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NOZIONI
DI DIRITTO
TRIBUTARI
O
Dicembre 2020 Studio Corsinotti
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 Imposta di Registro
TRIBUTI NEL
 Imposta reale indiretta sugli affari
SETTORE
Registrazione:
IMMOBILIAR  a termine fisso
E  in caso d’uso
 contratti locazione inferiori a 30
giorni
 contratti lavoro autonomo
 scritture private non autenticate
 volontaria

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TRIBUTI NEL  Base imponibile

SETTORE  corrispettivo dichiarato nell’atto


 valore venale del bene
IMMOBILIAR
 Prezzo valore
E
Compravendite di immobili ad uso
abitativo nelle quali l’acquirente è un
privato
Richiesta da parte dell’acquirente in atto

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TRIBUTI NEL SETTORE 4

IMMOBILIARE

2020
Dicembre
Studio Corsinotti
 VALORE AUTOMATICO
Limite al potere di accertamento dell’Ufficio
IMMOBILE COEFFICIENTE
Terreni non edificabili Reddito dominicale (rivalutato
del 25%) x 90
Cat. A,B e C (escluso A10 e Rendita catastale (rivalutata
C1) del 5%) x 120 (110 se
immobile prima casa)

Cat. A10 e D Rendita catastale (rivalutata


del 5%) x 60
Cat. C1 e E Rendita catastale (rivalutata
del 5%) x 40,8
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TRIBUTI NEL  Misura dell’imposta

SETTORE  Registrazione e liquidazione del


tributo
IMMOBILIAR  Pagamento del tributo
E  Utilizzo delle procedure telematiche
di registrazione
 Agevolazioni prima casa

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TRIBUTI NEL SETTORE 6
IMMOBILIARE

2020
Dicembre
Studio Corsinotti
 Misura dell’imposta
 Imposta fissa euro 200,00
 Imposta proporzionale

Compravendite immobili 9%
Immobili prima casa (escluso 2%
cat. A/1, A8 e A9)
Terreni agricoli 15%
Immobili in leasing 1,5%
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TRIBUTI NEL  Contratto preliminare di


compravendita
SETTORE Registrazione (entro 20 giorni)
IMMOBILIAR Imposta di registro:
E  fissa euro 200,00
 proporzionale su acconto e
caparra (da detrarre al momento
del rogito)
acconto: 3%
caparra: 0,50%

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TRIBUTI NEL  Agevolazioni prima casa

SETTORE Requisiti:

IMMOBILIAR  classificazione catastale (no A1, A/8


e A/9)
E  residenza nel Comune (entro 18
mesi)
 nessun immobile nel Comune
(titolare esclusivo o in comunione
con il coniuge)
 nessun immobile con agevolazioni
prima casa in tutta Italia (neppure per
quote)

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TRIBUTI NEL  Agevolazione anche per le pertinenze


(anche se acquistate separatamente)
SETTORE  limite di una sola pertinenza per
IMMOBILIAR categoria catastale
E

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TRIBUTI NEL  Decadenza

SETTORE  vendita entro il termine di cinque


anni dall’acquisto, salvo
IMMOBILIAR riacquisto entro un anno
E  Credito d’imposta (se riacquisto
entro un anno)
 pari all’imposta pagata per il
primo acquisto e non superiore a
quella dovuta per il secondo
acquisto

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TRIBUTI NEL  Utilizzo del credito d’imposta

SETTORE  A partire dal 2016 è possibile


beneficiare dell’agevolazione prima
IMMOBILIAR casa anche se si possiede già un altro
E immobile acquistato con le
agevolazioni prima casa, a condizione
che venga ceduto entro un anno dalla
data dell’atto di acquisto.

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TRIBUTI NEL  Imposte sulla vendita

SETTORE  Plusvalenza (rivendita nei cinque


anni)
IMMOBILIAR  determinazione
E  casi di esclusione
 tassazione
 imposta sostitutiva 26%
(modello Notaio)
 tassazione ordinaria

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IMU (Imposta Municipale Unica)


TRIBUTI NEL

 sostituisce l’Irpef e le addizionali


SETTORE regionali e comunali sugli immobili

IMMOBILIAR  dovuta su tutti gli immobili posseduti a


titolo di proprietà o di altro diritto reale
E (uso, usufrutto, abitazione) ubicati nel
territorio nazionale
 non è dovuta sulla prima casa (ad
eccezione di A1, A8 e A9) e sulle
pertinenze (nel limite di una soltanto per
ciascuna categoria catastale C2, C6 E C7)
 riduzione del 25% per le unità
immobiliari locate con contratti a canone
concordato
 per gli immobili in leasing l’imposta è
dovuta dal locatario

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TRIBUTI NEL  Aliquota base: 0,76%

SETTORE  Periodo di possesso: numero mesi,


considerando il periodo di almeno 15
IMMOBILIAR giorni come mese intero
E  Base imponibile
 Valore dell’immobile
 Rendita rivalutata del 5% per un
coefficiente

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TRIBUTI NEL  Versamento:

SETTORE  acconto: 16 giugno

IMMOBILIAR  saldo: 16 dicembre

E  opzione per il versamento in


unica soluzione entro il 16
giugno
 Mod. F24
 dichiarazione IMU (entro il 30
giugno dell’anno successivo)

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TRIBUTI NEL  TASI (Tassa sui servizi indivisibili)

SETTORE  Destinata a finanziare i servizi


indivisibili erogati dai comuni:
IMMOBILIAR  illuminazione strade;
E  manutenzione aree verdi;
 vigilanza quartieri.

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TRIBUTI NEL  Aliquota base: 1 per mille

SETTORE  Soggetti passivi:

IMMOBILIAR  possessori o detentori a qualsiasi


titolo di fabbricati
E  non è dovuta sull’abitazione
principale
 base imponibile: la stessa di
quella prevista ai fini IMU
 riduzione del 25% per le unità
immobiliari locate con contratti a
canone concordato

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TRIBUTI NEL  TARI (Tassa sui rifiuti)

SETTORE  Soggetti passivi:

IMMOBILIAR persone fisiche e giuridiche


possessori o detentori a qualsiasi
E titolo di locali che, a qualunque uso
destinate, possano generare rifiuti
solidi urbani
 Base imponibile:
superficie calpestabile dichiarata o
accertata ai fini dei precedenti
prelievi sui rifiuti

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TRIBUTI NEL  laTari colpisce sia i


SETTORE proprietari degli immobili
IMMOBILIAR che gli inquilini
E

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TRIBUTI NEL Imposta di successione (D.Lgs. 346/90)

SETTORE  Soggetti passivi

IMMOBILIAR  eredi

E  Base imponibile
 valore delle quote e dei legati
Differenza tra il valore dei beni e dei diritti alla
data di apertura della successione e
l’ammontare delle passività e degli altri oneri
ammessi in deduzione.

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TRIBUTI NEL  Gli immobili sono valutati


SETTORE al loro valore catastale
IMMOBILIAR (automatico)
E

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TRIBUTI NEL  Franchigia

SETTORE  Euro 1.000.000 per coniuge e


parenti in linea retta;
IMMOBILIAR  Euro 100.000 per fratelli e sorelle;
E  Euro 1.500.000 per beneficiari
portatori di handicap.

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TRIBUTI NEL SETTORE 23
IMMOBILIARE

2020
Dicembre
Studio Corsinotti
Imposta sulle successioni
Coniuge e parenti in linea retta 4% con franchigia di 1.000.000 di
euro per ogni beneficiario
Fratelli e sorelle 6% con franchigia di 100.000 euro
per ogni beneficiario
Altri parenti 6% senza franchigia
Altri soggetti 8% senza franchigia
Soggetti portatori di handicap 4%, 6% o 8% a seconda del grado
di parentela, con franchigia di
1.500.000 di euro
TRIBUTI NEL SETTORE 24

IMMOBILIARE

2020
Dicembre
Studio Corsinotti
 Imposte ipotecaria e catastale

Bene Imposta ipotecaria Imposta catastale


Immobili 2% 1%
Prima casa Euro 200 Euro 200
Terreni 2% 1%
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TRIBUTI NEL Dichiarazione di successione

SETTORE  Si presenta entro 12 mesi


dall’apertura della successione (data
IMMOBILIAR di morte) alla competente Agenzia
E Entrate
 obbligati: chiamati all’eredità e
legatari
 obbligo solidale ma è sufficiente che
la presenti uno solo degli eredi

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TRIBUTI NEL  Esenzione:

SETTORE La dichiarazione non deve essere


presentata se si verificano tutte queste
IMMOBILIAR circostanze:
E  se l’eredità è devoluta al coniuge e a
parenti in linea retta;
 se l’attivo ereditario non supera
100.000 euro;
 se l’attivo non comprende beni
immobili.

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TRIBUTI NEL  L’imposta è liquidata dall’Agenzia


Entrate sulla base della dichiarazione
SETTORE e richiesta agli eredi attraverso un
IMMOBILIAR avviso di liquidazione
E  Autoliquidazione delle altre imposte
(ipotecaria, catastale, bollo, ecc.) in
presenza di immobili

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TRIBUTI NEL  Locazioni

SETTORE  regime ordinario

IMMOBILIAR  cedolare secca

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TRIBUTI NEL  Regime ordinario

SETTORE  95% del canone annuo

IMMOBILIAR  Contratti a canone concordato

E  Riduzione del canone imponibile del


30%
 Riduzione della base imponibile ai fini
dell’applicazione dell’imposta di
registro del 30%

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TRIBUTI NEL  Cedolare secca

SETTORE  21% se contratti a canone libero o


contratti brevi (inferiori a 30
IMMOBILIAR giorni)
E  10% se contratti a canone
concordato, transitori e contratti
per studenti universitari

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TRIBUTI NEL  Presupposti

SETTORE  immobili ad uso abitativo (cat. A)


e relative pertinenze
IMMOBILIAR  soggetti privati
E

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TRIBUTI NEL  Cedolare secca immobili


commerciali
SETTORE  categoria C/1
IMMOBILIAR  proprietario persona fisica
E  superficie non superiore a 600
mq.
 contratto stipulato nel 2019
(norma antielusiva)

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TRIBUTI NEL  Novità 2017 (D.L. 50/2017)

SETTORE  La cedolare si applica anche alle


locazioni brevi stipulate da
IMMOBILIAR persone fisiche direttamente o
E tramite intermediari immobiliari
o portali telematici.

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TRIBUTI NEL  Registrazione dei contratti di


locazione
SETTORE  obbligo solo per durata
IMMOBILIAR superiore a 30 giorni
E  termine: 30 giorni dalla data di
stipula del contratto
Modalità:
 telematica
 presso Agenzia Entrate

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TRIBUTI NEL  Registrazione telematica

SETTORE  obbligatoria per agenti immobiliari e


soggetti proprietari di almeno 10
IMMOBILIAR immobili
E Versamento
 fabbricati ad uso abitativo: 2% del
canone annuo con un minimo di euro
67,00
 fabbricati strumentali con contratti di
locazione soggetti ad iva: 1%
 Mod. F24 Elide

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AGEVOLAZIONI  Agevolazioni sulle ristrutturazioni


RISTRUTTURAZI  Detrazione Irpef
ONI  Beneficiari: solo persone fisiche
 Interventi agevolati: immobili
abitativi/condomini
 Importo detrazione: 50% sugli interventi
di ristrutturazione
 Importo massimo lavori: 96.000 euro
per ciascun immobile
 Periodo detrazione: 10 rate annuali

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AGEVOLAZIONI  Preliminare di vendita


RISTRUTTURAZI Il promittente l’acquisto può detrarre gli
ONI interventi alle seguenti condizioni:
 se è stato immesso nel possesso
dell’immobile;
 se esegue gli interventi a proprio
carico;
 se il preliminare è stato registrato.

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AGEVOLAZIONI  Interventi agevolabili immobili


RISTRUTTURAZI privati
ONI  manutenzione straordinaria;
 restauro e risanamento
conservativo;
 ristrutturazione.

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AGEVOLAZIONI  Interventi agevolabili immobili


RISTRUTTURAZI condominiali
ONI  manutenzione ordinaria;
 manutenzione straordinaria;
 restauro e risanamento
conservativo;
 ristrutturazione.

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AGEVOLAZIONI  Agevolazione IVA


RISTRUTTURAZI  Sugli interventi effettuati su immobili
ONI a destinazione abitativa si applica
l’aliquota ridotta del 10%
 Sono agevolate tutte le tipologie
di intervento

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AGEVOLAZIONI  Non si applica l’aliquota agevolata:


RISTRUTTURAZI  ai materiali e ai beni acquistati
ONI direttamente dal committente;
 alle prestazioni professionali
(anche se relative agli interventi
agevolati);
 ai contratti di subappalto.

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AGEVOLAZIONI  Adempimenti
RISTRUTTURAZI  bonifico specifico
ONI  comunicazione alla ASL
 comunicazione all’ENEA (novità
2018)
 ritenuta d’acconto 8%
 conservazione fatture e contabili
bonifici
 conservazione certificazione
amministratore di condominio per
interventi condominiali

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AGEVOLAZIONI  Vendita dell’immobile


RISTRUTTURAZI Le detrazioni ancora da utilizzare
ONI passano all’acquirente, salvo diverso
accordo tra le parti (da far risultare
nell’atto di compravendita)

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AGEVOLAZIONI  Agevolazione per acquisto di immobili già


ristrutturati
RISTRUTTURAZI  acquisto di immobile facente parte di un
ONI edificio interamente ristrutturato da parte di
una impresa di costruzioni che vende entro
18 mesi dalla data del termine dei lavori
 l’agevolazione consiste in una detrazione
Irpef calcolata su un costo forfettario di
ristrutturazione dell’immobile
 indipendentemente dal valore degli
interventi eseguiti, l’acquirente calcola la
detrazione (pari al 50% in dieci anni) sul
25% del prezzo di vendita dell’immobile.

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AGEVOLAZIONI  Risparmio energetico


RISTRUTTURAZI  detrazione Irpef e Ires
ONI  Persone fisiche, società di
persone, società di capitali
 interventi che aumentano il
livello di efficienza energetica
degli edifici
 65% con un limite di spesa
variabile in relazione alla
tipologia di intervento
 dieci rate annuali

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AGEVOLAZIONI  Adempimenti
RISTRUTTURAZI  bonifico specifico
ONI  comunicazione all’ENEA
 ritenuta d’acconto 8%
 conservazione fatture e contabili
bonifici
 conservazione certificazione
amministratore di condominio
per interventi condominiali

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AGEVOLAZIONI  Documentazione da conservare


RISTRUTTURAZI  asseverazione di conformità
ONI rilasciata da un tecnico;
 attestato di certificazione
energetica;
 scheda informativa relativa agli
interventi.

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AGEVOLAZIONI  Documentazione da trasmettere


RISTRUTTURAZI comunicazione all’ENEA entro 90 giorni
ONI dalla fine dei lavori

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AGEVOLAZIONI  Detrazione 110% (Superbonus)


RISTRUTTURAZI INTERVENTI TRAINANTI
ONI  isolamento termico
 sostituzione impianti di
climatizzazione invernale.

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AGEVOLAZIONI  Detrazione 110% (Superbonus)


RISTRUTTURAZI INTERVENTI TRAINATI
ONI  efficientamento energetico;
 installazione colonnine ricarica
veicoli elettrici.

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AGEVOLAZIONI  Detrazione 110% (Superbonus)


RISTRUTTURAZI DESTINATARI
ONI  condomini;
 persone fisiche, al di fuori
dell’esercizio di attività di
impresa, arti e professioni.

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AGEVOLAZIONI  Detrazione 110% (Superbonus)


RISTRUTTURAZI REQUISITI
ONI  devono assicurare il
miglioramento di almeno due
classi energetiche dell’edificio (da
dimostrare attraverso A.P.E. ante e
post intervento).

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AGEVOLAZIONI  Detrazione 110% (Superbonus)


RISTRUTTURAZI DETRAZIONE
ONI  cinque quote annuali.

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AGEVOLAZIONI  Bonus facciate


RISTRUTTURAZI DETRAZIONE
ONI  90% dei costi sostenuti;
 ripartizione in dieci quote
annuali.

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AGEVOLAZIONI  Detrazione acquisto mobili


RISTRUTTURAZI  acquisto mobili e grandi
ONI elettrodomestici destinati all’arredo di
un immobile ristrutturato
 importo detrazione: 50% su un
importo massimo di euro 16.000
 detrazione in dieci rate annuali

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AGEVOLAZIONI  Adempimenti
RISTRUTTURAZI  Pagamenti tracciati
ONI  bonifico;
 bancomat/carta di credito.
Non sono validi pagamenti effettuati con
assegni bancari o contanti

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DETRAZIONE  Detrazione interessi mutuo acquisto


abitazione principale
FISCALE  interessi passivi e oneri accessori
MUTUO  onorario notarile;
 spese perizia;
 spese istruttoria;
 commissioni bancarie;
 imposte iscrizione/cancellazione
ipoteca;
 imposta sostitutiva.

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DETRAZIONE  Non sono detraibili:

FISCALE  spese di assicurazione immobile;


 provvigione immobiliare;
MUTUO
 onorario notarile atto di
compravendita;
 imposta di registro/iva, ipotecarie e
catastali.

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 Concetto di abitazione principale


DETRAZIONE  Il luogo dove il contribuente o i suoi
FISCALE familiari dimorano abitualmente
MUTUO  la detrazione spetta anche al
contribuente acquirente e intestatario di
un contratto di mutuo per l’acquisto di
un immobile da adibire ad abitazione
principale di un suo familiare (coniuge,
parenti entro il terzo grado, affini entro
il secondo grado)

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DETRAZIONE  Importo massimo

FISCALE  La detrazione spetta su un importo


massimo di Euro 4.000,00
MUTUO  In caso di contitolarità del
contratto di mutuo l’importo è da
suddividere tra gli intestatari
 eccezione: coniuge a carico

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DETRAZIONE  Soggetti ammessi alla detrazione

FISCALE  acquirenti l’immobile intestatari


del contratto di mutuo
MUTUO  spetta al nudo proprietario
 non spetta all’usufruttuario (che non
acquista l’immobile)

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Condizioni per fruire della detrazione


DETRAZIONE

 la detrazione spetta a condizione che


FISCALE l’immobile sia adibito ad abitazione
principale entro un anno dall’acquisto
MUTUO  immobile oggetto di ristrutturazione:
detrazione decorre dalla data in cui
l’immobile viene adibito ad abitazione
principale (comunque entro due anni
dall’acquisto)
 immobile locato: la detrazione spetta a
condizione che entro tre mesi dall’acquisto
l’acquirente notifichi lo sfratto per finita
locazione e entro l’anno dal rilascio
dell’immobile questo venga adibito ad
abitazione principale

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DETRAZIONE  Perdita del diritto alla detrazione

FISCALE Il diritto alla detrazione viene meno a partire


dall’anno successivo a quello in cui
MUTUO l’immobile non viene più utilizzato come
abitazione principale

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DETRAZIONE  Acquisto autonomo di pertinenza

FISCALE la detrazione non compete per il mutuo


acceso autonomamente per l’acquisto di una
MUTUO pertinenza dell’abitazione principale.

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ADEMPIMENTI AGENZIA 65
IMMOBILIARE

2020
Dicembre
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 La fattura dell’agente immobiliare

Provvigioni 1.000,00
Iva 22% 220,00
Totale lordo 1.220,00
Ritenuta d’acconto (23% sul 50% della provv.) 115,00
Totale netto 1.105,00
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ADEMPIMEN  Ritenuta d’acconto

TI AGENZIA  23% sul 50% in caso di agente


individuale
IMMOBILIAR  23% sul 20% in caso di presenza
E di dipendenti o collaboratori

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67

CONTABILITA  Contabilità e bilancio

’  Scritture contabili
 libro giornale;
 libro inventari;
 registri iva;
 scritture ausiliarie;
 libri sociali;
 registro beni ammortizzabili.

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68

CONTABILITA  Regimi contabili

’  Contabilità ordinaria
 obbligatoria per natura soggetto
(società di capitali)
 obbligatoria per superamento limiti
dimensionali
 euro 400.000,00 fatturato per
imprese di servizi
 euro 700.000,00 fatturato per le altre
attività
 per opzione

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69

CONTABILITA  Contabilità semplificata

’  imprese individuali
 società di persone

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70

CONTABILITA  Differenza di informativa tra


contabilità semplificata e ordinaria
’  rilevazione delle
movimentazioni finanziarie (partita
doppia)

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71

CONTABILITA  Bilancio d’esercizio

’  stato patrimoniale
 conto economico
 nota integrativa
 rendiconto finanziario

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CONTABILITA’ 72

2020
Dicembre
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 Stato patrimoniale

ATTIVITA’ PASSIVITA’
Immobilizzazioni Debiti
Rimanenze Fondi rischi e oneri
Crediti Ratei e risconti passivi
Liquidità Patrimonio netto
Ratei e risconti attivi
CONTABILITA’ 73

2020
Dicembre
Studio Corsinotti
 Conto economico

Costi Ricavi

La differenza tra ricavi e costi indica l’utile o la perdita


dell’esercizio
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CONTABILITA  Nota integrativa

’ E’ il documento che illustra le decisioni


assunte dagli amministratori nella
predisposizione del bilancio in modo da
favorirne la comprensione
 funzione informativa e descrittiva

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ACCERTAMENTO  Attività di accertamento da parte


dell’Agenzia Entrate
 controllo automatico (art. 36-bis)
 controllo formale (art. 36-ter)
 controlli di merito
 accessi;
 ispezioni;
 verifiche;
 inviti a comparire.

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ACCERTAMENTO  Accertamento analitico;


 Accertamento sintetico e induttivo;
 redditometro (persone fisiche)
 indici sintetici di affidabilità
(imprese)
 Accertamento d’ufficio.

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CONTENZIOSO  Contenzioso tributario e mezzi


deflattivi
 Commissione Tributaria Provinciale
(I grado)
 Commissione Tributaria Regionale (II
grado)
 Cassazione

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CONTENZIOSO  avvio del processo tributario


 termini di impugnazione
 sospensione feriale
 assistenza tecnica
 esito del ricorso e applicazione della
sentenza
 camera di consiglio
 trattazione in pubblica udienza
 ricorso in appello
 ricorso in Cassazione

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CONTENZIOSO  Come evitare o risolvere le liti


 acquiescienza
 riduzione delle sanzioni a 1/3
 accertamento con adesione
 mediazione (o reclamo)
 conciliazione giudiziale
 autotutela
 ravvedimento operoso
 interpello

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