V-01 DDP Relazione

COMUNE DI SULZANO _ PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO
COMUNE DI SULZANO
Provincia di Brescia
Piano di Governo del Territorio
Documento di Piano
Relazione
Febbraio 2009 Ing. Arici
Valerio
Arch. Martinoli Francesca
Adottato con delibera del Consiglio comunale n° 39 del 16/10/2008. Approvato

con delibera del Consiglio comunale n° 9 del 02/03/2009.
DOCUMENTO DI PIANO 2 RELAZIONE

SOMMARIO
0 INTRODUZIONE 4
Scopo del documento. 5
Premessa. 5
0.3) Quadro di riferimento iniziale e inquadramento legislativo. 5
0.4) Valutazione Ambientale Strategica (vas) e Quadro Conoscitivo Orientativo. _ 7
0.5) Definizione degli obiettivi di piano e individuazione delle strategie. 10
1 INQUADRAMENTO DELLE PROBLEMATICHE E DEGLI AMBITI STRATEGICI. 13
1.1) La mobilità. 13
1.2) Il sistema della sosta. 15
1.3) Sistema acquedottistico. 17
1.4) Sistema fognario. 18
1.5) Il cimitero. 18
1.6) Risorse ambientali e culturali. 18
1.7) Il progetto Casaclima. 20
1.8) Il sistema insediativo. 21
2 STRATEGIE D INTERVENTO. 22
2.1) Strategia1 _ Sistema della mobilità. 22
Ambito 1.1_ Nuova strada in localita Vertine 22
Ambito 1.2 _ Ampliamento della sezione stradale di Via Camontaro. 23
Ambito 1.3_ Anello viario del centro storico di Martignago. 24
X Ambito 1.4 _ Ampliamento e riqualificazione di Via Dosso. X 25
Ambito 1.5 _ Nuovi percorsi pedonali pubblici. 26
Ambito 1.6 _ Piattaforma per atterraggio elicotteri. 27
2.2) Strategia 2 _ Sistema della sosta. 28
Ambito 2.1 _ Nuovi posti auto nel centro storico. 28
Ambito 2.2 _ Nuovo parcheggio pubblico in Via Camontaro (ex-retificio Ziliani). 30
X Ambito 2.3 _ Nuovo parcheggio privato in Via Molini. X 31
Ambito 2.4 _ Parcheggi pubblici in piani attuativi convenzionati. 31
2.3) Strategia 3 _ Sistema acquedottistico. 32
Ambito 3.1 _ Ampliamento serbatoio Dosso. 32
Ambito 3.2 _ Nuovo serbatoio Martignago. 33
Ambito 3.3 _ Nuovo serbatoio Predabbio. 34
2.4) Strategia 4 _ Sistema fognario. 35
Ambito 4.1 _ Nuova rete di collettori in località Montecolo. 35
2.5) Strategia 5 _ Cimitero. 36
2.6) Strategia 6 _Valorizzazione delle risorse ambientali e culturali. 37

Ambito 6.1 _ Realizzazione di nuovo ponte sul torrente Calchere e di percorso

pedonale. 38
Ambito 6.2 _ Trasformazione di porzione di comparto residenziale in zona verde . _ 39
X Ambito 6.3 _ Riqualificazione del cantiere per lo svincolo della SS510. X 40
2.7) Strategia 7 _ Risparmio energetico ed energie rinnovabili 40
Ambito 7.1 _ Progetto Casaclima per la certificazione energetica. 41
Ambito 7.2 _ Interventi pubblici con utilizzo di soluzioni fotovoltaiche. 41
2.8) Strategia 8 _ Sistema insediativo: contenimento dell uso del territorio. 42
Ambito 8.1 _ Piani di recupero e comparti residenziali. 42
Ambito 8.2 _ Ampliamento di area residenziale in Via Tassano. 43
2.9) Strategia 9 _ Sostenibilità economica. 44
X Ambito 9.1 _ Edificabilità ed alienazione di due aree di proprietà comunale X 44
Ambito 9.2 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di Via Camontaro e
riqualificazione di percorso pedonale (vedi ambito 1.2). 44
Ambito 9.3 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di via Ruchena (vedi ambito
1.3) e nuovo serbatoio Martignago (vedi ambito 3.2). 46
Ambito 9.4 _ Modifica dell edificabilità del comparto di Via Dosso per ampliamento del
serbatoio idrico (vedi ambito 3.1) 46
Ambito 9.5 _ Edificabilità di un fabbricato residenziale per l acquisizione dell area del
serbatoio Predabbio (vedi ambito 3.3). 47
Ambito 9.6 _ Nuovo comparto edificabile con creazione di ambulatorio privato. 48
X Ambito 9.7 _ Edificabilità di area privata per realizzazione nuovo tratto di Via Vertine
(vedi ambito 1.1).X 49
3 IL PROCESSO PARTECIPATIVO E IL DIMENSIONAMENTO DEGLI AMBITI
RESIDENZIALI. 51
3.1 Fasi ed eventi del processo partecipativo. 51
3.2 Istanze presentate dalla popolazione. 52
3.3 Dimensionamento degli ambiti residenziali. 55
3.4 Tabelle per il calcolo del consumo del suolo secondo l allegato B della circolare
del PTCP. 56

0 INTRODUZIONE
1.1) Scopo del documento.
Il presente documento ha lo scopo di costituisce il primo tra gli atti che costituiscono il
Piano di Governo del Territorio (di seguito PGT) del Comune di Sulzano (BS), come
previsto dalla L.R. 12/05 Legge di Governo del Territorio .
In tale Documento l Amministrazione Comunale di Sulzano (di seguito A.C.) intende
individuare gli obiettivi per il futuro sviluppo, miglioramento e conservazione del territorio
comunale determinando le strategie di intervento per i diversi ambiti strategici individuati.
1.2) Premessa
.
Il Comune di Sulzano, risultava già dotato di un PRG approvato con Delibera di Consiglio
Comunale n° 13 del 02/03/2006, e conforme ai dettami della pianificazione sovracomunale
ed in particolare del P.T.C.P. della Provincia di Brescia.
Si tratta di un piano integrato da Piano dei Servizi, Piano Paesistico, Piano di
Zonizzazione Acustica, RIM e Studio Geologico (da aggiornare esclusivamente in merito
alla normativa sismica).
La redazione del nuovo strumento urbanistico del PGT è avvenuta all interno di una
situazione sociale, economica ed ambientale del comune di poco mutata rispetto alla
precedente fase di pianificazione, data la prossimità dei due eventi.
Di conseguenza, l A.C., già attiva nella realizzazione del vigente Piano, ha inteso
confermare in buona parte le previsioni e gli obiettivi precedentemente individuati.
L obbligo di una nuova pianificazione è tuttavia percepito come un opportunità per
l adeguamento dell esistente attraverso una rivalutazione complessiva del territorio e delle
dinamiche in atto, anche sulla base di quella sensibilità ambientale e paesistica che la
nuova legislazione porta con sé.
1.3) Quadro di riferimento iniziale e inquadramento legislativo.
I riferimenti normativi per la redazione del presente Documento di Piano sono:

L.R. 12/05 Legge di Governo del territorio, Regione Lombardia

Modalità per la pianificazione comunale (L.R. 12/2005 art.7)

Normativa di settore nazionale e regionale
Piano Territoriale Regionale
Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)
Piani e programmi di settore quali:
o Progetto di riqualificazione turistica delle aree in fregio alla sponda orientale
del Lago d Iseo
o Piano pluriennale di sviluppo soci economico della Comunità Montana
(PSSE)
o Piano Integrato d Area del Medio Lago
o Agenda 21
La L.R. 12/05 stabilisce che il PGT definisce l assetto dell intero territorio comunale ed è
articolato nei seguenti atti:
a) il documento di piano
b) il piano dei servizi
c) il piano delle regole
Il Documento di Piano (di seguito DdP) si contraddistingue per una duplice valenza:
- valenza strategica (non può contenere previsioni che producano effetti diretti sul regime
giuridico dei suoli), per la quale deve portare ad una visione complessiva del territorio
comunale e del suo sviluppo;
- valenza più direttamente operativa, legata alla necessità di definire obiettivi specifici da
attivare per le diverse destinazioni funzionali e di individuare gli ambiti soggetti a
trasformazioni.
Come specificato dal documento Modalità per la pianificazione comunale il DdP:

definisce uno scenario territoriale condiviso dalla comunità la quale, anche
attraverso i suoi attori locali pubblici e privati, diventa essa stessa attuatrice;
determina conseguentemente adeguate politiche di intervento per le varie funzioni;
verifica la sostenibilità ambientale e la coerenza paesaggistica delle previsioni di
sviluppo;
dimostra la compatibilità delle politiche di intervento individuate relazionandole al
quadro delle risorse economiche attivabili

Il Piano dei Servizi deve garantire invece l armonizzazione tra gli insediamenti funzionali
ed il sistema dei servizi e delle attrezzature pubbliche e di interesse pubblico generale.
Infine, al Piano delle Regole sono affidati gli aspetti regolamentativi e gli elementi di
qualità della città e del territorio.
I tre strumenti devono interagire tra di loro per la realizzazione delle strategie e degli
obiettivi prefigurati nel Documento di Piano, all interno dell unicità del processo di
pianificazione.
Sia il Piano dei Servizi che il Piano delle Regole devono garantire coerenza con gli
obiettivi strategici e quantitativi di sviluppo complessivo del PGT contenuti nel Documento
di Piano e, nello stesso tempo, gli indirizzi specifici contenuti in essi trovano fondamento e
si configurano come sviluppi delle direttive ed indicazioni che il Documento di Piano detta
nell ambito della definizione delle politiche funzionali, di qualità del territorio e di tutela
dell ambiente.
1.4) Valutazione Ambientale Strategica (vas) e Quadro Conoscitivo Orientativo.
La nuova legge sul governo del territorio enfatizza l aspetto del perseguimento di uno
sviluppo sostenibile, capace cioè di soddisfare i bisogni della presente generazione senza
compromettere la possibilità delle generazioni future di soddisfare i propri.
Tale intento si deve esprimere, in particolare, in un elevato livello di protezione
dell ambiente, tenendo conto della caratterizzazione paesaggistica dei luoghi
In quest ottica l art.4 della legge precisa che il Documento di Piano, in quanto atto che
elabora gli obiettivi strategici e le politiche di sviluppo del territorio comunale, deve essere
sottoposto a Valutazione Ambientale Strategica (di seguito VAS), di cui alla Direttiva
2001/42/CEE.
La VAS è un processo integrato e continuo che integra e rende coerente l attività di
pianificazione territoriale con le esigenze di sostenibilità ambientale, calibrando l uso del
territorio in funzione di uno sviluppo non unicamente economico, ma che risulti anche
sostenibile e compatibile con la tutela dell ambiente.
L integrazione dell attività pianificatoria con la considerazione congiunta degli aspetti
ambientali, sociali ed economici consente l emergere di conoscenze utili e interessanti
derivanti da analisi integrate e non semplicemente da analisi specialistiche.

L A.C. con l avvio del procedimento per la redazione del PGT ha dato inizio anche al
processo di VAS che, nelle intenzioni dell Ufficio di Piano, è stato così impostato:
Descrizione del quadro conoscitivo con la definizione di un quadro programmatico

che consenta di contestualizzare meglio il Documento di Piano nell ambito
territoriale regionale e della Provincia di Brescia e di un analisi ambientale iniziale
che individui i potenziali aspetti territoriali di criticità, vulnerabilità o valenza
ambientale.
Identificazione degli scenari di riferimento di Piano, con un indagine delle politiche e

delle opzioni considerate dal Piano, nonché degli obiettivi generali contenuti nel
progetto di piano e la localizzazione delle aree oggetto degli obiettivi di Piano.
Individuazione degli effetti del Piano sulle aree sensibili e sulle principali
componenti ambientali oggetto di indagine (paesaggio, ecosistemi, suolo, aria,
ambiente idrico, viabilità, salute pubblica ). Partendo dalla base cartografica
precedentemente prodotta sono state valutate le principali interferenze potenziali
delle scelte di piano sulle aree sensibili presenti sul territorio comunale;
Strutturazione del programma di monitoraggio. Sono stati indicati i criteri ambientali

di valutazione dell efficacia delle scelte di piano, gli indicatori ambientali di
riferimento e suggerito un cronoprogramma per la verifica dello stesso.
Il presente Documento segue, in ordine temporale e soprattutto logico, tutte le fasi di

questo processo di valutazione ambientale (di cui è data nota al cap.3) che ha portato alla
redazione dei seguenti documenti:
- Quadro ricognitivo dello stato dell ambiente
- Rapporto Ambientale
- Sintesi non tecnica
Le informazioni e valutazioni effettuate all interno del processo di VAS e riportate nei
suddetti documenti hanno costituito il punto di partenza ed uno strumento di confronto
imprescindibile per tutte le valutazioni e le considerazioni successive.

Nella fase di elaborazione della Documento si è quindi fatte proprie le indagini e le

informazioni della VAS, riproponendole e integrandole con indagini specifiche su
tematiche non trattate, all interno degli elaborati denominati Quadro Conoscitivo
Orientativo .
Tali elaborati assolvono, infatti, alle necessità di conoscenza cui il DdP deve rispondere,
come indicato dalla stessa legge regionale nei seguenti termini:
Quadro ricognitivo e programmatorio di riferimento per lo sviluppo economico e
sociale del Comune (art.8 comma 1 lettera a)
Quadro conoscitivo del territorio comunale come risultante delle trasformazioni
avvenute (art.8 comma 1 lettera b):
o Assetto e dinamiche di funzionamento dei sistemi insediativi;
o Organizzazione e tendenze evolutive delle attività economiche;
o Caratteri e problematiche ambientali emergenti;
o Caratterizzazioni e vulnerabilità paesaggistiche del territorio;
o Assetto idrogeologico e relative classi di rischio
o Valore agroforestale del territorio
Il Quadro Conoscitivo Orientativo è costituito dai seguenti elaborati:

0Q - Quadro conoscitivo orientativo _ relazione
TAV 1Q : Inquadramento territoriale e previsioni urbanistiche dei comuni
confinanti
TAV 2Q : Carta dei vincoli
TAV 3aQ : Carta degli Elementi Paesistici (1)
TAV 3bQ : Carta degli Elementi Paesistici (2)
TAV 4Q : Mobilità, sosta e reti tecnologiche
TAV 5aQ : Evoluzione del centro storico _ Catasto Napoleonico del 1811
TAV 5bQ : Evoluzione del centro storico _ Catasto Austriaco del 1852
TAV 5cQ : Evoluzione del centro storico _ Catasto Italiano del 1898
TAV 6Q : Uso attuale del suolo
TAV 7Q : Computo aree, densità edilizia e capacità insediativa
TAV 8Q : Modalità di intervento nel centro storico
TAV 9Q : Aree pubbliche o ad uso pubblico
TAV 10Q (allegata) : Carta di analisi territoriale del sistema agricolo
TAV 11Q (allegata) : Carta di fattibilità geologica
TAV 12Q : Istanze del processo partecipativo

Per quanto riguarda l assetto geologico, idrogeologico e sismico, l Amministrazione ha

affidato un incarico per lo studio specifico che ha accompagnato l adozione del PGT ed è
costituito dai seguenti elaborati:
- Relazione
illustrativa
- Carta di fattibilità geologica dele azioni di Piano (Tavv. 1-2-3)
- Carta della pericolosità sismica locale
- Carta dei rischi idraulici ed idrogeologici: delimitazione delle aree di dissesto
- Allegato 1 : ubicazioneindagini sismiche ReMi
- Allegato 2 : ubicazione indagini sismiche ReMi
- Allegato 3 : profili di velocità da indagini ReMie confronto con schede di valutazione dgr
8/1566.
- Allegato 4 : stratigrafia pozzo comunale
1.5) Definizione degli obiettivi di piano e individuazione delle strategie.
Come già sottolineato nel Documento di Scoping presentato alla prima conferenza di VAS,
l A.C. intende perseguire una sostanziale conferma delle prescrizioni e delle indicazioni
contenute nel pre-vigente PRG sia per quanto riguarda gli ambiti del tessuto urbano
consolidato, che per i comparti di espansione, le aree agricole e l intero sistema
ambientale.
Gli obiettivi generali e prioritari individuati possono essere ricondotti alle seguenti 4
tematiche:
- qualità della vita
- salvaguardia e valorizzazione delle risorse ambientali e culturali
- sostenibilità
ambientale
- sostenibilità
economica
Tali macro tematiche sono state declinate nelle strategie specifiche ed in ambiti di
intervento di cui si dà in seguito dettaglio.

QUALITA DELLA VITA
Obiettivo principale del DdP è il perseguimento e mantenimento di quel elevato livello di

qualità di vita, ritenuto causa principale del trend di incremento demografico che nell ultimo
decennio ha caratterizzato il territorio comunale.
In tal senso, l intento è quello di incrementare la dotazione dei servizi insediativi, con
particolare attenzione alle opere di urbanizzazione.
Le strategie individuate riguardano i seguenti campi:
- Sistema della mobilità
- La sosta
- Sistema acquedottistico
- Sistema fognario
- Il Cimitero
SALVAGUARDIA E VALORIZZAZIONE DELLE RISORSE AMBIENTALI E CULTURALI.
Si intende perseguire l intento, già indicato nei piani di scala superiore, di preservazione
dell elevato grado di naturalità e valorizzazione delle differenti connotazioni ambientali e
paesaggistiche con la promozione di forme di fruizione compatibili con l ambiente,
correlate alla valorizzazione dei beni culturali locali .
In tal senso il DdP, oltre a non contenere previsioni anche minimamente lesive delle zone
ad elevato valore ambientale e culturale, favorirà interventi atti a facilitare la fruizione delle
grandi risorse naturalistiche dell intero anfiteatro del medio lago, facilitando il rapporto e le
scelte comuni da effettuarsi con i paesi confinanti.
Tutto ciò in maniera tale da perseguire la messa a sistema del complesso delle risorse
naturalistiche e storiche con l introduzione di circuiti di valorizzazione compatibili.
SOSTENIBILITÀ AMBIENTALE.
Il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale della pianificazione, principio alla

base di tutta la nuova normativa di carattere urbanistico, costituisce uno dei punti cardine
della politica dell A.C. che intende esplicitarlo attraverso due strategie:

- la promozione delle tematiche del risparmio energetico, della riduzione dell emissione di
anidride carbonica, della salvaguardia delle risorse non rinnovabili, con l adesione al
progetto Casaclima per la certificazione energetica;
- l applicazione del principio di contenimento dell uso del territorio alla pianificazione
dell espansione residenziale.
SOSTENIBILITÀ ECONOMICA.
Il DdP, secondo quanto stabilito dalla normativa di riferimento, ma anche nell intento
dell autorità procedente, si prefigge l intento di perseguire e dimostrare la compatibilità
delle strategie di intervento individuate con le risorse economiche attivabili dall A.C, anche
in relazione agli eventuali effetti indotti sul territorio contiguo.
In quest ottica rientra la scelta di concedere nuovi diritti edificatori esclusivamente in luogo
dell individuazione di un interesse pubblico, nella logica di un risparmio di risorse
pubbliche.

1INQUADRAMENTO DELLE PROBLEMATICHE E DEGLI AMBITI

STRATEGICI.
Si riportano di seguito le considerazioni effettuate nella preventiva fase cognitiva, e già

contenute nel Quadro Conoscitivo Orientativo , in merito alle problematiche cui si vuol dar
risposta con le strategie e gli ambiti individuati nel presente Documento.
1.1) La mobilità.
Via Vertine.
Le residenze e l area turistico ricettiva localizzate in località Vertine presentano una
viabilità caratterizzata da una strada locale chiusa ad anello cui si ha accesso
esclusivamente da via Cesare Battisti con un incrocio a T e presenza di un passaggio a
livello con sbarre.
Tale accesso costituisce una situazione di alta pericolosità sia per gli utenti di Via Vertine
che per quelli di Via Cesare Battisti; questo per l inadeguatezza di un incrocio diretto tra
una strada principale ed una locale e soprattutto perché ad esso va a sommarsi la
presenza del passaggio a livello. Da sottolineare anche la difficoltà di manovra per chi
vuole accedere a Via Vertine giungendo da sud ed è costretto ad una svolta ad U a destra,
che necessita l ingombro di parte dell altra corsia e comporta il rischio di tamponamento.
Via Camontaro
Tutto il tratto a valle di Via Camontaro è caratterizzato da pendenze elevate e soprattutto
da una sezione stradale particolarmente ristretta e da una tortuosità del percorso con
curve a raggi ristretti.
A ciò va sommata la mancanza di marciapiedi e percorsi pedonali separati, essenziali
all interno di un area prettamente residenziale.

Esiste quindi una condizione di evidente pericolosità nella fruizione carrabile e soprattutto
pedonale della via, in particolare in corrispondenza dell accesso da Via C.Battisti
(all altezza degli edifici dell ex-retificio Ziliani), della doppia curva (ad S ) e della stretta
curva a 90° in corrispondenza del ristorante Pernice .
Da segnalare la presenza di strada pedonale di proprietà comunale, da riqualificare in
quanto coperta da vegetazione, che consentirebbe ai pedoni di evitare il tratto stradale in
corrispondenza della suddetta curva.
Centro storico di Martignago.

La viabilità da e per Nestesino è attualmente caratterizzata dalla necessità di attraversare
il centro storico di Martignago in entrambi i sensi di marcia, con oggettive difficoltà legate
alla scarsa larghezza della sezione stradale soprattutto in corrispondenza degli edifici ai
mappali 1429 e 813, principali vincoli all ampliamento di Via Martignago.
Tale situazione comporta disagi in quanto il passaggio di due automobili provenienti da
direzioni opposte avviene con assenza di visibilità ed in condizioni di grande ristrettezza.
Si è quindi in presenza di una situazione di effettiva pericolosità sia per i veicoli che per i
pedoni del centro storico.

Elisuperficie
Sulla base di quanto previsto dalle normative nazionali in materia di sicurezza e di
soccorso il Piano Comunale della Protezione Civile individua la necessità della
localizzazione sul territorio comunale di un punto di atterraggio per gli elicotteri di primo
soccorso (eli - ambulanza), antincendio etc.
Ciò risulta comprensibile valutando la difficoltà di soccorso in caso d emergenza dovuta
alle caratteristiche della viabilità di tutto il territorio del Sebino e delle valli alpine in genere
a sua volta legata alla natura stessa dei luoghi.
Attualmente il PCPC individua nel centro sportivo di Martignago la superficie idonea per
l atterraggio ed il decollo di elicotteri in caso di emergenza, sottolineando però che tale
area non sia da considerarsi, ai sensi di legge, un elisuperficie.
1.2) Il sistema della sosta.
L analisi dello stato di fatto, già effettuata nel Piano dei Servizi vigente e riconsiderata nel
nuovo documento del PGT, ha portato all individuazione di un numero di posteggi a
carattere pubblico di poco superiore al migliaio .
Si riscontra quindi un deficit di circa 600 posti auto, computando anche il fabbisogno
derivante dall interscambio turistico estivo che si manifesta con punte notevolissime di 800
veicoli ma solo per pochi giorni all anno.
Il PRG in aggiunta alle disponibilità esistenti, 1.014 posti auto, prevedeva nuove aree da
attrezzare a parcheggio per 410 posti auto arrivando così ad una dotazione finale di
parcheggi inferiore di poco più di 200 stalli al fabbisogno massimo.
Gli ambiti che necessitano interventi più immediati
sono:
Il centro storico lungo lago .

Nonostante alcuni interventi realizzati negli ultimi anni, il fabbisogno di posti auto relativo al
centro storico, soprattutto nei periodi di maggiore affluenza (giorni festivi in genere) non
risulta interamente coperto dall attuale offerta.
Questo a causa della compresenza delle esigenze di residenti sulzanesi (abitanti del
centro storico o utenti delle attività commerciali), degli abitanti di Montisola e dei turisti.

Il centro storico Via Alighieri e Via Molini .

Anche la zona del centro storico dove sono localizzati importanti servizi pubblici quali la
Chiesa, il campo da calcio comunale e la scuola materna, risulta scarsamente dotata di
posti auto.
In particolare il primo tratto di Via Molini presenta una costante presenza di auto
posteggiate a lato della strada, il che comporta una riduzione costante della sezione
utilizzabile della carreggiata ed evidenti difficoltà di circolazione.

Piani attuativi.
All interno delle aree di espansione residenziale, ma anche nella previsione di Piani di
Recupero nelle aree del centro storico, l A.C. ha sempre inteso prevedere la realizzazione,
in loco delle aree a standard di prevista cessione, di un numero di posteggi adeguato alle
esigenze di sosta pubblica della zona.
1.3) Sistema acquedottistico.
Serbatoio Dosso.
Il serbatoio di Via Dosso, costituisce il perno del sistema acquedottistico comunale in
quanto unico serbatoio centrale, per cui ogni altro intervento di potenziamento delle reti e
delle dorsali, può essere eseguito unicamente in una fase successiva .
L incremento residenziale legato alla realizzazione di nuovi insediamenti negli ultimi
decenni, ha infatti fatto sì che tale serbatoio risulti sottodimensionato rispetto alle esigenze
comunali, così come per tutta le rete idrica.
Si rende quindi necessario intervenire con un incremento volumetrico.
Il serbatoio, attualmente, si trova su area (mappale 425) classificata dal PRG vigente
come Servizi tecnologici , confinante con il nuovo comparto 3 , zona di espansione
residenziale.
Serbatoio Martignago.
Il serbatoio di Martignago, localizzato all interno di area di proprietà privata censita al
mappale 595 dell NCEU, risulta non del tutto sufficiente , in termini di qualità del manufatto
e di dimensionamento, per offrire un adeguato servizio al centro abitato di Martignago e
alle aree agricole della parte nord del territorio comunale, che ad esso fanno riferimento.
Serbatoio Predabbio.
Il serbatoio idrico sito in corrispondenza della sorgente di Predabbio, ampliato nel 1998, si
trova attualmente all interno di un area di proprietà privata censita al mappale 3210
(foglio9).
Per avere accesso al serbatoio risulta quindi necessario il passaggio su terreno privato
con conseguente necessità del permesso da parte della proprietà.

In passato, con scambio di missive tra la l A.C. e la proprietà, si è valutata la costituzione

di una servitù tale da regolare le modalità dei periodici ingressi sul terreno.
1.4) Sistema fognario.
Località Montecolo.
L area residenziale e l insediamento per il rimessaggio delle imbarcazioni siti in località
Montecolo, in corrispondenza del confine est del comune, presentano una situazione di
scarico in fognatura non del tutto adeguata alle esigenze esistenti ed alle normative
igienico - sanitarie.
In questa zona, infatti, le dotazioni di strutture fognarie corrisponde alla presenza dei due
suddetti impianti di depurazione del Condominio Residence Country Club Montecolo ,
progettati per una potenzialità di complessivi 300 ab/eq., e di un breve tratto di collettore
collegato al collettore circumlacuale.
Tale situazione non risulta tale da garantire lo scarico di tutte le strutture presenti sull area
secondo quanto previsto dal PTUA.
1.5) Il cimitero.
II Piano dei Servizi vigente ha previsto, ai fini di garantire la capienza della struttura alle
future esigenze, l'estumulazione di circa 180 loculi, da effettuarsi in tre fasi, una per
ciascun lato della struttura.
Nonostante questa previsione in fase di graduale realizzazione, l'incremento demografico
della popolazione e la divisione in classi di età fanno supporre che, nell'arco di non più di
dieci anni, la struttura risulti sottodimensionata.
1.6) Risorse ambientali e culturali.
Tra le molteplici istanze ambientali, paesaggistiche e culturali presenti sul territorio

comunale e descritte nel Quadro Conoscitivo, l A.C. ha individuato le seguenti come ambiti
d intervento strategico.

Torrente Calchere, Cascata del Petoi.

Il torrente Calchere è uno dei sei torrenti presenti sul territorio comunale aventi sbocco al
Lago, e ai sensi della d.g.r. n. 7/7868 del 25/01/2002 successivamente modificata con
d.g.r. n.7/13950 dell 01/08/2003 è stato individuato come reticolo principale di competenza
regionale.
Come rilevato all interno del Quadro Conoscitivo, lungo il corso di tale torrente, risulta
essere di grande rilevanza ambientale il complesso naturalistico della Cascata del Petoi
presso San Fermo, a Tassano.
Si tratta di una caduta d acqua alta circa 15 metri che forma una pozza limpida ed un
ambito umido favorevole alla crescita di specie floristiche pregiate, quali le orchidee.
Il sito, arricchito dalla presenza di una grotta, è oggi difficilmente accessibile e la sua
stessa esistenza è poco nota anche agli escursionisti abituali.
Per raggiungerla da Via Tassano, infatti, è necessario il passaggio attraverso una
proprietà privata che recentemente è stata chiusa dai proprietari.
Area ex-retificio Ziliani.
L area, di proprietà privata, dove sono localizzati gli edifici dismessi dell ex-retificio Ziliani,
presenta attualmente due destinazioni d uso:
- residenziale di espansione per la parte più a sud, in corrispondenza degli edifici

artigianali esistenti
- verde pubblico di tipo ricreativo e sportivo per la parte più a nord.
L A.C. è conscia che l edificazione di un comparto residenziale come quello previsto,

andrebbe a modificare eccessivamente la natura dei luoghi, con un impatto ambientale
non trascurabile.
Si ridurrebbe infatti notevolmente la superficie boscata che attualmente occupa gran parte
del comparto e che costituisce il più ampio polmone verde del centro abitato di Sulzano,
il più vicino al centro storico.
Si andrebbe quindi a perdere un importante occasione di riqualificazione di un area

centrale da destinarsi a parco urbano.

L A.C. intende quindi individuare una soluzione alternativa di intervento su tale area
dismessa, di minore impatto e tale da consentire una valorizzazione ambientale della
stessa.
1.7) Risparimo energetico

Come sottolineato nel Documento di Scoping, l A.C. con il suo Ufficio Tecnico intende
proseguire nell intento di favorire la costruzione e la ristrutturazione di edifici con
elevate caratteristiche prestazionali sotto il profilo energetico.
Per incentivare il risparmio energetico è ammesso un aumento di volumetria pari a 10% di quella
ammissibile a carattere residenziale, in relazione alle singole zone omogenee definite dalle N.T.A.
del P.R.G.
Secondo quanto riportato nel regolamento energetico:
Il parametro indicatore dell efficienza energetica degli edifici è l indice termico che esprime il
fabbisogno di riscaldamento invernale in KWh/m2 per anno in base ai parametri adottati
dall Agenzia Casa Clima.
In dettaglio sono individuate n. due classi di efficienza energetica per i nuovi edifici e ampliamenti:
classe A: fabbisogno per riscaldamento inferiore a 30 KWh/m2
classe B: fabbisogno per riscaldamento tra 31 a 50 KWh/m2
e n. 1 classe per interventi sull esistente:
classe C: fabbisogno per riscaldamento tra 51 e 70 KWh/m2
Sono vietate costruzioni con indice termico diverso da quello sopra indicato.

Il regolamento energetico, inoltre, all interno dell area tematica 3 Fonte energetiche
rinnovabili , oltre all obbligo sulle nuove costruzioni di soddisfare almeno il 50 % del
fabbisogno di acqua calda sanitaria attraverso l impiego di impianti solari termici, stabilisce
quanto segue:
Articolo 3.2
IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI
Per gli edifici di nuova costruzione,nel caso di rifacimento della copertura e di interventi di
ristrutturazione è obbligatorio realizzare la predisposizione per la costruzione di impianti solari
fotovoltaici.
L utilizzo delle cellule fotovoltaiche per la produzione di energia elettrica a partire

dall apporto solare, è consigliato per gli interventi di edilizia privata così come per eventuali
nuovi edifici pubblici.
1.8) Il sistema insediativo.
L andamento demografico del Comune di Sulzano è caratterizzato da un progressivo

aumento della popolazione residente nell ultimo ventennio; la crescita si è notevolmente
accentuata negli ultimi anni: i residenti sono passati da 1.477 unità del 1999 a 1.916 unità
al 30/04/2008.
Visto il trend di crescita degli ultimi 10 anni si può ipotizzare un aumento della popolazione
residente costante anche per gli anni futuri.
Nell ipotesi effettuata il valore atteso per il 2017, seppur con un trend di crescita ben
inferiore a quello dell ultimo decennio, è di 2300 abitanti.
Particolarmente significativa, poi, è stata la crescita del numero delle famiglie, in costante
aumento dal 1951 ad oggi, passando da 340 unità del 1951 a 877 del 2007.
Tali considerazioni, unite con la constatazione che l indice di piano (superficie residenziale
media per abitante) è in costante crescita, suggeriscono la necessità futura di individuare
nuovi alloggi sul territorio comunale.
Per questo motivo l A.C. all interno del PRG pre-vigente ha individuato un certo numero di
comparti da destinarsi all espansione territoriale, il più possibile limitrofi a zone già
edificate, in modo da ridurne l impatto ambientale.

2STRATEGIE D INTERVENTO.
Segue un analisi degli ambiti d intervento, suddivisi per strategie, individuati dall A.C. e
rappresentati e descritti nei elaborati allegati al presente documento:
TAV 1D : Tavola delle Previsioni di Piano : Inquadramento.
TAV 2D : Tavola delle Previsioni di Piano : Ambiti strategici.
TAV 3D : Tavola delle Previsioni di Piano : Aree di trasformazione
TAV 4D : Fattibilità delle aree di trasformazione
TAV 5D : Consumo di suolo
TAV 6D : Tavola delle Previsioni di Piano
TAV 7D : Analisi Trasporto Pubblico Locale
TAV 8D : Approfondimento sul parcheggio previsto in Via Camontaro
TAV 9D : Individuazione osservazioni
Analisi del Trasporto Pubblico Locale - Approfondimento sul parcheggio previsto

in Via Camontaro (ambito strategico 2.2)
2.1) Strategia1 _ Sistema della mobilità.
L A.C. ritiene essenziale continuare a perseguire gli obiettivi di miglioramento della

mobilità già individuati nel vigente Piano dei Servizi, sia in termini di gerarchizzazione dei
flussi di traffico, sia di sicurezza.
Prevede quindi il completamento delle opere in fase di realizzazione, il mantenimento delle
previsioni sopra elencate e, soprattutto, l individuazione di una serie di ambiti di intervento
cui dare precedenza, dei quali è data nota di seguito e nella tavole di DdP.
Ambito 1.1_ Nuova strada in localita Vertine
Azioni previste.
Come già ipotizzato all interno del Piano dei Servizi vigente, si rende necessario
prevedere, ai fini di assicurare un accesso più sicuro e agevole alla viabilità locale di Via
Vertine, la realizzazione di un nuovo tratto stradale di collegamento tra la litoranea di Via
C.Battisti e la Via Vertine. La nuova strada, di tipo locale e quindi con una sezione
carrabile compresa tra i 5,5 e i 6 m, avrà accesso in corrispondenza del confine con

Pilzone d Iseo e tracciato parallelo a Via Cesare Battisti ed alla Ferrovia. Si prevede, di
conseguenza, la limitazione dell uso del pericoloso passaggio a livello.
Effetti di ritorno.
Con la previsione del nuovo tratto di Via Vertine e di uno svincolo adeguatamente
progettato a livello del confine comunale, gli utenti della stessa potranno avere accesso
più agevole e sicuro; per chi sopraggiungerà in direzione sud-nord l accesso sarà diretto,
mentre per gli utenti in direzione opposta la svolta a sinistra sarà sufficientemente agevole
grazie al maggior spazio di manovra rispetto alla situazione attuale.
Ambito 1.2 _ Ampliamento della sezione stradale di Via Camontaro.
Azioni previste.
L'A.C. prevede, in fasi differenti, interventi di ampliamento e riqualificazione di gran parte

del tratto a valle di Via Camontaro, per aumentarne la sicurezza separando i percorsi
pedonali da quelli carrabili e ampliando la sede stradale.
Per far ciò intende:
- prevedere l'ampliamento della sezione stradale in corrispondenza degli edifici dell'ex -
retificio Ziliani, di cui si prevede la demolizione per la realizzazione di un nuovo parcheggio
pubblico; verrà di conseguenza migliorato e reso più sicuro l'accesso alla via;

- ottenere la cessione gratuita delle parti di proprietà privata utili all'ampliamento

stradale del tratto più a monte (dalla "S"in avanti) e la partecipazione dei privati alla
realizzazione dei lavori stessi, attraverso la concessione di diritti edificatori in un nuovo
comparto residenziale; a ciò conseguirà, inoltre, la sistemazione e riqualificazione del
percorso pedonale comunale esistente che sarà ampliato e affiancato da corsia
carrabile per l'accesso alla nuova lottizzazione.
Effetti di ritorno.
L'ampliamento di Via Camontaro, da effettuarsi per fasi successive, consentirà di ridurre
notevolmente l'attuale situazione di scarsa sicurezza della mobilità carrabile e pedonale.
Il passaggio di due automobili in direzioni opposte sarà più agevole e sicuro così come
l'accesso alle proprietà private.
I pedoni, sia i residenti che quelli di passaggio (Via Camontaro è collegamento con la
Via Valeriana), potranno muoversi in maggiore sicurezza grazie a nuovi marciapiedi e a
percorsi alternativi quali il sentiero pedonale di prevista riqualificazione.
Ambito 1.3_ Anello viario del centro storico di Martignago.
Azioni previste.
Le soluzioni individuate dall A.C. per la soluzione di questa situazione di pericolosità sono
tre, tra di loro alternative:
- demolizione con traslazione volumetrica del fabbricato al mappale 1429 e conseguente
ampliamento del tracciato di Via Martignago;
- ampliamento della sezione stradale dell ultimo tratto di Via Ruchena con miglioramento
della visibilità dell innesto su Via Martignago

- realizzazione di nuovo tratto stradale, in sostituzione di quello esistente a monte di Via

Ruchena, da collegarsi con Via Martignago in modo più sicuro rispetto all esistente.
L A.C ha propeso per la seconda ipotesi.
Effetti di ritorno.
L ampliamento di Via Ruchena consentirebbe la creazione di un anello viario da
percorrersi in un unico senso di marcia con la salita verso Nestesino da effettuarsi su Via
Ruchena e la discesa su Via Martignago.
Tale soluzione, già individuata all interno del Piano dei Servizi vigente, sgraverebbe il
nucleo storico di Martignago della metà del traffico attuale e quindi favorirebbe la
riqualificazione dei percorsi pedonali al suo interno, oltre a ridurre di gran lunga i pericoli
per veicoli e pedoni.
Come più avanti specificato tale ampliamento potrà avvenire senza oneri per l A.C. legati
all acquisizione dell aree necessarie (una delle quali interessata anche dalla realizzazione
di nuovo serbatoio idrico pubblico), grazie alla concessione di diritti edificatori alle due
proprietà che si impegneranno a partecipare ai lavori di ampliamento della sede viaria.
Ambito 1.4 _ Ampliamento e riqualificazione di Via Dosso. X
Sulla base di osservazioni da parte della cittadinanza all interno della riunione pubblica di
presentazione della Proposta di DdP e di valutazioni effettuate dall A.C. , formalizzate in
documento scritto (prot. 1562 del 29/07/2008) l ambito strategico relativo a Via Dosso è da
considerarsi stralciato. Permane la volontà di riqualificazione della via con il mantenimento
della funzione di sentiero pedonale e la sistemazione dei muri di sostegno limitrofi.

Ambito 1.5 _ Nuovi percorsi pedonali pubblici.
Azioni previste.
L A.C. intende confermare la previsione di realizzazione dei nuovi tratti di percorsi pedonali
pubblici individuati all interno del Piano dei Servizi e non ancora realizzati, ad eccezione
del sovrappasso ferroviario tra Via Alighieri e Via Battisti, all altezza del parcheggio del
Cimitero.
Inoltre l A.C. intende intervenire per la realizzazione di un nuovo tratto pedonale
pavimentato, in corrispondenza del vicolo che ha accesso da Via C.Battisti tra quelli di
Vicolo Bertoletti e di Via Cadorna.
Lo scopo è quello di consentire il collegamento diretto (senza il passaggio per Via
C.Battisti) dell isolato con il vicolo, di recente realizzazione, che collega Piazza Bertoletti e
Via Cadorna, dietro l hotel Rivalago e quindi con il resto del centro storico.
Come già indicato nell ambito 1.2 si prevede, inoltre, la riqualificazione del percorso
pedonale in corrispondenza del ristorante Pernice, in Via Camontaro.
Effetti di ritorno.
Con la realizzazione di questi percorsi pedonali si intende ridurre, dove possibile, l utilizzo
da parte dei pedoni di marciapiedi e/o banchine limitrofe alla carreggiata, soprattutto in
punti (come Via C.Battisti e Via Camontaro) in cui le condizioni di visibilità o di ampiezza
del tracciato carrabile siano tali da rendere pericolosa la compresenza di pedoni e veicoli.
L intervento di Via Cadorna è inoltre legato ad un ottica, da tempo intrapresa, di
riqualificazione del centro storico secondo un disegno uniforme.

Ambito 1.6 _ Piattaforma per atterraggio elicotteri.

Azione prevista
L A.C. prevedeva, in prima istanza, la realizzazione di una piattaforma per l atterraggio
degli elicotteri su area a verde (mappale 590) in corrispondenza del parcheggio limitrofe al
cimitero, da dimensionarsi e progettarsi secondo le indicazioni del Piano di Protezione
Civile.
Sulla base di osservazioni della cittadinanza e di valutazioni effettuate dall A.C. ,
formalizzate in documento scritto (prot. 1967 del 6/10/2008), è stata individuata una nuova
area da destinarsi ad elisuperficie, ritenuta più idonea in termini di facilità di atterraggio e
prossimità alla rete viaria principale.
Tale area è localizzata in Via Martignago, limitrofa al campo da calcio e quindi alla SS510
(principale via di collegamento con servizi assistenziali e di primo soccorso) e già
destinata a servizio pubblico dai vigenti PRG e Piano dei Servizi.
Si conferma di conseguenza l attuale destinazione (SA _ Salvaguardia ambientale)
dell area limitrofa al cimitero.
Effetti di ritorno.
La possibilità di un agevole atterraggio degli elicotteri sul territorio comunale dovrebbe
consentire una notevole riduzione dei tempi di soccorso in casi di incidente, incendio o
altre calamità naturali rispetto a quelli legati all esclusivo utilizzo del sistema della viabilità.

2.2) Strategia 2 _ Sistema della sosta.

L A.C. intende proseguire nell intento di colmare il deficit di posti auto, in parte ridotto da
recenti interventi ma tuttora presente, anche per l incremento del coefficiente di
motorizzazione delle famiglie.
Le strategie individuate per perseguire tale obiettivo sono di due tipi.
Da un lato si prospetta la ricerca di accordi con privati per la realizzazione di parcheggi e
autorimesse all interno e nelle vicinanze del centro storico, in maniera tale da poter
incrementare l offerta destinata in primis ai residenti di Sulzano e, in seguito, agli abitanti di
Montisola.
Dall altro lato, la verificata impossibilità di soddisfare l intero fabbisogno di spazi di sosta
per turisti, spinge l A.C. ad impegnarsi per la stipula di un accordo di programma con il
Comune di Sale Marasino.
Tale accordo dovrebbe prevedere la realizzazione di un nuovo imbarco per Montisola sul
territorio di Sale Marasino, in corrispondenza del porto commerciale, con l individuazione
di un ampio parcheggio (più di 300 posteggi) usufruibile dagli abitanti di Sale Marasino e
da turisti.
Ciò sgraverebbe il centro storico di Sulzano di una parte del traffico legato al flusso
turistico e consentirebbe di compensare totalmente il deficit di posteggi esistente, oltre a
consentire un ulteriore riqualificazione e valorizzazione dell area pedonale.
Si riportano di seguito i quattro ambiti di intervento per l individuazione di nuove aree di
sosta.
Ambito 2.1 _ Nuovi posti auto nel centro storico.
Azioni previste.
L A.C., oltre ad operare per ridurre il fabbisogno di spazi di sosta, si è impegnata per
valutare la possibilità di realizzazione di nuovi interventi che potrebbero incrementare
l offerta.
In primo luogo si è valutata la fattibilità della realizzazione di un nuovo parcheggio per una
decina di posti auto, sul mappale 1586, da collegare a quello esistente e limitrofe alla
Casa Comunale.
Per questo all interno del Piano delle regole tale lotto è stato classificato come area a
parcheggio pubblico o ad uso pubblico.

Per quanto riguarda la possibilità, prospettata nella precedente Proposta di Documento di

Piano, di realizzazione di una nuova ampia autorimessa interrata su mappale 2784, di
proprietà privata, l A.C. ha deciso di stralciare tale area dall individuazione degli ambiti
strategici di intervento sulla base di osservazioni della cittadinanza e di valutazioni
effettuate dall A.C. , formalizzate in documento scritto (prot. 1967 del 6/10/2008).
Si prevede, invece, la realizzazione di nuovi posti auto interrati su due aree già edificate a
carattere pubblico:
- sotto l edificio in Via Pericoli contenente l Ufficio Postale, gli ambulatori e la biblioteca,
dove si prevede anche la realizzazione di un magazzino / rimessa dei mezzi comunali e la
possibilità di collegamento con il parcheggio della stazione;
- sotto i campi-gioco dell oratorio in Via D.Alighieri, all interno di un progetto di
riqualificazione dell area pubblica che contempli anche la riqualificazione e l ampliamento
della struttura oratoriale.
Per entrambi gli interventi, che non comportano un nuovo consumo di suolo, si è dato nota
all interno del Piano dei Servizi.
Effetti di ritorno.
La realizzazione dei nuovi parcheggi vicino al Municipio, offrirebbe ulteriori possibilità di
posteggio per turisti e per i sulzanesi che usufruiscono dei servizi presenti nel centro
storico, liberando anche posti occupati da dipendenti e mezzi comunali che troverebbero
posteggio riservato nella nuova rimessa comunale.
Il nuovo parcheggio sotto al campo dell oratorio consentirebbe di offrire un servizio
pubblico adeguato soprattutto agli utenti del campo da calcio e della scuola elementare,
permettendo di liberare Via Molini dall attuale uso inadeguato.

Ambito 2.2. _ Area ex-retificioZiliani Via Camontaro.

Per l'area ex-retificio Ziliani, con proprietà annesse, il piano traguarda obiettivi di
riconversione mediante il recupero sotto il profilo urbanistico, ambientale ed
ecologico. Si tratta di definire una nuova centralità per queste aree attraverso l’intenzione
di allocarvi una pluralità di funzioni al fine di riproporre il principio fondativi per la
valorizzazione di impulsi specifici che possono provenire dalle imprese e dal territorio.
L’attivazione delle previsioni di riconversione saranno soggette a procedura di specifica
variante urbanistica su base di progetto preliminare approvato dalla Giunta Comunale.
In tale sede assumerà carattere rilevante il tema connesso all’incremento dell’offerta di

parcheggi pubblici; pertanto le ipotesi progettuali connesse al parcheggio previste dal
presente strumento urbanistico in corso di variante assumano carattere di indirizzo da
prendere in considerazione in sede di proposta di riconversione dell’intero del comparto
identificato nelle tavole del Piano delle Regole come AR1.
Parcheggio pubblico in Via Camontaro (ex-retificio Ziliani).
Azioni previste.
Sulla base della mancata presentazione, da parte della proprietà, di un piano di
lottizzazione relativo al comparto 2 , l'A.C. intende utilizzare parte di tale comparto per
incrementare notevolmente l'offerta pubblica di parcheggi, e quindi modificare la
destinazione d'uso dell'intero comparto e di parte dell'area a verde limitrofa.
Si prevede la realizzazione di un ampio parcheggio pubblico, nella fascia più a valle della
proprietà, in luogo degli edifici dismessi.
L'area interessata dalla nuova struttura (a raso o eventualmente in parte interrata) avrà
una superficie di circa 5000 m².
Su richiesta della Provincia è stato prodotto un approfondimento in merito a tale intervento
corredato da un ipotesi progettuale per i quali si rimanda agli elaborati:
- Analisi del Trasporto Pubblico Locale - Approfondimento sul parcheggio previsto in Via
Camontaro (ambito strategico 2.2)
- TAV 8D : Approfondimento sul parcheggio previsto in Via Camontaro
Si precisa che l A.C., come stabilito all interno della conferenza di concertazione del
03/02/2009, si impegna a studiare la realizzazione di un sottopassaggio carraio e
pedonale per facilitare e mettere in sicurezza l accessibilità del parcheggio .

Effetti di ritorno.
La variazione di destinazione d'uso del comparto n.2 consentirà, oltre alla conservazione
di un'importante area a verde boscato, la soluzione di una buona parte dei problemi
relativi alla sosta, con la creazione, nel caso di una struttura a raso, di circa 200 nuovi
posti auto, utili soprattutto per i turisti e per i residenti del centro storico. La soluzione di un
parcheggio anche interrato sarà da valutarsi qualora l impegno per la sgravare Sulzano da
parte del flusso turistico di Montisola non desse i risultati sperati.
Ambito 2.3 _ Nuovo parcheggio privato in Via Molini. X
Sulla base di osservazioni da parte della proprietà (prot. 1743 del 4/9/2008) e di
valutazioni effettuate dall A.C. , formalizzate in documento scritto (prot. 1967 del
6/10/2008) l ambito strategico relativo al parcheggio su area privata di Via Molini è da
considerarsi stralciato. Le problematiche relative alla necessità di posti auto nella zona si
ritengono risolvibili con la realizzazione di nuova autorimessa interrata sotto ai campi gioco
dell oratorio, di cui all ambito 2.1.
Ambito 2.4 _ Parcheggi pubblici in piani attuativi convenzionati.
Azioni previste.
L'offerta di posteggi auto sarà ulteriormente incrementata dalla realizzazione di parcheggi
pubblici all'interno dei comparti individuati dal PRG vigente.
A titolo d esempio si riportano due situazioni di prevista realizzazione di nuovi posti auto

pubblici.
La convenzione, di recente stipula, per la lottizzazione del comparto 7, individua un'area a
parcheggio pubblico nella zona limitrofa a Via Tassano, eventualmente utilizzabile anche
dai visitatori del borgo di Tassano.
Gli utenti della chiesa parrocchiale e della scuola elementare, potranno usufruire anche di
5 / 6 nuovi stalli che i proprietari dell'immobile al mappale 365, oggetto di Piano di
Recupero in fase di approvazione, si impegnano a realizzare con marciapiede e adeguata
piantumazione, il tutto in cessione al Comune.
2.3) Strategia 3 _ Sistema acquedottistico.
L A.C. all interno del presente Documento di Piano intende confermare le previsioni
d intervento contenute all interno della convenzione stipulata con Cogeme S.p.a.
Vengono riportati di seguito, inquadrati come strategici, i due ambiti di intervento che
prevedono il confronto con interessi privati e quindi forme di contrattazione preliminari e
funzionali alla realizzazione delle opere.
Ambito 3.1 _ Ampliamento serbatoio Dosso.
Azione prevista.
All interno della convenzione stipulata con Cogeme Spa, l A.C. ha già previsto di stanziare
la cifra di 250000 per la realizzazione del nuovo serbatoio da affiancare a quello
esistente, da localizzarsi all interno del nuovo comparto residenziale.
Per consentire tale opere l A.C. si impegna a stipulare un accordo, con la proprietà
dell area interessata, per la cessione della stessa, senza oneri eccessivi per l ente
pubblico.
All interno di tali accordi è previsto lo stralcio di tutta l area di proprietà della ditta
interessata dal comparto esistente e la creazione di una nuova area di trasformazione.
Questo consentirà una rivalutazione delle prescrizioni al piano attuativo con mantenimento
del volume edificabile ed una riduzione delle distanze dai confini.
Effetti di ritorno.
L ampliamento del nuovo serbatoio dovrebbe consentire l accumulo di una quantità
d acqua sufficiente a garantire, anche grazie agli altri interventi previsti in convenzione, un
adeguato servizio anche nei periodi di maggior consumo.

Ambito 3.2 _ Nuovo serbatoio Martignago.
Azioni previste.
All interno della convenzione stipulata dall A.C. con Cogeme Spa è stato previsto lo
stanziamento di una cifra di 220.000 per la realizzazione di un nuovo serbatoio in loco
dell esistente. Si tratta di un opera ritenuta funzionale ad un miglioramento tecnico
gestionale delle reti e degli impianti con ottimizzazione degli sprechi idropotabili .
Ai fini della realizzazione di tale opera l A.C. si impegna alla definizione di un accordo per
la cessione dell area (da individuare nel progetto preliminare) utile alla realizzazione del
nuovo manufatto.
Tale accordo, per evitare all A.C. degli oneri eccessivi legati all acquisto dell area, dovrà
prevedere la cessione gratuita dell area e la partecipazione alla realizzazione
dell intervento da parte della proprietà in luogo della concessione di diritti edificatori.
Effetti di ritorno.
Grazie all accordo con la proprietà del mappale 595,che prevederà anche l ampliamento
dell ultimo tratto di Via Ruchena, l A.C. comunale potrà usufruire di un nuovo serbatoio
idrico comunale, opportunamente dimensionato e localizzato in area di proprietà pubblica
e facilmente raggiungibile. In tal modo sarà possibile offrire un adeguato servizio idrico alla
frazione di Martignago e all intera zona nord del territorio comunale.

Ambito 3.3 _ Nuovo serbatoio Predabbio.
Azioni previste.
Ritenendo la costituzione della servitù una garanzia non sufficiente dei diritti di accesso
all area d acquedotto, importante struttura d interesse pubblico, e valutando la possibilità di
futuri interventi di riqualificazione del manufatto e di quel tratto della rete idrica, l A.C.
intende perseguire una differente strategia.
Anche sulla base di quanto espresso dalla proprietà, l A.C. è disposta a concedere la
possibilità di edificare sul mappale una costruzione di tipo abitazione unifamiliare, in luogo
della cessione gratuita della parte di terreno su cui insiste il manufatto relativo
all acquedotto o di altra porzione su cui potrà prevedere la traslazione dello stesso.
Si ipotizza di consentire ai proprietari la costruzione di un edificio residenziale, di piccole
dimensioni, con uno o due piani fuori terra, avente caratteristiche tali da consentire un
impatto ambientale minimo e da integrarsi tipologicamente ed esteticamente con le limitrofi
costruzioni della località Predabbio. La costruzione dovrà risultare classificabile in classe
CasaClima A.
Effetti di ritorno.
Attraverso l accordo descritto l A.C. potrebbe ottenere gratuitamente la proprietà dell area
su cui insiste l attuale serbatoio o di un area strategica per la realizzazione di un nuovo
serbatoio. Così facendo risolverebbe la questione relativa all accesso all area e soprattutto
si riserverebbe la possibilità di intervenire con più autonomia sull acquedotto in caso di
eventuali ampliamenti o riqualificazioni della rete.

2.4) Strategia 4 _ Sistema fognario.

Ambito 4.1 _ Nuova rete di collettori in località Montecolo.
Azioni previste.
L A.C. intende dotare la zona di Montecolo di un adeguata rete di scarico che consenta il
collettamento di tutte le acque reflue all interno del collettore circumlacuale, sotto Via
C.Battisti (ex SS.510).
Si prevede quindi la realizzazione di un collettore fognario lungo via Industriale e per un

tratto di Via Montecolo, opportunamente dimensionato e progettato per tutta l utenza della
zona. Tale collettore sarà direttamente collegato a quello di Via C.Battisti.
Effetti di ritorno.
La realizzazione del nuovo collettore consentirà di valutare la dismissione di entrambi gli
impianti di depurazione, permettendo a tutte le utenze della zona di collettare le proprie
acque reflue all interno del collettore circumlacuale e quindi di fare riferimento, come il
resto del centro abitato, al depuratore di Paratico.
Sarebbe così assicurato il rispetto delle indicazioni del PTUA, evitando eventuali scarichi
abusivi a Lago.

2.5) Strategia 5 _ Cimitero.
Azioni previste.
Si prevede l'ampliamento del cimitero con la costruzione di una serie di nuove cappelle sul
lato a monte della struttura esistente cui saranno collegate.
Ciò dovrebbe essere possibile senza oneri legati all'acquisto dell'area, vista la disponibilità
da parte dell'attuale proprietà alla cessione gratuita della stessa.
L'intervento, inserito tra le opere pubbliche di prossima realizzazione, dovrà essere

rispettoso delle caratteristiche tipologiche e architettoniche dell'esistente e dovrà con esso
integrarsi pienamente.
Il dimensionamento delle nuove strutture dovrà essere effettuato su un preciso calcolo
delle necessità future di sepoltura, con riferimento ad un analisi dell'andamento della
popolazione.
Effetti di ritorno.
L'individuazione di nuovi loculi dovrebbe consentire di rispondere alle future esigenze,
consentendo di raggiungere un numero di sepolture complessivo tale da garantire, con
una costante estumulazione e rinnovo dei loculi, un servizio adeguato al numero di
abitanti su cui si ritiene si assesterà la popolazione di Sulzano.

2.6) Strategia 6 _Valorizzazione delle risorse ambientali e culturali.
Come espresso all interno del Documento di Scoping, l A.C. intende perseguire l intento,
già indicato nei piani di scala superiore, di preservazione dell elevato grado di naturalità e
valorizzazione delle differenti connotazioni ambientali e paesaggistiche con la
promozione di forme di fruizione compatibili con l ambiente, correlate alla valorizzazione
dei beni culturali locali .
In tal senso, oltre a non prevedere strategie d intervento anche minimamente lesive delle
zone ad elevato valore ambientale e culturale, si favorirà interventi atti a facilitare la
fruizione delle grandi risorse naturalistiche dell intero anfiteatro del medio lago, facilitando
il rapporto e le scelte comuni da effettuarsi con i paesi confinanti.
In questa logica si innesta l impegno profuso, assieme ai comuni limitrofi, per

l individuazione di nuove soluzioni per la sosta di turisti sia diretti a Sulzano che a
Montisola, o per la riqualificazione, ormai completata, dell antica Via Valeriana.
L intento è quello di perseguire la messa a sistema del complesso delle risorse

naturalistiche e storiche con l introduzione di circuiti di valorizzazione compatibili.

Ambito 6.1 _ Realizzazione di nuovo ponte sul torrente Calchere e di percorso

pedonale.
Azione prevista
Il progetto, proposto e sostenuto dal Comune di Sulzano, prevede alcuni interventi a basso
impatto ambientale, quali la creazione di un camminamento pedonale sull argine del
torrente, a partire dall accesso al torrente in Via Tassano, e la formazione di un piccolo
ponte in legno sull acqua, oltre che la collocazione di idonea segnaletica, che favoriscano
una migliore e più gradevole fruibilità del sito, pur senza alterare le caratteristiche di
naturalità.
Effetti di ritorno.
La realizzazione del nuovo ponte accessibile da Via Tassano consentirà di risolvere il
problema dell accesso alla cascata, facilitato dalla creazione e riqualificazione del
percorso pedonale che, proseguendo oltre, potrà collegarla alla strada Valeriana, altro
elemento di interesse storico e paesistico.

Si individuerà così un percorso aperto ad escursionisti che potranno ammirare la cascata

ed eventualmente proseguire su un percorso di trekking fino a raggiungere la strada
Valeriana ed i sentieri a valenza paesistica a monte della nuova SS.510.
Ambito 6.2 _ Trasformazione di porzione di comparto residenziale in zona verde .
L'area ex-retificio Ziliani, con proprietà annesse, è stata individuata all'interno del vigente
PRG come parzialmente inclusa in Zona SP3-Verde pubblico di tipo sportivo e ricreativo, e
parte in Zona C2 - residenziale di espansione.
Il Comparto n.2 prevede la possibilità di edificazione, su una superficie di 10230 m², di un

massimo di 9500 m³.
L'accesso all'area è in corrispondenza del passaggio a livello di Via Camontaro, con la

previsione di ampliamento della via stessa.
Azione prevista.
L'A.C. intende modificare la destinazione d'uso dell'intero comparto e di parte dell'area a

verde, prevedendo la realizzazione, nella fascia più a valle della proprietà, di un
parcheggio pubblico che possa sopperire alle esigenze descritte nel "sistema della sosta".
La rimanente area, a monte, verrà quindi interamente inclusa nelle aree a verde, con il
conseguente annullamento della volumetria a carattere residenziale attualmente prevista.

Effetti di ritorno.
La variazione di destinazione d'uso del comparto n.2 consentirà, oltre alla soluzione di
parte delle problematiche relative alla sosta, la conservazione di un'area a verde boscato
che attualmente costituisce il principale polmone verde all'interno del centro abitato di
Sulzano, il più limitrofo al centro storico.
Grazie a ciò, in futuro, tale area potrà essere valorizzata ed attrezzata a parco urbano.
Ambito 6.3 _ Riqualificazione del cantiere per lo svincolo della SS510. X

Sulla base di osservazioni da parte della cittadinanza e di valutazioni effettuate dall A.C. ,
formalizzate in documento scritto (prot. 1967 del 6/10/2008) l ambito strategico relativo alla
riqualificazione del cantiere per lo svincolo della SS510 è da considerarsi stralciato.
Permane quindi la destinazione d uso a parcheggio pubblico di interscambio individuata
nella precedente fase pianificatoria, ritenuta idonea dall A.C. per non negarsi la possibilità
di creazione di un sistema di trasporto pubblico che riduca ulteriormente il flusso
automobilistico nel centro edificato.
2.7) Strategia 7 _ Risparmio energetico ed energie rinnovabili

Gli ambiti strategici di intervento individuati all interno del presente Documento di Piano
dovranno rispettare, dove richiesto, le indicazioni normative stabilite dai suddetti
documenti e nuove ulteriori indicazioni individuate in questa sede.
Dove previsto l A.C., negli interventi a carattere pubblico, favorirà il ricorso a fonti di
energia rinnovabile.

Ambito 7.1 _ Progetto Casaclima per la certificazione energetica.
Azioni previste.
L A.C. intende mantenere in toto le indicazioni contenute in merito al risparmio energetico
all interno del Regolamenti Edilizio ed Energetico, favorendo il più possibile le scelte a
favore della sostenibilità ambientale degli interventi.
A tal riguardo in tutti gli ambiti di trasformazione individuati all interno del presente
Documento di Piano, laddove si preveda la realizzazione di nuovi edifici a carattere
residenziale, tali edifici dovranno risultare classificabili in classi Casaclima A / B.
I nuovi ambiti previsti in zone non urbanizzate, in base ai principi su cui si basa il progetto
Casaclima, potranno non prevedere la realizzazione della rete del gasdotto.
Si mantengono gli obblighi relativi a contabilizzazione individuale dell acqua potabile e
riduzione del suo consumo, recupero delle acque piovane e riduzione dell effetto gas
radon.
Effetti di ritorno.
L obbligo della certificazione energetica delle nuove costruzioni, reso gradualmente più
restrittivo e il rispetto delle regole individuate all interno del Regolamento Energetico
dovrebbero portare Sulzano a proporsi come un comune all avanguardia in termini di
sostenibilità ambientale e risparmio energetico, importanti e strategici ambiti di intervento
per le politiche future dal livello locale a quello globale.
Ambito 7.2 _ Interventi pubblici con utilizzo di soluzioni fotovoltaiche.
Azioni previste.
L A.C., sempre nell ottica di una totale adesione alle politiche di sostenibilità ambientale,
intende perseguire l obiettivo del massimo utilizzo possibile della tecnologia fotovoltaica.
A tal scopo risulta di prossima realizzazione l installazione, sulla copertura della Casa
Comunale e della scuola elementare, di pannelli fotovoltaici per una superficie di circa 380
m2 complessivi ed una potenza di circa 20 KW per edificio.
Si prevede inoltre di favorire l utilizzo di questa tecnologia, ove possibile, negli ambiti
strategici di trasformazione, pubblici e non, individuati dal presente Documento di Piano.

A tal riguardo si intende inserire, all interno delle convenzioni dei piani attuativi dei
comparti di espansione esistenti e qui introdotti, l obbligo di prevedere un illuminazione
pubblica funzionante tramite impianti di tipo fotovoltaico.
Allo stesso tempo, si prevede di dotare la nuova area cimiteriale, qui prevista in
ampliamento dell esistente, di un sistema fotovoltaico per la produzione dell energia
elettrica utile all illuminazione dei percorsi e dei singoli loculi.
Effetti di ritorno.
L inserimento del fotovoltaico in tutti gli ambiti di nuova realizzazione, in particolare in
quelli a carattere pubblico, consentirà al Comune di Sulzano di compiere un grosso passo
verso la conversione della produzione energetica a forme rinnovabili e quindi eco-
sostenibili.
Oltre a proporsi come esempio e modello di applicazione dei principi di sostenibilità
ambientale, il Comune potrebbe anche porre le basi per un effettivo risparmio in termini
economici.
2.8) Strategia 8 _ Sistema insediativo: contenimento dell uso del territorio.
Ambito 8.1 _ Piani di recupero e comparti residenziali.
L intenzione dell A.C. è quella di rispondere alla prevista futura domanda di superfici
residenziali, senza che ciò comporti un ulteriore utilizzo diffuso del territorio e quindi nel
rispetto delle valenze paesistico ambientali.
Per questo si punterà maggiormente a favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio
esistente, soprattutto all interno del centro storico, dato anche il buon numero di alloggi
che al censimento Istat 2001 risultano disoccupati.
Si confermano pertanto le prescrizioni per gli interventi del centro storico così come da
tavola del vigente PRG e del Quadro Conoscitivo Orientativo.
Nuovi diritti edificatori verranno concessi solo in luogo di un reale e strategico interesse
pubblico, quindi solo ai fini di assicurare la sostenibilità economica delle strategie di piano.
Si intende confermare, nella loro destinazione d uso, le aree dei comparti individuati dal
vigente PRG come Zona residenziale di espansione e non ancora convenzionati o in
fase di realizzazione, con l esclusione del comparto 2 Via Camontaro (come da ambiti
1.2, 2.2, 6.2).

Si manterranno quindi gli indicatori edilizi e urbanistici contenuti, per tali aree, all interno
delle NTA esistenti, fatta eccezione per il comparto n.3 che, come da strategia n. 3.1
presenterà una divisione in due comparti separati con modifiche agli indici di distanza.
Segue tabella con indicazione di tali comparti e relative superfici (residenziali) e volumi.
N. Nome
N. (DdP) (PRG) comparto St[mq] A (res) [mq] V (res) [mc] V* (res) [mc]
1 1 Via C.Battisti 3147 2797 1800 1980
2 3 Via Dosso 1 4600
3 3 Via Dosso 2 6376 3600 3960
4 4 Via Camontaro 2805 2278 3200 3520
5 5 Via Molini 5674 2000 2500 2750
6 6 Via Cologna 3152 1500 4200 4620
7 7 Via Tassano 4163 2693 1800 1980
8 8 Via Ruchena 4608 3008 2700 2970
TOTALI 29925 18876 19800 21780
* Si tratta del volume incrementato del 10% per l applicazione delle norme Casaclima
Considerando una quota costruzione di 150 m3/ab, per tali comparti si può prevedere una
popolazione insediabile di 145 abitanti.
Da sottolineare la previsione, riportata nell ambito 6.2, di trasformazione del comparto
residenziale di Via Camontaro (ex n.2) in area a verde pubblico e a parcheggio, con
l eliminazione della prevista volumetria di 9500 m3, corrispondenti a 63 abitanti insediabili.
Ambito 8.2 _ Ampliamento di area residenziale in Via Tassano.

Il vigente PRG prevede per il mappale 618 una divisione con l'attribuzione di una parte
dello stesso alla Zona di completamento residenziale, mentre la parte rimanente risulta a
destinazione agricola.
Tale porzione di lotto, delimitata da recinzione, risulta essere giardino di pertinenza del
fabbricato residenziale e non adibita ad attività agricola.
Peraltro la perimetrazione vigente sembra non concordare con il "disegno urbano" offerto
agli altri lotti limitrofi
In base all'istanza presentata dal proprietario l'A.C. intende concedere il cambio di
destinazione d'uso della porzione di lotto attualmente in zona agricola in area residenziale.
Ciò è deciso in base dell'intento di un'equità di trattamento rispetto ai proprietari limitrofi,
ed in maniera tale da concedere un limitato ampliamento del fabbricato esistente senza
ulteriore consumo di suolo.

2.9) Strategia 9 _ Sostenibilità economica.
La legge 12/05, cui consegue la stesura del presente Documento di Piano e del nuovo
Piano di Governo del Territorio di cui fa parte, prevede che le strategie individuate nel DdP
per lo sviluppo e la gestione del territorio siano economicamente sostenibili, richiedendo la
dimostrazione di ciò all interno del piano urbanistico stesso.
L A.C., intendendo perseguire le strategie di intervento sopra descritte con il minor ricorso
possibile alle risorse finanziarie comunali, si impegna ad individuare, laddove possibile,
soluzioni alternative alla compravendita di aree, all esproprio delle stesse ed alla diretta
realizzazione degli interventi a spese comunali.
Per questo, molte delle strategie individuate, soprattutto per il completamento e la
riqualificazione delle reti tecnologiche, vengono ritenute fattibili grazie alla concessione di
diritti edificatori (di non eccessivo peso territoriale e di impatto ambientale nullo) in cambio
della cessione gratuita di aree e della realizzazione parziale o totale delle opere da parte
di privati.
Solo attraverso queste forme di concertazione tra pubblico e privato si ritiene possibile
intervenire strategicamente sul territorio e in un ottica di sostenibilità economica.
Ambito 9.1 _ Edificabilità ed alienazione di due aree di proprietà comunale X

Sulla base di osservazioni da parte della cittadinanza e di valutazioni effettuate dall A.C. ,
formalizzate in documento scritto (prot. 1967 del 6/10/2008) l ambito strategico relativo
all edificabilità ed alienazione di due aree di proprietà comunale in Via Dosso è da
considerarsi stralciato. Permane quindi la destinazione d uso a verde pubblico con la
previsione di realizzazione, in una delle due aree, di un parco giochi attrezzato di cui la
zona, seppur abitata da un buon numero di sulzanesi, è priva.
Ambito 9.2 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di Via Camontaro e

riqualificazione di percorso pedonale (vedi ambito 1.2).
L ambito di trasformazione di via Camontaro nasce dall esigenza pubblica di ampliare la
via in quanto ormai inadeguata alla quantità di traffico ivi insistente.
In particolare, negli anni precedenti l urbanizzazione nella frazione Dosso di un
insediamento a carattere residenziale di notevole entità, e la creazione di strutture a
carattere turistico ricettivo (ristorante Pernice, bar Marilago e la futura realizzazione di un

albergo nella zona limitrofa) hanno prodotto un aumento progressivo del traffico
insistente su via Camontaro.
Tale situazione si aggrava in maniera più decisa nel periodo estivo, causa le attività
turistico ricettive citate.
Inoltre l apertura nello scorso anno del nuovo svincolo della nuova S.S. N. 510 ha
ulteriormente aggravato la situazione in quanto l asse via Gazzane - Camontaro funge da
bretella di collegamento con la strada Provinciale.
L amministrazione Comunale nel corso della sua attività istituzionale, considerato tale
criticità, ha proceduto, per stralci, a realizzare altri interventi di allargamento di via
Camontaro.
Infatti proprio in data 16/09/2008 è stato appaltato un lotto inerente l allargamento della
strada verso via Gazzane che prevede una spesa di 92.000,00.
L adeguamento del tratto di Via Camontaro, cui fa riferimento l ambito strategico 1.2,
necessita un acquisizione di aree di proprietà privata (ai mappali 915 e 1845) per
allargamento stradale ed è l ultimo tratto che necessita di adeguamento.
i precisa che la zona è dotata di opere di urbanizzazione e limitrofa ad un ambito già
edificato a carattere residenziale- turistico ricettivo, in prossimità del percorso della strada
Valeriana.
L obiettivo che l Amministrazione Comunale si è prefissa potrà avvenire in forma gratuita
sulla base della concessione di diritti edificatori su mappali limitrofi, della proprietà
interessata dall intervento.
Tale concessione, da perfezionarsi in sede esecutiva, prevedrà la realizzazione di villette
unifamiliari e bifamiliari su due piani, di elevata qualità edilizia ed un basso indice di
utilizzazione fondiaria, che consenta un impatto ambientale limitato e la valorizzazione di
un ambito residenziale di grande pregio
panoramico.
In questo modo l A.C potrà realizzare le
opere di ampliamento di questo tratto di
particolare pericolosità senza spese di
acquisto o esproprio e con la
riqualificazione del percorso pedonale
della vecchia strada comunale collocata
dietro l attuale ristorante Pernice.

Ambito 9.3 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di via Ruchena (vedi
ambito 1.3) e nuovo serbatoio Martignago (vedi ambito 3.2).
L ampliamento del tratto finale di Via Ruchena (ambito 1.2) ai fini della costituzione
dell anello viario del centro storico di Martignago e la costruzione di un nuovo serbatoio
(ambito 3.2) sono previste all interno di aree di proprietà privata.
Per consentire la realizzazione di entrambi gli interventi l A.C. ritiene opportuno acquisire
parte della proprietà di tali mappali.
Sulla base anche della disponibilità delle proprietà, si intende ottenere la cessione gratuita
delle aree e la partecipazione dei privati alla realizzazione delle opere, attraverso un
accordo che, in seguito ad una prevista concertazione tra le parti, conceda alla proprietà
dei diritti edificatori sull area.
L A.C. intende limitare al massimo la volumetria concessa, imponendo indici edilizi e
urbanistici tali da ridurre il più possibile l impatto della nuova edificazione, peraltro limitrofa
ad altre aree edificate.
Si intende consentire la realizzazione di villette di tipo unifamiliare e bifamiliare, di
massimo due piani, in modo da avere un impatto ambientale limitato.
Gli interventi dovranno inoltre, come già specificato in precedenza, rispettare quanto
stabilito dal regolamento energetico per la classificazione in classe Casaclima A.
Ambito 9.4 _ Modifica dell edificabilità del comparto di Via Dosso per ampliamento
del serbatoio idrico (vedi ambito 3.1)
L ampliamento del serbatoio in località Dosso, opera essenziale e centrale tra quelle
previste per il potenziamento della rete acquedottistica, necessita l acquisizione da parte
del Comune di un area sufficientemente ampia per la localizzazione del fabbricato.

Tale area è appartenente ad un lotto incluso all interno del comparto di espansione n.3.
L A.C. si impegna, anche sulla base di un avviato dialogo con la proprietà, a stipulare un
accordo con la stessa per la cessione gratuita della parte del lotto ritenuta necessaria.
All interno di tale accordo è previsto lo stralcio di tutta l area di proprietà della ditta
interessata dal comparto esistente e la creazione di una nuova area di trasformazione.
Questo consentirà una rivalutazione delle prescrizioni al piano attuativo con mantenimento
del volume edificabile ed una riduzione delle distanze dai confini.
Si tratta di un accordo che non comporta un incremento di edificabilità, e quindi nessuna

variazione dell impatto ambientale già previsto nel vigente Prg e che, allo stesso tempo,
consentirà un importante risparmio economico.
Ambito 9.5 _ Edificabilità di un fabbricato residenziale per l acquisizione dell area

del serbatoio Predabbio (vedi ambito 3.3).
L ambito strategico 3.3 relativo al futuro
intervento di riqualificazione del serbatoio
idrico sito in località Predabbio prevede, ai fini
della soluzione dell annoso problema della
servitù di passaggio, la cessione da parte di
privati della proprietà dell area su cui insiste il
manufatto o di un area idonea alla
realizzazione di un nuovo serbatoio.

Sulla base della disponibilità dimostrata dalla proprietà, tale cessione potrà avvenire in
forma gratuita con la stipula di un accordo nel quale l A.C. concederà la possibilità di
edificare, sul mappale, una costruzione di tipo abitazione unifamiliare da integrarsi
tipologicamente ed esteticamente con le limitrofi costruzioni.
Si ritiene che l interesse pubblico alla stipula di tale contratto possa compensare l impatto
ambientale, considerato minimo se non nullo, di una costruzione di tale tipo nelle vicinanze
di altri fabbricati esistenti.
Ambito 9.6 _ Nuovo comparto edificabile con creazione di ambulatorio privato.

Sulla base della proposta della proprietà l'A.C. intende concedere l'individuazione di un
nuovo comparto residenziale su area attualmente classificata in Zona E - agricola, in
località Martignago, con la possibilità di edificare un massimo di tre fabbricati uno dei quali
destinato ad ambulatorio medico privato e annessa abitazione. Si ritiene, infatti, di
interesse pubblico l'individuazione di una nuova struttura - servizio ambulatoriale nel
territorio della frazione di Martignago.
La proprietà, inoltre, si impegnerà a reperire le dovute superfici a standard in sito e , se
questo non fosse possibile o ritenuto non vantaggioso si propone di trovare una
soluzione nella realizzazione di interventi mirati di pari valore su edifici o beni pubblici.
Per questo la proprietà si impegnerà a partecipare alla riqualificazione e ampliamento di
tratto della mulattiera di via Martignago (a monte dell area).

Ambito 9.7 _ Edificabilità di area privata per realizzazione nuovo tratto di Via
Vertine (vedi ambito 1.1).
Sulla base dei pareri dell autorità competente espressi in sede di conferenza di
valutazione della VAS ed di valutazioni effettuate dall A.C. , formalizzate in documento
scritto (prot. 1967 del 6/10/2008) l ambito strategico relativo all edificabilità di area privata
in Via Vertine è da considerarsi stralciato.
Permane quindi la destinazione d uso ad uliveto per la porzione non interessata dalla
realizzazione del nuovo tratto di Via Vertine.
*Si allega tabella di confronto tra le nomenclature delle tav.2D e 3D.
AREE DI
STRATEGIE
TRASFORMAZIONE
(TAV. 2D)
(TAV. 3D)
Nuova strada in località Vertine 1.1 a
Ampliamento della sezione 1.2 b
stradale di Via Camontaro
Anello viario del centro storico di 1.3 c
Via Martignago
Ampliamento e riqualificazione di 1.4 \
Via Dosso
Nuovi percorsi pedonali pubblici 1.5 d
2.1 II / III / IV
Nuovi posti auto nel centro storico
Nuovo parcheggio pubblico in Via 2.2 I
Camontaro (ex retificio Ziliani)
Nuovo parcheggio privato in Via 2.3 /
Molini
Ampliamento serbatoio Dosso 3.1 A (azzurro)
Nuovo serbatoio Martignago 3.2 B (azzurro)
Realizzazione di nuovo ponte sul
torrente Calchere e di percorso 6.1 B (verde)
pedonale.
Trasformazione di porzione di
comparto residenziale in zona 6.2 A (verde)
verde e parcheggio
Riqualificazione del cantiere per lo 6.3 /
svincolo della SS510
Piani di recupero e comparti 8.1 da 1 a 8
residenziali
Ampliamento di area residenziale 8.2 *
in Via Tassano
Edificabilità ed alienazione di due 9.1 /
aree di proprietà comunale
Edificabilità di area privata per
ampliamento di Via Camontaro e 9.2 9
riqualificazione di percorso
pedonale (vedi 1.2)


realizzazione di nuovo tratto di Via 9.3 10 / 11
Ruchena (vedi 1.3) e nuovo
serbatoio (vedi 3.2)
Modifica edificabilità comparto Via
Dosso per ampliamento serbatoio 9.4 2/3
(vedi 3.1)
Nuovo comparto edificabile con
creazione di nuovo ambulatorio 9.6 12
privato
realizzazione di nuovo tratto di Via 9.7 /
Vertine

3IL PROCESSO PARTECIPATIVO E IL DIMENSIONAMENTO DEGLI

AMBITI RESIDENZIALI.
3.1 Fasi ed eventi del processo partecipativo.
Così come previsto dalla normativa l adozione del presente Documento di Piano è stata
preceduta da occasioni di partecipazione della popolazione al processo di redazione dello
stesso e dei relativi documenti di VAS.
Si ripropone, a tal proposito, un elenco cronologico degli eventi e delle fasi succedutesi a
partire dall inizio del processo di formazione del nuovo strumento urbanistico:
- 17/07/2007
Avvio del procedimento di VAS - Valutazione Ambientale Strategica con avviso e PGT
Piano di Governo del Territorio- con avviso pubblico e pubblicazione su B.U.R.L e su
quotidiano a diffusione locale.
- da 17/07/2007 a 01/10/2007
Lasso di tempo per la presentazione di istanze contenenti suggerimenti e/o proposte in
merito alla redazione del PGT
- 26/07/2007
Delibera di G.C. n.83 in merito a Adempimenti connessi all avvio del procedimento di
Valutazione Ambientale Strategica nell ambito della procedura del P.G.T.
- 24/04/2008
Delibera della G.C. n. 57 in merito a Costituzione dell ufficio di piano per la redazione del
PGT ai sensi della L.R. 12/2005
- 07/05/2008
1° conferenza di Valutazione Ambientale Strategica (conferenza di verifica)
- 31/05/2008
Assemblea con le parti sociali.
- 27/06/2008
Assemblea pubblica con illustrazione del quadro conoscitivo della VAS (avviso pubblico)
- 25/07/2008
Assemblea pubblica con illustrazione della Proposta di Documento di Piano e della
Relazione Ambientale
- 28/07/2008

Pubblicazione della Proposta di Documento di Piano, della Relazione Ambientale e della

Sintesi non tecnica sul sito comunale e resa disponibilità degli stessi presso gli uffici
comunali
- dal 28/07/2008 al 26/08/2008
Lasso di tempo per la presentazione di istanze contenenti osservazioni ai suddetti
elaborati.
- 01/09/2008
Conferenza di Valutazione della VAS e parere motivato dell autorità competente.
* Si precisa che nel Quadro Conoscitivo Orientativo sono state prese in considerazione
anche le istanze dei cittadini presentate dopo la data del 01/10/2007, fino alla
pubblicazione dello stesso.
3.2 Istanze presentate dalla popolazione.

Delle 29 istanze presentate dalla popolazione contenenti richieste / proposte di carattere
generale e/o puntuali rivolte al riconoscimento di possibilità di trasformazione di aree sul
territorio comunale, elencate e riassunte nel Quadro Conoscitivo Orientativo, 17
riguardano richieste di conversioni di aree agricole o di verde privato (inedificate) in aree
residenziali edificabili.
La superficie complessiva di tali aree è di circa 96000 m2.
Di tali istanze una sola è stata accolta integralmente dall A.C. (6%), 5 sono state accolte
parzialmente (29%) e il rimanente 65% non sono state accolte.
Come già specificato in precedenza la motivazione dell accoglimento, integrale o parziale,
delle istanze presentate, è legata all esistenza, in quegli ambiti, di interesse di carattere
pubblico, quali l ampliamento di una strada o la realizzazione di un nuovo serbatoio idrico.
Si riportano di seguito le ulteriori istanze presentate nel periodo di pubblicazione,

preliminare alla Conferenza di Valutazione, della Proposta di Documento di Piano
unitamente al Rapporto ambientale ed alla Sintesi non tecnica, così come da processo di
VAS (periodo compreso tra il 27/07/2008 ed il 26/08/2008).
Prot. 1575 del 06/08/2008

In qualità di proprietà di un appezzamento di terreno in Via S.Giulia su cui insiste un
piccolo fabbricato rurale di circa 25 m2 si chiede un incremento volumetrico di detto

fabbricato pari a 500 m3 in aggiunta alla volumetria esistente di circa 150 m3. Ciò al fine di
realizzare un paio di unità abitative da destinare ad abitazione per i propri figli.
Si precisa che la richiesta non ha finalità di tipo commerciale , bensì è dettata dal
desiderio che i figli restino a vivere vicino ai genitori. Si chiede inoltre che la volumetria
possa essere spostata più a valle, in corrispondenza del pianoro in fregio a Via S.Giulia, in
modo da rendere più agevole l edificazione e da limitare l impatto ambientale. Ci si
dichiara disponibili, qualora la richiesta venga accolta, a discutere con l A.C. la cessione di
una porzione di area nei pressi del cimitero da utilizzarsi quale parcheggio e/o area a
verde.
Pur ritenendo legittima la volontà e di conseguenza la richiesta di poter costruire

un abitazione per i figli vicina alla propria, si ritiene inopportuna la concessione di tale
diritto edificatorio, in assenza di interesse pubblico ed in quanto non rispettosa dell equità
nei confronti di altri proprietari.
Prot. 1683 del 26/08/2008

In qualità di proprietà dell area in Via S.Giulia classificata parte in zona VP di verde privato
e parte in zona SA di salvaguardia ambientale del vigente PRG, a seguito di precedente
proposta ( prot.1775 del 25/07/2007) ci conferma la richiesta di un cambio di destinazione
della porzione in zona SA chiedendo che venga anch essa classificata come VP verde
privato. Questo in quanto, dato la pavimentazione ed i muretti esistenti su detta porzione
non si riscontrano motivazioni valide per una diversa destinazione di questo piccolo
appezzamento rispetto alla restante proprietà , in quanto anch esso iscrivibile e
regolamentabile come territorio urbanizzato ed antropizzato . Tutto ciò anche sulla base
del fatto che su esso insiste l ex serbatoio di S.Giulia oggetto di cambio di destinazione
d usp da serbatoio ad autorimessa. Essendo poi questi 400 mq di giardino l unica porzione
pianeggiante con fondo in terra della proprietà (a differenza della porzione in zona VP in
scarpata rocciosa) non li si ritiene più sensibili ambientalmente rispetto al resto della
proprietà. Si precisa che lo scopo del cambio di destinazione d uso è quello di rendere la
recinzione della proprietà uniforme e, quindi, la ristrutturazione della stessa meno
frammentata.

Ritenendo opportune le considerazioni effettuate all interno dell istanza, si intende

procedere al cambio di destinazione d uso all interno degli elaborati del Piano delle
Regole.
Prot. 1684 del 26/08/2008
In qualità di tecnico operante sul territorio di Sulzano, ma soprattutto per il valore affettivo
che questi luoghi hanno per la scrivente si osserva come Sulzano sia caratterizzato da
superfici coperte troppo estese e soprattutto da coperture di capannoni in lamiera o parti
tecniche non adeguatamente mascherate che stridono con un territorio in declivio ed a
balze. Si propone quindi quanto segue:
- l inserimento nelle norme tecniche dell indirizzo per cui i depositi ad uso agricolo devono
essere realizzati interrati;
- la tipologia delle case a schiera venga limitata ad un massimo di tre unità
- le coperture con una superficie superiore a 400 mq vengano trattate a tetto verde almeno
per i 2/3 della metratura.
Essendo le proposte fatte dal tecnico scrivente sostanzialmente condivise sia dalla
commissione edilizia comunale che dall A.C., si intende valutare il loro inserimento
all interno del Piano delle Regole.
Prot. 1685 del 26/08/2008

Si chiede di valutare con maggiore attenzione ed oculatezza i siti limitrofi al tracciato
dell antica Via Valeriana suggerendo alcune opportune limitazioni relative a costruzioni
che potrebbero sorgere lungo la stessa, in quanto potrebbero fortemente limitate ed
ostruire la fruizione del paesaggio da parte di chi percorre il tracciato di notevole valenza
storica e panoramica. Si propone che eventuali manufatti da edificarsi su lotti a confine
con la stessa non superino in altezza la quota del piano della via stessa lasciando
inalterati i più importanti punti di vista panoramici.
In particolare si richiede che la zona sita in Via Camontaro, loc.Pernice, individuata ai
mappali n. 157/158/159/160/2287/2288/2289/2290, attualmente con una destinazione
d uso C3 espansione turistico ricettiva , confermata nel PGT, sia valutata con parametri
edificatori più restrittivi e di minor altezza o con caratteristiche distributive del lotto ed
architettoniche tali da non snaturare il territorio con un negativo impatto paesaggistico.

La previsione di nuovi interventi su aree limitrofe a Via Valeriana è prevista all interno di un
nuovo comparto limitrofo al ristorante Pernice per il quale sarà consentita, all interno del
piano delle regole e della successiva fase di progettazione attuativa, la realizzazione di
edifici con un massimo di 2 piani fuori terra i quali risulteranno di quota massima inferiore
a quella del tracciato della Via Valeriana.
Per quanto riguarda l area classificata in zona C3 espansione turistico ricettiva , si
conferma che risulta oggetto di una convenzione che prevede la realizzazione di una
struttura alberghiera con parametri urbanistici ed edilizi definiti in quello che risulta essere
un contratto in essere e che per tale motivo l A.C. non intendere intervenire a riguardo
all interno del nuovo strumento urbanistico.
3.3 Dimensionamento degli ambiti residenziali.

Segue una tabella con indicazioni dimensionali delle aree di trasformazione a carattere
residenziale individuate (rappresentate in tav.2D).
N. Nome Atras Acessione Af V V / Af V*
9 Via Camontaro 2 3015 400 2615 1700 0,65 1870
10 Via Martignago 1 2775 160 2615 1700 0,65 1870
11 Via Martignago 2 6400 2400 4000 2600 0,65 2860
12 Via Martignago 3 2815 200 2615 1700 0,65 1870
TOTALI 15005 3160 11845 7700 0,65 8470
* Si tratta del volume incrementato del 10% per l applicazione delle norme Casaclima
I nuovi comparti di espansione riguardano una superficie territoriale di circa 15000 m2, pari
a meno del 17 % della superficie complessiva di cui si è richiesta trasformazione e circa il
2% dell intero suolo urbanizzato convenzionale (778.000 m2).
Se si considera poi l area effettivamente destinata ad edilizia residenziale privata, pari a
circa 12000 m2 , essa costituisce l 1,5 % del suolo urbanizzato convenzionale.
Se si tiene conto, poi, della trasformazione del comparto residenziale n.2 di Via
Camontaro (10239 m2 e 9500 m3) in area a verde pubblico e parcheggio, il presente
Documento di Piano, con le nuove aree di trasformazione, comporta un incremento
del suolo urbanizzato residenziale di 1606 m2 (0,1%) e una diminuzione del volume
residenziale previsto di 2200 m3, rispetto a quanto pianificato nel vigente PRG.

3.4 Tabelle per il calcolo del consumo del suolo secondo l allegato B della circolare
del PTCP.
Stima convenzionale di consumo di suolo

Rif. Calcolo Dati
Popolazione Inizio decennio 1455
residente
Fine decennio 1920
Situazione
demografica Inizio decennio 602
Famiglie residenti
del decennio Fine decennio 872
di
1
riferimento Saldo naturale Decennio 52
Popolazione Inizio decennio 2,42
residente/famiglia
Fine decennio 2,20
3
Convenzionale mq 1 778300
Parchi urbani
Suolo
sovracomunali e
urbanizzato territoriali realizzati mq 2 /
Complessivo mq 3 1+2 778300
In essere (residuo del
Prg previgente non
interessato da
Consumo di permessi di costruire) 38209
2
mq 4
suolo Aggiuntivo (nuovo
Prg) mq 5 15567
Suolo Parchi urbani
urbanizzabile sovracomunali e
territoriali previsti mq 6 /
Complessivo mq 7 4+5+6 53776
4
Standard arretrato
mq 8 /
5
Convenzionale mq 9 4+5-8 53776

Tabella B: Dimensionamento degli strumenti urbanistici
Calcolo del fabbisogno e della capacità insediativa Residenza

Capacità
Capacità
in essere
aggiuntiva Dato complessivo
(residuo
(nuovo
del Prg
Prg)
vigente)
Alloggi complessivi - -
(occupati e non occupati) n° 936 67
Situazione attuale
Dimensione media
alloggi esistenti (Su e - -
1
Sc) mq Su = 85 Sc = 120
Alloggi n° - - 152
Fabbisogno
2
previsto Dimensione media - -
alloggi (Su e Sc) mq Su = 85 Sc = 120
Superficie non utilizzata - - Su = Sc =
Recupero del (Su e Sc) mq 1615 2280
patrimonio - -
esistente Alloggi complessivi n° \
3
Alloggi recuperabili n° 19 \ 19
Trasformazione Superficie (Su e Sc) mq \ \ Su = 935 Sc =1320

del patrimonio Alloggi complessivi n° \ \ \
esistente
3
Alloggi insediabili n° 11 \ 11
Superf. Territoriale (St) mq 22165 15005 37170
Aree di Su = 2890 Su = 1785 Su = Sc =
espansione Superficie (Su e Sc) mq Sc =4080 Sc = 2520 4675 6600
Capacità
insediativa del Alloggi n° 34 21 55
piano o
variante Superf. Territoriale (St) mq 3577 \ 3577
Su = 1105 Su =
Lotti liberi Superficie (Su e Sc) mq Sc =1560 \ 1105 Sc =1560
Alloggi complessivi n° \ \ \
3
Alloggi insediabili n° 13 \ 13
Abitanti teorici n° 169 56 225
Alloggi complessivi n° \ \ \
Totale 3
Alloggi insediabili n° 77 21 98
Dimensione media Su = 85 Su = 85
1
alloggi (Su e Sc) mq Sc = 120 Sc = 120 Su = 85 Sc = 120
Soddisfacimento Alloggi concessionati nel

decennio antecedente - -
del fabbisogno
l'adozione del piano n° 185
nel decennio
passato Dimensione media - -
alloggi (Su e Sc) mq Su = 85 Sc = 120

Dimensionamento degli strumenti urbanistici - Attività produttive

Capacità
in essere Capacità
Dato
(residuo aggiuntiva
complessivo
del Prg (nuovo Prg)
vigente)
Slp utilizzata e non util. mq - - 1920 \
Patrimonio Settore industiale - -
esistente utilizzato Slp/addetto (utilizzata) mq/add \
1
e non utilizzato Settore commerciale Slp utilizzata / non util. mq - - 1200
Settore direzionale Slp utilizzata / non util. mq - - \ \
Settore industriale Superf. Territoriale (St) mq - - \
Fabbisogno
2 Settore commerciale Superf. Territoriale (St) n° - - \
previsto
Settore direzionale Superf. Territoriale (St) n° - - \
Superf. Territoriale (St) mq \ \ \
Settore industriale Slp mq \ \ \

Indice di utilizzazione
fondiaria (Uf) medio mq/mq \ \ \
Superf. Territoriale (St) mq 2797 \ 2797
Capacità Slp mq 1800 \ 1800
insediativa del Settore commerciale
Sup. di vendita (Sv) mq 1800 \ 1800
piano o variante
fondiaria (Uf) medio mq/mq 0,64 \ 0,64
Superf. Territoriale (St) mq \ \ \
Settore direzionale Slp mq \ \ \
fondiaria (Uf) medio mq/mq \ \ \
Crescita addetti ultimo - -
decennio n° \
Settore industriale Crescita Unità Locali
- -
Soddisfacimento ultimo decennio n° \
del fabbisogno nel
1 mq - - \
decennio passato Slp concessionata nel
decennio antecedente - -
Settore commerciale l'adozione del piano mq \
Settore terziario mq - - \

Dimensionamento degli strumenti urbanistici Turismo

Capacità
in essere Capacità
Dato
(residuo aggiuntiva
complessivo
del Prg (nuovo Prg)
vigente)
Presenze turistiche n° - - 850

Strutture ricettive Posti letto n° - - 137
Situazione attuale Alloggi n° - - 335
Seconde case per
vacanza - -
Dimensione media alloggi m Su = Sc =
1
esistenti (Su e Sc) q 60 90
Presenze turistiche n° - - \
Fabbisogno - -
2 Strutture ricettive Posti letto n° \
previsto
Seconde case Alloggi n° - - \
Recupero del
Posti letto n° \ \ \
patrimonio
esistente Alloggi n° 4 \ 4
Trasformazione del
patrimonio
esistente Alloggi n° 2 \ 2
m
Sup. terr. Strutt. ricett. q 1200 \ 1200
Posti letto n° 50 \ \
Aree di espansione
m
Sup. terr. Seconde case q 4433 3295 7728
Capacità
insediativa del Alloggi n° 8 5 13
piano o variante m
Sup. terr. Strutt. ricett. q \ \ \
Lotti liberi
m
Sup. terr. Seconde case q \ \ \
Alloggi n° \ \ \
Posti letto n° 6633 3295 9628
Totale Alloggi n° 14 5 19
Dimensione media m Su = Sc =
1
alloggi (Su e Sc) q Su = 60 Sc = 90 60 90
Posti letto concessionati - -

Soddisfacimento nel decennio antecedente
del fabbisogno nel l'adozione del piano n° 68
decennio passato
Alloggi concessionati nel - -
decennio antecedente
l'adozione del piano n° 45

Tabella C: Dimensionamento degli ambiti di recupero e delle aree di trasformazione ed espansione,

compresi i lotti liberi*.
Comparto 9 Comparto 10
Residenza Residenza
St 3015 St 2775
Sf 2615 Sf 2615
Su 454 Su 454
fc (da Slp a Su fc (da Slp a Su
ed Sc) 0,8 0,95 ed Sc) 0,8 0,95
Sc 538 Sc 538
Ut=Sc/St 0,18 Ut=Sc/St 0,20
Uf=Sc/Sf 0,21 Uf=Sc/Sf 0,21
Alloggi 5 Alloggi 5
si no si no
Area X
Area X dismessa
dismessa
Comparto 11 Comparto 12
Residenza Residenza
St 6400 St 2815
Sf 4000 Sf 2615
Su 693 Su 454
fc (da Slp a Su fc (da Slp a Su
ed Sc) 0,8 0,95 ed Sc) 0,8 0,95
Sc 823 Sc 538
Ut=Sc/St 0,11 Ut=Sc/St 0,17
Uf=Sc/Sf 0,21 Uf=Sc/Sf 0,21
Alloggi 8 Alloggi 5
si no si no
Area Area
X X
dismessa dismessa

*SPECIFICHE DI CALCOLO PER LA COMPILAZIONE DELLE TABELLE

DELL ALLEGATO B DELLA CIRCOLARE PTCP.
Tabella A.
Situazione demografica del decennio di riferimento.

I dati riferiti al 31 dicembre degli anni 1997 e 2007 sono stati recepiti dall anagrafe
comunale.
Consumo di suolo.
Il computo delle aree è rappresentato all interno della tavola 5D Consumo di suolo ai
sensi dell art.141 del PTCP.
I risultati ottenuti sono i seguenti:
1) Suolo urbanizzato (non v è presenza di parchi urbani sovracomunali) =
774103 m2
2) Suolo urbanizzabile in essere =
38209 m2
St[mq]
ex comparto 2 di Via Camontaro 10239
Comparti 2-3 di Via Dosso 6376
Comparto 4 di Via Camontaro 2805
Comparto 5 di Via Molini 5674
Comparto 7 di Via Tassano 4163
Ampliamento area verde pubblico
di Martignago 8952
38209
3) Suolo urbanizzabile aggiuntivo = *15567 m2

Nome Atras
Comparto 9 di Via Camontaro 3015
Comparto 10 di Via Martignago 2775
Ampliamento di Via Tassano 562
TOTALI 15567

Tabella B _ Calcolo del fabbisogno e della capacità insediativa - Residenza

Situazione attuale.
1) Sulla base dell analisi del patrimonio edilizio abitativo contenuta all interno del Quadro
Conoscitivo Orientativo allegato al Documento di Piano (vedi par. 8.5 e 8.6) le abitazioni
(alloggi) esistenti sul territorio comunale si ipotizzano in numero di 1338 che, nell ipotesi
fatta di un grado di occupazione pari al 70% possono essere così suddivise:
- abitazioni occupate 936
- seconde case 335 (25%)
- abitazioni non occupate 67 (5%)
2) La dimensione media dell alloggio tipo di Sulzano è da considerarsi invariata rispetto

alla precedente fase pianificatoria e pari a :
Su = 85 m2
Sc = 120 m2
Fabbisogno attuale.
Sulla base dell analisi dell andamento storico della popolazione, desunto da dati censuari
ed anagrafici, effettuata all interno del suddetto Quadro Conoscitivo (vedi par.2.3 e
successivi) si può ipotizzare un trend di crescita demografica più limitato rispetto a quello
dell ultimo decennio ma comunque tale da portare la popolazione ad un valore al 2017 pari
a circa 2300 abitanti per un incremento di 380 abitanti nel decennio.
Nell ipotesi di un numero medio di componenti per famiglia pari a 2,5 (tale è il dato
dell ultimo censimento) e di un equivalenza 1 famiglia = 1 alloggio, tale incremento
demografico comporterebbe un fabbisogno residenziale pari a 152 alloggi.
La dimensione media di tali alloggi si ipotizza analoga a quella già indicata per l esistente.
Capacità insediativa del piano.

Recupero del patrimonio esistente.
Si confermano i dati già individuati nella precedente fase pianificatoria relativi
all individuazione di 23 alloggi all interno di piani di recupero (tra i quali quello di Via
Bertoletti), di cui si ipotizza una destinazione a residenza per 19 e a seconda casa per i
rimanenti 4 alloggi.
Ne risultano i seguenti valori di superfici recuperabili a residenza (calcolati sulla base delle
dimensioni medie sopra precisate):

Su = 1615 m2
Sc = 2280 m2
Trasformazione del patrimonio esistente.

Si conferma la possibilità edificatoria relativa al comparto 6 di Via Cologna (ex-officina) per
il quale si prevedeva una volumetria di 4620 m2 (4200 + 10%) che, per un volume medio
dell alloggio pari a 330 m2 comporta la previsione di 14 nuovi alloggi (11 residenze e 3
seconde case)
Il nuovo PGT non prevede nuovi interventi di trasformazione del patrimonio esistente con
realizzazione di alloggi residenziali.
Aree di espansione.
- Capacità in essere.
Le aree di espansione che costituiscono la capacità in essere sono state calcolate sulla
base della seguente tabella dove sono riportati i valori di volumi e superfici relativi ai
comparti residenziali individuati nelle precedente fase pianificatoria, ivi confermati e non
ancora attuati.
Nome
comparto St[mq] A (res) [mq] V (res) [mc] V* (res) [mc] Alloggi
Via C.Battisti 3147 2797 1800 1980 6
Via Dosso 1
Via Dosso 2 6376 4600 3600 3960 12
Via Camontaro 2805 2278 3200 3520 11
Via Molini 5674 2000 2500 2750 8
Via Tassano 4163 2693 1800 1980 6
TOTALI 22165 14368 12900 14190 43
Da precisare che il comparto n.4 di Via Camontaro presenta già una volumetria esistente
di 1.600 che viene quindi detratta dal relativo dato della tabella B, per un volume
complessivo di 12.590 m2 e che in questa sede non è stato considerato il comparto 6 già
precedentemente inserito alla voce trasformazione del patrimonio esistente .
Il numero di alloggi è stato calcolato con l ipotesi di una dimensione media di 330 m3 e
suddiviso in residenze / seconde case secondo percentuali dell 80% e 20%, per valori
totali di 34 residenze e 9 seconde case.

- Capacità aggiuntiva.
Per quanto riguarda la capacità aggiuntiva si riporta stralcio della tabella contenuta nel
Documento di Piano relative alle nuove aree di trasformazione residenziale.
N. Nome Atras Acessione Af V V / Af V* Alloggi
9 Via Camontaro 2 3015 400 2615 1700 0,65 1870 6
10 Via Martignago 1 2775 160 2615 1700 0,65 1870 6
11 Via Martignago 2 6400 2400 4000 2600 0,65 2860 9
12 Via Martignago 3 2815 200 2615 1700 0,65 1870 6
TOTALI 15005 3160 11845 7700 0,65 8470 27
Il numero di alloggi è stato calcolato con l ipotesi di una dimensione media di 330 m3 e
suddiviso in residenze / seconde case secondo percentuali dell 80% e 20% (21 residenze
e 6 seconde case).
Lotti liberi.
Il nuovo piano non attua previsioni di nuova edificabilità in ambiti di completamento,
mentre conferma la possibilità di nuovi alloggi nelle aree già individuate dal vigente PRG
come aree interne all edificato disponibili ad un edificazione di tipo residenziale. Delle tre
aree indicate nel dimensionamento del PRG due rimangono tuttora inedificate e sono
indicate in tav. 5D.
La superficie complessiva di queste due aree è di 3577 m2 per un numero di alloggi
(calcolato applicando l indice di utilizzazione fondiaria di 1,25 m2 / m3) pari a 13 e valori di
superficie pari a:
Su = 1.105 m2
Sc = 1.560 m2
Soddisfacimento del fabbisogno nel precedente decennio.

Sulla base di una stima effettuata dall Ufficio Tecnico con riferimento alle pratiche edilizie
presentate nell ultimo decennio in merito a nuove costruzioni e ristrutturazioni di edifici
residenziali (59 nuove costruzioni e 74 ristrutturazioni) gli alloggi concessionati nel
decennio 1997 / 2007 sono stati circa 230, 185 (80%) residenze e 45 seconde case
(20%).

Tabella B _ Dimensionamento degli strumenti urbanistici - Attività produttive

Il nuovo strumento urbanistico non individua nuove aree specifiche destinate ad attività
artigianali-industriali, commerciali o direzionali.
Si riportano quindi in tabella esclusivamente i dati relativi al patrimonio esistente (vedi
Tav.2R del Piano delle Regole) e la previsione, contenuta nel vigente PRG, di un
edificazione a carattere commerciale all interno del Comparto n.1 di Via Cesare Battisti.
Si precisa poi che nel numero di addetti del settore secondario (96) ricavabile dal
Censimento 2001, non sono inclusi addetti ad attività di tipo industriale in quanto non
presenti attività di tale carattere sul territorio comunale.
Tabella B _ Dimensionamento degli strumenti urbanistici - Turismo

Situazione attuale.
-Strutture ricettive
Sul territorio comunale di Sulzano risultano presenti 4 strutture ricettive con i seguenti
numeri di posti letto:
Albergo ristorante Aquila 40 posti letto
Hotel Rivalago 68 posti letto
Hotel Villarosa 24 posti letto
Agriturismo Cà del Lago 5 posti letto
per un totale di 137 posti letto.
Un analisi diretta di queste realtà ha permesso di valutare il numero medio annuo di

presenze turistiche (in strutture ricettive) pari a 850.
- Seconde case.
Come già indicato in precedenza si ipotizza un numero di seconde case esistenti pari al
25% del patrimonio edilizio esistente e quindi in numero di 335.
Fabbisogno previsto.
L A.C. non ipotizza necessità di realizzazione di nuove strutture a carattere ricettivo, così
come appare sufficiente il numero di seconde case presenti sul territorio comunale,
nonostante si sia consapevoli della possibilità della destinazione turistica di quota parte di
edifici residenziali di futura realizzazione.

Capacità insediativa del piano.

Il nuovo PGT non prevede la realizzazione di nuove strutture ricettive, quindi l unico
ampliamento della disponibilità ricettiva esistente è legato alla realizzazione della prevista
struttura in località Martignago su area a destinazione Espansione turistico ricettiva , da
iscriversi alla voce capacità in essere . Si tratta di un nuovo edificio da realizzarsi sulla
parte dell area non ancora modificata (circa 1200 m2) con la previsione di circa 50 posti
letto.
Per quanto riguarda le nuove seconde case sono state calcolate in precedenza (20% dei
nuovi alloggi) come 8 alloggi in essere e 5 di nuova previsione .
Soddisfacimento del fabbisogno nel precedente decennio.

I nuovi posti letto concessionari nell ultimo decennio sono quelli relativi all Hotel Rivalgo,
oggetto del Piano di Recupero 1, individuato dal vigente PRG, di recente ultimazione.
La stima effettuata dall Ufficio Tecnico con riferimento alle pratiche edilizie presentate
nell ultimo decennio, di cui si è detto, ipotizza un numero di seconde case pari a 45.
Tabella C
Si riportano i valori richiesti in merito alle 4 nuove aree di trasformazione.
Si specifica che il calcolo è stato effettuato partendo dalla volumetria concessa,
considerando un altezza media di piano pari a 3 m, un rapporto tra Sc e Slp pari allo 0,95
e tra Su ed Slp pari a 0,80.

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