TRIBUNALE DI XXX

Procedura di Esecuzione Immobiliare

E.I. N RG : XXX
G.E. : XXX

promossa da :

XXX

c o n tr o
ST UDI O T ECNI CO XXX

XXX

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RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO DUFFICIO

A) Premessa

Con ordinanza dellIll.mo Sig. Giudice XXX, in data XXX veniva conferito al
sottoscritto XXX libero professionista iscritto al
della Provincia di XXX al n. XXX ed allAlbo del Giudice del Tribunale di XXX
al n.XXX, l incarico di consulente tecnico dufficio nel procedimento di cui in
epigrafe.
Lo scrivente dopo aver esaminato la documentazione agli atti, verificata la
completezza dei documenti di cui allart. 567 2 comma c.p.c., in data XXX
(previa notifica mediante racc. a/r alle parti), eseguiva visita sopralluogo
presso gli immobili oggetto di pignoramento alla presenza del Sig. XXX quale
parte esecutata. Dopo avere visionato in sito gli immobili oggetto del
pignoramento, il sottoscritto nella sua funzione di consulente, procedeva ad
effettuare accertamenti ed a acquisire elementi utili alla redazione della

Tribunale di XXX E.I. XXX

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presente relazione, presso lAgenzia del Territorio (N.C.T. ed N.C.E.U.),
lUfficio del Registro, lUfficio Urbanistica del Comune di XXX.

B) Scopo della perizia

La presente relazione viene redatta al fine di rispondere ai quesiti posti nel

verbale di giuramento e cio:

Esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta
necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con
ricevuta di ritorno al debitore, al creditore procedente ed a quelli intervenuti,
nonch ai comproprietari della data e del luogo di inizio delle operazioni di
stima, l esperto:
a)controlli, prima di ogni attivit, la completezza dei documenti di cui
allart.567, 2 comma, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice quelli
mancanti o inidonei;
b)rediga, previo accesso, altres, allimmobile, una relazione di stima
fornendo, specificatamente, le informazioni previste dallart. 173 bis disp. att.
c.p.c., come modificato con L. 80/05 e L. 263/05, acquisendo, inoltre, la
documentazione prevista dal n.6, del comma 1 dello stesso art. 173 bis
disp. att. c.p.c., anche quale aggiornamento e segnatamente :

1Proceda alla esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota
di trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca
della regolarit o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di propriet

2Indichi il titolo di acquisto della propriet sugli immobili pignorati in capo al

debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizioni ex. art. 2650
c.c.; Dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa
denuncia di successione o simili) ed i relativi costi

3Verifichi laccatastamento degli immobili pignorati e se la indicazione dei

dati catastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei
venti anni antecedenti la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero
Tribunale di XXX E.I. XXX
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detti dati nel periodo predetto; occorrendo provveda alla eventuale
regolarizzazione dellaccatastamento, anche in relazione alla L. 1249/39
acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante

4Provveda, in caso di difformit o mancanza di idonea planimetria del bene,

alla correzione o alla redazione della planimetria medesima

5Accerti se limmobile sia stato costruito previa licenza o concessione

edilizia ed in conformit della stessa, nel caso negativo descriva lillecito e
dica se sia suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L. 47/85 e della L.
724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici
comunali competenti;

6Nellipotesi di comunione di beni, dica chi siano i comproprietari e se i beni

siano o meno divisibili in natura, indicando la spesa necessaria ed
evidenziando la perdita o lacquisto di valore commerciale

7Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni
ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e
trascrizione, gli estremi di identificazione della formalit (data, numero,
beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo
alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servit attive e passive, il
relativo contenuto

8Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal

proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti

9Precisi, se limmobile occupato a titolo di locazione e se il contratto

relativo stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento
allegando copia del contratto medesimo; dica altres se penda procedura di
rilascio ed i relativi termini

Tribunale di XXX E.I. XXX

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10Indichi, nellipotesi di pluralit di beni, se sia opportuna la vendita
allincanto di un solo lotto o di pi lotti; descriva quindi, per ciascun lotto,
natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative
iscrizioni ipotecarie e quantaltro occorrente per procedere alla redazione del
decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalit pregiudizievoli;
dica se, ai fini del successivo trasferimento, gli immobili necessitino di
frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il Creditore
procedente, alleventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti
proposti

11Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti

formulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di
essi , comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di
esprimere il valore attribuito a ciascun lotto e ad ogni singolo bene compreso
nel lotto medesimo; riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle
informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun
immobile, il valore a metro quadro ed il valore totale

12Proceda, ove ci sia opportuno in considerazione della qualit

dellimmobile, a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare
nella pubblicit, sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovr essere
espletata prima della vendita

13Controlli lavvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498

c.p.c.

14Al solo fine del successivo inserimento nellavviso pubblicitario

predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun
lotto, i dati necessari per lordinanza di vendita: ubicazione, natura,
consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servit
attive e passive, diritti reali gravanti sullimmobile e trascritti, occupazione
dellimmobile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo,
eventuale presenza di abusi edilizi

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15Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due
fotografie interne di ciascun bene nonch la relativa planimetria, due copie
cartacee della bozza della ordinanza e dellavviso di vendita, e le
giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio
etc.);

16Provveda, terminata la relazione di stima, a tutte le comunicazioni

previste dallart. 173 bis, terzo comma, disp. att. c.p.c., nei termini stabiliti,
dandone atto a questo G.E.;

17Provveda a depositare loriginale della relazione, con allegati, presso la

Cancelleria del Giudice dellesecuzione, in uno con una copia su supporto
informatico;

18Formuli, ove assolutamente necessario, tempestiva istanza di rinvio

delludienza ex art. 569 c.p.c. in caso di impossibilit di osservanza del
termine di deposito; la mancata osservanza del termine originario, o di quello
prorogato, comporter le conseguenze di legge circa la determinazione delle
vacazioni e degli onorari, nonch lapplicazione delle sanzioni previste dal
c.p.c.;

19Dica lEsperto, inoltre, se limmobile oggetto di pignoramento rientri fra

quelli per cui prevista la certificazione energetica ex D.L.vo 19.8.2005
n.192, come modificato dal D.L.vo 29.12.2006, n.311 ed ulteriori eventuali
modifiche, nonch ex lege Regione Piemonte n.13 del 28.5.2007, ove gi
esistente detta certificazione e relativo attestato acquisendo i relativi
documenti;

20Verifichi, ancora, lEsperto lo stato dellimmobile in relazione a quanto

previsto dal D.M. 22.1.2008, n.37 Ministero dello sviluppo economico,
pubblicato sulla G.U. n.61 del 12.3.2008, acquisendo, ove gi esistente, la
relativa documentazione.

Tribunale di XXX E.I. XXX

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1) Svolgimento delle operazioni

Lo scrivente, dopo avere preso visione della documentazione allegata agli

atti e dopo aver eseguito prima visita sopralluogo presso gli immobili oggetto
dellesecuzione siti nel Comune di XXX Loc. XXX Via XX, ha esperito a tutti
gli accertamenti del caso al fine di rispondere ai quesiti del Giudice. Per lo
svolgimento dellincarico ricevuto, lo scrivente ha ritenuto necessario
suddividere la propria relazione secondo il seguente schema :

A. Premessa
B. Scopo della perizia
1. Svolgimento delle operazioni
2. Individuazione dei beni - Descrizione degli immobili
3. Propriet - Dati catastali
4. Planimetrie immobili
5. Certificazione storica ventennale (art.567 2comma c.p.c.)
6. Iscrizioni ipotecarie - Trascrizioni pregiudizievoli
7. Occupazione immobili - Locazioni
8. Licenze / Concessioni Edilizie Conformit alla Normativa Urbanistica
9. Certificazione energetica
10. Conformit degli impianti (D.M. 22.1.2008, n.37)
11. Criteri di stima Valutazione immobili
12. Divisibilit / Valutazione / Formazione lotti
13. Notifiche ai creditori iscritti ex art. 498 c.p.c.
14. Creditori intervenuti
15. Conclusioni

2) Individuazione dei beni - Descrizione degli immobili

Limmobile oggetto del pignoramento, fa parte di un complesso commerciale

ad uso esposizione/riparazione automobili sito in Comune di XXX Loc. XXX
Via XXX. Il fabbricato insiste su di unarea interamente recintata con
ingresso dalla Via XXX e dalla Strada XXX , avente superficie complessiva
di circa mq. XXX di cui mq. XXX circa coperti da fabbricato ed i restanti mq.

Tribunale di XXX E.I. XXX

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XXX adibiti ad area di manovra, parcheggi e passaggi. La superficie coperta
costituita da un capannone prefabbricato diviso in: zona adibita a
esposizione autoveicoli/uffici con tre locali ad uso servizi igienici disposta su
due piani f.t. avente superficie di circa XXX mq.; zona adibita a magazzino
ricambi collegata direttamente agli uffici tramite corridoio e disimpegno
avente superficie di circa XXX mq.; zona adibita ad officina con locali
spogliatoi e servizi igienici/docce avente superficie di circa XXX mq.; soletta
di copertura calpestabile raggiungibile tramite rampa carraia adiacente al
locale officina avente superficie di circa XXX mq.. La zona adibita ad
esposizione/uffici che si trova in fronte alla strada Provinciale, composta da
struttura portante in cls con tamponamento esterno mediante vetrate in
alluminio a facciata continua ideali per lesposizione delle autovetture con
unaltezza interna di circa 3.50 mt.. Le divisioni interne sono realizzate con
pareti mobili, inoltre la zona dotata di impianto di climatizzazione
invernale/estiva, e laccesso al piano primo avviene tramite ascensore o dalla
rampa carraia. Il locale ad uso magazzino ricambi, collegato direttamente
con la zona esposizione uffici mediante disimpegno, ed diviso con pareti
mobili attrezzate con unaltezza interna anchesso di circa 3.50 mt.. La zona
adibita ad officina autoveicoli, composta da ingresso per accettazione
autoveicoli con piccoli locali ad uso attesa, locale ad uso riparazione
autoveicoli con unaltezza interna di circa 4.60 mt., ed una zona spogliatoi
servizi igienici con locali docce. La struttura dellofficina del tipo
prefabbricato con tamponamento in pannelli in cls orizzontali, travi
prefabbricate a TT con parete verso il piazzale in struttura di vetrocemento,
pavimento tipo clinker. Gli spogliatoi ed i servizi igienici sono rifiniti con
piastrelle in ceramica per pavimentazione e pareti. Il piazzale esterno adibito
a manovra, parcheggi e passaggi di circa mq. XXX, finito con
pavimentazione in mattonelle autobloccanti esagonali. In fondo al piazzale in
adiacenza con la Via XXX, troviamo due locali ad uso ripostiglio realizzati in
blocchi di cemento splittati con copertura piana in ferro/lamiera aventi
unaltezza interna di circa 3.00 mt. Il fabbricato risulta edificato con
Concessione Edilizia XXX del XXX e successive varianti, e si presenta in
buono stato di conservazione, con finiture ed estetica gradevoli.

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3) Propriet Dati catastali

L immobile oggetto del pignoramento cui fa riferimento la presente perizia a

tutto il XXX (data di trascrizione del pignoramento) risultava di propriet della
ditta esecutata XXX per la quota di 1/1; detto immobile risulta edificato con
Concessione Edilizia XXX del XXX sul mapp.XX del Fg. XX (ora diventato
mapp.XXX) , il quale perveniva alla ditta XXX con atto di compravendita a
rogito Notaio XXX del XXX Rep.XXX trascritto presso la Conservatoria dei
RR.II. di XXX in data XXX ai N. XXX. [la ditta XXX. ha modificato la propria
denominazione in XXX. con Atto annotato nel registro delle imprese della
Camera di Commercio di XXX in data XXX]

Di seguito vengono illustrati i titoli di propriet e le coerenze catastali :

Catasto Fabbricati N.C.E.U.

Comune di XXX

IDENTIFICATIVI UNITA IMMOBILIARE

Sezione Foglio Particella Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Cens. catastale

- XX XX - X D/8 - Euro 9.135,00

Indirizzo VIA XXX piano : T-1;

INTESTAZIONE UNITA IMMOBILIARE

N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI

1 XXX XXX Propriet per 1/1

DATI DERIVANTI DA XXX

Coerenze delle unit immobiliari Mapp.XXX:

a Nord Strada XXX;

a Sud Strada XXX;

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a Est Mapp.XX, Mapp.XX, Mapp.XX, Mapp.XX1, MappXX;

4) Planimetrie immobili

La planimetria attualmente agli atti del Catasto Fabbricati inerente limmobile

in Comune di XXX identificato al N.C.E.U. al FG. XX mapp. XX, rappresenta
correttamente lunit pignorata.

5) Certificazione storica ventennale (art.567 2comma c.p.c.)

Leseguito controllo della certificazione storica ventennale (ipocatastale) in

atti ha permesso di constatare:
lavvenuta identificazione catastale dei beni pignorati;
la sufficiente e corretta identificazione degli immobili nella trascrizione
dellatto di pignoramento;
la regolarit e completezza della prescritta certificazione ipocatastale.

PROVENIENZE - TRASCRIZIONI

L immobile oggetto del pignoramento risulta edificato con Concessione

Edilizia XXX del XXX sul mapp.XX del Fg. XX (ora mapp.XXX) . Il mapp. X
del FG.XXX perveniva alla ditta XXX [la ditta XXX. ha modificato la
propria denominazione in XXX con Atto annotato nel registro delle imprese
della Camera di Commercio di XXXin data XXX] con atto di compravendita
a rogito Notaio XXX del XXX Rep.XXX trascritto presso la Conservatoria dei
RR.II. di XXX in data XXX ai N. XXX da XXX nato a XXX il XXX.

Trasferimenti nel ventennio :

- A XXX la propriet per la quota di 1/1 del mapp. X del FG.XXX perveniva
con Decreto di Trasferimento del Tribunale di XXX N. Rep. XXX del XXX
trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di XXX in data XXX ai N. XXX.

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6) Iscrizioni ipotecarie - Trascrizioni pregiudizievoli

ISCRIZ. N. XXX in data XXX

IPOTECA LEGALE emesso da XXX con sede in XXX trascritta presso la
Conservatoria dei RR.II. di XXX in data XXX ai N. XXX,
a favore : XXX
contro : XXX
N.C.E.U.
FG. XXX mapp. XX sub.X

TRASCR. N. XX in data XXX

ATTO GIUDIZIARIO VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI emesso dal
Tribunale di XXX Rep. XXX del XXX, trascritto presso la Conservatoria dei
RR.II. di XXX in data XXX ai N. XX,
a favore : XXX
contro : XXX
N.C.E.U
FG. XX mapp. XX

7) Occupazione immobili - Locazioni

Limmobile attualmente risulta occupato dalla societ XXX. concessionaria

autoveicoli e motoveicoli.
Con contratto di Locazione di Immobile Strumentale tra la societ XXX con
sede in XXX rappresentata dallamministratore unico Sig. XXX quale parte
locatrice e la societ XXX con sede in XXX rappresentata
dallamministratore unico Sig. XXX;
la parte locatrice concede in locazione alla parte conduttrice limmobile in
Comune di Comune di XXX Loc. XXX, con estremi catastali identificati da
FG.XX Mapp. XXX alle seguenti condizioni:
- limmobile viene locato per uso di concessionaria autoveicoli e motoveicoli;

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-la durata del contratto stabilita in anni 6 dal XXX al XXX (il contratto si
rinnova tacitamente alla scadenza per ulteriori anni 6);
-il canone annuo fissato in XXX (XXX/00) da pagarsi in rate mensili
entro il X di ogni mese presso il domicilio del locatore, i canoni sono soggetti
ad I.V.A..

8) Licenze / Concessioni Edilizie - Conformit alla normativa Urbanistica

Dagli accertamenti effettuati presso gli Uffici Comunali, risultano richieste le

seguenti Autorizzazioni o Concessione Edilizie:
Concessione Edilizia n.XX del XXX per costruzione fabbricato ad uso
vendita e riparazione autoveicoli in XXX richiedente XXX in qualit di
amministratore unico societ XXX ;
Concessione Edilizia n.XXX del XXX per ristrutturazione e
ampliamento fabbricato commerciale e artigianale in -XXX richiedente XXX
in qualit di amministratore societ XXX
Concessione Edilizia n.XXX del XXX per cambio duso di fabbricato
esistente da adibire ad esposizione e vendita autovetture sito in XXX
richiedente XXX in qualit di amministratore unico societ XXX
Autorizzazione n.XXX del XXX per demolizione recinzione in -XXX
richiedente XXX in qualit di amministratore unico societ XXX
Permesso di costruire n.XXX del XXX per variante alla C.E. n.XXX del
XXX relativa alla costruzione di fabbricato ad uso vendita e riparazione
autoveicoli sita in XXX richiedente XXX in qualit di amministratore unico
societ XXX.;

9) Certificazione energetica

Gli immobili oggetto del pignoramento, essendo fabbricati

commerciali/artigianali con uffici e zone riscaldate, sono soggetti a
certificazione energetica, ma da quanto accertato presso la propriet non
risulta ancora stata predisposta.

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10) Conformit degli impianti (D.M. 22.1.2008, n.37)

Come sopra relazionato, il tecnico comunale responsabile del procedimento

ha informato lo scrivente che a seguito di trasloco di parte dellarchivio
comunale, i documenti di abitabilit, fine lavori e certificazione impianti al
momento non risultano reperibili.

11) Criteri di stima Valutazione immobili

Per la valutazione dei beni immobili di cui trattasi, il sottoscritto C.T.U. ha

tenuto conto, oltre alle solite condizioni di mercato anche dello stato
peculiare del bene stesso in relazione a :
Stato dei luoghi ed ubicazione rispetto al contesto edilizio circostante;
Condizioni di accesso pedonali e veicolari;
Vetust, stato di conservazione e manutenzione;
Esistenze di aree e sedimi di propriet esclusivi, esistenza di servit o
gravami pregiudizievoli;
Fattori peculiari che possono alterare il valore commerciale del bene
(vincoli di P.R.G., locazioni in corso, eventuali concessioni edilizie, ecc)
Lo scrivente reputa di valutare gli immobili con il metodo di stima sintetico
comparativo o comparativo diretto, fondato su di un giudizio di equivalenza
economica tra il bene interessato e altri a questo similari che trovino
espressione attraverso i loro prezzi di cessione, rilevati sul medesimo
mercato, trattati in termini statistici, attribuendo allimmobile il valore venale
corrente al metro quadrato lordo; sono state inoltre considerate le condizioni
di sofferenza del mercato immobiliare in particolar modo per i beni similari a
quello oggetto di stima ad uso commerciale/artigianale, si quindi utilizzato
un prezzo unitario di stima prudenziale. Il sottoscritto ha inoltre tenuto conto
dei valori medi di mercato riportati nellOsservatorio dei Valori Immobiliari
(Ministero delle Finanze I sem. 11). La comparazione avviene,
ovviamente,con beni in regime di libero mercato non soggetti a vincoli
espropriativi.

Tribunale di XXX E.I. XXX

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dove:
P0 = prezzo unitario ordinario;
Pi = prezzo unitario del bene iesimo similare;
Si = superficie convenzionale del bene iesimo similare.

da cui Vm = P0 Sb
dove :
Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;
P0 = prezzo unitario ordinario;
Sb = superficie convenzionale del bene oggetto di stima

12) Divisibilit - Valutazione - Formazione Lotti

Osservando ed analizzando gli immobili in Comune di XXX identificati al

N.C.E.U. FG. XX mapp.XX, si evidenzia che sono formati da un unico corpo
fabbricato, pertanto un frazionamento in lotti formerebbe parecchie servit di
veduta e passaggio deprezzando notevolmente gli immobili e diminuendo
lappetibilit dei beni stessi.
Si crea pertanto un unico lotto come da tabella seguente:

RIEPILOGO FORMAZIONE LOTTI :

Comune di XXX
LOTTO NCT NCEU FOGLIO MAPPALE SUB.

UNICO NCEU XXX XXX -

Tribunale di XXX E.I. XXX

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Stima Fabbricato commerciale/artigianale XXX
Destinazione Superfici Valore Unitario Valore Totale
Lorde
(mq)
Uffici/esposizione/w.c. (p.t./p.1) XXX XX XXX

Magazzino (p.t.) XXX XX XXX

Officina/spogliatoi/w.c. (p.t.) XXX XX XXX

Solaio calpestabile (p.1) XXX XX XXX

Piazzale [loc.ripost.] (p.t.) XXX XX XXX

TOTALE XXX

TOTALE STIMA RETTIFICATA XXX

** valori medi di mercato prudenziali a mq. Lordo di superficie delle singole zone (in
base alle tipologie costruttive e finiture) dellunit commerciale.

Valore stimato XXX

(Euro XXX/00)

Tribunale di XXX E.I. XXX

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RIEPILOGO DESCRIZIONE LOTTO :

LOTTO UNICO : Piena propriet

Unit immobiliare in Comune di XXX identificata al N.C.E.U. al Foglio
XX mappale XX ad uso commerciale/artigianale attualmente adibita a
vendita e riparazione autoveicoli oltre a piazzale di circa mq. XXX.
Fabbricato composto al piano terra da locali ad uso esposizione/uffici
con servizi igienici; locale ad uso magazzino; locale ad uso officina
con spogliatoi e servizi igienici; al piano primo da locali ad uso
esposizione accessibili tramite ascensore o rampa carraia esterna,
soletta di copertura calpestabile di circa mq. XXX.
Valore attribuito al lotto XXX
diconsi Euro XXX/00

13) Notifiche ai creditori Iscritti (ex art.498 c.p.c.)

I creditori iscritti sono stati avvisati secondo quanto disposto dall ex art. 498
del c.p.c.

14) Creditori intervenuti

XXX
XXX

15) Conclusioni

Tanto riferisce il sottoscritto, sulla base delle considerazioni sopra esposte,

della documentazione reperita, delle informazioni tecniche ricevute ed
accertate , in evasione dell'incarico ricevuto, restando a disposizione per
eventuali chiarimenti o ulteriori necessit.

XXX, l XXX
Il CTU
(XXX)

Tribunale di XXX E.I. XXX

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