III RAPPORTO 2008 OSSERVATORIO SUL MERCATO IMMOBILIARE

LA CONGIUNTURA IMMOBILIARE IN ITALIA COMUNICATO STAMPA

Bologna, 28 Novembre 2008

Indice

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Overview.....................................................................................................1
Gli investimenti in costruzioni nel 2008 e le attese per il 2009 .........................11

Il mercato immobiliare nel II semestre 2008...........................................18 Levoluzione del finanziamento immobiliare .........................................34 Limmobiliare quotato: property company e fondi immobiliari.............38 Previsioni..................................................................................................44

Appendice statistica .........................................................................................49

Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

1. Overview

La crisi finanziaria contagia leconomia

Questa volta diversa: ci troviamo nel bel mezzo della peggiore crisi finanziaria dagli anni 30 a oggi1. La crisi globale non sembra avere le caratteristiche di un normale avvicendarsi di cicli positivi e negativi e questo rende le basi dellanalisi ancor meno sicure che in passato. Molti sostengono infatti che ci si trovi oggi di fronte ad una discontinuit dove si miscelano aspetti congiunturali con altri strutturali. Landamento del settore immobiliare, quindi, specie in un contesto come quello attuale, non pu essere disgiunto da quello dellintera economia che, secondo il generale consenso, ormai entrata in una fase di recessione tecnica globale, sintetizzata dalla contrazione del reddito nazionale della maggior parte dei paesi OCSE. Il peggioramento progressivo del clima economico, iniziato con la cos detta crisi dei subprime verso la met del 2007, e innescato dagli effetti negativi dei titoli tossici sulla liquidit degli intermediari finanziari e dai ripetuti arretramenti delle Borse, culmina simbolicamente il 15 settembre scorso con il fallimento di Lehman Brothers. Se, fino al settembre del 2008 il mercato immobiliare italiano si poteva dire solo leggermente toccato dalla crisi, a partire da ottobre che si assiste ad una decisa rarefazione delle operazioni. Queste, infatti, non risultano pi sostenibili, dati gli elevati spread richiesti da banche a corto di liquidit e con i nervi scoperti nella esagerata percezione del rischio, con la conseguenza di una minore disponibilit a concedere le elevate percentuali di debito del passato e, in ogni caso, indisponibili a effettuare prestiti di ammontare unitario di importo elevato. La principale implicazione di tali sviluppi un effetto di deleveraging che pervade tutto il mercato immobiliare costringendo chi ha debiti a fare i conti con i ristretti percorsi di rientro e con laumento del loro costo. Per contro chi liquido diviene lattore principale del mercato. E stato il venir meno a cascata del rapporto di fiducia fra le banche e fra le banche e gli operatori economici che ha minato le fondamenta dei mercati. Tanto in Europa quanto in USA abbiamo una misura di tale assunto nel peggioramento dellindicatore della fiducia delle famiglie che in autunno stato molto forte.

All you need is cash

G. Soros, Cattiva finanza: come uscire dalla crisi, un nuovo paradigma per i mercati, Faxi Editore, Roma, Ottobre 2008.
1

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Dilagante crisi di fiducia

Questo peggioramento si basa sulle preoccupazioni per la tenuta delleconomia ed in particolare per le possibili conseguenze sul mercato del lavoro (il 2008 si chiuder anche in Italia con un tasso di disoccupazione aumentato di circa un punto percentuale) oltre che sullaumento dellinflazione, cos che il quadro che si prospetta potrebbe essere quello, gi visto, della stagflazione. Figura 1.1 Italia Clima di fiducia dei consumatori nei prossimi 12 mesi (Indice Base 1980 = 100)

Fonte: Isae.

Il presente Rapporto sul Mercato Immobiliare, facendo il punto sul complesso andamento dei sei mesi che vanno da luglio a ottobre di questanno, concentra lanalisi proprio su questo momento di svolta. E un punto che non viene ancora colto dai dati fondamentali del mercato immobiliare retail, riassunti da quelli su prezzi e quantit scambiate che registrano ancora, a tutto ottobre, una situazione sostanzialmente stabile.
Il mercato immobiliare pi solido di quello finanziario

Infatti, sia i prezzi medi degli immobili, sia le quantit scambiate mostrano, nonostante il susseguirsi di notizie negative circa levoluzione delleconomia, ma forse anche proprio per questo, una buona capacit di tenuta. E una linea di resistenza dei prezzi che si alimenta proprio con le preoccupazioni circa la volatilit delleconomia finanziaria con la conseguenza che linvestimento reale in mattoni viene percepito come un antidoto allincertezza ed alla rischiosit di impieghi alternativi. Questa capacit tutta italiana, di resistenza dei prezzi degli immobili, si spiega particolarmente con il basso livello di indebitamento delle famiglie (rispetto alla

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 situazione in altri paesi) e col fatto che il driver fondamentale dei valori degli immobili di tutte le tipologie rimane, stante la sua dimensione nettamente prevalente, il mercato della casa con i valori che esso esprime. Sulle motivazioni sottostanti allacquisto della casa, una nostra indagine su un campione rappresentativo di 1.000 famiglie italiane, condotta nella seconda met dellanno scorso, aveva plebiscitariamente evidenziato erano appena allinizio le preoccupazioni sulle conseguenze della crisi americana che la propriet diretta della casa costituiva per le famiglie italiane soprattutto una risposta efficace al, fortemente percepito, bisogno di sicurezza. Figura 1.2 Indebitamento delle famiglie italiane rispetto al reddito disponibile confrontato con quello dei principali paesi occidentali
1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0 Francia Germania Italia Spagna Area Euro UK USA

Debito/reddito

1996

2000

2007

Fonte: Banca dItalia.

E un risultato che non sorprende, data la nota propensione al mattone degli italiani, che si combina con la propensione egualmente elevata al risparmio, ancora una volta recentemente confermata dai dati presentati il 30 ottobre scorso in occasione della Giornata Mondiale del Risparmio. Risulta infatti che ben l87% degli italiani considera il risparmio un valore, anche se solo il 34% riesce effettivamente a risparmiare e, ancora pi interessante, che tali percentuali, rispetto a quelle ottenute lanno precedente, sono in crescita, tendenza, questa, che pare quindi correlata alla percezione delle accresciute difficolt delleconomia. Questo spiega la resistenza nel riavviare la domanda quando, come ora, il senso, squisitamente psicologico, di insicurezza cos diffuso ma, come avviene per il coraggio manzoniano, chi non lha non se lo pu dare. Chi deve avere coraggio e trasmettere sicurezza sono per le Autorit che, non solo con incentivi alla spesa, ma anche ai nuovi investimenti, possono cercare

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 di riavviare da subito limmissione di liquidit e lo stimolo alla produzione cercando di evitare che un settore come quello immobiliare che, come stimato in una nostra recente ricerca2 attiva ben il 10,5% del Valore Aggiunto dellintera economia, possa entrare in una crisi difficile poi da gestire.
I prezzi calano anche in termini monetari

La nostra indagine congiunturale, per quanto riguarda landamento dei prezzi degli immobili nelle tredici principali citt del paese, registra cos, per la prima volta dal 1998, ovvero dallanno in cui inizia il lungo ciclo espansivo dei valori, un andamento medio negativo. Prima, nellultimo decennio, la congiuntura negativa nelle grandi citt italiane si manifest con una riduzione dei prezzi nominali delle case del 10,4% (i prezzi reali calarono del -23,5%) che si spalm nel periodo dal 1993 al 1997. Figura 1.3 Media 13 grandi aree urbane Prezzi medi correnti e costanti di abitazioni nuove (I 89 = 100)
350 300 250

- 1,0%

I 89 = 100

- 10,4%
- 4,8% - 7,6%

200 150 100 50 0 I 89 I 90 I 91 I 92 I 93 I 94 I 95 I 96 I 97 I 98 I 99 I 00 I 01 I 02 I 03 I 04 I 05 I 06 I 07 I 08

Prezzi correnti

Prezzi costanti

Fonte: Nomisma.

Questo vale peraltro solo per le abitazioni, i cui prezzi calano dell1%, mentre uffici e negozi restano, ancorch per pochi decimi di punto, ancora in territorio espansivo con, rispettivamente, + 0,3% e + 0,4% nel semestre. Ovviamente, al netto dellinflazione, il ridimensionamento dei prezzi reali di tutte le tipologie di immobili era gi iniziato alla fine del 2007.

Si veda: Nomisma, Osservatorio sul Mercato Immobiliare, La finanziarizzazione e la crescita dei servizi immobiliari dal 1995 al 2007 e previsioni al 2015: una analisi Input-Output, n. 2/2008, Bologna, Luglio 2008.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola 1.1 Media 13 grandi aree urbane Variazioni percentuali dei prezzi medi correnti degli immobili
Var.% semestrale Abitazioni Uffici Negozi Capannoni industriali -1,0 0,3 0,4 Var.% annuale 1,1 3,3 4,1 4,0

Fonte: Nomisma.

Sconti e tempi di vendita si ampliano ...

La fine del ciclo espansivo validata dallaumento dello sconto medio su prezzi richiesti dai venditori, aumento iniziato quando ancora la tendenza al rialzo dei prezzi era forte, ovvero gi dalla fine del 2004. Rispetto ad allora, lo sconto nel mercato residenziale (ma similmente negli altri segmenti dellimmobiliare) cresce del 25% attestandosi oggi, dal 10% del 2005, su un valore medio del 12,5%. Figura 1.4 Media 13 grandi aree urbane Sconto medio praticato sul prezzo offerto di abitazioni, uffici, negozi e capannoni industriali (valori percentuali)
13,3

Abitazioni
12,7 12,1

Uffici Capannoni

Negozi

Valori %

11,5 10,9 10,3 9,7 II 04 II 05 II 06 II 07 II 08

Fonte: Nomisma.

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Analogamente, ma pi intensamente, accade per quanto riguarda la crescita dei tempi mediamente necessari per vendere una abitazione che passano dai 3,4 mesi del 2004 ai 5,8 mesi di oggi (+ 70%). Negli altri segmenti immobiliari il tempo medio di vendita ancora pi lungo raggiungendo il massimo per i capannoni industriali (7,6 mesi), seguiti dagli uffici (7,2 mesi) e dai negozi (6,4 mesi). Figura 1.5 Media 13 grandi aree urbane Tempi medi di vendita di abitazioni, uffici, negozi e capannoni industriali (mesi)
Abitazioni
7,5

Uffici Capannoni

Negozi

6,5

Mesi

5,5

4,5

3,5 II 04 II 05 II 06 II 07 II 08

Fonte: Nomisma. ...mentre non cos per i tempi di locazione, sintomo di ...

In comune, quindi, le diverse tipologie immobiliari hanno la tendenza a veder aumentare i tempi di vendita. Per quanto riguarda i tempi di locazione, almeno nel caso delle abitazioni e degli uffici, si verifica una contrazione rispetto alla scorsa primavera mentre restano sostanzialmente stabili per negozi e capannoni industriali. Questo dato, ancorch manifestatosi da troppo poco tempo per poter essere letto come una precisa tendenza, pu trovare spiegazione nellaccennata riduzione dei volumi di compravendite che, compressi dal credit crunch, per la parte spiegata dalle necessit degli utilizzatori, si riflettono in un aumento della domanda di immobili in locazione.

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Figura 1.6 Media 13 grandi aree urbane Tempi medi di locazione di abitazioni, uffici, negozi e capannoni industriali (mesi)
6,0

5,0

Mesi

4,0

3,0

2,0 II 04 II 05 II 06 II 07 II 08

Abitazioni

Uffici

Negozi

Capannoni

Fonte: Nomisma. ... una minore debolezza del segmento dellaffitto ...

Va nella accennata direzione anche il parere espresso dal panel di operatori immobiliari da noi intervistati i quali, in 3 casi su 4, segnalano una decisa contrazione nei volumi delle compravendite, mentre il giudizio sul mercato della locazione meno negativo. Infatti il saldo fra chi percepisce il settore locativo in calo e chi in crescita nettamente a vantaggio di questi ultimi. La situazione relativamente migliore nel mercato locativo rispetto a quello della compravendita non si riflette, per, stante la debolezza assoluta della domanda, in un aumento dei canoni di locazione e neppure degli yield. Infatti, i tassi di redditivit degli immobili, misurati dal rapporto fra canone di locazione e valore, almeno nel mercato al dettaglio, non mostrano ancora la tendenza al rialzo gi ben presente nel settore dellinvestimento immobiliare istituzionale.

... ma a canoni pressoch invariati

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Figura 1.7 Media 13 grandi aree urbane Rendimenti medi lordi annui di abitazioni, uffici e negozi (valori percentuali)
8,5

7,5

Valori %

Abitazioni
6,5

Uffici

Negozi

5,5

4,5 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08

Fonte: Nomisma.

Questultimo, infatti, costituito da operatori professionali che, a differenza di Il mercato degli investitori quanto avviene nel retail, investono per locare (e rivendere) e non per luso diistituzionali... retto come accade prevalentemente nel mercato della casa. Lo fanno attraverso i fondi di investimento immobiliare, i fondi pensione, le casse di previdenza, le property company, ecc. e in questa congiuntura, stante la carenza di liquidit (o, che lo stesso, laccresciuta necessit di equity), c disponibilit ad investire solo laddove limmobile di qualit (ad esempio sotto il profilo dellefficienza energetica), occupato da un tenant stabile e di elevato rating, oltre ad avere una redditivit da locazione nellordine almeno del 6,5-7%, ovvero nettamente superiore a quelle del settore uffici retail, pari al 5,1%. Lofferta di tali immobili, tuttavia, rarefatta, preferendo i proprietari conservarli e non essendo normalmente disponibili a rivedere il prezzo richiesto, cos da far aumentare lo yield. La conseguenza che, come accertato da una nostra indagine rivolta ai principali player operanti sul mercato italiano, oggi tale mercato istituzionale quasi completamente bloccato. Si tratta, peraltro, di una situazione non dissimile da quella verificatasi in anticipo rispetto allItalia nei principali paesi sviluppati. In Europa, ad esempio, gi nella prima met del 2008, linvestimento istituzionale aveva subito un drastico ridimensionamento con contrazioni del mercato, rispetto allanno 2007, superiori al 50% e con punte dell80%. Oggi lassottigliamento del mercato istituzionale cos forte che dalla nostra

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 indagine di opinione fra gli investment manager risulta che negli ultimi mesi non pare esservi traccia di operazioni di dimensione superiore ai 20/30 milioni di euro, ovvero operazioni di un taglio che, sino al 2007, erano da collocarsi nella fascia bassa del mercato degli investitori istituzionali.
... in crisi di liquidit

Si sarebbe creata, quindi, una forbice fra il rendimento medio degli uffici (5,1%) nel mercato al dettaglio, fortemente connotato da investitori-utilizzatori diretti, e il rendimento delle operazioni fattibili (ma in realt non disponibili) in quello professionale (6,5-7%), connotato, invece, da operatori, come i fondi immobiliari, che si trovano ad avere in portafoglio immobili normalmente di pregio ma con redditivit non pi allineata a quella necessaria per rendere realmente liquidabile - in una congiuntura dove gli acquirenti non dispongono della leva finanziaria e dove comunque essa sarebbe comunque troppo onerosa linvestimento pregresso. Solo uno scenario con il ritorno della liquidit a servizio delle operazioni importanti e con tassi di interesse pi bassi di quelli attuali potrebbe far prevedere un ritorno degli investimenti ai livelli dei fair value certificati dai valutatori indipendenti. Viceversa, salvo un improbabile aumento dei canoni di locazione, laspettativa che i valori degli immobili detenuti dai grandi investitori debbano allinearsi, per essere eventualmente liquidati, alle richieste dei compratori. Fra gli scenari possibili per opportuno includerne almeno uno che vede un ritorno, non troppo lontano nel tempo, dello sviluppo delleconomia, magari sullonda di un nuovo e significativo flusso di investimenti nelle operazioni di development e nelle valorizzazioni-privatizzazioni che presumibilmente, per diversi motivi, si dovranno accelerare. Esiste infatti una domanda arretrata di immobili di qualit che discende, fra laltro, anche dal fatto che durante lo scorso decennio (diversamente da quanto avveniva in altri paesi, fra i quali si distingue la Spagna dove, le nuove costruzioni, sono state almeno tre volte quelle italiane), in Italia linvestimento in costruzioni stato insufficiente sia in campo infrastrutturale, dove il gap con i nostri competitor si aggravato, ma anche nei segmenti immobiliari della residenza e degli immobili per le attivit economiche. Infatti, se confrontiamo il livello degli investimenti al 2000 con quelli al 2007 e li deflazioniamo con il deflatore dei valori degli immobili, possiamo vedere che in questi anni di forte aumento delle quotazioni non si sono verificati aumenti della produzione. Anzi, per il settore degli immobili per limpresa la produzione annua si colloca oggi circa 10 punti al di sotto della quantit di inizio periodo.

Qualche scenario

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola 1.2 Investimenti in costruzioni
2000 Abitazioni nuove Valori correnti Valori costanti (senza inflazione) Valori costanti (senza inflazione immob.) Settore non residenziale Valori correnti Valori costanti (senza inflazione) Valori costanti (senza inflazione immob.) 100,0 100,0 100,0 113,5 110,5 107,9 127,5 121,1 106,8 129,8 120,4 100,9 128,5 116,9 93,6 130,9 117,0 89,6 136,9 120,0 89,0 143,6 123,8 90,0 100,0 100,0 100,0 102,7 99,9 97,9 113,1 107,5 97,0 121,5 112,7 98,0 132,3 120,3 98,4 141,1 126,1 97,3 149,9 131,5 98,3 154,4 133,1 97,6 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati ANCE.

Questi dati sono peraltro confermati da quelli recentemente pubblicati dallAgenzia del Territorio che, oltre a mostrare una produzione totale nel 2007 complessivamente in linea con quella del 2006, forniscono la misura di un lieve decremento nel settore residenziale, quello di maggiore dimensione, a fronte di un aumento significativo in quello degli uffici, e dei centri commerciali, dove i numeri assoluti sono per molto bassi, e un calo in quello industriale e commerciale dei negozi tradizionali.

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2. Gli investimenti in costruzioni nel 2008 e le attese per il 2009

Dopo nove anni di crescita, il trend si interrompe

Il complesso settore costruzioni-immobiliare fondamentale allinterno del sistema economico nazionale, sia in termini di investimenti che di generazione di attivit. Un indicatore del peso del settore costruzioni nel contesto economico rappresentano dal rapporto investimenti sul PIL che nel 2007 ammonta all11%, due punti percentuali in pi in 10 anni (grazie soprattutto allincremento delle manutenzioni straordinarie). Rilevante anche il fattore occupazionale quantificabile nel 27,9% del totale degli addetti nellindustria. Si pu ben dire che senza il contributo delle costruzioni e dellimmobiliare la crescita delleconomia nello scorso decennio sarebbe stata nulla. Infatti , mentre il Paese cresce complessivamente di un modesto +13,5% il contributo delle costruzioni allaumento degli investimenti stato del 27,9%. Questo trend, tuttavia, connotato da una positiva performance degli ultimi 9 anni, nel corso del 2008 sembra interrompersi. Dallanalisi dei dati di preconsuntivo elaborati dallANCE attraverso il proprio Osservatorio congiunturale sullindustria delle costruzioni (presentato lo scorso mese di ottobre), emerge un clima di preoccupazione a consuntivo dellanno in corso. Le imprese edili interpellate nellindagine rapida effettuata a fine settembre tendono infatti (non diversamente dagli operatori immobiliari da noi intervistati) a rivedere le stime per il 2008, risultando decisamente pi prudenti rispetto a sei mesi prima, dove per altro i livelli produttivi del settore erano ancora tutto sommato positivi.

Tavola 2.1 Pre-consuntivi 2008 sugli investimenti in costruzioni formulati dallANCE a maggio e ottobre (variazioni % in quantit rispetto al 2007)
Maggio 2008 0,6 1,3 -0,1 2,6 -0,1 Ottobre 2008 -1,1 -1,0 -2,8 0,7 -1,3

Costruzioni - Abitazioni Nuove Manutenzioni straordinarie - Costruzioni non residenziali

Fonte: ANCE.

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Sulla repentina inversione di tendenza percepita dalle imprese edili pesa certamente il diffuso clima di incertezza che, da qualche mese, caratterizza il contesto socio-economico nazionale ed internazionale e le preoccupazioni del possibile impatto, sullo sviluppo dellattivit edilizia, generato dalla crisi dei mercati finanziari. Il ridimensionamento dei livelli produttivi, poi, risulta diffuso in quasi tutto il territorio nazionale ad eccezione del Mezzogiorno, dove gli investimenti in costruzioni dovrebbero mantenere volumi pressoch stazionari in linea con quelli del 2007.
Le stime per il 2008 improntate ad una flessione

In uno scenario dominato dallincertezza, pertanto, le imprese stimano, per il 2008, una flessione degli investimenti in costruzioni mediamente pari al -1,1% in termini reali (attestando il valore sui 155.281 milioni di euro), a fronte di una previsione di modesto aumento formulata nellOsservatorio congiunturale del Maggio scorso (+0,6%), stima, questa, che interrompe il trend positivo del settore edile dopo nove anni consecutivi di crescita. La riduzione dei livelli produttivi evidenziata dal preconsuntivo 2008 sembra imputabile principalmente alla flessione delledilizia residenziale di nuova edificazione (-2,8% in termini reali a fronte di un incremento pari a 0,8 punti percentuali riscontrato nel 2007) ed alle perduranti difficolt che, da anni, connotano il comparto delle opere pubbliche (-3,7%). Tavola 2.2 Investimenti in costruzioni (al netto dei costi per trasferimento di propriet)
2008 (mil. ) Costruzioni 155.281 2006 1,1 Variazione % in quantit 2007 1,0 2008(1) -1,1 2009(2) -1,5

Abitazioni
- nuove - manutenzione straordinaria Non residenziali - private - pubbliche
(1) (2)

84.493
39.941 44.552

3,1
3,0 3,1

1,6
0,8 2,4

-1,0
-2,8 0,7

-1,2
-3,0 0,5

70.788
41.636 29.152

-1,1
0,5 -3,0

0,3
2,8 -2,9

-1,3
0,5 -3,7

-2,0
-0,1 -4,7

Stima ANCE. Previsioni ANCE.

Fonte: Elaborazioni ANCE su dati Istat.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Lievi rafforzamenti invece vengono stimati per gli interventi di manutenzione del patrimonio abitativo e per i fabbricati destinati ad attivit economiche, con tassi di crescita che, una volta depurati dalle dinamiche inflative di settore, si attestano rispettivamente sul +0,7% e +0,5%.
Si interrompe la crescita delledilizia residenziale

Entrando nel dettaglio dei diversi comparti in cui si articola il settore delle costruzioni italiano, il 2008 evidenzia una significativa inversione del trend crescente che, da anni, connota ledilizia abitativa, con una stima di flessione, in termini reali, dei livelli produttivi mediamente pari al -1%, sintesi di una performance particolarmente negativa evidenziata dalle nuove costruzioni residenziali (-2,8%) e di un modesto incremento delle attivit di recupero e manutenzione (+0,7%). Questa flessione nelle nuove volumetrie residenziali prodotte da imputare, secondo le imprese oggetto di indagine, al progressivo esaurimento dei numerosi interventi cantierizzati fino al primo semestre del 2006, ad una contrazione delle nuove iniziative messe in opera nei semestri successivi ed ad un rallentamento dei cantieri in corso, visto lincerto quadro congiunturale che connota il contesto economico e finanziario attuale (e alla debolezza della domanda), con particolare riferimento alle problematiche che hanno colpito il sistema del credito rivolto allo sviluppo di nuove iniziative immobiliari. Un altro elemento di preoccupazione per gli operatori edili, e direttamente correlato con lincerto scenario economico attuale, riguarda la tenuta della domanda di nuove abitazioni la quale, dopo anni di performance eccezionali, sembra ora segnare il passo. Per quanto riguarda, invece, gli interventi di recupero dellesistente, il lieve tasso di incremento stimato per il 2008 (+0,7% in termini reali rispetto al 2007) risulta ancora una volta alimentato dalle agevolazioni fiscali sulle spese di ristrutturazione edilizia in quanto, nei primi 7 mesi dellanno in corso, i contribuenti che hanno beneficiato della detrazione del 36% sono risultati pari a 221.074 unit, il dato pi alto tra quelli riscontrati nei primi 7 mesi di ogni anno dal 1998 ad oggi (ad esclusione del 2007, che rappresenta lanno record per il numero di domande presentate). Il secondo comparto (oltre a quello del recupero abitativo) per il quale le imprese stimano un lieve incremento nel 2008 quello dei fabbricati non residenziali privati (il che conferma la tendenza quantificata dallAgenzia del Territorio nei primi 6 mesi del 2008), il quale dovrebbe evidenziare in termini reali un rafforzamento, rispetto ai livelli produttivi del 2007, mediamente pari al +0,5%, dato che colloca gli investimenti in valore sui 41.636 milioni di euro. Considerando che le imprese di costruzione percepiscono una riduzione della domanda di nuovi fabbricati strumentali, tale incremento dei livelli produttivi sembra dovuto principalmente ad attivit di manutenzione e ristrutturazione

Lieve rafforzamento per i comparti non residenziali privati

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 degli edifici e degli impianti esistenti, a fronte di una flessione della edificazione di nuovi immobili strumentali.
Mentre continua la discesa degli investimenti in opere pubbliche

Passando al comparto costituito dagli investimenti in opere pubbliche occorre sottolineare come, anche nel 2008, prosegua il trend fortemente decrescente perdurante dal 2005, con una flessione dei livelli produttivi quantificata, in termini reali, nel -3,7%, che ha fissato gli investimenti in valore sui 29.152 milioni di euro. Questa performance decisamente negativa del comparto dei lavori pubblici trova conferma dallanalisi dei bandi di gara, il cui importo diminuito del -26,4% tra il 2003 ed il 2007 e, anche nei primi 7 mesi del 2008 si registra una flessione del -9,7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. La stima di calo dei livelli produttivi per opere pubbliche nel 2008, poi, non risulta significativamente differente dallevoluzione della spesa per investimenti fissi lordi della Pubblica Amministrazione rilevata dallISTAT nel primo semestre dellanno in corso (-5% in termini reali rispetto allo stesso periodo del 2007). Figura 2.1 Investimenti in costruzioni (variazioni percentuali annuali in quantit)
10

Variaz. percentuali

-5 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008* 2009**

Abitazioni
(*)

Fabbr. non residenziali

Costruzioni

(**)

Preconsuntivi ANCE. Previsioni ANCE.

Fonte: Elaborazioni ANCE su dati Istat. Landamento del settore edile secondo

Anche secondo il Rapporto Congiunturale e Previsionale sul Mercato delle Costruzioni 2008, realizzato da Cresme/SAIE, il settore delle costruzioni sconta, nellanno in corso, lo scenario di profonda incertezza che caratterizza tutti i

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

il Cresme

principali settori delleconomia, sia a livello nazionale che internazionale. In particolare, le problematiche che sembrano maggiormente gravare sul settore vanno ricercate principalmente nella crisi del mercato del credito, nella debolezza dei valori di compravendita e nella sempre pi consistente presenza di offerta invenduta, a fronte di una domanda flettente. Con riferimento alle evoluzioni attese per il settore edile nazionale, il Cresme intravede per il triennio 2008-2010 una ulteriore decisa caduta delle nuove costruzioni residenziali (30% in tre anni), flessioni significative per la nuova produzione non residenziale (-5,4% nel 2008, -7,5% nel 2009), una nuova importante contrazione delle opere pubbliche (contenuta nel 2008, intorno al -5,8% nel 2009 e pari al -3,8% nel 2010) ed un comparto della riqualificazione anchesso in flessione, dopo le performance, tutto sommato positive, fatte registrare negli anni passati. Considerando poi il Rapporto sulle nuove costruzioni nel 2007 prodotto dallAgenzia del Territorio, risulta interessante sottolineare alcune considerazioni circa i trend e la tipologia dimensionale delle nuove edificazioni (ossia quelle denunciate dai proprietari al catasto con modello Docfa) sul territorio nazionale. Nel corso del 2007 le nuove costruzioni si sono attestate sulle 732.157 unit, in lieve contrazione rispetto al 2006 (-0,8%). Tale tendenza tuttavia sintetizza andamenti molto diversi per i vari comparti in quanto, ad un settore residenziale in calo mediamente del -2,5% e ad un settore produttivo che ha evidenziato addirittura una flessione media delle nuove edificazioni su base annua del 6,4% e ad una lieve contrazione (-1,3%) per le tipologie comprese in altri usi, si contrappone un incremento delle nuove realizzazioni per il settore terziario mediamente pari al +15,3% e per i magazzini mediamente pari al +6,2%. Infine il comparto degli immobili commerciali, il quale ha evidenziato una lieve crescita media su base annua delle nuove edificazioni pari al +0,6%.

e le nuove costruzioni secondo lAgenzia del Territorio

Tavola 2.3 Unit immobiliari 2007 di nuova costruzione per settore e variazioni annue
Residenziale Nuove Costruzioni % 2006/2007 309.379 -2,5 Terziario 5.107 15,3 Commerciale 14.786 0,6 Produttivo 10.612 -6,4 Magazzini 98.963 6,2 Altro 293.310 -1,3 Totale 732.157 -0,8

Fonte: Agenzia del Territorio.

Per quanto concerne le ripartizioni geografiche, le nuove costruzioni nel 2007 hanno fatto segnare un incremento nel Sud del Paese (+3,4% in media), a fron-

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 te di una sostanziale stabilit nel Centro e ad una diminuzione media del -3,3% nel Nord, pur rimanendo questa larea geografica in cui si concentra il 53% delle nuove unit immobiliari. Per quanto concerne il taglio dimensionale medio delle nuove costruzioni, con riferimento alle residenze il Sud ad evidenziare le dimensioni maggiori (in media 130,8 mq), circa 13 mq in pi del Nord. Con riferimento al comparto terziario-direzionale spicca nuovamente il dato del Sud con 142,2 mq di media, seguito dal Nord con 126,2 e dal Centro, che sembra connotarsi per un taglio medio degli uffici abbastanza contenuto ed inferiore ai 100 mq. Concludendo con i negozi di nuova edificazione, il Sud risulta la circoscrizione geografica caratterizzata dal taglio medio pi contenuto (156 mq), a fronte dei 193 mq del Centro e dei 176 mq del Nord.
Il 2009 potrebbe essere un anno particolarmente difficile per il settore edile

In tale quadro, le valutazioni delle imprese associate allANCE formulate in merito ai livelli produttivi attesi intravedono, per il 2009, ulteriori e pi consistenti flessioni degli investimenti in edilizia, quantificabili nella misura del 1,5% in termini reali, ovvero un valore degli investimenti pari a 157.022 milioni di euro (corrispondente ad un incremento in valore del +1,1%, dato questo che, depurato dalla dinamica inflativa di settore, corrisponder ad un flessione reale del -1,5%). Nei prossimi 12 mesi, infatti, si prevedono segni negativi per tutti i comparti del settore delle costruzioni ad eccezione delle attivit di recupero abitativo. Entrando nello specifico dei diversi segmenti analizzati, si prevedono investimenti in abitazioni in flessione complessiva in quantit dei livelli produttivi pari al -1,2%, per effetto di un nuovo e pi marcato calo della nuova edilizia residenziale (-3% in termini reali rispetto al 2008) e di una sostanziale tenuta degli interventi di recupero e manutenzione, per i quali si prevede un lieve rafforzamento pari al +0,5% i termini reali, sostenuto ancora una volta sia dalle agevolazioni fiscali del 36% (per il quale il DDL Finanziaria 2009 prevede una proroga fino al 31 dicembre 2011) e sia dalle detrazioni del 55% sul risparmio energetico degli edifici, prorogate per tutto il 2010. Certamente non positive anche le previsioni per il comparto dei fabbricati per attivit economiche (per i quali gli investimenti vengono previsti in flessione del -0,1% in termini reali), ma soprattutto per le opere pubbliche, la cui flessione dei livelli produttivi nel corso del 2009 dovrebbe toccare i -4,7 punti percentuali in termini reali. A riguardo occorre sottolineare come le aspettative previsionali di un miglioramento per tale comparto formulate dallOsservatorio congiunturale dellANCE a Maggio 2008 vengano completamente annullate a ottobre, data in cui si svolta lindagine qui riportata, dalla riduzione del -14,2% delle risorse per le infrastrutture prevista nella manovra di finanza pubblica per il 2009.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tuttavia, come abbiamo precedentemente osservato, la congiuntura attuale propone accentuata volatilit anche alle previsioni e, con riferimento alle opere pubbliche, queste potrebbero essere orientate in positivo dai provvedimenti di accelerazione degli investimenti in opere pubbliche strategiche che il Governo italiano si appresta a varare per contrastare la crisi in corso.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

3. Il mercato immobiliare nel II semestre 2008

3.1 Le abitazioni
Domanda e offerta

Il mercato abitativo delle compravendite peggiora nel II semestre del 2008 in base a pressoch tutti gli indicatori. La domanda in calo, cos come lo il numero delle compravendite, con un conseguente innalzamento delle quantit poste sul mercato. Lindicazione riflessiva sul fronte dei volumi contrattuali (proveniente oggi da circa il 75% del campione interpellato) non ha precedenti nella sua intensit se non nel 1992/1993, ovvero allinizio della fase negativa che ha interessato il mercato immobiliare italiano negli anni successivi. Anche sul fronte della domanda e dellofferta troviamo analogie nellintensit, per la prima sui giudizi negativi e per la seconda sui giudizi di crescita, rispetto a quanto verificatosi allinizio dellultimo ciclo recessivo. Va comunque ricordato che 15 anni fa il mercato domestico era strutturalmente diverso e in un contesto internazionale completamente differente. Basti pensare che non avevamo la moneta unica europea, che il mercato italiano era prevalentemente presidiato da attori locali e le professionalit in campo erano ben poche. Figura 3.1 Media 13 grandi aree urbane Abitazioni Domanda, offerta e numero di compravendite: evoluzione del saldo dei giudizi di crescita e flessione
25 5 -15 -35 -55 -75

II 07

I 08

II 08

Offerta in vendita
Fonte: Nomisma.

Domanda per acquisto Numero compravendite

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 La tendenza attuale che la domanda pi rarefatta mano a mano che ci si spinge dalle unit immobiliari pregiate e centrali sino a quelle pi periferiche e lofferta in vendita aumenta di conseguenza pi ai margini delle citt che non dentro i centri storici, in quanto, alla presenza di case esistenti, si aggiungono anche quelle di nuova produzione. Tra le citt che denunciano un maggiore quantitativo di offerta troviamo Mestre e Palermo, mentre la domanda pi univocamente in diminuzione a Firenze (il 90% dei giudizi), Genova, ma anche a Roma e Napoli.
Figura 3.2 Media 13 grandi aree urbane Distribuzione dei giudizi sulla domanda di abitazioni in acquisto, II Semestre 2008
Stabilit 28,2% Crescita
7,4%

Figura 3.3 Media 13 grandi aree urbane Distribuzione giudizi sullofferta di abitazioni in vendita, II Semestre 2008
Crescita 40,8%

64,4%

45,1%

Calo

14,1%

Stabilit

Calo

Fonte: Nomisma.

Fonte: Nomisma.

Compravendite Stante la diminuzione della domanda, il numero di transazioni in netta fles-

sione. Secondo i dati dellAgenzia del Territorio relativi al I semestre del 2008, i volumi compravenduti in Italia sono calati in misura del 14% rispetto allo stesso periodo dellanno precedente, con alcune differenze in sede territoriale. Il Nord Italia (che rappresenta il 52% del mercato nazionale) segna diminuzioni del 15,4%, mentre pi contenuta la riduzione rilevata nel Sud della penisola (che per conta solo il 28% del totale) assestata sul -10,7%. Interessante, inoltre, la notazione in merito alla tipologia dei mercati interessati dalla dinamica riflessiva. Infatti, sino allanno scorso avevamo riscontrato che erano le citt capoluogo a risentire maggiormente della erosione del mercato (nei comuni capoluogo la riduzione delle compravendite era di intensit doppia rispetto alla media nazionale), mentre oggi la compressione dei volumi viene a colpire comuni principali e lhinterland pressoch con la stessa magnitudo, a sottolineare lo stallo generalizzato.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Figura 3.4 Media 13 grandi aree urbane Distribuzione dei giudizi sul numero di compravendite di abitazioni, II Semestre 2008
Stabilit 18,9% Crescita
5,7%

75,3%

Calo

Fonte: Nomisma.

Figura 3.5 Italia - Numero di compravendite di abitazioni e variazioni percentuali annue

900.000
5,5% 11,8% -1,3% 0,1% 3,6% 1,4% -4,6%

Numero compravendite

800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 2000 2001

-13,9%

2002

2003

2004

2005

2006

2007

I 08

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

Figura 3.6 13 grandi aree urbane - Numero di compravendite di abitazioni e variazioni percentuali annue
140.000
4,7% -1,3% 4,1% 1,3% -2,2% -9,3%

-3,9%

Numero compravendite

120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 I 08
-15,3%

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio. Tempi di vendita

La situazione di stallo si riflette direttamente ed ancora sullallungamento delle tempistiche di vendita che sfiorano la soglia dei sei mesi a livello medio con realt, come Bari, Napoli e Mestre (connotate pi di altre da offerta in aumento e domanda in flessione), che arrivano quasi ai sette. Lincremento di periodo si riscontrato, vero, ma lo stacco pi evidente non da imputare alla seconda parte dellanno, quanto piuttosto ai primi mesi del 2008, ovvero quando i tassi di interesse avevano raggiunto il proprio apice e si sono avvertiti i primi riflessi della crisi finanziaria internazionale anche sulla nostra economia. Come prevedibile, i tempi di vendita pi elevati sono appannaggio delle periferie urbane, mentre di poco inferiore alla media il tempo necessario per alienare una abitazione di nuova edificazione (5,5 mesi a fronte dei 5,8 per il mercato generico). La connotazione localizzativa dellimmobile, dunque, parrebbe contare di pi rispetto a quella dello stato manutentivo ai fini delle dinamiche di mercato.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Figura 3.7 Media 13 grandi aree urbane Tempi medi di vendita di abitazioni nuove e abitazioni nel complesso (mesi)
7 6

Mesi

5 4 3 2
ar i Ca tan ia To rin o Pa ler m o Ro m a M ila no G en ov a M ed ia 13 Fi re nz e Pa Ve dov ne a zia cit t Bo lo gn a N Ve ne apo zia li M es tre Ca gli Ba ri

Abitazioni nuove

Abitazioni nel complesso

Fonte: Nomisma.

Sconti

Per rendere pi fluido il mercato, si agisce inoltre anche sugli sconti da applicare allatto della vendita. Questi sono cresciuti ulteriormente e raggiungono la quota record del 12,5% - con punte oltre il 15% nelle realt urbane del Sud ed ancora una volta sono le periferie quelle su cui si deve agire maggiormente in termini di incentivi allacquisto (lo sconto del 13,3%). Le abitazioni nuove, per, mostrano una maggiore rigidit, con sconti mediamente sul 7%: un dato, s, nettamente inferiore a quanto si rileva sul mercato dellusato, ma va ricordato che esso subisce un innalzamento del 35% rispetto ad un anno fa, ad indicare una crescente difficolt da parte delle imprese nel collocare il proprio prodotto nei confronti di una domanda che, oltre ad essere selettiva, alquanto rarefatta.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Figura 3.8 Media 13 grandi aree urbane Sconti medi sul prezzo di abitazioni nuove e abitazioni nel complesso (valori percentuali)
18 16 14 12 10 8 6 4 2
lo gn a M ila no Pa do va Ca Ve glia ri ne zia cit t Ve Fir e ne n zia ze M es tre To rin o M ed ia 13 G en ov a Ro m a Ca tan ia Ba ri N ap o Pa li ler m o Bo

Valori %

Abitazioni nuove

Abitazioni nel complesso

Fonte: Nomisma. Le caratteristiche delle abitazioni e lassorbimento

La gi ricordata sensibile diminuzione della domanda va messa in relazione con la stretta creditizia attuata dalle banche. Per oltre l84% del panel di operatori interpellati, infatti, le condizioni di accesso al credito delle famiglie e delle imprese sostanzialmente peggiorata. Cos il mercato diviene pi sottile e meno accessibile per le fasce reddituali medie e medio-alte della domanda. Abbiamo inoltre chiesto ai testimoni privilegiati del mercato da noi intervistati quali sono i fattori che rendono una abitazione pi vendibile ed assorbibile oggi dal mercato. Le caratteristiche sono riportate nella tavola seguente e, come gi anticipato, la prima caratteristica che si guarda la localizzazione (che dovrebbe essere centrale o semicentrale) e la dimensione (di media grandezza, fra i 60 ed i 90 mq). La condizione duso dellimmobile viene in secondo piano, cos come la presenza del parcheggio. Assai trascurata risulta ancora la capacit di risparmio energetico: non sarebbe assolutamente presa in considerazione in ben 7 delle citt esaminate con il valore pi elevato riscontrabile a Milano (il 17% dei rispondenti). Questo dato si combina con quello rilevato in una nostra indagine precedente che rileva che solo circa il 10% della domanda di abitazioni interessato allacquisto di case ad elevata efficienza energetica con sovrapprezzo mediamente del 9%.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

Tavola 3.1 Media 13 grandi are urbane Le caratteristiche che rendono pi vendibile unabitazione
Dimensione 60-90 mq Centro e Semicentro Abbastanza determinante, ma non decisivo Non determinante Mediamente determinante, ma non decisivo. Leggermente pi preferite abitazioni nuove rispetto alle usate Non determinante

Localizzazione
Presenza parcheggio

Presenza giardino
Stato di conservazione

Efficienza energetica

Fonte: Nomisma.

Figura 3.9 Quota di domanda interessata allacquisto di abitazioni ad elevata efficienza energetica (Giugno 2008)
40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 % 19,5 16,1

33,5

12,5 12,1 10,6 10,2 9,7 6,3 5,4 4,8 3,1 1,3 1,1 0,0

Fonte: Nomisma.

Ca ta n To ia rin M o ila n Pa o do va B Bo ari lo Ve gna ne z M ia c ed ia Pa 1 3 le r Ve mo ne zi a Ro t m Ca a gl ia Fi ri re nz N e ap o G li en ov a

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Figura 3.10 Sovrapprezzo che si sarebbe disposti a pagare per lacquisto di una abitazione ad elevata efficienza energetica (Giugno 2008)
Napoli Venezia t Firenze Roma Bari Media 13 Padova Torino Bologna Venezia c Milano Catania Cagliari Palermo

3,5

5,0 5,5 5,8

6,5

8,9 9,0 9,4 9,7 10,0 10,4

12,3 13,0

15,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0 %

10,0

12,0

14,0

16,0

Fonte: Nomisma.

Posto che dal punto di vista strettamente razionale evidente che lefficienza energetica, con il risparmio di costi che determina, sia un valore, gli intermediari ritengono lattributo energetico non determinante perch surclassato da altri come la localizzazione.
Prezzi

Data la difficile situazione di contesto sopra descritta, i prezzi registrano un ripiegamento che, sul semestre, misurato nel -1% in sede monetaria, dopo oltre 10 anni di variazioni positive, con diminuzioni nellordine del -4,5% a Bologna (la peggiore performance del campione) e del -2,5% a Milano, citt che solitamente anticipa i cicli. Sullanno si riscontra una diminuzione al netto dellinflazione del -2,4% che si trasforma in un taglio del -7,7% nella citt emiliana e del -5,6% a Milano. Le periferie risentono maggiormente della riduzione (-1,6% in sei mesi), mentre il mercato del pregio stabile.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Figura 3.11 Media 13 grandi aree urbane Abitazioni Variazioni annuali nominali e reali dei prezzi medi (valori percentuali)
12,0 8,0

Var. % annuali

4,0 0,0 -4,0 -8,0 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

+1,1%

Nominali Reali

-2,4%

Fonte: Nomisma. Il mercato della locazione

Della crisi delle compravendite sta beneficiando in certa misura il mercato della locazione. In presenza di unofferta cospicua, la domanda rende evidenti segni di ripresa (il 35% dei giudizi allinsegna della crescita, tornando sullintonazione di 4-5 anni fa, quando i canoni crescevano nellordine dell8-9% annuo) ed un sostenuto livello di contratti, ma a canoni in lievissima diminuzione (-0,9% rispetto alla scorsa primavera), data labbondanza dellofferta. Ed anche in questo caso sono le localizzazioni migliori che presentano le performance pi soddisfacenti rispetto alle ubicazioni periferiche. La timida ripresa di cui sta godendo il mercato dellaffitto, da tempo in stagnazione, confermata inoltre anche dalla riduzione dei tempi mediamente necessari per locare gli immobili, addirittura calati del 10% nellultimo semestre ed ora al di sotto dei tre mesi. Le abitazioni nuove necessitano di meno tempo per essere locate (2,6 mesi), ed anche per loro si rileva una riduzione delle tempistiche. La redditivit da locazione rimane bloccata al 4,9% (ma a Bologna e Venezia si circa un punto al disotto di questo livello).

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola 3.2 Media 13 grandi aree urbane Abitazioni Le zone urbane a confronto, Ottobre 2008
Zone di pregio -50 +18 5,5 11,7 0,0 -0,2 Centro -54 +22 5,6 12,1 -0,4 0,3 Semicentro -59 +33 6,0 13,0 -0,8 -0,5 Periferia -65 +33 6,2 13,3 -1,6 -1,8 Media -57 +27 5,8 12,5 -1,0 -0,9

Domanda (saldo giudizi + e -) Offerta (saldo giudizi + e -) Tempi di vendita Sconti Variazione semestrale prezzi Variazione semestrale canoni

Fonte: Nomisma.

3.2 Gli uffici

Anche per il comparto degli uffici il II semestre stato allinsegna del peggioramento dellintonazione del mercato. La domanda, in effetti, peggiora ancora ed anche il numero delle transazioni appare in flessione3. Di contro, per, lofferta non fornisce un quadro di particolare sovraccarico ed anzi vi sono mercati che denunciano un suo sottodimensionamento in particolare in alcune citt del Sud (Bari, Catania, Napoli) o del Nord che hanno vissuto un fenomeno di deindustrializzazione e progressiva terziarizzazione (Genova, Torino, Mestre). Se guardiamo, infatti, i dati sugli investimenti in costruzione nella nuova edilizia economica privata, noteremo che questi sono preceduti dal segno meno da diversi anni a questa parte (si veda capitolo 2) e che quindi non si stanno accusando evidenze di sovrapproduzione cos come si registra, invece, in molti paesi europei colpiti dalla crisi economica e finanziaria. Un po meno negativo il quadro sul fronte della locazione, anche se prevale comunque una intonazione riflessiva piuttosto generalizzata ed in stretta dipendenza dalla stagnazione economica attraversata attualmente dal nostro paese. Il difficile momento vissuto dal mercato direzionale in questo periodo viene rimarcato dallincremento significativo in termini di tempi di vendita (oltre i 7 mesi) e degli sconti attuati allatto della transazione (con il 13% il settore immobiliare maggiormente scontato). Rimangono pressoch stabili le tempistiche di locazione, poco al di sotto dei 5 mesi.

La flessione delle transazioni di uffici tra il I semestre 2008 e lo stesso periodo del 2007 pari al -12,5% (fonte: Agenzia del Territorio).

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Figura 3.12 Media 13 grandi aree urbane Uffici Domanda, offerta e numero di compravendite: evoluzione del saldo dei giudizi di crescita e flessione
0 -15 -30 -45 -60

II 07
-75

I 08

II 08 Domanda per acquisto Numero compravendite

Offerta in vendita

Fonte: Nomisma.

Figura 3.13 Media 13 grandi aree urbane Uffici Variazioni annuali nominali e reali dei prezzi medi (valori percentuali)
10,0 6,0

Var. % annuali

2,0 -2,0 -6,0 -10,0

+3,3%

-0,3%

Nominali Reali
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

Fonte: Nomisma.

I prezzi di vendita sono in stallo (+0,3%), cos come i canoni di locazione (0,7%), stabilizzando altres la redditivit da locazione al 5,1%. Se si raffrontano gli indicatori e le performance del mercato direzionale in base

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 alle zone urbane, come fatto per le abitazioni, emerge, anche in tal caso una maggiore tenuta del centro rispetto alle periferie, anche terziarie. Tavola 3.3 Media 13 grandi aree urbane Uffici - Le zone urbane a confronto, Ottobre 2008
Centro Domanda (saldo giudizi + e -) Offerta (saldo giudizi + e -) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) Variazione semestrale prezzi (%) Variazione semestrale canoni (%) -54 +2 6,9 12,8 0,9 0,0 Semicentro -56 +2 7,1 13,0 0,7 -0,7 Periferia terz. -61 -1 7,1 12,9 0,2 -0,4 Periferia -65 -6 7,5 13,4 0,0 -1,1 Media -59 -1 7,2 13,0 0,3 -0,7

Fonte: Nomisma.

Tavola 3.4 Media 13 grandi are urbane Le caratteristiche che rendono pi vendibile un ufficio
Dimensione Fino a 300 mq Centrale Si Non determinante Non determinante Non determinante

Localizzazione
Presenza parcheggio

Presenza di moderna impiantistica e dotazioni tecnologiche

Efficienza energetica

Flessibilit degli spazi

Fonte: Nomisma.

3.3 I negozi
Il mercato dei negozi non esce indenne dalla fase recessiva che sta investendo anche gli altri comparti. Leconomia in recessione e i consumi stanno calando, per cui il mercato commerciale non pu che risentirne con un peggioramento ancora pi evidente della domanda e delle compravendite4, anche se non parrebbe sussistere, al momento, un problema significativo in termini di sovrabbondanza di offerta. Va comunque sottolineato che, mentre per abitazioni ed uffici le opinioni di diminuzione dei volumi e delle richieste erano nettamente preponderanti, per il segmento dei negozi, prevalgono ancora i giudizi di stabilit, che sono sicuramente in peggioramento, ma pur sempre prevalenti. La localizzazione centrale dellunit commerciale ora pi che mai premiante sotto il profilo della vendibilit dellimmobile, con tempistiche e sconti pi contenuti rispetto ai negozi periferici (in alcune realt urbane si arriva anche a nove mesi per allocare un negozio sito in periferia). Preferibile, poi, al fine
4

La flessione delle transazioni di immobili commerciali fra il I semestre 2008 e lo stesso periodo del 2007 pari al 8,6% (fonte: Agenzia del Territorio).

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 dellassorbimento della domanda, la possibilit di godere di un parcheggio in prossimit. Figura 3.14 Media 13 grandi aree urbane Negozi Domanda, offerta e numero di compravendite: evoluzione del saldo dei giudizi di crescita e flessione
5 -5 -15 -25 -35 -45 -55 -65

II 07

I 08

II 08
Domanda per acquisto Numero compravendite

Offerta in vendita
Fonte: Nomisma.

Figura 3.15 Media 13 grandi aree urbane Negozi Variazioni annuali nominali e reali dei prezzi medi (valori percentuali)
9,0 5,0

+4,1%

Var. % annuali

1,0

+0,5%
-3,0 -7,0 -11,0 -15,0 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

Nominali Reali

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Vale anche in questo caso quanto gi evidenziato per gli altri comparti, ovvero che i tempi di vendita si allungano (ma non cos per quelli di locazione), cos come si dilatano gli sconti praticati al momento della compravendita. I prezzi di vendita e locazione sono pressoch invariati in termini nominali (+0,4% e + 0,1% rispettivamente sul semestre) registrando cos riduzioni al netto dellinflazione. Il rendimento lordo medio reso dallaffitto permane al 7,4%. Il mercato di negozi nelle high street sembra comunque non risentire, almeno ancora, della crisi. La domanda di spazi prime nelle vie del lusso di tutto il mondo sempre attiva e spesso supera lofferta disponibile, premendo sulle quotazioni. Nella recente classifica delle vie per lo shopping mondiale stilata da Cushman & Wakefield, Milano (via Montenapoleone) si posiziona al quarto posto, alle spalle di New York (5th Avenue), Hong Kong (Causeway Bay) e Parigi (Champs Elyses), guadagnando una posizione rispetto allanno passato. In crisi invece il segmento degli investimenti nei centri commerciali italiani. Secondo i pi recenti dati di Jones Lang LaSalle, la flessione nel volume degli investimenti a livello europeo del 48% tra i primi nove mesi del 2008 e lanalogo periodo del 2007. In Italia nei primi tre trimestri dellanno il livello delle transazioni si assestato a poco meno di 400 milioni di Euro, ovvero il 54% in meno rispetto allo stesso periodo dellanno precedente. La crisi dei consumi e la difficile situazione economica, unita al calo del fatturato dei principali retailer presenti nei centri commerciali, contribuiscono a far percepire il prodotto come piuttosto rischioso e non attraente, agli attuali livelli di prezzo, per gli investitori internazionali.

3.4 I capannoni industriali

Il comparto dei capannoni industriali mostra anchesso, nel corso del 2008, un significativo peggioramento degli indicatori di mercato: per la prima volta le segnalazioni di flessione in termini di domanda e volume dei contratti superano quelle di stabilit che avevano sinora prevalso. Anche lofferta in tendenziale crescita. Con riflessi sulle tempistiche di vendita e locazione oltre che sugli sconti applicati allatto della transazione. I prezzi subiscono una brusca frenata in quanto la crescita nellultimo anno determina una sostanziale stabilit in sede reale, mentre negli anni passati gli incrementi erano nellambito dei 4-5 punti percentuali. Anche i canoni di locazione sono in frenata e la redditivit lorda da locazione continua a diminuire (ora al 7,3%).

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Figura 3.16 Media 13 grandi aree urbane Capannoni Domanda, offerta e numero di compravendite: evoluzione del saldo dei giudizi di crescita e flessione
30 15 0 -15 -30 -45 -60

II 06

II 07

II 08

Offerta in vendita
Fonte: Nomisma.

Domanda per acquisto Numero compravendite

Le caratteristiche che, in questo momento difficile sia sul piano dellaccesso al credito che dellintonazione economica del Paese, parrebbero rendere pi vendibile un capannone industriale risiedono innanzi tutto nella vicinanza alle infrastrutture di collegamento, prima ancora che nelle caratteristiche dimensionali dellimmobile. I capannoni di circa 1.000 mq sono ritenuti meglio vendibili ma devono anche avere ampie aree esterne per permettere le manovre ai mezzi di trasporto pesante. Di importanza trascurabile, poi, la presenza di uffici allinterno delledificio e la sua efficienza energetica, attributo, questo, che nel settore degli immobili per limpresa trova pieno riconoscimento sulla base del calcolo di convenienza economica. Pu destare un maggiore interesse, anche se non risultare determinante, infine, la flessibilit degli spazi. Tavola 3.5 Media 13 grandi are urbane Le caratteristiche che rendono pi vendibile un capannone industriale
Dimensione 1.000 mq Vicinanza alle infrastrutture di trasporto Non determinante Si Non determinante Poco determinante

Localizzazione
Efficienza energetica/ sostenibilit ambientale

Ampiezza aree esterne di manovra

Presenza spazi uso ufficio

Flessibilit degli spazi

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola 3.6 I principali indicatori di mercato, II 2008
Media 13 grandi aree urbane Abitazioni Variazione prezzi annuale corrente (%) Variazione prezzi annuale costante (%) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) Rendimenti da locazione (%) Uffici Variazione prezzi annuale corrente (%) Variazione prezzi annuale costante (%) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) Rendimenti da locazione (%) Negozi Variazione prezzi annuale corrente (%) Variazione prezzi annuale costante (%) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) Rendimenti da locazione (%) Capannoni industriali Variazione prezzi annuale corrente (%) Variazione prezzi annuale costante (%) Tempi di vendita (mesi) Sconti (%) Rendimenti da locazione (%) 1,1 -2,4 5,8 12,5 4,9 3,3 -0,3 7,2 13,0 5,1 4,1 0,5 6,4 12,2 7,4 4,0 0,3 7,6 12,0 7,3 Milano Roma

-2,2 -5,6 5,5 10,0 4,7 1,7 -1,9 6,2 10,1 5,1 -0,7 -4,1 5,9 9,5 6,6 2,9 -0,7 7,7 11,9 7,7

2,6 -0,9 5,5 13,7 5,7 4,8 1,2 5,9 13,8 6,0 5,9 2,2 5,8 12,8 8,0 3,7 0,1 7,1 12,4 7,9

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

4. Levoluzione del finanziamento immobiliare

4.1 Circa un quarto del mercato effetto di sostituzioni
Gli effetti della stretta creditizia scaturita dalla crisi finanziaria sono allarmanti, ancorch parzialmente celati da un sistema di rilevazioni ufficiali dei valori riconducibili al mercato immobiliare, che non consente di cogliere appieno lentit della trasformazione in atto e, soprattutto, di valutarne portata e prospettive. Andando per ordine, occorre considerare, in primo luogo, il dato sui nuovi mutui. Levoluzione delle erogazioni osservata nelle statistiche ufficiali continua, infatti, a non mostrare il profondo cambiamento che ha caratterizzato (e continua a caratterizzare) il mercato del finanziamento garantito da immobili. La contrazione dei finanziamenti concessi, finalmente apprezzabile anche dalle cifre (-7,9% nel trimestre chiuso il 30 giugno 2008 rispetto allo stesso periodo dellanno precedente con riferimento al totale delle erogazioni per acquisto da parte di famiglie, che diventa -10,1% limitando lattenzione alle sole abitazioni) non rappresenta, almeno apparentemente, un fenomeno cos recente. Il totale delle erogazioni non distingue infatti tra nuovi mutui sottoscritti per lacquisto di una abitazione ed erogazioni a fronte di una sostituzione di un mutuo gi in atto. La possibilit di surroga a costi modesti , infatti, recente e il ricorso sempre pi frequente alle sostituzioni ipotecarie contribuisce a mantenere le erogazioni su livelli assai elevati, senza tuttavia alimentare, come accadeva in passato, il mercato della compravendita immobiliare. Anche le relazioni semestrali delle principali banche italiane, relative al primo semestre 2008, pur segnalando il rallentamento della domanda di finanziamento a medio-lungo termine delle famiglie, non rendono comprensibile la dinamica delle erogazioni. La diffusione del fenomeno delle sostituzioni, arrivate ormai a rappresentare quasi un quarto delle erogazioni, evidenzia la difficolt dei mutuatari, che si vedono costretti ad aumentare il capitale prestato per fare fronte alle esigenze di spesa. Il crescente ricorso alla sostituzione dei mutui in essere risulta un fenomeno eclatante dallanalisi delle finalit dei mutui erogati nellultimo quadriennio. Limitando lattenzione alle componenti di acquisto e sostituzione , infatti, possibile notare come il peso di questultima sia andato progressivamente crescendo, in ragione dellinnalzamento dei tassi di interesse e dellabbattimento dei costi di unopzione, che fino a qualche anno fa risultava oltremodo onerosa.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola 4.1 Finanziamenti oltre il breve termine - Distribuzione per destinazione economica dell'investimento Erogazioni nel trimestre (in milioni di )
Dato osservato Marzo 2005 Giugno 2005 Settembre 2005 Dicembre 2005 Marzo 2006 Giugno 2006 Settembre 2006 Dicembre 2006 Marzo 2007 Giugno 2007 Settembre 2007 Dicembre 2007 Marzo 2008 Giugno 2008 Acquisto immobili diversi da abitazioni 2.738,82 3.724,64 3.182,93 4.021,15 3.431,72 6.483,49 3.275,08 5.165,25 4.130,95 4.832,94 3.570,79 5.025,14 4.647,00 4.821,61 Acquisto abitazioni 11.548,03 14.781,54 12.834,65 17.100,21 14.432,45 17.298,62 13.910,49 17.231,29 14.213,51 16.711,68 14.023,52 17.809,27 14.243,83 15.026,59 Totale erogazioni immobiliari 14.286,85 18.506,18 16.017,58 21.121,36 17.864,17 23.782,11 17.185,57 22.396,54 18.344,46 21.544,62 17.594,31 22.834,41 18.890,83 19.848,20 Investimenti in costruzioni non residenziali 4.112,62 5.082,70 4.047,34 5.158,88 4.497,19 5.308,19 4.126,79 6.168,77 5.390,83 5.229,05 4.719,54 5.751,88 4.320,30 4.892,72 Investimenti in abitazioni 4.771,46 6.089,08 5.683,95 6.725,80 5.921,84 6.899,60 6.160,28 7.822,45 6.966,48 8.234,28 7.008,91 9.216,97 6.861,29 7.798,77 Totale erogazioni costruzioni 8.884,08 11.171,78 9.731,29 11.884,68 10.419,03 12.207,79 10.287,07 13.991,22 12.357,31 13.463,33 11.728,45 14.968,85 11.181,59 12.691,49 Totale erogazioni 23.170,93 29.677,96 25.748,87 33.006,04 28.283,20 35.989,90 27.472,64 36.387,76 30.701,77 35.007,95 29.322,76 37.803,26 30.072,42 32.539,69

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca dItalia.

Figura 4.1 Distribuzione dei mutui erogati per finalit (in %)

100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08* Acquisto prima casa Acquisto seconda casa Sostituzione 91,0 90,5 1,6 7,3 2,5 7,0 2,6 7,7 5,2 7,2 7,6 5,6 21,0 5,5 23,6 5,6 27,8

5,3

89,8

87,7

86,8 73,5 70,8 66,9

*Stime.

Fonte: Elaborazioni e stima Nomisma su dati Mutuionline.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Se dal punto di vista numerico le sostituzioni rappresentano ormai un quarto delle stipule, da quello del valore possibile stimare che la quota relativa a tale finalit sia arrivata a sfiorare il 13%. Tale quantificazione deve essere posta in relazione al progressivo incremento degli importi erogati per sostituzione, arrivati ad attestarsi in media su valori prossimi ai 70 mila Euro. Tavola 4.2 Erogazioni Il peso della componente di sostituzione
Sem I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 Erogazioni (mld ) 26,33 29,93 31,73 31,14 30,92 31,81 29,21 Quota numero mutui sostituzione (%) 1,64 2,49 2,56 5,18 7,58 20,99 23,63 Quota valore mutui sostituzione (%) 0,67 1,02 1,05 2,13 3,11 8,61 12,88 Importo mutui sostituzione (mld ) 0,18 0,30 0,33 0,66 0,96 2,74 3,76

Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su fonti varie.

4.2 Lo stock dei mutui apparentemente si riduce

Se invece di ragionare in termini di flussi (erogazioni ed estinzioni) si ragiona in termini di consistenza, i numeri rischiano di offrire nuovamente una immagine distorta e di condizionare la prospettiva. Le consistenze complessive, peraltro molto ridotte rispetto al PIL in confronto agli altri grandi Paesi occidentali, appaiono infatti in via di riduzione. Tale contrazione , tuttavia, da attribuirsi in misura prevalente al crescente ricorso a tecniche di cartolarizzazione dei crediti (ed in modo specifico dei mutui con sottostante rappresentato da immobili residenziali) che consentono di trasferire i rischi di credito e di ridurre, in conseguenza, il capitale regolamentare e i costi delle fonti di finanziamento. I dati mostrano, infatti, come, per la prima volta da oltre un decennio, si sia assistito ad un calo dellesposizione sostenuta da immobili. La flessione pi eclatante (-3,1% nel primo semestre del 2008 rispetto alla fine del 2007) apprezzabile in corrispondenza del segmento residenziale, a testimonianza, tra laltro, dellinaridimento progressivo che ha colpito il mercato immobiliare in genere e, in misura pi accentuata, tale settore.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola 4.3 Finanziamenti oltre il breve termine - Distribuzione per destinazione economica dell'investimento Consistenze alla fine del trimestre (in milioni di )
Acquisto immobili diversi da abitazioni 40.761,74 41.325,69 42.526,65 43.705,35 46.660,87 50.327,65 50.769,01 52.106,99 53.096,12 55.083,69 55.832,06 56.995,41 56.677,15 57.287,22 Acquisto abitazioni Totale acquisti immobiliari 198.533,10 209.319,74 216.442,89 227.511,53 237.321,31 247.609,83 253.830,15 260.402,81 265.183,00 271.200,12 279.484,18 283.394,08 280.235,26 276.585,35 Investimenti in costruzioni non residenziali 42.982,56 45.402,78 46.587,66 48.598,44 50.314,35 52.160,39 54.020,67 57.135,41 59.335,58 60.850,51 62.070,57 62.907,77 63.272,41 64.367,87 Investimenti in abitazioni Totale investimenti in costruzioni 96.162,15 100.947,85 104.134,79 108.414,74 112.076,19 116.384,41 120.605,29 124.941,78 129.909,05 134.597,44 138.224,78 140.725,82 139.521,08 142.830,07 Totale consistenze

Dato osservato

Marzo 2005 Giugno 2005 Settembre 2005 Dicembre 2005 Marzo 2006 Giugno 2006 Settembre 2006 Dicembre 2006 Marzo 2007 Giugno 2007 Settembre 2007 Dicembre 2007 Marzo 2008 Giugno 2008

157.771,36 167.994,05 173.916,24 183.806,18 190.660,44 197.282,18 203.061,14 208.295,82 212.086,88 216.116,43 223.652,12 226.398,67 223.558,11 219.298,13

53.179,59 55.545,07 57.547,13 59.816,30 61.761,84 64224,023 66584,616 67.806,37 70.573,47 73.746,93 76.154,21 77.818,05 76.248,67 78.462,20

294.695,25 310.267,59 320.577,68 335.926,27 349.397,50 363.994,24 374.435,44 385.344,59 395.092,05 405.797,56 417.708,96 424.119,90 419.756,34 419.415,42

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Banca dItalia.

4.3 Il leasing immobiliare

Dopo una crescita pressoch ininterrotta nellultimo decennio, il comparto del leasing sta attraversando un periodo di consolidamento del mercato. Nel primo semestre 2008, in coerenza con il rallentamento della dinamica gi manifestatosi nel 2007 (+1,1% contro il +8,6% del 2006), nei primi sei mesi del 2008 il leasing ha registrato un calo del 10% dei volumi, facendo registrare uno stipulato di 21,4 miliardi di Euro (23,7 miliardi di Euro nello stesso periodo del 2007). Sul piano immobiliare la frenata stata di entit pi che doppia in quanto si registra una diminuzione del 22%, fra il primo semestre 2008 e lo stesso periodo del 2007, con uno stipulato di 8 miliardi di euro. Inoltre la riduzione si avvertita maggiormente in corrispondenza dellimmobiliare costruito (-24%) rispetto a quello da costruire (-18%) a sottolineare una brusca frenata sul piano delle transazioni, pi decisa di quanto non sia avvenuto sul fronte degli investimenti in costruzione.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

5. Limmobiliare quotato: property company e fondi immobiliari

Drastica riduzione della capitalizzazione in Borsa....

Per il settore immobiliare quotato si chiude un anno disastroso. Rispetto allo stesso periodo del 2007, la flessione della capitalizzazione, fra societ e fondi immobiliari quotati, supera addirittura il 50%. A far registrare i risultati peggiori sono state, senzaltro, le societ quotate, il cui tracollo non pu certo essere unicamente ricondotto alle difficolt congiunturali del settore. Al proposito interessante rilevare come dagli eccessi speculativi di marzo 2007 ad oggi siano stati bruciati oltre 9 miliardi di capitalizzazione. Si tratta di un dato esorbitante per un comparto storicamente sottodimensionato che non ha mai tratto dal mercato azionario una reale possibilit di crescita. Lesiguit del flottante della maggior parte dei titoli, associata al modesto interesse da parte degli investitori, hanno tradizionalmente esposto il mattone quotato ad oscillazioni la cui entit sempre risultata in larga parte avulsa dalle dinamiche dei mercati sottostanti. A stupire non deve essere, pertanto, il brusco ridimensionamento tuttora in atto, quanto i giudizi lusinghieri da parte degli analisti che hanno accompagnato una fase palesemente connotata da consistenti sopravvalutazioni. Figura 5.1 La capitalizzazione di Borsa dei veicoli immobiliari quotati (in milioni di )
18.000

Societ immobiliari
16.000

Fondi immobiliari

14.000 4.748 12.000 4.207 10.000 3.678 3.904 8.000 3.312 6.000 11.066 2.094 4.000 6.688 5.117 2.000 3.661 7.699 6.394 5.411 4.888 3.913 1.741 0 3.237 8.947 9.344 4.954 4.629 4.466 4.184 5.234

dic-03

dic-04

dic-05

giu-06

nov-06

mar-07

lug-07

nov-07

mar-08

mag-08

lug-08

nov-08

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola 5.1 Performance 2006 - 2008 delle societ immobiliari quotate ( in % e in milioni di )
Societ AEDES BENI STABILI BRIOSCHI GABETTI IGD IPI PIRELLI & C REAL ESTATE RISANAMENTO UNI LAND Settore Mibtel 30/12/2005 Ultimo 2008 (%) -90,7 -52,3 -50,0 -71,4 -58,0 -70,3 -90,8 -89,7 -81,2 -70,5 -42,9 30/12/2005 Max Periodo (%) 29,7 73,3 49,8 26,9 113,7 41,6 36,0 131,2 236,5 56,0 28,3 Max Periodo Ultimo 2008 (%) -92,8 -72,5 -66,6 -77,5 -80,3 -79,0 -93,3 -95,5 -94,4 -81,1 -55,5 Capitalizzazione (milioni ) 50 743 166 52 264 90 180 109 87 1.741 445.971

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa.

La crisi finanziaria, originatasi in corrispondenza dellinsolvenza dei mutuatari subprime, ha solo concorso ad acuire le difficolt di un comparto che mostrava gi segnali di cedimento. Ad indebolire drasticamente le prospettive della maggior parte delle (poche) societ quotate avevano, infatti, ontribuito il progressivo innalzamento del costo del debito, oltrech la fragilit di taluni piani di sviluppo. Come, per, spesso accade nei periodi dominati da forte emotivit, ad essere penalizzate non sono solo le societ con evidenti problemi industriali e finanziari, ma lintero settore di riferimento.
... e diversa composizione dellindice di settore

Il ridimensionamento che ne scaturito risultato, fin qui, di gran lunga superiore rispetto a quello fatto segnare dalla generalit degli impieghi azionari italiani, oltrech dalla maggior parte delle societ immobiliari continentali. Assieme al crollo pressoch generalizzato delle quotazioni dei titoli del real estate italiano, si accompagna una profonda trasformazione nella composizione dellindice di riferimento che, in soli 18 mesi, radicalmente muta. Al di l delle operazioni straordinarie (fusioni e delisting) che hanno riguardato alcune societ storiche, comportando unulteriore contrazione di un settore gi esiguo, si deve segnalare il peso preponderante che una sola societ, peraltro a modesto

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 flottante, arrivata ad avere allinterno del paniere di riferimento. E evidente si tratti di unanomalia tutta italiana, che non pu che limitare lappeal di un comparto che si pensava avesse definitivamente intrapreso la via del suo rafforzamento strutturale e che, invece, si ritrova in una situazione non dissimile rispetto a quella dei primi anni 2000. questo rende ancor pi necessario un intervento normativo che consenta alle SIIQ di divenire effettivamente operative. Figura 5.2a La composizione dellindice di settore, I 07
Brioschi 3,4% Uni Land 4,6% Aedes 6,1% IPI Bastogi 2,3% 1,7% Gabetti 1,4%

Pirelli & C Real Estate 21,7%

Immobiliare Lombarda 8,1%

IGD 10,5%

Beni Stabili 20,3%

Risanamento 19,8%

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa.

Figura 5.2b La composizione dellindice di settore, II 08

IPI 5,2% Brioschi 9,0% Gabetti 3,0% Pirelli & C Real Estate 10,4%

Uni Land 5,1% Aedes 3,0% 0,0% Beni Stabili 42,8% IGD 15,3%

Risanamento 6,2%

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Al tracollo dei titoli azionari hanno fatto riscontro le analoghe difficolt registrate sul versante dei fondi quotati. Anche in questo caso, il passaggio, in neanche un anno e mezzo, dalleuforia della stagione delle OPA allimpasse attuale deve essere solo in parte ricondotto alle difficolt del mercato immobiliare. Limprovviso interesse, prima, e il drastico distacco, poi, rappresentano le diverse manifestazioni di uno stesso atteggiamento irrazionale che scaturisce dallemotivit del momento e prescinde da uneffettiva valutazione delle potenzialit degli strumenti. Se gli oltre 10 miliardi di valore degli scambi e un divario rispetto al NAV arrivato improvvisamente a ridosso del 10% costituivano allora un ritorno sovradimensionato rispetto alla reale entit dei fenomeni, gli attuali 700 milioni, associati ad uno sconto medio ormai prossimo al 50%, rappresentano un interesse del tutto inadeguato per la maggior parte delle iniziative. Figura 5.3 Evoluzione di quotazioni, valore degli scambi e sconto rispetto al NAV dei fondi immobiliari quotati nel periodo 2006-2008

I fondi immobiliari...

Indice Global FD 22: dicembre 2004 = 100. Sconto NAV: NAV = 100.

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati del Collegio Ingegneri e Architetti di Milano.

Le evidenze fin qui registrate a proposito degli investimenti dei fondi immobiliari italiani non sembrano, in alcun modo, giustificare il panic selling che sta interessando anche questa nicchia di mercato. La tradizione di laute plusvalenze rispetto a valutazioni tradizionalmente prudenziali dovrebbe, infatti, rappresentare una garanzia di sostanziale tutela degli attuali riferimenti di bilancio. Se non vi sono dubbi che i rendiconti di fine anno consentiranno di confermare la totale illiquidit contingente che caratterizza il mercato degli immobili di notevoli

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 dimensioni, si deve al contempo rilevare come la quasi totalit delle iniziative non presenti scadenze cos ravvicinate da costringere a politiche di dismissione affrettate. Le teoriche performance, seppur destinate con ogni probabilit a contrarsi, restituiscono un quadro rassicurante della redditivit complessiva di gran parte dei veicoli retail e comunque tale da far ritenere eccessivamente penalizzanti gli attuali riferimenti di mercato. Limprovvisa crisi di liquidit che ha paralizzato il settore ha, dunque, inevitabilmente imposto una battuta darresto allindustria dei fondi immobiliari. Tavola 5.2 Le performance dei Fondi immobiliari chiusi quotati di diritto italiano
Denominazione SGR Scadenza prevista 15/02/2014 09/12/2014 09/12/2014 19/05/2010 17/06/2012 06/07/2015 01/03/2016 31/03/2016 11/10/2016 19/12/2008 01/03/2012 14/06/2017 10/06/2013 29/09/2013 01/01/2011 22/01/2011 01/03/2010 01/12/2013 06/12/2011 14/07/2012 29/12/2015 01/06/2013 Performance Performance an- Payback lor- Sconto rispet2008 nua dal colloca- do complesto al NAV (%) mento (%) sivo (%) (%) 1,8 1,5 0,9 1,6 1,6 63,8 1,5 3,0 -2,9 1,3 2,8 1,3 4,7 1,7 19,6 2,9 8,0 -3,5 6,1 2,5 -8,0 5,8 5,0 7,9 7,1 6,2 6,1 49,7 13,6 8,3 3,1 8,9 5,9 5,8 5,9 4,3 13,1 6,6 28,2 2,7 16,4 18,9 2,5 29,8 31,6 39,9 21,6 24,5 28,5 314,7 55,8 30,8 16,7 8,6 19,9 23,5 16,0 11,6 34,5 0,0 58,7 11,1 31,6 23,6 0,0 11,8 -37,4 -37,9 -55,4 -43,7 -55,1 -15,3 -42,0 -51,5 -59,5 -26,2 -50,4 -18,6 -26,0 -54,9 -49,1 -41,1 -36,8 -60,0 -54,0 -47,4 -60,7 -58,2

Valore Immobiliare Globale Securfondo Unicredito Immobiliare Uno BNL Portfolio Immobiliare Polis Piramide Globale Fondo Alpha Caam RE Italia Caam RE Europa Portfolio Immob. Crescita Investietico Immobilium 2001 Estense Grande Distribuzione Invest Real Security Fondo Beta Caravaggio Tecla fondo uffici Europa Immobiliare n. 1 Olinda fondo shops Atlantic 2 - Berenice Obelisco Atlantic 1

RREEF Fondimm.. SGR Beni Stabili Gestioni SGR Pioneer Inv. Manag. SGR BNL Fondi Immob. SGR Polis Fondi SGR RREEF Fondimm. SGR Fondi Imm. Italiani SGR Caam RE SGR Caam RE SGR BNL Fondi Imm. SGR Aedes Bpm RE SGR Beni Stabili Gestioni SGR BNL Fondi Imm. SGR Beni Stabili Gestioni SGR Fondi Imm. Italiani SGR Sorgente SGR Pirelli RE SGR Vegagest SGR Pirelli RE SGR First Atlantic RE SGR Investire Imm. SGR First Atlantic RE SGR

Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. ... toccati da un mercato orso oltre che da intempestive novit fiscali

In un contesto gi evidentemente deteriorato, linasprimento fiscale a carico dei sottoscrittori, introdotto dal Decreto Legge 112 del 2008, non ha certo contribuito ad accrescere linteresse per tali veicoli. Alla base dellennesima revisione della fiscalit del comparto deve essere primariamente posta lesigenza di limitare lutilizzo dei fondi come veicolo elusivo. Proprio alla proliferazione degli

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 strumenti di piccole dimensioni e a ristretta base partecipativa, costituiti tramite iniziative di apporto, deve essere ricondotta la radicale trasformazione che ha interessato il settore negli ultimi anni, contribuendo a gonfiarne il dimensionamento complessivo. Se non vi sono dubbi che uniniziativa volta al contenimento dellelusione non possa non essere vista come un importante elemento di chiarezza, la previsione di un aggravio per i risparmiatori contenuta nel provvedimento denota, quantomeno, una palese intempestivit e, soprattutto, una inadeguatezza a colpire le iniziative elusive salvaguardando contemporaneamente quelle improntate alla creazione di valore attraverso lefficienza tecnica della gestione.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

6. Previsioni
Abitazioni

Dopo una seconda parte del 2008 che, come visto in precedenza, improntata marcatamente ed in modo generalizzato al peggioramento, rispetto ad un quadro gi in rallentamento nel I semestre dellanno, gli operatori si attendono che i primi mesi del prossimo anno possano comportare un ulteriore raffreddamento del mercato. Le previsioni a proposito del numero di compravendite e dei relativi valori di scambio si vanno progressivamente a rabbuiare tanto che oramai le ipotesi di flessione, diversamente che in passato, sono ampiamente superiori a quelle di mantenimento dello status quo e le previsioni di rialzo dei valori sono scomparse in circa la met delle citt considerate. Nel primo semestre del 2008, in effetti, avevamo notato che le previsioni per la seconda frazione danno non risultavano peggiorate; evidentemente gli operatori auspicavano che il peggio fosse alle spalle. I fallimenti e i vantaggi sensazionali intervenuti nel corso dellestate e dellautunno hanno fatto ricredere i mercati tanto che al momento difficile ancora riuscire a capire sino a quando e con quale intensit si sentiranno gli effetti delle stra-ordinarie crisi finanziarie in atto. Figura 6.1 Italia Giudizi che esprimono lintenzione di acquistare unabitazione nei prossimi 12 mesi (valori percentuali)
8,0 7,0 6,0

Valori %

5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 I 00 III I 01 III I 02 III I 03 III I 04 III I 05 III I 06 III I 07 III I 08 III 00 01 02 03 04 05 06 07 08

Trimestri

Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati Isae.

Lindagine congiunturale dellISAE, che riflette le intenzioni di acquisto di unabitazione nei 12 mesi successivi, datata allo scorso mese di luglio, denotava un piccolo rialzo delle intenzioni dacquisto da parte delle famiglie.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Il livello rimane ancora piuttosto basso (2,67%), sebbene analogo a quello rilevato un anno fa, probabilmente sospinto dalle previsioni di riduzione dei tassi di interesse che si erano ventilate a cavallo della pausa estiva ed anche dallaccresciuta percezione del valore della casa in termini di sicurezza che la situazione precaria delleconomia induce. Peraltro i pi recenti dati ISAE sulla fiducia dei consumatori, pubblicati il 26 novembre, sono rivolti in basso, in particolare le opinioni sulla situazione economica generale subiscono un tracollo (lindice che le misura cala da 78 a 72,5).
Figura 6.2 Media 13 grandi aree urbane Abitazioni Sentiment (1) previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di compravendite
30 10 -10 -30
Prezzi
= 32,8%

Figura 6.3 Media 13 grandi aree urbane Abitazioni Sentiment previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di compravendite per il I semestre 2009 (valori percentuali) Prezzi
+ 2,2%

Numero comprav.
= 38,1% + 18,0%

-50 -70

Numero comprav.
65,1% 43,9%

I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08

(1) Saldo

tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.

Fonte: Nomisma. Figura 6.4 Media 13 grandi aree urbane Abitazioni Sentiment (1) previsionali espressi dagli operatori riguardo i canoni e il numero di locazioni
20 10 0 -10 -20 -30 -40 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08
Canoni Numero locaz.

Fonte: Nomisma. Figura 6.5 Media 13 grandi aree urbane Abitazioni Sentiment previsionali espressi dagli operatori riguardo i canoni e il numero di locazioni per il I semestre 2009 (valori percentuali) Canoni
= 57,1% + 5,6%

Numero locazioni
= 55,8% + 25,7%

37,3%

18,4%

(1) Saldo

tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.

Fonte: Nomisma.

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 I dati, per, non riflettono ancora il significativo arretramento della fiducia che si propagata dopo lesplosione della bolla finanziaria di agosto/settembre che dovrebbe essere controbilanciato dalla successiva riduzione dei tassi intervenuta fra ottobre e novembre. Da sottolineare che il mercato della locazione viene previsto sostanzialmente stabile (ma a valori e volumi bassi) e non in cedimento, approfittando dellimpasse vissuto sul fronte delle compravendite.
Gli immobili per le attivit economiche

Compravendite in diminuzione ulteriore, mentre volumi dei contratti di locazione sostanzialmente stabili, con prezzi e canoni in tendenziale flessione: ecco, in sintesi quanto gli operatori si attendono dai primi mesi del prossimo anno per uffici, negozi tradizionali e capannoni industriali. Anche in questo caso, comunque, le previsioni per la prima parte del 2009 testimoniano un rannuvolamento ulteriore rispetto a quelle che vennero formulate sei mesi or sono, riflettendo le preoccupazioni sulla crescente incertezza riguardo alle sorti delleconomia domestica ed internazionale. Unica notazione, in relazione al segmento dei negozi, per i quali le localizzazioni centrali dovrebbero meglio reagire, rispetto a quelle decentrate, allattuale orso del mercato immobiliare.
Figura 6.7 Media 13 grandi aree urbane Uffici Sentiment previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di compravendite per il I semestre 2009 (valori percentuali) Prezzi
= 29,6% + 1,3%

Figura 6.6 Media 13 grandi aree urbane Uffici Sentiment (1) previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di compravendite
10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 -70 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08
Prezzi Numero comprav.

Numero comprav.
= 36,8% + 11,5%

69,1%

51,7%

(1) Saldo

tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.

Fonte: Nomisma.

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

Figura 6.8 Media 13 grandi aree urbane Negozi Sentiment (1) previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di compravendite Figura 6.9 Media 13 grandi aree urbane Negozi Sentiment previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di compravendite per il I semestre 2009 (valori percentuali) Prezzi
= 37,1% + 1,7%

10 -5 -20 -35 -50 -65 I 03 II 03 I 04 II 04 I 05 II 05 I 06 II 06 I 07 II 07 I 08 II 08

Prezzi Numero comprav.

Numero comprav.
= 39,1% + 11,9%

61,3%

48,9%

(1) Saldo

tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.

Fonte: Nomisma. Figura 6.10 Media 13 grandi aree urbane Capannoni industriali - Sentiment (1) previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di compravendite
10 0 -10 -20 -30 -40 -50 -60 II 03 II 04 II 05 II 06 II 07 II 08
Prezzi Numero comprav.

Fonte: Nomisma. Figura 6.11 Media 13 grandi aree urbane Capannoni industriali Sentiment previsionali espressi dagli operatori riguardo i prezzi e il numero di compravendite per il 2009 (valori percentuali) Prezzi
= 43,0% + 1,1%

Numero comprav.
= 42,5% + 12,7%

55,9%

44,8%

(1) Saldo

tra i giudizi di crescita e quelli di diminuzione.

Fonte: Nomisma.

Fonte: Nomisma.

Come detto precedentemente, il rallentamento nel numero di compravendite di In sintesi: compravendite abitazioni a met 2008 risulta del -14%. Il ch significa che nel 2008, se la tendenza della prima parte dellanno dovesse estendersi alla seconda, si dovrebbe... ro concludere allincirca 700 mila compravendite, tornando ai livelli del 20002001. Tuttavia, molti segnali che ci arrivano dagli intermediari immobiliari fanno ri-

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 tenere che la frenata nella seconda parte del 2008 sar molto pi forte. Si potrebbe azzardare cos un calo sul 2008 del 20% (in gran parte imputabile al peggioramento intervenuto dopo la met di settembre), il ch significherebbe una diminuzione del numero di abitazioni compravendute pari a circa 160 mila unit (erano state 806 mila nel 2007) e un minor valore del mercato abitativo di oltre 24 miliardi di Euro (a fine 2007 il valore totale del mercato era stato stimato in 123 miliardi di Euro).
... e prezzi

Inoltre il basso indebitamento delle famiglie italiane costituisce lassicurazione pi forte contro la previsione di una riduzione dei prezzi delle case come quelle viste in altri paesi come UK (- 14,6%), USA (-16,6%) o nel resto dEuropa quando negli altri paesi calano in misura compresa fra il -5% ed il -10%. Il prosciugamento del credito, tuttavia, potrebbe riflettersi, anche in Italia, su una accelerazione delle insolvenze (anche se per ora i dati non indicano una tendenza in tal senso) con immissione in vendita di case nuove e usate a prezzi scontati. Tale fenomeno potrebbe essere pi significativo nelle zone periferiche dei pi grandi centri urbani dove lofferta pi abbondante e la tipologia della domanda meno solvibile. Inoltre il mercato ha due velocit corrispondenti, la prima, agli immobili di qualit per i quali lofferta minore e la domanda pi solida, la seconda agli immobili senza qualit, con elevata offerta e bassa domanda. Infine la storia dellandamento dei prezzi delle case in Italia mostra che mediamente, anche nelle situazioni di crisi, questi restano ancorati ai livelli raggiunti, ovvero non calano. Conseguentemente, dato il quadro congiunturale attuale, non riteniamo di prevedere diminuzioni significative nei prezzi delle case se non al livello pi basso della flessione in Europa, ovvero nellordine massimo del 5%.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

APPENDICE STATISTICA

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola A1 Abitazioni - Prezzi medi di compravendita di abitazioni libere, ottobre 2008 ( al metro quadrato)
Aree urbane Zone di pregio Minimi Massimi Centri Minimi Massimi 2.958 3.888 2.550 2.477 4.313 2.922 5.867 3.454 3.645 2.311 5.462 2.889 5.375 2.971 3.649 2.464 3.135 2.029 1.969 3.750 2.470 5.159 2.773 2.729 1.800 5.031 2.386 4.200 2.340 3.017 1.767 2.588 1.525 1.554 3.270 1.911 4.590 2.322 1.975 1.325 4.231 1.840 3.667 1.913 2.463 3.817 4.938 3.144 3.129 5.744 4.260 8.000 5.073 4.527 2.933 7.895 4.250 8.214 3.633 4.968 3.142 4.000 2.586 2.554 4.967 3.425 6.988 4.256 3.280 2.300 6.723 3.140 6.200 2.843 4.029 2.575 3.129 1.825 1.971 4.200 2.867 6.265 3.575 2.378 1.805 5.700 2.750 5.250 2.200 3.321 Semicentri Minimi Massimi 2.300 3.088 2.000 1.691 3.667 2.111 3.915 2.343 2.479 1.733 3.900 2.209 4.250 2.467 2.725 1.775 2.571 1.650 1.300 3.111 1.720 3.289 1.900 1.819 1.433 3.414 1.782 3.525 1.850 2.224 1.413 2.100 1.202 995 2.600 1.203 2.875 1.443 1.200 1.058 2.909 1.325 2.903 1.544 1.769 3.100 3.838 2.540 2.167 4.613 2.977 5.264 3.443 3.107 2.257 5.409 2.925 5.750 2.944 3.595 2.520 3.167 2.038 1.770 4.000 2.400 4.506 2.833 2.459 1.825 4.661 2.417 4.883 2.300 2.984 2.080 2.613 1.660 1.393 3.389 1.990 3.815 2.330 1.700 1.333 4.095 1.838 4.183 1.833 2.447 Periferie Media Minimi Massimi ponderata 1.620 2.459 1.633 1.230 2.830 1.567 2.600 1.600 1.714 1.278 2.300 1.683 3.300 1.840 1.975 1.363 2.006 1.320 960 2.075 1.025 2.111 1.190 1.236 1.013 1.975 1.292 2.800 1.352 1.551 975 1.627 980 744 1.820 792 1.765 956 886 706 1.596 917 2.052 1.112 1.209 2.383 3.059 1.960 1.536 3.680 2.156 3.488 2.473 2.212 1.650 3.600 2.242 4.813 2.357 2.686 1.900 2.577 1.650 1.275 3.208 1.700 2.953 1.925 1.704 1.383 2.945 1.777 3.850 1.803 2.189 1.450 2.128 1.275 1.054 2.557 1.183 2.503 1.476 1.239 1.013 2.470 1.282 3.033 1.420 1.720 2.493 3.322 2.154 1.856 3.907 2.472 4.343 2.864 2.666 1.870 4.249 2.495 4.934 2.537 3.012 2.025 2.735 1.754 1.490 3.267 1.926 3.686 2.306 2.007 1.516 3.650 1.974 4.006 1.931 2.448 1.571 2.226 1.330 1.174 2.743 1.472 3.181 1.842 1.406 1.118 3.095 1.488 3.255 1.546 1.960

Abitazioni nuove o ristrutturate Bari 3.255 4.356 Bologna 4.471 5.700 Cagliari 2.700 3.620 Catania 2.975 3.929 Firenze 4.975 6.925 Genova 3.985 5.676 Milano 7.071 10.071 Napoli 5.350 7.778 Padova 4.309 5.567 Palermo 2.786 3.456 Roma 6.580 9.742 Torino 3.511 5.136 Venezia citt 6.625 9.313 Venezia Mestre 3.457 4.222 Medie 4.432 6.106 Abitazioni usate abitabili Bari 2.678 3.570 Bologna 3.744 4.415 Cagliari 2.125 2.760 Catania 2.392 3.108 Firenze 4.250 5.629 Genova 3.257 4.441 Milano 6.125 8.462 Napoli 4.567 6.714 Padova 3.300 4.278 Palermo 2.286 2.800 Roma 5.922 8.406 Torino 2.880 3.955 Venezia citt 5.150 7.400 Venezia Mestre 2.550 3.167 Medie 3.659 4.936 Abitazioni da ristrutturare completamente Bari 2.150 2.917 Bologna 2.858 3.600 Cagliari 1.654 2.060 Catania 1.850 2.370 Firenze 3.660 4.725 Genova 2.636 3.400 Milano 5.413 7.400 Napoli 3.380 5.533 Padova 2.150 2.722 Palermo 1.743 2.221 Roma 5.309 7.123 Torino 2.283 2.950 Venezia citt 4.500 6.286 Venezia Mestre 1.967 2.438 Medie 2.968 3.982

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola A2 Abitazioni - Variazioni semestrali dei prezzi medi di compravendita di abitazioni libere, ottobre 2008 (dati percentuali)
Aree urbane Zone di pregio Minimi Massimi Centri Minimi Massimi 1,7 -4,7 3,4 -1,9 -2,0 2,9 -1,3 -4,7 1,6 0,5 2,4 -0,3 0,8 -3,4 -0,4 3,6 -4,7 6,7 1,6 0,7 3,6 -2,0 -2,6 1,2 2,5 1,3 0,5 -3,2 0,3 0,1 0,2 -3,3 4,0 0,7 0,6 4,0 -2,1 -0,1 -0,7 -0,9 0,6 -1,9 0,5 0,7 -0,1 2,0 -4,1 3,7 0,5 -5,0 -0,9 -0,8 0,6 1,6 2,3 0,2 -0,6 0,2 -4,7 -0,6 1,7 -4,3 3,8 2,7 -2,1 0,7 -1,7 -1,4 -1,8 4,5 0,6 0,2 -4,3 -1,3 -0,8 3,6 -3,0 5,3 -1,1 0,0 0,6 -0,9 -1,7 -2,6 6,1 0,3 1,9 -2,6 -2,9 -0,3 Semicentri Minimi Massimi 2,0 -5,2 2,6 3,3 -0,9 1,3 -0,6 -3,9 1,4 0,2 0,9 -1,1 -1,7 -2,8 -0,6 -2,3 -5,5 5,8 0,4 0,4 4,9 -2,0 -4,5 1,9 0,6 -0,1 -1,0 -1,3 -2,8 -0,8 -0,1 -4,5 3,8 1,2 1,1 5,4 -2,6 -3,2 1,7 1,8 1,8 -0,6 -0,3 0,1 0,0 2,5 -3,3 2,8 0,4 -3,0 0,9 -0,5 -0,2 1,4 3,0 -2,2 -2,2 -4,2 -3,2 -1,1 1,7 -3,7 1,9 1,7 -0,2 -2,5 -2,6 -1,7 2,0 1,9 -2,1 -1,7 -2,3 -3,5 -1,2 1,7 -3,5 6,0 -2,4 1,0 1,5 -3,0 -2,6 1,3 1,8 -0,5 -3,0 -0,7 0,9 -0,5 Periferie Media Minimi Massimi ponderata -1,1 -4,9 2,1 -0,7 -2,2 3,7 -6,1 -4,3 0,8 0,2 0,5 -2,1 -0,3 -2,4 -1,5 1,9 -5,5 2,3 -1,5 -5,1 5,5 -4,4 -3,9 -0,5 -2,4 -1,3 -3,1 -0,5 -3,4 -2,0 0,9 -5,3 1,4 0,2 -2,1 0,4 -3,1 -3,1 -0,2 0,9 3,0 -2,2 -2,3 -2,3 -1,4 2,0 -5,3 1,4 1,0 -2,8 0,7 -3,7 -1,1 -1,4 -0,8 -1,5 -2,8 -1,2 -3,5 -1,7 3,3 -5,2 2,8 -1,9 -1,9 1,0 -5,1 -1,9 -3,6 0,9 -1,8 -2,4 -1,7 -1,2 -1,7 3,3 -4,1 1,2 -0,4 -1,6 0,0 -3,8 -3,2 -0,1 0,2 -0,1 -1,9 -1,5 -1,4 -1,3 1,4 -4,5 2,6 0,6 -2,7 1,1 -2,2 -1,5 0,8 0,9 -0,2 -1,5 -1,3 -2,8 -1,0 1,9 -4,8 3,4 0,1 -1,9 1,1 -2,9 -1,9 -0,1 1,2 -0,7 -1,5 -2,0 -1,8 -1,1 2,0 -3,9 3,1 -0,2 -0,4 1,0 -2,6 -1,8 -0,1 1,4 0,7 -1,3 -1,3 -1,0 -0,7

Abitazioni nuove o ristrutturate Bari 0,8 1,8 Bologna -2,8 -3,7 Cagliari 5,9 3,4 Catania -0,6 3,2 Firenze -2,3 -4,7 Genova 3,2 -3,6 Milano -0,4 -0,2 Napoli -0,2 2,1 Padova 3,4 1,6 Palermo 2,8 2,0 Roma 2,0 0,6 Torino 0,9 1,0 Venezia citt 2,9 -3,5 Venezia Mestre 3,9 -1,5 Medie 1,1 -0,5 Abitazioni usate abitabili Bari 2,0 4,0 Bologna -1,5 -5,8 Cagliari 2,8 4,4 Catania 0,0 1,7 Firenze -1,4 -4,2 Genova 0,0 -4,5 Milano 0,6 -0,6 Napoli 0,9 2,0 Padova 3,1 2,3 Palermo 3,0 3,7 Roma 2,1 -0,8 Torino 0,3 -1,1 Venezia citt -2,1 -2,4 Venezia Mestre 2,0 2,2 Medie 0,6 -0,5 Abitazioni da ristrutturare completamente Bari 1,8 4,9 Bologna -1,1 -2,7 Cagliari 2,9 2,9 Catania 2,8 1,0 Firenze 0,7 -0,7 Genova 1,4 -4,6 Milano -1,6 -1,0 Napoli -0,6 3,7 Padova 1,9 -2,5 Palermo 0,3 1,7 Roma 1,6 -0,2 Torino -1,5 1,1 Venezia citt 1,1 -2,5 Venezia Mestre -1,7 -1,7 Medie 0,4 -0,3

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola 7 Abitazioni - Variazioni annuali dei prezzi medi di compravendita di abitazioni libere, ottobre 2008 (dati percentuali)
Aree urbane Zone di pregio Minimi Massimi Centri Minimi 4,0 -3,0 10,9 -0,9 1,1 6,0 0,4 -2,9 6,1 4,3 4,5 1,5 -1,8 -1,7 1,6 7,1 -2,4 11,2 3,6 4,9 9,8 2,0 0,5 3,6 4,9 4,6 4,7 -6,7 4,2 2,8 2,7 1,2 8,9 3,6 5,3 9,2 1,4 3,4 1,3 1,9 -0,1 1,1 -1,5 3,6 2,4 Massimi 7,5 -5,8 6,9 1,3 -3,6 4,6 -3,1 2,8 4,8 5,9 -0,9 2,7 0,3 -3,3 0,5 6,8 -4,2 8,9 5,7 1,5 3,4 -1,4 0,4 0,2 8,0 0,6 -1,4 -6,1 0,9 0,5 8,0 -2,8 9,2 -0,8 3,1 7,2 -0,6 0,4 0,5 10,6 -0,9 5,4 -0,9 0,0 1,7 Semicentri Minimi 4,5 -4,0 6,7 5,7 2,8 4,5 -1,6 -2,7 4,6 3,5 4,0 1,3 -1,4 -0,4 1,4 0,0 -3,3 11,2 2,6 4,6 10,0 -1,0 -2,9 2,5 3,6 1,5 0,7 1,1 0,0 1,7 4,6 -1,6 11,3 4,8 6,3 8,6 -1,9 -2,2 4,3 3,3 5,8 3,2 2,0 3,0 3,1 Massimi 6,2 -4,7 5,8 4,0 -0,5 3,5 -1,7 2,2 5,8 5,8 1,9 1,4 -3,0 -1,0 1,0 5,5 -4,5 7,2 2,6 3,1 2,1 -1,5 -0,3 6,4 3,1 1,3 1,3 -0,1 -0,4 1,3 6,3 -4,8 14,5 0,0 3,2 6,1 -4,4 -1,7 3,0 5,3 2,7 -0,1 2,4 3,8 1,8 Periferie Minimi 1,3 -3,6 8,9 1,6 -0,3 8,8 -5,6 -2,0 -1,5 1,8 2,7 -3,6 1,0 -3,2 -0,1 4,8 -4,5 10,0 -0,6 -2,6 9,5 -1,8 -2,5 0,9 0,0 0,8 -1,0 0,0 -1,1 0,2 3,7 -3,4 6,5 1,5 0,6 2,6 -0,2 -0,7 3,3 3,9 7,8 0,7 -1,1 -0,5 1,3 Massimi 6,7 -7,3 5,0 2,4 -1,3 7,8 -6,4 2,0 -0,5 2,3 2,9 -1,5 -0,4 -5,7 -0,3 8,6 -7,1 8,6 0,7 -1,0 7,2 -5,9 0,7 -1,6 5,1 4,0 -0,3 -0,4 1,0 0,5 8,6 -5,9 6,3 2,6 0,6 2,0 -2,7 -0,6 1,9 3,0 4,4 0,1 1,1 0,2 1,0 5,1 -4,8 7,2 2,2 -0,6 5,8 -3,2 0,8 2,9 3,9 2,6 0,0 -0,9 -2,5 0,6 5,8 -4,6 9,2 1,9 0,7 5,9 -1,7 0,3 2,0 4,1 2,2 0,5 -1,6 0,9 1,1 6,4 -3,3 8,9 2,0 2,6 4,7 -1,3 0,5 2,1 4,4 3,3 1,8 0,6 1,3 1,8 Media ponderata

Abitazioni nuove o ristrutturate Bari 3,3 7,1 Bologna -0,3 -5,0 Cagliari 11,6 8,2 Catania 2,2 -0,2 Firenze -0,5 -2,5 Genova 7,4 0,3 Milano 3,3 -2,6 Napoli 3,2 3,5 Padova 6,4 5,5 Palermo 7,6 6,3 Roma 5,0 2,5 Torino 2,3 2,5 Venezia citt 0,1 -3,0 Venezia Mestre 4,1 1,3 Medie 3,5 0,9 Abitazioni usate abitabili Bari 5,3 7,6 Bologna 1,4 -5,2 Cagliari 7,3 9,2 Catania 2,7 0,6 Firenze 1,9 -3,6 Genova 5,2 -1,7 Milano 4,6 0,1 Napoli 2,5 7,0 Padova 3,1 5,8 Palermo 6,0 7,4 Roma 7,7 -0,5 Torino 4,2 0,0 Venezia citt -4,1 -3,6 Venezia Mestre 5,5 4,6 Medie 3,4 1,0 Abitazioni da ristrutturare completamente Bari 5,7 12,2 Bologna 1,6 -0,5 Cagliari 10,2 8,4 Catania 5,0 1,6 Firenze 4,9 2,1 Genova 7,6 -2,4 Milano 2,7 0,4 Napoli 1,5 8,8 Padova 2,4 -1,6 Palermo 4,8 3,9 Roma 5,3 -0,8 Torino 4,5 5,4 Venezia citt 1,1 1,1 Venezia Mestre -1,1 2,3 Medie 3,7 2,3

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola A3 Abitazioni - Prezzi, canoni e rendimenti medi di abitazioni usate abitabili nel libero mercato, ottobre 2008
Aree urbane Zone di pregio Minimi Massimi Centri Minimi Massimi 3.142 4.000 2.586 2.554 4.967 3.425 6.988 4.256 3.280 2.300 6.723 3.140 6.200 2.843 4.029 175 153 132 117 216 149 299 191 168 117 389 139 242 129 187 5,5 3,9 5,2 4,5 4,4 4,5 4,2 4,8 5,1 5,1 5,7 4,5 4,1 4,5 4,7 Semicentri Minimi Massimi 1.775 2.571 1.650 1.300 3.111 1.720 3.289 1.900 1.819 1.433 3.414 1.782 3.525 1.850 2.224 108 98 90 69 135 93 156 107 98 70 184 86 144 89 109 5,7 3,8 5,4 5,1 4,3 5,0 4,7 5,4 5,2 4,9 5,3 4,6 3,9 4,7 4,8 2.520 3.167 2.038 1.770 4.000 2.400 4.506 2.833 2.459 1.825 4.661 2.417 4.883 2.300 2.984 137 120 108 87 173 114 214 147 123 90 246 106 183 108 140 Periferie Media Minimi Massimi ponderata 1.363 2.006 1.320 960 2.075 1.025 2.111 1.190 1.236 1.013 1.975 1.292 2.800 1.352 1.551 81 85 71 54 111 65 108 76 78 57 131 66 115 74 84 5,7 4,2 5,3 5,6 4,7 5,6 5,0 5,7 6,0 5,4 6,1 5,0 3,9 5,3 5,1 1.900 2.577 1.650 1.275 3.208 1.700 2.953 1.925 1.704 1.383 2.945 1.777 3.850 1.803 2.189 104 106 88 70 139 88 145 101 97 73 170 87 142 93 107 2.025 2.735 1.754 1.490 3.267 1.926 3.686 2.306 2.007 1.516 3.650 1.974 4.006 1.931 2.448 114 109 94 76 149 97 173 119 108 78 209 92 158 95 119 5,6 4,0 5,4 5,1 4,6 5,0 4,7 5,2 5,4 5,2 5,7 4,7 4,0 4,9 4,9

Prezzi di compravendita ( al metro quadrato) Bari 2.678 3.570 2.464 Bologna 3.744 4.415 3.135 Cagliari 2.125 2.760 2.029 Catania 2.392 3.108 1.969 Firenze 4.250 5.629 3.750 Genova 3.257 4.441 2.470 Milano 6.125 8.462 5.159 Napoli 4.567 6.714 2.773 Padova 3.300 4.278 2.729 Palermo 2.286 2.800 1.800 Roma 5.922 8.406 5.031 Torino 2.880 3.955 2.386 Venezia citt 5.150 7.400 4.200 Venezia Mestre 2.550 3.167 2.340 Medie 3.659 4.936 3.017 Canoni di locazione ( al metro quadrato per anno) Bari 151 194 134 Bologna 148 182 124 Cagliari 122 153 108 Catania 111 146 87 Firenze 203 271 164 Genova 143 193 119 Milano 267 370 217 Napoli 206 254 149 Padova 158 195 137 Palermo 113 144 92 Roma 338 467 278 Torino 125 163 107 Venezia citt 232 305 182 Venezia Mestre 115 144 105 Medie 174 227 143 Rendimenti potenziali lordi annui (dati percentuali) Bari 5,5 Bologna 4,0 Cagliari 5,6 Catania 4,7 Firenze 4,8 Genova 4,4 Milano 4,4 Napoli 4,1 Padova 4,7 Palermo 5,1 Roma 5,6 Torino 4,2 Venezia citt 4,3 Venezia Mestre 4,5 Medie 4,7

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08

Tavola A4

Uffici - Prezzi, canoni e rendimenti medi di uffici liberi, nuovi o ristrutturati (in edifici ristrutturati), ottobre 2008
Aree urbane Centri Minimi Massimi Semicentri Minimi Massimi 2.986 3.686 2.700 2.168 4.392 2.750 5.642 4.083 3.000 2.392 5.705 2.900 6.688 3.122 3.729 154 163 131 124 210 134 274 205 158 124 317 125 266 170 183 5,1 4,5 4,9 5,5 4,7 5,1 4,8 5,2 5,3 5,0 5,6 4,5 4,0 5,4 4,9 Periferie terziarie Minimi Massimi 1.947 2.450 1.700 1.600 2.929 1.870 2.815 2.077 2.032 1.478 3.418 1.750 3.880 2.125 2.291 101 116 90 83 139 96 163 125 117 76 198 86 155 123 119 5,2 4,9 4,9 5,0 4,8 5,2 5,7 5,5 5,5 5,0 5,7 4,7 4,0 5,5 5,1 2.492 3.029 2.300 2.188 3.679 2.367 3.875 3.142 2.733 1.962 4.433 2.317 5.100 2.800 3.030 131 151 106 106 179 124 216 160 143 95 248 105 200 149 151 Periferie Media Minimi Massimi ponderata 1.300 2.000 1.400 1.131 2.236 1.140 2.166 1.364 1.593 1.100 2.036 1.321 3.217 1.700 1.693 81 94 72 64 114 68 107 88 92 57 145 66 129 89 90 6,2 4,6 5,0 5,7 5,0 5,7 5,0 6,2 5,7 5,0 6,5 4,9 4,1 5,2 5,2 1.720 2.557 1.822 1.462 3.114 1.600 2.889 2.025 1.985 1.536 3.079 1.740 4.033 2.160 2.266 106 116 89 84 152 88 146 121 112 74 189 83 171 113 117 1.970 2.660 1.910 1.650 3.141 1.819 3.396 2.407 2.197 1.640 3.549 1.898 4.393 2.279 2.493 109 123 94 89 153 97 173 135 119 81 212 89 177 122 127 5,6 4,6 4,9 5,4 4,9 5,3 5,1 5,6 5,4 5,0 6,0 4,7 4,0 5,3 5,1

Prezzi di compravendita ( al metro quadrato) Bari 2.825 3.679 2.350 Bologna 3.640 4.587 2.913 Cagliari 2.540 3.340 2.125 Catania 2.542 3.029 1.850 Firenze 4.000 5.236 3.493 Genova 2.683 3.610 1.950 Milano 6.325 8.375 4.343 Napoli 4.245 5.860 2.985 Padova 3.325 4.240 2.325 Palermo 2.508 3.065 2.000 Roma 5.781 8.109 4.417 Torino 2.660 3.600 2.060 Venezia citt 5.875 8.611 5.000 Venezia Mestre 3.057 3.714 2.386 Medie 3.715 4.933 2.871 Canoni di locazione ( al metro quadrato per anno) Bari 139 180 119 Bologna 160 193 133 Cagliari 125 156 104 Catania 124 163 98 Firenze 194 255 159 Genova 134 181 105 Milano 289 397 207 Napoli 214 285 162 Padova 158 188 124 Palermo 121 149 97 Roma 334 432 253 Torino 115 146 96 Venezia citt 241 316 200 Venezia Mestre 156 190 130 Medie 179 231 142 Rendimenti potenziali lordi annui (dati percentuali) Bari 4,9 Bologna 4,3 Cagliari 4,8 Catania 5,2 Firenze 4,9 Genova 5,0 Milano 4,7 Napoli 4,9 Padova 4,6 Palermo 4,9 Roma 5,5 Torino 4,2 Venezia citt 3,8 Venezia Mestre 5,1 Medie 4,7

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola A5 Uffici - Variazioni semestrali dei prezzi medi di compravendita di uffici liberi, nuovi o ristrutturati (in edifici ristrutturati), ottobre 2008 (dati percentuali)
Aree urbane Bari Bologna Cagliari Catania Firenze Genova Milano Napoli Padova Palermo Roma Torino Venezia citt Venezia Mestre Medie Centri Minimi Massimi 2,2 -2,8 1,6 -3,2 2,1 2,2 2,1 1,8 2,3 2,0 3,4 2,3 4,1 1,2 1,8 -1,2 -2,9 1,9 -2,9 1,0 4,1 1,0 1,9 0,7 -1,7 -2,7 2,3 1,3 0,4 0,2 Semicentri Minimi Massimi 2,8 -3,7 2,8 2,1 0,8 1,7 0,4 0,2 2,9 1,9 3,4 0,5 3,1 -1,4 1,3 2,4 -3,3 2,3 1,9 1,4 2,6 1,8 2,8 1,9 -0,7 -1,9 1,6 -2,7 -0,9 0,3 Periferie terziarie Minimi Massimi 2,5 -4,3 3,0 -2,4 0,6 2,3 -0,6 -1,8 -0,2 1,9 3,2 0,3 3,5 1,2 0,8 2,8 -4,5 4,5 -3,1 1,0 2,9 -0,9 -5,1 1,4 -1,6 0,9 -2,6 0,0 1,6 -0,3 Periferie Media Minimi Massimi ponderata 2,6 -2,8 2,9 -0,4 1,3 0,6 -2,9 -1,2 -0,4 -3,3 2,5 -1,3 1,8 3,0 0,3 1,6 -4,3 1,2 0,3 1,7 -1,2 -2,9 -2,6 1,8 0,5 2,7 -2,9 0,8 1,5 -0,1 2,1 -3,8 2,6 -0,9 1,3 1,4 -1,0 -1,3 1,1 -0,4 1,6 -0,9 1,2 1,3 0,3

Fonte: Nomisma.

Tavola A6 Uffici - Variazioni annuali dei prezzi medi di compravendita di uffici liberi, nuovi o ristrutturati (in edifici ristrutturati), ottobre 2008 (dati percentuali)
Aree urbane Bari Bologna Cagliari Catania Firenze Genova Milano Napoli Padova Palermo Roma Torino Venezia citt Venezia Mestre Medie Centri Minimi 7,6 1,1 8,9 1,7 6,5 7,3 8,0 3,3 5,6 4,8 8,1 6,4 2,6 4,0 5,4 Massimi 3,9 0,6 7,0 -0,9 4,3 8,8 1,9 5,4 4,9 2,5 0,3 10,8 2,9 4,3 3,5 Semicentri Minimi 6,3 0,0 12,4 6,3 0,0 5,1 2,2 1,6 6,7 6,0 7,0 5,2 2,9 -1,1 3,8 Massimi 7,6 0,5 7,4 4,7 6,0 5,8 5,0 5,6 5,3 2,3 2,5 4,8 -4,6 3,2 3,3 Periferie terziarie Minimi 7,6 -0,4 7,4 0,5 4,1 6,0 2,8 0,7 1,3 4,1 5,8 1,2 6,2 -1,5 3,4 Massimi 7,9 -0,7 10,1 0,5 5,9 7,6 0,4 -2,1 4,2 2,2 4,8 1,6 3,7 2,0 3,2 Periferie Minimi 9,6 -0,2 7,7 2,2 5,1 5,1 1,4 1,8 1,9 0,0 4,4 1,6 5,3 1,4 3,4 Massimi 5,2 -1,1 7,2 3,8 3,5 4,2 -1,0 -0,4 5,1 4,3 5,8 -0,9 3,0 2,9 2,8 7,1 -0,4 8,2 2,3 4,4 5,9 1,7 1,2 4,0 3,0 4,8 2,2 3,1 1,7 3,3 Media ponderata

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola A7 Negozi - Prezzi, canoni e rendimenti medi di negozi ben localizzati, ottobre 2008
Aree urbane Centri Minimi Massimi Semicentri Minimi Massimi 2.333 2.936 2.071 2.167 3.427 2.313 3.782 3.458 2.880 2.333 4.505 2.000 6.167 2.350 3.052 196 190 186 164 203 169 278 245 235 179 358 120 450 205 227 7,4 6,7 8,7 8,0 6,1 7,5 7,1 6,8 8,2 7,4 7,8 5,9 7,0 8,0 7,3 3.800 3.917 2.969 2.829 4.653 3.364 5.965 5.183 3.736 3.386 6.500 2.875 10.500 3.070 4.482 256 268 255 234 292 256 418 345 309 246 503 167 712 226 320 Periferie Minimi Massimi 1.200 2.042 1.425 1.235 2.514 1.325 2.311 1.855 1.860 1.511 2.406 1.270 3.083 1.756 1.842 110 136 111 106 129 95 147 152 161 120 215 82 256 133 140 8,5 6,5 8,0 9,0 5,6 7,3 6,5 7,4 8,5 7,3 8,5 6,2 8,2 7,7 7,5 1.933 2.817 1.970 1.686 3.381 1.967 3.328 3.164 2.507 2.244 3.740 1.913 4.550 2.217 2.673 155 180 162 158 199 147 218 220 209 156 305 115 370 173 198 Media ponderata 2.384 3.115 2.216 2.126 3.682 2.486 4.363 3.634 3.012 2.518 4.632 2.111 6.874 2.515 3.262 193 208 185 187 219 181 288 255 249 182 369 128 524 200 240 8,1 6,7 8,3 8,8 5,9 7,3 6,6 7,0 8,3 7,2 8,0 6,1 7,6 7,9 7,4

Prezzi di compravendita ( al metro quadrato) Bari 3.500 5.078 Bologna 4.108 6.364 Cagliari 3.083 4.275 Catania 3.157 4.930 Firenze 4.625 7.185 Genova 3.880 6.409 Milano 7.346 11.688 Napoli 5.483 8.042 Padova 4.556 6.917 Palermo 3.713 5.083 Roma 7.235 11.017 Torino 2.843 4.225 Venezia citt 12.056 20.313 Venezia Mestre 3.700 4.778 Medie 4.949 7.593 Canoni di locazione ( al metro quadrato per anno) Bari 289 444 Bologna 266 468 Cagliari 248 366 Catania 330 438 Firenze 303 459 Genova 285 424 Milano 449 734 Napoli 376 520 Padova 400 517 Palermo 256 345 Roma 522 837 Torino 175 252 Venezia citt 940 1.565 Venezia Mestre 309 403 Medie 368 555 Rendimenti potenziali lordi annui (dati percentuali) Bari 8,5 Bologna 7,0 Cagliari 8,3 Catania 9,5 Firenze 6,4 Genova 6,9 Milano 6,2 Napoli 6,6 Padova 8,0 Palermo 6,8 Roma 7,4 Torino 6,0 Venezia citt 7,7 Venezia Mestre 8,4 Medie 7,4

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola A8 Negozi - Variazioni semestrali dei prezzi medi di compravendita di negozi ben localizzati, ottobre 2008 (dati percentuali)
Aree urbane Bari Bologna Cagliari Catania Firenze Genova Milano Napoli Padova Palermo Roma Torino Venezia citt Venezia Mestre Medie Centri Minimi Massimi 4,5 -3,3 1,6 -2,0 3,4 2,1 -2,6 0,6 0,9 3,1 1,1 0,9 2,9 2,4 1,1 4,5 2,4 3,4 -3,3 2,6 3,4 -1,2 2,1 2,5 2,9 1,9 0,6 -2,6 -3,6 0,6 Semicentri Minimi Massimi 4,3 -4,0 1,7 1,7 3,2 2,3 -2,8 0,5 1,5 2,3 1,3 2,9 -4,5 1,3 0,1 4,9 -4,3 2,4 -2,5 2,8 2,7 -2,6 1,9 1,7 2,1 1,6 -1,5 -4,5 -1,6 -0,3 Periferie Minimi Massimi 2,1 -3,2 3,6 2,9 1,8 1,9 -2,1 -2,8 -0,4 2,8 -0,1 2,2 2,8 1,5 0,7 4,5 -2,6 1,4 3,7 1,0 2,1 -2,6 -0,7 -1,0 2,7 1,8 -0,1 1,9 -3,0 0,5 Media ponderata 4,2 -2,6 2,3 0,3 2,2 2,5 -2,3 0,2 0,7 2,6 1,3 0,6 -1,1 -0,9 0,4

Fonte: Nomisma.

Tavola A9 Negozi - Variazioni annuali dei prezzi medi di compravendita di negozi ben localizzati, ottobre 2008 (dati percentuali)
Aree urbane Bari Bologna Cagliari Catania Firenze Genova Milano Napoli Padova Palermo Roma Torino Venezia citt Venezia Mestre Medie Centri Minimi Massimi 7,7 -1,8 6,9 1,0 9,5 5,8 -4,2 3,7 4,2 7,2 6,2 6,6 7,6 6,6 4,5 9,6 4,8 6,9 -3,1 6,0 7,3 0,0 5,5 8,8 8,2 6,6 5,6 1,6 -0,7 4,2 Semicentri Minimi Massimi 8,0 0,0 6,6 4,7 7,1 6,7 0,1 4,2 6,0 6,4 6,0 7,1 0,7 5,4 4,3 9,8 -1,8 6,5 1,0 7,2 6,2 -0,6 6,2 6,8 6,9 6,6 2,7 -0,4 2,3 3,6 Periferie Minimi Massimi 7,3 0,2 8,2 6,8 5,4 6,0 2,7 0,5 1,5 6,3 3,1 5,4 7,1 5,1 4,4 10,5 0,0 5,5 8,8 4,2 6,3 -2,0 3,1 0,3 6,9 6,3 3,1 6,3 1,2 4,0 Media ponderata 9,1 0,2 6,7 3,4 6,1 6,4 -0,7 3,9 4,1 6,9 5,9 4,6 3,3 3,0 4,1

Fonte: Nomisma.

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Comunicato stampa 28 Novembre 2008 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 3-08 Tavola A10 Prezzi, canoni e rendimenti medi di capannoni industriali ben localizzati, secondo la dimensione, ottobre 2008
Aree urbane 500 mq Minimi Massimi 1.000 mq Minimi Massimi 644 913 756 563 940 944 920 560 850 580 870 640 850 771 48 57 56 35 72 63 69 55 55 36 75 51 57 56 7,7 6,4 7,7 6,1 7,8 6,9 7,7 9,5 6,5 6,1 8,3 7,9 6,8 7,3 820 1.100 991 818 1.200 1.214 1.200 803 1.007 890 1.280 816 1.083 1.017 65 72 78 48 94 86 95 74 66 53 103 64 75 75 3.000 mq Minimi Massimi 480 788 586 455 700 710 763 430 680 467 700 513 700 613 33 44 44 28 55 52 60 38 46 25 54 43 45 44 7,5 5,8 7,9 5,9 7,8 7,4 7,9 9,0 6,4 5,7 7,5 8,1 6,7 7,2 535 1.000 782 683 1.017 950 1.050 594 865 682 1.067 692 877 830 43 61 64 39 79 71 83 54 53 40 79 55 61 60 Media

Prezzi di compravendita ( al metro quadrato) Bari 795 1.017 Bologna 1.039 1.313 Cagliari 833 1.140 Catania 650 920 Firenze 1.100 1.629 Genova 1.130 1.450 Milano 1.033 1.440 Napoli 800 1.107 Padova 1.000 1.160 Palermo 765 1.025 Roma 1.250 1.780 Torino 700 924 Venezia Mestre 868 1.225 Medie 920 1.241 Canoni di locazione ( al metro quadrato per anno) Bari 65 97 Bologna 66 85 Cagliari 70 90 Catania 40 57 Firenze 77 110 Genova 79 102 Milano 78 106 Napoli 73 94 Padova 62 75 Palermo 47 62 Roma 85 150 Torino 57 74 Venezia Mestre 65 79 Medie 66 91 Rendimenti potenziali lordi annui (dati percentuali) Bari 8,9 Bologna 6,4 Cagliari 8,1 Catania 6,2 Firenze 6,8 Genova 7,0 Milano 7,5 Napoli 8,8 Padova 6,4 Palermo 6,0 Roma 7,8 Torino 8,1 Venezia Mestre 6,9 Medie 7,3

715 1.025 848 681 1.098 1.066 1.068 716 927 735 1.158 714 934 899 59 64 67 41 81 75 82 65 60 44 91 57 64 65 8,2 6,2 7,9 6,1 7,4 7,1 7,7 9,0 6,4 6,0 7,9 8,0 6,8 7,3

Fonte: Nomisma.

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