ELABORATO 5 CONCORRENTE CBGB212

Quando una citt bella, pi bella di un tempio.

Ma anche un bel tempio fu sempre costruito come una citt, per un ne che non era il bello.
Alain, Dello stile

LONTANO, VICINO
LItalia lhan fatta met Iddio e met gli Architetti: Iddio ha fatto pianure, colli, acque e cieli, ma i proli di cupole facciate cuspidi e torri e case, di quei colli e quei piani, contro quei cieli sono cose create dagli Architetti. Gio Ponti, Amate lArchitettura

Le icone semplici delle citt storiche italiane, riprodotte e ritrasmesse dal telefono senza li dei media, ci impediscono talvolta di vedere i grandi mutamenti a cui sottoposto ogni giorno il territorio contemporaneo: mutamenti di struttura, di relazioni tra le parti, alterati in maniera spesso irreversibile dai nuovi comportamenti e stili di vita di un sistema allargato dove le parti cercano di specializzare il proprio ruolo e la propria immagine in rapporto alle aspettative di un mercato globale. Il patrimonio storico italiano, la sua irriproducibile unicit, costituisce al contempo una grande risorsa e un possibile pericolo. Guardare da pi punti vista la citt storica e il suo ruolo sullo sfondo di un sistema pi vasto costituisce un esercizio necessario per trovare nuove strategie di intervento capaci di valorizzare al massimo le qualit esistente senza depauperarne lessenza attraverso un consumo spesso miope nei confronti delle prospettive future.
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GLI STRATI DELLA CITTA

ll nostro linguaggio pu essere considerato come una vecchia citt: un dedalo di stradine e piazze, di case vecchie e nuove, e di case con parti aggiunte in tempi diversi; e il tutto circondato da una rete di nuovi sobborghi con strade dritte e regolari, e case uniformi. Ludwig Wittgenstein, Ricerche losoche

La stratigraa complessa della citt europea ci appare come un ambiente in cui convivono esseri dalla biologia eterogenea. Essa giustappone spesso anco a anco spazi ed edici generati in epoche diverse, fondati su aspirazioni, modelli tipologici, sistemi costruttivi, codici formali contradditori. Nella copertina originaria del famoso libro di Colin Rowe Collage City, la giustapposizione maniCity chea fra il tessuto di una citt storica dai vuoti scavati in un continuo solido e il modello moderno di oggetti isolati un uno spazio vuoto ci vorrebbe convincere di una sorta di incompatibilit genetica tra le due strutture. E tuttavia, nella maggior parte delle situazioni concrete, qualcosa riesce a fare dialogare parti diverse e pur conittuali della citt, come persone diverse che hanno a lungo convissuto modicando nel tempo le reciproche aspettative. La convivenza tra le esigenze della vita contemporanea e il prezioso corpo della citt che conosciamo e amiamo appare lobiettivo primario di ogni politica dellambiente sico

in Italia e in Europa. La salvaguardia delle differenze, la capacit di cambiare senza perdere identit, la coscienza della irreversibilit del vettore temporale che ha prodotto la citt e il territorio italiano appaiono le uniche strategie possibili per resistere in maniera sensata alla progressiva disneyzzazione della sua immagine. Il manufatto della citt antica appare unitario solo allocchio distratto del viaggiatore o attraverso le lenti rosa dellesteta romantico. Se essa stata costruita e si costruisce ogni giorno per addizioni, distruzioni, sussulti, adattamenti, una serie di oggetti e messaggi nuovi operano oggi una sovrascrittura anche violenta sul suo corpo. La torre pendente, reiterata in migliaia di esemplari sparsi per gli angoli di un globo in crisi di astinenza iconica, diventa cos il simbolo del conitto in corso tra dimensione sica e dimensione immateriale, di una citt che esiste contemporaneamente in due stati complementari, quello corpuscolare e quello ondulatorio.
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STRUTTURA URBANA

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SPAZI APERTI ED ELEMENTI ATTRATTORI

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SOPRALLUOGHI

Il perimetro del grande recinto ospedaliero regola oggi come una membrana osmotica il rapporto tra due citt contigue allinterno di un sistema pi vasto dove la frammentazione edilizia decrescente dal centro alla periferia si carica di rapporti inaspettati nei nuovi usi del centro cittadino da parte di un territorio sempre pi esteso. Il complesso di Santa Chiara partecipa di diverse nature: la spazialit perentoria del centro citt, lautonomia della grande macchina funzionale, la struttura paratattica della prima periferia. La sua costruzione tarda su un luogo di ortaglie urbane, la sua quasi imbarazzante contiguit con la piazza del Miracoli paradigma insuperato della sovrapposizione degli insiemi logici di classico e pittoresco in quel tumulto nellinsieme, unit nel dettaglio evocato al suo cospetto da Le Corbusier la sua posizione baricentrica tra nucleo consolidato e territorio esteso lo fanno un luogo eletto nello stabilire nuove relazioni tra le parti esistenti.
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INNESTI

Gunnar Asplund - Progetto per le cancellerie reali - Stoccolma 1922

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La cultura urbanistica di matrice funzionalista, creata per i bisogni della metropoli in espansione, vedeva nellanalisi delle funzioni e nella risposta a un programma i suoi fondamenti operativi. Ma la citt in cui abitiamo necessita di un modus operandi diverso, dove il carattere dei luoghi si comporta piuttosto come un attrattore di usi e sensi in una rete allargata di trasformazioni economiche e sociali. In forma quasi paradossale, linnesto dei modi di vita della modernit sul corpo straticato della citt esistente trova genealogie diverse, capaci di disarticolare la perentoriet di unurbanistica taylorista in una serie di azioni complesse, in grado di riconoscere le diversit e di proporre modi dazione adeguati. Determinare le invarianti formali dello spazio pubblico diventa cos, piuttosto che lasserzione di una sorta di priorit della morfologia sugli usi, un modo di rispondere a questi in forma pi sosticata, una forma che contiene le necessarie ridondanze capaci di gestire nel tempo mutamenti urbani oggi a noi sconosciuti. La citt di Pisa contiene nel suo corpo i due

paradigmi estremi dello spazio urbano: gli oggetti a tutto tondo della Piazza dei Miracoli poggiati sul liscio vassoio verde del prato e le concave geometrie spezzate della Piazza dei Cavalieri, alle quali lo stesso Vasari si era adattate con forzata empiria. La citt confortevole di Camillo Sitte e laspirazione di Le Corbusier a una nuova monumentalit sono cos due modalit complementari, due registri possibili dello spazio urbano contemporaneo. La riforma urbanistica ed edilizia del recinto di Santa Chiara richiede dunque lattivazione di pi sguardi complementari, capaci di integrarsi reciprocamente attraversando simultaneamente pi scale. Lo stato attuale del complesso esistente, dallapparente struttura a scacchiera isotropa, rivela in ligrana le tracce profonde della propria lunga durata: il nucleo dello Spedale della Misericordia, la fascia delle ortaglie, il tracciato delle mura appaiono deformare sottilmente le geometrie dellimpianto successivo, generando linee di forza privilegiate che ancora attraversano larea a dispetto della sua organizzazione funzionale attuale.
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Karl Friedrich Schinkel, La Cattedrale, la Torre pendente, il Camposanto e il Battistero di Pisa, 1809

Le Corbusier, Concorso per il palazzo dei Soviet, schizzo, 1934

Riconoscere queste tracce, essere in grado di coglierne senza nostalgie il potenziale urbano, creando un nuovo insieme unitario che preservi e accentui quelle differenze sottili capaci di generare il senso di uno spazio ricco, complesso capace di offrirsi a un immaginario sociale pieno di nuove opportunit, questo il ne di un buon progetto di riforma del complesso di Santa Chiara. Se oggi la scala anomala del grande recinto si pone in rapporto diretto con la citt, frammentandosi al suo interno nei corpi isolati degli edici, la strategia della proposta per Santa Chiara propone una doppia articolazione dove la riforma del suolo e delle cortine edilizie in grado di creare una gerarchia di spazi di diversa qualit ambientale senza arrivare a una divisione dellarea in isolati separati da strade.
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Giuseppe Terragni, Riforma del quartiere Cortesella, Como 1940

Carlo Scarpa, Museo di Castelvecchio a Verona, progetto del giardino, s.d.

Louis Kahn, Palazzo dei congressi allArsenale di Venezia, 1968-1974

Camillo Sitte, Larte di costruire la citt, manoscritto originale, 1889

Pisa, Piazza dei Cavalieri, pianta dei piani terra

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UN NUOVO AMBIENTE URBANO

Piuttosto che predeterminare usi specici che saranno necessariamente generati dallinterazione complessa tra i vari attori pubblici e privati - la proposta urbanistica vuole cogliere e valorizzare nelle parti alcune vocazioni che congurino diversi scenari duso e valorizzazione degli immobili allinterno di famiglie di funzioni ritenute congruenti con il quadro ambientale descritto. Il recinto dellospedale di Santa Chiara a Pisa, alla pari di molti Policlinici italiani cresciuti a partire dallOttocento intorno a nuclei pi antichi dalla destinazione medico-ospedaliera, rivela chiaramente la sua crescita avvenuta per padiglioni isolati allinterno di un giardino che li connette, nel modello consolidato di un igienismo in alleanza oggettiva con la cultura classicista dei tecnici e degli ingegneri del tempo. Il padiglione diventa cos un sistema insediativo e un modello architettonico dove il noli me tangere, ledicio organizzato a tutto tondo per assi di simmetria maggiori e minori, assunto a paradigma indiscusso dellorganizzazione ospedaliera prima dellera antibiotica.

Ma il modello del grande recinto ospedaliero, dove il giardino organizzato a viali e aiuole connette edici diversi desunti dalla manualistica corrente, appare esistere in palese difformit con la struttura pi antica della citt storica e del suo sistema continuo di spazi pubblici bordati da quinte edilizie avvolgenti. Riformare il recinto di Santa Chiara vuole quindi dire operare sulla sua sostanza materiale concreta, nita, descrivibile con perizia scientica, comprendendone al contempo le molte risonanze immateriali, le interferenze di senso che lo pongono in relazione con sistemi diversi alla scala allargata.

Aprire il recinto alla citt implica molte cose: la capacit di creare una nuova sequenza di spazi pubblici differenziati che si offrano alle nuove attivit previste confermando tuttavia il carattere di grande giardino del complesso esistente; prevedere una struttura di circolazione, accesso e sosta delle autovetture e degli altri mezzi di servizio che non ne alteri il carattere di tessuto continuo; reintepretare il carattere monofunzionale degli edici ospedalieri ridenendone il rapporto con il suolo. Se, come ci racconta Celine nella sua tesi Due percorsi pubblici principali sono guidati di laurea su Ignaz Philip Semmelweis del allinterno dellarea: uno in direzione sud-nord 1924, ancora alla ne dellOttocento la morin continuit con via Nicola Pisano che ragtalit femminile negli ospedali toccava punte giunge Piazza dei Miracoli in prossimit della altissime a causa della febbre puerperale, porta su piazza Manin; laltro in direzione comprensibile che la cultura edile del tempo est-ovest in continuit con via Galli Tassi, che abbia risposto al problema infettivo in manie- lambendo i resti della porta Buoza raggiunge ra radicale attraverso il totale isolamento degli via Bonanno Pisano appena a sud di piazza edici di degenza. Manin.
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Questi percorsi, riservati alla percorrenza pedonale e caratterizzati da un forte carattere pubblico, costituiscono un sorta di trasposizione contemporanea della natura concava degli spazi della citt antica - via Santa Maria, piazza dei Cavalieri, piazza Carrara - riprendendone talvolta calibri, andamenti, geometrie, rapporti spaziali. Il tessuto verde degli alberi, che costituisce un elemento connettivo di estrema forza tra gli edici del complesso, viene rinforzato e integrato con la trama di percorsi carrabili e pedonali tra gli edici. Se le cortine edilizie dei nuovi edici proposti si inettono verso il nuovo sistema degli spazi pubblici ad accentuarne la concavit e ad enfatizzarne la continuit, assumono invece sul lato che guarda gli edici esistenti il carattere pavillionaire di questi, congurando delle grandi e tranquille corti immerse nel verde. La natura duale di questo nuovo disegno urbano permette di risolvere la contraddizione a cui si accennava sopra tra il rispetto della natura a campus del recinto esistente e la volont di metterlo in sequenza con le direttrici della citt circostante. Al centro del recinto si forma cos un nuovo sistema di spazi pubblici; esso vorrebbe emanare quella naturalit che percepiamo nella citt esistente proprio in virt della correttezza dei suoi punti di innesto su di essa e la comprensione dei suoi caratteri profondi. La sequenza dei nuovi vuoti diluisce
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e struttura il rapporto tra i ussi turistici che arriveranno dal nuovo terminal turistico della caserma Bechi-Luserna e da piazza Manin e la vita quotidiana della citt. La grande loggia a nord del padiglione di Dermatologia potr ospitare i chioschi oggi presenti sulla Piazza dei Miracoli, che si potranno disporre anche lungo la continuazione di via Nicola Pisano verso nord. La croce formata da questi nuova sequenza di strade e piazze struttura il recinto di Santa Chiara in quadranti dalla vocazione diversa: il nucleo dello Spedale della Misericordia e del Museo delle Sinopie consolida il suo carattere di complesso culturale e museale strutturato da corti e giardini contemplativi. I nuovi spazi espositivi a cielo aperto realizzati in adiacenza al muro a nord sulla Piazza dei Miracoli, il nuovo albergo sulla piazza e la riforma del padiglione di Chirurgia Generale, il ristorante sospeso sul giardino e la terrazza triangolare con vista del nucleo antico, inne la nuova loggia con la terrazza panoramica sulla Piazza congurano un complesso di funzioni dove pubblico e privato trovano inediti modi di dialogare e completarsi a vicenda. Lisolato a nord, che racchiude e consolida in nucleo degli edici pi antichi, si congura come un grande complesso dedicato alle esperienze e manifestazioni culturali della citt. Il Museo delle Sinopie esistente viene cos inserito in un grande complesso che riprende i modelli insediativi dei monasteri

e dei luoghi pii dai bassi corpi porticati che delimitavano chiostri, corti, ortaglie. Ad ovest, immediatamente contiguo al muro che affaccia sulla Piazza dei Miracoli, una serie di nuove stanze allaperto di diverse dimensioni congurano uno spazio espositivo essibile per opere darte o altre mostre, consolidando il rapporto tra la piazza e il nuovo percorso nord-sud. Un basso corridore borda lo stesso verso ovest, abbracciando ledicio esistente convertito a residence e arrivando allangolo della nuova piazza di porta Buoza. Qui unesile struttura metallica, il cui motivo a diamante traspone in forme contemporanee la peculiare contaminazione gotica tra audacia strutturale e arabesco, articola e pone in relazione diversi spazi e percezioni della citt. Elemento cardine dello spazio interno, la struttura costituisce un fuoco visivo intermedio che orienta i percorsi che si incrociano sulla nuova piazza. La sua struttura che si sfrangia verso il cielo appare diafana in silhouette da piazza Manin mentre rimane nascosta dalla Piazza dei Miracoli (che invece guarda dallalto), facendo dialogare le varie scale della citt tra loro. In maniera analoga, lanomalia scalare tra larchitettura dellottocento e quella storica presente nellarea mediata da un glissando architettonico che riporta laltezza del coronamento del nuovo albergo prospiciente la piazza. Alla scala del nucleo antico torre metallica e terrazza diventano cos due nuovi modi di fruizione indiretta dei tesori di Pisa, offrendosi a eventi, manife-

stazioni culturali, feste. Ambedue hanno accesso diretto dallo spazio pubblico, ma possono essere gestite dalla struttura del nuovo albergo. Lintero grande isolato della Misericordia si candida cos a porsi tra i grandi poli culturali insediati in complessi antichi: Castelvecchio a Verona (con i ni intarsi di Carlo Scarpa), la fondazione Cini a S.Giorgio a Venezia, il Castello Sforzesco di Milano, che uniscono spazi verdi contemplativi a luoghi pi animati in rapporto con la citt. Il usso turistico e i chioschi sono quindi strutturati dalla nuova piazza ma non segregati dalla vita quotidiana della citt, diluendosi armoniosamente in essa come nella tradizione del turismo colto che anima le migliori citt italiane. A nord di via Paolo Savi, in continuit con il verde dellOrto Botanico, la tessitura degli alberi crea un microclima capace di ospitare e fare dialogare tra loro diverse scale edilizie, diverse funzioni - da quella congressuale ospitata dal padiglione delle Scuole Mediche a quella degli inll edilizi residenziali e terziari -, diversi pubblici. La porzione sud-ovest del recinto attualmente occupata dalle cliniche universitarie si evolver verso un tessuto a prevalente vocazione residenziale affacciato sui giardini esistenti; i nuovi interventi medieranno tra la scala pi istituzionale delle cliniche e quella pi frammentata dei villini e della palazzine a ovest e a est di via Bonanno Pisano.
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Planimetria generale 1:2 000

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GLI EDIFICI

La lettura morfologica del complesso di Santa Chiara ne evidenzia la struttura originaria a padiglioni, a cui probabilmente nel tempo si sono aggiunti corpi, che in modo non sempre congruo hanno saturato gli spazi interstiziali. Il tessuto urbano del centro storico di Pisa caratterizzato da cortine edicate continue, che disegnano interi isolati, pi densi nel nucleo antico e pi radi nelle parti periferiche, lascia spazio nellarea di Santa Chiara ad una struttura urbana diversa.
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La dimensione planimetrica dei singoli padiglioni e del nucleo composto dallo Spedale della Misericordia e dal Museo delle Sinopie, sembra costituire una afnit dialettica pi con gli elementi monumentali di Piazza dei Miracoli che con il resto della citt. Tale afnit risulta ancora pi evidente dopo avere applicato unazione di svuotamento sullintera area, attraverso la demolizione degli edici non sottoposti ad

alcun vincolo. Linserimento dei nuovi edici di progetto espressione della volont di coniugare la conservazione della struttura originaria a padiglioni con la strutturazione di nuovi vuoti urbani, attorno ai quali lorganizzazione planimetrica del costruito riscrive parti di citt.
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PERCORSI E TRACCIATI

CRONOLOGIA STORICA
tra II met XIII e II met XIV secolo settecento ottocento novecento

La riqualicazione urbana denisce un nuovo sistema di spazi pubblici che connette armoniosamente spazi interni ed esterni al recinto di Santa Chiara, costruito e ambiente, e suscita il senso di riappropriazione e appartenenza alla citt. Nel nuovo assetto urbanistico la sequenza di spazi pubblici differenziati, la gerarchia della struttura di circolazione che combina con naturalit ambiti di accesso e sosta con percorsi di fruibilit pedonale rammenta connessioni siche, storiche, percettive; rimarca le valenze di continuit del tessuto edilizio dellarea di progetto con lintorno urbano, reinterpretando il rapporto tra suolo, edici e
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spazi aperti in relazione al pi esteso tessuto della citt. I tracciati viari dello sviluppo urbano, storico e contemporaneo, impattano con il recinto del complesso ospedaliero e reclamano vie di incanalamento che ne rispecchiano levoluzione sica e morfologica. Il progetto risponde dosando fronti continui e fronti permeabili che deniscono il passaggio tra dominio pubblico e privato e la natura dei relativi accessi: aperti e continui i primi; localizzati e delimitati i secondi. Allinterno, percorsi pedonali e spazi pubblici si sviluppano preferenzialmente su assi nord-sud ed est-ovest, che traspongono in forma colta la memoria

storica di conni, tracciati, allineamenti. La prima direzione reinterpreta le linee di forza storiche che ancora oggi strutturano la citt: la delimitazione dellarea sullattuale via Roma (gi via nuova di Paludozeri, via del Chiodo, via dellOspedale, via Solferino), al limite occidentale della citt romana; le Mura di et comunale con il fosso di scolo delle acque del Terziere di S. Maria e lantica Via Lungo Mura; lasse prospettico dal limite meridionale dellarea al Camposanto. Il secondo rievoca la maglia degli orti, sovrascritta nel tempo da tracciati di comunicazione secondari.
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GLI SPAZI VERDI

CRONOLOGIA STORICA
alla prima met dell800 fascia delle orticole al 1900 verde pubblico alla prima met del 900 pertinenza delledicato al 1924 pertinenza delledicato al 1940

La progressiva riduzione dellambiente naturale a favore del costruito inizia con la lenta bonica delle aree paludose oltre le mura comunali e loccupazione del suolo a favore della crescita urbana. Il tessuto edilizio si perde inizialmente nel vasto contesto agricolo, strutturandosi a maglia larga con orti e vigne no a ridursi a verde interstiziale di pertinenza del costruito. Levoluzione morfologica degli spazi verdi allinterno dellarea di progetto ne evidenzia la permanenza nel tempo del carattere ortivo; manifesta la gura del Giardino Botanico e dellOrto delli Spezieri nelle corti del nucleo antico per la coltivazione di piante ofcinali e la trama dell Orto detto il Poderino dellOspedale Nuovo di Pisa nellampia porzione ortiva a sud (cfr. Giusti M. A., 1998 e Patetta A., Martinelli A., 2004). Lelemento botanico entra nella proposta come struttura profonda dello spazio aperto, conservando ed amplicando lattuale carattere di giardino del recinto di Santa Chiara. La disposizione proposta dei parcheggi interrati pensata in rapporto a una attenta salvaguardia delle alberature esistenti, che saranno conservate e integrate da nuove piantumazioni dopo un rilievo dendrologico e un esame VTA. La cultura paesaggistica relativa alle varie fasi edilizie del complesso ha sedimentato un patrimonio arboreo consistente. Il progetto del verde
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prevede il ridisegno degli attuali spazi allaperto caratterizzati dalla presenza di aiuole alberate con alberi secolari di pregio ad alto fusto e di alberature a medio fusto pi recenti disposte a lari nelle corti interne. Il disegno generale del verde intende valorizzare le piante esistenti e riqualicare gli spazi interstiziali tra i volumi edilizi, bilanciando le essenze ornamentali storiche quali le Arecaceae presenti nellarea soprattutto in prossimit degli edici pi vecchi, i Cedrus centenari di notevoli dimensioni e i numerosi Pinus pinea disposti in lari o in aiuole con essenze appartenenti alla macchia mediterranea. Coerentemente con lidea guida del progetto, che ricerca la porosit e la permeabilit dellarea dellOspedale Santa Chiara, il nuovo disegno del verde sar caratterizzato da numerosi lari di alberi ad alto fusto che favoriranno laccesso sico allarea e incorniceranno le visuali di penetrazione nellarea. Nello stesso tempo, le alberature a medio fusto organizzeranno le zone di sosta in supercie e gli spazi urbani secondari, al di fuori dei due assi principali dei percorsi principali. Il disegno graco delle aiuole a prato e cespugli oriti tipici della macchia mediterranea dar direzione e gerarchia ai percorsi pedonali allinterno dei singoli isolati segnalando anche la presenza dei parcheggi sotterranei. La

scelta dei vegetali da mettere a dimora si orientata verso le piante autoctone, integrata anche con qualche elemento non propriamente locale per ampliare il valore estetico ed arricchire la gamma dei profumi offerti nel corso dellanno. Gli elementi di arredo e lilluminazione La proposta cerca di affrontare il disegno degli spazi aperti e del verde chiaricando il rapporto tra trafco veicolare, percorsi pedonali, lari di alberi, aiuole, giardini, elementi di arredo quali panchine, sedute, pergole e dehors di bar e ristoranti nella maniera pi naturale possibile, riconoscendo lautonomia dei singoli elementi ma riconducendoli tutti a un disegno urbano sensibile al carattere dei singoli spazi. In questo senso, sia il progetto di illuminazione che quello degli arredi degli spazi pubblici non si congura come unaggiunta al progetto, ma piuttosto come una sua parte integrante capace di sottolinearne e interpretarne i diversi caratteri. La divisione tra trafco pedonale e carrabile avverr mediante pochi e precisi elementi e tessiture della pavimentazione, in modo da non sovrascrivere troppo la primariet dello spazio urbano.
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Vista aerea
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17 3

10 9

2 4

6 8 7 7 15 6 11 1 Museo delle Sinopie 2 Hotel 5 stelle De Luxe con annessi

strutture congressuali e spazi per eventi

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3 Spazi espositivi 4 Spazi museali 5 Galleria darte contemporanea 6

con al pianoterra servizi Area mercato

12 11 11

13 16

7 Sedi istituzioni internazionali 8 Ostello 9 Albergo 4 stelle De Luxe 10 Belvedere 11 Centro studi e di ricerca 12 Rione Santa Chiara 13 Centro congressi Scuola Medica 14 Hotel 5 stelle De Luxe 15 Residenze convenzionate con al
pianoterra servizi

12

12

16 Ufci con al pianoterra negozi 14 17 Visitor centre

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D C

D C

Prolo AA

Prolo BB

Prolo CC

Prolo DD
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STRUTTURE CULTURALI

SLP VOL SLP VOL SLP VOL SLP VOL SLP VOL

26.378 mq 189.886 mc RICETTIVO 25.585 mq 99.683 mc RESIDENZIALE 19.363 mq 77.705 mc SERVIZI TERZIARIO 18.185 mq 63.226 mc COMMERCIALE 2.775 mq 14.169 mc

LE VOCAZIONI FUNZIONALI DEI LUOGHI

100.000

92.000 71.500

Lindividuazione e la distribuzione delle funzioni riportate nel Master Plan avvenuta per approssimazioni successive, analizzando gli impatti e individuando lalternativa preferibile attraverso il metodo multicriteriale. Per individuare i siti idonei allinsediamento delle funzioni si tenuto conto del grado di trasformabilit degli edici esistenti, dei vincoli pianicatori, delle interazioni con le infrastrutture esistenti. Le aree a funzione prevalente sono state scelte a seguito di una ulteriore analisi che ha tenuto conto della interazione funzionale, della incidenza della funzione sulla qualit degli spazi urbani, della stima dei costi delle opere, del grado di saturazione della supercie disponibile. A ciascun criterio stata associata una scala di valutazione a tre valori: alto, medio, basso, dove ad alto associato il vincolo maggiore dunque la preferibilit minore. Lanalisi multicriteriale ha permesso di individuare, tra le diverse ipotesi progettuali, quale presenti a parit di costi la migliore combinazione possibile di funzioni, con impatto positivo sulla qualit urbana. Il mix di funzioni che ne derivato : 29% culturale 28% ricettiva 20% residenziale 20% terziaria 3% commerciale La distribuzione planimetrica delle funzioni concentra attorno agli spazi urbani principali (nord-sud ed est-ovest) le attivit ricettive, le aree commerciali, parte delle funzioni culturali e terziarie. Larea mercatale per le bancarelle turistiche viene posizionata in prossimit dellingresso allarea da via Roma, a sud del complesso della Misericordia, allinterno di una loggia, anche se ai bordi dello spazio urbano asse nord-sud si prevede la possibilit di posizionare strutture commerciali amovibili. I due assi urbani suddividono larea in tre quadranti caratterizzati ciascuno da una funzione prevalente: residenziale a sud ovest, culturale nelle strutture che rappresentano il nucleo pi antico a nord-est e servizi/terziario a sud-est.
residenziale ricettivo commerciale servizi terziaro strutture culturali terziario - residenziale commerciale - ricettivo commerciale - culturale spazio pavimentato spazio pubblico urbano spazio per sosta auto spazi a verde urbano

50.000

40.000 30.600
25.000

43.000 35.500 30.600 11.200

37.400

21.000 6.700
slp totale slp vincolato riqualicato slp nuovo edicato supercie impermeabile supercie semipermeabile supercie permeabile spazi pedonali spazi verdi

10.000

spazi carrabili spazi sosta

supercie coperta stato di fatto

supercie coperta progetto

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EDIFICIO n08 - CLINICA CHIRURGICA RICETTIVO

sezione AA

camere camere - bagni camere suite servizi

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sezione BB

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EDIFICIO n18 - DERMATOLOGIA TERZIARIO

C B B

EDIFICIO n30 - PEDIATRIA RESIDENZA

sezione AA

sezione BB sezione DD

sezione CC
monolocale sale comuni servizi zona giorno zona notte

ristorazione zona giorno ufci

EDIFICIO n27 - SCUOLA MEDICA CULTURALE

EDIFICIO n01, 02, 09 - COMPLESSO DELLA MISERICORDIA CULTURALE

A
C C

sezione AA sezione CC

sezione BB
archivi aula sale congressi servizi ufci usso esterno usso interno privato usso interno pubblico usso interno pubblico 1piano

sezione DD
ristorazione sale espositive servizi ufci usso esterno usso interno privato usso interno pubblico usso interno pubblico 1piano

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PERMANENZA, MUTAMENTO
La forte identit di Santa Chiara assorbe in s le molteplici connotazioni di un intorno urbano mutevole, sinuoso e denso nella citt storica, geometrico e arioso nellarea di eccellenza monumentale di Piazza del Duomo, cangiante nelle periferie storicizzate. Essa recepisce elementi di continuit e contraddizioni della crescita di un tessuto urbano le cui trasformazioni sono delineate dalla costante interferenza tra retaggi culturali, risorse materiali ed esigenze dellabitare. Proprio lesibizione della natura complessa dellarea assunta quale volano del piano di recupero, che si innesta direttamente su una piattaforma straticata ricca di risonanze storiche, percezioni visive, architetture, spazi aperti, risorse preziose per orientare le scelte. Cardine degli indirizzi progettuali lassunzione del tessuto urbano consolidato non come freno o ostacolo alla riforma ma al contrario quale insieme di valori da preservare, incrementare ed esibire nella pienezza dei molteplici signicati; motore di uno sviluppo socio-economico e culturale consapevole e controllabile, in cui il processo di riqualicazione e nuova progettazione non mai scisso dalla salvaguardia dellidentit sfaccettata dei luoghi. Il concetto di restauro urbano legato sia allidea di conservazione diffusa che fa riferimento sincronicamente alle trame storiche, ai tracciati, ai siti, agli insediamenti, o anche ai tessuti agricoli, alle vedute, ai monumenti, ai residui, ai singoli reperti, alle cerchie urbane(1) sia alla convinzione che la straticazione storica e morfologica non cela unidentit originaria immutata e immutabile da conservare o da ritrovare e disvelare, ma piuttosto una complessit da mantenere in cui si ritrova ilpersonale e ininterrotto divenire dei luoghi. Solido su tali presupposti, il piano di recupero pregura una fra le possibili ulteriori straticazioni che si aggiungono allesistente nel processo di trasformazione; valuta contestualmente la necessit di riqualicazione dellarea attraverso linsediamento di nuove funzioni e lesigenza di conservazione delle preesistenze, sede privilegiata della memoria collettiva da condividere e tramandare. Obiettivo principe dunque la durata () nel tempo, la permanenza dei segni che ne traslano il messaggio, lattualizzazione delle vocazioni formali e funzionali. Il primo obiettivo mette in gioco le tecniche () il secondo si misura con listanza della memoria e con la necessit di rammentare-provocare cultura. Il terzo, inne, chiama in campo la volont, la decisione, la responsabilit del progetto di innovazione (2). Il piano recepito come occasione per governare consapevolmente le trasformazioni, garantendo da un lato la
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permanenza di quella profusione di valori materiali, costruttivi, culturali e sociali che i manufatti e gli spazi di Santa Chiara esibiscono; dallaltro, regolando il passaggio da area monofunzionale a contesto plurifunzionale dinamico con linserimento di nuovi contributi urbanistici, architettonici e tecnologici, altrettanto caratterizzanti e qualicanti, propri della cultura contemporanea. Il piano guidato dallosservazione dellarea di progetto e dalla comprensione del senso dei luoghi, cui seguono la minuziosa lettura dellesistente, lintegrazione di dati documentari di differente natura, interni ed esterni allarea, tra i quali si instaurano molteplici relazioni. Si costruisce cos il background conoscitivo essenziale per impostare un progetto di recupero ponderato, denirne principi, obiettivi e ambiti delle scelte tecniche. Considerata la conoscenza ancora epidermica, in fase concorsuale, della complessit dellarea e dei manufatti vincolati, i criteri di restauro proposti privilegiano una disciplina degli interventi orientata pi ad enunciare i modi che le forme di intervento; a delineare strategie e gradi diversicati di sensibilit rispetto allesistente pi che ad adottare categorie operative preconfezionate da calare sul costruito; ci anche in considerazione della non perfetta sovrapposizione terminologica e semantica in materia di intervento sul patrimonio storico-architettonico ai diversi livelli di regolamentazione normativa. Tale approccio mira a tratteggiare lentit di possibili azioni maturata in seguito allosservazione diretta dei luoghi, alla lettura critica del processo di evoluzione e trasformazione delle architetture, al recepimento delle ragioni dei decreti di vincolo, alla valutazione delle potenzialit di accessibilit e ricettivit per nuovi usi; ci considerando che il restauro lesecuzione di un progetto di architettura che si applica a una preesistenza, compie su di essa tutte le operazioni tecniche idonee a conservare la consistenza materiale, a ridurre i fattori intrinseci ed estrinseci di degrado, per consegnarla alla fruizione come strumento di soddisfazione dei bisogni, con le alterazioni strettamente indispensabili, utilizzando studio preventivo e progetto come strumenti dincremento della conoscenza(3) e denire un oggetto o unattivit non signica soltanto descrivere qualcosa specularmente nel suo assetto e nel suo divenire, ma anche scoprirla e denudarla sul versante della sua negativit(4) ; le stesse criticit di partenza, talvolta solo apparenti, sono state considerate potenziali risorse per aggiungere valore e specicit al progetto e occasione per valorizzare lidentit dei manufatti.

Il piano di recupero mette in campo n da subito le numerose variabili che connotano il progetto di riuso; rinuncia intenzionalmente ad entrare nel merito del dettaglio operativo preferendo la denizione di livelli di intervento che enunciano ambiti diversicati di azione, delineano possibilit operative e possono essere opportunamente tradotti in categorie normate, partecipate e condivise dalla committenza e dagli enti preposti alla tutela solo in seguito alla verica di sostenibilit tecnica ed economica degli interventi, propria di fasi progettuali pi approfondite. I livelli 2 e 3 prevedono il mantenimento totale o parziale delluso attuale e/o lintegrazione dello stesso; i successivi regolano linsediamento di nuove funzioni uscendo dallottica che considera il costruito esistente quale sterile grande contenitore plurifunzionale. Lorizzonte del progetto assume i manufatti da conservare quali tasselli di un prezioso patrimonio architettonico che parte integrante della vita della collettivit la quale, nellusarlo, riconosce la propria identit storica e culturale, principio alla base dello sviluppo socio-economico. Il restauro urbano passa quindi attraverso la denizione delle nuove funzioni e la ripartizione nel tessuto edilizio consolidato ltrata dal riconoscimento degli edici che meglio si prestano ad ospitarle. Su tale presupposto e sulla valutazione delle effettive necessit da soddisfare, il riuso non necessariamente in conitto a priori con la possibilit di conservare lesistente nella sua consistenza materiale; laccoppiamento edicio-funzione muove dal riconoscimento della vocazione del primo, che nei caratteri architettonici, dimensionali, e distributivi esprime le potenzialit di adattabilit, accessibilit, ricettivit, e dalla valutazione del grado di compatibilit della seconda. In questo approccio alla trasformazione agli edici esistenti attribuita duplice connotazione, culturale e prestazionale; ma il valore culturale esso stesso risorsa prestazionale aggiuntiva che soddisfa bisogni immateriali: il manufatto risponde allesigenza del piacere psicologico, del godimento estetico, degli stimoli intellettuali semplicemente attraverso la narrazione di s e delle culture che lhanno prodotto e trasformato nel tempo. Nella rosa delle alternative possibili sono state vagliate soluzioni progettuali orientate a massimizzare la permanenza e la valorizzazione della consistenza materiale degli edici, non precludendo per questo la soddisfazione delle nuove esigenze. La capacit di discernere di volta in volta soluzioni oculate che mediano tra necessit di conservazione
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e richiesta di riuso, arricchisce di valore il piano di recupero ed eleva la qualit di dialogo tra linguaggio architettonico del passato e contemporaneo; garantisce la qualit dellambiente costruito e dei singoli interventi in quanto frutto del concorso di valori, acquisiti e di progetto. Cos Il nuovo e lantico trovano possibilit di coesistere o di coabitare in uno spazio inedito che li accoglie e del quale entrambi sono parte costitutiva essenziale(5) . Le soluzioni architettoniche proposte e sintetizzate nella denizione dei livelli di intervento mirano a salvaguardare i molteplici valori del patrimonio architettonico di Santa Chiara, la consistenza strutturale e materiale, levidenza dei segni e dei simboli della storia costruttiva e culturale, considerando lesistente opera aperta e lavorando preferibilmente per aggiunte piuttosto che per sottrazioni. I livelli prevedono: 1. valorizzazione delle preesistenze, assunte come referente, al quale e del quale deve rispondere latto creativo (6) insito nel progetto di recupero; esse diventano fonte preziosa per intuizioni progettuali che, con accorgimenti urbanistici ed architettonici, ne accolgono il valore piuttosto che nasconderlo o eluderlo; concorrono alla sapientemente foggiatura delle trasformazioni ricucendo lapparente frammentariet del contesto. Lisolata Porta Buoza sullallineamento visivo nord-sud del circuito murario di et comunale, il tratto di mura che si insinua tra gli edici, i resti delle strutture murarie allineate sullasse est-ovest a suggerire il tracciato del lato meridionale del primo nucleo ospedaliero sono esibite dal progetto o scoperte dal fruitore come pezzi unici di storia e cultura godibili in situ: (livello 1); 2. conservazione del nucleo antico dello Spedale e delle sue pertinenze cariche di storia (7), attestato a partire dalla met seconda del Duecento, poi via via ampliato, trasformato, restaurato no allattuale congurazione. Si adottano criteri di minimo intervento e massimizzazione della permanenza tesi a mantenere/valorizzare le peculiarit strutturali, materiali, morfologiche e stratigrache della compagine architettonica applicando tutti gli accorgimenti progettuali tecnici e tecnologici per renderlo fruibile e godibile in condizioni di benessere e sicurezza (livello 2); 3/6. riqualicazione e riuso dei padiglioni ospedalieri vincolati attraverso loculata e procua selezione delle nuove funzioni da insediare, la realizzazione di interventi necessari al rinnovamento dellefcienza funzionale con opportuni apporti progettuali, strutturali, formali e tecnologici, anche di rilevante potenzialit trasformativa. La denizione di gradi diversi di trasformabilit stata stimata sia in relazione al tenore di alterazione gi subita dagli edici (desunto dai decreti di vincolo e dallosservazione diretta) sia in ragione della specica adattabilit di ciascuno senza snaturarne limpianto architettonico e le valenze morfologiche originarie, dove riconoscibili, o forzarne ad ogni costo i limiti tecnicocostruttivi e prestazionali;
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7. mantenimento e riqualicazione di edici non vincolati 8. demolizione degli edici non vincolati e di eventuali strutture in contrasto con la natura dei luoghi. Fanno eccezione, in questa categoria, la porzione est del padiglione di Radiologia (edicio n. 14), adiacente al lato sud della chiesa di Santa Chiara e un brano di muratura nellangolo sud-ovest del padiglione di Neurologia e Neurochirurgia (edicio 13), scarsamente rilevabile nella documentazione cartograca ma ben evidente in situ; le ragioni della scelta di conservazione e valorizzazione risiedono nel riconoscimento del carattere di documento materiale di entrambe le strutture e, soprattutto, della loro relazione urbanistica; lallineamento est-ovest richiama alla memoria il tracciato del lato meridionale del perimetro murario del primo nucleo ospedaliero. Il brano murario suggerisce inoltre linnesto del lato occidentale, concluso idealmente dalloriginaria torre nord-ovest demolita e ricostruita pi a ovest, dove oggi si trova. La porzione di edicio a sud della chiesa, attraverso opportune indagini, potrebbe rivelare tracce di precedenti strutture murarie appartenenti al primo edicio ecclesiastico o al perimetro ospedaliero (8) . La scelta amplica il valore attribuito nel progetto di recupero alla vigile osservazione dellesistente che rivela, talvolta sonoramente, talvolta sommessamente, la permanenza di consistenze materiali e immateriali che narrano lidentit del luogo e delle sue storie. Leventuale applicazione di vincoli indiretti pu essere basata sia sulla nuova morfologia degli spazi aperti, denita dal passaggio tra esistente e progetto, che sul nuovo mix funzionale dellarea Si possono distinguere infatti due ambiti urbani: la zona funzionale mista delimitata da via Savi, via Roma, via del Duomo e dal percorso pedonale nord-sud; la zona prevalentemente residenziale compresa tra via Bonanno Pisano, via Risorgimento e via Nicola Pisano. Nel primo caso sarebbe auspicabile lapplicazione di vincolo di rispetto non aedicandi ricalcando il tessuto degli spazi aperti, verdi e pedonali; nel secondo ladozione di misure limitative di salvaguardia urbanistica.
(1) Fancelli P., Il restauro dei monumenti, 1998, p. 253. monumenti (2) Torsello B. P. in AA.VV., Che cos il restauro? Nove studiosi a confronto, 2005, p. 56. (3) Bellini A., in AA.VV., Che cos il restauro? Nove studiosi a confronto, 2005, p. 24. (4) La Regina F., John Ruskin, in AA.VV., Che cos il restauro? Nove studiosi a confronto, 2005, p. 103. (5) Torsello B. P. in AA.VV., Che cos il restauro? Nove studiosi a confronto, 2005, p. 54 (6) idem, p. 56. (7) Cfr. Tosi L. (a cura di), Pisa e il suo territorio: tra cartograa e vedutismo dal XV al XIX secolo, 2006, tomo I, p. 98: dalla pianta del Lorenzi (1770) si evince la probabile presenza di una fonte pubblica nella Corte degli Spedalinghi e lesistenza di un monastero di monache. (8) Ci si riferisce a eventuali testimonianze stratigrache della trasformazione subite da questa parte del complesso, alle modiche dimensionali e di orientamento originarie dalla Chiesa di S. Chiara testimoniate anche dalla pianta del Lorenzi; allattestazione di esistenza del campanile e/o della torre sud-est del primo nucleo ospedaliero, visibile anche nella prospettiva della citt di A. Guedson della prima met del XIX secolo (in Tosi L., Pisa e il suo territorio: tra cartograa e vedutismo dal XV al XIX secolo, 2006, tomo II, p. 81). 25

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Legenda

Legenda: i livelli 2 e 3 prevedono il mantenimento totale o parziale della funzione e/o lintegrazione della stessa; i successivi pregurano linsediamento di nuove funzioni ritenute compatibili con limpianto architettonico e i caratteri distributivi degli edici. Le denizioni di ciascuno, nel fornire le linee generali degli interventi, sottintendono sempre eventuali approfondimenti diagnostici e lesecuzione di tutte le attivit necessarie alleliminazione/riduzione delle cause di degrado/dissesto, al risanamento dalle patologie strutturali e materiali in atto, alladeguamento igienico, tecnologico e in materia di accessibilit e sicurezza nel rispetto della normativa vigente.

1 2

preesistenze valorizzate dal progetto e/o parti non vincolate da conservare conservazione dellimpianto architettonico, delle peculiarit materiali, formali e stratigrache delle strutture e delle superci esterne ed interne; valorizzazione delle pertinenze e delle molteplici relazioni con Piazza dei Miracoli attraverso puntuali interventi di miglioramento dellaccessibilit, fruibilit e godibilit degli spazi mantenimento dellimpianto morfologico, delle straticazioni architettoniche, spaziali e funzionali correlate allevolvere delle necessit duso; valorizzazione di spazi ed edici di pertinenza; riqualicazione di prospetti secondari; possibilit di modica parziale del sistema distributivo interno in corrispondenza di parti gi consistentemente trasformate. mantenimento del carattere architettonico, morfologico e strutturale, con particolare attenzione ad eventuali testimonianze tecnologiche ed impiantistiche originarie che possono essere valorizzate nel progetto di riuso; modiche dellassetto distributivo e spaziale interno strettamente necessarie allinsediamento della nuova funzione; realizzazione di strutture in ampliamento con nuove opere di alta qualit progettuale, strutturalmente indipendenti dalledicio e realizzate con materiali e sistemi tecnologici moderni mantenimento del carattere architettonico, morfologico, tipologico e dei prospetti principali; valorizzazione di prospetti secondari; conferma e valorizzazione del sistema distributivo originario, dove riconoscibile, e sovrapposizione di nuove partizioni interne adatte allinserimento delle nuove funzioni mantenimento dellimpianto morfologico in relazione al contesto urbanistico; possibilit di ridenizione dei caratteri distributivi e spaziali interni e di riqualicazione di prospetti esterni mantenimento e riqualicazione di edici non vincolati demolizione totale o parziale

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8 8 5

1 3

7 8 3 5 3

5 6 7 8

mura e forticazioni edicato al 1834 edicato tra il 1870 e il 1900 edicato tra il 1900 e il 1924 edicato tra il 1924 e il 1940 edicato tra il 1940 e il 1960 edicato tra il 1960 e il 1966

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SGUARDI NEL TEMPO

E A F

F B I C H A G D G

Anonimo, Pisa. Piazza del Duomo / C. Alderani dis. Lit. Fattalini Livorno, Livorno, 1874, p. 164*

Cappiardi Angelo, Duomo di Pisa, 1823-1826, p. 22*

D B E
Gli spazi liberati dalle demolizioni aprono lo scenario della memoria e riferiscono in trama velata levoluzione ininterrotta dellassetto urbanistico dellarea, in cui materia, segno, idea concorrono alla denizione di un paesaggio urbano inedito. Lo spazio pubblico si compone non solo in percorsi, aree di sosta, accessi, passaggi ma in percezioni visive regolate da punti di vista preferenziali; si dischiudono cos pregiati coni ottici, storici e di progetto, in cui la puntuale ubicazione

H Galow, Le Duomo et la Tour Penche a Pise,

Paris, 1814-1842, p. 62*

delle preesistenze e delle eccellenze monumentali dellintorno diventa elemento tangibile delle connessioni visuali. La molteplicit di questi valori potenziata dallaccurata progettazione di accessi e passaggi, esistenti e di progetto, che incrementano sia la fruibilit dei luoghi sia la godibilit in termini di soddisfazione percettiva, ricercando connessioni dirette e indirette con la Piazza del Duomo.

Anonimo, Panorama della Piazza del Duomo. Il Battistero Il Duomo La Torre, Milano, 1887, p. 181*
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*le immagini storiche sono tratte da: Tosi L. (a cura di), Pisa e il suo territorio: tra cartograa e vedutismo dal XV al XIX secolo, Plus, Pisa, Tomo II

La tradizione non che se non la storia di una serie di trasgurazioni nuove delle cose. Massimo Bontempelli, Tradizione

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LItalia lhan fatta met Iddio e met gli Architetti: Iddio ha fatto pianure, colli, acque e cieli, ma i proli di cupole facciate cuspidi e torri e case, di quei colli e quei piani, contro quei cieli sono cose create dagli Architetti. Gio Ponti, Amate lArchitettura

Foto modello
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TESSITURE
Unarchitettura contemporanea in una citt straticata come Pisa deve saper trovare un suo carattere adeguato senza scadere in forme di compiacenza stilistica nei confronti di un passato certamente forte, n denirsi per pura opposizione cedendo a forme banalizzate di esibita alterit materica e linguistica. Lespediente brandiano del rigatino potrebbe cos diventare la metafora per una strategia architettonica di completamento degli spazi urbani: una nuova architettura deve saper fare tappezzeria, costituire lo sfondo allo spazio vitale del quotidiano, prendendo dalla citt antica i ritmi, le tessiture, i chiaroscuri, le diverse grane e i diversi colori dei materiali. Le trine del gotico pisano, lalternanza cromatica dei marmi apuani, la potente partitura strutturale dei piloni delle case-torre diventano cos la matrice astratta di un lessico moderno capace di articolare uno spazio collettivo mediante la permutazione signicativa di pochi elementi: nessun riferimento stilistico diretto, nessun compiacimento o assonanza, piuttosto una capacit di ascolto del basso continuo della citt, dei suoi differenti caratteri, alternando un sua dimensione pi aulica a una pi domestica e intima.

Particolare della facciata del Duomo di Pisa

Esempio di casa-torre

Louis Kahn, Sinagoga di Hurva a Gerusalemme, sezione di studio, 1972 Gerusalemme,

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ACCESSIBILITA
L area di Santa Chiara si congura come un pezzo del nucleo centrale della citt, interno alla nuova perimetrazione della ZTL ma toccato da un importante asse di distribuzione ed attraversamento Nord-Sud della citt. Gode di una posizione privilegiata per centralit ed accessibilit al tempo stesso: servita dalla rete stradale esistente lungo i lati Ovest, Sud e in parte Est, dove un asse di penetrazione del centro si trasforma in viale pedonale, in continuit con il sistema delle aree pedonali del centro urbano. La rete del Trasporto Pubblico esistente garantisce laccessibilit pedonale dalle medie e lunghe distanze lungo gli assi di Via Bonanno Pisano ad Ovest e di via Santa Maria ad Est dellOrto Botanico, oltre che Via Rustichello e Via Fermi a Sud e Piazza Dei Miracoli a Nord. La connessione dellarea con i principali accessi alla citt dalle lunghe distanze, ovvero laeroporto, la stazione FFS, i parcheggi scambiatori posizionati allesterno della prima cintura urbana, sono garantiti lungo le principali dorasli Nord-Sud, Est-Ovest e attraverso una linea Circolare (Aeroporto-Stazione-Duomo-I Passi). Un insieme articolato di percorsi interni garantisce laccessibilit pedonale alle diverse funzioni in continuit con i percorsi pedonali esterni, raggiunti dai mezzi sui quattro lati del perimetro. Mobilit veicolare interna La circolazione veicolare all interno dellarea organizzata in due circuiti distinti: - il primo, con accesso principale ad Ovest, su via Bonanno Pisano, costituito da un asse principale di distribuzione, che si biforca servendo a sud larea a vocazione residenziale con i propri parcheggi interrati, ed ha luscita su Via Risorgimento; a Nord serve gli edici prospicienti lo spazio pubblico principale e ritorna su Via Bonanno Pisano nei pressi di Piazza Manin. Nello stesso punto avvengono anche ingresso ed uscita dal parcheggio interrato a servizio delle attivit ricettive e commerciali previste. - il secondo circuito ha accesso a Sud, su Via paolo Salvi, e serve, con circolazione ad anello, tutta larea Est, garantendo laccesso per carico e scarico allarea mercatale a Nord ed ai parcheggi interrati pubblici e privati di progetto. La viabilit di progetto permette cos di servire direttamente le nuove attivit insediate evitando lattraversamento veicolare dellarea da parte a parte e senza interferire con la continuit dei percorsi pedonali lungo i due assi principali. Sosta Rispetto alla dotazione prevista di spazi per la sosta si scelto di ricavare il maggior numero di parcheggi pubblici e privati nel sottosuolo in corrispondenza del nuovo edicato, compatibilmente con le preesistenze storiche e le esigenze di conservazione. In supercie il trattamento della pavimentazione permette di ricavare delle aree di sosta integrate al verde e ai percorsi pedonali. La natura centrale dellarea suggerisce di appoggiarsi ai parcheggi scambiatori esistenti per le funzioni con maggior capacit di attrazione. A tal ne stata predisposta unarea per la fermata di Bus-Navetta e Taxi.
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SOSTA E MOBILITA INTERNA

residenziale

recinto ricettivo commerciale area circolazione veicolare

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accessi ai parcheggi percorso mezzi pubblici fermate percorsi veicolari principali connessioni pedonali
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area pedonale

Lobbiettivo del progetto unire agli aspetti di valenza urbanistico e architettonica i pi avanzati principi di sostenibilit ambientale. In questa prospettiva ci si pone lambizioso traguardo di ottenere il raggiungimento di parametri di comfort ambientale con ridotto impatto energetico, ovvero con elevata riduzione dei gas serra rispetto alla pratica corrente. Ci pu essere ottenuto da una parte con adeguate scelte sulle tipologie di involucro edilizio al ne di ridurre i fabbisogni energetici; dallaltra con impianti che consentano signicativi risparmi in termini di energia primaria utilizzata in rapporto ai fabbisogni energetici. Solo la perfetta integrazione ed armonia tra questi due aspetti pu consentire il raggiungimento di elevati standard prestazionali. La presenza di acqua di falda superciale (peraltro non utilizzabile a ni potabili), lampiezza dellinsediamento proposto e la diversicazione delle destinazioni duso offrono molteplici possibilit per ladozione di strategie atte a contenere i fabbisogni di energia primaria e per utilizzare in modo razionale ed efciente tale energia. Involucro edilizio Al ne di contenere il fabbisogno termico annuo di riscaldamento a livelli coerenti con i criteri attualmente in vigore per la certicazione energetica degli edici (D.lgs. 192/05 e successivo 311/07) e traguardando gi oggi i livelli richiesti al 2010, saranno adottati i seguenti accorgimenti: - studio e ottimizzazione del pacchetto di isolamento delle pareti e delle strutture orizzontali esterne (tipologia di materiali, spessore ecc.); - impiego di sistemi di isolamento esterno (facciata ventilata, isolamento a cappotto) per leliminazione dei ponti termici e per un migliore utilizzo della massa delledicio ai ni dellinerzia termica (migliore utilizzazione degli apporti gratuiti, riduzione dei carichi termici di picco); - studio e ottimizzazione delle chiusure trasparenti a seconda dellorientamento ai ni della riduzione della trasmittanza; adozione di vetrate che consentano un buon livello di trasmissione luminosa (luce naturale) con un fattore solare ridotto; adozione di trattamenti basso emissivi sulle lastre interne dellintercapedine; - studio delle schermature per contenere i carichi termici estivi dovuti alla radiazione solare. Impianti di generazione Il complesso rappresenta unoccasione pressoch unica di sviluppare unintera area omogenea di citt secondo moderni criteri di eco-sostenibilit. La linea guida dellintero progetto impiantistico lutilizzo dellacqua di prima falda, presente a quote quasi superciali e caratterizzata da una temperatura pressoch costante lungo tutto larco dellanno. Su tutta la supercie del complesso verr realizzato un adeguato numero di pozzi dai quali emungere
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lacqua di falda. I pozzi verranno posizionati in relazione alla suddivisione in lotti funzionali dellarea e saranno tutti tra loro interconnessi, cos da costituire una maglia energetica dellintero complesso. La maglia raggiunger tutti gli edici ai quali verr distribuita tutto lanno acqua di falda. Allinterno di ogni edicio o gruppo omogeneo di edici verranno realizzate delle centrali termofrigorifere autonome in grado di produrre contemporaneamente acqua refrigerata o acqua calda di riscaldamento. Verranno utilizzate macchine termofrigorifere di tipo polivalente reversibili a Pompa di Calore senza alcuna commutazione del circuito idraulico; le macchine scambieranno il calore di condensazione (funzionamento estivo) e/o di evaporazione (funzionamento invernale a pompa di calore) con lacqua di falda distribuita dalla maglia energetica. Lutilizzo di questa tecnologia permetter di utilizzare localmente gruppi frigo reversibili raffreddati ad acqua che, come noto, presentano notevoli vantaggi rispetto a quelli raffreddati ad aria con COP (Coefcient Of Performance) superiori almeno del 50-70%, che si traduce in minori assorbimenti elettrici del 35-40% Considerazioni energetiche Con una simile congurazione della centrale termofrigorifera assicurato il massimo utilizzo dellenergia primaria entrante nel sistema (energia elettrica=energia entrante). Il rapporto tra lenergia termica uscente (energia termica di raffreddamento+energia termica di riscaldamento=energia uscente) e lenergia primaria entrante nel sistema (C.O.P.=Coefcient of Performance) sempre ai livelli massimi tecnicamente ottenibili in relazione alle condizioni termoigrometriche e di utilizzo del Sistema Edicio/Impianto (Risparmio energetico). Nei periodi dellanno in cui preponderante la generazione di energia fredda (estate e periodi medio stagionali) tutta lenergia calda distribuita alle utenze prodotta senza alcun costo energetico. Al contrario, nei periodi dellanno in cui preponderante la generazione di energia calda (inverno), tutta lenergia fredda distribuita alle utenze prodotta senza alcun costo energetico. Per ultimo si vuole sottolineare che la possibilit di concentrare gli impianti di generazione del freddo allinterno, negli interrati degli edici, permetter di utilizzare le coperture liberi da quasi ogni vincolo impiantistico di base. Sulle coperture potranno, ove ritenuto compatibile con le caratteristiche degli edici, accettabile esteticamente oltre che conveniente economicamente, essere installati pannelli fotovoltaici e pannelli solari per la preparazione di acqua calda sanitaria e/o per riscaldamento di base. In aggiunta a quanto sopra, verranno adottate le pi moderne ed efcienti tecnologie per il risparmio energetico e per lecosostenibilit dellintervento, quali: - protezione solare passiva e attiva (frangisole e facciate attive); - recupero del calore contenuto nellaria di ventilazione; - recupero dellacqua piovana per lirrigazione dei giardini e dei cortili verdi.

RETI TECNOLOGICHE
Impianti agli utilizzatori Allinterno del complesso si distinguono tre macro-tipologie funzionali: residenziale, alberghiero, commerciale e terziario. In generale tutti i sistemi saranno adatti al funzionamento con acqua calda a bassa temperatura, cos da massimizzare lefcienza del sistema di generazione dellenergia a pompa di calore, integrato, ove possibile, dal solare termico. Gli appartamenti saranno generalmente dotati di impianto di riscaldamento e raffrescamento a pannelli radianti. In considerazione del fatto che i pannelli, nel funzionamento estivo in raffrescamento, devono essere alimentati con acqua a temperatura relativamente elevata (17-18C per evitare fenomeni di condensa a pavimento), si propone di alimentare direttamente i pannelli con lacqua di falda, ovviamente con linterposizione di adeguati scambiatori di calore tra il circuito della maglia energetica del complesso e il circuito interno al singolo edicio. Gli alberghi potranno essere dotati di sistemi a ventilconvettori con aria primaria per le camere e sistemi a tuttaria nelle aree comuni. Particolare attenzione verr posta nella produzione dellacqua calda sanitaria che, tipicamente, rappresenta in un albergo anche il 50% dellenergia complessivamente assorbita dallo stesso. Nel periodo estivo e medio-stagionale lacqua calda sanitaria verr prodotta pressoch gratuitamente, grazie al recupero totale del calore di condensazione dei gruppi frigoriferi e allintegrazione del solare termico. Nel periodo invernale verr primariamente recuperata tutta lenergia disponibile sui pannelli solari termici; lenergia necessaria in integrazione verr generata dalle pompe di calore. Il terziario e il commerciale potranno essere dotati di sistemi a travi fredde attive e/o a controsoftti radianti, opportunamente integrati da aria primaria esterna di rinnovo e de-umidicazione (estate) o umidicazione (inverno). Come gi espresso per il residenziale, anche in questo caso siamo in presenza di sistemi che, per problemi di condensa localizzata, devono necessariamente essere alimentati con acqua refrigerata ad alta temperatura (periodo estivo). Anche in questo caso, quindi, si propone di alimentare direttamente i circuiti delle travi fredde o dei controsoftti radianti con lacqua di falda, ovviamente con linterposizione di adeguati scambiatori di calore tra il circuito della maglia energetica del complesso e il circuito interno al singolo edicio. Tale opzione permette di realizzare pressoch gratuitamente il raffrescamento estivo delle unit immobiliari del terziario e del commerciale. Separatamente deve essere considerato e aggiunto il carico energetico derivante dal trattamento dellaria primaria di rinnovo. Recupero acque piovane Lacqua piovana, di qualit generalmente migliore rispetto a quella proveniente da altre fonti, (non ltra dal sottosuolo, non scioglie sali minerali e non soggetta allazione dei vari inquinanti dispersi nel terreno) unacqua molto dolce, contiene pochissimo Calcio e Magnesio e, con limitati trattamenti correttivi, pu essere tranquillamente riutilizzata per tutti gli utilizzi non potabili. In particolare il sistema proposto prevede la raccolta, laccumulo e il successivo riutilizzo delle acque piovane per lirrigazione dei giardini e dei cortili verdi. Lacqua verr raccolta sulle coperture degli edici, utilizzate come superci di captazione. Le acque di prima pioggia (quelle della frazione iniziale di precipitazione) che, per effetto del primo dilavamento delle superci di raccolta, risultano particolarmente cariche di inquinanti, verranno accumulate separatamente tramite dispositivi detti roof-washer che provvederanno successivamente al rilascio in fognatura. Le acque di seconda pioggia verranno invece stoccate in serbatoi interrati e successivamente riutilizzate per i ni sopra descritti. Questo sistema permetter, inoltre, di diminuire il carico di picco del sistema Comunale di smaltimento delle acque dovute a precipitazioni intense e copiose, rilasciando gradualmente nel tempo lacqua raccolta. Corpi illuminanti con tecnologia a LED Lutilizzo di corpi illuminanti con tecnologia LED viene ipotizzato per i soli spazi aperti, verdi e pedonali. Il LED (Light Emitting Diod) un diodo (componente elettronico semiconduttore) che, quando attraversato da corrente, emette luce. La luce non viene quindi generata dal riscaldamento di un lamento incandescente (principio di funzionamento delle lampade alogene e ad incandescenza), n da una scarica in gas (principio di funzionamento delle lampade uorescenti), ma il risultato del passaggio di cariche elettriche nel semi-conduttore. Le caratteristiche principali dei led sono: - dimensioni ridottissime (corpi illuminanti compatti); - basse temperature di funzionamento e assenza di UV (maggiore sicurezza per le zone aperte al pubblico) - elevato rendimento luminoso (100 lumen per watt contro i 20 lm/W delle lampade ad incandescenza, i 30 lm/W delle lampade alogene e gli 88/92 lm/W delle diverse tipologie di lampade uorescenti), in rapido aumento grazie alla costante evoluzione tecnologica; - luce istantanea con conseguenti possibili applicazioni dinamiche - migliore compatibilit ambientale per lassenza di metalli tossici (mercurio); - eccezionale durata di funzionamento (100.000 ore contro le 1.000 ore delle lampade ad incandescenza o le 12/15/20.000 ore delle diverse tipologie di lampade uorescenti).
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UNITA MINIME DI INTERVENTO

Il progetto complessivo di trasformazione dellarea di Santa Chiara stato suddiviso in 23 Unit Minime di Intervento, che a seconda dei casi comprendono uno o pi edici. Esse costituiscono linsieme dei corpi di fabbrica e degli spazi liberi per i quali lintervento subordinato alla presentazione di un progetto unitario. Le Unit Minime di Intervento sono state individuate sulla base della: - coincidenza con le Unit Edilizie, intese come gli edici e le aree scoperte di pertinenza individuate attraverso la classicazione tipologica e funzionale; - congruit con le fasi di realizzazione; - autonomia funzionale rispetto alla realizzazione complessiva del progetto. Ne un esempio la UMI n.01 che corrisponde alla progettazione dello spazio scoperto pubblico (asse urbano nord-sud) e delledicio di nuova costruzione a funzione mista commerciale e terziaria con annesso parcheggio interrato e che parte integrante di una delle fasi di realizzazione.

Sup. 9.680 mq SC 1.200 mq SLP 1.991 mq Vol 10.555 mc Commercio/Terziario Parcheggi 5.946 mq Sup. 3.880 mq SC 1.256 mq SLP 7.016 mq Vol 25.116 mc Ricettivo Parcheggi Sup. 4.180 mq SC 926 mq SLP 4.630 mq Vol 18.057 mc Commercio/Ricettivo Parcheggi 7.966 mq Sup. 2.790 mq SC 1.341 mq SLP 4.023 mq Vol 10.728 mc Terziario Parcheggi CBGB212 5

Sup. 7.300 mq SC 1.837 mq SLP 4.267 mq Vol 19.756 mc Ricettivo Parcheggi 5.196 mq Sup. 4.083 mq SC 4.531 mq SLP 9.370 mq Vol 45.312 mc Culturale Parcheggi Sup. 2.130 mq SC 676 mq SLP 1.593 mq Vol 5.581 mc Terziario Parcheggi Sup. 2.260 mq SC 1.442 mq SLP 5.768 mq Vol 18.746 mc Terziario Parcheggi -

Sup. 4.500 mq SC 2.067 mq SLP 3.056 mq Vol 10.696 mc Commercio/Cultura Parcheggi Sup. 9.765 mq SC 1.010 mq SLP 2.139 mq Vol 8.555 mc Culturale Parcheggi Sup. 3.770 mq SC 1.771 mq SLP 3.542 mq Vol 14.168 mc Ricettivo Parcheggi 113 mq Sup. 3.840 mq SC 1.271 mq SLP 3.813 mq Vol 15.252 mc Terziario Parcheggi -

Sup. 3.640 mq SC 1.103 mq SLP 3.309 mq Vol 12.134 mc Residenze/Terziario Parcheggi 3.762 mq Sup. 2.140 mq SC 497 mq SLP 1.190 mq Vol 5.467 mc Terziario Parcheggi 125 mq Sup. 7.830 mq SC 2.016 mq SLP 7.056 mq Vol 27.216 mc Ricettivo Parcheggi 318 mq Sup. 3.430 mq SC 1.124 mq SLP 1.686 mq Vol 6.184 mc Residenziale/Terziario Parcheggi 2.829 mq

Sup. 3.440 mq SC SLP Vol Parco Parcheggi Sup. 2.140 mq SC 4.955 mq SLP 8.000 mq Vol 59.460 mc Culturale Parcheggi 930 mq Sup. 2.850 mq SC 492 mq SLP 1.968 mq Vol 7.872 mc Residenziale Parcheggi 151 mq Sup. 5.710 mq SC 1.702 mq SLP 3.359 mq Vol 12.118 mc Commercio/Residenziale Parcheggi -

Sup. 4.160 mq SC 1.027 mq SLP 3.081 mq Vol 12.992 mc Terziario Parcheggi 530 mq Sup. 8.200 mq SC 1.817 mq SLP 4.537 mq Vol 18.148 mc Residenziale Parcheggi 2.410 mq Sup. 8.380 mq SC 2.457 mq SLP 6.463 mq Vol 28.843 mc Residenziale Parcheggi 2.022 mq

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Si prevede che l'intervento sull'area di Santa Chiara venga realizzato per fasi che permettano la graduale dismissione delle attivit ospedaliere ed universitarie attualmente presenti, nonch un'attenta e precisa valutazione delle compatibilit intervento-rifunzionalizzazione dell'area, dell'autonomia funzionale rispetto alla realizzazione complessiva del progetto, della loro congruit con le Unit Minime di Intervento. Attenzione particolare viene dedicata alla consequenzialit delle operazioni legate agli interventi considerando le aree previste a parcheggio (ricavate in aree di nuova costruzione), la demolizione degli edici esistenti e la realizzazione di viabilit provvisorie in linea con il disegno denitivo di progetto.
aree di intervento intervento realizzato intervento da realizzare

LE FASI DI REALIZZAZIONE

FASE 1: L ASSE NORD- SUD La prima fase prevede la realizzazione dello spazio pubblico lungo lasse nord- sud, naturale proseguimento di via Nicola Pisano verso Piazza dei Miracoli. Lintervento conprende la realizzazione di un nuovo edicio adibito ad ufci con negozi al pian terreno nonch la ristrutturazione del padiglione n 31 con riconversione a struttura alberghiera. La realizzazione di una viabilit provvisoria di servizio avviene nel rispetto del tracciato di progetto nale.

FASE 2: IL COMPLETAMENTO DELLO SPAZIO PUBBLICO La seconda fase vede limportante operazione di completamento dello spazio pubblico lungo lasse est- ovest . Lintervento principale corrisponde al recupero e riconversione delledicio n8 ad albergo e alla realizzazione della nuova struttura a servizio del padiglione esistente con funzioni congressuali e spazi idonei allorganizzazione di eventi. Tale struttura sar dotata di parcheggio interrato con una quota di parcheggi pubblici a supporto e a servizio del nuovo spazio pubblico. La realizzazione della nuova area mercatale consentir di trasferire le attivit commerciali attualmente presenti in Piazza dei Miracoli allinterno dellex area ospedaliera evitando di isolare gli operatori dal usso turistico.

FASE 3: IL 1 QUADRANTE. La suddivisione in quadranti dellarea permette di garantire lautonomia organizzativa del singolo quadrante e la naturale convivenza con le attivit ospedaliere in via di trasferimento. Questa fase prevede la realizzazione di nuove residenze convenzionate e il recupero dei padiglioni n22 e n26 atti a contenere il nuovo centro studi e ricerca dellarea. Il nuovo parcheggio interrato viene ricavato in area di nuova edicazione al ne di non interferire con gli edici da conservare.

FASE 4: IL 2 QUADRANTE. La quarta fase vede come principale intervento il delicato recupero della Scuola medica e la sua riconversione a funzione congressuale. Tale operazione prevede la demolizione di diversi strutture che al momento non permettono una lettura unitaria e una valorizzazione delledicio. Questa fase comprende inoltre la ristrutturazione del padiglione n18 con riconversione a Sede Istituzionale Internazionale e la realizzazione del nuovo giardino pubblico in continuit con il verde dellOrto Botanico.

FASE 5: IL 3 QUADRANTE Nucleo dello Spedale della Misericordia La quinta fase prevede la ristrutturazione del nucleo antico dell ospedale della Misericordia convertito a struttura museale. Lintervento di recupero coinvolge anche gli spazi aperti costituiti da corti e giardini.

FASE 6: IL 4 QUADRANTE Rione Santa Chiara La porzione sud-ovest del recinto attualmente occupata dalle cliniche universitarie si evolver verso un tessuto a prevalente vocazione residenziale affacciato sui giardini esistenti. Lintervento prevede la ristrutturazione dei padiglioni n 30 e n 32 e la realizzazione di nuovi edici residenziali con servizi al piano terra.

FASE 7: IL 5 QUADRANTE Rione Santa Chiara A completamento del nuovo rione Santa Chiara vengono ristrutturati i padiglioni n28, n 29, n 24, porzione del n 19, n 20. In entrambe le fasi corrispondenti alla realizzazione del nuovo quartiere i parcheggii interrati verranno realizzati salvaguardando gli edici da mantenere e utilizzando esclusivamente aree di nuova edicazione.

CBGB212 5

FASE 8: IL COMPLETAMENTO DELL ASSE NORD- SUD Lultima fase prevede il completamento degli edici che si affacciano nello spazio pubblico lungo lasse nord- sud. In particolare lintervento vedr il recupero delledicio n4, 6 e n 25 con riconversione a ufci e servizi, del padiglione n 15 con riconversione ad Ostello, la nuova realizzazione della loggia belvedere sopra le mura storiche e la nuova struttura alberghiera a chiusura dello spazio a croce. Si tenuto conto che ledicio del Pronto Soccorso potr essere lultima delle funzioni ospedaliere ad essere trasferita in nuova sede. 37

Elementi decisivi per il successo della complessa operazione di trasformazione dellarea di santa Chiara sono la sostenibilit economico-nanziaria del complesso degli interventi e la fattibilit amministrativa dei progetti. Nello sviluppo del Master Plan elaborato, si tenuto conto: - del quadro degli strumenti urbanistici e delle norme di riferimento, in particolare rispettando le indicazioni prescrittive del Regolamento Urbanistico del 2001 e della Variante alla scheda n.27 del Centro Storico Santa Chiara del 2005 ed assumendo le informazioni disponibili circa gli orientamenti esistenti riguardo i problemi aperti sulle aree e sui manufatti oggetto di intervento; - del quadro delle destinazioni duso sostenibili rispetto al mercato potenziale degli interventi pianicati nel centro storico pisano; - del quadro delle procedure amministrative nel quale potranno essere avviate le concessioni per le trasformazioni immobiliari e per nuovi servizi e attivit collettive; - del quadro dei costi di tutti gli interventi, realizzato attraverso stime preliminari parametriche, assumendo come riferimento opere con analoghe caratteristiche tecnico-costruttive in aree urbane analoghe; - del quadro economico-nanziario puntuale (Unit Minime di Intervento) e complessivo della trasformazione e della possibile articolazione in fasi sostenibili nel tempo in relazione alla domanda potenziale; - della possibile articolazione in comparti di intervento, calibrati sulla compatibilit e sostenibilit delle destinazioni duso e degli investimenti, in modo da poter realisticamente contare sul coinvolgimento di operatori privati. Per questultimo punto in particolare, la composizione delle destinazioni duso, cos come la tipologia e il carattere architettonico degli edici ad essa associato, sono stati concepiti alzando lo sguardo rispetto alle condizioni attuali del centro storico di Pisa e riposizionando prospetticamente funzioni urbane e mix dei ussi turistici e non, nei nuovi scenari economico sociali nei quali lo straordinario miglioramento delle condizioni di accessibilit, in particolare aeroportuale, sta proiettando la citt. In tale quadro ragionevole attendersi un incremento degli interessi sia da parte di operatori immobiliari che di gestori di attivit ricettive, congressuali, espositive e commerciali, con mutamento ed ampliamento sia della dimensione che dellambito da locale a nazionale ed europeo. La realizzazione dellintero progetto potr contare su unarticolazione di fasi per ciascuna area e manufatto e di costruzione delle opere in coordinamento con tutti i soggetti pubblici e privati potenzialmente coinvolti. La programmazione delle fasi potr essere ulteriormente approfondita nellambito del quadro complessivo degli investimenti confrontato con scenari di ricavi immobiliari e gestionali a diverse velocit. La tipologia degli interventi pensati e il mix delle destinazioni di aree e manufatti previsto potranno consentire di attivare forme di nanziamenti/contributi pubblici totali o parziali (sia a livello
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LIMITI FINANZIARI E SOSTENIBILIT ECONOMICA DEGLI INTERVENTI

nazionale/regionale che comunitario). A tale riguardo sono stati di conseguenza deniti i presupposti progettuali necessari afnch si realizzino le condizioni di ammissibilit dei nanziamenti per ciascuna tipologia di opere (es.: risparmio energetico, destinazioni duso collettive innovative e a forte valenza rispetto alla valorizzazione dellarea). Per fornire un quadro attendibile della fattibilit economico-nanziaria delloperazione di trasformazione urbanistica, tenendo presente la dimensione complessiva degli interventi ma anche la scala di ciascun comparto funzionale, stata fatta una valutazione preliminare sul mercato immobiliare per individuare il range dei valori che potranno caratterizzare lo sviluppo dellarea. Tale approccio ha portato allindividuazione delle attivit ricettive, terziarie e residenziali come elementi della trasformazione che fungeranno da fulcro e volano per lintera operazione e consentir di identicare i fattori che potranno condizionare o inuenzare la riuscita delle operazioni immobiliari. Per rendere il Master Plan per larea di Santa Chiara uno strumento realmente efcace ed operativo sono state fatte ipotesi progettuali basate sul confronto con il mercato degli operatori immobiliari e di gestione dei servizi, prendendo in considerazione sia il prolo locale che nazionale ed internazionale, sulla base di analisi benchmark riguardanti casi afni di maggior successo. Per garantire lunitariet del quadro di intervento sullintera area e la generale qualit dei singoli progetti, anche in considerazione della necessit di coordinare pi soggetti nelle fasi realizzative, il Master Plan stato costruito con carattere di forte unitariet e contiene le indicazioni sulla possibile articolazione dei progetti, con identicazione delle priorit e delle relazioni funzionali ed estetiche imprescindibili. Il progetto elaborato affronta la soluzione di problemi simili a quelli di molte aree di trasformazione urbana che devono essere rigenerate a nuova vita. In tal senso, losservazione e la valutazione di realt analoghe, da un lato programmi e realizzazioni di riqualicazione urbana, dallaltro speciche operazioni immobiliari sul territorio, sono state di fondamentale supporto nellindividuazione delle scelte urbanistiche pi adatte e nella formulazione di ipotesi coerenti dal punto di vista della valorizzazione economica. Il quadro degli interventi previsti riconducibile a tre principali tipologie: - opere di urbanizzazione, che comprendono: parcheggi, pavimentazioni, spazi verdi, sottoservizi, ecc. - realizzazione di superci e cubature da destinare a servizi ed attivit collettive (museo, biblioteca, ecc.)e realizzazione di attrezzature e spazi coperti e scoperti da destinare ad attivit aperte al pubblico con gestione privata; - realizzazione di nuove volumetrie con destinazione ricettiva, culturale, residenziale, commerciale e terziaria. La migliore forma di gestione delloperazione di trasformazione e riqualicazione dellarea sta nella sua articolazione nel tempo. Il fattore tempo di fondamentale importanza nella costruzione del valore immobiliare: attraverso la realizzazione per fasi dellintervento il valore acquisito si consolida e quello da acquisire si denisce. Il traguardo per la realizzazione complessiva della trasformazione dellarea in 9/10 anni ambiziosamente ma realisticamente posizionato; il periodo dellintera operazione stato valutato tenendo conto della sequenza di passi da compiere (politici/ tecnici/ economici/ amministrativi), della complessit delle opere da realizzare, della necessit di promuovere una trasformazione/innovazione cos rilevante nel centro della citt ponendo una sda con un termine sul risultato. Come accade nella maggior parte delle citt europee che decidono di operare cambiamenti importanti, a un grande progetto urbano deve essere associato un preciso programma con scadenza (il concorso ne forma il primo atto) che comprenda sia i passi da compiere per la realizzazione delle opere pianicate, sia le attivit di promozione per far maturare le condizioni per il successo del progetto, anche indipendentemente dagli assetti della leadership politica nel governo della citt. Larco temporale individuato stato vericato come orizzonte possibile per completare la trasformazione, con tre periodi principali caratterizzati da: una prima fase di studi, indagini; una seconda fase di progetti preliminari, denitivi, esecutivi e appalti; una terza fase di lavori che congureranno un intenso periodo di cantieri nellarea, di completamento ed entrata a regime delle infrastrutture, dei servizi, dei nuovi edici e di sistemazione degli spazi pubblici. Le tre fasi, di peso simile nellarco temporale dei nove/dieci anni, tengono conto dei percorsi approvativi, dei plausibili tempi di discussione dei progetti, del trasferimento delle attivit esistenti, degli appalti e dei lotti di cantierizzazione che dovranno garantire, anche nel corso dei lavori con maggiore impatto, le funzioni vitali dellarea. I lotti individuati, funzionalmente autonomi, consentono di articolare gli interventi e distribuire nel tempo gli investimenti pubblici e privati. La verica di massima dei costi stata formulata tenendo conto di valori parametrici di mercato per ciascuna categoria di opere; sono stati stimati circa 42.000.000 euro per la realizzazione dei nuovi edici, 22.500.000 euro per la realizzazione dei parcheggi interrati, 60.000.000 euro per gli interventi pubblici. Il complesso delle opere pubbliche e private che forma lintero progetto ammonta quindi a circa 174.000.000 euro; i valori sopra esposti si intendono comprensivi delle opere ed al netto delle spese generali (spese tecniche, indagini, ecc.). Larticolazione fra investimenti pubblici e privati mira ad ottenere il sostanziale bilancio a pareggio, al completamento delle opere, fra costi per opere di urbanizzazione e ricavi immobiliari, o comunque limitati investimenti a fondo perduto, eventualmente da assoggettare a contributi per ambiti tematici specici. La realizzazione degli edici di nuova costruzione (84.000mc su un totale di 395.000mc) evidenzia comunque notevoli vantaggi sotto il prolo economico: possibile infatti ipotizzare di avviare loperazione di trasformazione dellarea con una struttura nanziaria a supporto dei costi che preveda il ricorso al solo capitale di debito, attivando i mutui dimensionati sulleffettivo fabbisogno - secondo il cronoprogramma di fasi studiato - e considerando un tasso medio intorno al 5%. La copertura dellinvestimento iniziale potr derivare dagli oneri di urbanizzazione a valere sulle nuove costruzioni (10.000.000) oltre che dai ricavi dovuti alla cessione delle aree pubbliche sulle quali insistono gli edici. La costruzione e la gestione dei nuovi parcheggi interrati potr essere afdata ad uno o pi operatori con il meccanismo del project nancing, eventualmente bilanciato con quote di parcheggi in supercie a pagamento nel caso di decit di introiti in ragione di prevalenza di convenzioni con residenti e attivit commerciali. Dal punto vista economico-nanziario, il mix di interventi previsti da progetto consente ampia essibilit di realizzazione a vantaggio della fattibilit che pu prescindere da ingenti investimenti pubblici. Dalle prime analisi svolte sul mercato immobiliare si desume che la possibilit di collocare sul mercato le propriet interessate dallintervento, a seguito dellapprovazione del piano di recupero, si attesta su importi sensibilmente superiori ai 77 milioni di Euro ssati come limite dal Documento Preliminare alla Progettazione. Tale valutazione tiene conto delle parti del patrimonio immobiliare che rimarranno ad uso pubblico e che quindi non sono state valorizzate in questa stima (circa il 25% per la parte universitaria oltre a circa il 14% del volume residuo, al netto delle demolizioni). Una valutazione pi approfondita potr essere svolta dopo la denizione nale di quali tra le funzioni individuate potranno rimanere di propriet

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CRONOPROGRAMMA
I N V E S T I ME NT I
AN N O

AN N O 1

AN N O 2

AN N O 3

AN N O 4

AN N O 5

AN N O 6

AN N O 7

AN N O 8

AN N O 9

AN N O 1 0

4 trim

4 trim

4 trim

4 trim

4 trim

4 trim

4 trim

4 trim

4 trim

trimestre

d e s c r i z i one 34 biblioteca 4 2 uffici pubblici 17 60 uffici privati - sedi aziendali - 8 uffici open space - 8 sale riunioni 31 albergo 4 stelle L 12 uffici L 20 negozi P4 P4 - 2 piano U urbanizzazioni

importi interventi pubblici Euro 293 760 147 600 3 112 850 2 162 829 5 717 039 2 053 440 2 933 760 1 978 334 1 748 050 8 713 585 952 000 2 464 800 1 384 377 821 897 5 623 075 9 600 000
-

importi interventi privati Euro 73 440 ### ### ### 5 768 000 ### ### ### 12 700 800 ### ### ### ### 1 680 000 ### ### 1 107 400 ### ### 2 119 630 ### ### ### ### 349 989 ### ### ### 23 799 259
29 516 298 513 360 15 435 200 733 440 1 172 700 1 069 600 10 368 000 1 848 600 1 347 106 282 870 32 770 875
41 484 460 238 000 616 200 452 200 1 092 000 969 000 2 340 000 942 663 132 999 6 783 062
12 406 137 2 400 000
3 813 000

10,00 5,00 -

3 8 P O P N N P2 U 22 26 G H G H P3 U 27

t ot a l e i nt e r v e nt i f a s e 1

5 sale espositive albergo 5 stelle 3 sale espositive 80 posti bancarella 20 negozi Albergo 5 stelle Servizi accessori all'albergo 5 stelle resort P2 - 1 piano urbanizzazioni

### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ###

1 -5,00 -10,00 -15,00 -20,00 -25,00

(milioni)

FAS E 1

ANALISI COSTI RICAVI AREA INVESTIMENTI PRIVATI

10

11

12

13

14

15 ANNI

FAS E 2

RICAVI COSTI EBITDA

t ot a l e i nt e r v e nt i f a s e 2

centro di ricerca - laboratori, 10 aule centro di ricerca - laboratori, 30 aule e 3 sale 16 uffici 39 uffici 6 appartamenti 16 appartamenti P3 - 1 piano urbanizzazioni

### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ###

-30,00

FAS E 3

t ot a l e i nt e r v e nt i f a s e 3 entro congressi - archivio, 10 aule e 8 sale - 20 aule

40 uffici privati - sedi aziendali - 6 uffici open space - 4 sale riunioni

18

U
t ot a l e i nt e r v e nt i f a s e 4

urbanizzazioni

1 623 056 11 223 056

262 643 6 475 643

17 698 699

### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ###

FAS E 4

U 30 32 B D A B D P5 P6 U 20 19a 19b 24 28 29 P7 U 6 25 15 M M M P1 U
t ot a l e i nt e r v e nt i f a s e 5

servizi agli spazi espositivi museo delle sinopie (2 sale) 8 sale espositive chiesa urbanizzazioni

### ###

FAS E 5

10 494 400

2 623 600

## ### ### ### ### ### ### ### ###

925 405 11 419 805 769 860 1 077 119 1 385 212 3 232 191 205 800 917 587,78 1 316 456 2 439 844 1 911 600 4 250 400 4 170 360 1 247 887 11 580 247

149 749 2 773 349

14 193 155 5 448 000 2 361 600 393 400 393 400 2 884 500 843 000 843 000 524 220 733 441 224 155 14 648 717

### ###

24 appartamenti - 3 bilocali - 9 monolocali 8 appartamenti - 8 bilocali 14 uffici 14 uffici 18 appartamenti 6 appartamenti 6 appartamenti P5 - 1 piani P6 - 1 piano urbanizzazioni

### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ###

FAS E 6

t ot a l e i nt e r v e nt i f a s e 6

mercato permanente 7 appartamenti 3 appartamenti 12 appartamenti 12 appartamenti - 3 monolocali 12 appartamenti - 6 monolocali P7 - 1 piano urbanizzazioni

17 880 907 896 400 350 400 2 431 200 2 193 600 3 250 800 624 812,22 213 029 9 960 241
12 400 085 4 023 000 1 296 400 6 945 000 2 315 000 2 839 720 201 933 17 621 053

### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ###

FAS E 7

t ot a l e i nt e r v e nt i f a s e 7

11 uffici pubblici internazionali - 1 sala riunioni uffici postali - banca; 20 uffici - 2 uffici open space - 5 sale riunioni ostello 18 negozi Albergo 4 stelle Albergo 4 stelle P1 - 2 piani urbanizzazioni

FAS E 8

### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ### ###

t ot a l e i nt e r v e nt i f a s e 8 t ot a l e g e ne r a l e i nt e r v e nt i

29 201 300 174 781 040

r i e p i l og o i nv e s t i me nt i
PUB B L I C O

anno

2 008

2 009

2 01 0

2 01 1

2 01 2

2 01 3

2 01 4

2 01 5

2 01 6
4 02 8 12 7
59 9 4 8 8 4 1
6 36 6 2 50

2 01 7

nell'anno progressivo

3 554 2 1 0
3 554 2 1 0

9 091 196

11 386 395

8 556 7 53

6 1 7 2 6 05

4 9 1 1 06 0
4 3 672 2 2 0
6 7 53 8 4 9

4 696 37 4
4 8 3 6 8 59 4
9 982 2 2 9

7 552 1 2 0
55 9 2 0 7 1 4
7 268 679
104 2 66 796
14 82 0 799

1 2 6 4 5 4 06
2 4 176 969
37 2 08 809
33 2 68 166

2 4 031 801
2 2 94 2 303
6 0 1 51 1 1 2
34 32 8 697

3 2 58 8 554
9 093 72 8
69 2 4 4 84 0
1 7 6 50 4 8 1

38 761 160
11 017 2 00
8 0 2 6 2 04 0
17 189 805

59 9 4 8 8 4 1
4 1 9 9 1 53

PR I V AT O

nell'anno progressivo

1 3 031 8 4 0
1 3 031 8 4 0
1 6 58 6 050

87 015 889
11 664 909

96 998 117
14 678 603

1 1 0 6 33 04 6
10 394 37 7

114 832 199

4 1 9 9 1 53

t ot a l e g e ne r a l e ne l l ' a nno
t ot a l e g e ne r a l e p r og r e s s i v o

1 6 58 6 050

4 9 8 54 2 1 5

84 182 913

1 01 833 39 4

1 1 9 02 3 1 9 9

130 688 108

14 5 366 712

1 6 0 1 8 7 51 1

1 7 0 58 1 8 8 7

174 781 04 0

CBGB212 5

4 trim
-

3 trim

3 trim

3 trim

3 trim

3 trim

3 trim

3 trim

3 trim

3 trim

3 trim

2 trim

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1 trim

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39

Il monumento (che compone la Citt, la quale costituisce quasi tutta la civilt) un essere cos complesso che la nostra conoscenza vi vede in successione un decoro cangiante che fa parte del cielo, poi una ricchissima tessitura di motivi secondo laltezza, la larghezza e la profondit, innitamente variati dalle prospettive; poi una cosa solida, resistente, indurita, con dei caratteri danimale: una subordinazione, una membratura, e, inne una macchina dove il peso lagente, che conduce da nozioni geometriche a considerazioni dinamiche no alle speculazioni pi ni della sica molecolare, alla quale suggerisce teorie e modelli rappresentativi delle strutture. E attraverso il monumento () che noi ricomponiamo al meglio la chiarezza di unintelligenza leonardesca. Essa pu giocare a concepire le sensazioni future delluomo che far il giro delledicio, vi si avviciner, raggiunger una nestra, e quello che percepir; (...) a prevedere le forme della luce libera sui tetti, sulle cornici, e diffusa, incagliata negli aggetti che il sole tocca alle estremit. Essa prover e giudicher lo sbalzo dellarchitrave sui supporti, lopportunit dellarco, le difcolt delle volte, le cascate di scale (...), e tutta linvenzione che si conclude in una massa duratura, ornata, difesa, forata da vetri, fatta per le nostre vite, per contenere le nostre parole e dalla quale fuggono i nostri fumi. Paul Valry, Introduzione al metodo di Leonardo da Vinci
CBGB212 5 40