Il catasto

20.IV.2010

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 Cos’è il Catasto

• Il Catasto rappresenta
– l’inventario
l’i t i dei
d i beni
b i immobili
i bili esistenti
i t ti sull
territorio nazionale
– è la base per le imposizioni fiscali
– conserva le informazioni relative a:
– individuazione univoca del bene
– sua estensione e consistenza
– destinazione d’uso del bene
–ggrado di p
produttività e relativi redditi
– possessori e titolari di altri diritti reali

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 Le finalità del Catasto
• Le finalità del Catasto sono le seguenti:
– l’accertamento della p proprietà
p immobiliare con la
gestione delle sue mutazioni
– la perequazione fiscale da attuare attraverso la
determinazione per ciascuna particella di specifiche
rendite che ne rappresentino le principali
caratteristiche
• Inoltre
Inoltre, nel tempo il Catasto ha fornito una importante
base cartografica per scopi civili
– Individua gli immobili nelle compravendite, nelle
operazioni ipotecarie e nell’elaborazione degli
strumenti urbanistici

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Il Catasto nella legge fondamentale

• L’articolo
L articolo 1 della Legge Fondamentale del
1886 definisce il Catasto Italiano quale:
– catasto geometrico particellare
• il Catasto basa l’identificazione
l’identifica ione dei beni immobili su
s mappe
fondate sul rilievo topografico volto alla determinazione di
ciascuna particella: una porzione continua di terreno
situata in un solo Comune, appartenente ad un unico
possessore, assoggettata ad un un’unica
unica specie di coltura
(qualità), con uniforme grado di produttività (classe)
– fondato sulla misura e sulla stima
– non probatorio
• il catasto non certifica i diritti reali sugli
immobili (es. la proprietà)

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 L’articolazione del Catasto
Il Catasto è articolato in due sezioni complementari

Il catasto

Il Catasto dei Terreni Il Catasto dei Fabbricati

Attualmente sono censite Comprende circa 60milioni

circa 80milioni di particelle Di unità immobiliari

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 Il Catasto dei Terreni

• Il Catasto dei Terreni è stato istituito con la

Legge fondamentale nel 1886 e inventaria
– tutti i suoli agricoli
– i fabbricati rurali al loro servizio
– i terreni incolti
– le strade pubbliche e le acque esenti da estimo
• Per mezzo delle mappe, il Catasto terreni offre
una rappresentazione cartografica
completa del territorio nazionale

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 La struttura del Catasto Terreni
• Il Catasto Terreni
censisce le particelle
p
catastali riportate su
fogli di mappa
• Le principali
informazioni
riguardano:
– la superficie
– la ditta intestataria
– le caratteristiche
economiche (tipo di
coltura e livelli di
redditività che fornisce))

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 La determinazione delle tariffe nel
Catasto terreni
te eni

• L
Le caratteristiche
i i h economiche
i h sono strumentalili
alla stima del Reddito Imponibile, ovvero la
base imponibile
p fiscale
• Nel Catasto Terreni, il Reddito imponibile si
compone di due parti:
– Il Reddito
R ddit DDominicale
i i l che
h è il reddito
ddit attribuibile
tt ib ibil
alla proprietà,
• importante in quanto entrava nella formula
dell’indennità
dell indennità espropriativa delle aree edificabili ex art
5 bis della L. 359/92 (abrogato dalla sentenza
348/2007)
– Il Reddito Agrario che è il reddito attribuibile
all’imprenditore agricolo
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La rappresentazione catastale: le mappe
• La mappa particellare è un
documento cartografico
composto da d più
iù fogli
f li
numerati nel quale è
rappresentato il territorio
comunale
• Sulle mappe vengono
rappresentate tutte le
particelle catastali, i punti
trigonometrici, i particolari
topografici (strade, canali,
fiumi ecc.)
• I fogli di mappa sono in
genere in scala 1/2000 e
vengono tutti riuniti in un
unico quadro d'unione in
genere realizzato in scala
1/25000
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 Il Catasto dei fabbricati

• Il Catasto dei fabbricati inventaria tutte le

costruzioni urbane (dal 1939) e rurali (dal 1994)
• L’
L’unità
ità di misura
i di riferimento
if i t è rappresentata
t t
dall’unità immobiliare urbana:
– una porzione di fabbricato (appartamento,
(appartamento garage,
garage
ufficio) oppure un intero fabbricato (scuola,
villetta) od un insieme di fabbricati (ospedale,
i d t i ) nello
industria) ll stato
t t in
i cuii sii trova
t è di per se
stesso utile e atto a produrre un reddito

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 Le fasi di realizzazione
del Catasto dei Fabbricati

• Le fasi di realizzazione e gestione del Catasto

dei Fabbricati sono quattro (L. 1249/1939)

La fase di formazione è
Formazione fondamentale e si articola in due
parti:
Pubblicazione •Accertamento, rilievo e misura
delle unità immobiliari per costruire
Atti i
Attivazione le mappe catastali
•Attribuzione dei valori (formazione
degli estimi catastali)
Conservazione

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 Le fasi di realizzazione del Catasto (ii)

• Alla fase di formazione seguono

g altre tre fasi:
– la pubblicazione degli atti redatti nella fase di
formazione al fine di rendere noti i dati rilevati e
permettere la presentazione di eventuali ricorsi;
– l’attivazione ovvero l’aggiornamento dei dati pubblicati in
seguito alle modificazioni intervenute dopo la fase di
pubblicazione;
bbli i
– la conservazione basata sul mantenimento dei dati
riportati nelle scritture catastali e nel loro aggiornamento.
• Attualmente il catasto è in fase di conservazione

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 L’obiettivo della p
prima fase

• La prima fase del processo (la formazione) ha

come obiettivo la definizione delle basi
imponibili per ogni unità immobiliare
• La base imponibile
p fiscale è un valore di
reddito: la tariffa d’estimo esprime, per
unità di consistenza, la capacità reddituale di
un bene
u be e immobile
ob e a fini fiscali
sca
• La definizione delle basi imponibili si articola in
diverse fasi

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 Le zone censuarie

• Le operazioni di qualificazione e classificazione

si eseguono per zone censuarie
• La zona censuaria è una p parte del territorio
(comunale o extra comunale) con
caratteristiche uniformi dal punto di vista
ambientale urbanistico,
ambientale, urbanistico socio-economico e del
mercato immobiliare
• In ogni zona censuaria si procede alle fasi di
qualificazione, classificazione e
classamento

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 Qualificazione e classificazione
Q
• La qualificazione distingue le
u.i.u. a seconda della
Qualificazione destinazione ordinaria e
permanente
g
– le u.i.u. vengono divise in
gruppi e categorie
• La classificazione distingue
Classificazione g categoria
all’interno di ogni g
diverse classi di redditività
– le u.i.u. vengono divise in
classi a seconda della
capacità di reddito
• Il classamento attribuisce ad
Classamento g u.i.u. la rispettiva
ogni p
categoria e classe
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 La qualificazione:
i gruppi
g ppi di immobili
Gruppi di immobili

Imm. a destinazione Imm. a destinazione Imm. a destinazione

ordinaria speciale particolare

Gruppo A Gruppo D Gruppo E

(abitazioni e uffici)
Gruppo B
(uffici pubblici)
Gruppo C
(negozi, magazzini)
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(Immobili industriali e (Immobili particolari come
commerciali) mercati, ponti)
La distinzione per destinazione delle uiu
avviene sulla base di un Quadro generale
che comprende 44 categorie di immobili
divisi in 5 gruppi
Ad ogni gruppo di categorie corrisponde
una lettera
 • Gruppo A • Gruppo C

naria
– A/1 abitazioni di tipo signorile

ategorrie:
– C/1 negozi e botteghe
– A/2 abitazioni di tipo civile – C/2 magazzini e locali di
– A/3 abitazioni
bi i i di tipo
i

azione ordin
deposito
economico – C/3 laboratori per arti e
– A/4 abitazioni di tipo popolare mestieri
– A/5 abitazioni di tipo – C/4 fabbricati e locali per
uadro generrale delle ca

ultrapopolare
lt l
esercizi sportivi
– A/6 abitazioni di tipo rurale
– C/5 stabilimenti balneari
– A/7 abitazioni in villini
– C/6 stalle, scuderie e
– A/8 abitazioni in ville
autorimesse
estina

– A/9 castelli e palazzi

– A/10 uffici privati
• Gruppo B
mmobiili a de

– B/1 collegi,
ll i convitti,
itti conventi,
ti
caserme
– B/2 case di cura e ospedali
– B/3 prigioni e riformatori
– B/4 uffici pubblici
– B/5 scuole e laboratori
– B/6 biblioteche, pinacoteche,
musei
gli im
Il qu

– B/7 cappelle e oratori

– B/8 magazzini sotterranei
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 Il quadro generale delle categorie:
gli immobili a destinazione speciale e
particolare
• Gruppo
G D • Gruppo E
– D/1 opifici – E/1 Stazioni per servizi di
trasporto
– D/2 alberghi e pensioni
– E/2 Ponti comunali e
– D/3 teatri, cinematografi, provinciali
i i li soggettitti a
sale per concerti e pedaggio
spettacoli
– E/3 costruzioni e fabbricati
– D/4 case di cura e ospedali per specifiche esigenze
– D/5 istituti di credito, – E/4 recinti
i ti chiusi
hi i per
cambio e assicurazioni speciali esigenze pubbliche
– D/6 fabbricati e locali per – E/5 fortificazioni
servizi sportivi con fini di
lucro – E/6 fari, semafori e torri
– D/7 fabbricati industriali – E/7 fabbricati di culto
– D/8 fabbricati commerciali – E/8 fabbricati e costruzioni
nei cimiteri
– D/9 edifici galleggianti
– E/10 edifici a destinazione
particolare

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 La classificazione
• La classificazione prevede che ogni categoria a
destinazione ordinaria (A,
(A B,
B C) sia suddivisa in
classi, in funzione della capacità di generare
reddito
– non esiste
i t un numero prestabilito
t bilit di classi
l i e, comunque,
la prima classe è quella che comprende gli
immobili a minore produttività
• La capacitàà reddituale di un bene viene
stimata in funzione delle sue caratteristiche
p
posizionali
– gli immobili localizzati in aree apprezzate dal mercato
avranno una classe più elevata mentre la classe più
bassa è indicatore di una localizzazione pperiferica

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 Il classamento

• Le operazioni di qualificazione e classificazione

consentono di determinare, per ogni zona
censuaria, un quadro di categorie e classi
• Per ogni categoria e classe si stabilisce
un’unità immobiliare tipo che rappresenta il
termine di confronto nella fase di
classamento
• La fase di classamento prevede che ad ogni
u.i.u.
i venga assegnata
t lal categoria
t i e la
l classe
l
attraverso la comparazione con l’unità
immobiliare tipo
p

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Le tariffe d
d’estimo:
estimo: il reddito imponibile
• Per g
gli immobili compresi
p nei g
gruppi
pp A, B e C,
dopo la determinazione delle categorie e delle
classi, si procede ad attribuire la tariffa d’estimo
sulla base della stima del reddito imponibile:
Reddito imponibile = RL - (Q + Sa + Sf + I)
dove: Q= quote di reintegrazione e di manutenzione
Sa= Spese di assicurazione
Sf e I = Sfitti e inesigibilità
• Nel caso di beni immobili compresi nei gruppi D
ed E, si procede a stima diretta

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 Dal reddito imponibile alla
rendita
endita catastale
• Il calcolo della rendita catastale di un’unità
immobiliare, ovvero il reddito medio ordinario
ritraibile, si ottiene come segue:
T iff d’estimo
Tariffa d’ ti x consistenza
i t
• La misura della consistenza è individuata in
ragione della funzione dell
dell’unità
unità immobiliare:
– per la residenza si utilizza il vano utile
– per i fabbricati del gruppo B si utilizza il metro
cubo
– per gli immobili che appartengono al gruppo C la
misura fa riferimento al metro quadrato

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 Dalla rendita ai valori

• Il p
passaggio
gg dalle rendite ((valori di reddito)) ai
valori catastali (valori che esprimono il
valore del patrimonio) si ottiene attraverso
opportuni coefficienti:
• 100 per le unità residenziali
• 50 per gli uffici (compresa la categoria A10)
• 34 per gli immobili a destinazione
commerciale
• Si tratta di un p
procedimento p
per
capitalizzazione che impiega 3 diversi saggi
legali di fruttuosità

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 Capitalizzazione e saggio di
f tt osità
fruttuosità

• Supponendo che la rendita catastale sia

di 500 euro avremo, per le tre tipologie:
– Per le abitazioni r = 0,1%
0 1%
– Valore = 500 / 0,01 = 500*100
– Per g
gli uffici r = 2%
– Valore = 500 / 0,02 = 500*50
– Per i negozi r = 3%
– Valore = 500 / 0,03 = 500*34

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 Un q
quadro di sintesi

• Reddito netto al
Reddito imponibile/Tariffa lordo delle imposte
riferito all’unità di
consistenza (Ri)
• Reddito medio
Rendita catastale ordinario dell
dell’uiu:
uiu:
– Ri x consistenza
• Valore fiscale dell’uiu
Valore catastale – Rd x 100
– Rd x 50
– Rd x 34

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 Identificazione e caratteristiche di
una
na unità
nità immobiliare
immobilia e urbana
bana
• Sotto il p
profilo dell’identificazione,, di una u.i.u.
dovremo conoscere:
– la zona censuaria
– il foglio
f li di mappa
– il numero di mappale
– il subalterno
• Sotto il profilo del valore, dovremo sapere:
– la consistenza
– la tariffa d’estimo (o reddito imponibile
catastale)

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 Un esempio
p

• U
Un appartamento localizzato
l li a
Cannaregio;
• Unità immobiliare categoria
A/3 (abitazioni economiche)
• Classe 2 (non presenta un
elevato livello di redditività,
à
infatti è localizzato in una zona
semicentrale))
• L’immobile è formato da 5 vani

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 ppres
La rap
L e graffica
zione
sentaz

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 Un esempio
p

Zona,, categoria
g e classe
Foglio
F li di
mappa e
mappale La consistenza

La rendita (reddito imponibile/tariffa x consistenza)

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Ip
problemi del Catasto dei fabbricati

• I principali problemi e limiti dell

dell’attuale
attuale
Catasto possono essere così raggruppati:
– lo scollamento fra i valori del Catasto e
i valori del mercato immobiliare
– la mancata registrazione di una quota
consistente del patrimonio immobiliare
• secondo recenti stime, mancherebbero
oltre 1 milione di unità immobiliari non
ancora registrate
– la mancanza di probatorietà

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 La fiscalità immobiliare:
l imposte sugli
le l immobili
b l urbani
b
Imposte sul reddito
• IRPEF (Imposta sui Redditi delle Persone Fisiche)
• IRPEG (Imposta sui Redditi delle Persone
Giuridiche)
Imposte patrimoniali:
• ICI ((Imposta
p Comunale sugli
g Immobili))
Imposte sui trasferimenti o locazioni:
• Imposta di registro
• Imposta ipotecaria
• Imposta catastale
• IVA (Imposta sul Valore Aggiunto)

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 Una p
pressione fiscale crescente
• Secondo l’ufficio studi della Confedilizia, la
pressione fiscale sugli immobili generava nel
1980 un gettito di poco superiore a 5.100
miliardi mentre nel 1996 il gettito è stato
miliardi,
di quasi 54.000 miliardi di lire (+ 940% )
• La legge 662 del 1996 ha inoltre rivalutato le
rendite catastali urbane del 5%, i redditi
dominicali e agrari rispettivamente dell’80% e
70% ai fini delle imposte sui redditi

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