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APE 2020

BREVE SPIEGAZIONE DELL’ATTESTATO DI PRESTAZIONE


ENERGETICA

APE Senza sopralluogo?

Dal 1 ottobre 2015 diventano illegali tutti gli APE effettuati in assenza di sopralluogo

Come registrare il contratto d’affitto:

Ai sensi della Legge n° 9 del 21 febbraio 2014 è possibile allegare una copia semplice dell’attestato per i contratti di
locazione con più di una unità immobiliare. Per i contratti che prevedono una sola unità immobiliare locata non è
necessario allegare copia dell’APE. Per tutti i contratti, indipendentemente dalla quantità di immobili locati, è
necessario aggiungere apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto l’APE dal locatore.

Diagnosi tramite termografia e soluzioni ai problemi di umidità

Solitamente ci si preoccupa dell'umidità presente negli immobili per i noiosi distacchi di intonaco che questa può
causare nel tempo. In realtà ci sono due ulteriori effetti ben più gravi tal volta sottostimati. La condensa nelle pareti
favorisce la formazione di muffe, che rendono gli ambienti insalubri e dannosi per chi ci vive. L'umidità crea anche
danni anche irreversibili ai più comuni mezzi di coibentazione (come la lana di vetro) riducendo la capacità di
proteggere dal freddo esterno anche nelle pareti prive di coibentazione.

La termografia effettuata da operatori appositamente certificati permette di mettere in evidenza la presenza di


umidità anche prima questa crei danni, aiuta ad identificare la sorgente (anche nel caso di tubazioni guaste che
possono così essere riparate attraverso interventi mirati e poco invasivi). Tra queste ricordiamo gli apparati ad
emissione di onde appositamente modulate, gli impianti di ventilazione meccanica forzata, il riscaldamento localizzato
della base muraria. Soluzioni eccezionali che però risultano inefficaci se quando applicate in modo non corretto.

Perché l’immobile ha ricevuto una certa classe energetica?

La classe energetica (da A4 a G) differenzia gli immobili per i consumi previsti in condizioni standard sia per riscaldare
gli ambienti durante l’inverno sia per l’uso dell’acqua calda sanitaria. Un immobile sito a Catania però può trovarsi in
classe G e consumare meno di un immobile in classe D sito a Trecastagni. La classe energetica considera infatti anche
l’ubicazione dell’immobile, e i parametri nei siti più freddi sono più ampi di quelli in città più calde. Un confronto più
preciso sui costi di gestione dell'immobile per le spese di riscaldamento, raffrescamento, e di ACS può essere fatto
confrontando i numeri in seconda pagina.

Quali investimenti oggi sono più appropriati?


Un impianto fotovoltaico ben dimensionato si ripaga in meno di 7 anni, anche non considerando i risparmi fiscali.
Un impianto solare termico solitamente costa più di quel che vale. Al momento esistono però contributi da parte dello
Stato versati direttamente ad alcune aziende (ESCO). Grazie a questi contributi il costo pagato dal cliente viene ridotto
del 75% permettendo di ripagare la spesa in soli 2 anni di consumi di uno scalda acqua elettrica o 4 di uno scalda
acqua a gas.
L'utilizzo delle pompe di calore è quasi sempre consigliato (la convenienza diminuisce per temperature esterne
inferiori a 7°).
Alcune note sull’APE

Un abitazione priva di riscaldamento avrà un rendimento inferiore al 40%, una vecchia caldaia inferiore all’80%, una
caldaia a condensazione generalmente inferiore al 90%. Un’abitazione piena di pompe di calore sita in un clima mite
può superare rendimenti del 140%, dimezzando i costi di riscaldamento rispetto ad una caldaia non a condensazione.

Quali parametri incidono maggiormente nella classe energetica?

1) Il rapporto tra superficie disperdente e superficie calpestabile. Nessun lavoro di ristrutturazione può
cambiarlo e solo un’adeguata progettazione ab initio può migliorare la prestazione energetica. Un
appartamento in condominio circondato da altri appartamenti consuma, a parità di qualità dei materiali,
meno di una villa isolata su un solo piano e con forma simil-triangolare. Anche tetti molto alti influiscono
negativamente, se non sono soppalcati.
2) L’impianto di riscaldamento. Qualora sia assente per legge il certificatore dovrà considerare che per portare gli
ambienti a 20° verranno utilizzate sempre delle stufe elettriche, che non sono per nulla efficienti. La stima di
consumi risulterà dunque particolarmente elevata, e non c’è immobile probabilmente che possa evitare la
classe G in questo caso.
3) Un impianto di riscaldamento tramite caldaia a gas vecchio può facilmente consumare oltre il 20% in più di
una buona caldaia a condensazione correttamente installata.
4) Nei climi più miti la pompa di calore risulta imbattibile da ogni altra tipologia di riscaldamento, premiando
anche gli immobili meno efficienti dal punto di vista strutturale.

Investire nel miglioramento energetico conviene?

Le condizioni standard prevedono di riscaldare gli ambienti per tutto l’inverno a 20° costanti.
I consumi reali possono dunque essere molto più bassi qualora gli ambienti non vengano riscaldati artificialmente o la
temperatura interna venga regolata a 16-18°.
I relativi risparmi di eventuali investimenti sono sempre calcolati supponendo 20°, e non considerando eventuali
agevolazioni fiscali, molti investimenti possibili non vengono considerati nell’APE ma potrebbero essere
particolarmente convenienti qualora una o più condizioni fra le seguenti siano verificate:

1) Lavori effettuati in combinazione ad interventi di manutenzione straordinaria indispensabili a prescindere


2) Agevolazioni fiscali
3) Necessità da parte di chi vive negli ambienti di temperature invernali maggiori di 20°

Contratto Agevolato (solo immobili residenziali della provincia di Catania)

Con l'articolo 9 del decreto legge approvato il 12 marzo 2014 la cedolare secca applicata ai contratti a canone
concordato viene ridotta al 10% almeno fino al 2017.
Un risparmio considerevole rispetto alla cedolare secca classica che al momento è al 21%, Ad esempio su un canone di
affitto pari a 300€/mese il risparmio risulta essere pari a 396€ ogni anno, come se il locatore ricevesse più di un mese
d'affitto in più. Su un canone di affitto pari a 600€/mese il risparmio ovviamente raddoppia approssimandosi ad
800€/anno.

Il principale dubbio di molti proprietari riguarda il prezzo dell'immobile che hanno in affitto a canone concordato, e se
questo non sia troppo basso rispetto a quello di mercato, al punto da rendere poco conveniente l'applicazione del
canone concordato. Abbiamo effettuato diverse simulazioni notando che molto spesso il canone concordato può
anche superare il prezzo concordato tra le parti, e riteniamo che tranne pochi fortunati locatori che riescono ad
affittare i propri immobili a prezzi particolarmente elevati rispetto alla superficie utile, nella maggioranza dei casi la
convenienza del canone concordato sia tangibile e tale da giustificare anche l'annullamento dei vecchi contratti per la
sostituzione con dei nuovi a canone concordato. I prezzi variano in base alla superficie ( risultano avvantaggiati gli
immobili sotto i 60mq, sopra i 130mq, con posto auto, terrazze o meglio ancora garage), alla zona in cui sono ubicati e
ad alcuni parametri indicativi della qualità dell'immobile (cucina abitabile, ascensore, giardino condominiale,
ristrutturazioni, etc.) E' imprescindibile l'impianto elettrico sia a norma.

Prof. Ing. Francesco Mascali, 3289423665


via del Bosco 31b, Catania CT
Docente di Economia Applicata all'Ingegneria presso il DIEEI Università di Catania A.A. 2019/2020