vendita azioni

 investimento diretto
 governance a chi possiede una maggioranza qualificata
 il veicolo è strutturato in forma di Società per azioni
SICAF  stesse attività esercitabili dalle SGR
Società d’Investimento a
Capitale Fisso  Divieto di effettuare emissioni obbligazionarie
 uscita dall’investimento: liquidazione (vincolo del
mantenimento dell’investimento per tutta la durata della
società)

36
 SICAF immobiliare: principali caratteristiche

La Società di Investimento a Capitale Fisso, cd. SICAF, è un:

• OICR chiuso costituito in forma di Società per azioni a capitale fisso, il cui capitale sociale è detenuto da una
pluralità di investitori;

• con sede legale e direzione generale in Italia;

• avente per oggetto esclusivo l’investimento collettivo del patrimonio raccolto mediante l’offerta di proprie
azioni e di altri strumenti finanziari partecipativi (gli investitori sono azionisti della Società).

Il patrimonio della SICAF immobiliare deve essere investito in una o più delle seguenti categorie di beni:

• un importo almeno pari ai 2/3 dell’attivo in beni immobili, diritti reali immobiliari, partecipazioni in società
immobiliari, parti di altri FIA immobiliari italiani ed esteri (cd. «Investimento Tipico»);

• un importo non superiore al restante 1/3 dell’attivo in strumenti finanziari, quotati e non, in un mercato
regolamentato, depositi bancari, crediti e titoli rappresentativi di credito, altri beni sui quali esiste un mercato e un
valore determinabile almeno con frequenza semestrale (cd. «Investimento Residuale»).

La SICAF immobiliare può infine essere «autogestita» o «eterogestita» laddove, rispettivamente, venga
amministrata dal proprio Consiglio di Amministrazione oppure, esternamente, per il tramite di una SGR.
SICAF immobiliare: eterogestione

Nell’ipotesi di SICAF eterogestita, la gestione degli asset del patrimonio viene svolta da un soggetto professionale
esterno designato dal Cda della SICAF (non si ha gestione diretta) e, pertanto, la responsabilità è in capo al Gestore
regolamentato (tipicamente la SGR).

L’autorizzazione alla costituzione della SICAF eterogestita viene rilasciata dalla Banca d’Italia, sentita la
CONSOB, nell’ipotesi in cui siano soddisfatte diverse condizioni, tra cui le seguenti:

 venga adottata la forma di Società per azioni;

 la sede legale e la direzione generale della società siano in Italia:

 lo Statuto indichi, quale oggetto esclusivo della SICAF, l’investimento collettivo del patrimonio
raccolto mediante offerta delle proprie azioni e di altri strumenti partecipativi.

Al pari di quanto previsto per un OICR, la SICAF può costituire comparti tra loro autonomi caratterizzati da
differenti politiche di investimento, i cui patrimoni sono separati da quelli degli altri comparti, con riferimento a
ognuno dei quali possono essere emesse diverse classi di azioni cui collegare diritti di governance diversi.

Alle SICAF immobiliari si applica la stessa disciplina fiscale attualmente prevista per i FIA immobiliari.
 SICAF immobiliare: eterogestione

I vantaggi relativi al ricorso ad una SICAF eterogestita sono così sintetizzabili:

 possibilità per gli azionisti di indicare direttamente i propri rappresentanti negli organi di governo
societari e di esercitare un’influenza diretta nelle decisioni sui singoli investimenti;

 intestazione dei beni componenti il patrimonio e dei contratti in capo alla Società;

 possibilità di creare comparti ed emettere azioni, obbligazioni e strumenti partecipativi limitate agli
stessi comparti;

 possibilità di quotazione;

 non applicazione delle norme in materia di fallimento, concordato preventivo e altre procedure
previste dalla «Legge Fallimentare».

Gli svantaggi relativi al ricorso ad una SICAF eterogestita sono:

 iter procedurale autorizzativo complesso, indicativamente di durata non inferiore ai 120 gg;

 nel caso di FIA riservato e non di SICAF riservata, non occorre autorizzazione di Banca d’Italia per
l’istituzione del fondo.
 Società Immobiliari Quotate - SIIQ

Modifica normativa con il D.L. 133/2014 (“Sblocca Italia”) per introdurre in Italia una maggiore
flessibilità nella gestione degli investimenti

 Società per azioni

 Sede legale in Italia o in uno Stato Membro dell’UE purché l’organizzazione sia stabile in Italia

 Non sussistono limiti prefissati per concentrazione dei rischi e indebitamento (la vigilanza spetta
a Banca d’Italia e CONSOB)
 Devono svolgere in via prevalente attività di locazione immobiliare

 Sono soggette allo stesso regime fiscale dei fondi immobiliari agevolato: esenzione IRES e
IRAP, applicazione di ritenuta al 26% sugli utili distribuiti

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 Società Immobiliari Quotate - SIIQ

REQUISITI PER USUFRUIRE DEL REGIME FISCALE AGEVOLATO

REQUISITI PER USUFRUIRE DEL REGIME FISCALE AGEVOLATO

REQUISITI STRUTTURA PARTECIPATIVA

• Controllo (diritto di voto e partecipazione agli utili) • Max 60%
• Flottante (Azioni con massimo 2% ciascuno)
• Min 25% (non applicabile alle società già quotate)

REQUISITI DI PREVALENZA
• Immobili posseduti (destinati alla locazione) • Min 80% (incluse partecipazioni in altre SIIQ e quote di fondi
immobiliari)
• Ricavi proveniente da attività di locazione • Min 80% (inclusi proventi da partecipazioni in altre SIIQ e quote
immobiliare di fondi immobiliari)

DISTRIBUZIONE DEGLI UTILI

• Min 70% (dell’utile netto derivante da attività di locazione
immobiliare, possesso di partecipazioni in SIIQ e quote di fondi
immobiliari)
• Obbligo di distribuzione del 50% dei proventi su cessioni di
immobili da locare e cessione di partecipazioni in SIIQ e in fondi
immobiliari nei 2 esercizi successivi al realizzo

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La Situazione del Mercato Immobiliare in Italia
 La Situazione del Mercato Immobiliare in Italia

 La ripresa del mercato immobiliare italiano sembra esser sulla via del consolidamento, seppure a tassi più contenuti rispetto

all’anno 2016; come evidente dall’aumento del numero di transazioni nel settore residenziale registrato da Nomisma

(variazione 2016-2017 pari a +11% ).

 L’aumento è dovuto all’effetto combinato della discesa dei prezzi nominali (come confermato da Scenari Immobiliari), del

miglioramento (seppur lieve) delle condizioni macro economiche e del permanere di un basso livello dei tassi dei mutui;

ciò ha determinato l’apertura di nuove linee di credito e l’aumento della fiducia da parte delle famiglie.

 Il settore corporate ha raggiunto impieghi pari a 6,5 miliardi di euro nei primi nove mesi del 2017, registrando un aumento nel

volume degli investimenti pari al +20%; il settore continua a esser sostenuto dagli investitori stranieri, il cui peso sul totale è

intorno al 70%.

 Le prospettive sono legate a 3 fattori: investimento nei real asset, sostegno delle domanda interna e upgrade qualitativo

dell’offerta.

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 La Situazione del Mercato in Italia – L’Indice di «Illiquidità dei
Mercati»
La liquidità di un asset misura la sua capacità di essere prontamente trasformabile in moneta, senza significative perdite
in conto capitale.

Per le loro caratteristiche intrinseche, i beni immobili sono ben lontani dall’essere liquidi e, proprio per questa ragione, la
valutazione del loro grado di illiquidità risulta particolarmente importante.

A tal fine, Nomisma ha introdotto un indice che offre una valutazione dell’illiquidità che tiene in considerazione i
seguenti fattori:

 lo sconto che viene praticato sulla transazione rispetto al prezzo iniziale richiesto dal venditore

 il tempo di vendita dell’immobile.

L’«indice di illiquidità» cresce all’aumentare dello sconto e del tempo di vendita dell’immobile

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 La Situazione del Mercato in Italia – L’Indice di «Illiquidità dei
Mercati»
Negli ultimi anni la ridotta accessibilità del mercato immobiliare per le famiglie e le imprese, causa la debole congiuntura
economica, la rigidità dei valori e le restrizioni nell’erogazione del credito, si è tradotta in tempi medi di vendita e di
locazione più dilatati.

Nel 2017 si è confermata l’inversione di tendenza riscontrata iniziata nel 2015. I tempi medi di vendita di un’abitazione
sono diminuiti, attestandosi ai livelli del 2012.

Lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto, quale indice che riassume le modalità d’incontro tra la domanda e
l’offerta di immobili sul mercato, continua la sua diminuzione, iniziata nel 2013 in tutti i mercati analizzati (aree urbane e
mercati intermedi) e in tutti i segmenti.

Incrociando le dinamiche dei tempi medi di vendita e degli sconti si può affermare che i mercati negli ultimi mesi
abbiano registrato un miglioramento nella liquidità del settore immobiliare.

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 Tempi di Vendita e Sconti % sul Prezzo

La riduzione dei tempi medi di vendita per il settore residenziale persiste dal 2015: da allora la contrazione si è
progressivamente intensificata, seppure non in maniera tale da riportare le tempistiche sui livelli pre-crisi.

Analogamente la riduzione sui margini di sconto richiesti dal venditore è riscontrabile dal 2015 e contribuiscono a
delineare un quadro favorevole per la ripresa in atto del mercato residenziale.

Fonte: Nomisma
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L’Indice FIUPS
 L’Indice FIUPS

Da diversi anni Sorgente Group e il Dipartimento di Economia dell’Università degli Studi di Parma collaborano su temi e
ricerche di economia e finanza immobiliare. L’attività di ricerca è stata istituzionalizzata in un Laboratorio per le
Ricerche sull’Economia e la Finanza Immobiliare, ove ha preso forma il progetto per la rilevazione del «Sentiment
Immobiliare».

Il progetto, realizzato in collaborazione con Federimmobiliare, si propone di osservare su base quadrimestrale le

aspettative a livello qualitativo delle varie componenti della filiera dell’industria immobiliare, la percezione
sull’andamento del mercato e degli investimenti nel comparto Real Estate.

Insieme al «Sentiment Immobiliare», ovvero l’analisi della percezione di operatori e investitori sull’andamento del
mercato immobiliare in Italia, è nato l’Indice FIUPS, acronimo di Federimmobiliare, Università degli Studi di Parma e
Sorgente Group. L’Indice rappresenta la sintesi numerica del «Sentiment Immobiliare», una valutazione, pertanto, che
intende misurare le aspettative degli operatori del settore immobiliare.

La rilevazione dei dati è su base quadrimestrale e avviene attraverso la distribuzione di un questionario agli operatori
del mercato immobiliare, appartenenti ai seguenti principali settori: trading, development, property, facility,
progettazione, valutazione, consulenza, finanza immobiliare, oltre a numerosi professionisti specializzati nel comparto
(ingegneri, architetti, geometri e notai).
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 L’Indice FIUPS

Il trend dell’Indice FIUPS rappresenta una situazione in cui prevale un atteggiamento orientativamente positivo, come
evidente dalla linea di tendenza elaborata a partire dal 2011.

Coloro che sono stati intervistati per l’elaborazione del Sentiment, tutti professionisti e top manager dell’immobiliare
confermano, in modo qualitativo, gli studi di settore prodotti dai diversi istituti di ricerca: prevale un atteggiamento
decisamente incoraggiante con un aumentano delle prospettive di crescita dell’immobiliare trainate dal settore
residenziale. Nonostante perdurino le incertezze sulla congiuntura economica futura, il settore manifesta la convinzione
che il 2017 sarà un anno positivo e per questo si dichiara pronto a cogliere le opportunità del mercato.
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Contatti

Prof. Valter Mainetti

Consigliere Delegato – Sorgente SGR S.p.A.

p.bellardo@sorgentesgr.it
m.palermo@sorgentegroup.com