Mantenimento della cosa in buono stato locativo

Dispositivo dell'art. 1576 Codice civile

Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie [1583] (1), eccettuate
quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764] (2).
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione (3) sono, salvo
patto contrario, a carico del conduttore [1609, 1621, 2153, 2764] (4).
Note
(1) Necessarie a consentire il godimento del bene da parte del locatario; ad esempio, quelle di manutenzione
dell'impianto idraulico o delle strutture portanti dell'immobile.
(2) Per individuare queste ultime si veda l'art. 1609 del c.c..
(3) Anche queste sono le spese necessarie a consentire il godimento del bene; spese di conservazione sono, ad esempio,
quelle sborsate per la particolare custodia di un gioiello di valore.
(4) Si veda l'art. 9, l. 27 luglio 1978, n. 392 che disciplina la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore in tema di
immobili abitativi; nonché la l. 9 dicembre 1998, n. 431. Sulla ripartizione degli oneri accessori fra locatore e
conduttore si veda anche la tabella, All. G, d.m. 30 dicembre 2002 (G.U. 11 aprile 2003, n. 85, s.o.).

Ratio Legis
Anche tale norma (v. 1575 c.c.) dipende dal fatto che al conduttore deve essere garantito il godimento pieno e pacifico
del bene; questi, però, secondo buona fede (1175 c.c.), deve provvedere ai miglioramenti meno onerosi.

Spiegazione dell'art. 1576 Codice civile

Classificazione delle riparazioni. A chi incombono
Il godimento integrale della cosa locata da parte del conduttore secondo l'uso convenuto dalle parti, che si protrae per
tutta la durata del contratto, importa necessariamente un'attività del locatore diretta a mantenere la cosa nelle condizioni
stabilite e che permisero l'inizio di tale godimento. L'obbligazione del locatore non è istantanea ma esige una
prestazione continuata e la continuazione, per così dire, cessa con lo spirare del termine del contratto. In tale nozione di
manutenzione si fa talora rientrare anche il divieto d'innovazione sancito dal successivo art. 1582, ma sembra più esatto
che il divieto di compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore, debba invece
ricondursi all'obbligo della garanzia del pacifico godimento.
La legge mantiene la distinzione tra riparazioni, sia ordinarie che straordinarie, diverse dalle locative, e riparazioni di
piccola manutenzione, le prime ponendo a carico del locatore, le seconde a carico del conduttore.
Ragionando per esclusione il locatore dovrà riparare i muri maestri, le volte, sostituire le travi, rinnovare, secondo le
necessità, i tetti, i solai, riparare le sponde e gli argini, i muri di sostegno e di cinta, gli acquedotti. Tutte le utilità
concesse al conduttore devono essere mantenute in condizioni di effettivo godimento, cosicché l'obbligo delle
riparazioni deve ritenersi esteso alle cantine, ai granai, alle stalle, agli impianti dell'elettricità, dell'acqua, del gas,
all'ascensore e così via.
È irrilevante la causa che ha reso necessario le riparazioni , salvo che queste siano da ricondurre al fatto doloso o
colposo del conduttore in presenza del quale l'obbligo si trasferisce a quest'ultimo.

Manutenzione delle cose mobili locate

Il capoverso dell'articolo stabilisce che nella locazione di cose mobili le spese di conservazione e di ordinaria
manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. Le norme della locazione si applicano in genere alle
cose mobili ed immobili, salvo che la legge non abbia ritenuto di dare una disciplina particolare ai mobili. È questo un
caso in cui la speciale disciplina e stata specificamente dichiarata e trova la sua giustificazione nella natura stessa della
cosa la quale, trovandosi presso il conduttore che l'usa e la gode importa che ricadano su di lui le spese di conservazione
e gli impone anche quelle di manutenzione che sono in rapporto diretto con l'uso e con la mancanza di diligenza nel
godimento.

Massime relative all'art. 1576 Codice civile

Cass. civ. n. 15372/2010
L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui
all'art. 1576 cod. civ., riguarda sia la parte dell'immobile di esclusiva proprietà del locatore sia le parti comuni
dell'edificio, trattandosi di un obbligo strettamente connesso con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione
dell'immobile locato; ne consegue che, dedotta ed accertata, anche a mezzo di CTU, la violazione del predetto obbligo,
il conduttore dispone di azione risarcitoria consequenziale all'inadempimento e può, pertanto, chiedere il ripristino dei
locali per utilizzarli secondo l'uso convenuto e il maggior danno da inadempimento.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 15372 del 28 giugno 2010)
Cass. civ. n. 13841/2010
In tema di locazione, non può ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti
ai sensi dell'art. 1576 c.c. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del
contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all'osservanza di particolari
regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta
appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al d.m. Lavori pubblici 9
gennaio 1996, in G. U. 5 febbraio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche
dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice,
consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, accertarsi preventivamente che
quell'attività (nella specie, agenzia di assicurazioni) sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in
contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la
sentenza impugnata, che aveva rigettato l'azione di risoluzione proposta dalla conduttrice per il sopravvenuto crollo del
pavimento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata
specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13841 del 9 giugno 2010)
Cass. civ. n. 12712/2010
L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui
all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione e, pertanto, non può
essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti, rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle
disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per i vizi della cosa locata.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12712 del 25 maggio 2010)
Cass. civ. n. 1878/2006
L'obbligo di manutenzione ordinaria dell'immobile locato grava sul conduttore e, conseguentemente, è quest'ultimo e
non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua
violazione. (In applicazione del principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso la
responsabilità del proprietario per i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni d'acqua che avevano
danneggiato un immobile confinante, provocate dal fatto che i canali di scolo erano stati intasati dalle foglie cadute
dagli alberi di alto fusto siti nel primo, che il conduttore non aveva provveduto ad eliminare).
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1878 del 30 gennaio 2006)
Cass. civ. n. 13270/2000
In tema di locazione di immobili per uso abitativo, l'obbligazione che incombe sul locatore di intervenire e provvedere
tempestivamente alle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile nelle condizioni di servire all'uso convenuto non
sussiste per i vizi dei quali il conduttore abbia dichiarato di essere a conoscenza, accettando la cosa nelle condizioni in
cui essa si trovava, salvo che il locatore non abbia assunto uno specifico impegno in tal senso, impegno del quale
occorre che sia fornita la prova.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 13270 del 5 ottobre 2000)
Cass. civ. n. 6158/1998
In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli artt.
1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6158 del 20 giugno 1998)
Cass. civ. n. 9193/1995
Il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene,
a quest'ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli
artt. 1576, 832 e 2043 c.c., ad ingerirsi e a sorvegliare l'attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di
evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore,
ai sensi. dell'art. 2055 c.c.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9193 del 30 agosto 1995)
Cass. civ. n. 6705/1994
In tema di locazione, il diritto del conduttore al mantenimento da parte del locatore del buono stato locativo della cosa
permane per tutta la durata del rapporto, con la conseguenza che la prescrizione non decorre fino a che permane
l'illecito dal quale sorge l'obbligo della riparazione.
(Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 6705 del 16 luglio 1994)
Cass. civ. n. 8729/1991
L'obbligo del locatore di effettuare le riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato locativo, di cui
all'art. 1576 c.c., riguarda gli inconvenienti eliminabili nell'ambito delle opere di manutenzione, e, pertanto, non può
essere invocato per rimuovere guasti o deterioramenti rilevanti (nella specie, invasione d'umidità per effetto di trasudo
delle pareti), rispetto ai quali la tutela del locatario resta affidata alle disposizioni dettate dagli artt. 1578 e 1581 c.c. per
i vizi della cosa locata.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8729 del 10 agosto 1991)
Cass. civ. n. 6896/1991
La riparazione degli infissi esterni dell'immobile locato (nella specie, per uso abitativo) non rientra tra quelle di piccola
manutenzione che l'art. 1576 c.c. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non
siano dipendenti da un uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono
essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell'art. 1575 c.c., ha l'obbligo di mantenere la cosa locata
in stato da servire per l'uso convenuto.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6896 del 18 giugno 1991)
Cass. civ. n. 880/1990
La norma dettata dagli arti. 1576, comma primo, e 1609 c.c., secondo la quale le riparazioni di piccola manutenzione
devono essere eseguite nel corso del rapporto, dal conduttore a sue spese, non comporta che il conduttore sia tenuto, al
momento del rilascio, ad eliminare a sue spese le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per l'uso
fattone durante la durata del contratto in conformità di questo e con l'impiego di una media diligenza, giacché il
deterioramento derivato da tale uso si pone come limite all'obbligo del conduttore di restituire la cosa, al termine del
rapporto, nello stato in cui l'aveva ricevuta.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 880 del 8 febbraio 1990)
Cass. civ. n. 3063/1984
Anche se il contratto di locazione comporta il trasferimento al conduttore dell'uso e del godimento del bene, tale
detenzione non fa venir meno i poteri di controllo, ingerenza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore,
il quale conserva un effettivo potere sull'immobile locato, ancorché in un ambito diverso da quello in cui si esplica il
potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture
edilizie e sull'efficienza degli impianti, onde impedire che i terzi subiscano nocumento. Tale obbligo importa che in
ipotesi di danno riportato da terzi per la sua violazione, la responsabilità del locatore può concorrere con quella del
conduttore in relazione ai rispettivi poteri e facoltà di controllo, senza alcuna presunzione a carico dell'uno o dell'altro.
(Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3063 del 18 maggio 1984)