Lezione nona

La comunione
 Definizione
• Art. 1100 c.c.: “Quando la proprietà o altro
diritto reale spetta in comune a più persone”

Contitolarità della proprietà della proprietà o di altro diritto

reale. A ciascuno diritto sulla cosa intera, ma limitato dal
diritto altrui (compressione come per diritto su cosa altrui,
rinunzia a quota determina accrescimento di quella altrui) .
Frutti percepibili per quota. Ruolo della quota fondamentale:
anche disponibilità e decisioni per voti di quota (comunione
romanistica e non collettivistico - germanistica)
 Fonte della comunione
Volontaria: es. acquisto comune

• Comunione Incidentale: senza volontà, beni del

defunto non attribuiti per legato

Poi comunione
legale tra
Forzosa: imposta dalla legge,
coniugi
come nel condominio, ovvero per
comunione forzosa del muro
Il diritto di godimento del bene in
comunione
• Contemperamento del diritto di ciascuno
con il diritto degli altri “condomini”

Art. 1102: uso della cosa non

alterandone la destinazione e non
impedendo ad altri il godimento

Invece libera disposizione della quota del proprio diritto: la

disposizione della “parte ideale” non compromette alcuno.
Invece per la disposizione della cosa materiale necessario il
consenso di tutti
 L’amministrazione della cosa
comune
• Qui necessario tutelare l’interesse collettivo
e l’efficienza dell’amministrazione

Principio di maggioranza (calcolata per valore

quota): con numeri diversi a seconda del tipo
di atto di amministrazione da compiere (1/2
per ordin. Ammin, 2/3 per str. Amministr.)

La maggioranza può stabilire anche un regolamento che

disciplina il godimento della cosa comune, senza toccare le
prerogative del singolo
Lo scioglimento della comunione
• Art. 1111: possibile chiedere in ogni
momento (anche al giudice) lo scioglimento
della comunione (diverso per art. 37 c.c.)

In natura Con vendita se bene

indivisibile
 Il condominio
• Combinazione di proprietà individuale e
collettiva

Proprietà individuale di
porzioni di piano
Comunione
(forzosa) per parti
comuni
Pertanto quota
indisponibile e no a
scioglimento
 Amministrazione condominio
1) Disciplina dettagliata:
2) Ordinaria amministrazione: basta 1/3
condomini o quote
3) Maggioranze maggiori per straordinaria
amministrazione ed innovazioni
Oltre dieci condomini obbligo regolamento
sulle parti comuni. Anche a maggioranza
Oltre quattro, organo amministrativo
 La multiproprietà
• Nuova forma di godimento proprietà. Ma che
qualificazione giuridica?
• 1) Tesi comunione: ma come chiedere divisione?
• 2) Per altri proprietà esclusiva di un bene limitato
per spazio temporale. Solo lo spazio materiale
sarebbe in comunione. Da ciò forti limiti al normale
godimento di un proprietario
• Resta che la multiproprietà è alienabile ed è
perpetua: ciò induce a ritenerla posizione a carattere
reale e non solo obbligatoria
 La direttiva CE ed il D. lgs. 9
novembre 1998, n. 427
• Nessuna chiarificazione circa la struttura
dell’istituto, ma norme a protezione del
consumatore

Obblighi d’informazione
gravanti sul venditore nella
fase di trattativa.Contratto
scritto a pena di nullità
Sempre possibile recesso
dell’acquirente entro 10
giorni da conclusione
contratto
 Multiproprietà azionaria e
alberghiera
• 1) Azionaria: proprietà di un’azione di
godimento, che consente di godere un bene
per un certo tempo
• 2) Alberghiera: variante della multiproprietà
immobiliare, che ricomprende anche servizi
alberghieri accessori